1. Marktverkenning grootschalige ruimtevragers Regio Zwolle (STEC Groep 2021)

“ “

Logistieke segmenten Voornamelijk producenten die in de regio Zwolle gevestigd zijn en waarbij • FrieslandCampina een grote verladende capaciteit van uit gaat. Met andere woorden, ze • United Fresh Service vervoeren veel eigen geproduceerde producten. Logistiek is een • Alpla belangrijk onderdeel van het bedrijf. • Abbott Logistiek dienst- • Jan Krediet Voornamelijk afhankelijk van verladende capaciteit in de regio Zwolle verleners en (producenten) en daardoor lokale binding. • Oegema transporteurs • Tielbeke Transport • Kuehne+Nagel E-commerce Dependances verantwoordelijk voor regionale distributie • DHL Parcel (parcel) (verzorgingsgebied). Partijen met een (inter)nationaal verzorgingsgebied • PostNL vooralsnog niet in regio Zwolle aanwezig. • Selekt Vracht Groothandels Dependances verantwoordelijk voor regionale distributie • Office Depot (verzorgingsgebied. Slechts in een enkel geval hebben partijen een • Dali Group (inter)nationaal verzorgingsgebied. • SMT Retailers Nationaal en regionaal verzorgingsgebied; winkels en/of consumenten in • Wehkamp (Noord-) Nederland. • Jumbo • Albert Heijn Bron: BAG (2020); BIRO (2020); CBS (2020; bewerking Stec Groep (2020) Agrofood

Daarbij merken we op dat de scheiding tussen industrie en logistiek steeds minder hard is. De gepresenteerde verdeling naar verschillende segmenten moet dan ook vooral worden geïnterpreteerd als een houvast om de economische structuur te begrijpen.

8

21

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Tabel 4: Marktsegmenten grootschalige kavels (>3 ha) op bedrijventerreinen in de Regio Zwolle Segmenten

Bedrijven

Arbeidsplaatsen

Gehele industrie Agrofood Chemie HTSM Overige

43

Toegevoegde Ruimtegebruik waarde (in mln. (in ha) €) Industriële segmenten 13.210 1044 383

12 4 19 8

2.840 940 7.650 2.100

Gehele logistiek Agrofood Logistiek dienstverleners E-commerce (parcel) Groothandels Retailers

Toegevoegde waarde ( in mln. € per ha)

Arbeidsintensiteit (banen per ha)

2,7

34

66 63 162 92

3,4 1,2 3,7 1,8

43 15 47 23

32

224 75 604 166 Logistieke segmenten 8.450 498

339

1,5

25

5 12

450 3.250

27 185

14 235

1,9 0,8

32 14

3

2.310

138

22

6,3

105 9

9 3

1.330 1.110

84 64

50 18

1,7 3,6

27 62

Bron: BAG (2020); BIRO (2020); CBS (2020; bewerking Stec Groep (2020)

Industriële sectoren waardevol voor regio in termen van werkgelegenheid en toegevoegde waarde De toegevoegde waarde aan het regionaal product per hectare ruimtegebruik is voor de industriële segmenten gemiddeld ruim anderhalf keer zo groot als voor de logistieke segmenten. Met andere woorden, per hectare (grootschalige) industrie wordt ruim anderhalf keer zoveel verdiend als per uitgegeven hectare (grootschalige) logistiek. Binnen de industriële segmenten is het segment ‘chemie’ een negatieve uitschieter, maar dat is voornamelijk toe te wijzen aan het relatief forse ruimtegebruik dat dergelijke partijen nodig hebben voor hun bedrijfsactiviteiten. De retailers in de regio vertegenwoordigen dan weer een sterk hogere toegevoegde waarde: bedrijven zoals Wehkamp, Albert Heijn kennen relatief veel werkgelegenheid per hectare. Over het algemeen is ook de arbeidsintensiteit in de industriële sectoren hoger dan in de logistieke sectoren. Gemiddeld gezien werken er in de industrie ruim 30% meer werknemers per hectare. Binnen de sectoren zijn we grote verschillen merkbaar: zoals we eerder constateerden is de arbeidsintensiteit in de chemie laag, tegenover een intensief ruimtegebruik binnen de HTSM-sectoren. Bedrijven als Scania, Stork en Brink hebben relatief veel arbeidsplaatsen per hectare. Gedeeltelijk valt dit te verklaren door een (gedeeltelijke) kantoorfunctie op het kavel.

Logistiek dienstverleners hebben de laagste arbeidsintensiteit per hectare van alle grootschalige segmenten in de regio Zwolle. Veel warehousing-capaciteit, in combinatie met automatisering van het orderpick-proces en veel benodigde manoeuvreerruimte voor vrachtwagens op het kavel zorgt voor relatief weinig werknemers per hectare kavel. Grootschalige bedrijvigheid Regio Zwolle concentreert zich met ronde rond de as A28 en A32 De grootschalige bedrijvigheid in de Regio Zwolle toont een concentratie rondom de snelweg A28 en A32. Circa de helft van alle grootschalige bedrijven (>3 hectare) in de regio is gevestigd op minder dan 10 minuten autorijden vanaf deze snelweg. Ook concentreren grootschalige bedrijven zich rondom de as N50 (Zwolle – Emmeloord) en Hoogeveen. Grootschalige bedrijven zien we bijvoorbeeld gegroepeerd terug op

In het distributiecentrum van PostNL in Zwolle staan naar verwachting ook alle banen van postbezorgers geregistreerd. Hoewel deze werkgelegenheid direct gekoppeld is aan het distributiecentrum, werkt slechts een gedeelte van alle werknemers ook daadwerkelijk op deze locatie. Hier is echter geen verdeling in te maken. Hierdoor geeft de arbeidsintensiteit van de E-commerce mogelijk een vertekend beeld.

9

22

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Hessenpoort en Marslanden (Zwolle), Haatland (Kampen) en de Wieken (Hoogeveen). Uitgifte van grootschalige kavels heeft de afgelopen jaren voornamelijk plaatsgevonden op Hessenpoort. Figuur 5: grootschalige bedrijvigheid op bedrijventerreinen in de regio Zwolle

Clustering industrie

Clustering logistiek Clustering watergebonden

Bron: BAG (2020); BIRO (2020) & Kadaster (2020). Bewerking Stec Groep

Verspreiding bedrijvigheid mede bepaald door historische vestiging en gunstige ligging De grootschalige bedrijvigheid op bedrijventerreinen in de regio Zwolle is redelijk verspreid over de regio. Toch zijn enkele clusters van grootschalige bedrijven zichtbaar in de regio; voornamelijk clusters binnen de sectoren (industrieel of logistiek cluster) of rondom waterontsloten bedrijventerreinen. Onderstaande tabel geeft hiervan een weergave. Tabel 5: clustering grootschalige bedrijvigheid op bedrijventerreinen in de regio Zwolle Clustering

Reden Historische binding

Omschrijving In Hoogeveen bevindt zich van oudsher een sterk industrieel cluster. De gemeente huisvest veel verpakkingsindustrie, maar ook industrie gekoppeld aan de luchtvaart.

Voorbeelden Smurfit Kappa Trivium Packaging Fokker Vepa

Gunstige ligging in de as van Nederland en goede ontsluiting

De geografisch gunstige ligging van Zwolle als scharnierpunt naar Noord-Nederland – gecombineerd met een goede ontsluiting via de A28 en A50 – heeft ertoe geleid dat de Zwolse bedrijventerreinen geliefd zijn bij logistieke partijen. Zo is vanuit Zwolle het uiterste noorden van Groningen binnen 1.5 uur bereikbaar per vrachtwagen.

Wehkamp Albert Heijn Kuehne + Nagel DHL PostNL GLS

Industrie

Logistiek

23

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Specifieke vestigingsvoorwaarden Watergebonden

Op meerdere waterontsloten bedrijventerreinen (zoals Kampen of Meppel) in de regio is een cluster van grootschalige bedrijvigheid zichtbaar, waarvoor de waterontsluiting essentieel is voor de bedrijfsvoering zoals de zand- en grind verwerkende industrie.

