1. CBRE-kantorenmarktvisie Zwolle

Visie

Kantorenmarkt Zwolle

Inleiding Zwolle heeft als kantorenstad de afgelopen jaren een transformatie doorgemaakt. De balans tussen vraag en aanbod is na de financiële crisis wederom hersteld, en de afhankelijkheid van grote regiokantoren is sterk verminderd. Echter, de impact van COVID-19 op de Nederlandse economie en het gebruik van kantoren zorgt voor hernieuwde onzekerheid over de toekomst van de Zwolse kantorenmarkt. De beperkende maatregelen die noodzakelijk zijn voor het indammen van de pandemie zorgen voor het versneld plaatsvinden van een aantal cruciale gebruikerstrends. Welk effect heeft de veranderende vraag naar werkplekken op de Zwolse kantorenmarkt? Sluiten het huidige aanbod (leegstand) en de toekomstige vrijkomende kantoormeters (door o.a. de aflopende huurcontracten en verhuizingen) nog aan bij de veranderende vraag naar kantoorruimte? Is hierbij tevens behoefte aan (ver)nieuwbouw? Oftewel, welke vestigingscriteria zijn of worden essentieel bij kantoorhuisvesting? En kan de gemeente hier op anticiperen?

Tegelijkertijd groeit het aantal inwoners van Zwolle verder door en is er een grote behoefte aan nieuwe woningen. Hierdoor neemt de druk op de beschikbare ruimte toe. Ondanks de sterke behoefte aan woningbouw is het van belang dat de stedelijke economie evenredig mee kan groeien en voldoende werkgelegenheid blijft bieden. Hiertoe dienen voldoende en kwalitatief toereikende werklocaties beschikbaar te zijn. In de praktijk zien wij veelal dat beleidsmatig de woningmarkt wordt geprioriteerd ten koste van kantorenlocaties. Voor het onderbouwen van afgewogen beleidskeuzes op dit vlak is daarom inzicht nodig in de marktdynamiek en de ontwikkelingen in de vraag naar, en het gebruik van, kantoorruimte. Om deze vraag in te vullen is door CBRE de onderliggende kantorenmarktvisie opgesteld. Deze marktvisie zal zich richten op de kantorenmarkt in de stad Zwolle en inzoomen op haar belangrijkste kantorenlocaties. Concreet zal er in het onderzoek een verdeling worden gemaakt in vijf deelgebieden.

2

Inleiding

Deze bestaan uit de drie hoofdwerklocaties voor kantoren in Zwolle (Spoorzone, Oosterenk en Voorsterpoort), aangevuld met het stadscentrum en de bedrijventerreinen: • • • • •

Spoorzone Oosterenk Voorsterpoort Centrum (Binnenstad en directe omgeving, i.h.b. Roelenweg en Zwartewaterallee) Bedrijventerreinen (Marslanden, Hessenpoort, Voorst, De Vrolijkheid)

Er zal in het onderzoek tevens een raming van de behoefte aan kantoormeters tot en met 2031 voor worden afgegeven. Deze behoefteraming is een resultante van de onderzochte typen kantoorgebruikers die de komende tien jaar naar verwachting voor Zwolle zullen kiezen. In hoofdstuk 1 zal de Zwolse kantorenmarkt worden doorgelicht en zullen de belangrijkste kenmerken in de vraag naar, en voorraad van de stad worden geïnventariseerd. Hoofdstuk 2 is een uitgebreide vraaganalyse, waarin wordt vastgesteld uit welke sectoren de kantorenvraag afkomstig is, welke kenmerken deze heeft en hoe deze zich in de toekomst zal ontwikkelen. In hoofdstuk 3 wordt aanvullend hierop ingegaan op de huidige gebruikerstrends en de impact van COVID-19 hierop. Hoofdstuk 4 bestaat uit een modelmatige vraagraming, zowel voor de stad als geheel als voor de verschillende sectoren. De bevindingen uit deze vier hoofdstukken worden in hoofdstuk 5 getoetst op de huidige en het toekomstige kantorenaanbod Zwolle en in de deelgebieden. In het laatste hoofdstuk worden vervolgens concrete en onderbouwde aanbevelingen gedaan met de daaruit voortvloeiende vervolgstappen aan de gemeente Zwolle. Er wordt in het onderzoek gebruik gemaakt van datasets en datatools van CBRE, waar tevens grafieken uit worden gegenereerd. De bijbehorende datacategorieën zijn hierbij in het Engels weergegeven.

Dit betreft onder meer de verschillende bedrijfstakken. Aan de bijlagen is een vertaling en duiding van deze categorieën toegevoegd. 3

Inhoudsopgave Inleiding

2

1. Kantorenmarkt Zwolle Deelconclusie

5 16

2. Vraaganalyse Sleutelsectoren Stedenvergelijking Deelconclusie

17 24 37 45

3. Gebruikerstrends Deelconclusie

48 56

4. Vraagraming Sectorraming Deelconclusie

57 61 62

5. Ontwikkelvisie Deelconclusie SWOT-analyse deelgebieden

63 72 74

6. Conclusies en Aanbevelingen Aanbevelingen

79 89

Contact & Disclaimer Bijlagen

91 92 4

Hoofdstuk 1

Kantorenmarkt Zwolle

1

Kantorenmarkt Zwolle

In dit eerste hoofdstuk wordt de kantorenmarkt van Zwolle doorgelicht en zetten we de huidige kenmerken op een rijtje. Hoe is de voorraad door de stad verdeeld, wat zijn de vraag-aanbodverhoudingen in de stad en wat gebeurt er specifiek in de huidige markt? Er zal speciaal worden gekeken naar de transactiedynamiek: waar komen zoekvragen vandaan, wat zijn de meest relevante bedrijfstakken voor de Zwolse markt en met welke orde van grootte kunnen we rekenen. Dit hoofdstuk vormt de basis voor de rest van het onderzoek, waarin vooral naar de toekomst van de markt zal worden gekeken.

6

1 Kantorenmarkt Zwolle

Voorraad in 1.000 m²

Voorraad, leegstand-en opnameontwikkeling Zwolle 20%

850 800 750 700 650

8,8%

600 550 500

23%

450 400 2010

2011

2012

2013

2015

Voorraad

Leegstand

Opname in 1.000 m²

2014

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Bezette voorraad

Gem. opname 19k per jaar

60 50 40 30 20 10 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

• De kantorenvoorraad van Zwolle is na de financiële crisis flink opgelopen, mede door de oplevering van een aantal nieuwbouwprojecten. Door transformaties en onttrekkingen is na 2016 de kantorenvoorraad weer teruggedrongen tot het niveau van vóór de financiële crisis. • Tegelijkertijd liep de leegstand op door vraaguitval en de invoering van ‘het nieuwe werken’, waardoor bedrijven bij expiratie van de huurovereenkomst ruimte konden afstoten. • Afname van de leegstand na 2014 is deels toe te wijzen aan een toename in vraag door de aantrekkende economie. • Vanaf 2016 speelt onttrekking van leegstaande kantoren, met name in transformatieprocessen, een sterke rol. De leegstand loopt vanaf dat jaar verder terug, evenals de voorraad. • Sinds de financiële crisis is de opname geleidelijk toegenomen met als langjarig gemiddelde circa 19.000 m² per jaar, met als uitzondering 2015 waarin circa 47.000 m² werd opgenomen. • Zwolle kent momenteel (Q2 2021) een historisch lage leegstand van 8,8% van de voorraad, wat circa 68.000 m² behelst. Dit is licht hoger dan het landelijk gemiddelde van ruim 7%. • De huidige leegstand binnen Zwolle bevindt zich veelal in verouderde kantoren en/of op minder goed bereikbare locaties. Met name deelgebied Oosterenk heeft een hardnekkige cluster van leegstand verspreid binnen een aantal gebouwen (o.a.

in kantoorgebouwen De Klink, Springer en Renoir), die nog altijd meer dan 10% van de voorraad bedraagt. • Het hoogste leegstandspercentage is overigens te vinden op Voorsterpoort. In de grootschalige torens (met name in IJsseltoren en Zwolle Trade Center) op deze locatie is in totaal ongeveer 25.000 m² beschikbaar, wat leidt tot een leegstandspercentage van boven de 20%. 7

1 Kantorenmarkt Zwolle

Sectorbeeld • Het grootste opnamevolume in de periode 2010-2015 kwam op naam van bedrijven uit de publieke sector (o.a. RGD en de Politie). In de daaropvolgende 5 jaar groeide deze opname licht. • De zakelijke dienstverlening (business services; zie bijlage) heeft in de afgelopen 5 jaar echter de grootste kantorenvraag afgeleverd met een totale opname van circa 32.000 m². • Opvallende stijgers zijn de Business Centres (+107%) en Retail & Distribution (+289%). Kanttekening hierbij is dat in Business Centres veel opname van ICT-gerelateerde bedrijven plaatsvind. Retail & Distribution bestaat concreet uit kantoren van groot- en detailhandel en logistiek dienstverleners. • Dalers zijn er ook. De grootste daling heeft plaatsgevonden in de zorgsector (Health & Social Care). De vraag uit deze sector is van circa 17.000 m² in 2010-2015 gedaald naar circa 5.200 m² in de periode 2016-2021. Ook de financiële sector is aanzienlijk ingezakt, mede als gevolg van de inkrimping van ABN AMRO en het vertrek van Zilveren Kruis. • Opvallend is dat ook de ICT-sector (Technology & Media) een lichte daling heeft laten zien. Zoals hierboven vermeld is echter een deel van deze vraag in business centres terecht gekomen.

