1. Gebiedsvisie Centrum Aa-landen (2025)
Tekst van het document
Stappen
muleren. Omdat MaaS een slimme integratie
Trappen
van verplaatsingen over verschillende modaliteiten betreft, hebben verplaatsingen via M invloed op verplaatsingen via S, T, O
Openbaar vervoer
en P. De privé-auto geldt als sluitstuk. Dat wil overigens niet zeggen dat er geen plek mag
Mobility as a service Particuliere auto
zijn voor auto’s. Parkeren Het uitgangspunt is dat het parkeren voor
STOMP
het winkelcentrum gratis blijft, en dat de
Het Zwols beleid ten aanzien van mobiliteit
parkeerplaatsen t.b.v. het winkelcentrum/
betekent dat het STOMP principe gevolgd
kantoorruimtes behouden blijven (conform
moet worden in het ontwerpproces. Met
normeringen). De vastgoed-eigenaren in
STOMP wordt prioriteit gegeven aan duur-
het gebied hebben aangegeven dit van
zame mobiliteitsvormen. Hierdoor komen de
essentieel belang is voor het functioneren
duurzame mobiliteitsvormen meer centraal
van het winkelcentrum. Het invoeren van een
in het ontwerpproces te staan en worden va-
parkeerregime (zoals betaald parkeren, of
ker keuzes gemaakt in het belang van deze
een blauwe zone) zou kunnen leiden tot
duurzame vormen. Het STOMP-principe kan
het ongewenst parkeren van bezoekers of
onderverdeeld worden in Stappen (S), Trap-
werkenden in omliggende woonwijken.
pen (T), Openbaar Vervoer (O), Mobility as a
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
Service (MaaS) (M) en Particuliere auto (P).
Voor de woningbouw zijn landelijke parkeer-
De mens staat hierbij centraal. Door functie-
normen aangehouden die zijn afgegeven
menging en compactheid waar mogelijk toe
vanuit de CROW (Centrum voor Regelgeving
te passen ontstaan beloopbare gebieden (S).
en Onderzoek in de Grond-, Water- en
Samen met fietsen (T) hebben deze soort
Wegenbouw en de Verkeerstechniek) uit
verplaatsingen op wat kortere afstanden de
2024. Het parkeren dient opgelost te worden
voorkeur, omdat het gezonde en schone ver-
per woningbouwontwikkeling, in gebouwde
plaatsingen betreffen. Voor langere afstan-
parkeervoorzieningen. De meest recen-
den bieden fiets en OV uitkomst. MaaS kan
te parkeernormen worden gevolgd in de
dit gebruik vergemakkelijken en verder sti-
planuitwerking.
42
2.6 GEZONDHEID EN MILIEUPLANOLOGIE
Gezondheid is een centraal thema in de Omgevingswet. In de Gebiedsvisie (hoofdstuk 4 en 5) is onderbouwd op welke manieren rekening is gehouden met het thema gezondheid in het maken van ruimtelijke keuzes. Op specifieke thema’s zoals stikstof (2.4a) en geluid (onderstaand) zijn ambities geformuleerd. In hoofdstuk 4 wordt per deelgebied aangegeven wat de juridisch planologische aandachtspunten zijn voor de verdere planuitwerking. Afbeelding 15: Inidicatieve geluidskaart centrum Aa-landen. In de vervolgfase zijn geluidsmetingen nodig om een
Geluid
preciezer beeld te krijgen.
Geluid is het meest complexe milieuaspect in het plangebied. Woningbouw in het plan-
Voor woningbouw zonder maatregelen moet
gebied is mogelijk, mits er integrale maat-
het geluid beneden de standaardwaarde van
regelen worden genomen om het geluid te
53 dB blijven. Bij geluidsniveaus tussen 53 en
beheersen. Het gebied wordt geconfronteerd
70 dB zijn specifieke maatregelen noodza-
met complexe geluidsuitdagingen, vooral
kelijk, zoals het creëren van een geluidsluwe
door verkeersgeluid van de Zwartewaterallee
zijde per woning. Bij geluidsniveaus boven
en Rijnlaan, evenals geluid binnen het plan-
70 dB is woningbouw niet toegestaan. Een
gebied door de school, parkeerplaatsen en
inventariserend verkeerslawaai onderzoek is
mogelijke installaties op supermarkten.
noodzakelijk in de volgende planfase.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
43
Schoolgeluid
– Geluidluwe buitenruimte waar mogelijk.
zoals onderwijs en wonen. In de vervolg-
Schoolgeluid komt voornamelijk door het
– Gezamenlijke buitenruimtes ook zoveel
fase wordt nader onderzoek gedaan naar
schoolplein / wanneer de scholieren (in getalen) buiten zijn. Hier dient extra rekening
mogelijk geluidluw maken. – Groene elementen kunnen bijdragen
geluid en hoe hiermee om te gaan. – De zone langs de Zwartewaterallee kent
mee gehouden te worden in het ruimtelijk
aan het verbeteren van de akoestische
de status Hoofdboomstructuur. Deze
spoor en de planuitwerking. Stemgeluid is
beleving.
bomen hebben een beschermde status
uitgesloten van handhaving, waardoor het
– Functies in de school worden belangrijk.
moeilijk is om eenmaal ontstane problemen
Aan de zijde Zwartewaterallee geen ge-
op te lossen. Een school is geluid- en milieu-
luidgevoelige functies plaatsen. Gebruik
laan-Zwartewaterallee heeft cultuurhisto-
gevoelig. Afstand tot omliggende geluids-
deze kant juist voor gangen, lerarenkamer,
rische waarde, zoals staat opgenomen in
bronnen is wenselijk; daarnaast kan ook wor-
kantine etc.
het huidige omgevingsplan. Echter, het is
den gekeken naar de indeling van de school,
– Het is van belang dat de verschillende
omdat niet alle ruimtes geluidsgevoelig zijn.
ontwerpen worden gekoppeld aan beleidsregels en ambities. Keuzes moeten
Voor het thema geluid is het Besluit Kwaliteit
verantwoord worden.
leefomgeving (BKL) het wettelijk kader. Hier-
en moeten gehandhaafd blijven. – Het kantoorpand nabij de kruising Rijn-
geen monument, dus het pand heeft geen volledige bescherming – Het aantal parkeerplaatsen voor de functie van het winkelcentrum dient zo veel mogelijk gehandhaafd te blijven. – De distributie voor het winkelcentrum
binnen zit afwegingsruimte. Deze is niet vrij-
Overige thema’s, zoals Externe Veiligheid,
blijvend; hier moeten duidelijke keuzes ge-
Luchtkwaliteit en Trillingen zijn op hoofd-
moet op dezelfde punten blijven plaats-
maakt worden. Keuzes die gemaakt worden
lijnen geanalyseerd en voor deze planfase
vinden.
in het ontwerpproces zullen moeten worden
minder relevant gebleken.
verantwoord. – Beste en meest gangbare: minimaal één geluidluwe gevel per woning is het uitgangspunt. – Als dit niet mogelijk is dan een geluidluwe geveldeel, zoals een Loggia.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
– Er zal ruimte vrijgemaakt moeten worden voor verkeersmaatregelen rondom het
Juridische en ruimtelijke beperkingen
plangebied.
– Het gebied langs de Zwartewaterallee is
– Een stikstofberekening is verplicht. Zowel
geluidsbelast. Waardoor nadrukkelijk
voor de aanleg- als gebruiksfase van het
rekening gehouden moet worden met het
plangebied.
positioneren van geluidsgevoelige functies
44
2.7 RUIMTELIJK-STEDENBOUWKUNDIGE ANALYSE Sterktes – Door de ligging in de stad is het plangebied goed aangesloten op de schaal van de regio, de stad, en de wijk. – De groene structuren rondom het plangebied, met daarin een fijnmazig netwerk van wandelroutes zorgen voor een goede verankering van het plangebied met het omliggende landschap. – Een actieve, goedlopende wijkvereniging zorgt ervoor dat mensen elkaar kunnen ontmoeten en er sociale activiteiten zijn. – In het plangebied is een grote variatie aan commerciële en maatschappelijke functies te vinden. Hierdoor wordt het plangebied gedurende de dag door verschillende doelgroepen en leeftijden gebruikt.
