Woonbehoefteonderzoek Zwartewaterland
Tekst van het document
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2024-2030-2034 MET EEN DOORKIJK NAAR 2040
in opdracht van de gemeente Zwartewaterland en Wetland Wonen
FOTOVERANTWOORDING Cover: Wikipedia Pagina 3: Freddy Schinkel Pagina 4: Funda Pagina 8: Bert Leistra Makelaardij Pagina 12: Dolf van den Berg Pagina 31: Sjaak Kempe
AUTEURS
Pagina 41: Esther Westerveld
Pagina 58: Facebookpagina Kamperzeedijk
Peter Leliveld | p.leliveld@kaw.nl
Pagina 64: KAW
Nathalie Semplonius | n.semplonius@kaw.nl
Pagina 80: 1:1 Architectuur
Emiel Heuff | e.heuff@kaw.nl
Pagina 92: Gemeente Zwartewaterland Pagina 96: Langs de Weiden
GRONINGEN | ROTTERDAM | EINDHOVEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 2
INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING EN ADVIEZEN
4
1 INLEIDING
8
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
12
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
31
4 BESTAANDE VOORRAAD
41
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
58
6 WOONWENSEN EN VERHUISGEDRAG
64
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
80
8 VERGELIJKING MET DE BOUWPLANNEN
92
9 WONEN EN ZORG
96
BIJLAGE
108 WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 3
S
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
SAMENVATTING EN ADVIEZEN Groep alleenstaanden groeit de komende jaren
woningzoekenden van buiten de gemeente. Dit drijft
aandeel sociale huur gaat dan af van het aandeel
De gemeente is de afgelopen jaren sterk gegroeid in
dan ook de prijs op, wat te zien is in de
betaalbare koopwoningen. Echter kan er ook voor
zowel inwoner- als ook huishoudensaantal. Vooral de
vierkantemeterwaardestijging. De overdruk is slechts in
gekozen worden om 30% sociale huur te bouwen en
laatste vijf jaar is het aantal inwoners sterk
beperkte mate zichtbaar in Genemuiden.
aan de achterkant ook sociale huurwoningen te
toegenomen, net als het aantal gezinnen. Er is sprake
verkopen, mits de vraagdruk in de huur laag genoeg is.
van een netto groei door instroom van buitenaf (zowel
Tot en met 2030: +775 woningen
Zo komen er koopwoningen op de markt die
andere gemeenten als buiten Nederland) en een
De komende zeven jaar is er behoefte aan ongeveer
betaalbaarder zijn dan nieuwbouwwoningen.
natuurlijke eigen ontwikkeling door een
110 woningen extra per jaar. Dit binnen een
geboorteoverschot. Daarnaast neemt de gemiddelde
bandbreedte van 675 tot 850 woningen. Tot en met
Grotere vraag in Hasselt dan Genemuiden
huishoudensgrootte licht af. Er komen steeds meer
2040 is er nog eens behoefte aan 600 tot 750
Ondanks dat Genemuiden een grotere kern is dan
kleine huishoudens die vragen om een veranderende
woningen. Het groeitempo ligt dan iets lager, mede
Hasselt, is de vraag in Genemuiden lager. Hasselt heeft
woningvoorraad.
door de afnemende krapte op de woningmarkt en meer
meer overdruk vanuit Zwolle, terwijl Genemuiden door
sterfte.
minder woningzoekenden als alternatief wordt gezien.
Overdruk op de woningmarkt
Echter heeft Genemuiden wel een grote autonome
Door de krapte op de woningmarkt zoeken
Twee scenario’s sociale huur: 24% of 30%
vraag. Er is een relatief jonge bevolking die op zoek is
woningzoekenden steeds vaker buiten de grote steden.
In het woonbehoefteonderzoek gaan we uit van twee
naar een eigen woning. Ook Zwartsluis ervaart druk op
Zo heeft ook Zwartewaterland te maken met een
scenario’s voor de toevoeging van sociale huur. Op
de koopmarkt en concurrentie van buitenaf. Naar rato
instroom vanuit Zwolle. Deze overdruk heeft met name
basis van de behoefte zou er in het
krijgt Zwartsluis als resultaat hiervan dezelfde
een grote impact op Hasselt en in mindere mate ook
nieuwbouwprogramma 24% sociale huur bij moeten
woningbehoefte als Genemuiden.
op Zwartsluis. De woningzoekenden uit
komen. Gaan we echter uit van de eisen van het rijk,
Zwartewaterland concurreren hier het vaakst met
dan moet dit aandeel op 30% liggen. Het hogere
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 5
SAMENVATTING EN ADVIEZEN Vraag naar zorggeschikte woningen
Vier adviezen voor de gemeente:
De komende jaren groeit het aantal senioren sterk. Er
1.
Bouw 30% sociale huur. Het is verstandig om
3.
Kijk naar mogelijkheden om lokale
is behoefte aan verschillende woonvormen om deze
meer sociale huur te bouwen dan er wellicht
woningzoekenden meer kansen te geven.
groep een fijne en geschikte plek te geven. Het liefst
nodig is. Zo ontstaat er ruimte om (op termijn)
Woningzoekenden in vooral Hasselt en Zwartsluis
dicht bij voorzieningen zoals de supermarkt, kerk en
sociale huurwoningen te verkopen op plekken
komen er steeds moeilijker tussen op de
huisarts. Zorgpartijen gaven aan dat het belangrijk is
waar het aandeel sociale huur bovengemiddeld
woningmarkt door woningzoekenden van buiten
om woonvormen in de wijk te realiseren waar men
hoog is. Er komen op deze manier betaalbare en
de gemeente. Door lokale woningzoekende
binnen het eigen sociale netwerk fijn oud kan worden.
kwalitatief goede woningen op de koopmarkt.
voorrang te geven op nieuwbouwwoningen in de
Ook moet er ruimte zijn voor gespikkeld wonen waar
Woningen die betaalbaarder zijn dan
koopsector ontstaat er een doorstroomtrein
mensen met een zorgvraag in een woonvorm
nieuwbouwwoningen. Bovendien is het
binnen de eigen gemeente en komen er meer
samenwonen kunnen wonen met mensen die (nog)
makkelijker om nu wellicht te veel woningen te
betaalbare koopwoningen vrij.
geen zorgvraag hebben en een helpende hand kunnen
bouwen en dan af te schalen, dan later nieuwe
bieden.
plannen te moeten maken.
overdracht van woningen is een ideaal moment
Programmeer 30% extra. Doordat er altijd
om nieuwe eigenaren te stimuleren om de woning
Verduurzamingsopgave in de particuliere
plannen zijn die toch niet door kunnen gaan, of
te verduurzamen. De gemeente heeft al subsidies
voorraad
omdat de behoefte in de toekomst hoger uit kan
en een uitgebreid duurzaam bouwloket. Zorg
De grootste verduurzamingsopgave zit in de
vallen, is het goed om 30% meer plannen te
ervoor dat dit, in samenwerking met makelaars,
particuliere voorraad. In de sociale huurvoorraad is de
maken dan de woningbehoefte. Zo voorkom je
bekendheid krijgt bij nieuwe eigenaren.
opgave beperkt. Sociale huurwoningen van Wetland
een woningtekort op termijn door tegenslagen.
2.
4.
Stimuleer verduurzaming bij overdracht. De
Wonen met een slecht energielabel staan al op de planning om aangepakt te worden. SAMENVATTING EN ADVIEZEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 6
OVERZICHTSBLAD WONINGBEHOEFTE T/M 2030 Woningbehoefte
2024 - 2030
2024 - 2034
2023 – 2040 (2030 - 2040)
Scenario laag
+675
+925
+1.275 (+600)
Scenario midden
+775
+1.050
+1.450 (+675)
Scenario hoog
+850
+1.150
+1.600 (+750)
Prijsklasse
%
< €250.000
20%
tussen €250.000 en €390.000
20%
tussen €390.000 en €500.000
16%
> €500.000
15%
Tot 1e aftoppingsgrens
16%
Tot 2e aftoppingsgrens
6%
Tot liberalisatiegrens
3%
Boven liberalisatiegrens
5%
71% koop
24% sociale huur 5% vrije huur
KERN
LAAG
MIDDEN
HOOG
KERN
Sociale huur (24%)
Sociale huur (30%)
Vrije huur (5%)
Koop (bij SH = 24%)
Koop (bij SH = 30%)
Genemuiden
235
265
295
Genemuiden
55 - 70
70 - 90
10 - 15
160 - 205
145 - 180
Hasselt
255
290
320
Hasselt
60 - 75
75 - 95
15 - 15
175 - 220
155 - 200
Zwartsluis
150
170
190
Zwartsluis
35 - 45
45 - 55
10 - 10
105 - 130
95 - 120
Kamperzeedijk
35
40
45
Kamperzeedijk
10 - 10
10 - 15
0-0
25 - 30
25 - 30
TOTAAL
675
775
850
TOTAAL
160 - 205
205 - 255
35 - 45
465 - 585
420 - 525
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 7
1
INLEIDING
1.1 WAAROM DIT WOONBEHOEFTEONDERZOEK? Bouwen naar behoefte
huidige en toekomstige vraag tegemoet te komen.
