1 bestemmingsplan Voorsterpoort, Russenweg – Grote Voort (Retail)
Tekst van het document
De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het stellen van nadere eisen. De criteria zijn in de bepaling van nadere eisen zelf opgenomen. De procedure voor het stellen van nadere eisen is in deze bestemmingsregels omschreven in Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 7 Algemene procedureregels. 4. Afwijken van de bouwregels: Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat bij een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan kan worden afgeweken. Een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels wordt alleen opgenomen, indien dit noodzakelijk wordt geacht in verband met het gewenste beleid en het een afwijking of verduidelijking betreft van de algemene afwijkingsregels. De criteria zijn in de afwijkingsregel zelf opgenomen. De procedure voor het afwijken van de bouwregels is omschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). 5. Specifieke gebruiksregels: 47/220
14 december 2021 bestemmingsplan Voorsterpoort, Russenweg - Grote Voort (Retail)
In artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wabo wordt aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Ter verduidelijking worden in een aantal bestemmingen in de specifieke gebruiksregels specifieke vormen van gebruik met name uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan. 6. Afwijken van de gebruiksregels: Bij specifieke gebruiksregels wordt in een aantal bestemmingen een daarop gerichte afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Bij zo'n specifieke afwijkingsbevoegdheid zijn ook hier de criteria opgenomen. Ook deze afwijkingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro De procedure voor het afwijken van de gebruiksregels is omschreven in de Wabo. 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: Door het opnemen van de eis voor een omgevingsvergunning overeenkomstig artikel 2.1, eerste lid onder b, van de Wabo, kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een omgevingsvergunning worden verbonden. Het betreft het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. Het bouwen wordt niet aangemerkt als zo'n inrichtingsactiviteit.
De eis voor een dergelijke omgevingsvergunning wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals de landschappelijke of cultuurhistorische waarde. De eis voor deze omgevingsvergunning wordt met de criteria voor vergunningverlening in de bestemmingsregel opgenomen. Dit betekent dat in die gevallen dat er gebouwd wordt, er niet ook nog een vergunning nodig is voor het uitvoeren van een werk, tenzij de (bouw)aanvraag ook ziet op het uitvoeren van werken (bijvoorbeeld het inrichten van een terrein met parkeerplaatsen). 8. Hoofdstuk 3 Algemene regels: In de algemene regels zijn de volgende regels in onderstaande volgorde opgenomen: Artikel 5 Anti-dubbeltelregel; Artikel 6 Algemene afwijkingsregels; Artikel 7 Algemene procedureregels. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels: In dit laatste hoofdstuk komen de overgangsregels en de slotbepaling aan de orde. Ten slotte zijn als bijlagen bij de regels gevoegd:
4.2
Inleidende regels
Artikel 1 Begrippen Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd. Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft. Artikel 2 Wijze van meten Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.
4.3
Bestemmingsregels
Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven: Artikel 3 Detailhandel
48/220
14 december 2021 bestemmingsplan Voorsterpoort, Russenweg - Grote Voort (Retail)
Binnen deze bestemming is bepaald dat pefirere detailhandel in de woonbranche en in bruin- en witgoed artikelen is toegestaan. Het maximale winkelvloeroppervlak bedraagt 14.000 m². Het maximale winkelvloeroppervlak ten behoeve van de bruin- en witgoedbranche is 2.000 m² Er wijzigingsbevoegdheden opgenomen om het maximale winkelvloeroppervlak te vehogen tot maximaal 17.500 m² en voor een overschrijving van het bouwvlak met 1 meter een de zijde van de Russenweg en aan de noordwestzijde. Artikel 4 Verkeer Deze bestemming is opgenomen voor de wegen, welke gericht zijn op de afwikkeling van het doorgaande verkeer.
4.4
Algemene regels
Artikel 5 Anti-dubbeltelregel De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere omstandigheden, onder andere op basis van criteria van de “Regeling Parkeernormen 2016”. Artikel 6 Algemene afwijkingsregels In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen. Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.
Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn. Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen. Artikel 7 Algemene procedureregels Hierin wordt de standaardprocedure bij Zwolse bestemmingsplannen voor de voorbereiding van een besluit tot het stellen van een nadere eis beschreven.
4.5
Overgangs- en slotregels
Artikel 9 Overgangsrecht Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voorgeschreven. Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen. Artikel 10 Slotregel Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingsregel van het plan.
49/220
14 december 2021 bestemmingsplan Voorsterpoort, Russenweg - Grote Voort (Retail)
4.6
Bijlagen
PM
4.7
Handboek
Dit bestemmingsplan is vervaardigd conform de richtlijnen van het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21.
50/220
14 december 2021 bestemmingsplan Voorsterpoort, Russenweg - Grote Voort (Retail)
Hoofdstuk 5 5.1
Uitvoerbaarheid
Economische uitvoerbaarheid
Bij het vaststellen van de Ontwikkelagenda Voorsterpoort (14 oktober 2019) is tevens een grondexploitatie geopend en een krediet beschikbaar gesteld. Hiermee kunnen de benodigde investeringen worden gedaan die randvoorwaardelijk zijn ten behoeve van de bestemmingsplanwijziging.
5.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
5.2.1
Overleg met de buurt
De bestemmingsplanwijziging is een uitwerking van de ambities uit de Ontwikkelagenda Voorsterpoort zoals die op 14 oktober 2019 is vastgesteld. Bij het opstellen van deze ontwikkelagenda is met verschillende stakeholders uit de directe omgeving gesproken over de ambitie om de retailmogelijkheden voor Voorsterpoort uit te breiden. In samenhang met deze ambitie is er ook afstemming geweest over de planologische kaders zoals die zijn vertaald in het bestemmingsplan. Daarin is rekening gehouden met de bestaande directe omgeving. Tot slot zijn de ondernemers uit de binnenstad geïnformeerd over het voornemen en heeft er meerdere keren overleg plaatsgevonden met het bestuur van Citycentrum. Hierin zijn de ambities toegelicht en is mede op basis van deze gesprekken afgesproken dat de volledige marktruimte niet volledig wordt benut. Daarnaast wordt binnen het bestemmingsplan rekening gehouden met het type detailhandel dat wordt toegestaan op Voorsterpoort, dit is comform het detailhandelsbeleid van de gemeente Zwolle. 5.2.2
Uitkomsten overleg
Het plan is in het kader van het als bedoel in artikel 10 Besluit ruimtelijke ordening toegestuurd naar de provincie Overijssel, het waterschap Drents Overijsselse Delta, de Veiligheidsregio en de Kamer van Koophandel. Met de gemeente Kampen heeft een toelichtend gesprek plaatsgevonden. De provincie Overijssel is vanuit haar regionale rol op het gebied van detailhandelsbeleid ook betrokken bij de de bestemmingsplanwijziging. De bestemmingsplanwijziging past binnen het provinciaal beleid. Het waterschap heeft aangegeven dat de toelichting een gedegen water- en klimaatparagraaf bevat. Op basis van het aangeleverde voorontwerpbestemmingsplan zijn er geen dan ook geen vragen of opmerkingen in het kader van het vooroverleg. De veiligheidsregio heeft geadviseerd om: de toekomstige bebouwing te laten voorzien van afsluitbare mechanische ventilatie; de ingangen van de toekomstige bebouwing zoveel mogelijk van de A28 af te orienteren; het glasoppervlak aan de A28 zijde van de toekomstige bebouwing zoveel mogelijk te beperken; Reactie gemeente: De adviezen zullen bij de uitwerking van de bouwplannen worden meegegeven aan de initiatiefnemers. De Kamer van Koophandel heeft niet gereageerd.
