a. Rapport Woonbehoefteonderzoek Zwartewaterland 2020 versie 210113

Reden om terug te keren is omdat de jongeren dicht bij familie willen wonen.

27/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

6.8

Relatie tussen inkomen en grootte van de woning Bij het analyseren van de uitkomsten van de enquête is niet gecontroleerd of de woonwens realistisch is. Bijvoorbeeld of een woningvrager met een laag inkomen een grote woning kan kopen of huren. Er zijn twee redenen om geen correcties toe te passen:  Het vermogen is niet bekend. Daardoor is het goed mogelijk dat een woningvrager – bijvoorbeeld een doorstromer – met een laag inkomen een dure woning kan kopen of huren omdat hij/zij vermogen heeft.  Met hulp van familie en vrienden zijn woningvragers – meestal starters – in staat een woning te kopen die te duur lijkt als naar zijn/haar inkomen wordt gekeken. Het niet-corrigeren brengt de vraag met zich mee in hoeverre de geuite woonwensen realistisch zijn, als wordt gekeken naar het inkomen van de woningvragers. In de volgende twee figuren zijn voor de (710) starters en (2.436) doorstromers het woningtype en het gewenste aantal kamers afgezet tegen het inkomen. Daaruit volgt dat de woningvraag realistisch lijkt te zijn: kleine woningen (met één of twee kamers) worden vrijwel uitsluitend gevraagd door woningvragers met een lager inkomen; grote woningen (met vijf kamers of meer) worden voor het overgrote deel gevraagd door woningvragers met een hoger inkomen.

Figuur 25 Woonwens van starters naar inkomen, woningtype en aantal kamers 300 250 200 150 100 50 0 < € 2.500 ≥ € 2.500 < € 2.500 ≥ € 2.500 < € 2.500 ≥ € 2.500 < € 2.500 ≥ € 2.500 Eengezinskoop

Meergezinskoop

1 of 2 kamers Bron: enquête

28/60

Eengezinshuur

3 of 4 kamers

Meergezinshuur

5 kamers of meer

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Figuur 26 Woonwens van doorstromers naar inkomen, woningtype en aantal kamers 1.200 1.000 800 600 400 200 0 < € 2.500 ≥ € 2.500 < € 2.500 ≥ € 2.500 < € 2.500 ≥ € 2.500 < € 2.500 ≥ € 2.500 Eengezinskoop

Meergezinskoop

1 of 2 kamers

Eengezinshuur

3 of 4 kamers

Meergezinshuur

5 kamers of meer

Bron: enquête

6.9

55-plussers De gemeente wil de enquête ook gebruiken om meer inzicht te krijgen in de woonsituatie van de huishoudens vanaf 55 jaar. In totaal zijn er volgens de enquête 4.292 huishoudens van 55 jaar en ouder. Bijna acht op de tien 55-plus-huishoudens geeft aan dat hun woning geschikt is om lang thuis te blijven wonen, ook als men minder mobiel wordt. Bij een kleine 60% zijn daarvoor wel aanpassingen nodig, zoals een traplift. In de volgende tabel is te zien dat ouderen van 75 jaar en ouder relatief gezien vaker in een woning wonen waar geen aanpassingen voor nodig zijn dan huishoudens in de leeftijd tussen 55 en 75 jaar. Huishoudens in de leeftijdsklasse 65 t/m 74 jaar wonen vaker in een woning die met aanpassingen geschikt kan worden gemaakt om lang thuis te blijven wonen, als ze minder mobiel worden. De huishoudens in de leeftijdsklasse 55 t/m 64 jaar wonen vaker in woningen die niet geschikt zijn om lang thuis te blijven wonen. Tabel 10

Woning geschikt om lang thuis te blijven wonen, ook als men minder mobiel wordt 55 t/m 64

Ja, en daar zijn geen aanpassingen voor nodig Ja, maar daar zijn dan wel aanpassingen voor nodig Nee Weet ik niet Totaal

65 t/m 74

75 jaar en ouder

Totaal

Abs.

%

Abs.

%

Abs.

%

Abs.

%

318

19%

310

19%

321

34%

949

22%

946

55%

1.048

64%

458

48%

2.452

57%

349 95 1.708

20% 6% 100%

216 59 1.633

13% 4% 100%

123 50 952

13% 5% 100%

688 203 4.292

16% 5% 100%

Bij 88% van de woningen geven de bewoners aan dat ze vanaf de straat geen traptreden hoeven te lopen om de woonkamer te bereiken en 26% geeft aan dat vanuit hun woning de keuken, het toilet, de badkamer en ten minste één slaapkamer kunnen worden bereikt zonder trap te lopen.

29/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Ruim de helft (56%) wil in de eigen woning blijven wonen als ze minder mobiel worden en kan dat waarschijnlijk ook, 19% zou dat wel willen, maar kan dat waarschijnlijk niet en 16% zou dat niet willen. Bij deze laatstgenoemde groep is in de tabel te zien dat het percentage ouderen dat niet thuis wil blijven wonen als men minder mobiel wordt, afneemt naarmate men ouder is. Een verklaring hiervoor is dat ouderen vanaf 75 jaar – meer dan jongere ouderen – al vaker in een woning wonen die al geschikt is om lang thuis te blijven wonen (zie de vorige tabel en paragraaf 8.3). Tabel 11

Wens om lang thuis te blijven wonen, ook als men minder mobiel wordt 55 t/m 64

Ja, zou ik willen en dat kan (waarschijnlijk) ook Ik zou wel willen, maar dat kan waarschijnlijk) niet Nee, dat zou ik niet willen Weet ik niet Totaal

65 t/m 74

75 jaar en ouder

Totaal

Abs.

%

Abs.

%

Abs.

%

Abs.

%

808

47%

934

57%

660

69%

2.402

56%

354

21%

299

18%

157

17%

810

19%

308 238 1.708

18% 14% 100%

262 138 1.633

16% 8% 100%

110 24 951

12% 2% 100%

680 399 4.292

16% 9% 100%

Bron: enquête

Als ze zouden moeten verhuizen omdat ze minder mobiel worden, wil een derde naar Genemuiden, een derde naar Hasselt, 22% naar Zwartsluis en 12% naar een andere gemeente, waaronder Zwolle. Redenen om naar elders te verhuizen zijn familie, kinderen en kleinkinderen, de voorzieningen en levensloopbestendig wonen. Van de 55-plus-huishoudens heeft 40% behoefte aan een woonvorm voor ouderen12, 39% heeft daar geen behoefte aan en 21% weet het niet. Huishoudens van 65 t/m 74 jaar geven relatief gezien vaker (44%) aan behoefte te hebben aan een woonvorm voor ouderen dan huishoudens van 55 t/m 64 jaar (38%) en huishoudens van 75 jaar en ouder (36%). Genoemde woonvormen voor ouderen waar behoefte aan is zijn levensloopbestendig wonen, (knarren)hof, gemeenschappelijk wonen met verschillende leeftijden, aanleunwoning en een gelijkvloerse woning. Tabel 12 Ja Nee Weet ik niet Totaal

Behoefte aan woonvorm voor ouderen 55 t/m 64 Abs. % 643 38% 718 42% 347 20% 1.708 100%

65 t/m 74 Abs. % 723 44% 557 34% 353 22% 1.633 100%

75 jaar en ouder Abs. % 342 36% 412 43% 197 21% 951 100%

Totaal Abs. % 1.707 40% 1.687 39% 897 21% 4.292 100%

Bron: enquête

12 Zoals ook op andere plekken van deze rapportage is vermeld, verhuizen veel ouderen pas als dat noodzakelijk is.

Het percentage van 40% moet daarom vooral worden beschouwd als een wens uit voorzorg.

30/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

6.10

Woningvraag- en aanbod De enquête heeft zowel de omvang van de groepen woningvragers (doorstromers, starters en vestigers) en woningaanbieders (doorstromers en vertrekkers) in beeld gebracht als hun wensen. Op basis van deze informatie kan inzicht worden gegeven in het woningaanbod13 van de komende vijf jaar (2020 t/m 2025) en de woningvraag in diezelfde periode. Onderscheiden naar de genoemde groepen zien de woningvraag en het woningaanbod eruit zoals in de volgende tabel is weergegeven. Het verschil tussen de woningvraag en het woningaanbod is het vraagoverschot. Uit deze tabel blijkt dat er sprake is van een vraagoverschot van 80014 woningen. Tabel 13

Woningvraag en -aanbod 2020-2025

Vraag en aanbod Woningvraag Totale woningvraag - Doorstromers - Starters - Vestigers Woningaanbod Totaal woningaanbod - Doorstromers - Vertrekkers Vraagoverschot

Woningen 3.890 2.436 710 744 3.090 2.436 654 800

Bron: enquête

In de volgende tabel is dit vraagoverschot uitgesplitst naar de kernen. Tabel 14

Vraagoverschot 2020-2025 naar kernen

Kern Genemuiden (incl. Kamperzeedijk) Hasselt (incl. Mastenbroek) Zwartsluis Totaal

Aantal woningen 421 275 103 800

Bron: enquête

13 Als wordt gesproken over het woningaanbod gaat het om het aanbod van de bestaande woningvoorraad, zoals

uit de enquête komt. Er is hierbij dus geen rekening gehouden met het woningaanbod door nieuwbouw. 14 Hierbij is ervan uitgegaan dat iedereen die wil verhuizen ook mag verhuizen. Dit is niet altijd zo, bijvoorbeeld bij huishoudens die willen verhuizen naar een sociale huurwoningen, maar daarvoor een te hoog inkomen hebben.