Leeswijzer
In tijden waarin de woningmarkt fluctueert zoals het nu
Concreet betekent dat: hoeveel woningen, in welke
Hierna plaatsen we Zwartewaterland in een bredere
doet en de toekomst vrij onzeker is, is het belangrijk
kernen, wat voor type, voor welke prijs en voor wie.
regionale context en benoemen we enkele belangrijke
om op een flexibele wijze vraaggericht te bouwen, als
Daartegenover staat dat de gemeente al plannen voor
trends op het gebied van wonen. Daarna gaan we in op
aanvulling op de woningen die er al staan. Zo kunnen
woningbouw heeft liggen. Deze plannen vergelijken we
de demografische ontwikkelingen en (de kwaliteit van)
huishoudens die in Zwartewaterland willen wonen een
met de vraag: passen de plannen die op de plank
bestaande woningen. Vervolgens zoomen we in op de
woning vinden die zoveel mogelijk aansluit bij hun
liggen bij de behoefte, of zijn er bijstellingen nodig?
vraag naar sociale huur, vrije huur en koop, in
wensen. Het vorige woonbehoefteonderzoek komt uit
aantallen en naar type en prijssegment. Die vergelijken
2020, en bood onvoldoende houvast voor de
Werken met verschillende scenario’s
we daarna met de plannen. Tot slot staan we stil bij
uitsplitsing naar kernen en het invullen van een
In dit woonbehoefteonderzoek laten we verschillende
het thema wonen en zorg. Bij de belangrijkste thema’s
woningbouwprogramma. Bovendien is de woningmarkt
scenario’s zien. Op deze manier heeft de gemeente de
zoomen we in op het niveau van kernen die gelegen
sinds 2020 sterk veranderd.
mogelijkheid om vroegtijdig bij te sturen als de druk op
zijn in Zwartewaterland. Zo laten we o.a.
de woningmarkt toe- of afneemt. Een onzekere factor
demografische trends, verhuisbewegingen, de
Sinds 2019 is landelijk de vraag naar woningen snel
is bijvoorbeeld de mate van instroom van
prognose en staatjes over de bestaande voorraad zien
gestegen, ook in Zwartewaterland. Daarnaast werden
arbeidsmigranten en de stroom
per kern.
er meer arbeidsmigranten geregistreerd en zag men
‘betaalbaarheidsspeurders’ vanuit duurdere delen van
ook een stijging van migranten uit Oekraïne. In dit
het land, waaronder de regio Zwolle (de groep die in
Woonbehoefteonderzoek laten we zien wat er in
Zwartewaterland meer woning voor hun geld krijgt).
Zwartewaterland nodig is om zo goed mogelijk aan de
1 INLEIDING
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 9
1.2 WERKWIJZE Cijfers aangevuld met lokale marktkennis
Processtappen
Bij dit woonbehoefteonderzoek maakten we deels
Op twee momenten presenteerden we de tussentijdse
gebruik van bestaande gegevens over woningen en
uitkomsten aan de werkgroep, bestaande uit de
huishoudens in Zwartewaterland, o.a. van het CBS,
gemeente en Wetland Wonen. Zij beluisterden of zij
Wetland Wonen, de NVM, en de gemeente zelf. We
zich in de uitkomsten herkenden en gaven waar nodig
hebben daarnaast een grote enquête gehouden onder
sturing.
recent verhuisden, mensen die een woonwens hebben
-
en mensen die graag iets willen meegeven over wonen
de positie van de kernen onderling, de bestaande
in de gemeente. Recent verhuisden vroegen we specifiek om aan te geven welke concessies gedaan
Begin april: de eerste uitkomsten over demografie, voorraad en enkele uitkomsten uit de gesprekken.
-
Eind april: We presenteerden de belangrijkste
zijn, waarom ze hebben gekozen om te verhuizen en
uitkomsten van het concept-rapport over o.a. de
wat men zocht. Hier kwamen waardevolle inzichten uit.
woningbehoefte, de match met de plannen en de
Deze gegevens en vergaarde kennis vulden we aan met meerdere interviews met marktkenners, om zo
behoefte aan wonen en zorg. -
Eind juni: We bespraken het concept-rapport en
meer betekenis te geven aan de cijfers en om de lokale
verwerkten laatste wijzigingen. Daarnaast praatten
situatie beter te leren kennen. We spraken met
we de betrokken wethouders en de raad bij over
makelaars, Wetland Wonen, de huurdersvereniging,
de uitkomsten.
zorgpartijen en presenteerden aan de raad. Daarnaast spraken we ook ongeveer 25 senioren over hun woonwensen.
1 INLEIDING
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 10
1.3 GEBIEDSINDELING Een indeling in clusters De kaart hiernaast laat de kernen in de gemeente Zwartewaterland zien. Door de grote verschillen binnen ZW
de kernen, presenteren we niet alleen de uitkomsten op gemeenteniveau, maar ook voor de afzonderlijke kernen. Hierbij ligt de focus op Hasselt, Genemuiden GM
en Zwartsluis. •
Genemuiden, Hasselt en Zwartsluis zijn de voorzieningenkernen. In het geval van Hasselt en Genemuiden is er een ruim aanbod aan dagelijkse
en niet-dagelijkse voorzieningen waar ook de naburige kernen op kunnen leunen. Bijvoorbeeld
KZ HA
diverse supermarkten, onderwijsvoorzieningen, detailhandel en vermaak. Zwartsluis is ook aangemerkt als voorzieningenkern, maar heeft een minder groot aanbod aan voorzieningen. •
Kamperzeedijk is een woonkern. Hier is geen supermarkt, maar wel een school en een dorpshuis.
1 INLEIDING
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 11
2
ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
2.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We plaatsen Zwartewaterland hier in een breder
-
-
Zwartewaterland is de afgelopen jaren gegroeid
De druk op de woningmarkt uit zich door de grote
door migratie. Er was sprake van zowel een
perspectief. Dat doen we aan de hand van:
‘olievlek’ van hogere huizenprijzen die zich vanuit
instroom vanuit andere gemeenten alsook een
-
Een schets van actuele trends en ontwikkelingen
de Randstad over Nederland spreidt. In
op het gebied van wonen, zowel landelijk als
Zwartewaterland wordt vooral de overdruk vanuit
regionaal (paragraaf 2.2);
Zwolle sterk gevoeld. Ook hier leidt dat tot krapte.
binnen Zwartewaterland meer op Hasselt dan op
-
-
Een analyse van de onderlinge marktpositie van
De ‘verdringing’ op de woningmarkt richt zich
Hasselt is als kern aantrekkelijker voor
de andere kernen binnen de gemeente. Vooral bij
kernen in Zwartewaterland, waarbij we o.a. letten
woningzoekenden van buiten de gemeente dan de
koopwoningen met een WOZ-waarde tussen de
op bereikbaarheid en waardeontwikkeling
andere kernen. Dit zagen we ook terug aan de
€ 300.000 en € 400.000 krijgt een woningzoekende
(paragraaf 2.3);
huidige m²-waarde(stijging) en wordt voornamelijk
uit Zwartewaterland veel concurrentie van
Een overzicht van verhuisbewegingen uit, naar en
veroorzaakt door de afstand tot Zwolle.
woningzoekenden van buiten de gemeente.
binnen de gemeente, met een aantal
-
instroom vanuit het buitenland. -
-
Ondanks dat Genemuiden, Hasselt, Zwartsluis en
-
Mensen die verhuisd zijn in Zwartewaterland naar
verbijzonderingen naar plekken en doelgroepen
Kamperzeedijk in dezelfde gemeente liggen,
een vrijstaande- of twee-onder-één-kapwoning met
(paragraaf 2.4).
hebben ze weinig onderlinge ‘verhuisrelaties’. De
een WOZ-waarde boven de € 400.000 laten in
kernen hebben een eigen autonome groei en
ongeveer twee derde van de gevallen een woning
verschillende redenen waarom woningzoekenden
achter met een WOZ-waarde onder de €400.000.
van buitenaf naar de kernen toekomen.
In bijna een derde van de gevallen laat het een woning achter met een WOZ-waarde onder de € 300.000.