51/220
14 december 2021 bestemmingsplan Voorsterpoort, Russenweg - Grote Voort (Retail)
52/220
14 december 2021 bestemmingsplan Voorsterpoort, Russenweg - Grote Voort (Retail)
BIJLAGEN BIJ DE T OELICHT ING
53/220
14 december 2021 bestemmingsplan Voorsterpoort, Russenweg - Grote Voort (Retail)
Bijlage 1 Ruimtelijk-functionele effectenanalyse Voorsterport
54/220
Zwolle, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse ontwikkeling Voorsterpoort Gemeente Zwolle
Inhoudsopgave
1
Zwolle, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse ontwikkeling Voorsterpoort Gemeente Zwolle
Rapportnummer:
P02407_2
Datum:
14 december 2020
Projectteam BRO:
RvL, DB
Trefwoorden:
Woonboulevard, uitbreiding, modernisering, Ladderonderbouwing, effecten, behoefte
Bron foto kaft:
BRO
Beknopte inhoud:
In dit rapport zijn de ruimtelijk-functionele effecten op de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur en de leegstand in beeld gebracht van de beoogde uitbreiding van de huidige woonboulevard op Voorsterpoort met de branches wonen en bruin- en witgoed en horeca. De systematiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking is toegepast.
BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl
Inhoudsopgave
2
Inhoudsopgave
pagina
1. AANLEIDING EN CONCLUSIES 1.1 Inleiding 1.2 Onderzoeksopzet 1.3 Conclusies en ladder voor duurzame verstedelijking 1.4 Dienstenrichtlijn
2 2 4 6 8
2. ANALYSE DETAILHANDEL 2.1 Trends en ontwikkelingen 2.2 Analyse winkelaanbod en leegstand
10 10 14
2.2.1 Ruimtelijk relevant verzorgingsgebied en structuuranalyse 2.2.2 Aanbodanalyse primaire verzorgingsgebied (gemeente Zwolle) 2.2.3 Aanbodanalyse secundaire verzorgingsgebied 2.2.4 Leegstand 2.3 Plannen en initiatieven en beleidskaders 2.4 Economisch functioneren en marktruimte
14 17 21 27 29 31
2.4.1 Uitgangspunten distributieve berekening 2.4.2 Huidig en toekomstig functioneren 2.5 Kwantitatieve effectenanalyse gemeente Zwolle 2.6 Kwantitatieve effectenanalyse secundair verzorgingsgebied 2.7 Kwalitatieve effectenanalyse
31 34 36 37 39
3. ANALYSE HORECA 3.1 Trends en ontwikkelingen 3.2 Analyse horeca-aanbod
41 41 43
3.2.1 Aanbodanalyse secundaire regio 3.2.2 Aanbodanalyse primaire regio (gemeente Zwolle) 3.3 Marktruimte en effectenanalyse
43 44 47
BIJLAGEN Bijlage 1: Herkomst omzet niet-dagelijkse sector gemeente Zwolle Bijlage 2: Europese Dienstenrichtlijn Bijlage 3: Relevante beleidskaders
Inhoudsopgave
1 3 5
1
1.
AANLEIDING EN CONCLUSIES 1.1 Inleiding Aanleiding De gemeente Zwolle gaat concreet een bestemmingsplanprocedure opstarten om de winkelontwikkeling op Voorsterpoort mogelijk te maken. In maart 2018 heeft BRO het rapport “Zwolle, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse Voorsterpoort” opgeleverd. Hierin is de behoefte aan en effecten van uitbreiding op Voorsterpoort in verschillende detailhandelsbranches in beeld gebracht. Dit rapport heeft geresulteerd in enkele adviesnotities, waaronder “Zwolle, Advies programma en ruimtelijke inpassing Voorsterpoort” (14 december 2017). Mede op basis hiervan heeft de gemeente Zwolle besloten het volgende programma op te nemen in het voorontwerp bestemmingsplan voor Voorsterpoort: Detailhandel in wonen: 15.000 m² bvo (wijzigingsbevoegdheid naar 17.500 m² bvo), minimaal 500 m² bvo per winkel. Op basis van een gebruikelijke omrekenfactor (BVO:WVO = 100:80) wordt in dit rapport gerekend met 14.000 m² wvo. Detailhandel in bruin- en witgoed (elektro): 1.750 m² bvo (afwijkingsbevoegdheid naar 2.500 m² bvo), minimaal 1.000 m² bvo per winkel. Op basis van een gebruikelijke omrekenfactor (BVO:WVO = 100:80) wordt in dit rapport gerekend met 2.000 m² wvo. Ondersteunende horeca: In het plan is ondersteunende horeca ten behoeve van de winkelfunctie mogelijk.
In de praktijk komt dit op basis van een representatieve invulling neer op circa 1 à 2 kleinschalige horecazaken. Figuur 1.1: Ontwikkellocatie t.o.v. binnenstad
Binnenstad Zwolle
Uitbreidingslocatie Voorsterpoort
Huidige woonboulevard
Hoofdstuk 1
2
Context en historie Het voornemen de huidige woonboulevard uit te breiden op Voorsterpoort speelt al vele jaren. Sinds het begin van de planvorming (begin 21e eeuw) is de richting en ambitie van Voorsterpoort meerdere malen gewijzigd. Zo werd in het begin van de 21e eeuw nog een forse uitbreiding van het publieksgerichte aanbod op Spoolderwerk/Voorst A voorzien, namelijk 70.000 m² detailhandel, 25.000 m² overige publieksfuncties, 15.000 m² vrije tijdsvoorzieningen en horeca. Dit is later in de Kadernota Detailhandel 2012-2020 teruggebracht naar een programma van ca. 20.000 tot 25.000 m² bvo. Naar aanleiding van de Kadernota Detailhandel is het Ontwikkelkader Voorsterpoort opgesteld. Hierin werd aangesloten op het beoogde programma van ca. 20.000 tot 25.000 m² bvo. In 2017 is BRO gevraagd de behoefte en effecten van uitbreiding van winkelaanbod op Voorsterpoort te onderzoeken en advies uit te brengen over een vanuit een goede ruimtelijke ordening haalbaar en acceptabel programma. Mede op basis hiervan is gekozen om primair in te zetten op een relatief beperkte uitbreiding van het winkelaanbod binnen de categorie ‘in en om het huis’ op de Deltion-kavel. Uitgangspunt van de uitbreiding is een versterking van de bovenregionale verzorgingsfunctie van Zwolle op het gebied van doelgerichte aankopen binnen het thema ‘in en om het huis’.
Hiermee wordt het bestaande profiel van de woonboulevard versterkt en blijft de complementariteit met onder andere de binnenstad behouden. Het programma voor Voorsterpoort is meermaals in goede afstemming met stakeholders uit de binnenstad overlegd. Figuur 1.2: Kavels Voorsterpoort
Hoofdstuk 1
3
1.2 Onderzoeksopzet Ladder voor duurzame verstedelijking Het rapport van maart 2018 (met analyses uit 2017) is inmiddels verouderd en is bovendien een breed ingestoken haalbaarheidsonderzoek, waarin verschillende branches worden onderzocht. Het is wettelijk verplicht om iedere nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals het beoogde initiatief, te toetsen aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Vraagstelling Om de Ladder succesvol te kunnen doorlopen moet voor het betreffende initiatief de behoefte voor de branches wonen en bruin- en witgoed worden aangetoond binnen het relevante ruimtelijke verzorgingsgebied. Omdat de locatie zich binnen het bestaand stedelijk gebied bevindt, hoeft de locatiekeuze niet nader te worden gemotiveerd.
Daarnaast moeten, binnen het verzorgingsgebied, de ruimtelijk-functionele effecten op de detailhandelsstructuur, de consumentenverzorging, de leegstand en in het verlengde daarvan het woon-, leef- en ondernemersklimaat in beeld worden gebracht. Op basis hiervan staan de volgende onderzoeksvragen in het onderzoek centraal: Wat is het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied van de ontwikkeling (in samenhang met de huidige woonboulevard)? Wat is de (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte aan de ontwikkeling van het beoogde woonwinkel-, bruin- en witgoed- en horeca-aanbod binnen het verzorgingsgebied? Wat zijn de ruimtelijk-functionele effecten van het beoogde programma op de detailhandelsstructuur, de consumentenverzorging, de leegstand en in het verlengde daarvan het woon-, leef- en ondernemersklimaat? In hoeverre sluit het initiatief aan op relevante beleidskaders van de provincie, de regio en de gemeente Zwolle? Het toekomstige verzorgingsgebied Vanuit het principe van de Ladder voor duurzame verstedelijking worden de distributieve uitbreidingsruimte en de ruimtelijk-functionele effecten doorgaans in beeld gebracht binnen het ruimtelijke relevante verzorgingsgebied1. Op basis van het KSO Oost-Nederland 2019 is het verzorgingsgebied tot stand gekomen (zie bijlage 1).
