1. Gebiedsvisie Centrum Aa-landen (2025)
Tekst van het document
GEBIEDSVISIE CENTRUM
AA-LANDEN
MAART 2025
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
2
VOORWOORD Aa-landen is een wijk waar ik trots op ben. Een groene, fijne buurt met een sterk gemeenschapsgevoel. Dit willen we behouden en versterken. Daarom investeren we in een vernieuwd centrum dat toekomstbestendig is en ruimte biedt voor iedereen. Met de Gebiedsvisie Centrum Aa-landen zetten we een belangrijke stap in deze ontwikkeling. We plannen zo’n 400 nieuwe woningen, een verbeterde openbare ruimte en vernieuwde maatschappelijke voorzieningen. Hierdoor ontstaat er ruimte voor doorstroming: ouderen kunnen in hun vertrouwde wijk blijven wonen, terwijl jonge gezinnen en starters de kans krijgen om zich hier te vestigen. We zetten ook in op een prettige en veilige leefomgeving. De verkeersveiligheid wordt verbeterd met veilige wandel- en fietsroutes, terwijl de bereikbaarheid voor zowel fietsers als automobilisten gewaarborgd blijft. Het groene karakter van Aa-landen speelt een belangrijke rol in de visie: de verbinding tussen de Dobbe-vijver en de Westerveldse Aa versterkt de recreatieve en ecologische structuur, terwijl waterbeheer en klimaatadaptatie worden meegenomen in de plannen. Bij het opstellen van de gebiedsvisie is intensief samengewerkt met bewoners, ondernemers en andere betrokkenen. Via bijeenkomsten, gesprekken en inspraakmomenten hebben zij actief meegedacht en input geleverd.
Dankzij hun waardevolle inbreng sluit het plan goed aan bij de wensen en behoeften van de wijk. Samen bouwen we aan een toekomstbestendige, levendige wijk waar jong en oud zich thuis voelen. Ik kijk ernaar uit om dit samen te realiseren. Gerdien Rots Wethouder gemeente Zwolle
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
3
10 UITGANGSPUNTEN De Gebiedsvisie Centrum Aa-landen in 10 uitspraken Het vernieuwde Centrum Aa-landen is het hart en huiskamer van de wijk
1 2 3
We bouwen voor de buurt om zo de doorstroming in Aa-landen op gang te brengen. Zo kunnen zo veel mogelijk mensen passend wonen in Aa-landen.
In Centrum Aa-landen is het voor alle doelgroepen fijn
6
Het hart en de huiskamer van Aa-landen moet goed en veilig bereikbaar zijn. Dit gaat allereerst over voetgangers en fietsers. Vanuit alle richtingen zijn goede, veilige routes aanwezig. Er komt een nieuwe loop- en fietsverbinding langs de
zieningen zijn daarop ingericht.
oostkant van het huidige winkelcentrum.
centraal, levendig en autoluw plein waar jong en oud elkaar kunnen ontmoeten en je op het terras in de zon kunt genieten van een drankje.
Door het centrum komt een nieuwe recreatieve verbinding tussen het groen van de Dobbe-vijver naar de Westerveldse Aa, met tevens een functie voor het verbinden en het vasthouden van water. Het groene, lommerrijke karakter van
5
de gezondheid van de buurt.
wonen. De openbare ruimte, de woningen en de voor-
De verblijfskwaliteit wordt sterk verbeterd met een
4
in de buitenruimte. Zo heeft het sportplein een functie voor
7 8 9
Voor fiets en auto is en blijft er voldoende parkeergelegenheid aanwezig.
Onderdeel van het plan is het verbeteren van de verkeersveiligheid op de Rijnlaan en Merwedelaan en het verbeteren van de doorstroming op de Rijnlaan.
Je kunt gezond, actief en met zorg leven in Centrum Aalanden omdat er ruimte is voor ontmoeting, er diverse zorgvoorzieningen zijn en er een breed scala aan activiteiten
Aa-landen met kreken en water komt terug in de nieuwe
wordt georganiseerd door de actieve wijkvereniging SWA en
identiteit voor centrum Aa-landen
de bibliotheek vanuit een nieuw gebouw.
Er komt een nieuwe school voor het Meander College, met een adres aan het centrale plein. Zowel de buurt als de school kunnen gebruik maken van de sportvoorzieningen
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
10
Er wordt geïnvesteerd in de ecologische kwaliteit van het gebied; er komen nieuwe bomen en biotopen en de nieuwe gebouwen worden natuurinclusief gemaakt.
4
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Afbeelding 1: Uitgangspunten.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
5
HOOFDSTUK INDELING
‘Ons Zwolle van morgen’
Voorwoord
3
10 uitgangspunten
4
1 2
Inleiding
49
3.1 Stedenbouwkundige opzet
51
3.2
Context
52
3.3
Planopzet, functies en bouwhoogtes
54
3.4
Openbare ruimte
57
3.5
Mobiliteit
63
3.6
Wonen
66
Context
14
3.7
Landschap, water, ecologie en gezondheid
67
2.1
15
3.8
Warmte en energie
71
3.9
Sociaal en zorg
3.10 Fasering
73
Deeluitwerkingen
74
Historie
2.2a Functies, voorzieningen, ontmoeting
7
3
Gebiedsvisie
en eigendom gebiedsbeschrijving
17
2.2b Functies, voorzieningen, ontmoeting
en eigendom ambities
21
2.3a Wonen gebiedsbeschrijving
24
2.3b Wonen ambities
25
2.4a Groen, water, klimaat & energie
gebiedsbeschrijving
4.1
Module oost
75
4.2
Module zuid
77
4.3
Module noord
79
30
4.4
Module west
81
5
Ontwikkelstrategie
83
Bronnen
89
Bijlagen
90
2.4b Groen, water, klimaat & energie ambities
32
2.5a Verkeer en mobiliteit gebiedsbeschrijving
39
2.5b Verkeer en mobiliteit ambities
42
2.6 Gezondheid en Milieuplanologie
43
2.7 Ruimtelijk-Stedenbouwkundige analyse
45
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
4
72
6
HOOFDSTUK 1 INLEIDING
Stadsuitbreiding Stadsvernieuwing Park versterken Park nieuw Groenblauwstructuur versterken Groenstructuur versterken
‘Door de mix aan voorzieningen zijn deze gebieden van belang voor beleving en ontmoeting van bewoners, bezoekers en werknemers’ Stadsradiaal Stads... ?
Stadspoort Stadsring
Bronpunt regionaal / landelijk Bronpunt stedelijk Zwolse Top Innovatie Centra Natuurlijke wijkvernieuwing Kansrijk gebied zon op maaiveld Zoekgebied windmolen Park
Water
Rivierlandschap Woongebied Werkgebied Snelweg
Hoofdwegennet Spoorweg
Gemeentegrens
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
N
7
De ontwikkeling van centrum Aa-landen staat niet op zichzelf maar is onderdeel van de ontwikkeling van heel Zwolle. De Omgevingsvisie, de Gebiedsvisie Zwartewaterallee en de Startnotitie Centrum Aa-landen zijn belangrijke documenten die richting geven aan de ontwikkeling. In dit hoofdstuk lichten we deze stukken kort toe. Vervolgens geven we aan hoe deze gebiedsvisie tot stand is gekomen.
