rapport Fundamenten van woonbeleid

Hiermee werd meer onafhankelijkheid beoogd.

5.3.1 Wie waren betrokken bij de totstandkoming van de huidige visie? De bestuurlijk opdrachtgever was de wethouder Wonen. De opdrachtnemer was Team Ruimte, Economie en Duurzaamheid, cluster Wonen. De beleidsadviseurs begeleidden de actualisatie van de woonvisie. Deze is opgesteld door een extern bureau. Er is aangehaakt bij de werkwijze waarop de vorige woonvisie is voorbereid: Er is een stuurgroep bestaande uit de wethouder, beleidsadviseurs wonen en de directeuren van de woningcorporaties Ieder1, Ons Huis en Mooiland Vitalis. Tevens is er een werkgroep bestaande uit beleidsadviseurs Wonen van de gemeente, van Ieder1, van Ons Huis en Mooiland Vitalis. Alle overige partijen worden beschouwd als communicatiepartners hoewel niet expliciet in de visie benoemd. Missing partners Het is de rekenkamercommissie opgevallen dat Mooiland Vitalis wel bij de totstandkoming wordt genoemd, maar verderop in het document Woonvisie niet meer. Deze landelijke woningcorporatie heeft een zodanig klein woningbestand in de Gemeente Zutphen dat deze corporatie er zelf voor heeft gekozen geen deel meer uit de maken van beleidsprocessen en het convenant prestatieafspraken. Evenmin is in de woonvisies en bijgevolg evenmin in de prestatieafspraken een kleinere, lokale vastgoedbeheerder betrokken. Het gaat om de Stichting Beheer Onroerende Goederen (BOG).

Deze beheert huurwoningen namens de David Evekink Exploitatie Stichting, Stichting Sint Anthony Groote Broederschap en Hic Jacet Robur. Deze partij is samengegaan met de Stichting Wijnhuisfonds. Beide partijen beheren wel een contingent huurwoningen en BOG met huren onder de liberalisatiegrens. Sinds 2020 maakt BOG wèl deel uit van het gemeentelijk netwerk en is partner in de stuurgroep Wonen. Er wordt aangegeven dat er structureel overleg wordt gevoerd over aller-

hande relevante woonzaken zoals de uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid en actuele woonontwikkelingen vanwege hun grote aandeel in de sociale huurwoningvoorraad. 5 Prestatieafspraken zouden destijds niet gemaakt zijn met deze partij omdat zij in het kader van het BBSH formeel geen toegelaten instelling c.q. woningcorporatie zijn. Dit mag zo zijn, maar het BBSH is met de inwerkingtreding van de Woningwet 2015 komen te vervallen. Het aanbod van de BOG werd pas vanaf 2020 meegerekend in overzichten van de kernvoorraad sociale huurwoningen. Het gaat om een totaal van 328 woningen.

5.3.2 Totstandkoming huidige visie: Via inspiratieavond, wooncafé’s, werksessies naar Forum- en raadsbespreking

Er is een inspiratieavond wonen belegd voor de raad, partners en belangstellenden met een terugblik naar het verleden, een blik op het heden en een vooruitblik op de toekomst. Er zijn verbanden gelegd met de evaluatie van het Speerpunt Wonen, met de Omgevingswet en de actualisatie van de woonagenda en het provinciaal beleid. In de gesprekken tussen het externe bureau, de stuurgroep en de werkgroep zijn de woonthema’s aangescherpt, de omschrijving ervan en de richting van de te actualiseren woonvisie. Vervolgens zijn er twee wooncafé’s georganiseerd in drie sessies. De eerste om de woonthema’s te duiden en ten behoeve van draagvlak: bespreking van mogelijke scenario’s welke woonstad Zutphen wil zijn. Daarna zijn twee werksessies gehouden: één met raadsleden en professionals (expertmeeting) over 4 prikkelende scenario’s en één met interne collega’s over de opbrengst en inbreng van diverse beleidsvelden. De scenario’s zijn mogelijk overgenomen uit een advies van het externe bureau na een informatieavond in 2018. Wat niét is overgenomen, is het advies om de lijn met de gemeentepolitiek te openen. Het bureau constateerde dat in de verkiezingsprogramma’s Wonen een ‘ondergeschoven kindje’ ofwel dat er weinig aandacht voor bleek.

Het bureau deed suggesties om de raad concrete vragen voor te leggen als: welke woningen moet Zutphen bouwen om jongeren in de stad te houden en/of wil Zutphen dat 50-plussers uit de Randstad in de nieuwe eengezinswoningen in de Noorderhaven gaan wonen? 6

5 5 O.a. collegebesluit 01-12-2020, 2020_BW_00546, zaaknummer 168925, p. 2.

6 Bureau Elume.

29

De rekenkamercommissie benoemt in dit verband nog een advies van hetzelfde bureau mee naar aanleiding van een informatieavond in 2018, die voorafging aan de woonvisie. “de provincie is ook maar een partij. Durf wat losser in de contingent afspraken te staan. […..] Eerste inzet kan zijn door in zetten op afspraken die alleen over nieuwbouw gaan. Dus splitsing en/of omzetting functie niet mee laten tellen. Dit maakt bijvoorbeeld extra woonruimte voor jongeren creëren eenvoudiger.” Het opvallende is dat van de bijeenkomsten geen verslaglegging bestaat. De uitnodigingen, programma’s en opzet van bijeenkomsten alsook presentaties van externe bureaus zijn wel bewaard gebleven. Het is zodoende niet meer na te gaan welke uitkomsten wel en welke niet zijn meegenomen in het vervolgproces. In de gesprekken met beleidsadviseurs over de voorbereidingswerkzaamheden op de woonvisie kwam een dilemma naar voren welke taken wel en welke niet gerealiseerd konden worden binnen de huidige formatie bij het cluster volkshuisvesting. Er was kennelijk onvoldoende capaciteit om alle taken mee te nemen.

Omvang ambtelijke formatie In de gesprekken met de beleidsadviseurs kwam naar voren dat gedurende de onderzochte afgelopen twee collegeperiodes formatie-uren zijn ingeleverd en niet weer geheel zijn opgevuld. Daarom wordt incidenteel ondersteund door medewerkers vanuit het cluster Ruimtelijke Ordening dat onder hetzelfde team en ook wordt tijdelijk personeel ingehuurd voor specifieke werkzaamheden. Ook de oud-wethouder en huidige wethouder hebben de onderbezetting in kwantitatieve zin erkend. Bureau Berenschot heeft in 2021 onderzocht hoe de apparaatskosten en formatie per taak zich verhouden tot die van andere gemeenten. In het rapport komt naar voren dat bij 18 van de 24 onderzochte clusters de beleidsformatie lager is dan gemiddeld. Bij 6 clusters is een verschil van meer dan 1 fte waarbij het cluster ruimtelijke ordening en volkshuisvesting er in negatieve zin bovenuit springt met een tekort van 4 fte. De bemensing scoort hiermee ook onder het gemiddelde ten opzichte van de referentiegroep (andere gemeenten). 7 De uitkomsten van de benchmark zijn besproken in het Technisch Blok. Er is niet over gesproken in een Forum, er is afgesproken de uitkomsten mee te nemen in de verdere formatieen organisatieontwikkeling. Zeer recent is een vacature opengesteld voor een strategisch adviseur RO/Wonen/Regio samenwerking.

Dit is te beschouwen als een eerste aanzet tot uitbreiding van de bestaande capaciteit.

5.3.3 Hoe zijn de uitgangspunten bepaald, waarop zijn deze gebaseerd: is gebruik gemaakt van evaluatiepunten en resultaten van de vorige visie? De huidige woonvisie is een actualisatie van de vorige in plaats van een geheel nieuwe visie. Dit is gemotiveerd naar de raad als dat de zes thema’s van de visie 2013-2017 nog steeds actueel zijn en nadere verdieping en uitwerking behoeven. 8 Als belangrijk onderwerp is in de visie genoemd hoe om te gaan met de omvang van de kernvoorraad in Zutphen in vergelijking met elders in Nederland.

