Document · PDF

1. ROP kop van Oost

Raad Besluitvormingsronde 24 november 2025, gemeente ZwolleBij agendapunt: Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Kop van Oost26.138 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3

Zoeklocaties waterberging

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

6.10.4 Bodemkwaliteit De bodem en de ondergrond maken deel uit van het natuurlijk ecosysteem en zijn onlosmakelijk onderdeel van duurzame oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken als klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit en energietransitie. De kwaliteit van de bodem bepaalt onder andere welke functies en activiteiten binnen een plangebied mogelijk zijn. Daarvoor moet een balans gezocht worden tussen bescherming en gebruik van de bodem. Om inzicht te krijgen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem heeft TAUW een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) en een verkennend onderzoek naar asbest in de bodem (NEN 5707) uitgevoerd. De locatie Kop van Oost is bebouwd geraakt in de jaren ’50 van de vorige eeuw. Voor die tijd bestond de locatie uit grasland/akkerland. De huidige bebouwing is gebouwd in een asbestverdachte periode. Daarnaast is een slootdemping aanwezig welke gedempt is bij het bouwrijp maken van de locatie. De bovengrond en diepere geroerde bodemlagen zijn op basis van het Tijdelijk Handelingskader PFAS in heel Nederland verdacht op het diffuus voorkomen van PFAS. Uitkomsten In één boring is verontreiniging met lood aangetroffen. In de andere boringen is geen lood aangetroffen, het is daarom aannemelijk dat dit een lokale verontreiniging is. Om dit vermoeden te bevestigen wordt een nader

6.10.5 Ondergrond

onderzoek uitgevoerd om de omvang af te perken. Op basis van dit onderzoek worden vervolgstappen vastgesteld. Verder zijn in de gehele bovengrond verontreinigingen aangetoond (PAK, PCB en zware metalen) die de waarde voor wonen overschrijden (Industrie). Uit de analyse resultaten blijkt dat in één hoek van het projectgebied, in de hoek van de Anthonie Heinsiusstraat en de Meppelerstaatweg asbest in de bovengrond is aangetoond. Het betreft cement golfplaat, een hechtgebonden chrysotiel asbest. Het gehalte aan asbest betreft 3 mg/kg ds. Hiermee wordt de waarde voor nader onderzoek (50 mg/kg d.s.) niet overschreden.

De gemeenteraad heeft de visie op de ondergrond vastgesteld en besloten de basisprincipes uit deze visie toe te passen in projecten. Belangrijke uitgangspunten zijn het waar mogelijk structureel en georganiseerd toepassen van koude en warmte opslag (WKO), het koppelen van WKO met grondwatersanering en het werken met ondergrondse bestemmingen en functies. Voor de hoofdwaterleiding in de groenzone aan de Ceintuurbaan geldt een veiligheidsmarge van minimaal 5 meter. Aandachtspunt is het eventueel gelijktijdig aanleggen van een glasvezelnetwerk voor de woningen. Voor de exacte ligging van kabels & leidingen is een KLIC oriëntatieverzoek nodig. Ruimtelijke Randvoorwaarden, gemeente Zwolle, 2020

Maatregelen bodemkwaliteit en ontwerpoplossingen Om de veilige en gezonde bodemkwaliteit te borgen, passend bij de beoogde woningbouw worden de volgende maatregelen getroffen. Bij de lokale loodverontreiniging wordt - indien het vermoeden met de lokale afperking is bevestigd - tegelijkertijd met de grondwerkzaamheden grondverbetering toegepast. Ten aanzien van de overige verontreinigingen (PAK, PCB en zware metalen) wordt grondverbeteringen uitgevoerd op de geprojecteerde tuinen en het omliggende groen. Onder de nieuwe bebouwing en verharding wordt de bestaande bodemklasse aangehouden. Immers, de nieuwe bebouwing sluit de verontreiniging volledig af, en is op die manier een afsluitende maatregel.

Om de ondergrondse infrastructuur inzichtelijk te maken is een KLIC-melding uitgevoerd, zie het figuur hieronder. Hiermee zijn de huidige kabels en leidingen indicatief in beeld gebracht. Het ontwerp van Kop van Oost, en specifiek de footprint, is zoveel mogelijk aangepast aan de ondergrondse tracés. Bijvoorbeeld aan de Anthonie Heinsiusstraat liggen een groot aantal kabels en leidingen onder de stoep en is om deze reden gekozen om de bestaande diepte van de stoep te handhaven. Definitieve bronlocatie In het definitieve ontwerp worden de benodigde bronlocaties voor de WKO meegenomen. Daarbij kijkt de gemeente samen met de initiatiefnemer om de bodem zo optimaal mogelijk te gebruiken. Tevens willen we hierbij interferentie voorkomen door rekening te houden met omliggende bronnen en gebouwen.

Esri Nederland, Community Map Contributors

Historische kaarten met projectie van het plangebied

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

KLIC- melding, overzicht kabels en leidingen in de ondergrond

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

6.10.6 Milieuzonering De planlocatie is gelegen binnen de invloedszone van de A28. Op een afstand van meer dan 170m zijn er in beginsel geen beperkingen. Ruimtelijke Randvoorwaarden, gemeente Zwolle, 2020 Bedrijven en milieuzonering Bij de ontwikkeling van nieuwe woningen in Diezerpoort is onderzocht of omliggende bedrijven beperkingen opleveren vanuit het oogpunt van milieuzonering. Door bij woningbouwontwikkelingen voldoende afstand te houden tot milieubelastende functies, zoals bedrijven, kan een gezonde leefomgeving worden gewaarborgd. In het omgevingsplan kunnen hiervoor zoneringskaders worden opgenomen. Omdat de gemeente Zwolle nog geen specifieke milieuzoneringskaders heeft vastgelegd in het omgevingsplan, is voor dit onderzoek gebruikgemaakt van de juridisch gangbare VNG-handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ (editie 2009). Deze handreiking koppelt per milieucategorie richtafstanden aan verschillende bedrijfstypen, afhankelijk van de aard van de omgeving. Aangezien het plangebied onderdeel is van de wijk Diezerpoort, een gebied met een mix van wonen, werken en voorzieningen, is uitgegaan van het type ‘gemengd gebied’. Het plangebied ligt nabij belangrijke infrastructuur (A28, N35) en wordt aan de oostzijde begrensd door bedrijventerrein De Vrolijkheid, waar diverse bedrijven en sportvoorzieningen zijn gevestigd.

