GEW. Bijlage 3a Herijkte Nota van Uitgangspunten Middengebied Z25.002886

Principes openbare ruimte Kreekrugdorp

Private ruimte • • • • • • •

De bebouwingsopzet van het centrum bestaat uit gestapelde bebouwing van vier tot zes lagen met een hoge begane grondverdieping en een actieve plint; Rondom de bestaande infrastructuur bestaat de bebouwing uit woongebouwen van twee woonlagen met kap of 3 woonlagen; De hogere dichtheid in het centrum geeft aanleiding tot minimaal een gebouwde parkeerhub; Accenten aan de hoofdstructuren, pleinen en parken geven herkenning en oriëntatie, binnen het dorpscentrum maar ook vanuit de omliggende buurten; Mengen van woontypologieën en categorieën op buurt- samengesteld blok- en straatniveau; De bebouwing is afwisselend, met korte rijtjes (4 tot 6 woningen), compacte gestapelde bebouwing, afgewisseld met vrijstaande woningen en tweekappers met tuinen; Variatie in architectuur met afwisseling in gevelbeeld, goothoogtes, kapvormen en richtingen en verspringende rooilijnen;

49

•

Voorkanten en variatie aan de lange lijnen (o.a. Vierde Tochtpark en Hartlijnen);

•

Maximale inzet van circulaire bouwmethoden;

Principes bebouwing Kreekrugdorp

4.2.2. De Watertuinen

Ligging Watertuinen

Omschrijving De ruime opzet volgt de bestaande polderstructuur met het kenmerkende slagenpatroon. Er is meer ruimte voor water doordat sloten verbreed en toegevoegd worden. Woningen staan vrijwel altijd aan het water. De buurtjes in de Watertuinen volgen de afwisselende structuur van smallere en bredere waterlijnen. Er ontstaan kleine en grotere eilanden met accenten op de koppen in de vorm van appartementen. De natuurlijke inrichting en de integratie in het polderlandschap bevorderen natuur-

50

en landschapsontwikkeling en zorgen voor een naadloze samensmelting van natuur en wonen. Ecologische- en recreatieve verbindingszones verbinden de Watertuinen met omliggende groengebieden, zoals de Groene Schakel en het Koning Willem I-bos. Groene routes verbinden woningen en parkeereilanden (hubs), en bieden prachtig uitzicht op water en natuur. Het woonmilieu in de Watertuinen heeft een lagere dichtheid dan in het Kreekrugdorp.

Inrichtingsprincipes Watertuinen Publieke ruimte •

Het bestaande polderlandschap wordt getransformeerd tot een waterrijk natuurlandschap met broekbossen, drassige weiden, rietlanden, kruidenrijke grasweiden, etc. Hierdoor neemt de biodiversiteit toen en ontstaat een habitat voor vogels, kleine dieren en insecten;

• •

De maat van de slagen (ca. 40m) is de basis voor transformatie naar een waterrijk woonmilieu; Naast wooneilanden zijn er groeneilanden die de groenstructuur vormen. Hier worden natuurlijke speelplekken ingericht (voor met name de doelgroep 6-12 jaar). Deze zijn met elkaar verbonden door een fijnmazig netwerk van groene routes met voorzieningen voor jong en oud (aanlegsteigers om te suppen, natuurlijke wandel- en avonturenpaden etc.). Op plekken dichtbij huis worden er voor de doelgroepen 4-6 jaar speelruimtes ingericht; Waterstructuur (bestaand/nieuw) geeft ruimte voor piekberging. Gevarieerde natuurvriendelijke oevers, waaronder ook brede rietoevers dragen bij aan de waterzuivering en versterking van biodiversiteit; Oevers (privé en openbaar) zijn natuurvriendelijk en worden ter plaatse van de erfgrenzen tussen privaat eigendom niet van elkaar gescheiden door middel van een bebouwde erfafscheiding. Iedere eilandengroep heeft een collectief buurthart ; Natuur en openbare ruimte gaan op een geleidelijke wijze over in privé-tuinen. Denk hierbij aan groene erfafscheidingen in plaats van houten of stenen schuttingen, natuurvriendelijke taluds in plaats van harde beschoeiing of damwanden; Parkeren op parkeereilanden (hubs), landschappelijk ingepast en gecombineerd met zonnepanelen;

•

• • • •

•

Private ruimte • • •

Bebouwing is gevarieerd, heeft een kleine korrel en vrijwel altijd een directe relatie met het water; Afwisseling van vrijstaande woningen, tweekappers, korte rijtjes en compacte appartementsgebouwen als accent; Private buitenruimtes van woningen zijn integraal onderdeel van het landschap. Diverse vormen van buitenruimte met een sterke relatie tot water: geïntegreerd als terras, oevertuin, een deels hoge en/of lage tuin;

51

• • • • •

Ruimte voor experiment en innovatie (op palen, drijvend); Uitstraling en beeldkwaliteit van de bebouwing is passend bij een waterrijke woonomgeving; Oevers zijn natuurvriendelijk; Erfafscheidingen zijn bij voorkeur natuurlijk, bijvoorbeeld beplanting of hagen, met name op de overgang tussen privaat en publiek eigendom; Iedere eilandengroep heeft een mix van categorieën en woontypologieën;

4.2.3. Koning Willem I-bos

Ligging Koning Willem I-bos

Omschrijving Een robuust raamwerk van brede boszones en groen langs wegen en spoorlijnen speelt een essentiële rol in het verminderen van geluidsoverlast. De boszones zorgen voor een toevoeging van nieuwe natuur en vormen een visuele barrière die prettige verbindingen mogelijk maakt. Binnen dit raamwerk ontstaan boskamers. De Zuidelijke Dwarsweg die door dit bos loopt fungeert als een fietsroute.

Inrichtingsprincipes Koning Willem I-bos Publieke ruimte •

Een robuust raamwerk van boszones (30-40m) waarbinnen ruimtes (boskamers) ontstaan voor passende functies;

•

Extensieve vormen van recreatie en natuureducatie;

•

Het bos voegt zich naar het polderstramien;

•

Watergangen hebben natuurlijke oevers en altijd voldoende onderhoudsruimte;

•

Natuurlijke opbouw van het bos met een zoom-mantelvegetatie;

•

Polderlijnen blijven herkenbaar en vormen o.a. zichtlijnen op de open polder en het Kreekrugdorp;

52

•

Langs het polderlint (Middelweg/Bredeweg): bestaande erven met bosstroken als overgang naar het Koning Willem I-bos;

•

Differentiatie in vegetatietypes afhankelijk van de grondsoort, bodemgesteldheid en waterpeil;

•

Combinatie van aangeplant bos en spontane bosontwikkeling;

•

Inpassing Ecologische Verbindingszone van 25-50 meter (EVZ, provinciaal beleid);

•

Waterberging in het stramien van (polder)sloten, verbreden van oevers voor extra capaciteit en pleksgewijze verlaging van het maaiveld;

•

Intensief gebruikte sportvoorzieningen geclusterd in een boskamer nabij de Zuidelijke Dwarsweg;

•

Aan het polderlint (Middelweg-Bredeweg) is ruimte voor horecagelegenheid en boerderijwinkel met een uitloop in het bos;

Private ruimte •

Er is ruimte voor wonen in compacte vormen in de buitenplaatsen. De woningen zijn geclusterd binnen de robuuste structuur van het bos;

•

De buitenplaatsen liggen op ruime afstand van de Middelweg en worden vanuit hier centraal ontsloten;

•

Parkeren vindt plaats in de buitenplaats.

4.2.4. Bedrijventerreinen Doelwijk II en Gouwepark II Omschrijving De nieuwe bedrijventerreinen zijn compacte bedrijfsclusters omzoomd door een groene blauwe zoom met plaats afhankelijke invulling van groen (open, bos), water of laanstructuur. Deze groenblauwe zoom zorgt voor samenhang met het Koning Willem I-bos en vormen een landschappelijke overgang richting de grootschalige infrastructuur met benutting van zichtlocaties voor bedrijven. De bedrijventerreinen hebben een efficiënte opzet, die waar functioneel wenselijk is gerelateerd aan de ontginningsstructuur of morfologie van de polder (kreek) en de lange lijnen uit het landschap. Er wordt waar mogelijk aangesloten op de naastgelegen bedrijventerreinen. De opzet is flexibel en kunnen kavelgroottes variëren in afmetingen. Inrichtingsprincipes bedrijventerreinen Publieke ruimte De groen-blauwe zoom heeft een plaats afhankelijke invulling van groen, water of laanstructuur.