Afbeelding 16: Functies bestaand.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
45
Zwaktes – De verschillende functies in het plangebied hebben ruimtelijk geen onderlinge samenhang. Hierdoor dragen de functies nauwelijks bij aan de verblijfskwaliteit van het plangebied als geheel. – Het winkelcentrum heeft een naar binnen gekeerd karakter met dichte plinten richting de wijk. – De openbare ruimte rondom het winkelcentrum en de school is functioneel ingericht ten behoeve van de auto en heeft daardoor niet of nauwelijks verblijfskwaliteit. – Het plangebied wordt omsloten door drukke wegen. Om in het plangebied te komen moet men altijd een autoweg oversteken. – Het plangebied is eiland in de wijk en is slecht verbonden met het omliggende stedelijk weefsel. – De ontsluitingsstructuur rondom het winkelcentrum is op sommige momenten van de dag niet toereikend waardoor het verkeer vaststaat.
Afbeelding 17: Ruimtelijke kwaliteit bestaand.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
46
Kansen
Opgave
– Het sportveld biedt naast ruimte voor een goede fasering tijden
De stedenbouwkundige opgave bestaat enerzijds uit het toevoegen
het bouwproces ook ruimte voor het toevoegen van gebouwd
van programma, alsook het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in
programma.
het gebied. Het gebied is nu functioneel ingericht, met relatief veel
– Door het toevoegen van woningbouwprogramma worden de doel-
ruimte voor verkeer en parkeren. De verblijfs- en woonkwaliteit in het
groepen die gebruik van het plangebied maken nog gevarieerder.
gebied moet verbeterd worden. Het winkelcentrum heeft een naar
Dit zorgt ook voor dynamiek in het gebied van ‘s morgens vroeg
binnen gekeerd karakter, met veelal dichte plinten is er weinig relatie
tot ‘s avonds laat.
tussen de binnenwereld van het winkelcentrum en de buitenwereld.
– Door het onderling verknopen van gevarieerd programma rondom
De openbare ruimte is behoorlijk versteend door het functionele
een hoogwaardige openbare ruimte ontstaat een plek waar men
karakter. Ook kan het gebied kwalitatief hoogwaardiger groen en
kan verblijven en elkaar kan ontmoeten.
wellicht meer bomen gebruiken en er kan meer water worden vast-
– Door programma dichter naar de rand van het plangebied te bren-
gehouden in het gebied. Bij de herinrichting van het gebied zal reke-
gen kan de relatie met het omliggende stedelijke weefsel verbe-
ning gehouden moeten worden met fasering, het functioneren en de
terd worden.
bereikbaarheid van het winkelcentrum en wijk.
– Er liggen kansen om het gebied te vergroenen en de verstening te verminderen. Dit bevordert de ecologische waarde van het gebied. Mogelijk kan het ook een bijdrage leveren aan het langer vasthouden van water. – Het gebied is een centraal punt in de wijk waardoor het kan functioneren als ontmoetingscentrum in de wijk. – Er zijn relatief veel zorgvoorzieningen in en rondom het plangebied en dit kan mogelijk beter geclusterd worden.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
47
(1) O ntwikkelen onderscheidende milieus
(2) Versterken stedelijke verbindingen en
(3) H echten Holtenbroek aan stadscentrum, versterken
Stadsalleen en Parkallee uit Gebiedsvisie
groen-blauwe hoofdstructuur uit Gebiedsvisie
landschappelijk casco Aa-landen uit Gebiedsvisie
Zwartewaterallee, Buro MA.AN
Zwartewaterallee, Buro MA.AN
Zwartewaterallee, Buro MA.AN
Toekomstige positie Centrum Aa-landen in haar omgeving
te worden. Even verderop ligt een ander deel van de hoofdgroen-
Het plangebied vormt het multifunctionele hart van de wijk Aa-lan-
structuur van Zwolle rondom de Westerveldse Aa. De nieuwe
den. Door de positionering op de grens van Aa-landen Noord en
ontwikkelingen in het plangebied bieden de kans de ruimtelijke
Aa-landen Zuid is het plangebied onderdeel van 3 invloedssferen. (1)
kwaliteit van deze hoofdgroenstructuren door het plangebied aan
De Zwartewaterallee die rondom Aa-landen de komende tijd wordt
elkaar te verbinden. Niet door het letterlijk doortrekken van de
getransformeerd tot een Parkallee, (2) de hoofdgroenstructuur rond-
robuuste groenstructuur, maar door het toevoegen van kwalitatieve
om het plangebied en (3) het stedelijk weefsel van Aa-landen zelf.
openbare ruimte als verbindende schakel. Op deze manier wordt het nieuwe hart van Aa-landen direct verbonden met grotere recreatieve
(1) De Parkallee wordt gekarakteriseerd door de oorspronkelijke
structuren.
landschappelijke opzet van de Aa-landen. Verschillende verkeers-
(3) De wijk Aa-landen is een geliefde jaren woonwijk uit de jaren ’70
stromen meanderen door het parkachtige landschap met volwassen
met goede voorzieningen voor jong en oud. De wijk bestaat uit een
bomen, en doorzichten naar de Dobbe en de Groene Kamers. In
heldere hoofdwegenstructuur met daarbinnen woonhoven, -erven en
het brede profiel van de Zwartewaterallee liggen de fietspaden en
-buurten. De wijk kent een heldere dooradering van groenstructuren
voetpaden gescheiden van het autoverkeer en volgen hun eigen
die de wijk verbindt met het omliggende landschap en de Wester-
weg door het landschap. De bebouwing langs de Zwartewaterallee
veldse Aa. Deze dooradering wordt doorgezet in het plangebied.
presenteert zich als solitaire volumes in het groen. De ruimte wordt
Dit gebeurt door enerzijds verbindingen naar de grotere groene
hier niet gedefinieerd door de bebouwing, maar door de landschap-
structuren en anderzijds het toevoegen van groen en openheid in
pelijke mal.
de directe woonomgeving. Het toekomstige woonmilieu sluit straks
(2) Het groene profiel van de Zwartewaterallee is onderdeel van de
goed aan op de identiteit van de omgeving.
hoofdgroenstructuur en dient als zodanig behouden en versterkt
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
48
HOOFDSTUK 3 GEBIEDSVISIE
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
49
VAN
NAAR
Sfeerbeeld noord-zuid route
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
Sfeerbeeld plein
Sfeerbeeld Zwartewaterallee
50
3.1 STEDENBOUWKUNDIGE OPZET Van anoniem en introvert naar een bruisend hart en huiskamer van de wijk Centrum Aa-landen heeft een divers aanbod, met winkels, horeca, een school en een wijkcentrum. Toch draagt dit rijke programma in de huidige situatie slechts in beperkte mate bij aan de verblijfskwaliteit van het gebied. De oorzaak ligt vooral in de inrichting van de openbare ruimte rondom het winkelcentrum en de school, die sterk gericht is op autogebruik. Het naar binnen gekeerde karakter van het winkelcentrum versterkt dit effect, waardoor het plangebied weinig bijdraagt aan de ruimtelijke en sociale kwaliteit van de wijk. De gebiedsvisie zet in op verandering door een samenhangend en veelzijdig programma te organiseren rond een hoogwaardige openbare ruimte. Het doel is een levendige plek te creëren waar het sociale hart van de wijk kan kloppen: een uitnodigende omgeving met gezellige pleinen, omringd door aan-
Afbeelding 18: Stedenbouwkundige opzet.
trekkelijke architectuur en levendige plinten. De toevoeging van woningen vergroot de diversiteit aan gebruikers en zorgt voor een dynamiek die de hele dag door aanwezig is, van vroeg in de ochtend tot laat in de avond. Door het programma dichter naar de randen van het plangebied te brengen en optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden voor groen en water, worden de verbindingen met het omliggende stedelijke weefsel en de bestaande groenstructuren versterkt.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
‘Het doel is een levendige plek te creëren waar het sociale hart van de wijk kan kloppen.’
51
3.2
CONTEXT
De gebiedsvisie richt zich op het verbeteren van de ruimtelijke integratie van het plangebied binnen de wijk. Hiervoor worden vier maatregelen voorgesteld: Verbeteren van de aansluiting op groenstructuren De verbinding van het plangebied met omliggende groenstructuren zoals de Dobbe, de Zwartewaterallee, de Westervelde Aa en de Krekenbuurt wordt versterkt. Door routes binnen deze structuren te koppelen aan de omliggende wijken ontstaat een fijnmazig netwerk
Afbeelding 19: Context groen.
Afbeelding 20: Infrastructuur.
Afbeelding 21: Context adressering.
