1. Marktverkenning grootschalige ruimtevragers Regio Zwolle (STEC Groep 2021)

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle Stec Groep aan gemeente Zwolle & Provincie Overijssel

Hub Ploem, Peter Stopel & David van Doesburg 14 januari 2021

2

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2

2

2.2 2.3 2.4

3

Achtergrond.............................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Marktanalyse 2.1

Bijlage A: Ecosysteem grootschalige kavels

18 20

Huidige gebruikers van grootschalige kavels ...................................... 20 Marktontwikkelingen en trends ............................................................ 24

Bijlage B: Vraag A. B. C.

5

Economische (vestigings)dynamiek en verzorgingsgebied Regio Zwolle........................................................................................................ 5 Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan grootschalige kavels in Regio Zwolle....................................................................................... 10 Noord-zuid as meest geschikt voor grootschalige bedrijven ............. 13 Bijdrage grootschalige kavels aan regionaal ecosysteem.................. 16

Conclusies

A. B.

3

30

Analyse marktregio Zwolle ................................................................... 30 Kwantitatieve en kwalitatieve vraagprognose..................................... 34 Impact coronacrisis op de grootschalige ruimtevraag ....................... 36

Bijlage C: Aanbod

39

A. Aanbodanalyse....................................................................................... 39 Aanbod binnen markregio ................................................................................. 39

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

3

1 Inleiding 1.1 Achtergrond In de Regio Zwolle werken gemeenten uit Overijssel, Drenthe, Gelderland en Flevoland aan brede regionale samenwerking en regionale economische structuurversterking. Regio Zwolle kent een economische groei die vrijwel elk jaar het landelijk gemiddelde overtreft. Bovendien heeft de regio de ambitie om de vierde economische regio van Nederland te worden. De strategische ligging maakt de regio een aantrekkelijke vestigingslocatie voor zowel midden- en kleinbedrijf, alsmede voor grote(re) internationale vestigingen in (maak)industrie en logistiek/distributie. Om de logistieke sector te versterken werken ondernemers en overheden samen in Port of Zwolle. Binnen het logistieke ecosysteem van de Regio Zwolle speelt Zwolle een belangrijke rol. Conform regionale programmeringsafspraken is Hessenpoort in West-Overijssel aangewezen als dé vestigingslocatie voor grootschalige bedrijvigheid. Het bedrijventerrein heeft mede door de strategische ligging aan de A28 bewezen een (boven)regionaal geliefde vestigingslocatie te zijn. Recente vestiging van onder meer Wehkamp en Euroma op het terrein zijn hier goede voorbeelden van. De gemeente Zwolle merkt dat er een kwalitatief tekort is aan uitgeefbaar bedrijventerrein in de regio, geschikt voor grootschalige bedrijvigheid.

Kwantitatief gezien is er weliswaar nog voldoende aanbod, maar voornamelijk in de vraag naar grootschalige kavels (groter dan 3 hectare) dreigt een kwalitatief tekort. Niet alleen de logistiek toont immers interesse in dit type kavel: ook sectoren zoals de industrie hebben behoefte aan grootschalige kavels. Ruimtelijk-economische verkenning naar de marktpotentie van grootschalige bedrijvigheid Voordat u de keuze maakt om de (ruimtelijke) procedures voor nieuw aanbod in gang te zetten, wilt u een ruimtelijk-economische verkenning laten uitvoeren naar de behoefte van de uitbreiding voor grootschalige (>3 hectare) bedrijvigheid. Hierbij staat ook centraal welke locatie het meest geschikt is in de regio voor het faciliteren van dit type bedrijvigheid.

In dit onderzoek staan de volgende vragen centraal: • Hoe is de economische (vestigings)dynamiek in Regio Zwolle en wat betekent dit voor de marktregio en het verzorgingsgebied? • Hoe ziet de behoefte aan grootschalige kavels (>3 hectare) er kwantitatief en kwalitatief binnen de marktregio op lange termijn (2030 en doorkijk naar 2040) uit? • Wat is de impact van de huidige coronacrisis op de ruimtevraag van grootschalige kavels in regio Zwolle? • Wat is de sociaaleconomische waarde van grootschalige (logistieke) kavels? Welke rol spelen zij in het regionale ecosysteem? • Welke plek is het meest geschikt voor het faciliteren van de eventuele marktvraag vanuit grootschalige bedrijvigheid? • Aan welke randvoorwaarden moet een nieuwe locatie voldoen? In het navolgende rapport leest u onze conclusies en aanbevelingen.

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

GROOTSCHALIGE BEDRIJVEN In dit onderzoek kijken we naar de toekomstige (ruimte)behoefte in Regio Zwolle van grootschalige bedrijvigheid. De afbakening van grootschalig leggen we in dit onderzoek bij 3 hectare en groter. Dit betekent dat we het vooral hebben over logistieke en industriële bedrijvigheid. Onder logistiek verstaan we zowel logistiek dienstverleners, transporteurs, groothandels als verladende partijen (zoals retailers en e-commerce). Ook dé industrie bestaat niet. Het is een verzameling van bedrijven in industriële processen, productie en verwerking. De verscheidenheid (in uitstraling, milieubelasting, activiteiten, etc.) binnen deze groep is groot.

1.2 Leeswijzer In het navolgende hoofdstuk (2) leest u de belangrijkste conclusies ten aanzien van de marktanalyse. In hoofdstuk 3 geven we vervolgens onze adviezen. Daarna volgen een drietal bijlagen, te weten een analyse van het regionale ecosysteem in Regio Zwolle, een vraaganalyse en een aanbodanalyse.

4

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

5

2 Marktanalyse 2.1 Economische (vestigings)dynamiek en verzorgingsgebied Regio Zwolle Grootschalige bedrijvigheid goed voor ruim 21.000 banen….. Op bedrijventerreinen in Regio Zwolle werken in totaal circa 130.000 mensen. Het gaat om circa 35% van de totale werkgelegenheid in de regio. De (sociaal) economische waarde van bedrijventerreinen is daarmee hoog. Op de bedrijventerreinen zijn circa 75-80 grootschalige bedrijven (>3 hectare) in logistiek en industrie gevestigd. Deze bedrijven zijn samen goed voor ruim 21.000 banen. Afgezet tegen de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de Regio Zwolle, gaat het om circa 17% van de banen. In uitgegeven oppervlakte (circa 725 hectare) betreft het bijna 20% van de uitgegeven voorraad bedrijventerreinen. Grootschalige bedrijven hebben dus een sterk aandeel in de economie van Regio Zwolle. …en bovendien sterk verbonden met economische motoren van Regio Zwolle Naast de bijdrage aan de werkgelegenheid, zijn grootschalige bedrijven in logistiek en industrie sterk verweven met de economische motoren van de Regio Zwolle. We denken bijvoorbeeld aan de sterke aanwezigheid van de agrofoodsector, chemie/kunststoffen en hightech industrie. Bedrijven die onder andere een grootschalige vestiging hebben in Regio Zwolle zijn bijvoorbeeld Scania, Wärtsilä, Friesland Campina, Astellas en Stegeman.

Ook grootschalige logistiek, e-commerce en retail is vertegenwoordigd in de regio, onder andere met Albert Heijn, Wehkamp en DHL. Verder zijn de grootschalige sectoren – direct of indirect – onlosmakelijk verbonden met de Port of Zwolle, het gezamenlijke havenbedrijf van Zwolle, Kampen en Meppel. Clustering van grootschalige bedrijvigheid langs de snelwegen in de regio De grootschalige bedrijvigheid in de Regio Zwolle toont een concentratie rondom de snelweg A28/A32 (Steenwijk – Hattem). Ook concentreren grootschalige bedrijven zich rondom de as N50 (Zwolle – Emmeloord) en Hoogeveen (A28). Grootschalige bedrijven zien we bijvoorbeeld gegroepeerd terug op bedrijventerreinen Hessenpoort en Marslanden (Zwolle), Haatland (Kampen), Noord (Meppel) en De Wieken (Hoogeveen). Hierbij zijn er wel verschillen in het type clustering per locatie. Zo is er in Kampen en Meppel een sterke watergebonden clustering, kent Hoogeveen een industrieel cluster en Zwolle een voornamelijk logistiek cluster. De ligging nabij de snelweg en havens maakt de A28 en A50-as aantrekkelijk voor deze vestigingen. Het merendeel van de grootschalige bedrijven is dan ook hier gevestigd. Figuur 1: grootschalige bedrijvigheid op bedrijventerreinen in de regio Zwolle

Bron: BAG (2020); BIRO (2020) & Kadaster (2020). Bewerking Stec Groep.