OPNAME PER SECTOR Public & Non Profit Business Services Health And Social Care Technology & Media Energy & Utilities Business Centre Finance Manufacturing Hospitality & Leisure Retail & Distribution Life Sciences Education Overig Transportation 0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

Opname in m² 2010-2015

2016-2021

8

1 Kantorenmarkt Zwolle

DOMINANTE SECTOREN PER DEELGEBIED IN ZWOLLE Op basis van de bezette voorraad

BEDRIJVENTERREINEN Business Services Technology & Media Manufacturing 0

20

40

60

80

x 1.000 m²

VOORSTERPOORT Energy & utilities Finance

CENTRUM

Business Services 80

60

40

20

0

Business Services Finance

x 1.000 m²

Healthcare 0

50 x 1.000 m²

SPOORZONE Public & Non Profit Business Services Technology & Media 80

60

40

20 x 1.000 m²

0

OOSTERENK Healthcare Public & Non Profit Business Services 0

20

40

60

80

x 1.000 m²

9

1 Kantorenmarkt Zwolle

Schaalgrootte • Wanneer we de vraag naar kantoorruimte in Zwolle analyseren op grootte valt op dat met name de kleinere gebruikers (< 2.500 m²) actief zijn, met in totaal bijna 90% van de opname in de kantorenmarkt van Zwolle. • Dit is een opvallend hoog percentage. In alle Nederlandse regiosteden is dit de grootste groep, maar daar ligt hun aandeel gemiddeld op 85% van de opname. • De groep < 2.500 m² is in Zwolle onderverdeeld naar 60% < 1.000 m² en 29% tussen 1.000 - 2.500 m². • De daaropvolgende grootteklassen zijn als volgt verdeeld; 7% wordt vertegenwoordigd door gebruikers tussen 2.500 – 5.000 m², 4% door gebruikers tussen 5.000 – 10.000 m² en slechts 1% door een gebruiker groter dan 10.000 m². • Zoals we verderop in de marktvisie zullen zien speelt met name de kleinschaligheid van de zakelijke dienstverlening in Zwolle een grote rol in dit verband. • De bovenstaande verdeling van de verschillende grootteklassen in Zwolle geeft een onderbouwing voor eigenaren om in te zetten op kwalitatieve multi-tenant gebouwen met aanbieders van flexibele kantoorruimte (Spaces, WeWork, Regus etc.) – en voor de gemeente om dit te faciliteren.

OPNAME NAAR GROOTTEKLASSE 2010-2021* 1%1% 4%4% 7%7%

29% 29% 60% 60%

In m² 0-1.000

1.000-2.500

2.500-5.000

5.000-10.000

>10.000

10

1 Kantorenmarkt Zwolle

Huurniveaus

Op basis van verbetering van de kwaliteit van gebouwen in Zwolle, toekomstige projecten die op de markt komen en met de verwachting dat de balans in de markt verder herstelt door transformatie van kantoorgebouwen die niet aansluiten op de (toekomstige) behoefte, is de verwachting dat het huurniveau in het topsegment in Zwolle nog een niveau hoger zal komen te liggen, ondanks de coronacrisis.

TOPHUURPRIJSNIVEAUS REGIOSTEDEN € 250

€ 200

EUR per m² per jaar

De huurniveaus van kantoorruimte in Zwolle, evenals die in vergelijkbare markten als Apeldoorn en Deventer, zijn relatief laag vergeleken met grote steden in het westen van het land. Het topniveau in Zwolle ligt per Q2 2021 op € 160 per m² per jaar (exclusief btw en servicekosten). Dit is aanzienlijk lager dan in steden in het zuiden van het land, zoals Eindhoven (€ 210 per m² per jaar) en Den Bosch (€ 185 per m² per jaar). In vergelijking met de andere steden ligt het huurniveau in Zwolle eerder in de buurt van Arnhem (€ 165 per m² per jaar) en Amersfoort (€ 160 per m² per jaar).

€ 150

€ 100

€ 50

€0 2017 Zwolle

2018 Apeldoorn

Arnhem

2019

2020

Amersfoort

Den Bosch

2021 Eindhoven

11

1 Kantorenmarkt Zwolle

Afloop huurcontracten

• Uitgesplitst naar sectoren expireren binnen de ‘Business Services’ (zakelijke dienstverlening) met circa 77.000 m² de meeste vierkante meters kantoor. Dit wordt gevolgd door de publieke sector met circa 65.000 m². Dit zijn ook de grootste twee sectoren in Zwolle, waarbij met name de publieke sector daarnaast voor een groot deel uit eigenaar-gebruikers bestaat, wat impliceert dat de sector als geheel relatief honkvast is.

HUUREXPIRATIES ZWOLLE

m²

• De komende 5 jaar expireert er circa 290.000 m² in Zwolle. Hiermee komt het theoretisch gemiddeld vrijkomende metrage per jaar uit op circa 58.000 m². Hierbij dient te worden opgemerkt dat het te verwachten is dat een deel hiervan zal worden verlengd (o.a. vanwege de gangbare voorwaarden in huurovereenkomsten ten aanzien van verlenging en de verhuiskosten).

100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 2021 1

2022 2

2023 3

4 2024

Business Services

5%

Public sector

5 2025

2026 6

5% 1%

< 1.000 1.000 - 2.500

Financial Services

• Onderverdeeld in grootteklassen valt op dat circa 89% van de expiraties plaats vind bij gebruikers kleiner dan 2.500 m². Dit sluit aan bij de eerdere conclusies vanuit de opname dat de kantorenmarkt van Zwolle wordt gedomineerd door kleinere kantoorgebruikers.

2.500 - 5.000

IT & Media 21%

Healthcare

5.000 - 10.000 > 10.000

Industry, Energy and Trade Other Business Centre

68%

Hospitality & Leisure Construction 0

20,000 40,000 60,000 80,000

12

1 Kantorenmarkt Zwolle

Zoekvragen • Er stond in Q2 2021 een totaal van circa 41.300 m² als zoekvraag uit in de Zwolse markt. • Deze vraag komt in hoofdzaak (75%) vanuit vier sectoren. Dit zijn allereerst de zakelijke dienstverlening en de publieke sector, als twee grootste sectoren in Zwolle, maar betreft ook de ICT en de Retail & Distribution-sector.

ZOEKVRAGEN ZWOLLE Ontwikkeling van gezochte vierkante meters in Zwolle 43,000 42,000

• De zoekvragen zijn in aansluiting op de Zwolse gebruikersmarkt als geheel relatief kleinschalig van aard; twee derde van het metrage betreft zoekvragen voor minder dan 2.500 m².

41,000

• Nader bekeken bevindt van de huidige actieve zoekvragen circa 60% zich in de oriënterende fase, slechts 7% in de fase van bezichtigen en 33% is in onderhandeling.

38,000

• Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar valt op dat het niveau van de gezochte vierkante meters slechts marginaal hoger lag toen dit op circa 38.600 m² uitkwam.

Fasering van gezochte vierkante meters Q2 2021

40,000 39,000

37,000 36,000 1 Q1 2020

Q2 2 2020

3 Q2 2021

• Hiermee lijkt er nauwelijks een impact van COVID-19 op de zoekersvraag van Zwolle te zijn geweest.

