Bijlage 8 Bijlage 5 Behoefteraming Bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland 2021 A24.000172

RUIMTEGEBREK IN ROTTERDAMSE HAVENS Deze behoefteraming richt zich niet op zeehaventerreinen, maar er is natuurlijk wel een duidelijke relatie met de ‘droge’ bedrijventerreinen. Als input voor deze prognose heeft een gesprek met het Havenbedrijf Rotterdam (Hbr) plaatsgevonden. De Rotterdamse havengebieden staan voor een grote transitie, van fossiel naar circulair en duurzaam. Dit levert in de komende transitieperiode een enorme ruimtedruk op, omdat de fossiele energie voorlopig nog blijft (zoals opslag van ruwe olie), maar de nieuwe initiatieven vanuit de energietransitie (zoals waterstoffabrieken) nu al een plek moeten hebben. Daarnaast is er de afgelopen jaren een enorme vraag naar warehousing, zo geeft het Hbr aan, en wordt verwacht dat deze vraag de komende jaren aanhoudt (mede vanwege Brexit). Vanwege het ruimtegebrek in de havengebieden wordt er ook gekeken naar alternatieven op droge terreinen in het achterland. Dit geldt voornamelijk voor logistieke dienstverleners en warehouses, die veelal een grootschalige ruimtevraag hebben. Voor dit soort partijen is een locatie in de relatieve nabijheid van het havengebied een alternatief. Dat geldt niet voor natte, droge en breakbulk; deze bedrijven zijn afhankelijk van een locatie in de havengebieden zelf.

Kijkend over de regiogrenzen Additionele vraag kan ook vanuit omringende regio’s komen, doordat daar bijvoorbeeld geen (geschikt) aanbod meer is en bedrijven in andere regio’s een alternatief gaan zoeken. Voor MRDH geldt dat de regio is ingeklemd tussen andere Zuid-Hollandse regio’s. In die zin zal de overloop vanuit andere provincies naar verwachting beperkt zijn. We zien in de historische dynamiek uiteraard verplaatsingen van en naar de regio, maar we zien geen significante toestroom van bedrijven. Er vertrekken immers ook regelmatig bedrijven uit de regio. Daardoor verwachten we geen netto surplus door overloop vanuit andere regio’s naar de MRDH 37. Beperkt aanbod draagt niet bij aan de mogelijkheden om vraag van buiten de regio op te vangen. De MRDH ervaart wel druk op de markt omdat het Haven- en Industrieel Complex (hierna HIC) vrijwel volledig uitverkocht is. Zoekvragen beginnen daarom ook uit te waaieren naar gebieden buiten het HIC. Zie ook het kader hiervoor. 7.1.4 Totale ruimtevraag Totale ruimtevraag in perspectief De totale ruimtevraag bestaat uit de uitbreidingsvraag plus vervangingsvraag. De bandbreedte van de totale ruimtevraag in MRDH in de periode 2021 tot en met 2030 is circa 175 tot 363 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 18 tot 36 hectare.

De bovenkant van de bandbreedte ligt in lijn met de langjarige (2005-2019) historische uitgifte in de regio. De historische uitgiftes dienen enkel om de geraamde hectares in perspectief te plaatsen: om hoeveel hectare per jaar gaat het? En hoe verhoudt dat zich tot wat er de afgelopen jaren is uitgegeven? We laten zowel een langjarige (inclusief conjunctuureffecten) als de laatste periode van hoogconjunctuur zien. Historische uitgiftes worden uiteraard beïnvloed door beschikbaarheid en markttechnische geschiktheid van het aanbod.

De Rotterdamse haven trekt uiteraard bedrijven vanuit andere regio’s (en zelfs de rest van de wereld) aan, maar we laten deze vraag hier buiten beschouwing.

37

62

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Figuur 23: Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag en historische uitgifte in netto ha in MRDH 0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

Uitbreidingsvraag + vervangingsvraag 2021 t/m 2030 - WLO laag Uitbreidingsvraag + vervangingsvraag 2021 t/m 2030 - WLO hoog Historische uitgifte 2005 t/m 2019 (langjarig) Historische uitgifte 2016 t/m 2020 (hoogconjunctuur) Behoefteraming 2017 - uitbreidingsvraag 2016 t/m 2030

Indicatieve verdeling naar subregio We verdelen de uitbreidingsvraag indicatief naar subregio’s op basis van een verdeelsleutel. We gebruiken daarvoor twee indicatoren: het aandeel in de netto uitgegeven voorraad en het aandeel in werkgelegenheid op bedrijventerreinen. De vervangingsvraag delen we toe aan de gemeenten waar de te transformeren terreinen gelegen zijn. Zie bijlage A voor de indeling van gemeenten naar subregio’s. Tabel 28: Totale ruimtevraag per subregio in periode 2021 t/m 2030 Subregio Haagse Regio Midden Haagse Regio Oost Westlanden

Uitbreidingsvraag 33 – 67 17 – 34 24 – 50

Vervangingsvraag 15 0 0

Totaal 48 – 82 17 – 34 24 – 49

Totaal Haagse Regio

74 – 151

15

88 – 165

BAR + Rotterdam Zuid Voorne Putten

21 – 55 5 – 14

17 5

38 – 72 10 – 19

Totaal Linker Maasoever

26 – 69

22

48 – 91

Nieuwe Waterweg Rotterdam Noord + IJssel

9 – 28 21 – 71

6 2

15 – 34 23 – 73

Totaal Rechter Maasoever

30 - 99

8

38– 107

7.1.5 Impact beleidskeuzes De geraamde uitbreidingsvraag is een beleidsneutraal scenario. De raming houdt wel rekening met trends en ontwikkelingen, maar niet met eventuele grote wijzigingen in het ruimtelijk-economisch beleid zoals dat tot nu toe werd gevoerd. Beleidskeuzes kunnen echter grote impact hebben op de ruimtevraag. In onderstaande tabel omschrijven we een aantal knoppen om aan te draaien, en de mogelijke impact daarvan op de ruimtevraag in MRDH. De impact is niet voor elke knop direct te kwantificeren. Ook de keuzes die gemeenten, regio en/of provincie maken zijn erg bepalend voor hoe effecten uitpakken. Daarnaast merken we op dat sommige knoppen nadrukkelijk capaciteit en middelen vragen. Bijvoorbeeld in de vorm van EZ-accountmanagement, medewerkers vergunningen en investeringen in herontwikkeling en intensivering van bedrijventerreinen. Daarbij kan niet alleen naar de gemeenten worden gekeken, maar heeft ook de provincie een rol. Tabel 29: Knoppen om aan te draaien en impact op ruimtevraag Knop om aan te draaien

Toelichting Een beleidskeuze kan zijn om in te zetten op intensiever ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen, en Intensiveren / daardoor een deel van de ruimtevraag te laten landen in herstructureren de bestaande voorraad. Dit vraagt extra inzet op herstructurering. Naast intensiveren op bestaande locaties, kan ook Nieuwe locaties intensief gekozen worden om op nieuwe bedrijventerreinen alleen gebruiken

Impact op ruimtevraag in MRDH • Afname ruimtevraag. • Ruimtevraag van circa 62 hectare kan gefaciliteerd worden in bestaande voorraad, zie ook 7.2.1. • Aanbod kan tot 10% intensiever gebruikt worden. Dit levert in de Haagse Regio in het harde aanbod een ‘ruimtewinst’ op van

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

63

bedrijven te huisvesten met een bepaald minimaal aantal arbeidsplaatsen per hectare.