31/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Hoofdstuk 7 Huishoudensprognose De toekomstige woningbehoefte is afhankelijk van diverse ontwikkelingen. De verwachte huishoudensontwikkeling is daarin een belangrijke factor. Er zijn verschillende bevolkings- en huishoudensprognoses die inzicht kunnen bieden in de toekomstige demografische ontwikkeling. In het algemeen bepaalt de huidige samenstelling van de bevolking en huishoudens naar leeftijd in een gemeente of kern in belangrijke mate de samenstelling naar leeftijd over tien of 20 jaar. 7.1

Verschillende huishoudensprognoses Veel geraadpleegde regionale prognoses zijn Pearl (van CPB/PBL15) en Primos (van het ministerie van BZK, opgesteld door ABF Research). Beide prognoses sluiten op nationaal niveau aan bij de prognoses die het CBS periodiek opstelt over de bevolkings- en huishoudensontwikkeling. De meest recente landelijke prognose van het CBS is de ‘Kernprognose bevolking en huishoudens 2018-2060’. Pearl en Primos verdelen de nationale ontwikkelingen over de regio’s en gemeenten. Veranderingen in de nationale bevolkingsprognose van het CBS hebben dan ook gevolgen voor de uitkomsten van Pearl en Primos. De landelijke en regionale groei van de woningbehoefte wordt in de modellen niet beïnvloed door de groei van de woningvoorraad. Maar voor de verdeling binnen de regio (wie komt waar terecht), spelen de woningbouwplannen wél een rol. Zonder ontwikkeling van de woningvoorraad is het immers lastig om het aantal huishoudens te laten groeien. Groei van de woningvoorraad is eigenlijk een ‘noodzakelijke’ voorwaarde voor de groei van het aantal huishoudens. De groei van de regionale woningbehoefte komt in zowel Pearl als Primos terecht in de gemeenten waar de groei van de woningvoorraad – volgens die prognose – plaatsvindt. Beide prognoses zijn trendprognoses.

De trends worden per gemeente berekend om zo in de prognose rekening te houden met specifieke lokale verschillen. In beginsel worden deze trends doorgetrokken naar de toekomst. Beide prognoses worden periodiek geactualiseerd. De meest recente Pearl-prognose is Pearl 2019, de meest recente Primos-prognose is Primos 2020.

7.2

Huishoudensprognoses Zwartewaterland Pearl 2019 komt voor de provincie Overijssel uit op een huishoudengroei van 4,2% in de periode 2020-2030. In deze prognose groeit het aantal huishoudens in het gebied Noord-Overijssel16 harder, met zo’n 6,1%. De meest recente Primosprognose (Primos 2020) komt uit op een groei van het aantal huishoudens in de provincie Overijssel van 6,5% in de genoemde periode en een groei van 9,7% in het gebied Noord-Overijssel. Opvallend is dat de huishoudengroei waar Primos 2020 op uit komt voor NoordOverijssel duidelijk afwijkt van de verwachte huishoudengroei voor de gemeente 15

Centraal Planbureau/Planbureau van de Leefomgeving. Dit COROP-gebied bestaat uit de gemeenten: Dalfsen, Kampen, Staphorst, Hardenberg, Ommen, Steenwijkerland, Zwolle en Zwartewaterland. 16

32/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Zwartewaterland. Voor de gemeente Zwartewaterland komt Primos 2020 namelijk uit op een groei van 4,3%. Pearl 2019 komt voor de gemeente Zwartewaterland uit op een huishoudengroei van 8,1% en komt daarmee meer in de richting van de groei voor het hele gebied Noord-Overijssel. Pearl 2019 komt uit op een toename van het aantal huishoudens met ongeveer 700 in de periode 2020-2030 en nog eens 300 in de periode 20302040. Zoals hierboven is aangegeven, wordt de groei die een gemeente in Pearl en Primos doormaakt beïnvloed door de ingeschatte groei van de woningvoorraad in die gemeente. De opeenvolgende Primos-prognoses laten voor de gemeente Zwartewaterland een fluctuatie in de huishoudentoename 2020-2030 zien, terwijl de Pearl-prognoses 2016 en 2019 tot eenzelfde toename van het aantal huishoudens komen voor de periode 2020-2030. Figuur 27 Huishoudensgroei 2020-2040 Zwartewaterland, diverse prognoses 800

Primos 2016 Primos 2019 Primos 2020

600 400

Pearl 2016 Pearl 2019

200 0 2020-2030

7.3

2030-2040

Huishoudensprognoses versus de woningbehoefte o.b.v. woonwensen Uit de enquête (zie hoofdstuk 6) blijkt dat er 800 huishoudens in de gemeente bij zouden (kunnen) komen in de komende vijf jaar, uitgaande van de verhuiswensen van starters en vertrekkers en een vestiging in de gemeente in overeenstemming met het verleden. Natuurlijk is dit sommetje niet helemaal compleet. Er overlijden immers ook mensen, er gaan huishoudens scheiden en er verhuizen mensen naar een zorginstelling. Dat is niet allemaal terug te vinden in de resultaten van een enquête. Maar het overheersende beeld uit de enquête blijft dat het aantal huishoudens flink zou kunnen toenemen op basis van de wensen van de huidige inwoners. Voor dit onderzoek is een demografische prognose opgesteld op basis van ‘migratiesaldo nul’. Dat betekent dat zich evenveel personen vestigen in de gemeente als er vertrekken. Dit uitgangspunt sluit aan bij de wensen om in de eigen gemeente/kern te blijven wonen, zoals gemeten in de enquête. Een berekening met als uitgangspunt ‘migratiesaldo nul’ wordt ook vaak gebruikt voor het berekenen van de ‘lokale woningbehoefte’. Uitgaande van ‘migratiesaldo nul’ neemt het aantal huishoudens de komende tien jaar met 750 toe, exclusief de toename van intramurale huishoudens.

Hoe verhoudt zich deze uitkomst tot de uitkomst van de Pearl-prognose? Zoals reeds opgemerkt is in de Pearl-prognose eveneens een groei van het aantal huishoudens te zien. Deze groei komt uit op ongeveer 700 huishoudens in de periode 2020-2030. De omvang van de woningbehoefte op basis van de demografische ontwikkelingen en de woonwensen verhoudt zich daarmee goed tot de verwachte groei volgens de Pearl-prognose.

33/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Figuur 28 Huishoudensgroei 2020-2040 Zwartewaterland, diverse prognoses en migratiesaldo nul 800

Primos 2016 Primos 2019 Primos 2020

600 400

Pearl 2016 Pearl 2019

200 0 2020-2030

2030-2040

migratiesaldo nul

De komende jaren neemt de vergrijzing verder toe. Uitgaande van de demografische prognose op basis van ‘migratiesaldo nul’ neemt het aantal huishoudens in de leeftijd van 65 jaar en ouder in de periode 2020-2030 met ruim 650 toe. Deze toename doet zich vooral voor in de leeftijd van 75 tot 85 jaar en bij de 85-plussers. In de periode 2030-2040 neemt het aantal 65-plussers verder toe, met ongeveer 300 huishoudens. In deze periode gaat het om een flinke toename van de huishoudens in de leeftijd van 85 jaar en ouder. De Pearl-prognose komt tot vergelijkbare aantallen als het gaat om de groei van 65-plus-huishoudens. Volgens Pearl 2019 neemt het aantal 65-plus-huishoudens in Zwartewaterland toe met zo’n 750 in de periode 2020-2030. Voor de periode 2030-2040 komt Pearl 2019 uit op een toename van nog eens 600 huishoudens in de leeftijd van 65 jaar en ouder. Figuur 29 Huishoudensprognose naar leeftijd 2020-2040 Zwartewaterland (migratiesaldo nul) 2.000 1.500

2020

1.000

2030

2040

500 0 <25 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75-84 jaar 85+ jaar

Bron: berekening woningbehoefte 2020

7.4

Demografische ontwikkeling per kern De samenstelling van de huishoudens naar leeftijd in 2030 per kern wordt in belangrijke mate bepaald door de huidige samenstelling van de huishoudens naar leeftijd. De voortgaande vergrijzing is terug te zien in alle kernen. Wel valt op dat de leeftijdsverdeling in Genemuiden op dit moment nog wat jonger is dan in beide andere grotere kernen. In alle kernen is tussen 2020 en 2030 een sterke toename te zien van de leeftijdsgroep 75-plus. In Genemuiden en Hasselt neemt in deze periode ook de leeftijdsgroep 65 tot 75 jaar nog in omvang toe. In Zwartsluis gaat deze leeftijdsgroep naar verwachting licht in omvang afnemen. Voor de kernen Genemuiden en Zwartsluis geldt dat het aantal huishoudens in de leeftijd van 55-64 jaar in 2030 in omvang toeneemt. Dit betekent voor deze kernen nog een duidelijke toename van de huishoudens in de leeftijd 65 jaar en ouder in 2040 en verder.