Op basis van de VNG-handreiking zijn aan omliggende functies richtafstanden toegekend, variërend van 0, 10, 50 tot 100 meter. De grootste richtafstand (100 meter) betreft een benzineservicestation aan de Ceintuurbaan 54. Geen van de functies met een relevante milieucategorie ligt binnen deze richtafstanden ten opzichte van het plangebied. Daarmee zijn er vanuit milieuzonering geen belemmeringen voor woningbouw op deze locatie. Diezerpoort – bedrijven in milieucategorie 1 t/m 4 Ten zuiden van het plangebied ligt een bedrijventerrein

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

waar bedrijven tot milieucategorie 4 zijn toegestaan. Hiervoor geldt in gemengd gebied een richtafstand van 50 meter. De geplande woningen liggen op circa 130 meter afstand en voldoen daarmee ruimschoots aan de vereiste afstand. Aan de Floresstraat 60 ligt een McDonald’s (horeca, SBI-code 561), waarvoor een richtafstand van 0 meter geldt. De afstand tot de woningen bedraagt 55 meter; ook hier is geen beperking aanwezig. De nutsvoorziening aan de Pieter Steynstraat 110 vormt evenmin een belemmering, omdat deze verder van de nieuwbouw ligt dan van bestaande woningen.

Conclusie Op basis van de toegepaste VNG-handreiking en de ruimtelijke ligging van de omliggende functies, zijn er geen belemmeringen vanuit bedrijven en milieuzonering voor de beoogde woningbouwontwikkeling in Diezerpoort.

De Vrolijkheid – bedrijventerrein met gemengde functies Aan de overzijde van de Ceintuurbaan bevindt zich het bedrijventerrein De Vrolijkheid, met onder meer autogarages (milieucategorie tot 3.1, SBI-code 45) en een tankstation zonder LPG (SBI-code 473). Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter; de afstand tot de nieuwe woningen bedraagt minimaal 85 meter. In delen met de bestemming Gemengd-1 zijn bedrijven tot milieucategorie 3.2 toegestaan (richtafstand: 50 meter), en in Gemengd-2 bevinden zich onder meer onderwijsinstellingen en sportvoorzieningen (SBI-codes 85 en 931) met richtafstanden van 10 tot 30 meter. In alle gevallen wordt de richtafstand ruim overschreden. Ook andere functies, zoals een sporthal, het zwembad De Vrolijkheid, en fastfoodrestaurants als KFC, Burger King, Febo en La Place (SBI-code 561), liggen op voldoende afstand van de geplande woningen. Aangezien voor horeca in een gemengd gebied een richtafstand van 0 meter geldt, vormen deze evenmin een beperking. Ceintuurbaanzone – bedrijven langs de hoofdweg De bedrijven langs de Ceintuurbaan, die niet tot bedrijventerrein De Vrolijkheid behoren, vallen onder het bestemmingsplan Ceintuurbaanzone. Deze bedrijven zijn wel in beeld gebracht, maar niet individueel beoordeeld. Vermoedelijk liggen ze buiten de relevante richtafstanden of veroorzaken ze geen noemenswaardige geluidsbelasting.

Kaart met milieufactoren in de directe omgeving

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

6.10.7 Geluid

Zwolle, Kop van Oost

Bouwkundige voorzieningen geluid

Ambities en randvoorwaarden: Bij de ontwikkeling van dit gebied kan de bebouwing aan de Anthonie Heinsiusstraat ingezet worden als een geluidscherm voor de bebouwing erachter. Hierdoor kan aan het gebied erachter een betere kwaliteit worden gegeven. Gezien het geluidsniveau komt het deel van het plangebied gericht op de A28 en Ceintuurbaan boven de max ontheffingswaarde uit. Dit heeft consequenties voor het ontwerp (dove gevels/ vliesgevels). Ruimtelijke Randvoorwaarden, gemeente Zwolle, 2020 Met de sloop nieuwbouw kan de geluidsituatie verbeterd worden door “stillere” woningen te bouwen, maar ook door het creëren van geluidluwe plekken. Onderzocht kan worden of nieuwbouw kan dienen als afscherming van het geluid voor het achterliggende gebied. Woningen moeten in ieder geval een geluidluwe zijde hebben. Startnotitie, 2021. De locatie ligt in de oksel van de A28 en de Ceintuurbaan en is mede daardoor een akoestisch belaste locatie. De twee gebouwen zijn daarom zodanig ontworpen en gepositioneerd dat de appartementen zoveel mogelijk een geluidluwe zijde hebben en er bovendien een zo’n groot mogelijk akoestisch afschermende werking ontstaat voor woningen binnen en buiten de projectlocatie. Middels een modelberekening is de akoestische situatie inzichtelijk gemaakt: welke woningen voldoen aan de geluidsnormen en welke woningen een geluidluwe zijde hebben.

Ook is berekend waar maatregelen nodig zijn om een acceptabele akoestische belasting te creëren. Geluidswerende gevelroosters, waarachter een te openen raam

1:0,42, 1:1,11, 1:1,50

van Hoornbeekstraat, Johan de Wittstraat en Pieter Steynstraat. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat er 11 appartementen zijn die een gevel hebben met een belasting boven de grenswaarde. Daar waar de grenswaarde wordt overschreden en het treffen van maatregelen aan de bron en/of in de overdracht niet mogelijk is, dient de gevel als zogenaamde ‘nietgeluidgevoelige gevel’ uitgevoerd te worden. Dit is met name het geval op de hogere verdiepingen van de gevel aan de noord-west zijde. Daarnaast heeft het merendeel van de appartementen een geluidsbelasting die ligt tussen de standaardwaarde en de grenswaarde. Ook hebben een heel aantal appartementen, mede dankzij de vormgeving van het gebouw, een geluidsluwe zijde. Zie onderstaande tabel.

moet worden. Dit kan door stedenbouwkundige architectonische maatregelen. Als dit niet mogelijk is, dan worden er technische maatregelen getroffen (denk aan bijvoorbeeld een loggia, inpandige balkons). E.e.a. wordt in de volgende fase verder uitgewerkt, waarbij een stedenbouwkundige oplossing de voorkeur heeft.

