a. Rapport Woonbehoefteonderzoek Zwartewaterland 2020 versie 210113

Woonbehoefteonderzoek Zwartewaterland 2020 Periodiek onderzoek naar de actuele woonsituatie en -behoefte

13 januari 2021 Wim Vos Advies Larkstraat 10 1435 NC Rijsenhout 06-20351356 info@wimvosadvies.nl www.wimvosadvies.nl

, Wim Vos, Wim Vos Advies Jacolien Vogelzang en Roelf-Jan van Til, Explica Annelieke van den Heuvel, BMC

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

INHOUD HOOFDSTUK 1

SAMENVATTING

1

HOOFDSTUK 2

AANLEIDING EN DOEL

7

2.1

Aanleiding

7

2.2

Onderzoeksvraag en opdracht

7

2.3

Respons en corona

8

2.4

Methodiek berekening woningbehoefte

8

2.5

Leeswijzer

9

HOOFDSTUK 3

HOOFDSTUK 4

HOOFDSTUK 5

HOOFDSTUK 6

DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN AFGELOPEN JAREN

10

3.1

Ontwikkeling afgelopen jaren

10

3.2

Huidige samenstelling huishoudens

12

3.3

Afgelopen vijf jaar verhuisd

14

HUIDIGE WONINGVOORRAAD

17

4.1

Kenmerken woningvoorraad

17

4.2

Koop- en huursector

18

WOONSITUATIE

21

5.1

Algemeen beeld

21

5.2

Oudere huishoudens

22

5.3

Inkomens van de huishoudens

23

VERHUISGENEIGDHEID

24

6.1

Verhuisgeneigdheid en doorstromers

24

6.2

Belangrijkste redenen om wel en niet te verhuizen

25

6.3

Gewenste kern en woningtypen doorstromers

26

6.4

Gewenste koop- en huurwoningen doorstromers

26

6.5

Vertrekkers

26

6.6

Vestigers

27

6.7

Starters

27

6.8

Relatie tussen inkomen en grootte van de woning

28

6.9

55-plussers

29

6.10 Woningvraag- en aanbod

31

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

HOOFDSTUK 7

HOOFDSTUK 8

HOOFDSTUK 9

HUISHOUDENSPROGNOSE

32

7.1

Verschillende huishoudensprognoses

32

7.2

Huishoudensprognoses Zwartewaterland

32

7.3

Huishoudensprognoses versus de woningbehoefte o.b.v. woonwensen

33

7.4

Demografische ontwikkeling per kern

34

WONINGBEHOEFTE

36

8.1

Woonwensen en woningbehoefte

36

8.2

Ontwikkeling woningbehoefte 2020-2040

36

8.3

Woonwensen en feitelijke verhuizingen van ouderen

38

8.4

Zorgbehoefte

40

ADVIES WONINGBOUWPROGRAMMA

42

9.1

Plancapaciteit

42

9.2

Advies over nieuwbouwprogramma

43

OVERIGE THEMA’S

46

10.1 Verhuisbewegingen als gevolg van overgang naar De Woningzoeker

46

10.2 Gevolgen coronacrisis op de woningmarkt

48

BIJLAGE 1

BEGRIPSBEPALINGEN

49

BIJLAGE 2

VERSLAG VAN GESPREKKEN MET STAKEHOLDERS

51

HOOFDSTUK 10

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Hoofdstuk 1 Samenvatting Dit rapport bevat de uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek dat in 2020 is gehouden in de gemeente Zwartewaterland. Het onderzoek is gebaseerd op bestaande databronnen en een enquête onder de huishoudens van de gemeente. De enquête is gehouden in de periode dat het coronavirus uitbrak. Daarom is het aantal ingevulde vragenlijsten veel kleiner dan de bedoeling was. Demografische ontwikkelingen afgelopen tien jaar De afgelopen tien jaar (2009 tot 2019) is de bevolking van Zwartewaterland toegenomen van ruim 21.900 naar ruim 22.500 personen. De groei komt vooral doordat er meer kinderen zijn geboren dan er mensen zijn gestorven. Per saldo hebben meer personen de gemeente verlaten dan dat zich nieuwe inwoners in de gemeente hebben gevestigd. Dat ‘negatieve migratiesaldo’ was overigens in de laatste jaren kleiner. Ondanks de toename van de bevolking door natuurlijke aanwas woonden er in 2019 minder kinderen tot 15 jaar in de gemeente dan in 2009. Het aantal 65-plussers is duidelijk toegenomen. In de afgelopen tien jaar is ook het aantal huishoudens toegenomen met bijna 650. Vooral het aantal alleenstaanden en paren is toegenomen. Dit is met name het gevolg van de vergrijzing en de individualisering. Toch is bijna 40% van alle huishoudens een gezin. De afgelopen vijf jaar hebben zich ongeveer 800 huishoudens in de gemeente gevestigd.

Bijna 30% van deze huishoudens komt uit de gemeente Zwolle. Die verhuisstroom is ook omgekeerd: van de huishoudens die uit de gemeente Zwartewaterland zijn vertrokken, is een relatief groot deel naar Zwolle verhuisd. De afgelopen vijf jaar zijn er ruim 1.700 huishoudens binnen de gemeente verhuisd. De jonge verhuizers (tot 35 jaar) zijn vooral verhuisd naar een eengezinskoopwoning; een deel van de oudere verhuizers (vanaf 65 jaar) is ook verhuisd naar een eengezinskoopwoning, maar ook naar een appartement (zowel koop als huur). Een groot deel van de 75-plus-huishoudens is verhuisd naar een intramurale voorziening. Huidige woningvoorraad Van de 8.700 (zelfstandige) woningen in de gemeente is 75% een koopwoning. De meeste huurwoningen (bijna 1.700) zijn van woningcorporatie Wetland Wonen. De overige – ongeveer 650 – huurwoningen zijn eigendom van particuliere verhuurders. Zij bezitten ruim 7% van de woningvoorraad. Ongeveer de helft van de woningen is een rij- of hoekwoning en bijna een derde is een vrijstaande woning of tweekapper. Een kleine 10% is een appartement.

1/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Woonsituatie Jonge huishoudens wonen relatief vaak in een huurwoning, bijvoorbeeld een appartement. Zij zijn ook vaker alleenstaand. Het aandeel van de huishoudens dat in een koopwoning woont, is het hoogst in de leeftijd 45 tot 65 jaar (79%). Gezinnen wonen voor bijna 90% in een koopwoning; dat is veel meer dan bij alleenstaanden en eenoudergezinnen. Een belangrijk deel van de 75-plus-huishoudens woont nog in een eengezinswoning. Dit zijn meestal niet-gelijkvloerse en niet-toegankelijke woningen. De huishoudens met een hoger inkomen wonen relatief vaak in vrijstaande woningen en tweekappers. De huishoudens met een lager inkomen wonen vaak in de rij- en hoekwoningen en appartementen. Verhuisgeneigdheid 2.436 huishoudens geven aan binnen vijf jaar te willen verhuizen. Dat is 36% van alle huishoudens. Dat aantal is hoger dan het daadwerkelijke aantal dat de afgelopen vijf jaar is verhuisd: 1.700 huishoudens. De opgegeven verhuiswensen zijn niet altijd ‘hard’: vooral veel 75-plus-huishoudens geven aan ‘misschien’ te willen verhuizen. Zij willen zo lang dat gaat in hun woning blijven wonen en pas verhuizen als dat moet. Van alle huishoudens die willen verhuizen, zoekt 79% een woning binnen de gemeente. De binding met de eigen gemeente is dus groot. Deze doorstromers zoeken meestal een koopwoning, maar de 75-plus-huishoudens zoeken vooral een huurwoning (87%).

De meeste doorstromers die een koopwoning zoeken, willen een woning van € 200.000 tot € 300.000 (56%). In totaal zijn er 710 starters die de komende vijf jaar zelfstandig willen gaan wonen in de gemeente. Ruim driekwart van hen is op zoek naar een koopwoning, meestal van € 200.00 tot € 300.000. Van de 55-plus-huishoudens geeft bijna 80% aan dan hun woning geschikt is om lang thuis te blijven wonen. Meestal zijn dan wel aanpassingen nodig, zoals een traplift. Ouderen van 75 jaar of ouder wonen vaker in een woning waar geen aanpassingen nodig zijn dan huishouden tussen 55 en 75 jaar. Ruim de helft (56%) van de 55-plus-huishoudens wil in de eigen woning blijven wonen als ze minder mobiel worden en kan dat waarschijnlijk ook. Dit betekent dat 44% van de huishoudens niet in de eigen woning wil blijven wonen als men minder mobiel wordt. Dit laat zien dat de vergrijzing een behoorlijke impact heeft op de woningbehoefte. Huishoudensprognose De verwachte huishoudensontwikkeling (absoluut en naar leeftijdsklasse) is een belangrijke factor als het gaat om de toekomstige woningbehoefte. Er zijn verschillende huishoudensprognoses. Veel gebruikte prognoses zijn Pearl (van het Centraal Planbureau/Planbureau van de Leefomgeving) en Primos (opgesteld door ABF Research). Beide prognoses sluiten op nationaal niveau aan bij de prognoses die het CBS periodiek opstelt.