34/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Figuur 30 Huishoudensprognose 2020-2030 Genemuiden (incl. Kamperzeedijk, migratiesaldo nul) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

2020 2030

tot 25 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

75-84 jaar

85 jaar en ouder

Bron: berekening woningbehoefte 2020

Figuur 31 Huishoudensprognose 2020-2030 Hasselt (inclusief Mastenbroek, migratiesaldo nul) 600 500 400

2020 2030

300 200 100 0 tot 25 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

75-84 jaar

85 jaar en ouder

Bron: berekening woningbehoefte 2020

Figuur 32 Huishoudensprognose 2020-2030 Zwartsluis (migratiesaldo nul) 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

2020 2030

tot 25 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

Bron: berekening woningbehoefte 2020

35/60

55-64 jaar

65-74 jaar

75-84 jaar

85 jaar en ouder

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Hoofdstuk 8 Woningbehoefte Voor de berekening van de woningbehoefte is uitgegaan van de demografische ontwikkelingen (sterftekansen, geboorte, huishoudenvorming en migratie). Daarnaast is gebruik gemaakt van de woonwensen van de verhuisgeneigde huishoudens (uitkomst van de enquête) en de huidige woonsituatie van de nietverhuisgeneigde huishoudens. 8.1

Woonwensen en woningbehoefte In de enquête is gevraagd naar de woonwensen van de inwoners van de gemeente. De wensen van de inwoners zijn daarmee in beeld gebracht. Aan 55-plussers is in de enquête gevraagd naar de toegankelijkheid van de huidige woning. Daarnaast is ook gevraagd of de woning geschikt is om te blijven wonen als de mobiliteit afneemt. Aan de huishoudens die aangeven binnen vijf jaar te willen verhuizen, is ook gevraagd of men wil verhuizen naar een woning speciaal voor ouderen en of de toekomstige woning toegankelijk moet zijn. Bij het berekenen van de woningbehoefte is rekening gehouden met de specifieke wensen van ouderen. Dat betekent dat niet alleen onderscheid is gemaakt naar grondgebonden woningen en multifunctionele woningen, maar dat ook de specifieke behoefte aan vormen van toegankelijke woningen is meegenomen. Bij de berekening van de woningbehoefte is eveneens rekening gehouden met vertrek van huishoudens, maar ook met nieuwe huishoudens, zowel starters die in de eigen gemeente willen (blijven) wonen als ook vestigers van buiten de gemeente. Uiteraard is ook rekening gehouden met vrijkomende woningen door huishoudensopheffingen (sterfte). Om ook inzicht te krijgen in de zorgbehoefte van ouderen, is bij de woningbehoefte ook de categorie ‘intramuraal 55+’ opgenomen.

8.2

Ontwikkeling woningbehoefte 2020-2040 In de enquête geeft ongeveer 36% van de huishoudens aan te willen (of moeten) verhuizen. Onder de 75-plus-huishoudens is dit aandeel zelfs 45%. Bij de berekening van de woningbehoefte is uitgegaan van alle opgegeven woonwensen in de enquête, zowel de harde wensen als ook de potentiële verhuiswensen. Het voordeel daarvan is dat een duidelijk beeld ontstaat van de gewenste ontwikkelingsrichting. Wel zorgt deze methodiek ervoor dat de verschuivingen wat groter zijn dan de veranderingen die daadwerkelijk zullen optreden. Vooral de stap van een eengezinswoning naar een appartement wordt in de praktijk minder vaak gezet dan in een enquête wordt aangegeven, omdat bijvoorbeeld de kwaliteiten niet geheel aansluiten bij de wensen (ligging, uitrusting en prijs van de woning) of omdat de stap om te verhuizen emotioneel gezien uiteindelijk toch te groot is. Uitgaande van ‘migratiesaldo nul’ (iedereen die aangeeft binnen de gemeente te willen verhuizen, kan ook blijven) neemt de woningbehoefte de komende tien jaar toe met zo’n 750 woningen en 50 intramurale plaatsen. De komende 10 jaar neemt vooral de behoefte aan koopwoningen toe. De uitbreiding van de behoefte bestaat uit 600 koopwoningen en 150 huurwoningen. Als

36/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

we naar de kwaliteiten kijken, dan blijkt dat er een duidelijke extra behoefte gaat ontstaan aan toegankelijke woningen; woningen die geschikt zijn voor ouderen. Dit vertaalt zich in een duidelijke verschuiving van niet-toegankelijke eengezinswoningen naar toegankelijke eengezinswoningen. In de enquête geven veel 55-plussers aan dat de huidige woning op dit moment niet geschikt is om te blijven wonen als men minder mobiel wordt. Daarnaast is ook een deel van de 55plussers van plan te verhuizen naar een multifunctionele woning. Daarbij is al opgemerkt dat in de praktijk minder vaak daadwerkelijk de stap naar een appartement wordt gezet dan in de wensen wordt geuit. Dat neemt niet weg dat er de komende 10 jaar een discrepantie optreedt tussen de huidige woningvoorraad en de behoefte. Deze discrepantie kan deels worden opgelost door in bestaande eengezinswoningen voorzieningen aan te brengen, waardoor men ook bij mobiliteitsproblemen langer in de woning kan blijven wonen. Daarnaast kan nieuwbouw voorzien in de behoefte aan multifunctionele woningen, mits daarvoor geschikte locaties beschikbaar zijn. Wat verder opvalt, is dat er geen behoefte is aan uitbreiding van het aantal vrije sector huurwoningen, zoals woningen in de middenhuur.

In stedelijke gemeenten is de behoefte daaraan tegenwoordig tamelijk groot, bijvoorbeeld voor de huishoudens die een te hoog inkomen hebben voor de sociale huur, maar vanwege de sterk gestegen koopprijzen te laag om een woning te kunnen kopen. In meer landelijke gemeenten, zoals Zwartewaterland, is veel minder behoefte aan middenhuur. De vergrijzing zorgt ook voor een toename van de behoefte aan intramurale plaatsen voor senioren. Tot 2040 is er zelfs een verdubbeling te zien van de behoefte. De woningbehoefte 2020-2030 als volgt samengevat:  Totale behoefte is 750 woningen.  Hiervan zijn 600 koopwoningen en 150 huurwoningen.  In de koopsector is de berekende behoefte aan woningen vanaf € 300.000 groter dan die tot € 300.000.  In de huursector is er vooral behoefte aan sociale huurwoningen.  Zowel in de koop- als de huursector is de behoefte aan multifunctionele woningen (zoals begane grondwoningen en appartementen) groter dan aan ‘normale’ eengezinswoningen.  Er is behoefte aan 50 intramurale plaatsen. De vergrijzing in Zwartewaterland in de periode 2020-2040 en de gevolgen voor de woningbehoefte zijn ook in de volgende figuur duidelijk terug te zien. Tussen 2030 en 2040 neemt de behoefte aan ‘normale’ eengezinswoningen weer iets toe. De groei van de behoefte aan toegankelijke woningen vlakt iets af tussen 2030 en 2040, maar blijft nog duidelijk toenemen.

