Document · PDF

1. ROP kop van Oost

Raad Besluitvormingsronde 24 november 2025, gemeente ZwolleBij agendapunt: Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Kop van Oost26.138 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Kop van Oost Zwolle Ruimtelijk Ontwikkelplan

24/07/2025

Inhoud 1. Inleiding

2. Huidige situatie

2.1. Huidige staat projectlocatie 2.2. Kwaliteiten en aandachtspunten

10 12

3. Uitgangspunten en opgaven

4. Participatie

5. Planopzet

6. Onderwerpen fysieke leefomgeving

4.1. Toelichting participatieplan 4.2. Bewonersschets 4.3. Inloopbijeenkomst 22 september 2021 4.4. Resultaten participatie 4.5. Conclusie

5.1. Stedenbouwkundige uitgangspunten 5.2. Programma 5.3. Mobiliteit

6.1. Wonen 6.2. Parkeren 6.3. Cultuurhistorie 6.4. Beeldkwaliteit 6.5. Landschap 6.6. Bomen 6.7. Natuur 6.8. HER 6.9. Archeologie 6.10. Gezondheid en veiligheid

Colofon SWZ Gemeente Zwolle De Zwarte Hond Tauw Spark Expedio Arbori Eco Groen

7. Proces

Ruimtelijk Ontwikkelplan Juli 2025

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

20 20 20 20 23

26 44 48

52 57 62 64 66 68 71 73 77 78

7.1. Processtappen 7.2. Financieel-economische uitvoerbaarheid 7.3. Communicatie en participatie 7.4. Planning

100 102 102 103

8. Bijlagen

104

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

01 Inleiding

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Inleiding Voor u ligt het Ruimtelijk Ontwikkelplan (ROP) voor de locatieontwikkeling ‘Kop van Oost’. Samen met de gemeente Zwolle en stedenbouwkundig bureau De Zwarte Hond is een plan ontwikkeld dat passend is binnen de stedelijke context van het gebied. De huidige woningen zijn in het bezit van Woningstichting SWZ, die initiatiefnemer is van deze locatieontwikkeling. De huidige 88 sociale huurwoningen op de locatie worden gesloopt. Het plan bestaat uit twee bouwblokken waarin zich tussen de 200 en 220 appartementen bevinden. In de nieuwe woongebouwen komt een gemengd woonprogramma met sociale huurwoningen en woningen voor het middel-dure segment. Deze binnenstedelijke ontwikkeling sluit aan bij de ‘Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024’ van de gemeente Zwolle. Hierin staat beschreven dat het merendeel van de opgave van het toevoegen van woningen in de stad moet plaatsvinden en niet meer in de buitengebieden. Sinds 2008 werkt SWZ samen met de gemeente en collega-corporatie deltaWonen aan de natuurlijke wijkvernieuwing van Dieze-Oost. In 2010 is in gezamenlijkheid de gebiedsvisie “Gedroomd Diezerpoort” opgesteld, waar voorliggende locatie (Kop van Oost) onderdeel van uitmaakt. De natuurlijke wijkvernieuwing heeft erin geresulteerd dat er sinds 2008 meer dan 600 woningen zijn gerenoveerd of vervangen door nieuwbouw.

Het aantal woningen is tot nog toe nagenoeg gelijk gebleven, wel heeft een verschuiving plaatsgevonden van overwegend sociale huurwoningen naar een mix van huuren koopwoningen. Het bewonersbelevingsonderzoek Buurt-voor-Buurt wijst uit dat de wijkvernieuwing een positief effect heeft op de woonbeleving van de bewoners. De bewoners geven aan dat, ondanks de vernieuwing, de buurt vertrouwd gebleven is door het behoud van de sociale en fysieke structuren. Dit is het uitgangspunt van de natuurlijke wijkvernieuwing en dit stimuleert om Kop van Oost ook op deze manier aan te pakken.

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Proces tot nu toe Kop van Oost is voorlopig het slotstuk van de buurtvernieuwing. In 2020 is hier, in samenwerking met de gemeente Zwolle, mee gestart. Het bureau De Zwarte Hond neemt de stedenbouwkundige uitwerking voor haar rekening. Al snel na de start is in september 2021 het gesprek aangegaan met de buurt via een laagdrempelige workshop. De verdere participatie met de buurt is te vinden in hoofdstuk 4. Medio 2022 is de samenwerking met de gemeente formeel bevestigd in een samenwerkingsovereenkomst (SOK). Het eindresultaat van deze SOK is dit Ruimtelijk Ontwikkelplan (vanaf nu te noemen “ROP”). De nieuw op te richten woongebouwen passen niet geheel binnen het vigerende planologisch kader (bestemmingsplan “Diezerpoort”). Zo overstijgt het bouwvolume de bouwhoogten. Tevens overschrijdt een klein percentage van de footprint de huidige footprint met een woonbestemming. Daarom is voor deze ontwikkeling een omgevingsplanwijziging (opw) noodzakelijk. In dit ROP worden de ruimtelijke kaders beschreven die moeten worden vastgesteld, voordat deze planologische procedure gestart wordt. Dit ROP is de basis voor de wijziging van het omgevingsplan. De randvoorwaarden, uitgangspunten en ambities voor deze ontwikkeling, zoals beschreven in hoofdstuk 3, vormen de basis voor de verdere uitwerking van dit plan en zijn zoveel mogelijk meegenomen.

De herontwikkeling van deze binnenstedelijke locatie brengt echter de nodige complexiteit met zich mee, met name vanwege de ligging. Factoren zoals het aanwezige groen, milieutechnische aspecten (waaronder geluidsbelasting van omliggende wegen), en de inpassing in de bestaande stedelijke context spelen een belangrijke rol in de ruimtelijke uitwerking van het plan. Daarnaast vragen de parkeeropgave en de financiële haalbaarheid om scherpe keuzes. De gemaakte afwegingen en de onderbouwing daarvan zijn opgenomen in dit Ruimtelijk Ontwikkelplan (ROP).

verbeelding van het proces

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

02 Huidige situatie Dit hoofdstuk beschrijft de huidige locatie.

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Locatie bestaande 88 woningen

2.1 Huidige staat projectlocatie De projectlocatie Kop van Oost is gelegen in de wijk Diezerpoort, en in de buurt Dieze-Oost. Dieze-Oost is een wederopbouwbuurt uit de jaren ‘50. De grondgedachte van de wederopbouw is veel licht, lucht en ruimte in en om de woning. De buurt is herkenbaar aan de stempelstructuur. Stapelbouw en laagbouw worden afgewisseld en vormen samen een stempel. Deze stempels worden meerdere keren in de buurt herhaald. Dieze-Oost bestaat nu met name uit portieketage woningen in het goedkope huursegment.

De Kop van Oost bestaat uit de bebouwing tussen de Anthonie Heinsiusstraat en Caspar Fagelstraat en vormt de noordoostelijke grens van de wijk. De projectlocatie is gelegen tegen de toe- en afrit van de A28 en vormt hiermee de stadsentree van de gemeente Zwolle. Dat is dan ook de reden waarom aan deze zijde, in de nieuwbouw, een landmark beoogd is die deze stadsentree benadrukt. In de projectlocatie bevinden zich in de huidige situatie drie portieketageflats, met respectievelijk 20, 12 en 48 appartementen. Bovendien is er een blok met 8 beneden-boven woningen.

t aa tr ss iu ns ei H

De 4 woningblokken met in totaal 88 woningen dateren uit 1957. De woningen zijn nu meer dan 60 jaar oud. De woningblokken hebben een licht betonnen casco waardoor de geluidsisolatie tussen de appartementen onderling slecht is, tevens presteren de appartementen raat teynst energetisch slecht. De hoge investering om dit Ste Pieter verbeteren in combinatie met de potentie van de locatie om te kunnen verdichten heeft geleid tot het besluit van SWZ om de locatie te herontwikkelen.

t aa str n ey St er t Pie

ie on th An

Dieze-Oost is vooral een woonbuurt. Bewoners gaan de buurt uit om naar het werk te gaan. Er zijn weinig ontmoetingsplekken. De winkels zijn gelegen aan de rand van de buurt aan de Hogenkampsweg. Verder zijn de dichtstbijzijnde voorzieningen de verschillende fastfoodketens, het tankstation en de grote detailhandel op het bedrijventerrein aan de overkant van de Ceintuurbaan (bedrijventerrein ‘De Vrolijkheid’). Deze zijn er niet alleen voor Dieze-Oost maar voor de hele stad.