De meest recente Pearl-prognose (Pearl 2019) komt voor de gemeente Zwartewaterland uit op een huishoudensgroei van 8,1% in de periode 2020-2030 en dit spoort met de groei van het hele gebied Noord-Overijssel. Voor Zwartewaterland 2/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

betekent dit een toename van het aantal huishoudens met ongeveer 700 in de periode 2020-2030. Voor dit onderzoek is een demografische prognose opgesteld op basis van ‘migratiesaldo nul’. Dat betekent dat zich evenveel personen vestigen in de gemeente als er vertrekken. Een berekening met als uitgangspunt ‘migratiesaldo nul’ wordt vaak gebruikt voor het berekenen van de ‘lokale woningbehoefte’. Deze berekening leidt tot een toename van 750 huishoudens in de komende tien jaar (zie hierna). Deze berekende groei ligt in lijn met de verwachte groei volgens de Pearlprognose (ongeveer 700 huishoudens). Woningbehoefte Bij het berekenen van de woningbehoefte is rekening gehouden met enerzijds de demografische ontwikkelingen (vergrijzing en een toename van het aantal huishoudens met 750 in de periode 2020-2030, zoals hierboven beschreven) en anderzijds de woonwensen die in de enquête zijn aangegeven. Van alle huishoudens in de gemeente geeft 36% in de enquête aan de komende jaren te willen verhuizen. In de prognose zijn al deze woonwensen meegenomen, zowel de harde wensen als ook de potentiële verhuiswensen. Het voordeel daarvan is dat een duidelijk beeld ontstaat van de gewenste ontwikkelingsrichting. Wel zorgt deze methodiek ervoor dat de verschuivingen wat groter zijn dan de veranderingen die daadwerkelijk zullen optreden.

Vooral de stap van een eengezinswoning naar een appartement wordt in de praktijk minder vaak gezet dan in een enquête wordt aangegeven, omdat bijvoorbeeld de kwaliteiten niet geheel aansluiten bij de wensen (ligging, uitrusting en prijs van de woning) of omdat de stap om te verhuizen emotioneel gezien uiteindelijk toch te groot is. De komende 10 jaar neemt vooral de behoefte aan koopwoningen toe. De uitbreiding van de behoefte bestaat uit 600 koopwoningen en 150 huurwoningen. Als we naar de kwaliteiten kijken, dan blijkt dat er een duidelijke extra behoefte gaat ontstaan aan toegankelijke woningen; woningen die geschikt zijn voor ouderen. Dit vertaalt zich in een duidelijke verschuiving van niet-toegankelijke eengezinswoningen naar toegankelijke eengezinswoningen. In de enquête geven veel 55-plussers aan dat de huidige woning op dit moment niet geschikt is om te blijven wonen als men minder mobiel wordt. Daarnaast is ook een deel van de 55plussers van plan te verhuizen naar een multifunctionele woning. Daarbij is al opgemerkt dat in de praktijk minder vaak daadwerkelijk de stap naar een appartement wordt gezet dan in de wensen wordt geuit. Dat neemt niet weg dat er de komende 10 jaar een discrepantie optreedt tussen de huidige woningvoorraad en de behoefte.

Deze discrepantie kan deels worden opgelost door in bestaande eengezinswoningen voorzieningen aan te brengen, waardoor men ook bij mobiliteitsproblemen langer in de woning kan blijven wonen. Daarnaast kan nieuwbouw voorzien in de behoefte aan multifunctionele woningen, mits daarvoor geschikte locaties beschikbaar zijn. De vergrijzing zorgt ook voor een toename van de behoefte aan intramurale plaatsen.

3/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

De woningbehoefte 2020-2030 als volgt samengevat:  Totale behoefte is 750 woningen.  Hiervan zijn 600 koopwoningen en 150 huurwoningen.  In de koopsector is de berekende behoefte aan woningen vanaf € 300.000 groter dan die tot € 300.000.  In de huursector is er vooral behoefte aan sociale huurwoningen.  Zowel in de koop- als de huursector is de behoefte aan multifunctionele woningen (zoals begane grondwoningen en appartementen) groter dan aan ‘normale’ eengezinswoningen.  Er is behoefte aan 50 intramurale plaatsen. Zorgbehoefte De komende tien jaar neemt als gevolg van de vergrijzing het aantal personen met lichte beperkingen toe met ongeveer 500. Ook het aantal personen met zwaardere beperkingen neemt duidelijk toe: er is een toename te verwachten van het aantal ouderen met een zorgprofiel 4 (beschut wonen) en met een zorgprofiel 5+ (beschermd wonen). In totaal gaat het de komende tien jaar in de gemeente Zwartewaterland om een toename van ongeveer 100 plaatsen. Woningbouwprogramma Het advies in deze rapportage over het nieuwbouwprogramma is gebaseerd op de berekende ontwikkeling van de woningbehoefte. Maar bij het vertalen van de behoefte naar een woningbouwprogramma spelen ook andere factoren een rol, zoals de visie van de gemeente, eventuele regionale afspraken, de beschikbaarheid van locatie(s), etc.

Daarnaast kan een deel van de verschuiving in de woningbehoefte worden bewerkstelligd door het aanbrengen van voorzieningen in bestaande woningen, waardoor deze (langer) geschikt zijn voor senioren met mobiliteitsbeperkingen. Per 1 januari 2020 heeft de gemeente een harde plancapaciteit van 201 woningen. Dit zijn allemaal koopwoningen. Als deze plancapaciteit wordt afgezet tegen de berekende woningbehoefte, is duidelijk dat een aantal maatregelen nodig zijn: 1. De harde plancapaciteit moet worden vergroot om aan de verwachte toename van het aantal huishoudens tegemoet te komen. De huidige ‘harde’ capaciteit (201 woningen) is namelijk veel kleiner dan de verwachte toename van het aantal huishoudens in de periode 2020-2030 (750 huishoudens, exclusief 50 intramuraal). Probeer daarom op korte termijn een deel van de ‘zachte’ capaciteit ‘hard’ te maken. 2. Er moeten aanvullende mogelijkheden voor de bouw van huurwoningen worden gezocht omdat in het huidige bouwprogramma alleen koopwoningen zijn voorzien. Het gaat voornamelijk om toegankelijke eengezinswoningen. In het huidige bouwprogramma zijn immers uitsluitend koopwoningen voorzien. De behoefte aan huurwoningen heeft vooral betrekking op toegankelijke eengezinswoningen en multifunctionele woningen. 3. Het bouwprogramma kan veel meer worden gericht op de woonwensen van ouderen.

Dit betreft toegankelijke grondgebonden woningen (bungalows, aanleunwoningen, patiowoning, knarrenhof, etc.) en multifunctionele woningen. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is wel de locatie van de nieuwbouw. Voor

4/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

ouderen is de aanwezigheid van (zorg)voorzieningen in de directe omgeving relevant. Voor locaties die niet geschikt zijn voor ouderen kan worden ingezet op eengezinskoopwoningen. Het realiseren van toegankelijke woningen voor ouderen zorgt voor doorstroming. Hierdoor komen eengezinswoningen vrij voor huishoudens (waaronder starters) die op zoek zijn naar een (betaalbare) eengezinswoning in de gemeente of in de eigen kern. De omvang van het richtinggevend bouwprogramma sluit aan bij de berekende woningbehoefte (750 woningen). Ook de verdeling naar koop en huur sluit daarbij aan (600 koopwoningen en 150 huurwoningen). Bij de onderverdeling naar segmenten zijn – vooral naar aanleiding van de gesprekken met de stakeholders – de volgende verschuivingen aangebracht:  Meer ‘normale’ eengezinswoningen en minder multifunctionele woningen In de berekende woningbehoefte ligt er een zwaar accent op de geuite verhuiswensen van senioren. Zoals al is opgemerkt tonen feitelijke verhuiscijfers aan dat ouderen minder vaak verhuizen dan ze in een enquête aangeven. Daarnaast geven de stakeholders aan dat de voorkeur van veel huishoudens uitgaat naar een grondgebonden woning.  Minder koopwoningen boven € 300.000 en meer tot € 300.000 De stakeholders geven aan dat er vooral behoefte is aan eengezinswoningen tot € 300.000. Dit bevestigt het beeld dat de gemeente heeft van de behoefte. Tabel 1