Zwolle is een sterke stad in een economisch krachtige regio die nieuwe inwoners trekt en huidige inwoners aan de stad verbindt. Tegelijk is de positie van Zwolle binnen Nederland veranderd. Zo heeft Zwolle een plek gekregen in het Stedelijk Netwerk van Nederland. Deze twee ontwikkelingen maken dat er een grote vraag naar (betaalbare) woningen is in Zwolle. Om aan die vraag te voldoen is de ambitie om de komende 10 jaar minimaal 1.000 woningen per jaar toe te voegen. Het versterken van de stedelijkheid is een van de kernopgaven uit de Omgevingsvisie. De visie stelt tegelijkertijd dat de groei van de stad niet ten koste mag gaan van de aandacht voor de gebieden in de stad. De ontwikkeling van vitale, gezonde, solidaire en duurzame stadsdelen is een belangrijke kernopgave in de omgevingsvisie. De vernieuwing van het centrum Aa-landen kan hier aan bijdra-
Stadsuitbreiding Stadsvernieuwing Park versterken Park nieuw Groenblauwstructuur versterken Groenstructuur versterken Stadsradiaal Stads... ? Stadspoort Stadsring Bronpunt regionaal / landelijk Bronpunt stedelijk Zwolse Top Innovatie Centra Natuurlijke wijkvernieuwing Kansrijk gebied zon op maaiveld Zoekgebied windmolen Park Water Rivierlandschap Woongebied Werkgebied Snelweg Hoofdwegennet Spoorweg Gemeentegrens
N
gen, met aandacht voor de gezonde mens, Afbeelding 2: ‘Ons Zwolle van morgen, Omgevingsvisie 2030 (2021). BRON: Omgevingsvisie 2023, Gemeente Zwolle (2021a) Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
8
aandacht voor een inrichting van de leefomgeving gericht op meer ruimtelijke kwaliteit, sociale binding en aandacht voor meer biodiversiteit. Centrum Aa-landen staat aangeduid als transformatiegebied in de Omgevingsvisie. Dit betekent dat het gebied kan veranderen naar een plek waar ook gewoond kan worden. De Omgevingsvisie beschrijft gebiedsprofielen. Over wijkwinkelcentra staat aangegeven dat in deze gebieden meerdere publiek aantrekkende voorzieningen samenkomen. Door de mix aan voorzieningen zijn deze gebieden van belang om beleving en ontmoeting voor bewoners, bezoekers en werknemers een plek te geven. De ruimtelijke kwaliteit zou hier hoog moeten zijn. Wat betreft het centrum Aa-landen staat specifiek aangegeven dat deze plek een opwaardering in functie en uitstraling verdient. Gebiedsvisie Zwartewaterallee (2020) De gebiedsvisie Zwartewaterallee is door marktpartijen en woningcorporaties opgesteld, waarbij de gemeente een faciliterende rol had. De gebiedsvisie is in 2020 door de raad van de gemeente Zwolle vastgesteld, waarbij de raad heeft aangegeven dat het deelgebied Centrum Aa-landen nog verder uitgewerkt moet worden.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
9
De visie laat naast de verschillende deelgebieden ook de samenhang tussen de deelgebieden zien. Er is een ruimtelijke visie voor het gebied en een ruimtelijke strategie voor de knooppunten geformuleerd, waaronder ook het kruispunt en de rotonde Rijnlaan-Zwartewaterallee. De Zwartewaterallee heeft in Holtenbroek een duidelijk andere karakteristiek dan in de Aa-landen. In Holtenbroek liggen de functies direct aan de Zwartewaterallee, in de Aa-landen is het wegprofiel veel meer onderdeel van het landschappelijk casco. Het Holtenbroek deel van de Zwartewaterallee wordt als
Afbeelding 3: De Stadsallee en de Parkallee uit de Gebiedsvisie Zwartewaterallee. BRON: Gebiedsvisie Zwartewaterallee (2020) Buro MA.AN
“Stadsallee” gekarakteriseerd en het Aa-landen deel, inclusief het centrum Aa landen, als “Parkallee”. De Parkallee wordt gekarakteriseerd door de oorspronkelijke landschappelijke opzet van de wijk Aa-landen. Het is de groene long van het gebied en biedt nieuwe bewoners mogelijkheden om te wandelen, fietsen en te sporten. Hiermee wordt het een waardevolle verblijfsplek in het stedelijk netwerk langs de Zwartewaterallee. Het landschap definieert de ruimte en de gebouwen staan er solitair in het groen.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
‘De stad met de menselijke maat: een gemengde stadswijk voor iedereen.’
10
Startnotitie centrum Aa-landen (2023) In oktober 2023 is de startnotitie centrum Aa-landen vastgesteld door de raad. In de startnotitie staat de opgave benoemd, waaronder het toevoegen van woningen en het realiseren van nieuwbouw voor het Meander College. Ook staan er per discipline vragen geformuleerd waarop moet worden teruggekomen in de planvorming. De gebiedsvisie geeft richting en maakt ruimtelijke reserveringen om deze doelstelling te halen. De doelstelling van de gebiedsontwikkeling zoals geformuleerd in de startnotitie is als volgt:
Het realiseren van een integrale toekomstbestendige gebiedsontwikkeling – met respect voor de bestaande functies – en waarbij het streven is circa 300 woningen toe te voegen en nieuwe onderwijs- en maatschappelijke voorzieningen in een groene omgeving te realiseren die goed en veilig bereikbaar is. De ontwikkeling bevordert het doorstromen van bewoners vanuit de wijk Aa-landen naar Centrum Aa-landen. Centrum Aa-landen wordt het hart en huiskamer van de wijk Aa-landen op een wijze die aansluit bij de behoefte van de wijk.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
11
Grenzen plangebied De plangrenzen zoals bepaald in de startnotitie en de eigendomssituatie staan aangegeven op nevenstaande kaart. Echter, naast de plangrenzen is in deze Gebiedsvisie ook een studiegebied aangewezen. Om zo ruimtelijke ontwikkeligen in de nabijheid van centrum Aa-landen hierop af te stemmen. De rotondes, en de wegen rondom het winkelcentrum zijn meegenomen in dit studiegebied omdat de transformatie van het gebied invloed heeft op de verkeerssituatie en deze verbeterd kan worden. Totstandkoming Gebiedsvisie Centrum
Afbeelding 4: Studiegebied
Aa-landen
en plangebied Centrum
De gebiedsvisie is tot stand gekomen door een
Aa-landen
samenwerking tussen de verschillende grondeigenaren in het gebied en de gemeente Zwolle. Stedenbouwkundig bureau De Zwarte Hond heeft de gebiedsvisie opgesteld, en bureau De Wijde Blik heeft de participatie georganiseerd en het participatiejournaal opgesteld. De concept gebiedsvisie is opgesteld in de zomer van 2024, en de participatie heeft plaatsgevonden in oktober tot en met december 2024. Er is bewust gekozen voor een intensieve samenwerking met de grondeigenaren en vervolgens een brede participatie met de omgeving. Omdat de uitvoering van de plannen moet plaatsvinden mede op
Grondeigenaren in een
gronden van particuliere eigenaren, en de uit-
atelier tijdens het maken van
voering van de plannen hiervan afhankelijk is.
de concept Gebiedsvisie.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
12
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
13
HOOFDSTUK 2 CONTEXT
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
14
2.1
HISTORIE
Het gebied waarin de woonwijk Aa-landen tot stand kwam, behoorde oorspronkelijk tot het buitengebied van de stad Zwolle. Het maakte deel uit van een gebied van dekzandruggen en lage natte gronden, dat geleidelijk aan werd ontgonnen. Door het gebied liep de laaglandbeek de Aa (later bekend als de Westerveldse Aa), die vanaf de Herfterwetering naar het Zwartewater stroomde en diende voor de afwatering van het gebied. Op de hoger gelegen delen vond voornamelijk akkerbouw plaats, terwijl de lager gelegen delen in het beekdal van de Aa als hooi- en weideland werden gebruikt. Parallel aan de Aa liep in noord-zuidrichting de oude verbindingsweg de Langenholterweg. De bebouwing in het agrarische gebied bestond grotendeels uit boerderijen, die waren gebouwd op zandophogingen langs de Aa. De in het Aa-park gelegen boerderij Helderlicht is de enige agrarische bebouwing die nog resteert uit deze periode. In de vooroorlogse periode vonden er reeds inspanningen plaats voor het verbeteren van de infrastructuur van de stad, door de aanleg van een stadsring en de A28, die tegenwoordig de zuidgrens van het gebied markeert. De aanwijzing van Zwolle als een kerngemeente binnen de regio betekende een verdere groei van de stad. De plannen die stedenbouwkundige S.J. van Embden in 1955 maakte voor de uitbreiding van de stad aan de noordzijde, waren hiervoor richtinggevend.
In de oorspronkelijke opzet zou de Westerveldse Aa worden omgelegd of overkluisd en de nieuwe wijk in zijn geheel worden opgespoten. De Dienst Openbare Werken maakte het uitbreidings-
Boerderij Helderlicht.
plan voor Aa-landen, dat op 11 januari 1965 werd vastgesteld. De heer Gerard Mostert leverde hieraan een belangrijke bijdrage. Kenmerkend is dat de Westerveldse Aa is gehandhaafd en de wijk eromheen is aangelegd. Deze werkwijze leverde nationale en internationale bekendheid op. Er werd uitgegaan van de opdeling van de wijk in zes buurten met in totaal circa 6.000 woningen voor diverse doelgroepen, waarbij op zijn minst vijftig procent uit laagbouw
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
15
DE URGENTIE TOT VERNIEUWEN. WAAROM EEN ONTWIKKELING OP CENTRUM AA-LANDEN?
moest bestaan (Bron: Bestemmingsplan Aa-landen, Gemeente
De nieuwbouw van het Meander geeft een kans het gebied
Zwolle 2016). Daarnaast diende er in de wijk voldoende parkeer-
te vernieuwen. Het centrum zal transformeren van een
gelegenheid te zijn en kwam er op een centrale plek, bij het kruis-
monofunctioneel naar binnengekeerd winkelcentrum, naar
punt van de twee hoofdwegen de Rijnlaan en de Maaslaan, een
een levendig Hart en Huiskamer van de wijk, waar mensen
nieuw wijkcentrum. Voldoende parkeergelegenheid is overigens
elkaar kunnen ontmoeten en waar het prettig verblijven is
relatief: het toenmalige autobezit en autogebruik was vele malen
met sociale activiteiten en zorgvoorzieningen voor jong
minder, dan dat dit nu is. Het autobezit is de afgelopen decennia
en oud. Er wordt gebouwd voor doorstroming waardoor
toegenomen: 1965 1 miljoen, 1975 3 miljoen, 1990 5 miljoen en in
de gehele wijk Aa-landen profiteert: er stromen nieuwe
2022: 9 miljoen.
gezinnen binnen in Aa-landen.
