Woonbehoefteonderzoek Zwartewaterland
Tekst van het document
RIJ
2^1
VRIJ
APP
GGB 0-TR
AANTAL
EGZ
APP
GGB 0-TR
AANTAL
EGZ
APP
GGB 0-TR
Genemuiden
2.695
43%
17%
10%
6%
0%
520
8%
5%
2%
325
7%
2%
0%
Hasselt
2.085
43%
16%
9%
3%
0%
625
14%
6%
2%
245
6%
3%
0%
Zwartsluis
1.305
29%
12%
14%
6%
1%
595
19%
6%
3%
225
6%
5%
0%
Kamperzeedijk
150
11%
29%
44%
0%
1%
5
2%
0%
0%
20
13%
0%
0%
Buitengebied
445
2%
11%
70%
2%
1%
0
0%
0%
0%
85
15%
1%
0%
ZWARTEWATERLAND
6.685
37%
15%
15%
4%
0%
1.740
12%
5%
2%
900
7%
3%
0%
Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom en type, onderverdeeld naar kernen. De percentages tellen horizontaal op tot 100%. Geel = type komt substantieel meer voor dan gemiddeld. Bron: VHE-bestand Wetland Wonen (2024) en WOZ-registratie gemeente Zwartewaterland (2024).
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 44
4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Gestapelde corporatiehuur en koop: vaak nieuw Het schema hieronder laat een aantal
Met name in de sociale huursector is in veel kernen al
maar niet per se kleiner. Eengezinswoningen in de vrije
vastgoedkenmerken per woningtype en per kern zien:
een kwaliteitsslag gemaakt, of juist recentelijk wat
huur zijn gemiddeld groter dan eengezinswoningen in
het mediane bouwjaar (waaruit op hoofdlijnen blijkt
toegevoegd, vooral in de gestapelde sfeer. Dat geldt
de sociale huur en rij-koopwoningen.
waar een kwalitatieve behoefte ligt: nieuwer, beter,
ook voor koopappartementen. In de vrije huur en de
duurzamer) en de gemiddelde oppervlakte.
grondgebonden koop zijn woningen gemiddeld ouder,
MEDIANE BOUWJAAR KOOP
GEMIDDELDE OPPERVLAKTE
CORPORATIEHUUR
VRIJE HUUR
CLUSTER
RIJ
2^1
VRIJ
APP
GGB 0-TR
EGZ
APP
GGB 0-TR
EGZ
APP
Genemuiden
1975
1990
1993
2005
1994
1965
1997
1980
1963
Hasselt
1975
1990
1992
1998
1969
1996
1976
1976
Zwartsluis
1981
1992
1974
1967
1965
1990
2003
1971
Kamperzeedijk
1995
1997
1979
Buitengebied
1965
1930
1977
1986
ZWARTEWATERLAND
1975
1990
1985
2002
1969
1987
1968
1996
1978
GGB 0-TR
KOOP RIJ
2^1
VRIJ
1997
135
160
1980
135
155
1999
CORPORATIEHUUR GGB 0-TR
EGZ
APP
GGB 0-TR
EGZ
APP
225
95
95
100
60
80
130
85
200
105
110
70
90
165
85
75
110
70
95
155
65
140
155
200
1979
140
185
230
1979
285
180
430
140
135
160
270
90
1971
1997
VRIJE HUUR
APP
150
GGB 0-TR
160 280 125
105
65
90
165
80
95
Gemiddeld bouwjaar en gemiddelde oppervlakte per product en per kern. Bij bouwjaar: donkergroen = vanaf 2005, lichtgroen = vanaf 1990, lichtgeel = voor 1960, donkergeel = voor 1945. Bij oppervlakte: geel = oppervlakte is substantieel groter dan gemiddeld. Bron: BAG (2024), WOZ-registratie gemeente Zwartewaterland (2024), VHE-bestanden Wetland Wonen (2024).
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 45
4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Sociale huur onevenredig verdeeld De kaart rechts laat per gebied van 250 bij 250 meter zien wat het aandeel sociale huurwoningen is. Over het algemeen geldt: een goede en evenwichtige verdeling van koop- en sociale huurwoningen zorgt voor leefbare buurten en wijken. Vooral in vroeg-naoorlogse wijken zijn plekken aan te wijzen waar meer dan 30% sociale huur is. Juist in de nieuwere buurten, vaak aan de randen van kernen, is
het aandeel sociale huurwoningen laag. Ook opvallend is dat er vooral in Zwartsluis en Hasselt plekken zijn met relatief veel sociale huur. In Genemuiden staan minder sociale huurwoningen, waardoor er ook minder plekken met hoge concentraties zijn.
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 46
4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Vrijstaand wonen in Hasselt het meeste waard
GEMEENTE
Een woning van een gewild type op een gewilde plek is
Zwartewaterland € 2.325 € 2.375 € 2.100 € 2.050 € 1.950 € 2.275
1990-2000 huur € 2.675 € 2.325 € 2.325
doorgaans meer waard dan een woning waarvoor het
Δ '18-'24
Na 2000 Koop
GM
+51%
HA
+56%
ZW
+47%
KZ
+52%
BUI
GEM.
+33%
BOUWJAAR
+51%
omgekeerde geldt. De m²-waarde van een woning is
GM
HA
ZW
KZ
BUI
GEM.
-
-
€ 2.550
€ 2.525 € 2.700 € 2.275 € 2.000 € 2.125 € 2.500
1990-2000 Koop € 2.525 € 2.500 € 2.325 € 2.000 € 1.850 € 2.450
dan ook een goede graadmeter voor de marktpositie
PRODUCT
GEM.
Δ ‘18-’24
1975-1990 Koop € 2.275 € 2.350 € 2.200 € 2.025 € 1.850 € 2.275
ervan en wordt door de jaren heen gevormd op basis
Vrijstaand koop
€ 2.325 € 2.600 € 2.500 € 2.275 € 1.900 € 2.300
+41%
1945-1975 Koop € 2.175 € 2.325 € 2.150 € 2.050 € 1.925 € 2.200
Appartement koop
€ 3.000 € 2.275 € 1.775
€ 1.225 € 2.475
+41%
Na 2000 huur
€ 2.850 € 2.175 € 2.150
-
-
€ 2.200
2^1 koop
€ 2.425 € 2.500 € 2.275 € 1.750 € 2.275 € 2.400
+57%
Voor 1945 huur
€ 1.950 € 2.250
-
-
€ 2.175
Rij koop
€ 2.225 € 2.375 € 2.075 € 1.900 € 1.850 € 2.250
+52%
Voor 1945 Koop € 2.025 € 2.350 € 2.075 € 2.250 € 1.950 € 2.125
Eengezins huur
€ 2.225 € 2.150 € 1.900 € 1.725
-
€ 2.075
+56%
1975-1990 huur € 2.025 € 2.150 € 1.900 € 1.725
-
€ 2.075
Appartement huur
€ 2.600 € 2.125 € 2.100
-
€ 2.300
+47%
1945-1975 huur €2 .275 € 2.100 € 1.875
-
€ 2.050
van vraag en aanbod. We berekenen de m²-waarde door de WOZ-waarde van een woning te delen door de gebruiksoppervlakte ervan. Kanttekening hierbij: soms hebben factoren als imago en natuurschoon in de
omgeving een onevenredig groot effect op de m²waarde. Dit kan in Zwartewaterland het geval zijn.
GM
HA
ZW
KZ
-
BUI
-
-
-
Gemiddelde m²-waarde van woningen in Zwartewaterland, per product en bouwjaarklasse, met onderscheid naar kern. Opvallend lage combinaties zijn geel
De schema’s rechts laten de gemiddelde m²-waarde
gemarkeerd. In de laatste kolom: de ontwikkeling van de m²-waarde tussen 2018 en 2024. Bron: BAG, WOZ-registratie gemeente Zwartewaterland (2018, 2024).
per product en bouwjaarklasse zien, met onderscheid
Woningen in Genemuiden en Hasselt hebben de
Vooral in het buitengebied en Kamperzeedijk zijn veel
naar kern. Opvallend lage combinaties zijn met geel
hoogste m²-waarde. Het gaat dan met name om
producten te vinden met lage gemiddelde m²-waardes.
gemarkeerd. De laatste kolom laat de
vrijstaande koopwoningen en appartementen. De hoge
Over het algemeen scoren huurwoningen van net na
waardeontwikkeling tussen 2018 en 2024 zien.
m²-waarde van huurwoningen tussen 1990 en 2000
1945 het laagst. Koopwoningen van voor 1945 scoren
komt deels door de appartementen aan de
vaak laag vanwege de vele vierkante meters. De eerste
Weidegreven in Genemuiden.
vierkante meters zijn vaak het duurst.
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 47
4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Hoogste waarden bij nieuwbouw De kaart rechts laat de gemiddelde m²-waarde van woningen per gebied van 250 bij 250 meter zien, gemeten over het jaar 2024. Het gaat om de totale voorraad, dus zowel corporatiebezit als particulier bezit. In Hasselt liggen de m²-waarden gemiddeld het hoogst, met name aan de oostkant, waar de nieuwste woningen staan. Dat geldt ook voor de westkant van
Genemuiden en de randen van Zwartsluis. De oudere buurten van deze kernen kleuren juist roder, wat betekent dat de waarde daar wat lager ligt.
