1. CBRE-kantorenmarktvisie Zwolle
Tekst van het document
Apeldoorn
ICT
Digitalisering rijksdiensten
Deventer
Incubator
Regionaal centrum
Sterke lobby heeft HSL aansluiting opgeleverd Kenniscentrum Digitale Veiligheid
Snelweg A1; parkeren
Saxion Hogeschool
Sterk particulier initiatief; koppeling met evenementen
43
2 Vraaganalyse
Stedenvergelijking: lessen voor Zwolle Uit de stedenvergelijking blijkt in de eerste plaats dat veel successen voortkomen uit structurele factoren, zoals geografische ligging en infrastructuur. Ook het voortbouwen op een reeds langdurig aanwezig cluster levert grote voordelen op. Een groeisector of sectorale profilering kan feitelijk vrijwel niet zonder bestaande basis worden gecreëerd, er dient bijna altijd sprake te zijn van een ‘voorsprong’ die door een structurele of autonome trend wordt geleverd. Dit betekent echter niet dat er geen beleidsmatige factoren kunnen worden aangewezen die een cruciale bijdrage kunnen leveren aan sectorale groei. In de praktijk komt dit vooral neer op het bewust profileren en faciliteren van een R&D-gedreven groeisector binnen een gemeente. Een academische dependance of campus die zich ook op dat thema richt is daarbij zeer gewenst. Voorbeelden zijn de datastrategie van Den Bosch en de focus op ‘healthy ageing’ in Groningen. Ook het cybersecurity-thema in Apeldoorn kan hier onder worden geschaard, hoewel er daarbij nog in mindere mate sprake is van overheidsbeleid. Lessen voor Zwolle zijn dan ook vooral op dit vlak te trekken. R&D vindt in Zwolle vooral plaats in de maakindustrie en e-commerce. Vanwege het relatief grote energiecluster biedt de duurzaamheidstransitie hier in theorie ook een mogelijkheid.
Tot slot kan ‘FinTech’ en, vooral, ‘GovTech’ spin-off in de ICT sector een mogelijkheid voor Zwolle bieden. De uitdaging ligt vervolgens in het aantrekken van een academisch programma op (één van) deze terreinen. Een interessante bevinding uit de stedenvergelijking is de aanwezigheid van een ‘R&D hotel’ op de Healthy Ageing Campus in Groningen. Dit is kantoorruimte die op projectbasis kan worden gehuurd – een extra flexibel business centre. Tot slot zijn enkele steden actief bezig met het opwaarderen en versterken van ‘hun’ Spoorzone. Het gaat hier om Den Bosch en Breda, maar bijvoorbeeld ook Amersfoort – dat in dit onderzoek niet wordt behandeld. Evenals in Zwolle zijn deze spoorzones aantrekkelijk voor hoofdkantoren en overheidsinstanties, hoewel de overheidsdominantie nergens zo groot is als in Zwolle. In alle gevallen is het beleid gericht op het creëren van samenhang, levendigheid en een logische verbinding met de binnenstad. Het verdient aanbeveling deze ontwikkelingen nauwlettend in de gaten te houden.
44
2 Vraaganalyse
Deelconclusie Vraaganalyse Zakelijke diensten en de publieke sector zijn momenteel de twee kurken waar de Zwolse kantorenmarkt grotendeels op drijft. De zakelijke dienstverlening in Zwolle is alom aanwezig, maar kleinschalig van aard. Die kleinschaligheid biedt echter groeikansen – uit MKB en ZZP komen de sterkste groeiers voort. Opvallend is verder de sterke vertegenwoordiging van technisch dienstverleners. Samenwerking met de maakindustrie kan hier tot versterking van R&D-activiteit en groeikansen leiden. De publieke sector is grotendeels geconcentreerd in de Spoorzone en is hier de dominante speler. Hierdoor heeft het handelen van kantoorgebruikers in de sector een grote invloed op het succes van dit deelgebied. De overheid kan als kantoorgebruiker deze latente invloed ook ten goede laten komen van de Spoorzone. Bijvoorbeeld door actief te lobbyen voor het gebied en initiatieven te nemen om het voorzieningenniveau te versterken. Ook kan met toeleveranciers en spin-off bedrijvigheid, bijvoorbeeld in de ICT-sector, worden gesproken over gezamenlijke huisvesting. De voorspellingen van de ICT-sector laten een gemengd beeld zien. Regionaal wordt er in de economische modellen geen banengroei geprognosticeerd, en het huidige belang voor de Zwolse kantorenmarkt is relatief beperkt.
Hier staat tegenover dat bijna de helft van de Zwolse start-ups een ICT-bedrijf is, of een zware ICT-component kent. We zien bovendien dat deze sector inspeelt op de verdere digitalisering van met name overheid en financiële dienstverlening. Zoals gesteld valt bovendien een fors deel van de groei van Business Centres in de stad op het conto van de ICT-sector te schrijven. We verwachten daarom wel degelijk transactiedynamiek en groeikansen voor deze sector in Zwolle - maar wel van kleinschalige aard. Een koppeling met ecommerce kan eveneens succesvol zijn. Met Wehkamp en AbbVie heeft Zwolle grote spelers op dit vlak die kennis en ervaring kunnen inbrengen en spin-off kunnen genereren. Groeikansen zien we verder in de energiesector, waar de duurzaamheidstransitie een rol blijft spelen en een hernieuwde aanzet tot clustervorming kan worden gegeven – die dan wel breder ingestoken dient te worden dan het relatief eenzijdige en aanbodgestuurde initiatief van Enexis.
45
2 Vraaganalyse
Innovatiegedreven sectorgroei zal waarschijnlijk het sterkst optreden in de creatieve en slimme maakindustrie. Hier bevinden zich ook incubators en samenwerkingsverbanden met lokaal onderwijs. Het belang van deze sector voor de kantorenmarkt is echter relatief gering. Wel is het zo dat deze functies aan een verlevendiging en versterking van de Zwolse bedrijventerreinen kunnen bijdragen. Daarnaast kan samenwerking met technisch dienstverleners en ICT-bedrijven voor spin-off naar de kantorenmarkt zorgen. Voor de zorgsector zijn, tot slot, de groeiperspectieven beperkt. Zwolle bezit wel een echt zorgcluster, rondom het ziekenhuis in Oosterenk. Het verdient aanbeveling dit cluster te omarmen en proberen te versterken. Een dempende factor hierbij is dat de meeste zorg in Zwolle van lokaal en regionaal verzorgende aard is, en er dus geen sprake is van een hoogwaardig R&D-gedreven milieu. Groei in dit cluster zal daarmee vooral afhangen van regionale bevolkingsgroei. In zijn algemeenheid hangt de keuze voor een deelgebied vooral af van de operationele functie van het kantoor en de vereisten voor het personeel. Voor hoofdkantoren komt de Spoorzone het meest in aanmerking, terwijl in het centrum vooral kleinschalige, hoogwaardige kantoorfuncties landen, aangevuld met publieksfuncties.
Voorsterpoort en Oosterenk zijn populair bij autoafhankelijke bedrijvigheid, waarbij op Oosterenk ook de lagere gebruikskosten en huurniveaus een rol spelen. De Zwolse bedrijventerreinen spelen tot slot vooral een rol bij kantoren die samenhangen met de maakindustrie of de logistiek. Er is ook veel technische dienstverlening te vinden. Voor de bedrijventerreinen is een rol als kraamkamer weggelegd voor start-ups en spin-off in de technische sectoren en, deels, de ICT-sector.
46
2 Vraaganalyse
Tot slot is in dit uitvoerige tweede hoofdstuk een stedenvergelijking uitgevoerd, waarbij we hebben gekeken naar succesvolle sectoren in andere Nederlandse regiosteden. Uit de analyse kwam in de eerste plaats naar voren dat geografische en infrastructurele factoren nog altijd een cruciale rol spelen en dat succesvolle (groei)sectoren in de meeste steden een langjarige historische basis hebben. Desalniettemin zijn er ook factoren waarbij actief beleid een rol speelt. Met name de vestiging van een thematisch afgebakend academisch programma of een dependance lijkt in bijna alle gevallen succesvolle spin-off voor de kantorenmarkt te genereren – vooral als er wordt ingespeeld op een reeds aanwezige R&D-gedreven sector en de gemeentelijke overheid hier faciliterend (huisvesting, voorzieningen) en op het gebied van marketing een helpende hand biedt. Dergelijke R&Dgedreven groei wordt voor Zwolle vooral verwacht in de maakindustrie en de e-commerce, met daarnaast kansen voor ICT spinoff uit de publieke sector (‘GovTech’) en de duurzaamheidstransitie.