Wij gaan in onderhavig rapport uit van het volgende verzorgingsgebied (figuur 1.3), na ontwikkeling van Voorsterpoort: Primaire verzorgingsgebied: gemeente Zwolle. Momenteel komt 44% van de bestedingen op de woonboulevard uit de gemeente Zwolle. Dit is vergelijkbaar met de herkomst van bestedingen in de gehele woonbranche. Ook na realisatie van Voorsterpoort zal een belangrijk deel van de bestedingen uit de gemeente Zwolle zelf komen.
1
Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking, via https://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/gebiedsontwikkeling/ladder-duurzame/handreiking-ladder/
Hoofdstuk 1
4
Secundair verzorgingsgebied: Hiertoe behoren de gemeenten: Dronten, Oldebroek, Elburg, Hattem, Heerde, Olst-Wijhe, Raalte, Dalfsen, Ommen, Hardenberg, De Wolden, Meppel, Staphorst, Steenwijkerland, Zwartewaterland, Noordoostpolder en Kampen. Uit het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2019 blijkt dat 56% van de totale omzet op de woonboulevard Zwolle van buiten de gemeente komt. Dit spreidt zich over een groot gebied. De regiofunctie en –aantrekkingskracht zal door de ontwikkeling van Voorsterpoort nog steker worden.
Figuur 1.3: Toekomstig verzorgingsgebied Woonboulevard/Voorsterpoort
Legenda Primair verzorgingsgebied Secundair verzorgingsgebied Provinciegrens
Onderzochte branches In dit onderzoek zijn de branches wonen en bruin- en witgoed onderzocht: De analyse ten aanzien van de woonbranche betreft de Locatus-groep Wonen inclusief tuinmeubelen2. Het ontwerpbestemmingsplan gaat uit van een brede bestemming voor detailhandel in wonen. Dit maakt een analyse en Laddertoets voor de gehele woonbranche noodzakelijk.
2
Deze indeling is gekozen om een goede match te maken met de landelijke omzetkengetallen.
Hoofdstuk 1
5
Met bruin- en witgoed (elektro) wordt in deze analyse primair de branche ‘elektronicawinkels’ bedoeld3. Deze indeling is gekozen om een goede match te maken met de landelijke omzetkengetallen en de richting van effecten. Volgens het ontwerp bestemmingsplan geldt een minimum omvang van 1.000 m² bruto per winkel. Dit maakt het niet waarschijnlijk dat computershops en telecomwinkels (vaak kleinschalig van aard) zich op deze locatie zullen vestigen, maar elektronicawinkels (met name elektronicawarenhuizen) wel. Voor de volledigheid wordt in onderhavige analyse toch ingegaan op de branches telecom en computers. Dergelijk assortiment wordt immers ook verkocht in elektrowarenhuizen.
1.3 Conclusies en ladder voor duurzame verstedelijking In deze paragraaf is de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen, waarin tevens de conclusies van de analyses terugkomen. Hierbij gaat het primair om de vraag in hoeverre het planinitiatief voorziet in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en de ruimtelijk-functionele effecten op de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur, de leegstand en in het verlengde daarvan het woon-, leef- en ondernemersklimaat aanvaardbaar zijn vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Kwantitatieve behoefte Het planinitiatief voorziet duidelijk in een kwantitatieve behoefte. De volgende overwegingen liggen hieraan ten grondslag. Uit de berekeningen komt naar voren dat het aanbod in de woonbranche in de gemeente Zwolle circa 29% boven het 5-jaars landelijk gemiddelde functioneert met € 1.650,- per m² wvo. Naar de toekomst toe ontstaat er circa 34.600 m² wvo distributieve uitbreidingsruimte binnen de gemeente Zwolle. Programmatisch is ruimte voor maximaal 14.000 m² wvo wonen. Dit past daardoor ruimschoots binnen de berekende uitbreidingsruimte. Uit de berekeningen komt naar voren dat het aanbod in de bruin- en witgoedbranche momenteel zeer ruim boven het 5-jaars landelijk gemiddelde functioneert met € 6.050,- per m² wvo.
Naar de toekomst toe ontstaat circa 3.500 m² wvo distributieve uitbreidingsruimte binnen de gemeente Zwolle. Programmatisch is ruimte voor maximaal 2.000 m² wvo bruin- en witgoed. Dit past daardoor binnen de berekende uitbreidingsruimte. Uit de berekeningen komt naar voren dat er in de huidige en toekomstige situatie in de horecabranche voldoende marktpotentie bestaat voor nieuw aanbod. Het beperkte ondersteunende horeca aanbod op Voorsterpoort (1 á 2 zaken) speelt in op deze extra marktpotentie. Kwalitatieve behoefte Het planinitiatief voorziet duidelijk in een kwalitatieve behoefte. De volgende overwegingen liggen hieraan ten grondslag.
3
Deze indeling is gekozen om een goede match te maken met de landelijke omzetkengetallen. Conform de notitie ‘Omzetkengetallen 2018’ gaat het om de Locatusbranches elektronica, naaimachines, radio & tv, huishoudonderdelen, witgoed, elektro.
Hoofdstuk 1
6
De consument heeft op basis van trends behoefte aan ten minste één groot en volwaardig perifeer winkelconcentratiegebied, met een gevarieerd winkelaanbod binnen het brede thema ‘in en om het huis’ en een goede bereikbaarheid vanuit een grotere regio. Een dergelijke locatie ontbreekt momenteel in Zwolle en omgeving, hetgeen wel verwacht mag worden bij een regio met een dusdanig groot draagvlak. Door de uitbreiding op Voorsterpoort neemt het toekomstperspectief van de bestaande Woonboulevard toe en wordt variatie (doorbreken mono-functionaliteit) en concentratie van winkelaanbod in het genoemde thema versterkt. Dit voorziet in gemak, comfort en meer keuzemogelijkheden voor de consument. In het verlengde van het voorgaande moet benadrukt worden dat per saldo concentratie van winkelaanbod binnen hetzelfde thema wordt bereikt. Nieuw winkelaanbod bij de Woonboulevard Zwolle op Voorsterpoort zorgt voor meer aantrekkingskracht, waar ook bestaande ondernemers in de vorm van combinatiebezoek van kunnen profiteren. Daarnaast biedt het initiatief kansen voor bestaande momenteel slecht gesitueerde winkels (solitair/verspreid) in Zwolle en omgeving om te verplaatsen naar een perspectiefrijk concentratiegebied.
Het succes van grootschalige winkellocaties met een bovenregionale verzorgingsfunctie, zoals de Woonboulevard Zwolle / Voorsterpoort, zijn steeds meer afhankelijk van de algehele aantrekkelijkheid van het winkelgebied. Dit betekent naast een ruim en breed winkelaanbod ook ondersteunende horeca voor een aantrekkelijker verblijfsklimaat en een aantrekkelijke openbare ruimte zorgt. Het initiatief voorziet in deze behoefte. Naast beleving in het winkelgebied, hebben consumenten behoefte aan beleving in winkels. Aanbieders spelen hier op in door producten aantrekkelijk uit te stallen, productdemonstraties te organiseren, sfeer/themagebieden in te richten, etc. Om deze beleving te kunnen bieden is veelal ruimte nodig, wat bereikt wordt via schaalvergroting. Het initiatief speelt hier op in, doordat uitsluitend wordt ingezet op grootschalig winkelaanbod met een minimale maat. Hierdoor wordt bovendien, naast de branchering, de complementariteit met de reguliere centra geborgd. Beleidsmatig voorziet de ontwikkeling in een behoefte en ambitie om Zwolle als winkel- en verblijfsstad nog meer op de kaart te zetten.