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 13
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ALGEMEEN In deze paragraaf schetsen we een aantal landelijke
Meer mensen verlaten de stad, al in gang gezet
een halve). Er zijn wel grote verschillen tussen
trends op de woningmarkt die ook van invloed zijn op
vóór coronapandemie. Dat huishoudens per saldo
sectoren: overheden, dienstverlening en de
de gemeente Zwartewaterland.
de grote steden verlaten, komt volgens onderzoek van
cultuursector zullen vaker thuiswerken dan meer
de Rabobank niet door corona, maar doordat de
plaatsgebonden beroepen zoals de zorg. Bijna niemand
Huishoudensgroei gaat sneller dan
huizenprijzen daar explosief stijgen. Mensen oriënteren
zal volledig thuis blijven werken en daarom zullen de
bevolkingsgroei. Het CBS verwacht dat het
zich op het gebied eromheen, waar de prijzen lager
reisafstand tot het werk en de bereikbaarheid van de
inwonertal nog tot 2070 toeneemt. Het tempo waarin
liggen. Er is sinds het begin van de coronapandemie
woonplaats van belang blijven bij het kiezen van een
dat gebeurt, vlakt na 2040 iets af. De verwachting is
geen versnelling van de uitstroom te zien en bovendien
woonplaats. Welke reisafstand men acceptabel vindt, is
dat het aantal huishoudens relatief nog sneller groeit.
gaan de meeste verhuizers alsnog in een andere stad
nu nog lastig te beoordelen.
Dit wordt mede veroorzaakt door
wonen. Dat betekent niet dat de vraag in meer
huishoudensverdunning. Mensen worden steeds ouder
landelijke gebieden terugloopt. Er ontstaan namelijk
‘Olievlek’ vanuit de Randstad spreidt zich over
en vormen dus langer een huishouden en jongere
‘tweedelijnseffecten’ als gevolg van plek of prijs
het land. De ‘olievlek’ van stijgende transactieprijzen
huishoudens zijn ook steeds vaker alleenstaand. Binnen
(bijvoorbeeld: van stad naar groot dorp en van groot
maakt twee bewegingen (zie ook pagina 19): het
Nederland nemen de verschillen toe: steden en plekken
dorp naar klein dorp, of: steeds verder, omdat
spreidt zich gemeente voor gemeente uit vanuit de
met voorzieningen groeien per saldo, in kleinere
woningen daar nog betaalbaar zijn).
Randstad en het maakt sprongen richting grote steden
dorpen en aan de randen van het land loopt het aantal
om vanuit daar een overdruk op omliggende
huishoudens terug, vooral na ca. 2035, als sterfte de
Iets meer thuiswerken na corona, maar bijna
gemeenten te veroorzaken. Zo zijn de prijzen van de
belangrijkste factor achter krimp wordt.
nooit volledig. Uit recent onderzoek van het CBP en
gemeente Zwolle eerder gestegen dan de omliggende
I&O Research blijkt dat werkenden na corona
gemeenten. Vaak zien we dat de sprongen slechts in
gemiddeld één dag thuis blijven werken (voorheen:
kleine stappen gebeuren. Iemand uit Amersfoort kan
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 14
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ALGEMEEN met veel overwaarde van de woning een grotere
Flexibel wonen als oplossing voor spoedzoekers.
op de woningmarkt. Tegelijk zien we dat het aanbod
woning in Harderwijk kopen. De lokale
Volgens onderzoeksbureau Platform31 heeft minstens
aan middenhuur in veel gemeenten relatief beperkt is.
woningzoekende komt er daardoor niet meer tussen en
10% van de woningzoekenden snel betaalbare
In Zwartewaterland is middenhuur een nichemarkt,
zoekt naar een woning verder van de Randstad af.
woonruimte nodig. Denk aan recent afgestudeerden,
omdat koopwoningen relatief betaalbaar zijn, maar dat
Starters komen zonder een extra pot geld in de vorm
gescheiden mensen, statushouders en ggz-uitstromers.
betekent niet dat er geen vraag naar is.
van een verkocht huis de woningmarkt op en komen er
Steeds meer gemeenten experimenteren met nieuwe,
daardoor erg moeilijk tussen.
flexibele woonoplossingen, zoals tijdelijke woningen of
Veel corporaties richten zich geheel op lage
het verbouwen van leegstaand vastgoed tot
inkomens. Corporaties kunnen onder de huidige
Duurzaam wonen. De afgelopen jaren zijn stevige
woonruimte. Spoedzoekers met weinig inkomen en een
regelgeving maximaal 15% van de gereguleerde
doelen vastgesteld, Europees en landelijk, en dit sijpelt
beperkt netwerk lijken het moeilijkst woonruimte te
huurwoningen toewijzen aan midden- of hogere-
door naar lokaal beleid en plannen in de wijken.
kunnen vinden en komen vaak bij particuliere
inkomensgroepen, mits het om uitzonderingssituaties
Strategieën op hoofdlijnen worden vertaald naar
verhuurders terecht.
gaat. Alleen als de markt in de vrije sector aantoonbaar
concrete plannen in de komende jaren. Dat gaat over
niet functioneert, kunnen corporaties daar ook
woningen (energie, materiaal) maar zeker ook over de
Lage middeninkomens vallen vaker tussen wal
ontwikkelen. Daar wordt nog beperkt gebruik van
woonomgeving (klimaatadaptatie, mobiliteit, circulair
en schip. Een steeds groter deel van de
gemaakt, ondanks dat daar sinds kort wettelijk gezien
en biobased bouwen). Er zijn proeftuinen en
woningzoekenden verdient te weinig om in de huidige
minder belemmeringen voor zijn, om zo het gat ‘tussen
experimenten en er is een grote slag te maken met
markt een koopwoning te financieren, maar verdient te
wal en schip’ meer te dichten. Ook de Nationale Woon-
bekende middelen (‘no-regret -maatregelen’).
veel of staat te kort ingeschreven om in aanmerking te
en Bouwagenda gaat hier op in.
Corporaties investeren al veel, maar particulieren
komen voor corporatiehuur. Anderen willen simpelweg
blijven gemiddeld fors achter in het verduurzamen.
niet kopen. Voor deze groep is de middenhuur het
Daar ligt voor de komende jaren de grootste opgave.
enige alternatief om toe te treden of door te stromen
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 15
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ALGEMEEN Meer kwetsbare groepen in de sociale huur.
groepen geraakt worden, zelfs middeninkomens. Daar
arbeidsmigranten gaan, hoewel het ook Oekraïners
Corporaties huisvesten in toenemende mate
komen inflatie en de ‘reguliere’ stijging van huurprijzen
opvangt. Dit heeft vooral consequenties voor de
alleenstaanden, ouderen met een klein pensioen en
en heffingen bij. De urgentie om te verduurzamen
beschikbaarheid van sociale huurwoningen.
eenoudergezinnen. Er wonen steeds minder mensen
neemt daardoor des te sneller toe. In juni 2022
met inkomen uit werk en juist steeds meer mensen
schatten het Nibud en energiebedrijven dat één op de
met een uitkering in een corporatiewoning. Er is een
drie huishoudens financieel in de problemen komt door
groter aandeel met een laag inkomen, lagere opleiding
de hoge energieprijzen.
of psychiatrische problemen, wat zorgt voor een toenemende kwetsbaarheid. Vaak concentreren deze
Migratie heeft groeiende invloed op woonvraag.
groepen zich in buurten met goedkope woningen waar
In 2022 kwamen er volgens het CBS 403.108
de leefbaarheid toch al onder druk staat.
migranten naar Nederland, 179.310 migranten vertrokken. Het aantal migranten nam sterk toe
Betaalbaarheid steeds meer onder druk. Steeds
vergeleken met 2021, vooral door een extra toestroom
meer huishoudens komen financieel in de knel
van migranten uit Oekraïne. Hoewel een deel van de
ondermeer doordat prijzen voor energie steeds hoger
migranten later terugkeert naar het land waar ze
worden. Zij houden steeds vaker ‘aan het eind van hun
vandaan komen, zorgt de instroom voor meer vraag
inkomen een stukje maand over’. Dat gold al langer
naar woningen, bovenop het tekort dat al bestaat door
voor huishoudens in slecht geïsoleerde sociale
behoefte van Nederlandse huishoudens. In
huurwoningen, maar nieuw is dat nu ook andere
Zwartewaterland zal het grotendeels om
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 16
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT BELEMMERINGEN Uitspraak rond stikstof zorgt voor extra rem op
vergrijzing. Er gaan de komende jaren veel mensen
Even een dip op de woningmarkt? De
woningbouw. De Raad van State besloot in november
met pensioen, terwijl de aanwas van onderop de
ontwikkelingen waar we de afgelopen jaren mee te
2022 dat voor álle projecten berekend moet worden
uitstroom niet compenseert. Het tekort aan personeel
maken kregen, zorgen vooralsnog voor een beperkte
hoeveel stikstof er bij de bouw vrijkomt. Grote
speelt meer in vergrijsde gemeenten en sectoren (o.a.
afname in het vertrouwen van consumenten (maar wel
bouwprojecten kunnen stilgelegd worden als de
overheden). Daarnaast is Nederland koploper deeltijd-
met grote verschillen tussen groepen). De koopmarkt
stikstofuitstoot te hoog is, in het bijzonder dicht bij
werken. Recent zorgt een tekort aan bouwmateriaal en
lijkt zich bij vlagen iets te ontspannen, maar die trend
Natura 2000-gebieden, specifiek De Olde Maten en
grondstoffen ook steeds vaker voor vertraging.
zet vooralsnog niet door. We zien door het
Veerslootslanden, De Wieden en de uiterwaarden van
woningtekort namelijk nog steeds een grote vraag naar
het Zwarte Water. Vertraging ligt op de loer vanwege
Netcongestie vertraagt woningbouw.
extra woningen. Anticyclisch programmeren is het
de verplichting om een berekening te laten maken. Er
Het wordt steeds moeilijker om nieuwe woningbouw
middel om snel te kunnen inspelen op de vraag die er
is namelijk onvoldoende capaciteit bij bureaus die dat
aan te sluiten op het stroomnet. Er zijn zowel projecten
is, maar tegelijk kun je dan ook eenvoudig gas
werk doen. Volgens tijdschrift Cobouw kan die
die niet van de grond komen doordat er geen zicht is
terugnemen als dat moet.
vertraging oplopen tot een halfjaar.
op een stroomaansluiting in de toekomst, als ook projecten die al klaar zijn, maar de stroomaansluiting
Een tekort aan personeel en materiaal vertraagt
nog ontbreekt. In Zwartewaterland is er ook sprake
de bouwopgave. Veel bouwbedrijven, maar ook veel
van een wachtrij. Er is in de gemeente bijna tot geen
gemeenten hebben een tekort aan personeel.
transportcapaciteit meer beschikbaar.