7 Benchmark formatie en kosten Gemeente Zutphen, Berenschot, 31-08-2021, pag. 17. Besproken

in Technisch Blok 7-2-2022. 8 Woonvisie 2019-2024. 30

Genoemde zes thema’s zijn niet een-op-een vanuit de vorige visie overgenomen in de huidige visie. De onderwerpen zijn wel dezelfde als ten behoeve van de regionale woonagenda Clean Tech regio. Het proces van opstelling van de woonagenda en de woonvisie liep ook gedeeltelijk parallel. Zoals verderop wordt aangegeven - in hoofdstuk 3.2 en 3.3 - is in de huidige visie een diversiteit en veelheid van ambities en thema’s opgesomd. De scores van de ambtelijke evaluatie van de vorige visie zoals hiervoor verwoord in hoofdstuk 2.2.2.1 zijn niet in aanmerking genomen bij de uitgangspunten en thema’s. Met name het niet behalen van woonruimte voor jongeren, doorstroming voor ouderen, huurbeleid waarbij ook de differentiatie naar doelgroepen niet duidelijk is geworden.

5.3.4 Is het instrumentarium gewijzigd, vroeg dit om aanpassing? De Gemeente Zutphen werkte niet met een instrumentarium dat op de woningmarkt ingezet kan worden. Denk naast de hiervoor genoemde – en afwezige - huisvestingsverordening bijvoorbeeld aan: een doelgroepenverordening, opkoopbescherming voor bestaande woningen, anti-speculatiebeding, zelfbewoningsplicht voor nieuwe woningen, financieringsconstructies, stimuleringsfonds en specifieke beleidsregels voor sociale woningbouw.9 Ambtelijk is aangegeven dat in Zutphen tot voor een aantal jaren terug met de onvoorziene prijsstijgingen op de woningmarkt er geen aanleiding was voor deze instrumenten. 10 Erkennen beperkingen instrumentarium Bij de raadsvoorstellen omtrent de woonvisies zijn ambtelijk wel kanttekeningen geplaatst ten aanzien van omgevingsfactoren die maken dat de gemeente Zutphen niet alles in eigen hand heeft. In het raadsvoorstel behorend bij de huidige woonvisie 2019-2024 staat dat: a) De gemeentelijk sturing beperkt is; b) Bevolkingsprognoses onvoorziene effecten kunnen hebben en; c) De woonvisie uitdrukkelijk een gemeente visie is. Woonthema’s die voor Zutphen van belang zijn, kunnen als input worden gebruikt voor de actualisatie van de regionale woonagenda en gezamenlijke woonafspraken.

De onzekere factor van bevolkingsprognose en beperkte gemeentelijke sturing zijn in het raadsvoorstel bij de vorige woonvisie óók aangegeven. Al vanaf 2017 erkende Zutphen dus dat bevolkingsprognoses onvoorziene effecten kunnen hebben én dat het behalen van de doelstellingen mede afhankelijk is van factoren waarop zij geen invloed heeft. In de huidige woonvisie wordt er verder op aangestuurd om de woonthema’s – níet de doelstellingen – een plaats te laten krijgen in grotere verbanden om zo de externe invloeden ten gunste te keren.

9 Zoals blijkt uit VNG-publicaties. 10 Tot in 2020 kent Zutphen een relatief ontspannen woningmarkt, waarin nog een behoorlijke voor-

raad goedkope woningen aanwezig is om de vraag te kunnen accommoderen. Vanaf 2020 nemen (in het hele land, uitwaaierend vanuit de Randstad) de prijzen toe. De Gemeente Zutphen geeft aan dat vanaf 2021 de wens/noodzaak tot meer sturing op de woningmarkt ook lokaal steeds duidelijker voelbaar wordt. Het beleid en de in te zetten capaciteit/middelen is echter nog geënt op de situatie van de jaren daarvoor. Vanuit een langjarige context waarin weinig sturing noodzakelijk en dús georganiseerd is omdat de druk niet hoog ligt, ontstond er in korte tijd een situatie waarin werd gevraagd om meer sturing. 31

5.3.5 Wat wilden college en/of raad verbeteren in de huidige woonvisie ten opzichte van de vorige visie? Woonvisie 2019-2024 Het college en/of de raad wilden niet zozeer verbeteringen ten opzichte van de vorige visie aanbrengen/doorvoeren. In de raadsdebatten hebben verschillende fracties wel wensen naar voren gebracht om bepaalde typen woningen meer of beter te realiseren. Het betrof hier aandacht voor typen woningen in het sociale segment en voor bepaalde doelgroepen. De woonvisie 2013-2017 liep eind 2017 af formeel af. De gedachte was om niet een totaal nieuwe woonvisie te maken, maar te gaan werken aan een actualisatie. Een aantal thema’s is namelijk nog steeds actueel bevonden, maar moest worden bijgesteld of aangescherpt. De rekenkamercommissie heeft geen nadere aanduiding gevonden om welke thema’s het ging. Daarnaast ging de raad in 2018 nog steeds uit van haar speerpuntenbeleid. Het speerpunt Wonen was in dat geval geheel geformuleerd op basis van de vorige woonvisie. 11 Coalitieakkoord 2018-2022 Onder de vorige woonvisie is voornamelijk bijgebouwd in het hoge(re) en ontbrekende segment.

Omdat de voorbereiding van de huidige woonvisie en die van het coalitieakkoord min of meer gelijktijdig plaatsvonden, is in de huidige woonvisie een doelstelling van het coalitieakkoord verwerkt en wel dat er meer evenwicht in het woningbestand moet worden aangebracht en minder in het hoge(re) segment wordt gebouwd. In het coalitieakkoord staan overigens geen aantallen genoemd. De helft van de woningvoorraad valt in de kernvoorraad voor huishoudens met een laag inkomen (40% sociale huur en 10% goedkope koop). Op basis van het coalitieakkoord 2018-2022 wordt volgens de agenda van de Cleantech regio gezorgd dat de verhouding niet groter wordt. In het coalitieakkoord staat evenwel te lezen: “Het percentage sociale huurwoningen in Zutphen dat in het bezit is van de corporaties, is bovengemiddeld hoog ten opzichte van de regio. We kiezen ervoor om dit percentage meer in evenwicht te brengen met de regio zonder sociale huurwoningen weg te halen. In sommige wijken, zoals bijvoorbeeld De Hoven, en voor sommige doelgroepen, zoals jongeren en ouderen, kan het realiseren van extra sociale huurwoningen bijdragen aan een betere balans van het woningaanbod. Door daarnaast meer koopwoningen bij te bouwen en een beroep op omliggende gemeenten te doen meer sociale huurwoningen te realiseren, zal het percentage niet verder stijgen.

We hebben hiervoor zowel kwantitatief als kwalitatief ruimte nodig in de (regionale) woningbouwprogrammering en gaan die ook opzoeken. Om de stap van sociale huur naar koop gemakkelijker te maken, willen we een deel van de nieuw te bouwen koopwoningen betaalbaar maken voor deze groep, bijvoorbeeld met gebruik van de koopgarantregeling. Daarmee helpen we mensen om zich naar wens te bewegen op de woningmarkt.”12

11 Collegebesluit burgemeester en wethouders, vergadering 05-12-2017, 2017_BW_00729, zaak-

nummer 113840, p. 54. 12 Coalitieakkoord 2018-2022 ‘met elkaar kleuren we Zutphen en Warnsveld en versterken we onze sociaaleconomische positie, p.17. 32

Dit vraagt om afstemming van de opgaven in de sociale huur met omliggende gemeenten en de corporaties. Volgens de agenda wordt verder “flexibiliteit in het programma behouden om bij veranderende marktomstandigheden bij te kunnen sturen en locaties uit de markt te nemen”. Vergelijking beschouwingen vorige woonvisie en huidige woonvisie Het is de rekenkamercommissie opgevallen dat fracties in de looptijd van de huidige visie geen aandacht hebben gevraagd voor hun controlerende rol. Dit in tegenstelling tot bij het debat over de vorige woonvisie. Destijds is gevraagd hoe de raad wordt betrokken bij de evaluatie en tussentijdse rapportage. In de stuurgroep zou de wenselijkheid hiervan worden besproken. Indien nodig zou de gemeenteraad om een besluit worden gevraagd. De rekenkamercommissie is niets meer over dit thema tegen gekomen in haar onderzoek. In 2013 werd een dilemma geconstateerd tussen de verleiding om meer sociale woningen te bouwen en de behoefte aan meer kwaliteit van de stad. In de vorige visie is de zin toegevoegd: het is nodig een goede balans te vinden ten aanzien van de behoefte aan betaalbare woningen en sociale en economische duurzaamheid van de wijk en de stad. In het debat over de huidige visie is geen zodanige verwijzing te vinden.