Op veel fronten is deze ontwikkeling al gaande, maar met het initiatief wordt dit ook gerealiseerd ten aanzien van doelgerichte aankopen in perifere en grootschalige winkels In het verlengde van het voorgaande krijgt de stad Zwolle een steeds belangrijkere centrumfunctie voor de regio. Een toekomstbestendig en modern grootschalig winkelconcentratiegebied in Zwolle dat uitstekend bereikbaar is voor inwoners uit de regio, voorziet daardoor niet alleen in een behoefte voor de eigen inwoners maar ook duidelijk in een behoefte voor inwoners uit de regio Zwolle. De aanwezigheid van nieuw horeca-aanbod op Voorsterpoort zal bijdragen aan de algehele aantrekkelijkheid en kwaliteit van het winkelgebied (incl. huidige woonboulevard). Dit is noodzakelijk voor een goed toekomstperspectief.
Effectenanalyse Op basis van de uitgevoerde kwantitatieve en kwalitatieve effectenanalyses moet geconcludeerd worden dat de effecten van het initiatief aanvaardbaar zijn voor de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur, de leegstand en in het verlengde daarvan het woon-, ondernemers- en leefklimaat. De volgende conclusies liggen hieraan ten grondslag:
Hoofdstuk 1
7
Het winkelaanbod in de woon- en bruin- en witgoedbranche in de gemeente Zwolle functioneert momenteel ruim bovengemiddeld. Hierdoor is relatief veel distributieve uitbreidingsruimte te berekenen. Hoewel het initiatief omzeteffecten zal hebben op het bestaande aanbod, is er voor het bestaande aanbod binnen de gemeente in de toekomst ruimvoldoende omzet te behalen om economisch-duurzaam te kunnen blijven functioneren. De kans op verdringing van bestaand aanbod is daardoor zeer klein. Leegstand wordt daardoor niet verwacht. Het omzeteffect in het secundaire verzorgingsgebied zal zich spreiden over een groot gebied en vele aanbieders. Per saldo blijft het effect op lokaal niveau en per aanbieder daardoor beperkt, waardoor niet verwacht wordt dat aanbod verdwijnt. Het is niet uit te sluiten dat er enige leegstand zal ontstaan als gevolg van verplaatsing van bestaand aanbod. Per saldo resulteert dit echter in een versterking van de detailhandelsstructuur, omdat concentratie op een toekomstbestendige en beleidsmatig aangewezen plek wordt bereikt. Het meeste aanbod dat programmatisch mogelijk is, is immers verspreid aanwezig. Bovendien is de leegstand veelal goed invulbaar met andere winkels of voorzieningen. De bestemmingen zijn vaak ruim en het vastgoed is meestal niet van dien aard dat dit herinvulling of transformatie in de weg staat.
De effecten op de consumentenverzorging zijn per saldo positief. De hedendaagse consument heeft behoefte aan de grotere perifere winkelclusters met een gevarieerd winkelaanbod en aanvullende horeca. Het initiatief op Voorsterpoort realiseert in meer keuzemogelijkheden voor de consument en versterkt de aantrekkingskracht van de woonboulevard. De consument in de regio Zwolle krijgt de beschikking over een regionaal verzorgend perifeer cluster met een meer gevarieerd winkelaanbod binnen het brede thema ‘in en om het huis’. Uit de leegstandsanalyse blijkt dat de aangetoonde behoefte niet in bestaand leegstaand (winkel)vastgoed kan worden ingepast. Er is, gelet op de omvang en locatie-aspecten, geen leegstaand vastgoed in winkelgebieden geschikt om het beoogde initiatief te ondervangen. De leegstand in het centrum van Zwolle is relatief kleinschalig. Het initiatief op Voorsterpoort is bovendien onderdeel van een gebiedsontwikkeling die inzet op een beleidsmatig aangewezen winkelgebied voor ontwikkeling. Ondersteunende horeca-concepten bij perifere winkelgebieden vervullen doorgaans nauwelijks eigen aantrekkingskracht. Deze horeca haalt omzet vanuit het combinatiebezoek van winkelend publiek. Om deze reden zijn negatieve effecten op regulier horeca-aanbod niet te verwachten.
De horeca in bijvoorbeeld de binnenstad heeft een andere functie en wordt veelal in het verlengde van het recreatief bezoek bezocht of doelgericht (avondhoreca).
1.4 Dienstenrichtlijn Europese Dienstenrichtlijn Uit recente jurisprudentie4 volgt dat detailhandelsactiviteiten gezien moeten worden als ‘dienst’ in het kader van de Europese Dienstenrichtlijn. Dat betekent dat eventuele beperkingen die gesteld worden aan de (nieuw)vestiging van detailhandel, zeer goed gemotiveerd moeten worden. Ook eventuele ves-
4
ABRS 20 juni 2018, 201309296/5/R3 (Appingedam).
Hoofdstuk 1
8
tigingsbeperkingen die zijn opgenomen in bestemmingsplannen, zoals regels omtrent branchering, minimale/maximale oppervlakte of maximaal aantal vestigingen, getoetst moeten worden aan de voorwaarden uit artikel 15, lid 3, van de Dienstenrichtlijn. Daarin is bepaald dat vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen niet-discriminerend, noodzakelijk en evenredig moeten zijn. Onderstaand wordt op hoofdlijnen aangegeven dat vestigingsbeperkingen voldoen aan de voorwaarden uit de Dienstenrichtlijn. De vestigingsbeperkingen in een bestemmingsplan gelden voor eenieder, ongeacht nationaliteit of vestigingsland, waarmee deze niet-discriminerend zijn. Ook kunnen vestigingsbeperkingen aan de eis van noodzakelijkheid voldoen als deze zijn gericht op het behoud van de leefbaarheid van het (stads)centrum of in de wijken en het voorkomen van leegstand in het kader van ruimtelijk beleid, want dit is een dwingende reden van algemeen belang. Van beide voornoemde voorwaarden, heeft de Raad van State al aangegeven dat hieraan bij bestemmingsplannen naar verwachting meestal wel aan voldaan wordt of kan worden. Ook in dit specifieke geval zijn de beperkingen opgelegd om de leegstand in de reguliere centra te voorkomen en de complementariteit met de binnenstad te borgen. Dit zijn doelen die een algemeen belang dienen (noodzakelijkheid).
Bij beantwoording van de vraag of vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen evenredig zijn, moet gemotiveerd worden dat de beperkingen evenredig zijn in relatie tot het doel ervan. Dus dat ze geschikt zijn om het nagestreefde doel (behoud leefbaarheid c.q. voorkomen leegstand) te bereiken, ze niet verder gaan dan nodig en het doel niet met minder beperkende maatregelen bereikt kan worden. Van belang hierbij is dat in algemene zin gesteld kan worden dat de regels in een bestemmingsplan een geschikt en niet te vergaand middel zijn het doel te bereiken. Van belang hierbij is met name de wijze waarop de regeling geformuleerd is (te vergaand beperkend of niet?) en de onderbouwing die hieraan ten grondslag ligt. Hierbij moet het doel van de regeling duidelijk en goed gemotiveerd zijn vanuit ruimtelijke motieven. Hoewel dit al gebruikelijk is in de Nederlandse ruimtelijke ordeningspraktijk, is hier door de Dienstenrichtlijn nog een extra dimensie aan toegevoegd. Het onderliggende doel (bijvoorbeeld leefbaarheid van het centrum) moet feitelijk onderbouwd zijn en men kan niet volstaan met algemene ervaringsgegevens. De motiveringseis is dus aanzienlijk zwaarder geworden. Uit de analyses blijkt dat de beperkingen evenredig bijdragen aan de algemene doelen.
Hoofdstuk 1
9
2.
