1. Gebiedsvisie Centrum Aa-landen (2025)

Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025

83

ciële verrekeningen tussen eigenaren van

fasen. De middelbare school wordt in ieder

modules.

geval buiten de tender(s) gehouden.

De gebiedsvisie zet in op doorstroming. Om

Rol corporatie en zorgaanbieders

de doorstroming binnen de sociale huur op

Woningcorporatie SWZ is de corporatie die

gang te brengen is het van belang dat de

de zorgwoningen zal verhuren in Centrum

sociale huurwoningen groot genoeg worden.

Aa-landen. Zij worden dan ook nauw be-

Daarom zijn de volgende maatregelen opge-

trokken in de planontwikkeling. Ook met

nomen in deze gebiedsvisie:

zorgaanbieders, en in het bijzonder De

– De bandbreedte van sociale huurwonin-

Rivierenhof (Vereen) zal een rol krijgen in

gen wordt 50 en 80 m gvo. 2

– SWZ wordt in het gebied de exclusieve

de planontwikkeling. Daarnaast zullen ook bewoners- en ouderenorganisaties worden

partner voor ontwikkelaars om de sociale

gevraagd mee te denken in de planvorming

huurwoningen uit te nemen, dan wel te

als het gaat om de sociale huurwoningen en

ontwikkelen. Dit wordt privaatrechtelijk

het zorgprogramma.

vastgelegd. – In tenders op gemeentegrond worden

Afbeelding 31: Faseringskaart [vervangen].

Fasering en juridisch planologische strategie

inschrijvende partijen beloond als zij aan-

De diverse modules kunnen los van elkaar

toonbaar bouwen voor doorstroming.

tot ontwikkeling worden gebracht. Voor de

Minimale eis hiervoor worden in de tender

module op gemeentegrond geldt dat de

opgenomen.

middelbare school en de maatschappelijke voorzieningen allereerst een nieuwe plek

Grip op woningbouwprogramma en door-

Tenders

moeten krijgen in het gebied. Dit betekent

stroming

Het uitgangspunt is dat het programma op

dat eerst nieuwbouw voor deze functies ge-

Iedere module wordt gehouden aan de

gemeentegrond wordt getenderd. Dit bete-

realiseerd moet worden. Vervolgens kan de

woningbouwverdeling 30% sociale huur,

kent dat de gemeente marktpartijen uitdaagt

woningbouw op deze grond pas gemaakt

40% middelduur (huur en koop) en 30% vrije

om met plannen te komen voor het gebied.

worden.

sector. Uitruil tussen modules is mogelijk, na

De beste inschrijving krijgt de mogelijkheid

De noord en de zuidkavels kunnen solitair

goedkeuring van de gemeente. In ieder

het programma te ontwikkelen en koopt

ontwikkeld worden. Tijdelijke huisvesting

geval moet de verhouding 30-40-30 voor

de grond van de gemeente. Hoe de grond

voor bibliotheek, wijkcentrum en fysio-

het totaal gehandhaafd blijven, en zal uitruil

wordt getenderd en onder welke voorwaar-

praktijk is misschien nodig.

van programma mogelijk leiden tot finan-

den, wordt nog uitgewerkt in de vervolg-

Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025

84

Welke juridisch-planologische strategie

komt te liggen. In ieder geval zal het

thema’s kan gesteld worden dat het accent

gevolgd gaat worden hangt af van de uit-

Meander College tijdens schooluren de

voor Centrum Aa-landen ligt op: het op orde

komsten van de nadere onderzoeken die

sportzalen exclusief gebruiken. Er zal onder-

krijgen van de mobiliteit en het parkeren, het

nodig zijn (bijvoorbeeld ecologie, water,

zocht moeten worden of, en hoe sport voor

organiseren van doorstroming op de wo-

verkeer, etc.). Als de afhankelijkheden tus-

de wijk op doordeweekse dagen aangebo-

ningmarkt, en daarmee het inzetten op een

sen deelgebieden op deze thema’s groot

den kan worden in het wijkcentrum.

buitenruimte en (zorg)voorzieningenpro-

zijn, dan is het raadzaam te werken met één

gramma dat past bij de doorstroming.

omgevingsplan voor heel het plangebied.