Geluidsdempende roosters waarachter een te openen deel Geluidswerende gevelroosters, waarachter een te openen raam

Appartementen met een gevel die belast is boven de grenswaarde van 60 dB Uit de resultaten blijkt dat er 11 appartementen zijn, op de zevende, achtste en negende verdieping, die vanwege het verkeer op de A28 een geluidbelasting hebben die hoger is dan de grenswaarde van 60 dB (de rode appartementen in de tabel). Spuien achter een glazen scherm

Op verdieping 7 heeft het hoekappartement een geluidbelasting op twee gevels die hoger (61 dB) is dan de grenswaarde van 60 dB voor rijkswegen. De geluidbelasting op de rest van de appartementen (6 stuks) ligt tussen de standaardwaarde en de grenswaarde. Dit betekent dat hier een geluidsluwe gevel gecreëerd Glazen (schuif-) schermen

Ramen achter een glazen plaat met geluidwerende cassettes

Akoestisch onderzoek De nieuw te realiseren woningen zijn gelegen binnen de geluidsaandachtsgebieden van de rijksweg A28 en de volgende gemeentelijke wegen: Ceintuurbaan, Meppelerstraatweg, Oude Meppelerweg, Zwartewaterallee, Caspar Fagelstraat, Floresstraat, Isaäc Geluidsdempende borstweringen en plafonds

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Op verdieping 8 heeft eveneens het hoekappartement een geluidbelasting op de twee gevels die hoger (61 dB) is dan de grenswaarde van 60 dB voor rijkswegen. Bij de overige 4 appartementen is de geluidbelasting van de noord-west gevel ook hoger (61 dB) dan de grenswaarde van 60 dB voor rijkswegen. Bij deze appartementen Glazen (schuif-) schermen ligt de geluidbelasting van de zuid-oost gevel, aan de binnenkant, wel (twee gevels voor de hoekwoning) tussen de standaardwaarde en de grenswaarde. Net als bij de hoekappartementen op de 7e verdieping, moet er een geluidsluwe gevel gecreëerd worden. Op verdieping 9 heeft het hoekappartement een geluidbelasting op twee gevels die hoger is (61 dB op een gevel en 62 dB op de andere gevel) dan de grenswaarde van 60 dB voor rijkswegen. De geluidbelasting op de overige 4 appartementen is op één gevel ook hoger (61 dB) dan de grenswaarde van 60 dB voor rijkswegen. Deze appartementen hebben wel allemaal één gevel (twee gevels voor de hoekwoning) waar de geluidbelasting tussen de standaardwaarde en de grenswaarde ligt. Ook deze hoekappartementen krijgen een geluidsluwe gevel. Voor bovengenoemde appartementen geldt dat de gevel aan de noord-west zijde uitgevoerd moet worden als zogenaamde niet-geluidgevoelige-gevel. Dit betreft een gevel zonder te openen delen in de geluidgevoelige ruimten (onder meer woonkamer en slaapkamers).

Technisch gezien worden er bouwkundige maatregelen getroffen om de woningen te kunnen ventileren en te spuien ondanks de gesloten gevels. In de verdere uitwerking van het plan wordt hier vorm aan gegeven. Enkele voorbeelden zijn weergegeven in de foto’s op hiernaast. Hierop is een geluiddempend rooster

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

6.10.8 Stikstof weergegeven waarachter zich een te openen deel bevindt en een glazen scherm, waarachter een raam geopend kan worden om te spuien. Appartementen met een geluidsbelasting die ligt onder de standaardwaarde De meeste appartementen op de begane grond tot en met de vijfde verdieping hebben ten minste 1 geluidluwe zijde. Dit zijn met name de zijden grenzend aan de binnentuin. De geluidbelasting op de overige zijden ligt tussen de standaard- en de grenswaarden. De gevels van deze zijden worden dusdanig uitgevoerd dat voldaan wordt aan de geluideisen voor een goed en gezond binnenklimaat. Appartementen met een geluidsbelasting die ligt tussen de standaardwaarde en de grenswaarde 14 appartementen op de 6e en 7e verdieping hebben rondom een geluidsbelasting die ligt tussen de standaardwaarde en de grenswaarde. Ook hiervoor geldt dat aan deze gevels bouwkundige maatregelen worden getroffen om te voldoen aan de geluideisen voor een comfortabel binnenklimaat. Denk hierbij aan het toepassen van geluidwerend glas en voorzieningen om geluidsluw te kunnen spuien.

verblijven in de gemeenschappelijke buitenruimte op het collectieve groene parkeerdek. Overige resultaten Uit de resultaten volgt verder dat vanwege het verkeer op de gemeentelijke wegen sprake is van een geluidbelasting hoger dan de standaardwaarde van 53 dB. De grenswaarde van 70 dB wordt niet overschreden. De gemeente Zwolle is voornemens de grenswaarde voor gemeentewegen aan te passen naar 65 dB. In deze ontwikkeling is de verlaging van deze grenswaarde besproken. Er zijn een aantal appartementen (met name aan de Meppelerstraatweg) die een geluidsbelasting van 66/67 dB hebben. De gemeente heeft aangegeven dat dit aanvaardbaar is om meerdere redenen. Het gaat om vervangende nieuwbouw. In de huidige situatie is een vergelijkbare gevelbelasting, maar is de gevelisolatie minder. Per saldo zal de situatie voor bewoners verbeteren in de nieuwe situatie. Ook zorgen de appartementen aan de Meppelerstraatweg ervoor dat er afscherming voor geluid optreedt. Er ontstaat een binnenhof waardoor de andere woningen minder geluidsbelasting krijgen. Zonder de woningen parallel aan de Meppelerstraatweg zou deze rustige binnenhof niet ontstaan.