Betonson MBI Meppeler Betoncentrale Mebin

Bron: BAG (2020); BIRO (2020) & Kadaster (2020). Bewerking Stec Groep

Hoofdzakelijk regionale en nationale marktoriëntatie van in Zwolle gevestigde logistieke bedrijven Het gros van de bovenregionale en grootschalige logistieke dynamiek speelt zich af in de as van Rotterdam-Noord-Brabant en Noord-Limburg. Regio Zwolle heeft landelijk gezien een gemiddeld aandeel. We zien dat de regio met name interessant is voor bedrijven met een regionale tot nationale oriëntatie. Uit onze Database Locatiebeslissingen Nederland 10 blijkt dat het bij bedrijven die kozen voor regio Zwolle regelmatig ging om een samenvoeging (consolidatie) van meerdere vestigingen op één locatie (vanuit plaatsen als Drachten, Hoogeveen, Beilen, Apeldoorn en Utrecht). We constateren het volgende: • Europees distributiecentrum: de propositie voor Europees opererende DC’s lijkt minder aantrekkelijk, vanwege de relatief grote afstand (vergeleken met grensregio’s) tot het hart van de Europese koopkracht. Incidenteel kan een Europees distributiecentrum zich melden en geïnteresseerd zijn in Zwolle. We denken dan vooral aan bedrijven die nu al een sterke link (bv productie, al aanwezig DC) hebben met Zwolle. Daarnaast kan het voorkomen dat bedrijven als gevolg van beperkingen in de hotspots ook gaan zoeken in de regio’s daar net buiten. • Nationaal / Benelux distributiecentrum: Zwolle ligt net ten noordoosten van de as Tilburg-Almere.

Dit kan betekenen dat bedrijven met een Benelux oriëntatie met een grote afzetmarkt in België en Luxemburg mogelijk minder snel voor Zwolle zullen kiezen. Bedrijven met voornamelijk een oriëntatie op Nederland, en met name Noord-Nederland, als afzetgebied zullen zich sneller op Zwolle oriënteren. Ook de historische binding kan een belangrijk vestigingscriterium zijn. • Regionaal distributiecentrum: voor dit type DC is Zwolle, Hessenpoort in het bijzonder, een aantrekkelijke vestigingsplaats, vanwege onder andere ligging, bereikbaarheid en arbeidsmarkt. Tabel 6: Spreiding distributiecentra naar marktoriëntatie (selectie van bedrijven) Regionaal distributiecentrum De logistieke bedrijven, verladers en retailers met een regionale marktoriëntatie zijn afhankelijk van de structuur en het marktgebied dat zij bedienen gevestigd in alle regio’s. Het betreft hoofdzakelijk food(retail), groothandel en pakketdiensten.

Nationaal / Benelux distributiecentrum Flevoland, Utrecht, West-Gelderland en Midden Brabant zijn voor logistiek dienstverleners, verladers en retailers met een nationale marktoriëntatie een aantrekkelijke vestigingslocaties. In de as Tilburg-Almere zijn diverse bedrijven gevestigd.

Europees distributiecentrum Veel goederen bestemd voor Europa komen binnen via Rotterdam. Gelet op de relatief kleine thuismarkt en de ligging nabij het hart van de Europese koopkracht is de grensstreek (NoordLimburg, Liemers, Twente, en ZuidLimburg) aantrekkelijk voor dergelijke vestigingen. Bedrijven als Inditex in Lelystad en XPO/Menlo bij Schiphol zijn hierbij uitzonderingen.

Sinds 2000 houdt Stec Groep de Database Locatiebeslissingen Nederland (DLN) bij. De database geeft een overzicht van alle (aangekondigde) strategische locatiebeslissingen in Nederland met een omvang van >50 arbeidsplaatsen en tenminste 25 kilometer.

10

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

24

Lokaal ecosysteem toont synergie tussen logistiek en industrie De grootschalige kavels in de regio Zwolle worden op dit moment vooral gebruikt door industriële partijen (producenten), logistieke dienstverleners en transporteurs. Deze segmenten typeren het regionale ecosysteem en zijn vaak nauw met elkaar verbonden en van elkaar afhankelijk. De lading van de in de regio Zwolle gevestigde grootschalige logistiek dienstverleners en transporteurs komt namelijk voor een belangrijk deel van de in de regio actieve industriële partijen (producenten). Zo is bijvoorbeeld in Hoogeveen het transportbedrijf Ambrosius een belangrijke verladende partij voor de omliggende industriële bedrijvigheid. Eenzelfde rol speelt Scania Productions: door de aanwezigheid op het bedrijventerrein Voorst heeft het bedrijf een aantrekkende werking voor (toeleverende) logistieke bedrijvigheid. Maar ook tussen bedrijven in de logistiek en/of groothandel kan dit ecosysteem ontstaan. De komst van Wehkamp op Hessenpoort heeft er mede toe geleid dat E-commerce (parcel) bedrijven zoals DHL zich rondom Wehkamp hebben gevestigd.

B. Marktontwikkelingen en trends In deze paragraaf worden de voornaamste marktontwikkelingen en trends die van invloed zijn op investeringen van bedrijven, het vestigingsklimaat en de dynamiek binnen de regio Zwolle besproken. Impact van het College van Rijksadviseurs-advies Het College van Rijksadviseurs (CRa) heeft in haar advies (XXL verdozing, 2019) haar bezorgdheid geuit ten aanzien van de doorgaande ontwikkeling van distributiecentra en andere grootschalige functies. De toename van grootschalige ruimtegebruikers heeft impact op het landschap en vraagt volgens CRa om meer actieve sturing vanuit de overheid om de negatieve impact op landschap, milieu- en natuurkwaliteit, infrastructuur en mobiliteit te beperken. Daarom wordt gepleit voor een gecoördineerde strategie voor de vestiging van grootschalige functies. Het Rijk neemt hierop meer regie door in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) te pleiten voor concentratie van logistieke functies op bestaande terreinen en op knooppunten langs (inter)nationale corridors. Hierbij wil zij samen optrekken met de provincies door gezamenlijk de geschikte locaties te benoemen en deze op te nemen in de Omgevingsagenda’s. Bij een nieuwe ontwikkeling zal hiermee rekening gehouden moeten worden. Met andere woorden, meer clustering en regie is het devies.

Overigens niet alleen vanwege landschapswaarden, maar ook omdat het substantiële investeringen die nodig zijn in infrastructuur om de modal shift te realiseren rendabel maakt. Clustering (en samenwerking) levert schaalvoordelen op. Daarnaast maakt bundeling het realiseren van de energietransitie en de circulaire economie gemakkelijker. Een logische gevolg van deze discussie is de clustering van grootschalige bedrijvigheid in de eerder in het rapport beschreven reeds clusters. Verbreding sluis Kornwerderzand gunstig voor marktsituatie regio Zwolle Onlangs is gestart met het verbreden van de sluis bij Kornwerderzand in de Afsluitdijk. In combinatie met de recente verhoging van onder andere de Ramspolbrug bij Kampen is de waterinfrastructuur straks geschikt om moderne shortsea-schepen door te laten. Naar verwachting is de verruiming in 2025 gereed. De gehele Port of Zwolle wordt hiermee een volwaardige shortsea-haven. Deze vernieuwing betekent ten eerste een verbeterde multimodale ontsluiting van de Regio Zwolle met overslag in bijvoorbeeld de IJssel Delta Terminal of CTU of voor bedrijven met eigen faciliteiten. Onderzoeksbureau Witteveen & Bos heeft in 2018 een MKBA opgesteld voor de verbreding van de sluis voor onder meer de haven van Kampen.

Hierbij worden de efficiencybaten in de vorm van minderoverslagkosten en eventueel ook minder transportkosten onderstreept bij verbreding. Naast een verbeterde goederen-verbinding van de regio, kunnen ook bedrijven actief in de scheepsbouw- of onderhoud in de regio Zwolle profiteren van de verbreding.

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

25

Kansen op door ligging op de ‘North Sea Baltic’ corridor De centrale ligging van Zwolle in een sterk groeiende regio is aantrekkelijk voor grote logistieke ondernemingen. Daarnaast kan Zwolle profiteren van de ligging op de logistieke corridor ‘North Sea Baltic’ en de ambities die Provincie Overijssel op dit gebied heeft. De regio wil zich profileren als logistieke draaischijf tussen de North Sea Baltic corridor, Oost- en Noordoost Europa en de Nederlandse en Belgische mainports (Witteveen+Bos, 2018). Hoewel het vervoer over deze corridor de afgelopen jaren gegroeid is, blijft de Rhine-Alps-corridor dominant in de goederenstromen. Bovendien ligt Zwolle nog enigszins perifeer ten opzichte van de North Sea Baltic corridor, die hoofdzakelijk over de A1 voert. Desalniettemin is er een groei zichtbaar in de corridor. Dit biedt dus kansen voor verdere logistieke ontwikkeling in de regio. Hiervoor kijkt de regio Zwolle over de eigen grenzen heen. Het samenwerkingsverband tussen Port of Logistics Overijssel (POLO), Port of Zwolle, Port of Twente, Port of Deventer en OostNL om gezamenlijk Overijssel op de (mondiale) logistieke kaart te zetten is hier een goed voorbeeld van.