13

1 Kantorenmarkt Zwolle

Herkomst zoekvragen

INTERACTIETABEL Het merendeel van de zoekvragen in Zwolle is afkomstig uit de stad zelf en uit de regio Zwolle. Dit betreft echter een groot achterland dat verder onder te verdelen valt. De sterkste binding heeft Zwolle met de ‘halve maan’ die van Kampen oostwaarts via de A37 over Meppel en Hoogeveen naar Hardenberg loopt. Het Vechtdal hoort hier ook bij. Dit is het natuurlijk achterland van de stad. Regionale start-ups die doorgroeien kiezen vaak voor Zwolle als knooppunt in de regio, om personeel van elders aan te kunnen trekken, vanwege het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid uit andere delen van het land. Meer zuidwaarts wordt de concurrentie van met name Apeldoorn en Deventer sterker. Dit geldt helemaal voor de A1 zone, die eigenlijk niet naar Zwolle kijkt. Zwolle is in beeld bij zakelijk dienstverleners die een regiokantoor in oost-Nederland zoeken, of die hun footprint in het oosten willen optimaliseren. Deze trend wordt in het derde hoofdstuk verder belicht. Multimodale bereikbaarheid en de kwaliteit van de gebouwde omgeving zijn hierbij cruciale factoren. Arnhem is een belangrijke concurrent voor dit soort zoekers, misschien nog wel meer dan Apeldoorn dat een hoogwaardige stationslocatie ontbeert.

Herkomstregio

Interactie

Profiel

Regio Zwolle Noord (‘halve maan’)

Zeer sterk

Natuurlijk achterland van Zwolle; Groeiers kiezen voor Zwolle als centrum en ‘poort naar het westen’

Regio Zwolle Oost

Sterk

Zelfde profiel als regio noord maar minder sterk door concurrentie Deventer, Apeldoorn

Regio Zwolle West (Flevoland, Veluwe)

Zwak

Verhuizers in deze regio’s oriënteren zich westwaarts

A50-zone (Apeldoorn-Arnhem)

Selectief

Regiokantoren kiezen óf voor Apeldoorn vanwege het kruispunt van wegen, óf voor de stationslocaties in Arnhem en Zwolle

A1-zone (Apeldoorn-Deventer-Twente)

Zwak

Groeiers kiezen vooral voor Deventer of Apeldoorn

Randstad & overig Nederland

Zwak

Incidenteel

14

1 Kantorenmarkt Zwolle

Kerncijfers Deelgebieden

Deelgebied

Spoorzone

Voorsterpoort

Centrum

Oosterenk

Voorraad

185.000 m²

72.000 m²

270.000 m²

150.000 m²

Leegstandscijfer

7%

23%

3%

12%

Jaarlijkse opname (5 jrs gemiddelde)

10.000 m²

1.500 m²

4.750 m²

2.500 m²

Tophuur (EUR / m² / jaar)

EUR 160

EUR 120

EUR 150

EUR 100

Dominante bouwperiode

2000-2009

2000-2009

1945-1979

1990-1999

Dominante grootteklasse

2.500 – 5.000 & > 10.000 m²

> 10.000 m²

5.000 – 10.000 m²

2.500 – 5.000 m²

15

1 Kantorenmarkt Zwolle

Deelconclusie Kantorenmarkt Zwolle De Zwolse kantorenmarkt, die lang met een overaanbod heeft gekampt, is inmiddels weer in balans. Transformatie van overbodig vastgoed is hier een belangrijke factor in geweest. Ondanks dit gunstige uitgangspunt bevinden zich nog clusters van leegstand in de stad. Het gaat daarbij vooral om verouderd vastgoed op Oosterenk en de leegstaande delen van de grote torens op Voorsterpoort. Het is overigens van belang dat deze leegstand wordt toegevoegd aan het mogelijk instrumentarium om de kwaliteit van de Zwolse kantorenmarkt te verhogen, en niet per definitie voor transformatie wordt aangemerkt. In de centrumlocaties van de stad is de markt het krapst. Dit zijn kwalitatief ook de meest complete werkmilieus en hier worden de hoogste huurprijzen betaald. De markt in Zwolle wordt door twee sectoren gedomineerd: de zakelijke dienstverlening en de publieke sector. Hier komt ook de meeste vraag naar kantoorruimte vandaan, met vooral een gerealiseerde groei in de zakelijke dienstverlening. Andere groeisectoren zijn de kantoorfuncties van groot- & detailhandel en logistiek, alsmede business centre concepten. Dit laatste segment speelt in op kleinschalige bedrijvigheid en past goed bij de Zwolse marktvraag, die opvallend kleinschalig van aard is.

De crux zit hem hier in de kleinschaligheid van de zakelijke diensten in Zwolle, die van groot belang zijn voor de kantorenmarkt. De meeste marktvraag landt in de Spoorzone, en dit is, mede afgemeten aan de markthuurniveaus, ook de meest hoogwaardige kantorenlocatie van Zwolle. Wel wordt dit gebied sterk gedomineerd door de publieke sector. Een analyse van expiraties en zoekvragen laat zien dat er geen reden is om de opnamevolumes voor Zwolle, die momenteel gemiddeld op een kleine 20.000 m² per jaar liggen, naar beneden toe bij te stellen. Het is zaak hier qua aanbod van vastgoed op in te spelen en geeft een onderbouwing voor eigenaren om in te zetten op kwalitatief hoogwaardige multi-tenant gebouwen met flexibele business operators – alsmede voor de gemeente om dit te faciliteren.

16

Hoofdstuk 2

Vraaganalyse

2

Vraaganalyse

In dit tweede deel van het onderzoek zal de vraag naar kantoorruimte in Zwolle onder de loep worden genomen. Er zal worden gekeken naar het belang van de verschillende sectoren voor de Zwolse kantorenmarkt en wat de groeiperspectieven van de belangrijkste sectoren zijn. Hierbij zullen ook specifieke kansen of bedreigingen worden benoemd. Er zal ook een vergelijking worden gemaakt met een selectie van regiosteden in Nederland. Concreet betekent dit dat een aantal sectoren zal worden uitgelicht die het in deze steden opvallend goed doen. De voorwaarden en redenen hiervoor zullen worden geanalyseerd, waarna gekeken wordt in hoeverre Zwolle hier baat bij kan hebben of lering uit kan trekken.

18

2 Vraaganalyse

Werkgelegenheid naar sector in Noord-Overijssel

Regionale werkgelegenheid Volgens voorlopige cijfers genereerde de economie van de COROP-regio Zwolle (“Noord-Overijssel”) in 2020 circa 221 duizend banen, waarvan 50 duizend (23%) binnen sectoren die op papier als ‘kantoorgebonden’ gelden. De drie sectoren zorg (Health & Social Care), zakelijke dienstverlening (Business Services) en de groot- & detailhandel (Retail & Distribution) zorgen samen voor ongeveer de helft van het aantal banen in de regio. De maakindustrie (Manufacturing) is met 10% eveneens een belangrijke sector. De ICT-sector (Technology & Media) speelt met 2% van het aantal regiobanen een opvallend ondergeschikte rol.

Health And Social Care

1% 2%

2%

7%

Business Services 17%

Retail & Distribution

5%

Manufacturing Education

5%

Construction

Historische groei Het aantal banen in de regio is de afgelopen vijf jaar met ruim 21 duizend gegroeid. Bij specifiek kantoorgebonden banen bedroeg deze groei circa 5,5 duizend. Sectoraal gezien was de zakelijke dienstverlening de grootste groeier: hier zijn de afgelopen vijf jaar ongeveer vijfduizend banen bijgekomen. De zorg volgt hier direct op met een toename van ca. 4.750 banen. De bouwsector en de groot- en detailhandel presteerden ook goed, maar zijn voor kantoorwerkgelegenheid minder relevant. De maakindustrie en de ICT-sector lieten elk een meer bescheiden groei van rond de 900 banen zien. De financiële sector liet tot slot zelfs een kleine daling van rond de 250 banen zien.

6%

17%

Public & Non Profit Transportation

6%

Hospitality & Leisure Technology & Media

7% 10%

15%

Finance Energy & Utilities Overig

Bron: Oxford Economics

19

2 Vraaganalyse

Werkgelegenheid Zwolle De stad Zwolle is goed voor ongeveer de helft van het aantal banen in de COROPregio: in 2020 waren het er 104.000. De verdeling naar sector lijkt dan ook sterk op de regionale verdeling, met opnieuw de drie grote sectoren zorg, handel en zakelijke diensten die goed zijn voor ongeveer de helft van de werkgelegenheid. Afwijkend is het relatief geringe belang van de bouwsector in de stad (3%), die in de regio een twee keer zo hoog aandeel in de werkgelegenheid inneemt. Daar staat tegenover het veel grotere belang van de vervoerssector in Zwolle (Transportation), die er maar liefst 10% van het aantal banen levert – en dat is dan nog exclusief de logistieke functies binnen de groot- en detailhandel. Aangezien Zwolle het grootste logistieke knooppunt van de regio is en prominente spelers heeft als bijvoorbeeld Wehkamp en Albert Heijn is dit niet verwonderlijk. Het biedt in elk geval een aanknopingspunt voor de perspectiefsector e-commerce.