Projecten blijven hierdoor vaker liggen of duren langer. De belangrijkste oorzaak van het personeelstekort is
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 17
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT SENIOREN Meer ouderen, weinig doorstroming. Uit
van wonen met zorg bij gekomen. Bij het ontwikkelen
verhuisonderzoeken blijkt dat veel ouderen niet
van zulke woonvormen is het zaak om oog te hebben
verhuizen, ook niet als ze een lichte zorgvraag krijgen.
voor de tweedeling tussen hogere- en lagere-
Daardoor komen gezinswoningen niet vrij en blijft de
inkomensgroepen (langer gezond en meer zelfredzaam
vraag naar die woningen toenemen, ondanks dat het
versus eerder zorgvraag en gericht op veilig wonen).
aantal gezinnen afneemt. De honkvastheid van ouderen is deels te verklaren doordat de moderne oudere
Transitie wonen en zorg zet door. De meeste
vitaler en zelfredzamer is, deels doordat ze de
traditionele verzorgingshuizen zijn inmiddels
noodzaak (nog) niet zien om zorggeschikt te gaan
verdwenen of van functie veranderd. Tegelijk groeit de
wonen, deels omdat een kleiner alternatief als een stap
groep 75-plussers. Juist vanaf die leeftijd neemt de
terug voelt, en deels omdat kwalitatief goed en
zorgvraag gemiddeld toe. Zorg ontvangen gebeurt
betaalbaar aanbod vaak ontbreekt.
steeds vaker in de eigen woning. Er zijn meer woningen voor ouderen nodig, met meer variatie, op
Meer vraag naar (tussen)vormen van
meer plekken. Waar precies hangt samen met wat
levensloopgeschikt wonen. Ouderen die langer
mensen verwachten van hun buurt: de woonomgeving,
zelfstandig wonen, hebben vaak behoefte aan zorg,
toegang tot professionele zorg, en zeker ook de
veiligheid en sociale interactie. Er is behoefte aan
informele wereld daaromheen van mantelzorg en
beschut wonen: zelfstandig met zorg op afroep. Op
nabuurschap tot ontmoeting.
verschillende plekken in het land zijn nieuwe vormen
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 18
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ‘Olievlek’ vanuit de Randstad spreidt
2020
2021
2022
2023
zich over het land De kaarten hiernaast laten de gemiddelde transactieprijs zien van bestaande koopwoningen per gemeente tussen 2019 en 2023. Zo ontstaat er een goed beeld hoe de overdruk zich beweegt over de gemeenten.
Legenda
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 19
ME
2.3 MARKTPOSITIE
A32
Bereikbaarheid Een factor die bepalend is voor vestigingskeuzes is bereikbaarheid. Het gaat daarbij niet alleen om bereikbaarheid per auto, maar ook met het openbaar ZW
vervoer. Hierbij is gekeken naar de afstand tot een grote stad met de auto,
ST
afstand tot een grote stad met het OV, afstand tot een oprit (provinciale- en snelwegen) en afstand tot een treinstation. De afstand met het OV weegt
GM
hierin minder zwaar omdat we weten dat de gemeente nog sterk auto-
N331
RV
georiënteerd is. Zwartewaterland is voornamelijk per auto goed bereikbaar. We zien een paar bijzonderheden: •
HA
verbindingen met Zwolle; •
N759
KZ
Hasselt scoort beter door de ligging nabij de A28 en de goede
N377
NI
N760
Genemuiden en Zwartsluis zijn zowel met het OV als via de weg goed verbonden met steden als Zwolle, Kampen en Meppel, maar minder dan Hasselt;
•
IJ
A28
Kamperzeedijk heeft ook een relatief korte reistijd per auto tot Kampen en Zwolle, maar heeft een veel mindere OV-verbinding.
KA
ZW
Minder bereikbaar
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
Beter bereikbaar
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 20
ME
2.3 MARKTPOSITIE
A32
M²-waarden 2024 De m²-waarde van een woning is niet zozeer bepalend voor waar iemand gaat wonen, maar een resultante hiervan. Hoe gewilder een plek is, hoe hoger de ZW
prijs. Dit uit zich op termijn in een hogere waarde per vierkante meter
ST
woning. GM
Duidelijk is dat de m²-waarde in Hasselt en Genemuiden een stuk hoger
N331
RV
liggen. Hier zoomen we ook verder op in, in het hoofdstuk Bestaande voorraad. De hoge m²-waarde is een resultaat van gewildheid. Veel N759
KZ
huishoudens willen hier graag wonen, waardoor woningen meer waard
HA
worden.
N377
NI
N760
De lagere m²-waarde in Kamperzeedijk is niet per se iets negatiefs. Deels wordt het veroorzaakt door een mindere marktpositie en deels door ruimere
IJ
A28
woningen. De eerste vierkantemeters van een woning tellen namelijk altijd zwaarder dan de laatste. Plekken met veel ruime woningen, zoals
KA
Kamperzeedijk scoren daardoor lager.
ZW
Lagere m²-waarde
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
Hogere m²-waarde
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 21
ME
2.3 MARKTPOSITIE
A32
Stijging m²-waarden De stijging van de m²-waarde tussen 2018 en 2024 laat vooral wat zien over de inhaalslag die kernen gemaakt hebben. Zo stijgen de plekken die een zeer ZW
lage m²-waarde hadden vaak harder dan de plekken die al relatief duur
ST
waren. Dit zijn namelijk nog plekken die relatief betaalbaar waren, en daarom zeer gewild.
GM N331
RV
Hasselt is het sterkst gestegen de afgelopen jaren. Dit heeft te maken met de overdruk vanuit voornamelijk Zwolle. Hier laten we in dit hoofdstuk ook meer N759
KZ
over zien. Ook de andere kernen stegen, maar wel minder hard.
HA
N377
NI
N760
IJ
A28
KA
ZW
Lagere m²-waardestijging
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
Hogere m²-waardestijging
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 22
ME
2.3 MARKTPOSITIE
A32
Optelsom van vorige inzichten De kaart laat in totaal zien wat de gewildheid is van de kernen in Zwartewaterland. Hierin hebben de kernen allemaal een eigen verhaal: •
ZW
Hasselt heeft een sterke marktpositie door de goede ligging t.o.v. de stad
ST
Zwolle en de A28. Ook de aantrekkelijke woonomgeving speelt hierin een belangrijke rol; •
GM
Genemuiden en Zwartsluis hebben ook een goede marktpositie, maar
N331
RV
profiteren in mindere mate van de overdruk op de woningmarkt. Toch zijn het aantrekkelijke kernen met een aantrekkelijk woonmilieu; •
N759
KZ
Kamperzeedijk heeft weinig tot geen voorzieningen en ook de
HA
bereikbaarheid is minder dan een kern als Hasselt. Vanwege het landelijke
N377
NI
N760
woonmilieu is het ook hier aantrekkelijk wonen, maar er zal minder sprake zijn van een overdruk op de woningmarkt. IJ
A28
KA
ZW
Minder gewild
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
Zeer gewild
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 23
2.4 VERHUISBEWEGINGEN TUSSEN GEMEENTEN Overdruk op de woningmarkt bereikt ook Zwartewaterland De grafiek rechts laat drie lijnen zien: in het blauw de netto migratie van personen tussen gemeenten, in het geel vanuit het buitenland en de grijze
250
Instroom vanuit Oekraïne
200
lijn laat het resultante van de twee lijnen zien: het netto vestigingssaldo. 150
De grafiek laat zien dat de migratie vanuit andere gemeenten, de blauwe lijn, tot 2019 nog negatief was. Zwartewaterland verloor dus inwoners aan andere gemeenten, bijvoorbeeld vanwege studie of werk. Vanaf 2019 is een
100
50
duidelijke omslag te zien. Mensen weten, mede door de hogere huizenprijzen, Zwartewaterland te vinden. In 2023 is er juist weer sprake van een kleine dip.