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 48
4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Overal stijging, maar in Hasselt het sterkst De kaart rechts laat per gebied van 250 bij 250 meter de ontwikkeling van m²-waarden zien tussen 2018 en 2024. In vrijwel de hele gemeente zijn de m²-waarden tussen 2018 en 2024 toegenomen. De sterkste groei zien we terug in Hasselt. Daar zijn de waarden op veel plekken met meer dan 50% gestegen. Dat komt vooral doordat Hasselt gewild is bij instromers van buiten de
gemeente. Ook in delen van Genemuiden en Zwartsluis zien we een sterke stijging. Vrijwel overal geldt dat de waardestijging 20% of meer bedraagt.
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 49
4.4 DUURZAAMHEID PARTICULIER BEZIT Waar zit de opgave in de particuliere sector? De kaart rechts laat zien waar particuliere woningen staan die bovengemiddeld veel gas verbruiken (in aantal kuub gas per kuub woning, dus relatief). We keken naar woningen die gebouwd zijn voor 1992, omdat eisen met betrekking tot isolatie vanaf dat jaar in het Bouwbesluit werden vastgelegd. Gasverbruik is meer dan stroomverbruik een goede indicator voor de energetische kwaliteit van particuliere woningen, die vaak nog geen vastgesteld energielabel hebben.
De kaart laat duidelijk zien dat de opgave in de particuliere voorraad vele malen groter en veel verspreider is dan bij het corporatiebezit (zie volgende pagina). Vooral in Genemuiden staan veel onzuinige woningen. Daar staan ook de meeste woningen uit de jaren 60 en 70, die doorgaans relatief het minst duurzaam zijn. In Hasselt en Zwartsluis is het verbruik vaker gemiddeld, maar dat betekent niet dat daar geen investeringen nodig zijn.
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 50
4.4 DUURZAAMHEID WETLAND WONEN Waar moet Wetland Wonen nog woningen verbeteren? De kaart rechts laat zien waar corporatiewoningen staan waarbij verduurzamen urgent is. Deze woningen hebben een E-, F- of G-label en moeten, verplicht vanuit het rijk, uiterlijk in 2028 tot minimaal label D verduurzaamd zijn. Wetland Wonen heeft al flink vaart gemaakt met het verduurzamen. In Hasselt, Genemuiden en Zwartsluis zijn nog een paar laatste clusters met woningen met een slecht label. Het gaat om in totaal 127 huizen:
-
Hasselt: omgeving Mulertstraat, Wycher van Russellstraat;
-
Genemuiden: omgeving Dokter Baxstraat, Prinses Irenestraat;
-
Zwartsluis: omgeving Beatrixstraat, Kiekendiefstraat.
In heel Zwartewaterland staan ook nog 233 corporatiewoningen met label D. Daar zijn binnen afzienbare tijd ook investeringen nodig.
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 51
4.5 BETAALBAARHEID INKOMENSVERDELING Laagste inkomens in oudste delen
hoogste inkomens. Als voorbeeld: op plekken waar de
Hier staan over het algemeen minder sociale
De kaartjes hieronder laten zien waar relatief veel
groep laagste inkomens 42% is, is die groep dus
huurwoningen en meer duurdere koopwoningen.
lagere-, midden- en hogere-inkomensgroepen wonen.
relatief groot. De meeste lage inkomens zitten in
Woningen nabij het centrum van een kern zijn juist
De gegevens gaan over 2022, het meest recente jaar
Zwartsluis en rondom de centra van Genemuiden en
veel betaalbaarder en trekken daarom ook relatief veel
waarover het CBS inkomenscijfers heeft gepubliceerd.
Hasselt. Juist in de nieuwere wijken is een
huishoudens aan met lage inkomens.
Het CBS kijkt naar de 40% laagste inkomens en 20%
bovengemiddeld aandeel midden- en hoge inkomens.
Lage inkomens (40% als grens)
Middeninkomens (40% als grens)
4 BESTAANDE VOORRAAD
Hoge inkomens (20% als grens)
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 52
4.5 BETAALBAARHEID KOOP Duurste koop in Genemuiden en Hasselt
Hasselt lijkt erg op die in Genemuiden. In Zwartsluis
uitvallen dan WOZ-waarden, dus in de praktijk zal het
Het schema hieronder laat per kern zien hoeveel
zijn woningen wat goedkoper, met het zwaartepunt
aandeel nog lager liggen. In het buitengebied liggen de
koopwoningen waard zijn en wat de gemiddelde WOZ-
tussen twee en drie ton WOZ-waarde. Woningen die
waarden per woningtype iets lager dan in de drie
waarde per type woning is. In Genemuiden ligt het
betaalbaar zijn voor bijvoorbeeld alleenstaande starters
kernen, maar dat een enigszins vertekend beeld.
zwaartepunt van de voorraad bij een WOZ-waarde van
zijn er nauwelijks in de gemeente; zo’n 5% is
Woningen zijn daar groter, en in de praktijk zie je dat
drie tot vier ton. Appartementen zijn relatief het duurst,
goedkoper dan twee ton, waarbij de kanttekening
de eerste vierkante meters woning het duurst zijn.
rijwoningen het goedkoopst. De prijsverdeling in
geplaatst moet worden dat vraagprijzen vaak hoger WOZ-WAARDE KOOPWONINGEN
GEMIDDELDE WOZ-WAARDE PER M²
CLUSTER
AANTAL
< € 150.000
€ 150.000 € 175.000
€ 175.000 € 200.000
€ 200.000 € 250.000
€ 250.000 € 300.000
€ 300.000 € 350.000
€ 350.000 € 400.000
€ 400.000 € 475.000
> € 475.000
RIJ
2^1
VRIJ
APP
GGB 0-TR
Genemuiden
2.695
2%
1%
4%
10%
19%
19%
16%
15%
13%
€ 2.200
€ 2.400
€ 2.400
€ 3.000
€ 3.000
Hasselt
2.085
1%
0%
1%
11%
27%
19%
16%
14%
10%
€ 2.400
€ 2.600
€ 2.600
€ 2.200
Zwartsluis
1.305
2%
2%
3%
18%
22%
12%
11%
12%
16%
€ 2.000
€ 2.200
€ 2.400
€ 1.800
Kamperzeedijk
150
4%
0%
2%
10%
16%
16%
16%
13%
22%
€ 1.800
€ 1.800
€ 2.200
Buitengebied
445
2%
0%
1%
3%
7%
9%
12%
21%
44%
€ 1.600
€ 2.200
€ 2.000
€ 1.200
ZWARTEWATERLAND
6.685
2%
1%
3%
11%
21%
17%
15%
15%
15%
€ 2.200
€ 2.400
€ 2.400
€ 2.400
€ 2.800
€ 2.800
Samenstelling van de koopvoorraad naar WOZ-waarde en de gemiddelde WOZ-waarde per woningtype per m², onderverdeeld naar kernen. Geel = WOZ-waardecategorie komt substantieel meer voor c.q. gemiddelde WOZ-waarde ligt substantieel hoger dan gemiddeld. ‘Patio’ betekent: grondgebonden gelijkvloerse woning met bad- en slaapkamer beneden en een kleine tuin. Bron: WOZ-registratie gemeente Zwartewaterland (2024).
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 53
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Genemuiden meest betaalbaar
Bij eengezinswoningen ligt de streefhuur het hoogst en
Hieronder staat per kern wat de streefhuur (de
valt hiermee in het dure segment. Appartementen zijn
huurprijs na mutatie) is van woningen van Wetland
het meest betaalbaar. Gemiddeld stijgt de huur bij
VERSCHIL STREEFHUUR T.O.V. ACTUELE HUUR
€
CLUSTER
EGZ
APP
GGB 0TR
GEM.
Genemuiden
€ 175
€ 90
€ 120
€ 140
Wonen en wat de gemiddelde streefhuur per type
mutatie met € 165. Bij eengezinswoningen is dat
woning is. Rechts staat hoe de streefhuur zich
200 en bij appartementen € 90. In werkelijkheid zullen
Hasselt
€ 210
€ 65
€ 160
€ 170
verhoudt tot de actuele huur. In Genemuiden is de
de verschillen kleiner zijn. Wetland Wonen hanteert
Zwartsluis
€ 205
€ 120
€ 130
€ 180
sociale huurvoorraad het meest betaalbaar: de helft
namelijk een tweehurenbeleid, waarbij huishoudens
Kamperzeedijk
€ 205
€0
€0
-
heeft een streefhuur tot de tweede aftoppingsgrens. In
met recht op huurtoeslag een lagere huur betalen.
Buitengebied
-
-
-
-
ZWARTEWATERLAND
€ 200
€ 90
€ 135
€ 165
Hasselt en Zwartsluis is dat ongeveer 30%.