Afbeelding 22: Context hart.
van recreatieve paden, dat het hart van de wijk toegankelijker maakt. Optimaliseren van auto- en fietsbereikbaarheid Auto- en fietsverkeer worden zoveel mogelijk gescheiden rondom het gebied. De bereikbaarheid per auto wordt op drie locaties gefaciliteerd, zonder onderlinge verbinding binnen het plangebied. De fietsverbindingen worden verbeterd door belangrijke routes uit de omgeving door te trekken en onderling te verbinden, wat een samenhangend fietsnetwerk oplevert. Adressering aan het stedelijk weefsel versterken Door bebouwing dichter tegen de rand van het plangebied te plaatsen, wordt de aansluiting van het programma op het stedelijk weefsel van de wijk verbeterd. Dit vergroot de zichtbaarheid en betrokkenheid van het plangebied bij de omliggende stedelijke structuur. Onderling verknopen van het programma binnen het plangebied Het diverse programma wordt georganiseerd rondom een hoogwaardige openbare ruimte. Dit creëert niet alleen een programmatisch hart van de wijk, maar ook een aangename plek voor verblijf en ontmoeting.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
52
Afbeelding 23: Centrum Aa-landen in haar omgeving. Diverse lijnen uit het stedelijk weefsel zijn opgenomen in de planopzet.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
53
3.3
PLANOPZET, FUNCTIES EN BOUWHOOGTES
Planopzet De ruimtelijke structuur wordt bepaald door een principiële keuze om de westzijde van het winkelcentrum primair te gebruiken voor het functioneren van het winkelcentrum: met de nadruk op parkeren, mobiliteit en distributie. Aan de noord- en oostzijde wordt het nieuwe programma gerealiseerd, en wordt flink geïnvesteerd in het verbeteren van de verblijfskwaliteit. Aan de oostzijde wordt de auto zo veel mogelijk afgevangen aan de randen, waardoor een prettig leefmilieu kan ontstaan. Het winkelcentrum blijft gehandhaafd zoals het nu is. Dat is de nadrukkelijke wens van de eigenaar Urban Interest. Een beperkte uitbreiding van de Albert Heijn, en het retailprogramma is onder voorwaarden mogelijk. Om het functioneren van het winkelcentrum te waarborgen blijft er conform de geldende CROW-normeringen ruimte om te parkeren aan de westzijde. Wel wordt aan de westzijde geïnvesteerd in vergroening van het parkeerterrein, wat een bijdrage levert aan de ecologie en het beperken van hittestress. Ook het fietsparkeren rondom het winkelcentrum wordt verbeterd. De fietsroutes over het Afbeelding 24: Planopzet.
parkeerterrein worden veiliger aangelegd, door een fietsstraat te realiseren van en naar de nieuwe locatie van het Meander College. Aan de noord-, oost- en zuidzijde worden de achtergevels en de distributie van het winkelcentrum zo veel als mogelijk ingepakt met nieuw programma. Hierdoor ontstaan er voorgevels en levendige plinten richting de nieuwe en bestaande openbare ruimte wat de levendigheid en verblijfskwaliteit van het plangebied versterkt.
Afbeelding 25: Delen west en noordoost.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
54
Functies Het wonen wordt met name in het middengebied, en aan de noord en zuidzijde van het plangebied gerealiseerd. Aan de oostzijde is er ruimte voor een nieuwe middelbare school en een sportveld. In het midden komt een centraal plein, met horeca, maatschappelijke voorzieningen en een gezondheidscentrum. Aan het plein komt een multifunctioneel gebouw te staan met een combinatie van parkeren voor de nieuwe bewoners in het gebied, maatschappelijke voorzieningen en gymzalen. Positionering Meander College Het Meander College verplaatst naar het huidige sportveld. Alleen op deze plek kan een nieuwe schoolgebouw worden gerealiseerd terwijl het bestaande gebouw nog in gebruik blijft. Het nieuwe gebouw heeft zijn voorkant aan het centrale plein. De school ligt verder vrij in zijn eigen ruimte, met een buitensportvoorzieningen in de directe omgeving. Deze buitensportvoorzieningen zijn ook door wijkbewoners te gebruiken buiten de schooltijden. De Afbeelding 26: Indicatief nieuw programma, precieze locaties volgen in de uitwerking.
school krijgt ook de beschikking over 3 gymzaaldelen, die via een eigen overdekte toegang te bereiken zijn vanuit de school. Buiten schooltijden kan er gesport worden door verenigingen en vinden er activiteiten plaats georganiseerd door de wijkvereniging. De fietsroutes naar de school zijn veilig, en landen in een fietsvoorziening die exclusief voor de school is. In de planuitwerking wordt het fiets-parkeren bij voorkeur onder het gebouw opgelost.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
55
Sfeerbeeld plein
Bouwhoogtes Voor de bouwhoogtes in het plangebied wordt een onderscheid gemaakt tussen een basishoogte en enkele hoogteaccenten. Voor de precieze hoogtes van de basislaag en de hoogteaccenten wordt aansluiting gezocht met de bouwhoogtes rondom het plangebied. De basishoogte is 4 tot 5 lagen hoog gelijk de volumen van de appartementengebouwen aan de noordzijde van de Merwedelaan en langs de Rijnlaan. Op strategische plekken worden hoogteaccenten geplaatst. De hoogteaccenten aan de noordzijde van het plangebied
Afbeelding 27: Bouwhoogtes.
kunnen tot maximaal 8 lagen hoog worden, aan de zuidzijde van het plangebied aan de Zwartewaterallee kan één hoogteaccent van maximaal 10 en één van 16 lagen geplaatst worden. De hoogteaccenten worden zo geplaatst dat deze zo min mogelijk invloed hebben op het woongenot van de omliggende bestaande woningenbouw.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
56
3.4
OPENBARE RUIMTE
CENTRALE DORPSPLEIN Centraal in het plan ligt het plein. Hier komen verschillende functies samen. Het plein wordt omringd door winkels, horeca, wonen het wijkcentrum met achterliggend sporthallen een buurthub en eventueel een zorgcentrum. Deze functies brengen niet alleen reuring rondom het plein, maar zorgen ook voor sociale controle en veiligheid van ‘s morgens vroeg tot ’s avonds laat. Groen en water ondersteunen ontspannen en ontmoeten en brengen verkoeling in de zomer. Het plein is goed toegankelijk voor minder validen. Ook de sporthallen zijn bereikbaar via het centrale dorpsplein.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
57
NOORDELIJKE GROENSTROOK Langs de Merwedelaan wordt de huidige groenstructuur behouden en versterkt. Hier is plek voor spelen en sporten. De groenstructuur kan worden aangevuld met waterelementen die een verbinding leggen met het water van de Westeveldse Aa. Tussen deze groenzone en de entree naar het winkelcentrum ligt het noordelijke parkeerterrein. Door het parkeerterrein dicht tegen de Merwedelaan aan te leggen worden auto’s vanaf de entree zo vroeg mogelijk afgevangen waardoor achterliggende openbare ruimte zo veel mogelijk autovrij kan blijven. Het parkeerterrein is ruim voorzien van bomen en hagen rondom de parkeervakken. Waar mogelijk wordt halfopen verharding toegepast.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
58
ZUIDELIJKE GROENSTROOK Aan de zuidzijde van het plan continueert het groen langs de hoofdgroenstructuur richting de Dobbe. Groen, maar ook fiets en wandelpaden worden zo aangesloten op het netwerk rondom de Dobbevijver en de achterliggende groenstructuren.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
59
SPORTVELD
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
60
ESPLENADE NOORD-ZUID De noord/zuid verbinding naar het dorsplein heeft een functie om het groen en het blauw te verbinden en manifesteert zich als een esplanade: fietsers, voetgangers en incidenteel ook auto’s maken gebruik van deze ruimte. Het vormt de ruggengraad van het nieuw te ontwikkelen gebied. Via deze groene loper is het dorpsplein te bereiken. De openbare ruimte heeft hier het karakter van een ruime lommerrijke straat. Aan de westzijde van de straat zijn voornamelijk appartementengebouwen te vinden. Vanaf de straat zijn de individuele appartementen op de begane grond ontsloten. Aan de overzijde ligt het nieuwe Meander college. De ruimte tussen de straat en het college wordt ingezet voor de entree en verblijfsplekken voor de school. De aanliggende sportvelden van Meander college worden buiten schooluren daar waar mogelijk openbaar toegankelijk en zo betrokken bij de openbare ruimte.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
61
WESTELIJK PLANDEEL Aan de westzijde van het plangebied blijft het winkelcentrum en de parkeerplaatsen gehandhaafd zoals het nu is. Wel wordt er aan de westzijde geïnvesteerd in het verbeteren van veilige fietsroutes tussen de Eemlaan, het fietsparkeren langs het winkelfront aan de buitenzijde van het winkelcentrum en het Meandercollege. Hierdoor ontstaat een goede verbinding tussen de wijken ten westen van het plangebied en de belangrijkste programmapunten in het plangebied. Ook wordt geïnvesteerd in de vergroening van het parkeerterrein, wat een bijdrage levert aan de ecologie en het beperken van hittestress.
