1 bestemmingsplan Voorsterpoort, Russenweg – Grote Voort (Retail)
Tekst van het document
Zwartewaterland
2
130
6
35
-84%
Totaal secundaire re-
61
12.715
24
35
-31%
gio
15
De secundaire regio (excl. Zwolle) telt 61 winkels met een gezamenlijke omvang van 12.715 m² wvo in de branche bruin- en witgoed (elektro). Per 1.000 inwoners is er gemiddeld 24 m² wvo aanbod in de bruin- en witgoedbranche aanwezig, tegenover 35 m² wvo per 1.000 inwoners landelijk gemiddeld. Daarmee is het bruin- en witgoedaanbod in de secundaire regio relatief beperkt. De grootste bruin- en witgoedzaak binnen de secundaire regio is Expert (670 m² wvo) in de gemeente Oldebroek. Over het algemeen is de omvang van het bruin- en witgoedaanbod in de gemeenten in de secundaire regio relatief beperkt per 1.000 inwoners, met uitzondering van de gemeenten Oldebroek, Heerde en Ommen.
Locatus Retailverkenner, september 2020.
Hoofdstuk 2
24
Tabel 2.9: Top-5 grootschalig bruin- en witgoedaanbod in het secundaire verzorgingsgebied Gemeente
Naam
Branche
m² wvo
Winkelgebied
Oldebroek
Expert
Elektro
670
Centrum Wezep
Oldebroek
Thijs Stoel
Witgoed
605
Bedrijfsterrein
Dronten
Expert
Elektro
586
Centrum Dronten
Meppel
Expert
Elektro
491
Centrum Meppel
Ommen
Expert
Elektro
448
Centrum Ommen
Figuur 2.6: Aanbod bruin- en witgoedbranche secundaire regio
Het bruin- en witgoedaanbod in het secundaire verzorgingsgebied is goed verspreid over de regio. Met name in de grotere plaatsen is er aanbod aanwezig. Het aandeel zelfstandigen in de bruin- en witgoedbranche in de secundaire regio is circa 54%. Samen zijn de zelfstandige bruin- en witgoedzaken goed voor een omvang van 5.429 m² wvo oftewel circa 43% van de omvang in de branche.
Hoofdstuk 2
25
Aanbod telecom- en computerzaken secundaire verzorgingsgebied in perspectief In de navolgende tabel is het winkelaanbod in telecom- en computerzaken per gemeente in het secundaire verzorgingsgebied weergegeven, afgezet naar aantal inwoners en ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Tabel 2.10: Aanbod telecom en computers secundaire verzorgingsgebied in perspectief16 Secundaire regio Zwolle
Gemeente
Aantal
Referentie Nederland
Afwijking t.o.v.
m² wvo
m² wvo
landelijk gemid-
per 1.000
per 1.000
delde (%)
m² wvo
inwoners
inwoners
Dalfsen
5
205
7
9
-20%
De Wolden
1
37
2
9
-83%
Dronten
2
138
3
9
-63%
0
9
-100%
Elburg Hardenberg
6
439
7
9
-20%
Hattem
1
60
5
9
-45%
Heerde
1
55
3
9
-67%
Kampen
10
721
13
9
47%
Meppel
6
393
12
9
29%
Noordoostpolder
6
351
7
9
-18%
Oldebroek
2
91
4
9
-57%
Olst-Wijhe
2
86
5
9
-48%
Ommen
2
106
6
9
-35%
Raalte
4
266
7
9
-22%
Staphorst
4
163
10
9
6%
Steenwijkerland
5
351
8
9
-12%
Zwartewaterland
2
218
10
9
7%
59
3.680
7
9
-22%
Totaal secundaire regio
16
De secundaire regio (excl. Zwolle) telt 59 winkels met een gezamenlijke omvang van 3.680 m² wvo in de branches telecom en computers. Per 1.000 inwoners is er gemiddeld 7 m² wvo aanbod aanwezig, tegenover 9 m² wvo per 1.000 inwoners landelijk gemiddeld. Daarmee is het telecomen computeraanbod in de secundaire regio relatief beperkt. De grootste telecom- en computerzaak binnen de secundaire regio is Digitotaal (208 m² wvo) in de gemeente Kampen. Over het algemeen is de omvang van de telecom- en computerzaken in de gemeenten in de secundaire regio relatief beperkt per 1.000 inwoners, met uitzondering van de gemeenten Kampen, Meppel, Staphorst en Zwartewaterland.
Locatus Retailverkenner, september 2020.
Hoofdstuk 2
26
Het telecom- en computeraanbod in het secundaire verzorgingsgebied is goed verspreid over de regio. Dit aanbod is met name vertegenwoordigd in de hoofdwinkelgebieden, gevolgd door verspreide locaties. Het aandeel zelfstandigen in de telecom- en computerzaken in de secundaire regio is circa 53%. Samen zijn de zelfstandige bruin- en witgoedzaken goed voor een omvang van 1.746 m² wvo oftewel circa 47% van de omvang in de branche.
Spreiding aanbod naar winkelgebiedstype In de navolgende figuur is de spreiding van de omvang van het woon-, bruin- en witgoedaanbod in het secundaire verzorgingsgebied weergegeven, naar winkelgebiedstype. Figuur 2.7: Onderscheiden branches (in m² wvo) naar type vestigingslocatie secundaire regio17 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Wonen Centraal winkelgebied
Buurt- en wijkcentra
Bruin- en witgoed Grootschalige concentratie
Verspreide bewinkeling
Het woonaanbod in het secundaire verzorgingsgebied is qua omvang primair aanwezig op verspreide locaties, gevolgd door de verschillende grootschalige (perifere) concentraties. In de hoofdcentra en buurt- en wijkcentra is nauwelijks woonwinkelaanbod aanwezig. Het bruin- en witgoedaanbod (elektro) in de secundaire regio is in omvang primair aanwezig in de centrale winkelgebieden aanwezig, gevolg door verspreide bewinkeling. In de regio is geen bruinen witgoedaanbod aanwezig op grootschalige concentraties.
2.2.4 Leegstand De mate van leegstand is een relevante graadmeter voor het economisch functioneren van de voorzieningenstructuur binnen een bepaald gebied. Tevens moet in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking worden onderzocht in hoeverre de behoefte aan een nieuwe ontwikkeling kan
17
Locatus Retailverkenner, september 2020.