Buitenruimte Alle appartementen hebben een buitenruimte. Het ontwerp is zo vormgegeven dat de meeste appartementen een buitenruimte hebben op de minst geluidsbelaste zijde. Een aantal appartementen heeft een buitenruimte die niet gesitueerd is aan de minst geluidsbelaste zijde. De reden hiervoor is dat de leefbaarheid, rust en privacy ook meegenomen wordt. Maar voor deze appartementen geldt, dat deze bewoners altijd als alternatief geluidsluw kunnen verblijven in de gemeenschappelijke buitenruimte op het collectieve groene parkeerdek.

Voor de geplande herontwikkeling van de Kop van Oost heeft TAUW een stikstofdepositie-onderzoek uitgevoerd. De ontwikkeling omvat de sloop van 88 sociale huurwoningen en de nieuwbouw van circa 220 sociale huurappartementen. Het doel van dit onderzoek is om te bepalen of er sprake is van stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000-gebieden en of het project natuurvergunningplichtig is. Wettelijk kader Volgens de Omgevingswet mag een project geen significante negatieve effecten veroorzaken op beschermde Natura 2000-gebieden. Elke toename van stikstofdepositie op reeds overbelaste stikstofgevoelige habitats, hoe gering ook, moet worden beoordeeld. Bij een toename groter dan 0,00 mol N/ha/jaar kan een natuurvergunning nodig zijn, tenzij uit een voortoets blijkt dat significante effecten uitgesloten zijn. De softwaretool AERIUS Calculator (versie 2024.2.1) is gebruikt om de stikstofdepositie van het project te berekenen. Hierbij zijn emissies vanuit de aanlegfase (bouwverkeer, werktuigen) en de gebruiksfase (verkeersbewegingen inclusief koude starts) meegenomen. Onderzoeksaanpak Het onderzoek is uitgevoerd als een voortoets, waarbij de huidige situatie (de bestaande 88 woningen) niet is meegenomen als referentiesituatie.

De beoordeling richt zich op: • Aanlegfase: sloop, bouwrijp maken en bouwactiviteiten (2025–2028) • Gebruiksfase: structureel verkeer na oplevering van de woningen (vanaf 2029)

Resultaten Uit de berekeningen blijkt dat de toename in stikstofdepositie als gevolg van het project zeer beperkt is: • Aanlegfase: maximaal 0,02 mol N/ha/jaar. • Gebruiksfase: maximaal 0,01 mol N/ha/jaar. De toename in stikstofdepositie blijft beperkt tot een klein aantal hexagonen binnen het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Uiterwaarden Zwarte Water en Vecht. Deze berekende toenames zijn dermate laag dat, volgens het brondocument ‘Ecologische beoordeling van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in en rondom Zwolle’ significante negatieve effecten op dit Natura 2000-gebied kunnen worden uitgesloten. Conclusie De stikstofdepositie als gevolg van de herontwikkeling van de Kop van Oost is verwaarloosbaar en veroorzaakt geen significante negatieve effecten op beschermde Natura 2000-natuurgebieden. Een natuurvergunning is op basis van deze uitkomsten niet nodig voor het aspect stikstof. Deze conclusie is gebaseerd op de AERIUS-berekeningen zoals uitgevoerd door TAUW en sluit aan bij het gemeentelijke brondocument ‘Ecologische beoordeling van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in en rondom Zwolle’, opgesteld in opdracht van de gemeente Zwolle.

Er is gekeken naar effecten op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden binnen een straal van 25 km van het plangebied. Dit betreft met name het gebied Uiterwaarden Zwarte Water en Vecht.

Met name bij de appartementen op de bovenste 3 verdiepingen (7e, 8e en 9e verdieping) is de geluidsbelasting vrij hoog. Voor deze appartementen geldt, dat deze bewoners als alternatief geluidsluw kunnen

Projectlocatie t.o.v. Natura 2000 gebieden

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

6.10.9 Trillingen

6.10.11 Externe veiligheid

Bij de ruimtelijke inpassing van trillinggevoelige functies, zoals wonen, dichtbij een spoorweg speelt het aspect trillingen een rol in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In de buurt van het projectgebied Kop van Oost bevinden zich geen spoorwegen. Het aspect trillingen wordt daarom niet nader beschouwd.

Aandacht voor invloed ongeluk met een toxisch gas (0 - 1500 meter of meer, maatregelen zijn vooral gericht op het vergroten van de schuilmogelijkheden terwijl in geval van een brandbaar gas (0 - 300 meter) vooral de brandwerendheid van gebouwen en de vluchtmogelijkheden geborgd moeten zijn.). Dicht (0 - 300 meter) bij de transportroute dienen zowel de effecten van een brandbaar gas als de effecten van een toxisch gas zoveel mogelijk beperkt te worden. Ruimtelijke Randvoorwaarden, gemeente Zwolle, 2020

6.10.10 Geur

Er moet rekening gehouden worden met het tankstation aan de overzijde. Het tankstation verkoopt ook gas, waarbij strengere afstandseisen gelden voor woningbouw. Ook moet gekeken worden naar de nabijheid van de A28 als route gevaarlijke stoffen en een aanwezige aardgastransportleiding

Woningen zijn geurgevoelige gebouwen. In de Omgevingswet staat dat de overheid bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening moet houden met het belang van het beschermen van de gezondheid. Hierbij moet de gemeente rekening houden met de lokale specifieke omstandigheden en de gevolgen van de activiteiten voor de gezondheid van haar burgers. Rekening houden met geur betekent het wel of niet toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

Startnotitie, 2021. In een onderzoek externe veiligheid zijn de risicobronnen in de buurt van de planlocatie geïnventariseerd, specifiek zijn het nabijgelegen tankstation ‘De Vrolijkheid’ en de snelweg A28 geanalyseerd. Kwetsbaar gebouw Kwetsbare gebouwen zijn alle gebouwen met een woonfunctie. Het voornemen bestaat volledig uit reguliere woningen, zonder zorgfunctie of andere zeer kwetsbare functies.