De wijk Aa-landen is in de jaren ‘60 en ‘70 aangelegd. In de zomer van 1965 werd een start gemaakt met het bouwrijp maken van de grond. In 1967 werden de eerste woningen opgeleverd. De wijk was gereed in 1979. De opzet van de wijk moest groen zijn. De landschapsarchitect Jan Bijhouwer heeft een groot deel van de wijk ontworpen. De landschappelijke structuur van het gebied is aangehouden als ruimtelijke opzet voor de wijk. De ligging van de Westerveldse Aa, gaf betekenis en leverde zelf de naam voor de nieuwe wijk. Het winkelcentrum De Dobbe (nu winkelcentrum Aa-landen) werd in 1977 officieel geopend. Nog voor het winkelcentrum er kwam, waren er noodwinkels in de Aa-landen. De wijk werd toen aangelegd. De eerste winkel die zich vestigde was De Spar. Drie keer ging het winkelcentrum over in andere handen. De eerste eigenaar was Philips Pensioenfonds. De huidige eigenaar is Urban Interest. In 1977 werd ook de middelbare school en het wijkcentrum De Bolder geopend. De stichting SWC werd toen opgericht. In het bestuur zitten vertegenwoordigers van Stadkamer (voorheen bibliotheek Zwolle), het Meander College (school voor voortgezet onderwijs) en de wijkverenging SWA (Bron: De Swollenaar, 2017). Afbeelding 5: De Aa-landen in aanbouw. BRON: Bestemmingsplan Aa-landen (2011)
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
16
GEBIEDSBESCHRIJVING 2.2A FUNCTIES, VOORZIENINGEN, ONTMOETING EN EIGENDOM Functies In het plangebied zijn een aantal maatschappelijke voorzieningen aanwezig, onder andere de VO school Meander College (circa 1.300 leerlingen). Het Meander heeft de beschikking over een groot sportveld van ruim 12.000 m2. Dit perceel is ingericht als sportveld en heeft geen aanvullende groenof parkfunctie voor de buurt. Een tweede belangrijke maatschappelijke voorziening is het wijkcentrum De Bolder, waarin de Stadkamer is gehuisvest en wat de thuisbasis is van de wijkvereniging (Stichting Wijkgemeenschap Aa-landen). Voor bijeenkomsten wordt gebruikt gemaakt van de aula van het Meander. De Stadkamer, het Meander en de Wijkvereniging vormen samen het bestuur van het multifunctioneel centrum De Bolder. Het winkelcentrum heeft circa 30 winkels (inclusief horeca en persoonlijke verzorging). Het winkelcentrum is een goedlopend en drukbezocht centrum. De totale omvang van de winkels is circa 14.000 m2 bvo. Behoudens frictieleegstand kent het winkelcentrum geen leegstand. Naast het winkelcentrum staat Afbeelding 6: Functies in Centrum Aa-landen.
een kantoorgebouw (5.500 m2) op de hoek Zwartewaterallee en Rijnlaan. Het kantoor heeft de dubbelbestemming kantoor en
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
17
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
18
cultuurhistorie. Met name de gevelelementen (blauwe ramen) hebben cultuurhistorische waarden. De kantoorgebruikers in het gebouw zijn veelal maatschappelijke organisaties. Ontmoeting Het centrum Aa-landen heeft een ontmoetingsfunctie voor de wijk. Mensen ontmoeten elkaar nu in het winkelcentrum, de bibliotheek of in wijkcentrum De Bolder. Er zijn buiten weinig tot geen plekken met hoge verblijfskwaliteit. De wijkvereniging SWA is een goed georganiseerde, actieve vereniging met een hoge dichtheid aan activiteiten voor diverse doelgroepen. De nadruk van de activiteiten ligt op de wat oudere doelgroepen. De locatie van de bibliotheek naast het Meander College, met een extra ingang binnendoor voor leerlingen en docenten, wordt als positief ervaren door de gebruikers. Eigendom Naast de gemeente zijn de gronden in eigendom van diverse partijen. Op onderstaande kaart is de eigendomssituatie af te lezen. Voor het eigendom van de middelbare school geldt dat het gebouw juridisch eigendom van het Meander College/Agnietencollege is en het economisch eigendom van de
Afbeelding 7: Kaart met eigendommen.
gemeente Zwolle. Wijkcentrum De Bolder is eigendom van SWC.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
19
Positionering Centrum Aa-landen bevindt zich aan de Rijnlaan: de belangrijkste toegangsweg van de wijk. De bebouwing staat grotendeels midden in het plangebied. Het uitgestrekte winkelcentrum is overwegend 1 bouwlaag, met op de hoek bij de rotonde Rijnlaan-Eemlaan gedeeltelijk 2 bouwlagen. De middelbare school met wijkcentrum De Bolder is 3 bouwlagen hoog. In de zuidwesthoek staat één hoger kantoorgebouw van 5-6 bouwlagen. Aan de west,- noord-, en zuidzijde worden de gebouwen grotendeels omsloten door parkeerplaatsen. Vanaf de Rijnlaan is met name rondom de rotondes het parkeren beeldbepalend voor het winkelcentrum. Het grote parkeerterrein in de zuidwesthoek voelt groots en straalt geen kwaliteit uit. Rondom het hoge kantoorgebouw in de zuidwesthoek en tussen Merwedelaan en het centrum is meer groen en water aanwezig. In het zuidoosten ligt het sportveld van Het Meander met daaromheen bomen. In en rondom het plangebied zijn een aantal zorgvoorzieningen gehuisvest. Zo is er een apotheek in het winkelcentrum, 3 fysiotherapiepraktijken (en twee buiten het plangebied aan de Rijnlaan). In het woonzorg-centrum Rivierenhof zijn twee huisartspraktijken gevestigd.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
20
AMBITIES 2.2B FUNCTIES, VOORZIENINGEN, ONTMOETING EN EIGENDOM Ambitie winkelvoorzieningen
Meander College. Er moet nadrukkelijk
De eigenaar van het overdekte winkelcentrum heeft meermaals aangegeven geen ambitie te hebben het winkelcentrum te vernieuwen. Voor de gebiedsvisie is het toevoegen van winkelprogramma onder voorwaarden mogelijk. Dit betekent dat per toevoeging bekeken moet worden of het winkelconcept een waardevolle toevoeging is en geen negatieve uitwerking heeft op de bestaande winkelvoorzieningen. Het toevoegen van horeca is een belangrijke doelstelling want dit draagt bij aan de verblijfskwaliteit; en is beperkt mogelijk. Namelijk conform het Omgevingsprogramma Horeca van de gemeente Zwolle maximaal 100 vierkante meter. Daarnaast is het mogelijk om aanvullend horecafuncties toe te voegen met een zorg-element zoals Brownies for Downies of Happy Tosti. Het toevoegen van commerciële ruimtes voor zorg (tandarts, huisartsen, apotheek, fysio etc.) is ook een belangrijke ambities. Het liefst geclusterd, in de vorm van een gezondheidscentrum).
rekening gehouden worden met fasering: de nieuwe school moet eerst gebouwd worden en pas dan kan het Meander College verhuizen naar het nieuwe gebouw. Tijdelijke lokalen zijn geen optie. Sport De behoefte aan ongeorganiseerd sporten in de openbare ruimte neemt toe. Bij voorkeur wordt dit gecombineerd met wandelroutes in de openbare ruimte. Gelet op de vergrijzing in Aa-landen is er behoefte aan laagdrempelige beweegactiviteiten voor senioren. Ook zullen goede wandel- en fietsroutes moeten komen van en naar de groene structuren buiten het plangebied (Dobbe en Westervelse Aa). Het buitensporten van het Meander college zal in zijn geheel of gedeeltelijk opengesteld moeten worden voor de buurt, zodat iedereen hiervan gebruik kan maken. De nieuwe gymzalen die primair zijn bedoeld voor het Meander College, kunnen in ieder geval buiten schooltijden worden gebruikt door sport en/
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
Onderwijs
of wijkverenigingen. In de vervolgfase wordt
Het Meander College krijgt een nieuwe
onderzocht of aanvullend sportruimtes gere-
school, met buitensport en 3 gymzalen in
aliseerd kunnen worden zodat wijkbewoners
de directe omgeving. Er wordt geïnvesteerd
ook binnen kunnen sporten als de gymzalen
in veilige fietsverbindingen naar het
in gebruik zijn door het Meander college.