Sfeerbeeld noord-zuid route
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
62
3.5
MOBILITEIT
– Het centrum is vanuit alle windrichtingen bereikbaar via veilige, aantrekkelijke en herkenbare fietsroutes
Mobiliteit
– Kruispunten met fietsroutes zijn veilig
Voor de inrichting van het plangebied wordt het STOMP-principe
– Fietsers rijden zoveel mogelijk via eigen herkenbare infrastructuur,
gevolgd (Stappen, Trappen, Openbaar Vervoer, (deel)Mobility as a
gescheiden van parkeerterreinen, drukke autoroutes en drukke
service, en Privéauto). De meest duurzame vormen van mobiliteit
loopstromen.
worden gestimuleerd door de inrichting van het gebied hierop aan te passen.
– Voldoende fietsparkeerplekken dicht bij de bestemming is onderdeel van een goede bereikbaarheid voor fietsers. Daarbij is aandacht voor de verschillende type fietsen en bromfietsen.
Voetganger Stappen krijgt de prioriteit bij het mobiliteitsconcept STO(M)P. Een
Openbaar vervoer
toekomstbestendig Zwolle vraagt om inbedding van centrum Aa-
Hoewel openbaar vervoer niet de belangrijkste vervoerswijze is voor
landen in een kwalitatief goed voetgangersnetwerk met directe en
centrum Aa-landen, zijn er altijd personen voor wie het openbaar
veilige routes. Centrum Aa-landen wordt een voetgangersdomein
vervoer het enige of het belangrijkste vervoersmiddel is. Juist kwets-
met een prettig verblijfsklimaat.
baardere, minder mobiele personen zijn afhankelijk van het openbaar
– In alle windrichtingen zijn gewenste voetgangersverbindingen van
vervoer, soms ook voor korte, binnenwijkse verplaatsingen naar
en naar het centrum gefaciliteerd. Eventuele barrièrewerking van
winkel, fysiotherapeut en andere voorzieningen. Voor scholieren die
omliggende infrastructuur wordt opgelost. De verbindingen zijn
niet kunnen of willen fietsen is openbaar vervoer vaak het enige
veilig.
betaalbare beschikbare alternatief.
– Verbindingen zijn direct. Omlopen is niet nodig. – Het centrum is voetgangersdomein ‘tenzij’. Auto en fiets zijn
– Centrum Aa-landen dient goed bereikbaar te zijn met het openbaar vervoer. Dit vertaalt zich in minimaal één
De eventuele komst van een buslijn
ondergeschikt. Voetgangersdomeinen zijn herkenbaar en veilig.
toegankelijke bushalte met degelijke lijnvoering (beide
over de ring Zwolle (Zwartewater-
Ander verkeer is te gast en gedraagt zich daarnaar.
rijrichtingen) bij centrum Aalanden.
allee) kan resulteren in een nieuwe
– Looproutes bieden kwaliteit: ze zijn herkenbaar, voldoende
– Looproutes tussen de bushalte en het centrum zijn
breed, hittebestendig, toegankelijk voor minder validen, sociaal
direct/kort en toegankelijk voor minder validen en
veilig en bij voorkeur verkeersluw. Laden en lossen vindt plaats
personen met een visuele beperking.
halte (beide rijrichtingen) ter hoogte van het centrum Aa-landen.
buiten de looproute. Deelmobiliteit Fietsen
Vanwege de ligging en de functie van centrum Aa-landen kan
Trappen (fietsen) is één van de belangrijkste, gewenste vervoers-
centrum Aa-landen een interessante locatie zijn voor een actieve
middelen in Zwolle. Een met de fiets goed bereik centrum Aa-landen
mobiliteitshub. Als centrale locatie in de wijk is centrum Aa-landen
helpt Zwolle toekomstbestendig te maken.:
een logische locatie voor een plek waar vervoersvormen die gericht
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
63
zijn op deelgebruik. Tegelijk lijkt het niet waarschijnlijk dat in centrum Aa-landen een grootschalige mobiliteitshub onder regie van de overheid wordt gerealiseerd. Ontwikkelingen vanuit de markt die in het verlengde van deze ontwikkeling zorgen voor een deel van de mobiliteitsbehoefte worden gestimuleerd. Autoverkeer – Bevoorrading en afvalbeheer Vooral voor de winkels is er een aanzienlijke logistieke stroom naar centrum Aa-landen. Zonder goederen kunnen de voorzieningen de klanten niet voorzien in primaire en andere levensbehoeften. De grootte en zwaarte van bevoorradend verkeer vraagt speciale aandacht in een stedelijke omgeving met veel kwetsbare fietsers en voetgangers. – Veilige routes voor bevoorrading en afvalbeheer: gescheiden van fietsers en voetgangers, geen ingewikkelde manoeuvres op de openbare weg. – Laden en lossen vind plaats op afgesloten, niet openbare terreinen. Indien dit niet mogelijk is, dan vind laden en lossen veilig plaats in de openbare ruimte, zonder hinder voor voetgangers, fietsers en autoverkeer.
‘Ik loop vaak met de hond over de groenstrook. ’s Avonds is dat niet zo prettig, omdat het nu een onbestemd, leeg stukje.’
Autoverkeer – Personenauto De personenauto is van en naar centrum Aa-landen in de praktijk een veelgebruikt vervoermiddel. Dit blijft ook zo. Hoewel de bereikbaarheid voor andere vervoerswijzen zoals lopen en fietsen de voorkeur heeft, blijft de auto een belangrijk vervoersmiddel naar de diverse voorzieningen zoals gezondheidszorg, onderwijs, winkels en kantoren. – Autoverkeer kan veilig en voldoende vlot van en naar centrum Aa-landen rijden. De ontsluiting van het plangebied verloopt via toegangen op de Merwedelaan en de Rijnlaan. Een rechtstreekse ontsluiting op de Zwartewaterallee is vanwege doorstroming en
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
64
veiligheid ongewenst. Dit geeft extra verkeersdruk op de Rijnlaan en Merwedelaan. Maatregelen zijn noodzakelijk om het verkeer op de Rijnlaan voldoende vlot en veilig af te wikkelen. – Er is op alle momenten voldoende parkeergelegenheid voor bezoekers, bewoners en voor mensen die in het gebied werken. Dit is van belang voor bewoners, bezoekers van voorzieningen en winkels en voor de winkeliers en andere werkgerelateerde functies. Bij voorkeur worden parkeerplaatsen zo efficiënt mogelijk gebruikt. Om op alle momenten aan de parkeerbehoefte te kunnen blijven voldoen vragen de nieuwe ontwikkelingen om meer parkeerplaatsen. Conform het parkeerbeleid van gemeente Zwolle wordt het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte niet vergroot om ruimte te maken voor andere invulling. Uitbreiding van het aantal parkeerplekken vind plaats op particulier, niet algemeen toegankelijk terrein en/of in gebouwde voorzieningen. – Parkeerplek voor personen met een lichamelijke beperking heeft prioriteit. Een verbeelding van de mobliteitsvisie voor centrum Aa-landen is op onderstaande kaart weergeven. Oplossingsrichtingen moeten worden uitgewerkt en worden getoetst op oplossend vermogen en inpasbaarheid. De gevolgen moeten inzichtelijk worden. De kaart is in ontwikkeling.
Afbeelding 28: Mobiliteit.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
65
doorstroming
70%
De woningbouw vindt plaats rondom het centrale plein en de
regulier
30%
groen-blauwe esplanade. Dit zorgt voor levendigheid en ogen op de
Totaal aantal
3.6
WONEN
280 120 400
straat en een duidelijk adres voor de woningen. Het winkelcentrum wordt afgezoomd met woningbouw om zo de visueel onaantrekke-
Sociaal opp.
lijke achterkant van het winkelcentrum in te pakken. De woningbouw
Sociaal gem. opp.