Richtinggevend woningbouwprogramma 2020-2030 naar segmenten

Segment Koop < € 300.000 > € 300.000 Huur < € 619 > € 619 Totaal

Eengezinswoningen

Multifunctionele woningen

275 225

100

375 225

50 25 575

25 50 175

75 75 750

Totaal

Exclusief +50 intramurale plaatsen

Een deel van het nieuwbouwprogramma zou moeten bestaan uit multifunctionele woningen. De toevoeging van toegankelijke eengezinswoningen kan wellicht ook worden bereikt door het toegankelijk maken van bestaande eengezinswoningen. Als dat gebeurt, zal dit leiden tot een kleinere behoefte aan de nieuwbouw van toegankelijke eengezinswoningen en multifunctionele woningen en kan in het nieuwbouwprogramma de nadruk meer verschuiven naar de niet-toegankelijke koopwoningen. Op basis van de woonwensen van de doorstromers kan het richtinggevende woningbouwprogramma voor de periode 2020-2030 als volgt indicatief worden verdeeld over de woningtypen:

5/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Tabel 2

Richtinggevend woningbouwprogramma 2020-2030 naar woningtypen

Woningtype Vrijstaand en tweekapper1 Hoek- en tussenwoning Multifunctionele woning Totaal

Koop 225 275 100 600

Huur 75 75 150

Totaal 225 350 175 750

Overige thema’s  De Woningzoeker Vrijkomende huurwoningen van Wetland Wonen worden sinds oktober 2018 aangeboden via de website van De Woningzoeker. Dit is een regionaal woonruimteverdeelsysteem. De vraag was of deze regionale samenwerking gevolgen heeft voor de verhuisbewegingen vanuit Zwolle en Kampen naar Zwartewaterland. Uit de cijfers blijkt dat het aantal verhuringen aan huishoudens uit één van de andere gemeenten binnen het werkgebied van De Woningzoeker inderdaad is toegenomen: vóór de overgang naar De Woningzoeker werd 12% van alle vrijkomende woningen verhuurd aan een huishouden uit een van de andere gemeenten binnen het werkgebied; na de overgang is dat aandeel gestegen naar 20%. In aantallen uitgedrukt: het aantal woningen dat is aangeboden aan een huishouden uit een van de andere gemeenten is gestegen van gemiddeld 1,1 woning naar 1,8 woning per maand.  Gevolgen coronacrisis op de woningmarkt De enquête is gehouden in de periode dat het coronavirus de bevolking van Nederland, en zeker ook van Zwartewaterland, hard raakte. De maatregelen die het kabinet vanaf het voorjaar van 2020 heeft genomen om de verspreiding van het virus te beteugelen, leiden tot een terugval van de economie. Dit heeft effecten voor de woningmarkt.

Het Economisch Bureau van ABN AMRO verwacht dat door de daling van het besteedbaar inkomen het vertrouwen van potentiële huizenkopers daalt en dat het thuiswerken ook na de crisis voor velen de norm zal zijn. In dat geval zullen mensen hogere eigen stellen aan hun woning (zoals een extra kamer om te kunnen werken) en de buitenruimte (om even een luchtje te scheppen).

1 Vrijstaande woningen en tweekappers zijn samengevoegd omdat het om deels uitwisselbare categorieën gaat.

6/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Hoofdstuk 2 Aanleiding en doel 2.1

Aanleiding In de gemeente Zwartewaterland staan ruim 8.900 woningen. Daarvan zijn 8.700 zelfstandige woningen en ruim 200 onzelfstandige woningen. Woningcorporatie Wetland Wonen verhuurt bijna 1.700 sociale huurwoningen. De overige – ongeveer 650 – huurwoningen in de gemeente zijn eigendom van particuliere verhuurders. Regelmatig laten de gemeente en Wetland Wonen een woonbehoefteonderzoek uitvoeren om een actueel inzicht te hebben in de woningvraag en toekomstige ontwikkelingen. Het vorige onderzoek is in 2016 uitgevoerd. Daarom hebben de gemeente en de corporatie behoefte aan een nieuw woonbehoefteonderzoek. Deze rapportage bevat de uitkomsten van het onderzoek, dat in 2020 is gehouden.

2.2

Onderzoeksvraag en opdracht De gemeente heeft aan Wim Vos Advies de opdracht gegeven voor het uitvoeren van het nieuwe woonbehoefteonderzoek. Het onderzoek moet – samengevat – inzicht geven in: 1. de huidige en toekomstige Door het aanbod en de behoefte woningvoorraad (kwalitatief en met elkaar te vergelijken, wordt kwantitatief); duidelijk waar en in welke 2. de (ontwikkeling van de) verschillende segmenten er sprake is van doelgroepen en de behoefte aan woningtekorten en -overschotten. Op basis daarvan kunnen de passende woningen voor deze gemeente en Wetland Wonen een doelgroepen over een periode van tien strategie opzetten voor een jaar, met een doorkijk naar 2040; veranderopgave in het 3. de verhuisrelatie tussen Zwartewaterland woningaanbod. en de gemeenten Kampen en Zwolle. Omdat de gemeente en corporatie behoefte hebben aan actuele en betrouwbare informatie, is ervoor gekozen om als basis uit te gaan van beschikbare databronnen, aangevuld met een enquêteonderzoek en een interview met een zorginstelling. Het concept van dit rapport is op verzoek van de gemeente besproken met twee makelaars, twee ontwikkelaars en met Wetland Wonen. Aan hen is gevraagd of zij de berekende woningbehoefte herkennen en wat hun advies is over het voorgestelde nieuwbouwprogramma. De verslagen van die vijf gesprekken zijn opgenomen in bijlage 2.

Vooral deze gesprekken met de stakeholders zijn aanleiding geweest om de uitkomst van de berekende woningbehoefte niet één op één te vertalen in een geadviseerd woningbouwprogramma, maar om daarin verschuivingen aan te brengen. Het onderzoek is uitgevoerd door Wim Vos Advies, in samenwerking met Explica en BMC. De resultaten van dit onderzoek zijn in deze rapportage beschreven. Bij dit hoofdrapport behoort het Tabellenboek Woonbehoefteonderzoek Zwartewaterland 2020, waarin veel achtergrondtabellen zijn opgenomen.

7/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

2.3

Respons en corona Voor de enquête zijn op basis van een getrokken steekproef 4.286 huishoudens van de gemeente Zwartewaterland uitgenodigd om de online vragenlijst in te vullen. Dat is 49% van alle huishoudens in de gemeente. Om ook voor de kleinere kernen (Mastenbroek en Kamperzeedijk) bruikbare uitkomsten te verkrijgen, is daar aan alle huishoudens gevraagd om aan het onderzoek mee te doen. Huishoudens die de voorkeur gaven aan een papieren vragenlijst, konden deze opvragen bij de gemeente. In de volgende tabel staat het aantal huishoudens per kern weergegeven, de omvang van de steekproef en de behaalde respons. Tabel 3

Aantal huishoudens, steekproef en respons per kern van Zwartewaterland

Kern

Genemuiden Hasselt Mastenbroek Zwartsluis Kamperzeedijk Totaal

Aantal huishoudens (afgerond) 3.395 2.955 55 2.055 200 8.660

Steekproef

1.438 1.343 52 1.285 168 4.286

Behaalde respons Absoluut 215 217 7 173 27 639

% 15% 16% 13% 13% 16% 15%

Zoals uit deze tabel blijkt hebben 639 huishoudens de vragenlijst ingevuld. Dat is veel minder dan de beoogde respons van 1.190 huishoudens. De reden voor deze lage respons is het coronavirus, dat uitbrak op het moment dat de huishoudens de vragenlijst konden invullen (voorjaar 2020). Doordat de gemeente Zwartewaterland hard werd getroffen door het virus, hebben de gemeente en Wetland Wonen besloten om geen rappel aan de huishoudens te versturen, maar deze rapportage te baseren op deze respons. De relatief lage respons betekent dat de uitkomsten wel betrouwbaar zijn voor de gemeente als geheel, maar niet voor veel uitsplitsingen, zoals naar kernen, huishoudenstypen en woningtypen. Omdat het aantal respondenten in de twee kleinste kernen (Mastenbroek en Kamperzeedijk) te klein is om betrouwbare uitkomsten te geven, zijn de respondenten van Mastenbroek samengevoegd met die van Hasselt en zijn de respondenten van Kamperzeedijk samengevoegd met die van Genemuiden. 2.4

Methodiek berekening woningbehoefte Voor de berekening van de woningbehoefte 2020-2030 en een doorkijk naar 2040 is gebruik gemaakt van de huidige woonsituatie per leeftijdsklasse in de gemeente Zwartewaterland. Voor de berekening van de woningbehoefte is enerzijds uitgegaan van de demografische ontwikkelingen, zoals cohortverschuiving, sterftekansen in de verschillende leeftijdsgroepen, geboorte, huishoudensvorming en migratie. Daarnaast is gebruik gemaakt van de woonwensen van de verhuisgeneigde huishoudens (uitkomst van de enquête2) en de huidige woonsituatie van de nietverhuisgeneigde huishoudens. Ten slotte is uitgegaan van ‘migratiesaldo nul’ als het gaat om de huishoudensontwikkeling, omdat veel huishoudens aangeven binnen Zwartewaterland te willen verhuizen. Zie de volgende figuur. 2 In de enquête geeft 36% van de huishoudens aan binnen nu en vijf jaar te willen verhuizen.