Aansluitend op de North Sea Baltic-corridor ligt de regio Zwolle (potentieel) ook op de Zijderoute, de grootschalige infrastructuurinvestering van de Chinese overheid die de Chinese productiefaciliteiten per spoor met het Europese continent verbindt. De verbreding van de sluis bij Kornwerderzand, in combinatie met een huidige verkenning naar de nut- en noodzaak van een railterminal Zwolle geeft hier een goede uitgangspositie voor. Toekomstige verbreding Duits deel A37 / E233 Het Nederlandse deel van de A37 bestaat sinds 2008 uit een volwaardige tweebaansweg, maar de resterende 77 kilometer in Duitsland is moment slechts enkelbaans. Op basis van het INTERREG-project PlanInfra E233 is momenteel planvorming gaande om ook dit deel op te waarderen tot een tweebaansweg, en zo de doorstroming aanzienlijk te verbeteren. De vrachtverkeersdruk op de E233 ligt extreem hoog: overdag is het aandeel vrachtverkeer circa 30% - drie keer hoger dan een gemiddelde Duitse rijksweg. Ook is er op het Duitse deel een hoog risico op ongevallen door de (ongescheiden) enkelbaansweg, mede omdat landbouwvoertuigen zijn toegestaan. Verbreding van de E233 is een impuls voor de bereikbaarheid van de regio Zwolle met Duitsland – met name voor Hoogeveen. Of dit tot grote verschuivingen in de goederenstromen (en dus ook bedrijvigheid) zal leiden is twijfelachtig.

Veel goederen die vanuit Nederland naar Duitsland gaan hebben het Ruhrgebied als bestemming: het meeste vrachtvervoer trekt momenteel al over de snelste route (de A1 / A12 langs Apeldoorn en Arnhem richting Duisburg). Naar verwachting resulteert de verbreding van de A37 weldegelijk in een betere verbinding tussen Hoogeveen en het Duitse achterland. Gezien de aard van de bedrijven in de regio (voornamelijk landelijk georiënteerd) zal dit niet tot een aanzienlijke verschuiving van het economisch ‘zwaartepunt’ in de regio zorgen.

26

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Verschillende trends en de impact op bedrijfsmodellen en ruimtegebruik Tabel 7: Impact op bedrijfsmodellen en ruimtegebruik

Duurzaamheid en energietransitie

E-commerce

Automatisering en robotisering

Trend

11

Toelichting In de industriële en logistieke segmenten worden routinewerkzaamheden in toenemende mate overgenomen door robots. Bedrijven investeren nu in geautomatiseerde magazijnen en processen. In de industrie is automatisering al gebruikelijker. De mate van automatisering is het hoogst bij retailers en minder van belang bij overslag. Bij pakketvervoerders (e-commerce) is de automatiseringsslag reeds bijna volledig doorgevoerd. In de praktijk worden robots vaak ‘naast’ en relatief beperkt ‘in plaats van’ reguliere werknemers ingezet, met name in de industrie. De impact op de logistieke segmenten is een reductie in werkgelegenheid tussen -10 en -15%. Voor de industrie verwachten we op basis van eigen onderzoek 11, dat de impact per bedrijf verschilt en schommelt tussen +10% en -15%. E-commerce is en blijft op lange termijn de belangrijke driver van schaalvergroting in de logistieke sector. Dit segment blijft op lange termijn groeien, met name de crossborder markt voor online winkelen. Van belang is dat e-commerce een heel andere inrichting van een magazijn kent dan ‘reguliere’ distributie. Een ecommerce operatie en een reguliere operatie zijn vaak fysiek van elkaar gescheiden in een warehouse. Dus; ook als bedrijven een omnichannel operatie uitvoeren (zowel e-commerce als traditionele winkelbelevering) zal een warehouse meer ruimte vragen dan voorheen gebruikelijk was.

Dit is met name relevant voor de huidige retailers in de logistiek.

Bedrijven zullen steeds meer gestimuleerd (en gedwongen) worden om duurzamer te produceren, vervoeren en hun (fossiele) energieverbruik te reduceren. Producenten gaan in contracten meer eisen van logistieke partijen op dit vlak, waardoor een momentum ontstaat om versneld te investeren in een schoon wagenpark en een verplaatsing van goederenstromen naar rail en water. Een multimodale samenwerking, synchromodale toepassingen en de toekenning van middelen voor de ontwikkeling van de inland ports dragen hieraan bij. Bedrijven investeren daarnaast al in zon op dak, maar ook de verkenning van de kansen, technologische en economische haalbaarheid van een waterstofinfrastructuur bouwen hierop voort.

Stec Groep 2018; Lange termijn ruimtebehoefte van industrie

Ruimtelijke effecten • Hogere productiviteit en daarmee toegevoegde waarde per m² in zowel logistiek als industrie. • Lager aantal arbeidsplaatsen per hectare (ofwel een hogere terreinquotiënt), maar geen afnemende werkgelegenheid. • Door intensieve samenwerking tussen de logistiek en industrie ontstaan innovatiekansen, bijvoorbeeld een proeftuin waarin bedrijven procesoptimalisaties in samenwerking met onderwijs en toeleverende industrie in-house uitproberen. • De omvang van de goederenstromen op de North Sea Baltic-corridor nemen toe als gevolg van opkomende consumentenmarkten in Oost-Europa. • Lager aantal arbeidsplaatsen per hectare (ofwel een hogere terreinquotiënt), die na 2030 afvlakt. • Voor de logistiek dienstverleners is het interessant om grote campuslocaties op te zetten. Zo zetten bedrijven als DHL Supply Chain, Kuehne + Nagel het liefst twee of drie sites op in de directe nabijheid van elkaar om zodoende flexibel te zijn als een klantencontract afloopt. • Schaalvergroting: retailers die kleinschalig zijn, kunnen grootschalig worden wanneer zij opschalen naar omnichannel-oplossingen. • Toenemende meerwaarde van (en daarmee behoefte aan) regionale clustering van industrie en logistiek voor bijvoorbeeld uitwisseling van energie en andere stromen.

• Verbreding sluis Kornwerderzand kan een positieve bijdrage leveren aan de toename van multimodaal transport binnen de regio Zwolle, en dus ook aan de verduurzaming.

27

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Autonoom vervoer en platooning

Reshoring en nearshoring

Circulaire businessmodellen

Trend

Toelichting Productketens worden circulair en dat heeft invloed op datgene wat er wordt vervoerd en opgeslagen. Er ontstaan nieuwe businessmodellen rondom verwerking van reststromen en grondstoffen en voor reststromen en hergebruik van producen wordt opslagcapaciteit als hubfunctie relevant. Supply chains krijgen hierdoor een regionaler karakter een grotere regionale meerwaarde. E-commerce en retailers krijgen een grotere opgave voor wat betreft retourzendingen en verwerking hiervan. Dat leidt onder meer tot meer value added activiteiten. Verwerking van materialen vindt vaak centraal plaats op plaatsen waar veel volume samenkomt. Aanvoer vindt via regionale consolidatie- en overslagpunten plaats.

Reshoring en nearsourcing van productie naar Europa nemen toe. We verwachten dat deze trend doorzet vanuit de gedachte minder afhankelijk te zijn van één marktregio en om ‘lokaal’ voldoende voorraad te hebben in essentiële sectoren (zoals dataverwerking, food, medtech, etc.) De importgroei in Nederland in de periode 2010-2019 met Oost-Europese landen overtrof al de Chinese importgroei: 52 versus 39 procent, blijkt uit gegevens van het CBS. Autonoom vervoer en platooning zijn innovaties waaraan gewerkt wordt. De gevolgen van de energietransitie en de komst van autonoom vervoer, zijn waarschijnlijk dat de kosten van vervoer dalen. Immers, zonne- of windenergie zullen tot duidelijk lagere “brandstofkosten” leiden en als er geen chauffeur meer op de vrachtauto hoeft te zitten, vervallen ook de personeelskosten, in ieder geval op de lange afstanden op snelwegen. Platooning, waarbij meerdere vrachtwagens achter elkaar een ‘treintje’ vormen zou dit effect nog versterken. We verwachten echter niet dat deze ontwikkeling binnen afzienbare termijn grootschalig voet aan de grond gaat krijgen in Nederland.