Werkgelegenheid naar sector in Zwolle

Health And social Care Retail & Distribution

2% 3%

3%

4%

Business Services

20%

4%

Transportation Education

8%

Manufacturing 14%

9%

Public & Non Profit Hospitality & Leisure

Historische groei Wanneer we de banengroei in de afgelopen vijf jaren van Zwolle vergelijken met die van de regio zijn er een aantal duidelijke verschillen waar te nemen. Over het geheel gezien is er net als in de regio sprake van een duidelijke banengroei: er kwamen in de stad ongeveer 11 duizend banen bij. In tegenstelling tot de regio liet de zakelijke dienstverlening in de stad echter een vrij stevige daling zien van ruim duizend banen, terwijl de financiële dienstverlening juist iets groeide – ondanks de inkrimping van ABN AMRO en het vertrek van Zilveren Kruis. De zorg was in Zwolle de sterkste groeier met een toename van ruim 2.600 banen. Onderwijs deed het eveneens goed, en ook de ICT-sector liet een relatief sterke groei van bijna 400 banen zien.

Technology & Media

10% 13% 10%

Construction Finance Overig

Bron: BIRO

20

2 Vraaganalyse

Kantoorgebonden Werkgelegenheid

Kantorgebonden werkgelegenheid naar sector in Zwolle

Het aantal banen in de specifiek kantoorgerelateerde sectoren in Zwolle bedraagt circa 30.000. Dit staat niet gelijk aan de totale kantoorwerkgelegenheid; deze is moeilijk exact te meten, maar zal op basis van het gemiddelde metrage per werknemer maximaal 35.000 banen bedragen. Binnen de kantoorgerelateerde sectoren nemen de zakelijke dienstverlening en de publieke sector een nog dominantere rol in: ze zijn goed voor driekwart van het aantal banen. Andere typische kantoorsectoren als de financiële dienstverlening en ICT zijn substantieel kleiner, zoals de grafiek rechts laat zien.

11%

Business Services

7%

Public & Non Profit 44%

10%

Zakelijke Dienstverlening De Zakelijke dienstverlening is zeer dominant in Zwolle, maar omvat een zeer diverse groep. Wat in Zwolle vooral opvalt is de kleinschaligheid, zoals in het vorige hoofdstuk reeds is vastgesteld. Grote (regio)kantoren ontbreken grotendeels, hoewel bijvoorbeeld alle ‘Big Four’ accountants een Zwolse vestiging hebben. Het gemiddeld bezette kantoormetrage van de zakelijke dienstverlening in Zwolle is slechts 800 m². De grootste subcategorie binnen de sector in Zwolle zijn technische diensten, zoals ingenieursbureaus, installatiebureaus en techniekconsultants. Zij maken ongeveer 30% van de sector uit. De zakelijke diensten in Zwolle hebben dus een relatief sterk technisch karakter.

Technology & Media Finance Other

28%

Bron: Oxford Economics

21

2 Vraaganalyse

Voorspelling banengroei • Voor de voorspelling van de werkgelegenheidsgroei per sector gebruiken we de prognose van het bureau Oxford Economics. Deze prognose is alleen op regionaal niveau (COROP) voorhanden. Het relatieve belang van de verschillende sectoren voor de stad Zwolle zal hierin dienen te worden meegewogen, hoewel we al hebben vastgesteld dat de verschillen tussen stad en regio in dit opzicht niet heel groot zijn. • Er wordt in de raming een stevige groei voorspeld voor onder meer de zorg, de maakindustrie en voor de logistieke sector. Ook de zakelijke dienstverlening mag – hoewel in meer bescheiden mate – op banengroei rekenen. • Hier staat een opvallend sterke daling van de financiële dienstverlening tegenover – samen met bijvoorbeeld vastgoeddiensten. De stad Zwolle huisvest vooral regiokantoren van financieel dienstverleners – een specifieke groep die al aan inkrimping onderhevig was (ABN AMRO, Zilveren Kruis). Volgens de prognose zal dit proces zich dus verder doorzetten. • Opvallend is dat ook het aantal banen in de ICT verwacht wordt af te nemen. De afname is gering en betreft, nogmaals, de gehele regio. Juist in de ICT-sector zien we echter een regionale concentratie op de stad Zwolle. Vandaar dat we op stedelijk niveau geen daling verwachten. Van een breed perspectief op stevige banengroei lijkt voor deze sector evenwel geen sprake.

WERKGELEGENHEIDSGROEI REGIO 20212031

Arts, entertainment & recreation Arts, entertainment & recreation Manufacturing Manufacturing Transportation Transportation Health and Social Care Health and Social Care Energy & Utilities

EnergyEducation & Utilities Business Education Services Business Services Construction Construction Retail & Distribution RetailAdministration & Distribution Technology & Media Administration Public & Non Technology & Profit Media Horeca Public & Non Profit Real Estate Services Horeca Agriculture Real Estate Services Finance Agriculture -25.0% -20.0% -15.0% -10.0% -5.0% Finance -25% -20% -15% -10%

-5%

0%

0.0% 5%

5.0% 10%

10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 15%

20%

25%

Bron: Oxford Economics

22

2 Vraaganalyse

Sectorverdeling Zwolle o.b.v. kantoorruimte in gebruik

Kantoorgebruik per Sector De grafiek aan de rechterkant toont de verdeling van de sectoren over de in gebruik zijnde kantoorruimte in Zwolle. Dit is een detaillering van de cijfers in de kaart op pagina 9. Het werkgelegenheidsbeeld voor Zwolle wordt er voor een groot deel in weerspiegeld, met opnieuw de twee dominante sectoren publieke sector en zakelijke dienstverlening. De zorg komt minder prominent naar voren, wat uiteraard te verklaren is door het feit dat veel zorgbanen niet kantoorgebonden zijn. Opvallend is het relatief grote gewicht van de energiesector en de financiële dienstverlening. Bij die laatste groep leggen de regiokantoren van ABN AMRO, Rabobank en Univé een groot gewicht in de schaal en gaat het om een relatief klein aantal bedrijven. Voor de zakelijke dienstverlening is precies het omgekeerde het geval. Dit komt grotendeels door de kleinschaligheid van deze sector, met veel ZZP-ers en MKB, die veelal onder de radar van het kantoorgebruik vallen. Onze inventarisatie omvat om die reden circa 65% van de in gebruik zijnde ruimte in Zwolle. Juist de kleinschalige zakelijke diensten zitten voor een groot deel in het niet gemeten deel.

Wij gaan er daarom vanuit dat het aandeel van de zakelijke diensten in het kantoorgebruik in Zwolle waarschijnlijk nog groter is dan dat van de publieke sector, en dat deze twee sectoren samen ongeveer 60% van de kantoorruimte in de stad in gebruik hebben. Tot slot is het relatief grote aandeel van de energiesector in Zwolle opvallend. Wel is het zo dat in dit geval het kantoor van Engie (voorheen Electrabel) op Voorsterpoort een grote duit in het zakje doet. Dit is momenteel feitelijk een van de grootste kantoorgebruikers van Zwolle.

1%

4%

3%

1%

Public & Non Profit

3%

Business Services 29%

8%

Energy & Utilities Health & Social Care

8%

Technology & Media Finance

9%

Manufacturing 10%

24%

Transportation Retail & Distribution Education

Hospitality & Leisure

23

2 Vraaganalyse

Sleutelsectoren Zwolle Op basis van de analyse van de (toekomstige) werkgelegenheid en de per sector in gebruik zijnde kantoorruimte kunnen een aantal sectoren worden uitgelicht als speciaal van belang zijnde voor de Zwolse markt:

1. Sterke sectoren • Publieke sector (Public & Non Profit) • Zakelijke Dienstverlening (Business Services) • Energie (Energy & Utilities) • Zorg (Health & Social Care) • ICT (Technology & Media) 2. Groeiperspectief • Logistiek • Slimme/Creatieve Maakindustrie Deze sectoren zullen op de volgende pagina’s individueel worden belicht. Vanwege het nog altijd relatief grote gewicht is ook aan de financiële sector een sectie gewijd, hoewel het hier feitelijk om een krimpsector gaat.