8/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

2.5

Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk gaat hoofdstuk 3 in op de demografische ontwikkelingen in de afgelopen jaren. Hoofdstuk 4 biedt inzicht in de huidige woningvoorraad en hoofdstuk 5 schetst de huidige woonsituatie. Die drie hoofdstukken zijn gebaseerd op bestaande databronnen (behalve paragraaf 5.3, die is gebaseerd op de enquête). Op basis van die enquête geeft hoofdstuk 6 inzicht in de verhuisgeneigdheid. Hoofdstuk 7 bevat de regionale context als het gaat om de prognose van het aantal bewoners en huishoudens tot 2030 en 2040. Hoofdstuk 8 gaat in op de woningbehoefte tot 2030, met een doorkijk naar 2040. Op basis van de berekende woningbehoefte wordt in hoofdstuk 9 een advies gegeven over het nieuwbouwprogramma. In het afsluitende hoofdstuk 10 worden enkele afzonderlijke thema’s behandeld. Bij alle tabellen en grafieken is de bron vermeld. In bijlage 1 zijn de gebruikte begrippen toegelicht. Bijlage 2 bevat de verslagen van de vijf gesprekken met stakeholders.

9/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Hoofdstuk 3 Demografische ontwikkelingen afgelopen jaren Dit hoofdstuk biedt inzicht in de demografische ontwikkelingen in de gemeente Zwartewaterland in de afgelopen jaren. Op basis van de huidige situatie en de ontwikkelingen in de afgelopen jaren zijn toekomstige ontwikkelingen beter te duiden. Ontwikkeling afgelopen jaren De afgelopen tien jaar is de bevolking in de gemeente met ruim 2,5% toegenomen (van ruim 21.900 naar ruim 22.500 personen). Deze groei is vooral het gevolg van een positief saldo van geboorte en sterfte en een licht positief buitenlands migratiesaldo. Het binnenlands migratiesaldo is negatief3, hoewel dat negatieve saldo de laatste jaren kleiner was. Bevolkingsontwikkeling (vestiging, vertrek en natuurlijke aanwas), 2009 -2018

Figuur 1 400 200

binnenlands saldo

0

buitenlands saldo

natuurlijke aanwas

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2010

-400

2011

-200

2009

3.1

Bron: CBS 2020

Het binnenlands migratiesaldo is een saldo van vestiging en vertrek. In alle leeftijdsgroepen zijn er vestigers en vertrekkers. Het negatief binnenlands saldo is het grootst bij jongeren in de leeftijd van 15 tot 30 jaar. Vooral studie en werk spelen hierbij een rol. Maar ook de huidige krapte op de woningmarkt kan een rol spelen. Het saldo is ook licht negatief bij andere leeftijdsgroepen, zoals bij 65- tot 85-jarigen. Figuur 2

Binnenlandse migratie naar leeftijd periode 2009-2018 (gemiddeld per jaar)

180 140 100 60 20 -20 -60

vestiging vertrek

saldo

0-4

5-9

10-14

15-19

20-24

25-29

30-39

40-49

50-64

65-84

85+

Bron: CBS 2020

Ondanks een toename van de bevolking als gevolg van natuurlijke aanwas, wonen er in 2019 minder kinderen in de leeftijd tot 15 jaar in de gemeente Zwartewaterland 3 Een negatief binnenlands migratiesaldo betekent dat er jaarlijks gemiddeld meer mensen uit de gemeente zijn

vertrokken naar een andere gemeente binnen Nederland dan er zich in de gemeente hebben gevestigd.

10/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

dan in 2009. Ook is een absolute afname te zien bij de bevolking in de leeftijd 35 tot 40 jaar. Deze afname is een landelijke trend. Dat geldt ook voor de afname van het aantal kinderen, al is de afname in Zwartewaterland sterker dan in Nederland. Het aantal 65-plussers in de gemeente is daarentegen duidelijk toegenomen. De gemeente Zwartewaterland vergrijst. In 2009 was bijna 12% van de bevolking 65 jaar of ouder, in 2019 is dit toegenomen naar 17%. Deze vergrijzing is ook in meer of mindere mate terug te zien in de verschillende kernen. Afgezet tegen het landelijk beeld wonen er in de gemeente Zwartewaterland in 2019 relatief meer kinderen in de leeftijd tot 15 jaar (ondanks de afname in de afgelopen tien jaar) en minder 65plussers. Figuur 3

Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd 2009-2019

95+ 90-94 85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4

2009

2019

0

500

1.000

1.500

2.000

95+ 90-94 85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4

ontw. 2009-2019

-400

-200

0

200

400

600

Bron: CBS 2020

De toename van de bevolking vertaalt zich ook in een toename van het aantal huishoudens. De afgelopen tien jaar is het aantal particuliere huishoudens in de gemeente met 7% toegenomen (van 7.922 naar 8.485; dat zijn circa 560 huishoudens). De toename heeft zich vooral voorgedaan bij paren en alleenstaanden. Dit is met name het gevolg van de vergrijzing en de individualisering. Figuur 4

Huishoudensontwikkeling naar samenstelling 2009 -2019

overig

2009

2019

overig

eenoudergezin

eenoudergezin

gezin

gezin

paar

paar

alleenstaand

alleenstaand 0

1.000

2.000

3.000

4.000

-300 -200 -100

ontw. 2009-2019

0

100 200 300 400

Bron: CBS 2020

De afgelopen tien jaar is het aantal huishoudens in de leeftijd van 65 jaar en ouder flink toegenomen. In 2009 was bijna 23% van de huishoudens 65 jaar of ouder, in 2019 is dat aandeel toegenomen tot ruim 29%. Absoluut gezien betekent dit een toename met bijna 700 huishoudens, van 1.800 huishoudens in 2009 naar 2.500 huishoudens in 2019.

11/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Er is vooral sprake van een cohortverschuiving. Als bijvoorbeeld wordt gekeken naar de omvang van de huishoudens in de leeftijd 55 tot 64 jaar in 2009, dan zien we dat deze groep in 2019 in omvang vrijwel gelijk gebleven is, maar natuurlijk wel tien jaar ouder. Dezelfde ontwikkeling is ook duidelijk terug te zien bij de huishoudens in de leeftijd van 35 tot 45 jaar in 2009. Ook dit aantal is in tien jaar tijd nauwelijks verminderd. Deze ontwikkeling is van invloed op samenstelling van de huishoudens naar leeftijd in Zwartewaterland in 2030 en 2040. Figuur 5

Huishoudensontwikkeling naar leeftijd 2009-2019

85+ jaar 75 -84 jaar 65 - 74 jaar 55 - 64 jaar 45 - 54 jaar 35 - 44 jaar 25 - 34 jaar 15 -24 jaar

2009 2019

0

500

1.000

1.500

2.000

Bron: CBS 2020

Figuur 6

Huishoudensontwikkeling naar leeftijd 2009-2019

85-85 75-84 65- 74 55- 64 45- 54 35- 44 25- 34 15-24

ontw. 2009-2019

-300

-200

-100

0

100

200

300

400

500

600

Bron: CBS 2020

De woningvoorraad in de gemeente bestaat uit 8.700 woningen. De afgelopen tien jaar is de woningvoorraad met ruim 10% toegenomen. In deze periode zijn ongeveer 650 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Figuur 7

Nieuwbouw en sloop 2009-2018 Zwartewaterland

150 100 nieuwbouw

50

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2010

2009

2011

onttrekkingen

0

Bron: CBS 2020

3.2

Huidige samenstelling huishoudens Op basis van de gegevens van de gemeente kan een beeld worden gegeven van de samenstelling van de huishoudens, ook in de verschillende kernen. In de gemeente wonen ruim 8.600 huishoudens, waarvan ruim 200 institutionele huishoudens. In het vervolg van deze paragraaf wordt nader ingegaan op de kenmerken van de ruim 8.400 particuliere huishoudens.