Status Gebiedsvisie, ontwerpopgave

Waar mogelijk kunnen delen eigenstandig

In deze Gebiedsvisie wordt het verhaal ver-

Te behandelen vraagstukken in planuitwer-

juridisch-planologische procedures volgen.

telt hoe Centrum Aa-landen kan transforme-

king: ontwerpopgave

De juridisch-planologische strategie zal in de

ren naar een woon-, winkel en ontmoetings-

– Een toekomstbestendig uitgewerkt en ge-

vervolgfase worden uitgewerkt.

centrum voor de gehele wijk. Allereerst is de

toetst mobiliteitssysteem conform STOMP

visie een richtinggevend document, waarin

(zie hoofdstuk 2.5)

School en maatschappelijke voorzieningen

de ambities en richting staat aangegeven

– Inpassen en verbinden van

Het Meander College zal zelf binnen de

hoe het gebied zich zal gaan ontwikkelen.

randvoorwaarden van de gemeente (zie o.a.

Het programma (het wat) en de ruimtelijke

hoofdstuk 4) een ontwerp opstellen voor

indeling (het waar) wordt met de gebieds-

de nieuwbouw. De gemeente Zwolle zal dit

visie vastgelegd. In de deeluitwerkingen

– Sociale veiligheid sportterrein Meander

ontwerptraject begeleiden en beoordelen.

(hoofdstuk 4) staat aangegeven wat hard en

– Bereikbaarheid nood- en hulpdiensten

Voor de nieuwbouw van de maatschappe-

wat zacht is.

– Herinrichting Merwedelaan/Rijnlaan

waterstructuren – Inpassen van kabels en leidingen, trafo’s en warmtesystemen

– Veilig ontsluiten autoparkeren rondom

lijke voorzieningen zal de gemeente een aparte procesmanager aanstellen. Deze zal

De gebiedsvisie geeft een zo compleet mo-

een huisvestingsplan opstellen, met daarin

gelijk beeld wat de ambities en eisen zijn

– Ontsluiten van distributie Jumbo

opgenomen welke organisaties gebruik gaan

voor uiteenlopende thema’s zoals energie,

– Uitwerken van het fietsparkeren rondom

maken van de maatschappelijke voorzie-

water, ecologie, circulariteit en wonen. In de

ning(en) en hoe de exploitatie, beheer en de

verdere planuitwerking zal moeten blijken

– Borgen verkoop/verhuur gebouwde par-

toekomstige eigendomssituatie eruit ziet.

in hoeverre al deze ambities daadwerkelijk

keervoorzieningen aan nieuwe bewoners

Ook zal er een programma van eisen moeten

overeind zullen blijven als de plannen con-

worden opgesteld is samenspraak met de

creter worden. Het zo goed mogelijk sa-

Financiële dekking

betreffende maatschappelijke organisaties.

menvoegen van al deze ambities is nadruk-

De Gebiedsvisie is doorgerekend en is op

Net als voor de maatschappelijke voorzie-

kelijk de opdracht in de vervolgfase van het

hoofdlijnen haalbaar gebleken. Wel is er een

ningen geldt dat ook voor de gymzalen nog

planproces.

financiële bijdrage nodig vanuit de gemeen-

moet worden bepaald waar het eigendom

In de afweging tussen de uiteenlopende

te. Er zijn risico’s die een negatieve uitwer-

Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025

zuidplot (langs fietsstraat)

Meander

85

king kunnen hebben op de haalbaarheid,

Hierbij zijn ook programmawijzigingen

zoals aanvullende kosten voor slopen, veran-

tussen plots mogelijk om zo tot een beter

derende marktomstandigheden of duurdere

(integraal) plan te komen. In deze afweging

inrichting voor de openbare ruimte.

zal daarin worden meegenomen de faseer-

Ten aanzien voor het realiseren van de

baarheid van het plan, de kwaliteit en en/of

middelbare school is op dit moment geen

integraliteit hiervan en ook mogelijke finan-

dekking binnen de gemeente Zwolle.

ciële voor- of nadelen.

Voor het realiseren van de maatschappelijke voorzieningen en de bibliotheek

Top 10 lijst uit participatie (meest

geldt hetzelfde. Voor de herinrichting van

gestelde vragen).

de openbare ruimte en het realiseren van

Voor deze gebiedsvisie heeft in de maan-

een parkeer-hub op gemeentegrond is een

den oktober en november 2023 partici-

reserving opgenomen in de Strategische

patie plaatsgevonden. De vragen en op-

Investeringsagenda.

merkingen zijn zo goed mogelijk verwerkt

Tot slot is er geld gereserveerd voor het

in de gebiedsvisie (zie bijlage 5 voor het

uitvoeren van verkeersmaatregelen op de

participatiejournaal).