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

6

De ruimtelijke spreiding van grootschalige bedrijven wordt hoofdzakelijk verklaard door de historische binding van de bedrijven (vooral bij industrie) en de ligging ten opzichte van de snelweg (vooral bij logistiek). Voor een aantal bedrijven (bv. activiteiten in recycling, verwerking, agrofood, bouw) gelden specifieke vestigingsvoorwaarden, zoals de ligging aan het water of nabij de grondstoffen. GROOTSCHALIGE LOGISTIEK: MEER DAN ALLEEN ‘DOZEN SCHUIVEN’ Was logistiek voorheen vooral de op- en overslag en het transport van goederen, de laatste jaren vinden in de distributiecentra in toenemende mate activiteiten met een hoge(re) toegevoegde waarde plaats zoals assemblage, om- en verpakking, montage, reparatie of marktspecifieke producttoevoegingen. De integratie van diverse activiteiten (van transport, op- en overslag, tot assemblage, retourhandelingen en ketenregie) binnen eenzelfde distributiecentrum zorgen ervoor dat processen hoogwaardiger worden en steeds meer waarde toevoegen aan het uiteindelijke product. Niet alleen binnen de distributiecentra wordt meer waarde toegevoegd. De lading van de in de regio Zwolle gevestigde grootschalige logistiek dienstverleners en transporteurs komt namelijk voor een belangrijk deel van de in de regio actieve industriële partijen. Hiermee is de logistiek een belangrijke ‘enabler’ voor de industrie in de regio.

Daarnaast zien we dat grote productiebedrijven de logistieke activiteiten uitbesteden of ‘buiten de deur zetten’. Dit doen zij overwegend om de productiecapaciteit op de bestaande locatie te optimaliseren en hier maximaal de ruimte voor te benutten. Vaak is de logistieke activiteit wel zeer dicht nabij de productiefaciliteit gelegen. Denk bijvoorbeeld aan de logistiek van Scania, vlakbij de productielocatie. Een ander voorbeeld is de recente vestiging van Alpla op Hessenpoort. Dit bedrijf is toeleverancier van Abbott (gevestigd op Voorst in Zwolle) voor kunststof-verpakkingen. Tegelijkertijd is de logistiek van Abbott ondergebracht bij Tielbeke in Zwolle. Regio Zwolle economisch samenhangende regio, vestigingsdynamiek van bedrijven vaak beperkter De bedrijfsruimtemarkt is grotendeels een lokale markt, zo blijkt uit onderzoeken van onder andere het CBS en PBL. Er is echter sprake van een toenemende tweekoppigheid op de bedrijventerreinenmarkt. In hoofdzaak zijn er twee groepen bedrijven: die met een (boven)lokale beperkte marktregio en die met een grote, (boven)regionale marktregio. Tot de eerste groep, met een (boven)lokale marktregio, behoort het gros van de bedrijvigheid in Nederland, vooral MKB-bedrijven. Denk aan loodgietersbedrijven, aannemers, of transportbedrijven.

Deze groep is doorgaans lokaal geworteld, doordat bijvoorbeeld de eigenaar en klanten in de buurt wonen, leveranciers in de omgeving zijn gevestigd en personeel in de omgeving woont. De groep met een groot zoekgebied en dus een (boven)regionale marktregio is klein in aantal. Deze bedrijven hebben vaak wel een forse ruimtebehoefte, vooral waar het gaat om logistieke en industriële bedrijvigheid. Voor grootschalige bedrijven speelt een aantal aspecten een dominante rol bij de verplaatsing of huisvesting. Het gaat primair om de bereikbaarheid. De ligging direct aan of nabij de snelweg is voor veel grootschalige bedrijven – met grote vervoersstromen – het nummer één criterium voor vestiging. Steeds vaker is ook een multimodale bereikbaarheid (water en/of spoor) van belang bij de locatiekeuze. Dit vanuit de ambities om duurzame vervoersketens te realiseren, voor zowel inkomend als uitgaand transport. De laatste jaren is arbeid (beschikbaarheid, opleidingsniveau en betaalbaarheid) dominanter geworden in de locatiekeuze. Plekken met (een ruime) beschikbaarheid van personeel zijn voor grootschalige bedrijven extra aantrekkelijk. Overige aspecten die meespelen bij de locatiekeuze van bedrijven zijn de ligging ten opzichte van toeleveranciers en afzetmarkten en beschikbaarheid van grond.

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Meeste bedrijfsdynamiek rondom centrale as We hebben voor de Regio Zwolle de bedrijvendynamiek nader geanalyseerd. Van de tweeëntwintig gemeenten binnen de regio Zwolle, blijkt dat de meeste bedrijfsdynamiek zich afspeelt rondom de vervoerscorridor A28/A50 en de waterwegen in de regio (de Noord-zuid as). De as omvat de gemeenten, Oldebroek, Hattem, Heerde, Zwolle, Kampen, Zwartwaterland, Staphorst, Steenwijkerland en Meppel. De Noord-Zuid as is weergegeven in nevenstaand figuur. In onderstaande alinea’s wordt het belang van de as verder uiteen gezet.

7

Figuur 2: verbeelding ‘Noord-Zuid as’ regio Zwolle

Zowel inkomende als interne bedrijfsverplaatsingen voornamelijk in Noord-Zuid as Inkomende bedrijfsverplaatsingen van buiten de Regio Zwolle trekken met name richting Zwolle of Kampen. Nieuwe, grote vestigingen van bedrijven van ‘buiten’ zijn een belangrijke toevoeging aan de economische structuur van een stad of regio en goed voor het imago. Maar ook bedrijfsverplaatsingen binnen de regio Zwolle, spelen zich voornamelijk af binnen deze Noord-Zuid as. Een recent voorbeeld hiervan is de relocatie van het distributiecentrum van Friesland Campina in Meppel. Meerdere vestigingen in onder andere Heereveen, Hoogeveen en Veendam werden in 2017 samengevoegd in Meppel. Wehkamp besloot om haar distributieactiviteiten te concentreren in Zwolle (vanuit de gemeente Hardenberg). Deze beperkte interactie tussen de gemeenten binnen de Noord-Zuid as en gemeenten daarbuiten omvat alleen de bedrijfsverplaatsingen. Kijken we naar pendelstromen tussen de gemeenten onderling, dan is er tussen alle gemeenten interactie. Zwolle heeft een ‘aanzuigende’ werking wat betreft inkomende pendelstromen, hierbij trekken werknemers – woonachtig in alle omliggende gemeenten (maar bijvoorbeeld ook Hardenberg en Hoogeveen) – in grote getalen richting Zwolle. Hoogeveen speelt daarentegen een meer centrale rol in de oostelijke gemeenten van de regio Zwolle.

De uitgaande pendel van inwoners van Hoogeveen naar Zwolle is daarnaast ook kenmerkend. Bestaande grootschalige bedrijvigheid voornamelijk gevestigd in Noord-Zuid as Circa 70% van de grootschalige bedrijven in de regio Zwolle 1 is momenteel gevestigd in de Noord-Zuid as. Voornamelijk onder grootschalige logistieke bedrijven is de as populair: Bijna 80% van alle grootschalige logistieke bedrijven is in de Noord-Zuid as gevestigd, met name rondom Zwolle of andere locaties direct gelegen aan de A28. Watergebonden grootschalige bedrijvigheid (zowel industriële als logistieke) clustert zich met name in Kampen, Meppel en in mindere mate Steenwijkerland. Hoogeveen (en in mindere mate Hardenberg) kent aan de andere kant een sterk (grootschalig) industrieel cluster, wat met name van oudsher in de gemeente gevestigd is.