21
zichtbare plekken en terrassen mogelijk te maken. Ook de groeninrichting met paden, bankjes en eventueel speelgelegenheden versterkt de ontmoeting in het gebied. Daarbij wordt de openbare ruimte zo ingericht dat deze toegankelijk is voor minder validen. Ook de inrichtingsprincipes voor dementievriendelijk ontwerpen van een wijk kunnen worden gevolgd. Omdat het Meander College zal worden gesloopt, zal ook het wijkcentrum De Bolder worden gesloopt waarin SWA en een locatie van de Stadkamer is gevestigd. De doelstelling is om het Meander College, de sporthallen, de bibliotheek en het wijkcentrum in elkaars directe nabijheid te bouwen, zodat
‘Groeninrichting met paden, bankjes versterkt de ontmoeting in het gebied.’ Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
Hart en huiskamer van de wijk, ontmoeten
ruimtes kunnen worden gedeeld.
Om hart en huiskamer van de wijk te worden moet de ontmoetingsfunctie in het gebied
In de vervolgfase wordt onderzocht of
verder versterkt worden. Dit gaat niet alleen
andere functies (zoals sport, onderwijs, zorg,
over de voorzieningen in het gebied, maar
etc.) ook in het wijkcentrum kunnen worden
ook over de inrichting en positionering van
ondergebracht, zodat er goede samenwer-
de buitenruimte. De verblijfskwaliteit kan
king kan ontstaan. Het samen gebruiken
verbeterd worden door passende functies
van ruimtes zoals gymzalen is ook een
(o.a. horeca, wijkfuncties) te positioneren op
mogelijkheid.
22
Voorzieningenscan
Hoe dan ook zal de opzet van de maat-
Zorg en Gezondheid
Om inzichtelijk te maken wat een juist aantal
schappelijk vastgoed slim moeten zijn, zodat
In het nieuw Centrum Aa-landen de moge-
vierkante meters is voor maatschappelijke
de beschikbare ruimtes goed worden benut.
lijkheid voor een zorgcluster opgenomen
voorzieningen kan een voorzieningenscan
Dit geldt ook voor ruimtes voor onderwijs
waar diverse (commerciële en niet-commer-
uitgevoerd worden. De voorzieningenscan
en maatschappelijke voorzieningen. Gedeeld
ciële) zorgfuncties kunnen worden gebun-
laat zien welke behoefte er is in de toekomst
gebruik draagt bij aan deze efficiëntie.
deld. Welke functies dit precies zijn moet
(2035) en houdt rekening met demografi-
Dit is goed voor de kosten en helpt verschil-
nader worden uitgewerkt. Er kan gedacht
sche ontwikkelingen, nieuwbouw en sprei-
lende groepen mensen met elkaar in contact
worden aan combinaties van huisarts, fysio-
ding van voorzieningen over de stad. Het
te brengen. Een plek waar mensen makkelijk
therapie, apotheek, en mogelijk ook tandarts.
aantal dat uit de voorzieningenscan komt is
kunnen samenkomen dichtbij hun huis is be-
Een dergelijk herkenbaar cluster is van be-
leidend voor de behoefte is aan maatschap-
langrijk voor een fijne woonomgeving en is
lang voor de bewoners van Aa-landen, in het
pelijke voorzieningen in Aa-landen. Dit aantal
van belang voor heel Aa-landen.
bijzonder voor het creëren van een woon-
wordt dan ook opgenomen in de uitwerking
milieu dat aansluit bij de behoeftes van de
van de Gebiedsvisie.
doelgroep ouderen en gezinnen.
In deze fase van de gebiedsvisie wordt het aantal vierkante meters uit de voorzieningenscan van de gemeente aangehouden zoals bovenstaand benoemd. Welke maatschappelijke voorzieningen daar gebruik van gaan maken (denk aan Travers Welzijn, Doomijn, De Groene Aa, Sportservice Zwolle (SSZ) en wijkservicepunt Noord) zal verder worden uitgewerkt in een huisvestingsplan, waarin ook aandacht wordt besteed aan beheer en exploitatie. De gemeente zal dit huisvestingsplan opstellen, in samenwerking met SWA, Stadkamer, Meander en andere sociaal/maatschappelijke partners. De Droom van Aa-landen dient hierbij als belangrijke input (PentaRho, 2021).
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
23
GEBIEDSBESCHRIJVING 4%
8%
4%
2.3A WONEN
6% 30% 23%
37%
15% 11% 3% 5%
9%
38%
31%
24%
3% 13%
14%
13%
Aa-landen
Holtenbroek
Buitengebied-Noord
Op basis van het onderzoek van Companen (2022) blijkt dat een groot deel van de
Op dit moment wonen er nog geen mensen in het plangebied. De wijk Aa-landen heeft momenteel ruim 13.000 inwoners. Er zijn 6.181 woningen aanwezig, waarvan 51% koop is, 37% sociale huur en 11% overige huur. 69% van de woningen zijn grondgebonden ééngezinswoningen. 74% van de woningen is gebouwd in de periode 1971-1980, slechts 8% na deze periode. Ten opzichte van Zwolle als geheel heeft de Aa-landen een relatief oude bevolkingsopbouw, de leeftijdsgroepen van 55 jaar en ouder zijn oververtegenwoordigd en de groepen tussen 18 en 54 zijn relatief ondervertegenwoordigd. Meer achtergrondinformatie over de samenstelling van de wijk Aa-landen is te vinden in bijlage 1.
50-plussers gekwalificeerd zouden kunnen worden in de blauwe categorieën als ‘welgestelde levensgenieters’, ‘vitale comfortzoekers’ en ‘traditionele buurtbewoners’. Een specificatie van deze woonstijlen kunnen nagelezen worden in bijlage 2. Over het algemeen willen de blauwe woonstijlen naar een gelijkvloers appartement of rijtjeshuis verhuizen. Waarbij het accent meer ligt op het individueel wonen dan het samenwonen in groepen.
Ondernemende levensgenieters Moderne hofjesbewoners Actieve buurtbewoners Welgestelde levensgenieters
Afbeelding 8:
Vitale comfortzoekers
Woonstijlen van de
Traditionele buurtbewoners
50-plusser in Aa-landen.
Welgestelde cultuurminnaars
BRON: Wonen in een 3e
Oudere comfortzoekers
levensfase, Companen
Kwetsbare ouderen
(2022)
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
24
AMBITIES 2.3B WONEN
In centrum Aa-landen zullen circa 400 woningen worden gebouwd. Deze 400 woningen worden in centrum Aa-landen gebouwd omdat de gemeente heeft gekozen voor het toevoegen van woningen in de bestaande stad. Op deze manier kan het groen rondom de stad groen blijven en kan bovendien worden gebouwd vlak bij voorzieningen die er al zijn. Het toevoegen van woningen nabij winkelcentra is een van de ambities zoals dit verwoord staat in de Omgevingsvisie Zwolle van Morgen. Het draagt zowel bij aan de woningbouwambitie van de stad als aan het vitaal houden van winkelgebieden en het creëren van nieuwe, levendige woonmilieus.
koopwoningen. En 30 procent worden duurdere koopwoningen. Door te bouwen in
SAMENWERKEN AAN EEN LANGE VERHUISBEWEGING
verschillende segmenten, is de nieuwbouw
Een toekomstbestendige wijk creëren waar doorstroming
bewoonbaar voor mensen met verschillende
centraal staat, kan alleen door samenwerking tussen de ge-
bestedingsruimten en blijft Aa-landen een ge-
meente, ontwikkelaars, woningcorporaties en makelaars. Alle
mengde wijk. Er wordt voor jonge gezinnen,
partijen hebben hierin een sleutelrol:
ouderen en starters gebouwd zodat iedereen een kans maakt op een woning in Aa-landen.