In de visie van 2013 stond er dat een gemeentelijke beleidsnotitie zou worden opgesteld indien er ruimte ontstond in de woningbouwtaakstelling. Dit is op verzoek van de raad gewijzigd in: evaluatie van het project wonen boven winkels en opstellen beleidsnotitie voor voortzetting project. De rekenkamercommissie is geen evaluatie op het spoor gekomen over het project wonen boven winkels. Wonen boven winkels wordt evenwel nog steeds gepromoot.

5.4 Samenhang woonvisie en andere regionale en lokale beleidsdocumenten Samenvatting en eerste orde bevindingen verhouding regio documenten en lokaal beleid De regiodocumenten zoals de regionale woonagenda komen niet met regelmaat op de politiek agenda; het gaat om meerjarige documenten. Dit maakt dat parate kennis een issue is. Voeg hierbij de wisselingen in de samenstelling van de gemeenteraad – de documenten bestrijken meer dan één raadsperiode. De documenten worden niet als bespreekpunt geagendeerd: de raad wordt gevraagd om instemming. Gezien de lage frequentie waarmee deze documenten naar de raad worden gestuurd kan de vraag worden opgeworpen of de relatie en samenhang tussen de verschillende beleidsdocumenten duidelijk zijn voor de raad. En ook of de mate van beleidsvrijheid voor een gemeente, met name waar het gaat om aantallen te bouwen woningen, bekend is bij raadsleden. De gemeente is aanwezig bij halfjaarlijkse overleggen van Woonkeusverband met de aangesloten corporaties over de regionale woonruimteverdeling. Uit de afspraken en evaluaties is niet op maken welke rol de gemeente in het samenspel inneemt en de behartiging van de belangen van Zutphen die hier al dan niet wordt gedaan. Woonbeleid is geen zaak van de Gemeente Zutphen alleen: aantallen te bouwen woningen worden in bovenlokaal verband geregeld en woningtoewijzing is ook in regionaal verband geregeld.

Hieronder wordt eerst kort ingegaan op de samenhang tussen de regionale en de lokale documenten, daarna op de inhoud ervan.

33

Proceskant regionale beleidsdocumenten inzake Bouwen en Wonen: provincie en regio De provincie bepaalt in overleg met de regio (CleanTech) en op basis van bevolkingsprognoses de kwantiteit van de te bouwen woningen. Dit totaalcijfer wordt vervolgens bekend gemaakt aan de regio en in de regionale woonagenda nader ingevuld. De regio stelt op basis van het totaalcijfer de regionale woonagenda niét vast; het zijn de gemeentelijke colleges die deze vaststellen. De regio is een gezamenlijk overleg van 3 stedelijke gemeenten: Apeldoorn, Zutphen, Deventer en 5 landelijke gemeenten. De gemeenten leveren voor de kwaliteit van de te bouwen een behoeftevraag op die ontstaat uit een prognose op gemeentelijk niveau en een behoefte aan bepaalde typen woningen. De kwaliteit is zo minder aan zaak van de provincie alleen. De kwaliteit van de woningen wordt dus van onderop aangegeven: bijvoorbeeld circulaire woningen, binnenstedelijke ontwikkeling om zo het buitengebied te sparen, zoveel sociale woningbouw en zoveel andere woningen. Het zo ontstane programma is tevens een onderhandelingsdocument richting marktpartijen en bevat de uitvraag richting woningcorporaties wat zij kunnen realiseren. Dit wordt vervolgens vastgelegd in de prestatieafspraken waar in hoofdstuk 3 inhoudelijk op wordt ingegaan.

Inhoudelijke aspecten beleidsdocumenten Regionaal:

Regionale Woonagenda en Woonkeus Stedendriehoek

Lokaal:

Focustraject Zutphen

Landelijk:

Woondeals

Regionale beleidsdocumenten Regionale woonagenda Cleantech regio 2018 ‘Investeren in maatwerk voor goed wonen’13 De acht gemeenten van de Cleantech regio 14 hebben samen met de provincie Gelderland in 2018 een nieuwe Woonagenda voor deze regio opgesteld. Hierin zijn voor de komende 10 jaren afspraken vastgesteld hoe om te gaan met sturing op de woningbouwprogrammering en welke thema’s regionaal verdere aandacht vragen. Dit betreffende de thema’s ‘sterke steden’, ‘dynamische kernen’ en ‘vitaal platteland’. Ook wordt ingegaan op het verduurzamen en klimaatbesteding maken van de woningvoorraad alsmede op Wonen en Zorg. De thema’s zijn te beschouwen als beleidsprincipes die in lokaal beleid worden verwerkt. De regionale woonagenda omvat zodoende zowel beleidsprincipes die worden verwerkt

13 Ontleend aan de Toelichting op het bestemmingsplan Noorderhaven, veld 21B. 14 De CleanTech regio bestaat uit de gemeenten Apeldoorn, Deventer, Zutphen, Epe, Heerde, Brum-

men, Voorst en Lochem. De naam is per 1 januari 2023 gewijzigd in Regio Stedendriehoek. Omdat dit rapport over de voorafgaande jaren handelt, wordt de naam CleanTech regio nog gehanteerd zoals deze in de stukken voorkwam. 34

in het lokaal woonbeleid als kwantitatieve uitgangspunten, te weten een maximum aantal te bouwen woningen. De lokale speerpunten voor Zutphen, zoals die in de regionale woonagenda zijn genoemd, kunnen als volgt worden samengevat: Zutphen heeft een aantrekkelijke binnenstad en is landschappelijk mooi gelegen, maar de zwakke sociaaleconomische structuur vraagt om versterking. Daarvoor is het eerder genoemde Focustraject ‘krachtig Zutphen’ gestart. Zutphen voegt kansrijke woonmilieus in het hogere segment toe met de transformatie van gebieden in en om de binnenstad om kwalitatief hoogwaardig wonen én middeldure en dure woningen mogelijk te maken. De drie prioritaire woningbouwlocaties, Noorderhaven, Leesten-Oost en het afronden van de herstructurering van het Waterkwartier zijn hierbij erg belangrijk. Vooral in het hogere segment weet Zutphen daarmee inwoners van elders aan te trekken, zo staat in het document te lezen. Herijking woonagenda Cleantech regio 2020: toename aantallen te bouwen woningen in Zutphen De Regionale Woonagenda Cleantech Regio wordt elke twee jaar herijkt. De woningmarkt verandert immers voortdurend. Vanaf 2020 mogen meer woningen worden gebouwd. In de herijkte woonagenda zijn drie nieuwe thema’s toegevoegd; het positioneren van de Regio in de landelijke opgave voor verstedelijking, betaalbaar wonen en de huisvesting van arbeidsmigranten.

De extra woningen zijn bestemd voor diverse doelgroepen. Enerzijds is dit de groeiende groep mensen die de randstad verruilen voor de regio, maar ook voor starters, jonge gezinnen, arbeidsmigranten en statushouders is huisvesting nodig. N.B. op basis van de website van de CleanTech regio zou de woonagenda (nog) niet zijn herijkt; er ontbreekt namelijk informatie hierover. In het evaluatiedocument prestatieafspraken 2021 staat opeens te lezen dat - zoals was voorgenomen - het kader voor het gemeentelijk woningbouwprogramma is bijgesteld eind 2020. Zutphen mag meer woningen bouwen dan voorheen. Middels een addendum voor het onderdeel woningbouwafspraken is dit aangepast. Dit is gedaan op basis van het formele kader voor het strategische woningbouwprogramma dat de provincie heeft bijgesteld. In de Woonagenda 2015 tot en met 2024 was een netto woningbouwaantal van 1.100 woningen vastgelegd. In de nieuwe Woonagenda Cleantech regio 2018-2026 kan worden gebouwd binnen een maximale bandbreedte en is meer aandacht voor maatwerk. Dat betekent dat netto 225 woningen méér mogen worden gebouwd bovenop de 1.100 dus maximaal 1.325 woningen netto.15 Woonkeus Stedendriehoek Woningtoewijzing is in regionaal verband georganiseerd via Woonkeus Stedendriehoek. Via jaarlijkse rapportage wordt hierover aan de gemeenten gerapporteerd.