ANALYSE DETAILHANDEL 2.1 Trends en ontwikkelingen Consumentengedrag De consument is steeds mobieler en is bereid grotere afstand af te leggen. Hierdoor groeit het referentiekader van consumenten verder. Welke producten wil de consument waar kopen? Keuzes worden onder andere gebaseerd op de aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en de verschijningsvorm (inrichting, uitstraling). De consument is steeds meer op zoek naar een unieke beleving en uniciteit. Door het bieden van een unieke beleving is een centrumgebied in staat om consumenten aan zich te binden. Service, persoonlijke aandacht en op maat gemaakte producten wordt steeds relevanter. Consumenten verwachten ook steeds meer een compleet aanbod in winkelgebieden (goederen, diensten, horeca, culturele voorzieningen, etc.), zowel in binnensteden, buurt- en wijkcentra als op perifere concentraties. De consument wil kopen waar en wanneer hij/zij wil en hecht waarde aan de wisselwerking tussen on- en offline, tussen horeca en detailhandel en ook de verruiming van de openingstijden naar avond- en zondagopenstellingen. Nederlanders kopen steeds meer online. De afgelopen jaren is het aantal onlinebestedingen sterk toegenomen, net zoals het aantal producten en diensten dat online te verkrijgen is. Sinds corona zijn de online verkopen nog sterker toegenomen.
Zo werd in juni 2020 online ruim 45% meer omgezet dan in juni 2019. Een belangrijke nuance is echter dat het aandeel pure online aankopen niet heel sterk stijgt ten opzichte van de totale detailhandelsbestedingen. Toonbankbestedingen blijven domineren en groeien, waarbij offline en online steeds meer met elkaar verweven raakt. Een grote groep mensen oriënteert zich bijvoorbeeld op internet, maar wil graag de aankoop in de winkel bekijken en daar aanvullend advies vragen. De vraag naar fysieke winkels zal blijven bestaan, maar de druk neemt wel toe door onder andere toenemende onlineverkoop. Anderzijds biedt de veranderende economie, demografische transities, de sterk toenemende combinatie van fysieke en online winkels en het gewijzigd consumentengedrag ook kansen voor vernieuwing. Hierdoor is de focus in veel gebieden gericht op het verhogen van de kwaliteit van het bestaande aanbod of het toevoegen van vernieuwend en onderscheidend aanbod. Consumentendraagvlak in het verzorgingsgebied Naast het consumentengedrag is de ontwikkeling van het inwonertal en daarmee het consumentendraagvlak in de regio van belang. Uit de volgende figuur blijkt dat het inwonertal zowel in de primaire als de secundaire regio nog fors zal groeien in de periode tot 2030.
Hoofdstuk 2
10
Tabel 2.1: Bevolkingsontwikkeling primaire en secundaire regio 2020-2030 (ABF Research, Primos Prognose, 2020) 2020 128.840
2025
2030
Verschil 2020-2030
136.910
144.120
15.280
Subtotaal primaire regio
128.840
136.910
144.120
15.280
Dalfsen
28.587
29.200
29.410
823
De Wolden
24.330
24.210
24.180
-150
Dronten
41.555
42.530
43.810
2.255
Elburg
23.161
23.620
24.300
1.139
Hardenberg
60.948
61.880
62.530
1.582
Hattem
12.209
12.370
12.610
401
Heerde
18.589
18.530
18.450
-139
Kampen
54.319
55.350
55.910
1.591
Meppel
33.920
34.530
34.880
960
Noordoostpolder
47.291
48.330
49.770
2.479
Oldebroek
23.646
23.930
24.130
484
Olst-Wijhe
18.252
18.140
18.500
248
Ommen
18.009
18.180
18.180
171
Raalte
37.712
37.820
37.810
98
Staphorst
17.145
17.570
17.930
785
Steenwijkerland
44.126
44.340
44.910
784
Zwartewaterland
22.685
22.740
22.550
-135
Subtotaal secundaire regio
526.484
533.270
539.860
13.376
Totaal
655.324
670.180
683.980
28.656
Zwolle
Ontwikkelingen in de woonbranche Door het toenemende besteedbaar inkomen, het stijgende consumentenvertrouwen en de dynamiek op de woningmarkt neemt de omzet per hoofd in de woonbranche sinds 2014 structureel toe.5 Benadrukt moet worden dat hoewel de omzet in de woonbranche momenteel weer sterk toeneemt, dit geen garantie is voor de toekomst. De woonbranche is immers zeer conjunctuurgevoelig. Mede door de toenemende bestedingen in de woonbranche, maar ook door het feit dat in de tijd van de crisis nauwelijks vernieuwing plaatsvond, zijn bestaande woonformules momenteel sterk in ontwikkeling. Sommige formules hebben een sterke expansiestrategie en zijn op zoek naar nieuwe locaties. Voorbeelden zijn de succesvolle opkomende woonwarenhuizen, zoals Loods 5 en Woonexpress. Meer gevestigde woonwarenhuizen moderniseren bestaande vestigingen, zoals Kwantum en Leen Bakker. Dit vraagt in sommige gevallen ook om nieuwe, betere locaties. Er is sprake van een stevige concurrentie in de woonbranche, omdat branchevreemde aanbieders, zoals supermarkten, huishoudelijke zaken, bouwmarkten en tuincentra, een assortiment in woninginrichting aanbieden. Mede door de sterke concurrentie neemt het aantal (vaak kleinschalige) winkels af terwijl de totale omvang (in m² wvo) in de woonbranche groeit. Over het algemeen 5
INRetail en Panteia (juli 2020). Omzetkengetallen 2019.
Hoofdstuk 2
11
vindt er een verschuiving plaats in vestigingslocatie, van reguliere winkelgebieden naar grootschalige concentratiegebieden. Hier kunnen formules doorgroeien naar de gewenste omvang en zijn zij tevens goed bereikbaar. Schaalverkleining is ook duidelijk zichtbaar binnen de woonbranche. De traditionele woonwinkels verkopen ook steeds meer online, waardoor de fysieke winkel steeds meer een showroom wordt. Dit betekent dat minder fysieke ruimte nodig is. Een omvang van bijvoorbeeld 1.000 m² wvo wordt veelal niet langer gehaald. Hoewel de winkels nog steeds als grootschalig kunnen worden gecategoriseerd, ligt de omvang van moderne woonwinkels veelal tussen de 500 en 1.000 m² wvo.
Ontwikkelingen in de bruin- en witgoedbranche De bruin- en witgoedbranche wordt primair bepaald door elektrozaken. De omzet per hoofd in deze branche neemt sinds 2014 structureel af.6 Ook de omvang van het aanbod is in de afgelopen jaren afgenomen. Een waarschijnlijke verklaring van het bovenstaande is het feit dat de online kooporiëntatie de laatste jaren fors is toegenomen (totaal circa 40% op basis van KSO Randstad 2018). De verwachting is dat de online kooporiëntatie nog verder zal toenemen, wat er waarschijnlijk toe zal leiden dat de afnemende omzet per hoofd in gelijke trend doorzet. Er is sprake van een sterke concurrentie in de branche. Enerzijds door de internetverkoop, anderzijds omdat ook branchevreemde aanbieders elektronica gaan verkopen. Daarbij is door de toegenomen transparantie een sterke prijsdruk, waardoor de marges krimpen. Kleinere niet-onderscheidende elektronicazaken hebben het zwaar gekregen en zullen zich moeten onderscheiden van de concurrentie en van internet. Het marktaandeel van grootschalige filiaalbedrijven in de elektrobranche neemt toe. Er vindt daarbij integratie plaats van bruin-, wit- en grijsgoed onder één dak, zoals Media Markt en BCC. Door omvang en assortiment zijn dit echte elektrowarenhuizen. De grootschalige zaken zijn relatief bezoekersintensief (veel bezoekers per week per m² wvo).
Elektrozaken worden steeds meer gezien als onderdeel van het thema ‘in en om het huis’ vanwege de doelgerichtheid waarmee ze bezocht worden en een assortiment van laagfrequente aankopen. Elektrozaken zijn daarmee ook vaker gevestigd op een woonboulevard of een grootschalig concentratiegebied. De omvang van het aanbod in ‘reguliere’ centrale en ondersteunende winkelgebieden neemt af en de omvang op grootschalige concentratiegebieden (waaronder woonboulevards) neemt toe. Grootschalige elektrowarenhuizen sluiten met de inrichting van de winkel in sommige gevallen specifiek aan op de doelgroep en het bezoekmotief van het type winkelgebied. In binnensteden is het assortiment sterk gericht op recreatieve bezoekers die meer ‘kleinschalige’ producten (zoals telefoons, media, accessoires, etc.) willen beleven. Op perifere locaties is het assortiment gericht op volumineuze artikelen (zoals wasmachines, stofzuigers, TV’s, etc.). In de grotere steden met een bovenregionale verzorgingsfunctie zijn veel elektrowarenhuizen op een perifere locatie én in de binnenstad aanwezig, soms zelfs van dezelfde formule. Voorbeelden zijn Eindhoven, Groningen, Almere en Deventer.