a sp Ca

at ra st el ag rF

1 6

2 Positie Kop van Oost in de stad, stadsentree en potentie om te verdichten

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

11Kaart projectlocatie

Zwolle Kop van Oost, eg Ruimtelijk Ontwikkelplan

ra st

2.2 Kwaliteiten en aandachtspunten

-Dichte plinten

-Gesloten karakter hoofdentrees

-Veel parkeren in de straat

+Groen plantsoen

-Geen balkons

+Volwaardig groen

+Wonen aan een groengebied

-Weinig speelplekken

+Hagen perken in collectief beheer als overgang tussen openbaar en privé

+ Volgroeide bomen

- Binnengebieden worden weinig gebruikt - Dichte plinten aan het binnenterrein

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

03 Uitgangspunten en opgaven Dit hoofdstuk beschrijft de uitgangspunten van de ontwikkeling Kop van Oost.

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

3. Uitgangspunten en opgaven Zowel de gemeente Zwolle als Woningstichting SWZ zien de noodzaak om de bestaande sociale woningvoorraad uit te breiden. De gemeente Zwolle geeft dit aan in de Woonvisie, getiteld “Ruimte voor Wonen 2017-2027”. SWZ heeft dit verwoord in haar toekomstvisie 2024+ waarin zij de ambitie stelt om per jaar met 150-180 woningen te groeien. Ook is het uitbreiden van de sociale woningvoorraad opgenomen in de prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningcorporaties. Voor het realiseren van deze ambitie vormen de omgevingsvisie, gebiedsvisie en de ruimtelijke randvoorwaarden de basis. Omgevingsvisie “Mijn Zwolle van Morgen” De omgevingsvisie van Zwolle, gaat verder in op de ruimtelijke invulling van deze ambities. Hierin wordt een ring van aantrekkelijke, gemengde stadswijken met hoge dichtheid rondom het centrum beoogd, waarin wonen, werken en voorzieningen worden gecombineerd. De projectlocatie bevindt zich in deze zone, waardoor verdichting hier mogelijk is. De omgevingsvisie beschrijft tevens dat de positie van de gemeente Zwolle verandert. In het Stedelijk Netwerk van Nederland heeft de gemeente Zwolle een plek gekregen. Het is een sterke stad in een economisch krachtige regio die veel nieuwe inwoners trekt. Dit maakt dat er een groeiende vraag is naar betaalbare woningen.

De komende 10 jaar is de gemeentelijke ambitie om minimaal 1.000 woningen per jaar toe te voegen om aan de vraag te voldoen. Gebiedsvisie ‘Gedroomd Diezerpoort’ De gebiedsvisie Diezerpoort is in het najaar 2010 vastgesteld: ‘Gedroomd Diezerpoort’, Hierin zijn richtingen en kaders voor de natuurlijke ‘wijkvernieuwing’ van de wijk Diezerpoort beschreven. De gebiedsvisie was de start van de natuurlijke wijkvernieuwing en is tevens richtinggevend geweest voor de later opgestelde ruimtelijke randvoorwaarden voor de ontwikkellocatie Kop van Oost. Als vervolg op de gebiedsvisie hebben deltaWonen, SWZ en de gemeente Zwolle samengewerkt om te komen tot een eenduidige strategie en positionering voor het gebied.

Daarbij was het gemeenschappelijke belang om het gebied te laten groeien in waarde, leefbaarheid en imago leidend. Dit is beschreven in de ‘Strategische beleidskeuze Dieze-Oost’ in 2011. De strategie behelst een geleidelijke fysieke en sociale transformatie met de volgende doelstellingen: • Aantrekkelijker maken voor mensen uit de rode belevingswereld; • Meer differentiatie in kwaliteit van de woning en woningtype (ook koop); • Meer differentiatie in bevolkingssamenstelling; • Meer kwaliteit van de woonomgeving; • Meer voorzieningen toevoegen, geënt op de doelgroep. Ruimtelijke randvoorwaarden Voor de ontwikkeling van Kop van Oost zijn de ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld, genaamd: ‘Ontwikkeling Kop van Oost Caspar Fagelstraat & Anthonie Heinsiusstraat ruimtelijke randvoorwaarden’ (april 2020). Hierin zijn onder andere de ruimtelijke randvoorwaarden op het gebied van milieu, kabels & leidingen, stedenbouw en verkeer opgenomen. Startnotitie Kop van Oost Ook heeft de gemeente Zwolle de ‘Startnotitie Kop van Oost’ opgesteld (dec. 2021). Hierin zijn de beleidsuitgangspunten, randvoorwaarden en te onderzoeken uitgangspunten beschreven die als vertrekpunt dienen voor de uitwerking van Kop van Oost. In de startnotitie staan de opgave en de ambities voor de herontwikkeling van de Kop van Oost.

Bomenverordening De ontwikkellocatie bevindt zich binnen de nevengroenstructuur en grenst aan de hoofdgroenstructuur. Op de locatie zelf bevinden zich 2 bijzondere bomen, volgens de Groenkaart van de Gemeente Zwolle. Tevens staan er aan de noordwestelijke zijde, buiten het plangebied, 5 bijzondere bomen. Deze bomen blijven behouden. Verder is het uitgangspunt dat er

zoveel mogelijk groen behouden blijft. Het groen- en recreatiebeleid Het groen- en recreatiebeleid is ontwikkeld om beter aan te sluiten bij de behoeften van de stad Zwolle en haar inwoners in de huidige tijd en in de toekomst. Het zorgt ervoor dat Zwolle haar groene karakter, leefkwaliteit en biodiversiteit behoudt als de stad groeit. Ook wordt de stad beter bestand tegen de gevolgen van klimaatverandering, zoals langdurige droogte, hitte en hevige buien. Dit is een belangrijke investering in een gezonde en aantrekkelijke toekomst van de stad en Zwollenaren.

Bijzondere bomen gemeente Hoofdgroenstructuur Nevengroenstructuur Toetsing gebieden-hoofdgroenstructuur

Groene kaart Gemeente Zwolle

Zwolse adaptatie-strategie (ZAS) De gemeente Zwolle heeft de Zwolse Adaptatiestrategie ontwikkeld. Het doel is Zwolle in 2050 klimaatbestendig te maken. Het beschrijft de strategie om de stad aan te passen aan het nieuwe klimaat. Mobiliteitsvisie 2020-2030 en parkeerstrategie 2040 Het mobiliteitsconcept sluit aan bij de ambities die vastgelegd zijn in de mobiliteitsvisie 2020-2030. In de visie wordt ingezet op de omslag en de vernieuwing naar een gezondere leefomgeving. Recent is eveneens de parkeerstrategie 2040 vastgesteld. Deze strategie anticipeert op het groeiende aantal bewoners in de stad Zwolle, zodat Zwolle leefbaar, toegankelijk, veilig, gastvrij en bereikbaar blijft. Hierbij wordt de vraag naar meer woningen, het veranderende klimaat en het toenemende aantal bezoekers in ogenschouw genomen. De strategie gaat over hoe invulling wordt gegeven aan de openbare ruimte, welke beperkt is. Dit vraagt om keuzes op het gebied van mobiliteit en andere manieren van bewegen, waarbij fietsen en lopen meer aandacht krijgen. Ter uitwerking van deze parkeerstrategie is vervolgens de Nota Parkeren in begin 2025 vastgesteld door de Raad.

Woonvisie 2017-2027

Bij de Kop van Oost is het mobiliteitsconcept gebaseerd op het STOMP principe. In de Kop van Oost hebben de normen uit de publicatie ‘Parkeerkencijfers 2024’ van CROW als uitgangspunt gediend. Ruimtelijke randvoorwaarden Kop van Oost

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

04 Participatie Dit hoofdstuk behandelt de buurparticipatie en beschrijft de 13 aandachtspunten die meegenomen zijn in de verdere uitwerking van de plannen. De vervolgstappen zijn opgenomen in het participatieplan.

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Participatie Zwolle bijeenkomst Kop van Oost, Ruimtelijk 17 september Ontwikkelplan 2024

Buurtbewoners konden tussen 16:30 en 18:30 uur komen om ons te vertellen wat ze belangrijk vinden aan het wonen. Op het hoogtepunt waren er ongeveer 30 mensen aanwezig. Het ging hier voornamelijk om huurders van SWZ maar ook om een paar eigenaren van de koopwoningen aan de Caspar Fagelstraat. (Buurt)bewoners konden hun opmerkingen kwijt bij één van de vier medewerkers van SWZ of één van de drie stedenbouwkundigen van De Zwarte Hond.