47
Hoofdstuk 3
Gebruikerstrends
3
Gebruikerstrends
In de inleiding is reeds vastgesteld dat de behoeften van kantoorgebruikers aan verandering onderhevig zijn – een verandering die versterkt is door de ‘lockdown’-periodes gedurende de COVID-19 pandemie. Tijdens deze lockdowns is bovenal duidelijk geworden dat kantoorpersoneel veel uitvoerende taken goed, of in sommige gevallen zelfs beter, vanuit huis of vanaf een andere locatie kan vervullen. Het concept van tijd- en plaatsonafhankelijk werken heeft hierdoor een grote(re) vlucht genomen. Dit betekent dat kantoorgebruik nog sneller verschuift van ‘gedwongen aanwezigheid’ naar ‘gekozen aanwezigheid’. De meeste organisaties verwachten daarom dat thuiswerken ook na afloop van de lockdowns onderdeel zal blijven uitmaken van het werkpatroon. Organisaties gaan daarom kijken naar de juiste balans tussen werk op kantoor en op andere locaties. De afweging zal vooral worden gedreven door een combinatie van twee trends: een veranderende houding ten opzichte van flexibel werken en de druk op organisaties om hun operationele kosten te verlagen. Het gebruik van fysieke kantoren zal echter onverkort onderdeel blijven van de huisvestingsstrategie van organisaties.
Het belang van een eigen kantoor blijft aanwezig voor onder meer het faciliteren van werkprocessen, het borgen van de (mentale) gezondheid van medewerkers, het aantrekken van talent, het ondersteunen van de bedrijfscultuur en voor sociale cohesie. Dit heeft uiteraard implicaties voor locatievoorkeuren en gebouwvereisten, die in dit hoofdstuk zullen worden toegelicht.
49
3 Gebruikerstrends
Werkplekken van de Toekomst Organisaties zetten in op flexibiliteit De COVID-19 uitbraak heeft een aantal voorspelde trends, die van invloed zullen zijn op de manier waarop we werken en kantoren gebruiken, in een stroomversnelling gebracht. • Versnelde popularisering van flexibel werken; organisaties overwegen thuiswerken een blijvend onderdeel te maken van werkpatronen. Dit heeft impact op de aard en omvang van de vastgoedvraag. • Heroverweging van kantoorinrichting; de functie en rol van het kantoor zullen meer gericht zijn op het faciliteren van ontmoeting en samenwerken. • Meer toegevoegde waarde SMART buildings; aanwezigheid van technologie in kantoren ondersteunt de ‘seamless’ ervaring (zonder obstakels) van gebruikers en maakt contactloos gebruik mogelijk (deuren openen automatisch, spraakbediening koffieautomaat etc.). • Extra focus op welzijn en gezonde werkplekken; organisaties willen meer dan voorheen de fysieke en mentale gezondheid van medewerkers waarborgen. LEED- en WELL-gecertificeerde gebouwen worden aantrekkelijker. • Organisatorische veerkracht opbouwen; organisaties vergroten hun adaptief vermogen in de vorm van flexibele arbeidscontracten of huurovereenkomsten en willen voorbereid zijn op een nieuwe pandemie door bijvoorbeeld te werken in shifts of kantoren te compartimenteren.
Organisaties worden hierdoor geconfronteerd met belangrijke strategische beslissingen over werken op afstand, de functie van kantoren en hoe flexibele ruimte een rol moeten spelen in hun huisvestingsplannen. Sommige eindgebruikers geven aan nu al actief bezig te zijn met consolidatie, inkrimping en exitscenario’s als strategieën voor hun vastgoedportefeuille.
50
3 Gebruikerstrends
Nieuwe balans: het kantoor als ontmoetingsplek De meeste organisaties verwachten dat thuiswerken ook na COVID-19 een onderdeel van het werkpatroon zal blijven. Dit blijkt ook uit een recente rondvraag onder CFO's door Gartner², waarbij 75% aangaf een matige tot significante opschaling van thuiswerken te overwegen. Uit een enquête van CBRE aan medewerkers komt een vergelijkbaar beeld: 87% van de respondenten geeft aan in de toekomst een aantal dagen vanuit huis te willen blijven werken, waarvan de meeste voorkeur uitgaat naar 1-2 dagen (41%) en 2-3 dagen (29%). Organisaties zullen gaan onderzoeken wat de juiste balans is tussen werk op kantoor en werk op andere locaties. De rol die het kantoor speelt bij het mogelijk maken van werk zal dus herzien worden. Dit zal voornamelijk worden gedreven door een combinatie van twee trends: een veranderende houding ten opzichte van flexibel werken en de druk op organisaties om hun operationele kosten te verlagen.
TOP 5 REDENEN OM WEER NAAR KANTOOR TE KOMEN (uit Working From Home survey CBRE juni 2020 en Leesman Post Covid Survey)
1. 2. 3. 4. 5.
Samenwerken (over teams heen) Leren en ontwikkeling Vergaderen / klantcontact Een werkplek bij mijn team Informeel sociale interactie
Wij verwachten dat werk niet meer op één plek plaatsvindt, maar in een netwerk van locaties (thuis, kantoor, hubs, flexspace). Het kantoor wordt daardoor met name een plaats van fysieke en digitale ontmoeting (hybride kantoor). In een wereld waarin we vrijwel alles op afstand kunnen doen, komen medewerkers naar kantoor voor samenwerken, interactie en zoeken een sociale beleving, maar soms ook voor de stilte, rust en ergonomische werkplek die ze thuis wellicht niet vinden. Organisaties zullen daarom in hun kantoren de nadruk willen leggen op een aantrekkelijke en gezonde werkomgeving gericht op ontmoeting: goed gefaciliteerde gebouwen (voorzieningen), grote open vloervelden voor ontmoetingsgebieden, ergonomische werkplekken, uitstekende akoestiek, connectiviteit en AV voorzieningen. Het aandeel werkplekken gericht op individuele en geconcentreerde werkzaamheden op kantoor verkleint (maar verdwijnt niet). Figuur – Core + flex model to create agile portfolio – CBRE research, mei 2020
51
3 Gebruikerstrends
Clubs en hubs Het gebruik van fysieke kantoren zal wel degelijk onderdeel blijven van de huisvestingstrategie van de meeste organisaties. Het belang van het hebben van een eigen kantoor blijft aanwezig voor (o.a.) het faciliteren van de werkprocessen, het borgen van (mentale) medewerkersgezondheid, aantrekken van talent, ondersteunen van de bedrijfscultuur en sociale cohesie. In een recente studie onder eindgebruikers (CBRE client research juni 2020) geeft 41% aan dat het belang van een fysiek kantoor iets zal verminderen, terwijl 38% zegt dat het altijd belangrijk blijft. Wel verwachten we dat organisaties hun primaire vastgoedlocaties zullen afschalen, doordat de bezetting van kantoren onder invloed van thuiswerken daalt. Medewerkers werken in een netwerk van locaties, verbonden door een kwalitatief hoogwaardig hoofdkantoor (de ‘club’-locatie). Deze hoofdlocatie wordt ondersteund door een netwerk van kleinere regionale locaties dichterbij huis (de ‘hub’-locaties). Deze trendvoorspelling zal sneller werkelijkheid worden dan we in het pre-COVID-19 tijdperk verwacht hadden. Dit kan betekenen dat kantoorruimte in de stad een meer natuurlijke of frequente bestemming is voor bepaalde groepen werknemers (stadsbewoners, millennials en Gen Z’ers) dan voor andere (voorstedelijke Gen X’ers). De vraag naar Business Centre concepten in de steden zal toenemen.
Ruim 70% van respondenten geeft aan dat flexibele kantoorruime (co-working, suites, serviced offices) onderdeel zal zijn van hun lange-termijn vastgoedstrategie. Belangrijkste reden hiervoor zijn de minimale kapitaalverplichting en het lage risico vast te zitten aan onnodige ruimte.
Welke rol zal flexibele kantoorruimte mogelijk spelen in jouw lange termijn huisvestingsstrategie?
Significante Rol
Minimale Rol Behoud mate van flexibele ruimte
Geen Rol
Werk vindt plaats in een netwerk aan locaties, met een belangrijke ontmoetingsfunctie voor het ‘hoofdkantoor’ in de binnenstad.