STREEFHUUR CORPORATIEWONINGEN
GEMIDDELDE STREEFHUUR PER TYPE
AANTAL
GOEDKOOP < € 452,47
BETAALBAAR LAAG < € 650.43
BETAALBAAR HOOG < € 697,07
DUUR < € 879,66
ONBEKEND
EGZ
APP
GGB 0-TR
Genemuiden
520
7%
24%
16%
50%
4%
€ 730
€ 635
€ 665
Hasselt
625
6%
13%
5%
70%
6%
€ 825
€ 610
€ 740
Zwartsluis
595
8%
16%
7%
69%
0%
€ 785
€ 645
€ 720
Kamperzeedijk
5
0%
0%
0%
100%
0%
€ 795
-
-
Buitengebied
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1.740
7%
17%
9%
64%
3%
€ 785
€ 630
€ 700
CLUSTER
Verschil streefhuur t.o.v. de actuele huur van
woningen van Wetland Wonen, onderverdeeld naar kernen en woningtypen.
Samenstelling van het corporatiebezit naar huurprijs en de gemiddelde huurprijs per woningtype, onderverdeeld naar kernen. Geel = huurprijscategorie komt substantieel meer voor c.q. gemiddelde huurprijs ligt substantieel hoger dan gemiddeld. Bron: VHE-
ZWARTEWATERLAND
4 BESTAANDE VOORRAAD
bestand Wetland Wonen (2024).
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 54
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Hoogste huurquote in Zwartsluis De kaart rechts laat per gebied van 250 bij 250 meter zien wat de gemiddelde huurquote van sociale huurders is. De huurquote geeft de verhouding weer tussen de huurlasten van een huishouden en het netto inkomen. De hoogste huurquotes lijken te zitten vooral te zitten in de jaren ‘70 woningen. Deze woningen zijn over het algemeen vrij ruim, maar staan vaak in buurten waar
het inkomen gemiddeld genomen een stuk lager ligt. In het centrum is de huurquote juist gunstiger. De inkomens liggen hier gemiddeld genomen hoger en de woningen zijn kleiner.
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 55
4.5 BETAALBAARHEID VRIJE HUUR Vrije huur bedient ‘gat’ sociale huur en koop
‘tussen wal en schip’-groep komt steeds vaker in de
De twee schema’s rechts laten zien hoeveel je per
vrije huurmarkt terecht.
maand voor een vierkante meter woonoppervlakte betaalt in de vrijehuursector, en ter referentie in de
De schema’s rechts laten zien dat woningen in de
corporatie- en koopsector.
vrijehuursector ongeveer anderhalf keer zo duur zijn als sociale huurwoningen. Voor huishoudens die
De laatste jaren is er sprake van een groeiende markt
bijvoorbeeld wilden kopen maar door krapte op de
voor vrije huurwoningen. Er is vooral vraag naar
woningmarkt zijn gaan huren, kan dat twee dingen
middenhuurwoningen, woningen met een maandelijkse
betekenen: óf hun woonlasten zijn merkbaar hoger dan
huurprijs tussen ca. € 880 en € 1.100, door groepen
wanneer ze zouden kopen, óf ze hebben concessies
die niet kunnen of willen kopen en te veel inkomen
moeten doen op woonoppervlakte of woningtype, of
hebben om voor een sociale huurwoning in aanmerking
een combinatie daarvan.
CORPORATIEHUUR
VRIJE HUUR
KOOP
GENEMUIDEN
€ 6,57
€ 9,90
€ 16,06
HASSELT
€ 6,06
*
€ 16,06
ZWARTSLUIS
€ 5,77
*
€ 15,98
ZWARTEWATERLAND
€ 6,09
€ 9,90
€ 16,41
PRODUCT
Gemiddelde vierkantemeterprijs per maand van corporatie-, vrijehuur- en koopwoningen, onderverdeeld naar Genemuiden, Hasselt, Zwartsluis en het gemiddelde voor de gemeente. Voor Kamperzeedijk en het buitengebied was geen of te weinig aanbod. De prijzen zijn gebaseerd op actueel aanbod aan vrijehuurwoningen op Funda,
te komen. Denk aan ouderen met een goed pensioen,
actuele huurprijzen van de corporaties en bedragen die kopers op dit moment
jongeren met een goed inkomen maar weinig
Behalve dat de vraag naar vrijehuurwoningen
zekerheid of gezinnen met een tijdelijke woonwens,
toeneemt, is het beschikbare aanbod ervan in
bijvoorbeeld ter overbrugging van verkoop en
Zwartewaterland erg beperkt. Dat versterkt de
aanvaarding van een koopwoning. Doordat de
stagnatie op de woningmarkt: ouderen stellen hun
Bron: BAG (2024), WOZ-registratie gemeente Zwartewaterland (2024), VHE-
koopmarkt oververhit is en prijzen fors zijn gestegen, is
verhuizing uit en starters kiezen ervoor om langer bij
bestand Wetland Wonen (2024), hypotheker.nl (2024), Funda (peildatum mei
het o.a. voor starters en middeninkomens niet meer
hun ouders te blijven wonen.
kunnen lenen, onder de huidige hypotheekvoorwaarden. * Geen aanbod.
2024).
mogelijk om een koopwoning te financieren. Deze
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 56
4.6 AANPASBAARHEID Voor- en vroeg-naoorlogs lastig aanpasbaar
en daardoor moeilijk aanpasbaar. Aan de randen van
creëren voor minder validen om passend te wonen.
De kaarten hieronder laten op een lager schaalniveau
de kernen staan juist ruimere woningen. Deze
Deels zullen bestaande woningen aangepast moeten
zien hoe aanpasbaar de woningvoorraad is, met
woningen zijn dan over het algemeen ook beter
worden en deels zal in de nieuwbouw gekeken moeten
onderscheid naar corporatiehuur en koop. Vooral in het
aanpasbaar. Vooral in Hasselt en Zwartsluis, kernen die
worden naar beschutte woonvormen.
centrum van de kernen staan veel voor- en vroeg
meer vergrijsd zijn dan Genemuiden, ligt een grote
naoorlogse woningen. Deze woningen zijn vaak klein
opgave om bij voorzieningen genoeg mogelijkheden te
Koop
4 BESTAANDE VOORRAAD
Corporatiehuur
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 57
5
VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
5.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
In het kort
We gaan in dit hoofdstuk in op signalen die iets zeggen
-
De druk op de koopmarkt blijft onverminderd hoog.
-
belemmering ervaren.
over de vraagdruk op de huur- en koopmarkt.
Er wordt nog veel overboden en woningen worden
-
Het gemiddeld aantal reacties op huurwoningen is
-
Eerst kijken we naar de koopmarkt (paragraaf 5.2).
daardoor vaak boven de vraagprijs verkocht. In
de afgelopen jaren in bijna elke leeftijdsgroep
-
Daarna zoomen we in op vraagdrukcijfers van
Hasselt ligt de gemiddelde verkoopprijs per
gestegen. Vooral in de leeftijdsgroep 23 tot en met
Wetland Wonen over de sociale huurmarkt
vierkante meter het hoogst.
34 jaar wordt er vaak op woningen gereageerd.
Makelaars zien duidelijke verschillen tussen
Deze groep komt door de stijgende huizenprijzen
Genemuiden, Hasselt en Zwartsluis. Zo is
steeds moeilijker aan een koopwoning en zoekt
Verspreid over het hoofdstuk geven we bovendien aan
Genemuiden meer op zichzelf gericht, maar wel
daarom vaker in de huursector. Wetland Wonen
wat de rode draad uit de gesprekken met
een grote ‘eigen’ vraag vanuit starters. Hasselt
ziet dan ook graag dat 30% van de nieuwbouw
marktkenners was. Daarin is ook naar
kent juist een grote instroom van buitenaf. In
sociale huur wordt.
vraagdruksignalen gevraagd.
Zwartsluis is dit beeld gemengder. Er is zowel een
(paragraaf 5.3);
-
-
-
Wetland Wonen ziet grote opgaven voor de
instroom van buitenaf als ook een grote eigen
komende jaren. Zo moeten alle E-, F- en G-labels
vraag.
verbeterd worden. Ook ziet de corporatie een
Doorstroming lukt slechts zeer beperkt volgens
opgave in het bouwen van geschikte woningen
makelaars. Senioren zijn zeer gehecht aan de
voor senioren. Deze woningen moeten ook
omgeving en blijven daarom graag op dezelfde
geschikt zijn voor andere doelgroepen, zoals
plek wonen. Daarnaast sluit nieuw aanbod vaak
starters, zodat de woningen ook op de lange
niet perfect aan op de woonwensen. Ook het
termijn goed verhuurbaar blijven.
kopen vanaf een brochure wordt als een
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 59
5.2 KOOP MARKTCIJFERS Woningen in Hasselt het duurst De afbeeldingen rechts (bron: NVM 2023) laten de gemiddelde transactieprijs per vierkante meter zien per woningtype per kern. Over het algemeen geldt: des te gewilder een plek en product, des te hoger de verkoopprijs. De verkoopprijzen in Hasselt zijn het hoogst. Hier werd in 83% ook boven de vraagprijs geboden, t.o.v. 78% in Genemuiden en 50% in Zwartsluis. Appartement
hebben over het algemeen de hoogste m²-prijs. Zo zijn de eerste vierkantemeters van een woning het duurst. De verkooptijd van woningen is nog zeer kort (nog geen 50 dagen), maar nam in 2023 heel iets toe. De markt lijkt iets te ontspannen, maar is aan de andere kant ook nog zeer overspannen. De prijzen van woningen stijgen namelijk nog steeds en er worden nog steeds veel woningen boven de vraagprijs verkocht.