4.1 Toelichting participatieplan Voor de herontwikkeling van Kop van Oost is een specifiek participatieplan opgesteld, op basis van de Zwolse participatieaanpak ‘Hanza!’. Dit programma is gericht op het betrekken van bewoners en andere belanghebbenden bij de plannen. Het participatieprogramma voor Kop van Oost heeft als doel om de betrokkenheid en draagvlak onder de bewoners en belanghebbenden te vergroten. De input en ideeën die tijdens de participatiebijeenkomst en tijdens gesprekken zijn verzameld, worden zoveel als mogelijk meegenomen in de verdere planvorming. Op deze manier sluit de herontwikkeling aan bij de wensen en behoeften van de wijk. Kortom, het participatieprogramma voor Kop van Oost biedt de bewoners en andere belanghebbenden de mogelijkheid om actief mee te denken en invloed uit te oefenen op de herontwikkeling. Het zorgt voor een transparant en inclusief proces waarin alle stemmen gehoord worden. 4.2. Bewonersschets Dieze-Oost Dieze-Oost kent relatief veel huurwoningen, er is relatief veel gestapelde bouw en er wonen relatief veel 1 á 2 persoonshuishoudens. De grootste leeftijdscategorie is tussen de 25-39 jaar. Er is een hoger percentage inwoners met een migratieachtergrond dan het Zwolse gemiddelde. De bewoners in Dieze-Oost zijn niet ontevreden over hun wijk. De bewoners beoordelen de leefbaarheid in de wijk en hun woon- en leefklimaat goed.

Sociale cohesie scoort aanmerkelijk minder in de wijk ten opzichte van het Zwolse gemiddelde. Ook de gehechtheid aan de buurt scoort een stuk lager. Bewoners geven aan dat ze zich eenzaam voelen.

4.3. Inloopbijeenkomst 22 september 2021 Voordat het onderzoek naar de ontwikkelmogelijkheden in de Kop van Oost van start ging, is eerst geïnventariseerd hoe (buurt)bewoners hun wijk ervaren. Hiervoor is een inloopbijeenkomst georganiseerd, met als doel om samen met de buurt te verkennen hoe het gebied opnieuw ingericht kan worden, welke wensen er leven en welke mogelijkheden er zijn. Het uitgangspunt is dat bewoners zich ook in de toekomstige situatie thuis voelen in hun wijk en er prettig kunnen wonen.

De inloopbijeenkomst vond plaats op het binnenterrein tussen de Caspar Fagelstraat en de Anthonie Heinsiusstraat. Door SWZ-vlaggen aan de straat was deze plek voor (buurt)bewoners die niet aan het binnenterrein wonen ook goed te vinden.

4.4. Resultaten participatie Op oude binnendeuren waren in totaal 7 panelen geplakt waarop (buurt)bewoners konden reageren. Er is hierop fanatiek gestickerd en geschreven.

In oktober 2021 kregen de (buurt)bewoners een terugkoppeling op de opbrengst van de inloopbijeenkomst. Tegelijkertijd werd de projectpagina www.swz.nl/kopvanoost bekendgemaakt. Hieronder worden de resultaten per onderwerp weergegeven. Vervuiling en overlast Vervuiling en overlast vormen een punt van zorg in de buurt. Er is sprake van afval op straat, zoals bijvoorbeeld een matras in de collectieve binnentuin en veel afval afkomstig van de McDonalds aan de Meppelerstraatweg. Bewoners wijzen erop dat bezoekers van de McDrive hun auto in de wijk parkeren en vervolgens afval uit het raam gooien. Bovendien voelen diverse bewoners zich onveilig en zijn er bewoners die ‘s avonds niet door het donker naar huis durven te lopen of te fietsen.

Om de (buurt)bewoners een goed beeld te geven waar de Kop van Oost ligt in de stad was er een maquette. Deze inloopbijeenkomst ging vooral om het ophalen van informatie, om zo het te maken plan van de Dieze-Oosters te laten zien.

Eigen tuin of balkon, activiteiten en speelplekken Het overvloedige groen in Dieze-Oost wordt over het algemeen gewaardeerd, omdat het zorgt voor ontspanning en een gevoel van afstand tot de A28 en de Ceintuurbaan. Met name de grote bomen aan de Anthonie Heinsiusstraat worden als waardevol beschouwd.

Om zoveel mogelijk mensen te spreken waren er medewerkers van SWZ en De Zwarte Hond.

In het verleden werden er gezamenlijke activiteiten georganiseerd, zoals buurtfeesten, in het gemeenschappelijk groen. Doordat het Beeldverslag participatie bijeenkomst in de buurt 22-09-2021

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

gemeenschappelijk groen slecht onderhouden wordt, mensen zich er onveilig voelen en er veel afval gedumpt wordt, geven de mensen de voorkeur aan een eigen tuin en/of balkon. Er is een gebrek aan speelplekken voor kinderen, waardoor ze hun eigen plekken zoeken, zoals tegen een muur voetballen. Dit veroorzaakt overlast. Bereikbaarheid en toegankelijkheid De bereikbaarheid van Kop van Oost is goed, met gemakkelijke toegang tot het centrum en de snelweg. Veel bewoners maken geen gebruik van een auto en kunnen gemakkelijk met de fiets naar het stadscentrum van Dieze-Oost.

Er is geen consensus over het type woningen dat gebouwd moet worden. Een deel van de bewoners van de portiekflat aan de Anthonie Heinsiusstraat geeft de voorkeur aan eengezinswoningen met een tuin, waar kinderen veilig op straat kunnen spelen. Een ander deel van de bewoners is tevreden met het wonen in de portiekflat. Deze verdeeldheid geldt ook voor de bewoners van de Caspar Fagelstraat. Bovendien is er geen overeenstemming over de bouw van een woontoren. Vooral de eigenaren van koopwoningen aan de Caspar Fagelstraat maken zich zorgen. De huidige bewoners van de woningen tonen interesse in een woontoren, maar vragen zich af of ze dan niet te dicht op elkaar wonen en of er voldoende zonlicht zal zijn.

4.5. Conclusie

hierop reageren, zodat met deze opmerkingen het plan nog beter gemaakt kan worden.

Om Kop van Oost opnieuw te ontwikkelen is het belangrijk dat de mening van de (buurt)bewoners meegenomen wordt in de plannen om een fijne buurt te maken. Er zijn een aantal (buurt)bewoners, die verwachten dat het niet tot een mooi stukje Zwolle gaat komen. Wat getoond is tijdens de inloopbijeenkomst, lijkt te mooi om waar te zijn. Daarnaast willen de bewoners graag samen een woonkamer en/of buurtcafé, meer ruimte om te spelen en goede (veilige) fietsenstallingen. Er zijn echter wel zorgen over het beheer. Bewoners zijn bang voor verloedering en vervuiling van de gemeenschappelijke voorzieningen. In de nieuwe plannen moet aandacht gegeven worden aan het mobiliteitsconcept, zoals de parkeeroplossing, alsmede het verbeteren van het openbaar vervoer en fietsen wandelroutes.

Door het gratis parkeren rondom Kop van Oost, parkeren bezoekers van de McDonalds en voetbalfans, tijdens wedstrijddagen, hun auto in de Caspar Fagelstraat en Anthonie Heinsiusstraat. Bewoners ervaren overlast door het verkeer dat hierdoor de buurt in komt.

Om verder te gaan is het nodig om verschillende invullingen te bedenken voor deze plek. Belangrijk is te bedenken hoe de gezamenlijke faciliteiten iets toevoegen aan de buurt in plaats van dat het een rommeltje wordt. Met de buurt is afgesproken dat er een plan wordt gemaakt waarbij getracht is zoveel mogelijk wensen terug te laten komen. Vervolgens kunnen (buurt)bewoners

De toekomst volgens bewoners Met betrekking tot de haalbaarheid van een gezamenlijke fietsenberging benadrukken bewoners het belang van een gemakkelijke toegang tot de berging zonder dat ze met de fiets een trap op moeten. Daarnaast ervaren de omwonenden overlast door het toenemende verkeer en pleiten zij voor een adequate parkeeroplossing bij de bouw van meer woningen. Ze stellen voor om een parkeergarage te realiseren die direct aansluit op de Meppelerstraatweg, zodat er minder auto’s in de Caspar Fagelstraat komen. Wat betreft deelauto’s tonen de bewoners interesse, maar benadrukken ze dat deze wel betaalbaar moeten zijn. De meerderheid van de bewoners staat open voor verandering, maar neemt een afwachtende houding aan in afwachting van concrete plannen. Uit eerdere discussies over groenvoorzieningen is gebleken dat bewoners moeite hebben met het delen van gemeenschappelijke faciliteiten. Daarnaast missen ze een buurtcafé of een gezamenlijke woonkamer.