Onzeker
Stijging gebruik van flexibele ruimte
Source: CBRE Research Client Survey 2020
52
3 Gebruikerstrends
Mogelijke ruimtebesparing door thuiswerken Op welke manier organisaties thuiswerken zullen adapteren is afhankelijk van de situatie waarin zij zich bevonden pre-COVID-19 (hoe groot is de stap), de bedrijfscultuur (rol van leiderschap, drive op aanwezigheid), de wens om kosten te reduceren en de mate waarin de werkzaamheden gebonden zijn aan de locatie (bijvoorbeeld door hoge IT systeemvereisten). Wat de mogelijke impact van het adapteren van thuiswerken is op de vastgoedvraag maken we inzichtelijk met drie scenario's: • Scenario 0: werken op kantoor wordt gezien als het normaal, waarbij thuiswerken op ad-hoc basis plaatsvindt. • Scenario 1: organisaties reageren op de vraag naar flexibiliteit en maken werken op afstand een vrije keuze van medewerkers. Dit resulteert in een lagere kantoorbezetting en minimale ruimtebesparing. • Scenario 2: organisatie sturen op vastgoedbesparingen door thuiswerken structureel onderdeel te laten zijn van de werkweek en hangen condities aan om de bezetting op kantoren te verlagen. Dit resulteert in een significante ruimtebesparing. • Scenario 3: organisaties omarmen de transformatie naar een volledig hybride personeelsbestand. Fysieke aanwezigheid of gelijktijdigheid van werken is niet meer noodzakelijk. Dit resulteert naast een grote ruimtebesparing in een potentiële verlaging van de arbeidskosten.
De figuur hiernaast toont aan de verwachte ruimtebesparing en de verwachte verschuiving van functie van het kantoor (samenwerkplekken vs. focusruimte) per scenario. We zien dat de totale potentiële ruimtebesparing (%) toeneemt naarmate we meer op afstand werken. De flexratio (aantal werkplekken / aantal medewerkers) neemt toe; er zijn minder werkplekken per medewerker nodig. De benodigde functionele ruimte (m²) per werkplek zal echter iets toenemen door de veranderende kwaliteit en aard van de ruimtebehoefte.
Statistieken
Scenario 0
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Flexratio
1:1,25
1:1.25
1:2.16
1:3.75
m² / aantal medewerkers
8
6.5
5.5
4.5
m² / werkplek
5,5
8
10
12
Werken op afstand
0-10%
10-20%
30-50%
50-70%
% Samenwerkplekken
20%
30%
50%
70%
% Focusruimte
80%
70%
50%
30%
% Ruimtebesparing
-
20%
30%
40%
53
3 Gebruikerstrends
Andere ontwikkelingen versneld door COVID-19 Ook aanverwante ontwikkelingen, zoals hieronder beschreven, nemen een vlucht als gevolg van de COVID-19 situatie en zullen de eisen aan locatie, gebouwen en de werkomgeving veranderen. De rol van slimme kantoorgebouwen, die zijn uitgerust met de nieuwste digitale technologieën, zal groter worden na COVID-19. Dit heeft betrekking op zowel de installaties (zoals klimaatbeheersing) als het mogelijk maken van een grotendeels 'touchless' werkomgeving, waarin werknemers gebruik kunnen maken van handgebaren en stemcommando’s. Kantoorhuurders leggen meer nadruk op gebouwspecificaties en de mogelijkheden voor gezonde werkplekken, omdat ze meer focussen op de gezondheid van werknemers en het waarborgen van hun productiviteit. Op de lange termijn zullen we een voorkeur zien voor gebouwen met een gezond binnenklimaat en goede ventilatie, omdat verse lucht de verspreiding van ziektekiemen in de lucht vermindert. Op dit moment moeten gebouwen verplicht minimaal 20% verse lucht innemen, er is bij sommige gebouwen al voor gekozen om dat te verhogen naar 100%. Het herzien van de minimumeis kan een volgende stap zijn voor gebouwbeheerders. Door de focus op frisse lucht zouden er ook meer LEED- en WELL-gecertificeerde gebouwen bij kunnen komen.
Kantoorruimtes zelf worden vaker opgedeeld in kleinere ‘compartimenten’ zodat luchtstromen makkelijker gereguleerd kunnen worden en medewerkers afstand van elkaar kunnen houden tijdens seizoensgebonden ziektegolven.
54
3 Gebruikerstrends
Veranderende vestigingscriteria De door COVID-19 versnelde ontwikkelingen resulteren in een gerationaliseerde fysieke voetafdruk van organisaties, bestaande uit een andere samenstelling van de ruimte die van hogere kwaliteit is en beter toegeruste ruimte om te voorzien in de behoeften van de medewerkers. Hierbij zijn een aantal essentiële vestigingseisen te onderscheiden verdeeld naar locatie en gebouw. Locatie-eisen: • In de nabijheid van externe voorzieningen en ontmoetingsplekken (koffiebar, lunchgelegenheden, supermarkt, verswinkels, persoonlijke verzorging); • Loopafstand OV hub (binnen 15 min loopafstand). Gebouweisen: • Flexibele huurcontracten (om naar behoefte ruimte te kunnen aantrekken of afstoten); • SMART technologie (touchless, seamless, 5G netwerk, aanpasbaar aan behoeften); • Grote open vloervelden – grotere ontmoetingsgebieden en flexibele indeelbaarheid; • Makkelijk compartimenteerbare ruimten; • Geschikt voor flexibele inrichtingsmodellen; • Hoge standaard van technische installaties en afwerking; • "Leed"- en "Well"-certificering (gebouwstandaarden en – certificering geënt op gezondheid en welzijn eindgebruiker); • Aantrekkelijk ‘in-house’ aanbod van voorzieningen en diensten voor het personeel.
55
3 Gebruikerstrends
Deelconclusie gebruikerstrends Het is nog te vroeg om volledige conclusies te trekken, maar wel duidelijk is dat de uitbraak van COVID-19 zorgt voor een versnelling van de trends op de kantorenmarkt. De (noodgedwongen) omarming van het thuiswerken zorgt voor een meer hybride vorm van werken. Veel bedrijven zullen hierdoor de functie van het kantoor (deels) zien veranderen. Waar nu nog 70% ingericht is om te werken en 30% voor ontmoeting zal dit in de nabij toekomst dichter bij elkaar liggen. Bij bestaande bedrijven is hierdoor ruimtebesparing tot 70% mogelijk, maar in de praktijk zien wij dit eerder in de range van 10 tot 50% liggen. Voor een sector als de overheid in de Spoorzone is dit wel een factor om rekening mee te houden. Er is ook behoefte aan gezonde gebouwen, aan gebouwen die het welzijn van de medewerkers bevorderen, gebouwen die duurzaam zijn en SMART. Al met al een flinke opgave voor de bestaande voorraad; hier wordt in het vijfde hoofdstuk dieper op ingegaan. De flexibeler vraag naar kantoorruimte zal ook zichtbaar zijn in de locatiekeuze. We zien de opkomst van het ‘club’ en ‘hub’-model, waarbij een centrale hoofdvestiging in een grote stad wordt aangevuld met regionale vestigingen. Zwolle kan hier van profiteren, als knooppunt tussen West- en Noord-Nederland.
Dergelijke regiolocaties dienen echter hoogwaardig te zijn, wat wil zeggen dat ze multimodaal bereikbaar zijn en een voldoende hoog voorzieningenniveau hebben op het gebied van boodschappenwinkels, verswinkels, daghoreca/lunchgelegenheden en persoonlijke verzorging. Idealiter is er sprake van een levendige mix tussen wonen, werken en leisure.
56
Hoofdstuk 4
Vraagraming
4
Vraagraming
Nu de vraag naar kantoorruimte in Zwolle in de vorige twee hoofstukken uitvoerig is geanalyseerd – zowel kwantitatief als kwalitatief – is het nu tijd voor een toekomstige behoefteraming. Dit doen we aan de hand van een regressie-analyse. Vervolgens kijken we ook naar de implicaties voor de verschillende sectoren. Methodiek De kwantitatieve behoefteraming naar kantoorruimte is uitgevoerd met behulp van een enkelvoudige regressieanalyse, waarbij de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in gebruik in Zwolle is afgezet tegen de ontwikkeling van de kantoorwerkgelegenheid in het COROP-gebied Noord-Overijssel. De relatie die hieruit voortvloeit is vervolgens afgezet tegen een voorspelling van de kantoorwerkgelegenheid. Hierbij is de voorspelling van het bureau Oxford Economics (zie ook hoofdstuk 2) als leidraad genomen. Deze is vervolgens op basis van twee factoren aangepast: de afwijkende (en meer positieve) verwachting van de Zwolse banengroei ten opzicht van de regio, en de verwachte daling van het gemiddelde kantooroppervlak per werknemer onder invloed van de factoren die in het vorige hoofdstuk zijn beschreven. Vanwege de scheve verdeling in de analyse hebben alle waarden een log-transformatie ondergaan. Dit heeft tot gevolg dat de geraamde waarden van de voorraad in gebruik dicht bij elkaar liggen en een geleidelijke ontwikkeling laten zien.