1

Bedrijven met een kaveloppvervlak >3 hectare. Voor een verdere uitwerking van het grootschalige ecosysteem zie bijlage A

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

8

Figuur 3: Grootschalige bedrijvigheid in regio Zwolle Clustering watergebonden

Clustering industrie

Clustering logistiek Bron: BAG (2020); BIRO (2020); bewerking Stec Groep (2020)

Binnen het kader van deze opdracht hebben we bij enkele grootschalige bedrijven en/of investeerders gepeild waarom zij gevestigd zijn nabij Zwolle. • Voor Albert Heijn geldt dat het distributiecentrum op De Marslanden zorgvuldig gekozen is op basis van het consumentenbereik. Het logistiek centrum zorgt voor de bevoorrading van AH-winkels in Noord-Nederland, met een concentratie van winkels in de omgeving van Zwolle. Gelet op de distributiestructuur is een locatie verder weg dan Zwolle niet acceptabel vanwege de ligging aan de rand van het marktgebied. • Logistiek vastgoedontwikkelaar en belegger WDP (onder andere eigenaar van het warehouses van Wehkamp, Kuehne+Nagel, Scania) geeft aan dat de directe omgeving van Zwolle vanuit investeringsperspectief het meest ideaal is, onder andere vanwege de beschikbaarheid van arbeid en de aanwezigheid van grote verladende partijen. Als voorbeeld wordt de concentratie van activiteiten van Wehkamp aangehaald en de investering op Hessenpoort. Wehkamp heeft als marktgebied hoofdzakelijk Nederland. Dit betekent dat leveringen onder andere uit China via Rotterdam naar Zwolle komen en dat de fijnmazige distributie naar de klant (hoofdzakelijk naar consumenten via pakketdiensten zoals DHL en PostNL) voornamelijk georiënteerd zijn op Midden- en West-Nederland. Iedere kilometer noordelijker zorgt voor extra kosten.

De historie van Wehkamp in de omgeving Zwolle maakt dat het bedrijf vanuit Zwolle opereert. • Scania heeft enkele jaren geleden een distributiecentrum geopend in de directe nabijheid van haar productielocatie in Zwolle. De nabijheid was de doorslaggevende reden om het warehouse hier op te richten. Scania ontvangt haar producten hoofdzakelijk vanuit Zweden en andere delen van Europa (wereld). Inbound en outbound stromen lopen via Duisburg (railterminal), Hasselt (barge) en over de weg. Een mogelijke railterminal in Zwolle biedt de mogelijkheid om volumes te bundelen en van de weg te halen.

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

•

9

DHL heeft in de Regio Zwolle enkele vestigingen, zowel supply chain als parcel. DHL geeft aan dat haar locatiestrategie geënt is op concentratie en clustering van activiteiten. Dit maakt de operationele business minder kwetsbaar. (Tijdelijke) ruimtevraag van klanten kan worden opgevangen in distributiecentra in de directe omgeving en personeel kan uitgewisseld worden tussen vestigingen. Als de afstand te groot wordt, dan is dit minder opportuun. DHL heeft in Kampen een groot DC voor Wärtsilä. Een eventuele nieuwe vestiging van het bedrijf in de regio is vanuit de ‘campusgedachte’ het meest wenselijk in de directe omgeving van deze locatie (maximale afstand circa 15 kilometer).

Op basis van de analyses concluderen we dat – hoewel de Regio Zwolle een economisch samenhangende regio vormt – er wel degelijk een onderscheid is voor bedrijven in de regio. Met name de centrale Noordzuid as 2 (Meppel-Zwolle) vormt het logistieke hart van de regio. Veel van de economische dynamiek vindt in dit gebied plaats. Gebieden aan de randen van de regio kennen vaak meer lokale, dan wel heel specifieke dynamiek. Met andere woorden; aanbod in Emmeloord, Hoogeveen of Hardenberg staat niet voor alle bedrijven gelijk aan aanbod in Zwolle en omgeving. Bij de te maken regionale programmeringsafspraken – over te ontwikkelen bedrijvenlocaties – is dit goed om te beseffen. Infrastructurele projecten een gamechanger? Het Nederlandse deel van de A37 bestaat sinds 2008 uit een volwaardige tweebaansweg, maar de resterende 77 kilometer in Duitsland is moment slechts enkelbaans. Op basis van het INTERREG-project PlanInfra E233 is momenteel planvorming gaande om ook dit deel op te waarderen tot een tweebaansweg, en zo de doorstroming aanzienlijk te verbeteren. De verwachting is dat – na afronding van het project – circa 4.000 (vracht)auto’s extra van de A37 gebruik zullen maken. Ter indicatie: momenteel maken per etmaal circa 15.700 voertuigen gebruik van de A37 ter hoogte van knooppunt Emmen-Oost (beide rijrichtingen).

De dominante rijrichting is momenteel richting Nederland (richting A28), het aantal vervoersbewegingen richting de Duitse grens is circa 8.200 per etmaal (54%). 3 Ter vergelijking: ter hoogte van Oldenzaal op de A1 (de dominante route naar het Oosten) is de intensiteit circa 37.000 voertuigen per etmaal, waarbij circa 20.000 voertuigen per etmaal richting Duitsland gaan. Verbreding E233 zorgt niet per definitie voor toename aantrekkelijkheid Regio Zwolle voor grootschalige bedrijven Verbreding van de E233 betekent een impuls voor de bereikbaarheid van de regio Zwolle met Duitsland – met name voor het oostelijke deel van de regio (omgeving Hoogeveen-De Wolden). Of dit tot grote verschuivingen in de goederenstromen (en dus ook bedrijvigheid) zal leiden is twijfelachtig. Veel goederen die vanuit Nederland naar Duitsland gaan hebben het Ruhrgebied als bestemming: het meeste vrachtvervoer trekt momenteel al over de snelste route (de A1 / A12 langs Apeldoorn en Arnhem richting Duisburg), zie hiervoor. Naar verwachting resulteert de verbreding van de A37 in een betere verbinding tussen Hoogeveen en het Duitse achterland (met name richting Hamburg).

Gezien de aard van de grootschalige bedrijven in de regio Zwolle (voornamelijk georiënteerd op regionale en landelijke distributie en voor inbound stromen veelal georiënteerd op de havens van Amsterdam/Rotterdam en/of Duisburg) zal dit niet tot een aanzienlijke verschuiving van het economisch ‘zwaartepunt’ in de regio zorgen: de meeste (logistieke) bedrijven hebben een sterke binding met het ‘Nederlandse’, het Duitse achterland is minder relevant. Bedrijven die zowel Duitsland als Nederland tot hun marktgebied rekenen, zijn voornamelijk gevestigd in Montferland of Venlo (met het Ruhrgebied als direct achterland). De dominante goederenstromen van- en naar de regio Zwolle zijn met Rotterdam. Indien de verbinding naar het Oosten (o.a. Polen) sterker wordt, omdat daar meer productieactiviteiten plaatsvinden, dan is de dominante route/stroom via de A1 richting Berlijn.

De Noord-zuid as omvat de gemeenten Oldebroek, Hattem, Heerde, Zwolle, Kampen, Zwartwaterland, Staphorst, Steenwijkerland en Meppel 3 Op basis van de dataset INtensiteit WEgVAkken (INWEVA) van Rijkswaterstaat, 2019 2

10

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Infrastructuur slechts één van vele locatiefactoren voor grootschalige bedrijvigheid Naast infrastructuur (overigens naast weg ook water en spoor) kiezen bedrijven niet alleen op basis van de bereikbaarheid een locatie. Steeds vaker staan de beschikbaarheid van personeel, nabijheid van klanten (centrale ligging in het marktgebied), nabijheid van bedrijven ‘uit de keten’ en de kwaliteit van de leefomgeving centraal in de locatiekeuze. Ook in de toekomst blijven deze locatiefactoren van belang: voldoende kwalitatief personeel en/of nabijheid van onderwijs(instellingen) blijven één van de belangrijkste locatievoorwaarden voor een grootschalig (logistiek) bedrijf om voor een regio te kiezen. Hierbij is de Noord-zuid-as in de regio Zwolle het meest aantrekkelijk, ook wanneer de verbreding van de achterlandverbinding gerealiseerd wordt. Door in te zetten op slimme vervoersconcepten en een modal shift wordt een blijvende bereikbaarheid van de regio gegarandeerd. Het programma Off-Road Overijssel speelt hier bijvoorbeeld nadrukkelijk op in om via logistiek makelaars businesscases uit te werken voor bedrijven om een modal shift te bewerkstelligen.