Hoofdstuk 2
27
worden opgevangen binnen bestaand leegstaand (winkel)vastgoed. In onderstaande tabel is de leegstand naar duur geanalyseerd voor de secundaire regio, de primaire regio en de binnenstad van Zwolle (Woonboulevard Zwolle kent geen leegstand). In de daaropvolgende figuur zijn de leegstandspercentages18 weergegeven en vergeleken met de referentie. Tabel 2.11: Leegstand naar duur en regio19
Leegstand
Secundaire regio verdeling VKP naar aantal wvo duur 202 34.904 42%
Gemeente Zwolle verdeling VKP naar aantal wvo duur
Centrum Zwolle aantal
wvo
verdeling VKP naar duur
48
17.158
43%
31
12.393
42%
Langdurig
129
37.825
27%
35
5.055
32%
26
3.723
36%
Structureel
123
34.061
26%
23
3.313
21%
11
1.389
15%
Verbouw
22
4.146
5%
5
2.448
5%
5
2.448
7%
Totaal
476
110.936
100%
111
27.974
100%
73
19.953
100%
Aanvang/Frictie
Figuur 2.8: Relatieve leegstand in perspectief
Op basis van het voorgaande kan voor de gemeente Zwolle het volgende worden geconcludeerd: In de gemeente Zwolle staan 111 panden leeg, waarvan het merendeel aanvang/frictie leegstand betreft. In het centrum van Zwolle staan 73 panden leeg en is de structurele leegstand beperkt. De leegstand in aantal verkooppunten en in omvang in de gemeente Zwolle is vergelijkbaar met de referentie. In de binnenstad van Zwolle is de leegstand in verkooppunten en in omvang relatief ruim in vergelijking met referentiecentra. Dit wordt primair veroorzaakt door het leegstaande pand van de voormalige Hudson’s Bay (8.854 m² wvo). Wanneer dit pand niet wordt meegerekend in 18 19
Berekend door de totale leegstand te delen door het aantal verkooppunten (leegstand + detailhandel + leisure + diensten). Aanvang/frictie (minder dan 1 jaar leeg), Langdurig (tot 2 jaar leeg), Structureel (meer dan 2 jaar leeg).
Hoofdstuk 2
28
het leegstandspercentage is de leegstand in het centrum van Zwolle vergelijkbaar met de leegstand in referentiecentra. De leegstand in het centrum van Zwolle concentreert zich voor een groot gedeelte in het winkelcomplex de Weeshuispassage tussen de Broerenkerk, de Nieuwstraat en de Roggestraat. Er zijn plannen om de gebouwen tegenover de Hudson’s Bay aan de Spiegelstraat te slopen, waardoor de achtertuin van het Vliegerhuys het karakter van een open plein krijgt. Ook krijgen een hoop winkels vernieuwde gevels en worden er woningen toegevoegd. Met het initiatief worden leegstaande panden uit de markt gehaald of krijgen een nieuwe invulling.
Op basis van het voorgaande kan voor het secundaire verzorgingsgebied het volgende worden geconcludeerd: In totaal staan 476 panden leeg in het secundaire verzorgingsgebied. Het grootste deel hiervan betreft aanvangsleegstand (42%). Dit is wat hoger dan het landelijk gemiddelde (35%). De leegstandspercentages in de secundaire regio liggen iets hoger dan het landelijk gemiddelde, met name ten aanzien van de omvang. Dit kan voor een deel verklaard worden door autonome ontwikkelingen, waarbij de behoefte aan winkelaanbod in kleinere en middelgrote plaatsen afneemt en de oriëntatie op grotere regiosteden met veel keuzemogelijkheden (zoals Zwolle) toeneemt.
2.3 Plannen en initiatieven en beleidskaders Los van het in dit rapport beschreven planinitiatief, spelen er in de primaire en secundaire regio enkele andere voor deze rapportage relevante planinitiatieven. Het betreft zowel harde als zachte plannen en ambities. De volgende criteria zijn onderscheiden om een plan als hard of zacht te typeren (navolgende tabel). Ook is rekening gehouden met de onbenutte plancapaciteit in Zwolle en de regio. Tabel 2.12: Criteria harde/zachte plannen
Hard
Zacht
Privaatrechtelijk
Planologisch
(principe)besluit B&W
Ontwerp bestemmingsplan
Getekende overeenkomst
Vastgesteld bestemmingsplan
Onherroepelijk bestemmingsplan
Idee of voorstel
Geen afspraak (slechts informatie)
Mondelinge afspraak
Vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking moet zowel rekening worden gehouden met de bestaande leegstand als andere plancapaciteit. BRO inventariseert de bestaande leegstand doorgaans via Locatus. De plancapaciteit wordt door BRO onderzocht op basis van een inventarisatie van relevante plannen en initiatieven en Locatus. Deze inventarisatie geeft inzicht in de belangrijkste ontwikkelingen die relevant zijn in relatie tot het planinitiatief. Uiteraard is een dergelijke inventarisatie niet volledig uitsluitend, omdat BRO vanuit praktische overwegingen niet alle bestemmingsplannen in een gebied controleert op mogelijk onbenutte plancapaciteit.
Hoofdstuk 2
29
Planinitiatieven in de primaire en secundaire regio Buiten de voorgaand beschreven planinitiatieven spelen er nog tal van detailhandelsontwikkelingen. Jarenlang werd er gesproken over een retailpark met hypermarkt langs de A32 in Steenwijk, met onder andere ook volumineuze detailhandel. Een grote ‘hypermarkt’ op bedrijventerrein Eesterwold aan de A32 komt er definitief niet. De gemeente Steenwijkerland zegt dat er in plaats van een hypermarkt (een winkelcentrum met een enorme supermarkt) nu plannen worden gemaakt voor een ‘Family Fun Zone’ (o.a. hotel, restaurants, andere horeca-activiteiten, vormen van leisure). De komende maanden wordt de precieze invulling duidelijk. In de secundaire regio betreft het vooral kwalitatieve verbeteringen van centrale winkelgebieden en diverse supermarktontwikkelingen. Deze ontwikkelingen zijn gelet op de voorgestelde uitbreiding van Voorsterpoort niet relevant. In Zwolle is het recreatieve winkelaanbod in de binnenstad aanzienlijk versterkt. Onder andere door de komst van Primark en Zara in 2017 en de recente opening van Trendhopper City Store in 2019. Daarentegen heeft Hudson’s Bay de deuren gesloten (december 2019). Naast versterkingen van het grootwinkelbedrijf, openen er ook nieuwe kleine zelfstandigen een zaak in het centrum van Zwolle.