Gedeelde ruimtes moeten de buurt mooier maken

Eigen tuinen of een ruimer balkon

Meer plekken om te spelen

Behoud waardevol groen

Voorkomen overlast van McDonalds

Plek om de fiets te parkeren zonder gedoe; dus geen trap op

Minder autoverkeer van niet-bewoners

Zorgen dat de buurt niet te heet wordt in de zomer

Voorkomen dat er afval gedumpt wordt

Bewoners moeten zich veilig voelen

Sociale huurwoningen zijn van goede kwaliteit

Zorgen dat duidelijk is wat van iedereen is en wat van een bewoner

Onderstaand is alle input die opgehaald is samengevat in 13 aandachtspunten. In de volgende hoofdstukken wordt weergegeven hoe deze 13 aandachtspunten verwerkt zijn in het plan. Dit is teruggekoppeld aan de buurt in een participatiejournaal. Participatie is een doorlopend proces. Sinds de eerste bijeenkomst in 2021 hebben er meerdere inloopbijeenkomsten plaatsgevonden. Tijdens deze bijeenkomsten zijn belanghebbenden geïnformeerd over de voortgang van het project en zijn de voorlopige plannen gepresenteerd. Eén van deze sessies bevatte een beeldsimulatie van de nieuwbouw in de bestaande omgeving, waarmee omwonenden inzicht kregen in de zichtlijnen en de effecten op privacy. Sinds 2024 is er daarnaast een klankbordgroep actief, waarin bewoners van zowel koop- als huurwoningen zijn vertegenwoordigd. Met deze groep wordt intensief overleg gevoerd over de verdere ontwikkeling van de plannen. De verslagen van de participatiebijeenkomsten zijn beschikbaar op: www.SWZ.nl/kopvanoost.

13 De nieuwbouw moet passen bij de koopwoningen aan de Caspar Fagelstraat

Participatie bijeenkomst 17 september 2024

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

De 13 aandachtspunten zijn terug te vinden in het plan middels

Aandachtspunt 6: plek om de fiets te parkeren zonder gedoe;

de cirkel met het nummer.

dus geen trap op.

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

05 Planopzet Dit hoofdstuk beschrijft het voorliggend plan.

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

5.1 Stedenbouwkundige uitgangspunten In het plan voor de nieuwe Kop van Oost is gestreefd naar een harmonieuze aansluiting op de bestaande situatie. De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn gebaseerd op een zorgvuldige inpassing van de nieuwbouw in de bestaande stedelijke context. De structuur en de verfijnde architectuur sluiten aan bij de karakteristieken van de wijk en bouwen hierop voort. Daarbij is rekening gehouden met de ruimtelijke randvoorwaarden die door de gemeente Zwolle zijn opgesteld (2020), evenals met de uitkomsten van het participatieproces zoals beschreven in hoofdstuk 4. In totaal worden er circa 200 tot 220 woningen gerealiseerd in Kop van Oost. Naast een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing, wordt er ingezet op het toevoegen van ruimtelijke en sociale kwaliteit, zowel voor de toekomstige bewoners als voor de huidige wijkbewoners. 5.1.1. Compositie en ensemble Kop van Oost wordt een markant ensemble aan een van de belangrijkste stadsentrees van Zwolle. Het plan omvat twee woonblokken, waarvan het zuidelijke blok aan de Ceintuurbaan een hoogteaccent kent van tien woonlagen. De blokken zijn ten opzichte van elkaar versprongen gepositioneerd. Deze ruimtelijke opstelling zorgt voor continuïteit en begeleiding van de gebouwen en de (openbare) ruimte daaromheen.

De structuur en de positionering maakt de bebouwing minder gesloten en creëert een alzijdige oriëntatie, wat de intensivering van het woonprogramma verenigt met het kleinschalige karakter van de wijk. Tussen de woonblokken is een doorgang voorzien die het ritme van de bestaande bebouwing volgt. Deze verbinding sluit stedenbouwkundig en sociaal aan op de bestaande wijk en draagt bij aan de toegankelijkheid en samenhang van het geheel.

5.1.2. Relatie met de omgeving De twee woonblokken verschillen in voetafdruk en opzet, waarmee bewust is aangesloten op de bestaande stedenbouwkundige structuur van Dieze-Oost. Deze structuur, oorspronkelijk ontworpen door Dudok en Van Embden in de jaren ’50, wordt gekenmerkt door een helder ritme van bebouwing, met als kenmerk de ‘zaagtandflats’ aan de Pieter Steynstraat. Het noordelijke blok, met een puntvormige oriëntatie in noordwestelijke richting, verwijst naar deze karakteristieke opzet. Het zuidelijke blok vormt als gesloten bouwvolume een krachtig stedelijk front aan de Ceintuurbaan. Tegelijkertijd sluit het aan op de stempelstructuur aan de Meppelerstraatweg, die het plan op logische wijze afrondt. Daarmee versterkt de voorgestelde compositie de cultuurhistorische gelaagdheid van Dieze-Oost en markeert het een vanzelfsprekend begin én einde van de wijk.

Twee stedenbouwkundige principes

Combinatie

De kenmerken van Dieze-Oost, zoals repetitie, horizontale en verticale lijnen en een duidelijke opbouw in schaal, zijn terug te vinden in de nieuwbouw in de vorm van een alzijdige en continue opzet. Zo zijn alle 2 entrees georiënteerd op de straat en worden begeleid 11 door bescheiden voortuinen met groene hagen als 12 erfafscheiding. Deze subtiele overgangen tussen openbaar en privé domein verwijzen naar de menselijke schaalgedachte uit de wederopbouwperiode en behouden het kleinschalige straatbeeld dat zo kenmerkend is voor Dieze-Oost. In hoofdstuk 6.8 HER wordt verder toegelicht wat de impact van de nieuwbouw op de omliggende buurt is.

De blokken zelf zijn als gesloten bouwvolumes vormgegeven, wat een duidelijk onderscheid mogelijk maakt tussen de formele, stedelijke buitenzijde en de informele, intieme binnenzijde. Door deze opzet ontstaat een geluidsluwe en aangename buitenruimte voor bewoners.

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

De Kop van Oost, prominent aan de oostelijke entree van Zwolle en als beëindiging van de Diezerpoort

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

5.1.3. Bouwhoogte Maximale hoogte woningen aan de C. Fagelstraat is 3 lagen met kap. De maximale hoogte aan de A. Heinsiusstraat staat in relatie tot de nieuwe bebouwing aan de Caspar Fagelstraat, maar is max. 6 lagen. Een hoogteaccent moet aansluiten op de omgeving. De maximale hoogte hiervan is afhankelijk van de locatie in het plan. Ruimtelijke Randvoorwaarden, gemeente Zwolle, 2020 De nieuwe woonblokken in Kop van Oost variëren in hoogte en zijn zorgvuldig afgestemd op hun directe omgeving. Het noordelijke blok kent een opbouw van vier tot zes bouwlagen. De nieuwe doorgang tussen de Caspar Fagelstraat en de Anthonie Heinsiusstraat is ontworpen met een bouwhoogte van vier lagen. Aan de Caspar Fagelstraat bedraagt de hoogte vier à vijf lagen, waarbij de bovenste laag teruggerooid is om het straatbeeld te respecteren. De afstand tussen de voorgevels aan de Caspar Fagelstraat wordt drie meter breder dan de huidige situatie. Op deze manier sluit de hoogte van de nieuwbouw goed aan bij de menselijke maat en schaal 13 van de bestaande straat. Richting de ‘punt’ aan de Pieter Steynstraat loopt het blok op tot vier à zes lagen, waarmee het inspeelt op de stedenbouwkundige structuur van de wijk.

De hoogte van de bouwblokken wijken af van de ruimtelijke randvoorwaarden van gemeente Zwolle. Sindsdien is de druk op de woningmarkt, en in het bijzonder de vraag naar betaalbare woningen, aanzienlijk toegenomen. Daarnaast ligt het gebied in de Stadsruit, een gebied die is aangewezen als geschikte zone voor verdichting, waarbij wonen, werken en voorzieningen worden gecombineerd. Hier ligt nadruk op het toevoegen van betaalbare woningen binnen de bestaande stadsstructuur. Om op deze ontwikkelingen en kenmerken in te spelen, is binnen het bestaande plangebied gekozen voor een toename in bouwhoogte. Hierdoor kunnen meer woningen worden toegevoegd zonder extra ruimtebeslag. Deze aanpassing draagt bij aan een efficiënter gebruik van de beschikbare ruimte en versnelt de realisatie van de woningbouwopgave.