12/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

De drie grootste kernen binnen de gemeente zijn Genemuiden (3.300 huishoudens), Hasselt (2.890 huishoudens) en Zwartsluis (1.990 huishoudens). De kernen Kamperzeedijk (190 huishoudens) en Mastenbroek (50 huishoudens) zijn relatief klein. Zo’n 30% van de huishoudens is 65 jaar of ouder. Dat aandeel wijkt weinig af van het landelijke gemiddelde (28%) en van het gemiddelde in Overijssel (29%). Per kern zijn er beperkte verschillen. In Zwartsluis en Hasselt wonen relatief gezien meer 65-plussers, in de kleine kernen minder. In Zwartsluis is 15% van de huishoudens zelfs 75 jaar of ouder. De sterftekans neemt voor deze huishoudens de komende tien jaar flink toe. Figuur 8

Huishoudens naar leeftijd, per kern

Zwartewaterland

< 25 jaar 25 - 34 jaar 35 - 44 jaar 45 - 54 jaar 55 - 64 jaar 65 - 74 jaar 75+ jaar

Kamperzeedijk Zwartsluis Mastenbroek Hasselt Genemuiden

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

Bijna 40% van de huishoudens is een gezin. Daarmee ligt het aandeel ruim boven het landelijke aandeel (26%) en boven het aandeel in de provincie Overijssel (32%). Daarentegen wonen in Zwartewaterland minder alleenstaanden dan landelijk gemiddeld (32%) en gemiddeld in de provincie (35%). Ongeveer 55% van de huishoudens in Zwartewaterland zijn een- of tweepersoonshuishoudens. In Zwartsluis en Hasselt wonen relatief iets meer alleenstaanden en paren en minder gezinnen dan in de andere kernen. Figuur 9

Huishoudens naar samenstelling, per kern

Zwartewaterland

alleenstaand

Kamperzeedijk

paren

Zwartsluis

gezin

Mastenbroek

eenoudergezin

Hasselt

meer alleenst.

Genemuiden 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

Alleenstaanden komen voor in alle leeftijdsklassen. Naarmate de leeftijd toeneemt, neemt ook het aandeel alleenstaanden toe. Van de 75-plussers in de gemeente is ongeveer de helft alleenstaand.

13/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Tabel 4

Huishoudens naar leeftijd en samenstelling Zwartewaterland (absoluut) alleenstaand

paren

gezin

eenoudergezin

meer alleenst.

totaal

< 25 jaar

61

44

15

5

0

125

25 - 34 jaar

304

317

554

44

6

1.225

35 - 44 jaar

209

84

991

114

4

1.402

45 - 54 jaar

240

198

1.059

150

7

1.654

55 - 64 jaar

269

633

474

97

8

1.481

65 - 74 jaar

391

880

101

47

9

1.428

75+ jaar

548

490

22

42

6

1.108

Totaal

2.022

2.646

3.216

499

40

8.423

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

3.3

Afgelopen vijf jaar verhuisd Op basis van de gegevens van de gemeente kan in beeld worden gebracht welke verhuisbewegingen zich de afgelopen vijf jaar feitelijk hebben voorgedaan binnen de gemeente. Daarnaast kan inzichtelijk worden gemaakt welke huishoudens zich de afgelopen vijf jaar in de gemeente hebben gevestigd en in welk woningsegment. Uit de gegevens van de gemeente blijkt dat de afgelopen vijf jaar ongeveer 800 huishoudens zich in de gemeente hebben gevestigd. Bijna 30% van deze huishoudens komt uit de gemeente Zwolle, gevolgd door de gemeente Kampen (11%), Steenwijkerland (9%) en Staphorst (4%). De overige huishoudens komen uit diverse andere gemeenten. De verhuisdynamiek met deze gemeenten is er ook andersom4. Van de personen die uit de gemeente Zwartewaterland vertrekken, gaat eveneens een relatief groot deel naar Zwolle, gevolgd door Kampen en Steenwijkerland, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Als we kijken naar de herkomst van de personen die zich in 2018 in Zwartewaterland hebben gevestigd en dit vergelijken met de vestigingsplaats van de vertrekkers uit de gemeente, dan valt op dat het patroon beperkt afwijkt (zie onderstaande figuur). Figuur 10 Vertrek uit en vestiging in Zwartewaterland van personen naar gemeenten in 2018 0 Zwolle Kampen Steenwijkerland Staphorst Dalfsen overig Overijssel West-Nederland overig Nederland

50

100

150

200

250

300

vertrek uit ZWL naar vestiging in ZWL uit

Bron: CBS 2020

4 De verhuisdynamiek van huishoudens vanuit de gemeente Zwartwaterland naar andere gemeenten kan niet

inzichtelijk worden gemaakt op basis van de gemeentelijke gegevens. Hiervoor is gebruik gemaakt van de CBSgegevens over vestiging en vertrek van personen naar gemeente.

14/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Ruim de helft van de huishoudens die zich de afgelopen vijf jaar in de gemeente hebben gevestigd, is een jong huishouden (leeftijd tot 35 jaar)5. Deze huishoudens hebben meestal een eengezinswoning gekocht. Daarnaast is een opvallend groot deel terecht gekomen in een eengezinswoning van Wetland Wonen, de lokaal werkzame woningcorporatie. Ook van de vestigers in andere leeftijdscategorieën heeft een relatief groot deel zich gevestigd in een eengezinswoning van de corporatie. De afgelopen vijf jaar hebben zich ook oudere huishoudens gevestigd in de gemeente, ook 75-plussers. Een relatief groot deel van deze huishoudens is terecht gekomen in een intramurale voorziening in de gemeente. Daarnaast zijn ook jonge vestigers de afgelopen vijf jaar in een intramurale voorziening terecht gekomen. In de gemeente Zwartewaterland zijn enkele woonzorgvoorzieningen voor onder andere verstandelijk gehandicapten. Deze voorzieningen hebben een regionale functie. Figuur 11 Afgelopen vijf jaar in Zwartewaterland gevestigde huishoudens naar leeftijd en huidige woonsituatie 75+ jaar

eengezins koop eengezins huur appartement koop appartement huur eengezins corporatie appartement corporatie intramuraal

65 - 74 jaar

55 - 64 jaar 45 - 54 jaar 35 - 44 jaar 25 - 34 jaar

< 25 jaar 0

50

100

150

200

250

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

Van de huishoudens die de afgelopen vijf jaar binnen de gemeente zijn verhuisd, kan eveneens inzichtelijk worden gemaakt naar welk woningtype deze huishoudens zijn verhuisd (zie volgende figuur). Ruim 1.700 huishoudens zijn de afgelopen vijf jaar binnen de gemeente verhuisd. Zoals verwacht, bestaat een groot deel van deze verhuizers uit jonge huishoudens in de leeftijd van 25 tot 35 jaar. Deze groep is vooral verhuisd naar een eengezinskoopwoning. Er is ook een deel verhuisd naar een eengezinshuurwoning. Naarmate de leeftijd toeneemt, verhuist men in het algemeen minder. Toch zijn de afgelopen vijf jaar ook oudere huishoudens verhuisd. Van de verhuisde 65- tot 75-jarigen is ongeveer 40% verhuisd naar een eengezinskoopwoning. Dit zijn meestal toegankelijke eengezinswoningen, zoals een bungalow. Een deel van deze leeftijdsgroep is verhuisd naar een appartement, zowel koop als (sociale) huur. Van de huishoudens in de leeftijd vanaf 75 jaar, die de afgelopen vijf jaar zijn verhuisd, is bijna de helft verhuisd naar een appartement van de corporatie. Ook is een groot deel verhuisd naar een intramurale voorziening.

5 Op basis van de gegevens van de gemeente, eenhedenbestand Zwartewaterland 2020.

15/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Figuur 12 Afgelopen vijf jaar binnen Zwartewaterland verhuisde huishoudens naar leeftijd en huidige woonsituatie 75+ jaar eengezins koop eengezins huur appartement koop appartement huur eengezins corporatie appartement corporatie intramuraal

65 - 74 jaar 55 - 64 jaar

45 - 54 jaar 35 - 44 jaar 25 - 34 jaar < 25 jaar

0

100

200

300

400

500

600

700

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

Van de huishoudens die de afgelopen vijf jaar binnen de gemeente zijn verhuisd, is het ook interessant om de verhuisbeweging te zien (zie onderstaande figuur). Zijn de verhuizers starters op de woningmarkt of zijn het doorstromers? En welke stap in de wooncarrière wordt dan door deze doorstromers gezet? De huishoudens in de leeftijd tot 25 jaar zijn vooral starters. Een groot deel van deze starters is verhuisd naar een eengezinswoning, vooral in de koopsector. Daarnaast zijn er huishoudens die starten in een appartement. Onder de leeftijdsgroep 25- tot 35-jarigen is ook nog een relatief groot deel starter op de woningmarkt. Onder de overige leeftijdsgroepen bevinden zich eveneens starters. Dit zijn meestal situaties van echtscheiding, waarbij een van de partners verhuist. Deze personen worden gezien als starter, omdat zij de woning niet leeg achterlaten. De ex-partner blijft vaak in de woning wonen. In de leeftijdsgroep vanaf 65 jaar is te zien dat huishoudens relatief vaker zijn verhuisd van een eengezinswoning naar een appartement. In deze leeftijdsfase komen per saldo eengezinswoningen vrij. Figuur 13 Afgelopen vijf jaar binnen Zwartewaterland verhuisde huishoudens naar herkomst en huidige woonsituatie 75+ jaar

eg naar eg

65 - 74 jaar

app naar eg

55 - 64 jaar

eg naar app

app naar app

45 - 54 jaar

starter eg

35 - 44 jaar

starter app

25 - 34 jaar

eg naar intramuraal

< 25 jaar

app naar intramuraal

0

100

200

300

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

16/60

400

500

600

700

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Hoofdstuk 4 Huidige woningvoorraad Dit hoofdstuk biedt inzicht in de samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente Zwartewaterland. Hiervoor is vooral gebruik gemaakt van de gegevens van de gemeente. 4.1