24

2 Vraaganalyse

Publieke Sector De publieke en non-profit sector is samen met de zakelijke dienstverlening met afstand de grootste kantoorgebruiker in Zwolle. Het gaat hier om een stabiele sector die in de beleids- en strategievorming nogal eens ‘for granted’ wordt genomen. Dat zou in het geval van Zwolle niet terecht zijn. De overheid is hier een sleutelsector met een relatief belang dat in maar weinig steden in Nederland wordt geëvenaard. De sector is bovendien geconcentreerd in de Spoorzone, waar zij ongeveer de helft van de kantoorruimte in gebruik heeft. Dit maakt de sector juist voor deze werklocatie een onmisbare speler. Eventuele inkrimping zou dan ook een klap voor deze werklocatie betekenen. Omgekeerd kan de overheid juist een actieve rol als kantoorgebruiker innemen, bijvoorbeeld door de vestiging van voorzieningen te stimuleren en publiciteit te genereren. Zo kan zij als wegbereider fungeren voor het opwaarderen van de omgeving en het aantrekken van nieuwe gebruikers. Dit zal in hoofdstuk 5 verder worden toegelicht. Daarnaast levert ook de digitalisering van overheidswerk kansen op. Het gaat hier vooral om de digitaliseringsprojecten en spin-off, die aantrekkelijk zijn voor de ICT-sector (‘GovTech’).

Kans: • De overheid kan als kantoorgebruiker een actieve rol vervullen binnen gebiedsontwikkeling • Toenemende digitalisering bij publieke organisaties kan zorgen voor spin-off in met name ICT werkgelegenheid Risico: • De publieke sector is volgens werkgelegenheidsprognoses geen groeisector • De sector is deels afhankelijk van besluitvorming op hoger niveau (Den Haag) Grote spelers: • Provincie • Gemeente • RVO • IND

• • • •

UWV Nationale Politie Kadaster Waterschap Drents-Overijsselse Delta 25

2 Vraaganalyse

Zakelijke Dienstverlening Hoewel de mogelijkheid om dit exact te meten ontbreekt, is de zakelijke dienstverlening naar alle waarschijnlijkheid de grootste kantoorgebruiker in Zwolle. Het is in elk geval de sector die de meeste banen biedt. Wat sterk opvalt is de kleinschaligheid van deze sector in het Zwolse. Ondanks het feit dat bijvoorbeeld de ‘Big Four’ accountants en enkele landelijke ingenieursbureaus een vestiging in Zwolle hebben gaat het om relatief kleine kantoren. De sector bestaat dan ook in meerderheid uit kleinere dienstverleners, met veel MKB en ZZP-ers. Die kleinschaligheid biedt echter groeikansen – uit MKB en ZZP komen juist de sterkste groeiers voort. Opvallend is verder de sterke vertegenwoordiging van technisch dienstverleners, die ongeveer 30% van de sector in Zwolle uitmaken. Samenwerking met de maakindustrie, met name op het gebied van innovatieve, digitale technieken kan hier tot groeikansen leiden. Kans: • Zwolle blijft relevant voor de vestiging van regiokantoren • Uit kleine bedrijfjes komen vaak snelle groeiers voort • De nadruk op techniek biedt kansen voor samenwerking met maakindustrie en onderwijs Risico: • Er is weinig inhoudelijke samenhang en geen ruimtelijke clustering in deze sector Grote spelers: • Countus • EY • Nysingh Advocaten & Notarissen • Sweco

• • • •

Flynth Baker Tilly Berk Deloitte PwC

26

2 Vraaganalyse

Energie De energiesector is qua kantoorgebruik verrassend groot in Zwolle, hoewel het niet om een groot aantal bedrijven gaat. Bovendien doet de grote vestiging van Engie (voorheen Electrabel) op Voorsterpoort een stevige duit in het zakje. Niettemin telt de stad naast Engie nog een aantal stevige spelers in deze sector, bijvoorbeeld Essent, Enexis/Fudura, Enercon, Omexom en Zonneplan. Er is in die zin sprake van een klein cluster, hoewel niet ruimtelijk geconcentreerd. Ook gaat het vooral om verkoopkantoren en regiokantoren van voormalig nutsbedrijven. Er is hierdoor in mindere mate sprake van R&D, die weer een connectie met de maakindustrie en het onderwijs tot stand zou kunnen brengen. Een gerichte focus op de urgente duurzaamheidstransitie (zonne- en windenergie) kan niettemin kansen tot clusterversterking opleveren. Hierbij dient te worden opgemerkt dat Enexis de afgelopen jaren heeft getracht te bouwen aan een campus rondom dit thema, maar dat dit vooralsnog niet het gehoopte succes heeft gebracht. Dit valt opnieuw voor een deel te wijten aan het relatief geringe belang van energie-R&D in Zwolle, hoewel de individuele, aanbodgerichte opzet waarschijnlijk ook een rol heeft gespeeld.

Kans: • Zwolle heeft een relatief grote energiecluster met enkele gespecialiseerde spelers • Duurzaamheidstransitie Risico: • Geen ruimtelijke clustering • Betreft vooral verkoop- en regiokantoren zonder R&D • Campusinitiatief Enexis is niet van de grond gekomen Grote spelers: • • • •

Engie Enexis Vitens Fudura (onderdeel Enexis)

• • •

Essent Zonneplan Omexom

27

2 Vraaganalyse

Zorg De zorg is qua totale werkgelegenheid de belangrijkste sector in Zwolle. Veel van dit werk is echter niet kantoorgebonden. Niettemin is de zorg alsnog goed voor ca. 10% van de Zwolse voorraad in gebruik, hoewel die sectorale vraag naar kantoorruimte in de afgelopen vijf jaar sterk is teruggelopen. De zorg is weliswaar een sector met voortdurende banengroei, maar dit betreft veelal geen kantoorgebonden werk en de groei vertaalt zich dus niet (direct) in een hogere kantooropname en –bezetting. Een belangrijke plus is wel dat de zorgsector, net als de publieke sector, een ruimtelijk cluster in Zwolle heeft. Deze bevindt zich op Oosterenk bij het ziekenhuis. Hier staat echter tegenover dat de zorg in Zwolle, evenals de energiesector, vooral ‘uitvoerend’ van aard is, en een rechtstreeks gevolg van de regionale verzorgingsfunctie van de stad. Er is nauwelijks sprake van een innovatief R&D en ‘life sciences’ cluster. De zorg is dus juist vooral een product van de regiofunctie van Zwolle - en biedt daarom minder perspectief om deze vanuit sectorale groei te substitueren.

Kans: • Bestaand ruimtelijk cluster rond het ziekenhuis op Oosterenk • In algemene zin een groeisector met voortdurende banengroei Risico: • Het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid in de sector is in algemene zin gering • Het gaat in Zwolle vooral om uitvoerende, regionaal verzorgende functies Grote spelers: • Isala • GGD • Dimence • Trajectum

28

2 Vraaganalyse

ICT De ICT sector is kleinschalig in Zwolle, maar kent een grote vraagdynamiek. Het aandeel in de opname is groter dan het aandeel in de bezetting. Opvallend is dat het aandeel in de opname afgelopen vijf jaar gedaald is, ondanks banengroei. Een reden hiervoor is het feit dat relatief veel banengroei in de ICT-sector in business centres / serviced offices terecht is gekomen en niet in zelfstandige kantoorruimte. Dit gegeven biedt perspectief op toekomstige instroom: scale-ups die te groot worden voor een business centre en een eigen kantoor zoeken. Opvallend en verrassend is het feit dat voor de Zwolse regio een daling in het aantal ICT banen wordt voorspeld. Vanwege het groeiende belang van Zwolle binnen de regio zal die daling zich in de stad niet manifesteren, maar perspectief op sterke banengroei is volgens de huidige economische modellen beperkt. De ICT-sector in Zwolle is daarnaast divers en kent weinig samenhang. Er is ook geen ruimtelijke clustering in de stad. Focus op een deelsector – bijvoorbeeld e-commerce, in samenhang met de logistieke sector die we hierna nog noemen - is een zinvolle keuze, zoals dit ook in het Economisch Perspectief wordt aangegeven. De voortschrijdende digitalisering bij de overheid (‘GovTech’) maar bijvoorbeeld ook de financiële dienstverlening (‘FinTech’) biedt eveneens perspectief op groei.