Niet omdat de woningmarkt ontspant, maar omdat er te weinig woningen zijn
0 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
-50
voor woningzoekenden. Men zoekt dus naar alternatieven. Zo vertrokken meer mensen naar Kampen dan de jaren daarvoor. De netto immigratie van (arbeids)migranten schommelt constant tussen de 0 en 65 personen per jaar. De hoge piek van 2022 wordt veroorzaakt door een
Druk op de woningmarkt
-100
-150
-200
hoge instroom van migranten uit Oekraïne. -250
Samen leidt het, vanaf 2019 tot 2023, tot een positief vestigingssaldo. Er komen dus meer mensen naar de gemeente toe dan er weggaan, door zowel
Vestigingssaldo
Netto immigratie
Migratie vanuit andere gemeenten
Verhuisde personen tussen gemeenten of vanuit het buiteland in de periode 2013-2022. Bron: CBS Statline (2013-2023).
binnen- als ook buitenlandse migratie. 2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 24
2.4 VERHUISBEWEGINGEN TUSSEN GEMEENTEN Mensen weten Zwartewaterland te vinden De kaart laat de netto instroom zien van personen per gemeente of regio naar
NETTO IMMIGRATIE +275
Zwartewaterland. Het gaat hierbij om de instroom en uitstroom in de periode
MEPPEL -40
2020-2022. De grootste binnenlandse instroom komt vanuit Zwolle en overig Nederland. Echter is de grootste instroom afkomstig van netto immigratie. Deze immigranten komen voornamelijk vanuit Polen en Oekraïne. De grootste
NOORDOOSTPOLDER +0
uitstroom vanuit de gemeente gaat naar Meppel en de overige gemeenten in STAPHORST -23
de provincie Overijssel.
OVERIG NL. +88
NETTO +329
OVERIG OV. -36
KAMPEN -8
GLD. -20
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
ZWOLLE +91
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 25
2.4 VERHUISBEWEGINGEN PER LEEFTIJDSGROEP Lage instroom, vooral door druk vanuit ‘eigen vraag’
KINDEREN
JONGEREN
JONGE GEZINNEN
OUDERE GEZINNEN
JONGE OUDEREN
OUDEREN
De tabel rechts laat zien welke leeftijdsgroepen per saldo naar
GEMEENTE / REGIO
< 15 JR
15-25 JR
25-50 JR
50-65 JR
65-85 JR
85-PLUS
Zwartewaterland, omliggende gemeenten en omliggende regio’s toe
Zwartewaterland
47
-85
46
12
-12
-1
7
verhuisden en welke per saldo wegtrokken. De gegevens gaan over de
Noord-Overijssel (CR)
328
373
725
201
131
-33
1.726
periode 2019-2023.
Veluwe (CR)
299
-256
715
144
116
39
1.057
Staphorst
18
-64
-22
14
-24
-8
-86
Steenwijkerland
103
-153
238
221
1
-2
408
SALDO
Kijken we alleen naar de gemeente Zwartewaterland, dan zien we een negatief saldo in de leeftijdsgroep 15 tot 25 jaar. Er zijn dus meer jongeren vertrokken uit de gemeente, dan dat er naartoe zijn gekomen. Mensen die
Gemiddelde migratiesaldi per leeftijdsgroep per jaar, voor Zwartewaterland, omliggende gemeenten en omliggende regio’s, over de periode 2019-2023. De regio Noord-Overijssel is exclusief Staphorst en Steenwijkerland. De kleur van de cel geeft aan hoe groot de gemiddelde netto toe- of afname was. Bron: CBS (2019 t/m 2023).
gaan studeren vertrekken hiervoor naar andere gemeenten. Dit zien we ook in
andere gemeenten en regio’s zonder hogeschool of universiteit. In de andere
CR = COROP-gebied
leeftijdsgroep ‘wint’ Zwartewaterland juist jaarlijks inwoners. Dat de instroom jaarlijks lager is dan andere gemeenten en regio’s is op duidelijk te verklaren. Los van dat regio’s groter zijn, wat een vertekend beeld geeft, heeft Zwartewaterland (net als Staphorst) een sterke ‘demografische motor’. Dit betekent dat er door de natuurlijke opbouw van de bevolking, meer huishoudens bijkomen dan er overlijden. Hierdoor ontstaat er vanuit de gemeente zelf al een ‘eigen’ druk op de woningmarkt. De instroom van buitenaf is dan logischerwijs kleiner.
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 26
2.4 VERHUISBEWEGINGEN BINNEN DE GEMEENTE Weinig wisseling van kernen
Van ->
-> Naar
De ‘flowchart’ rechts laat zien welke verhuisbewegingen binnen de gemeente Zwartewaterland gemaakt worden tussen januari 2019 en februari 2024. Het laat duidelijk zien dat weinig personen binnen de gemeente wisselen van kern. Dit is ook het beeld dat makelaars ons meegaven (zie daarvoor ook het kader:
Genemuiden 1.765
Genemuiden 1.736
wat zien de makelaars?) en wat ook duidelijk zichtbaar werd bij het zoekproces van recent verhuisden (zie hoofdstuk 6). Over het algemeen hebben woningzoekenden verschillende redenen om naar een kern te verhuizen. In Hasselt is dit bijvoorbeeld veel vaker omdat men geen
betaalbare woning kan vinden in Zwolle, of juist meer vierkantemeters voor hetzelfde geld wilt. In Genemuiden is men gemiddeld genomen veel meer op de eigen kern gericht. Andersom verhuizen er ook weinig personen richting Genemuiden.
Hasselt 1.135
Hasselt 1.155
Zwartsluis 699
Zwartsluis 690
Kamperzeedijk Kamperzeedijk 56 74 Flowchart van verhuisbewegingen binnen de gemeente Zwartewaterland. Bron: BRP gemeente Zwartewaterland (januari 2022-februari 2024)
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 27
2.4 VERHUISBEWEGINGEN DRUK VAN BUITENAF Meeste bewoners komen vanuit de gemeente
gemeente. In dat geval is de woning gekocht door
138 rijwoningen met een WOZ-waarde tussen de
De onderstaande grafiek laat zien hoeveel woningen
iemand van binnen de gemeente en is het dus ‘intern’.
€ 200.000 en € 250.000 naar mensen die uit
zijn gekocht door mensen van buiten de gemeente
De grafiek laat zien dat er de afgelopen jaren in het
Zwartewaterland komen en 45 naar mensen die van
Zwartewaterland (instroom) en door mensen uit de
segment onder de € 400.000 vooral veel rij- en een
buiten de gemeente kwamen. In het duurdere
gemeente Zwartewaterland (intern). Hierbij is
aantal twee-onder-één-kapwoningen zijn verkocht. Het
segment, boven de € 400.000, is er meer instroom van
gecorrigeerd voor mensen uit de gemeente die zijn
overgrote deel daarvan ging naar mensen van binnen
buitenaf te zien. Voor dit geld koopt men in
samen gaan wonen met iemand van buiten de
de gemeente. Zo gingen er tussen 2019 en begin 2024
Zwartewaterland meer vierkantemeters dan in Zwolle.
WOZ-waarde aangekochte koopwoningen 250
De grafiek links laat zien per woningtype en prijsklasse hoeveel woningen zijn gekocht door mensen
200
die vanuit binnen de gemeenten Zwartewaterland komen (intern) of
150
juist van buiten (instroom) tussen 2019 en begin 2024. Hierbij is
100
gecorrigeerd voor huishoudens waarbij één van de bewoners uit de gemeente
50
kwam. Voorbeeld: iemand die uit
Hasselt komt en gaat samenwonen met iemand uit Meppel in de gemeente
0 INSTROOM
INTERN
INSTROOM
onder de € 200.000
INTERN
€ 200 - € 250.000
INTERN
INSTROOM
€ 250 - 300.000 2-onder-1-kap
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
INSTROOM
Appartement
Rijwoning
INTERN
€ 300 - 400.000 Vrijstaand
INSTROOM > € 400.000
INTERN
Zwartewaterland telt als ‘intern’. Bron: BRP (2019-2023), BAG (2023) en WOZ (2024).