Over de afgelopen jaren is het aantal woningzoekenden toegenomen waartegenover een afnemende slagingskans staat. De toegenomen druk op de woningmarkt blijkt ook uit de oplopende gemiddelde zoektijd van woningzoekenden. De slaagkans in Zutphen is het laatste decennium gedaald van 31% in 2018 naar 19% in 2021. In 2014 was de slaagkans nog 40%. In de regio geldt de afspraak dat per gemeente in de verhouding 60%-20%-20% wordt verhuurd met een marge van +/- 10% per huurprijscategorie. 60-20-20 staat voor netto

15 Bijlage Woonagenda Cleantech Regio 2018 bij collegebesluit 13-11-2018.

35

huur tot en met de eerste aftoppingsgrens, tussen de eerste en tweede aftoppingsgrens en tussen de tweede aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens. Voor 2022 lag de eerste kwaliteitstoppingsgrens bij € 442,46, de tweede bij € 633,25 en de derde bij € 678,66. De vierde en aparte groep is jongerenhuisvesting tot 23 jaar. Elke groep dient wel dezelfde slaagkans c.q. wachttijd te hebben voor woningtoewijzing. Deze doelstelling wordt behaald, zo blijkt uit de jaarverslagen van Woonkeus. Deze verslagen worden jaarlijks aan de raad gezonden.

Lokaal beleidsdocument Focustraject Zutphen Het focustraject is in 2016 opgesteld ter versterking van de sociaaleconomische kracht. Eén van de vier doelen is dat Zutphen een aantrekkelijke gemeente is om te wonen en te bezoeken. Na een aantal jaren is het speerpunt Woonklimaat niet meer opgenomen in het Focustraject, maar is volstaan met de uitwerking in de woonvisie en prestatieafspraken. Aandachtspunten waren de toevoeging van de 1.100 woningen aan het woningbestand waarbij geconcentreerd is op Leest, Noorderhaven en Waterkwartier en het omlaag brengen van de woonlasten met duurzaamheidsmaatregelen.

Landelijk beleidsdocument Blik naar de toekomst: Woondeals Minister De Jonge heeft recent het idee van Woondeals geïnitieerd. Dit lijkt meer kwantitatief dan kwalitatief; Woondeals omvat dus minder beleidsprincipes zoals in de regionale woonagenda wel het geval is. Het Rijk heeft een handtekening geplaatst onder een bod van de provincies waarmee de afspraken zijn vastgelegd. Er komen nog aparte afspraken over sociale woningbouw én dat zoveel mogelijk bij de principes van de regionale woonagenda wordt aangehaakt. Ook in de Woondeals worden net als bij de regionale woonagenda gemeenten aangespoord tot overleg met de woningcorporaties. Minder regionale zeggingskracht? Het belangrijkste verschil tussen de regionale woonagenda tot nu toe en de Woondeals is dat het Rijk en de provincie meer overleg en afspraken willen op regionaal niveau. Tot nu toe is alleen het woonruimteverdeelsysteem, Woonkeus, een regionale aangelegenheid. Verdere afspraken inzake woningbouw zoals de prestatieafspraken, worden op lokaal niveau gemaakt. Over de woonruimteverdeling legt de regio ook verantwoording af aan de gemeenten. De regio is evenwel geen eigen rechtspersoon. Als de Woondeals worden aangestuurd vanuit de regio is de vraag waar dan verantwoording aan wordt afgelegd. Woondeals vormen op zich een nieuwe vorm van afspraken, die nog moet uitkristalliseren in de huidige praktijk.

36

6. Uitvoering van beleid 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk komt aan de orde de wijze waarop alle voornemens al of niet zijn gerealiseerd. Hierbij wordt opgemerkt dat de huidige woonvisie nog in uitvoering is en geldt tot en met 2024. Hoe is de huidige woonvisie omgezet in beleid en bevat dit beleid een omzetting van ambities in SMART doelstellingen. In vervolg hierop is gekeken of de woonvisie als strategisch kader is omgezet in afspraken op operationeel niveau. Dat is ten eerste in een plan van aanpak en ten tweede in afspraken met de woningcorporaties. Ook in dit hoofdstuk horen de subparagrafen bij de deelvragen, nu van de tweede onderzoeksvraag.

Samenvatting en eerste orde bevindingen uitvoering woonvisie Bij vergelijking van de ambities en doelstellingen tussen beide visies valt op dat in de vorige visie minder zaken worden benoemd. In de huidige visie wordt een veelheid van opgaven en ambities benoemd. De lat ligt dan hoog om dit bij te houden, te monitoren en te realiseren. Bovendien is sprake van verschillende taalgebruik: er wordt gesproken over zowel ambities als doelstellingen, opgaven en thema’s. Het gebruik van verschillende termen komt eenduidigheid niet ten goede. Kort gezegd: In het licht van capaciteitsproblemen was het verder niet makkelijk om de woonvisie uit te voeren. De rekenkamercommissie constateert dat het voorgenomen woningmarktdashboard nog altijd niet is ontwikkeld. Het is de vraag of door het ontbreken ervan de gemeenteontwikkelingen op de woningmarkt adequaat kan monitoren. Het woningdashboard is in een andere vorm voorhanden: Zutphen in cijfers waar naast actuele statistieken ook onderzoeken te vinden zijn. Dit laat onverlet dat deze informatie niet als zodanig gebruikt wordt door de raad. De rekenkamercommissie heeft SMART afspraken niet aangetroffen in de woonagenda respectievelijk het Plan van Aanpak als nadere uitvoering van de ambities en doelstellingen.

Hoewel het belangrijk is genoemd om prioriteiten te stellen, waar mogelijk wenselijke ontwikkelingen te stimuleren, regelmatig te monitoren en de woonvisie bij te stellen, heeft de rekenkamercommissie hiervan weinig concrete aanwijzingen aangetroffen. In de vorige collegeperiode was sprake van een stroeve samenwerking tussen de portefeuillehouders Ruimtelijke Ordening en Bouwen en Wonen. Doordat deze portefeuilles nu in één hand zijn verenigd, is dit risico verminderd. Nochtans blijkt dat integrale samenwerking aandacht behoeft. De rekenkamercommissie merkt verder op dat bij de voorbereidingen van de Omgevingsvisie het woonbeleid nog niet is meegenomen.

37

6.2 Inhoud woonvisie 2019-2024 6.2.1 Zijn de ambities en/of effecten vertaald in SMART doelstellingen? In tegenstelling tot de vorige woonvisie bevat de huidige woonvisie geen overkoepelende ambitie of effect als startpunt. De woonopgaven worden geïdentificeerd en op basis hiervan worden drie woonambities geformuleerd, die op hun beurt worden vertaald in 16 strategische acties – zie hieronder tabel. De woonambities worden ook gekoppeld aan het Focustraject dat weer gekoppeld is aan de programmabegroting. De 6 woonopgaven luiden: 1. Demografische ontwikkeling; 2. Kwaliteitsslag bestaande woningvoorraad; 3. Doorgaan met werken aan beter evenwicht; 4. Doorstroming en toegankelijkheid woningmarkt; 5. Blijvende aandacht voor wonen en zorg en ondersteuning in de woning en; 6. Nieuwe samenwerkingsverbanden. 3 ambities die bijdragen aan de 4 doelen van het Focustraject: 1. Sterke positie als centrumgemeente; 2. Ambitieus in energietransitie en verlaging van woonlasten16 en; 3. Sociaaleconomisch evenwicht in woonwijken. Het Focustraject: 1. We zijn een aantrekkelijke gemeente om te wonen en bezoeken; 2. Iedereen hoort erbij en kan meedoen; 3. We stimuleren een goed ondernemersklimaat en; 4. We zijn ambitieus in de energietransitie en de klimaatagenda.

En verderop: “de woonvisie moet antwoord geven op de vragen: Wat voor gemeente op het gebied van wonen, onze stad Zutphen en het dorp Warnsveld willen zijn; Aan welke woonvraagstukken prioriteit wordt gegeven en; welke partijen daarbij betrokken zijn.”17 Het geheel overziend komt de rekenkamercommissie tot de bevinding dat hier om te beginnen een ruim aantal ambities is geformuleerd. Bovendien zouden doelen en woonopgaven bij moeten dragen aan het realiseren van ambities (deze zijn van een hoger orde) en niet omgekeerd zoals staat opgeschreven in de woonvisie. Waar de vorige woonvisie een antwoord moest geven op de vragen welke woonstad en welke woonkwaliteit geboden zou worden en hoe deze ambitie waar te maken, zijn deze vragen in de huidige visie vaag geformuleerd. Het is niet in een paar zinnen opgeschreven en samengevat wat voor woonstad Zutphen op basis van deze woonvisie voorstelt te zijn.