1 Gemeente Zwolle bewaakt de sociale balans, betaalbaarheid en leefbaarheid van de wijk.
Doorstroming Een belangrijke doelstelling van de woning-
2 Ontwikkelaars en makelaars zorgen voor een aantrekkelijk woningaanbod dat aansluit op de vraag.
bouw in het Centrum Aa-landen is te bouwen
3 Woningcorporaties investeren extra in sociale en middel-
voor doorstroming binnen de wijk Aa-landen.
dure grotere huurwoningen en bieden begeleiding aan
Uit onderzoek van Companen (uit 2022) blijkt
doorstromers.
dat in Aa-landen een tekort is aan geclusterde (zorg)woonvormen voor senioren. In centrum
4 Bewoners en belanghebbenden brengen kennis in over de specifieke wensen en behoeften van de wijk.
Aa-landen wordt daarom specifiek ingezet op dit soort type woningen.
Door deze integrale aanpak ontstaat een keten van verhuisbewegingen: senioren verhuizen naar een geschikte woning
Met de ontwikkeling van nieuwe, passende
in het centrum om op een gezonde manier oud te worden,
woningen (deels voor senioren) in centrum
eengezinswoningen komen vrij voor jonge gezinnen en
Aa-landen kunnen bestaande eengezins-
starters. Zo benutten we de bestaande woningvoorraad beter
woningen in Aa-landen beschikbaar komen
en maken we de wijk toekomstbestendig en toegankelijk voor
Doelgroepen en segmenten
voor gezinnen. Aa-landen is een vergrijsde
verschillende generaties.
Het woonbeleid van de gemeente Zwolle
wijk en relatief veel eengezinswoningen in
wordt gevolgd. Dit betekent dat in Centrum
Aa-landen worden bewoond door senioren,
Aa-landen wordt gebouwd voor diverse
waarvan de kinderen al lang het huis uit zijn.
doelgroepen, en dat de gemeente stuurt
Door te bouwen voor de doorstroming in
op de betaalbaarheid van woningen. In
Centum Aa-landen profiteert de hele wijk
centrum Aa-landen wordt 30 procent van
ervan mee: het zorgt voor het verjongen van
de woningen sociale huur, 40 procent van
de bestaande wijk en het op peil houden van
de woningen worden middeldure huur of
bestaande voorzieningen.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
25
AANGEPAST WOONPROGRAMMA
Het accent op doorstroming betekent ook
senioren zijn best bereid om te verhuizen,
Uit de financiële doorrekening van deze Gebiedsvisie is
dat er wordt gebouwd in het vrije sector
maar de nieuwe woning moet het liefst in
gebleken dat de, in de Startnotitie aangegeven woning-
segment (duurdere koopwoningen), zodat
dezelfde wijk staan én het liefst in de buurt
bouwverdeling van 40% sociale huur, 60% middenseg-
verkopers van gezinswoningen in Aa-landen
van voorzieningen. Waarbij de ‘triple A’
ment en 0% (40-60-0), leidt tot een financieel onhaal-
een deel van hun vermogen kunnen aan-
voorzieningen het belangrijkste zijn:
bare gebiedsontwikkeling. Daarom is, in afstemming met
wenden om een nieuwe (kleinere) woning
Apotheek, Albert Heijn/supermarkt en (huis)
de grondeigenaren en partners van de gebiedsontwik-
te kopen in centrum Aa-landen (met meer
Arts. Ook moet er iets te doen zijn in de
keling aan de Zwartewaterallee, afgesproken om voor
voorzieningen). Uit onderzoek (AM Wonen)
buurt en moeten er plekken zijn waar men-
Centrum Aa-landen te werken met een andere verdeling
blijkt dat bouwen voor de doorstroming van
sen elkaar kunnen ontmoeten. Juist aan al
naar segmenten. De nieuwe verdeling is conform het Zwols
deze doelgroep, dat ongeveer de helft van
deze genoemde voorwaarden kan voldaan
beleid: namelijk 30% sociale huur, 40% middensegment
de mensen met een koopwoning terug willen
worden in Centrum Aa-landen.
en 30% vrije sector woningen (30-40-30) inclusief de
kopen en de andere helft wil gaan huren in
betaalbaarheidsagenda (50 procent betaalbaar). Onderdeel
de private sector. Daarom worden de door-
Beter Benutten Bestaande Woningen
van de programmawijziging is ook dat i.p.v. 300 woningen
stroomwoningen zowel aangeboden in het
In het Actieplan Beter Benutten Bestaande
er circa 400 woningen gebouwd mogen worden in
koop als in het huur-segment.
Woonvoorraad Zwolle staan een aantal doorstroom- en verhuisacties benoemt die
Aa-landen. De gewenste doorstroming binnen de wijk Aa-landen komt naar verwachting beter op gang met
In Aa-landen zal 70 procent van de wonin-
ook in het centrum Aa-landen kunnen wor-
deze woningbouwverdeling.
gen specifiek gebouwd worden met het
den toegepast.
oog op de doorstroming (ouderen) en 30
Zo moet er aantrekkelijk gebouwd worden
procent voor reguliere groepen (gezinnen,
voor doorstromers. Om potentiële doorstro-
alleenstaanden, starters, tweeverdieners).
mers te verleiden moeten de nieuwe woning
De woningen die worden gebouwd voor de
en de woonomgeving aantrekkelijk genoeg
doorstroming zorgen indirect ook voor het
zijn voor het alternatief: zitten blijven in de
beschikbaar komen van woningen voor
huidige woning. Dat betekent bijvoorbeeld
bijvoorbeeld gezinnen en starters (zie vorige
dat de nieuwe woning wel kleiner mag zijn,
bladzijde).
maar ook niet te klein (vaak wensen doorstromers minimaal drie kamers) én met een
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
Waarom in centrum Aa-landen inzetten
goede buitenruimte. Doorstromers willen
op doorstroming?
best van een grondgebonden woning verhui-
Op basis van onderzoek weten we dat door-
zen naar een appartement maar dan moeten
stroming pas echt werkt als de nieuwe
deze woningen een balkon hebben of een
woning interessant genoeg is. Met name
aantrekkelijke buitenruimte. Ook belangrijk is
26
extravert
od Ro
Eig en ti
buurt blok eigen plek
woon gebouw
ol
parkapparte ment
uw We
love r w
seniorenappartement
o gen Aq
ua
Ru
en
v ijl
la
woonhof
ro
St
privé domein
B
basic
om verschillende woonconcepten te realise-
ting, én het moet mogelijk zijn om ze te rea-
ren die aansluiten bij de groeiende behoefte
liseren. Daarom wordt in centrum Aa-landen
om bepaalde onderdelen van het wonen
met name ingezet op de profielen: stads-
gemeenschappelijk of geclusterd op te los-
appartement, woongebouw, buurtblok en
sen. Denk aan een gezamenlijke tuin, een
basic. Dit sluit ook aan bij de eerder ge-
ontmoetingsruimte en eventueel een ruimte
noemde dominante ‘blauwe woonstijl’ van de
voor het bieden van zorg.
50 plussers in Aa-landen, omdat de woonsituatie in appartementen en/of rijtjeswonin-
groep
G
stadsappartement
gezins huis
Gezellig Lime
individu
ernemend Paars Ond
Dy na m i
l ee sG jd
h sc
Trendy Oranje
ig st
Woonprofielen
gen dominant is en waarde wordt gehecht
De ‘senior/oudere’ bestaat niet. Uit onder-
aan zo veel mogelijk individueel wonen. In
zoek blijkt dat de doelgroep uiteenlopende
de publicatie ‘Woonprofielen van senioren’ is
woonprofielen bevat. Deze woonprofielen
verder uitgewerkt wat onder de genoemde
zijn onderstaand weergegeven met ronde
woonconcepten wordt verstaan (Platform31,
bolletjes in het schema. In centrum Aa-lan-
2020). In de uitwerking van de plannen
den worden woonconcepten gerealiseerd die
zal hier een definitieve keuze in gemaakt
enerzijds passen binnen de ruimtelijke set-
worden.
introvert
De woonprofielen zijn: 1.
Eigen plek: vrij en sociaal
2. Privé domein: privacy en rust 3. Basic: functioneel en sociaal 4. Woongebouw: comfortabel en vertrouwd 5. Gezinshuis: vertrouwd en gehecht 6. Stadsappartement: dynamisch en op jezelf 7.
Buurtblok: sociaal en levendig
Voorbeeld van
8. Parkappartement: uitzicht en landschap
woontype 3 basic en
9. Woonhof: samen voor elkaar
functioneel: Samen
10. Seniorenappartement: zelfstandig ouder
Langer Thuis – Erasmus plein, Vlaardingen.