Ruimtelijke effecten • Hogere toegevoegde waarde per m2. • Lager aantal arbeidsplaatsen per hectare (ofwel een hogere terreinquotiënt). • Schaalvergroting in industrie en logistiek gericht op nieuwe businessmodellen. • Toename milieuruimte voor nieuwe businessmodellen als gevolg van verwerkende activiteiten, Zoals het uit elkaar halen van producten, scheiden van materialen, recycling, etc. • Extra aandacht voor multimodaal ontsloten locaties in de regio Zwolle. Momenteel zijn al meerdere circulaire bedrijven gevestigd op deze waterontsloten kavels in de regio. • Verladers en producenten houden meer lokale voorraden aan. Dit leidt tot schaalvergroting en een nieuwe ruimtevraag. • De omvang van de goederenstromen op de North Sea Baltic-corridor nemen toe als gevolg van reshoring en nearsourcing van productie in Oost-Europese landen. • Afstand tot de markt doet er in de toekomst minder toe dan nu het geval is. • Als de regio Zwolle de ruimte heeft voor XXLlocaties, terwijl die elders ontbreken is dit een kans voor de regio.

Impact op arbeidsmarkt Mede als gevolg van bovenstaande ontwikkelingen wordt er de komende jaren een ander soort werknemer gevraagd in de grootschalige segmenten. De komende jaren verwachten we op de markt een toenemende vraag naar personeel dat zijn of haar weg kent in nieuwe (digitale) technieken en businessmodellen. Waar een tekort aan ‘handjes’ opgelost kan worden door arbeidsmigranten 12 of automatisering, ligt dat voor het theoretisch opgeleide deel van de arbeidsmarkt voor de hand. We verwachten daarom ook dat de beschikbaarheid van arbeidspotentieel (‘talent’) een steeds belangrijke locatiefactor wordt voor zowel industriële als logistieke bedrijven. In met name het HTSM-segment is die omslag de laatste jaren al gemaakt. Concreet zien we dat daarmee het relatieve belang van een goede ligging ten opzichte van de belangrijkste de import- en exportmarkten afneemt, hoewel dit wel één van de belangrijkste factoren zal blijven. Regio’s kunnen zich aanvullend ook onderscheiden door middel van een goede samenwerking tussen onderwijs en bedrijfsleven, een hoge organisatiegraad en een bredere regionale agenda die het aantrekken en behouden van voldoende talent ondersteunt. Daar kan een samenwerkingsverband als tussen de regio Zwolle en Talentregio 13 een belangrijke bijdrage aan leveren.

In de praktijk geven logistieke partijen voor de ‘handjes’ in hun flexibele schil vaak zelfs de voorkeur aan arbeidsmigranten ten opzichte van het de regio aanwezige arbeidspotentieel, vanwege de lagere kosten, vaak hogere productiviteit en hogere mate van flexibiliteit die deze groep heeft ten aanzien van arbeidsvoorwaarden en -omstandigheden. 13 Zie onder andere: LINK 12

28

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Zwolle markttechnisch meest geschikte plek voor grootschalige bedrijvigheid Zoals we eerder aankaartten in de paragraaf over de ‘verdozing’, is centralisatie en clustering van grootschalige (logistieke) bedrijvigheid langs (inter)nationale corridors een belangrijk aandachtspunt bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Deze ambitie is ook opgenomen in de Zwolse omgevingsvisie, waarin Hessenpoort als cluster- en groeilocatie voor bedrijvigheid is opgenomen. Binnen de regio Zwolle – in het kader va clustering – kent de gemeente Zwolle momenteel de meeste grootschalige bedrijvigheid (minimaal kavelomvang van 3 hectare). Naast Zwolle hebben ook Kampen en in mindere mate Steenwijkerland een relatief groot aandeel in de totale grootschalige bedrijvigheid binnen de regio Zwolle. Hierin is wel een duidelijk onderscheid te zien in het type grootschalige bedrijvigheid: waar Zwolle sterk is in logistieke bedrijvigheid, zien we in Kampen en Steenwijkerland meer productiebedrijven. Deze productiebedrijven zijn vaak gekoppeld aan het maritieme cluster (en hebben waterontsluiting nodig – denk aan de beton, metaal- en recyclingindustrie). In onderstaand figuur wordt de verdeling weergegeven van grootschalige bedrijvigheid in de top 5 gemeenten. Figuur 6: Verdeling grootschalige bedrijvigheid (in ha) naar gemeente en hoofdactiviteit 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Zwolle

Kampen

Steenwijkerland

Logistieke activiteiten

Hoogeveen

Hardenberg

Productie / assemblage

Bron: BAG (2020); BIRO (2020) & Kadaster (2020). Bewerking Stec Groep

Zwolle sluit aan bij locatievoorkeuren grootschalige (logistieke) bedrijvigheid Zwolle (met name Hessenpoort) is – zeker gezien vanuit de logistieke markt – bij uitstek een gunstige locatie. Goede ontsluiting via de (snel)weg is natuurlijk een belangrijke randvoorwaarde voor logistieke partijen. Naast een centrale ligging in het verzorgingsgebied, neemt het belang van de beschikbaarheid van voldoende personeel voor logistieke bedrijven de afgelopen jaren sterk in belang toe. Dit blijkt uit onze eigen monitor ‘Logistiek in Beeld’, maar ook uit recent onderzoek van CBRE. In 2019 gaven 35% van de logistieke bedrijven aan een tekort aan arbeidskrachten te hebben, wat een belemmering was tot de groei van het bedrijf (bron: CBS, 2019). Eind 2019 waren er (landelijk gezien) circa 40.000 unieke openstaande logistieke vacatures. Ondanks een daling van het aantal openstaande vacatures door de coronacrisis (zowel door tijdelijk minder vraag naar personeel als werknemers die instromen vanuit onder andere de horeca), stonden er in september 2020 nog circa 19.000 logistieke vacatures open.

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

29

Figuur 7: Criteria locatiekeuze (grootschalige) logistieke bedrijvigheid

Bron: CBRE, in NVM Logistiek vastgoed in Cijfers, 2020

Met een eigen snelwegoprit, directe ligging aan de A28 en nabijheid van de A50 en een interne ontsluiting ingericht op zwaarder vrachtverkeer (brede wegen, ruime rotondes) is Hessenpoort binnen de regio Zwolle de meest geschikte locatie voor logistieke bedrijvigheid. Naast de uitstekende (snel)wegontsluiting, is ook de mogelijke ontwikkeling van een railterminal op Hessenpoort een pré voor logistieke bedrijvigheid. Met circa 130.000 inwoners is Zwolle de grootse kern binnen de regio Zwolle – gevolgd door onder andere Hoogeveen (55.000), Kampen (36.000) en Meppel (28.000). Dit maakt Hessenpoort vanuit de arbeidsmarkt gezien een logische vestigingsplaats voor logistieke bedrijven. Kwantitatief gezien door de grotere potentiele ‘vijver’ van arbeidskrachten, maar ook kwalitatief gezien. De bereikbaarheid van Hessenpoort voor werknemers is op orde, met zowel een goede OV- (bus) als fietsverbinding met de binnenstad en NSstation Zwolle. Maar ook de link met de verschillende logistieke opleidingen in Zwolle is gunstig. Zo bieden het Deltion College, Landstede mbo en Windesheim verschillende logistieke opleidingen aan in Zwolle (op zowel mbo- als HBO denkniveau).