Uit onderzoek20 komt naar voren dat Zwolle na Amsterdam de beste binnenstad van Nederland heeft. Buiten het centrum zijn er ook voorstellen om de wijk- en buurtcentra een impuls te geven. Conclusies beleidskaders In bijlage 3 zijn de relevante beleidskaders opgenomen. Navolgend worden de conclusies van deze beleidskaders ten aanzien van het planinitiatief beschreven. Provinciaal beleid Het beleid van de provincie (Omgevingsvisie en Omgevingsverordening, actualisatie 2019) is erop gericht dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente, Zwolle-Kampen en Cleantech regio (Deventer). Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De provincie zet hierbij in op hoogdynamische plekken binnen de stedelijke netwerken waar (boven)regionale functies en voorzieningen het best tot hun recht komen: plekken als binnensteden (Enschede, Zwolle, Deventer, Hengelo, Almelo, Kampen, Oldenzaal en Borne); stationsgebieden (directe omgeving van de intercitystations in de vijf grote steden); stadsassen, de hoofdverbindingen tussen intercitystations en auto(snel)wegen. De goede bereikbaarheid maakt de stadsassen tot voorkeurslocaties voor ontwikkelingen die bovenlokale mobiliteit met zich meebrengen.
Het provinciaal beleid staat in principe niet negatief tegenover nieuwe perifere en grootschalige detailhandelsinitiatieven in de steden binnen de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech regio (Deventer), mits vooraf regionaal is afgestemd. Voor de uitbreiding van de woonboulevard in Zwolle geldt, dat er op basis van het provinciaal beleid zowel perifere als grootschalige detailhandel mogelijk is, indien de systematiek van de Ladder 20
Elsevier Weekblad/Bureau Louter (2018). Beste Binnensteden.
Hoofdstuk 2
30
met succes doorlopen kan worden. Onderhavige rapportage voorziet hierin binnen de branches wonen en bruin- en witgoed. Bovendien kan de locatie gekenmerkt worden als een stadsas/hoofdverbinding binnen Zwolle. Vanuit het oogpunt van bereikbaarheid en mobiliteit komt de locatie daarom in aanmerking als voorkeurslocatie voor ontwikkelingen met een bovenregionale behoefte. Gemeentelijk beleid Het vigerend gemeentelijke detailhandelsbeleid voor perifere detailhandel is vastgelegd in het Beleidskader Detailhandel Zwolle 2017. Dit betreft een actualisatie van de Kadernota Detailhandel uit 2011, waarbij het beleid voor perifere detailhandel uit 2011 gehandhaafd is gebleven. Ten aanzien van PDV- en GDV-aanbod is Voorsterpoort benoemd als dé aankoopplaats voor doelgerichte en laagfrequente aankopen binnen het thema ‘in/om huis’ in Zwolle en de regio. Uitgangspunt is wel dat de ontwikkeling complementair moet zijn aan het centrumgebied van Zwolle. Het programma van Voorsterpoort bestaat uit de branches wonen en bruin - en witgoed. Wonen (PDV) is sowieso primair op Voorsterpoort toegestaan, omdat woonzaken zich vanwege de aard van het assortiment, de omvang van de winkels en het bijbehorende bereikbaarheids- en bezoekprofiel al jaren kunnen vestigen op perifere locaties. Voor het bruin- en witgoedaanbod (GDV) geldt dat de binnenstad prioriteit heeft.
Als er in de binnenstad geen realistische mogelijkheden zijn voor grootschalige detailhandel, mag dit gefaciliteerd worden op Voorsterpoort, mits dit past binnen het thema ‘in/om huis’. De Zwolse binnenstad biedt nauwelijks mogelijkheden voor grootschalige detailhandel, alleen het Maagjesbolwerk kan in deze behoefte voorzien. Bij het Maagjesbolwerk staan geen grootschalige panden leeg. Ook het leegkomende pand van Hudson’s Bay is niet geschikt vanwege onder andere de bereikbaarheid en parkeermogelijkheden. Om deze reden wordt ook GDV toegestaan op Voorsterpoort, maar uitsluitend de branches die passen binnen het thema ‘in/om huis’.
2.4 Economisch functioneren en marktruimte Navolgend wordt nader ingegaan op het huidig en toekomstig functioneren van de branches wonen en bruin- en witgoed (elektro). 2.4.1 Uitgangspunten distributieve berekening Allereerst worden de uitgangspunten voor de berekening weergegeven in onderstaande tabel, met onder de tabel voor een aantal waardes een aanvullende uitleg.
Hoofdstuk 2
31
Tabel 2.13: Uitgangspunten analyse woonbranche en bruin- en witgoedbranche
Variabele Inwonertal
21
Bestedingen per hoofd (€)
Woonbranche
Bruin- en witgoedbranche
(wonen)
(elektro)
Waarde
Waarde
Bron
2020: 128.840 inwoners
2020: 128.840 inwoners
CBS Statline (2020)
2030: 144.120 inwoners
2030: 144.120 inwoners
Primos prognose (2020)
2019: € 476,-.
2019: € 142,-.
Notitie omzetkengetallen
2030: € 457,-.
2030: € 128,-.
2019 (BRO 2020, e.a.) CBS (2018), gemiddeld besteedbaar inkomen
Koopkrachtbinding
2019: 84%
2019: 92%
Koopstromenonderzoek
2030: 85%
2030: 93%
Oost-Nederland (2019) en ervaring BRO
Koopkrachttoevloeiing als
2019: 58%
2019: 44%
Koopstromenonderzoek
aandeel van de omzet
2030: 60%
2030: 50%
Oost-Nederland (2015) en ervaring BRO
Landelijk 5-jaarsgemid-
€ 1.279,- per m² wvo
€ 4.047,- per m² wvo
Notitie omzetkengetallen
delde winkelomzet per m²
2018 (Retailinsiders.nl,
wvo
5-jaar gemiddelde ’14’18)
Toelichting Het besteedbaar inkomen in de gemeente Zwolle ligt gemiddeld 1% lager dan het landelijk gemiddelde. Er wordt daarom een correctie op de gemiddelde bestedingen toegepast. Hier is conform landelijke afspraken in de Omzetkengetallennotitie 2019 op gecorrigeerd. De toekomstige bestedingen zijn gecorrigeerd voor het te verwachten interneteffect. BRO heeft op basis van diverse koopstromenonderzoek een inschatting gemaakt van het gemiddelde interneteffect per branche. Hoewel het lastig is een voorstelling te maken over toekomstige bestedingsontwikkelingen, verwachten wij dat in beide branches rekening moet worden gehouden met een afname van de gemiddelde bestedingen. In de woonbranche gaan wij uit van een internetcorrectie van 4%, in de bruin- en witgoedbranche van een internetcorrectie van 10%. Opgemerkt moet worden dat de internetcorrectie zeer negatief is. Ondanks bijvoorbeeld de forse toename van het online bestedingsaandeel in de woonbranche, nemen de toonbankbestedingen jaarlijks nog steeds fors toe. Voor elektro geldt dat er momenteel al sprake is van een hoge mate van online kooporiëntatie, maar dit betekent niet dat de toonbankbestedingen in gelijke mate afnemen. De ontwikkeling van de winkelomzet per hoofd in de Omzetkengetallennotitie 2019 toont dit aan.