Afbeelding 9: woonprofielen voor Senioren. BRON: woonprofielen van senioren, Platform 31 (2020)
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
27
Voorbeeld van woontype 4 comfortabel en vertrouwd: Friends Wonen/Stadsveteraan
Voorbeeld van woontype 6 Stadsappartement: dynamisch en op jezelf:
Amsterdam
Stadshart Delfzijl – Wonen met een plus, Delftzijl
Voorbeeld woontype 7 buurtblok: sociaal en levendig: De Hof van Zutphen, Zutphen
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
28
Maatregelen om doorstroming te
Wonen en zorg
bevorderen
Het realiseren van voldoende (geclusterde)
Naast het bouwen van voldoende wonin-
woningen voor senioren is een belangrijke
gen die aan de verhuiswensen voldoen, is
opgave uit het programma wonen en zorg
het mogelijk om diverse instrumenten in te
van de gemeente Zwolle (Gemeente Zwolle,
zetten om de gewenste doorstroming voor
2021b). Centraal thema in het programma is
elkaar te krijgen. Zoals het inzetten van
het langer zelfstandig wonen voor senioren
wooncoaches, financieel adviseurs en ma-
en specifieke doelgroepen in de beweging
kelaars die met name senioren helpen hun
van beschermd wonen naar beschermd
verhuiswens te realiseren. Maar ook kan ge-
thuiswonen en de transformatie van de
dacht worden aan voorrangsregelingen voor
maatschappelijke opvang. In centrum Aa-
mensen uit de buurt en/of het inzetten van
landen bouwen we zoals eerder gemeld 70
financiële instrumenten binnen de sociale
procent van de woningen specifiek voor de
sector (zoals huurprijsbehoud). In de verdere
doorstroming. De ambitie is er om een be-
uitwerking van de plannen zal een selectie
paald deel van deze woningen (20 procent
uit deze maatregelen worden gepresenteerd
hiervan) in te zetten voor de huisvesting van
om zo de doorstroming te bevorderen. Op
kwetsbare doelgroepen in het zorgdomein.
basis van onderzoek en pilots blijken boven-
Hieronder valt ook de doelgroep jongeren
staande instrumenten geschikt om in te zet-
uit de wijk, in het kader van begeleid wonen
ten (Platform 31, 2023).
worden opgenomen.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
29
GEBIEDSBESCHRIJVING 2.4A GROEN, WATER, KLIMAAT & ENERGIE Groen
Het plangebied is overwegend verhard, met dakoppervlakte ten behoeve van kantoor, winkels en schoolgebouwen en verhard oppervlak voor parkeren. Het sportterrein nabij het Meander College kent een groene invulling. Rondom het kantoorpand is er groene ruimte, met enkele bomen. Ook tussen de Merwedelaan en het parkeerterrein is er groen, met bomenrijen. De ecologische kwaliteit van het groen is naar verwachting laag, met uitzondering van de bomen (lindes) en de oevervegetatie langs het water. Deze hebben zeker een ecologische waarde. Deze groenstructuren kunnen niet ‘zomaar’ verwijderd worden, maar vragen nadere studie en onderzoek. De bomen
Afbeelding 10: Hoofdgroenstructuur Aa-landen,
Groenstructuur Aa-landen
aanwezig op het parkeerterrein hebben een
in donkergroen. BRON: Hoofdgroenstructuur
Groenekaart
Toetsingsgebieden
beperkte groeiplaats en zullen in de toekomst
Aa-landen, Gemeente Zwolle (2025)
Bijzondere bomen Particulier
Hoofdgroenstructuur
hierdoor beperkt groeien. De groenstrook
Status
Nevengroenstructuur
langs de Zwartewaterallee kent de status
Particuliere boom
Nevengroenstructuur
Bijzondere bomen Gemeentelijk
Toetsingsgebieden
Hoofdboom- en groenstructuur. Het plangebied ligt tussen waardevolle land-
deze bestaande groene gebieden liggen
schappelijke elementen: het water/groenge-
ook fijnmazige recreatieve verbindingen,
bied De Dobbe enerzijds en het water/groen-
die nu ongedefinieerd richting het plan-
Grenzen
gebied Westerveldse Aa anderzijds. Binnen
gebied lopen.
Stadsdelen
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
hoofdgroenstructuur Bebouwingscontour houtkap
30
Water Het plangebied ligt in zijn geheel binnen dezelfde polder, en kent een maaiveldhoogte van ongeveer 1.37 NAP. Het bestaande watersysteem wordt gekenmerkt door een aantal lange duikers die de Westervelse Aa verbinden met de vijver Dobbe, via een tweetal vijvers aan de Merwedelaan. Het gebied heeft momenteel weinig plekken waar water wordt vastgehouden (retentie). Hittestress Het centrum Aa-landen is gevoelig voor hittestress vanwege de grote oppervlakte verharding en gebouwen. De bomen op het parkeerterrein hebben beperkte groeiruimte en geven onvoldoende schaduw en verkoeling. Planten verkoelen de omgeving doordat ze water verdampen. Gebouwen en bestrating houden de warmte van de zon juist vast.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
31
AMBITIES 2.4B GROEN, WATER, KLIMAAT & ENERGIE
Een groene leefomgeving draagt bij aan andere opgaven: verkoeling tijdens hete zomers, schonere lucht in de stad, leefruimte voor planten- en diersoorten, het voorkomen van wateroverlast door regenwater op te vangen. Zo heeft zij ook een positief effect op het vestigingsklimaat en de vastgoedwaarde. Er zijn verschillende manieren om een groene en beweegvriendelijke leefomgeving te bereiken Groen en landschap In mei 2024 is het nieuwe groen- en recreatiebeleid in concept vastgesteld en ter inzage gelegd. Het beleid is een uitwerking van de omgevingsvisie. Belangrijk doel van het nieuwe beleid is het groenoppervlak te laten meegroeien met de groei van de stad. Bij nieuwe ontwikkelingen moeten we de juiste keuzes maken om het kostbare groen te bewaren en te versterken. De betekenis van groen neemt toe naarmate de verstedelijking doorzet. Het leidt tot verbetering van welzijn en gezondheid (o.a. ontmoeten en bewegen). Het kan bijdragen aan toename van fietsgebruik en meer wandelen (groene paden), het kan bijdragen aan een meer klimaatadaptieve omgeving en tot meer biodiversiteit. Afbeelding 11: de 10 groene ambities van de gemeente Zwolle.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
32
Het is van belang dat er voldoende groen
uitgebreid. Lokaal wordt gezocht op straat
– Alle inwoners hebben binnen 200m toe-
blijft in verhouding tot het aantal woningen.
en buurtnivo naar vergroening om elke in-
gang tot een plantsoen of park van mini-
Vandaar dat het nieuwe groenbeleid een
woner schaduw en groene routes te kunnen
maal 200m2 met schaduw en zitplekken.
groene leidraad kent. Dat betekent het toe-
bieden. De lokale invulling wordt vertaald in
en mogelijkheden tot spelen en bewegen.
voegen van 75m2 openbaar groen per nieu-
het 2-22-200 principe
we woning in het stedelijk gebied. Let wel op
– Elke straat heeft tenminste 2 toekomst-
dit moment heeft Zwolle ca 90 m groen per
bomen (kunnen minstens 80 jaar oud
opgave voor de stedenbouwkundige plan-
worden).
fase. Momenteel is de inschatting dat
2
woning. Dit nieuwe groen wordt deels lokaal en deels stadsbreed aangelegd. Stadsbreed wordt de hoofgroenstructuur versterkt en
– Zwolle heeft stadsbreed 22% kroonbedekking
Het bovenstaande wordt meegegeven als
bovenstaande ambities niet volledig kunnen worden behaald. Echter, het zo dicht mogelijk in de buurt komen van de ambitie is nadrukkelijk het streven. De groene structuur langs de Zwartewaterallee zal versterkt worden. Deze zone maakt onderdeel uit van de Hoofdgroenstructuur. In deze zone is het uitgangspunt dat bomen niet gekapt worden. De investeringen in het groen langs de Zwartewaterallee zijn onderdeel van de Woningbouw-impulsmaatregelen (WBI) en zorgen voor ruimtelijke samenhang en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit ten aanzien van de woningbouwprojecten aan de Zwartewaterallee. Het investeren in het groen gaat gepaard met het aanleggen van nieuwe recreatieve verbindingen door het gebied. Ook zal er in het gebied een groene verbinding gemaakt worden tussen het gebied van de Dobbe en de Westerveldse Aa.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
33
Ecologie biodiversiteit natuurinclusief
2. welke elementen vijf ’s zijn al aanwezig
bouwen
in projectgebied en omgeving en welke
Het versterken van de ecologische waarde
ontbreken (nog)?
in het plangebied is een belangrijke ambitie. Natuurinclusief ontwerpen voor meer flora
De ecologische omgevingsanalyse wordt uit-
en fauna in de buitenruimte werkt het beste
gevoerd na vaststelling van de Gebiedsvisie,
als je de 5 V’s zo veel mogelijk combineert in
en zal als input dienen voor het op te stellen
het ontwerp:
inrichtingsplan voor de openbare ruimte.