37/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Figuur 33 Ontwikkeling woningbehoefte Zwartewaterland 2020-2040, naar leeftijd 6.000

intramuraal 5.000

huur meergezins huur, eengezins toegankelijk

4.000

huur, eengezins 3.000

koop appartement koop, eengezins toegankelijk

2.000

koop, eengezins 1.000 0 tot 35 35 - vanaf jaar 54 55 jaar jaar

tot 35 35 - vanaf jaar 54 55 jaar jaar

2020

tot 35 35 - vanaf jaar 54 55 jaar jaar

2030

2040

Bron: berekening woningbehoefte 2020

Om de toename van de behoefte aan multifunctionele woningen beter te kunnen duiden, is de ontwikkeling van de woningbehoefte in beeld gebracht van de ruim 700 huishoudens die op dit moment in de leeftijdsklasse 60 tot 65 jaar vallen (zie onderstaande figuur). Deze huishoudens wonen voor een groot deel in eengezinskoopwoningen, waarvan er overigens ruim 100 op dit moment al toegankelijk zijn. In 2030, als deze groep in de leeftijdsklasse 70 tot 75 jaar valt, zal de groep – rekening houdend met de sterftekansen – iets kleiner van omvang zijn. Het aantal huishoudens dat dan nog in een eengezinswoning woont, is duidelijk kleiner. Onder deze groep neemt vooral de behoefte aan multifunctionele woningen toe. Nog weer tien jaar later valt deze groep in de leeftijdsklasse 80 tot 85 jaar. Het aantal huishoudens is dan weer kleiner geworden (vanwege de sterftekans). Er zijn nog steeds huishoudens die in een ‘normale’ eengezinswoning wonen, maar dat is nu duidelijk een minderheid. Het aantal huishoudens dat behoefte heeft aan verpleging en verzorging (intramurale huisvesting) neemt sterk toe. Figuur 34 Woningbehoefte cohort 60-64 jaar in 2020, 2030 en 2040 0

100

200

300

60-64 jaar in 2020 70-74 jaar in 2030 80-84 jaar in 2040

400

500

600

700

800

koop, eengezins koop, eengezins toegankelijk koop, multifunctioneel huur, eengezins huur, eengezins toegankelijk huur, multifunctioneel intramuraal

Bron: berekening woningbehoefte 2020

8.3

Woonwensen en feitelijke verhuizingen van ouderen In de vorige paragraaf is al aandacht besteed aan de woningbehoefte van senioren. Maar aangezien de vergrijzing een behoorlijke impact heeft op de woningbehoefte, is het zinvol om in te zoomen op de verhuisstappen die in de afgelopen vijf jaar zijn gezet en op de stappen die men de komende vijf jaar wil zetten.

38/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

De afgelopen vijf jaar zijn er bijna 400 huishoudens in de leeftijd van 55 jaar en ouder binnen Zwartewaterland verhuisd. Dat is ongeveer 10% van de 55-plushuishoudens. Bij de 75-plussers gaat het om ongeveer 13% van alle huishoudens in deze leeftijdsklasse. Van de 55- tot 65-jarigen is een relatief groot deel verhuisd van een eengezinswoning naar een andere eengezinswoning. Hierbij kan overigens sprake zijn van een verhuizing van een niet-toegankelijke naar een toegankelijke eengezinswoning. Bij 65- tot 75-jarigen is al vaker een verhuisbeweging te zien van een eengezinswoning naar een multifunctionele woning. Bij de 75-plussers is deze verhuisbeweging nog duidelijker te zien, zie de volgende figuur. De beweging die in de woningbehoefte wordt geschetst, is ook terug te zien in de feitelijke verhuizingen van de afgelopen vijf jaar. Figuur 35 Afgelopen vijf jaar verhuisd binnen Zwartewaterland naar herkomst en huidige woonsituatie eg naar eg app naar eg eg naar app app naar app eg naar intramuraal app naar intramuraal

75+ jaar 65 - 74 jaar

55 - 64 jaar 0

20

40

60

80

100

120

140

160

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

De meeste 55-plussers willen (misschien) verhuizen naar een woning specifiek voor ouderen, of naar een multifunctionele woning, al dan niet specifiek voor ouderen. Ongeveer 475 huishoudens in de leeftijd 55-plus willen (misschien) verhuizen naar een multifunctionele woning, ongeveer 300 naar een bungalow. Ook zo’n 300 ouderen willen (misschien) verhuizen naar een ‘ander’ woningtype. Daarbij wordt vaak de term “levensloopbestendig”, “seniorenwoning” of “gelijkvloers” genoemd, en specifiek de “aanleunwoning”. Een belangrijk deel van de verhuisgeneigde 55plussers woont op dit moment in een koopwoning. Als wordt gekeken naar het saldo van de woonwensen van de 55-plussers, is duidelijk de verschuiving te zien van niet-toegankelijke eengezinswoningen naar woningen die specifiek geschikt zijn voor ouderen. Overigens is naast een verschuiving in het woningtype ook een verschuiving in het eigendom te zien. Ongeveer de helft van de 55-plus-huishoudens die willen verhuizen vanuit een koopwoning, hebben behoefte aan een huurwoning. Senioren die nu al in een huurwoning wonen, zijn ook op zoek naar een huurwoning. De stap van huur naar koop wordt in het algemeen op latere leeftijd niet meer gezet.

39/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Figuur 36 Vraagsaldo 55-plussers, naar eigendom en woningtype (2020-2030) -800

-600

-400

-200

0

200

400

600

koop, eengezinswoning koop, eengezinswoning, toegankelijk koop, bungalow

koop, multifunctionele woning koop, anders, toegankelijk huur, eengezinswoning huur, eengezinswoning, toegankelijk

huur, bungalow huur, multifunctionele woning

huur, anders, toegankelijk

Bron: berekening woningbehoefte 2020

8.4

Zorgbehoefte De komende jaren neemt de vergrijzing in de gemeente verder toe. In 2020 is ongeveer 17% van de bevolking in de gemeente 65 jaar of ouder, in 2030 neemt dit aandeel toe naar 20%. Ouder worden kan gepaard gaan met het krijgen van lichamelijke beperkingen. Dit kunnen lichte beperkingen zijn, maar ook zwaardere. Natuurlijk geldt dit lang niet voor alle ouderen. De komende tien jaar neemt als gevolg van de vergrijzing het aantal personen met lichte beperkingen naar verwachting toe met ongeveer 500. Ook het aantal personen met zwaardere beperkingen neemt de komende tien jaar naar verwachting duidelijk toe. Voor ouderen die te maken hebben met beperkingen, kan het zelfstandig wonen een uitdaging worden, zeker als de woning niettoegankelijk is. Voor deze berekeningen is uitgegaan van de kans op beperkingen en indicatie naar leeftijd, op basis van landelijke cijfers. Figuur 37 Verwachte ontwikkeling personen naar mate van beperkingen in Zwartewaterland, 2020 en 2030 zware beperkingen

2020

matige beperkingen

2030

lichte beperkingen 0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Bron: berekening zorgbehoefte 2020

De toename van het aantal ouderen heeft niet alleen gevolgen voor de toename van het aantal personen dat beperkingen ervaart. Ook het aantal personen neemt toe dat niet meer zelfstandig kan wonen. De extramuralisering heeft de afgelopen periode gezorgd voor veranderingen op het terrein van wonen en zorg. Tot 2014 was het mogelijk voor ouderen met een lichte zorgvraag (zorgzwaartepakketten 1 t/m 4) intramuraal te wonen. Na 2014 is dit in stappen afgebouwd, waardoor deze groepen nu zelfstandig blijven wonen. De

40/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

komende jaren is een toename te verwachten van het aantal ouderen met een zorgprofiel 4 (beschut wonen). Dit betreft de behoefte aan wonen met intensieve begeleiding en uitgebreide verzorging. Ook het aantal ouderen met een zorgprofiel 5+ neemt toe. Dit betreft vormen van beschermd wonen, met (zeer) intensieve verzorging en verpleging (inclusief dementiezorg). In totaal – zorgprofiel 4 en 5+ – gaat het voor de gemeente Zwartewaterland om een toename van ongeveer 100 personen voor de komende tien jaar. Figuur 38 Verwachte ontwikkeling personen naar zorgprofiel in Zwartewaterland, 2020 en 2030 VV 5+ beschermd wonen 2020 2030

VV 4 beschut wonen 0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

Bron: berekening zorgbehoefte 2020

Op basis van de kans op een indicatie is de komende tien jaar de berekende toename aan intramurale plaatsen (+100 personen) groter dan op basis van de berekening van de woningbehoefte (+50 plaatsen). Dit kan worden verklaard door het feit dat in Zwartewaterland een deel van de zorgbehoefte anders wordt opgelost, waardoor men zelfstandig kan blijven wonen. Daarnaast is er sprake van een (beperkte) wachtlijst voor intramurale plaatsen. Op 29 juli 2020 is deze rapportage – en dan specifiek het onderwerp Wonen en Zorg – besproken met twee vertegenwoordigers van woonzorgconcern IJsselheem. IJsselheem heeft in Hasselt, Genemuiden en Zwartsluis een woonzorglocatie. De vertegenwoordigers van IJsselheem herkennen de uitkomsten van deze rapportage over Wonen en Zorg. Naar hun inschatting is de toename aan intramurale plaatsen de komende tien jaar ongeveer 100 plaatsen.