16 Hetgeen meer zou inhouden dan de hoogte van de energienota. Dit zou dan regelmatig aan de

orde moeten komen in voortgangsrapportages. 17 Woonvisie 2019-2024, Zutphen: daar wil ik wonen. 38

In de woonvisie is ook niet duidelijk gemaakt welke van de zes thema’s uit de woonvisie van 2013-2017 onverminderd actueel zijn en op welke wijze deze zijn aangescherpt of bijgesteld. Naar verluid zou dit destijds zo zijn geformuleerd zodat de woonvisie als kapstok zou kunnen fungeren. SMART: Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden Bij de ambities en effecten ontbreekt het veelal aan SMART doelstellingen. De rekenkamercommissie kan de ambities en doelstellingen uit beide woonvisies niet als SMART kwalificeren. Zodoende is het voor de raad moeilijk vast te stellen in hoeverre de uitvoering op schema ligt en of bijsturing noodzakelijk is. SMART geformuleerde doelen komen eerder naar voren in het lokale woningbouwprogramma en de regionale woonagenda waar het gaat om te realiseren aantallen woningen.

6.2.2 Hoe wordt de visie tussentijds gemonitord? Met wie Ook tijdens de huidige woonvisie fungeert de stuurgroep wonen, wethouder, beleidsadviseurs wonen en de directeuren van de woningcorporaties Ieder1 en Ons Huis die elk kwartaal bijeenkomt. Tijdens dit overleg wordt onder andere de voortgang van de uitvoering van de woonvisie en de prestatieafspraken besproken. Dit gebeurt niet aan de hand van een vast format voortgangsdocument waarin alle strategische acties zijn opgenomen; er wordt besproken wat op dat moment speelt. In het laatste kwartaal van elk kalenderjaar wordt hiernaast overleg gevoerd met meerdere verhuurders waaronder de corporaties om de prestatieafspraken te evalueren en te komen tot een nieuw bod voor het komende kalenderjaar. Eveneens eenmaal per jaar zou een netwerkbijeenkomst gehouden waarvoor de gemeente gericht partijen uitnodigt die zich bezig houden met wonen om actuele ontwikkelingen op de woningmarkt te bespreken.18 De rekenkamercommissie heeft begrepen dat vanwege capaciteitsproblemen deze bijeenkomsten niet georganiseerd zijn. Voor de Forumleden is de intentie om minimaal twee keer per jaar een Forumspecial Wonen te organiseren. Dit lukte niet altijd. Forum specials zijn bedoeld om Forumleden bij te praten over specifieke onderwerpen omdat er dan meer tijd voor kan worden ingeruimd dan tijdens een reguliere Forum vergadering.

De rekenkamer is gebleken dat bij de Forumspecials niet elk jaar dezelfde informatie is gepresenteerd en zodoende deze overlegvorm niet gebruikt kan worden om de voortgang te monitoren. Bovendien is het een informerende bijeenkomst en geen oordeelsvormend Forum met een meer vrijblijvend karakter.

18 Ibidem.

39

Aan de hand waarvan Evaluatiedocument prestatieafspraken, Factsheet Bevolking en Wonen, Woningbouwplanningslijst, Woningmarktdashboard Evaluatiedocument prestatieafspraken In een evaluatiedocument van de prestatieafspraken (2021) heet het dat de ambities van de gemeente en de corporaties worden uitgesproken en tegen elkaar afgewogen in het bestuurlijk overleg van de Stuurgroep. De rekenkamercommissie merkt op dat deze overleggen de prestatieafspraken met de woningcorporaties betreffen en niet het hele spectrum van de ambities uit de woonvisie. De woonvisie betreft méér dan deze prestatieafspraken en er zijn ook meer en andere partijen bij betrokken. De portefeuillehouder kreeg regelmatig op afroep in managementrapportages resultaten van de ambities en strategische acties aangeleverd. Dit betreft hoofdzakelijk de woningbouwplanning en programmering, die ook extern aan de regio en provincie worden verantwoord. De management rapportages zijn een vast moment in de tijd. Deze rapportages zijn alleen bestemd voor het college. De input van de rapportages is een samenwerking van de projectleiders Ruimtelijke Ordening, de woningcorporaties en projectontwikkelaars.

Factsheet Bevolking en Wonen Onder de huidige woonvisie zou jaarlijks een Factsheet Wonen en Bevolking worden opgesteld met hierin een woningmarktanalyse, de ontwikkeling van de bevolking én actuele informatie van lokale makelaars. Met behulp hiervan kan de realisatie van ambities en subdoelstellingen moet worden gemonitord. Deze monitoring vraagt om tussentijdse evaluatie en gebruik van dezelfde documenten en cijfermateriaal om een goede vergelijking te kunnen maken en voortgang te kunnen zien. Hieraan heeft het de afgelopen jaren ontbroken. Zoals eerder opgemerkt, speelt ambtelijke capaciteit hier een grote rol. De Factsheets zijn met uitzondering van 2019 inderdaad jaarlijks aan de raad aangeleverd als ter inzage liggen stuk. Deze Factsheets zijn in de woonvisie ook benoemd als de documenten waarmee de uitvoering van het woonbeleid wordt gemonitord. In de Factsheets zijn cijfers en grafieken te vinden over: A. Bevolking: opbouw, migratie, samenstelling en aantallen huishoudens, prognoses, verhuisbewegingen en; B. Wonen: woningvoorraad, toelichting woningbouwafspraken, samenstelling van de woningvoorraad, van de sociale huur, van de corporaties en van de voorraad en samenstelling van grote particuliere verhuurders (waaronder BOG). De Factsheets zijn niet één-op-één te beschouwen als jaarlijkse evaluatiedocumenten van de strategische acties uit de woonvisie.

Als zodanig is het voor de gemeenteraad dan het wel het Forum zonder begeleidende/ verklarende ambtelijke Memo aan de leden zelf om ontwikkelingen op het gebied van Bouwen en Wonen te relateren aan de voortgang van de subdoelstellingen van de woonvisie.

40

Gemeentelijk woningbouwprogramma (woningplanningslijst) Ambtelijk wordt jaarlijks een formele planningslijst met woningbouwplannen voor zowel huur- als koopwoningen opgesteld. De gemeente deelt deze informatie met de woningcorporaties en indien gewenst met de gemeenteraad. Het is rekenkamercommissie gebleken dat uit de planningslijsten niet consequent kon worden opgemaakt hoeveel woningen waren toegevoegd. De informatie is niet elk jaar in dezelfde mate gedetailleerd en niet elk jaar aangeleverd bij het Forum als ter inzage liggend stuk. In de jaren tussen 2016 en 2018 zijn beperkt nieuwe woningen gebouwd. Vanaf 2019 zijn er meer mensen naar Zutphen getrokken waardoor de verwachting is dat er een toename van het inwoneraantal komt. In overeenstemming met het Focustraject is in 2018 bepaald dat de toe te voegen woningen worden gebouwd op de prioriteitslocaties: Leesten-oost en Noorderhaven en Helbergen met de intentie om zo bij te dragen aan versterking van de sociaaleconomische structuur. De raad is over deze prioritering geïnformeerd door het college. Woningmarktdashboard Vanaf 2018 zou een zogeheten woningmarktdashboard worden ontwikkeld om nog meer gedegen ontwikkelingen op de woningmarkt te monitoren zoals: Woningbehoefte/ -aanbod huur en koop Vraagdruk op sociale woningvoorraad Slaagkansen huishoudens Leefbaarheidsvraagstukken.