Kans: • Combinatie met e-commerce • Spin-off vanuit digitalisering overheid en financiële dienstverlening • Scale-ups vanuit business centres Risico: • Voorspelde daling werkgelegenheid in regio • Geen ruimtelijke clustering en/of sectorale samenhang • Ontbreken van betaalbare kantoorruimte voor start-ups en scale-ups op hoogwaardige locaties Grote spelers: • • •

Vodafone Ziggo Your Hosting Salland Electronics

• • •

IT-Ernity De Nieuwe Zaak Teleperformance 29

2 Vraaganalyse

(Slimme & Creatieve) Maakindustrie De maakindustrie is traditioneel sterk in Zwolle, met grote spelers als Scania en Wavin. Het huidig belang voor de kantorenmarkt is echter vrij gering. De meeste werkgelegenheid in deze sector is industrieel van aard en de bijbehorende kantoorruimte is vaak onderdeel van productiefaciliteiten. Deze sector is als kantoorgebruiker dan ook vooral sterk op de bedrijventerreinen van Zwolle en kent geen ruimtelijke samenhang. Wél is er juist in deze sector een vrij sterke R&D-component in de stad aanwezig die deels deel uitmaakt van het kantorenlandschap: Perron 038 in de Spoorzone, maar ook het Polymer Science Park aan de Ceintuurbaan. Deze initiatieven leveren tevens een koppeling op met de onderwijsinstellingen in de stad en de technische dienstverlening die, zoals we reeds hebben vastgesteld, relatief sterk is in Zwolle. Voor de maakindustrie wordt bovendien een forse banengroei voorspeld. Dit geldt nog sterker voor de sector Cultuur, Sport & Recreatie, waar creatieve ambachten en designfuncties uit voortvloeien, waar vervolgens weer een koppeling met de maakindustrie mee kan worden gelegd. Het stimuleren van synergie tussen de technische en creatieve sector in Zwolle kan daarom nieuwe kansen bieden, hoewel ook hier de vraag is in hoeverre dit behoefte aan kantoormeters oplevert.

Een andere kans biedt de duurzaamheidstransitie, waarin maakindustrie en technisch dienstverleners met energiebedrijven kunnen samenwerken. Kans: • Met Perron 038 en PSP heeft Zwolle gevestigde R&D-centra in het kantorenlandschap • Voor zowel de maakindustrie als de cultuursector wordt een hoge banengroei voorspeld • Het stimuleren van synergie tussen techniek en cultuur kan nieuwe kansen bieden • Duurzaamheidstransitie Risico: • Het belang voor de kantorenmarkt is en blijft voor deze sector relatief gering • Er is geen ruimtelijke samenhang in deze sector Grote spelers: • Scania • Covestro (v.h. DSM Coating Resins)

• •

Wavin Wärtsilä 30

2 Vraaganalyse

Logistiek & e-commerce Logistiek is een belangrijke activiteit in Zwolle, die in zijn totaliteit naar schatting zo’n 15% van het aantal banen levert. Daarmee is het qua banen een topdrie sector in de stad. Zwolle is bovendien een groeiend logistiek knooppunt in Oost-Nederland, waarbij de stad profiteert van haar grote verzorgingsgebied, haar ligging tussen Noord-Nederland en de Randstad en korte verbindingen met Bremen en Hamburg in Duitsland. Voor de logistieke sector wordt bovendien een forse banengroei verwacht. In basis is de logistieke sector van weinig belang voor de kantorenmarkt. Specifiek voor Zwolle is de kantoorinvalshoek echter interessant, omdat zij met Wehkamp en AbbVie Logistics twee prominente en hoogwaardige kantoorgebruikers kent, die ook nog vrij dicht bij elkaar in centrum/Spoorzone gevestigd zijn. Bovendien biedt de aanhoudende groei van e-commerce kansen voor een koppeling van de logistieke sector met de ICT, zoals dit ook in het Economisch Perspectief is aangegeven. Een e-commerce reus als Wehkamp kan hierbij als ankerpunt en gangmaker dienen, zowel aan de voorkant (het functioneren van het webportaal) als aan de achterkant (voorraadmanagement en digitalisering van het magazijn).

Kans: • Zwolle is een groeiend logistiek knooppunt en telt reeds enkele grote spelers • Logistiek en e-commerce zijn sterke groeisectoren • Een focus op e-commerce kan een koppeling met de ICT sector tot stand brengen Risico: • Op de twee grote spelers na is het belang voor de kantorenmarkt momenteel gering • Er is geen ruimtelijke samenhang in deze sector • Banengroei zal vooral magazijnfuncties betreffen Grote spelers: • AbbVie Logistics • Wehkamp 31

2 Vraaganalyse

Financiële Dienstverlening Qua bezette kantorenvoorraad is de financiële dienstverlening de op vier na grootste sector in Zwolle - even groot als de ICT-sector. Dit gegeven alleen maakt de sector een niet te negeren factor in de gemeentelijke kantorenmarktstrategie. Er is hier echter feitelijk sprake van een krimpsector. Met de inkrimping van ABN AMRO en het vertrek van Zilveren Kruis uit de stad heeft Zwolle een flinke ader gelaten en de werkgelegenheidsprognoses voor de regio zijn ronduit negatief. De voortschrijdende digitalisering van het bank- en verzekeringswezen is hier zonder meer debet aan. Hier staat tegenover dat Zwolle in hernieuwde belangstelling kan komen te staan als vestigingsplaats voor regiokantoren van landelijke spelers – een gevolg van de Covid-19 pandemie. Dit zal in het volgende hoofdstuk verder worden toegelicht. Daarnaast biedt de digitalisering, evenals dit in de publieke sector het geval is, kansen voor de ICT-sector in de vorm van ‘FinTech’ spin-off. Kans: • Zwolle kan opnieuw op de kaart komen te staan als locatie voor regiokantoren • Voortschrijdende digitalisering biedt perspectief op spin-off naar de ICT-sector Risico: • In algemene zin betreft het een krimpsector Grote spelers: • Univé • ABN AMRO Verzekeringen • ABN AMRO • Rabobank

32

2 Vraaganalyse

De rol van start-ups Volgens het onderzoeksrapport “Startup jobs are a growth engine worth strengthening” dat CBRE in samenwerking met Dealroom en Techleap in september 2020 heeft opgesteld, nemen start-ups in de technologiesector een cruciale rol in de Nederlandse economie in. Zowel op de korte als op de lange termijn. Volgens dit rapport groeide het aantal start-ups in Overijssel elk jaar met 7,4% in de afgelopen vijf jaar (2016-2020). Kijkend naar de indeling van de start-ups per sector per provincie, verschilt de specialisatie per regio. In Amsterdam zien we het grootste aantal start-ups in de ‘FinTech’-sector, in havenstad Rotterdam vooral in energie, industriële technologie en productie en in Den Haag door de sterke aanwezigheid van de juridische sector vooral regulatory technology (‘RegTech’) en beveiligingsstartups. In de provincie Overijssel zitten de meeste start-ups op het gebied van gezondsheidszorg, energie en Software as a Service (SaaS). Op basis van data van Dealroom zijn we tevens in staat een beeld te vormen van en analyse uit te voeren op het start-up landschap in Zwolle. Start-ups worden hierbij gedefinieerd als bedrijven met 2 tot 50 medewerkers (ZZP-ers vallen er dus buiten) in een groeistadium dat in drie fases verdeeld kan worden: ‘startup’, ‘scaleup’ en ‘grownup’. De ouderdom van het bedrijf is daarbij de belangrijkste maatstaf.

Anno 2021 telt Zwolle 230 start-ups volgens de bovenstaande definitie. In de grafiek aan de rechterkant is de procentuele verdeling over de sectoren te zien. Wat, zoals hierboven al aangegeven, er bovenuit steekt is het aandeel van de ICT sector, die bijna de helft van het aantal start-ups uitmaakt. Een opvallende tweede is de groot- en detailhandel. Dit heeft uiteraard te maken met het relatief grote aantal winkels dat door ondernemers wordt geopend. Een belangrijke kanttekening daarbij is dat het in een fors aantal gevallen om web- of multichannel winkels gaat, waar uiteraard ook weer een belangrijk ICT-component bij komt kijken.

Aandeel per sector in start-ups

2% 5%

3%

Technology & Media

6%

Retail & Distribution

6%

43%

Design Logistiek & Mobiliteit

7%

Business Services

Health & Social Care Maakindustrie 28%

Energy & Utilities

Bron: Dealroom / CBRE

33

2 Vraaganalyse

Locaties per sector Bij het identificeren van de meest voor de hand liggende combinaties van sector en deelgebied moet in de eerste plaats acht worden geslagen op het feit dat de keuze voor een werklocatie vooral afhangt van het type kantoorgebruik en de vereisten voor het personeel. Een gebruiker met behoefte aan een hoogwaardig kantoor dicht bij het station en in een levendige omgeving zal in de Spoorzone of het centrum landen, terwijl een gebruiker met behoefte aan goedkope kantoorruimte aan een uitvalsweg eerder een meer perifere locatie zal opzoeken. Deze variatie is ook binnen sectoren sterk aanwezig, bij de één meer dan bij de ander. Een grote en brede sector als de zakelijke dienstverlening is uiteraard door de gehele stad verspreid en kan, zonder de specifieke functie te duiden, niet aan één werklocatie worden gekoppeld. In de tabel hieronder zijn deze deelfuncties per sector uitgelicht en kwalitatief gekoppeld aan de vijf onderzochte werklocaties.