Koopstromen De koopstromen per branche zijn bepaald op basis van het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2019. 21
Opgemerkt moet worden dat in de voorgaande Primos-prognose (2019) werd uitgegaan van een groei tot 2030 tot 132.770 inwoners. In de nieuwe prognose wordt uitgegaan een fors hogere bevolkingsgroei tot 144.120 inwoners.
Hoofdstuk 2
32
In het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland (2019) zijn naast aankopen in fysieke winkels ook de internetaankopen meegenomen. BRO gaat doorgaans uit van koopstroomgegevens die gebaseerd zijn op uitsluitend niet-winkelaankopen, oftewel aankopen in fysieke winkels, aangezien de omzetkengetallen alleen betrekking hebben op omzet die via de fysieke winkel wordt gerealiseerd.22 Via het bestedingscijfer houdt BRO rekening met het interneteffect per branche in de toekomst. De koopkrachtbinding en -toevloeiing zijn daardoor per branche gecorrigeerd en teruggerekend naar cijfers waarin het aandeel internetafvloeiing niet is meegenomen. Deze aanpak is conform landelijke afspraken (zie Omzetkengetallennotitie 2018).
Voor onderhavig onderzoek zijn de artikelgroepen ‘woninginrichting’ en ‘elektronica’ uit het KSO OostNederland 2019 relevant. Deze artikelgroepen sluiten voor een groot deel goed aan op de branches zoals genoemd in onderhavig onderzoek, maar dekken nooit volledig de branches af (NB: er zit een verschil tussen onderzoek naar branches en artikelgroepen). Wonen Het koopstromenonderzoek geeft inzicht in de koopstromen van de artikelgroep woninginrichting. Deze artikelgroep omvat de woonbranche exclusief keukens en sanitair. In 2015 kon het winkelaanbod in de woonbranche 75% van de koopkracht uit de gemeente Zwolle aan zich binden. De overige koopkracht vloeide af naar het internet (12%) en overige aankoopplaatsen buiten de gemeente Zwolle. Anno 2019 lag dit op respectievelijk 76% en 10%. Circa 54% kwam begin 2015 van buiten (toevloeiing). Ten opzichte van 2010 ligt zowel het bindings- als toevloeiingspercentage in 2015 hoger. Anno 2019 ligt de toevloeiing nog hoger, namelijk op 58%. Sinds 2015 is het woonaanbod in m² wvo in Zwolle fors toegenomen, door Ikea, maar ook door andere winkels. De bovenregionale functie van Zwolle neemt steeds verder toe. In vergelijking met de koopstromen in referentiesteden23 is de koopkrachtbinding in de woonbranche in de gemeente Zwolle al relatief hoog.
Bij een versterking van de Woonboulevard Zwolle zal het aanbod in de woonbranche meer koopkracht uit de eigen gemeente kunnen binden, maar gezien de huidige hoge binding zal de groei beperkt zijn. Daarnaast kan meer koopkracht uit de regio worden getrokken, waardoor de koopkrachttoevloeiing zal toenemen. Op basis van een behoudende aanname achten wij een koopkrachtbinding en –toevloeiing van respectievelijk 85% en 60% (na correctie internet) in de toekomst haalbaar bij de ontwikkeling van Voorsterpoort. Bruin- en witgoed In het koopstromenonderzoek zijn koopstroomgegevens bekend ten aanzien van de artikelgroep elektronica. Het gaat hier o.a. om tv’s, audioapparatuur, computers, koelkasten, wasmachines etc.24 In 2015 kon het winkelaanbod in de elektronicabranche 74% van de koopkracht uit de gemeente Zwolle aan zich binden. De overige koopkracht vloeide af naar het internet (24%) en overige aan-
22 23
24
BRO, Panteia, e.a. (juli 2020). Omzetkengetallen 2019. Winkelomzet. Voor de referentiesteden is gekeken naar steden met een duidelijke regiofunctie, en eventueel met de aanwezigheid van een Ikea. Het gaat om de steden: Apeldoorn, Hengelo (Ikea), Amersfoort (Ikea), Groningen (Ikea), Leeuwarden, Eindhoven/Son en Breugel (Ikea). Bron: I&O Research (2019).
Hoofdstuk 2
33
koopplaatsen buiten de gemeente Zwolle. Anno 2019 is de binding gedaald naar 59%, en de online kooporiëntatie toegenomen tot 36%. Dit is deels een autonome trend, maar daarnaast ook verklaarbaar door het verdwijnen van aanbod, zoals Scheer & Foppe. Circa 56% van de omzet kwam in 2015 van buiten (toevloeiing). Anno 2019 ligt de koopkrachtoevloeiing op 44%, wat mede verklaard wordt door het verdwijnen van bestaand aanbod. Door versterking van het aanbod met eventueel één grootschalige aanbieder op Voorsterpoort, zal de oriëntatie op Zwolle versterken. Desalniettemin is de impact en groei van online in deze branche niet terug te draaien. Het niveau van 2015 kan daardoor naar verwachting niet langer gehaald worden, ook niet na toevoeging van nieuw modern aanbod. Op basis van een behoudende aanname achten wij een koopkrachtbinding en –toevloeiing van respectievelijk 93% en 50% (na correctie internet) in de toekomst haalbaar bij de ontwikkeling van Voorsterpoort.
2.4.2 Huidig en toekomstig functioneren Navolgend is voor de branches een berekening gemaakt op basis van eerdergenoemde uitgangspunten (tabel 2.13). De uitkomsten van het functioneren kunnen als indicatie worden beschouwd om te bepalen in hoeverre er distributieve uitbreidingsruimte in de branches bestaat. Tabel 2.14: Benadering huidig en toekomstig functioneren wonen gemeente Zwolle
Aantal inwoners
Huidig functioneren
Toekomstig functioneren
(2020) 128.840
(2030) 144.120
Bestedingen per hoofd (€)
476
457
Totale bestedingspotentieel (€ mln.)
61,3
65,9
Koopkrachtbinding
84%
85%
Gebonden bestedingen (€ mln.)
51,5
56,0
Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet
58%
60%
Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.)
71,1
84,0
Totale besteding (€ mln.)
122,7
140,0
Huidig wvo (m²)
74.742
74.742
Omzet per m² wvo (€)
1.650
1.875
Vergelijkbaar gemiddelde (€ per m² wvo)
1.279
1.279
Uitbreidingsruimte (m²) afgerond
21.100
34.600
Uit de berekeningen komt naar voren dat het aanbod in de woonbranche circa 29% boven het 5-jaars landelijk gemiddelde functioneert met € 1.650,- per m² wvo, wat momenteel al circa 21.100 m² wvo distributieve uitbreidingsruimte in de woonbranche betekent. In de toekomst nemen de totale bestedingen fors toe, met name als gevolg van de autonome bevolkingsgroei in Zwolle. Hierdoor ontstaat in 2030 circa 34.600 m² wvo distributieve uitbreidingsruimte binnen de gemeente Zwolle.