Watergangen hebben een natuurlijke oever met een talud flauwer dan 1:3; Ontsluiting Doelwijk II is een schaduwrijke weg (geen specifieke duiding van de ligging); Ontsluiting van Doelwijk II en bedrijven Zuidelijke Dwarsweg via Doelwijk I naar de N457; in de Zuidelijke Dwarsweg is er een knip richting de Middelweg (geen doorgang voor gemotoriseerd verkeer, alleen toegankelijk voor fiets en eventueel OV) en een knip richting de zuidelijke rondweg (alleen doorgang voor fietsers en autoverkeer van huidige bewoners); Ontsluiting Gouwepark II via groene en schaduwrijke lanen, wegprofiel met groene kruidenrijke bermen. Ontsluiting Gouwepark II vindt plaatst via Gouwepark I. Het plan voorziet groene, blauwe omzoming van het Bedrijventerrein met benutting van zichtlocaties voor bedrijven. Uitbouwen profiel Zuidelijke dwarsweg met doorfietsroute op de bestaande weg en een bedrijfsweg/HOV-route parallel hieraan in Doelwijk II;

53

Geen parkeren van (vracht)auto’s in de openbare ruimte (maar op eigen terrein); Fiets- en wandelroutes maken onderdeel uit van doorgaande structuren en geven gelegenheid voor werknemers om te bewegen (bijv. in de pauze); Groenblauwe omzoming met een plaats afhankelijke invulling van groen, water of laanstructuur met benutting van zichtlocaties voor bedrijven.

Private ruimte Een open, representatieve en landschappelijk ingerichte zone langs de Zuidelijke Dwarsweg (fiets- en HOV-route); Voorkanten van bedrijven gericht op de doorgaande infrastructuur en/of representatieve groene zone; Langs de Zuidelijke Dwarsweg kleinere kavels ca. 0,5-1 ha. met een lagere milieucategorie; Natuurlijke inrichting bedrijfskavel (groen tenzij), minimaliseren verharding en waterberging zoveel als mogelijk op eigen terrein; Ruimte voor grote kavels van maximaal 5 hectare 87 aan de oostzijde N457; Bouwhoogte max 10-15m88; Groene klimaatadaptieve daken en zonnepanelen op eigen terrein; Groene natuurlijke erfafscheidingen; Opslag inpandig of uit het zicht achter de voorgevelrooilijn; Logistiek (loading docks) uit het zicht; Bebouwing langs de Zuidelijke Dwarsweg is representatief en heeft een kleiner volume.

Ligging bedrijventerreinen Doelwijk II (links van A20) en Gouwepark II (rechts van A20)

87 88

Chw Bestemmingsplan Middengebied 1 Chw Bestemmingsplan Middengebied 1

54

4.2.5. Energielandschap

Ligging energielandschap

Omschrijving In de overgang van de N219 naar de Watertuinen en in het Visje (zoeklocatie tussen A20 – spoorlijn Gouda-Alphen a/d Rijn) liggen de (zoek)locaties voor de opwekking van duurzame energie op land. Hier vindt een transformatie plaats van polderlandschap naar een waterrijk gebied met ruimte voor duurzame energieopwekking. Watergangen en robuuste natuurlijke randen rondom de energievelden zorgen ervoor dat het terrein ontoegankelijk wordt, waardoor het gebruik van hekwerken en poorten zo veel mogelijk vermeden kan worden. De groene randen om het energielandschap bevatten enkele recreatieve routes en zorgen ook voor beperkte zichtbaarheid van de energie opwek. Binnen deze groene omzoming liggen de zonnevelden in een waterrijk landschap. Door het maken van water, rietvelden, broekbos en bloemrijk grasland wordt nieuwe habitat gemaakt voor o.a. waterdieren, (riet)vogels, kleine dieren en insecten.

Inrichtingsprincipes energielandschap

Publieke Ruimte •

Behoud van de karakteristieke landschappelijke structuur/stramien polderlandschap;

•

Onderhoud bijvoorbeeld door het te laten begrazen door schapen;

•

Landschappelijke inpassing met robuuste groenzone rondom van minimaal 40m, ophoging waar nodig om boomvormers tot ontwikkeling te laten komen. De rand heeft een natuurlijke opbouw in een zoom-mantelvegetatie waarin gebiedseigen soorten groeien;

•

Recreatieve routes door de randen, verbonden met de polderlinten en omgeving (o.a. Watertuinen);

•

Een brede landschappelijke zone als overgang naar de Watertuinen van minimaal 80m;

•

Intermediair peil – ruimte voor waterberging en opvang piekbuien;

55

•

Verbreden watergangen en aanleg natuurvriendelijke oevers;

•

Vierde Tochtzone als landschapspark blijft vrij van duurzame energieopwekking;

•

Landschappelijk inpassing EVZ- verbindingszone (25-50m) langs de N219 tussen Derde Tochtweg en Vierde Tocht en zoeklocatie Visje.

Private Ruimte •

Technische installaties en bouwwerken uit het zicht en landschappelijk inpassen;

•

Natuur inclusieve voorzieningen binnen het zonneveld (nestkasten, takkenbergen en maaiselhopen);

•

Verharding zo min mogelijk toepassen in het zonneveld.

4.2.6. Groene Schakel

Ligging Groene Schakel

Omschrijving De Groene Schakel zal een geleidelijke transformatie doorlopen van polder en productielandschap naar een duurzaam landschap met meer ruimte voor groen, water, recreatie en doorzichten. De focus ligt op het creëren van een landschappelijke buffer ten westen van het Cortelande, waardoor het dorp vrijliggend in het landschap komt te liggen. De gemeente Zuidplas streeft ernaar om het gebied stap voor stap te transformeren, met nadruk op verhoogde biodiversiteit en recreatieve toegankelijkheid. Het doel is om het totale bebouwde oppervlak in de Groene Schakel te verminderen. De Groene Schakel gaat uitnodigen om te wandelen, te ontspannen en te genieten van de rust en verbondenheid met het polderlandschap. Laarzenpaden tussen de polderlinten zullen extra mogelijkheden bieden om het landschap te ervaren.

56

Inrichting principes Groene Schakel

Publieke ruimte • •

• • •

• • •

• • • •

Behouden en versterken van de landschappelijke structuur van het gebied: poldersloten blijven open en polderkavels worden niet samengevoegd. Belangrijke zichtlijnen vanaf het polderlint op het open landschap worden vrij van bebouwing gehouden om de structuur, de openheid en het groene karakter van het gebied herkenbaar te houden en te versterken; De plek waar kas/bedrijfsbebouwing is verwijderd, wordt ingericht met natuurtypen die passen bij de visie voor de zone, bijvoorbeeld bloemrijke graslanden en/of natte (moeras)natuur. Met de aanleg van nieuwe groene coulissen worden zichtlijnen groen omzoomd en worden bedrijfsgebouwen en kassen aan het zicht onttrokken; De ecologische verbindingszone (EVZ) wordt zorgvuldig ingepast in het zoekgebied tussen de 2e en 3e Tocht door de Groene Schakel. De ecologische verbinding bestaat uit brede zone (minimaal 25 m) met een doorlopende waterloop met ecologische oeverzones, aangevuld met plas-draszone met moeras, ruigtezones, natte en droge graslandzones. Het lineaire profiel, het groene en landelijke karakter van de polderlintzones worden behouden en versterkt. Behoud en herstel watergangen rondom de erven; De Tochten en poldersloten naast de polderwegen horen bij het historisch wegprofiel en blijven daarom in het zicht. De kavels worden van de openbare weg ontsloten door één toegangsbrug (verplicht) aan de Tochtzijde.

Aan de slootzijde is ook een duikerbrug mogelijk; Verhogen van de biodiversiteit langs de polderlinten, op erven en in watergangen/sloten, zodat een kleurrijk en biodivers landschap ontstaat; De polderlinten worden geschikt gemaakt voor recreatief fietsverkeer en bestemmingsverkeer; Tussen de polderlinten worden op aantal kansrijke plekken dwarsverbindingen en doorsteekjes met informele polder- en laarzenpaden gerealiseerd. Activeren van de polderlinten met ruimte voor kleinschalig recreatief medegebruik (uitspanning, B&B, landwinkel, kinderopvang, speeltuin, etc.)