Rond het projectgebied Kop van Oost zijn geen rioolwaterzuiveringsinstallaties of agrarische activiteiten gesitueerd. Er is eveneens geen sprake van voedingsmiddelenindustrie, horeca-, recreatie- en detailhandelsactiviteiten, of dierenpensions, dierenasielen, dierenklinieken, hondenfokkers of -trainers, hobbymatig houden van dieren en maneges met relevante geuremissie. Het aspect geur wordt daarom niet nader beschouwd.

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Plaatsgebonden risico’s Er blijken geen risicobronnen te zijn met een plaatsgebonden risico contour 10-6 die overlappen met de planlocatie. Dit betekent dat voor wat betreft het plaatsgebonden risico geen beperkingen zijn voor de ontwikkeling van het plangebied.

Aandachtsgebieden Onder de Omgevingswet zijn zogenoemde aandachtsgebieden geïntroduceerd. Dit is een nieuwe manier van omgaan met het groepsrisico. Aandachtsgebieden geven de plaatsen aan waar personen die zich binnenshuis bevinden, zonder aanvullende maatregelen mogelijk onvoldoende beschermd zijn tegen externe veiligheidsrisico’s. Bij het toelaten van nieuwe kwetsbare gebouwen binnen aandachtsgebieden, zoals in dit project aan de orde is, dient het bevoegd gezag rekening te houden met het groepsrisico. De planlocatie overlapt het explosieaandachtsgebied van het tankstation ‘De Vrolijkheid’ aan de Ceintuurbaan en dat van de snelweg A28. Voorschriftengebieden Binnen aandachtsgebieden kunnen door de gemeente voorschriftengebieden worden aangewezen. Voor zeer kwetsbare en (beperkt) kwetsbare gebouwen gelden binnen deze voorschriftengebieden in dat geval aanvullende bouweisen voor nieuwbouw en vervangende nieuwbouw. Deze eisen gelden niet voor het gehele gebouw, maar enkel voor het deel van het gebouw dat binnen het betreffende voorschriftengebied ligt. Op dit moment zijn door de gemeente Zwolle nog geen voorschriftengebieden vastgelegd binnen de aandachtsgebieden. In de verdere uitwerking van het plan wordt met de gemeente bekeken of er aanvullende voorschriften gelden voor dit aandachtsgebied.

Bereikbaarheid brandweer Met de veiligheidsregio IJsselland is bekeken of de nieuw op te richten gebouwen bereikbaar zijn voor de brandweer. Rondom de ontwikkellocatie loopt een weg waardoor alle woningen alsmede de trappenhuizen, fietsenberging (hoofd)entree’s goed bereikbaar zijn. Tevens werkt de brandweer hedendaags met blusvoertuigen die voorzien in van eigen bluswater en is er afscheid genomen van de brandkranensystematiek, waardoor met brandkranen in de verdere uitwerking geen rekening behoeft te worden

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

6.10.12 Milieueffectrapportage gehouden. Er is echter wel afstemming geweest met de veiligheidsregio en de volgende maatregelen worden getroffen: Maatregel 1 De nieuwe woningen worden voorzien van afsluitbare mechanische ventilatie. Zo kunnen de aanwezigen bij een incident waarbij een giftige stof vrijkomt (of bij een brand in de directe omgeving) veilig binnen schuilen. Maatregel 2 De buitenkant van de nieuwe woningen worden zoveel

als mogelijk brandvertragend uitgevoerd. Dit kan door een gevelconstructie toe te passen die voldoet aan brandklasse A2 volgens NEN-EN 13501-1. De dakbedekking voldoet hier aan als deze 30 minuten brandwerend is en vliegvuurbestendig is volgens NEN 6063. Zo worden secundaire branden zoveel mogelijk te voorkomen.

De initiatiefnemer stelt een milieueffectrapport op, zodat het bevoegd gezag een besluit kan nemen over het project. De procedure die daarbij hoort is de projectmilieueffectrapportage (MER). In de MER-regelgeving van de Omgevingswet (Ow) en het Omgevingsbesluit (Ob), wordt onderscheid gemaakt tussen projecten waar een MER-plicht geldt en projecten waar een MERbeoordelingsplicht geldt.

Maatregel 3 De toekomstige bewoners worden bij de sleuteluitgifte voorgelicht over de risico’s die zij lopen en wat ze bij een incident zelf kunnen doen.

Woningbouwontwikkelingen zoals Kop van Oost zijn opgenomen in bijlage V categorie J11 van het Omgevingsbesluit: Stedelijk ontwikkelingsproject. Het voorgenomen project betreft de realisatie van circa 200220 woningen. De op te stellen omgevingsplanwijziging is niet kaderstellend voor andere projecten en maakt de uitvoering van het project direct mogelijk. Er is geen sprake van een Passende Beoordeling. Daarom is sprake van een MER-beoordelingsplicht. Procedure MER-beoordeling De procedure onder het Omgevingsbesluit is als volgt: • Door de initiatiefnemer wordt een aanmeldingsnotitie opgesteld; • Het bevoegd gezag neemt binnen zes weken een MER-beoordelingsbesluit; • Wanneer geen MER benodigd is, hoeft onder de Ow het besluit niet meer in de Staatscourant gepubliceerd te worden; • De initiatiefnemer voegt het MER-beoordelingsbesluit bij de omgevingsvergunningaanvraag.

• • •

De mogelijk aanzienlijke milieueffecten van het project als gevolg van: De verwachte residuen en emissies en de productie van afvalstoffen; Het gebruik van natuurlijke bronnen, waaronder bodem, land, water en biodiversiteit.