6
INRetail en Panteia (juli 2020). Omzetkengetallen 2019.
Hoofdstuk 2
12
Aanbod- en locatieontwikkelingen perifere en grootschalige detailhandel Naar verwachting neemt door toenemende schaalvergroting de vraag naar ruimte voor grootschalige detailhandel nog verder toe. Door toenemende concurrentie is clustering steeds relevanter voor woonboulevards en perifere retailparken, want daarmee kan voldoende kritische massa worden gecreëerd zodat het gebied aantrekkelijk blijft voor de consument. De mobiele consument heeft immers een voorkeur voor een bezoek aan locaties met veel keuzemogelijkheden. Daarbij worden steeds meer branches gezien als onderdeel van het brede thema ‘in en om het huis’. Op perifere locaties zijn naast de klassieke PDV-zaken (bouwmarkten, tuincentra, zaken in de volledige woninginrichtingsbranche en de ABC-categorie, auto’s, boten en caravans) steeds meer GDV-zaken aanwezig (grootschalige detailhandel in branches zoals sport, speelgoed, elektro, rijwielen, dibevo en huishoudelijke artikelen). Het betreft winkels die overwegend sterk doelgericht bezocht worden en vaak relatief veel volumineuze artikelen voeren. Horeca en leisure zijn steeds meer onderdeel van grootschalige detailhandelsconcentraties, omdat beleving en een ‘dagje winkelen’ (binnen het thema in/om het huis) ook belangrijke onderdelen zijn van een toekomstbestendige perifere winkellocatie met een bovenregionale functie.
In het kader van de multichannel verkoop openen voormalige internetaanbieders zoals Cool Blue en Fietsenwinkel.nl steeds vaker ook winkels op strategisch gekozen locaties. Via winkels kunnen zij de klant beter bedienen en neemt de zichtbaarheid en herkenbaarheid toe. Deze winkels hebben een voorkeur voor locaties met een goede autobereikbaarheid, zoals woonboulevards, retailparken en andere PDV-locaties. Mede als gevolg van het internet is er ook sprake van schaalverkleining binnen met name de woonbranche. Winkels verkopen meer via internet en hebben een kleinere fysieke showroom (winkel) met specifieke assortimenten gericht op bezoekers. De webwinkel is immers de showroom voor het gehele assortiment. Dit betekent dat niet voor alle winkels een groot oppervlak noodzakelijk is om een goede winkel te kunnen exploiteren in de periferie. Niet elke woonboulevard of PDV-locatie is in de huidige vorm toekomstbestendig. Essentiële aspecten zijn de omvang en de samenstelling van het winkelaanbod, de aanwezigheid van trekkers (grote woonwarenhuizen), de variatie (in branchering, omvang en aanbod), de (regionale) bereikbaarheid, goede gratis parkeermogelijkheden voor de deur, de aanwezigheid van andere voorzieningen zoals horeca en leisure en de afstand tot concurrerende perifere clusters.
In de toekomst zullen er waarschijnlijk minder concentraties aanwezig zijn, maar de locaties die aanwezig zijn hebben een grote kritische massa en regiofunctie, hebben een gevarieerd aanbod en bieden veel keuzemogelijkheden voor de consument waardoor ze een grote regiofunctie hebben.
Hoofdstuk 2
13
Relatie met het planinitiatief Ten aanzien van woonaankopen bezoekt de hedendaagse consument de woonboulevards met het ruimste winkelaanbod die, bij voorkeur, beschikken over een grootschalig woonwarenhuis. In het primaire en secundaire verzorgingsgebied zijn geen grootschalige concentraties aanwezig die voldoen aan de moderne eisen van de consument. Woonboulevard Zwolle is relatief kleinschalig en heeft een eenzijdige branchering (woonaanbod betreft met name meubelzaken). Het overig woonaanbod in Zwolle is sterk verspreid aanwezig. Inwoners in de regiogemeenten rondom Zwolle moeten redelijk ver reizen voor een alternatief. Het perspectief van de huidige woonboulevard is echter wel positief, mede vanwege de centrale ligging van Zwolle in de regio, de bovenregionale verzorgingsfunctie van Zwolle (o.a. ten aanzien van onderwijs, zorg, winkelen), de goede bereikbaarheid en ligging en voldoende ruimte. Uit het KSO Oost-Nederland 2019 blijkt immers dat inwoners uit de regio relatief sterk op Zwolle zijn georiënteerd voor aankopen in de woon- of elektrobranche. Het initiatief op Voorsterpoort zet in op het realiseren van een gevarieerder aanbod met meer speciaalzaken binnen de woonbranche en anderzijds de bruin- en witgoedbranche.
Hiermee wordt de monofunctionaliteit van de huidige woonboulevard doorbroken, ontstaat meer kritische massa (keuzemogelijkheden en trekkracht), kan worden ingespeeld in een behoefte, kan de regionale potentie worden benut en neemt het toekomstperspectief toe. Naast detailhandel beschikken moderne grootschalige concentraties veelal over een aanvullend programma met horeca en/of leisure. Horeca draagt bij aan het verblijfsklimaat en daarmee de aantrekkelijkheid van het winkelgebied. Ook hier speelt het initiatief op Voorsterpoort op in door horeca te realiseren. De stad Zwolle vervult een belangrijke centrumfunctie voor een grote regio op het gebied van detailhandel, horeca, werk, onderwijs, sport en zorg. Deze centrumfunctie neemt naar verwachting alleen maar verder toe. Dit onderstreept het belang van een toekomstbestendige goed bereikbare regionale woonboulevard.
2.2 Analyse winkelaanbod en leegstand In deze paragraaf zijn de conclusies van de aanbodanalyse in de branches wonen en bruin- en witgoed weergegeven. Ook zijn de conclusies van de leegstandsanalyse opgenomen. De analyses hebben betrekking op zowel het primaire (gemeente Zwolle) als secundaire (overige regio) verzorgingsgebied. Allereerst is de afbakening van het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied toegelicht. 2.2.1 Ruimtelijk relevant verzorgingsgebied en structuuranalyse Toelichting relevant verzorgingsgebied Primair verzorgingsgebied: Zwolle is veruit de grootste gemeente in de omgeving. Aangezien het initiatief plaatsvindt binnen de gemeente Zwolle, is het te verwachten dat het initiatief ook primair een verzorgingsfunctie heeft voor de eigen inwoners. Uit het Koopstromenonderzoek OostNederland 2019 blijkt ook dat inwoners uit Zwolle voor aankopen in verschillende branches sterk op het eigen aanbod zijn georiënteerd. Wat betreft de gemeente Zwolle is het volgende relevant:
Hoofdstuk 2
14
-
De Woonboulevard is binnen de gemeente Zwolle de belangrijkste perifere winkelconcentratie voor aankopen binnen het thema ‘in en om het huis’ (primair wonen). De Woonboulevard telt 15 winkels, met ruim 24.000 m² wvo. Dit is circa één derde van het totale m² wvo aan woonwinkels in de gemeente. - Naast de Woonboulevard beschikt de gemeente Zwolle over perifeer winkelaanbod op bedrijventerrein Marslanden B. Het betreft hier een min of meer geconcentreerd winkelaanbod rond de Praxis en Karwei (George Stephensonstraat e.o.). Aan de andere zijde van de Ittersumallee zijn enkele woon- en sanitairwinkels aanwezig, evenals een grootschalig tuincentrum. - Noemenswaardig is verder de solitaire IKEA van 24.400 m² wvo aan de Diepholtstraat. - Overig woonaanbod is verder te vinden in de Zwolse binnenstad en de aanloopgebieden. Secundair verzorgingsgebied: Zwolle is een centrale plaats met een bovenregionale verzorgingsfunctie, mede door de afwezigheid van grotere plaatsen in de regio. Een versterking van de woonboulevard zal de regionale positie van dit winkelgebied versterken en daardoor ook bezoekers trekken uit een groter gebied. Mede op basis van Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2019 is op basis van bestaande kooporiëntatie het relevante secundaire verzorgingsgebied voor de Woonboulevard Zwolle (en Voorsterpoort) bepaald (zie figuur 2.2).