Private ruimte •

Landelijk wonen op bestaande en nieuwe groene erven met stevige erfbeplanting passend in de schaal en maat van de polder;

•

Op een aantal gerichte plekken in de polderlinten zijn potentiële zoeklocaties voor nieuwe erven (nader uit te werken);

•

Nieuwe erven zijn 40 meter breed, passend in het polderpatroon en maximaal 50 meter diep;

•

Streekeigen erfcompositie met karakteristieke opbouw erf met een hiërarchie tussen het hoofdgebouw dat georiënteerd is op het polderlint en de grotere schuurvolume(s) en bijgebouwen achter op het erf. Erf en bebouwing moeten landschappelijk worden ingepast volgens de karakteristieken en behoud van het onderliggende polderlandschap. Groene inrichting van erven door karakteristieke en streekeigen erfbeplanting, windsingels en watergangen;

• •

Bebouwing overwegend 1- 1,5 laag + kap, passend bij architectuur van de polderlinten in typologie en materialisering;

•

Waterpeil en vloerpeil in de polderlintzone zijn maatwerk. Voorkomen overlast voor bestaande bewoners en gebruikers is het doel. Nieuwe erven en woningen binnen de nieuwe bebouwde kom

57

van het dorp worden aangesloten op de nieuwe/hogere peilen van Cortelande. Buiten de bebouwde kom wordt nieuwe bebouwing qua peilen afgestemd met de bestaande omgeving;

58

4.2.7. Agrarische zone

Ligging Agrarische zone

Omschrijving De Agrarische zone is een gebied dat binnen het plangebied valt en onder het conserverende bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2 valt. Het gebied ligt tussen de 1e en 2e tocht, zie kaartje hierboven. Het gebied wordt gekenmerkt door overwegend agrarisch gebruik. Kenmerkend voor dit gebied zijn ook de glastuinbouwkassen en overige bijbehorende bouwwerken. De onderliggende karakteristieke fijnere verkavelingsstructuur zal zoveel als mogelijk behouden blijven. Dit gebied is conserverend bestemd gericht op agrarisch gebruik. Uitgangspunt is dat de hoeveelheid bebouwing en open ruimte per saldo in hoofdzaak gelijk dient te blijven. Ten aanzien van de al aanwezige glastuinbouw worden bestaande bouwrechten gerespecteerd. De uit te werken woonbestemming (volgend uit bestemmingsplan Zuidplas-West) is vervallen. De wijzigingsbevoegdheid voor de aanleg van een bedrijventerrein (volgend uit bestemmingsplan Zuidplas-West) is eveneens vervallen.

59

5. Fasering Deze Nota van Uitgangspunten geeft de uitgangspunten en ambities voor het te realiseren dorp in het Middengebied weer. De ontwikkeling van het Middengebied wordt gebaseerd op de ambities, uitgangspunten en inrichtingsprincipes. Voor alle gebiedsontwikkelingen geldt dat sprake is van een proces van meerdere jaren. De ontwikkeling van het Middengebied kent al een lange geschiedenis. De uitvoering van de ontwikkeling zal ook nog jaren tot enkele decennia duren. Dat betekent dat het gebied mee zal groeien met de veranderende tijden waarin het gebied zich ontwikkelt. Er zijn veel factoren die het tempo van de ontwikkeling bepalen, waaronder bijvoorbeeld de tijd die nodig is om het gebied fysiek geschikt te maken, het tempo waarin woningen gerealiseerd kunnen worden en de ontwikkeling van de woningbehoefte. Dit betekent ook dat er niet vanaf het begin een dorp met 8.000 woningen bestaat. De gemeente Zuidplas heeft het voornemen te starten met de ontwikkeling van deelgebied fase 1A. In dit hoofdstuk wordt uitgelicht welke uitgangspunten en ambities al in fase 1A gerealiseerd worden, hoe de afbakening van deze fase eruitziet en hoe erop wordt ingezet dat de uitgangspunten en ambities over de ontwikkeltijd van het dorp heen gerealiseerd zullen worden.

In verband met de beoogde ontwikkelsnelheid zal binnen enkele jaren na de start van fase 1A gestart worden met de voorbereidingen van fase 1B. 5.1. Uitgangspunten fase 1A De ontwikkeling zal gestart worden met de ontwikkeling van de eerste fase van het Middengebied. Dit heeft de werknaam fase 1A gekregen en bestaat uit een deel van het woongebied, het eerste bedrijventerrein, een deel van het energielandschap en een deel van het bos. 5.1.1 Afbakening fase 1A De eerste fase van de ontwikkeling betreft het oostelijk deel van het kreekrugdorp, het eerste bedrijventerrein (Doelwijk II), een bijpassende eerste deel van het energielandschap en een start van het Koning Willem I-bos. Daarnaast wordt de eerste van de twee nieuwe ontsluitingswegen aangelegd (naast de al bestaande ontsluiting via de Middelweg). Het gaat om de ontsluiting naar de noordwestzijde, richting de N219, die uitkomt op de nieuw aan te leggen kruising met toekomstig bedrijventerrein Knibbelweg-Oost. De locatie van de start van het woongebied is gekozen omdat deze locatie via de nieuwe Groene Slinger is te ontsluiten via de Middelweg en de grondslag hier relatief gunstig is waardoor hier het snelst gestart kan worden met bouwen. In fase 1a van het Kreekrugdorp is ruimte voor 2.550 woningen (inclusief buitenplaats).

Voor dit deel van de ontwikkeling wordt uitgegaan van een programma van 30% sociale huur en 30% betaalbaar programma conform de afspraken over de WBIbijdrage. Het eerste bedrijventerrein (Doelwijk II) heeft ongeveer 25 hectare uitgeefbaar aan kavels. Dit is een regulier gemengd bedrijventerrein, geschikt voor hogere milieucategorieën. Een deel van de kavels kan worden ingezet voor het verplaatsen van ondernemers uit het Middengebied. Er wordt met dit bedrijventerrein gestart omdat de grondslag hier beter is en de ruimte en milieucategorie passend is voor de mogelijke verplaatsing van ondernemers uit het Middengebied. Om ook in de eerste fase van de ontwikkeling energieneutraliteit te kunnen realiseren wordt het eerste deel van het energielandschap gerealiseerd. Dit betreft een gebied waar circa 15 hectare aan zonneveld gerealiseerd kan worden. De locatie is gekozen omdat dit aansluit op de aan te leggen nieuwe ontsluitingsweg naar de N219 en hiermee werk-met-werk gemaakt kan worden. •

Wat betreft het Koning-Willem I bos is gekozen voor een start in fase 1a, zodat het bos mee kan groeien met de ontwikkeling van het dorp. Met het oog op de haalbaarheid van de aanleg

60

van het bos is in deze fase gekozen dit te koppelen aan de realisatie van de 1e buitenplaats met beperkte woningbouw (circa 40 woningen), stedenbouwkundig goed ingepast in een boskamer.

Indicatieve weergave afbakening fase 1A

5.1.2 Programma woningen, bedrijven en voorzieningen In fase 1A wordt ingezet op een gevarieerd woningbouwprogramma. Hierbij geldt als uitgangspunt dat in het dorp 30% sociale huur wordt gerealiseerd. Daarnaast wordt in fase 1A 30% in de betaalbare categorie tot aan de NHG-kostengrens gerealiseerd. Er wordt ingezet op een evenwichtige opbouw van het woningprogramma binnen de voorgestelde betaalbaarheidscategorieën. In het dorp wordt ingezet op 30% gestapelde bouw en de rest grondgebonden. In fase 1A ligt dit percentage gestapeld hoger in verband met de hogere bebouwingsdichtheid in en om het centrum. Voor de ontwikkeling van fase 1A (incl. buitenplaats) wordt uitgegaan van het volgende programma: ▪

765 woningen sociale huur (30%) (< € 900) waarvan 612 appartementen

▪

77 eengezinswoningen middenhuur (3%) (< € 1.184)

▪

102 appartementen betaalbare koop (4%) (< € 280.000)

▪

128 appartementen middelduur laag (5%) (€280.000 - € 405.000)

▪

459 eengezinswoningen middelduur hoog (18%) (€405.000 - € 450.000 NHG-grens)

▪

51 appartementen koop (< €542.000)

▪

38 appartementen koop (> €542.000)

▪

255 eengezinswoningen (< € 542.000)

▪

242 eengezinswoningen (> € 542.000)

▪

281 2^1 kapwoningen

▪

102 vrijstaande woningen

61

▪

51 vrije kavels.