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

30

Bijlage B: Vraag A. Analyse marktregio Zwolle Bedrijfsruimtemarkt grotendeels een lokale markt qua verhuisradius De bedrijfsruimtemarkt is grotendeels een lokale markt, blijkt ook uit onderzoek van het PBL. Bijna 95% van de bedrijven verhuist binnen de eigen (COROP-)regio. 14 Een groot deel, 75%, blijft daarbij ook binnen de gemeentegrenzen, blijkt uit hetzelfde onderzoek. Specifiek voor bedrijventerreinen blijkt ook dat het grootste deel van de werkgelegenheid (ook zo’n 75%) door bedrijven die neerstrijken op een bedrijventerrein, afkomstig is uit de eigen gemeente (PBL, 2009). Recenter onderzoek van het CBS (2013) bevestigt het beeld dat het merendeel van bedrijven binnen de eigen gemeente verhuist (ruim twee derde). Zij concluderen dat de gemiddelde verhuisafstand van bedrijven acht kilometer is. Er is echter sprake van een toenemende tweekoppigheid op de bedrijventerreinenmarkt. In hoofdzaak zijn er twee groepen bedrijven: die met een (boven)lokale beperkte marktregio en die met een grote, (boven)regionale marktregio. Tot de eerste groep, met een (boven)lokale marktregio, behoort het gros van de bedrijvigheid in Nederland, vooral MKB-bedrijven. Denk aan loodgietersbedrijven, aannemers, metaalbewerkers en transportbedrijven.

Deze groep is doorgaans lokaal geworteld, doordat bijvoorbeeld de eigenaar en klanten in de buurt wonen, leveranciers in de directe omgeving zijn gevestigd en personeel in de omgeving woont. De groep met een groot zoekgebied en dus een (boven)regionale marktregio is klein in aantal (overeenkomstig met de 5% die volgens het PBL over de regiogrens verhuist). Deze groep heeft vaak wel een forse ruimtebehoefte, vooral waar het gaat om logistieke en industriële bedrijvigheid. Marktregio: bestuurlijke regio Zwolle, meeste economische dynamiek rond Noord-zuid as De marktregio bepalen we grofweg gezien op de bestuurlijke Regio Zwolle. Hierbij merken we wel op dat de Regio Zwolle een economisch samenhangende regio is, maar dat de dynamiek onderling vooral plaats vindt tussen de gemeenten gelegen aan de Noord-zuid as 15. Hierbij speelt de gemeente Zwolle het zwaartepunt van de regio. De meer oostelijk gelegen gemeenten (zoals Hardenberg en Hoogeveen) hebben een belangrijke economische positie binnen de Regio Zwolle, maar spelen in het aspect van de verhuisdynamiek van bedrijven een andere rol. Waar de instroom van nieuwe bedrijven voornamelijk naar de Noord-zuid as trekt, is ten oosten van deze as voornamelijk lokale dynamiek van gewortelde bedrijven. Bestaande data-analyses hebben de corop-regio’s als scope.

Hierna presenteren we cijfers op basis van eigen onderzoek in de Regio Zwolle om het verzorgingsgebied te beoordelen en bepalen. 15 Hieronder vallen de gemeenten Oldebroek, Hattem, Heerde, Zwolle, Kampen, Zwartwaterland, Staphorst, Steenwijkerland en Meppel 14

31

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Deze economische tweedeling binnen de regio blijkt ook uit economische samenwerking tussen de gemeenten. Ondanks de bestuurlijke samenwerking van de 21 gemeenten binnen de Regio Zwolle, hebben de gemeenten Hardenberg, Hoogeveen, Coevorden en Emmen een eigen economisch samenwerkingsverband (Dutch TechZone). Binnen de Regio Zwolle is wel een schifting merkbaar tussen het type bedrijf en hun verplaatsingen. Kleine bedrijvigheid wordt vaak gekenmerkt door een (zeer) lokaal karakter. Indien bij deze bedrijven een verhuizing aan de orde is vindt deze voornamelijk plaats binnen de eigen gemeente. Dit kan bijvoorbeeld de verhuizing van een bedrijf aan huis naar een bedrijventerrein zijn. Hoe groter het bedrijf (zowel in arbeidsplaatsen als in omvang van het kavel), hoe groter het zoekgebied en de verhuisafstand van het bedrijf is. Hierbij spelen vestigingsvoorwaarden- en eisen een belangrijke rol bij de locatieafweging. Bovenstaande afbakening van het verzorgingsgebied baseren we op een drietal analyses. De verschillende analyses worden hieronder stapsgewijs behandeld. Hierbij bekijken we zowel de interne als de inkomende (van buiten de regio) verhuisbewegingen van bedrijven in de Regio Zwolle. 1.

Verhuisbewegingen van/naar bedrijventerreinen in regio Zwolle (op basis van BIRO / LISA) Gegevens over de bedrijfsverplaatsing in de periode 2013 – 2019 uit het Bedrijven- en Instellingenregister (BIRO) 16 en het Landelijk Informatiesysteem van Arbeidsplaatsen (LISA) onderstrepen de lokale markt voor bedrijfsverhuizingen. 84% bedrijfsverplaatsing blijft binnen eigen gemeente, Figuur 8: Verhuisbewegingen bedrijven Regio Zwolle (2013 – 2019, Overijsselse gemeenten) vrijwel alle verplaatsingen blijven in regio Zwolle Als we kijken naar de bedrijfsverplaatsingen in de Overijsselse gemeenten binnen de regio Zwolle, dan zien we dat 96% van de verplaatsingen van bedrijven binnen de regio blijft. 84% van de bedrijven blijft bij een verplaatsing zelfs binnen de eigen gemeente. Dit toont de sterke lokale verankering van het bedrijfsleven in de regio: vaak zijn bedrijven aan hun huidige vestigingsplaats gebonden door hun personeels- of klantenbestand. Onderlinge verschillen tussen de gemeenten in hoeverre de bedrijvigheid lokaal gebonden is, zijn wel merkbaar. Zo is 96% van de bedrijfsverplaatsingen in de gemeente Steenwijkerland binnen de eigen gemeente, tegenover 67% in Ommen. Een klein aandeel (circa 4%) van de bedrijfsverplaatsingen vond plaats buiten de regio Zwolle.

Deze verplaatsingen hebben voornamelijk grotere omliggende gemeenten (zoals Almelo, Deventer en Enschede) als doel of oorsprong.

Bron: BIRO & LISA, 2020. Bewerking Stec Groep

Hiervan is alleen data beschikbaar voor de Overijsselse gemeenten. Gegevens voor de gemeenten Elburg, Nunspeet, De Wolden, Dronten, Hoogeveen, Meppel en Westerveld is hierdoor niet aanwezig.

16

32

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

2. Verhuisbewegingen naar bedrijventerreinen in Regio Zwolle (op basis van Vastgoeddata) Sinds medio 2015 vestigden 53 grotere bedrijven (met minimaal 10 werknemers) naar een bedrijventerrein in de Regio Zwolle. Dit zijn zowel bedrijven die daadwerkelijk een bedrijfsverplaatsing maken (zoals de verplaatsing van NTM van Wezep naar Hardenberg), als bedrijven die op de huidige locatie een nieuwe vestiging openen (zoals DHL met een tweede vestiging op Hessenpoort). Ruim 75% van al deze verhuizingen kwam van binnen de regio Zwolle zelf. De bedrijven die van buiten de regio kwamen, waren voornamelijk afkomstig uit aangrenzende gemeenten zoals Coevorden of Epe. Ook enkele bedrijven oorspronkelijk gevestigd in Almere en Lelystad verhuisden richting de regio Zwolle. In het figuur op de volgende pagina is de herkomst en nieuwe vestigingsplaats van alle inkomende bedrijven weergegeven Figuur 9: Vestigingsplaats inkomende verhuizingen

11% 8% 41%

8% 8% 4%4% 4% 6%

6%

Marslanden Haatland Voorst Hessenpoort Oevers ABC Blankenstein A+B Broeklanden Noord Fase II Vrolijkheid Overig

Voornamelijk bedrijventerreinen in Zwolle zijn sinds 2015 een geliefde vestigingslocatie voor de inkomende bedrijven. Ruim 30% van de inkomende grotere bedrijven vestigde zich op een Zwols bedrijventerrein. Marslanden (5 inkomende verhuizingen) was hierbij de populairste vestigingslocatie.