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 60
KADER: WAT ZIEN DE MAKELAARS Opvallende verschillen tussen de grotere kernen
hun woning voor een hoog bedrag kunnen verkopen
er in Zwartsluis behoefte aan betaalbare woningen om
De makelaars gaven aan dat, hoewel de kernen binnen
(ongeveer boven de € 400.000), zijn vaker geneigd om
de instroom van jonge gezinnen te stimuleren, terwijl
één gemeente vallen, er onderling grote verschillen
te zoeken naar een koopwoning. Senioren met een
er in Hasselt juist weer ruimte kan zijn voor bijzondere
zijn. Zo is Genemuiden vooral gericht op eigen vraag
lagere woningwaarde kijken vaker naar de huursector.
woonvormen. Toch geven de makelaars ook duidelijk
en is er weinig instroom van buitenaf. In Hasselt is er
het signaal om eerst te focussen op de standaard
juist sprake van een sterke instroom van buitenaf en is
Bouw veel betaalbare woningen
woonproducten, zoals rij-, 2^1-kap- en hoekwoningen.
er ook meer verdringing, vooral in de betaalbare
Kijk naar mogelijkheden om zeer betaalbaar te
Deze blijven populair.
koopsector. Zwartsluis heeft ook een eigen
bouwen. Hier is veel behoefte aan. Dit kan door de
woningvraag, maar kent ook een kleine instroom van
grondprijzen te verlagen. Belangrijk is om daarna er
Informeer kopers over verduurzaming bij
huishoudens die voornamelijk vanwege de watersport
voor te zorgen dat de woningen ook betaalbaar blijven
overdracht
naar Zwartsluis komen.
en niet met veel winst worden doorverkocht. Het
Huishoudens kunnen bij het aankopen van een woning
verlagen van de grondprijs kan opgevangen worden
meer lenen om de woning bij een slecht energielabel te
Doorstroming moeilijk
door meer woningen in het duurdere segment te
verduurzamen. Het is een kans om samen met de
Senioren hebben een lage verhuisbereidheid en zijn
bouwen. Volgens makelaars loopt de woningmarkt van
gemeente nieuwe woningeigenaren te informeren over
gehecht aan hun omgeving. Wanneer de nieuwe
woningen met een waarde tot € 350.000 nog erg goed.
de mogelijkheden en de subsidies die er zijn binnen de
woning niet perfect aansluit bij de woningbehoefte, dan
gemeente. Zorg bijvoorbeeld voor een informatiefolder
blijft men liever in de huidige woning. Daarnaast gaven
Bouw de juiste producten binnen de kern
die makelaars mee kunnen geven aan kopers. Zo
de makelaars aan dat senioren het moeilijk vinden om
Zoals eerder benoemd verschillen de kernen veel van
ontstaat er een kans om de bestaand voorraad een
vanaf een folder een woning te kopen. Senioren die
elkaar. Pas daar ook het bouwprogramma op aan. Zo is
impuls te geven
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 61
5.3 SOCIALE HUUR DRUKMATEN Starters het meest in de knel De grafieken rechts laten het aantal actief woningzoekenden per
AANTAL ACTIEF WONINGZOEKENDEN SOCIALE HUUR UIT ZWARTEWATERLAND 200
leeftijdsgroep en het gemiddeld aantal reacties per woningtype zien. Actief woningzoekenden zijn de mensen die de afgelopen 365 dagen minimaal een
160
keer op een woning hebben gereageerd. Doorgaans geven deze drukmaten
120
een goed beeld van de krapte binnen de sociale huurmarkt, en waar het
80
grootste knelpunt zit. 40
Duidelijk is dat het aantal actief woningzoekenden het hoogst is bij
0 <23
woningenzoekenden in de leeftijdsgroep 23-34. Vaak staat men nog niet lang
23-34
35-44
45-54 2021
genoeg ingeschreven om in aanmerking te komen voor een woning.
55-64 2022
65-74
75-84
>85
2023
GEMIDDELD AANTAL REACTIES SOCIALE HUUR OP WONINGEN IN ZWARTEWATERLAND
Daarnaast heeft deze groep in toenemende mate moeite om aan een koopwoning te komen, waardoor men vaker in de sociale huursector een
120
woning zoekt.
100 80
Over het algemeen neemt het aantal actief woningzoekenden en het
60
gemiddeld aantal reacties per jaar toe. De vraagdruk wordt dus groter, vooral
40
op eengezinswoningen.
20 0 App. met lift
App. zonder lift 2019
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
benedenwoning 2020
2021
2022
bovenwoning
eengezinswoning
2023
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 62
KADER: WAT ZIEN WETLAND WONEN EN DE HUURDERSVERENIGING Corporatie staat voor grote opgaven
woningen na een aantal jaar boven de sociale
geen behoefte aan een gemeenschappelijke tuin.
Er is een dringende noodzaak om woningen met
huurgrens vallen, er te weinig betaalbare
Bijvoorbeeld omdat men is gewend om te wonen in
energielabels E, F en G te verduurzamen. Dit zijn
huurwoningen zijn of dat urgenten minder snel aan een
rust en ruimte. Zie ook het kader ‘focusgroep senioren’.
woningcorporaties ook verplicht. Wetland Wonen heeft
woning kunnen komen.
zich ten doel gesteld om deze woningen uiterlijk eind
Behoefte aan meer betaalbare woningen
2026 te hebben verduurzaamd. Zo is het doel om de
Toekomstbestendig bouwen
Huurdersvereniging Zwartewaterwiede geeft aan dat er
woningen naar label A++ te brengen, wat huurders
Wetland Wonen geeft aan dat er een grote vraag is
meer betaalbare woningen moeten komen. Daarbij
een verlichting geeft in de maandlasten. De
naar seniorenwoningen en dat er hier nog te weinig
geeft men ook aan dat het tweehurenbeleid zorgt voor
verspreiding van woningen met slechte labels maakt de
van zijn om aan de vraag te voldoen. De voorkeur gaat
een passende huur bij het inkomen. Om meer
verduurzaming nog wel ingewikkeld. Ook loopt de
dan wel uit naar grondgebonden nultredenwoningen.
betaalbare woningen toe te voegen is er vooral
labeling vaak nog achter. Zo wil niet elke huurder
Zo wordt het Programma van Eisen vaak ook
woningbouwruimte nodig. Dit ontbreekt nu nog vaak,
meewerken aan het opnieuw labelen van een woning.
besproken met zorgpartijen. De grondgebonden
waardoor corporaties zelf weinig kunnen toevoegen.
Naast de verduurzamingsopgave is er ook een risico op
woningen zijn ook het beste te verhuren op de lange
funderingsproblematiek door klimaatverandering.
termijn, ook aan andere doelgroepen zoals starters.
Verkoop mag bij voldoende sociale huur
Daarnaast ziet Wetland Wonen ook een vraag naar
Mits Wetland Wonen netto voldoende sociale
appartement, maar dan wel vlak bij voorzieningen.
huurwoningen toevoegt, kan de huurdersvereniging
30% sociale huur bij nieuwbouw het streven Wetland Wonen ziet graag dat er bij
zich vinden in de verkoop van woningen. Zo komen er
nieuwbouwplannen 30% sociale huur wordt gebouwd.
Niet alle senioren willen hofjes
Dit sluit aan bij de regionale woondeal. Ook is het
De woonvraag van senioren is heel divers. Vaak wordt
belangrijk dat de sociale huur wordt gerealiseerd door
er gedacht dat senioren willen wonen in hofjes,
corporaties. Zo bestaat er dan niet het risico dat
bijvoorbeeld een Knarrenhof. Toch heeft men ook vaak
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
zeer betaalbare koopwoningen op de woningmarkt.