Kenmerken woningvoorraad In de gemeente staan 8.700 woningen. Zo’n 73% van de woningvoorraad is eigendom van eigenaar-bewoners. De overige woningen zijn huurwoningen, waarvan een belangrijk deel in bezit is van corporatie Wetland Wonen. Het aandeel koopwoningen in de gemeente ligt ruim boven het landelijk aandeel (57%) en boven het aandeel in de provincie Overijssel (61%). De verschillen tussen de grotere kernen zijn beperkt. De corporatievoorraad staat vooral in Zwartsluis, Hasselt en Genemuiden. Bijna 30% van de woningen in Zwartsluis is corporatiebezit. Figuur 14 Woningvoorraad naar eigendomsverhouding, per kern Zwartewaterland koop

Kamperzeedijk

particuliere huur

Zwartsluis Mastenbroek

sociale huur

Hasselt

intra./ onb.

Genemuiden 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

Ongeveer de helft van de woningen in de gemeente is een rij- of hoekwoning. Daarnaast is bijna een derde een vrijstaande woning of tweekapper. Een kleine 10% van de woningen is een appartement. Tussen de drie grotere kernen zijn er beperkte verschillen. In Zwartsluis en Genemuiden staan in verhouding iets meer appartementen dan in Hasselt. Ongeveer 35% van de appartementen is een koopappartement. Bijna de helft van de appartementen is in bezit van Wetland Wonen en iets meer dan 15% is in handen van particuliere verhuurders. In Genemuiden staan in verhouding meer koopappartementen dan in Hasselt en Zwartsluis.

17/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Figuur 15 Woningvoorraad naar woningtype, per kern vrijstaande woning

Zwartewaterland

tweekapper

Kamperzeedijk

hoekwoning

Zwartsluis

rijwoning Mastenbroek

bungalow

Hasselt

appartement

Genemuiden

bedrijf/ woning (divers)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

Als wordt gekeken naar een combinatie van woningtype en bouwperiode valt op dat een kwart van de appartementen in de gemeente is gebouwd vanaf 2000. Van de vrijstaande woningen en de tweekappers is ongeveer een op de vijf woningen gebouwd vanaf 2000. Bij de rijwoningen ligt dat aandeel iets boven de 10%. Figuur 16 Woningvoorraad naar woningtype en bouwperiode bedrijf/ woning appartement tot 1945

bungalow

1945-1970

rijwoning

1970-1999

hoekwoning

vanaf 2000

tweekapper vrijstaande woning

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

4.2

Koop- en huursector In de gemeente staan zo’n 6.325 koopwoningen. Dit zijn vooral eengezinswoningen in diverse categorieën. Ongeveer 4% van de koopwoningen is een appartement. Figuur 17 Woningvoorraad naar woningtype en eigendom bedrijf/ woning (divers) appartement bungalow rijwoning hoekwoning tweekapper vrijstaande woning

part. huur sociale huur koop

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

De WOZ-waarde geeft een indicatie van de waarde van de koopvoorraad in de gemeente. Ruim 30% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde tot € 200.000, de helft heeft een WOZ-waarde van € 200.000 tot € 300.000 en een kleine 10% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde boven de € 400.000. De verschillen tussen de grotere kernen zijn relatief beperkt. In Hasselt staan iets meer

18/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

koopwoningen met een WOZ-waarde onder € 200.000 dan in Genemuiden en Zwartsluis. De kleine kernen, Kamperzeedijk en Mastenbroek, wijken wel af. Dat heeft ook te maken met het woningtype: vooral vrijstaande woningen en (agrarische) bedrijfswoningen. Figuur 18 Koopvoorraad naar WOZ-waarde, per kern Zwartewaterland

Kamperzeedijk

WOZ <€200.000

Zwartsluis

WOZ €200.000 - €300.000

Mastenbroek

WOZ €300.000 - €400.000

Hasselt

WOZ >€400.000

Genemuiden

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

De totale huursector in de gemeente bestaat uit ruim 2.300 woningen, waarvan bijna 1.700 woningen in bezit van de corporatie Wetland Wonen. De overige huurwoningen zijn in handen van particuliere verhuurders. Ook de sociale huursector bestaat vooral uit eengezinswoningen (78%), waarvan het merendeel rij- en hoekwoningen. Ongeveer 22% van het corporatiebezit is een appartement. Deze appartementen staan in Genemuiden, Hasselt en Zwartsluis. Een koppeling van het eenhedenbestand van de gemeente en het voorraadbestand van de corporatie biedt inzicht in de huurprijzen van het corporatiebezit. Ongeveer een op de vijf corporatiewoningen heeft een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 432,51; prijspeil 2020). Het merendeel van de woningen (65%) heeft een huurprijs tussen de € 432,51 en de lage aftoppingsgrens (€ 619,01; prijspeil 2020). Ongeveer 10% van de woningen heeft een huurprijs tussen € 619,01 en de hoge aftoppingsgrens (€ 663,40; prijspeil 2020) en 7% van de woningen heeft een huurprijs tussen de hoge aftoppingsgrens en de vrijesectorgrens (€ 737,14; prijspeil 2020). De verschillen naar huurprijsklasse tussen de kernen zijn beperkt. In Hasselt staan iets meer duurdere corporatiewoningen en in Genemuiden in verhouding iets meer woningen met een huurprijs tot de lage aftoppingsgrens. Figuur 19 Corporatievoorraad naar huurprijsklasse, per kern Zwartewaterland

tot €432

Zwartsluis

€432 - €619

Hasselt

€619 - €663

Genemuiden

€663 - €737 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland en voorraadbestand Wetland Wonen, 2020

Ruim 7% van de woningvoorraad in de gemeente is in handen van particuliere verhuurders. Het particuliere huursegment bestaat voor ongeveer 22% uit appartementen. Dit is vergelijkbaar met het aandeel in de sociale huursector. De

19/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

overige particuliere huurwoningen zijn eengezinswoningen, vooral rij- en hoekwoningen. De huurprijzen van particuliere huurwoningen zijn niet bekend. Om toch een indicatie te kunnen geven van het huurprijsniveau is gebruik gemaakt van de WOZwaarde van deze woningen. Op basis van de WOZ-waarde van deze woningen is een gemiddeld huurniveau berekend.6 Uitgaande van deze berekeningsmethodiek heeft ongeveer 60% van de particuliere huurwoningen een huurprijs tot € 800. In Zwartsluis is dit aandeel hoger. Ongeveer 40% van het particuliere huuraanbod valt in het segment vanaf € 800. Zoals al is aangegeven, is dit een theoretische inschatting van de huurprijzen. Figuur 20 Particuliere huurvoorraad naar berekende huurprijsklasse 4 , per kern Zwartewaterland

tot €500 €500 - €600 €600 - €700 €700 - €800 €800 - €1.000 vanaf €1.000

Zwartsluis Hasselt Genemuiden 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

6 De huurprijs van de particuliere huurvoorraad is geschat op basis van de WOZ-waarde van de woningen. Daarbij

is uitgegaan van een huurwaarde van 5% van de WOZ-waarde. Dit percentage van de WOZ-waarde wordt vaker gehanteerd als huurwaarde.

20/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Hoofdstuk 5 Woonsituatie Hoe wonen de huishoudens in de gemeente Zwartewaterland? Zijn er verschillen tussen de kernen? Voor inzicht in de woonsituatie is gebruik gemaakt van de gegevens van de gemeente Zwartewaterland. 5.1

Algemeen beeld Een relatief groot deel van de huishoudens woont in een koopwoning, zowel bij de jonge huishoudens als bij de oudere huishoudens. Dit aandeel is het hoogst in de leeftijd 45 tot 65 jaar. Deze huishoudens wonen ook relatief vaak in een eengezinswoning (vrijstaand of rijwoningen). Jonge huishoudens tot 25 jaar wonen relatief vaker in een huurwoning, zowel sociale huur als particuliere huur. Tussen de grotere kernen zijn er wel verschillen te zien. In Genemuiden wonen jonge huishoudens vaker in een koopwoning dan in Hasselt en Zwartsluis. Jonge huishoudens zijn ook vaker alleenstaand. Tabel 5

Huishoudens naar leeftijd naar eigendomsverhouding intra/onb.

koop

part. huur

sociale huur

totaal

< 25 jaar

2%

42%

22%

35%

100%

25 - 34 jaar

1%

72%

10%

17%

100%

35 - 44 jaar

0%

77%

7%

15%

100%

45 - 54 jaar

0%

79%

7%

14%

100%

55 - 64 jaar

0%

78%

5%

16%

100%

65 - 74 jaar

1%

74%

5%

21%

100%

75+ jaar

1%

54%

6%

39%

100%

Totaal

1%

73%

7%

20%

100%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

Gezinnen wonen voor bijna 90% in een koopwoning. Bij alleenstaande huishoudens en eenoudergezinnen is dit aandeel duidelijk lager. Ongeveer 40% van de alleenstaande huishoudens en de eenoudergezinnen woont in een sociale huurwoning. Tabel 6

Huishoudens naar samenstelling naar eigendomsverhouding intra/onb.

koop

part. huur

sociale huur

totaal

alleenstaand

1%

50%

9%

40%

100%

paren

1%

77%

6%

16%

100%

gezin

1%

87%

6%

7%

100%

eenoudergezin

0%

47%

12%

40%

100%

meer alleenst.