De rapportage over dit dashboard was voorzien voor het Forum. Tussentijdse evaluaties zouden eveneens worden voorgelegd aan het Forum. Het woningmarktdashboard is nog altijd niet gerealiseerd. Dit is bevestigd aan de leden van de rekenkamercommissie. In plaats van het woningmarktdashboard wordt de Factsheet Wonen en Bevolking hiervoor als vervanger aangewezen. Deze Factsheet bevat informatie over de bevolkingsontwikkeling, samenstelling huurwoningvoorraad corporaties, bezit naar prijsklasse, bezit van particuliere verhuurders, voor jongeren en senioren gelabelde woningen, inkomensverdeling huishoudens naar eigendomsverhouding woning, omvang van de kernvoorraad en informatie over energiezuinig maken van woningen. Ofschoon de informatie vergelijkend over meerdere jaren wordt gepresenteerd, wordt deze niet gerelateerd aan de doelstellingen uit de Woonvisie of de prestatieafspraken. De Factsheet is evenmin inhoudelijk een document waarmee ontwikkelingen op de woningmarkt gemonitord kan worden zoals oorspronkelijk beoogd. Verder is aangegeven dat raadsleden wel zelf informatie kunnen raadplegen op de raadswebsite onder het kopje Thema’s en daarbinnen bij de tegel Ruimte en Wonen. De rekenkamercommissie constateert dat het hier enkel informatie betreft over moties, amendementen en schriftelijke vragen.

Daarnaast is er nog informatie over Zutphen op https://zutphen.incijfers.nl/dashboard/wonen. Hoewel deze site continu gevuld wordt, betreft het hier globale cijfermatige informatie over wonen (woningaantallen, woningmarkt, aantallen nieuwbouw, aantal woningen met energielabel) die niet te

41

relateren is aan de beleidscyclus en niet als instrument voor monitoring kan dienen. Bovendien is raadpleging vrijblijvend voor elk raadslid en maakt geen deel uit van het politiek-bestuurlijke besluitvormingsproces. De rekenkamercommissie heeft niet kunnen constateren dat Forum- en/ of raadsleden naar het uitblijven van het woningmarktdashboard gevraagd hebben. Tevens zouden woonbijeenkomsten worden georganiseerd met partners. Opnieuw moet de rekenkamercommissie vaststellen dat deze zijn uitgebleven als gevolg, naar verluid, van de beperkte ambtelijke capaciteit.

6.3 Hoe wordt het beleid uitgevoerd (en/of nageleefd): Plan van Aanpak 6.3.1 Is er een Plan van Aanpak? Zo ja: uit welke onderdelen bestaat dit? Aan de woonvisie 2013-2017 was een uitvoeringsagenda gekoppeld met hierin thema – subdoel - wat doen we ervoor – rol betrokkenen – financiën, startdatum en prioriteit. In de woonagenda staat wel de rol van betrokkenen, echter zonder nadere invulling van de rol, verantwoordelijkheden en/of bevoegdheden elke betrokkene heeft. Dit roept de vraag op in hoeverre een betrokkene iets kan realiseren of verantwoordelijk kan worden gehouden voor realisatie van doelen. De huidige woonvisie kent 16 strategische acties gekoppeld aan de 3 ambities en als eerder aangegeven geen uitvoeringsagenda. De strategische acties zijn meer te vergelijken met de subdoelen uit de vorige woonvisie. In de huidige woonvisie staat benoemd dat nadere acties (afspraken) nodig zijn om de acties te realiseren. De naamgeving ‘acties’ in de tekst van de woonvisie is dus enigszins misleidend. Een woonagenda of een zogeheten uitvoeringsagenda, zoals toegevoegd aan de vorige woonvisie, ontbreekt aan de huidige woonvisie. Het college zou er op voorhand al rekening mee gehouden hebben dat veel van de ambities niet gerealiseerd konden worden vanwege de flinke tekorten in de begroting van die jaren.

Deze werden veroorzaakt door de stijgende kosten van de decentralisatiedossiers, met name op het gebied van jeugdzorg. Om deze reden is geen uitvoeringsagenda toegevoegd in de hoop dat dit later wel mogelijk zou zijn. De woonvisie is evenwel niet bijgesteld tussentijds en evenmin tussentijds geëvalueerd. De strategische acties inzake betaalbaar wonen en doorstroming op de woningmarkt (N.B. de nummering is conform die in de woonvisie)

1

Strategische actie Strategisch woningbouwprogramma

Omschrijving Programma in lijn met Focustraject. Kwaliteitsverbetering in binnenstad en 3 prioritaire locaties: Noorderhaven, Leestenoost en Waterkwartier. Vooral toevoegen in

wel/niet gehaald (op dit moment) Nadere afspraken zouden moeten blijken uit te vanaf 2020 te maken

42

3

Transformatie van de bestaande woningvoorraad

6

Verduurzamen van de gebouwde omgeving en het verlagen van woonlasten Investeren in bewustwording en ontzorgen eigenaarbewoners Woonlastenaanpak

7

9

10

Verbeteren evenwicht doelgroepkernvoorraad

11

Vergroten slaagkans jongeren

voorraad wat wordt gemist en zo bouwen voor doorstroom. Toevoegen in duurdere segment voor evenwicht in woningvoorraad (sociaal en vrije marktsector) en bevolkings- en inkomensdifferentiatie in balans brengen. Ruimte in woningbouwprogramma overigens voor belangrijk deel ingevuld met capaciteit die is vastgelegd in bestemmingsplannen waarover al contractuele afspraken zijn gemaakt Transformatie specifiek voor binnenstad, Waterkwartier en Zuidwijken. Sloop/nieuwbouw of transformatie ligt meer voor de hand dan Verduurzaming van bestaande woningen (relatief veel goedkope in deze wijken). Samen met woningcorporaties nagaan welke plannen/projecten er zijn. Vervolgens routeplan uitwerken. Voor eind 2021 stelt gemeente een warmtetransitieplan vast.

Lopende activiteiten: woningabonnement, energiecoaches en gerichte energiescans voortzetten, verbreden en waar nodig intensiveren.

prestatieafspraken (voorbereid in 2019)

Hierover zijn geen concrete kwantitatieve doelstellingen opgenomen. Er zijn ook geen ontwikkelde initiatieven aangetroffen. De woningcorporaties hebben hier inderdaad fors in geïnvesteerd. Niet duidelijk hoe de gemeente heeft geacteerd als facilitator en stuurder (zie onder hoofdstuk 3.3.5) De lopende activiteiten zijn uitgevoerd.

Door verduurzaming woonlasten verlagen. Woonlasten monitoren. Afspraken maken met woningcorporaties en huurdersbelangenverenigingen over de woonlasten in de jaarlijkse prestatieafspraken.

Deze afspraken zijn gemaakt op basis van Aedes. Het effect van energetische woonlasten op de woonlasten is gemonitord.

Samen met de corporaties zorgen voldoende en kwalitatief hoogwaardige woningen voor de primaire doelgroep. Kwaliteitsslag in de bestaande voorraad en waar nodig via herstructurering. Positie jongeren en jonge huishoudens op de woningmarkt verbeteren. Hiervoor geld gereserveerd en concreet aantal locaties in beeld. Onderzoeken samenhang met provinciale subsidieprogramma. In de binnenstad meewerken aan mogelijkheden. Meer woningen voor jongeren labelen,

Niet duidelijk geworden uit de prestatieafspraken hoe het ervoor staat.

Niet duidelijk of en in hoeverre de slaagkans is vergroot. Uitwerking gereserveerde gelden onvoldoende. Onderzoeksmogelijkheden niet benut. 43

12

Toegankelijkheid en actieve aandacht voor huisvesting van ouderen

verkennen en benutten van mogelijkheden voor selectiever woonruimteverdelingsbeleid met de corporaties. Mogelijkheden onderzoeken van toepassen voor tijdelijke contracten. Aandacht voor toegankelijkheid en bereikbaarheid woonomgeving. Nieuwbouwappartementen en percentage eengezinswoningen moet voldoen aan gemeentelijke beleidsnotitie multifunctioneel bouwen. Lokale woonopgave door vergrijzing in beeld brengen. Bevorderen waar mogelijk doorstroming door actieve gerichte informatie over ouderenhuisvesting.

Bevorderen doorstroming niet aantoonbaar. De beleidsnotitie Multifunctioneel bouwen dateert uit 2009 en wordt nog steeds gehanteerd. Vergrijzing niet in beeld gebracht.