▪

Totaal: 2.550 woningen.

Het programma betreft een indicatief programma met prijspeil 2025. De bouwvormen, woningtypes en verdeling in aantallen is afhankelijk van onder andere de ontwikkeling van de vraag, stedenbouwkundige inpassing en uitkomsten van tenders en aanbestedingen. De uitgangspunten die vaststaan zijn: • •

30% sociale huur 30% onder de NHG-grens, waarbinnen: o 10% onder de betaalbaarheidsgrens van het Rijk (prijspeil 2025: €405.000) o

Hierbinnen 4% onder de betaalbare koopgrens (tot 280.000, prijspeil 2025)

o

Binnen drie jaar na de start van de woningen worden er 140 tijdelijke woningen gerealiseerd voor jongeren en starters. Zo snel mogelijk na start bouw van de woningen tot realisatie van woonwagenstandplaatsen over te gaan.

o

Binnen de looptijd van fase 1A worden de volgende voorzieningen gerealiseerd: • •

Ca. 3.100 vierkante meter commerciële voorzieningen, waaronder een (tijdelijke) supermarkt, overige kleinschaligere detailhandel en horeca; Circa 12.300 vierkante meter maatschappelijke voorzieningen (bebouwd en onbebouwd), waarbinnen basisonderwijs en eerstelijnszorgvoorzieningen.

Op het bedrijventerrein wordt 25 hectare aan uitgeefbare kavels voorzien. Deze worden ingezet voor zowel regulier gemengd bedrijventerrein (categorie 3.1 en 3.2) als voor bedrijven met een hogere milieucategorie (categorie 4.1 en een afwijkingsbevoegdheid naar 4.2) voor met name middelgrote bedrijven, en kleinere kavels van 0,5 tot 1 ha aan de Zuidelijke Dwarsweg. Ook wordt hier ruimte gecreëerd voor te verplaatsen ondernemingen uit het Middengebied. 5.1.3 Mobiliteit en bereikbaarheid In fase 1A wordt ingezet op het realiseren van mobiliteitsmaatregelen die voorwaardelijk zijn voor het laten functioneren van het gebied met circa nieuwe 2.550 woningen, voorzieningen en het eerste bedrijventerrein. De concrete maatregelen die we in fase 1A voorzien zijn: •

•

•

Nieuwe ontsluitingsweg (Nieuwe Knibbelweg) richting N219/A12: Aanleg van de noordwestelijke ontsluiting richting de N219. Deze aansluiting wordt gecombineerd met de aansluiting van het toekomstig bedrijventerrein Knibbelweg-Oost. Door de aanleg van deze nieuwe ontsluitingsweg bij het begin van de ontwikkeling is het nieuwe dorp vanaf twee kanten (in combinatie met de bestaande Middelweg) bereikbaar. Bij de aansluiting op de N219 wordt een nieuw kruispunt met verkeersregelinstallatie (verkeerslichten) aangelegd. Deze maatregel is onderdeel van het ontsluitingsmodel (genaamd 4H+) waarvoor gekozen is bij het Masterplan en is onderdeel van de afspraken in de Deelovereenkomst Mobiliteit. Parkeren in hubs op maaiveld en in parkeerhoven binnen bouwblokken. Deze worden gelijktijdig aangelegd met de woonvoorzieningen. De auto wordt hiermee zo veel mogelijk van de straat geweerd en er ontstaat een veilig en prettig woon- en leefgebied. Alle woningen zijn bereikbaar voor veiligheidsdiensten en afvalinzameling wordt mogelijk gemaakt. De hubs worden waar mogelijk gecombineerd met voorzieningen, zoals ophaalpunten voor pakketten. Realisatie van één (gebouwde) parkeerhub in het centrum, waar de meeste commerciële voorzieningen worden gerealiseerd. Deze parkeerhub wordt gecombineerd met de supermarkt en andere commerciële voorzieningen.

Doordat deze hub vroegtijdig wordt gerealiseerd, terwijl de voorzieningen en woningen nog niet volledig zijn gerealiseerd, biedt deze hub in eerste instantie een overmaat aan parkeren.

62

•

•

•

Middelen worden ingezet om vanaf het begin te stimuleren dat er een aanbod van deelmobiliteit wordt gerealiseerd door private partijen. Hiermee verkleinen we de afhankelijkheid van de (tweede) auto. Deelmobiliteit kunnen deelauto’s zijn, maar ook bijvoorbeeld (elektrische) deelfietsen en bakfietsen. Wij doen onderzoek naar welk aanbod het beste voorziet in de behoefte van de toekomstige bewoners, specifiek de bewoners van fase 1A. De inzet is aanwezigheid van goed openbaar vervoer vanaf het begin van de ontwikkeling. Op de noordelijke Hartlijn door het gebied creëren we ruimte voor een bus om te rijden zonder hierbij gehinderd te worden door autoverkeer. Voor het daadwerkelijk inzetten van de bus worden afspraken gemaakt met de provincie als concessiehouder. Aanleg van een eerste nader te bepalen fietsroute richting station Nieuwerkerk aan den IJssel en station Gouda. De keuze voor het tracé is mede afhankelijk van de ruimtelijke inpassing, fysieke barrières en de financiële mogelijkheden. Realiseren van prettige routes voor langzaam verkeer door de openbare ruimte binnen Cortelande. Hiermee wordt de noodzaak voor de auto voor deze korte ritten minder groot.

In 2025 wordt voorts een faseringsplan uitgewerkt voor de bereikbaarheid van het gebied tijdens de bouw- en realisatiefase. Dit gaat over bestemmingsverkeer (bewoners en bedrijven) en bouwverkeer, alle modaliteiten (voetgangers, fietsers, bus, auto, vrachtverkeer en logistiek), de aanleg van nieuwe (bouw-)wegen, voet- en fietspaden en de wijze waarop de communicatie met de omgeving zal plaatsvinden en inspraak zal worden georganiseerd. Veiligheid staat daarbij voorop. Uitgangspunt is verder dat bouwverkeer en bestemmingsverkeer zoveel als mogelijk wordt gescheiden en hinder zoveel mogelijk wordt beperkt. Over het faseringsplan bereikbaarheid zelf zal ook met bewoners en gevestigde bedrijven worden gesproken.

5.2. Placemaking, en dorpse woon- en leefkwaliteit Conform de notitie die met de gemeenteraad is gedeeld over dorps karakter moet een stevig concept worden neergezet voor Cortelande. Onder andere het beeldregieplan gaat hier een bijdrage aan leveren. Verder wordt een aantal activiteiten uitgevoerd die ook aan bijdragen: -

De zogenaamde bewonersraad waarover werd gesproken heeft vormgegeven in de vorm van een community. Deze community draagt de titel: Pioniers van Cortelande. De Pioniers van Cortelande zijn vooralsnog vertegenwoordigers van binnen én buiten de gemeente Zuidplas die op structurele wijze meedenken over de ontwikkeling van het Middengebied en de realisatie van het nieuwe dorp. Zij hebben hun eigen uitgangspunten opgesteld die te vinden zijn op www.wonenincortelande.nl

-

In 2026 wordt gestart met activatie van het gebied in het kader van placemaking (het geven van gebruikswaarde aan plekken) om geïnteresseerden kennis te laten met het Cortelande

-

Er zal ruimte worden geboden voor maatschappelijke initiatieven

-

Er zal ruimte worden geboden voor collectief particulier opdrachtgeverschap en andere vormen van collectief wonen. De gemeente zal dit gaan faciliteren.