3%

73%

8%

18%

100%

Totaal

1%

73%

7%

20%

100%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

21/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Als wordt gekeken naar de leeftijd van de huishoudens in relatie tot het woningtype, dan blijkt dat van de jonge huishoudens (tot 25 jaar) een derde in een appartement woont. Tweederde van deze jonge huishoudens woont in een eengezinswoning. Van de 75-plussers woont een relatief groot deel in een appartement (bijna 30%). Daarentegen woont ook nog tweederde van deze huishoudens in een eengezinswoning; vaak een niet-toegankelijke woning. Figuur 21 Huishoudens naar leeftijd naar woningtype 75+ jaar

vrijstaande woning

65 - 74 jaar

tweekapper

55 - 64 jaar

hoekwoning

45 - 54 jaar

rijwoning

35 - 44 jaar

bungalow

25 - 34 jaar

appartement

< 25 jaar

bedrijf/ woning 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

5.2

Oudere huishoudens Als nader wordt ingezoomd op de huidige woonsituatie van huishoudens vanaf 55 jaar, dan zijn binnen de verschillende leeftijdsgroepen nog relatief grote verschillen te zien. Driekwart van de huishoudens van 55 jaar of ouder woont in een koopwoning, bij de oudere huishoudens is dit aandeel duidelijk lager. Dit verschilt wel per kern. Waar in Hasselt nog zo’n 60% van de 75-plussers in een koopwoning woont, is dat in Zwartsluis nog ongeveer 40%. Figuur 22 Huishoudens naar leeftijd in een koopwoning per kern 75+ jaar

Zwartsluis

65 - 74 jaar

Hasselt

55 - 64 jaar

Genemuiden

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

Een belangrijk deel van de oudere huishoudens woont nog in een eengezinswoning (koop of [sociale] huur). Dit zijn meestal niet-gelijkvloerse en niet-toegankelijke woningen. Van de 75-plus-huishoudens woont nog ruim 60% in een eengezinswoning. Dit verschilt beperkt per kern. De vraag is of deze woningen toegankelijk en geschikt kunnen worden gemaakt, als dat op enig moment nodig is. Daarnaast zal de komende tien jaar een relatief groot deel van deze woningen vrij komen als gevolg van overlijden van het huishouden. Ruim een kwart van de corporatiewoningen wordt bewoond door huishoudens in de leeftijd van 75 jaar of ouder. Meer dan de helft van deze huishoudens woont in een eengezinshuurwoning.

22/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Figuur 23 Huishoudens naar leeftijd in eengezinswoning, koop en huur (excl. bungalow) per kern 75+ jaar

Zwartsluis Hasselt Genemuiden

65 - 74 jaar 55 - 64 jaar

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bron: eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

5.3

Inkomens van de huishoudens De gehouden enquête onder huishoudens van de gemeente geeft inzicht in de inkomens van de huishoudens. De vermelde gegevens in deze paragraaf zijn als gevolg van de relatief lage respons indicatief. De verdeling van de woningtypen over de inkomensklassen van de huishoudens is in de volgende tabel te zien. In de hogere inkomensklassen zijn de vrijstaande woningen en tweekappers duidelijker vertegenwoordigd dan in de lagere inkomensklassen. Rij- en hoekwoningen zijn in de hoogste inkomensklasse ondervertegenwoordigd. Woningtype naar inkomen

Tabel 7 Woningtype Vrijstaand Tweekapper Hoekwoning Rijwoning Bungalow Appartement Agrarisch Bedrijf Totaal

< € 1.500 Abs. 106 60 266 473 10 91 15 27 1.047

% 10% 6% 25% 45% 1% 9% 1% 3% 100%

€ 1.500 -€ 2.000

€ 2.000 - € 2.500

Abs. 28 138 356 533 50 90 36 0 1.232

Abs. 90 295 412 923 16 46 28 5 1.813

% 2% 11% 29% 43% 4% 7% 3% 0% 100%

% 5% 16% 23% 51% 1% 3% 2% 0% 100%

> € 2.500 Abs. 693 1.430 765 1.288 119 179 39 56 4.568

% 15% 31% 17% 28% 3% 4% 1% 1% 100%

Totaal Abs. 918 1.922 1.798 3.216 195 406 117 87 8.660

% 11% 22% 21% 37% 2% 5% 1% 1% 100%

Bron: enquête

De verdeling van de koop- en huurwoningen over de inkomensklassen van de huishoudens is te zien in de volgende tabel. De huishoudens in de laagste inkomensklasse (tot € 1.500 per maand) wonen relatief het minst vaak in een koopwoning (32%). Huishoudens in de hoogste inkomensklasse (vanaf € 2.500 per maand) wonen bijna allemaal in een koopwoning. Koop- en huurwoningen naar inkomen

Tabel 8

< € 1.500 Huur Koop Totaal

Abs. 708 339 1.047

Bron: enquête

23/60

% 68% 32% 100%

€ 1.500 - € 2.000

€ 2.000 - € 2.500

Abs. 532 699 1.232

Abs. 309 1.505 1.813

% 43% 57% 100%

% 17% 83% 100%

> € 2.500 Abs. 306 4.262 4.568

% 7% 93% 100%

Totaal Abs. 1.855 6.805 8.660

% 21% 79% 100%

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Hoofdstuk 6 Verhuisgeneigdheid Dit hoofdstuk geeft inzicht in de verhuisgeneigdheid van de huishoudens van de gemeente Zwartewaterland en hun woningbehoefte. De uitkomsten in dit onderzoek zijn gebaseerd op de enquête. 6.1

Verhuisgeneigdheid en doorstromers In de gemeente wil 36% van de huishoudens binnen nu en vijf jaar verhuizen. Dit is een tamelijk hoog percentage7, maar de opgegeven verhuiswensen zijn niet altijd ‘hard’: 1% ‘moet’ verhuizen, 13% wil ‘zeker’ verhuizen en 21% wil ‘misschien’ verhuizen. Zie ook de figuur op de volgende pagina. Van de huishoudens die aangeven te willen verhuizen geeft 79% aan een woning te zoeken binnen de gemeente. De binding met de eigen gemeente is dus groot.8 In de volgende tabel is te zien dat de verhuisgeneigdheid het grootst is in Zwartsluis (40%) en dat de binding met de eigen gemeente het grootst is in Genemuiden (incl. Kamperzeedijk) (86%). Deze resultaten zijn indicatief.9 Tabel 9

Verhuisgeneigdheid (indicatief)

Wil binnen 5 jaar verhuizen Zoekt woning binnen gemeente

Genemuiden (incl. Kamperzeedijk)

Hasselt (incl. Mastenbroek

Zwartsluis

Totaal

35%

34%

40%

36%

86%

75%

73%

79%

Bron: enquête

In totaal gaat het om 3.090 huishoudens die tussen binnen en vijf jaar willen verhuizen. Daarvan willen 2.436 huishoudens verhuizen binnen de gemeente. Deze bewoners, de ‘doorstromers’ genoemd, zijn dus op zoek naar een andere woning in de gemeente. In de enquête hebben dus relatief veel huishoudens aangegeven te willen verhuizen. Hoe betrouwbaar is dat hoge percentage? Drie opmerkingen daarover:  Het aandeel van 36% komt vrij goed overeen met de verhuisgeneigdheid die is gemeten in het meest recente landelijke WoonOnderzoek Nederland (WoON

7 Ter vergelijking: uit eenzelfde woningbehoefteonderzoek dat BMC de afgelopen jaren heeft uitgevoerd in andere

gemeenten bleek de verhuisgeneigdheid in de gemeente Dalfsen 37%, in Halderberge 20%, in Moerdijk 18%, in Goirle 12%, in Lopik 12% en in Gilze en Rijen 11%. 8 Ter vergelijking: uit eenzelfde woonbehoefteonderzoek dat BMC de afgelopen jaren heeft uitgevoerd in andere gemeenten bleek de binding van de doorstromers met de eigen gemeente in de gemeente Dalfsen 88%, in Halderberge 83%, in Gilze en Rijen 77%, in Goirle 75%, in Moerdijk 70% en in Lopik 59%. 9 Bij een betrouwbaarheid van 90% is de foutenmarge 10 tot 12%. Dit houdt in dat als hetzelfde onderzoek 100 keer wordt gedaan, de antwoorden in 90% van de gevallen maximaal 10% tot 12% afwijken. Die maximale afwijking geldt als de groep het meest verdeeld is: dus 50% wil verhuizen en 50% niet. Als de groep minder verdeeld is (bijvoorbeeld als 90% wil verhuizen en 10% niet), is de foutenmarge kleiner.