De MER-beoordeling maakt gebruik van de direct beschikbare informatie over het plangebied, waaronder de milieuonderzoeken die zijn uitgevoerd voor de transformatie. Voor het overige is, zoals gebruikelijk bij MER-beoordelingen, de toetsing gebaseerd op expert judgement. Vooruitblik MER-beoordeling De verwachte belangrijkste potentiële milieugevolgen betreffen stikstof, verkeerseffecten, ecologie en water. Een MER-beoordeling is weliswaar nog niet uitgevoerd, de reeds uitgevoerde milieuonderzoeken geven echter vooralsnog geen aanleiding voor verslechtering van milieueffecten. Er is geen sprake van stikstofdepositie op overbelaste natuurgebieden, de verkeersbewegingen nemen beperkt toe, uit het ecologische onderzoek komen geen absolute knelpunten naar voren en het waterkundig systeem wordt versterkt met het planvoornemen.

Inhoud aanmeldingsnotitie De initiatiefnemer beschrijft de milieueffecten van het voornemen. Er zijn een aantal eisen verbonden aan de inhoud. De aanmeldingsnotitie moet een beschrijving bevatten van: • De fysieke kenmerken van het project; • De locatie van het project; • Kenmerken van de mogelijke aanzienlijke milieueffecten; Projectlocatie t.o.v. risicobronnen

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

07 Proces In dit hoofdstuk wordt het vervolgproces beschreven.

Zwolle Kop Zwolle van Oost, Kop van Ruimtelijk Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan Ontwikkelplan

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

gvh

grs

muu gs_sh

grn

7943 hvh

ovh

str

ovh gvh ovk

grs grs grs

gvh

grs

gvh

grs Pb

7944

gvh gvh gvh

bpl

ovh

54 1

bpl

gvh

Ceintuu

grs

ovk ovk ovk

-3

G/7

-2

ovk

3 19

G/8

-2

/5-2

ovk

/5-3

ovk

7-2

/3-2

-3

Pb grn 27

ovk

hvh

grn

ovk hvh

67 19

3-2

grn

ovk

grn

G 93

/10

-2

ovk

-1

gvh

onv Pb

bpl

gvh gvh

grs hvh

ovh

grn

5-1

109G/1

193G/1

1-275

grn

ovh

gvh

Pb onv

grn

ovk 8369

1-9

grs

An th on

ovh

ein siu

gvh

-6

0-7

gvh

tra

ovh gvh

Pb onv

grn

7562

gvh

grn

grn grn

7559

ovh onv Pb

ovh

7564 gvh

gvh

gvh gvh

ovh 110T/1

ovh

Pb onv

grs

ag els

ovh

-9

ovh

grs

ovh ovh

ovh

W itts

-5

muu gs_sh

-4

oev

gvh

gvh gvh gvh gvh gvh grs onv

ovh

grn oev hvh

ovh

grn

Eigendomsituatie bestaand ovh

ele

gvh

grs

bpl

grs grs ovh grs

gvh

ovh

ovk

ovh gvh

gvh

67 36

gvh gvh gvh

bpl

ovh

7246 7178 trf ovh

grn

ovh ovhgrs

724ovh 7

gvh

grs

grn

gvh

bpl

5171

ovh

7266 grs

ovh

ovhovh

grn

ovh

gvh

ovh

grn

7943 grs hvh

ovh

grs

gvh

ovh

-2

ria

gvh gvh

gvh

ovk

6748

grs ovh

ovk

ovh

bpl

€c ovh aÃ Is

str

gvh

5-3

k ee

grs

str

-3

ovh

12 12

ovk Pb onv

ovh

grs

ovh grn

muu

grs

gvh

ovh

12 ovh

ovh

grs

ovh onv

grs

6421

wat

grs

gvh

-4

4T/1

6738

6477

36-50

ovk oev

gvh

gvh gvh

onv Pb

41 6485

tra

gvh

grs gvh

oev oev

grn

ovh gvh

gvh

ovh

ovh 7211

7333

-6

gvh

grs

T/1

ovh

gvh gvh

2-8

grs

ovh ovh

gvh ovh

ovh

7 67

gvh

gvh ovh 8594 oev

ovk grn

ovh grs

9-5

-1

-6

grs

wat

51 erf 67

grs

gvh str

8482

6-7

grs

grn

grs

ovh

ovk ovk

7558

gvh gvh gvh muu

ovh

onv Pb

-2

ovk

muu gvh

gvh ovh

gvh

15 67

ovh

-7

gvh

grs

6758

ovh

-3

gvh

6478 grn 0 -8

ovh

ovk

gvh

ovh ovh

gvh

ovh

erf

ovh

1-1

grs

7560

ovh

-7 73

-3

grs

grn

2-8

ovh

grs

8497

muu

gvh

vr_kt

ovh

-8 81

8496

ovh

-9

-4

gvh

ovh

6 ovh

ovh 8489

8495

gvh

grn

at 34

8488

6 20

tra

8487

5 21

-4

8595

grn

8494

gvh

erf

22 8493 erf

erf

8076

erf

ovh

-6

ovh 8486 erf

ovh

8492

-4

aat

ovh

8485

swijkstr

8491

grn

ovh

gvh

ovh Pb onv

8484

van Bley

7,675m2

ovh

gvh

8483

8490

110

ovh

aat

7561

ovh -5 50

ovh

Steynstr

ovh

grn

1-191

ovk

Pieter

grs

grn

grs

11 ovh

grs

grn

gvh gvh

/10

grn grs

gvh

grn

hvh

gvh gvh gvh gvh gvh

grn hvh

grn

ovk

grn

bpl

gvh

-1 97

grs grs

ovk grs grs

Pb onv

ovh

1-3

grn

grs

hvh

/8-1

lerw

ovh gvh

0-3

ovh

ovk

Pieter

Grondtransactie tussen SWZ en de gemeente Zwolle Onderdeel van de anterieure overeenkomst zijn de afspraken rondom de grondtransactie. De footprint van de nieuwbouw steekt aan het noordwesten (de punt van ‘de driehoek’ van het kleine woongebouw) door op grond dat nu eigendom is van de gemeente Zwolle. Dit deel dient in het bezit te komen van initiatiefnemer SWZ. Door o.a. de ‘driehoek’ van het kleine noordwestelijk gelegen gebouw, wijzigt de footprint van het gebouw licht. Het uitgangspunt is dat de grond dat in de nieuwe situatie onbebouwd is in het bezit komt van de gemeente Zwolle. Deze grond wordt ingericht als openbare ruimte. Met de gemeente worden afspraken gemaakt over het beheer van de openbare ruimte. Zie hiervoor ook het figuur op de volgende pagina.