De hogere bebouwing is geconcentreerd aan de stedelijke zijde van het gebied, langs de Ceintuurbaan, wat een logische plek is voor grotere volumes. Naar de bestaande woonwijk toe wordt de hoogte trapsgewijs afgebouwd, waardoor een zachte overgang ontstaat en de schaal van de wijk behouden blijft. Naast haar beeldbepalende rol vervult het hoogteaccent ook een functioneel doel: de schijf werkt als geluidsbuffer richting de Ceintuurbaan en verbetert daarmee het woonklimaat in de achterliggende delen van het plan. Alternatieve bouwvormen zijn onderzocht, maar bleken minder geschikt vanwege geluidsoverlast (met name door de nabijheid van de A28), het ontbreken van beschutte buitenruimtes, Het zuidelijke blok kent een hoogte van drie tot tien beperkte parkeermogelijkheden en een gebrek aan woonlagen. Het blok bevat een markant hoogteaccent stedenbouwkundige samenhang. De gekozen gesloten van tien bouwlagen aan de Anthonie Heinsiusstraat. Deze blokstructuur maakt een tweezijdige oriëntatie mogelijk en Zwolle, Kop van Oost Vanaf Ceintuurbaan 1:278,47 6 schijf vormt een oriëntatiepunt aan de Ceintuurbaan en creëert een geluidsluwe, groene binnenterrein. markeert de noordentree van Zwolle. De positionering van deze hoogbouw is zorgvuldig afgestemd op de bezonning en werpt geen schaduw op omliggende bebouwing (zie hoofdstuk 6.8 HER). Aan de Meppelerstraatweg telt het bouwblok vijf lagen.

In de nieuwe doorgang tussen de Caspar Fagelstraat en de Anthonie Heinsiusstraat bedraagt de hoogte eveneens vijf lagen, waarbij de bovenste laag teruggerooid is. Langs de Caspar Fagelstraat zelf is het blok vier lagen hoog, met ook hier een terugliggende bovenste bouwlaag om de massa visueel te verzachten.

Buurt Dieze-Oost

[Drawing Title] Scale: 1:5000

Vanaf de Ceintuurbaan, een herkenbaar hoogteaccent aan de

Locatie rondom de Kop van Oost

stadsruit Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

N 9

Ceintu urbaa

y te

tra

2 1 Fase 1 10

3 An

th on ie H ei ns iu ss

tr t

Legenda suggesties voor de openbare ruimte nader uit te werken met de buurt en gemeente Zwolle Fase 2 Ca sp ar

Kansen voor een natuurinclusieve inrichting Jeu de boule en picknickplekken Zoekgebied buurtpleintje Groen verbindingsstraatje tussen de woonblokken, minimaal 11 meter 5. Verbreding en vergroening Caspar Fagelstraat 6. Privébuitenruimtes op maaiveld integraal ontworpen bij het gebouw 7. Groen ingerichte daktuin met collectief karakter en veilige spelaanleiding voor de allerkleinsten: nader uit te werken 8. Wandelrondje 9. Zoekgebied waterberging 10. Zoekgebied bomen 1e categorie volle grond 11. Alternatieve locatie inrit parkeervoorziening

ls aa

1. 2. 3. 4.

Plankaart

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

l pe

t aa

eg 0

40 m

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Spelregels randvoorwaardenkaart Openbare ruimte • Stedenbouw: •

•

• •

•

De maximale rooilijn is bepaald. Deze afmetingen staan in de randvoorwaardenkaart genoemd. Hier zit een bandbreedte van max. 0,5 meter in. De minimum afmetingen tussen de nieuwbouw en de bestaande bebouwing staan opgenomen in de randvoorwaardenkaart. Het tussenstraatje is minimaal 11 meter breed. De bebouwing staat in vloeiende en continue verbinding met de openbare ruimte door: • Transparante vormgeving van de gevels met deuren aan de straat en royale gezamenlijke entrees voor de appartementengebouwen. • De overgangen tussen openbare ruimte en privéruimtes worden met groene hagen vormgegeven. Ter bevorderding van de sociale veiligheid: • Krijgen de gebouwen een alzijdige oriëntatie en continu karakter. • Wordt ingezet op een groene en continue openbare ruimte. De gewenste privacy wordt geborgd door een ‘overgangszone’ te creëren richting de openbare ruimte, met een groenstrook of haag. Elke woning krijgt een privé buitenruimte in de vorm van een balkon of tuin.

•

De gebouwen krijgen royale goed bereikbare entrees voor fiets en voetgangers gericht op ontmoeten, bewegen en gezondheid. Collectieve fietsenstalling in de plint en entrees van de gebouwde parkeervoorziening worden vormgegeven als onderdeel van de architectuur. Het parkeren wordt binnen het blok opgelost. In de plint zal de parkeervoorzining voor de auto’s zoveel mogelijk uit het zicht zijn. De kenmerkende wederopbouwarchitectuur in DiezeOost vormt de inspiratie voor de nieuwbouw van Kop van Oost: 1. Een strak lijnenspel van horizontalen en verticalen. 2. Sterke ritmiek door repetitie van ramen en balkons. 3. Het vormgeven van karakteristieke dakranden. 4. Zorgvuldig ontwerp van de entrees (denk aan een plaatselijke verrijking van detaillering van entreedeuren, brievenbussen, metselwerkvlakken etc.); 5. Verbijzondering van de kopgevels. 6. Onderscheid in vier schijven binnen het bouwblok.

•

• •

•

• •

•

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Het ‘groene hof’ aan de Pieter Steynstraat wordt ingericht als geluidsluwe openbare ruimte die aangesloten wordt op het bestaande wandelnetwerk. Verblijven en spelen maken hier een deel van uit. Een gedeelte van de waterbergingsopgave wordt ingepast op grondgebied van de gemeente Zwolle. Hier dienen geen bomen voor gekapt te worden en er wordt gewerkt met een gesloten grondbalans. De vrijgekomen grond kan mogelijk gebruikt worden als grondlichaam langs de Ceintuurbaan. Bij de inrichting van de openbare ruimte worden de omwonenden betrokken. Groen moet goed bereikbaar zijn en er wordt voor 75% gewerkt met streekeigen beplanting om zo de biodiversiteit te bevorderen. Er wordt een groene verbinding geslagen tussen de Caspar Fagelstraat en de hoofdgroenstructuur aan de overzijde van de Anthonie Heinsiusstraat. Deze groene verbinding wordt verstrekt door de aanplant van groen en wordt aangesloten op het bestaande wandelnetwerk. De buitenruimten van woningen (zoals tuinen en balkons) worden zodanig gepositioneerd, vormgegeven en begrensd dat zij een verzorgd en open karakter hebben aan de straatzijde en dat zij bijdragen aan een aantrekkelijke verblijfskwaliteit en een positieve beleving van de straat. In de Caspar Fagelstraat wordt een rij bomen geplant. Er komen 3 extra laadpalen (6 laadpunten) in de openbare ruimte.

Bij de aanleg van deze parkeervakken moet er rekening worden gehouden met een minimale diepte van 6 meter. De te kappen bomen worden volledig gecompenseerd in het plangebied en directe omgeving.

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Randvoorwaardenkaart Randvoorwaardenkaart

Legenda gebouw

Legenda gebied

Randvoorwaardenkaart

Legenda gebouw

Randvoorwaardenkaart

Legenda gebouw

Legenda gebied

Disclaimer: ontstaat er in de planuitwerking een idee dat kwalitatieve waarde toevoegt aan het project dat niet correspondeert met de randvoorwaardenkaart dan kan dit in overleg met Swz en de gemeente worden voorgesteld ter goedkeuring.