24/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

2018). In het WoON 2018 geeft 34% van de huishoudens aan binnen twee jaar te willen verhuizen.10  In totaal willen de komende vijf jaar 2.436 huishoudens verhuizen binnen de gemeente. Het feitelijke aantal was de afgelopen vijf jaar 1.700 huishoudens (zie paragraaf 3.3). De geuite woonwens is dus 43% groter dan het feitelijke aantal verhuizingen in de afgelopen vijf jaar.  De opgegeven verhuiswensen zijn niet altijd ‘hard’. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat een aantal doorstromers aangeeft ‘misschien’ te willen verhuizen. Deze ‘zachte’ verhuiswens geldt vooral voor de 75-plussers. Zie de volgende figuur. Zij willen zo lang dat gaat in hun woning blijven wonen en pas verhuizen als dat moet. Figuur 24 Zeker of misschien verhuizen 60% 2%

50%

4%

17%

40%

1% 30%

1% 1%

22%

20%

32%

21%

18%

35%

10% 12%

9%

9%

13%

0% 18 t/m 29 jaar

30 t/m 54 jaar Ja ik wil zeker

55 t/m 74 jaar 75 jaar en ouder Ja ik wil misschien

Totaal

Ja ik moet

Bron: enquête

6.2

Belangrijkste redenen om wel en niet te verhuizen De belangrijkste redenen om wel te verhuizen zijn dat men groter wil wonen met meer ruimte of juist kleiner wil gaan wonen. Ook geven veel respondenten aan dat ze gelijkvloers willen gaan wonen of levensloopbestendig. Verder noemen respondenten het onderhoud van de tuin, de kwaliteit van de woning en de buurt, het dichter bij familie, vrienden en werk willen wonen en bedrijfsovername als redenen om te willen verhuizen. De belangrijkste reden om niet te verhuizen is dat de bewoners tevreden zijn met de woning en de woonomgeving. Respondenten noemen bijvoorbeeld: “Hebben nu een mooie woning en wonen op een voor ons prima locatie” en “Het huis is groot genoeg en we wonen op een mooie plek.”

10 Bron: https://www.woononderzoek.nl/documenten

25/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

6.3

Gewenste kern en woningtypen doorstromers Van de doorstromers is 44% op zoek naar een woning in Genemuiden (incl. Kamperzeedijk), 31% in Hasselt (incl. Mastenbroek) en 24% in Zwartsluis. Ongeveer een derde (34%) van de doorstromers is op zoek naar een vrijstaande woning of een tweekapper, 22% naar een appartement, 17% naar een bungalow of patiowoning en 11% naar een rij- of hoekwoning. De overige 16% zoekt een ander woningtype.11

6.4

Gewenste koop- en huurwoningen doorstromers Van de doorstromers is 62% op zoek naar een koopwoning en 38% naar een huurwoning. Opvallend is dat de huishoudens in de leeftijdsklasse 75 jaar en ouder juist vooral op zoek zijn naar een huurwoning (87%). De huishoudens in de andere leeftijdsklassen zoeken veel vaker een koopwoning. Van de huishoudens in de leeftijdsklasse 55 t/m 74 jaar, die op zoek zijn naar een woning in Zwartewaterland, is ongeveer vier op de tien op zoek naar een meergezinswoning (appartement) en ongeveer een derde naar een bungalow/patiowoning. De huishoudens in de leeftijdsklasse jonger dan 55 jaar die op zoek zijn naar een woning in Zwartewaterland willen vrijwel allemaal een eengezinswoning. Er zijn 408 huishoudens die nu in een huurwoning in Zwartewaterland wonen en op zoek zijn naar een koopwoning. En er zijn 466 huishoudens die nu in een koopwoning in Zwartewaterland wonen en op zoek zijn naar een huurwoning in Zwartewaterland. 445 van deze 466 huishoudens zijn 55 jaar of ouder. Het grootste deel van de doorstromers die een koopwoning zoeken, is op zoek naar een woning in de prijsklasse van € 200.000 tot € 300.000 (56% van de huishoudens). Een kwart (24%) is op zoek naar een woning van € 300.000 tot € 400.000. 10% is op zoek naar een goedkope woning (≤ € 200.000) en 10% is op zoek naar een dure koopwoning ( > € 400.000).

Voor 60% is het belangrijk dat de woonkamer vanaf de straat kan worden bereikt zonder traptreden te lopen. En voor 56% is het belangrijk dat de keuken, het toilet, de badkamer en ten minste één slaapkamer vanuit de woonkamer kunnen worden bereikt zonder traptreden te lopen.

6.5

Vertrekkers In totaal zijn er in de gemeente 654 vertrekkers. Hiervan wonen 268 huishoudens in Hasselt (incl. Mastenbroek), 210 in Zwartsluis en 176 in Genemuiden (incl. Kamperzeedijk). De belangrijkste reden om te verhuizen naar een andere gemeente is dat men dichter bij familie en vrienden wil wonen, voor het werk en omdat men dichter bij voorzieningen en uitgaansgelegenheden wil wonen. Respondenten geven 11 In de meeste gevallen gaat het hier om respondenten die hebben aangegeven dat ze een woning willen die

levensloopbestendig is. Ze noemen bijvoorbeeld: 'aanleunwoning', 'levensloopbestendige woning', 'gelijkvloerse woning' en 'Knarrenhof’.

26/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

bijvoorbeeld aan: ”Dichter bij mijn zoon en werk wonen” en “Te weinig sociale voorzieningen (OV, station, theater, film e.d.).” De vertrekkers willen meestal verhuizen naar gemeenten in de buurt, waaronder Zwolle, Kampen en Meppel. 6.6

Vestigers In totaal zijn de afgelopen vijf jaar 744 vestigers in de gemeente komen wonen; 396 in Hasselt (incl. Mastenbroek), 175 in Genemuiden (incl. Kamperzeedijk) en 173 in Zwartsluis. Dit berekende aantal vestigers op basis van de enquête komt goed overeen met het werkelijke aantal vestigers: ongeveer 800 huishoudens (zie paragraaf 3.3). Deze huishoudens wonen vooral in rij- en hoekwoningen (58%), in tweekappers (15%), in vrijstaande woningen (12%) en in appartementen (12%). De vestigers wonen veel vaker in een koopwoning (70%) dan in een huurwoning (30%). In dit hoofdstuk (zie paragraaf 6.10) wordt ervan uitgegaan dat ook in de komende vijf jaar 744 vestigers in de gemeente komen wonen en dat hun woonbehoefte overeenkomt met de huidige woonsituatie van de vestigers die de afgelopen vijf jaar in de gemeente zijn komen wonen.

6.7

Starters In totaal zijn er 710 starters die de komende vijf jaar zelfstandig willen gaan wonen in de gemeente. Bijna de helft van deze starters is actief op zoek naar een woning. De belangrijkste belemmering bij het zoeken naar een woning is de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. Van de starters zoeken 410 een woning in Genemuiden (incl. Kamperzeedijk), 182 in Hasselt (incl. Mastenbroek) en 117 in Zwartsluis. De starters zijn vooral op zoek naar een rij- of hoekwoning (45%), een appartement (21%) of een tweekapper (18%). Ruim driekwart (76%) van de starters is op zoek naar een koopwoning en bijna een kwart zoekt dus naar een huurwoning. Van de starters die op zoek zijn naar een koopwoning, zoekt 61% een woning van € 200.000 tot € 300.000. Vrijwel alle (94%) starters die op zoek zijn naar een huurwoning zoeken een woning met een huurprijs tot € 619 (lage aftoppingsgrens; prijspeil 2020). Een aantal nu nog thuiswonende jongeren (472) is op zoek naar een woning buiten de gemeente Zwartewaterland. De jongeren vertrekken naar gemeenten in de buurt, zoals Zwolle en Kampen, maar ook naar Groningen om te gaan studeren. De belangrijkste redenen om te vertrekken zijn werk, studie en relatie/samenwonen. Er zijn ook jongeren die nu buiten de gemeente wonen en die volgens hun ouders graag willen terugkeren naar Zwartewaterland: 126.