Wat betreft het secundaire verzorgingsgebied is het volgende relevant: - Uit Locatus7 blijkt dat er nog diverse andere perifere winkelconcentratiegebieden aanwezig zijn in het secundaire verzorgingsgebied (zie figuur 2.2). Deze zijn qua omvang en aanbod echter kleinschaliger dan de Woonboulevard in Zwolle. Deze locaties hebben overwegend een lokale verzorgingsfunctie.
Conclusies structuuranalyse Woonboulevard Zwolle is momenteel sterk monofunctioneel (primair meubelzaken binnen de woonbranche) en ten opzichte van andere bovenregionaal verzorgende perifere concentraties relatief kleinschalig. De huidige spreiding van het perifere winkelaanbod, met name woonwinkels, in de gemeente Zwolle zorgt er voor dat de regionale consument momenteel niet optimaal voorzien wordt in een behoefte ten aanzien van gemak, comfort en keuzemogelijkheden op één plek. Woonboulevard Zwolle kent momenteel geen leegstand, hetgeen een indicatie is voor goed functioneren. De kleinere perifere concentraties in het secundaire verzorgingsgebied hebben een bredere variatie in branches dan Woonboulevard Zwolle. De conclusie is dat Woonboulevard Zwolle een goede uitgangspositie heeft ten opzichte van de lokaal verzorgende clusters in het secundaire verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied van Woonboulevard Zwolle en Voorsterpoort wordt mede bepaald door het invloedsgebied van andere grotere regionaal verzorgende woonboulevards en perifere clusters. Ten noorden van het totale verzorgingsgebied zijn dit de perifere winkelgebieden van Hoogeveen (cluster Griendtsveenweg), Heerenveen (cluster Nijehaskeweg), Wolvega (Home Center Woonboulevard), Groningen (Sontplein) en Leeuwarden (De Centrale).
Ten zuiden van het secundaire verzorgingsgebied zijn dit de clusters van Deventer (Snipperling), Apeldoorn (Woonboulevard/De Voorwaarts) en Almelo (Woonboulevard Almelo).
7
Locatus Retailverkenner maakt geen onderscheidt tussen woonboulevards en overige perifere winkelclusters.
Hoofdstuk 2
15
Figuur 2.1: Verzorgingsgebied Woonboulevard Zwolle en concurrerende perifere clusters
Tabel 2.2: Zwolle en concurrerende centra naar totale omvang detailhandel Cluster
Aantal zaken
Omvang m² wvo
Marslanden B
15
27.573
Woonboulevard Zwolle
8
8
15
24.129
Lange Spruit
8
17.324
Westerlengte
11
14.535
Woonboulevard de Munt
8
12.563
De Noord
7
12.294
Blankenstein Meppel
8
11.268
Van Oldebarneveltplein
8
4.689
Totaal
80
124.375
Marslanden is het concentratiegebied rondom Karwei en Praxis (George Stephensonstraat e.o.). Het keukenaanbod aan de Marsweg behoort niet tot concentratiegebied Marslanden.
Hoofdstuk 2
16
2.2.2 Aanbodanalyse primaire verzorgingsgebied (gemeente Zwolle) Aanbod wonen en bruin- en witgoed gemeente Zwolle in perspectief Navolgend zijn twee tabellen opgenomen met in tabel 2.3 het winkelaanbod in de woon- en bruin- en witgoedbranche in de gemeente Zwolle, afgezet naar aantal inwoners en in vergelijking met referentiekernen. In tabel 2.4 is de totale omvang van het woonwinkelaanbod in Zwolle in perspectief gezet met enkele andere vergelijkbare steden met een bovenregionale verzorgingsfunctie waar eveneens een Ikea aanwezig is. Tabel 2.3: Aanbod gemeente Zwolle in perspectief9 Zwolle
Referentiekernen m² wvo
m² wvo
Afwijking t.o.v.
per 1.000
per 1.000
gemiddelde refe-
Aantal
m² wvo
inwoners
inwoners
rentie (%)
Wonen
65
74.742
580
384
51%
Bruin- en witgoed (electro)
13
4.978
39
33
17%
Totaal
78
79.720
619
417
48%
Tabel 2.4: Woonbranche (excl. keukens en sanitair) in vergelijkbare plaatsen (100.000 tot 175.000 inwoners), met een regiofunctie, met een Ikea Aantal
m² wvo
m² wvo per 1.000 inwoners
157.276
65
102.147
649
Breda
184.069
101
94.652
514
Haarlem
162.902
70
48.001
295
Heerlen
87.086
57
100.695
1156
Gemiddelde
147.833
73
86.374
654
Zwolle
128.840
51
61.812
461
Gemeente
Inwonertal
Amersfoort
9 10
Zwolle heeft in zijn totaliteit een relatief ruim aanbod per 1.000 inwoners in de onderscheiden branches ten opzichte van vergelijkbare plaatsen 10, met name het woonaanbod. Een verklaring hiervoor is de sterke bovenregionale verzorgingsfunctie van de stad Zwolle en de aanwezigheid van enkele grote spelers zoals Ikea (24.400 m² wvo) en zelfstandige keukenzaak Satink (4.000 m² wvo). Als het woonwinkelaanbod in Zwolle wordt vergeleken met enkele specifieke vergelijkbare plaatsen die een vergelijkbare bovenregionale verzorgingsfunctie én een Ikea hebben, moet geconcludeerd worden dat het aanbod in de woonbranche in Zwolle relatief beperkt is.
Locatus Retailverkenner, september 2020. Dit is het gemiddelde aanbod in de onderscheiden branches bij kernen van soortgelijke omvang als Zwolle (100.000 tot 175.000 inwoners).
Hoofdstuk 2
17
In de navolgende figuur is het woonwinkelaanbod in de gemeente Zwolle weergegeven naar branche. De volgende conclusies kunnen worden getrokken: De Woonboulevard heeft relatief veel meubelzaken. Zwolle-centrum (historische binnenstad) telt relatief veel gemengde woonzaken, met in de aanloopgebieden enkele speciaalzaken. Marslanden B telt relatief veel keukens- en badkamerzaken. Op overige locaties binnen Zwolle is nauwelijks woonwinkelaanbod aanwezig. Figuur 2.2: Aanbod woonbranche primaire regio
In de navolgende figuur is het bruin- en witgoedaanbod (electro) in de gemeente Zwolle weergegeven. De volgende conclusies kunnen worden getrokken: De bruin- en witgoedbranche in Zwolle wordt primair bepaald door één grootschalige winkel in het centrum (Maagjesbolwerk), namelijk Media Markt met 3.300 m² wvo. De overige elektrowarenhuizen zijn veel kleiner van omvang en bevinden zich voornamelijk in de wijkcentra van Zwolle (o.a. Handyman, EP, Expert). Er ligt één kleinschalige zaak solitair buiten de winkelgebieden (zelfstandige zaak Hanze Hifi).
Hoofdstuk 2
18
Figuur 2.3: Aanbod bruin- en witgoedbranche primaire regio
Aanbod telecom- en computerzaken gemeente Zwolle in perspectief In tabel 2.5 is het aanbod in telecom- en computerzaken in de gemeente Zwolle afgezet naar aantal inwoners en in vergelijking met referentiekernen. Hieruit blijkt dat het telecom- en computeraanbod in de gemeente Zwolle iets ruimer is dan gemiddeld in referentiekernen. De telecom- en computerzaken in de gemeente Zwolle zijn relatief kleinschalig van aard en bevinden zich primair in de binnenstad en in ondersteunende buurt- en wijkcentra. Twee zaken bevinden zich op een bedrijventerrein, waaronder de grootste telecom- en computerzaak binnen de gemeente Zwolle: KPN XL (272 m² wvo) op bedrijventerrein de Vrolijkheid.