Hoofdstuk 2
34
Op basis van het bestemmingsplan wordt maximaal 14.000 m² wvo aan nieuwe detailhandel in de woonbranche toegevoerd. Dit past daarmee ruimschoots binnen de huidige en toekomstige berekende uitbreidingsruimte. Het initiatief voorziet daarmee in een kwantitatieve behoefte.
Tabel 2.15: Benadering huidig en toekomstig functioneren elektronicabranche gemeente Zwolle
Aantal inwoners Bestedingen per hoofd (€)
Huidig functioneren
Toekomstig functioneren
(2020) 128.840
(2030) 144.120
142
128
Totale bestedingspotentieel (€ mln.)
18,3
18,4
Koopkrachtbinding
92%
93%
Gebonden bestedingen (€ mln.)
16,8
17,2
Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet
44%
50%
Koopkrachttoevloeiing absoluut (€ mln.)
13,2
17,2
Totale besteding (€ mln.)
30,1
34,3
Huidig wvo (m²)
4.978
4.978
Omzet per m² wvo (€)
6.050
6.900
Vergelijkbaar gemiddelde (€ per m² wvo)
4.047
4.047
Uitbreidingsruimte (m²) afgerond
2.400
3.500
Uit de berekeningen komt naar voren dat het aanbod in de elektronicabranche momenteel zeer ruim boven het 5-jaars landelijk gemiddelde functioneert met € 6.050,- per m² wvo, wat momenteel al circa 2.400 m² wvo distributieve uitbreidingsruimte in de elektronicabranche betekent. In de toekomst nemen de totale bestedingen fors toe, met name als gevolg van de autonome bevolkingsgroei in Zwolle. Hierdoor ontstaat in 2030 circa 3.500 m² wvo distributieve uitbreidingsruimte binnen de gemeente Zwolle. Op basis van het bestemmingsplan wordt maximaal 2.000 m² wvo aan nieuwe detailhandel in de elektrobranche toegevoerd. Dit past daarmee ruimschoots binnen de huidige en toekomstige berekende uitbreidingsruimte. Het initiatief voorziet daarmee in een kwantitatieve behoefte.
Kwaliteit boven kwantiteit De hiervoor aangegeven distributieve ruimte is het resultaat van berekeningen die gebaseerd zijn op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De woningbouw kan bijvoorbeeld vertraging oplopen, de gemiddelde woningbezetting kan hoger of lager uitvallen, de bestedingen kunnen sterk gaan stijgen of juist gaan dalen en koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht. De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als indicatief. In dit verband is het van belang aan te geven dat aan de kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen meer waarde gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve distributieve mogelijkheden. In de ruimtelijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of het consumentenbelang op langere termijn wordt gediend (geen duurzame ontwrichting); het gaat niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven.
Hoofdstuk 2
35
Als bijvoorbeeld nieuwe winkelontwikkelingen, op een vanuit de structuur bezien goede plek, als resultaat hebben dat verouderd aanbod op een slechte plek verdwijnt, dan is de detailhandelsstructuur er per saldo op vooruitgegaan. Er is immers modern aanbod en/of een aantrekkelijk verblijfsklimaat bij gekomen en daar heeft de consument uiteindelijk de meeste baat bij. Het, in het kader van structuurverbeteringen, meer realiseren dan de berekende distributieve uitbreidingsruimte hoeft dus helemaal niet erg te zijn, vooropgesteld dat de effecten per saldo positief zijn.
2.5 Kwantitatieve effectenanalyse gemeente Zwolle Effecten Woonbranche Ondanks de forse distributieve uitbreidingsruimte in de woonbranche, kan het verschil in omzet per m² na de beoogde ontwikkelingen mogelijk effect hebben op het bestaande woonwinkelaanbod in de gemeente Zwolle. Op basis van de volgende overwegingen verwachten wij echter niet dat deze effecten zullen leiden tot verdringing van bestaand aanbod en daardoor leegstand. Indien maximaal 14.000 m² wvo nieuw aanbod wordt toegevoegd, neemt het functionele aanbod in de woonbranche in de gemeente Zwolle toe tot 88.822 m² wvo. Bij een toekomstige haalbare omzet van circa € 140 mln. betekent dit een vloerproductiviteit van € 1.576 per m² wvo. In de huidige situatie weet het aanbod gemiddeld circa € 1.650 per m² wvo te behalen. Per saldo is daardoor sprake van een daling van de gemiddelde vloerproductiviteit met 4%. Een dergelijk omzeteffect moet worden beschouwd als ondernemersrisico en zal niet leiden tot verdringing van bestaand aanbod en leegstand. Opgemerkt moet worden dat ook na toevoeging van 14.000 m² wvo nieuw aanbod de gemiddelde vloerproductiviteit in Zwolle nog steeds 23% boven het landelijk gemiddelde functioneert. Dit betekent dat het aanbod nog steeds op een goed niveau kan functioneren wat de kans op leegstand nog verder beperkt.
Effecten elektro Ondanks de forse distributieve uitbreidingsruimte in de bruin- en witgoedbranche, kan het verschil in omzet per m² na de beoogde ontwikkelingen mogelijk effect hebben op het bestaande bruin- en witgoedzaken in de gemeente Zwolle. Op basis van de volgende overwegingen verwachten wij echter niet dat deze effecten zullen leiden tot verdringing van bestaand aanbod en daardoor leegstand. Indien maximaal 2.000 m² wvo nieuw aanbod wordt toegevoegd (waarschijnlijk in de vorm van één elektrowarenhuis), neemt het functionele aanbod in de elektronicabranche in de gemeente Zwolle toe tot 6.978 m² wvo. Bij een toekomstige haalbare omzet van circa € 34,3 mln. betekent dit een vloerproductiviteit van € 4.925 per m² wvo. In de huidige situatie weet het aanbod gemiddeld circa € 6.050 per m² wvo te behalen. Per saldo is daardoor sprake van een daling van de gemiddelde vloerproductiviteit met 19%. Een dergelijk omzeteffect moet worden beschouwd als ondernemersrisico en zal niet leiden tot verdringing van bestaand aanbod en leegstand.
Hoofdstuk 2
36
Opgemerkt moet worden dat ook na toevoeging van 2.000 m² wvo nieuw aanbod de gemiddelde vloerproductiviteit in Zwolle nog steeds 22% boven het landelijk gemiddelde functioneert. Dit betekent dat het aanbod nog steeds op een goed niveau kan functioneren wat de kans op leegstand nog verder beperkt. Naast de pure elektrowarenhuizen zijn er wellicht enige omzeteffecten te verwachten op telecomen computerzaken. De kans dat een zelfstandige en grootschalige winkel in deze branches zich vestigt op Voorsterpoort is klein, aangezien deze winkels veelal kleinschalig in binnensteden opereren.