Selectiever vestigingsbeleid: geen categorie 1 en 2 op BT

Selectiever vestigingsbeleid: geen ‘witte raven’ huisvesten

Bedrijven uit buitengebied en solitaire locaties naar BT

maximaal circa 10 hectare, op de Linker Maasoever maximaal 14 hectare en op de Rechter Maasoever maximaal 6 hectare. Er is ruimtewinst te behalen wanneer actief ingezet • Afname ruimtevraag doordat een deel van wordt op een strenger vestigingsbeleid, waarbij de vraag naar stedelijke terreinen en bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 niet meer (of minder) reguliere terreinen elders gefaciliteerd kan worden toegestaan op formele bedrijventerreinen. Dit worden. Voor de Haagse Regio is de soort bedrijven zijn ook goed in te passen op andere mogelijke afname van de ruimtevraag circa locatietypen. 6 tot 15 hectare, voor de Linker Maasoever circa 2 tot 7 hectare en voor de Rechter Maasoever circa 0 tot 11 hectare. • Let wel: dit zorgt wel voor extra ruimtevraag op andere locatietypen als informele werkmilieus of woonwerkgebieden. • We taxeren dat inzet van deze knop zorgt voor een maximale afname van de vraag naar het stedelijke segment met 50%. Voor regulier gaat het om een maximale afname van circa 10-25% van de ruimtevraag. Dit is de vraag die ook elders kan landen (in informele of gemengde milieus). De ruimtedruk is groot in MRDH, en dus ook de noodzaak • Geen additionele ruimtevraag om zorgvuldig met het beschikbare aanbod om te gaan.

• In de afgelopen tien jaar is in MRDH zeker Een keuze kan zijn om het beschikbare aanbod alleen uit zo’n 40 hectare uitgegeven aan bedrijven te geven aan regionale bedrijven, en geen vraag van van buiten de regio. buiten de regio te faciliteren. Wanneer actief wordt gestuurd om bedrijven vanaf • Toename ruimtevraag. solitaire locaties of vanuit het buitengebied naar een formeel bedrijventerrein te verplaatsen kan dit tot extra vraag leiden. We verwachten dat dit in de MRDH relatief weinig voorkomt. Ons zijn geen beleidsvoornemens op dit vlak bekend.

7.2 Aanbod 7.2.1 Bestaande voorraad Kwaliteit bestaande voorraad Bureau BUITEN heeft in opdracht van de provincie Zuid-Holland een vitaliteitsscan gemaakt van alle bedrijventerreinen in de provincie. Dit onderzoek geeft inzicht in de kwaliteit (op de aspecten duurzaam en gezond, fysiek ruimtelijk en sociaal economisch) per bedrijventerrein. Alle terreinen worden op provincieniveau ingedeeld in de categorieën koplopers (meeste kwaliteit), peloton (gemiddelde kwaliteit) en achtervolgers (minste kwaliteit). In de regio MRDH zitten circa 21% van de terreinen in de categorie koploper, circa 66% van de terreinen in de categorie peloton en circa 13% in de categorie achtervolgers. Ten opzichte van de provincie hebben meer bedrijventerreinen in MRDH een hoge kwaliteit (koploper) en minder terreinen een gemiddelde kwaliteit (peloton) of een lage kwaliteit (achtervolgers). Op bestaande terreinen met een gemiddelde of lagere kwaliteit zijn er kansen om te intensiveren door incourante panden en kavels te herontwikkelen. Hiermee verbeter je de kwaliteit van het terrein door courante nieuwbouw te realiseren en boek je ruimtewinst door meer bedrijfsmeters mogelijk te maken binnen hetzelfde gebied. We gaan ervan uit dat het realistisch is 2,5% ruimtewinst te boeken op peloton terreinen en 5% ruimtewinst te boeken op achtervolger terreinen.

Voor de MRDH betekent dit dat er een ruimtewinst van circa 62 hectare gerealiseerd kan worden door te intensiveren in de bestaande voorraad. Als bijkomend voordeel zal de kwaliteit van deze terreinen toenemen door het toevoegen van nieuwe en courante panden.

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

64

Leegstand Het totale aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in de MRDH bedraagt circa 482.200 m2 bvo (peildatum juni 2021). Hiermee komt het aanbodpercentage op bedrijventerreinen in de marktregio op circa 2,1%. Het aanbod van bedrijfsruimte is in elke gemeente onder of rond een gezond frictieniveau van circa 5%. Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstandspercentage maar is niet hetzelfde als leegstand. Panden kunnen aangeboden worden én nog in gebruik zijn. Anderzijds kunnen panden leeg staan maar niet aangeboden worden. Naast onze eigen aanbodmonitor houdt het CBS jaarlijks een leegstandsmonitor bij. Deze monitor heeft ook een afbakening op bedrijventerreinen. Als we kijken naar de meest recente gerapporteerde leegstand op bedrijventerreinen (uit 2019) zien we voor het totaal van de gemeenten in de regio MRDH een leegstandspercentage van circa 4,0%. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort. Panden worden als leeg geregistreerd wanneer er geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven. Daarmee kan het voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in de straat een extra opslaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven, dat dit pand als ‘leeg’ wordt geregistreerd. Onze inschatting op basis van deze twee bronnen is dat de leegstand op regioniveau onder frictieleegstand zit.

Er is dus sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt in de regio MRDH. Lokaal kunnen uiteraard verschillen bestaan, er zijn op basis van bovenstaande analyses echter geen gemeenten met een problematisch hoge leegstand. 7.2.2 Hard planaanbod Er is in de regio per 1-1-2021 nog zo’n 310 hectare aan harde plannen beschikbaar (exclusief campus). Dit zijn plannen die al zijn vastgelegd in onherroepelijke bestemmingsplannen. Gemeenten met relatief veel aanbod zijn Ridderkerk, Lansingerland en Hellevoetsluis. We merken daarbij op dat het op sommige plekken in het eerste half jaar van 2021 snel is gegaan met de uitgifte. We beoordelen het harde planaanbod op ruimtelijk relevante kenmerken. We gebruiken hiervoor een vraagprofiel per werkmilieu, zie bijlage C voor een toelichting. Dit doen we voor alle bedrijventerreinen met een harde planstatus, en minimaal 1 hectare uitgeefbaar. Van al deze terreinen hebben we relevante en objectieve ruimtelijke kenmerken in beeld gebracht, zoals bereikbaarheid, kavelomvang, en milieucategorie. De kenmerken van de locaties zijn geconfronteerd met het vraagprofiel per werkmilieu. Elk terrein krijgt op deze manier per werkmilieu een score tussen 0 en 100%. Deze scores zijn vervolgens ingedeeld in vier categorieën, zie onderstaand tabel. Een terrein kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn.

Er zijn ook uitsluitingscriteria gehanteerd voor bepaalde werkmilieus, zoals een minimale kavelomvang voor grootschalige distributie. Beschikt een terrein daar niet over, dan is het per definitie niet geschikt. Categorie

Score < 30% 30 – 59% 60 – 89% 90 – 100%

Toelichting Niet geschikt, voldoet niet aan cruciale markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep. Markttechnisch ongeschikt. Voldoet niet aan het merendeel van de markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep. Geschikt, voldoet aan belangrijkste markttechnisch gestelde eisen vanuit de doelgroep. Volledig geschikt, voldoet markttechnisch aan alle eisen die de doelgroep stelt aan een vestigingslocatie.

In onderstaande tabellen staan de scores voor het harde planaanbod per marktgebied in MRDH weergegeven. In de onderste rij is per werkmilieu aangegeven hoeveel hectares als geschikt (lichtgroen) en volledig geschikt (donkergroen) zijn beoordeeld. Let wel, elke hectare kan meer één keer uitgegeven worden. Wordt een kavel uitgegeven voor grootschalige distributie, dan is het uiteraard niet meer beschikbaar als regulier werkmilieu. In paragraaf 7.3 confronteren we de vraag met deze kwalitatieve beoordeling.