Hoofdstuk 2
19
Tabel 2.5: Aanbod telecom en computers gemeente Zwolle in perspectief11 Zwolle
Telecom- en computerzaken
Referentiekernen m² wvo
m² wvo
Afwijking t.o.v.
per 1.000
per 1.000
gemiddelde refe-
Aantal
m² wvo
inwoners
inwoners
rentie (%)
13
1.236
10
9
11%
Aanbod naar winkelgebied De gemeente Zwolle heeft als voorwaarde gesteld dat een eventuele brancheverruiming en uitbreiding van Woonboulevard Zwolle niet mag leiden tot onaanvaardbare negatieve effecten op het centrum van Zwolle en de buurt- en wijkcentra. Tegen deze achtergrond is navolgend het winkelaanbod in de onderscheiden branches geanalyseerd naar vestigingslocatie (figuur 2.4). Het aanbod in de woonbranche is in diverse winkelgebieden en op verspreide locaties gevestigd (Ikea). De belangrijkste concentratie is Woonboulevard Zwolle. Hier is ca. 38% van het totale aanbod in de woonbranche gevestigd. Naast Woonboulevard Zwolle is in de binnenstad een aantal relatief kleinschalige woonzaken gevestigd. Deze zaken hebben deels een ander profiel en assortiment (veelal woonaccessoires) dan de grootschalige woonzaken op de woonboulevard (veelal meubels). De voornaamste zaak binnen de branche is het elektrowarenhuis Media Markt (3.300 m² wvo) in het centrum van Zwolle. Op grootschalige concentraties in Zwolle is geen bruin- en witgoedaanbod aanwezig. Figuur 2.4: Onderscheiden branches (in m² wvo) naar type vestigingslocatie gemeente Zwolle12
11 12
Locatus Retailverkenner, september 2020. Locatus Retailverkenner, september 2020.
Hoofdstuk 2
20
Conclusie primaire verzorgingsgebied (gemeente Zwolle) Zwolle heeft een relatief ruim woonwinkelaanbod, maar dat kan worden verklaard door de aanwezigheid van Ikea en de bovenregionale verzorgingsfunctie van het aanbod. Als Zwolle wordt vergeleken met vergelijkbare steden met een Ikea, is het woonaanbod juist relatief beperkt. Het bruin- en witgoedaanbod (elektro) in Zwolle bestaat uit één grootschalige winkel in het centrum en enkele kleinschalige in ondersteunende winkelgebieden. Het aanbod is daarmee iets ruimer dan vergelijkbare steden. 2.2.3 Aanbodanalyse secundaire verzorgingsgebied Aanbod wonen secundaire verzorgingsgebied in perspectief In de navolgende tabel is het winkelaanbod in de woonbranche per gemeente in het secundaire verzorgingsgebied weergegeven, afgezet naar aantal inwoners en ten opzichte van het landelijk gemiddelde. In totaal telt de secundaire regio (excl. Zwolle) 282 winkels met een gezamenlijke omvang van 212.144 m² wvo in de woonbranche13. Per 1.000 inwoners is er gemiddeld 403 m² wvo aanbod in de woonbranche aanwezig, tegenover 409 m² wvo landelijk gemiddeld. De verschillen per gemeente zijn groot: waar de ene gemeente relatief veel woonaanbod per 1.000 inwoners heeft (Elburg, Meppel, Staphorst), heeft de andere gemeente zeer weinig woonaanbod (De Wolden, Heerde).
Het ruime aanbod in sommige gemeenten wordt onder andere verklaard door de aanwezigheid van enkele zeer grote aanbieders en in sommige gevallen een bovenlokale verzorgingsfunctie.
13
Locatus groep Wonen incl. tuinmeubelen.
Hoofdstuk 2
21
Tabel 2.6: Aanbod wonen secundaire regio Zwolle in perspectief14 Secundaire regio Zwolle
Gemeente
Aantal 12
Dalfsen
Referentie Nederland
Afwijking t.o.v.
m² wvo
m² wvo
landelijk gemid-
per 1.000
per 1.000
delde (%)
12.932
inwoners 452
inwoners 409
11%
m² wvo
De Wolden
9
3.186
131
409
-68%
Dronten
19
17.009
409
409
0%
Elburg
14
14.415
622
409
52%
Hardenberg
33
27.962
459
409
12%
Hattem
8
2.756
226
409
-45%
Heerde
6
2.169
117
409
-71%
Kampen
31
13.966
257
409
-37%
Meppel
32
28.208
832
409
103%
Noordoostpolder
24
21.241
449
409
10%
Oldebroek
18
9.892
418
409
2%
Olst-Wijhe
12
8.193
449
409
10%
Ommen
10
6.494
361
409
-12%
Raalte
15
9.676
257
409
-37%
Staphorst
6
20.544
1198
409
193%
Steenwijkerland
18
9.037
205
409
-50%
Zwartewaterland
15
4.464
197
409
-52%
Secundaire regio
282
212.144
403
409
-1%
In tabel 2.7 is een overzicht opgenomen van de vijf grootste woonzaken binnen het secundaire verzorgingsgebied. De vijf grootste zaken zijn zelfstandigen en liggen op een perifeer cluster of verspreid. Met name woonwarenhuis Boer Staphorst is omvangrijk (18.213 m² wvo). Tabel 2.7: Top-5 grootschalig woonaanbod in de secundaire regio Gemeente
Naam
Branche
m² wvo
Winkelgebied
Staphorst
Boer Staphorst
Woonwarenhuis
18.213
Bedrijfsterrein
Meppel
Van De Belt Interieurwinkel
Woninginrichting
8.000
Bedrijfsterrein
Dronten
Rikken Wooncentrum
Woninginrichting
5.296
De Noord
Hardenberg
Plaggenmarsch
Tuinmeubelen
4.240
Lange Spruit
Elburg
Weber Woonwereld
Woninginrichting
4.050
Westerlengte
14
Locatus Retailverkenner, september 2020.
Hoofdstuk 2
22
Figuur 2.5: Aanbod woonbranche secundaire regio
Uit het bovenstaande kaartbeeld blijkt dat er een goede spreiding is van woonaanbod in het secundaire verzorgingsgebied. Bovendien is het aanbod vertegenwoordigd in verschillende branches (variatie). Het grootste deel van het aanbod functioneert in het lage- en middensegment, terwijl zaken in het hogere segment nauwelijks aanwezig zijn. Het aandeel zelfstandigen in de woonbranche in het secundaire verzorgingsgebied is naar aantal winkels relatief hoog met circa 85%. Gezamenlijk zijn de zelfstandige woonzaken goed voor een omvang van 171.699 m² wvo, oftewel circa 81% van de omvang in de woonbranche.
Aanbod bruin- en witgoed secundaire verzorgingsgebied in perspectief In de navolgende tabel is het winkelaanbod in de bruin- en witgoedbranche (elektro) per gemeente in het secundaire verzorgingsgebied weergegeven, afgezet naar aantal inwoners en ten opzichte van het landelijk gemiddelde.
Hoofdstuk 2
23
Tabel 2.8: Aanbod bruin- en witgoed secundaire verzorgingsgebied in perspectief15 Secundaire regio Zwolle
Gemeente Dalfsen
Aantal 3
m² wvo 450
Referentie Nederland
Afwijking t.o.v.
m² wvo
m² wvo
landelijk gemid-
per 1.000
per 1.000
delde (%)
inwoners 16
inwoners 35
-55%
De Wolden
1
77
3
35
-91%
Dronten
3
724
17
35
-50%
Elburg
2
293
13
35
-64%
Hardenberg
7
1295
21
35
-39%
Hattem
-
-
0
35
-100%
Heerde
5
769
41
35
18%
Kampen
5
587
11
35
-69%
Meppel
7
1234
36
35
4%
Noordoostpolder
4
743
16
35
-55%
Oldebroek
6
2964
125
35
258%
Olst-Wijhe
2
502
28
35
-21%
Ommen
3
844
47
35
34%
Raalte
5
1123
30
35
-15%
Staphorst
2
240
14
35
-60%
Steenwijkerland
4
740
17
35
-52%