Spoorzone

Centrum

Voorsterpoort

Oosterenk

Bedrijventerreinen

Hoofd- en Zakelijke Dienstverlening regiokantoren

kleinschalig & hoogwaardig

auto-afhankelijk, zichtlocatie

auto-afhankelijk

technische diensten

Publieke Sector

Regiokantoren

publieksfuncties

Energie

Hoofd- en regiokantoren

Zorg

kostenbewust auto-afhankelijk, zichtlocatie

auto-afhankelijk & kostenbewust

publieksfuncties

ICT

Regiokantoren Hoofd- en regiokantoren, overheidsgerelateerd

Logistiek

Hoofdkantoren

Hoofdkantoren

Maakindustrie

Hoofdkantoren

Hoofdkantoren

nabijheid productie

auto-afhankelijk & kostenbewust

Financiële Dienstverlening

Regiokantoren

kleinschalig & hoogwaardig

auto-afhankelijk, zichtlocatie

auto-afhankelijk & kostenbewust

kleinschalig & hoogwaardig

R&D, assemblage

ziekenhuiscluster auto-afhankelijk, zichtlocatie

auto-afhankelijk & kostenbewust

start-ups, spin-off nabij magazijn R&D, assemblage

34

2 Vraaganalyse

In de visualisatie hieronder is vervolgens een ‘heatmap’ gemaakt op basis van de aantrekkelijkheid van de werklocaties voor de verschillende sectoren. Deze aantrekkelijkheid is bepaald op basis van de voorraad in gebruik per sector, de historisch gerealiseerde vraag en de verwachte vraag. Bedacht moet worden dat in dit geval de deelfuncties binnen een sector op één hoop zijn geveegd en de kwalificatie zoals op de vorige pagina uiteengezet deels teniet is gedaan. De heatmap is dan ook vooral een weergave van het verwachte vraagvolume per sector en deelgebied; een ‘koelere’ kleur betekent derhalve niet dat bepaalde deelfuncties binnen de betreffende sector in het geheel niet voor het gebied in aanmerking komen.

Spoorzone

Centrum

Voorsterpoort

Oosterenk

Bedrijventerreinen

Zakelijke dienstverlening Publieke sector Energie Zorg ICT Logistiek Maakindustrie Financiële sector

35

2 Vraaganalyse

De heatmap laat opnieuw de ruimtelijke clusters in Zwolle zien: zorg op Oosterenk en de publieke sector in de Spoorzone, maar ook, uiteraard, de combinatie bedrijventerrein en ‘technisch’ kantoorgebruik. De Spoorzone als geheel laat buiten de ankersectoren overheid en zakelijke diensten een vrij neutraal beeld zien. Dit komt doordat de Spoorzone bij die overige sectoren vooral in beeld is bij hoofd- en regiokantoren, die nu eenmaal dunner gezaaid zijn. De centrumlocaties zijn voor de meeste sectoren aantrekkelijk. Dit komt door de combinatie van bevolkingsconcentratie en levendigheid, waardoor het voor publieksfuncties en voor kantoren de een aantrekkelijke werkomgeving aan het personeel willen bieden vaak de eerste keus zal zijn. Het gaat hierbij wel om kleinschalige, hoogwaardige bedrijvigheid. Wanneer de schaal groot genoeg is komt de Spoorzone in beeld. Het versterken van de verbinding tussen de Spoorzone en het centrum kan de sterke punten van beide werklocaties met elkaar combineren. Hiertoe zal ook het voorzieningenniveau in de Spoorzone dienen te worden verhoogd: denk aan daghoreca, verswinkels en persoonlijke zorg. Dit geldt ook voor het versterken van de verbinding met Voorsterpoort, dat momenteel vooral vanwege zichtlocatie en autobereikbaarheid gezocht wordt.

36

2 Vraaganalyse

Stedenvergelijking In dit laatste deel van de vraaganalyse wordt een vergelijking gemaakt met een selectie van Nederlandse steden. In elk van de steden uit de selectie bevinden zich kantoorhoudende sectoren die het opvallend goed doen. De achtergrond en voorwaarden voor dit succes zullen worden uitgelicht. Het doel van deze exercitie is uiteraard te kijken of deze succesfactoren ook op Zwolle van toepassing zouden kunnen zijn. Bij de stedenselectie is zorgvuldig gekeken naar goed presterende sectoren, maar ook naar steden die met Zwolle te vergelijken zijn. De G5 zijn bijvoorbeeld om deze reden niet meegenomen, omdat de condities in deze grote steden simpelweg niet te reproduceren zijn in Zwolle. Er is vooral gekeken naar de hoofdkenmerken van Zwolle: een regionaal centrum, provinciehoofdstad, 100.000-plus inwoners, geen universiteit. Ook zijn bij voorkeur steden in de oostelijke helft van het land geselecteerd.

STAD- EN REGIOSELECTIE

Stad

Sector 1

Sector 2

‘s-Hertogenbosch

ICT

Public & Non Profit

Groningen

Zorg

ICT

Breda

Maakindustrie

Apeldoorn

ICT

Deventer

Incubator

De tabel rechts toont de selectie en de sectoren waar op zal worden ingezoomd. Deze selectie zal op de volgende pagina’s worden toegelicht.

37

2 Vraaganalyse

‘s-Hertogenbosch Den Bosch heeft in de afgelopen vijf jaar vooral groei laten zien in ‘industriële’ bedrijfstakken: de maakindustrie, de logistiek en detailhandel en energiebedrijven. Het gaat hier echter om relatief geringe metrages en om slechts enkele opnames. Veel belangrijker voor de Bossche kantorenmarkt is de dominantie van de zakelijke dienstverlening en de ICT. Deze laatste sector is zelfs de één na grootste kantoorgebruiker in de stad, wat uitzonderlijk is voor een regiostad. De ICT-sector is ruimtelijk geclusterd in Den Bosch en bevindt zich voornamelijk op locaties aan de snelweg A2. Hier is dan ook de primaire voorwaarde voor het succes van de ICT-sector mee genoemd. Vanwege de centrale ligging in Nederland aan de A2 zijn veel auto-afhankelijke vestigingen van consultants, met name in de ICT, maar ook in de zakelijke diensten, hier in het verleden neergestreken. Dit staat in contrast tot kantoorgebruikers in de publieke en non-profit sector, alsmede corporate hoofd- en regiokantoren. Deze hebben juist specifiek voor een OV-locatie in een levendige omgeving gekozen en zijn dicht bij het station neergestreken. Met name het Bossche Paleiskwartier heeft hiervan geprofiteerd. De gemeente ‘s-Hertogenbosch kiest inmiddels specifiek voor een profilering als datastad. Deze strategie komt grotendeels neer op gerichte marketing en het faciliteren van netwerken en platforms.

Voorts is er een sterke universitaire partner met de JADS Data Science Universiteit; een academisch samenwerkingsverband van de universiteiten in Tilburg en Eindhoven. De sterke ICT-sector in de stad, die van oudsher vooral uit auto-afhankelijke consultants bestond, verkleurt op deze wijze langzaam naar een hoogwaardiger, R&D-gedreven sector.

Opname per sector

2016-H1 2021

2010-2015

Business Services Technology & Media Education Public & Non Profit Energy & Utilities Finance Manufacturing

Business Centre Health and Social Care Retail & Distribution Hospitality & Leisure 0

10

20

30

40

50

60

opname in 1.000 m²

38

2 Vraaganalyse

Groningen Met de keuze voor Groningen als vergelijkingsmateriaal worden de randen opgezocht van de claim om met Zwolle vergelijkbare steden te kiezen. Groningen is tenslotte bijna twee keer zo groot als Zwolle en heeft een grote universiteit. Aan de andere kant is de regionaal verzorgende rol van de stad in het (noord-)oosten van Nederland wel vergelijkbaar.