65

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Let op: we nemen in dit overzicht geen opties en reserveringen mee. We hebben daarvoor twee hoofdredenen. Ten eerste variëren opties en reserveringen heel erg in mate van hardheid. Zelfs vrij harde, betaalde opties of reserveringen kunnen vaak en langdurig verlengd worden. Ten tweede komt een groot deel van opties en reserveringen in de praktijk vaak vanuit lokale bedrijven. Deze zoekvraag maakt tenminste deels onderdeel uit van de uitbreidingsvraag. Alleen aan de aanbodzijde ‘aframen’ van opties en reserveringen zou daarom een vertekend beeld geven van de vraag-aanbodverhoudingen. Tabel 30: Hard planaanbod (>1 ha.) marktgebied Haagse Regio en beoordeling type werkmilieus Gemeente

Bedrijventerrein

Uitgeefbaar in ha per 1-1-2021 1,6 1,6 3,5 8,0

Den Haag Den Haag Den Haag Lansingerland

Forepark Hoornwijck Middenweg Veiling Bleiswijk

Midden-Delfland Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Pijnacker-Nootdorp Pijnacker-Nootdorp Rotterdam (Hoek van H.) Rijswijk Westland Westland Westland

Harnaschpolder Hooipolder** BP Heron Boezem Oost Boezemvaart Nieuw Oranjekanaal ‘t Haantje** ABC Westland Honderland (fase 2) TP Westland Mars

8,0 8,0 3,3 9,3 1,6 6,0 5,0 5,0 9,8 11,0

Zoetermeer Zoetermeer Zoetermeer Zoetermeer Zoetermeer Totaal aanbod > 1 ha

Hoornerhage Lansinghage Oosterhage Rokkeveen Oost Zoeterhage

1,4 2,8 9,0 1,7 2,1 98,7

Gemengd stedelijk

Regulier

Grootschalige distributie

Grootschalige productie

*

***

18,2 ha 1,6 ha

82,8 ha 4,9 ha

36,8 ha 0,0 ha

30,1 ha 0,0 ha

* Beperking in bouwhoogte (max 10 meter). ** Niet direct beschikbaar. *** Specifiek bestemd voor veilingbedrijf, en gerelateerde functies.

Tabel 31: Hard planaanbod (>1 ha.) marktgebied Linker Maasoever en beoordeling type werkmilieus Gemeente

Bedrijventerrein

Barendrecht Brielle Hellevoetsluis

Spoorzone Seggelant Kickersbloem 3

Nissewaard Ridderkerk Rotterdam Totaal aanbod > 1 ha

BT Zuidland Nieuw-Reijerwaard* Hordijk Oost

Uitgeefbaar in ha per 1-1-2021 2,0 2,0 49,4 1,4 80,8 2,5 138,1

Gemengd stedelijk

0 ha 4,5 ha

Regulier

57,3 ha 0,0 ha

Grootschalige distributie

Grootschalige productie

** (ca 28 ha)

(ca 10 ha)

108,8 ha 0,0 ha

90,8 ha 0,0 ha

*Alleen bestemd voor AGF of AGF-gerelateerde bedrijven. ** Beperking in bouwhoogte voor deel van aanbod.

66

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Tabel 32: Hard planaanbod (>1 ha.) marktregio Rechter Maasoever en beoordeling type werkmilieus Gemeente

Bedrijventerrein

Capelle a/d IJssel Krimpen a/d IJssel Lansingerland Lansingerland

Fascinatio Stormpolder Leeuwenhoekweg Oudeland

Maassluis Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Schiedam Totaal aanbod > 1 ha

Lelyterrein-Weverskade Hoog Zestienhoven Nesselande Rotterdam Airport BP Spaanse Polder ‘S-Gravelande

Uitgeefbaar in ha per 1-1-2021 3,0 5,5 1,5 22,3 2,5 3,5 4,2 5,7 4,3 3,9 56,4

Gemengd stedelijk

12,4 ha 3,0 ha

Regulier

Grootschalige distributie

Grootschalige productie

(ca 8 ha)

(ca 13 ha)

8,0 ha 0,0 ha

21,2 ha 5,5 ha

53,4 ha 3,0 ha

7.2.3 Zacht planaanbod Naast de harde plannen zijn er diverse zachte plannen in MRDH, in totaal goed voor zo’n 203 hectare. Dit zijn plannen waarvoor nog een bestemmingsplan moet worden vastgesteld. De status van zachte plannen kan sterk verschillen (van idee tot afgestemd in de regio tot voorontwerp bestemmingsplan). Het zachte planaanbod is dynamisch en verandert door de tijd, het onderstaande tabel is dus een momentopname en kan in de toekomst qua locaties en hectares (sterk) verschillen. Tabel 33: Zacht planaanbod in regio MRDH Marktgebied Haagse Regio Haagse Regio Haagse Regio Linker Maasoever Linker Maasoever Linker Maasoever Rechter Maasoever Rechter Maasoever Totaal

Gemeente Westland Westland Rotterdam - Hoek van Holland Brielle Hellevoetsluis Nissewaard Rotterdam Vlaardingen

Bedrijventerrein ABC Westland uitbreiding Bovendijk uitbreiding Haak-Kulkweg uitbreiding Seggelant III Kickersbloem 3 – 4e kwadrant Geervliet-Oost Zoekgebied Science en Business Park Rotterdam Vergulde Hand West

Uitgeefbaar in ha 12 5 20 20 13 40 80 13 203

Bron: Monitor bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland, 2021.

7.3 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) De confrontatie van vraag en aanbod maken we voor de periode 2021 tot en met 2030. We ramen dus de vraag vanaf 1-1-2021 tot en met 31-12-2030 en zetten daar het harde planaanbod per 1-1-2021 tegen af. Wel constateren we dat er veel ruis zit tussen hectares die in de monitor hard en uitgeefbaar zijn en wat er in de praktijk op dit moment beschikbaar is (bijvoorbeeld doordat delen van bestemmingsplannen nog uitgewerkt moeten worden, kavels niet bouwrijp zijn of kavels niet actief aangeboden worden door particuliere eigenaren). We gaan er van uit dat dit aanbod wel in de komende tien jaar op de markt komt, en dus meegenomen moet worden in de confrontatie voor de komende tien jaar. 7.3.1 Kwantitatieve confrontatie vraag-aanbod Totaalniveau marktgebieden We confronteren de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag en vervangingsvraag) met het harde planaanbod. In onderstaande figuren is per marktgebied een confrontatie gemaakt van totale ruimtevraag en het harde planaanbod (waarbij ook het zachte planaanbod zichtbaar is). We merken daarbij op dat de

67

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

component vervangingsvraag een onzekere factor is (want afhankelijk van de daadwerkelijke realisatie en eventuele compenserende maatregelen, zoals alternatief aanbod). Ook benadrukken we dat dit een confrontatie is van de beleidsneutrale en autonome vraag. Additionele vraag, waarvoor MRDH een goed track record heeft, is hierin niet meegenomen. Uit de confrontatie per marktgebied blijkt het volgende: • In marktgebied Haagse Regio zien we dat er in WLO hoog sprake is van een behoefte (tekort) van circa 61 hectare, wanneer zowel de uitbreidingsvraag als vervangingsvraag (165 hectare) wordt afgezet tegen het harde planaanbod (105 ha). • In marktgebied Linker Maasoever is sprake van een overaanbod. In WLO hoog loopt het overschot op tot zo’n 49 hectare (91 hectare vraag, 140 hectare hard planaanbod). Belangrijke nuance hierbij is dat meer dan de helft van het aanbod bestaat uit Nieuw Reijerwaard. Dat aanbod kan maar in een beperkt deel van de uitbreidings- en vervangingsvraag van het marktgebied voorzien. Als we Nieuw Reijerwaard buiten beschouwing laten is sprake van meer vraag dan aanbod in WLO hoog (behoefte van circa 32 hectare). • In marktgebied Rechter Maasoever is in het WLO hoog scenario sprake van een behoefte van circa 51 hectare (107 hectare vraag, 56 hectare hard planaanbod).

Figuur 24: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding Haagse Regio in netto hectare (2021 t/m 2030) 38 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Zacht planaanbod Hard planaanbod Vervangingsvraag Uitbreidingsvraag Ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO laag

Ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO hoog

Planaanbod

Figuur 25: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding Linker Maasoever in netto hectare (2021 t/m 2030) 250 200 Zacht planaanbod

150

Hard planaanbod

100

Vervangingsvraag

50

Uitbreidingsvraag

0 Ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO laag

38

Ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO hoog

Planaanbod

Exclusief hard planaanbod TU Delft Campus Zuid. In 7.3.2 gaan we specifiek in op de vraag-aanbodsituatie voor campussen.