2.6 Kwantitatieve effectenanalyse secundair verzorgingsgebied Effecten Woonbranche Op basis van de distributieve berekening (tabel 2.14) is het omzeteffect op de regio als gevolg van de ontwikkeling Voorsterspoort maximaal € 12,8 mln. Dit wordt primair verklaard door de extra toevloeiing richting Zwolle (en daarmee afvloeiing voor gemeenten in de regio). Een groot deel hiervan zal ‘ten koste gaan’ van de bestedingen in het secundaire verzorgingsgebied. Een klein deel zal van nog verder weg komen. Het bovenstaande effect zal zich spreiden over diverse gemeenten en diverse aanbieders. Het is te verwachten dat dit effect zich spreidt naar rato van de huidige oriëntatie van inwoners uit het secundaire verzorgingsgebied op Zwolle. In de praktijk betekent dit dat naarmate de afstand tot Zwolle toeneemt, het omzeteffect in verhouding zal afnemen. Op basis van de totaal haalbare omzet in het secundaire verzorgingsgebied en op basis van de koopstromen uit 2019, blijft het omzeteffect binnen aanvaardbaar ondernemersrisico25. Op basis van de volgende overwegingen achten wij het berekende omzeteffect in de woonbranche in de praktijk veel beperkter: - Van de 14.000 m² wvo is de verwachting dat een deel van het programma zal worden ingevuld met verplaatsers. Per saldo zal het omzeteffect in de praktijk in het secundaire verzorgingsgebied hierdoor (veel) lager liggen.
- Het is te verwachten dat het toevoegen van nieuw winkelaanbod op Voorsterpoort niet één op één ten kosten gaat van omzet bij bestaande aanbieders in het secundaire verzorgingsgebied. Het is waarschijnlijk dat een deel van de bestaande afvloeiing vanuit gemeenten in het secundaire verzorgingsgebied naar Zwolle en overige regio zal worden omgebogen naar de huidige Woonboulevard en Voorsterpoort. - Op basis van trends en ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met een toenemende kooporiëntatie op centrale steden, zoals Zwolle. Daarnaast neemt op basis van autonome trends het traditionele woonaanbod in kleinere (krimp)gemeenten af. Een eventuele afname van de omzet is daardoor niet primair te verklaren door de uitbreiding van Voorsterpoort, maar door autonome trends.
25
Indien het totale woonaanbod in het secundaire verzorgingsgebied (212.144 m² wvo) momenteel functioneert op een lagere vloerproductiviteit dan het landelijk gemiddelde (circa -18%, op basis van KSO Oost-Nederland voor de gehele niet-dagelijkse sector), is de omzetclaim circa € 222 mln. (circa € 1.050,- per m² wvo). Een maximaal effect van € 12,8 mln. betekent een gemiddeld omzeteffect van circa 6%.
Hoofdstuk 2
37
Op basis van het voorgaande is niet te verwachten dat er als gevolg van verdringing leegstand ontstaat. Het is niet uit te sluiten dat er eventueel toch enige leegstand ontstaat, bijvoorbeeld ook als gevolg van verplaatsing. In het geval leegstand zou ontstaan, is deze vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niet onaanvaardbaar. De volgende overwegingen liggen hieraan ten grondslag. - Concentratie van woonaanbod op een centrale en goedbereikbare locatie wordt bereikt, wat positief is voor de regionale detailhandelsstructuur. - De consumentenverzorging wordt per saldo versterkt. De keuzemogelijkheden nemen toe, evenals gemak en comfort van één grootschalige concentratie. - Woonwinkels in het secundaire verzorgingsgebied zijn primair op solitaire en verspreide locaties aanwezig en daardoor zal het eventueel verdwijnen van zaken geen negatieve impact hebben op de detailhandelsstructuur. - Locaties van woonwinkels zijn in algemene zin goed herinvulbaar met andere winkels of voorzieningen vanwege de vaak ruimere bestemmingen. Bovendien zijn de panden niet van dien aard dat transformatie niet mogelijk is.
Effecten bruin- en witgoed Op basis van de distributieve berekening (tabel 2.15) is het omzeteffect op de regio als gevolg van de ontwikkeling Voorsterspoort maximaal € 700.000. Dit wordt primair verklaard door de extra toevloeiing richting Zwolle (en daarmee afvloeiing voor gemeenten in de regio). Een groot deel hiervan zal ‘ten koste gaan’ van de bestedingen in het secundaire verzorgingsgebied. Een klein deel zal van nog verder weg komen. Het bovenstaande effect zal zich spreiden over diverse gemeenten en diverse aanbieders. Het is te verwachten dat dit effect zich spreidt naar rato van de huidige oriëntatie van inwoners uit het secundaire verzorgingsgebied op Zwolle. In de praktijk betekent dit dat naarmate de afstand tot Zwolle toeneemt, het omzeteffect in verhouding zal afnemen. Op basis van de totaal haalbare omzet in het secundaire verzorgingsgebied en op basis van de koopstromen uit 2019, blijft het omzeteffect binnen aanvaardbaar ondernemersrisico26. Op basis van de volgende overwegingen achten wij het berekende omzeteffect in de woonbranche in de praktijk veel beperkter: - Grootschalige elektrowarenhuizen, zoals is toegestaan op Voorsterpoort, concurreren in de basis met vergelijkbare grootschalige elektrowarenhuizen.
Het bruin- en witgoedaanbod in het secundaire verzorgingsgebied is overwegend kleinschalig van aard en heeft vooral een lokale verzorgingsfunctie. - Kleinschalige elektrozaken zijn als het ware ‘servicepunten’ voor alles rondom bruin- en witgoed voor de lokale consument. Consumenten bezoeken deze zaken veelal uit gemak (nabijheid) en om goed en uitgebreid advies te krijgen over producten. Hierdoor vervullen deze zaken een andere functie dan de grootschalige elektrowarenhuizen op perifere locaties.
26
Indien het totale aanbod elektro in het secundaire verzorgingsgebied (12.714 m² wvo) momenteel functioneert op een lagere vloerproductiviteit dan het landelijk gemiddelde (circa -18%, op basis van KSO Oost-Nederland voor de gehele niet-dagelijkse sector), is de omzetclaim circa € 42 mln. (circa € 3.318,- per m² wvo). Een maximaal effect van € 700.000 betekent een gemiddeld omzeteffect van nog geen 2%.