Md1 opp.
Md1 gem. opp.
Md2 opp.
Md2 gem. opp.
Vrije sector opp.
Vrije sector gem.opp.
heeft een sterk accent op bouwen voor ouderen/senioren om zo de
doorstroming
60-80
70
70-90
80
70-90
80
80-140
nnb
doorstroming in de omliggende wijken op gang te brengen. Voor de
regulier
55-63
59
70-90
70
70-90
70
80-140
nnb
sociale huurwoningen wordt een bandbreedte afgegeven die loopt van 50 tot 80 gbo.
Voor doorstroom (70%) geldt de eis ruime balkons en/of voldoende buitenruimte en minimaal 2 slaapkamers. Alle meters zijn in Gbo.
Het woningbouwprogramma bestaat uit gevarieerde woningbouwtypologie om zo uiteenlopende doelgroepen te bedienen. Er worden zorgappartementen gerealiseerd, zo veel mogelijk met een balkon. Een deel van de appartementen wordt zo ingericht dat er ook zorg verleend kan worden. Ook worden er koop-appartementen gebouwd en komen er starterswoningen. Het woonprogramma kent de verhouding 30% sociale huur, 40% middensegment (huur en koop) en 30% vrije sector woningen (koop). Ook de betaalbaarheidsagenda van Zwolle wordt gevolgd. Om de doorstroming daadwerkelijk op gang te brengen is het van belang dat de woningen groot genoeg worden. Daarom wordt ingezet op relatief grote woningen. 70% van de woningen worden groter dan regulier (de overige 30 procent). Het woonprogramma zal nog nader worden uitgewerkt in de vervolgfase. Impressies woonmilieus/type appartementen.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
66
3.7
LANDSCHAP, WATER, ECOLOGIE EN GEZONDHEID
Mensen wonen graag in AA-landen, mede vanwege het groene karakter en de natuur. De strijd voor het behoud van de Westerveldse Aa als groene vinger door de wijk heeft in het DNA van de wijk sporen nagelaten. Met de herontwikkeling van het winkelcentrum ligt de kans om deze sfeer tot aan de Zwartewaterallee door te zetten en het winkelcentrum als hart van de wijk te verankeren in het landschap. Winkelcentrum als hart van een groene buurt Een fijnmazig netwerk van groene routes door de wijk verbindt de verschillende buurten met de plantsoenen en de grotere groenstructuren door de wijk. Nieuwe groene routes rond en door het winkelcentrum klikken het gebied ruimtelijk vast in dit groene netwerk. Vanuit de wijk kunnen bewoners het winkelcentrum benaderen via het groen. En het winkelcentrum als hart van de wijk wordt zo onderdeel van een ommetje door de landschappen van de wijk; de Westerveldse Aa, de Dobbe en de groenzone langs de Middelweg. Kwalitatieve groene ruimte Het is de ambitie om het winkelcentrum qua beeld en natuurgroen sterk te vergroenen. Groen verbetert de uitstraling en de verblijfskwaliteit van het winkelcentrum, juist ook in de buitenruimte. En draagt bij aan vergroten en versterken van de natuurwaarde in het gebied. Het doel is om ook het groen op de parkeerplaats aan de westzijde van het winkelcentrum sterk in kwaliteit te verbeteren.
De ambitie is immers om het winkelcentrum van alle kanten via het groen benaderbaar te maken. Veel van de verspreid over het terrein staande bomen hebben in de huidige situatie een slechte groeiplaats. Herinrichting met grotere
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
67
groenvakken met daarin verschillende bomen en struiken dragen
Tot slot bieden ook de (nieuwe) waterpartijen kansen. Waterpartij-
meer bij aan beperken van hitte, wateroverlast of droogte. Bomen
en vormen leefgebieden voor veel verschillende soorten en dragen
groeien beter en het groen draagt meer bij aan de natuurwaarden in
daardoor bij aan de biodiversiteit. Daarbij gaat het om maatregelen
het gebied.
als natuurvriendelijke oevers of de toepassing van een stadsrietkraag ten gunste van vissen, waterplanten, amfibieën, insecten, riet- en wa-
Door het vele groen in de Aa-landen komen er zowel huis- en tuin-
tervogels én voor het vergroten van de waterberging in het gebied.
soorten voor, zoals de huismus, merel en groenling, maar ook bossoorten als de grote bonte specht en zwartkop. Met meer groen en
Parkallee en singel
natuurmaatregelen in de nieuwbouw, in verbinding met de omge-
Het gebied kent deels al een groene omzooming. Ook hierin is de
ving, kan ook het nieuwe winkelcentrum een plek bieden aan deze
ambitie een kwaliteitsslag te slaan. De Zwartewaterallee aan de zuid-
soorten.
zijde zal heringericht worden tot een Parkallee. De brede bermen
Bestaande bomenrijen en singels blijven behouden en worden aan-
met grote bomen blijven gehandhaafd. Fiets- en voetpaden komen
gevuld. Het zijn belangrijke habitats voor veel verschillende soorten
los van de weg te liggen, onafhankelijk van de weg, door het groen.
en hebben essentiële functie voor vogels en vleermuizen. Ze verbin-
Natuurvriendelijke wadi’s langs de weg vergroten de waterbergings-
den het winkelcentrum met de omgeving.
capaciteit en ondersteunen de biodiversiteit en het natuurbeeld van het centrum.
Waar groen toegevoegd kan worden wordt een gelaagde inheem-
De bedoeling is de bestaande singel rond het sportveld te verbreden
se, insectvriendelijke beplanting voorzien met verschillende grotere
en helemaal door te zetten tot aan het vernieuwde centrum: een
bomen, (vroegbloeiende) struiken en een variatie aan bloemen en
sterke groene rand en groene route.
kruiden die voedsel, nestgelegenheid en veilige plekken om te rusten
Met het versterken van de groene rand aan de westzijde, aan de
kunnen bieden. Mooi om te zien in verschillende tijden van het jaar
Rijnlaan, in aansluiting op de groene singel wordt direct al bij binnen-
en aantrekkelijk voor algemene vlindersoorten als de atalanta, dag-
komst van de wijk de toon gezet: een groen winkelcentrum als hart
pauwoog en de citroenvlinder. Ook bijen profiteren van een gevari-
van een groene buurt.
eerd aanbod aan bloemen en kruiden. Sfeerbeeld
Het doel is dat ook de nieuwe gebouwen bijdragen bij aan de biodi-
Zwartewaterallee
versiteit in het gebied. Denk aan groene daken (als een sedumdak, biodiversiteitsdak of bruin dak), groene gevels en openingen in de gevels of nestkasten voor vogelsoorten als de huismus en de gierzwaluw of voor gebouwgebonden vleermuizen als de meervleermuis. Belangrijk daarbij is een diervriendelijke verlichting belangrijk.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
68
Het nieuwe gebouw voor de wijkvereniging en andere maatschappelijke voorzieningen krijgt een centrale plek aan het dorpsplein. Dit gebouw heeft een uitnodigende entree. Het wordt een bruisend ontmoetings- en activiteitencentrum voor jong en oud waardoor mensen zich vertrouwd en verbonden blijven voelen in de wijk Aa-landen. Water In de gebiedsvisie voor Aalanden speelt water een centrale rol als structurerend element, zowel voor klimaatadaptatie als voor de leefkwaliteit van de bewoners. Gezien de toenemende extremen in neerslag en langdurige droogteperioden, is een robuust waterbeheer noodzakelijk. Dit wordt gerealiseerd door regenwater zoveel mogelijk lokaal te infiltreren, af te koppelen van het riool en via groene daken, open goten en waterpleinen op te vangen in waterbergende voorzieningen zoals groene vijvers, wadi’s en infiltratiezones. Deze aanpak draagt niet alleen bij aan functioneel waterbeheer, maar versterkt ook de diversiteit van groenvoorzieningen en de aantrekkelijkheid van de stad. Afbeelding 29: Water.