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 63
6
WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
6.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We gaan in dit hoofdstuk in op de uitkomsten van de
-
Zoals de makelaars in het vorige hoofdstuk al
-
Er zijn veel grote gezinnen in de gemeente en het
Maptionnaire-enquête waarin inwoners van
aangaven: er zitten duidelijke verschillen tussen
hebben van een passende woning is daarbij
Zwartewaterland is gevraagd naar hun verhuisgedrag
Genemuiden, Hasselt en Zwartsluis. Zo blijkt dat
belangrijk voor veel woningzoekenden. Opvallend:
en woonwensen. De enquête kon worden ingevuld van
recent verhuisden die in Genemuiden terecht zijn
in Hasselt deed men minder concessies dan in
medio maart tot medio april 2024.
gekomen ook vaak Genemuiden als eerste keuze
andere kernen binnen de gemeente. Men kiest dan
-
Eerst kijken we naar huishoudens die recent naar
hadden. Als men keek naar alternatieven, dan
waarschijnlijk eerder voor een andere plaats
Zwartewaterland zijn verhuisd. Waar kwamen zij
waren dit vaak plaatsen waar de kerk ook een
rondom Zwolle waar men minder concessies hoeft
vandaan, hoe oriënteerden zij zich, wat waren hun
belangrijke rol in de samenleving speelt. Recent
verhuismotieven en welke concessies deden zij
verhuisden die in Hasselt zijn gaan wonen hadden
(paragraaf 6.3);
vaak Zwolle als eerste keuze. Daarnaast zocht men
nabijheid van voorzieningen of parkeren voor de
Daarna kijken we naar de groep met
ook aan de andere kanten van Zwolle naar een
deur als belangrijke eis gezien. Ook moeten de
verhuiswensen: wat zijn hun woonwensen en hoe
woning. De IJssel vormt een natuurlijke barrière
maandlasten niet voelen als een stap achteruit.
ziet hun gewenste woning eruit (paragraaf 6.4);
die men slechts beperkt overheen gaat. Recent
Vooral in de huursector is er een grote opgave
Er deden ook huishoudens zonder verhuiswensen
verhuisden die in Zwartsluis zijn gaan wonen
voor geschikte seniorenwoningen. Zo hebben
mee aan de enquête. Zij gaven adviezen mee, die
zochten vaak ook op andere plaatsen die aan het
zowel huurders als ook kopers hier behoefte aan.
beschrijven we kort in paragraaf 6.5 .
water liggen. Opvallend: Genemuiden werd amper
-
-
In dit hoofdstuk staat ook een kort verslag van het groepsgesprek dat met senioren plaatsvond.
6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
-
te doen. -
-
De woonwensen van senioren zijn zeer divers. De
Er is mensen met een woonwens ook gevraagd
gezocht door mensen van buiten de kern.
naar andere woonvormen. Wonen met anderen en
Recent verhuisden hebben vaak als verhuisreden
wonen in een boerderij zijn gewilder dan
ruimer wonen en een grotere tuin of buitenruimte.
bijvoorbeeld tiny houses.
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 65
6.2 METHODIEK: DRIE SPOREN Begin 2024 is er een onderzoek gehouden (ca. 800
Representativiteit
respondenten) naar het zoekgedrag en de
Er zit weinig verschil tussen de verdeling van
Sociale huurders zijn wel ruim ondervertegenwoordigd.
woonwensen van inwoners van de gemeente
leeftijdsgroepen in de samenleving en in de vragenlijst.
Conclusies worden dan ook altijd afzonderlijk getoond
Zwartewaterland. Hierbij is onderscheid gemaakt
Senioren zijn licht oververtegenwoordigd en jongeren
per type eigendom en nooit als groep.
tussen drie groepen:
licht ondervertegenwoordigd.
Recent verhuisden: we bevroegen recent verhuisden
Recent verhuisden
op hun zoekgedrag. Het geeft inzichten in de zoekpatronen van groepen en laat bovendien ‘bewezen’ gedrag zien i.p.v. wensdenken. Zo leren we welke
Ca. 400
concessies recent verhuisden hebben gedaan, wat men
juist makkelijk vindt in Zwartewaterland en waar de gemeente duidelijk kansen laat liggen.
Ca. 250
Mensen met wensen: Veel inwoners van onze gemeente hebben wel een woonwens, maar hebben die om verschillende redenen (nog) niet waar kunnen maken. Denk bijvoorbeeld aan jongeren die nog thuis wonen. We vroegen deze groep naar de belangrijkste woonwensen. ‘Meedenkers’: er zijn ook inwoners die niet recent verhuisd zijn en ook geen woonwens hebben. Toch vragen we ook deze groep om mee te denken. 6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
Ca. 800 Ca. 150
Woonwens
‘Meedenkers’ WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 66
6.3 RECENT VERHUISDEN HERKOMST Grote verschillen herkomst verhuisden De kaart rechts laat zien waar verhuisden vandaan
GENEMUIDEN
komen die hebben gereageerd op de Maptionnaire per
HASSELT
huidige woonplaats (Genemuiden, Hasselt en Zwartsluis).
ZWARTSLUIS
De kaart laat zien dat voornamelijk verhuisden naar Hasselt van ver komen en veel vaker uit de regio. Bij Genemuiden en Zwartsluis is dit minder vaak het geval. Op de volgende pagina’s laten we, per kern, zien hoe
recent verhuisden zich georiënteerd hebben en welke (second-best) keuzes zij eventueel gemaakt hebben. Kamperzeedijk en het buitengebied (waaronder Mastenbroek) zijn in de analyse niet meegenomen. Er waren te weinig respondenten uit deze kernen om hier goede conclusies uit te kunnen trekken.
6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 67
6.3 RECENT VERHUISDEN ORIËNTATIE GENEMUIDEN Woningzoeker in Genemuiden sterk lokaal gericht De kaarten laten zien hoe mensen die zijn gaan wonen in Genemuiden gezocht hebben naar een nieuwe woning. Links staat welke plek de eerste keuze was van woningzoekenden en rechts waar men nog meer keek. Des te roder (warmer) de kaart, des te meer mensen op die plek gezocht hebben. Veel mensen die in Genemuiden zijn gaan wonen
hadden dit ook duidelijk als eerste keuze. Dit is ook hoe makelaars de woningmarkt in Genemuiden omschreven: een zeer sterke lokale binding. Woningzoekenden kijken naast Genemuiden vooral nog naar andere kernen waar de kerk ook een belangrijk onderdeel van de samenleving is. Opvallend is dat de andere kernen binnen de gemeente Zwartewaterland niet vaker als alternatief worden gezien dan kernen buiten de gemeente.
6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
EERSTE KEUZE
WAAR KEEK MEN NOG MEER
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 68
6.3 RECENT VERHUISDEN ORIËNTATIE HASSELT Hasselt concurreert met steden rondom Zwolle De kaarten rechts laten zien hoe mensen die zijn gaan wonen in Hasselt gezocht hebben naar een nieuwe woning. Links staat welke plek de eerste keuze was van woningzoekenden en rechts waar men nog meer keek. Het valt op dat veel woningzoekenden Zwolle, of specifiek Zwolle Stadshagen, als eerste keuze hebben. Door de verhitte woningmarkt in Zwolle zoeken steeds
meer woningzoekenden in omliggende plaatsen. Dit is ook duidelijk terug te zien in de plaatsen waar men nog meer keek. Er is een duidelijke ‘wolk’ om Zwolle heen, die zicht ten oosten van Zwolle verder uitspreidt, dan ten westen van Zwolle. De oostkant van Zwolle heeft namelijk een goede treinverbinding. Opvallend is ook dat er zelden ‘beneden’ de IJssel wordt gezocht.
EERSTE KEUZE
6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
WAAR KEEK MEN NOG MEER
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 69
6.3 RECENT VERHUISDEN ORIËNTATIE ZWARTSLUIS Men vindt in Zwartsluis ‘wonen bij het water’ De kaarten rechts laten zien hoe mensen die zijn gaan wonen in Zwartsluis gezocht hebben naar een nieuwe woning. Links staat welke plek de eerste keuze was van woningzoekenden en rechts waar men nog meer keek. Ook in Zwartsluis is een sterke lokale binding. Veel mensen hebben Zwartsluis als duidelijke eerste keuze. Er ontstaat een duidelijk beeld uit het zoekgedrag van
recent woningzoekenden: men zoekt een plek aan het water. Ook makelaars gaven aan dat woningzoekenden in Zwartewaterland willen wonen vanwege de watersport. Dit is nu ook duidelijk terug te zien in ‘waar men nog meer keek’.