68

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Figuur 26: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding Rechter Maasoever in netto hectare (2021 t/m 2030) 160 140 120 100

Zacht planaanbod

80

Hard planaanbod

60

Vervangingsvraag

40

Uitbreidingsvraag

20 0 Ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO laag

Ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO hoog

Planaanbod

Uitsplitsing subregio’s In onderstaande tabel is de confrontatie per subregio weergegeven. Tabel 34: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding per subregio in netto hectare in MRDH Subregio

Totale ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO hoog 82 34 50

Hard planaanbod

Saldo

Haagse Regio Midden Haagse Regio Oost Westlanden

Totale ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO laag 48 17 24

14 41 50

34 tot 68 - 24 tot -7 -25 tot 0

Totaal Haagse Regio

89

166

112

-15 tot +61

BAR + Rotterdam Zuid Voorne Putten

38 10

72 19

87 53

-49 tot -15 -43 tot -34

Totaal Linker Maasoever

48

91

140

-92 tot -49

Nieuwe Waterweg Rotterdam Noord + IJssel

15 23

34 73

6 50

9 tot 28 -27 tot +23

Totaal Rechter Maasoever

38

107

56

- 18 tot +51

NB: een negatief getal drukt uit dat er meer aanbod is dan vraag.

In de figuren hierna geven we de reikwijdte weer van het harde planaanbod dat zich richt op de (boven)lokale markt (voornamelijk het reguliere en gemengd stedelijke werkmilieu) 39. Hiermee wordt de geografische beschikbaarheid van het ‘lokale’ aanbod duidelijk.

We hanteren hierbij een isochroon van circa 7,5 kilometer reisafstand per auto. Dit is de gemiddelde verhuisafstand van bedrijven op bedrijventerreinen.

39

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

69

Figuur 27: Geografische beschikbaarheid van ‘lokaal’ aanbod Haagse Regio Het aanbod droogt snel op in vrijwel de hele Haagse Regio. Het gebrek aan aanbod in Den Haag valt daarbinnen nog eens op. Lokale bedrijven uit Den Haag zijn aangewezen op locaties aan de rand van Den Haag of zelfs verder weg. Dit is een onwenselijke situatie. Ook in Westland droogde het aanbod recent snel op. Een groot deel van de beschikbare hectares is in het eerste half jaar van 2021 verkocht, of is gereserveerd.

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

70

Figuur 28: Geografische beschikbaarheid van ‘lokaal’ aanbod Rechter Maasoever Er zijn op de kaart voor Rechter Maasoever geen grote witte vlekken zichtbaar. Wel zien we dat in subregio Nieuwe Waterweg (Maassluis, Vlaardingen, Schiedam) het aanbod voor lokale bedrijven beperkt is.

Figuur 29: Geografische beschikbaarheid van ‘lokaal’ aanbod Linker Maasoever In de Linker Maasoever zien we dat met name in Spijkenisse (Nissewaard) en Albrandswaard een witte vlek ontstaat qua beschikbaarheid van aanbod gericht op lokaal MKB.

71

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

7.3.2 Kwalitatieve confrontatie vraag-aanbod Confrontatie naar type werkmilieu We confronteren de vraag per type werkmilieu (7.1.1) met de kwalitatieve beoordeling van het aanbod (7.2.2). We zetten de uitbreidingsvraag in de twee scenario’s per werkmilieu af tegen het aanbod dat als geschikt beoordeeld is voor dat werkmilieu, zie onderstaand figuur. Hierbij kan dus sprake van een dubbeltelling van het aanbod; een terrein kan bijvoorbeeld voor zowel het reguliere werkmilieu als voor grootschalige productie geschikt zijn. Vervangingsvraag is in deze kwalitatieve confrontatie niet meegerekend, omdat de verdeling van deze vraag naar werkmilieus casus specifiek is. Uit de kwalitatieve confrontatie concluderen we voor de Haagse Regio het volgende: • Gemengd stedelijk: planologisch gezien is er voldoende geschikt aanbod voor dit werkmilieu. Echter, een deel van het aanbod is niet direct beschikbaar (’t Haantje en Hooipolder). Bovendien zien we dat er helemaal geen geschikt aanbod is in Den Haag, de grootste stad in dit marktgebied. Eén van de meest aantrekkelijke bestaande werkmilieus (Binckhorst) wordt (gedeeltelijk) getransformeerd naar wonen. • Regulier: er is voldoende geschikt aanbod voor het reguliere werkmilieu. Wel merken we daarbij op dat een deel van dit aanbod waarschijnlijk ingevuld gaat worden door grootschalige distributie en/of productie.

Ook valt op dat in een stad als Den Haag nauwelijks aanbod meer is aan regulier bedrijventerrein. • Grootschalige distributie: In het WLO hoog scenario is er een tekort aan geschikt aanbod voor dit werkmilieu. Het gaat om een tekort van ruim 36 hectare om de autonome uitbreidingsvraag te faciliteren. Daarin is de additionele vraag, waarvoor de Haagse Regio grote potentie heeft, nog niet meegerekend. Een deel van het aanbod (Trade Park Westland Mars) heeft een specifieke bestemming (veilingbedrijf). • Grootschalige productie: voor dit werkmilieu is voldoende aanbod aanwezig om in de vraag te voorzien. Figuur 30: Vraag-aanbodverhouding per type werkmilieu in Haagse Regio, in netto hectare 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Let op: aanbod kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn en dus ook bij meerdere werkmilieus worden meegeteld in de confrontatie. Uitbreidingsvraag in WLO hoog Uitbreidingsvraag in WLO laag Geschikt met specifieke bestemming Niet direct beschikbaar Geschikt aanbod Gemengd stedelijk

Regulier

Grootschalige distributie

Grootschalige productie

Uit de kwalitatieve confrontatie concluderen we voor Linker Maasoever het volgende: • Gemengd stedelijk: in het WLO hoog scenario is sprake van een klein tekort aan geschikt aanbod. • Regulier: er is ruim voldoende geschikt aanbod voor het reguliere werkmilieu. Het beeld wordt daarbij sterk beïnvloed door het aanbod op Kickersbloem 3 in Hellevoetsluis (bijna 50 ha). • Grootschalige distributie: er zijn veel hectares beschikbaar voor dit werkmilieu. Deze hectares zijn geconcentreerd op twee plekken (Ridderkerk en Hellevoetsluis), en zijn voor een groot deel (Nieuw Reijerwaard) specifiek bestemd voor AGF-gerelateerde bedrijven. Daarnaast speelt voor dit werkmilieu dat er mogelijk additionele vraag te verwachten is vanuit de Rotterdamse havengebieden, waar sprake is van tekort aan ruimte. Dit blijkt uit de gesprekken met het expert- en marktpanel en met het Havenbedrijf.

72

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

•

Grootschalige productie: feitelijk is voor dit werkmilieu alleen op Kickersbloem 3 nog ruimte. Op Nieuw Reijerwaard is planologisch ook ruimte voor de voedingsmiddelenindustrie.

Figuur 31: Vraag-aanbodverhouding per type werkmilieu in Linker Maasoever, in netto hectare 120

Let op: aanbod kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn en dus ook bij meerdere werkmilieus worden meegeteld in de confrontatie.

100 80

Uitbreidingsvraag in WLO hoog

60

Uitbreidingsvraag in WLO laag

40

Geschikt met specifieke bestemming

20

Geschikt aanbod

0 Gemengd stedelijk

Regulier

Grootschalige distributie

Grootschalige productie

Uit de kwalitatieve confrontatie concluderen we voor Rechter Maasoever het volgende: • Gemengd stedelijk: Er is voldoende geschikt aanbod om in de vraag voor dit werkmilieu te voorzien. • Regulier: voor het reguliere werkmilieu is ruim voldoende aanbod beschikbaar. Een groot deel hiervan (circa 22 ha) is gelegen op bedrijventerrein Oudeland. • Grootschalige distributie: er is een grote aanvullende behoefte aan aanbod voor grootschalige distributie binnen de Rechter Maasoever. Er is nog circa 8 hectare beschikbaar voor deze doelgroep, tegenover een uitbreidingsvraag van circa 52 hectare in het WLO hoog scenario. • Grootschalige productie: Voor grootschalige productie is voldoende aanbod beschikbaar om in de vraag te voorzien. Figuur 32: Vraag-aanbodverhouding per type werkmilieu in Rechter Maasoever, in netto hectare Let op: aanbod kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn en dus ook bij meerdere werkmilieus worden meegeteld in de confrontatie.