De planning gaat uit van realisatie van het informatiecentrum in 2026. Hierbij moet worden opgemerkt dat deze termijn indicatief is en afhankelijk van verdere besluitvorming en voortgang in de voorbereiding

63

5.3. Voorzieningenprogramma De gemeente zet bij de ontwikkeling van het Middengebied in op een volwaardig voorzieningenprogramma, in aansluiting op de visie maatschappelijke voorzieningen en passend bij de omvang en samenstelling van het dorp. Het voorzieningenniveau zal met de ontwikkeling van het dorp meegroeien. Tegelijkertijd worden keuzes voor gemeentebrede voorzieningen in het nieuwe dorp gemaakt in relatie tot het totale voorzieningenniveau van de gemeente Zuidplas. Voor dergelijke voorzieningen geldt dat de keuzes gemaakt worden op het niveau van de gemeente Zuidplas en niet op het niveau van afzonderlijke dorpskernen. In fase 1a wordt ruimte geboden voor basisvoorzieningen en voorzieningen die passend zijn bij een dorp met een omvang van circa 2.550 woningen. Voor alle door de gemeente te realiseren maatschappelijke voorzieningen geldt dat deze afhankelijk zijn van investeringsbesluiten door de gemeenteraad. Voor fase 1a wordt ingezet op: •

•

•

•

•

•

Beschikbaarheid van voldoende basisonderwijs vanaf de eerste bouwfase van het dorp. Op basis van prognoses uit het IHP 2023-2027 wordt voor de eerste fase uitgegaan van drie schoolgebouwen. Dit is voorlopig vertaald naar twee schoolgebouwen voor 440 leerlingen en één schoolgebouw van 220 leerlingen. Het uitgangspunt is hierbij dat er in eerste instantie gebruik wordt gemaakt van een tijdelijk schoolgebouw, dat voor die tijd elders al in de gemeente Zuidplas ingezet wordt. Dit verplaatsbare schoolgebouw kan op een later moment ingezet worden om een piek of een mogelijk tekort aan plekken op te vangen. Voor de basisscholen zal in de eerste fase één gymzaal (beoogd per 2028) beschikbaar zijn. Op basis van het IHP 2023-2027 wordt per IKC ingezet op het realiseren van een kinderopvanglocatie. In combinatie met het bieden van diverse zorgverlening op locatie ontstaan er twee integrale kindcentra ontstaan (IKC’s). Op het gebied van sport zetten we in op een combinatie van ongebonden en gebonden sportvoorzieningen. Daar waar mogelijk faciliteren we vormen van ongebonden sport in de openbare ruimte, zodat inwoners laagdrempelig kunnen bewegen en recreëren. Daarnaast streven we naar de realisatie van een binnensportaccommodatie (sporthal), als aanvulling op de gymvoorzieningen voor de basisscholen.

Omdat de sporthal qua vormgeving en inpassing niet goed aansluit bij de opzet van fase 1a, wordt gezocht naar een passende invulling in een volgende ontwikkelfase. Een dorpshuis(functie) dat fungeert als maatschappelijk en cultureel hart van het dorp. Hier zullen diverse maatschappelijke en culturele activiteiten ontplooid worden, afgestemd op de omvang van het inwoneraantal. Er wordt een plek geboden om verschillende initiatieven te ontplooien en elkaar te ontmoeten. Het gebouw kan ook vroegtijdig dienstdoen als ruimte voor tijdelijke maatschappelijke (zoals een bibliotheek en welzijnswerk) en commerciële functies. Het faciliteren van (tijdelijke) ruimtes voor eerstelijns zorgvoorzieningen: een huisarts, tandarts, verloskundige, fysiotherapie en een CJG-locatie. De keuze voor tijdelijke of permanente huisvesting hangt af van de groei van het inwoneraantal van het dorp. In afstemming met de betreffende partijen verkennen we de mogelijkheden van clustering van deze voorzieningen. Een eerste supermarkt zodra er voldoende inwoners in het dorp zijn. Mogelijk wordt al eerder ingezet op een (tijdelijke) supermarkt voor de dagelijkse boodschappen. Horeca in het centrum van het dorp.

In de eerste fase is nog geen ruimte voor georganiseerde buitensport voorzien. Dit zal vanaf de tweede fase van het dorp gerealiseerd kunnen worden. Hierbij geldt dat indien er voldoende aanleiding of vraag voor is dit alsnog via een separaat investeringsvoorstel aan de gemeenteraad kan worden voorgelegd, ongeacht of een volgende fase van het dorp al in ontwikkeling is. Een belangrijke zoektocht zal zijn het vinden van een balans tussen vroegtijdige beschikbaarheid van voorzieningen en het niet bouwen voor de leegstand. Per voorziening en investeringsbeslissing moet hierover een separate afweging gemaakt worden. Door een slimme mix van gebouwen met

64

permanente functies en ruimte daarin voor tijdelijke functies kan hier flexibel mee worden omgegaan. Ook kan er op witte vlekken ingezet worden op ruimte voor tijdelijke voorzieningen. Na fase 1A zal het voorzieningenprogramma meegroeien met de populatie van het dorp naar het voorzieningenprogramma zoals in deze Nota van Uitgangspunten geduid.

5.4. Witte vlekken In fase 1A zijn locaties voorzien voor voorzieningenprogramma voor het gehele dorp. Dat betekent dat tijdens de looptijd van 1A deze locaties nog niet worden ingevuld. Dit blijven dus tijdelijke witte vlekken. Hierdoor blijft er ruimte bestaan voor de behoeften die gedurende de ontwikkeling van het nieuwe dorp ontstaan. Op deze manier ontstaat er flexibiliteit en ruimte om op onvoorziene ontwikkelingen te anticiperen. Deze witte vlekken zullen in de basis ingezaaid worden indien er geen tijdelijke functie op is gerealiseerd. Deze plekken bieden ook ruimte om in te spelen op maatschappelijke initiatieven die de gemeenschap van het dorp versterken. Hiervoor zal worden samengewerkt met de community zoals bedoeld in paragraaf 6.2 en de bewonersraad.

5.5. Tijdelijk wonen Tijdens het opstellen van deze Nota van Uitgangspunten is de vraag naar woningen erg groot. Om de vraag in de woningmarkt snel tegemoet te komen of juist om specifieke doelgroepen tijdelijk te huisvesten kan worden onderzocht op diverse plekken of tijdelijke woningen kunnen worden gerealiseerd. Dit zijn woningen die voor een periode van 5 tot 20 jaar ergens worden geplaatst om vervolgens weer te worden weggehaald. De ontwikkeling van het Middengebied zal een periode van minimaal 20 jaar beslaan, waardoor het interessant is te kijken naar mogelijkheden voor de realisatie van tijdelijke woningen. Hiermee kan op een hoger tempo aan doelgroepen ruimte worden geboden om te wonen. Er zijn bij het vaststellen van deze Nota van Uitgangspunten nog geen concrete locaties of initiatieven beoogd. Wel zal er slim gebruik gemaakt kunnen worden van fases die op een relatief laat moment definitief ontwikkeld worden. Voor deze locaties kan er in sommige gevallen werk-met-werk gemaakt worden, als op basis van infrastructurele maatregelen hier al wel de mogelijkheid bestaat om tijdelijk te wonen. Als deze kansen zich voordoen zal de kwalitatieve en financiële afweging op dat moment plaatsvinden. Te denken valt aan locaties in het centrum waar op termijn voorzieningen voor het gehele dorp worden gerealiseerd.

Deze mogelijkheid kan zich ook voordoen op gronden die worden aangekocht voor de aanleg van de hoofdontsluitingsweg (deel Watertuinen) mits dit financieel tenminste budgettair neutraal kan plaatsvinden. Het uitgangspunt is dat er binnen drie jaar na de start van het bouwen van woningen 140 tijdelijke woningen zijn gerealiseerd voor jongeren en starters.

5.6. Groene Schakel De Groene Schakel biedt een belangrijke groene buffer tussen de bestaande dorpen en het nieuwe dorp in het Middengebied. Er wordt beoogd het huidige gebruik, veelal agrarisch, bedrijvigheid of glastuinbouw, op termijn te transformeren naar een zone met een hoge natuur- en recreatiewaarde. Het gebied direct transformeren door het uitkopen van eigenaren, opstallen te verwijderen en natuur aan te leggen leidt tot een uitzonderlijk grote investering. Daarom is de intentie om dit gebied te transformeren met een langere adem. De primaire doelstelling is om de hoeveelheid bebouwing in het gebied geleidelijk terug te brengen en natuur aan te leggen. Met het bestemmingsplan voor de Groene Schakel worden de bestaande planologische rechten van eigenaren gehandhaafd, om te

65

voorkomen dat eigenaren ten onrechte benadeeld worden of er significante planschade/nadeelcompensatie ontstaat. Om het gebied te transformeren wordt daarom ingezet op: •

•

•

Het bieden van een ruimte- voor-ruimteregeling waarmee gestimuleerd wordt dat bedrijfsgebouwen of glasopstallen worden verwijderd en natuur aangelegd in ruil voor de realisatie van (een beperkt aantal) woningen. Deze regeling zal per saldo moeten leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en zal per casus worden beoordeeld. De verwachting is dat de regeling met name interessant is voor bedrijven en tuinders met opstallen aan het eind van hun levensduur. Het niet verder uitbreiden van de bouwmogelijkheden boven de bestaande planologische mogelijkheden. Dit houdt in dat er geen medewerking wordt verleend aan verzoeken voor nieuwe bouwmogelijkheden buiten de mogelijkheden die het bestemmingsplan al biedt. Hiermee wordt voorkomen dat de doelstellingen voor het gebied verder onder druk komen te staan. Dit voorkomt ook dat er geïnvesteerd wordt door eigenaren in nieuwe gebouwen in het gebied en daarmee nieuwe kapitaalvernietiging creëert. Onder andere doordat bedrijven die uitbreidingsbehoefte hebben mogelijk een alternatieve locatie zoeken om het bedrijf uitgebreid voort te zetten. Het handhaven op bebouwing en activiteiten die plaatsvinden die niet in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan of zonder (danwel strijdig met verleende) vergunningen worden uitgeoefend.