Figuur 10: Herkomst en bestemming van bedrijven >10 werknemers die verhuizen naar een bedrijventerreinen in regio Zwolle op basis van Vastgoeddata (periode 2015 – 2020)

Bron: Vastgoeddata, 2020. Bewerking: Stec Groep

33

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Bedrijfsverplaatsingen voornamelijk richting de Noord-zuid as, gemeente Zwolle duidelijk zwaartepunt In de visuele weergave van de bedrijfsverplaatsingen is duidelijk te zien dat de meeste dynamiek zich afspeelt rondom de Noord-zuid as. Inkomende bedrijfsverplaatsingen van buiten de regio Zwolle gelegen ten zuidwesten van de regio trekken met name richting Zwolle of Kampen, inkomende verplaatsingen vanuit oostelijker noordoostelijker gelegen gemeenten trekken voornamelijk naar Hoogeveen of Hardenberg. Opvallend is ook het verschil in type bedrijven met een verplaatsing. Zo zijn bedrijven die naar Zwolle trekken voornamelijk actief in logistieke sectoren (pakketpost of groothandel) of dienstverlenende sectoren. Bedrijfsverplaatsingen richting Kampen of Kampen zijn meer watergebonden of hebben hier een binding mee (zoals scheepsbouw, grondverzet of schrootverwerking) 3. Herkomst (grootschalige) bedrijven (op basis van DLN Stec Groep) Nieuwe, grote vestigingen van bedrijven van ‘buiten’ zijn een belangrijke toevoeging aan de economische structuur van een stad of regio en goed voor het imago. Stec Groep houdt sinds 2000 de Database Locatiebeslissingen Nederland (DLN) bij. Deze registreert strategische locatiebeslissingen van bedrijven en de achterliggende motieven 17. Voorkeuren voor regio’s worden hiermee goed zichtbaar.

Sinds 2020 zijn er eenentwintig grootschalige bedrijfsverhuizingen richting de Regio Zwolle geweest. De tabel op de volgende pagina geeft deze verhuizingen weer. Opvallend is de reikwijdte van de aantrekkingskracht van de Regio Zwolle voor grotere bedrijvigheid (met minimaal 50 arbeidsplaatsen). Een aantal bedrijven uit noordelijk Nederland (voornamelijk Heerenveen en Groningen) besloten de samenvoeging van verschillende bedrijfsactiviteiten te realiseren in de regio Zwolle. Een recent voorbeeld hiervan is de relocatie van het distributiecentrum van Friesland Campina in Meppel. Meerdere vestigingen in onder andere Heereveen, Hoogeveen en Veendam werden in 2017 samengevoegd in Meppel. Ook buitenlandse bedrijven weten de regio te vinden: circa een kwart van de grootschalige nieuwvestigers in de regio heeft een buitenlandse komaf. Tabel 8: Bovenregionale grootschalige verhuisbewegingen richting regio Zwolle (periode 2000 – 2019) Jaar

Bedrijf

Activiteit

2019

Alpla Nederland

productie/assemblage

2018

productie/assemblage

2017 2015

PreZero Recycling FrieslandCampina Eastern Fisheries

2013

Wehkamp

distributie

2009 2007

Schuitema Hilmar group

distributie productie/assemblage

2007 2006 2006 2004

Office Depot Kraats Kaas Teeling Petfoods Scania

distributie productie/assemblage productie/assemblage productie/assemblage

2004 2004 2002

ICCU DHL Express OPG

productie/assemblage distributie distributie

distributie productie/assemblage

Type locatiebeslissing Uitbreiding met nieuwe vestiging Eerste vestiging in Nederland Samenvoeging Eerste vestiging in Nederland Uitbreiding met nieuwe vestiging Samenvoeging Uitbreiding met nieuwe vestiging Samenvoeging Bedrijfsverplaatsing Bedrijfsverplaatsing Uitbreiding met nieuwe vestiging Bedrijfsverplaatsing Samenvoeging Samenvoeging

Vestigingsplaats

Omvang kavel (in m²) 13.000

Zwolle

Herkomst gemeente De Ronde Venen buitenland

Meppel Staphorst

Heerenveen buitenland

70.000 3.500

Zwolle

Hardenberg

66.000

Raalte Hoogeveen

Woerden Buitenland

46.000 12.000

Zwolle Hoogeveen Hoogeveen Meppel

Beesd Putten Heerhugowaard Buitenland

37.000 16.000 16.500 50.500

Steenwijk Zwolle Staphorst

Haarlem Buitenland Groningen

7.500 38.500 17.000

Zwolle

27.000

Bron: Stec Groep, 2020

In de DLN zijn alle (aangekondigde) strategische verplaatsingen met een bedrijfsomvang van tenminste 50 arbeidsplaatsen over een afstand van tenminste 25 kilometer opgenomen.

17

34

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

B. Kwantitatieve en kwalitatieve vraagprognose Voor een taxatie van de lange termijn ruimtevraag naar grootschalige kavels in Regio Zwolle hanteren we de prognose van de uitbreidingsvraag op basis van de werkgelegenheidsgroei, in lijn met de methodiek die is gebruikt in de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. We finetunen deze raming met de voorgaande analyses omtrent ruimtegebruik van grootschalige bedrijven. In de basis hanteren we voor de lange termijnprognose (t/m 2040) dezelfde methode als voor de bestaande provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. Deze is immers relatief recent opgesteld en daarmee nog actueel. Deze behoefteraming gaat in detail in op de periode t/m 2030 en geeft op hoofdlijnen een doorkijk naar de periode t/m 2040. Daarnaast heeft deze behoefteraming expliciet betrekking op de uitbreidingsvraag, de kwantitatieve ruimte aan bedrijventerreinengrond die nodig is ten opzichte van het basisjaar van de prognose. De vervangingsvraag, die ontstaat als gevolg van onttrekking van bedrijfsgrond aan de bestaande voorraad, is hierin buiten beschouwing gelaten.

Het model van de provinciale behoefteraming is gebaseerd op drie parameters, die voortkomen uit de bedrijfslocatiemonitor van het CPB en PBL, en die enkele jaren geleden (2017) nog getoetst en beoordeeld is als meest betrouwbare methode om de langjarige behoefte aan bedrijventerreinen te berekenen. De methode kent drie parameters: • Werkgelegenheid: met hoeveel banen neemt de werkgelegenheid toe? • Locatievoorkeur: welk deel (%) daarvan komt op bedrijventerreinen terecht? • Terreinquotiënt: hoeveel ruimte (in m² kavel) heeft elke baan op een bedrijventerrein nodig? Omdat een deel van de Regio Zwolle buiten de provincie Overijssel ligt is op basis van aannames (over werkgelegenheidsgroei, ruimtegebruik, etc.) een inschatting gemaakt voor deze gemeenten. Voor WestOverijssel hebben we de bestaande prognose geactualiseerd. Voor de overige gemeenten in de Regio Zwolle hebben we de ruimtebehoefte indicatief doorgerekend. Vraag 2020 tot 2040 Regio Zwolle De provinciale behoefteraming voor Overijssel is recent opgesteld en daarmee in principe nog actueel, maar volledigheidshalve beschouwen we de cijfers en parameters uit de behoefteraming in het licht van de ontwikkelingen van de laatste jaren. Bovendien hebben we de regio-indeling aangepast door de cijfers en analyses te beschouwen op het verzorgingsgebied: Regio Zwolle.

We constateren we dat de werkgelegenheid harder is gegroeid dan dat de EIB- en WLO-scenario’s aan jaarlijkse gemiddelde groei hebben voorspeld. Relevante kanttekening daarbij is dat het de laatste jaren hoogconjunctuur is geweest, het werkloosheidspercentage historisch laag was en dat de gehanteerde groeiscenario’s voor de behoefteraming ‘over de conjunctuurgolven’ heen kijken. Met andere woorden, deze laatste paar goede jaren zeggen niets meer over de provinciale behoefteraming dan dat de regio in deze periode goed heeft gepresteerd. Niettemin lijken de gehanteerde werkgelegenheidsscenario’s nog steeds reëel, ook in het licht van de langjarige demografische voorspellingen voor de regio en de coronacrisis waardoor de ‘voorsprong’ weer deels is ingeleverd.