EERSTE KEUZE
6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
WAAR KEEK MEN NOG MEER
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 70
6.3 RECENT VERHUISDEN VERHUISREDENEN Verhuisden vinden ruimte, binnen en buiten
bevolking nog relatief jong. Er zijn dus veel
verhuizen om een rustigere of groenere plek op te
De onderstaande grafiek laat de belangrijkste redenen
(aanstaande) gezinnen die op zoek zijn naar een
zoeken. Specifiek op zoek gaan naar een
zien van mensen die verhuisd zijn omdat ze een andere
ruimere gezinswoning met voldoende slaapkamers.
kindvriendelijke omgeving is slechts in enkele gevallen
woning willen. Zo kunnen mensen ook verhuizen
Daarnaast vindt men de grote buitenruimte ook
de reden van verhuizing. Mensen die vanwege hun
vanwege de persoonlijke situatie, of omdat men een
belangrijk. Ook dit zal waarschijnlijk te maken hebben
persoonlijke situatie gaan verhuizen doen dat het
andere woonomgeving wilt. Dit is in bijna de helft van
met het grote aantal (grote) gezinnen dat op zoek is
vaakst om op zichzelf te gaan wonen of juist om met
de gevallen de reden om te verhuizen. Vooral ruimer
naar een woning waarin er genoeg ruimte is voor de
iemand samen te gaan wonen.
wonen wordt vaak genoemd. Zo zijn de gezinnen in
kinderen. Mensen die ‘wonen op een andere plek of
Zwartewaterland gemiddeld ook groot en is de
andere buurt/omgeving’ hadden als reden, willen vaak
140 120 100 80 60 40 20 0 Kleiner wonen
Huren in plaats van kopen
Ruimer wonen
6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
Een gelijkvloerse Zelf mijn woning woning (slaap- en bouwen/ een badkamer beneden) nieuwbouwwoning
Kopen in plaats van huren
Een woning die Een grotere tuin of naar mijn wensen buitenruimte aan te passen is
Een kleinere tuin of buitenruimte
Een beter onderhouden woning
Een goedkopere woning
Een woningen met lagere energiekosten
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 71
6.3 RECENT VERHUISDEN CONCESSIES Rijwoningen vaak een alternatief
budget. Veel woningzoekenden belanden dan
Sociale huurwoningen werden vaker gezocht dan
De grafieken hieronder laten een match of mismatch
uiteindelijk in een twee-onder-één-kapwoning of
gevonden, terwijl het tegenovergestelde geldt voor
zien tussen wat men zoekt en wat men vindt. Heeft
rijwoning. Rijwoningen zijn over het algemeen het
particuliere huurwoningen. Er is zowel sprake van een
men iets vaker gezocht, dan dat men het eigenlijk vond
meest betaalbare product per m². Ook is er een
druk op particuliere huurmarkt doordat mensen geen
dan is er sprake van een onvervulde behoefte. Dit is
schaarste aan producten die vaak geschikt zijn voor
sociale huurwoning kunnen vinden alsook dat er
duidelijk zichtbaar bij vrijstaande woningen. Zo heeft
senioren, zoals appartementen of een
mensen op een sociale huurwoning zoeken die eigenlijk
men vaak de voorkeur om in een vrijstaande woning te
levensloopbestendige woning met een kleine tuin.
te veel verdienen.
wonen, maar blijkt dat niet altijd aan te sluiten bij het 120
300
100
250
80
200
Vaker gevonden dan gezocht Vaker gezocht dan gevonden
60 150 40 100
20
50
0
0 Koopwoning
Particuliere huurwoning
Gevonden
6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
Sociale huurwoning
Anders
Gezocht
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 72
6.3 RECENT VERHUISDEN CONCESSIES Rijwoningen vaak een alternatief
niet anders. Recent verhuisden zijn meer geld kwijt dan
De grafieken hieronder laten een match of mismatch
men eigenlijk uit wilt geven en moeten daarnaast vaak
-
In Hasselt doet men zeer weinig concessies op de woning. Woningzoekenden kiezen dan
zien tussen wat men zoekt en wat men vindt. In de
concessies doen in het product. Een aantal opvallende
waarschijnlijk voor een andere plaats om Zwolle
huursector worden vooral de dure sociale
concessies:
huurwoningen gevonden, terwijl men juist goedkope
-
heen;
In Zwartsluis doet men vaker concessies dan in
sociale huur zoekt. Ook in de middenhuur is dit
Genemuiden en Hasselt op de kwaliteit van de
zichtbaar, men komt vaak duurder uit dan men
woning (duurzaam, weinig onderhoud, grote
eigenlijk hoopt. In de koopsector is het beeld dan ook
buitenruimte);
-
In Zwartsluis vindt men bovengemiddeld vaak een ruime woning, terwijl men daar niet op zoekt;
-
In Genemuiden zocht men het vaakst op een ruime woning, maar vond men dit ook het vaakst niet.
60 30 50
Vaker gevonden dan gezocht
25 40 20 30 15 20
10
10
5
0
0
Minder dan €450
Tussen €450 en €650 Tussen €650 en €700 Tussen €700 en €880
Gevonden 6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
Tussen €880 en €1000
Meer dan €1000
Minder dan €200.000 Tussen €200.000 en Tussen €250.000 en Tussen €300.000 en Tussen €400.000 en Meer dan €500.000 €250.000 €300.000 €400.000 €500.000
Gezocht WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 73
6.4 MENSEN MET WENSEN WOONWENSEN Grote vraag naar seniorenwoningen
gaven senioren in de focusgroep (zie ook pagina 78)
Thuiswonende zijn überhaupt op zoek naar een woning
De grafiek hieronder laat de redenen waarom mensen
aan dat er heel weinig geschikte woningen zijn voor
en hebben daar geen specifieke redenen voor, anders
willen verhuizen, zowel van reguliere huishoudens en
senioren. Vaak zijn de woningen te duur, is er geen
dan het willen vinden van een woonruimte.
van mensen die nog thuis wonen. Mensen kunnen
parkeerplek voor de deur of staat het op de verkeerde
meerdere redenen invullen. Vooral de vraag naar
plek.
gelijkvloerse woningen en kleiner wonen valt op. Zo
70
Regulier huishouden
Thuiswonend
60 50 40 30 20 10 0 Ik wil ruimer wonen
Ik wil meer ruimte om het huis (bijv. grotere tuin)
Ik wil kleiner wonen
6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
Ik wil minder Ik zoek een beter ruimte om het huis onderhouden (bijv. kleinere tuin) woning
Ik zoek een goedkopere woning
Ik zoek een Ik zoek een Ik zoek een Ik kan mijn Ik wil een Ik wil op mezelf/ woning met lagere gelijkvloerse woning die woning niet naar nieuwbouwwoning/ samenwonen energiekosten woning (bad- en geschikt is om zorg mijn wensen zelf een woning slaapkamer te ontvangen aanpassen bouwen beneden)
Geen van deze redenen
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 74
6.4 MENSEN MET WENSEN GEWENSTE PRODUCT Voor starters: betaalbare koopwoningen
kanttekening dat sociale huurders
in de sociale-, of vrije huursector een woning zoekt.
De onderstaande grafieken laten de woonwensen zien
ondervertegenwoordigd zijn in de enquête. Over het
Daarnaast is er behoefte aan eigenlijk alle
van respondenten, met een uitsplitsing naar reguliere
algemeen wordt duidelijk dat thuiswonenden meer dan
woningtypen, maar wel met de nadruk op rij- en
huishoudens (die al een woning hebben en dus ook
gemiddeld op zoek zijn naar koopwoningen. Men blijft
hoekwoningen, vooral met als doel om een woning te
een woning achterlaten) en thuiswonenden (laten geen
liever nog iets langer thuis wonen om daarna de stap
vinden die betaalbaar is.
woning achter). Daarbij ook de belangrijke
te kunnen maken naar een koopwoning, dan dat men
90%
45%
80%
40%
70%
35%
60%
30%
50%
25%
40%
20%
30%
15%
20%
10%
10%
5%
0%
Koopwoningen
Sociale huurwoningen
Particuliere huurwoningen
0% Rij- of hoekwoning
Regulier huishouden
6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
Twee-onder-één-kapwoning
Vrijstaande woning
Appartement of flat
Beneden- of bovenwoning
Thuiswonend
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 75
6.4 MENSEN MET WENSEN GEWENSTE PRODUCT Betaalbaarheid het belangrijst
vinden naast de betaalbaarheid van de woning ook de
belangrijk. De locatie van die woning is een stuk
De onderstaande grafiek laat zien wat respondenten
locatie heel belangrijk. Het omgekeerde komt juist naar
minder belangrijk. Gezinnen met kinderen vinden de
belangrijk vinden aan de nieuwe woning.
voren bij stellen zonder kinderen. Zij vinden de
locatie van de woning juist wel weer belangrijk. Vaak is
Respondenten konden meerdere antwoorden geven.
betaalbaarheid van de woning minder belangrijk, maar
dit afstand tot een basisschool of dat de nieuwe
Betaalbaarheid en lage energiekosten staan daarbij
vinden het hebben van een gelijkvloerse woning met
woning in een kindvriendelijke wijk moet staan.
voorop. Dit is vooral het geval bij thuiswonenden. Zij
eventueel een slaap- en badkamer op de begane grond
120
100
80
60
40
20
0 Veel ruimte in de Grote woning buitenruimte (tuin of balkon)
Weinig of geen onderhoud
6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
Een moderne of afwerking van hoge kwaliteit
Lage energiekosten
Bijzondere uitstraling
Geschikt om aan te passen of te verbouwen
Gemakkelijk parkeren bij de woning
Het type woning (appartement, vrijstaande woning, etc.)