In het plan is gekozen voor een integrale benadering waarbij groenen waterstructuren worden gecombineerd. Door waterberging te realiseren in ondiepe voorzieningen wordt niet alleen voldaan aan de wateropgave, maar wordt ook de groenstructuur versterkt. Hierdoor worden de Westerveldse Aa en de Dobbevijver zowel ecologisch als hydrologisch met elkaar verbonden. Het waterbeleid van de gemeente Zwolle is vastgelegd in het Gemeentelijke Rioleringsprogramma 2022-2026 en de Hemelwaterverordening 2023. Deze regelingen zijn gericht op het beperken van wateroverlast en het verminderen van schade door droogte. Bij gebiedsontwikkelingen stelt de gemeente specifieke eisen voor de verwerking van hemelwater. Zo moet binnen het plangebied 60 mm neerslag worden opgevangen, waarvan minimaal 20 mm in infiltratievoorzieningen en 40 mm elders. Binnen 48 uur moet deze berging
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
69
opnieuw beschikbaar zijn. Daarnaast stelt het waterschap eisen om te voorkomen dat water gebouwen binnendringt of belangrijke wegen overstroomt tijdens hevige neerslag. Door de modulaire ontwikkeling van het gebied wordt de wateropgave per module ingevuld. Uitgaande van een gemiddelde diepte van 0,5 meter voor de waterbergende voorzieningen, gelden de volgende oppervlakten per module:
– Bouwen van woningen aan de minst geluidsbelaste oostzijde van het plangebied. Rondom Rijnlaan is het terrein geluidsbelast. – Meer ruimte voor water en het vasthouden van water. Dit verkoelt ook. – Het zo veel mogelijk inpakken van distributiekanalen (noord- en zuidplot). – Het zo veel mogelijk naar het noorden opschuiven van woning-
Module 1 (oost): 2.208 m
bouw op de zuidplot, rekening houdend met geluid vanaf de
Module 2 (zuid):
Zwartewaterallee.
2
(523 m2
Module 3 (noord): 394 m
2
– Het inpassen van de nieuwe middelbare school waarbij rekening
Module 4 (west): 1.696 m
wordt gehouden met geluid (het zoeken van een optimum tussen
De locaties voor waterberging zijn zo gekozen dat elke module
geluidsbelasting vanaf Zwartewaterallee en het positioneren van
grotendeels in de eigen wateropgave voorziet zonder het totale
buitenruimtes t.o.v. bestaande bebouwing).
2
watersysteem te ontkrachten. Indien nodig kan een deel van de
– Het inrichten van de openbare ruimte voor de voetganger en
opgave worden opgevangen in aangrenzende modules. Mocht dit
fietser (incidenteel voor auto’s) aan de oostzijde, en het open-
binnen het stedenbouwkundig ontwerp niet toereikend zijn, dan kan
stellen van sportruimtes voor de buurt waardoor mensen kunnen
compensatie plaatsvinden rondom de Dobbevijver of de vijver aan
bewegen buiten.
de Reggelaan.
– Goede verbindingen naar de wijk en omliggende groengebieden voor sport en recreatieve doeleinden.
Gezondheid Om een gezond en prettig leef- en woonmilieu te maken zijn diverse keuzes gemaakt in de ruimtelijke opzet van het plan. – Afvangen van zoveel mogelijk autoverkeer aan de randen van het plangebied.
– Het aanbieden van maatschappelijke en zorgactiviteiten, waardoor actief meedoen, ontmoeten en verbinden met anderen mogelijk is. – Het stapelen van maatschappelijke voorzieningen, gymzalen en parkeren, waardoor zuinig omgegaan wordt met de schaarse ruimte en er ook buiten gesport kan worden.
– Vergroenen: meer bomen en ruimte voor beplanting vermindert hittestress en heeft een positief effect op ervaren van omgevingsgeluid.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
70
3.8
WARMTE EN ENERGIE
berekening. Daarbij wordt aangenomen dat er 4 woongebouwen ontwikkeld worden.
Warmtesysteem Inmiddels is duidelijk geworden dat een grootschalig warmtenet
In de vervolgfase zal nog een belangenafweging én nadere detail-
voor heel Holtenbroek en Aa-landen o.b.v. diepe geothermie op dit
lering van de gebiedsvisie moet plaatsvinden, waarbij de ruimte-
moment minder kansrijk is, en is dit (tijdelijk) op on-hold gezet.
lijke inpassing van min. 6 trafo’s, kabels en leidingen corridors en
Momenteel wordt met woningcorporaties in de wijken het ontwik-
WKO-bron(nen) met bijbehorend warmtenet op gespannen voet
kelen van diverse warmte-eilanden onderzocht, ook met het idee
staan met o.a. water, ecologie en groen/bomen.
om deze in de toekomst alsnog te kunnen koppelen en een groot
Onderstaande zal moeten worden uitgewerkt in de volgende planfase:
warmtenet te realiseren. Warmte-eilanden zijn ‘plukjes’ van de wijken
– De ontwikkeling zal rekening moeten houden met de (on)mogelijk-
die op een collectief verwarmingssysteem overgaan, globaal met een grootte van tussen de 500 en 2500 woningen.
heden vanuit het elektriciteitsnet en de netbeheerders. – Voor nieuwbouw geldt de eis energieneutraal voor grondgebonden
De gemeente heeft de voorkeur voor het gebruik van bodemwarmte
woningen en voor de gestapelde woningbouw de lagere
(WKO) voor het verwarmen en koelen van gebouwen waar dit moge-
energie-eis ’Optimaal’.
lijk is. Dit vanwege het feit dat WKO in vergelijking met lucht-water
– Nieuwbouw: WKO of luchtwarmtepompen zijn mogelijke opties
warmtepompen resulteert in een lager elektriciteitsgebruik, minder
voor warmte- en koude systemen naar energieneutraal. De
geluid en hittestress en meer ruimte biedt voor PV-panelen.
gemeente heeft voorkeur voor het gebruik bodemwarmte (WKO) voor verwarmen en koelen van gebouwen i.v.m. een lager elektrici-
Energie
teitsgebruik, geluid, hittestress en ruimte voor PV-panelen.
Een indicatieve berekening geeft als inzicht dat er ca. 6 MS/LS-
– In de vervolgfase dienen koppelkansen onderzocht te worden met
trafo’s nodig zijn, elk met een ruimtebeslag van ca. 30 m2.
Woningcorporatie SWZ, andere omliggende buurten/bestaand
Indien er voor de 502 parkeerplaatsen van het winkelcentrum, 50
vastgoed en ontwikkelingen, voor het ontwikkelen van een warm-
laadpalen bij komen, dan is een 7 trafo nodig.
te-eiland (rondom) Centrum Aa-landen.
e
– Onderzoeken of een integrale slimme combinatie van bestaande Parkeren en laadvoorzieningen
aansluitingen en nieuwe aansluitingen mogelijk is. Daarbij is het
Bij woongebouwen met meer dan 3 parkeervakken op het bouw-
verstandig om te bekijken hoe dit te integreren is in combinatie
werkperceel moet voor elk parkeervak leidinginfrastructuur (loze lei-
met lokale opwek van elektriciteit en opslag, zoals batterijen of
dingen) worden aangelegd om toekomstige laadpunten aan te
smart grids.
kunnen leggen. 50% daarvan moet uitgerust zijn met bekabeling.
– Indien er kans is op interferentie van bodemenergiesystemen (o.a.
Per 3 parkeervakken is 1 werkend laadpunt vereist. Dit is verplicht
WKO), dan dient een bodemenergieplan opgesteld te worden.
voor nieuwe woongebouwen en voor bestaande woongebouwen
– Onderzoek of er mogelijke koppelkansen zijn m.b.t. een mobiliteits-
die ingrijpend gerenoveerd worden. Per woongebouw is 1 laadpaal
hub (ter plaatse van de parkeervoorzieningen voor het winkel-
(bestaande uit 2 laadpunten) meegenomen in de indicatieve
centrum), anticipeer daarbij op de EPDB IV.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
71
3.9
SOCIAAL EN ZORG
Het nieuwe gebouw voor de wijkvereniging, bibliotheek en andere
In de plinten van de woningbouw die het winkelcentrum afzoomt,
maatschappelijke voorzieningen krijgt een centrale plek aan het
en het vastgoed aan het centrale plein kan een gezondheidscluster
dorpsplein. Ook functies als kunst en cultuur kunnen hier landen.
worden gerealiseerd. Er kan dan gedacht worden aan een combina-
Dit gebouw heeft een uitnodigende entree. Het wordt een bruisend
tie van eerste lijn-zorgfuncties als tandarts, huisarts, fysiotherapie en
ontmoetings- en activiteitencentrum voor jong en oud waardoor
apotheek. Het clusteren van deze voorzieningen is van belang om zo
mensen zich vertrouwd en verbonden blijven voelen in de wijk
een herkenbaar centraal punt te maken. Het realiseren van dit cluster
Aa-landen. Een koppeling van het wijkcentrum met horeca is moge-
betekent niet dat dit in één gebouw moet plaatsvinden.
lijk. Daarnaast zal in de vervolgfase onderzocht worden hoe zo veel
In een deel van de woningbouw komen woon-zorg concepten waar-
mogelijk synergie kan ontstaan tussen diverse ruimtes en activiteiten
bij ook een samenwerking met Zorgcentrum Rivierenhof mogelijk is.
in de school bibliotheek en het wijk- en zorgcentrum.