Werkgelegenheid

Figuur 11: Voorspelde werkgelegenheidsontwikkeling in de Regio Zwolle, in scenario’s 400000 390000

WLO Laag

380000

WLO Hoog

370000

EIB EG

360000 2019

2030

Bron: CPB/PBL (2015); Stec Groep (2019); bewerking Stec Groep (2020)

2040

35

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Voor de locatietypevoorkeur en de terreinquotiënt constateren we dat er zich geen significante wijzigingen hebben voorgedaan. Dat ligt overigens in de lijn der verwachting. Twee jaar van uitgifte is te kort om hier op een totale bedrijventerreinenportefeuille een fors afwijkend beeld op te zien. Uitbreidingsvraag 310 tot 465 hectare op basis van behoefteraming tot en met 2040 Voor de periode t/m 2040 vormt de Overijsselse behoefteraming bedrijventerreinen het fundament voor deze raming naar grootschalige kavels in de regio. In het hoogste scenario, dat ook als uitgangspunt wordt gehanteerd voor de regionale programmering bedrijventerreinen in Overijssel, wordt een maximale uitbreidingsvraag verwacht van ongeveer 465 hectare. Op basis van historische uitgifte in de regio en transactiedata van de NVM (2019) verwachten we dat hiervan maximaal ongeveer 225 hectare afkomstig is uit de grootschalige segmenten in de industrie en de logistiek (bandbreedte 180-225 hectare). Daarbij rekenen we met 65% van de logistieke vraag en 35% van de industriële vraag. Het grootste deel van de vraag zal zich voor 2030 voordoen. Tabel 9: Uitbreidingsvraag (in hectare) 2020 t/m 2040 per sector Sector ▼

Scenario ►

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten Zakelijke en overige dienstverlening Industrie - Chemie Industrie - Delfstoffen, nuts & recycling Industrie - HTSM Industrie – Kleding & textiel Industrie - Overig Industrie - VGM Logistiek & groothandel Totaal …waarvan grootschalig

WLO – Laag 20202030 -6 34 3 17 15 47 12 -13 13 198 320 160

WLO – Laag 20312040 -33 18 0 -4 2 4 -1 -24 -2 28 -12 18

WLO – Hoog 20202030 11 44 13 22 21 59 15 -6 17 230 425 193

WLO – Hoog 20312040 -26 25 5 -2 5 10 1 -22 0 46 41 30

EIB 20202030

EIB 20312040

13 32 1 22 14 62 15 -5 17 234 404 195

-26 24 5 -2 5 11 1 -22 0 47 42 30

Bron: Stec Groep (2020)

VRAAG BINNEN NOORD-ZUID AS 18 BEPERKTER, CIRCA 120 - 145 HECTARE IN KAVELS >3 HA We bepalen de vraag voor de Noord-zuid as. We hanteren hiervoor een aantal uitgangspunten. Ten eerste kijken we naar het relatieve aandeel in de werkgelegenheid. Deze ligt zowel nu als in de werkgelegenheidsprognose op 50 tot 70% van het totaal. Bovendien is het merendeel van de grootschalige bedrijven in de Noord-zuid as gevestigd (70-80% van het totaal). We hanteren een verdeling van 65% in de Noord-zuid as en 35% elders. Binnen deze context verwachten we dat tot en met 2040 de vraag naar grootschalige kavels (>3 hectare) op circa 120 - 145 hectare ligt. Een deel van de vraag zal een specifiek label krijgen, zoals waterverbonden, recycling of hogere milieucategorie. Echter een fors deel van de vraag kent het label ‘regulier’. Overigens benadrukken we dat dit de bovenkant van de bandbreedte betreft (WLO Hoog). Indien er een ander (minder sterk) groeipad zich zal voordoen, dan is sprake van een lagere uitbreidingsvraag. Samenvattend geven we onderstaande conclusie over de vraag in Regio Zwolle. Totale vraag tot en met 2040 Noord-Zuid as

Vraag >3 hectare tot en met 2040 120-145 hectare

310-465 hectare* Overig Regio Zwolle

Vraag <3 hectare tot en met 2040 130-240 hectare*

60-80 hectare

De Noord-zuid as omvat de gemeenten Oldebroek, Hattem, Heerde, Zwolle, Kampen, Zwartwaterland, Staphorst, Steenwijkerland en Meppel

18

36

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

* Er is geen nadere verdeling gemaakt in de vraag <3 hectare. Dit behoort expliciet niet tot de vraagstelling voor dit onderzoek. Het merendeel van deze vraag is lokaal gebonden.

C. Impact coronacrisis op de grootschalige ruimtevraag De coronacrisis heeft de Nederlandse economie hard geraakt: de dip in de groei van het BBP is de grootste door CBS gemeten. Toch zijn de verwachtingen (en de krimp) voor de Nederlandse economie dit jaar nog relatief mild vergeleken met andere landen in de eurozone. Dit komt voornamelijk door een minder strenge lockdown, het steunpakket vanuit de overheid en een sterke economische buffer die de afgelopen jaren is opgebouwd. Bestaande bedrijvigheid De regionaal-economische structuur is een belangrijke indicator in hoeverre de coronacrisis globaal effect zal hebben op de economische activiteiten. Rabobank heeft voor 2020 een voorspelling gepubliceerd van de groei van het BBP. Hieruit blijkt dat de verwachting is dat de regionale economie in de regio Zwolle 19 met circa 5,5% krimpt. Dit is ongeveer gelijk aan het nationale gemiddelde. Hierbij merken we wel op dat de specifieke impact per bedrijf in dezelfde sector sterk kan verschillen. Een bedrijf in de groothandel kan specifieke activiteiten hebben die in meer of mindere mate effect ondervinden van de crisis. Figuur 12: Regionale prognose impact coronacrisis op de ontwikkeling van het BBP

Bron: RaboResearch, 2020

Op basis van enkele studies en regionale monitoren geven we hieronder een eerste beeld van de bedrijfssectoren die direct, op termijn en vrijwel niet geraakt worden als gevolg van de lockdown, danwel de economische crisis die het gevolg is van de pandemie. Directe slachtoffers Horeca & cultuur Detailhandel non food Wellness Reisbranche Autohandel en -reparatie Uitzendbranche Tuinbouw

Vertraagd effect Bouw Logistiek en groothandel Diverse industriële sectoren zoals VGM, maakindustrie, technologische industrie Financiële en zakelijke dienstverlening

Wat betekent dit voor de ruimtevraag in Regio Zwolle? 19

De COROP-regio’s Noord-Overijssel en Zuidwest-Drenthe

Weinig/geen impact Gezondheidszorg Welzijnsorganisaties Life sciences / medtech Onderwijs Overheid Energie Detailhandel food

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

37

Groothandel en logistiek Wat de impact is van de coronacrisis op de sector groothandel en logistiek verschilt sterk per onderliggende sub-sector. Zo zien logistiek dienstverleners in de e-commerce, medische producten of transport van voedingsmiddelen juist een toename in de bedrijfsactiviteiten. Het transport van bijvoorbeeld sierteeltproducten is echter bijna helemaal verdwenen (bron: TLN, 2020). Naar verwachting zal de groothandel als gehele sector in 2020 een kleine krimp kennen (afhankelijk van de omvang van de tweede golf), maar in 2021 wordt het herstel ingezet (bron: Panteia, 2020). Tegelijkertijd heeft de coronacrisis de kwetsbaarheid van bestaande supply chains blootgelegd. Bedrijven zullen de productieketen minder gevoelig willen maken voor incidenten en minder afhankelijk maken van wat er in één land gebeurt en besloten wordt. Spreiding is ‘key’. We verwachten dat er grotere strategische voorraden zullen worden aangehouden in nationale distributiecentra dichtbij de klanten, in plaats van centrale distributiecentra voor meerdere landen. De ligging van Zwolle als ‘hotspot’ voor nationale distributie leidt mogelijk tot een grotere interesse van verladende partijen. Dat de (langdurige) economische gevolgen voor de sector meevallen, blijkt ook uit de coronamonitor van TLN.

In deze maandelijks geüpdatete monitor blijkt dat het vertrouwen onder logistieke bedrijvigheid langzaam toeneemt. 70% van de logistieke bedrijven ziet een omzetdaling sinds het uitbreken van de coronacrisis, maar bijna 90% verwacht geen afscheid te hoeven nemen van personeel. IMPACT OP LOGISTIEKE SECTOR IN REGIO ZWOLLE LIJKT MEE TE VALLEN De impact van de coronacrisis op (grootschalige) logistieke bedrijven lijkt op basis van de bedrijfsactiviteiten mee te vallen. Een aantal grotere logistieke partijen zijn actief in de e-commerce of parcel (denk aan Wehkamp, PostNL en DHL). Deze sectoren zagen hun bedrijfsactiviteiten juist toenemen door een toename van online verkoop. Ook enkele grotere supermarkt-DC’s (Jumbo, Albert Heijn) zien naar verwachting geen daling in activiteiten. Voor de logistiek dienstverleners in de regio (zoals Tielbeke of Oegema) is de impact afhankelijk van de specifieke klanten. Industrie De industrie heeft door de coronacrisis in de eerste plaats te maken gehad met gevolgschade door vertraging in de toelevering van grondstoffen en halffabricaten die de productie verstoren. De sector heeft veel te maken met just-in-time-delivery en hanteert veelal beperkte voorraden.