2.2 Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan grootschalige kavels in Regio Zwolle Prognose ruimtebehoefte West-Overijssel als vertrekpunt voor de analyse ruimtevraag t/m 2040 Voor een taxatie van de lange termijn ruimtevraag naar grootschalige kavels in Regio Zwolle hanteren we de prognose van de uitbreidingsvraag op basis van de werkgelegenheidsgroei, in lijn met de methodiek die is gebruikt in de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen voor Overijssel. Omdat een deel van de Regio Zwolle buiten de provincie Overijssel ligt is op basis van aannames (over werkgelegenheidsgroei, ruimtegebruik, etc.) een inschatting gemaakt voor deze gemeenten. Voor West-Overijssel hebben we de bestaande prognose geactualiseerd. Voor de overige gemeenten in de Regio Zwolle hebben we de ruimtebehoefte indicatief doorgerekend. De behoefteraming gaat in detail in op de periode t/m 2030 en geeft een doorkijk naar de periode t/m 2040. Daarnaast heeft deze behoefteraming expliciet betrekking op de uitbreidingsvraag, de kwantitatieve ruimte aan bedrijventerreinengrond die nodig is ten opzichte van het basisjaar van de prognose. De vervangingsvraag, die ontstaat als gevolg van onttrekking van bedrijfsgrond aan de bestaande voorraad, is hierin buiten beschouwing gelaten.

Uitbreidingsvraag Regio Zwolle: 310 tot 465 hectare tot en met 2040 In het hoogste scenario verwachten we een uitbreidingsvraag van ongeveer 465 hectare t/m 2040. Indien we uitgaan van het laagste groeiscenario dan is de uitbreidingsvraag circa 310 hectare t/m 2040. Op basis van historische uitgifte in de regio en transactiedata van de NVM (2019) verwachten we dat in het hoogste groeiscenario hiervan circa 220 hectare afkomstig is uit de grootschalige segmenten in de industrie en de logistiek. Daarbij rekenen we met 65% van de logistieke vraag en 35% van de industriële vraag. Het grootste deel van de vraag zal zich voor 2030 voordoen. In het laagste groeiscenario wordt circa 180 hectare ruimtevraag verwacht van grootschalige bedrijven. Dit betekent dus dat het (relatieve) aandeel grootschalige bedrijven op het totaal in Regio Zwolle de komende jaren gaat groeien. Trends en ontwikkelingen – beschreven in bijlage A – zijn hiervan de oorzaak. Tabel 1: Uitbreidingsvraag (in hectare) 2020 t/m 2040 per sector Sector ▼

Scenario ►

Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten Zakelijke en overige dienstverlening Industrie - Chemie Industrie - Delfstoffen, nuts & recycling Industrie - HTSM Industrie – Kleding & textiel Industrie - Overig Industrie - VGM

WLO – Laag 20202030 -6 34 3 17 15 47 12 -13 13

WLO – Laag 20312040 -33 18 0 -4 2 4 -1 -24 -2

WLO – Hoog 20202030 11 44 13 22 21 59 15 -6 17

WLO – Hoog 20312040 -26 25 5 -2 5 10 1 -22 0

EIB 20202030

EIB 20312040

13 32 1 22 14 62 15 -5 17

-26 24 5 -2 5 11 1 -22 0

11

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Logistiek & groothandel Totaal …waarvan grootschalig

198 320 160

28 -12 18

230 425 193

46 41 30

234 404 195

47 42 30

Bron: Stec Groep (2020)

Vraag binnen Noord-zuid as: circa 120 tot 145 hectare in kavels >3 ha We bepalen de vraag voor de Noord-zuid as. We hanteren hiervoor de uitgangspunten van het relatieve aandeel in de werkgelegenheid en het aandeel van grootschalige bedrijven in de Noord-zuid as. We hanteren een verdeling van 65% in de Noord-zuid as en 35% elders. Binnen deze context verwachten we dat tot en met 2040 de vraag naar grootschalige kavels (>3 hectare) op circa 120 - 145 hectare ligt. Een deel van de vraag zal een specifiek label krijgen, zoals waterverbonden, recycling of hogere milieucategorie. Echter een fors deel van de vraag kent het label ‘regulier’. Geschikt aanbod voor grootschalige bedrijvigheid Regio Zwolle Op bedrijventerreinen is op bedrijventerreinen nog 420 hectare uitgeefbaar. Op 37 terreinen in de Regio Zwolle is meer dan 3 hectare uitgeefbare grond. 4 Dit betekent echter niet dat dit aanbod ook geschikt is om grootschalige bedrijvigheid met een ruimtevraag groter dan 3 hectare te huisvesten. Het aanbod op de terreinen kan versnipperd zijn (zonder de mogelijkheid kavels te combineren) of er gelden restricties (bijvoorbeeld in milieucategorie of bouwhoogte) waardoor de kavels ongeschikt zijn.

NIET ALLE HECTARES PER DEFINITIE GESCHIKT VOOR OPVANG GROOTSCHALIGE BEDRIJVEN Er zit een verschil tussen het (totale) uitgeefbare aanbod, en het aanbod dat geschikt is om grootschalige bedrijvigheid te huisvesten. Zo kan het zijn dat er slechts één kavel van 3 hectare te vormen zijn, terwijl het overige aanbod te gefragmenteerd is. Binnen de marktregio nog geen duidelijkheid over de uitgifte, verkaveling en beoogde doelgroepen van Buitenvaart II (op Riegmeer) Ook zijn er soms kwalitatieve beperkingen (zoals beperkingen aan het gebruik van grootschalige kavels op Bedrijvenpark H2O of bestemd voor lokale bedrijvigheid). Op dertien terreinen in de regio is het nog mogelijk een kavel van 3 hectare uit te geven, al dan niet door samenvoeging van meerdere uitgeefbare kavels. Deze terreinen hebben gecombineerd nog circa 145 hectare uitgeefbare kavels >3 hectare. Het merendeel van de nog uitgeefbare gronden in de regio Zwolle is terug te vinden op Hessenpoort. Onderstaande tabel geeft een indicatie hoeveel beschikbaar aanbod van kavels >3 hectare er binnen de marktregio Zwolle beschikbaar is, gebaseerd op de bestaande verkavelingskaarten. Tabel 2: Terreinen in Regio Zwolle met een kavel (>3ha) grond combineerbaar (of onder optie) 5 Gemeente

Terrein

Dronten

Poort van Dronten Broeklanden II

18,8

Waarvan geschikt voor verkaveling >3 hectare Circa 8 hectare

6,8

-

Hardenberg

BroeklandenZuid

16,1

Circa 5 hectare

Hoogeveen

Buitenvaart II

23,3

Circa 7 hectare

Elburg

Direct uitgeefbare grond (in ha)

Verklaring/opmerking

Maximale bouwhoogte van 12 meter, waardoor voor moderne logistiek niet ideaal. Voor lokale ondernemers, maximaal 5.000 m² perceel Deze 16,1 hectare omvat fase I van BroeklandenZuid. Een verdere 12,7 hectare wordt uitgeefbaar indien fase I is uitgegeven. Voor het zuidelijk deel van Buitenvaart II (circa 50 ha) is de visie vastgesteld (Riegmeer). Dit terrein maakt dan ook onderdeel uit van Buitenvaart II,

Binnen de Regio Zwolle bevinden zich in totaal 260 bedrijventerreinen met verschillende gradaties in omvang. Het totale bruto areaal bedrijventerreinen binnen de Regio Zwolle omvat ruim 5.800 hectare (4.350 hectare netto). 5 Voor een volledig overzicht van bedrijventerreinen met uitgeefbare grond verwijzen we naar bijlage C 4

12

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

maar is nog niet uitgeefbaar en zit nog in de planfase. De voorkeur gaat uit naar de ontwikkeling van een hoogwaardig bedrijventerrein met veel aandacht voor klimaatadaptatie. De voorkeur voor bedrijvigheid op Riegmeer gaat uit naar lokale bedrijvigheid, maar ook bedrijven van ‘buitenaf’ worden niet uitgesloten. 6 Op het noordelijke deel van Buitenvaart II is al wel circa 23,3 hectare uitgeefbaar, waarvan 7 hectare geschikt voor grootschalige bedrijven. Hoogeveen Kampen

Buitenvaart I Zuiderzeehaven

12,6 13,3

Circa 5 hectare Circa 13 hectare

Meppel Oldebroek

Oevers D Bedrijvenpark H2O

4,5 27

Circa 4,5 hectare Circa 14 hectare (inclusief Hattem)

Raalte Steenwijkerland

De Zegge VII Eeserwold

17,5 17,1

Circa 7 hectare Circa 9 hectare

Zwolle

Hessenpoort

113,2

Circa 60-65 hectare

Een perceel van circa 7,5 hectare (gelegen naast de IJDT) heeft waterontsluiting, bij voorkeur geschikt voor een watergebonden bedrijf Beide kavels hebben waterontsluiting Voor logistieke bedrijvigheid geldt een maximale kavelomvang van 3 hectare.