60 50 40 30

Uitbreidingsvraag in WLO hoog

20

Uitbreidingsvraag in WLO laag

10

Geschikt aanbod

0 -10 Gemengd stedelijk

Regulier

Grootschalige distributie

Grootschalige productie

Vraag en aanbod campuslocaties Deze behoefteraming hanteert de nieuwe definitie van bedrijventerreinen van de provincie als uitgangspunt. Deze nieuwe definitie kijkt strikter naar wat er planologisch mogelijk is op een locatie. Voor de campuslocaties betekent dit dat alleen de gronden die een bestemming ‘bedrijf’ of ‘bedrijventerrein’ hebben, worden meegerekend tot de voorraad. Dit betekent op zijn beurt dat voor de behoefteraming ook alleen de uitbreidingsvraag wordt berekend voor deze delen van de campus, en niet per se voor de campus als geheel. Ruimtevraag naar bijvoorbeeld kantoren, onderwijs, wonen en/of zorg is dus geen onderdeel van de behoefteraming.

73

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

We hebben het werkmilieu campus meegenomen in de uitbreidingsvraag voor de Haagse Regio, waar de TU Delft Campus Zuid gelegen is. Daaruit volgt een uitbreidingsvraag voor deze campus van circa 3 tot 6 hectare in de periode 2021 tot en met 2030. We plaatsen daar een aantal kanttekeningen bij. Ten eerste benadrukken we dat de ruimtevraag voor een campus slechts gedeeltelijk bestaat uit uitbreidingsvraag. Additionele vraag is voor het campusmilieu ook een belangrijke vraagcomponent, denk aan nieuwe buitenlandse bedrijven. Ten tweede laat het werkmilieu campus zich minder goed ramen via de gebruikte BLM-methodiek. Het groeipad van bedrijven (deels start-ups en scale-ups) is vaak heel grillig, en laten zich minder goed voorspellen door langjarige macro-economische groeiverwachtingen. Ook zijn de ruimtelijke kenmerken van bedrijven op een campus in de regel afwijkend van de meeste bedrijven op een ‘normaal’ bedrijventerrein. Denk aan het ruimtegebruik dat doorgaans wat intensiever is en het aantal arbeidsplaatsen per hectare dat veelal hoger ligt. Tot slot is het zo dat hoe lager het schaalniveau, hoe minder betrouwbaar een prognose wordt. Een regionale behoefteraming toedelen op locatieniveau moet gezien worden als een indicatie. Kortom, indicatief is er een uitbreidingsvraag van zo’n 3 tot 6 hectare voor de TU Delft Campus Zuid tot en met 2030.

De locatie heeft daarnaast potentie om additionele vraag te huisvesten. Er is nog circa 52 hectare aan aanbod beschikbaar. Vraag en aanbod watergebonden bedrijventerreinen In onderstaande tabel hebben we de watergebonden uitbreidingsvraag tot en met 2030 per marktgebied afgezet tegen uitgeefbare watergebonden kavels. We constateren dat er nauwelijks nog uitgeefbare watergebonden kavels zijn in de regio. In marktgebied Rechter Maasoever gaat het om de volgende kavels: • Kavel van circa 5,5 hectare op Stormpolder in Krimpen aan den IJssel • Kavel van 1,1 hectare op Spaanse Polder in Rotterdam Wel zien we her en der nog versnipperd aanbod in particulier eigendom. Denk aan de kavel van zo’n 5 hectare DHG op Zevenmanshaven, die in september 2021 verkocht is aan Beelen. Tabel 35: Behoefte watergebonden bedrijventerrein MRDH t/m 2030 Marktgebied Haagse Regio Rechter Maasoever Linker Maasoever

Uitbreidingsvraag t/m 2030 (Stec Groep) 2 tot 5 ha 10 tot 21 ha 4 tot 9 ha

Uitgeefbare watergebonden kavels 0 6,6 ha 0

Behoefte 2 tot 5 ha 3,4 ha tot 14,4 ha 4 tot 9 ha

De opgave is dan ook om vooral in te zetten op het beter benutten van bestaande watergebonden bedrijventerreinen, omdat we in de praktijk zien dat watergebonden kavels lang niet altijd in gebruik zijn bij watergebonden bedrijven. Ook vergt het inspanning om watergebonden kavels die wel weer op de markt komen te behouden voor watergebonden bedrijvigheid.

CHECK OP OVEREENSTEMMING MET ONDERZOEK AGROLOGISTIEKE BEDRIJVENTERREINEN BCI BCI voerde in opdracht van de provincie onderzoek uit naar vraag en aanbod van agrologistieke bedrijventerreinen in de Greenport West Holland (hierna: het BCI onderzoek). Ter check is die vraagraming naast de onze gelegd. We concluderen op hoofdlijnen het volgende: • Methodiek: BCI maakt raming op basis van toegevoegde waarde in plaats van werkgelegenheid. Dat maakt een precieze vergelijking lastig. Qua trends verwacht het BCI onderzoek wel min of meer dezelfde impact op prognoseparameters. • Het BCI onderzoek raamt 49 tot 70 hectare uitbreidingsvraag voor agrologistieke bedrijventerreinen. Dit is de vraag voor drie gebieden: Dutch Fresh Port (Barendrecht/Ridderkerk), Oostland (A12-corridor) en Westland.

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

•

•

74

In deze prognose van de uitbreidingsvraag komen we voor ‘Logistiek & groothandel’ in MRDH en Midden-Holland circa 195 hectare, in het WLO-hoog scenario. Dat zou betekenen dat agrologistiek in WLO-hoog goed is voor ongeveer een kwart tot een derde van de vraag vanuit logistiek & groothandel. De werkgelegenheid op de agrologistieke bedrijventerreinen in de drie deelgebieden is exact 1/3e van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in ‘logistiek en groothandel’ in MRDH en Midden-Holland. Op basis van bovenstaande concluderen we dat de raming van het BCI onderzoek en deze raming in lijn met elkaar liggen.

7.4 Conclusies en advies Conclusies • We zien een grote kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Enerzijds sluit het aanbod niet voldoende aan bij het type vraag. Dit is het duidelijkst zichtbaar voor de segmenten regulier (vrijwel al het aanbod is geschikt om in de vraag te voorzien en in potentie is er voor dit segment dus overaanbod) en grootschalige distributie (de vraag overstijgt het beschikbare aanbod ruimschoots). Anderzijds zien we dat ook binnen de regio aanbod niet altijd op de juiste locatie gelegen is. Voor grootschalige distributie is vrijwel geen geschikt aanbod beschikbaar. Behalve in Linker Maasoever is voor dit segment ook in het lage scenario de vraag groter dan het aanbod. In de grote steden (Den Haag en Rotterdam) is in of direct nabij de stad nauwelijks aanbod in het gemengd stedelijke segment. Voor regulier is nog maar zeer mondjesmaat aanbod volgens de monitor. Dit is voor stadsverzorgende bedrijvigheid die echt in of zeer nabij de stad moet vestigen een belangrijk knelpunt. • Tegelijk zien we dat locaties als Nieuw Reijerwaard vooral voorzien in additionele (incidentele) grote vragers. Hierdoor is het voor andere grootschalige regionale bedrijven moeilijk om door te groeien. Geschikt aanbod voor die partijen ontbreekt grotendeels. • Er is in alle drie de marktgebieden een behoefte aan watergebonden bedrijventerreinen.

