a. Rapport Woonbehoefteonderzoek Zwartewaterland 2020 versie 210113

 Hij herkent de relatief grote woningbehoefte in Genemuiden vanwege de grote binding met de eigen woonkern. Wat dat betreft betekent bouwen in Hasselt ook bouwen voor Zwollenaren. 3. Wat vindt u van het advies over het nieuwbouwprogramma voor de periode 2020-2030 (zie paragraaf 9.2)? De ontwikkelaar heeft de volgende opmerkingen:  Als hij start met een bouwplan, begint hij altijd snel (via internet) met de communicatie met gegadigden. Via een eenvoudige enquête wordt aan mensen gevraagd wat ze willen. Kijkend naar die uitkomsten vindt hij het grote aantal tweekappers opvallend. Naar zijn gevoel is er meer behoefte aan rijenwoningen (hoek- en tussenwoningen).  Zoals hij al heeft aangegeven (zie bij vraag 2) vindt hij het aantal geadviseerde appartementen en huurwoningen te groot.  Hij is benieuwd of de gemeente op grond van deze uitkomsten de woningbouw in Genemuiden kan opvoeren. Want daar is maar één speler, waardoor de gemeente geen grip heeft op het bouwtempo. 3.a Herkent u de afwezige behoefte aan vrije-sector huurwoningen? De ontwikkelaar heeft geen goed beeld van de huursector. Naar zijn gevoel lenen Hasselt en Zwartsluis zich meer voor huurwoningen dan Genemuiden. Want huishoudens uit Genemuiden willen het liefst kopen. In Genemuiden is naar zijn mening vooral behoefte aan betaalbare koopwoningen, ook voor de jeugd.

57/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

3.b Herkent u de verwachting dat de bouw van dure woningen leidt tot doorstroming waardoor er voldoende goedkopere koopwoningen vrij komen om in de behoefte van starters te voorzien? De ontwikkelaar pleit voor een mix: bouwen voor de doorstroming én bouwen voor starters. Hij ziet dat mensen die bij hem een woning kopen, vaak een woning achterlaten die te duur is voor een starter. Later in deze verhuisketen komt er een woning vrij voor een starter, maar dat duurt lang. Nieuwbouw voor starters is naar zijn mening mogelijk. In Hasselt bouwt hij ze voor circa € 250.000. Hij bouwt nu vooral woningen met een EPC van 0,0. De stap van 0,0 naar Nul-Op-de-Meter (NOM) staat qua energiewinst naar zijn mening niet in verhouding tot de kosten hiervan. Verkopen als NOM brengt volgens hem realtime monitoringskosten met zich mee die fors duur zijn. Daarnaast heb je dan te maken met privacy etc.

58/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

Gesprek met makelaar 2, op 3 december 2020 1.

2.

3.

Heeft u algemene vragen of opmerkingen over het onderzoeksrapport? De vertegenwoordigers van de makelaar hebben de volgende opmerkingen:  Een van hen had verwacht dat in het rapport de uitkomsten zouden zijn uitgesplitst naar de drie kernen. Want de verschillen tussen de kernen zijn heel groot. Hun kantoor beschikt als NVM-makelaar over veel informatie over de kernen. Het kantoor heeft de grootste zorg over de kern Genemuiden.  Het overzicht van bouwplannen is deels achterhaald omdat een deel van de woningen inmiddels al is verkocht. Herkent u de berekende woningbehoefte voor de periode 2020-2030 (zie paragraaf 8.2)? De vertegenwoordigers van de makelaar hebben de volgende opmerkingen:  Een van hen herkent de relatief grote behoefte in Genemuiden. In die kern is krapte ontstaan omdat er de afgelopen jaren geen nieuwbouw is geweest en ook weinig mutaties in de bestaande woningvoorraad. Door die krapte zijn in Genemuiden de koopprijzen in één jaar met 20% gestegen, terwijl het landelijk gemiddelde 8% is.  De ander stelt dat in Zwartsluis de markt nu relatief rustig is en een beetje verzadigd lijkt te zijn. In Hasselt is het huidige woningbouwprogramma precies goed.  Een van hen geeft aan dat de gemeente binnenstedelijk bouwen te weinig stimuleert. Dat is jammer, want daar liggen kansen om het bouwtempo in die kern te vergroten.