Maximaal bebouwingspercentage van 60%. Parkachtige uitstraling kavels verplicht vanuit beeldbepalingsplan Een deel van de kavels is in optie uitgegeven en/of bestaat concrete interesse voor. Het zuidelijk deel van Hessenpoort is in niet meegenomen in deze analyse: deze kavels zijn nadrukkelijk bedoeld voor kleinschalige bedrijvigheid.

Bron: IBIS & gemeentelijke sites, 2020. Bewerking Stec Groep

AANBOD BINNEN NOORD-ZUID AS CIRCA 100 – 105 HECTARE (KAVELS >3 HA) Indien we alleen het aanbod binnen de eerder afgebakende Noord-zuid as meenemen, dan neemt het beschikbaar verkavelbaar aanbod met een minimale kavelomvang van 3 hectare af tot circa 100-105 hectare. De Poort van Dronten, Zegge VII, Buitenvaart I & II en Broeklanden blijven in dit geval buiten beschouwing omdat deze locaties niet binnen de Noord-zuid as gelegen zijn. Zacht planaanbod: voornamelijk gericht op een andere doelgroepen Binnen de regio Zwolle zijn er enkele zachte plannen (nog niet uitgeefbaar). Hierbij onder andere het nieuwe bedrijventerrein Port of Urk. Deze locatie krijgt een omvang van circa 100 hectare bruto en 75 hectare netto. Het wordt een thematisch bedrijventerrein dat wordt ontwikkeld voor groei van bedrijven op Urk, het versterken van de concurrentiepositie van het aanwezige cluster (het visserij- en maritieme cluster) en biedt ruimte aan de spin-off van de ontwikkeling van de Maritieme Servicehaven Noordelijk Flevoland (MSNF). Ook de uitbreiding van het bedrijventerrein Riegmeer (in Hoogeveen, circa 50 hectare bruto) en Broeklanden Zuid (in Hardenberg, circa 12,7 hectare) zijn zachte plannen in Regio Zwolle.

Opvang vraag door brownfieldontwikkeling beperkt We zien op basis van onze monitoring dat jaarlijks 20% (landelijk gezien) van de ruimtevraag in de logistiek op een brownfieldherontwikkeling landt. Kansrijke plekken zijn relatief oude terreinen nabij de stad (en daarmee personeel), aan het water en met uitstekende ontsluiting. De markt richt zijn vizier steeds meer op herontwikkelingsplekken, en vanuit het maatschappelijke debat is er steeds meer aandacht voor de bestaande bedrijventerreinen. Uit recent onderzoek van Bureau Buiten naar ‘toekomstvaste bedrijventerreinen Overijssel’ blijkt dat er vrijwel geen verouderde bedrijventerreinen zijn in de provincie Overijssel. Terreinen waar (zware)

6

Voor meer informatie zie: LINK

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

13

revitalisatie nodig is, zijn vaak kleinere terreinen op slecht ontsloten locaties. Dit is een eerste, grove indicatie dat herontwikkeling beperkt mogelijk is. Voor een accurate raming van mogelijke herontwikkelingsplekken is verder onderzoek nodig. Dit blijkt ook uit een ‘rondvlucht’ over de terreinen in de regio Zwolle. Herontwikkeling van (grotere) panden is slechts beperkt aan de orde. Sinds 2015 zijn er zeven herontwikkelingen geweest – waarvan alle herontwikkelingen wel een kavel kleiner dan 3 hectare bedroegen. De meest omvangrijke herontwikkeling is het pand van Agrifac (Steenwijk), van circa 2,5 hectare kavel. Confrontatie vraag en aanbod: op langere termijn resteert een kwantitatieve behoefte van 15 tot 45 hectare voor grootschalige kavels (>3 hectare) in de Noord-zuid as Op basis van de analyses van vraag en aanbod binnen de eerder afgebakende Noord-zuid as blijkt dat het beschikbaar aanbod met een minimale kavelomvang van 3 hectare circa 100-105 hectare bedraagt. Afgezet tegen een verwachte vraag tussen 120 hectare (laag-scenario) tot 145 hectare (hoog scenario), betekent dit dat er circa 15 tot 45 hectare aan aanvullende behoefte resteert. Hierbij gaan we er van uit dat alle nu beschikbare kavels maximaal ingevuld worden voor de betreffende doelgroep.

Bovendien is een deel van de kavels bedoeld voor de vestiging van watergebonden bedrijvigheid (Oevers D in Meppel en Zuiderzeehaven in Kampen). Hierbij merken we wel op dat deze extra ruimtebehoefte uitgaat van een groeiscenario op basis van een langjarige prognose. De coronacrisis kan regio-breed voor vertraging in de gronduitgifte zorgen. Hoewel langjarige prognoses vaak rekening houden met één of meerdere periodes van laagconjunctuur, zorgt de coronacrisis naar verwachting voor een korte – maar heftige afname van de gronduitgifte. We verwachten bij een lager groeiscenario nog steeds een aanvullende ruimtebehoefte voor grootschalige bedrijvigheid in de Regio Zwolle en de Noord-Zuid as. Houd er echter rekening mee dat – indien de keuze wordt gemaakt om een nieuw bedrijventerrein bestemd voor grootschalige bedrijvigheid te ontwikkelen – dit niet binnen een jaar bouwrijp is. Doorgaans duurt de gehele procedure tot de daadwerkelijke uitgifte circa 5 tot 8 jaar. Te laat starten met de planfase leidt in de toekomst tot een kwantitatief tekort aan ruimte in de regio. Daarnaast zien we de schaalvergroting in (voornamelijk de logistiek) verder doorzetten. Het ‘gemiddelde’ nieuwe XXL-distributiecentrum wordt anno 2020 gebouwd op een kavel van 8 – 12 hectare, blijkt uit transactiegegevens van de afgelopen jaren.

Binnen de regio is er praktisch geen ruimte meer beschikbaar om deze ruimtevraag – naar kavels van circa 10 hectare – op te kunnen vangen. Kwalitatief achten we een ruimtevraag van circa 30 hectare op middellange termijn te rechtvaardigen vanuit de bestaande analyse van zowel vraag als aanbod.

2.3 Noord-zuid as meest geschikt voor grootschalige bedrijven Binnen de Regio Zwolle kent de Noord-zuid as momenteel de meeste grootschalige bedrijvigheid (minimaal kavelomvang van 3 hectare). Naast Zwolle, hebben ook Kampen en in mindere mate Steenwijkerland een relatief groot aandeel in de totale grootschalige bedrijvigheid. Hierin is wel een duidelijk onderscheid te zien in het type grootschalige bedrijvigheid: waar Zwolle sterk is in logistieke bedrijvigheid, zien we in Kampen en Steenwijkerland meer productiebedrijven. Deze productiebedrijven zijn vaak gekoppeld aan het maritieme cluster binnen Port of Zwolle (en hebben waterontsluiting nodig – denk aan de beton, metaal- en recyclingindustrie). Clustering grootschalige bedrijvigheid wenselijk vanuit meerdere perspectieven Zowel vanuit landschappelijk, infrastructureel als economisch perspectief is clustering wenselijk. Daarnaast is het in lijn met de beoogde sturing)die het rijk beoogd in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Door meer clustering blijft de schade voor het landschap op veel andere plekken beperkt. Eenlingen hebben een relatief grote impact op de omgeving. Clustering houdt de kans in om zoveel mogelijk ongewenste maar noodzakelijke functies op één plek samen te brengen. Grote investeringen in infrastructuur, voorzieningen en faciliteiten worden beter benut in clusters en investeringen in uitbreiding van

14

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

multimodale capaciteit (denk bijvoorbeeld aan de mogelijke railterminal) en/of ten behoeve van de energietransitie renderen sneller. Clustering kan echter ook nadelen hebben: te veel bedrijvigheid op één locatie zonder de juiste infrastructuur kan mogelijk voor congestie zorgen. Ook ten aanzien van de verstedelijkingsstrategie kan clustering problematisch zijn. Er zijn immers ook nog andere opgaven die spelen in diverse delen van Regio Zwolle. Denk aan de woningbouwopgave, klimaatopgave/adaptatie, energieopgave en de landschappelijke waarden. Dit vraagt uiteindelijk om een integrale afweging op zowel regionaal, gemeentelijk als planniveau. In onderstaande tabel geven we een aantal ‘plussen en minnen’ van het clusteren van grootschalige bedrijvigheid op een bestaande locatie in de regio Zwolle, of het uitspreiden van de bedrijven over meerdere locaties. Dit betreft ‘droge’ bedrijven: bedrijven die behoefte hebben aan een waterontsluiting zijn uiteraard gebonden aan een locatie langs vaarwater (zoals Meppel en Kampen).