Het kan hier gaan om levensloopbestendige woningen (waarbij zorg wordt opgeschaald naar behoefte van de bewoner(s), aanleunwoningen en/of een woonzorg-centrum). Daarnaast wordt de buitenruimte zo ingericht dat het mogelijk is om actief te zijn. Dit wordt gedaan door goede wandelpaden aan te leggen, die verbinden met groengebieden rondom het winkelcentrum en het gebied toegankelijk te maken voor minder validen. Er komen genoeg schaduwrijke plekken. Ook voor starters en gezinnen moet de buitenruimte uitnodigen tot bewegen. Hier wordt voor gezorgd door de auto zo veel mogelijk te weren van de groene loper en het centrale dorpsplein. Ook wordt ingezet op het creëren van georganiseerde (in de gymzalen, door de wijkvereniging of anderszins) en ongeorganiseerd buitensport (op delen van het sportterrein van het Meander College).
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
72
3.10
FASERING
Een modulaire ontwikkeling De Gebiedsvisie is modulair opgebouwd. Dat betekent dat het plangebied is opgedeeld in 4 modules, die afzonderlijk van elkaar ontwikkeld kunnen worden. Hiervoor is gekozen om zo afhankelijkheden tussen modules, en grondeigenaren, zo klein mogelijk te maken. Module oost ligt volledig op grondeigendom van de gemeente. Hier kunnen tussen de 140 en 180 woningen worden gerealiseerd, een nieuwe middelbare schoolgebouw inclusief buitensport, gymzalen, een maatschappelijke voorzieningencluster en een parkeer-hub. Met betrekking tot het nieuwe schoolgebouw heeft de school nadrukkelijk aangegeven maar 1 keer te willen verhuizen. Voor module oost heeft dit als gevolg dat in de fasering eerst de nieuwbouw voor de school moet worden gerealiseerd alvorens het overige programma
module 3
module 4
kan worden gebouwd. Module zuid ligt ten zuiden van het winkelcentrum is gepositioneerd op gronden van Van Brussel en Jansen Vastgoed. Hier kunnen tussen
module 1
module 2
de 100 en 150 woningen worden gerealiseerd met parkeren op verdieping. Module Noord betreft de noordvleugel van het plangebied. Hier kunnen circa 40 tot 70 woningen worden gerealiseerd op gemeentegrond en een deel op gronden van de fysiotherapiepraktijk. De vierde westelijke module bestaat uit het huidige winkelcentrum, het kantoorgebouw en het parkeerterrein. In deze laatste module is woningbouw in de toekomst mogelijk, net als renovatie en verbouw van het winkelcentrum. Voor alle modules geldt dat conform de segmentering 30-40-30 gebouwd moet worden. Uitwisseling van programma is mogelijk. Ook het parkeren moet binnen iedere module worden opgelost.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
Afbeelding 30: Modules.
73
HOOFDSTUK 4 DEELUITWERKINGEN
module noord
module oost
module west module zuid
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
74
4.1
MODULE OOST
Er komen tussen de 140 en 180 woningen in
belang dat de plinten goed geprogrammeerd
module oost. In deze module wordt op de
zijn. Dit kunnen onder anderen woningen,
huidige sportvelden een multifunctioneel
entrees, publieksruimten, retail of horeca zijn.
cluster gerealiseerd. In het cluster worden
Dichte gevels worden vermeden.
verschillende functies op, en naast elkaar
Achter het multifunctionele ensemble vormen
geplaatst. Daardoor wordt ruimte op het
de sportvelden van het Meander college de
maaiveld bespaard en is een directe uitwis-
buffer tussen de bestaande woningbouw van
seling tussen de verschillende programma-
de Grevelingen. Ook is er genoeg ruimte om
onderdelen mogelijk. Zo heeft bijvoorbeeld
de bestaande bomenrij tussen sportvelden
het Meander college rechtstreeks toegang
en de woningen te behouden. Hiermee wordt
tot de sporthallen gedurende de dag en kan
een te grote impact van het plan op het
het wijkcentrum de entreefunctie van de
woongenot van de bewoners van de Greve-
sporthallen vervullen in de avonduren. In de
ling vermeden. Voor de woningen direct ach-
buurthub is plaats voor parkeerplaatsen en
ter de buurthub is de impact groter. Door de
deelmobiliteit ten behoeve van het woonpro-
minimale afstand van 25 meter van de ach-
gramma van module oost. De hub is zo ge-
tergevel (van de meest westelijke woningen)
plaatst dat verkeer van en naar de hub niet
tot de gevel buurthub en het behoud van
van het plein gebruik hoeft te maken. Tevens
het bestaande groen aan de achterzijde van
zorgen de voetgangersbewegingen van en
de woningen, wordt getracht deze impact te
naar de hub voor levendigheid op het plein.
minimaliseren. Van en naar het Meander ko-
Door het verplaatsen van wijkcentrum en
men veilige fietsroutes vanuit uiteenlopende
het Meander college ontstaat er ruimte voor
windstreken. Het fietsparkeren wordt idealiter
nieuwe ontwikkelingen. Zo kunnen de ‘ach-
opgelost onder het schoolgebouw.
terkanten’ van de oostzijde van het winkelcentrum afgezoomd worden met woningen-
Milieuplanologische aandachtspunten:
bouw welke met de voorgevel gericht zijn
– Geluidsbelasting vanaf de
naar de openbare ruimte. In het noorden is plek voor een vrijstaand en alzijdig blok met
– Positionering van de school, schoolplein en
woningen en publieke functies in de plint aan
buitensporten t.o.v. bestaande woningen en
de pleinzijde. Voor een goede relatie tussen gebouwen en openbare ruimte is het van
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
Zwartewaterallee.
Zwartewaterallee. – Geluidsgevoelige functies in de school niet
75
mogelijk aan geluidsbelaste zijde. – Mogelijk geluidsbelasting vanaf installaties winkels. – Stikstof
– School maximaal 4 lagen, incidenteel 5 lagen
wat besloten is in nauw overleg met verschil-
– Vorm van bebouwing
– Gedeeltelijke toegankelijkheid sportterrein
– Materialen bebouwing
– Directe relatie tussen school naar
– Inrichting openbare ruimte
sporthallen De getoonde tekeningen tonen een mix van
Zacht
– Autoluwe openbare ruimte vanaf parkeerterrein richting zuiden
lende stakeholders en wat eventueel zou
– Globale volumes woningbouw
kunnen. In onderstaande lijst is terug te vin-
– Basishoogte gebouwen 4 tot 5 lagen
den van wat harde en wat zachte keuzes zijn.
– Hoogteaccenten tot 8 lagen
Hard – Globale locatie functies – Multifunctioneel cluster – Entree school aan westzijde schoolgebouw
– Inrichting sportveld – Rooilijnen bebouwing – Maatvoering van het centrale plein – Omvang parkeerterrein
MODULE OOST
– Afstand tot de Grevelingen
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
76
4.2
MODULE ZUID
Er komen tussen de 100 en 150 woningen
maximaal 10 lagen en een van maximaal 16
in module zuid. In deze module wordt op
lagen.
de plek van de Zeeman, Pets Place en de Kringloopwinkel een bouwblok gerealiseerd
Milieuplanologische aandachtspunten:
met retail en woningen. De parkeerplaatsen
– Geluidsbelasting vanaf Zwartwaterallee
ten behoeve van de woningen worden in het
– Geluidsbelasting vanwege distributie
bouwblok opgelost. De levendige plint van het gebouw begeleidt de openbare ruimte
Albert Heijn – Mogelijk geluidsbelasting vanaf installaties
van het westelijke naar het oostelijk deel van
winkels.
het plangebied en is aan de oost-, zuid- en
– Stikstof
westzijde geprogrammeerd met woningen en/of retail. Dichte gevels worden vermeden.