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

5.1.4. Vormgeving en uitstraling Er wordt een eigentijdse invulling gevraagd van de twee architectuurstromingen (´shake hands´) die al aanwezig zijn in de wijk. Ruimtelijke Randvoorwaarden, gemeente Zwolle, 2020 Dieze-Oost, en met name het gebied rond de planlocatie, kenmerkt zich door een een expressieve, maar ingetogen architectuur. Essentiële elementen zijn de horizontale en verticale geleding, ritmische herhaling en subtiele ornamentiek in kopgevels, voordeuren en dakranden. Deze kenmerken van de wederopbouwarchitectuur 13 vormen een belangrijke inspiratiebron voor het ontwerp van Kop van Oost. De nieuwe bebouwing sluit aan op de architectuur van de wederopbouwperiode, met een meer traditionele benadering aan de zijde van de wijk en een functionelere, zakelijkere uitstraling richting de Ceintuurbaan. Deze tweezijdige benadering versterkt de aansluiting op het bestaande stedelijk weefsel en zorgt voor een vanzelfsprekende overgang tussen de wijk en de stadsentree. De bouwblokken zijn opgebouwd uit verschillende stroken met variaties in hoogte en detaillering. Deze opzet vergroot de herkenbaarheid binnen het geheel en draagt bij aan een kleinschalige uitstraling, passend bij het karakter van Dieze-Oost.

besloten en begeleide groenbeleving. Het plan voor Kop van Oost sluit aan bij dit principe: de nieuwe bebouwing begeleidt de groene ruimtes en opent er niet direct op, waardoor de intieme schaal behouden blijft. De groenstructuur in Dieze-Oost is opgebouwd uit een heldere gelaagdheid: wijkgroen (zoals parkzones), buurtgroen (in de vorm van collectieve hoven) en privé groen (voortuinen en erfafscheidingen). Deze gelaagdheid 12 wordt in het nieuwe plan versterkt door een zorgvuldige en duidelijke scheiding tussen openbaar en privé groen. De overgangen worden vormgegeven met groene hagen, zonder harde erfafscheidingen, in lijn met het bestaande karakter van de wijk. Hiermee wordt de leefkwaliteit duurzaam verbeterd. Het plan introduceert tevens een nieuwe wandelverbinding tussen de Caspar Fagelstraat en de Anthonie Heinsiusstraat, tussen de twee woonblokken in. Deze doorgang verbetert de fijnmazige structuur van de wijk en maakt de groene ruimtes langs de Ceintuurbaan en de A28 beter toegankelijk. Hiermee wordt niet alleen de actieve mobiliteit gestimuleerd, maar ook de onderlinge verbondenheid van de wijk versterkt. Bovendien wordt het ‘groene hof’ aan de Pieter Steynstraat ingericht als 3 geluidsluwe openbare ruimte die aangesloten wordt op het wandelnetwerk. Verblijven en spelen maken hier een onderdeel vanuit, doormiddel van de inpassing van een speelplek.

5.1.5. Groenstructuur In de ontwikkelingsvisie is de Geert Grootestraat – Pieter Steynstraat - Caspar Fagelstraat een belangrijke lijn in de wijk, zowel voor bestemmingsverkeer als langzame verkeersroute. De ruimtelijke kwaliteit van de weg wordt aangescherpt middels bomenrijen en ruime groene bermen. Ruimtelijke voorwaarden, gemeente Zwolle 4

De historische stedenbouwkundige opzet van Dieze-Oost wordt gekenmerkt door een doordachte omgang met groen. In de oorspronkelijke opzet zijn lange zichtlijnen op groen bewust vermeden, ten gunste van een meer

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Bestaande bomen in het gebied zijn van grote waarde voor bewoners en dragen bij aan de groene identiteit van DiezeOost. Daarom is het behoud van zoveel mogelijk bomen een belangrijk uitgangspunt geweest bij het ontwerp. Vrijwel alle bestaande bomen blijven gehandhaafd. Bij het bepalen van de rooilijnen is bovendien rekening gehouden met de toekomstige groei van deze bomen. Aanvullend worden nieuwe bomen aangeplant rondom de nieuwbouw, waarmee zowel compensatie als versterking van de bestaande groene structuren wordt gerealiseerd. Dit draagt onder andere bij aan de continuïteit van de groene lijn Geert Grootestraat – Pieter Steynstraat – Caspar Fagelstraat. De toevoeging van bomen bevordert 8 niet alleen de ruimtelijke kwaliteit, maar draagt ook bij aan klimaatadaptatie, zoals verkoeling in de zomer.

Caspar Fagelstraat krijgt een breder profiel en wordt vergroend

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

1,90

fragmenten

fragmenten Dwarsdoorsnede bestaand

Profiel 1 Anthonie Heinsiusstraat

staand staand staand

5,90 4,90

Profiel 3 Nieuwe 14,00 Tussenstraat

Profiel 2 Meppelerstraatweg

1,90

fragmenten Caspar Fagelstraat 21,70 21,70 21,70 21,70

1,30

5,90 4,90

Anthonie Heinsiusstraat 26,30

9,00

45,90 26,30 9,00 26,30 9,00 26,30 9,00 45,90 45,90 ca. 3m t.o.v. bestaand 45,90

10,60

17,00

10,60 10,60 10,60

17,00 17,00 17,00

14,00

ca. 3m t.o.v. bestaand

4 4 4

1 11

Dwarsdoorsnede nieuw

uw uw uw

1,90 1,30 25,00

12,10

21,40

12,10

25,00 25,00 Caspar Fagelstraat

12,10 12,10 12,10

21,40 21,40 45,60 21,40

12,10 12,10 12,10

1,30

5,90 4,90

14,00 25,00

2,10 2,40 2,30 2,00 4,90 2,00 2,70 3,30 11,00

2,40 2,30

1,90

2,70 3,30

14,00

14,00 14,00 Heinsiusstraat Anthonie 14,00

45,60 45,60 45,60

ca. 3m opgeschoven tov bestaande bebouwing

2,00 1,30

5,90 4,90

Meppelerstraatweg 23,70 23,70 23,70

130,20 130,20 130,20

27,30

12,40

12,40 12,40 12,40

10,90

Pieter Steynstraat

27,30 27,30 27,30

157,50

3e verdieping aan de Caspar Fagelstraat

10,90 10,90 10,90

wordt min. 50 cm teruggerooid of afwijkend architectonisch gedetailleerd zodat deze zichtbaar

157,50 157,50 157,50

is vanaf de straat 2,10

2,10

2,00 3,90

2,00 4,30 2,00

Langsdoorsnede nieuw

4,90

2,00

3 3 3

11,00

5 5 5 2,00

23,50 23,50 23,50 23,50

10,00 10,00 10,00 10,00

50,50 50,50 50,50 50,50

10,00

11,00

10,00 11,00 10,00 11,00 140,00 11,00 10,00

10,00 10,00 10,00 10,00

36,40 36,40 36,40 36,40

12,10 12,10 12,10 12,10

2,00

2,20 3,90

4,70

25,00

4,90 30,10

2,00 3,90

2,00 4,30 4,70

10,90

11,00 Pieter Steynstraat 30,10 30,10 30,10

2,10

2,00 3,90 2,80 2,2012,70

6,10

4,10

25,00

2,10

30,10

2,10

2,00 2,00

2,20 3,90

25,00

10,90 10,90 10,90

2,80

12,70

6,10

4,10

30,10

ca. 3m opgeschoven tov bestaande bebouwing

140,00 140,00 140,00

Tussenstraat min. 11m

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

2,00 4,30 2,10 2,00 3,90

2,00

11,00

2,10

Meppelerstraatweg

4,90

4,70

2 2 2

5 2,00

11,00 Profiel 5 Pieter Steynstraat

Profiel 4 Caspar Fagelstraat

3 130,20

4,90

2,70 3,30

14,00

23,70

2,10

2,40 2,30

1,90

Langsdoorsnede bestaand staand staand staand

uw uw uw

1,30

in maatvoeringen zit een uitwerkingsmarge van +/- 0,5 meter

2,10

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

2,10

In de verdere planuitwerking dienen onderstaande ambities als uitgangspunt

Voordeuren aan de straat

Nieuwbouw maakt ruimte

Ruimte voor groen

Voorname entree

Collectieve ruimte

Ruimte voor ontmoeting

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Collectieve dakterrassen

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

5.1.6. Ruimte voor ontmoeting en rust Het binnenterrein moet groen ingericht worden, zodat bewoners het kunnen gebruiken als gemeenschappelijke buitenruimte en ontmoetingsplek. Het binnenterrein zou ook een verhoogd maaiveld kunnen worden, met daaronder parkeren. Ruimtelijke Randvoorwaarden, gemeente Zwolle, 2020 Het plan speelt in op de wens van bewoners naar meer mogelijkheden voor ontmoeting en collectiviteit. Daarom zijn op verschillende plekken in het ontwerp collectieve ruimten opgenomen. Hoe deze ruimten precies worden ingericht, wordt in een latere fase in samenspraak met de buurt uitgewerkt.