Clusteren op/aansluitend aan een bestaande locatie in Regio Zwolle + Synergievoordelen tussen grootschalige bedrijven in cluster + Grote vervoersvolumes van- en naar locatie verhoogt aantrekkelijkheid multimodaal vervoer (en collectieve voorzieningen hiervoor) + Clustering grootschalige bedrijven heeft ‘aanzuigende’ werking op ondersteunende bedrijven + Landschappelijke schade blijft beperkt tot een of enkele locaties + Vanuit beleggingsperspectief een hogere waarde. Risico op leegstand is kleiner + Gezamelijke investeringen in duurzaamheid (zoals geothermie) sneller van de grond  kosten worden verdeeld over meerdere bedrijven - Mogelijke congestie op ontsluitingswegen - Stijging vraag naar arbeidskrachten, hierdoor kan een tekort ontstaan. Opvang door arbeidsmigranten - Grote energievraag op geclusterde locatie vergroot de druk op de bestaande (stroom)netcapaciteit

Spreiden op meerdere locaties in Regio Zwolle + Druk op bestaande infrastructuur blijft relatief beperkt + Lagere ruimtedruk op een plek + De kans is groot dat lokale arbeidskrachten de nieuw gecreerde banen op kunnen vullen. Echter, ook behoefte aan arbeidsmigranten

- Opofferen ‘greenfieldlocaties’ op meerdere plekken in de regio - Geen- of minder synergievoordelen met vergelijkbare bedrijven - Er bestaat een risico op leegstand zodra eerste huurder vertrekt indien locatie niet dé toplocatie is

15

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Afweging bestaande clusters in de Noord-Zuid as We wegen de verschillende bestaande clusters in de Noord-Zuid as af op basis van de locatievoorkeuren van grote bedrijven. Hierbij kijken we naar de clusters in Zwolle, Kampen, Meppel en Steenwijkerland. Figuur 4: Beoordeling bedrijvenclusters Noord-zuid as Kampen Kampen kent een sterk watergebonden (grootschalig) cluster. Aanwezige grootschalige bedrijvigheid is vaak historisch gegroeid MKB, of is overgenomen door internationale bedrijven Ook nieuwkomer Wärtsilä maakt gebruik van de waterontsluiting. Aanwezigheid IJDT is een pré voor logistieke bedrijvigheid. 36.000 inwoners.

Steenwijkerland Naast de vestiging van Dyka en Jan Krediet is het grootschalige cluster op de bedrijventerreinen watergebonden (beton- en zandbedrijvigheid). Het terrein in uitgifte (Eeserwold) is slechts beperkt geschikt voor grootschalige bedrijvigheid (zowel in verkaveling als beeldkwaliteitsplan). Relatief weinig inwoners (17.000).

Zwolle Zwolle heeft een sterk logistiek cluster. Zowel historisch gegroeide grootschalige bedrijvigheid als meerdere nieuwe vestigingen op Hessenpoort. Directe ontsluiting op A28, mogelijke aanleg railterminal een pré. 130.000 inwoners.

Meppel Meppel kent een sterk watergebonden cluster. Voor vrijwel alle grootschalige bedrijven is een waterontsluiting noodzakelijk. Aanwezige grootschalige bedrijvigheid is vaak historisch gegroeid MKB, of is overgenomen door internationale bedrijven. 28.000 inwoners.

De totale ruimtevraag in Regio Zwolle is groter dan de vraag die we bepalen voor de Noord-Zuid as. De gemeenten buiten de Noord-Zuid-as hebben ook een eigen (grootschalige) ruimtevraag. Circa 65% van de grootschalige ruimtevraag landt binnen de Noord-Zuid-as, de overige 35% daarbuiten, zo is beschreven in paragraaf 2.2. Op diverse plekken buiten de Noord-Zuid as zijn bedrijventerreinen gelegen die in deze behoefte kunnen voorzien. We denken in dit verband aan locaties in Hoogeveen, Hardenberg, Dronten, Emmeloord en Elburg. In hoeverre er sprake is van overaanbod of een tekort voor deze specifieke doelgroepen is in dit onderzoek niet onderzocht. De regionale programmeringsafspraken van onder andere West-Overijssel en Noord-Veluwe bieden in dit perspectief mogelijk een beter beeld. Eerste inschatting is dat er voldoende aanbod is om de vraag vanuit grootschalige bedrijven en die van MKB-bedrijven te kunnen faciliteren. Feit is en blijft dat de ruimtevraag van grootschalige bedrijven hoofdzakelijk gericht is op de centrale as in Regio Zwolle. Het niet faciliteren van deze ruimtevraag wil niet automatisch zeggen dat de vraag zich manifesteert op andere plekken in de regio. Zwolle sluit het beste aan bij locatievoorkeuren grootschalige (logistieke) bedrijvigheid Zwolle is bij uitstek een geschikt locatie voor de – nieuwvestiging van – grootschalige bedrijvigheid.

Vanuit de ‘verdozingsdiscussie’, is centralisatie en clustering van grootschalige (logistieke) bedrijvigheid langs (inter)nationale corridors een belangrijk aandachtspunt bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinruimte. Deze ambitie is ook opgenomen in de Zwolse omgevingsvisie, waarin Hessenpoort als cluster- en groeilocatie voor bedrijvigheid is opgenomen. Zwolle is – zeker gezien vanuit de logistieke markt – een gewilde locatie. We sommen hiervoor de voordelen op: • Vanuit de ambitie voor het ontwikkelen van ‘topwerklocaties’ in de regio sluit de clustering (specialisatie) van grootschalige bedrijven in Zwolle (en op Hessenpoort) aan bij de ambitie. Er is momenteel al een goed functionerend (logistiek) netwerk aanwezig, waar nieuwe bedrijven van kunnen profiteren. • Hessenpoort kent een goede ontsluiting via de (snel)weg. Met een eigen snelwegoprit, directe ligging aan de A28 en nabijheid van de A50 en een interne ontsluiting ingericht op zwaarder vrachtverkeer

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

16

(brede wegen, ruime rotondes) is Hessenpoort binnen de Regio Zwolle de meest geschikte locatie voor logistieke bedrijvigheid. Naast de uitstekende (snel)wegontsluiting, is ook de mogelijke ontwikkeling van een railterminal op Hessenpoort een pré voor logistieke bedrijvigheid. • Meerdere grootschalige logistieke bedrijven zijn reeds aanwezig in de gemeente, ook recentelijk hebben zich meerdere grote bedrijven gevestigd. • Hessenpoort ligt centraal in het verzorgingsgebied. • De gemeente Zwolle heeft de meeste potentiele arbeidskrachten binnen de regio Zwolle. Hierdoor is er naar verwachting meer logistiek personeel beschikbaar dan in kleinere gemeenten. Bij de uiteindelijke afweging en planvorming is deze marktanalyse slechts een onderdeel van de integrale planontwikkeling. Ook andere opgaven kunnen van invloed zijn op de keuzes die gemaakt worden.