In de praktijk zullen de uitslagen van de waarden veel groter zijn. De geraamde trend dient dan ook vooral als leidraad te worden genomen en in samenhang te worden gebruikt met de kwalitatieve analyses in het onderzoek.
58
4 Vraagraming
740 720 700 680 660 640 620 600
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
580
2012
De basis voor de vraagraming is de voorspelde groei van de kantoorwerkgelegenheid. We gebruiken hiervoor de voorspellingen van het bureau Oxford Economics. Omdat dit de COROP-gebieden als kleinste schaalniveau aanhoudt nemen we voor Zwolle de voorspelling voor het COROP-gebied Noord-Overijssel. Volgens deze prognose groei het aantal kantoorbanen in de regio – momenteel zo’n 48 duizend – tot 2025 licht door om daarna iets te dalen en in 2031 ongeveer op het huidige niveau uit te komen. Omdat wij verwachten dat de stedelijke dynamiek en een toenemende banenconcentratie in Zwolle een sterkere groei oplevert passen wij deze prognose naar boven aan. Daar staat tegenover dat onder invloed van de ontwikkelingen die in het vorige hoofdstuk zijn beschreven het aantal meters per werknemer daalt. Concreet gaan we daarmee in het basisscenario uit van een kantoormetrage in gebruik per werknemer dat daalt van de huidige 22,25 m² naar 21,5 m².
VRAAGRAMING BASISSCENARIO x 1.000 m²
Basisscenario
Volgens dit basisscenario groeit het metrage kantoorruimte in gebruik – dat momenteel op 705.000 m² ligt – door naar 725.000 m² in 2031, een netto groei van 20.000 m².
59
4 Vraagraming
10k woningen extra
2018
2021
740 720 700
680 660 640 620 600
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2020
2019
2017
2016
2015
2014
580
2013
We gaan er daarom vanuit dat het afgeleide percentage kantoormeters per werknemer daalt naar 19,5 m². Verder voeren we de regressieanalyse volgens dezelfde methodiek en parameters uit als in het basisscenario. Concreet levert deze prognose een groei van de bezette voorraad op tot 735.000 m² in 2031; een netto groei van 30.000 m².
basisscenario 760
2012
In het tweede scenario van de vraagraming gaan we uit van een scenario waarin er tot 2031 10.000 woningen extra aan de stad worden toegevoegd. We gaan er daarbij vanuit dat dit voor de stad 20.000 extra inwoners zal opleveren ten opzichte van het basisscenario. Qua inwoners groeit Zwolle in het basisscenario door naar 137.000 inwoners in 2031 – dit is de actuele voorspelling van de Primos-prognose van ABF Research. Onze aanname is dus dat met 10.000 woningen extra het aantal inwoners in 2031 157.000 zal bedragen. We verwachten dat deze extra inwonersgroei een autonome groei in de kantoorwerkgelegenheid zal veroorzaken, maar niet evenredig – omdat de extra woningen in dit scenario in een relatief korte tijd op de markt komen zal een groter deel van de nieuwe inwoners (nog) elders werken.
VRAAGRAMING SCENARIO 10.000 EXTRA WONINGEN x 1.000 m²
Scenario extra woningen
60
4 Vraagraming
De algemene vraagraming voor kantoren in Zwolle hebben we vervolgens ook opgesplitst naar sector. De ‘bubble’ chart rechts zet per sector het aandeel in de kantorenvraag van de afgelopen jaren af tegen de geraamde procentuele groei in de komende tien jaar. De grootte van de cirkels staat daarbij in verhouding tot de huidige omvang van de bezette voorraad in Zwolle. Op deze wijze kan snel en in samenhang in beeld worden gebracht welke sectoren naar verwachting de sterkste groei zullen laten zien, maar ook wat hun relatieve belang voor de markt is. Duidelijk wordt dat de meeste groei wordt verwacht in ‘technische’ sectoren die relatief klein zijn in Zwolle: maakindustrie, logistiek en de energiesector. De publieke sector blijft naar verwachting stabiel maar legt een zeer groot gewicht in de Zwolse schaal. Voor de zakelijke dienstverlening wordt een gematigde groei verwacht. Gezien het aandeel van deze sector in de voorraad en de vraag in Zwolle zal deze sector in zijn algemeenheid de naar verwachting grootste speler zijn in de uitbreiding van de bezette kantorenvooraad.
GROEIPROGNOSE PER SECTOR 35 30 Business Services
25 Public & Non Profit
Aandeel vraag in %
Sectorraming
20
15
Business Centres Retail & Distribution
10 Tech & Media
5
Health & Social Care Education
Finance 0
Energy & Utilities
Manufacturing
-5 -10
-5
0
5
10
15
20
Groeiprognose tot 2031 in %
61
4 Vraagraming
Deelconclusie Vraagraming De kwantitatieve vraagraming voor Zwolle levert in het basisscenario tot 2031 een groei in de bezette voorraad van 20.000 m² op. Dit is dus netto opname; het aanbod aan kwalitatief toereikende ruimte zal dit volume in zijn geheel moeten kunnen absorberen. In de praktijk is er dus meer ruimte nodig. Wanneer we uitgaan van een scenario waarin er tot 2031 10.000 woningen extra aan de Zwolse markt worden toegevoegd stijgt de vraag naar kantoorruimte, hoewel niet evenredig. Het ramingsmodel gaat uit van een toename van de bezette voorraad van 30.000 m², 10.000 m² meer dan in het basisscenario. Hieruit volgt dat met het toevoegen van een fors aantal woningen er ook beduidend meer kantoorruimte nodig is. De zoeklocaties voor beide functies zullen naar alle waarschijnlijkheid deels met elkaar concurreren en dit zal om fijnmazig beleid vragen, waarin het toewijzen van locaties aan woningbouwprojecten niet zonder meer vanzelfsprekend zou moeten zijn. Uitgesplitst naar sectoren zien we dat de twee Zwolse hoofdsectoren een gematigde groei laten zien, in sterkere mate bij de zakelijke diensten, die hierdoor qua absoluut volume de grootste bijdrage zullen leveren. De sterkste voorspelde groei zit in de ‘technische’ sectoren: maakindustrie, logistiek, energie.
Deze nemen op de kantorenmarkt nu nog een relatief klein aandeel in, maar dit zal naar verwachting toenemen. Omdat uit het tweede hoofdstuk is gebleken dat de zakelijke dienstverlening in Zwolle ook kleinschalig van aard is (< 2.500 m²) kunnen we concluderen dat de groei vooral in kleinschalige kantoorunits zal moeten landen. Veelal zal het hier om multi-tenant bedrijfsverzamelgebouwen gaan.
62
Hoofdstuk 5
Ontwikkelvisie
5
Ontwikkelvisie
In dit laatste hoofdstuk zetten we de huidige kantorenvoorraad in Zwolle af tegen de geraamde vraag en de eisen die gebruikers aan hun huisvesting stellen. We kijken naar gebouwkwaliteit en de eisen die aan omgeving en bereikbaarheid worden gesteld. Hieruit volgen conclusies over kansen en knelpunten, waar wij vervolgens onze visie op de ontwikkeling van de Zwolse deelgebieden op baseren. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een SWOT-analyse waarin de sterke en zwakke punten van de verschillende deelgebieden worden benoemd.