Vanuit de grondexploitatie voor de integrale ontwikkeling zal naar verwachting op termijn in beperkte mate verwerving plaatsvinden van eigenaren in het gebied, omdat deze (al dan niet) gedeeltelijk in het ontwikkelgebied liggen. In de grondexploitatie voor fase 1A wordt geen budget opgenomen voor verwervingen in de Groene Schakel omdat deze (ver) buiten het plangebied voor fase 1A liggen. Ook wordt er nog geen budget gealloceerd als bijdrage voor de ontwikkeling van natuur in de Groene Schakel (c.q. geen bijdrage vanuit fase 1a aan de in het Masterplan Middengebied beoogde impulsgelden voor de Groene Schakel van in totaal €10 miljoen). De mogelijkheden hiertoe worden beperkt door het BBV. Wel wordt gezocht naar aanvullende middelen om het gebied een investeringsimpuls te geven. Dit kan onder andere door mogelijke toekenning van middelen uit het Zuid-Hollands Programma Landelijk Gebied. De mogelijkheden van kostenverhaal (het in rekening brengen van een bijdrage bij ontwikkeling door derden die profijt hebben van een natuurgebied in de Groene Schakel) kan ook worden onderzocht. Het bestemmingsplan voor de Groene Schakel is op 11 februari 2025 vastgesteld.

5.7. Energielandschap Om de ontwikkeling van het Middengebied energieneutraal te maken zijn plandelen aangewezen als energielandschap. Deze gebieden worden ingezet voor duurzame opwekking van elektriciteit. Het uitgangspunt voor de ontwikkeling van het Middengebied is dat er op gebiedsniveau per jaar tenminste evenveel energie wordt opgewekt als dat er wordt gebruikt. De energievraag van het Middengebied zal meegroeien met ontwikkeling van het dorp en de bedrijventerreinen. Voor fase 1A is berekend dat bij benadering 15 hectare energielandschap (op basis van opwekking door zonnepanelen) voldoende is om de energieneutraliteit van die fase te waarborgen, naast zon op dak. Daarom wordt bij fase 1A een energielandschap van 15 hectare zonneveld gerealiseerd. Voor vervolgfases wordt per fase de afweging gemaakt hoeveel opwekking nodig is om die fase energieneutraal te maken. Door de gefaseerde ontwikkeling kan worden ingespeeld op technologische ontwikkelingen die tot efficiëntere opwekking (bijvoorbeeld hoger-renderende zonnepanelen) of een lagere energievraag (door efficiëntere installaties in woningen of bedrijven of andere nieuwe technieken) kunnen leiden. Daarmee kan de ruimtelijke impact van de realisatie van de

66

energielandschappen worden beperkt en maximaal worden ingezet op realisatie van natuur, groen en bos. Als het geheel is aangelegd zal het beheer en onderhoud worden overgedragen aan de partij die het zonneveld gaat exploiteren. Uitgangspunt is daarbij dat bewoners mee kunnen profiteren van de energieopwekking op grond van het klimaatakkoord. Met het oog op het borgen van de realisatie van bos wordt een energielandschap in het zogenaamde ‘Visje’ (het gebied tussen de A20 en de spoorlijn Gouda – Waddinxveen) als laatst ontwikkeld. Indien er minder opwekking nodig blijkt te zijn, of er vormen van energieopwekking mogelijk blijken die kunnen worden gecombineerd met (gedeeltelijke) bosaanleg, kan hiervoor worden gekozen.

5.8. Mobiliteit Voor de ontwikkeling van het dorp in het Middengebied is gekozen om het STOMP-principe, verrijkt met elementen van het THAMES-principe toe te passen. Hierover wordt meer toegelicht in de paragraaf 4.3 Mobiliteit. Om het mobiliteitsconcept te laten slagen zijn diverse zaken nodig, waaronder zaken die niet direct vanaf het begin van de ontwikkeling te borgen zijn. In paragraaf 6.1.3 staat omschreven welke maatregelen er vanuit fase 1A al kunnen worden gerealiseerd. De volgende maatregelen zullen in latere fases van de ontwikkeling worden geborgd: •

•

•

•

Aanleg excellente fietsroutes. In fase 1A wordt (tot de grenzen van het ontwikkelgebied) ingezet op tenminste een fietsroute richting één van de dichtbijgelegen stations. Omdat fietsroutes richting deze stations hoe dan ook een aantal grote fysieke (infrastructuur- en water) barrières moeten kruisen is de aanleg van excellente, vrijliggende fietsroutes een zeer kostbare opgave die niet in zijn geheel in de eerste fase is opgenomen. Hiervoor zal bij vervolgfasen van de ontwikkeling financiële ruimte moeten worden gecreëerd om te investeren in de excellente fietsroutes. Hierbij zal ook ingezet worden op koppeling aan andere opgaven en mogelijkheden voor subsidies. Aanleg van een doorgaande busroute. In fase 1A wordt een busroute in het dorp mogelijk gemaakt tussen de Middelweg en de Vierde Tocht. Hierna zal een alternatieve route moeten worden gereden of worden teruggekeerd. Als het westelijk deel van het kreekrugdorp wordt ontwikkeld en de westelijke ontsluiting wordt de busroute via de Hartlijn voortgezet en kan het traject binnen het dorp (richting Nieuwerkerk aan den IJssel) afgerond worden. Aanleg van de derde (westelijke) ontsluitingsweg naar de N219/A20. In het bestemmingsplan wordt vastgelegd dat deze weg moet zijn aangelegd wanneer er 4.500 woningen zijn gerealiseerd. Borgen van Hoogwaardig Openbaar Vervoer.

Voor fase 1A is de wens een vroegtijdige busverbinding zodat de eerste bewoners gebruik kunnen maken van openbaar vervoer. De gemeente zet in op afspraken met de concessiehouder over de inzet van een bus vanaf de eerste fase. Ten behoeve van het mobiliteitsconcept wordt ingezet op een hoogwaardige openbaar vervoersverbinding bij realisatie van het hele dorp. Dit betekent tenminste een (hoog)frequente busverbinding. Ook wordt ingezet op het realiseren van een treinstation of halteplaats dicht bij het dorp. Voor beide vormen van hoogwaardig openbaar vervoer is voldoende vraag nodig om tot een rendabele exploitatie van de investering in openbaar vervoer te komen. Daarom zal dit pas bij voldoende bewoners van het dorp daadwerkelijk tot realisatie kunnen komen.

Naast de investeringen in het mobiliteitsconcept heeft de gemeente ook afspraken met de bestuurlijke partners gemaakt over investeringen in het omliggende weggennet (met name de N219 en N457). Dit zijn afspraken die zijn vastgelegd in de Deelovereenkomst Mobiliteit 2023, die hun oorsprong vinden in bijlage C bij de Bestuurlijke Overeenkomst uit 2021. Deze maatregelen zijn nodig om de totale ontwikkeling te kunnen dragen op het omliggende weggennet. Voor fase 1A is de verwachting dat de hoeveelheid extra verkeer nog beperkt is en daarmee het omliggende weggennet voldoende

67

capaciteit biedt. Voor vervolgfases worden projectplannen opgesteld behorende bij de maatregelen zoals deze zijn overeengekomen met de bestuurlijke partners. In de volgende fasen van de ontwikkeling zullen ook de resterende maatregelen uit de 4H+ ontsluitingsvariant worden aangelegd, passend bij de hoeveelheid woningen die wordt gerealiseerd.