/3-2

27 ovh

gvh

7773

grs

ovk

ovh

Oud

grs

ovk

grn ovk

7775

grs bpl

7772

oev

erf

ovk

7944 ovh

str

aa t

bpl

gvh

Ceintuu

grs

vm_pl grs

7774 ovh

rbaan

grs

kad

grn gvh

grs

ovk ovk ovk ovk

-3

/7-2

ovk 19

/8-2

/5-2

ovk

/5-3

ovk 27

7-2

G 77

/3-2

-2

hvh

grn

ovk

67 19

3-2

grn

ovk

grn

187m2

grs

grn

bpl

gvh gvh gvh gvh

193

gvh

gvh grn

gvh

grs

109G/1

gvh gvh

-1

grn

5-1

gvh

onv Pb

bpl

gvh

grn

ovh

Pb onv

grn

ovk 8369

1-9

gvh

ovh

grs

on ie

ovh

H ein siu

gvh

-6

0-7

gvh

tra

ovh

7562

gvh

grn th

2,625 m2

ovh

Pb onv

7559

ovh onv Pb

ovh

7564 gvh

gvh

gvh gvh

ovh 110T/1

ovh

ovh ovh

Pb onv 11

grs

ag tra at

ovh

erf

grn 8487

ovh

-9

ovh

grs ovh

-9

-4

7 -8

ovk

ovh

-7

4T/1

88 64

47 12

gvh

ovh

6748

ovh

ovhovh

ovh

grn

3. nieuwe bebouwingsgrens

bpl

grs

5171

ovh 7266

ovh

ovh 724ovh 7

ovh

ovh gvh

gvh

7246

grn

ovh ovh gvh

67 1

ovh

grs

ovh

ovk

2 3

2. nieuwe perceelsgrens

ovh

gvh

ovh

gvh gvh gvh gvh gvh

gvh

grs

1319m2 eigendom SWZ

onv

gvh 7

ovh

ria

ovh -2

-4

ovk

ovh

8 9

grs

€c ovh aÃ Is

str

-3

grs

Pb onv

ovh

ovk -3

ovh

gvh

ovh

eigendom gemeente en

gvh

grs

6421

36-50

ovk

gvh

ovh

grs

ovh

6485

grs

onv Pb

ovh gvh

ovh

-5 50

gvh ovh

1. uit te ruilen grond: 187m2

gvh ovh 8594

grs

6738

6477

2-8

grs

-1

-6

tra

itts

-4 41

-5

ovh 7211

7333

T/1

ovh

ovh grs

ovh

grn

-6

Eigendomsituatie nieuw

gvh

7558

gvh gvh gvh muu

grs

ovk

muu gvh

gvh ovh

51 erf 67

-2

ovk 8482

ovh 11

ovk ovk 67

grs 64

-7

onv Pb

ovh ovh 65

ovh

erf

gvh

grs

-8

grs

-7

ovh ovh

ovh

gvh

6758

ovh

7560

ovh

6478

8497 12

-3

1-1

ovh

8496

ovh

-8

-3

ovh 19

gvh

vr_kt

3,747 m2

ovh 26

gvh

ovh

grs

gvh

grn

+45m2

ovh

8489

8495

8488

-4

8595

els

ovh

gvh

ovh

8494

erf

8076

8486 erf

8493 erf

ovh

erf

-4

aat

8492

ovh

8485

swijkstr

8491

grn

ovh

gvh

van Bley

Uitvoering in 1 of 2 fasen Bij voorkeur vindt de realisatie van de woongebouwen plaats in één fase. In het vervolgtraject wordt nader uitgewerkt of een gefaseerde uitvoering van de 2 woonblokken plaatsvindt of dat het gehele plan in één fase gebouwd wordt.

Pb onv

8484

-6

ovh

gvh

1,319m2

Pieter

8483 1

8490

-5

110

ovh

aat

7561

ovh 50

grs

ovh

grn

Steynstr

grs

75 G/11-2

grn

Pieter

grs

grn

1-191

ovk

grn

gvh

ovk

-1

1-3

/10

str aa t

100

lerw

gvh ovh

grn

hvh

0-3

grn

ovh

grs grs

grs hvh

ovk

Sloop huidige opstallen In 2025 worden de huidige 4 woongebouwen (88 woningen) circulair gesloopt. Er wordt gestart met de nieuwbouw, als alle planologische procedures doorlopen zijn.

27 ovh

Pb onv

grn hvh

grn

ovk

grn

grs

hvh

ovh

grs

grn

ovh gvh

/8-1

-2 /10

Oud

grs gvh

7773

grs

ovk

ovh

hvh

-3

ovk

ovh

Pb /3 3G

ovk

grn ovk

7775

grs bpl

ovk

7772

oev

erf

ovk

grs

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

kad

gvh grs ovk

3 19

Verdere uitwerking plan Separaat aan bovengeschetste planologische procedure, wordt een vervolg gegeven aan de verdere uitwerking van het plan, totdat deze uitvoeringsgereed is. Tevens wordt een aannemer geselecteerd voor de nieuwbouw. In het gehele proces tot de oplevering worden conform het participatieplan de belanghebbenden meegenomen en voorzien van informatie. In de verdere uitwerking dienen nog onderzoeken te worden verricht. Deze onderzoeken hebben o.a. betrekking op de effecten van de hoogbouw (HER) en er wordt een waterhuishoudigplan opgesteld samen met de gemeente. Ook wordt uitgewerkt welke geluidsmaatregelen nodig zijn, gebaseerd op de Bbl, het energieconcept wordt verder uitgewerkt en de boomeffectrapportage wordt verder aangevuld.