In absolute cijfers is de behoefte het grootst in de Rechter Maasoever. • Er is nog een grote voorraad zachte plannen, verspreid over de regio. De markt geeft aan dat de zachte plannen voor een locatie als Honderdland nu al niet voldoende zijn om de huidige ruimtevraag op te vangen. Adviezen • Gezien de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren (o.a. de zeer goede trackrecord van de MRDH voor additionele vraag, de overloop vanuit het HIC waar nauwelijks ruimte meer beschikbaar is maar wel veel vraag, de druk vanuit woningbouwproductie en de invloed daarvan op terreinen als de Schieoevers en de Binckhorst en de verwachte trends in werkgelegenheidsontwikkeling en terreinquotiënt) vinden we een ruimtevraag aan de bovenkant van de bandbreedte (WLO hoog) voor de MRDH realistisch. Voor de programmering adviseren we dan ook uit te gaan van het hoge scenario. Let wel: dat is bij ongewijzigd beleid en met de ambitie om alle ruimtevraag te willen blijven huisvesten. Er zijn verschillende beleidsknoppen om aan te draaien die deze uitkomsten kunnen beïnvloeden. Een selectiever vestigingsbeleid, stimuleren van intensiever ruimtegebruik, extra inzet op herstructurering kunnen de vraag laten afnemen. Zie voor een schematische weergave van dit advies de figuur op de volgende pagina.

• Lagere aantallen hectares programmeren dan WLO hoog (paarse lijn hieronder), zou in onze ogen vergezeld moeten gaan van aantoonbare inzet (beleid, capaciteit, middelen) op intensiever, selectiever en zorgvuldiger ruimtegebruik. Dat betekent dat de regio rekening zou moeten houden met een netto uitgegeven voorraad van circa 3.810 hectare in 2030, een gemiddelde jaarlijkse toename van circa 22 hectare. Dit ten opzichte van een netto uitgegeven voorraad van 3.910 hectare in 2030 en een gemiddelde jaarlijkse toename van circa 32 hectare in WLO hoog.

75

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Netto uitgegeven voorraad in hectare

4.000 3.900 3.800 WLO laag

3.700

WLO hoog Indicatie impact beleidskeuzes

3.600 3.500 3.400 2021

• • •

•

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Werk aan het zo snel mogelijk daadwerkelijk uitgeefbaar krijgen van hectares die wel de status van hard bestemmingsplan hebben, maar niet daadwerkelijk uitgeefbaar zijn. Werk aan een betere monitoring van het aanbod. De categorie ‘hard bestemmingsplan’ voldoet niet, waardoor op lokaal niveau grote afwijkingen tussen praktijk en theorie ontstaan. Voor het beter benutten van bestaande watergebonden terreinen is allereerst inzicht nodig in welke watergebonden plekken op dit moment niet in gebruik zijn door watergebonden bedrijven. Vervolgens kan gericht gestuurd worden op beter benutten, door een vinger aan de pols te houden bij bedrijven die er nu zitten, actief sturen en faciliteren wanneer dit soort plekken vrijkomen, etc. Er zijn verschillende ‘beleidsknoppen’ waar gemeenten aan kunnen draaien die ruimtedruk kunnen verminderen (zie 7.1.5). De mismatch tussen grootschalige vraag en aanbod dat vooral voor reguliere bedrijvigheid geschikt is, is niet eenvoudig op te lossen. De vraag naar stedelijk terrein voor bedrijven die zeer dicht of in Den Haag of Rotterdam gevestigd willen zijn deels wel.

Zet voor de korte termijn in op het intensief begeleiden van ondernemers met een zoekvraag voor een nieuwe kavel: is hun ruimtevraag echt niet in te passen in de bestaande voorraad? Zijn er nog mogelijkheden voor het beter benutten van de eigen kavel? Zijn er in de bestaande voorraad nog plekken die onderbenut worden? Welke kleinschalige bedrijven zitten op bedrijventerreinen maar zouden ook op plekken elders kunnen vestigen? Denk ook aan ‘oneigenlijk’ gebruik op bedrijventerreinen door functies zoals sportscholen, dansstudio’s, et cetera. Voor kleinere bedrijven kan het maatwerk opleveren waardoor ze net toch de ruimte vinden die nodig is. Bovendien gaat het sowieso sneller dan een nieuw bestemmingsplan en werkt u hiermee al aan een werkwijze die beter benutten van bestaande bedrijventerreinen centraal stelt. Op langere termijn vinden we intensiever ruimtegebruik en een actieve rol van overheden om bestaande bedrijventerreinen waar door herstructurering ruimte kan worden gecreëerd ook belangrijke knoppen om aan te draaien. Dit mes snijdt namelijk aan twee kanten. Enerzijds profiteren bestaande, vaak binnenstedelijke bedrijventerreinen van investeringen die met herstructurering samenhangen (zowel publieke als private investeringen) waardoor deze terreinen toekomstbestendiger worden en het bestaande stedelijke gebied optimaler benut.

Juist naar binnenstedelijke bedrijventerreinen voor stadsverzorgende bedrijvigheid is veel vraag in de MRDH. Daarnaast leidt intensiever gebruik tot minder greenfield-ontwikkeling voor nieuw te ontwikkelen terreinen. Een goed voorbeeld van een intensieve aanpak is de provincie Utrecht, waar de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht de uitvoering trekt van een aanpak om een substantieel deel van de geprognosticeerde uitbreidingsvraag binnen de bestaande voorraad te gaan laten landen (zie voor meer toelichting hoofdstuk 8). Solitaire bedrijven en bedrijven in het buitengebied zijn er in veel delen van de MRDH niet of nauwelijks. Deze knop heeft daarom weinig invloed. Een selectief vestigingsbeleid kan veel effect hebben en we adviseren de regio om daar zeker over na te denken: welke bedrijven voegen echt iets toe aan het regionale economische DNA en moeten ook daadwerkelijk op nieuwe uitleglocaties? Gezien de huidige krapte vinden we het te

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

•

•

76

verdedigen als nog beschikbare ruimte in eerste instantie voor bedrijven wordt aangewend die echt iets bijdragen aan de economie van de MRDH. Die bijdrage kan in arbeidsplaatsen gemeten worden, maar ook in een versterking/uitbreiding van bestaande ketens of bepaalde innovaties die de regio versterken. Ook vinden we het logisch dat op nieuw uit te geven bedrijventerreinen bijvoorbeeld ook alleen bedrijvigheid in een hogere milieucategorie wordt toegelaten en dat lichtere bedrijvigheid op binnenstedelijke terreinen of elders in bestaand stedelijk gebied landt. Om te voorkomen dat door de druk op de markt die nu ervaren wordt er over een aantal jaar te veel en te snel zachte plannen hard worden gemaakt, is ons advies om de ontwikkeling van bepaalde plannen kwalitatief aan elkaar te koppelen. Spreek regionaal af welke terreinen binnen een marktregio dezelfde kwalitatieve vraag bedienen. Vervolgens kan een afspraak worden gemaakt dat als terrein A bijvoorbeeld voor 70% is uitgegeven, terrein B ook in ontwikkeling genomen kan worden. Zo kunnen procedures mogelijk naar voren worden gehaald. En werkt u aan het voorkomen van kwalitatieve mismatch in de toekomst. Naast deze adviezen voor de eigen regio wijzen we u nog op de algemene adviezen die op alle regio’s betrekking (kunnen) hebben. Deze leest u in hoofdstuk 9.

77

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

8 Behoefteraming Zuid-Holland Zuid In dit hoofdstuk vindt u de behoefteraming voor regio Zuid-Holland Zuid. We lopen de verschillende onderdelen van de behoefte (vraag, aanbod, confrontatie) stap voor stap langs en sluiten vervolgens af met conclusies en adviezen. Methodiek, achterliggende cijfers en uitgangspunten vindt u in de bijlage. Ook vindt u hier een verslag van de marktconsultatie dat is gebruikt als input voor dit hoofdstuk.