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 28
2.4 VERHUISBEWEGINGEN DRUK VAN BUITENAF Concurrentie intern en instroom groter in
helft naar mensen van buiten de gemeente gaan. Ook
een goede ov-verbinding met Zwolle, waardoor men
Hasselt
in de prijsklassen hieromheen is dit het geval. Iemand
bereid is in absolute afstand verder van Zwolle af te
De grafiek hieronder laat hetzelfde zien als de pagina
die een woning zoekt in Hasselt, heeft vaker dan
wonen. Pagina 69, in het hoofdstuk Woonwensen en
hiervoor, maar dan specifiek ingezoomd op Hasselt.
andere kernen in Zwartewaterland Zwolle als eerste
verhuisgedrag, laat dit ook duidelijk zien. In de bijlage
Hier is namelijk veel meer sprake van instroom van
keuze. Hasselt concurreert dan ook met kernen
is de onderstaande grafiek te vinden voor Genemuiden
buitenaf. Zo is te zien dat rijwoningen met een WOZ-
rondom Zwolle men ongeveer dezelfde reisafstand.
en Zwartsluis.
waarde tussen de € 300.000 en € 400.000 voor de
Kernen ten oosten van Zwolle hebben daarnaast vaak
WOZ-waarde aangekochte koopwoningen Hasselt 100
De grafiek links laat zien per woningtype en prijsklasse hoeveel woningen zijn gekocht door mensen
80
die vanuit binnen de gemeenten Zwartewaterland komen (intern) of
60
juist van buiten (instroom) tussen januari 2019 en februari 2024. Hierbij 40
is gecorrigeerd voor huishoudens waarbij één van de bewoners uit de gemeente kwam. Voorbeeld: iemand
20
die uit Hasselt komt en gaat samenwonen met iemand uit Meppel
0 INSTROOM
INTERN
INSTROOM
onder de € 200.000
INTERN
€ 200 - € 250.000
INTERN
INSTROOM
€ 250 - 300.000 2-onder-1-kap
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
INSTROOM
Appartement
Rijwoning
INTERN
€ 300 - 400.000 Vrijstaand
INSTROOM > € 400.000
INTERN
in de gemeente Zwartewaterland telt als ‘intern’. Bron: BRP (2019-2023), BAG (2023) en WOZ (2024).
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 29
2.4 VERHUISBEWEGINGEN DOORSTROMING Bouw ‘dure’ woningen zorgt voor betaalbaarheid
woningen zitten kansen te geven om door te stromen.
De onderstaande tabel laat zien wat huishoudens
Bijna twee derde van de woningen die achtergelaten
achterlaten (in de periode januari 2019 - februari 2024)
worden door huishoudens die naar een dure twee-
die een twee-onder-één-kapwoning of vrijstaande
onder-één-kapwoning of vrijstaande woning verhuizen
woning met een WOZ-waarde van boven de € 400.000
heeft een WOZ-waarde van onder de € 400.000. Bijna
kopen. De meest betaalbare woningen in de gemeente
30% heeft zelfs een WOZ-waarde van onder de
staan er namelijk al. Met de huidige bouw- en
€ 300.000. Zo komt er in de helft van de gevallen een
grondprijzen is het amper mogelijk om voor dezelfde
rijwoning vrij. In slechts een derde van de gevallen laat
bedragen een soortgelijke woning te bouwen. Het is
men een woning binnen dezelfde prijsklasse of duurder
dus belangrijk om mensen die in de meest betaalbare
achter.
ACHTERGELATEN WONING
< € 250.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 300.000 - € 400.000
> € 400.000
Eindtotaal
Vrijstaande woning
1%
0%
4%
12%
17%
2-onder-1-kapwoning
1%
1%
10%
12%
24%
Rijwoning
11%
13%
21%
10%
54%
Appartement
2%
0%
2%
1%
4%
Eindtotaal
15%
14%
36%
35%
100% Bron: Project Achter ‘t Tag, Bonthuis Vaartjes Makelaars via Funda.
2 ZWARTEWATERLAND IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 30
3
DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
3.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
In het kort
We gaan in op demografische ontwikkelingen in de
-
De bevolking van Zwartewaterland is relatief jong,
-
Het aantal senioren gaat de komende jaren flink
gemeente. We kijken naar:
vooral in vergelijking met omliggende gemeenten.
stijgen. Dit komt doordat de huidige bevolking
-
De samenstelling van inwoners en huishoudens nu
Alleen Staphorst is jonger. De laatste 20 jaar is
ouder wordt. De instroom compenseert de
en ontwikkelingen in de afgelopen jaren, in de hele
Zwartewaterland wel vergrijsd maar niet in
vergrijzing deels. Het aantal alleenstaanden, paren
gemeente, met onderscheid naar leeftijdsgroepen
hetzelfde tempo als andere gemeenten doen.
en gezinnen blijft ook toenemen. Wel worden de
en typen huishoudens (paragraaf 3.2); -
-
Zoomen we in naar de kernen, dan zijn vooral
gezinnen over het algemeen ouder.
Genemuiden en Kamperzeedijk nog redelijk jong.
(paragraaf 3.3);
Hasselt en Zwartsluis zijn meer vergrijsd en
gemeente. Dat houdt in dat er veel gezinnen zijn
De samenstelling van inwoners en huishoudens per
hebben relatief (t.o.v. het gemiddelde van de
met relatief veel kinderen. Deze kinderen vormen
kern en de ontwikkeling daarvan in de afgelopen
gemeente) veel senioren.
over 20 tot 30 jaar weer nieuwe huishoudens. Het
jaren (paragraaf 3.4); -
-
Een vergelijking met andere gemeenten in de regio
Er is een sterke ‘demografische motor’ in de
Er is tot en met 2030 behoefte aan 775
aantal geboortes in de gemeente heft de sterfte
De verwachte kwantitatieve behoefte op
(bandbreedte van 675 tot 850) extra woningen. Dit
nog ruim op. Er is dus sprake van een autonome
gemeenteniveau tot 2030, met een doorkijk naar
is een combinatie van een sterke eigen behoefte,
groei.
2034 en 2040. We doen dat langs drie scenario’s
instroom, huishoudensverdunning en een al
(paragraaf 3.5);
opgebouwd woningtekort. De tien jaar na 2030, tot
De verwachte ontwikkeling van doelgroepen
en met 2040, is er behoefte aan nog eens 600 tot
(paragraaf 3.6).
750 woningen.
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
-
-
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 32
3.2 TERUGBLIK OP GEMEENTENIVEAU Omslag: groei in gezinnen en jeugd
INWONERS
2013
2018
2023
∆ 2013-2018
∆ 2018-2023
∆ 2013-2023
GEM PER JAAR
0 tot 15 jaar
5.553
4.679
4.669
-874
-10
-884
-88
15 tot 25 jaar
3.332
3.067
3.187
-265
120
-145
-14
huishoudens groeide gemiddeld met 110 per jaar. Dat
25 tot 45 jaar
6.219
5.381
5.640
-838
259
-579
-58
komt deels door een groei in het aantal inwoners en
45 tot 65 jaar
4.886
5.641
5.735
755
94
849
85
65 jaar en ouder
2.221
3.700
4.137
1.479
437
1.916
192
TOTALEN
22.210
22.468
23.368
258
900
1.158
116
HUISHOUDENS
2013
2018
2023
2013-2018
2018-2023
2013-2023
GEM PER JAAR
Alleenstaanden
1.796
2.151
2.398
355
247
602
60
Het aantal inwoners groeide met ongeveer 115
Paren
2.187
2.695
2.749
508
54
562
56
inwoners per jaar. Vooral de laatste vijf jaar is het
Gezinnen
3.827
3.611
3.782
-216
171
-45
-4
aantal inwoners hard toegenomen. De grootste groei
TOTAAL
7.810
8.457
8.929
647
472
1.119
112
De schema’s hiernaast laten de ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens in Zwartewaterland zien over de periode 2013-2023. Het aantal
deels door huishoudensverdunning (het aantal inwoners per huishouden neemt af, dus bij een gelijkblijvend aantal inwoners neemt het aantal huishoudens toe). Het aantal gezinnen is de afgelopen
jaren gegroeid, ondanks een daling in de voorgaande jaren.
zit hem vooral in de leeftijdsgroep tot 45 jaar. Er zijn dan ook de afgelopen vijf jaar veel gezinnen bijgekomen in de gemeente.
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
Ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens in Zwartewaterland, onderverdeeld naar leeftijdsgroepen en huishoudenstypen, over de periode 20132023. Bron: CBS (2013, 2018, 2023).
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 33
3.2 TERUGBLIK OP GEMEENTENIVEAU 2002
Zwartewaterland relatief jong De figuren rechts laten de bevolkingspiramide zien voor Zwartewaterland in de jaren 2002 en 2022. Het laat
2022
95+
95+
90 - 94
90 - 94
85 - 89
zien hoe de bevolking zich de laatste 20 jaar heeft
85 - 89
80 - 84
80 - 84
ontwikkeld.
75 - 79
75 - 79
70 - 74
70 - 74
65 - 69
65 - 69
Zwartewaterland is relatief jong, ook t.o.v. omliggende
60 - 64
60 - 64
regio’s. Zo heeft het relatief veel kinderen en jongeren
55 - 59
55 - 59
50 - 54
50 - 54
45 - 49
45 - 49
40 - 44
40 - 44
35 - 39
35 - 39
30 - 34
30 - 34
25 - 29
25 - 29
20 - 24
20 - 24
15 - 19
15 - 19
10 - 14
10 - 14
5-9
5-9
en relatief weinig senioren. Echter neemt dit af vanaf de leeftijd 20-24, vooral bij vrouwen. Jongeren
vertrekken vanwege de studie weg uit Zwartewaterland en komen eventueel later weer terug.