5.9. Inpassing bestaande lintbebouwing Middelweg/Bredeweg (fase 1A) Het uitgangspunt voor de bestaande lintbebouwing langs de Middelweg/Bredeweg is dat deze wordt ingepast en gehandhaafd. Daarbij geldt dat de hinder van de aanleg van het Cortelande zoveel mogelijk wordt beperkt. Er zal echter altijd sprake zijn van enige hinder; dat is niet te voorkomen. Er is in 2023 gestart met onderzoek naar de bestaande situatie van de woningen in relatie tot het bouwrijp maken van fase 1A. Dit onderzoek is erop gericht om de bouwkundige staat van de woningen en de waterstaatkundige situatie vast te leggen (waterpeil, vloerpeil). Dit zal gebeuren in nauwe samenspraak met de individuele bewoners. De resultaten van de onderzoeken zullen gezamenlijk worden vastgesteld. Vervolgens zullen de resultaten worden gebruikt om het waterhuishoudkundig plan voor fase 1A te maken. Het uitgangspunt voor dit waterhuishoudkundig plan is handhaving van de bestaande bebouwing en, indien het water- en vloerpeil dat vereist, het waterhuishoudkundig isoleren van de woningen. Mocht dit niet mogelijk zijn, dan worden alternatieve oplossingen onderzocht: opvijzelen van woningen, danwel sloop nieuwbouw. De besluitvorming hierover vindt plaats in nauw overleg met de individuele bewoners.

Voordat met het bouwrijp maken wordt begonnen (aanbrengen zandpakket), worden over het bovenstaande afspraken met de individuele bewoners gemaakt. Tevens zal een monitoringsprogramma worden opgezet inclusief wijze van communicatie. Indien er sprake is van schade aan de woningen die aantoonbaar het gevolg is van het bouwrijp maken en bouwverkeer, dan zal de gemeente deze schade vergoeden. Indien de veroorzaker een derde partij is zal de gemeente hierbij bemiddelend optreden.

5.10.

Bouwrijp maken, aanleg ondergrondse infrastructuur

Er vindt nader onderzoek plaats naar de diverse aspecten van bouwrijp maken: -

Waterhuishoudkundig plan fase 1A; Bepalen met welke deelgebieden binnen fase 1a wordt begonnen; De locatie van bouwwegen; De wijze waarop en wanneer zand wordt opgespoten; Nut- en noodzaak van een gronddepot; Samenwerking met derde partijen; De tracés en aanleg van ondergrondse infrastructuur; De mogelijke verplaatsing van bestaande ondergrondse infrastructuur; De effecten van voorbelasting op de waterhuishouding in de directe omgeving; Tijdelijke infrastructuur; Bereikbaarheid van bestaande woningen en gevestigde ondernemers tijdens de bouw- en ontwikkelfase.

Hierover zal ook participatie en communicatie worden georganiseerd. De start van het bouwrijp maken is voorzien nadat het bestemmingsplan voor het ontwikkelgebied onherroepelijk is geworden. E.e.a. zal worden vervat in een uitgangspuntennotitie bouwrijp maken.

68

5.11.

Planproces na vaststelling NvU en participatie

Na vaststelling van de NvU, de afronding van de definitiefase van het plan, zal de voorbereiding van de realisatie ter hand worden genomen. De gemeente zoekt daarvoor de samenwerking met diverse marktpartijen en woningcorporaties. De gemeente zal ook een deel van de bebouwing zelf realiseren (maatschappelijke voorzieningen). Deelgebieden van circa 200-400 woningen zullen gefaseerd worden ontwikkeld (grotere deelgebieden moeten echter niet worden uitgesloten). De markt zal hiervoor worden benaderd via tenders of partnerselecties. Per deelgebied van 200-400 woningen zal aan het volgende worden gewerkt: -

Vaststelling woningbouwprogramma en eventuele voorzieningen; Stedenbouwkundig plan en bouwplan binnen de kaders van de NvU en het bestemmingsplan; Inrichtingsplan openbare ruimte (woonrijp maken); Energievoorziening; Planning en fasering; De wijze waarop communicatie en participatie wordt vormgegeven (incl. bewonersraad en community).

Voor het bos, energielandschap en bedrijventerrein zal worden gewerkt aan: -

Vaststelling functies en bouwprogramma (buitenplaats) en ontsluitingsstructuur; Verkavelingsplan (bedrijventerrein), inrichtingsplan openbare ruimte (bos, bedrijventerrein en energielandschap); Uitwerking van uitgiftevoorwaarden en samenwerking (bedrijventerrein); Planning en fasering; De wijze waarop communicatie en participatie wordt vormgegeven (incl. bewonersraad en community).

5.12 Vervolgfasen ontwikkeling Wanneer fase 1A in uitvoering is (2027-2028) zal een start worden gemaakt met de voorbereidingen van de vervolgfasen (fase 1B, 2 en verder) en de uitvoering van de maatregelen uit de Deelovereenkomst Mobiliteit. De gemeenteraad zal worden betrokken bij de keuzes voor afbakening van de vervolgfases, de haalbaarheid en dergelijke. E.e.a. is afhankelijk van het tempo van de ontwikkeling en de marktomstandigheden.

69

6. Agenda beleidsontwikkeling Tijdens het herijken van deze Nota van Uitgangspunten voor het Middengebied, is een aantal beleidshiaten inzichtelijk geworden. Omdat de gemeente op verschillende thema’s geen vastgesteld beleid had dat kon worden toegepast op de ontwikkeling, is ten behoeve van het tempo in de Opgave Middengebied een sprong voorwaarts genomen. De inzichten die voor de opgave Middengebied verzameld zijn, kunnen als (beleids)input dienen voor diverse nieuwe beleidsontwikkelingen. In deze agenda agenderen we deze beleidsontwikkelingen. Het gaat om een aantal beleidsontwikkelingen die voor de nabije toekomst al gepland staan (G). In een aantal gevallen agenderen we in dit hoofdstuk beleidsontwikkelingen die nog niet gepland waren (NG). 1. Mobiliteit a. Mobiliteitsvisie Zuidplas (NG) i. De geleerde lessen en verzamelde data ten behoeve van de ontwikkeling van het Middengebied kunnen gebruikt worden in de mobiliteitsvisie voor Zuidplas als geheel, deze visie maakt ook onderdeel uit van Collegeprogramma ‘Ruimte voor Iedereen 2022-2026’. De planning voorziet in vaststelling 2026. b. Fietsroutenetwerk Zuidplas (G) i. Vastgesteld door B&W. Er wordt momenteel gewerkt aan een fietsroutenetwerk inclusief kwaliteitseisen. Daarin wordt ook de gewenste fietsinfrastructuur voor Cortelande vastgelegd. c.

Basisaanpak Zuid-Holland Bereikbaar i. Zuidplas heeft via regio Midden-Holland een contract met Zuid-Holland Bereikbaar om de basisaanpak ZHB binnen de gemeente uit te rollen. Deze aanpak richt zich op werkgevers en werknemers. In de ontwikkeling van Cortelande kan ook gebruik gemaakt worden van dit contract.

2. Klimaat a. Opstellen klimaatadaptief beleid (NG) i. De gemeente heeft het convenant klimaatadaptief bouwen ondertekend, maar hier nog geen beleid aangekoppeld ten aanzien van de toepassing van het Convenant. De doelen en uitgangspunten uit het convenant dienen nog vertaald te worden naar de situatie van Zuidplas en in staand beleid te worden geïntegreerd. De Landelijke Maatlat, dat qua inhoud vrijwel overeenkomt met het convenant heeft als doel te fungeren als landelijke norm voor klimaatadaptatie. ii. Groenstructuurvisie 3. Biodiversiteit a. Opstellen beleid versterken biodiversiteit (NG) i. De gemeente beschikt op dit moment nog niet over een integraal beleidskader waarop gemeentebrede keuzes ten aanzien van het versterken van biodiversiteit kunnen worden gebaseerd. De in deze Nota van Uitgangspunten voorgestelde maatregelen ten behoeve van biodiversiteit kunnen als input dienen voor de ontwikkeling van dit beleid. Beleidsregels voor natuurinclusief bouwen zijn in voorbereiding. 4. Circulariteit a. Opstellen circulariteitsbeleid (NG) i. De gemeente Zuidplas heeft in het collegeprogramma de ambitie opgenomen om circulair te zijn in 2050. In de huidige situatie ontbreekt er circulariteitsbeleid en dit remt de voortgang naar een circulaire economie. Het is daarom van belang dat er

70

circulariteitsbeleid opgesteld wordt. Dit beleid zal ervoor zorgen dat circulariteit beter geborgd wordt binnen de organisatie. Het beleid zal een breed scala aan thema´s aansnijden, met inbegrip van maar niet beperkt tot: circulair bouwen/circulaire gebiedsontwikkeling, circulair inkopen, circulaire bedrijventerreinen en reststromen/afval. Daarnaast is het van belang dat de vertaling van beleid naar de praktijk beheerd wordt, gemonitord en bijgestuurd waar nodig. De doelen en uitgangspunten ten behoeve van het middengebied dienen nog vertaald te worden naar de situatie van Zuidplas en in staand beleid te worden geïntegreerd. Dit is een nieuwe ambitie die nog niet is opgenomen is in de huidige DIOR en dient nader gespecificeerd en uitgewerkt te worden in de specifieke DIOR voor het Middengebied. 5. Voorzieningen a. b. c. d. e. f.