Wat vindt u van het advies over het nieuwbouwprogramma voor de periode 2020-2030 (zie paragraaf 9.2)? De vertegenwoordigers van de makelaar hebben de volgende opmerkingen:  Een van hen geeft aan dat senioren in alle kernen vooral een koopwoning tot € 250.000 willen, meer gewone eengezinswoningen dan toegankelijke seniorenwoningen. Daarom herkent hij het berekende ‘overschot’ aan ‘normale’ eengezinswoningen niet in het segment koop, tot € 300.000. In Hasselt zijn onlangs seniorenwoningen gebouwd, waarvan 12 levensloopbestendig en 17 appartementen, beide in de prijsklassen van € 240.000 tot € 280.000. Daardoor is een groot deel van de behoefte ingevuld en is vanuit die kern pas over twee jaar weer behoefte aan woningen voor senioren. Ook in Zwartsluis werden nieuwe koopwoningen aangeboden, drie comfortwoningen en vijf appartementen. De comfortwoningen kostten rond € 280.000 en de appartementen boven € 300.000. Voor de comfortwoningen bleek echter weinig animo te zijn. In Hasselt is het verstandig om de differentiatie van het bouwplan Om de Weede te continueren. Recentelijk heeft hij een gesprek gehad met de gemeente over Om de Weede. Hij heeft toen aangegeven dat de verhoudingen van het aanbod in de aankomende fase prima zijn, op het hoge aantal vrijstaande woningen na (dat aantal lijkt te veel te zijn).

Er zou flexibiliteit zijn als een deel van deze vrijstaande woningen kan worden omgezet naar tweekappers.  In Genemuiden is er volgens hem te weinig nieuwbouw waardoor de huidige achterstand niet wordt ingelopen. In die kern is dus een groter

59/60

WOONBEHOEFTEONDERZOEK ZWARTEWATERLAND 2020

bouwprogramma nodig. Volgens hem is de bevolking van Genemuiden jaloers op wat er in Hasselt is gebeurd. In Zwartsluis wil men vooral weten waar de volgende nieuwbouwlocatie komt.  Hij herkent niet het voorgestelde grote aantal eengezinskoopwoningen boven € 300.000 (350) en het kleine aantal onder € 300.000 (25). Naar zijn mening is er vooral behoefte aan eengezinswoningen onder € 300.000.  Hij vindt het voorgestelde aantal koopappartementen (100) wél herkenbaar.  Voor de verdeling naar woningtypen betekent dit dat hij pleit voor een verschuiving van tweekappers naar hoek- en tussenwoningen. Daarnaast pleit hij voor meer eengezinshuurwoningen. 3.a Herkent u de afwezige behoefte aan vrije-sector huurwoningen? De vertegenwoordigers van de makelaar vertellen dat zij huurwoningen hebben aangeboden in alle kernen en dat er daaraan een grote behoefte is. In Genemuiden en Hasselt is er in elke prijsklasse een tekort aan huurwoningen, meer dan in Zwartsluis. Doordat er te weinig aanbod is, lijkt de vraag klein te zijn, maar dat is volgens hen niet zo. Zij vinden het daarom jammer dat Wetland Wonen niet vooral in Genemuiden en Hasselt nieuwe huurwoningen bouwt. In Genemuiden is er naar hun mening ook vraag naar vrije sector huurwoningen.

3.b Herkent u de verwachting dat de bouw van dure woningen leidt tot doorstroming waardoor er voldoende goedkopere koopwoningen vrij komen om in de behoefte van starters te voorzien? Een van hen vindt het nieuwbouwprogramma in Hasselt prima omdat dat tot doorstroming leidt: de verkoop van een vrije kavel zorgt voor het aanbod van een bestaande tweekapper, die zorgt voor het aanbod van een bestaande tussenwoning, waarmee een starter wordt geholpen. In Genemuiden zal dit ook aan de orde zijn als er aanbod zou zijn. Van de projectontwikkelaar begreep hij dat nu 10 kavels voor vrijstaande woningen worden omgezet naar vijf kavels voor vrijstaande woningen en zes kavels voor rijwoningen. Hij had liever 10 kavels voor vrijstaande woningen gezien, zodat die tot langere verhuisketens leiden.

60/60