0-4
0-4 5%
3%
1%
1%
3%
5%
5%
mannen
3%
1%
1%
3%
% personen
% personen
mannen
vrouwen
vrouwen
Bevolkingspiramides voor Zwartewaterland in de jaren 2002 en 2022. Elke staaf geeft aan hoeveel mannen en vrouwen er in elke leeftijdsgroep zitten. De zwarte contouren geven de gemiddelde leeftijdsopbouw in de regio Noord-Overijssel (COROP) weer. Hoe breder de onderkant van de piramide, hoe meer jongeren er wonen. Andersom geldt: hoe ‘boller’ de bovenkant, hoe meer (aanstaande) ouderen (deels ‘babyboomers’) er zijn. Bron: CBS (2002, 2022).
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 34
5%
3.3 VERGELIJKING MET OMLIGGENDE REGIO’S Zwartewaterland jong vergeleken met omgeving
LEEFTIJD
0 TOT 15
15 TOT 25
25 TOT 45
45 TOT 65
65 JAAR EN OUDER
De tabellen rechts laten de leeftijdsopbouw en OMLIGGENDE GEMEENTEN
2003
2023
2003
2023
2003
2023
2003
2023
2003
2023
ZWARTEWATERLAND
25%
20%
15%
14%
28%
24%
22%
25%
10%
17%
STAPHORST
28%
23%
15%
15%
27%
22%
20%
25%
10%
15%
STEENWIJKERLAND
21%
16%
11%
11%
28%
21%
26%
29%
15%
23%
Samen met de gemeente Staphorst heeft
ZWOLLE
20%
18%
14%
13%
33%
28%
21%
25%
12%
16%
Zwartewaterland relatief veel jonge inwoners en
KAMPEN
23%
20%
14%
13%
29%
25%
22%
25%
12%
17%
NOORDOOSTPOLDER
24%
19%
12%
13%
29%
25%
23%
26%
12%
17%
huishoudenssamenstelling van Zwartewaterland en omliggende gemeenten zien in 2003 en 2023.
relatief weinig senioren. Dit sluit aan bij het beeld van de bevolkingspiramide, waar Zwartewaterland een bredere onderkant heeft en een smallere bovenkant
t.o.v. de regio Noord-Overijssel.
HUISHOUDENS
ALLEENSTAANDEN
PAREN
GEZINNEN
OMLIGGENDE GEMEENTEN
2003
2023
2003
2023
2003
2023
ZWARTEWATERLAND
23%
27%
28%
31%
49%
42%
STAPHORST
19%
26%
27%
28%
54%
46%
STEENWIJKERLAND
28%
34%
34%
33%
38%
33%
ZWOLLE
38%
42%
29%
26%
32%
32%
KAMPEN
30%
32%
29%
29%
40%
39%
Staphorst) relatief veel gezinnen heeft en relatief
NOORDOOSTPOLDER
26%
33%
32%
32%
41%
36%
weinig alleenstaanden. Veel jonge gezinnen zorgt vaak
Leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling in Zwartewaterland vergeleken met die in omliggende gemeenten over de periode 2003-2023, in
voor een sterke ‘demografische motor’: er worden veel
percentages. Bron: CBS (2003, 2023).
Kijken we naar het aandeel per huishoudenstype, dan valt ook op dat Zwartewaterland (opnieuw samen met
nieuwe kinderen geboren die over ca. 20 jaar weer nieuwe huishoudens vormen.
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 35
3.4 TERUGBLIK PER KERN Grote verschillen tussen de kernen
30%
Op de vorige pagina lieten we zien dat
25%
Zwartewaterland relatief jong is. De grafieken rechts
20%
laten per kern de samenstelling naar leeftijd en
15%
huishoudenstype zien in 2023. Op de volgende pagina is dit ook in een tabel weergegeven.
10% 5%
De bovenste grafiek, naar leeftijd, laat duidelijk zien
0% 0 tot 15 jaar
dat Genemuiden, Kamperzeedijk en het buitengebied
Genemuiden
een veel jongere leeftijdsopbouw hebben dan Hasselt 60%
gemiddeld aandeel inwoners onder de 45 jaar, en een
50%
jaar. Zwartsluis is de meest vergrijsde kern binnen de gemeente.
25 tot 45 jaar Hasselt
Zwartsluis
Kamperzeedijk
45 tot 65 jaar
65 jaar of ouder
Buitengebied
Gemiddelde Zwartewaterland
en Zwartsluis. Zo heeft Genemuiden een hoger dan lager dan gemiddeld aandeel inwoners boven de 45
15 tot 25 jaar
40% 30% 20%
Genemuiden, Kamperzeedijk en het buitengebied hebben relatief gezien meer gezinnen dan de andere twee kernen. In Hasselt en Zwartsluis wonen gemiddeld meer senioren en daardoor ook meer paren en alleenstaanden. 3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
10% 0% Alleenstaanden Eenpersoonshuishoudens
HuishoudensParen zonder kinderen Genemuiden
Hasselt
Zwartsluis
Kamperzeedijk
Gezinnen Huishoudens met kinderen Buitengebied
Gemiddelde Zwartewaterland
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 36
3.4 TERUGBLIK PER KERN INWONERS
JONGEREN (25-)
OUDEREN (65+)
HUISHOUDENS
ALLEENSTAANDEN
GEZINNEN
CLUSTER
2013
2023
Δ '13-'23
2013
2023
2013
2023
CLUSTER
2013
2023
Δ '13-'23
2013
2023
2013
2023
Genemuiden
9.535
9.745
2,20%
26%
23%
12%
15%
Genemuiden
3.240
3.365
3,86%
23%
23%
50%
49%
Hasselt
7.115
7.925
11,38%
20%
19%
15%
19%
Hasselt
2.775
3.205
15,50%
25%
27%
41%
39%
Zwartsluis
4.755
4.955
4,21%
19%
17%
17%
22%
Zwartsluis
2.025
2.140
5,68%
32%
32%
36%
36%
Kamperzeedijk
675
735
8,89%
29%
21%
9%
9%
Kamperzeedijk
195
235
20,51%
22%
23%
61%
55%
22.140
23.368
2,80%
37%
34%
14%
18%
Zwartewaterland
8.300
8.929
7,58%
26%
27%
44%
42%
Zwartewaterland
Ontwikkeling van het inwonertal, het aandeel jongeren (tot 25 jaar) en het aandeel ouderen (65-plus) per kern.
Bron: CBS (2013, 2023).
Bron: CBS (2013, 2023).
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
Ontwikkeling van aantal huishoudens, het aandeel alleenstaanden en het aandeel gezinnen per kern.
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 37
3.5 VERWACHTE WONINGBEHOEFTE UITLEG In stappen naar een woningbehoefte Op de volgende pagina laten we zien wat de woningbehoefte is voor Zwartewaterland tot en met
1 - NAT
Natuurlijke ontwikkeling (starters, finishers)
2 - TEK Actueel woningtekort
3 - BIN
Saldo in- en uitstroom Nederlandse gemeenten
4 - BUI
Saldo in- en uitstroom buitenland, arbeidsmigratie
OV BUI
Buitenlandse migratie. niet een regulier huishouden
2030 en met een doorkijk naar 2034 en 2040. Om de woningbehoefte te berekenen kijken we o.a. naar trends uit het verleden. Daarnaast maken we gebruik van de Primos-prognose van ABF-Research. Hier zitten trends als de natuurlijke ontwikkeling en binnen- en buitenlands migratie al bij in.
Prognoses geven een duidelijke richting en bandbreedte aan voor de komende periode. Toch zijn er zoveel externe factoren die invloed kunnen hebben op de woningmarkt dat het monitoren van de vraag en het in gesprek blijven met marktpartijen het belangrijkst is. Zo zijn door de hoge rentestand en de
De sterfte als gevolg van vergrijzing wordt in Zwartewaterland ruimschoots gecompenseerd door nieuwe aanwas door geboorten en instroom gezinnen.
De binnenlandse instroom is de afgelopen jaren sterk toegenomen in Zwartewaterland. Door de grote druk op de woningmarkt kozen huishoudens in toenemende mate voor Zwartewaterland. Ook statushouders vallen onder binnenlandse migratie. Zij zijn vaak elders in Nederland al ingeschreven.
Het woningtekort is het aandeel van Zwartewaterland in het landelijke woningtekort dat de afgelopen jaren is ontstaan. Het woningtekort is het aantal woningen wat in het verleden te weinig gebouwd is.
Het overige deel van de buitenlandse instroom zal op een andere manier gehuisvest worden. Dit is ook sterk afhankelijk van beleidsmatige keuzes. Hier kan bijvoorbeeld gedacht worden aan migrantenhotels, maar ook aan flexwoningen.
De buitenlandse instroom bestaat voor het grootste deel uit arbeidsmigranten vanuit Polen en Roemenië. In 2022 was daarnaast ook een instroom van mensen uit Oekraïne te zien. Naar verwachting zoekt een deel van de bovenstaande groep een eigen woning en kan dus worden gezien als reguliere woningzoeker.
instroom van mensen uit Oekraïne veel prognoses al weer achterhaald.