2.4 Bijdrage grootschalige kavels aan regionaal ecosysteem De grootschalige bedrijven in de Regio Zwolle zijn goed voor circa 21.500 banen. Hiermee zijn de grootschalige bedrijven goed voor circa 6% van de totale werkgelegenheid binnen de regio Zwolle. Uitgedrukt in toegevoegde waarde vertegenwoordigen de grootschalige bedrijven zelfs een groter aandeel: circa 7% van de totale toegevoegde waarde aan het BBP van de regio Zwolle is (op basis van kengetallen) direct afkomstig van de grootschalige bedrijvigheid (Monitor regio Zwolle, 2019). 7 We sommen een aantal (scoiaal-)economische aspecten op ten aanzien van de bijdrage van grootschalige bedrijvigheid voor de economie van Regio Zwolle. We gaan achtereenvolgens in op de directe werkgelegenheidseffecten, het type werkgelegenheid, de afgeleide werkgelegenheid en de bijdrage aan het versterken van het regionale ecosysteem. Ten aanzien van de werkgelegenheid betekent de uitgifte van nieuw bedrijventerrein het toevoegen van werkgelegenheid. Bij een netto oppervlak van het terrein van 15 tot 40 hectare zullen bedrijven op het terrein in de eindsituatie circa 500 - 1.400 banen huisvesten, afhankelijk van het type grootschalige bedrijvigheid dat zich uiteindelijk zal vestigen. Ter indicatie: een regulier bedrijventerrein in Regio Zwolle (bv. De Vrolijkheid) biedt plaats aan ongeveer evenveel arbeidsplaatsen.

De perceptie dat grootschalige bedrijven een beperkte impact hebben op de lokale en regionale werkgelegenheid klopt daarmee niet. Overigens gaat het – mede gelet op de beperkte omvang van het terrein – om een bescheiden aandeel in de totale werkgelegenheid van de regio. De genoemde cijfers betekenen niet dat alle banen nieuw gecreëerd zullen worden: deels is deze ook afkomstig van bestaande bedrijven die verplaatsen. Grofweg de helft is nieuwe werkgelegenheid omdat bedrijven nieuw naar de regio komen en/of groeien door nieuwvestiging, 250-700 banen op basis van 15 tot 40 hectare. Ook qua type werkgelegenheid voegt grootschalige bedrijvigheid iets toe aan de economie. Van belang om te beseffen is dat grootschalige bedrijven – naast enkele management en leidinggevende functies – ook veel banen kennen voor lager en middelbaar opgeleiden. Vaak kwetsbare groepen op de arbeidsmarkt. Een belangrijke uitdaging voor bedrijven is om personeel te scholen en opleidingen aan te bieden zodat werknemers zich kunnen blijven ontwikkelen. Lokale onderwijsinstellingen kunnen hierbij een belangrijke rol spelen. Het programma Upgrade Jezelf in Regio Zwolle is een mooi initiatief op dit vlak. Ondanks automatisering en robotisering (zie ook de bijlage bij dit rapport) binnen de grootschalige bedrijven is de verwachting dat ‘handjes’ nodig blijven.

Een goed voorbeeld is de retourafdeling in het geautomatiseerde magazijn van Wehkamp. Op deze afdeling werken veel mensen die onmisbaar zijn voor een strak bedrijfsproces van Wehkamp. Daarnaast is sprake van afgeleide werkgelegenheid. Gemiddeld genomen levert een nieuwe baan in de logistiek of industrie ook werkgelegenheid bij andere bedrijven op. Indicatief gaan we er van uit dat elke baan een multipliereffect kent van 0,2 á 0,3. Dit betekent dat er naast de directe werkgelegenheid ook nog eens 80 tot 210 banen elders gecreëerd worden. Logistiek dienstverleners hebben vaak chauffeurs in dienst Het BBP in Zwolle lag in 2018 op circa € 28,2 miljard. Op basis van kengetallen is de toegevoegde waarde van de grootschalige sectoren circa € 1,9 miljard. Hiermee is het aandeel binnen het totale BBP circa 7%.

7

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

17

van een lokaal transportbedrijf. De nieuwe banen zullen dus ook een multipliereffect hebben in de regio. Denk bijvoorbeeld aan de werkgelegenheid die het distributiecentrum van Albert Heijn creëert bij Kuehne + Nagel of de logistieke dienstverlening van Wehkamp die gedeeltelijk door Dynalogic en DHL wordt uitgevoerd. Van de grootschalige bedrijven gevestigd in de regio Zwolle, zijn voornamelijk de industriële bedrijven die een sterke binding met de regio hebben. Deze – vaak van oudsher in de regio gevestigde bedrijven – zijn diep geworteld met het (lokale) ecosysteem. Het personeel komt voor een groot deel uit de regio en werkt al langere tijd bij het bedrijf en is de naam van het bedrijf onlosmakelijk verbonden met de regio (denk bijvoorbeeld aan Scania of Fokker). Het lijkt daarom niet realistisch dat deze bedrijven uit de regio zullen wegtrekken, ook gezien de hoge investeringskosten die deze bedrijven over de jaren hebben gemaakt op hun huidige kavel. Maar gezien de (vaak) buitenlandse zetel van bestuur, is niets ondenkbaar. Bij logistieke bedrijven is deze lokale binding minder sterk. Van oudsher in de regio Zwolle aanwezige logistieke partijen hebben vaak – net als de industrie – een sterke lokale binding (denk aan Oegema, Tielbeke of Jan Krediet). Ook gaan logistieke partijen in toenemende mate samenwerking aan met (logistieke) opleidingsinstellingen uit de regio.

Voordeel hiervan is dat scholieren een hogere baankans hebben, logistieke bedrijven talent uit de regio sneller aan zich kunnen binden en hiermee ook de aantrekkelijkheid van de logistiek als werkveld onder jongeren hoger wordt. Bovendien zijn alle economische speerpunten in de regio (Health en Lifescience, kunststoffen, E-commerce en Agr(i)o-food) voor een belangrijk deel afhankelijk van logistieke activiteiten en diensten voor de continuïteit van de bedrijfsuitvoering. Hiervoor schakelen zij lokale/regionale transporteurs in of ontplooien zij zelf logistieke activiteiten, denk bijvoorbeeld aan de warehousingactiviteiten van Scania en Abbott. Of activiteiten van Alpla die zich in Regio Zwolle vestigen vanwege de nabijheid met al gevestigde bedrijven (Abbott). Kortom, een sterk economisch vestigingsklimaat en een sterke focus op enkele economische speerpunten kan niet zonder ook focus te houden op de logistiek die onlosmakelijk samenhangt met de economische speerpunten.

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

18

3 Conclusies Aanvullende kwalitatieve behoefte grootschalige kavels Regio Zwolle In de Regio Zwolle constateren we een (beperkte) uitbreidingsvraag voor grootschalige kavels (>3 hectare). Gelet op de huidige structuur en ontwikkelingen is de vraag vanuit grootschalige bedrijven hoofdzakelijk gericht op de centrale Noord-zuid as in de Regio Zwolle, bestaande uit Hattem, Heerde, Kampen, Oldebroek, Staphorst, Steenwijkerland, Zwartewaterland en Zwolle. In deze gemeenten zijn nu de meeste grootschalige activiteiten gevestigd en is het vestigingsklimaat het beste. We kijken dan onder andere naar de multimodale bereikbaarheid, nabijheid van andere bedrijven, personeel en onderwijsinstellingen. De historische transactiedynamiek levert het bewijs voor de locatievoorkeur van grote bedrijven. Binnen de Noord-zuid as verwachten we een ruimtebehoefte van grootschalige kavels (>3 hectare) van 15 tot 45 hectare op middellange termijn. We verwachten een vraag van grootschalige bedrijven van 120 tot 145 hectare. Het aanbod van grootschalige kavels (>3 hectare) is 100 – 105 hectare. Hierbij gaan we er van uit dat alle nu beschikbare kavels ook voor die doelgroep beschikbaar zijn/komen. In de praktijk is een deel van de kavels beschikbaar voor watergebonden bedrijvigheid en/of zullen kleinere bedrijven ruimte vragen op deze kavels.

Bovendien zien we dat het voor bedrijven met een ruimtevraag groter dan 8 tot 10 hectare het nu al lastig is om deze binnen de regio te faciliteren. Ruimtevraag vooral vanuit logistieke sector De geraamde uitbreidingsvraag komt voornamelijk vanuit de logistieke sector. Deze bedrijven hebben – zo toont ook een rondgang langs bedrijven – een natuurlijke voorkeur voor een centraal gelegen, goed ontsloten locatie. Ook het aanbod van personeel en de afstand tot andere delen van het land worden meegenomen in de locatieafweging. Naast directe werkgelegenheid levert een nieuwe vestiging ook een bijdrage aan het regionale ecosysteem. Bedrijven kennen vaak nauwe relaties met andere bedrijven in de regio (en in de keten). Hierdoor is de logistiek ook een ‘enabler’ voor groei in andere sectoren. Bovendien wordt extra (indirecte) werkgelegenheid gerealiseerd. Bedrijventerreinen in Regio Zwolle met grootschalige bedrijvigheid kennen een specifiek profiel. Kampen en Meppel richten zich bijvoorbeeld vooral op bulkstromen gelieerd aan de havens, Hoogeveen kent veel industriële bedrijvigheid en Zwolle kent een mix van productie en logistiek. Binnen de Noord-zuid as is de verbinding met de havens een belangrijke vestigingskwaliteit.