De tekst in de woonvisie behorend bij de ambities geeft niet aan hóe de ambities te realiseren; het is veeleer een uitwerking van hetgeen onder de ambitie wordt verstaan. Nadere uitwerking en afspraken zouden volgen in de overleggen met de woningcorporaties in de vorm van het document genaamd prestatieafspraken. In de prestatieafspraken brengen de woningcorporaties een bod uit aan de gemeente met afspraken waarin zij toezeggen op welke manier zij bijdragen aan de uitvoering van de woonvisie. Naast strategische acties, nadere afspraken met de woningcorporaties zijn er nog de eerdergenoemde 6 woonopgaven: demografische ontwikkeling; kwaliteitsslag bestaande woningvoorraad; doorgaan met werken aan beter evenwicht; doorstroming en toegankelijkheid woningmarkt; blijvende aandacht voor wonen en zorg en ondersteuning in de woning en nieuwe samenwerkingsverbanden. Het woord ‘woonopgaven’ suggereert dat er een uitwerking aan gekoppeld wordt om de opgaven te realiseren. Een expliciete koppeling met de woonvisie en/of prestatieafspraken is de rekenkamercommissie niet tegen gekomen.

6.3.2 Hoe moeilijk/ makkelijk is de uitvoerbaarheid van de woonvisie? Een veelheid van rollen om uit te voeren In de woonvisie zijn voor de gemeente heeft verschillende rollen benoemd. De verschillende rollen en verantwoordelijkheden van de gemeente en partners zijn niet geconcretiseerd. In de tekst van de woonvisie wordt wel aangegeven dat de gemeente bepaalde rollen moet invullen, maar daar blijft het bij. Zo wordt de gemeente de rollen toegekend van regisseur, bestuurder, facilitator en voorlichter, initiator, trekker, kennismakelaar, stimulator, samenwerkingspartner en toetser. Deze veelheid van rollen is ambitieus. De rekenkamercommissie is nagegaan of en hoe dit mogelijk is, waaruit dit blijkt en wat hiervoor is gedaan. Ten aanzien van de aandachtspunten betaalbaarheid en doorstroming staat in de woonvisie dat de gemeente regie voert en dat corporaties uitvoeren, dat de gemeente faciliteert en plannen van aanpak dan wel een programma van eisen opstelt. Er zijn geen 44

instrumenten voor regievoering. De rekenkamercommissie kan dus niet vaststellen hoe, bij het ontbreken van instrumentarium, de gemeente regie voert. Dat geldt ook ten aanzien van het sturen op aantallen bij het vergroten van nieuwbouw. Initiëren van passend huisvesten en stimuleren van doorstroming vraagt om het nemen van initiatieven door de gemeente. De rekenkamercommissie is hier een beperkt aantal zaken tegen gekomen zoals starterslening en subsidie voor jongerenhuisvesting en recent de inzet van een verhuiscoach voor ouderen. De gemeente is duidelijk een samenwerkingspartner voor de corporaties bij het maken en uitvoeren van de prestatieafspraken. De rol van toetser hoort meer bij Ruimtelijke Ordening dan bij Bouwen en Wonen; het toetsen van bouwplannen loopt via het Omgevingsloket. Verder is naar analogie van de strategische actie sprake van een veelheid van rollen. Om deze rollen te kunnen vervullen is de nodige ambtelijke capaciteit en kennis nodig. De rekenkamercommissie is niet tegen gekomen dat aan de voorkant een inschatting van de formatie is gedaan en zodoende de haalbaarheid van de ambities is getoetst. In het licht van de capaciteitsproblemen was het volgens ambtenaren Bouwen en Wonen niet mogelijk om meer dan het hoogstnoodzakelijke te doen. De jaarlijkse woningbouwplanningslijst en resultaten hiervan worden bijgehouden.

Het doen van onderzoek, bijvoorbeeld op het gebied van doorstroming om te kunnen nagaan of de juiste doelgroepen in de gebouwde woningen zijn komen wonen, ontbreekt. In de woonvisie is ingezet om woningen voor het ontbrekende middensegment te realiseren. Een instrument hiervoor is het maken van anterieure afspraken voor een bouwproject . Een anterieure overeenkomst heeft tot doel het vastleggen van afspraken tussen een gemeente en een particuliere partij over het ontwikkelen (bebouwen) van een bepaald perceel. Het perceel is in eigendom bij de private partij en die wil voor eigen rekening en risico ontwikkelen. Door capaciteitsgebrek is het nu niet goed mogelijk om de marktpartijen te bespelen en het risico voor de Gemeente Zutphen te verminderen. De mogelijkheid van een procesregisseur wordt geopperd als mogelijke oplossing. Verder was halverwege 2017 door de raad geld beschikbaar gesteld voor jongerenhuisvesting. Toen de wethouder in 2018 aantrad, was hier nog niets mee gedaan. Er was ook nog geen (uitvoerings)regeling opgesteld. Deze kwam pas eind 2018 tot stand. Stroeve samenwerking tussen Ruimtelijke Ordening en Bouwen en Wonen De rekenkamercommissie heeft uit de gesprekken kunnen opmaken dat er sprake is geweest van een stroeve samenwerking tussen de portefeuillehouders Ruimtelijke Ordening en Bouwen en Wonen in de vorige collegeperiode.

De bestuurlijke verhoudingen maakten dat er ook op ambtelijk niveau gezamenlijk te weinig voorgang geboekt kon worden. Een aantal projecten waarbij belangen van Bouwen en Wonen raakvlak(ken) hadden met de belangen van Ruimtelijke Ordening leverden bij de woningcorporaties het beeld op dat de belangen van RO prevaleerden. Zo is in één geval sprake van een parkeernorm waardoor jongerenhuisvesting niet mogelijk leek op een locatie op de Nieuwstad.

45

Structuurbeeld Klein Vaticaan Klein Vaticaan is een programma om te komen tot een integrale aanpak van het gebied rondom de Sint Janskerk op de Nieuwstad te komen. Een van de doelstellingen was om in samenwerking met partners een aantrekkelijke openbare ruimte en (bouw)plannen te realiseren. Specifiek voor dit gebied is een Structuurbeeld ontwikkeld en vastgesteld. Een initiatief van Ons Huis om appartementen te realiseren in panden op de Geweldigershoek – binnen de locatie Klein Vaticaan - is stuk gelopen op het niet kunnen realiseren van de parkeernorm. Dit is een gemeente-interne kwestie tussen Ruimtelijke Ordening enerzijds en Bouwen en Wonen anderzijds. Deze informatie is niet aan te treffen in een programmabegroting en ook uit andere documenten is deze informatie niet op te maken. Hoewel een woonvisie geen wettelijk verplicht instrument is, is een dergelijk actueel volkshuisvestelijk kader volgens de herziene Woningwet van 2015 wel een voorwaarde om met de woningcorporaties te komen tot prestatieafspraken. Dit verandert binnenkort door de invoering van wet regie volkshuisvesting.

Het woonbeleid moet als kader onderdeel zijn van de Omgevingsvisie (raadsbevoegdheid) en vervolgens uitgewerkt worden in een volkshuisvestingsprogramma (collegebevoegdheid).19 De ambtenaren van Bouwen en Wonen hebben al bij de collega’s van Ruimtelijke Ordening aangegeven dat volkshuisvesting in de voorbereiding van de Omgevingsvisie moet worden meegenomen, maar tot nu toe zijn zij hierin nog niet meegenomen.

6.3.3 Wat gaat in de uitvoering van de woonvisie anders/ beter dan in de vorige visie? De rekenkamercommissie is in de (beleids)documenten niets tegen gekomen dat duidt op een afweging van aanpak/ werkwijze van beleid tijdens de vorige woonvisie ten opzichte van de huidige visie en bijgevolg een verandering in werkwijze. De vervolgvraag is of er aanleiding c.q. noodzaak was om de uitvoering aan te passen om meer resultaten te boeken. Een significant verschil in werkwijze is in ieder geval dat eerder met een uitvoeringsagenda – zie hoofdstuk 3.3.2 - is gewerkt waarmee de voortgang beter bijgehouden kon worden. Hierin was kolomgewijs opgenomen: thema – subdoel - wat doen we ervoor – rol betrokkenen – financiën, startdatum en prioriteit. Een uitvoeringsagenda maakt het ook mogelijk om sneller afwijkingen en vertragingen te signaleren zodat kan worden bijgestuurd.

6.3.4 Welke afspraken worden met wie gemaakt? In regionaal verband maken de deelnemende gemeenten van de Clean Tech regio afspraken over een regionale woonagenda. Het gaat hier om de kwantiteit van de te bouwen woningen. Op lokaal niveau is er binnen de bandbreedte en speelruimte van de afspraken ten opzichte van regio ruimte om de kwaliteit van de woningen te bepalen.