ovh grn

grs

vm_pl grs

7774

rbaan

7.1 Processtappen Dit ROP vormt onderdeel van de Zwolse Routekaart voor een locatieontwikkeling. Het ROP wordt ter vaststelling voorgelegd aan het college van B&W en de gemeenteraad. Het ROP dient als onderlegger voor de omgevingsplanwijziging, die gestart wordt als het ROP is vastgesteld. Voordat dit traject in gang gezet kan worden, wordt tussen initiatiefnemer SWZ en de gemeente Zwolle een anterieure overeenkomst afgesloten. Hierin worden alle afspraken vastgelegd tussen SWZ en de gemeente Zwolle voor de verdere uitwerking van het plan.

ovh

7178 trf ovh

grn bpl

bpl

101

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

7.2 Financieel-economische uitvoerbaarheid

7.4 Planning

Door de uitdagingen die deze binnenstedelijke plek met zich meebrengt o.a. op het gebied van stedenbouwkundige inpassing, geluid en parkeren staat de haalbaarheid onder druk. De stichtingskosten zijn hoog, terwijl de opbrengsten/huurinkomsten gereguleerd zijn. Kop van Oost is met de uitgangspunten die beschreven zijn in het ROP financieel haalbaar, in de huidige marktomstandigheden. Wel wordt er door de initiatiefnemer een grote onrendabele top genomen op deze ontwikkeling. Belangrijke voorwaarden voor de haalbaarheid zijn:

Momenteel is de volgende planning beoogd:

•

• •

•

De wetgeving op het gebied van energieprestatie, hittestress en veiligheid wordt gevolgd. Hogere ambitie dan de vigerende wetgeving is financieel niet haalbaar. Ook op het gebied van circulariteit en klimaatadaptie wordt het hoogst haalbare gedaan, maar er zijn geen grote ambities in dit kader mogelijk. Voor de haalbaarheid van de bebouwde parkeeroplossing worden de parkeerplekken verhuurd.

•

Er is uitgegaan van een maaiveld parkeeroplossing, met hierboven een dek, om de parkeerdruk in de wijk weg te nemen. In het ROP is een minimale kwaliteit omschreven. De ambitie is om de verblijfskwaliteit van het collectieve dek zo hoog mogelijk te maken door toepassing van groen- en inrichtingselementen. De haalbare kwaliteit is afhankelijk van de financiële ruimte die er is/ eventuele subsidies die voor handen zijn. Ter demping van de onrendabele top van dit project, wordt gezocht naar voor handen subsidies. Zoals hierboven al is beschreven vindt er geringe grondtransactie tussen initiatiefnemer SWZ en de gemeente Zwolle plaats. De locatieontwikkeling Kop van Oost vindt vrijwel geheel op het huidige perceel, in eigendom van SWZ, plaats. In de anterieure overeenkomst worden hier afspraken over gemaakt. De berging van het hemelwater is breder getrokken dan de ontwikkellocatie. Samen met de gemeente is de ambitie gesteld om klimaat adaptieve maatregelen te treffen, ten aanzien van de waterhuishouding, in dit gebied van Dieze.

7.3 Communicatie en participatie Zoals in dit ROP al beschreven is, heeft de buurt al mee kunnen denken en zijn er diverse participatiemomenten geweest. Het vervolg van de participatie is uitgeschreven in het participatieplan Kop van Oost dd. 29-4-2024. Hierin is beschreven wat alle belanghebbenden zijn van Kop van Oost, de mate van participatie met elke belanghebbende en het belang en de participatieaanpak. Conform dit participatieplan wordt in het gehele vervolgproces gehandeld. De eerste stap die genomen wordt is het tonen van de plannen aan de buurt in een inloopbijeenkomst. Waarbij er teruggeblikt wordt op de reeds verrichte participatie: wat is opgehaald uit de buurt? En hoe dit

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

verwerkt is in de voorlopige plannen. Alle verslagen staan op de projectpagina www.swz. nl/kopvanoost. In alle communicatie naar huurders en omwonenden wordt hiernaar verwezen. We hebben met de projectgroep samen een belanghebbenden matrix gemaakt. In ieder projectoverleg staat participatie op de agenda en stellen we bij waar nodig. Op dit moment zijn we bezig met het oprichten van een klankbordgroep die bestaat uit een vertegenwoordiging van woningeigenaren en huurders die rondom de nieuwbouw wonen.

102

103

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

08 Bijlagen

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Lijst met bijlagen

104

Ontwikkeling Kop van Oost Caspar Fagelstraat & Anthonie Heinsiusstraat ruimtelijke randvoorwaarden Gemeente Zwolle April 2020

Startnotitie Kop van Oost

Participatieplan Kop van Oost SWZ April 2024

Quick scan bomen effect analyse project Kop van Oost te Zwolle

Gemeente Zwolle December 2021

Expedio Arbori

April 2024

Waterstructuur Kop van Oost te Zwolle TAUW April 2024

Verkennend bodemonderzoek inclusief asbest Caspar Fagelstraat te Zwolle

TAUW

Februari 2024

Nieuwbouw Kop van Oost in Zwolle Akoestisch onderzoek omgevingsgeluid TAUW September 2023

Stikstofdepositie-onderzoek Kop van Oost, Zwolle TAUW Juli 2025

Quick scan externe veiligheid Kop van Oost

TAUW Maart 2024

10. Activiteitenplan_SWZ_Sloop Kop van Oost, Zwolle_definitief_24-04-23 (incl. bijlagen)

Ecogroen

11.

Simstudio Januari 2025

105

CFD Windklimaat onderzoek Kop van Oost

Mei 2024

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Rotterdam Westblaak 37 (Grotiushuis) 3012 KD Rotterdam +31 (0)10 240 90 30 info@dezwartehond.nl Groningen Hoge der A 11 NL-9712 AC Groningen +31 (0)50 313 40 05 info@dezwartehond.nl Keulen Burgmauer 39 DE-50667 Cologne +49 (0)221 168 04 40 info@dezwartehond.de www.dezwartehond.nl

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Zwolle&id=f561e8cd-6c51-4453-a814-f274c0d61cf9