64
5 Ontwikkelvisie
Gebouwkwaliteit • Zoals in het eerste hoofdstuk is vastgesteld is meer dan de helft, in totaal circa 57%, van de kantorenvoorraad (in m²) van Zwolle ouder dan 20 jaar. Nog eens 35% is tussen 10 en 20 jaar oud. Slechts 8% van de kantorenvoorraad is jonger dan 10 jaar oud. • De meeste oude gebouwen zijn in de binnenstad te vinden. De meeste verouderde kantoorruimten bevinden zich echter op de Zwolse bedrijventerreinen, waar bijna 50% van de voorraad van vóór 1990 stamt, en 30% zelfs ouder is dan 40 jaar. Hier is dan ook sprake van een renovatie-opgave, maar vanuit locatieperspectief zijn dit in algemene zin geen panden die zich lenen voor transformatie naar wonen of opwaardering naar een hoogwaardig en zelfstandig in de markt staand kantoorpand. Van de drie planmatig ontwikkelde kantoorlocaties heeft Oosterenk de oudste voorraad. 20% van de meters hier stamt uit de periode vóór 1990. • Het aantal gebouwen met gemeenschappelijke voorzieningen zoals een restaurant, receptie, conference room enz. is in Zwolle beperkt, In totaal heeft circa 70% van de panden geen gedeelde voorzieningen in het gebouw, maar in de meeste gevallen gaat her hierbij om kleinschalige kantoorruimte. Van de panden met een metrage boven de 2.500 m² heeft circa een kwart geen voorzieningen, wat nog altijd een fors aandeel is. Met name bij grote panden is het ontbreken van voorzieningen een probleem.
Deze gebouwen zijn initieel gebouwd voor één gebruiker en dienen nu aangepast te worden naar een multi-use voor meerdere gebruikers met daarbij passende voorzieningen. • Er is een correlatie tussen leeftijd en voorzieningenniveau: het gemiddelde bouwjaar van de panden zonder voorzieningen in Zwolle is 1964. Voor de panden groter dan 2.500 m² is dit 1987. Dit impliceert de aanwezigheid van een verzameling panden in Zwolle die in meerdere opzichten verouderd en/of onvoldoende uitgerust zijn. Deze panden zijn overigens niet ruimtelijk geclusterd. • In Zwolle heeft circa 56% van de gebouwen een maximale vloergrootte tussen 500-1.000 m², 23% tussen 0-500 m², 15% tussen 1.000-1.500 m² en 7% groter dan 1.500 m². De trend is dat het grootste deel van de kantoorgebruikers hun activiteiten op één vloer willen centreren. Derhalve is de aanwezigheid van grotere vloeren in een gebouw positief. Vanwege de relatief kleine schaal van de Zwolse marktvraag (veelal < 2.500 m²) is dit niet in alle gevallen een probleem, maar het behoeft zeker aandacht. • Co-working concepten zijn momenteel schaars in kantoorgebouwen in Zwolle; slechts in 5% van de gebouwen is dit aanwezig.
65
5 Ontwikkelvisie
Locatiekwaliteit • De aanwezigheid van externe voorzieningen zoals supermarkten, restaurants, cafés, sportvoorzieningen, enz. in de directe omgeving dragen bij aan de aantrekkelijkheid van een locatie voor de kantoorgebruiker. In Zwolle is bij 21% van de kantoorgebouwen een ruime hoeveelheid van meer dan 50 van dit soort externe voorzieningen in de omgeving aanwezig. Het gaat hier vooral om de centrumlocaties. Bij 45% van de kantoorgebouwen zijn er 1 tot 10 externe voorzieningen aanwezig. Bij 17% van de kantoorgebouwen zijn er op loopafstand (max. 500m) geen voorzieningen aanwezig. • Bereikbaarheid is altijd nog een van de belangrijkste criteria voor kantoorgebruikers. Bij 70% van de kantoorgebouwen in Zwolle is een NS-station op meer dan 15 minuten lopen gelegen, in 15% tussen 10-15 minuten, bij 10% tussen 5-10 minuten en bij 5% tussen de 0-5 minuten lopen. Wat betreft bereikbaarheid met de auto geldt dat het gros van de kantorenvoorraad goed te bereiken is vanaf de snelweg. Belangrijk is de aanwezigheid van voldoende parkeerplaatsen bij locaties die vanwege een matige tot slechte bereikbaarheid met het openbaar vervoer afhankelijk zijn van de bereikbaarheid per auto. • Niet verrassend scoren vooral de Spoorzone en het centrum (in de breedste zin van het woord) het hoogst op bovenstaande criteria.
Voor de bedrijventerreinen, maar ook bijvoorbeeld Voorsterpoort is de locatiekwaliteit een stuk lager. Voorsterpoort scoort hoog als zichtlocatie en op autobereikbaarheid, maar de omgevingskwaliteit is momenteel matig. • Dit geldt ook voor Oosterenk. De locatie vervult op dit moment een dubbelrol als vestigingsplaats voor auto-afhankelijke bedrijven die een relatief goedkope werkplek zoeken en als natuurlijke habitat voor het zorgcluster rondom het ziekenhuis. Partijen die overwegen hun regiokantoor of ‘hub’ in Zwolle te (her)huisvesten zullen hierdoor overwegend naar de centrumlocaties kijken – met name de Spoorzone. De nabijheid tot een station is voor hen namelijk cruciaal, maar hoogwaardig vastgoed in een levendige omgeving is dat evenzeer. Op het gebied van levendigheid kan de Spoorzone nog wel een impuls gebruiken. Het toevoegen van functies, met name op het gebied van daghoreca en boodschappenwinkels, is dan ook een sterke aanbeveling. Zoals in het tweede hoofdstuk is aangegeven zou de overheid als ankerhuurder hier een pro-actieve rol in kunnen vervullen. Hoewel de Spoorzone de meest hoogwaardige locatie van Zwolle is kan de herontwikkeling van het gebied langs het spoor worden gebruikt om selectief de gewenste panden toe te voegen: kleinschalig of multi-tenant, met grote, open vloeren. De ontwikkeling van The City Post geeft hier alvast een aanzet toe. 66
5 Ontwikkelvisie
Transformatie en renovatie Een deel van de huidige kantoren in Zwolle sluit dus onvoldoende aan bij de (toekomstige) eisen van de kantoorgebruiker. De stad heeft deels te maken met verouderd kantorenaanbod en in een tijd waarin de bedrijvigheid door technologische ontwikkelingen in rap tempo verandert, verliezen steeds meer oudere panden steeds sneller hun aantrekkelijkheid voor gebruikers. Een oplossing die in de afgelopen jaren succesvol is toegepast, is transformatie of sloop van kantoren naar woningen, wat zeker in combinatie met een groeiende druk op de woningmarkt ook financieel gunstig kan uitpakken. In Zwolle is de woningvraag ook sterk. Er dient echter gewaakt te worden voor een al te bruuske onttrekking van kantoren aan de voorraad. Er dienen voldoende meters beschikbaar te blijven om de geraamde toekomstige vraag te kunnen huisvesten. Veel bestaand vastgoed zal echter hoe dan ook kwalitatief dienen te worden aangepakt – dit geldt bijvoorbeeld ook voor de bedrijventerreinen. Tussen 2016 en 2020 is er reeds circa 40.000 m² aan kantoorruimte in de stad getransformeerd, en dus onttrokken aan de voorraad. CBRE heeft voor dit onderzoek een analyse gemaakt van het transformatiepotentieel van de overige voorraad.
Dit is gedaan aan de hand van ‘harde’ locatie- en gebouwkenmerken, zoals in de vorige paragrafen beschreven, maar ook bijvoorbeeld op basis van gesprekken met marktpartijen en met inachtneming van de kansen op een invulling met nieuwe huurders. Volgens deze analyse kan momenteel circa 50.000 m² van de voorraad worden aangemerkt als kantoorvastgoed waarbij het in gang zetten van transformatieplannen in de komende 2 á 3 jaar aannemelijk is, of reeds is aangekondigd. We gaan er dan ook vanuit dat dit volume aan de voorraad zal worden onttrokken. Het gaat hierbij vooral om panden aan de Dokter van Deenweg op Oosterenk, aan de Burg. Drijbersingel in het Centrum en in Kamperpoort – waaronder het oude Wehkampkantoor. Tegenover deze verwachte onttrekkingen staat de toevoeging van The Central Post, waardoor er netto zo’n 35.000 m² van de markt af zal gaan. Omdat we verwachten dat de onttrekking van 50.000 m² tevens een vervangingsvraag van zo’n 30.000 m² zal opleveren zal dit voor een aanmerkelijke verkrapping van de markt zorgen.