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 38
3.5 VERWACHTE WONINGBEHOEFTE Tot en met 2030: + 775 woningen
1.800
De grafiek rechts laat de woningbehoefte zien voor Zwartewaterland tot en met 2030, 2034 en 2040. De woningbehoefte is een combinatie van het in te lopen woningtekort van ca. 90 woningen (bron: ABF
1.600 1.400 1.200
Research 2023) en de te verwachte woningbehoefte. De woningbehoefte is weergegeven in drie scenario’s: Scenario laag: dit scenario laat de woningbehoefte zien volgens de Primos-prognose van ABF Research.
1.000 800 600
Scenario hoog: dit scenario gaat uit van het doorzetten
van trends op de korte termijn. De druk op de woningmarkt blijft hoog en ook de eigen ‘demografische motor’ blijft draaien. Op de lange termijn volgt het de demografische trends van de Primos-prognose
400 200 0 2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
Woningbehoefte
2023 - 2030
2023 - 2034
2023 – 2040 (2030 - 2040)
Scenario laag
+675
+925
+1.275 (+600)
Scenario midden
+775
+1.050
+1.450 (+675)
Scenario hoog
+850
+1.150
+1.600 (+750)
2040
Scenario midden: het gemiddelde van de bovenste twee scenario’s. In hoofdstuk 7 wordt de woningbehoefte vertaald naar kernen, eigendom en woningtypen.
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 39
3.6 ONTWIKKELING VAN DOELGROEPEN Vergrijzing zichtbaar, ook groei jonge gezinnen De grafieken en tabellen rechts laten zien wat de toe-
70
of afname is per huishoudenstypen en leeftijdsgroepen
60
in Zwartewaterland (bron: Primos 2024). De grafieken
50
laten de toe- of afname per jaar zien.
HUISHOUDENSTYPEN
80
40 30 20
Alle huishoudenstypen nemen toe in Zwartewaterland,
10 2024
2025
2026
2027
2028
2029
Alleenstaanden
termijn zijn zij de voornaamste veroorzaker van de groei in het aantal huishoudens. Op de korte termijn is Echter neemt dit rond 2030 af. De toenemende groei
t/m 2030
t/m 2034
Alleenstaanden
+310
+520
Paren
+325
+350
Gezinnen
+150
+190
Totaal
+775
+1.050
t/m 2030
t/m 2034
+10
+140
0
maar alleenstaanden het sterkst. Vooral op de lange
er ook nog een groei van het aantal paren en gezinnen.
HUISHOUDENS
2030
Paren
2031
2032
2033
2034
Gezinnen
LEEFTIJD INWONERS 120 PERSONEN
100 80
0 tot 15
van het aantal alleenstaanden hangt samen met de
60
15 tot 25
-270
-390
groei van het aantal senioren. Zij zijn vaker
40
25 tot 45
+320
+360
alleenstaand. Zo groeit het aantal 65+’ers tot en met
20
2030 met ongeveer 700. Daartegenover staat een daling in de leeftijdsgroepen 15 tot 25 jaar en 45 tot 65 jaar.
0 -20
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
-40 -60
2033
2034
45 tot 65
-110
-235
65 tot 85
+585
+785
85+
+105
+290
Totaal
+640
+950
-80 0 tot 15
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
15 tot 25
25 tot 45
45 tot 65
65 tot 85
85+
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 40
4
BESTAANDE VOORRAAD
4.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We staan stil bij de bestaande voorraad in
-
Er is in de gemeente Zwartewaterland in de
-
woningzoekenden drijft de woningprijzen hier
Zwartewaterland. Dat doen we aan de hand van de
bestaande voorraad 19% sociale huur door
volgende thema’s:
Wetland Wonen. Dit aandeel is relatief laag t.o.v.
-
Samenstelling van de voorraad, o.a. naar eigendom
omliggende regio’s. Het aandeel particuliere huur is
en type (paragraaf 4.2);
met 10% juist hoog. Een deel van deze particuliere
met labels E, F en G. In totaal staan er nog 127
Waarde en waardeontwikkeling van plekken en
huurvoorraad valt echter ook onder de sociale
woningen met een slecht energielabel. Deze
producten (paragraaf 4.3);
huur, maar dit is niet meetbaar.
woning staan ook op de planning om
-
-
Opgaven in verduurzaming van bestaande
-
harder op dan in andere kernen binnen de gemeente. -
Er staat relatief weinig sociale huur in Genemuiden
Er zijn nog weinig woningen van Wetland Wonen
verduurzaamd te worden.
woningen (paragraaf 4.4);
en veel in Zwartsluis. In Zwartsluis liggen de
Betaalbaarheid van wonen in de sociale huur- en
inkomens ook een stuk lager.
woningvoorraad is groter. Er zijn nog veel
De gemeente Zwartewaterland heeft een divers
woningen die een relatief hoog gasverbruik
woningaanbod, zowel qua prijsklassen als ook
hebben. Over het algemeen zijn dit woningen in
woningtypen. Wel zijn er nog relatief weinig
het centrum, of slecht geïsoleerde, maar ruime,
nultredenwoningen in de gemeente, terwijl de
jaren ‘70 woningen.
koopsector (paragraaf 4.5).
-
-
De zorg om de verduurzaming van de particuliere
groep senioren sterk zal toenemen. -
De woningwaarde ligt het hoogst in Hasselt. Hasselt ervaart ook de meeste overdruk op de woningmarkt. De hoge vraag van
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 42
4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Meeste sociale huur in Zwartsluis
KOOP
CORPORATIE
PARTICULIERE HUUR*
TOTAAL
In het schema rechts laten we per kern zien hoe de
CLUSTER
AANTAL
%
AANTAL
%
AANTAL
%
woningvoorraad naar eigendom is samengesteld. We
Genemuiden
2.695
76%
520
15%
325
9%
3.540
zien dat gemiddeld ruim 70% van de voorraad uit
Hasselt
2.085
71%
625
21%
245
8%
2.955
koopwoningen bestaat. In het buitengebied en in
Zwartsluis
1.305
62%
595
28%
225
11%
2.125
Kamperzeedijk ligt dat aandeel nog iets hoger. In
Kamperzeedijk
150
85%
5
2%
20
13%
175
Zwartsluis staan met 62% relatief de minste koophuizen.
Buitengebied
445
84%
0
0%
85
16%
530
ZWARTEWATERLAND
6.685
72%
1.740
19%
900
10%
9.325
De sociale huursector beslaat ongeveer een vijfde van
Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom, in aantallen en relatief, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen. Geel = eigendomsvorm komt
de totale voorraad in Zwartewaterland. De verschillen
substantieel meer voor dan gemiddeld. Bron: VHE-bestand Wetland Wonen (2024) en WOZ-registratie gemeente Zwartewaterland (2024).
tussen de drie hoofdkernen zijn groot: in Zwartsluis is
* Binnen de particuliere huur is een deel van de voorraad sociale huur. Welk aandeel dit is, is onbekend.
de sociale huursector met 28% het grootst, Hasselt volgt met 21% en in Genemuiden is die het kleinst met (slechts) 15%. In Kamperzeedijk en het buitengebied
N.B.: Onder woningen verstaan we alle panden met een woonbestemming. De optelsom van alle woningen komt echter hoger uit dan het aantal huishoudens. We adviseren om in discussies over de woningbehoefte altijd te rekenen met de netto behoefte zoals in hoofdstuk 3 genoemd, en niet te kijken naar het huidige aantal woningen.
staat nauwelijks sociale huur. De particuliere huurvoorraad is opgeteld 10% van het totaal. De verschillen tussen de kernen zijn voor die sector juist klein.
4 BESTAANDE VOORRAAD
WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND | 3 JULI 2024 | DEFINITIEF | 43
4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Relatief veel rij-koopwoningen In het schema hieronder laten we per kern zien hoe de
Er staan relatief weinig grondgebonden
In Zwartewaterland staat relatief weinig gestapelde
woningvoorraad naar type is samengesteld,
nultredenwoningen, zowel in huur als koop, terwijl dat
bouw, gemiddeld 10 tot 15%. Appartementen staan
onderverdeeld naar koop, corporatiehuur en
product de komende jaren wel meer gevraagd wordt.
vrijwel alleen in de drie grote kernen, op een enkele
particuliere huur. De rij-koopwoning is dominant in
In Zwartsluis staan naar verhouding de meeste
bovenwoning in het buitengebied na.
Zwartewaterland: ruim een derde van de voorraad is
grondgebonden nultredenwoningen, maar ook daar
van dat type. In Genemuiden en Hasselt loopt dat zelfs
gaat het opgeteld om maar 4% van de voorraad. In de
op tot bijna de helft. Het aandeel vrijstaand wonen is
andere kernen gaat het om hooguit 2% van alle
relatief laag voor een gemeente als Zwartewaterland.
woningen.
KOOP
CORPORATIEHUUR
PARTICULIERE HUUR
CLUSTER
AANTAL