De zichtbaartheid van het gebouwd parkeren
Vanwege de geluidsbelasting van de Zwarte-
moet geminimaliseerd worden. Dit kan even-
waterallee op de zuidelijke gevel van het
tueel ook door de woonfunctie/toren aan de
bouwblok met woningen wordt het gehele
zuidwestzijde te plaatsen indien dit mogelijk
bouwblok tegen de huidige Albert Heijn aan-
is in relatie tot de geluidsbelasting op deze
geschoven waardoor de nieuwe ontwikkeling
gevel.
onderdeel wordt van het bouwblok erboven.
De getoonde tekeningen tonen een mix van
Wel wordt op de begane grond de huidige
wat besloten is in nauw overleg met verschil-
laad- en losstraat tussen de Albert Heijn en
lende stakeholders en wat eventueel zou kun-
de Zeeman gehandhaafd. Hierdoor ontstaat
nen. In onderstaande lijst is terug te vinden
een interne laad en losstraat die zowel de
van wat harde en wat zachte keuzes zijn.
retail in het nieuwe als bestaand deel kan bevoorraden. Vrachtwagens verlaten de laad en
Er zal in de vervolgfase moeten worden
losstraat aan de oostzijde van het bouwblok
onderzocht in hoeverre er uitwisseling kan
en rijden aan de zuidzijde van module zuid
plaatsvinden als het gaat om het aantal te
weer richting parkeerplaats.
realiseren parkeerplaatsen. Hier is nader on-
Qua bouwhoogtes wordt voor de basislaag
derzoek voor nodig. Wellicht is het mogelijk
verbinding gezocht met de 4 tot 6 lagen van
een deel van de parkeeropgave uit te wisselen
module oost. Op deze basislaag zijn maxi-
met andere modules.
maal 2 hoogteaccenten mogelijk. Een van
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
77
Hard – Hoogte basislaag en twee torens – Rooilijnen voorkomend uit voorgevel van bebouwing oost en westszijde – Voorgevel zuidelijke rooilijn voorkomend uit continuteit Parkallee en parkeerstrook – Programma – Levendige plint aan oost-, zuid- en
MODULE ZUID
westzijde – Geluidsluwe zijde – Parkeeroplossing voor functie wonen Zacht – Woonconcepten – Materialen – Architectuur
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
78
4.3
MODULE NOORD
Er komen tussen de 40 en 70 woningen in
Milieuplanologische aandachtspunten:
module noord. In deze module wordt op de
– Geluidsbelasting vanwege distributie
plek of in de omgeving van De Dobbe fysio-
Jumbo.
therapie een bouwblok gerealiseerd met
– Geluidsbelasting vanaf Merwedelaan.
woningen. De parkeerplaatsen ten behoeve
– Mogelijk geluidsbelasting vanaf installaties
van de woningen worden binnen het bouw-
winkels.
blok opgelost. De plint van het bouwblok
– Stikstof.
bestaand uit woningen en entrees van het woongebouw en begeleidt de openbare
De getoonde tekeningen tonen een mix van
ruimte van het westelijke naar het oostelijk
wat besloten is in nauw overleg met verschil-
deel van het plangebied. Dichte gevels wor-
lende stakeholders en wat eventueel zou
den vermeden.
kunnen. In onderstaande lijst is terug te vin-
Het laden en lossen voor de zuidelijk van het
den van wat harde en wat zachte keuzes zijn.
bouwblok gelegen Jumbo kan via het parkeerterrein aan de west-, of oostzijde worden
Hard
georganiseerd.
– Begrenzingen aan de oost- en noordzijde
Qua bouwhoogtes geldt ook hier een basis-
– Levendige plint aan wets-, noord- en
laag met de 4 tot 5 lagen. Op deze basislaag
oostzijde
is maximaal 1 hoogteaccent mogelijk van
– Parkeeroplossing voor functie wonen
maximaal 8 lagen.
– Maximale bouwhoogte en hoogteaccent – Integratie van laden en lossen Jumbo
De bebouwing komt te staan tot aan de
binnen het bouwblok
Merwedelaan. Dit gaat ten koste van be-
‘Fijn dat gebouwen straks opener en uitnodigender worden.’
staand groen en laanbomen. De bebouwing
Zacht
zal zich moeten verhouden tot de groene
– Begrenzing aan de westzijde
parkallee-structuur langs de Merwedelaan.
– Woonconcepten
Het groen rondom de nieuwe bebouwing en
– Materialen
langs de Merwedelaan zal ecologisch moe-
– Architectuur
ten worden opgewaardeerd. Dit kan mede
– Typologie
door een combinatie te maken met blauwe
– Parkeeroplossingen, waaronder mogelijk-
elementen.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
heid tot half-verdiept parkeren
79
MODULE NOORD
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
80
4.4
MODULE WEST
Zoals eerder aangegeven blijft het winkel-
het winkelcentrum. De interne ontsluitings-
centrum gehandhaafd zoals het nu is. Om
straat van het huidige winkelcentrum deelt
het functioneren van het winkelcentrum
het bouwvolume namelijk op in drie bouw-
te waarborgen blijft hier de mogelijkheid
kundige eenheden. Om in elke fase een
te parkeren, conform de geldende parkeer-
substantieel winkelaanbod te kunnen waar-
normen.
borgen kunnen de verschillende eenheden
Hoewel de eigenaar van het winkelcentrum
los van elkaar herontwikkeld worden. In
geen plannen heeft om substantieel iets
latere fases kunnen hier nog enkele bouw-
aan de ruimtelijke structuur van het winkel-
blokken met wonen aan worden toegevoegd.
centrum te veranderen wordt er toch een
Gestapeld parkeren voor zowel het winkelen-
doorkijk gegeven naar de toekomst. Dit om
de publiek als de nieuwe bewoners is hierbij
aan te tonen hoe de ontwikkelingen van de
een vereiste.
modules noord, oost en west op de lange
‘Wilt u alstublieft een beetje opschieten met de realisatie? Ik wil het ook nog meemaken.’
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
termijn een doorvertaling kunnen krijgen in
Wat betreft de ruimtelijke opzet is module
module west.
vier een doorvertaling van de maatregelen
Ook in module west is op termijn woning-
benoemd in paragraaf 5.2 en wordt ook hier
bouw mogelijk. Dit kan echter alleen in
ingezet op het verbeteren van de aansluiting
combinatie met een herontwikkeling van
op de groenstructuren, het optimaliseren van
het winkelcentrum omdat bij herontwikkeling
de fietsbereikbaarheid, een betere adres-
van het winkelcentrum retail, wonen en
sering aan het stedelijk weefsel en het
parkeren gestapeld kunnen worden. Hierdoor
onderling verknopen van het programma
wordt de stedelijke dichtheid gelijkgetrokken
rondom een hoogwaardige openbare ruimte.
met de dichtheid van de modules noord, oost en zuid.
De getoonde tekeningen tonen wat eventueel zou kunnen worden ontwikkeld en is
Uitgangspunt voor de stedenbouwkundige
dus indicatief.
structuur van module west is de fasering van
81
MODULE WEST
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
82
HOOFDSTUK 5 ONTWIKKELSTRATEGIE MODULAIR PLAN, STEDENBOUWKUNDIG PLAN
De gebiedsvisie is modulair opgebouwd. Dit betekent dat vier modules zijn benoemd die in eigen tempo ontwikkeld kunnen worden. Hier is voor gekozen, zodat de verschillende modules niet afhankelijk van elkaar zijn om ze tot ontwikkeling te brengen. Het uitgangspunt is dat iedere module zijn eigen parkeeropgave realiseert. Deze uitgangspunten zoals benoemd in hoofdstuk 4 (deeluitwerkingen) zorgen voor samenhang tussen de modules. Voor de modules op gemeentegrond wordt in de vervolgfase een stedenbouwkundig plan uitgewerkt. In dit stedenbouwkundig plan wordt ook een inrichtingsplan voor de openbare ruimte opgenomen. Voor de zuid-module zijn reeds ruimtelijke en programmatische uitgangspunten opgesteld in een concept-bouwenvelop. Een uitwerking op de thema’s water en verkeer is voorwaardelijk voor de verdere stedenbouwkundige planvorming. Als eerste stap voor uitwerken van deze visie in een stedenbouwkundig plan is een uitwerking van de opgaven en ambities voor de openbare ruimte en mobiliteit. Deze zijn randvoorwaardelijk voor het vormen van een toekomstbestendig, veilig en bereikbaar hart van de wijk Aa-Landen.