67
5 Ontwikkelvisie
CBRE heeft eveneens een inventarisatie gemaakt van ‘zachte’ transformatiekansen. Het gaat hierbij om panden die met vergelijkbare kwaliteitsproblemen kampen als die binnen de ‘harde’ transformatiecategorie, maar waar op dit moment nog geen toekomstplannen voor bekend zijn. Transformatie is hier een optie en zal voor een deel van de panden ook de beste oplossing blijken. Renovatie is echter ook een mogelijkheid. Dit ‘zachte’ transformatiepotentieel bevindt zich in alle werklocaties, er is geen ruimtelijke clustering in te ontwaren. Zou deze volledige 40.000 m² ook uit de markt worden onttrokken dan levert dit naar schatting een extra vervangingsvraag van 27.500 m² op (zie grafiek op de volgende pagina). Een dergelijke verkrapping van de Zwolse markt is niet wenselijk omdat er dan geen ruimte voor de geraamde toename van de voorraad in gebruik meer beschikbaar is. Het is daarom zaak voor de gemeente om hier vinger aan de pols te houden en nieuwe transformatieplannen aandachtig te evalueren. Voorop blijft staan dat de individuele panden binnen de genoemde ‘zachte’ transformatievoorraad – alsmede eventuele overige verouderde panden die door CBRE niet als zodanig zijn gecategoriseerd – in hun huidige staat weinig perspectief meer bieden op een toekomst als kantoorpand. Er zal iets mee moeten gebeuren.
Wanneer de locatiefactoren en vloerplaten van de panden het toelaten kan renovatie een mooie oplossing zijn. In andere gevallen kan transformatie de beste oplossing zijn. Voor het opvangen van de gebruikersvraag zullen dan nieuwe meters moeten worden toegevoegd.
68
5 Ontwikkelvisie
Transformatiepotentieel
69
5 Ontwikkelvisie
Toevoeging Het pleiten voor nieuwbouw van kantoorruimte is voor de Nederlandse regiosteden sinds de financiële crisis bijna wezensvreemd geworden, maar de conclusies op de voorgaande pagina’s tonen aan dat dit voor Zwolle op relatief korte termijn zomaar eens een noodzakelijke impuls voor de lokale markt en economie zal blijken te zijn. Nieuwbouw van kantoren zal echter selectief moeten plaatsvinden en op de juiste plekken – multifunctionele en aantrekkelijke werklocaties die bij voorkeur aansluiten op bestaande ruimtelijke clusters. In eerste instantie komt daarmee vooral het stationsgebied in beeld. Het project The City Post biedt een goed voorbeeld van wat hier mogelijk is en zou op naburige kavels navolging kunnen vinden. Nieuwbouw rond het spoor zal de Spoorzone beter met de binnenstad verbinden waardoor een centrale werklocatie met meer samenhang ontstaat. Kijken we naar een hoger schaalniveau en verder in de toekomst dan zou het in theorie zelfs mogelijk zijn om de drie werklocaties Spoorzone, binnenstad en Voorsterpoort tot min of meer één geheel te maken. De voorstad Kamperpoort en de IJsselhallenlocatie vormen in dat geval cruciale verbindingspunten. Op die manier zou ook het kantoorgebied rond de Burg. Roelenweg en het westelijk deel van de Zwartewaterallee bij deze centrumlocatie kunnen worden getrokken. Op Voorsterpoort is bovendien nog ruimte voor ontwikkeling.
Voorsterpoort is op gebiedsniveau momenteel nog een onaantrekkelijke locatie. Een verbinding met de binnenstad zou hier een sterke impuls voor kunnen betekenen. Voor de herontwikkeling van de IJsselhallen wordt nu vooral naar woonfuncties gekeken. Dit is een begrijpelijke en logische keuze. Het toevoegen van – kleinschalige en hoogwaardige – kantoorfuncties biedt in onze ogen echter een uitgelezen kans om de centrale werklocaties van Zwolle te verbinden en versterken, ook naar de verdere toekomst toe.
70
5 Ontwikkelvisie
De kaart rechts toont de ontwikkelvisie voor één centrale werklocatie in Zwolle. Het bestaande centrale cluster is zichtbaar gemaakt op de kaart (elk bolletje is een kantoorpand). Door gerichte ontwikkeling van Voorsterpoort, de IJsselhallenlocatie en het stationsgebied kan een min of meer samenhangend gebied worden gecreëerd
71
5 Ontwikkelvisie
Deelconclusie Ontwikkelvisie De in de vorige hoofdstukken benoemde verschuiving van de vraag naar kwalitatief goede en gezonde kantoorruimte op multifunctionele locaties zal alleen nog maar toenemen. Deels kan hieraan worden beantwoord door het moderniseren van bestaande kantoorgebouwen in locaties die het best in dit profile passen, zoals in de Spoorzone en de binnenstad. Een fors deel van de verouderde voorraad in Zwolle zal naar verwachting echter worden getransformeerd, hetgeen op pandniveau vaak ook een goede oplossing is. Hierdoor dreigt de Zwolse markt te krap te worden om de geraamde stijging van de voorraad in gebruik te kunnen opvangen. Er zal daarom selectief hoogwaardige kantoorruimte moeten worden toegevoegd. Deze gebouwen dienen in hoge mate te voldoen aan de kwaliteitseisen die in het derde hoofdstuk zijn gesteld. Gezien de in de vorige hoofdstukken vastgestelde relatief kleine schaalgrootte van de Zwolse kantorenvraag (90% van de vraag blijft onder de 2.500 m²) zullen de meeste toevoegingen in de vorm van verzamelcomplexen worden vormgegeven (multi-tenant), met een hoogwaardig voorzieningenniveau, al dan niet uitgerust als business centre of serviced office.
Incidentele kleinschalige single-tenant projecten zijn ook mogelijk, al dan niet in de vorm van functiedeling met andere functies - bovenverdiepingen boven winkels of publieke diensten bijvoorbeeld, of een plint onder woningen. Ook voor nieuwe projecten komen de centrale werklocaties als eerste in beeld. Naast het stationsgebied en verder langs het spoor is er ook op Voorsterpoort ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Niettegenstaande de – momenteel nog significante leegstand in de torens in dit deelgebied zal de ruimte die Voorsterpoort biedt in de toekomst nog eens hard nodig kunnen zijn om zoekvragen te kunnen invullen. Het zou daarom verstandig zijn om hier bij de plannen voor de ontwikkeling van dit deelgebied rekening mee te houden. Het is echter wel zaak dat dit gebied in de eerste plaats wordt verlevendigd en de gewenste voorzieningen krijgt, om daarnaast zoveel mogelijk te worden aangesloten op de Spoorzone en het centrum.
72
5 Ontwikkelvisie
De mogelijkheid om de momenteel relatief geïsoleerde deelgebieden Spoorzone, Voorsterpoort en centrum te verbinden dient wat ons betreft serieus te worden meegewogen. Het gaat in het centrum dan vooral om de locaties aan de westkant, bij de Roelenweg en wellicht doortrekkend naar de Zwartewaterallee. Op deze wijze kunnen met name deze gebieden en Voorsterpoort uit hun relatieve isolement worden gehaald en deel uit gaan maken van een hoogwaardige, centrale werklocatie. Met de herontwikkeling van The City Post is hier al een veelbelovende start gemaakt maar de exacte invulling van de herontwikkeling van de IJsselhallen zal hier een belangrijke rol in gaan spelen. Oosterenk is in onze ogen eerder een krimpgebied. Hier zou ruimte kunnen worden gemaakt voor woningbouw. De transformatie van verouderd vastgoed in dit gebied kan het gebied verlossen van haar structurele leegstand en een compacter maar aantrekkelijker profiel geven als zorgcluster rond het ziekenhuis. Het nieuwere, zuidelijk deel van Oosterenk kan daarbij blijven fungeren als vestigingsplaats voor auto-afhankelijke bedrijvigheid die niet per se in een hoogwaardiger – en duurder – centrumgebied hoeft te zitten. De Zwolse bedrijventerreinen, tot slot, spelen in onze ogen vooral een rol als ‘kraamkamer’ voor kantoorfuncties die voortkomen uit, of horen bij, de industriële activiteit aldaar.