Clustering versterkt regionaal ecosysteem Vanuit de gedachte van zuinig ruimtegebruik en landschappelijke inpassing is clustering van nieuwe activiteiten in de directe nabijheid van bestaande economische activiteiten aan te bevelen. Dit betekent clustering van activiteiten in plaats van spreiding. Bedrijven kunnen in geval van clustering profiteren van synergie- en schaalvoordelen en bovendien bestaat op geclusterde locaties meer draagvlak voor collectieve voorzieningen en faciliteiten (zoals collectief vervoer, shuttle-diensten en integrale personeelsdiensten). Ook is de landschappelijke inpassing beter te organiseren op een geclusterde locatie. Specifiek voor Regio Zwolle geldt dat clustering in het economische hart van de regio (omgeving Zwolle) het beste aansluit bij de vestigingswensen van grote bedrijven, gelet op de goede bereikbaarheid, aanwezigheid van personeel, onderwijsmogelijkheden en afstand tot de afzetmarkten. Een perifere locatie aan de rand van Regio Zwolle is vanuit die optiek minder voor de hand liggend. Randvoorwaarden voor een locatie om te voldoen als Topwerklocatie Logistiek De belangrijkste basis voor een locatie als Topwerklocatie is gelegen in een aantal aspecten. We sommen de belangrijkste randvoorwaarden voor een sterke locatie op.

Hierbij merken we op het een multidisciplinaire afweging gaat: de afweging voor een locatie is afhankelijk van veel factoren. Zo kan een terrein bevoordeeld voldoen aan veel randvoorwaarden, maar omtrent het gebied van congestie of bereikbaarheid toch een andere keuze worden gemaakt.

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

Aspect Ruimtelijke en jurische opzet plan

Infrastructuur

Sociaal-economische structuur

Landschappelijke inpassing

Duurzaamheid

19

Hoe vormgeven? • Circa 30 hectare, aansluitend op bestaande gebied en met mogelijkheid om verder door te groeien bij aanvullende vraag. • Kavelomvang > 3 hectare (flexibel, in grote vlekken, zonder belemmeringen met betrekking tot infrastructuur). Ontwikkelvlakken van 10 tot 20 hectare voor flexibele aansluiting op de marktvraag. • Bouwhoogte minimaal 20 meter. Voor grootschalige industrie overwegen of afwijking tot 40 meter mogelijk is. • Milieucategorie minimaal 3.2, op delen van het terrein tot 4.2 om ook grootschalige industrie te kunnen faciliteren. • Primair: Uitstekende ontsluiting via de snelweg, rechtstreekse toegang, vrachtwagenvriendelijke rotondes. • Secundair: Bereikbaarheid langzaam verkeer (fiets, voetganger). • Multi -en/of trimodaal vervoer: via barge en/of railverbinding. In het bestemmingsplan kunnen hiervoor aanvullende eisen/voorwaarden worden opgenomen (minimale modal shift doelstellingen). Door het stellen van minimale eisen – opgenomen in de uitgiftevoorwaarden – ten aanzien van de werkgelegenheid per hectare (bv. minimaal 30 per hectare) kan regie worden gehouden op de toegevoegde waarde van een bedrijf voor de regionale economie. Met andere woorden: vooral bedrijven faciliteren met aantoonbare meerwaarde.

Ook kunnen hierin eisen ten aanzien van het in dienst nemen van lokaal personeel/lokale arbeidsmarkt en/of werklozen/bijstandsgerechtigden worden opgenomen. Sowieso in elk gesprek meenemen hoe een bedrijf de regionale meerwaarde aantoont en welke bijdrage het bedrijf heeft voor de regionale economie. Overweeg daarnaast om een Commissie Vestiging op te richten die zorgt voor implementatie van de sociaal economische randvoorwaarden voor vestiging. Een dergelijke commissie ziet toe op de vestiging van bedrijven met regionale meerwaarde. Hanteer een beeldkwaliteitsplan en scherm het terrein af met grondwallen of groenstructuren om horizonvervuiling voor omwonenden waar mogelijk tot een minimum te beperken. Goede voorbeelden zijn Trade Port Noord in Venlo, Logistiek Park Moerdijk en plannen in ontwikkeling zoals Heesch West (Bernheze) en Wijkevoort (Tilburg). • Verplicht stellen van bijdrage aan parkmanagement bij aankoop van grond. • Verplicht ‘zon-op-dak’. De gemeente kan aanvullende voorwaarden aan nieuwe gronduitgifte voor bedrijvigheid opnemen in de uitgiftevoorwaarde zoals: “Bedrijven die bedrijfsgrond aankopen en daarop bouwen, zijn verplicht hun daken geschikt te maken voor zonnepanelen.

Het betreffende bedrijf kan zelf zonnepanelen plaatsen of het dak beschikbaar stellen aan een derde partij die de panelen kan exploiteren.” • Stel eisen aan duurzaamheid van bedrijfspanden, bv. via een minimale BREEAM-certificering van panden. • Integreer planontwikkeling van windmolens in het plan, bv aan de randen van het terrein of op (collectieve) parkeerplaatsen. • Verken de wijze waarop bedrijventerreinen op grote schaal energiepositief gemaakt kunnen worden. Aspecten die in dergelijk onderzoek aan bod komen zijn bijvoorbeeld: o een duurzame (energie)infrastructuur voor de uitwisseling van reststromen of warmte. o verkenning van de potentie van geothermie; vanuit Energiebeheer Nederland loopt momenteel hier al een onderzoek naar. o aanleg collectieve (parkeer)voorzieningen, waardoor een hogere bruto/netto verhouding op kavelniveau (70-80%) gerealiseerd kan worden. o een shared shuttle serviceconcept, waardoor container-/vrachtwagenbewegingen van en naar de terminal efficiënt kunnen worden afgehandeld. o klimaatadaptatie op bedrijventerreinen.

Marktverkenning grootschalige bedrijven Regio Zwolle 20.219

20

Bijlage A: Ecosysteem grootschalige kavels We beschrijven het huidige beeld van uitgegeven grootschalige kavels op bedrijventerreinen in de regio Zwolle. We zoomen in op de huidige gebruikers van grootschalige kavels, de algehele positionering van de regio voor deze doelgroepen en relevante feiten en cijfers van deze doelgroep. Als definitie voor ‘grootschalig’ hanteren we een minimale aaneengesloten kavelomvang van 3 hectare.

A. Huidige gebruikers van grootschalige kavels Producenten, logistiek dienstverleners en transporteurs typeren het regionale ecosysteem Op hoofdlijn kunnen we in de markt voor grootschalige kavels in de regio Zwolle een onderscheid maken tussen industriële partijen (producenten), logistieke bedrijven 8. Binnen deze hoofdindeling hebben verschillende segmenten ieder hun eigen specifieke kenmerken, locatievoorkeur, regionale binding en toekomstverwachtingen hebben. In onderstaande tabel beschrijven we deze indeling beknopt. Een klein aantal grootschalige kavels op bedrijventerreinen huisvest een andere functie: bijvoorbeeld een bouwmarkt, tuincentrum of sportcomplex. Deze kavels zijn buiten beschouwing gelaten in deze analyse. Tabel 3: Grootschalige marktsegmenten in de regio Zwolle en hun basale kenmerken Segmenten

Voorbeelden

Agrofood

• Plukon • Stegeman • McCain • Astellas • Hempel • Dyka • Scania • Brink • Smurfit Kappa • Vepa

Chemie

HTSM Overige

Kenmerken Industriële segmenten Veelal van oudsher in de regio gevestigd, kapitaalintensief (vastgoed en machines) en daarmee voor langere perioden aan de regio gebonden; creëert logistieke spin-off door verladingscapaciteit (productie) “