Visie maatschappelijke voorzieningen 2025-2040 (G) Integraal Huisvestingsplan Onderwijs Zuidplas 2023-2027 (G) Visie op Onderwijs (2023) (G) Integrale visie sociaal maatschappelijk domein 2025 Sport- en accommodatievisie 2020-2030 (G) Detailhandelsnota (G)

6. Economie a. Economische visie herijken (pm) b. Regionale bedrijventerreinenstrategie (G) i. Deze wordt in 2023 vastgesteld en in 2027 herijkt. 7. Openbare ruimte a. Groene leefstraten (NG) i. Beleidsuitgangspunten voor groene leefstraat zijn nog niet opgesteld en vastgelegd in een beleidsplan. Voor de groene leefstraat dient dit nog nader te worden uitgewerkt; b. DIOR (NG) i. Bij een nadere uitwerking in het beeldkwaliteitsplan en het standaard programma van eisen per deelgebied dient er een toetsing plaats te vinden op de huidige DIOR. Indien er nieuwe ambities of afwijkingen zijn die nog niet zijn opgenomen in de huidige DIOR, dienen ze nader gespecificeerd en uitgewerkt te worden in de specifieke DIOR voor het Middengebied. De afwijkingen op de huidige DIOR worden beargumenteerd gespecificeerd. Deze specifieke uitwerkingen worden verder uitgewerkt, waarbij wordt aangegeven welke inrichtingseisen en richtlijnen specifiek voor het Middengebied gelden en welke van toepassing zijn volgens de huidige, standaard DIOR. Tevens wordt er bij elk beeldkwaliteitsplan en stedenbouwkundig plan een beheerparagraaf opgenomen, waarin ook de beheeren onderhoudskosten worden uitgewerkt. ii. De lessen die hieruit geleerd worden kunnen gebruikt worden voor een herijking van de DIOR. Zie ook Notitie afwijkingen DIOR (bijlage 6). 8 Wonen a.

Het op te stellen volkshuisvestelijke programma (NG) i. Naar verwachting volgt deze eind 2026. De ervaringen rondom flexwoningen, woonvormen, experimenteel bouwen etc. leveren input voor het opstellen van het programma. De actualisatie van de huisvestingsverordening en het toewijzingsbeleid (G)

71

i.

Deze wordt in 2027 herijkt in samenwerking met de regio. De NvU zegt iets over doelgroepen in Cortelande en in de eerste fase. In de Huisvestingsverordening wordt de toewijzing aan doelgroepen voor sociale en middenhuurwoningen (en straks ook betaalbare koopwoningen) geregeld.

b. De regionale Woonzorgvisie Midden-Holland 2025 (G) Deze is vastgesteld door het college. De regionale uitvoeringsafspraken worden verwerkt in het lokale volkshuisvestelijke programma van Zuidplas. De opgave wonen en zorg moet deels landen in Cortelande.

72

7. Begrippenkader Begrip

Omschrijving

Actieve plint

De begane grond van een gebouw die wordt ingevuld met voorzieningen die een koppeling hebben met de openbare ruimte en zorgen voor levendigheid op staat.

Bezoekersparkeren

Hier wordt specifiek het parkeren gekoppeld aan bezoekers van bewoners bedoeld. Het gaat om bezoekers van een woonfunctie.

Bestuurlijke Overeenkomst (BOK)

Een overeenkomst over de ontwikkeling van het Middengebied van de Zuidplaspolder, tussen de gemeente Zuidplas, de provincie Zuid-Holland en Grondbank RZG Zuidplas.

Bouwblok

Een ruimtelijke eenheid waarbinnen de bebouwing ten behoeve van een bestemming dient te worden geconcentreerd.

Broekbos

Permanent nat en af en toe plaatselijk overstroomd bos.

Buitenplaatsen

Een buitenplaats kenmerkt zich door landelijk wonen, in lage dichtheden in een bosrijk gebied. Dit kunnen verspreide vrijstaande woningen zijn, clusters met vrijstaande woningen, compacte clusters met geschakelde woningen rond een gemeenschappelijke tuin, of appartementen. De buitenplaats is onderdeel van het boslandschap, blijft openbaar toegankelijk en zal met (opgaand) groen worden ingericht.

Coulis

Strook opgaand groen

Coulissenlandschap

Halfopen landschap dat wordt gekenmerkt door een lapjesdeken van onregelmatige percelen die worden afgeschermd door opgaand groen als bomen, heggen, houtwallen of muurtjes.

CPO

Afkorting die staat voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject.

Deelovereenkomst Mobiliteit

Overeenkomst over mobiliteit in het kader van de ontwikkeling van het Middengebied van de Zuidplaspolder. Deze overeenkomst is eind juni 2023 ondertekend door de gemeente Zuidplas, de gemeente Gouda, de gemeente Rotterdam en de provincie Zuid-Holland.

Delftse stoep

Een smalle strook grond aan de voorzijde van het, meestal in een rijtje geschakeld, huis die privaat gebruikt wordt door mensen die eraan wonen. Het zorgt voor een zachte overgang tussen openbare en private ruimte en draagt bij aan sociale interactie tussen buren/ mensen. In de regel is een Delftse stoep niet afgeschermd met erfafscheidingen en heeft het een semiopenbaar karakter.

73

Dorpse woon- en leefkwaliteit

Een groene en karaktervolle omgeving met overwegend laagbouw, waar wonen, werken en leven op natuurlijke wijze samenkomen. Her en der verrijzen op strategische locaties wat hogere accenten, die zorgen voor variatie in het straatbeeld en ruimte bieden aan diverse woon- en werkvormen. Het is een plek dat ruimte biedt om de lokale economie te versterken en waar een rijk aanbod aan (culturele) voorzieningen bijdraagt aan een hechte, levendige en zelfredzame gemeenschap.

Dorpshart

Het centrum van het Cortelande, ingesloten tussen de Hartlijnen.

Dorpspark

Een dorpspark is een openbaar groengebied dat zich in of nabij een dorp bevindt. Het is bedoeld als groene ruimte voor de lokale gemeenschap om te ontspannen, van de natuur te genieten en verschillende activiteiten uit te voeren. Dorpsparken bieden groene omgevingen met bomen, grasvelden en bloembedden, aangevuld met speeltoestellen voor kinderen, zitgelegenheid en vaak faciliteiten voor zowel ongebonden als gebonden sport en recreatie. Ze dienen als sociale ontmoetingsplekken, waar mensen samenkomen, met elkaar praten en tijd doorbrengen met vrienden en familie. Dorpsparken dragen bij aan de kwaliteit van leven in de gemeenschap door het bevorderen van welzijn, gezondheid en sociale interactie. In deze NvU wordt met een dorpspark een dorp bedoeld van een grotere omvang dan een buurtpark

Ecokavel

Kavel waarop een ecowoning is toegestaan.

Ecowoning

Een huis dat is ontworpen en gebouwd met materialen die het milieu minder belasten dan de traditionele bouwmaterialen. Maar ook bouwdelen of producten die een langere levensduur hebben, waardoor de impact op het milieu over een langere periode verspreid wordt. Eventueel off-grid wonen, via zelfbouw.

Groene Schakel

Transformatiegebied ten behoeve van kwaliteitsverbetering, minder bebouwing en meer ruimte voor groen, biodiversiteit, water, recreatie en beleving van het open polderlandschap. De Groene Schakel ligt tussen de Derde tochtweg, de N219 en de A20 in en draagt bij aan het verbinden van recreatiegebieden die buiten het plangebied Middengebied liggen.