Rijnlaan en het versterken van de groen/ blauwe structuur langs de Zwartewaterallee. Deze middelen zijn gedekt via de WBI (wo-

01 Waarom wordt het winkelcentrum niet betrokken in de plannen?

ningbouwimpuls) regeling vanuit het Rijk,

De eigenaar van het winkelcentrum is wel

provinciale gelden en bijdragen vanuit de

degelijk betrokken in de plannen. Echter, de

ontwikkelaars aan de Zwartewaterallee en de

eigenaar heeft aangegeven niet te willen

Gemeente Zwolle.

slopen en/of nieuwbouwen. Bouwen bovenop het bestaande winkelcentrum is bouw-

Planuitwerking en flexibiliteit.

technisch niet mogelijk.

Het modulaire karakter maakt het mogelijk dat modules individueel ontwikkeld kunnen worden, maar ook dat in een later stadium

02 Hoeveel parkeerplaatsen verdwijnen en hoeveel komen er bij?

modules samengevoegd kunnen worden

Voor de woningen komen er nieuwe parkeer-

indien hiertoe bereidheid bestaat. Hierdoor

plaatsen. Het precieze aantal parkeerplaatsen

kunnen voor bepaalde thema’s integraal

is afhankelijk van de dan geldende parkeer-

oplossingen worden gevonden (over de

normen en het type woningen.

modules heen), zoals water en/of parkeren.

Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025

86

03

Kan het fietsverkeer van de rotonde

parkeren op acceptabele loopafstand op

het winkelcentrum: met de nadruk op parke-

gescheiden worden?

maaiveld het vertrekpunt.

ren, distributie en veilige fietsroutes.

06 Blijft het parkeren gratis voor

09 Wat voor soort woningen komen er?

De ambitie is om zoveel mogelijk stromen te scheiden. Zo wordt de doorstroming verbe-

bezoekers?

terd en ook de veiligheid. Deze ambitie en opgave is een prominent onderdeel en eerste

Ja.

doelgroepen. Starters, gezinnen, zorgbehoe-

stap in de uitwerking van deze visie naar stedenbouwkundig plan. 04 Hoe kan het plein zowel gezellig-

Veelal appartementen voor uiteenlopende venden, en met name doorstromers.

07 Waarom moeten er 400 woningen komen? Eerder werd namelijk gesproken

10 Hoe hoog wordt de bebouwing?

over 300 woningen.

De basis is 4 tot 5 lagen en dat is dus circa

heid als veiligheid bieden zonder

Enerzijds zijn de 400 woningen nodig om tot

13- 16 meter. Er komen een aantal hoogte-

overregulering?

een financieel haalbaar plan te komen. An-

accenten in het gebied variërend van 21 tot

De inrichting van het plein is een belangrijk

derzijds staat in de Startnotitie uit 2023 aan-

45 meter. De middelbare school krijgt een

aandachtspunt in de stedenbouwkundige

geven dat onderzocht moest worden of niet

hoogte van 16 meter.

uitwerking die in de volgende fase plaats-

meer dan 300 woningen mogelijk zijn, om zo

vindt. De veiligheid wordt geborgd door de

meer woningzoekenden een nieuwe woning

inrichting van het plein zelf, met voldoende

te kunnen bieden.

verlichting bijvoorbeeld. Maar ook de functies aan het plein (wonen en ontmoetings-

08 Hoe zorgt de gemeente voor een

functies) waardoor er genoeg sociale contro-

balans tussen het streven om het

le op het plein is.

centrumgebied als huiskamer van de wijk te ontwikkelen en het bescher-

05

Welke parkeernorm per nieuwbouw-

men van de economische belangen

woning wordt gehanteerd? En waar

van winkeliers en vastgoedeigenaren,

komen die?

bijvoorbeeld door gratis parkeren te

Voor deze visie is gebruik gemaakt van de

faciliteren?