Hoofdstuk 2
38
Indien er onverhoopt toch leegstand zou ontstaat als gevolg van de vestiging van mogelijk één elektrowarenhuis op Voorsterpoort, dan is deze leegstand vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niet onaanvaardbaar. In de regel zijn de vaak kleinschalige panden goed in te vullen met andere winkels of voorzieningen, omdat het brede bestemmingingen betreft. Ook staat de aard en omvang van de bebouwing transformatie niet in de weg.
2.7 Kwalitatieve effectenanalyse Op basis van de analyses moet geconcludeerd worden dat er per saldo sprake is van een positief effect op de detailhandelsstructuur en de consumentenverzorging. Negatieve effecten op leegstand worden niet verwachten en indien er onverhoopt toch enige leegstand zou ontstaan is deze niet onaanvaardbaar. De volgende overwegingen liggen ten grondslag aan deze conclusie: Consumentenverzorging: Het effect van versterking van Woonboulevard Zwolle met grootschalige winkels in de woon- en bruin- en witgoedbranche op de consumentenverzorging is per saldo positief. De consument krijgt door uitbreiding van het winkelaanbod meer keuzemogelijkheden binnen het thema ‘in en om het huis’. Detailhandelsstructuur: Beleidsmatig wordt ingezet op de Woonboulevard/Voorsterpoort als dé aankoopplaats voor doelgerichte en laagfrequente aankopen binnen het thema ‘in/om huis’ in Zwolle en de regio. De toevoeging van winkels in de woon- en bruin- en witgoedbranche draagt bij aan een toekomstbestendige Woonboulevard Zwolle waar ook bestaande zaken van kunnen profiteren. Bovendien kan door dit bestemmingsplan verdere concentratie van grootschalige winkels worden bereikt, eventueel ook door verplaatsing van bestaande solitaire winkels. Per saldo is daardoor sprake van een positief effect op de detailhandelsstructuur.
Leegstand: Mede door de forse toekomstige distributieve uitbreidingsruimte en het feit dat het omzeteffect zich zal spreiden over een groot gebied met veel aanbieders, is het niet de verwachting dat er bestaande aanbieders zullen verdwijnen als gevolg van het initiatief. Mocht er tegen de verwachting in toch aanbod verdwijnen, dan is de leegstand die ontstaat en het effect op de omgeving niet onaanvaardbaar, omdat: - vergelijkbaar aanbod vooral op verspreide locaties aanwezig is en eventuele leegstand niet leidt tot negatieve effecten op winkelgebieden of de omgeving; - achterblijvende (winkel)panden veelal een bredere bestemming hebben en herinvulling daardoor goed mogelijk is; - achterblijvende (winkel)panden qua vastgoed veelal niet van dien aard zijn dat herinvulling of transformatie niet meer mogelijk is; - per saldo clustering van aanbod ontstaat op een beleidsmatig aangewezen perspectiefrijk winkelgebied met een bovenregionale verzorgingsfunctie. In het verlengde van het voorgaande zijn nog enkele andere opmerkingen relevant: - Vanwege de aard van het assortiment, de omvang en het bijbehorende bereikbaarheids- en bezoekprofiel van winkels in de woon- en bruin- en witgoedbranche op Voorsterpoort, is sprake van een duidelijke complementariteit met aanbod in het centrumgebied van Zwolle. Deze zaken hebben een ander bezoekprofiel en type assortiment.
Hoofdstuk 2
39
-
Inwoners uit het secundaire verzorgingsgebied zijn voor diverse aspecten steeds meer op Zwolle georiënteerd, omdat Zwolle op alle fronten een steeds belangrijke centrumfunctie vervult. De behoefte aan grootschalig winkelaanbod op een vanuit de regio goed bereikbare locatie is sterk aanwezig. Het initiatief voorziet daardoor niet alleen de inwoners in de gemeente Zwolle in een behoefte, maar ook de inwoners uit het secundaire verzorgingsgebied. Als gevolg van verplaatsers kan enige leegstand ontstaan. Dit betreft waarschijnlijk veelal solitaire locaties die vanuit de bestemming en aard van het vastgoed goed herinvulbaar zijn. Ook is de impact op de omgeving beperkt. Het effect op de detailhandelsstrcutuur is per saldo positief, omdat concentratie (van verspreid aanbod) wordt bereikt.
Hoofdstuk 2
40
3.
ANALYSE HORECA 3.1 Trends en ontwikkelingen Consumentengedrag De afgelopen jaren groeit de totale omzet in de horecasector, met circa 1,5% in het eerste kwartaal van 2019.27 In het eerste kwartaal van 2020 daalde de omzet door de coronamaatregelen fors. Op de lange termijn is de verwachting dat de omzet in de horeca weer zal stijgen. De consument is in toenemende mate op zoek naar een unieke ervaring: producten en locaties met een bijzondere of emotionele lading. Horeca richt zich daarom steeds meer op vermaak en beleving. Sterke horeca zet een gebied op de kaart, ook voor bovenlokale bezoekers. De belevenis- en betekeniseconomie worden steeds relevanter. Nederland ontwikkelt zich in toenemende mate tot ‘leisureland’ waar wonen, werken en winkelen niet meer zonder goede horecaen leisure-concepten kunnen. Algemene aanbodontwikkelingen Hoewel de bestedingen in de sector de afgelopen jaren fors zijn gestegen en de toekomstverwachting (lange termijn) eveneens positief is, bestaat er landelijk een overaanbod van ‘traditionele’ horeca. Er is ‘teveel van hetzelfde’. Anno 2020 bestaan er vooral ontwikkelingskansen voor zaken die zich qua thema, product, service, bezoekprofiel en marketing sterk en onderscheidend profileren. Horecazaken worden groter, om aan de eisen van hedendaagse consumenten te voldoen is in veel gevallen meer ruimte benodigd.
Deze schaalvergroting kan enerzijds verbonden worden aan de omzeteisen, maar heeft daarnaast ook een relatie met de gewenste multifunctionaliteit. De horeca beperkt zich niet alleen tot het serveren van drinken of eten, maar de bedrijven organiseren steeds vaker culturele, recreatieve en leisure-activiteiten en hiervoor is steeds meer ruimte benodigd. Horeca wordt ook steeds meer met andere functies (zoals detailhandel) gemixt om meer belevingswaarde te creëren en nieuwe vernieuwende concepten te realiseren. Andersom wenst de horeca ook producten die zij serveert te verkopen; olie, wijn, receptenboek, etc. Cross-selling, waarbij andere aanvullende producten of diensten worden verkocht aan de klant, heeft de toekomst. Aanbodontwikkelingen op perifere winkelclusters Het is een internationale trend dat doelgericht bezochte horecaketens gericht op fastservice en fast casual zich oriënteren op gezamenlijke vestiging op lokaal en regionaal goed bereikbare locaties. Dergelijk aanbod vestigt zich steeds vaker op perifere winkelclusters, omdat exploitanten in de keuze voor de vestigingslocatie waarde hechten aan: - een optimale bereikbaarheid met de auto;
27
CBS (augustus 2019). Omzet horeca.