41/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Hoofdstuk 9 Advies woningbouwprogramma De woningbehoefte die in het vorige hoofdstuk is berekend, wordt in dit hoofdstuk geconfronteerd met het woningbouwprogramma van de gemeente. Dat leidt tot een advies over het nieuwbouwprogramma. Plancapaciteit Per 1 januari 2020 heeft de gemeente Zwartewaterland de volgende plancapaciteit. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen planologisch ‘harde’ en ‘zachte’ plannen. Alle vermelde woningen zijn koopwoningen. Tabel 15

Harde plancapaciteit

Hasselt om de Weede fase 1A Hasselt om de Weede fase 1B Zuid (Weede Hoven) Tag West fase 1 Genemuiden Voormalig Agnietenterrein Zwartsluis Uitbreiding Kamperzeedijk Oost (locatie Selles) Totaal

61

7

6217

36

6

46 18 14 201

6 7 6 62

12 4 6 28

Appartement

Kavel

Vrijstaand

Rijwoning

Resterende plancapaciteit

Naam bestemmingsplan

Tweekapper

Woningtype

3 2

2 4

51

18 11

17 7

32

75

Bron: Gemeente Zwartewaterland

Tabel 16

Zachte plancapaciteit en plannen in voorbereiding

Appartement

550

Kavel

Totaal

Vrijstaand

Resterende plancapaciteit

Tweekapper

Woningtype

Rijwoning

9.1

172

124

67

103

84

Bron: Gemeente Zwartewaterland

Als deze plancapaciteit wordt afgezet tegen de berekende woningbehoefte, is duidelijk dat een aantal maatregelen nodig zijn: 1. De harde plancapaciteit moet worden vergroot om aan de verwachte toename van het aantal huishoudens tegemoet te komen. De huidige ‘harde’ capaciteit (201 woningen) is namelijk veel kleiner dan de verwachte toename van het aantal huishoudens in de periode 2020-2030 (750 huishoudens, exclusief 50

17 12 woningen zijn levensloopbestendig en van de 18 kavels zijn 6 tweekappers en 12 vrijstaand.

42/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

intramuraal). Probeer daarom op korte termijn een deel van de ‘zachte’ capaciteit ‘hard’ te maken. 2. Er moeten aanvullende mogelijkheden voor de bouw van huurwoningen worden gezocht omdat in het huidige bouwprogramma alleen koopwoningen zijn voorzien. Het gaat voornamelijk om toegankelijke eengezinswoningen. In het huidige bouwprogramma zijn immers uitsluitend koopwoningen voorzien. De behoefte aan huurwoningen heeft vooral betrekking op toegankelijke eengezinswoningen en multifunctionele woningen. 3. Het bouwprogramma kan veel meer worden gericht op de woonwensen van ouderen. Dit betreft toegankelijke grondgebonden woningen (bungalows, aanleunwoningen, patiowoning, knarrenhof, etc.) en multifunctionele woningen. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is wel de locatie van de nieuwbouw. Voor ouderen is de aanwezigheid van (zorg)voorzieningen in de directe omgeving relevant. Voor locaties die niet geschikt zijn voor ouderen kan worden ingezet op eengezinskoopwoningen. Het realiseren van toegankelijke woningen voor ouderen zorgt voor doorstroming. Hierdoor komen eengezinswoningen vrij voor huishoudens (waaronder starters) die op zoek zijn naar een (betaalbare) eengezinswoning in de gemeente of in de eigen kern. 9.2

Advies over nieuwbouwprogramma Op basis van de berekende woningbehoefte wordt het richtinggevende woningbouwprogramma geadviseerd voor de periode 2020-2030. Het advies over het nieuwbouwprogramma is gebaseerd op de ontwikkeling van de woningbehoefte, zoals berekend in hoofdstuk 8. Maar bij het vertalen van de behoefte naar een woningbouwprogramma spelen ook andere factoren een rol, zoals de visie van de gemeente, eventuele regionale afspraken, de beschikbaarheid van locatie(s), etc. Daarnaast kan een deel van de verschuiving in de woningbehoefte worden bewerkstelligd door het aanbrengen van voorzieningen in bestaande woningen, waardoor deze (langer) geschikt zijn voor senioren met mobiliteitsbeperkingen. De omvang van dit bouwprogramma sluit aan bij de berekende woningbehoefte (750 woningen). Ook de verdeling naar koop en huur komt daarmee overeen (600 koopwoningen en 150 huurwoningen). Bij de onderverdeling naar segmenten zijn – vooral naar aanleiding van de gesprekken met de stakeholders – de volgende verschuivingen aangebracht:  Meer ‘normale’ eengezinswoningen en minder multifunctionele woningen In de berekende woningbehoefte ligt er een zwaar accent op de geuite verhuiswensen van senioren. Feitelijke verhuiscijfers tonen aan dat ouderen minder vaak verhuizen dan ze in een enquête aangeven.

Daarnaast geven de stakeholders aan dat de voorkeur van veel huishoudens uitgaat naar een grondgebonden woning.  Minder koopwoningen boven € 300.000 en meer tot € 300.000 Volgens de enquête is er op dit moment een overschot aan eengezinskoopwoningen tot € 300.000 en een tekort aan

43/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

eengezinskoopwoningen vanaf € 300.000.18 De stakeholders geven echter aan dat er vooral behoefte is aan eengezinswoningen tot € 300.000. Dit bevestigt het beeld dat de gemeente heeft van de behoefte. Tabel 17

Richtinggevend woningbouwprogramma 2020-2030 naar segmenten

Segment Koop < € 300.000 > € 300.000 Huur < € 619 > € 619 Totaal

Eengezinswoningen

Multifunctionele woningen

275 225

100

375 225

50 25 575

25 50 175

75 75 750

Totaal

Exclusief +50 intramurale plaatsen

Een deel van het nieuwbouwprogramma zou moeten bestaan uit multifunctionele woningen. De toevoeging van toegankelijke eengezinswoningen kan wellicht ook worden bereikt door het toegankelijk maken van bestaande eengezinswoningen. Als dat gebeurt, zal dit leiden tot een kleinere behoefte aan de nieuwbouw van toegankelijke eengezinswoningen en multifunctionele woningen en kan in het nieuwbouwprogramma de nadruk meer verschuiven naar de niet-toegankelijke koopwoningen. Op basis van de woonwensen van de doorstromers kan het richtinggevende woningbouwprogramma voor de periode 2020-2030 als volgt indicatief worden verdeeld over de woningtypen: Tabel 18

Richtinggevend woningbouwprogramma 2020-2030 naar woningtypen

Woningtype Vrijstaand en tweekapper19 Hoek- en tussenwoning Multifunctionele woning Totaal

Koop 225 275 100 600

Huur 75 75 150

Totaal 225 350 175 750

De uitbreidingsbehoefte is het grootst in Genemuiden en Hasselt. In alle drie de kernen is een duidelijke behoefte aan toegankelijke eengezinswoningen, zoals bungalows, patiowoningen, etc. Daarnaast is er ook behoefte aan multifunctionele woningen, zowel in de koop als in de huur. Omdat deze verdeling indicatief is, zijn in de volgende tabel geen getallen vermeld, maar aanduidingen.20

18 De vraag naar eengezinskoopwoningen tot € 300.000 (1.630 woningen) is weliswaar groter dan de vraag naar

woningen vanaf € 300.000 (739 woningen). Maar het aanbod aan vrijkomende eengezinskoopwoningen tot € 300.000 (1.840 woningen) is veel groter dan het aanbod aan woningen vanaf € 300.000 (365 woningen). Dit leidt ertoe dat er op basis van de enquête een berekend overschot is aan koopwoningen tot € 300.000 (1.630 – 1.840 = 210), terwijl er een tekort is aan koopwoningen vanaf € 300.000 (739 – 365 = 374 woningen). Zie de tabellen 147 t/m 151 van het separate tabellenboek. 19 Vrijstaande woningen en tweekappers zijn samengevoegd omdat het om deels uitwisselbare categorieën gaat. 20 Des te meer plustekens (++), hoe groter het aantal woningen.