Betaalbaarheid
Locatie
Een gelijkvloerse woning (slaap- en badkamer op de begane grond)
Duurzaam
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 76
6.4 MENSEN MET WENSEN BIJZONDERE WOONVORMEN Kleine behoefte aan bijzondere woonvormen
laat het aantal respondenten zien per woonvorm dat
nieuwbouwproject woningen toe te voegen in de vorm
De onderstaande grafiek en afbeeldingen laten zien
een score van 80 of hoger gaf. Vooral wonen in een
van een boerderij.
welke ‘bijzondere’ woonvormen gewild zijn, en welke
boerderij en wonen met anderen in een hof springen er
minder. Respondenten konden een bijzondere
het meest uit. Wonen in een boerderij kan gerealiseerd
Ook samen bouwen is vaak genoemd als gewilde
woonvorm scoren van 0 (ik zou hier niet willen wonen)
worden door vrijkomend agrarisch vastgoed om te
bijzondere woonvorm. Zo kunnen initiatiefnemers er
tot 100 (ik wil hier graag wonen). De grafiek hieronder
vormen naar woningbouw of door bij een
zelf voor zorgen dat de woning betaalbaar blijft.
60 50 40 30 20 10 0 Duurzaam wonen
6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
Tiny house
Wonen met anderen in een hof
Wonen in een boerderij
Samen bouwen
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 77
KADER: FOCUSGROEP SENIOREN Op 24 april is er met ongeveer 25 senioren uit de
koopwoning verzilveren en gebruiken om leuke dingen
Voorzieningen belangrijk
gemeente Zwartewaterland gesproken over de
van te doen. Huishoudens die een ‘dure’ woning
Senioren gaven aan dicht bij het centrum te willen
woonbehoefte van senioren en waar zij tegenaan lopen
achterlaten kunnen makkelijker doorstromen naar een
wonen. De winkels moeten op loopafstand zijn. Het
in hun zoekproces. Er waren zowel huurders als kopers
andere koopwoning. Zij houden dan nog vaak wat geld
zou fijn zijn als er een dokter in de buurt zit als er een
aanwezig.
over. Senioren die juist een goedkopere woning
ontmoetingsplek dichtbij is. Die ontmoetingsplek is
achterlaten, zijn minder snel geneigd om door te
voor veel senioren de kerk. Ook de paden naar
Over het algemeen: zeer diverse woonvraag
stromen naar een koopwoning. Er is dus zowel een
voorzieningen toe moeten goed begaanbaar zijn, zodat
Een duidelijke uitkomst uit de focusgroep met senioren
vraag van huurders naar een huurwoning, als ook van
het makkelijk is om er met een rollator of scootmobiel
was dat er geen woonproduct is, waar men unaniem
kopers.
overheen te gaan. De wens van voorzieningen in de
blij mee is. Er moet een goede mix zijn tussen huur- en
buurt hoeft niet altijd samen te gaan met parkeren
koopwoningen, verschillende woningtypen, in
Parkeren voor de deur belangrijk
verschillende grootten en prijsklassen.
Senioren wonen vaak al goed. Een geschikter
voor de deur.
woonproduct moet dan vaak ook perfect aansluiten bij Extra druk op huurwoningen
de wensen, anders wordt de stap naar een andere
Iemand die vanuit een huurwoning wil doorstormen
woning ook niet gemaakt. Een van de eisen is het
naar een geschikte seniorenwoning zoekt vaak weer
parkeren voor de deur. Dit is men vaak gewend en
naar een huurwoning. Iemand die vanuit een
daarnaast is men soms niet in staat om tientallen
koopwoning een stap wil maken, zoekt ook vaak naar
meters te lopen met bijvoorbeeld een
een huurwoning. Zo kan men de (over)waarde van de
boodschappentas.
6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 78
6.5 OVERIGE MEEDENKERS Ook mensen die niet recent verhuisd zijn, of een
woningen aan lokale inwoners en een starterslening
Zorg voor diversiteit in woningtypen
woonwens hadden, konden via de enquête
genoemd. Daarnaast is het uitbreiden van het aantal
Bouw verschillende woningtypen in verschillende
punten/opmerkingen over wonen meegeven. Deze zijn
sociale huurwoningen ook genoemd. Er moeten veel
prijsklassen om zo te zorgen voor een goede mix in
hieronder samengevat.
betaalbare huurwoningen bijkomen om zo in de vraag
nieuwe wijken en om te voorzien in verschillende
te voorzien. De betaalbaarheid van de huur moet dan
levensstijlen en behoeften.
Bouwen, bouwen, bouwen
ook voor een langere tijd gewaarborgd worden. Ook
Er is een dringende behoefte aan een uitbreiding van
moet er geïnvesteerd worden in de kwaliteit van de
Geef lokale bewoners voorrang
het aantal beschikbare woningen. Inwoners
huurwoningen.
Een aantal respondenten ziet graag dat er voorrang
benadrukken het belang van het vergroten van het
wordt gegeven aan lokale woningzoekenden. Zo
aanbod om de druk op de huidige woningmarkt te
Geschikte woonvormen voor senioren
verlichten. Dit kan gerealiseerd worden door
Senioren kunnen vaak niet verhuizen naar een
ontstaat er minder verdringing op de woningmarkt.
bijvoorbeeld gebruik te maken van conceptbouw.
geschiktere woning en blijven daardoor lang zitten in een woning die niet meer passend is. Bij
Bouw vooral betaalbare woningen
nieuwbouwwoningen moet er rekening gehouden
De vraag naar betaalbare woningen is zeer hoog in de
worden met de toegankelijkheid van woningen en de
gemeente. Er zijn zorgen over de stijgende
woonomgeving en er moeten genoeg voorzieningen
woningprijzen en daardoor over de kansen op de
zijn om gemeenschappelijkheid te stimuleren
woningmarkt voor mensen met een laag- of middeninkomen (de ‘tussen-wal-en-schip’-groep). Als oplossingen worden bijvoorbeeld het toewijzen van
6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 79
7
WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
7.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
In dit hoofdstuk kleuren we de woningbehoefte van
‒
De woningbehoefte tot en met 2030 is als volgt
‒
Er is veel behoefte aan betaalbare woningen. Deze
pagina 39 verder in. Dat doen we in de volgende
verdeeld:
kunnen gerealiseerd worden door ze bij te bouwen,
volgorde:
of juist door betaalbare woningen vrij te spelen
• •
‒
Genemuiden: 235 tot 295 woningen
We laten zien wat het wensprogramma is,
‒
Hasselt: 255 tot 320 woningen
onderverdeel naar eigendom en prijsklassen (7.2);
‒
Zwartsluis: 150 tot 190 woningen
‒
Kamperzeedijk: 35 tot 45 woningen
Daarna zoomen we in per type eigendom (achtereenvolgens koop, sociale huur, vrije huur) (7.3 t/m 7.5).
‒
door huishoudens door te laten stromen. ‒
Tot en met 2030: +465 tot 585 koopwoningen. Dit is het aantal woningen dat bijgebouwd moet
Er zijn twee scenario’s voor het wensprogramma:
worden in het scenario 24% sociale huur. Bij 30%
sociale huur = 24% en sociale huur = 30%. Het
sociale huur is de bandbreedte +420 tot 525
eerste aandeel is gebaseerd op landelijke trends en
koopwoningen.
Tussendoor staan we stil bij de 30-40-30-regel en
de WoON-dataset, wat mensen bevraagd over de
bijzondere woonvormen.
huidige woonsituatie en de woonwensen. De 30%
huurwoningen. Dit gaat uit van het scenario 24%
is gebaseerd op de eis vanuit het rijk. Bouwt
sociale huur. Bij 30% sociale huur is de
Wetland Wonen meer dan 24% sociale huur, dan
bandbreedte +205 tot 255 sociale huurwoningen.
kan er gekeken worden, mits de vraag terugloopt,
‒
‒
naar het uitponden (verkopen) van sociale
Er is tot en met 2030 behoefte aan minimaal 35 vrije huurwoningen. Hiervoor geldt: kijk vooral
huurwoningen om zo voldoende betaalbare
naar de kwaliteit en blijf de vraag goed monitoren.
koopwoningen aan de woningvoorraad toe te kunnen voegen.
Tot en met 2030: +160 tot 205 sociale
‒
Overal geldt dat er behoefte is aan geschikte grondgebonden woningen, zowel in de koop- als huursector.
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 81
7.2 WENSPROGRAMMA EIGENDOM Behoefte aan betaalbare koop en sociale huur
voor de hand dat woningzoekenden eigenlijk op zoek
Bij 30% sociale huur: minder koopwoningen
Op basis van het meest recente WoON (2021) en de
zijn naar een sociale huur- of koopwoning, maar dat zij
Als de gemeente er voor kiest om 30% sociale huur te
uitkomsten uit de Maptionnaire (zie het vorige
die niet altijd vinden, waardoor ze (noodgedwongen)
bouwen, dan gaat dit af van het aandeel goedkope
hoofdstuk) hebben we berekend hoe groot de vraag
kiezen voor een vrijehuurwoning. Op pagina 90 gaan
koopwoningen. Deze kunnen vrijkomen door het
naar sociale huur, vrije huur en koop in de gemeente
we hier verder op in. Op de koopmarkt is vooral vraag
uitponden van sociale huurwoningen, zie pagina 89.