onderscheid tussen een formele, stedelijke buitenkant en een informele, rustige binnenzijde. Zo ontstaat een balans tussen levendigheid aan de straat en rust op het semi-publieke parkeerdek. Door de alzijdige oriëntatie, transparante gevels en entrees aan de straatzijde staan de gebouwen in open verbinding met de omgeving, zonder de privacy van bewoners uit het oog te verliezen. Aan de straatzijde zorgen groene hagen en smalle voortuinen voor een subtiele overgangszone, die zowel beschutting biedt als sociale interactie mogelijk maakt. Er wordt aandacht gevraagd voor de zorgvuldige overgang tussen collectieve, publieke en privéruimten. Ruimtelijke Randvoorwaarden, gemeente Zwolle, 2020

Alle appartementen beschikken over een eigen buitenruimte, waarbij zoveel mogelijk is gestuurd op situering aan de minst geluidsbelaste zijde. Woningen aan de Anthonie Heinsiusstraat krijgen een privé buitenruimte op de hoger gelegen galerij, waar ook de entrees van de eerste verdieping zijn gesitueerd. Daarnaast wordt binnen de bouwblokken een semi-private groene parkeerdek gerealiseerd. Parkeren wordt deels opgelost in een gebouwde parkeervoorziening binnen de bouwblokken. Het dek van deze parkeervoorziening wordt ingericht als daktuin die ruimte biedt voor ontmoeting en verblijf en bijdraagt aan klimaatadaptieve ingrepen (zie ook pagina 46 voor de uitgangspunten van de binnentuinen). De parkeervoorziening zorgt daarnaast voor een autoluwere en veiligere openbare ruimte, verhoogt de leefkwaliteit en biedt een efficiënte oplossing voor de parkeerbehoefte. Door deze aanpak komt er tevens meer ruimte vrij op straat en rond de gebouwen, waardoor groen, fietsers en voetgangers nadrukkelijker de ruimte krijgen. De in- en uitrit van het noordelijk blok bevindt zich aan de Caspar Fagelstraat. De in- en uitrit van het zuidelijk blok bevindt zich of aan de Caspar Fagelstraat of aan de Anthonie Heinsiusstraat. Bij de verdere invulling van de daktuin worden toekomstige bewoners actief betrokken. Bovendien bevordert het groene parkeerdek

10 rust, beschutting en sociale veiligheid. Uit het

participatieprogramma komt namelijk een duidelijke wens naar voren: een goede balans tussen privacy en collectiviteit. De gesloten bouwblokken maken

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

Zorgvuldige overgangen tussen openbare ruimte en privédomein

Het groene straatje tussen de twee gebouwen, die in verbinding staat met het groene netwerk van de buurt

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

5.2 Programma 11

In totaal worden circa 200 tot 220 woningen gerealiseerd, waarvan minimaal 88 sociale huurwoningen ter vervanging van de bestaande voorraad. Ongeveer 20% van de extra woningen valt eveneens binnen het sociale segment; de overige woningen worden aangeboden in het middenhuuren/of middeldure koopsegment. Deze mix versterkt de sociale diversiteit en bevordert een evenwichtige demografische en economische samenstelling van de wijk. Het plan zet in op ontmoeting en gemeenschapsvorming. Buurtkamers, pleintjes, lobby’s en een groen, collectief toegankelijk dek creëren laagdrempelige plekken voor sociaal contact. Ook de inrichting van de openbare ruimte draagt hieraan bij, met ruimte voor beweging, gezondheid en spel. Voor verschillende leeftijdsgroepen worden speelaanleidingen voorzien, zoals een natuurspeelplek, een jeu-de-boulesbaan of picknickplaatsen in het omliggende groen.

Hoek Pieter Steynstraat

Ook in het gebouw richten we plekken bewust met dit doel in. Zo is er in de royale entrees ruimte voor ontmoeting waar er een praatje gemaakt kan worden. In de uitwerking bekijken we of we hier een passende functie voor kunnen vinden die ondersteunend is aan ontmoeting en gemeenschapsvorming en passend is binnen de woonfunctie. We denken aan een ruimte die aan de buurt beschikbaar wordt gesteld voor gezamenlijke activiteiten. Ook kunnen de fietsenstallingen over ondersteunende faciliteiten beschikken, zoals een fietspomp, plakset voor banden, spuit om de fiets te wassen, etc. De precieze invulling van deze elementen wordt in de vervolgfase samen met de gemeente en buurtbewoners uitgewerkt.

Meppelerstraatweg met zicht op de Anthonie Heinsiusstraat

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

10 4

4 3

8 8

8 2

Legenda binnentuinen: 1.

De ruimte in het bouwblok wordt grotendeels ingericht als

de galerij uit zal groeien. Deze boom zal zorgen voor

een gemeenschappelijke daktuin. 2.

Minimaal 50% van het collectieve deel wordt ingericht met

verkoeling in de zomer in de binnentuin. 9.

Om voor verdere vergroening en hiermee verkoeling te

intensief groen.

zorgen wordt onderzocht of de kolommen van de galerijen

Beplantingskeuze is inheems en streek eigen.

van staaldraden kunnen worden voorzien waarlangs

Openingen in het dek worden geminimaliseerd, ze zijn

klimplanten kunnen groeien. De mogelijkheden zullen met

nodig voor minimale ventilatie van de parkeerplaats.

name afhankelijk zijn van het beheer en onderhoud van

Woningen aan de noordzijde krijgen een eigen terras op het

de beplanting. In de praktijk zal dit onderhoud verricht

dek, privacy voorzieningen worden d.m.v. groen opgelost.

moeten worden door bewoners. Bij de verdere uitwerking

Er wordt een verharding/afwerking gekozen die zo min

zal geïnventariseerd worden of bewoners deze taak op zich

5. 6.

mogelijk warmte absorbeert, om hiermee de opwarming 7.

willen nemen.

van het binnenterrein zo veel mogelijk te voorkomen.

10. De toegankelijke collectieve tuinen of terrassen op het

Er worden groene elementen op het groene parkeerdek

groene parkeerdek worden ingericht om te kunnen

geplaatst, zodanig dat er verblijfskwaliteit wordt

verblijven & bieden ruimte voor spelaanleidingen voor

gecreëerd op deze plek. Hiermee wordt tevens opwarming gereduceerd en regenwater vastgehouden. 8.

Elk binnenterrein wordt voorzien van minimaal één

Binnenhof noordblok: het groene parkeerdek krijgt een collectief, groen karakter. Openingen in de galerij zorgen voor een low-tec parkeervoorziening, waardoor dit binnen de financiële kaders kan worden gerealiseerd en plaatselijk een boom in kan groeien

jonge kinderen. 11.

Toekomstige bewoners worden betrokken bij de inrichting van de daktuinen

boom van de eerste categorie in de volle grond die boven

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

5.3 Mobiliteit De parkeerdruk rond de locatie is hoog. Een belangrijke opgave is het voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Bij de vernieuwing van het gebied is het daarnaast vanuit mobiliteit belangrijk dat er een helder mobiliteitsconcept wordt uitgewerkt. Onderdeel van het concept is het toepassen van het STOMP principe. Belangrijk onderdelen van het mobiliteitsconcept zijn daarnaast het verduurzamen van de mobiliteit en het parkeren. Startnotitie, 2021 Rondom de ontwikkellocatie is sprake van parkeerdruk. Dit blijkt uit een parkeertelling uitgevoerd door BonoTraffics BV (Kampen) en uit signalen tijdens het participatietraject. In de huidige situatie beschikken bewoners over een eigen fietsenberging en is er een bushalte aan de Meppelerstraatweg. Ook loopt er een wandelpad door het groen achter de Pieter Steynflats. In het nieuwe mobiliteitsconcept voor de Kop van Oost is ingezet op het realiseren van extra parkeerplaatsen op eigen terrein, om zo de druk op de openbare ruimte te verlichten. Tegelijk wordt duurzame mobiliteit gestimuleerd: lopen, fietsen en deelmobiliteit vormen de kern van het plan. Dit sluit aan bij het STOMP-principe, dat als uitgangspunt heeft gediend voor het mobiliteitsconcept. 5.3.1. Stappen Het doel is om een gezonde en actieve leefomgeving te creëren waarin wandelen een vanzelfsprekend onderdeel is.