44/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Tabel 19

Indicatief woningbouwprogramma 2020-2030 naar kernen

Genemuiden Woningtype Vrijstaand en tweekapper Hoek- en tussenwoning Multifunctionele woning Totaal

Koop ++ ++ ++ +++

Huur

Hasselt Woningtype Vrijstaand en tweekapper Hoek- en tussenwoning Multifunctionele woning Totaal

Koop +++ ++ + ++

Huur

Zwartsluis Woningtype Vrijstaand en tweekapper Hoek- en tussenwoning Multifunctionele woning Totaal

Koop + + + +

Huur

++ ++ ++

++ + ++

+ + +

Totaal ++ ++ ++ +++ Totaal +++ ++ + ++ Totaal + + + +

De woningbehoefte in Genemuiden is relatief groot omdat:  de binding van doorstromers en starters met die eigen kern groot is. Dit blijkt uit de enquête (hoofdstuk 6);21  een beperkt deel van de huishoudens uit Genemuiden aangeeft te willen vertrekken; uit Hasselt zijn dat er meer. Vestiging uit andere gemeenten vindt vooral in Hasselt plaats. Dit betekent dat bouwen in Genemuiden vooral bouwen betekent voor de inwoners van Genemuiden (en de rest van Zwartewaterland). Bouwen in Hasselt is ook voor vestigers (onder andere uit Zwolle).

21 Van de mensen die willen verhuizen (doorstromen) geeft 44% aan in Genemuiden te willen (blijven) wonen, 31%

in Hasselt en 24% in Zwartsluis.

45/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Hoofdstuk 10 Overige thema’s De gemeente en Wetland Wonen hebben behoefte aan aanvullende inzichten over het gevolg van de overgang van Wetland Wonen naar De Woningzoeker. Ook wordt ingegaan op de verwachte gevolgen van de coronacrisis voor de woningmarkt. 10.1

Verhuisbewegingen als gevolg van overgang naar De Woningzoeker Het vrijkomende woningaanbod van woningcorporatie Wetland Wonen wordt sinds oktober 2018 aangeboden via de website van De Woningzoeker. De Woningzoeker is een samenwerkingsverband van vijf woningcorporaties (Beter Wonen IJsselmuiden, DeltaWonen, Openbaar Belang, SWZ en Wetland Wonen) met bezit in de gemeenten Kampen, Steenwijkerland, Zwartewaterland en Zwolle. Deze corporaties maken gebruik van een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem. De samenwerking zorgt voor een breder woningaanbod en daardoor voor meer mogelijkheden voor woningzoekenden. De vraag is of deze samenwerking gevolgen heeft voor de verhuisbewegingen vanuit Zwolle en Kampen naar Zwartewaterland. Zijn er sinds oktober 2018 meer corporatiewoningen verhuurd aan huishoudens uit de genoemde gemeenten dan vóór oktober 2018? Voor de analyse is gebruik gemaakt van gegevens van de corporatie en van de gemeente Zwartewaterland. Het gaat dan om de herkomstgemeente van de huishoudens die zijn geslaagd in een woning van Wetland Wonen in de afgelopen periode. Uit de genoemde gegevens blijkt dat er in de periode 2017 t/m september 2018 (vóór de overgang naar De Woningzoeker) totaal 208 woningen van Wetland Wonen (opnieuw) zijn verhuurd in Zwartewaterland. Dit betreft verhuringen via een advertentie, maar ook via directe bemiddeling.

In de genoemde periode zijn 24 woningen verhuurd aan huishoudens afkomstig uit een van de andere gemeenten binnen het werkgebied van De Woningzoeker (12 uit Zwolle, 9 uit Steenwijkerland en 3 uit Kampen). Dit is bijna 12% van de verhuurde woningen van Wetland Wonen in Zwartewaterland in deze periode. In de periode oktober 2018 tot en met 2019 zijn door Wetland Wonen 137 woningen (opnieuw) verhuurd in Zwartewaterland, inclusief directe bemiddeling. Van deze huurders zijn er 27 afkomstig uit een van de drie gemeenten, waarvan 16 uit Zwolle, 8 uit Kampen en 3 uit Steenwijkerland. Dit is 20% van de verhuurde woningen van Wetland Wonen in Zwartewaterland in deze periode. Uit deze cijfers blijkt dat het aantal verhuringen aan huishoudens afkomstig uit één van de andere gemeenten binnen het werkgebied van De Woningzoeker, is toegenomen, van 24 woningen (in 21 maanden) naar 27 woningen (in 15 maanden); een toename van gemiddeld 1,1 naar 1,8 woning per maand. Van alle verhuringen na de overgang naar De Woningzoeker is een op de vijf woningen verhuurd aan een huishouden uit een van de andere gemeenten binnen

46/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

het werkgebied. Daarmee ligt het aandeel boven het aandeel vóór de overgang (20% versus 12%). Figuur 39 Verhuringen Wetland Wonen in Zwartewaterland in de periode 2017 t/m 2019, naar herkomstgemeente nieuwe huurder Steenwijkerland

voor de overgang (2017 t/ m sept. 2018)

Kampen

Zwolle na de overgang (okt 2018 t/ m 2019)

Zwartewaterland (en overig)

0

50

100

150

200

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020 en verhuringen Wetland Wonen

Als nader wordt ingezoomd op de huishoudens uit Zwolle, Kampen of Steenwijkerland, die na de overgang naar De Woningzoeker zijn geslaagd, dan valt op dat het vooral jonge huishoudens zijn. 70% van de huishoudens heeft een leeftijd tot 35 jaar. Daarmee wijkt het beeld duidelijk af van de in dezelfde periode geslaagde huishoudens uit Zwartewaterland in corporatiebezit. Maar ook vóór de overgang naar De Woningzoeker was een relatief groot aandeel van de geslaagde huishoudens uit Zwolle, Kampen of Steenwijkerland, jong. Figuur 40 Verhuringen Wetland Wonen in Zwartewaterland okt. 2018 t/m 2019, naar herkomstgemeente nieuwe huurder en naar leeftijd ov. werkgebied De Woningzoeker Zwartewaterland (en overig)

<25

25-34

35-44

45-54

55-64

65-74

75+ 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020 en verhuringen Wetland Wonen

Deze jonge huishoudens uit Zwolle, Kampen en Steenwijkerland slagen vaak in een eengezinswoning (rij- en hoekwoning). Figuur 41 Verhuringen Wetland Wonen in Zwartewaterland okt. 2018 t/m 2019, naar herkomstgemeente nieuwe huurder en naar woningtype ov. werkgebied De Woningzoeker

hoekwoning rijwoning

Zwartewaterland (en overig)

appartement

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020 en verhuringen Wetland Wonen

In het algemeen kan worden geconcludeerd dat de overgang naar De Woningzoeker effect heeft gehad op de verhuisbeweging uit vooral Zwolle en Kampen. Vóór de overgang ging het om 12% van de geslaagde huishoudens en na de overgang over 20% van de geslaagde huishoudens.

47/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

10.2

Gevolgen coronacrisis op de woningmarkt De enquête is gehouden in de periode dat het coronavirus de bevolking van Nederland, en zeker ook van Zwartewaterland, hard raakte. De maatregelen die het kabinet vanaf het voorjaar van 2020 heeft genomen om de verspreiding van het coronavirus te beteugelen, leiden tot een terugval van de economie. Dit heeft effecten voor de woningmarkt. In de ‘Woningmarktmonitor april 2020’ van Het Economisch Bureau van ABN AMRO worden de volgende verwachtingen uitgesproken:  Inkomens onder druk Veel bedrijven zullen, ondanks financiële steunmaatregelen van het kabinet, werknemers ontslaan. Hierdoor dalen het besteedbaar inkomen en het vertrouwen van potentiële huizenkopers.  Tanende interesse bij beleggers De koersdalingen op de financiële markten hebben ook de privévermogens aangetast. Daarom zullen potentiële kopers minder ruimte hebben om een woning aan te schaffen of om er zelf in te wonen, of om deze te verhuren. Ook institutionele beleggers zouden om vergelijkbare redenen weleens minder belangstelling kunnen hebben voor huurwoningen. Als zij minder nieuwbouw plegen, vergroot dat de druk op de woningcorporaties om de voorraad huurwoningen te vergroten. Zeker als meer huishoudens – als gevolg van hun terugval in inkomen – in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.  Hypotheekrente omhoog Bij een recessie neemt het risico voor banken toe.

Dat leidt ertoe dat de hypotheekrente niet langer daalt, maar stijgt. Dit neemt niet weg dat de hypotheekrente in historisch perspectief laag zal blijven.  Woonvoorkeuren veranderen Thuiswerken is door de coronacrisis in een stroomversnelling gekomen. De kans bestaat dat thuiswerken ook na de crisis voor velen de norm zal zijn. In dat geval zullen mensen hogere eisen stellen aan hun woning. Zoals een extra kamer om in rust te kunnen werken en buitenruimte om even een luchtje te scheppen.