Zwolse regeling Parkeernormen. Die verwijst

Beide belangen worden gediend in de Ge-

naar de meest actuele landelijke parkeerken-

biedsvisie. Aan de oostzijde van het winkel-

cijfers van het CROW. De parkeerplaatsen

centrum wordt ingezet op toevoegen van

komen zoals in deze visie is aangegeven bij

(woon)programma en investeren in de ver-

de meeste modules in/onder het bouwblok,

blijfs- en woonkwaliteit van het gebied. De

inpandig. Daar waar dit niet mogelijk is, is

westzijde is gericht op het functioneren van

Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025

87

Vervolgstappen en contractering

Het mobiliteitsplan is belangrijke input voor

We volgen voor Centrum Aa-landen de

de stedenbouwkundige uitwerking. Een

‘routekaart’ van de Zwolse methode van

goed functionerende, veilige en toekomst-

gebiedsontwikkeling. Na vaststelling van

bestendige verkeersstructuur is voorwaar-

de startnotitie heeft de gemeente Zwolle,

delijk voor het toevoegen van programma.

samen met de eigenaren in het gebied deze

De in deze visie opgenomen knelpunten en

gebiedsvisie opgesteld, om de uitgangs-

ambities t.a.v. mobiliteit zijn belangrijk voor

punten en ambities van de gemeente Zwol-

het realiseren van een goed functionerende,

le concreet te maken en uit te werken. Na

veilig bereikbaar centrum Aa-Landen. Maat-

vaststelling door de gemeenteraad is deze

regelen zijn - zo is uit de participatie ook

gebiedsvisie kaderstellend voor de verdere

gebleken - zeer gewenst. Dit betekent dat de

planuitwerking.

mobiliteitsopgave niet los gezien kan worden van de verdere ontwikkeling van het centrum

De volgende stappen in de routekaart zijn:

Aa-landen.

– Een samenwerkingsovereenkomst tussen eigenaren in het gebied. – Twee ruimtelijk ontwikkelingsplannen (een voor de zuid kavel, één voor de rest). – Het ruimtelijk ontwikkelingsplan is een verdere uitwerking van de gebiedsvisie en

Participatie In het vervolg zijn er nog een aantal momenten waarop participatie zal plaatsvinden. Namelijk: – Voor het vaststellen van het Ruimtelijk

bevat onder meer:

Ontwikkel Plan (ROP) en het Steden-

–  Mobiliteitsplan;

bouwkundig Plan.

– Waterhuishoudkundig plan;

– Bij de vaststelling van het omgevingsplan.

–  Inrichtingsplan voor de openbare ruimte;

Ten aanzien van het omgevingsplan geldt

– Programmatabel;

een wettelijke plicht tot participatie, en

– Diverse onderzoeken (zoals flora

zijn ook beroep en bezwaar-procedures

en fauna);

mogelijk.

– Beeldkwaliteitsplan.

Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025

88

BRONNEN

De Swollenaar (2017) Winkeliersvereniging: 40-jarige Dobbe onverminderd aantrekkelijk, 22 oktober 2017. Gemeente Zwolle (2021a) Omgevingsvisie 2030, mijn Zwolle van morgen, 13 september 2021. Gemeente Zwolle (2021b) Programma Wonen en Zorg, 19 juli 2021 Gemeente Zwolle (2020) Gebiedsvisie Zwartewaterallee, Buro MA.AN, 23 november 2020. Gemeente Zwolle (2023) Startnotitie winkelcentrum Aa-landen, 16 oktober 2023. Gemeente Zwolle (2016) Bestemmingsplan Aalanden, 21 november 2016. Companen (2022) Wonen in een 3e levensfase, Gemeente Zwolle, maart 2022. Gemeente Zwolle (2024) Cijfers over Zwolle, https://cijfersoverzwolle.nl/. AM Wonen (2021) Doorschuiven alstublieft, 29 november 2021. Rigo (2024) Advies doorstroming Utrecht, 23 januari 2024. Platform 31 (2022) Een nieuw thuis, stimuleren van doorstroming van senioren op de woningmarkt, juli 2022 Platform 31 (2023) Werken aan doorstroming van senioren, toolkit voor een aanpak, november 2023. Platform 31 (2021) Doorstroming stimuleren van senioren op de woningmarkt. Quickscan van tien praktijkvoorbeelden, 4 maart 2021 Platform 31 (2020) Woonprofielen van senioren, 13 juli 2020 PentaRho (2022) Droom van Aa-landen, 29 juni 2021

Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025

89

BIJLAGEN

1. Achtergrondinformatie Aa-landen (2025) 2. Companen woononderzoek (2022) 3. Verkeersonderzoek Bonotraffics (2024) 4. Participatiejournaal 5. Gebiedsvisie Zwartewaterallee

Colofon Visieboek Aa-landen Realisatie Gemeente Zwolle Stedenbouwkundig ontwerp De Zwarte Hond Grafisch ontwerp Krukkeland

Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025

90

Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025

91