Bij Kop van Oost wordt wandelen gestimuleerd door verschillende maatregelen te nemen: • Wandelpaden: Er worden wandelpaden aangelegd binnen het projectgebied en in de omgeving. Deze paden zijn goed toegankelijk en nodigen bewoners uit om te wandelen. Er kunnen verschillende ommetjes gemaakt worden, waarbij er de mogelijkheid is om even uit te rusten op een bankje. Ook wordt de suggestie gedaan voor een wandelpad in de omgeving. • Groene omgeving: Er wordt veel aandacht besteed aan het aansluiten op de huidige groene omgeving

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

•

rondom Kop van Oost. Een groene omgeving nodigt uit tot wandelen en zorgt voor een prettige wandelervaring. Voetgangersvriendelijke infrastructuur: Er wordt gezorgd voor een voetgangersvriendelijke infrastructuur, zoals toegankelijke stoepen, oversteekplaatsen en veilige wandelroutes. Dit maakt wandelen veilig en comfortabel.

5.3.4. Mobility as a service Een belangrijk onderdeel van het mobiliteitsconcept voor Kop van Oost is de inzet van deelauto’s. Onderzoek wijst uit dat het beschikbaar stellen van deelauto’s kan leiden tot een daling van de parkeervraag met 15–30%. Voor Kop van Oost betekent dit dat vier deelauto’s worden ingezet, waarmee circa twintig privéauto’s kunnen worden vervangen. Het aantal deelauto’s wordt afgestemd op de daadwerkelijke vraag: bij intensief gebruik kan het aanbod worden uitgebreid, bij minder gebruik zal het aantal auto’s worden afgeschaald.

5.3.2. Trappen In de nieuwe gebouwen worden ruime, veilige en 6 overzichtelijke fietsstallingen gerealiseerd op een prominente plek conform het Amsterdamse bouwbrief principe. Voor bewoners wordt het aantrekkelijk om de fiets te gebruiken als vervoersmiddel. In deze fietsenstallingen is eveneens ruimte voor het stallen van scootmobielen en bakfietsen. Ook wordt het opladen van elektrische fietsen gefaciliteerd, door het toevoegen van elektrische oplaadpunten. Transparante gevels ter plaatse van de fietsenstallingen bevorderen de veiligheid. In beide bouwblokken zijn de fietsenstallingen op de begane grond gesitueerd met de entree aan de zijde van doorgaande fietsroutes in de stad. 5.3.3. Openbaar vervoer In de huidige Mobiliteitsvisie 2020–2030 stelt de gemeente Zwolle dat het openbaar vervoer steeds vaker een serieus alternatief vormt voor de auto. De gebruiksfrequentie van het OV hangt onder meer af van de kwaliteit van de dienstverlening, de kosten, en een goede aansluiting op de ‘first en last mile’. Hoewel deze factoren grotendeels buiten invloed van de ontwikkeling zelf vallen, is de laatstgenoemde bij de Kop van Oost wél relevant. De ontwikkellocatie ligt namelijk direct naast een bushalte aan de Meppelerstraatweg. Hierdoor is het openbaar vervoer eenvoudig en snel bereikbaar, wat het gebruik ervan aantrekkelijk maakt.

Om het OV-gebruik verder te stimuleren, wordt samen met de gemeente onderzocht hoe de bushalte en de directe openbare ruimte verbeterd en geïntegreerd kunnen worden in de nieuwe inrichting van de buitenruimte. Doel is om hier een veilige en aangename wachtruimte te creëren.

Er wordt gezocht naar een deelautoplatform dat aansluit op de behoeften van de bewoners, met aandacht voor het aantal beschikbare voertuigen, hun locaties, gebruiksgemak en de gebruikersinterface. De deelauto’s worden geplaatst in de stallingsgarages van het project, waardoor ze goed inpasbaar zijn in de nieuwe woonomgeving. Deelauto’s passen bovendien bij de beoogde (rode en gele) doelgroep en het karakter van deze stedelijke verdichtingslocatie. Om het gebruik te stimuleren, zijn voorwaarden als beschikbaarheid, flexibiliteit en aantrekkelijke tarieven van belang. Een gebruiksvriendelijk reserveringssysteem maakt het eenvoudig om een auto te boeken op de gewenste datum en tijd, met duidelijke informatie over beschikbaarheid. 7

is dan vier deelauto’s, zou afgeschaald kunnen worden. De parkeerplaats voor de deelauto wordt dan beschikbaar gesteld voor een auto in persoonlijk bezit. Gezien er marge zit in de verlaagde parkeerdruk op het openbaar parkeergebied door de wijziging van het programma en aanleg van nieuwe parkeercapaciteit, is het mogelijk de toename in privébezit vanwege de afnamen van het aantal deelauto’s af te wentelen op het openbaar gebied. 5.3.5. Priveauto’s In de 2 nieuwe woongebouwen wordt voorzien in een stallingsgarage die ruimte biedt aan ongeveer 98 parkeerplekken voor de priveauto’s. In de huidige situatie staan alle auto’s in de openbare ruimte. Door het toevoegen van deze plekken, kunnen de extra woningen gerealiseerd worden. Uit de parkeerbalansberekening blijkt dat de parkeerdruk in de wijk hierdoor niet toeneemt. Voor de verdere uitwerking van de parkeeropgave wordt verwezen naar hoofdstuk 6.2. Parkeren.

De verwachting is dat de vier deelauto’s voldoende gebruikt gaan worden door de doelgroepen die gaan wonen na oplevering van het project. Mocht blijken dat het gebruik van deelauto’s achterblijft en er minder behoefte

Positie collectief fietsparkeren

Nota Parkeernormen, gemeente Amsterdam 2018

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

06 Onderwerpen fysieke leefomgeving In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de afzonderlijke planonderdelen.

Zwolle Kop van Oost, Ruimtelijk Ontwikkelplan

6.1 Wonen De Kop van Oost vormt het sluitstuk van de wijkvernieuwing in Dieze-Oost. Door deze vernieuwing is een divers woningaanbod ontstaan, zowel qua eigendom, woningtypes als huurprijzen. Dit heeft de wijk aantrekkelijk gemaakt voor uiteenlopende doelgroepen, wat de leefbaarheid ten goede komt. De ontwikkeling van de Kop van Oost bouwt voort op dit beleid.

de bestaande woningvoorraad aangevuld met een toekomstbestendig aanbod. Met de inwerkingtreding van de Wet Betaalbare Huur is het Woningwaarderingsstelsel (WWS) van toepassing op middeldure huurwoningen met 144 tot en met 186 WWS-punten. Zo ontstaat een aantrekkelijk en evenwichtig woonmilieu dat aansluit bij de uiteenlopende woonbehoeften in Zwolle.

6.1.1. Woonprogramma en programmering

6.1.2. Leefstijlen en doelgroepen

De ontwikkeling van de Kop van Oost richt zich volledig op wonen en vormt een belangrijke stap in de vernieuwing van Dieze-Oost. In dit gebied worden 88 verouderde sociale huurwoningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens gesloopt. Daarvoor in de plaats komt een intensiever en gevarieerder woningprogramma, met in totaal tussen de 200 en 220 nieuwbouwwoningen verdeeld over twee woonblokken. Het noordelijke blok bevat circa 75 tot 85 woningen, het zuidelijke blok 125 tot 135 woningen. Beide blokken bieden een gedifferentieerd aanbod in woningtypen, gebruiksoppervlakten en aantal slaapkamers, wat bijdraagt aan een gevarieerd en betaalbaar woningaanbod. De nadruk ligt op het toevoegen van sociale huur- én middenhuurwoningen, zodat er ruimte ontstaat voor uiteenlopende inkomensgroepen en huishoudens.

Het plan richt zich op een brede mix aan leefstijlen, met de nadruk op de ‘rode leefstijl’: stedelijk georiënteerde bewoners die avontuurlijk, innovatief en trendgevoelig zijn. Deze doelgroep is eerder succesvol aangesproken met casco herenhuizen aan de Paulus Buijsstraat. De ligging van de Kop van Oost – nabij de binnenstad, voorzieningen en infrastructuur – sluit perfect aan op deze levensstijl. Bovendien passen voorzieningen zoals de moestuin en het deelautoconcept goed bij deze doelgroep.

Het plan voorziet in 125 tot 135 sociale huurappartementen in verschillende huurklassen (tot aan de liberalisatiegrens), met een spreiding over diverse woninggroottes. De kwaliteit van deze woningen voldoet aan het Programma van Eisen van SWZ. Het aantal parkeerplaatsen wordt afgestemd op het aantal te realiseren woningen. Daarnaast worden 75 tot 85 woningen in het middensegment gerealiseerd, met een mix van middenhuur 1 en 2. Indien nodig kan (een deel van) dit aanbod worden omgezet naar middenkoop. Door deze inkomensdifferentiatie en typologische variatie wordt

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Zwolle&id=f561e8cd-6c51-4453-a814-f274c0d61cf9