48/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Bijlage 1 Begripsbepalingen In deze bijlage worden begrippen toegelicht die in deze rapportage worden gebruikt:  Cohortverschuiving Huishoudens die nu in de leeftijdscategorie 60 tot 70 jaar vallen, vallen over tien jaar in de leeftijdscategorie 70 tot 80 jaar.  Doorstromer Een huishouden dat al zelfstandig woont en dat aangeeft binnen vijf jaar te willen verhuizen naar een andere woning binnen de gemeente Zwartewaterland.  Eengezinswoning Een woning die ook een geheel pand vormt. Hieronder vallen vrijstaande woningen en aaneen gebouwde woningen, zoals tweekappers en rijtjeswoningen.  Huishouden Het aantal personen dat gezamenlijk één huishouding voert.  Inkomen Het netto huishoudeninkomen per maand van het huishouden, maar exclusief het inkomen van eventuele inwonende kinderen.  Institutionele huishoudens Huishoudens die niet zelfstandig wonen. Het gaat hierbij om verpleeg- en verzorgingshuizen, instellingen voor geestelijke gezondheidszorg en gehandicapten, gevangenissen en asielzoekerscentra.  Meergezinswoning Een woning die twee of meer complete wooneenheden bevat, meestal bewoond door afzonderlijke huishoudens. Hieronder vallen appartementen, flats en beneden- en bovenwoningen.  Multifunctionele woning Een gelijkvloerse woning of een woning die met een kleine ingreep gelijkvloers kan worden gemaakt. Dit kan zowel een grondgebonden woning zijn als een appartement.

 Particuliere huishoudens Alle huishoudens in Zwartewaterland, exclusief institutionele huishoudens.  Seniorenwoning Een woning die zonder traplopen vanaf de begane grond toegankelijk is, waarvan de primaire ruimten eveneens zonder traplopen toegankelijk zijn en waar zorg aan huis kan worden geboden.  Starter Een huishouden dat nog niet beschikt over een zelfstandige woonruimte. In de enquête gaat het om inwonende kinderen die aangeven binnen vijf jaar zelfstandig te willen gaan wonen in de gemeente Zwartewaterland. Bij de analyse van bestaande bronnen gaat het daarnaast om oudere inwoners die bij verhuizing geen lege woning achterlaten, zoals bij echtscheiding.

49/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020





Vertrekker Een huishouden dat al zelfstandig woont en dat aangeeft binnen vijf jaar te willen verhuizen naar een andere zelfstandige woning buiten de gemeente Zwartewaterland. Vestiger Een huishouden dat in de afgelopen vijf jaar naar de gemeente Zwartewaterland is verhuisd, danwel een huishouden dat de komende vijf jaar naar de gemeente Zwartewaterland zal verhuizen.

50/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Bijlage 2 Verslag van gesprekken met stakeholders Gesprek met ontwikkelaar 1, op 30 november 2020 1.

2.

3.

Heeft u algemene vragen of opmerkingen over het onderzoeksrapport? De vertegenwoordigers van de ontwikkelaar zijn blij met het onderzoek en herkennen veel uitkomsten (zie hierna). Ze hebben verder twee algemene opmerkingen:  Ze zien dat veel bestaande koopwoningen tot € 250.000 worden gekocht door beleggers die de woningen vervolgens verhuren aan arbeidsmigranten.  Ze geven aan dat de stelling in het onderzoeksrapport dat zorgwoningen in de nabijheid van de voorzieningen moeten staan, betekent dat hiervoor inbreidingslocaties nodig zijn. Op dit moment zijn die er niet in Genemuiden. Als de gemeente geen nieuwe inbreidingslocaties aanwijst, zijn naar de mening van de vertegenwoordigers van de ontwikkelaar ook locaties voor senioren geschikt die niet nabij voorzieningen liggen, maar wel goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. Herkent u de berekende woningbehoefte voor de periode 2020-2030 (zie paragraaf 8.2)? De vertegenwoordigers van de ontwikkelaar herkennen de grote woningbehoefte. Ze merken hierover het volgende op:  Ze pleiten ervoor dat de gemeente de plancapaciteit vergroot.  Ze geven aan dat de berekende woningbehoefte in de komende 10 jaar (750 woningen) wat kleiner is dan die bij het vorige woningbehoefteonderzoek, dat in 2016 is gehouden (980 woningen).

Nu is de berekende woningbehoefte dus wat lager, maar is de nadruk van senioren op het berekende woningbehoefte groter. Die uitkomst herkennen zij. Onlangs heeft de ontwikkelaar een project levensloopbestendige woningen (een hofje met woningen van één bouwlaag met een kap) van circa € 250.000 gerealiseerd en die waren snel verkocht.  Ze herkennen de berekende grote behoefte aan gelijkvloerse woningen, maar betwijfelen of dit veel appartementen met een lift moeten zijn. Bewoners kiezen voor appartementen, ‘bij gebrek aan beter’ en kiezen daarom liever voor een grondgebonden woning. Wat vindt u van het advies over het nieuwbouwprogramma voor de periode 2020-2030 (zie paragraaf 9.2)? De vertegenwoordigers van de ontwikkelaar herkennen de totale omvang van het bouwprogramma. Wat betreft de onderverdeling naar segmenten pleiten zij voor een verschuiving van een aantal appartementen naar hoek- en tussenwoningen (zie bij vraag 3.b). Zij hopen dat de gemeente de uitkomsten – met inachtneming van deze verschuiving – verwerkt in de huidige bouwplannen. Want ze hebben het idee dat de gemeente de uitkomsten van het onderzoek van 2016 niet heeft vertaald naar het nieuwbouwprogramma. Dit baart hen zorgen, ook gelet op de relatief kleine plancapaciteit en het tekort aan ambtelijke capaciteit. De ontwikkelaar wil

51/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

graag met de gemeente samenwerken en als het nodig is de gemeente ontzorgen. 3.a Herkent u de afwezige behoefte aan vrije-sector huurwoningen? De vertegenwoordigers van de ontwikkelaar herkennen de kleine behoefte aan vrije sector huurwoningen. Want de algemene filosofie is “eerst kopen en alleen als dat niet kan, huren”. Veel inwoners vinden de vrije sector huurprijzen ‘zonde van het geld’. 3.b Herkent u de verwachting dat de bouw van dure woningen leidt tot doorstroming waardoor er voldoende goedkopere koopwoningen vrij komen om in de behoefte van starters te voorzien? De vertegenwoordigers van de ontwikkelaar vinden doorstroming om twee redenen lastig: 1. Het duurt lang. Want eerst moet de seniorenwoning worden gebouwd en daarna komt de bestaande woning pas vrij. 2. In veel gevallen is die bestaande woning te duur voor een starter. Daarom zien zij doorstroming niet als de oplossing voor starters. Zij pleiten ervoor om in het bouwprogramma woningen voor starters op te nemen (zoals ook in het huidige bouwprogramma is gedaan) door het voorgestelde aantal hoek- en tussenwoningen (50) te vergroten en het aantal appartementen (350) te verlagen zodat die in totaal 400 woningen worden verdeeld in 200 hoek- en tussenwoningen en 200 appartementen. Dus meer grondgebonden woningen (onder de € 300.000).

Om nieuwbouw van koopwoningen voor starters mogelijk te maken heeft de ontwikkelaar de gemeente aangeboden om ‘sociale koopwoningen’ te bouwen. Dit heeft ze ook gedaan in de gemeente Dronten: woningen met een koopprijs van € 190.000, met een antispeculatiebeding vanwege de verlaagde grondprijs en een zelfbewoningsplicht.

52/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Gesprek met Wetland Wonen op 30 november 2020 1.

Heeft u algemene vragen of opmerkingen over het onderzoeksrapport? De vertegenwoordiger van WW heeft geen algemene vragen of opmerkingen omdat hij als opdrachtgever actief is betrokken bij het onderzoek. 2. Herkent u de berekende woningbehoefte voor de periode 2020-2030 (zie paragraaf 8.2)? De vertegenwoordiger van WW memoreert dat bij het vorige onderzoek – dat is gehouden in 2016 – het onderzoeksbureau (Atrivé) de woningbehoefte heeft berekend op basis van twee scenario’s: een wens- en een gedragsvariant. In dit onderzoek is uitsluitend de wensvariant gehanteerd (rekening houdend met migratiesaldo 0) en daardoor vreest hij dat dit leidt tot een te hoge woonbehoefte, vooral van de ouderen (zie bij vraag 3). Hij vindt de huidige opgave – het toevoegen van 150 huurwoningen in de komende 10 jaar – reëel. In haar eigen prognose, die evenals dit onderzoek is gebaseerd op Pearl, komt Wetland Wonen op een toevoeging van tussen de 85 (laag scenario) en 195 (reëel scenario) huurwoningen. Dat is dus veel minder dan de 275 huurwoningen die in dit rapport worden berekend. De verschillen kunnen volgens hem worden verklaard door de manier waarop de woonbehoefte van ouderen wordt vertaald. Die laat zich volgens hem erg moeilijk voorspellen. 3.