8.1 Ruimtevraag 8.1.1 Uitbreidingsvraag De uitbreidingsvraag ramen we in twee perioden: voor de komende tien jaar, en een doorkijk naar 2040. Voor de kwalitatieve vertaling van de vraag en de confrontatie met het aanbod kijken we alleen naar de periode tot en met 2030. Totale vraag op regioniveau De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in Zuid-Holland Zuid in de periode 2021 tot en met 2030 is 48 tot 149 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 4,8 tot 14,9 hectare in de periode 2021 tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2040 is er een uitbreidingsvraag van maximaal circa 122 hectare in ZuidHolland Zuid. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling (negatief in WLO laag scenario) en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. Tabel 36: Uitbreidingsvraag in Zuid-Holland Zuid in netto hectare Tijdsperiode ▼ 2021 tot en met 2030 2031 tot en met 2040

2021 tot en met 2040

Scenario ►

WLO laag 48 -17

WLO hoog 149 122

31

271

RUIME BANDBREEDTE ZUID-HOLLAND ZUID & NEGATIEVE UITBREIDINGSVRAAG Opvallend in de behoefteraming voor Zuid-Holland Zuid is de ruime bandbreedte van WLO laag en hoog. De verklaring daarvoor is dat de verwachte groeivoet voor de werkgelegenheid in WLO laag en hoog in COROP Zuidoost-Zuid-Holland en Groot-Rijnmond relatief ver uit elkaar ligt (de bandbreedte is ruimer dan in andere COROP-regio’s). In WLO laag geeft de doorkijk voor de periode 2031 tot en met 2040 een negatieve uitbreidingsvraag. Dat betekent in de praktijk dat de raming ervan uit gaat dat er plekken vrij zullen vallen; dat de voorraad in gebruik zal krimpen. Of dit ook daadwerkelijk op gaat treden is hoogst onzeker. Wel geeft de raming duidelijk aan dat de uitbreidingsvraag in de periode na 2030 in het WLO laag scenario beperkt is. Voornaamste oorzaak is het uitgangspunt dat de bevolking na 2030 zal krimpen, en daarmee de werkgelegenheid af zal nemen. Regio Drechtsteden heeft juist stevige ambities om extra werkgelegenheid te creëren.

78

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Vraag naar werkmilieus De uitbreidingsvraag vertalen we naar vijf typen werkmilieus. Een toelichting op de werkmilieus vindt u in bijlage C. Uit de behoefteraming blijkt dat in Zuid-Holland Zuid de vraag het grootst is naar het reguliere segment en grootschalige distributie. Tabel 37: Uitbreidingsvraag naar werkmilieu 40 in Zuid-Holland Zuid in netto hectare, 2021 t/m 2030 Werkmilieu ▼ Scenario ► Gemengd stedelijk Regulier Grootschalige distributie (XXL > 3 ha) Grootschalige productie (HMC) Totaal

WLO - Laag 1 10 32 4 48

WLO - Hoog 8 49 66 26 149

Watergebonden vraag Alle drie de componenten van de ruimtevraag (uitbreiding, vervanging en additioneel) kunnen van toepassing zijn op de watergebonden vraag. Dat maakt een inschatting van de ruimtevraag gecompliceerd. De vraag kan immers vanuit doorgroei van bestaande bedrijven komen (bijvoorbeeld van scheepsbouwers als Damen en IHC), maar ook vanuit volledig nieuwe activiteiten zoals circulaire initiateven. We baseren ons bij de inschatting van de watergebonden ruimtevraag op een combinatie van bronnen. We kijken naar het aandeel van overwegend watergebonden sectoren in de totale werkgelegenheid, de huidige situatie op watergebonden bedrijventerreinen middels een steekproef (welk deel is daadwerkelijk in gebruik door watergebonden bedrijven?), we kijken naar de historische marktdynamiek 41, maken gebruik van bestaande onderzoeken, gebruiken de input uit het markt- en deskundigenpanel en houden tot slot rekening met beleidsambities. Zuid-Holland Zuid is een regio waarin watergebonden bedrijvigheid een belangrijke rol speelt, met een sterk maritiem cluster en de aanwezigheid van bijvoorbeeld grote scheepsbouwers als Royal IHC en Damen Shipyards. Watergebonden bedrijvigheid is binnen de bedrijventerreinenmarkt een niche, heeft in aantal transacties een beperkt aandeel in de totale markt en is bovendien een grillige markt.

Het kan echter ook al snel gaan om zeer omvangrijke ruimtevragers. Voorbeelden in Zuid-Holland Zuid zijn de aankoop van circa 8 hectare op Krabbepolder door ZHD Stevedores of de overname van de scheepswerf van Heerema in Zwijndrecht door Oceanco van zo’n 15 hectare. Dit maakt een lange termijnprognose voor dit type bedrijvigheid gecompliceerd. In regio MRDH is in recente jaren onderzoek gedaan naar watergebonden ruimtevraag. Ook monitoren wij als Stec Groep de locatiedynamiek op bedrijventerreinen, en hebben we daarmee zicht op de historische dynamiek in dit segment. Als we de uitgangspunten/methodiek van het MRDH-onderzoek vertalen naar de situatie in Zuid-Holland Zuid en dit combineren met de onze eigen marktinzichten, verwachten we een ruimtevraag naar watergebonden kavels van grofweg circa 10 tot 25 hectare in Zuid-Holland Zuid tot en met 2030. Deze vraag doet zich naar verwachting met name in de Drechtsteden voor. Op basis van het aandeel in watergebonden werkgelegenheid kunnen we de vraag indicatief verdelen naar de subregio’s. Zie ook bijlage C voor een toelichting op deze analyse. Tabel 38: Verdeling watergebonden vraag in ZHZ naar subregio Subregio

Drechtsteden Goeree-Overflakkee Gorinchem-Molenlanden Hoeksche Waard

Aandeel watergebonden werkgelegenheid in totale werkgelegenheid op BT 7% 4% 12% 1%

Aandeel in watergebonden werkgelegenheid binnen marktgebied ZHZ 66% 3% 30% 1%

Indicatie watergebonden vraag 7 tot 17 ha 0 tot 1 ha 3 tot 7,5 ha 0 tot 0,5 ha

Regio Zuid-Holland Zuid beschikt niet over het werkmilieu ‘Campus’. Zowel in de vraag- als aanbodzijde nemen we dit type werkmilieu niet mee. 41 Op basis van de historische uitgifte in Zuid-Holland en onze eigen Database Locatiebeslissingen Nederland, waarin ook bestaande voorraad wordt meegenomen. 40

79

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

In paragraaf 8.3 gaan we in op de confrontatie met het aanbod en de resterende behoefte. 8.1.2 Vervangingsvraag Als gevolg van transformatie van bestaande bedrijventerreinen verwachten we een vervangingsvraag van maximaal circa 29 hectare in Zuid-Holland Zuid tot en met 2040. Dit is circa 1,5% van de huidige uitgegeven voorraad. Het faciliteren van de ruimtevraag die voortkomt uit de transformatie van bestaande bedrijventerreinen is afhankelijk van de compensatieplannen van de individuele gemeenten waar transformatieplannen spelen. Voor circa 22 hectare is de verwachting dat de uitvoering van de transformatie binnen nu en 5 jaar start. We nemen bij deze plannen aan dat de vervangingsvraag vóór 2031 concreet wordt, mede vanwege de verstedelijkingsambitie en woningbouwopgave van Zuid-Holland. Het grootste deel van de transformatieopgave ligt in de gemeenten Dordrecht (circa 9 ha) en Molenlanden (circa 7 ha). Tabel 39: Vervangingsvraag Zuid-Holland Zuid Indicatie start uitvoering 0 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar Na 10 jaar of onbekend Totaal

Verwachte periode vervangingsvraag 2021 t/m 2030 2031 t/m 2040 na 2040

Indicatie vervangingsvraag in netto hectare 22,2 hectare 7,1 hectare 0 hectare 29,3 hectare

Bron: Stec Groep (2021), op basis van invenarisatie transformatieplannen onder gemeenten.