– Verblijfplaatsen: elke soort heeft verblijfen rustmogelijkheden nodig. – Voedsel: elke soort heeft voldoende aanbod van voedsel nodig.
Voor ruimtelijke projecten is er, als onderdeel van het nieuwe groen en recreatiebeleid, door de gemeente beleid ontwikkeld dat tot
– Verbinding: zonder goede verbinding be-
doel heeft het natuurinclusief bouwen en
reikt een (doel)soort het project(gebied)
ontwerpen te verplichten. Dit werkt aan de
niet en/of is verplaatsing door het project-
hand van een puntensysteem. Bij een ruimte-
gebied niet vanzelfsprekend.
lijk project moeten voldoende natuurinclusie-
– Veiligheid: elke soort is gebaat bij vol-
ve maatregelen worden genomen. Er kan uit
doende schuil- en rustgelegenheid (naast
een catalogus maatregelen gekozen worden
de vaste verblijfplaatsen).
die het beste bij de planvoornemen passen.
– Variatie: biodiversiteit is gebaat bij een
Aan elke maatregel wordt een bepaald aan-
grote diversiteit aan (stedenbouwkundige)
tal punten toegekend. Zo is elk plan maat-
elementen en doelsoorten binnen een pro-
werk. De maatregelen dragen bij aan het ver-
ject(gebied) zijn beter bestand tegen ne-
sterken van de flora en fauna in het gebied,
gatieve invloeden als er voldoende variatie
maar kunnen ook een gunstig effect hebben
aanwezig is.
voor de wateropvang en het bestrijden van hittestress.
Belangrijk is om een omgevingsanalyse
aangepast is aan extreem weer. Met name de groenblauwe structuur is van belang voor de
voor het gebied te doen. Deze analyse
Wateroverlast en droogte
locatie. In de ruimtelijke uitwerking gaat het
geeft antwoord op de vragen:
In de omgevingsvisie staat aangegeven dat
om het realiseren van voldoende sponswer-
Zwolle in 2050 klimaatbestendig is ingericht
king en een robuuste complete groenblauwe
en daarmee veilig is voor overstromingen en
structuur.
1. welke soorten hebben potentie en/of hulp nodig? En;
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
34
Om wateroverlast en droogteschade te ver-
Uitgangspunten voor de wateropgave:
minderen heeft de gemeenteraad in 2022
– Verstedelijking volgt het watersysteem
een Hemelwaterverordening vastgesteld. De
met natuurlijke en meervoudige oplossin-
verordening geeft regels voor het afvoeren
gen. Gedacht vanuit logica in het systeem
en opvangen van hemelwater bij het bouwen
en door ter plaatse verschillende opgaven
van bouwwerken en het aanleggen van ver-
te combineren.
hard oppervlak. Voor ontwikkelingen op een
– Houd een druppel zo lang mogelijk en zo
perceel groter dan 1.500m of meer dan 10
hoog mogelijk vast en benut deze zo veel-
wooneenheden dient 60mm waterretentie
zijdig mogelijk, vóór afvoeren.
2
per m verhard oppervlak te worden gerea-
– Stedelijke ontwikkelingen leveren altijd een
liseerd waarbij minimaal 20mm berging per
bijdrage aan klimaatadaptatie en helpen
m verharding op particulier perceel wordt
daarbij ook de directe omgeving. Zo wor-
gerealiseerd en aanvullend 40mm berging
den hitte-eilanden in het stedelijk weefsel
per m verharding (bijvoorbeeld op dak, in
groene oase waar het aangenaam verblij-
verlaagd groen, parkeerplaats etc
ven is. Op die manier dragen gebiedsont-
2
2
2
wikkelingen bij aan de gezondheid en het Het gebied heeft de potentie om meer te
geluk van bewoners in de omgeving en
doen aan wateropvang, en het visueel maken
geeft de ruimtelijke verschijningsvorm
van de waterverbinding tussen de Wester-
expressie aan de specifieke lokale situatie.
veldse Aa en De Dobbe. Momenteel bestaat deze waterverbinding, maar is deze vormgegeven door duikers onder het maaiveld. Parkeerterreinen ten behoeve van het winkelcentrum kunnen anders worden vormgegeven waardoor hittestress vermindert, er
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
– Denk op systeem niveau, en handel vervolgens locatie specifiek. – Zorg dat projecten bijdragen aan het helpen oplossen van problemen in omliggend gebied (nieuw helpt bestaand). – Het sponswerkend vermogen van het
meer gedaan kan worden aan waterinfiltratie
gebied moet toenemen door de
(sponswerking).
ontwikkeling.
35
Hitte Tijdens periode van hitte biedt de gebouwde omgeving een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Waarbij er voldoende schaduw is op verblijfsplekken loop- en fietsroutes. Vitale en kwetsbare functies en groenvoorzieningen zijn bestand tegen hitte. Voorkeursvolgorde is daarbij: Koelen van de omgeving, Warmte weren, Passief koelen, en tot slot Actief koelen. ENERGIE EN WARMTE Zwolle wil in 2040 een energie neutrale en fossielvrije stad zijn. Dat betekent dat dan alle energie die in Zwolle wordt gebruikt lokaal en duurzaam moet worden opgewekt. Conform de vastgestelde Omgevingsvisie 2021 is het onwenselijk dat woningbouwplan-
Afbeelding 12: Capaciteitskaart. Bron: Capaciteitskaart elektriciteitsnet d.d. 17-01-2025
nen de te behalen duurzaamheidsdoelen verzwaren. Utitgangspunt is dat bij nieuwbouw-
ste kleinverbuikaansluiting) vallen onder de
ontwikkelingen en herontwikkelingen deze
netcongestie, waarvoor een wachtlijst be-
minimaal energie neutraal zijn en bij voor-
staat. Teruglevering is nog beschikbaar. Naar
keur ‘Nul op de Meter’ op gebiedsniveau.
verwachting is pas medio 2032 sprake van (gedeeltelijke) opheffing van de netconges-
Netcongestie
tie mogelijk, e.e.a. is onder voorbehoud en
Er is sprake van netcongestie op het elek-
sterk afhankelijk van de ontwikkelingen van
triciteitsnet voor afname (zie onderstaande
TenneT TSO en Enexis. De netcongestie kan/
afbeelding, blauwe cirkel is projectlocatie).
zal leidend zijn voor het (integrale) energie-
Kleinverbruikaansluitingen, met name voor
syteem voor Centrum Aa-landen. De ontwik-
woningen, zijn volgens Enexis ten tijde van
keling zal dus sterk rekening moeten houden
het opstellen van deze visie nog beschikbaar.
met de (on)mogelijkheden vanuit het elektri-
Alle aansluitingen groter dan 3x80 A (groot-
citeitsnet en de netbeheerders.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
36
Warmteplan
(BENG). Zwolle hanteert gemeentebreed een
In het kader van het Warmteprogramma
bovenwettelijke ambitie voor energieneutrale
dient voor het aardgasvrij maken van de be-
gebouwen namelijk, Energie Neutrale
staande buurten een warmteplan opgesteld
Gebouwen (ENG) met streven naar Nul-op-
BENG 1
55* kWh/m2
(≤55)
65* kWh/m2
(≤65)
te worden. Een warmteplan is een plan dat
de-Meter (NOM). In relatie tot de ontwik-
beschrijft hoe een wijk of buurt verwarmd
keling dient rekening gehouden te worden
BENG 2
0 kWh/m2
(≤30)
25 kWh/m2
(≤50)
gaat worden zonder aardgas.
met ruimtelijke inpassing van ca. 6 tot 7
BENG 3***
100%
(≥50%)
70%
(≥50%)
De nieuwbouw kan als aanjager voor het
trafohuisjes verspreid over het plangebied.
Zwart = ambitie Gemeente Zwolle; rood = BENG-eisen
koppelkans bieden voor de nieuwbouw.
N.a.v. inzichten uit 2022 heeft de gemeente
* Eisen ten gevolge van de vormfactor en lichte constructie zijn van toepassing.
Potentiële bronnen worden momenteel in
Zwolle deze ENG-ambitie deels aangepast.