Start-ups en spin-off die als zelfstandig kantoorgebruiker doorgroeien zullen vervolgens eerder voor een echte kantoorlocatie kiezen dan op zoek gaan naar zelfstandige kantoorruimte op de bedrijventerreinen. Zo bezien vervullen de bedrijventerreinen vooral een incubatorrol. Het komt ons daarom niet voor om voor de bedrijventerreinen sec een strategisch kantoorbeleid te ontwikkelen. Wel is veel kantoorvastgoed op de bedrijventerreinen verouderd en kwalitatief laagwaardig. Bij vertrek van een huidige gebruiker komt dit vrijwel automatisch neer op een stevige renovatie- of herontwikkelopgave, maar, nogmaals, deze planvorming kan op individueel niveau plaatsvinden. Bovendien hebben de logistiek en maakindustrie in Zwolle vooral industriële ruimte nodig. Aan deze vraag te kunnen voldoen is al een opgave op zich. De hieruit voortvloeiende spin-off naar kantoorruimte zal naar verwachting geleidelijk zijn weg vinden naar de Zwolse kantorenlocaties. 73
5 Ontwikkelvisie
SWOT-Analyse Spoorzone STRENGTHS • • • • •
Goede autobereikbaarheid Nabijheid station Publieke sector en zakelijke dienstverlening als gevestigde ankers Kwalitatief goed vastgoed Perceptie als meest hoogwaardige locatie in Zwolle
WEAKNESSES • • • •
Relatief weinig voorzieningen voor kantoorpersoneel Geen levendig gebied Ondanks nabijheid relatief afgezonderd van de binnenstad; spoorlijn als barrière Hoogste huren/gebruikskosten in de stad
OPPORTUNITIES • • • • • •
Herontwikkeling en selectieve nieuwbouwlangs het spoor versterkt het gebied en maakt een verbinding met de binnenstad Herontwikkeling en selectieve nieuwbouw langs spoor zorgt voor aansluiting met Voorsterpoort via Kamperpoort / IJsselhallenlocatie Toevoeging voorzieningen maakt gebied hoogwaardiger en aantrekkelijker Overheid kan als grootste gebruiker druk uitoefenen om voorzieningenniveau en levendigheid te verhogen Spin-off naar met name de ICT-sector door digitalisering overheid Aantrekken van regiokantoren, met name in de zakelijke dienstverlening
THREATS • •
Balans in de kantorenmarkt is erg afhankelijk van de overheid als kantoorgebruiker Bij volledige transformatie naar woningen Kamperpoort / IJsselhallen mist de aansluiting met Voorsterpoort en de noordzijde van het centrum
74
5 Ontwikkelvisie
SWOT-Analyse Centrum STRENGTHS • • •
Veel voorzieningen in de directe omgeving Levendig en aantrekkelijk binnenstadsmilieu Woonfuncties nabij en natuurlijke mix van wonen/werken
WEAKNESSES • • • • •
Bestaat vanuit perspectief kantoorgebruiker uit losstaande kleine werklocaties met weinig samenhang Veel verouderd en specifiek vastgoed Autobereikbaarheid is matig Noordzijde bevindt zich ver van het station Relatief geïsoleerd van de andere deelgebieden, met name Spoorzone en Voorsterpoort
OPPORTUNITIES • • • •
Meest aantrekkelijke locatie voor klein, hoogwaardig kantoorgebruik in meerdere sectoren Hierdoor vooral in beeld bij start- en scale-ups in de dienstverlening en ICT Betere aansluiting met Spoorzone en Voorsterpoort mogelijk via herontwikkeling en selectieve nieuwbouw in stationsgebied, langs spoor en op Kamperpoort / IJsselhallenlocatie Transformatie of renovatie van verouderde panden levert direct toegevoegde waarde voor het gebied
THREATS • •
Druk om alleen nog woningen te ontwikkelen in dit gebied is hoog en kan ten koste gaan van werkfuncties Wanneer alle verouderde kantoren worden getransformeerd naar woningen vallen gaten in bestaande kantoorclusters en wordt verbinding met overige werklocaties moeilijk gemaakt
75
5 Ontwikkelvisie
SWOT-Analyse Oosterenk STRENGTHS • • •
Goede autobereikbaarheid De panden in dit gebied bieden relatief lage gebruikerskosten Het gebied heeft een bestaand zorgcluster met het ziekenhuis als ankerpunt
WEAKNESSES • • • •
Relatief veel verouderd vastgoed Structurele leegstand Weinig voorzieningen Zorgcluster bestaat vooral uit uitvoerende/verzorgende functies
OPPORTUNITIES
• • • •
Bevolkingsgroei leidt tot meer vraag naar zorgfuncties en kan het zorgcluster versterken Actieve(re) marketing van het zorgcluster kan een regionaal aanzuigende werking hebben Transformatie van verouderde panden levert een win-win situatie voor het gebied op: versterking/verlevendiging alsmede ruimte voor wonen Het gebied kan deels blijven functioneren als plek voor kantoorgebruikers die betaalbare en op autogebruik gerichte ruimte zoeken
THREATS • •
De zorgcluster bestaat vooral uit regionaal verzorgende functies hetgeen de groeipotentie verlaagt Vanwege de relatief grote afstand tot de binnenstad kunnen zoekers het gebied links laten liggen, helemaal als er een aaneengesloten centrale werklocatie zou ontstaan
76
5 Ontwikkelvisie
SWOT-Analyse Voorsterpoort STRENGTHS • • •
Uitstekende autobereikbaarheid Prominente zichtlocatie Kwalitatief goed aanbod en ruimte voor ontwikkeling
WEAKNESSES • • • • •
Momenteel te klein deelgebied om clustervorming tot stand te brengen Veel leegstand IJsseltoren en De Stoel zijn erg grootschalig voor de Zwolse markt Nauwelijks voorzieningen Geen levendigheid
OPPORTUNITIES • • • • •
Gebied en ontwikkelkader gemeente biedt mogelijkheden voor versterking kantorenlocatie Aansluiting met Spoorzone en Centrum mogelijk via Kamperpoort / IJsselhallenlocatie De leegstand in de torens kan op termijn noodzakelijk blijken om in adequate huisvesting te blijven voorzien Als zichtlocatie aantrekkelijk voor regiokantoren, maar verhogen voorzieningenniveau blijft belangrijk Toevoegen kleinschalig vastgoed kan ruimte bieden aan auto-afhankelijke kantoorgebruikers en die functie deels overnemen van Oosterenk
THREATS • •
Bij volledige transformatie naar woningen Kamperpoort / IJsselhallen mist de schakel met Spoorzone en Centrum en blijft het een losstaand gebied Wanneer Voorsterpoort te snel wordt ingevuld met grootschalige niet-kantoorfuncties (PDV/GDV, onderwijs, leisure) is er geen ruimte meer om een coherente kantoorlocatie te vormen
77
5 Ontwikkelvisie
SWOT-Analyse Bedrijventerreinen STRENGTHS • • •
Goede autobereikbaarheid De panden in dit gebied bieden relatief lage gebruikerskosten Fungeren als incubator voor spin-off uit de industrie en logistiek
WEAKNESSES • • • • •
Monofunctionele gebieden Weinig voorzieningen Kantoren zijn versnipperd en staan in dienst van industriële functies Verouderd vastgoed Specifiek ‘built to suit’ vastgoed
OPPORTUNITIES • • •
Nabijheid tot maakindustrie en innovatie Ruimte voor start-ups en spin-off Transformatie van verouderde panden kan nieuwe huisvestingsmogelijkheden bieden
THREATS • •
Het gericht huisvesten van kantoorfuncties op bedrijventerreinen kan ten koste gaan van de echte kantoorlocaties De snel groeiende logistiek en maakindustrie hebben zelf veel ruimte nodig. Wanneer deze groei door ruimtegebrek stokt heeft dit ook negatieve gevolgen voor spin-off naar de kantorenmarkt
78
Hoofdstuk 6
Conclusies en Aanbevelingen
6
Conclusies en Aanbevelingen
Kantorenmarkt Zwolle De Zwolse markt, die lang met een overaanbod heeft gekampt, is inmiddels weer in balans. Transformatie van overbodig vastgoed is hier een belangrijke factor in geweest. Ondanks dit gunstige uitgangspunt bevinden zich nog clusters van leegstand in de stad. Het gaat daarbij vooral om verouderd vastgoed op Oosterenk en de leegstaande delen van de grote torens op Voorsterpoort. In de centrumlocaties is de markt het krapst. Dit zijn kwalitatief ook de meest complete werkmilieus en hier worden de hoogste huurprijzen betaald. De markt in Zwolle wordt door twee sectoren gedomineerd: de zakelijke dienstverlening en de publieke sector. Hier komt ook de meeste vraag naar kantoorruimte vandaan, met vooral een groei in de zakelijke dienstverlening. Andere groeisectoren zijn de groot- & detailhandel en de logistiek, en business centre concepten. Dit laatste segment speelt in op kleinschalige bedrijvigheid en past goed bij de Zwolse marktvraag, die relatief kleinschalig van aard is met bijna 90% van de gebruikerstransacties kleiner dan 2.500 m². De crux zit hem in de relatieve kleinschaligheid van de zakelijke diensten op de Zwolle kantorenmarkt. De meeste marktvraag landt in de Spoorzone, en dit is, mede afgemeten aan de markthuurniveaus, ook de meest hoogwaardige kantorenlocatie van Zwolle.