19 Tot en met 30 maart kon via een consultatieronde gereageerd worden op het concept van de

voornoemde wet.

46

6.3.5 Welke mogelijkheden tot bijsturing zijn er? Er zijn een aantal veel gebruikte instrumenten die een gemeente kan inzetten voor beïnvloeding van beschikbaarheid en betaalbaarheid. De Gemeente Zutphen heeft van de meeste geen gebruik gemaakt tijdens de realisatie van de huidige woonvisie tot nu toe. Deze instrumenten zijn onder andere: Huisvestingsverordening Doelgroepenverordening Actief grondbeleid Anterieure grondovereenkomsten Flexwoningen Leegstandsverordening Afspraken met corporaties over passend toewijzen en maximale huurprijzen Norm voor aandeel betaalbare woningen in nieuwbouwplannen. In 2021 vroeg de raad nadrukkelijk aandacht voor de druk op de woningmarkt met 3 aangenomen moties: ‘Aanpak gevolgen woningnood”, “Versnellen en oplossen woningtekort’, ‘Greep op doorstroming woningmarkt’ en ‘Greep op de woningnood’. Voortkomend uit de zorg van de raad met de recente veranderingen op de woningmarkt kwam het verzoek om een actueel woningmarktonderzoek naar voren. Het niet gerealiseerde woningdashboard had moeten voorzien in inzicht en dan hadden eerder maatregelen kunnen worden getroffen.

-

-

-

-

Bureau Companen heeft vervolgens in september 2021 een onderzoek ‘Doorrekening woningvraagontwikkeling’ gepresenteerd. Kort samengevat is het bouwen voor de doorstroming in de huidige marktdruk niet meer voldoende en moet de vraag naar betaalbare woningen worden toegevoegd. Er tekent zich volgens dit onderzoek een beleidsrichting af voor wat betreft het te ontwikkelen woningaanbod tot 2030. Deze beleidsrichting is gericht op: Een lichte verschuiving van de focus binnen ‘Krachtig Zutphen’, van het aantrekken van hogere inkomensgroepen naar het bieden van voldoende mogelijkheden op de woningmarkt om jonge huishoudens en gezinnen te behouden en aan te trekken; Voor de lokale/regionale vraag: het bouwen van koopwoningaanbod met een primaire focus op het segment grondgebonden woningen in de prijsklassen vanaf € 200.000 tot € 250.000 (voor koopstarters en voor doorstromingskansen uit de sociale huur) en tussen € 250.000 en € 325.000 (voor jonge huishoudens/gezinnen), met daarop aanvullend een beperkte focus op het realiseren van aanbod in het segment grondgebonden koopwoningen in de prijsklasse vanaf € 325.000 (gericht op het accommoderen van doorstroom binnen de koop); Voor het desgewenst voorzien in aanvullend aanbod voor een bovenregionale vraag, bijvoorbeeld bij een potentiele groeiambitie: het realiseren van aanvullend aanbod in het segment grondgebonden koopwoningen in de

prijsklasse vanaf € 325.000; Een beperkte toevoeging in de sociale huur, van circa 150 grondgebonden woningen voor gezinnen en circa 50 appartementen/studio’s voor kleine huishoudens; Een beperkte toevoeging van koopappartementen in de prijsklasse tot € 200.000 voor kleine huishoudens; 47

-

Een toevoeging van circa 200 vrije sector huurwoningen (mix van appartementen en grondgebonden woningen) om te zorgen voor voldoende aanbod voor de middeninkomensgroep en voor de flexibele woon-vraag. Het college heeft het Forum vervolgens op basis hiervan geïnformeerd over een mogelijke beleidsrichting voor het te ontwikkelen woningaanbod tot 2030 waarbij het aantrekken van hogere inkomensgroepen binnen ‘Krachtig Zutphen’ voldoende mogelijkheden worden geboden. Hiervoor zouden 200 vrije sector huurwoningen moeten zorgen voor voldoende aanbod voor de middeninkomensgroep en voor de flexibele woon-vraag. Tevens een beperkte toevoeging in de sociale huur van circa 150 grondgebonden woningen voor gezinnen en circa 50 appartementen/ studio’s voor kleine huishoudens; een beperkte toevoeging van koopappartementen in de prijsklasse tot €200.000 Euro voor kleine huishoudens. De vraag die hierbij nog niet beantwoord wordt, is hoe dit gewenste aanbod te realiseren. Dit moet met de corporaties besproken worden, zo blijkt uit de prestatieafspraken 2022 – zie verderop. Het echte probleem in deze ontwikkelopgave is overigens de grond om de opgave te realiseren en het meenemen van commerciële marktpartijen (met bouwclaims). Verder is een raadsbesluit tot het bouwen van meer betaalbare woningen genomen december 2021.

Over dit raadsbesluit is politiek-bestuurlijk behoorlijk gediscussieerd omdat werd ingezet op dermate lage prijsklassen, dat de haalbaarheid sterk onder druk staat. Vanuit het woningbehoefteonderzoek kwam een andere beleidslijn naar voren. Daarin wordt ook ingezet op het toevoegen van meer betaalbare woningen, maar in meer realistische prijsklassen. Ambtelijk wordt daarom getwijfeld aan de haalbaarheid van het raadsbesluit. Forumspecial Wonen 19-01-2023: de weg naar de toekomst Om toekomstige zaken te kunnen realiseren, is de raad tijdens een Forumspecial op 19 januari van dit jaar geïnformeerd over de mogelijkheden voor sturing op de woningmarkt. Het college bezint zich hiermee over de inzet van sturingsinstrumenten in reactie op een drietal moties van de raad: raadsbesluit en amendement hierop voor meer betaalbare woningen. Dit leidde ertoe dat een afweging is gemaakt van de effecten van de inzet van instrumenten op de woningmarkt. Volgens het collegebesluit is in genoemde moties gevraagd naar een koers en instrumenten op de woningmarkt om beschikbaarheid en betaalbaarheid te borgen. De amendementen doen evenwel een oproep om woningtypen en betaalbare woningen te realiseren; hierbij worden geen instrumenten genoemd hoe dit te bereiken! Hiermee worden impliciet wel de hiervoor genoemde instrumenten bedoeld (hoofdstuk 3.3.5).

In moties waarin heeft de raad wel gevraagd om verschillende instrumenten in te zetten zoals zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding. Tevens wordt gevraagd om voor te sorteren op een wijziging van de Huisvestingswet die het mogelijk kan maken om een aandeel van de nieuw te bouwen sociale koopwoningen te reserveren voor eigen inwoners. Tijdens de Forumspecial heeft het college 2 besluiten toegelicht: 1. de in te zetten koers voor de nieuwbouwontwikkeling gericht op het realiseren van voldoende betaalbaar woningaanbod, gepresenteerd en;

48

2. De uitwerking van instrumenten voor het borgen van betaalbaarheid en beschikbaarheid op de woningmarkt. De instrumenten zijn in samenhang afgewogen. Punt hierbij is wel dat een afweging van instrumenten aan de raad is; hiermee worden kaders gesteld. De raad moet over de informatie kunnen beschikken om de juiste afweging te kunnen maken. Bij de keuze voor de instrumenten is afgewogen of het instrument bijdraagt aan: 1. Het hoog houden van de bouwproductie (beschikbaarheid borgen); 2. Gedifferentieerd bouwen; 3. Een effectief en (kosten) efficiënt pakket aan maatregelen en; 4. Het behouden van voldoende wendbaarheid om in te kunnen spelen op snel veranderende omstandigheden op de (woning)markt. Knelpunten op de Zutphense woningmarkt zijn: doorstroming vanuit de goedkoopste woningen en het bouwen voor de doorstroming in de huidige marktdruk is onvoldoende. Ergo: ook bouwen voor de directe vraag naar betaalbare woningen is nodig. Het college zet op basis hiervan in op: Beleidsinstrumenten Woonvisie met kwalitatief woonprogramma (sociale huur grondgebonden en appartementen, huur appartementen vrije sector, koop tot 200.000 Euro, 200.000-250.000, 250.000325.000 en beperkt gezinswoningen tot 325.000) Beleidsregels sociale woningbouw en bij eigen grond aanbestedingsvoorwaarde hierop enten.

Beleidsregels hebben het voordeel dat deze minder tijd kosten dan visievorming en er sneller geschakeld kan worden als dat nodig is. Publiekrechtelijke instrumenten