Zwartewaterland is. De uitkomsten vanuit de WoON
naar betaalbaar wonen tot €390.000. Het koop-
zijn gebaseerd op uitkomsten voor het COROP-gebied
bouwprogramma moet voor meer dan de helft hieruit
waar Zwartewaterland in valt, minus Zwolle. Ongeveer
bestaan. De rest mag ongeveer fiftyfifty verdeeld zijn
een kwart van de vraag gaat uit naar sociale huur
over het middeldure en dure segment. Echter laten
(24%). Het grootste deel van de vraag richt zich op
duurdere koopwoningen ook betaalbare woningen
huur onder de eerste aftoppingsgrens. De vraag naar
achter. Weet je met duurdere woningen goedkope
vrije huur is beperkt: minimaal 5%. Dat is iets minder
woningen binnen de eigen gemeente vrij te spelen, dan
dan het huidige aandeel van 10%. Het ligt dan ook
kan op die manier ook in de behoefte voorzien worden.
Prijsklasse
%
< €250.000
20%
tussen €250.000 en €390.000
20%
tussen €390.000 en €500.000
16%
> €500.000
15%
Tot 1e aftoppingsgrens
16%
Tot 2e aftoppingsgrens
6%
Tot liberalisatiegrens
3%
Boven liberalisatiegrens
5%
3% 6%
5%
20%
16%
SH 24% 71% koop
20%
15% 16%
24% sociale huur 5% vrije huur
Er kunnen kleine afrondingsverschillen in zitten.
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
VH 5%
KOOP 71%
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 82
7.2 WENSPROGRAMMA T/M 2030 EIGENDOM Een bandbreedte per kern
KERN
LAAG
MIDDEN
HOOG
Genemuiden
235
265
295
Hasselt
255
290
320
naar een bandbreedte per kern. Daaronder staat per
Zwartsluis
150
170
190
kern een verdere uitsplitsing naar sociale huur, vrije
Kamperzeedijk
35
40
45
TOTAAL
675
775
850
In hoofdstuk 3 lieten we zien hoe de behoefte zich de komende jaren ontwikkelt, langs drie scenario’s. In het bovenste schema rechts vertalen we die scenario’s
huur en koop. Het gaat om de netto groei vanaf 1 januari 2024. We doen dat langs twee lijnen: -
Bij keuze voor 24% sociale huur binnen het totale programma. Dat is in lijn met de behoefte volgens
-
het recentste WoON-onderzoek.
IN BANDBREEDTES
Bij keuze voor 30% sociale huur binnen het totale
KERN
Sociale huur (24%)
Sociale huur (30%)
Vrije huur (5%)
Koop (bij SH = 24%)
Koop (bij SH = 30%)
Genemuiden
55 - 70
70 - 90
10 - 15
160 - 205
145 - 180
Hasselt
60 - 75
75 - 95
15 - 15
175 - 220
155 - 200
heeft dat invloed op de vraag naar koopwoningen.
Zwartsluis
35 - 45
45 - 55
10 - 10
105 - 130
95 - 120
Die is dan wat lager. Omgekeerd geldt hetzelfde.
Kamperzeedijk
10 - 10
10 - 15
0-0
25 - 30
25 - 30
TOTAAL
160 - 205
205 - 255
35 - 45
465 - 585
420 - 525
programma. Daarmee voldoe je aan de eis van het Rijk om minimaal 30% sociale huur toe te voegen. Als je voor een hoger aandeel sociale huur kiest,
Het zijn dus communicerende vaten.
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 83
BETAALBAAR BOUWEN IN NEDERLAND: 30-40-30 De 30-40-30-regel maakt deel uit van het programma
de sociale huurgrens tot ca. € 1.100 in 2024). Dit is
'Een thuis voor iedereen', dat onder de Nationale
voor veel woningzoekenden niet betaalbaar. We geven
Woon- en Bouwagenda valt. Dit programma richt zich
daarom ook de behoefte aan koopwoningen tot de
op het waarborgen van voldoende betaalbare
€ 250.000 weer.
woningen voor diverse aandachtsgroepen, met een evenwichtige verdeling over de Nederlandse
30% duurdere koopwoningen en dure huur:
gemeenten.
Dit houdt alle koop- en huurwoningen in boven de hierboven aangegeven prijsklassen.
30% sociale huurwoningen: Veel gemeenten zitten nog ruim onder de 30% sociale
In de nieuwe wet Versterking regie volkshuisvesting is
huurwoningen. Zo ook Zwartewaterland en omliggende
opgenomen dat twee derde van de nieuwbouw
gemeenten. Direct toe bewegen naar 30% sociale huur
betaalbaar moet zijn.
is niet haalbaar en ook niet wenselijk. Onder sociale huurwoningen verstaan we in 2024 woningen tot een huur van € 879,66. 40% betaalbare koop- en middenhuurwoningen Hieronder vallen koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (€ 390.000 in 2024) en middenhuurwoningen (woningen met een huur vanaf Bekijk het programma door op de afbeelding te klikken.
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 84
7.3 KOOP PROGRAMMALEIDRAAD Programma-indicatie per kern
(pre-)senioren die een plek zoeken langs het
Op de volgende pagina geven we per kern aan wat het
te groot is. Houd daar in het stedenbouwkundig
water. Vooral in Zwartsluis merken we die vraag.
gewenste ontwikkelprogramma voor de koopmarkt is.
plan rekening mee.
Los daarvan zijn op kleinere schaal (betaalbare)
Ruimte voor bijzondere woonvormen. Uit de
appartementen voor bijvoorbeeld starters ook
Maptionnaire komt de vraag naar bijzondere
denkbaar. Die zijn niet per se locatie gebonden.
We kijken daarbij ook naar informatie over de
3.
bestaande voorraad uit hoofdstuk 4.
woonvormen naar voren. Makelaars geven aan ALGEMEEN
dat een invulling van die vraag het beste bij
De tabellen op de volgende pagina laten de inkleuring
1.
Meer betaalbare koop toevoegen. De vraag naar
Hasselt past. Denk bijvoorbeeld aan
van de woonbehoefte zien per kern, uitgesplitst naar
betaalbaar wonen is groot. In alle kernen moet
boerderijwoningen waar ouderen gezamenlijk in
woningtypen en betaalbaarheid.
daar de nadruk op liggen, in de vorm van rijen en
kunnen wonen. Zo kunnen de wensen van wonen
tweekappers. Overweeg ook CPO. Daarmee bouw
in een boerderij en wonen in een hof ook
Over het algemeen geldt: weet je er voor te zorgen dat
je (vaak) voor je eigen inwoners en druk je de
gecombineerd worden. Een derde van de mensen
de betaalbare woningen door doorstroming vrijkomen
ontwerp- en ontwikkelkosten. In heel
die graag in een boerderij zou willen wonen, wilt
voor lokale woningzoekenden, dan hoeft de nadruk
Zwartewaterland moet ruim de helft van de
ook met andere in een hof wonen. Houd hier
minder te liggen op de bouw van betaalbare woningen,
ruimte voor vrij in je programma.
en kan het meer liggen op duurdere woningen en
Appartementen: bij voorzieningen of water. De
geschikte woonvormen voor senioren. We gaan er
naar grondgebonden woningen met bad- en
vraag naar appartementen is tweeledig: deels
hieronder vanuit dat dat slechts beperkt lukt.
slaapkamer beneden, met een kleine tuin. Zorg
door ouderen die boven of dicht bij voorzieningen
ervoor dat de kavel waarop die woning staat niet
willen wonen, liefst op A-locaties, en deels door
nieuwbouw in het betaalbare segment vallen. 2.
Meer koop-nultreden. Er is steeds vaker vraag
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
4.
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 85
7.3 KOOP PER KERN -
KWALITATIEF PROGRAMMA - NAAR PRIJS
Genemuiden: extra nadruk op betaalbare koop
•
voor starters. Jongeren starten hier vaak direct in een koopwoning. Concreet dus iets meer focus op
Kern
K - BETAALBAAR
K - MIDDELDUUR
K - DUUR
++
++
+
locaties nabij het water en/of voorzieningen. -
Genemuiden
Kamperzeedijk: een mix van grondgebonden
rijwoningen om zo te zorgen voor voldoende
woningtypen in het betaalbare en middeldure
Hasselt
+ / ++
++
++
betaalbaar aanbod. Genemuiden is minder vergrijsd
segment.
Zwartsluis
+ / ++
+
+
++
+ / ++
+
265 - 335
100 - 130
100 - 125
57%
22%
21%
dan andere kernen en het sociale netwerk is hier
-
nultreden. Bij appartementen vooral kijken naar
-
Buitengebied: vooral maatwerk. Eventuele
ook sterk. De focus ligt dus minder op het bouwen
invulling van vrijkomend agrarisch vastgoed door
van grondgebonden nultredenwoningen dan in
woonvormen die passen bij de omgeving en
andere kernen.
inspelen op ‘niche’- behoeften.
Kamperzeedijk
TOTAAL
Hasselt: een mix van woningtypen, met ook aandacht voor instroom van buitenaf. Let er hier wel op dat lokale starters ook kansen houden, dus bouw ook betaalbaar en geef lokale woningzoekenden eventueel voorrang op 50% van
Kern
K - RIJ
K - 2^1
K - VRIJ / KAVEL
K - APP
K - GGB-0-TREDEN