Hoofdstuk 3
41
-
ruime beschikbaarheid van (eigen) parkeergelegenheid dicht bij de ingang (ter indicatie: grootschalige wereldrestaurants vergen minimaal 80 parkeerplaatsen); - ruime panden met voldoende hoogte, soms op verdieping; - eventueel combinatiebezoek met andere leisure en horeca gelegen in het cluster; - goede herkenbaarheid op een zichtlocatie. Andersom kan (grootschalig) horeca-aanbod de vaak saaie en monotone woonboulevards verlevendigen. Op perifere detailhandelsclusters neemt het aantal horecaconcepten toe. Voorbeelden zijn wereldrestaurants, fastservice-restaurants lunchrooms. Op Woonboulevard Zwolle is nog geen horeca-aanbod aanwezig, wat op basis van trends noodzakelijk is voor het toekomstperspectief. Daarentegen richt de horeca in binnensteden en hoofdcentra zich steeds meer op kwaliteit, keuze en verblijfsklimaat (recreatie en ‘fun’) en profiteert van het lokale aanbod aan detailhandel, cultuur, evenementen en zakelijke bedrijvigheid. Beide vestigingsmilieus hebben hun eigen bezoekmotieven, bezoekgedrag en doelgroepen en vullen elkaar daarom goed aan.
Horeca-concepten op perifere winkelclusters Navolgend wordt vanuit trends en ontwikkelingen een aantal horeca-concepten op perifere locaties beschreven. Fastservice-restaurants en lunchrooms Fastservice-restaurants en lunchrooms zijn de meest voorkomende horeca-typen in perifere winkelclusters. Grotere clusters hebben meestal één of meerdere fastservice-restaurants (zoals Burger King), en lunchrooms zoals (Subway). De afgelopen jaren worden echter steeds vaker ook alternatieve horecaconcepten in perifere winkelclusters ingepast. Casual dining en fast casual De casual dining en fast casual restaurants vullen het segment in tussen de full-servicerestaurants (dineren à la carte, bediening aan tafel etc.) en de fastfoodformules (snelle bereiding, zelfbediening etc.). Casual dining is de tegenhanger van full-servicerestaurants. Hier komen gasten die willen eten in een informele setting, samen met vrienden of familie, zonder de meerprijs van uitgebreide service. Fast casual vult het gat tussen fastfood en casual dining. Het combineert de sfeer en ambiance van een restaurant met de snelheid van fastfood. Voorbeelden zijn Happy Italy en Vapiano met een Italiaanse keuken. Relatie met het planinitiatief Horecaconcepten vestigen zich steeds vaker in perifere clusters.
Om de lage prijzen en de relatief hoge servicegraad te kunnen hanteren is een relatief groot oppervlak benodigd om schaalvoordelen te behalen. Vanwege hun specifieke verzorgingsfunctie voor de consument is bereikbaarheid met de auto en voldoende parkeergelegenheid in de directe omgeving van doorslaggevend belang. Horeca-aanbod op perifere winkelclusters kan de vaak monotone woonboulevards verlevendigen en geeft gehoor aan de behoefte van de consument aan meer beleving.
Hoofdstuk 3
42
De uitbreidingslocatie aan Woonboulevard Zwolle voldoet aan bovenstaande locatievereisten. Het initiatief zet in op ondersteunende horeca die bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van het winkelgebied, zonder dat dit afbreuk doet aan de horeca in bijvoorbeeld de binnenstad van Zwolle.
3.2 Analyse horeca-aanbod In deze paragraaf is het horeca-aanbod geanalyseerd van de primaire en secundaire regio en afgezet tegen het Nederlands gemiddelde. Er wordt gebruik gemaakt van zowel gegevens afkomstig van Horeca DNA als Locatus Retailverkenner. De gegevens afkomstig van Horeca DNA zijn gehanteerd omdat op basis van hun indeling naar subsoort (drankverstrekkers, fastservice, restaurants) een indicatieve marktbenadering voor horeca kan worden opgesteld. De gegevens afkomstig van Locatus Retailverkenner worden gehanteerd omdat het aanbod kan worden geanalyseerd naar typologie en vestigingslocatie. De beide datasets komen door een verschil in indeling niet volledig overeen, maar vullen elkaar wel goed aan. 3.2.1 Aanbodanalyse secundaire regio De volgende tabel geeft inzicht in het horeca-aanbod in de secundaire regio. De conclusie is dat in de secundaire regio het horeca-aanbod in alle onderscheiden branches achterblijft bij het landelijk gemiddelde, met name de deelsector fastservice. Dit is een indicatie voor groeipotentie in de regio. Tabel 3.1: Horeca-aanbod secundaire regio naar deelgebied28 Secundaire regio
Referentie
Aantal zaken
Per 10.000 inwoners
Nederlands gemiddelde
Drankverstrekkers
465
8,9
9,7
Fastservice
268
5,1
7,4
Restaurants
260
5,0
6,9
Hotels
102
2,0
2,1
Totaal
1.095
21,0
26,1
Horeca-aanbod op grootschalige locaties heeft een regionaal verzorgend karakter. In de regionale analyse zijn enkel die branches opgenomen die (in potentie) een regionaal verzorgingsgebied kunnen hebben. De volgende figuur geeft het grootschalige horeca-aanbod weer op basis van Locatus. Hieruit blijkt dat de regio geen perifere en grootschalige horecaclusters kent. Het merendeel van het grootschalige aanbod ligt op solitaire locaties (zoals bedrijventerreinen) buiten de reguliere winkelgebieden, verspreid over de regio. Het aanbod betreft voornamelijk restauratieve horeca.
28
Horeca DNA, peildatum september 2020.
Hoofdstuk 3
43
Figuur 3.1: Grootschalig29 regionaal verzorgend horeca-aanbod
3.2.2 Aanbodanalyse primaire regio (gemeente Zwolle) Aanbodanalyse primaire regio In de navolgende tabel is het horeca-aanbod in de primaire regio weergegeven en afgezet tegen het Nederlands gemiddelde. De conclusie is dat ook in Zwolle het horeca-aanbod beperkt is in vergelijking met het landelijk gemiddelde. Dit is opvallend omdat op basis van de regionaal verzorgende functie van het Zwolse aanbod verwacht mag worden dat het aanbod groter dan gemiddeld zou zijn. In alle deelsectoren blijft het aanbod achter bij de referentie. Dit biedt kansen voor ontwikkeling van nieuw horeca-aanbod op Woonboulevard Zwolle.
29
Dit is aanbod met een omvang groter dan 400 m2 wvo. Locatus Retailverkenner, september 2020.
Hoofdstuk 3
44