Wel wordt dit gebied sterk gedomineerd door de publieke sector en mist hier het gewenste voorzieningenniveau. Een analyse van expiraties en zoekvragen laat zien dat verwacht mag worden dat de marktvraag de komende jaren op hetzelfde niveau zal blijven liggen als de afgelopen jaren. Het is zaak hier qua aanbod van vastgoed op in te spelen en geeft een onderbouwing voor eigenaren om in te zetten op kwalitatief hoogwaardige multi-tenant gebouwen met flexibele business operators – en voor de gemeente om dit te faciliteren.
80
6 Conclusies en Aanbevelingen
Vraaganalyse Zakelijke diensten en de publieke sector zijn momenteel de twee kurken waar de Zwolse markt op drijft en daarmee vanuit economisch perspectief belangrijke werkgevers voor de stad. Voorkomen moet worden dat deze sectoren verdrongen worden door andere functies. De publieke sector biedt het mindere groeiperspectief van de twee, maar is geconcentreerd in de Spoorzone en kan zo een grote invloed uitoefenen op het succes van het deelgebied. Strategische samenwerking in de gebiedsontwikkeling biedt hier kansen en het is van belang dat de overheid niet alleen als beleidsmaker maar ook als kantoorgebruiker een actieve en verantwoordelijke rol pakt en helpt om het voorzieningenniveau, de verbindingen en de levendigheid in het gebied te vergroten. De zakelijke dienstverlening in Zwolle is alom aanwezig, maar relatief kleinschalig van aard. Die kleinschaligheid biedt echter groeikansen – uit MKB en ZZP komen de sterkste groeiers voort. Opvallend is verder de sterke vertegenwoordiging van technisch dienstverleners. Samenwerking met de maakindustrie en het onderwijs (met Perron 038 als voorbeeld) kan hier tot groeikansen leiden. De voorspellingen van de ICT-sector laten een gemengd beeld zien. Regionaal wordt er in de economische modellen geen banengroei geprognosticeerd, en het huidige belang voor de Zwolse kantorenmarkt is relatief beperkt.
Hier staat tegenover dat bijna de helft van de Zwolse start-ups een ICT-bedrijf is, of een sterke ICT-component kent. We zien bovendien dat deze sector profiteert van de voortschrijdende digitalisering van met name overheid en financiële dienstverlening. We verwachten daarom wel degelijk transactiedynamiek en groeikansen voor deze sector in Zwolle - maar wel van kleinschalige aard. Kleinschalige kantoorruimte in een binnenstadsmilieu staat bovenaan het verlanglijstje van dergelijke nieuwkomers. Er is daarnaast ook een groep start-ups waar gebruikskosten een belangrijke rol voor spelen. Relatief goedkope kantoorruimte op bijvoorbeeld Oosterenk of de bedrijventerreinen komt in dat geval in beeld.
81
6 Conclusies en Aanbevelingen
Bescheiden groeikansen zien we verder in de energiesector, waar de duurzaamheidstransitie een rol blijft spelen en een aanzet tot clustervorming kan geven. We zijn ons bewust van het uitblijven van succes voor het campusinitiatief van Enexis op De Marslanden. Desondanks zijn we van mening dat het kind niet met het badwater moet worden weggegooid. Individuele kenmerken van dit relatief solistische initiatief hebben in onze ogen namelijk ook een rol gespeeld bij het uitblijven van succes. Sterke groeikansen zien we op het gebied van logistiek en e-commerce. Deze zullen echter voornamelijk buiten de kantorenmarkt worden gerealiseerd. Desondanks heeft Zwolle een uniek uitgangspunt vanwege de kantoren van twee logistieke reuzen: Wehkamp en AbbVie. Bovendien biedt de aanhoudende groei van e-commerce kansen voor een koppeling van de logistieke sector met de ICT. Een e-commerce leider als Wehkamp kan hierbij als ankerpunt en gangmaker dienen. Innovatiegedreven sectorgroei is waarschijnlijk het hoogst in de creatieve en slimme maakindustrie. Hier bevinden zich ook incubators en samenwerkingsverbanden met lokaal onderwijs. Het belang van deze sector voor de kantorenmarkt is echter relatief zeer gering en ook in de toekomst zal deze sector op volumebasis weinig impact hebben.
Wel is het zo dat deze functies aan een verlevendiging en versterking van de Zwolse bedrijventerreinen kunnen bijdragen. Voor de zorgsector zijn, tot slot, de groeiperspectieven beperkt. Zwolle bezit wel een echt zorgcluster, rondom het ziekenhuis in Oosterenk. Het verdient aanbeveling dit cluster te omarmen en proberen te versterken. De moeilijkheid hierbij is dat de meeste zorg in Zwolle van lokaal en regionaal verzorgende aard is, en er dus geen sprake is van een hoogwaardig R&D-gedreven milieu.
82
6 Conclusies en Aanbevelingen
Aan het eind van het uitvoerige tweede hoofdstuk is een stedenvergelijking uitgevoerd, waarbij we hebben gekeken naar succesvolle sectoren in andere Nederlandse regiosteden. Uit deze stedenvergelijking bleek in de eerste plaats dat veel successen voortkomen uit structurele factoren, zoals geografische ligging en infrastructuur. Ook het voortbouwen op een reeds langdurig aanwezig cluster levert grote voordelen op. Dit betekent echter niet dat er geen beleidsmatige factoren kunnen worden aangewezen die een cruciale bijdrage kunnen leveren aan sectorale groei. In de praktijk komt dit vooral neer op het bewust profileren en faciliteren van een R&D-gedreven groeisector binnen een gemeente. Een academische dependance of campus die zich ook op dat thema richt is daarbij zeer gewenst. Lessen voor Zwolle zijn dan ook vooral op dit vlak te trekken. R&D vindt in Zwolle vooral plaats in de maakindustrie en e-commerce. Vanwege het relatief grote energiecluster biedt de duurzaamheidstransitie hier in theorie ook een mogelijkheid. Tot slot kan ‘FinTech’ en, vooral, ‘GovTech’ spin-off in de ICT sector een mogelijkheid voor Zwolle bieden. De uitdaging ligt vervolgens in het aantrekken van een academisch programma op (één van) deze terreinen. Ook zijn enkele steden actief bezig met het opwaarderen en versterken van ‘hun’ Spoorzone.
Het gaat hier om Den Bosch en Breda, maar bijvoorbeeld ook Amersfoort – dat in dit onderzoek niet wordt behandeld. Evenals in Zwolle zijn deze spoorzones aantrekkelijk voor hoofdkantoren en overheidsinstanties, hoewel de overheidsdominantie nergens zo groot is als in Zwolle. In alle gevallen is het beleid gericht op het creëren van samenhang, levendigheid en een logische verbinding met de binnenstad. Het verdient aanbeveling deze ontwikkelingen nauwlettend in de gaten te houden.
83
6 Conclusies en Aanbevelingen
Bij het identificeren van de meest voor de hand liggende combinaties van sector en deelgebied moet in de eerste plaats acht worden geslagen op het feit dat de keuze voor een werklocatie vooral afhangt van het type kantoorgebruik en de vereisten voor het personeel. Dit kan ook binnen een specfieke sector sterk verschillen. De bestaande Zwolse clusters in de zorg (Oosterenk) en overheid (Spoorzone) zullen intact blijven, dit geldt ook voor de combinatie bedrijventerrein en ‘technisch’ kantoorgebruik. De Spoorzone is daarnaast vooral in beeld bij hoofd- en regiokantoren. De centrumlocaties zijn voor de meeste sectoren aantrekkelijk. Dit komt door de combinatie van bevolkingsconcentratie en levendigheid, waardoor het voor publieksfuncties en voor kantoren de een aantrekkelijke werkomgeving aan het personeel willen bieden de eerste keus zal zijn. In de praktijk kiezen vooral kleinschalige, hoogwaardige kantoren voor een centrumlocatie. Wanneer de schaal groot genoeg is komt de Spoorzone in beeld. Het versterken van de verbinding tussen de Spoorzone en het centrum kan de sterke punten van beide werklocaties met elkaar combineren. Dit geldt ook voor het versterken van de verbinding met Voorsterpoort, dat momenteel vooral vanwege zichtlocatie en autobereikbaarheid aantrekkelijk is.