** Voor de gestapelde woningbouw geldt dit voor meer dan vier bouwlagen.
kaart gebracht met de Bronnenstrategie als
Uit onderzoek komt naar voren dat het
*** Aandeel hernieuwbare energiegebruik in gebouwen
onderdeel van het Warmteprogramma.
behalen van deze ENG eis bij gestapelde
Grondgebonden woningen
Gestapelde woningbouw**
Energie-eis EN
Energie-eis ‘Optimaal’
warmteplan dienen. Het warmteplan kan een
woningnieuwbouw voor nu niet realistisch is. Europese Richtlijn energieprestatie van ge-
Daarom geldt stadsbreed de eis energieneu-
bouwen (EPBD) De EPBD IV is per 1 januari
traal voor grondgebonden woningen maar
2027 van kracht, en dient in de tussenliggen-
voor de gestapelde woningbouw de lagere
de periode door Nederland vertaald te wor-
de energie-eis ’optimaal’. Dit is een eis tussen
den naar nationale wetgeving/beleid. Naar
BENG en ENG in, met een BENG 3 eis van
verwachting zal de vergunningverlening voor
70% hernieuwbare energie (zie tabel). Het
de nieuwbouw plaatsvinden na 2026, daar-
streven is gestapelde bouw op afzienbare
om is het verstandig om voor te sorteren op
tijd ook op BENG 3 100% hernieuwbare
de eis vanuit de EPBD IV.
energie te brengen en dat tijdig af te spreken. De volgende ambities gelden nu voor
Energie eisen tav woningen
grondgebonden en gestapelde woningen:
Vanaf 1 januari 2021 geldt voor nieuwbouw (Bouwbesluit), zowel woningen, kantoren,
Warmtesysteem
scholen en sportgebouwen, dat de vergun-
Het nog te realiseren warmtesysteem staat
ningsaanvragen moeten voldoen aan de
verder uitgewerkt in hoofdstuk 3.8.
eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
37
CIRCULARITEIT
zoals opgenomen in de methodiek van ‘Het
Milieuprestaties
Gezien vanuit de bouwopgave zijn verschil-
Nieuwe Normaal ‘ (HNN 1.0). Het Nieuwe
De wettelijke ondergrens van de MPG score
lende thema’s en onderdelen waar aandacht
Normaal is ook het uitgangspunt in de visie
voor nieuwbouwwoningen (Milieu Prestatie
aan besteed wordt. Waaronder biobased
‘Zwolle Circulair’.
Gebouwen) is momenteel 0,8. Hoewel de
materialen (bouwmaterialen gemaakt van
verwachting was dat de MPG per 1 juli 2025
dierlijk materiaal of van schimmels, planten,
Materialen
bijgesteld zou worden naar 0,5 conform de
bacteriën), losmaakbaarheid, CO2-reductie,
– 10% van de woningen in conceptuele hout
huidige bepalingsmethode en 1,0 volgens de
materialenpaspoort (dat hoogwaardig her-
bouw uitvoeren;
herziene bepalingsmethode, is echter tijdens
– 40% van de woningen in traditionele
de woontop op 10 december 2024 door de
derhoud en beheer.
conceptbouw, dan wel in een hybride
minister besloten de scherpere milieupresta-
In de uitwerking van de gebiedsvisie zal
vorm uit te voeren;
tie eis voor woningen vooralsnog niet door
gebruik mogelijk maakt) en duurzaam on-
samen met markpartijen getracht worden
– 50% van de woningen in deze wijk is maat
te voeren. Indien de berekeningsmethodiek
invulling te geven aan een vooruitstrevende
werk met de mogelijkheid van circulariteit
in de toekomst wijzigt, dan wordt met de
circulaire bouw opgave. Vanuit gemeente
op materiaalniveau en houtbouw/
ontwikkelaars afgestemd in hoeverre dit
Zwolle zal de markt uitgedaagd worden in
biobased bouwen.
wordt gevolgd in Centrum Aa-landen.
het ontwerp om optimaal te scoren op
– Materialenpaspoort voor ieder gebouw,
circulair en biobased bouwen. Echter de
waar mogelijk gekoppeld aan een BIM
betaalbaarheid, haalbaarheid en brand-
model;
veiligheid moet gewaarborgd blijven. Een
– Eengezinswoningen minimaal 25% massa
kans is het industrieel en conceptueel
biobased, hergebruikt, gerecycled
bouwen omdat de bouwsnelheid toeneemt
materiaal toegepast in kg gewicht
en de faalkosten afnemen. Bovendien draagt
exclusief fundering;
het bij aan minder uitstoot van stikstof. De
– Meergezinswoningen(appartementen)
ambitie is dan ook om zo stikstof-vrij mo-
minimaal 20% massa biobased, her-
gelijk te bouwen, dit levert immers ook een
gebruikt, gerecycled materiaal toegepast
bijdrage aan het vergund krijgen van de
in kg gewicht exclusief fundering/kelder
bouwplannen.
en parkeergarage; – Bij het inzetten van biobased materialen
In de planuitwerking worden ontwerpers en
benutten we zoveel als mogelijk lokaal
bouwers uitgedaagd om richtlijnen te volgen
geteeld materiaal
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
38
GEBIEDSBESCHRIJVING 2.5A VERKEER EN MOBILITEIT
De huidige bereikbaarheid en inrichting van het plangebied is te typeren als overwegend autogericht. De auto is prominent aanwezig en krijgt prioriteit in inrichting van de openbare ruimte en routering door het gebied. De veelheid aan reacties over verkeer tijdens de participatiebijeenkomst in oktober 2024 geven aan dat er grote zorgen zijn over de verkeersveiligheid en bereikbaarheid. Nu al vraagt men om maatregelen. Nog méér verkeer door extra ontwikkelingen zoals woningbouw is zonder maatregelen niet te rechtvaardigen.
Afbeelding 13: Kaart met functies en hoofdstromen mobiliteit
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
39
MOBILITEIT CENTRUM AA-LANDEN IN ENKELE CIJFERS Parkeerplaatsen autoverkeer – 502 parkeerplaatsen aanwezig – Op de middag van werkdagen is de huidige parkeerdruk groot: alle parkeerterreinen staan vol. Fietsparkeren – Capaciteit 334 plekken in openbaar gebied (plus 800 bij het Meander College) – In het weekend is de bezetting 200-300 geparkeerde fietsen in het gebied.
Afbeelding 15: Drukte op de Rijnlaan vanaf de Zwartewaterallee naar de rotonde.
Vanzelfsprekend zijn voor de (her)ontwik-
Gelet op de huidige parkeerbezetting is het ongewenst parkeerplaatsen
keling van het gebied het vigerende
te verwijderen. Tegelijk vraagt het toekomstbestendig maken van cen-
gemeentelijke parkeerbeleid met de aange-
trum Aa-landen inclusief ambities ten aanzien van bereikbaarheid, ver-
geven parkeernormen van toepassing.
keersveiligheid en leefbaarheid (groen/water) ook om fysieke ruimte.
Momenteel wordt gewerkt aan een nieuwe
Hier ligt een ruimtelijke uitdaging waarbij er momenteel geen zekerheid
nota mobiliteitsnormen door de gemeente
is dat aan alle uitgangspunten en ambities kan worden voldaan. Nader
Zwolle.
onderzoek en verdere uitwerking moet inzicht geven op de mogelijkheden en belemmeringen om binnen de uitgangspunten aan de beoogde
Om het huidige winkelcentrum aantrekkelijk
ambities te voldoen
te houden voor winkeliers en bezoekers is voldoende (gratis) parkeercapaciteit een belangrijk uitgangspunt in de planuitwerking.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
40
De belangrijkste knelpunten/ verbeterpunten zijn op afbeelding 14 weergegeven. Zowel vanuit de participatie als ook uit onderzoek blijkt dat wat betreft bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid in en direct buiten het plangebied een groot aantal knelpunten/verbeterpunten wordt geconstateerd. Daarom is het logisch en nodig ambities ten aanzien van mobiliteit en verkeer onderdeel te laten zijn van de gebiedsontwikkeling. Het fundament voor deze ambities vloeit voor uit gemeentelijk mobiliteitsbeleid en wordt hier samengevat in het STO(M)P-principe.
Afbeelding 14: Verbeterpunten en knelpunten mobiliteit.
Gebiedsvisie centrum Aa-landen – gemeente Zwolle – maart 2025
41
AMBITIES 2.5B VERKEER EN MOBILITEIT GEBIEDSVISIE ZWARTEWATERALLEE
ln de gebiedsvisie Zwartewaterallee staat de herinrichting van de rotonde op de Rijnlaan genoemd als maatregel om te investeren in het verkeerssysteem. ln deze gebiedsvisie centrum Aa-landen is het aanpakken van deze rotonde integraal meegenomen. Een belangrijke ontwerpvraag daarbij is in hoeverre het fiets, wandel en autoverkeer ontvlochten kan worden om zo de veiligheid en de doorstroming te verbeteren.