Opname per sector

2016-H1 2021

2010-2015

Public & Non Profit Business Services

Evenals Den Bosch heeft Groningen een sterke ICT-sector. En evenals in Den Bosch is deze ook in Groningen geclusterd langs de snelweg: in dit geval de A7, waarbij vooral de kantorenparken Kranenburg aan de westkant en Europapark aan de oostkant een rol spelen. Anders dan in Den Bosch speelt spin-off vanuit de universiteit echter een grote rol. Groningen telt veel start-ups die uit het academisch mileu afkomstig zijn, met name in internetgerelateerde bedrijvigheid. Verschillende broedplaatsen in de stad, zoals The Big Building, Launch Café en Cube050, spelen hierbij een faciliterende rol. Nog sterker komt dit mechanisme tot uiting in de zorgsector, waarbinnen de vraag naar kantoorruimte in de afgelopen vijf jaar enorm gegroeid is. Groningen, en haar universiteit, zet specifiek in op het thema ‘Healthy Ageing’. Er is naast het UMC in de binnenstad een Healthy Ageing Campus opgezet, waar bedrijfsleven en universiteit elkaar vinden op R&D-gebied en start-ups tot wasdom kunnen komen. De zorgsector krijgt in Groningen daarom ook steeds meer een innovatiegedreven ‘biotech’ karakter. Hoewel deze academisch gedreven innovatie een belangrijke motor voor de zorgsector is moet wel worden bedacht dat ook in Groningen, net als in Zwolle, het merendeel van de kantoorhoudende zorg lokaal of regionaal verzorgende functies betreft.

Health and Social Care Technology & Media Energy & Utilities Education Transportation Manufacturing Retail & Distribution Finance 0

5

10

15

20

25

opname in 1.000 m²

39

2 Vraaganalyse

Breda Breda valt in de eerste plaats op door een algemene opnamegroei in de afgelopen vijf jaar – ondanks een COVID-19 gerelateerde terugval in 2020. Meerdere sectoren in de stad laten een groei zien, waaronder ICT en de zakelijke dienstverlening – deze laatste sector is met afstand de grootste in de stad. Ook business centres zijn hard gegroeid: er zijn in de afgelopen vijf jaar een aantal nieuwe concepten in de stad bijgekomen. Bijzonder voor Breda is echter de sterke rol van de maakindustrie – één van de grootste kantoorhoudende sectoren in de stad. Breda steekt hierbij af bij de overige regiosteden in het land. Het gaat hierbij opvallend vaak om Beneluxhoofdkantoren van industriële bedrijvigheid.

Opname per sector

2016-H1 2021

2010-2015

Business Services Public & Non Profit Manufacturing Business Centre Finance Technology & Media

Door de gunstige ligging van Breda halverwege Amsterdam en Brussel, én halverwege Rotterdam en Antwerpen, is de stad een zeer gunstig gelegen knooppunt tussen de beslissings- en economische centra aan de ene kant (Amsterdam, Den Haag, Brussel) en de twee grootste havens van Europa aan de andere (Rotterdam en Antwerpen). De rol van knooppunt wordt versterkt doordat station Breda een halte is op de HSL-Zuidlijn tussen Amsterdam en Brussel. Juist vanwege deze multimodale verbinding hebben meerdere industriële kantoren in de afgelopen jaren voor Breda gekozen. Enkele aansprekende voorbeelden zijn Exxon, Dynabook (v.h. Toshiba), General Motors, Alfa Laval, GE, De Longhi en Milestone Systems. De zeer harde lobby die de gemeente destijds voor een aansluiting op de HSL heeft uitgevoerd lijkt dus zijn vruchten af te werpen.

Health & Social Care Education Retail & Distribution Energy & Utilities Transportation Hospitality & Leisure 0

5

10

15

20

25

30

35

40

opname in 1.000 m²

40

2 Vraaganalyse

Apeldoorn Met de keuze voor Apeldoorn als vergelijkingsmateriaal kiezen we een ‘buurstad’ en in zekere zin een concurrerend regiocentrum in Oost-Nederland. In Apeldoorn valt in de eerste plaats de groei van de opname in de publieke sector op. Deze is echter sterk vertekend door de heen-en-weer verhuizing van het stadskantoor, en is derhalve geen weergave van een daadwerkelijke groei van deze sector.

Opname per sector

2016-H1 2021

2011-2015

Public & Non Profit

Business Services Technology & Media

De echte groeisector in de stad is de ICT – in de afgelopen vijf jaar is het opnamevolume in deze sector meer dan verdubbeld, een groeicijfer dat we bijna nergens anders in Nederland zien. Kanttekening hierbij is dat de sector in Apeldoorn nog relatief klein van omvang is.

Health & Social Care Finance Business Centre Education

Een belangrijke reden voor deze onstuimige groei is het feit dat de grote werkgevers in Apeldoorn (rijksdiensten, Centraal Beheer) digitaliseren en een steeds sterker IT-karakter krijgen. Dit geldt met name voor de Belastingdienst, waar cybercrime en cybersecurity een steeds grotere rol gaat spelen. Ook binnen de Politieacademie zijn dit inmiddels primaire aandachtspunten. Deze ontwikkeling zorgt, naast de toename van het aantal ICT-banen binnen deze werkgevers zelf, ook voor spin-off. De onderwijssector heeft hier vervolgens op ingespeeld; de Universiteit Twente, hogeschool Saxion, de Politieacademie, ROC Aventus en de Koninklijke Marechaussee hebben inmiddels samen met de gemeente en enkele Apeldoornse bedrijven een kennis- en innovatiehub opgezet die zich richt op een veilige digitale samenleving.

Manufacturing Energy & Utilities

Hospitality & Leisure Transportation Retail & Distribution 0

5

10

15

20

25

30

35

opname in 1.000 m²

41

2 Vraaganalyse

Deventer: de Gasfabriek De Gasfabriek in Deventer is een voorbeeld van een succesvolle en relatief nieuwe broedplaats/incubator in een nabije regiostad. In 2015 werd de basis gelegd voor het huidig Business Innovatie Centrum toen de Gasfabriek begon als huurder van een vleugel van het voormalige Essentgebouw. Toen nog in eigendom van de gemeente Deventer, evenals de naastgelegen historische panden van de oude Gasfabriek. In het najaar van 2015 zijn de initiatiefnemers eigenaar geworden van de historische panden op het Gasfabriekterrein en eind 2016 ook van het Essentgebouw (het huidige “kantoor”-gebouw op het terrein). Hiermee werd “de Gasfabriek Deventer” omgedoopt tot een centrum voor innovatie en ondernemerschap. Het Business Innovation Centrum (later GSWRX) heeft met een groeiend aantal leden, start-ups en andere activiteiten in de zomer van 2017 haar intrek genomen in het Apparatengebouw. Het Ketelhuis is in het najaar van 2017 opgeleverd en is nu door de Saxion Hogeschool in gebruik. De Gasfabriek Deventer is inmiddels een begrip geworden in Deventer en omstreken en geldt als een succesvol incubatie-initiatief.

Een fors aantal gevestigde en startende ondernemingen hebben voor deze locatie gekozen: inmiddels zijn er meer dan 200 mensen werkzaam op de Gasfabriek Business Innovation Campus en zijn er meer dan 50 bedrijven gevestigd op het in totaal 4.500 m² tellende kantooroppervlak. Vooral ICT-bedrijven weten de campus te vinden. De Gasfabriek fungeert tevens als evenementen- en vergaderlocatie. In samenhang met het innovatiecentrum wordt er ingezet op netwerken en samenwerken, middels onder andere evenementen, borrels en bedrijvensessies. Niet onbelangrijk zijn overigens ook de voordelen die de Gasfabriek qua bereikbaarheid voor huurders biedt: het terrein ligt op een steenworp afstand van een op/afrit aan de snelweg A1 en is ook direct verbonden met de Deventer binnenstad. Het terrein biedt bovendien veel parkeergelegenheid.

42

2 Vraaganalyse

Samenvatting stedenvergelijking Stad

Sector

Basisvoorwaarde

Factor Infrastructuur

Factor Onderwijs

Factor Beleid

Den Bosch

ICT

Centrale ligging in Nederland

Snelweg A2

JADS Data Science Universiteit

Profilering en facilitering als datastad

Den Bosch

Public & Non Profit; hoofdkantoren

Centrale ligging in Nederland

Stationslocatie

Onderwijsboulevard (hogescholen)

Verlevendiging, opwaardering en creëren samenhang Spoorzone

Groningen

ICT

Regionaal centrum

Snelweg A7

Campus Groningen

Focus op 3 ‘speerpunten’ Healthy Ageing, Sustainable Society en Energie

Groningen

Zorg

Regionaal centrum

‘R&D hotel’

Healthy Ageing Campus

Focus op 3 ‘speerpunten’ Healthy Ageing, Sustainable Society en Energie

Breda

Maakindustrie; Beneluxhoofdkantoren

Knooppunt tussen Nederlandse en Belgische centra

Snelweg A16; HSL Zuid