Wat vindt u van het advies over het nieuwbouwprogramma voor de periode 2020-2030 (zie paragraaf 9.2)? De vertegenwoordiger van WW heeft de volgende opmerkingen over het geadviseerde bouwprogramma:  Hij stelt dat de cijfers (van Wetland Wonen, regionaal en landelijk) aangeven dat slechts een beperkt deel van de 55-plussers daadwerkelijk verhuist naar een appartement en dat ziet Wetland Wonen ook terug in haar marktcijfers. Hij pleit er daarom voor om in het bouwprogramma meer eengezinswoningen op te nemen en minder appartementen en daarmee de nuance die wel in de tekst van het rapport staat, ook in de tabellen te hanteren. Wetland Wonen ziet wel een toenemende behoefte aan toegankelijke woningen, maar niet in de mate die nu in het geadviseerde nieuwbouwprogramma staat. Hij stelt voor om in plaats van de term ‘appartement’ de term ‘toegankelijke woning’ te gebruiken, zodat daaronder niet alleen appartementen, maar ook toegankelijke eengezinswoningen kunnen worden verstaan.  Hij herkent het kleine aandeel koopwoningen tot € 300.000 niet. Hij ziet landelijk een zeer grote vraag naar woningen tot € 300.000; dit zal ook gelden voor Zwartewaterland. Hij is benieuwd naar de reactie van de makelaars.  Ten slotte zet hij vraagtekens bij het kleine aantal sociale huurwoningen tot € 619. Wetland Wonen constateert namelijk een hogere vraag naar woningen tot de aftoppingsgrens.

Volgens hem heeft die vraag te maken met de gemiddeld hoge leeftijd van de huurders: 58% van de huurders van Wetland Wonen is ouder dan 55 jaar. 3.a Herkent u de afwezige behoefte aan vrije-sector huurwoningen? Deze vraag is niet besproken.

53/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

3.b Herkent u de verwachting dat de bouw van dure woningen leidt tot doorstroming waardoor er voldoende goedkopere koopwoningen vrij komen om in de behoefte van starters te voorzien? Deze vraag is niet besproken.

54/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Gesprek met makelaar 1, op 2 december 2020 1.

Heeft u algemene vragen of opmerkingen over het onderzoeksrapport? De makelaar vindt dat tabel 15 (Harde plancapaciteit) niet actueel is:  Van het plan Hasselt om de Weede fase 1A zijn van de vermelde 51 appartementen er 19 in de huursector. WVG Ontwikkeling heeft die appartementen verkocht aan een belegger. Het gaat om duurdere huur, van ongeveer € 1.000 per maand.  Het plan Knarrenhof in Hasselt (16 woningen) ontbreekt. 2. Herkent u de berekende woningbehoefte voor de periode 2020-2030 (zie paragraaf 8.2)? De makelaar maakt hierover de volgende opmerkingen:  Hij ziet al heel lang dat veel mensen willen verhuizen, maar ‘als puntje bij paaltje komt’ die stap niet zetten. Dit geldt niet alleen voor senioren, maar bijvoorbeeld ook voor starters. Volgens de rapportage hebben 639 personen de enquête ingevuld. Dat is maar 7,4% van alle huishoudens in de gemeente. De kans bestaat dat de enquête vooral is ingevuld door mensen die een concrete verhuiswens hebben en dat de respons dus niet alleen vrij klein is, maar er ook toe leidt dat de verhuisbehoefte in het rapport wordt overschat. De makelaar gaat er zelf van uit dat het aantal huishoudens dat de komende vijf jaar binnen de gemeente verhuist, net zo groot is als het aantal dat de afgelopen vijf jaar binnen de gemeente is verhuisd. Dus 1.700 en niet 2.400, dat in het rapport wordt berekend.

 In de 35 jaar dat hij makelaar is, heeft hij veel woningen (zowel nieuwbouw als bestaand) verkocht aan huishoudens van buiten de gemeente. Er zijn vooral veel huishoudens uit Zwolle die in Zwartewaterland een goede woning kunnen vinden voor een lagere prijs dan in Zwolle.  Hij is blij met de uitkomsten, ook al is de berekende woningbehoefte groter dan zijn inschatting van de lokale behoefte. Want de markt in Zwartewaterland is groter dan de lokale behoefte, de gemeente wil ook woningen bouwen voor huishoudens van buiten de gemeente en Zwolle wil – vanwege de grote woonbehoefte die zij zelf niet geheel kan vervullen – graag dat de buurgemeenten een deel van deze behoefte opvangen. 3. Wat vindt u van het advies over het nieuwbouwprogramma voor de periode 2020-2030 (zie paragraaf 9.2)? De makelaar pleit voor een andere verdeling tussen eengezinswoningen en appartementen, omdat de voorkeur van de lokale huishoudens uitgaat naar een grondgebonden woning op een klein perceel (zoals een patiowoning). Bij de onlangs gerealiseerde bouwprojecten ziet hij dat veel appartementen zijn verkocht aan huishoudens van buiten de gemeente. Volgens hem gaan grondgebonden woningen ‘als warme broodjes’, maar is de verkoop van appartementen gemiddeld lastiger. 3.a Herkent u de afwezige behoefte aan vrije-sector huurwoningen? De makelaar herkent de kleine behoefte aan vrije sector huurwoningen.

Want het zit in de volksaard van de inwoners van Zwartewaterland om het liefst een woning te kopen. Zo verwacht hij dat de 19 huurappartementen van WVG Ontwikkeling (zie bij vraag 1) vooral aan huishoudens van buiten de gemeente zullen worden verhuurd. Door de huidige lage rente ziet hij ook dat senioren nu 55/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

soms toch een hypotheek aantrekken om een relatief dure nieuwbouwwoning te kunnen kopen. 3.b Herkent u de verwachting dat de bouw van dure woningen leidt tot doorstroming waardoor er voldoende goedkopere koopwoningen vrij komen om in de behoefte van starters te voorzien? De makelaar stelt dat nieuwbouwwoningen vanwege de wettelijke eisen duur zijn. Hij waarschuwt ervoor dat nieuwbouw van starterswoningen een bedreiging wordt voor de ruimtelijke kwaliteit. Want vanwege het conflict tussen betaalbaarheid voor starters en stichtingskosten om te kunnen bouwen, zullen dit woningen worden waarover we na 10 tot 20 jaar zeggen “dit hadden we nooit moeten doen”. Bovendien biedt de bestaande woningvoorraad voldoende kansen voor de starter op de woningmarkt. Hij sluit af met de woorden: “het wél willen projecteren van nieuwbouwstarterwoningen moet niet een politieke stunt gaan worden. Het lijdt tot verrommeling van de woonwijk.”

56/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Gesprek met ontwikkelaar 2, op 2 december 2020 Vragen 1. Heeft u algemene vragen of opmerkingen over het onderzoeksrapport? De ontwikkelaar vindt het rapport zeer uitgebreid en herkent veel uitkomsten. De punten waarover hij een andere mening heeft, zijn vermeld bij vraag 2 en 3. Verder stelt hij vast dat in het rapport geen opmerking wordt gemaakt over stikstof. Vooral voor de woningbouw in Zwartsluis is dit een probleem vanwege de nabijheid van de Uiterwaarden Zwarte Water en Vecht (Natura 2000). Maar wellicht valt dit buiten het doel van dit onderzoek. 2. Herkent u de berekende woningbehoefte voor de periode 2020-2030 (zie paragraaf 8.2)? De ontwikkelaar maakt hierover twee opmerkingen:  Opvallend vindt hij de grote berekende behoefte aan appartementen en huurwoningen: o Appartementen Er is een grote behoefte aan grondgebonden, levensloopbestendige, woningen. Die heeft hij ook zelf gerealiseerd. Hij vindt daarom het aantal appartementen in het voorgestelde bouwprogramma te hoog. In Zwartewaterland heeft hij gezien dat een plan voor appartementen uiteindelijk is omgezet naar grondgebonden. Misschien ligt dat plan te ver af van de voorzieningen, want enkele andere projecten met appartementen zijn wél snel verkocht. o Huurwoningen Hij vindt het aantal voorgestelde huurwoningen vrij fors.