De elektronica-, machine- en auto-industrie in Nederland zijn in hoge mate afhankelijk van grondstoffen of halffabricaten vanuit China, Zuid-Korea en Italië en daardoor kwetsbaar voor verstoring. Maar ook beperkingen in de afzetmarkt van onze industrie zorgden voor een afname van de industriële bedrijfsactiviteiten. Bij de Europese binnengrenzen stonden door de veiligheidsmaatregelen lange files. Op basis van RaboResearch (2020) zal de industriële sector dit jaar circa 10% krimpen. Maar net als bij de sector groothandel en logistiek, is de impact van de coronacrisis sterk afhankelijk van het type industriële activiteit. Zo zullen bijvoorbeeld de farmaceutische industrie weinig afname zien van de bedrijfsactiviteiten, terwijl de metaalindustrie (zoals elektrotechnische, metaalproductie en de automotive) een sterke afname van bedrijfsactiviteiten kent (bron: Panteia sectorprognose, 2020). GROOTSTE IMPACT OP INDUSTRIE WAARSCHIJNLIJK BEGIN 2021 Waar de impact op de logistieke sector naar verwachting mee valt, lijkt de industriële sector hard geraakt te worden door de coronacrisis. Veel grotere industriële bedrijven in de regio Zwolle zijn actief in de automotive-industrie (zoals Scania, Brink, Broshuis) en zullen naar verwachting een afname van de bedrijfsactiviteiten zien.

Voor industriële bedrijven die aan de (woning)bouw leveren (denk aan Zehnder of Vebe) zal de grootste klap naar verwachting in 2021 plaatsvinden. Dit omdat de bouw over het algemeen laat-cyclisch is – door de lange doorlooptijd van bouwprojecten.

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

38

Verwachte tijdelijke daling uitgifte kavels, gevolgd door herstel Voor veel gemeenten betekent de crisis onder andere minder kavelverkoop. Net zoals dat bijvoorbeeld de WLO-ramingen over een lange termijn kijken en rekening houden met conjunctuurgolven, is dit vaak ook meegerekend in geraamde uitgiftetempo’s van bedrijventerreinen. Op veel plekken is, over de conjunctuurgolven heen gekeken, sprake is van een structurele ruimtedruk en een groeiende ruimtevraag naar bedrijventerreinen. De Regio Zwolle blijft, gedeeltelijk door de goede geografische centrale ligging in Nederland, een gewilde vestigingslocatie voor Nederlandse als buitenlandse bedrijvigheid. DUIDING IMPACT CORONA OP LANGE TERMIJN SCENARIO’S RUIMTEVRAAG De WLO-ramingen van het CPB zijn, samen met de werkgelegenheidsprognose van het EIB, de basis voor de prognose van de ruimtevraag. Het CPB gaat in zowel WLO laag als WLO hoog uit van een toename van het bruto binnenlands product (bbp) in Nederland, een jaarlijkse groei van 1,1 tot 2,2% in de periode 20152030. In de periode 2030-2050 is de voorspelde economische groei gemiddeld 1 tot 2% per jaar. Dit zijn langjarige gemiddelde groeipercentages, die over conjunctuurgolven heen kijken. Het CPB heeft in 2020 nieuwe ramingen opgesteld waarin de impact van corona op o.a. de ontwikkeling van het bbp in verschillende scenario’s is doorgerekend.

In het meest ongunstige scenario is het bbp in Nederland pas in 2025 weer op het niveau van 2019, doordat er in 2020 en 2021 sprake is van economische krimp. In het scenario ‘basisverkenning’ wordt dit niveau in 2022 behaald en blijft er alleen in 2020 sprake van economische neergang. De gevolgen van deze economische neergang van één of enkele jaren werken ook door op de werkgelegenheid en bedrijfsinvesteringen. De werkloosheid in Nederland is inmiddels aan het oplopen en in de maanden april tot en met juli is bijvoorbeeld een afname te zien in investeringen van bedrijven in materiële activa (o.a. gebouwen en grond) ten opzichte van vorig jaar, oplopend tot zo’n 20%. Economische onzekerheid leidt bij een deel van de bedrijven tot het uitstellen van (grote) investeringen. We zien in onze eigen databases ook dat de locatiedynamiek op bedrijventerreinen in Nederland af is genomen. De omvang van locatiekeuzes van bedrijven in het 1e tot en met het 3e kwartaal ligt in 2020 zo’n 30% lager dan in 2019. Dit gaat om zowel uitgiftes op nieuwe bedrijventerreinen (greenfields), herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen (brownfields) als opname in de bestaande vastgoedvoorraad. Dit blijkt uit onze Database Locatiebeslissingen Nederland. Met name voor kapitaalintensieve activiteiten zoals productie zien we een terugval.

Wat de uiteindelijke gevolgen zijn voor de ruimtevraag op lange termijn is nog erg onzeker, en afhankelijk van bijvoorbeeld de duur van de beperkingen, de komst van een vaccin en ook ontwikkelingen in het buitenland. Een mogelijk effect is dat er in de jaren 2020 tot en met 2022 (afhankelijk van bovenstaande onzekerheden) sprake is van een vraaguitval naar nieuwe bedrijventerreinen. Het is daarbij ook mogelijk dat er sprake zal zijn van uitgestelde vraag, en dat de geraamde uitbreidingsvraag niet in 2030 gerealiseerd zal zijn maar bijvoorbeeld in 2033. Onze inschatting op basis van de huidige cijfers is dat WLO laag en WLO hoog nog steeds een goede bandbreedte geven van de verwachte uitbreidingsvraag. In geval van een lager groeitempo, dan nog is er een uitbreidingsvraag te verwachten. Bij ‘terugval’ naar het WLO laag scenario betekent dit een lagere vraag van plusminus 20 hectare vanuit grootschalige bedrijven. Nogmaals; het is echter nog te vroeg om hier uitspraken over te doen. Ook het WLO hoog scenario is een langjarige prognose. We zien dat in 2019 in West-Overijssel 33 hectare bedrijventerrein uitgegeven is, ten opzichte van een gemiddelde uitbreidingsvraag van 28 hectare in het WLO hoog scenario.

39

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Bijlage C: Aanbod A. Aanbodanalyse We analyseren in ons onderzoek welk aanbod nog geschikt is om in de vraag naar grootschalige bedrijvigheid te kunnen voorzien. Ten eerste analyseren we het aanbod binnen de regio Zwolle. Welke bedrijventerreinen hebben nog kavels – groter dan 3 hectare – uitgeefbaar? Ook bekijken we het aanbod van bestaand vastgoed in de regio Zwolle. Naast het beschikbaar aanbod binnen de regio Zwolle, lichten we ook het aanbod buiten de primaire marktregio door. We kijken hier naar de harde planvoorraad aan bedrijventerreinen – voornamelijk gericht op grootschalige bedrijvigheid – in omliggende gemeenten. Aanbod binnen markregio Binnen de regio Zwolle bevinden zich in totaal 260 bedrijventerreinen met verschillende gradaties in omvang (van 297 tot 1 hectare bruto). Het totale bruto areaal bedrijventerreinen binnen de regio Zwolle omvat ruim 5.800 hectare (ruim 4.350 hectare netto). Er is nog 420 hectare uitgeefbaar in Regio Zwolle (terstond uitgeefbaar). Van de 260 bedrijventerreinen, hebben 37 terreinen nog meer dan 3 hectare uitgeefbare grond. Dit betekent echter niet dat dit aanbod per definitie geschikt is om grootschalige bedrijvigheid met een ruimtevraag groter dan 3 hectare te huisvesten.

Het aanbod op de terreinen kan versnipperd zijn (zonder de mogelijkheid kavels te combineren) of er gelden restricties (bijvoorbeeld in milieucategorie of bouwhoogte) waardoor de kavels niet geschikt zijn grootschalige bedrijvigheid. In onderstaande tabel is het direct uitgeefbare planaanbod in de regio Zwolle opgenomen op basis van het IBIS. Omdat de IBIS-database niet altijd correct is, is voor meerdere terreinen een check uitgevoerd voor de meest actuele stand van zaken omtrent de uitgifte. Tabel 10: Overzicht van alle bedrijventerreinen Regio Zwolle met uitgeefbaar aanbod Plannaam