In bijlage B vindt u een lijst met alle door de regiogemeenten opgegeven transformatieplannen in ZuidHolland Zuid. Ook leest u daar hoe de opgegeven transformatieplannen zijn omgezet naar verwachte vervangingsvraag in de kwantitatieve vraag-aanbodconfrontatie. 8.1.3 Additionele vraag Grootschalige vestigers Additionele vraag bestaat uit veelal grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel van aard. In de praktijk zien we dat deze zogenaamde witte raven voornamelijk grootschalige logistieke of industriële vestigers zijn of (hyperscale) datacenters. We drukken deze potentiële extra vraag niet uit in hectares, maar beschrijven kwalitatief de potentie van deze ruimtevragers voor de regio. We zien voor Zuid-Holland Zuid met name potentiële additionele vraag vanuit grootschalige distributie en productie. Zuid-Holland Zuid heeft voor beide doelgroepen een interessante propositie met de strategische ligging t.o.v. de Rotterdamse haven en belangrijke vervoersassen (A15, A16 en A29) en ook de aanwezigheid van een sterk industrieel cluster. Bovendien heeft de regio in de komende jaren ook markttechnisch geschikt aanbod voor deze doelgroepen (met o.a. Distripark Dordrecht en Groote Haar). De recente vlotte uitgifte op de eerste fase van Distripark Dordrecht bevestigt de potentie voor additionele vraag vanuit grootschalige logistieke bedrijven.

Voorbeelden zijn het distributiecentrum voor Crocs (vanuit Botlek Rotterdam) en het nieuwe sorteercentrum van DHL. Een voorbeeld van incidentele vraag vanuit grootschalige productie is het plan voor een fabriek van Comgoed in Oude Tonge (8,4 hectare). Hoewel dit een bestaand bedrijf is in de regio, zijn dit soort grootschalige en incidentele ruimtevragen moeilijk te ‘voorspellen’ vanuit de prognose. Kijkend over de regiogrenzen Additionele vraag kan ook vanuit omringende regio’s komen, doordat daar bijvoorbeeld geen (geschikt) aanbod meer is en bedrijven in andere regio’s een alternatief gaan zoeken. Vanuit dat perspectief zijn zowel regio Utrecht, Rivierenland als West-Brabant relevant voor Zuid-Holland Zuid. De ligging van Gorinchem-Molenlanden op de assen van A27 en A15 maakt dat deze regio interessant kan zijn voor bedrijven van verder weg dan alleen uit de eigen gemeenten/subregio. Als we naar historische verhuisbewegingen van bedrijven kijken dan zien we dat de dynamiek met de regio Utrecht tot nu toe minimaal is. Verhuizingen komen wel voor, maar zijn uitzonderingen. Dat deze bewegingen er historisch

80

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

niet zijn, betekent uiteraard niet dat ze in de toekomst niet kunnen gaan plaatsvinden. De vestigingsmogelijkheden zijn, met name voor grootschalige distributie, in de regio Utrecht minimaal en de komende jaren laten de prognoses in de Utrechtse regio nog een flinke behoefte zien. Met de ontwikkeling van Groote Haar zou Gorinchem een deel van de behoefte vanuit deze regio kunnen faciliteren, ware het niet dat de gemeente aangeeft dat de interesse voor deze hectares vanuit zowel lokaal gevestigde bedrijven als bedrijven van buiten de regio het aantal uitgeefbare hectares fors overstijgt. De gemeente voorziet dat de hectares bij daadwerkelijk beschikbaar komen snel uitverkocht zullen zijn. Tegelijkertijd zijn er meerdere ontwikkelingen op de A15-as: op termijn komt er nieuw aanbod op de Wildeman fase 3 (Zaltbommel) en Hondsgemet-Noord (West-Betuwe). De uitbreiding van bedrijventerrein Medel (Tiel) is vertraagd door stikstof. Bedrijven in Rivierenland zijn ook honkvast, zo laten analyses van verhuisdynamiek zien. Voor bedrijvigheid in Zaltbommel en Geldermalsen is de A2-as een sterke magneet. Tiel is al een bewezen logistieke locatie met op termijn weer aanbod. Enige toestroom vanuit Rivierenland naar (vooral Gorinchem) is uiteraard mogelijk, maar we verwachten geen grote additionele vraag.

Tussen Zuid-Holland Zuid (met name Drechtsteden) en regio West-Brabant is wel enige dynamiek zichtbaar. Voorbeelden van vestigers uit deze regio zijn bedrijven als Euro-Rijn Group (vanuit Moerdijk) en Sunlee Europe (vanuit Raamsdonksveer). Maar, ook in West-Brabant wordt nieuw aanbod ontwikkeld. In 2020 is na vele jaren groen licht gegeven voor de ontwikkeling van Logistiek Park Moerdijk (LPM). Dit terrein van ruim 140 hectare kan de komende jaren een concurrent worden van Drechtsteden voor grootschalige (logistieke) vestigers. De uitgiftes op LPM lijken trouwens ook snel te gaan; waardoor het maar de vraag is hoeveel van deze ruimte beschikbaar gaat zijn voor bedrijven die Zuid-Holland Zuid zouden willen verlaten vanwege een gebrek aan ruimte. 8.1.4 Totale ruimtevraag Totale ruimtevraag in perspectief De totale ruimtevraag bestaat uit de uitbreidingsvraag plus vervangingsvraag. De bandbreedte van de totale ruimtevraag in Zuid-Holland Zuid in de periode 2021 tot en met 2030 is 70 tot 171 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 7 tot 17 hectare. De bovenkant van de bandbreedte ligt in lijn met de langjarige (2005-2019) historische uitgifte in de regio.

De historische uitgiftes dienen enkel om de geraamde hectares in perspectief te plaatsen: om hoeveel hectare per jaar gaat het? En hoe verhoudt dat zich tot wat er de afgelopen jaren is uitgegeven? We laten zowel een langjarige (inclusief conjunctuureffecten) als de laatste periode van hoogconjunctuur zien. Historische uitgiftes worden uiteraard beïnvloed door beschikbaarheid en markttechnische geschiktheid van het aanbod. Figuur 33: Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag en historische uitgifte in netto ha in Zuid-Holland Zuid 0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

Uitbreidingsvraag + vervangingsvraag 2021 t/m 2030 - WLO laag Uitbreidingsvraag + vervangingsvraag 2021 t/m 2030 - WLO hoog Historische uitgifte 2005 t/m 2019 (langjarig) Historische uitgifte 2016 t/m 2020 (hoogconjunctuur) Behoefteraming 2017 - uitbreidingsvraag 2016 t/m 2030 - laag Behoefteraming 2017 - uitbreidingsvraag 2016 t/m 2030 - hoog

Indicatieve verdeling naar subregio We verdelen de uitbreidingsvraag indicatief naar subregio’s op basis van een verdeelsleutel. We gebruiken daarvoor twee indicatoren: het aandeel in de netto uitgegeven voorraad en het aandeel in werkgelegenheid op bedrijventerreinen. De vervangingsvraag delen we toe aan de gemeenten waar de te transformeren terreinen gelegen zijn. Tabel 40: Totale ruimtevraag per subregio in periode 2021 t/m 2030 in Zuid-Holland Zuid

81

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Subregio Drechtsteden Goeree Overflakkee Gorinchem & Molenlanden Hoeksche Waard Totaal ZHZ

Uitbreidingsvraag 28 – 88 4 – 12 8 – 26 8 – 24 48 – 149

Vervangingsvraag 14 3 4 2 22

Totaal 43 – 102 6 – 14 12 – 29 9 – 25 70 – 171

8.1.5 Impact beleidskeuzes De geraamde uitbreidingsvraag is een beleidsneutraal scenario. De raming houdt wel rekening met trends en ontwikkelingen, maar niet met eventuele grote wijzigingen in het ruimtelijk-economisch beleid zoals dat tot nu toe werd gevoerd. Beleidskeuzes kunnen echter grote impact hebben op de ruimtevraag. In onderstaande tabel omschrijven we een aantal knoppen om aan te draaien, en de mogelijke impact daarvan op de ruimtevraag in Zuid-Holland Zuid. De impact is niet voor elke knop direct te kwantificeren. Daarnaast merken we op dat sommige knoppen nadrukkelijk capaciteit en middelen vragen. Bijvoorbeeld in de vorm van EZ-accountmanagement, medewerkers vergunningen en investeringen in herontwikkeling en intensivering van bedrijventerreinen. Daarbij kan niet alleen naar de gemeenten worden gekeken, maar heeft ook de provincie een rol. Tabel 41: Knoppen om aan te draaien en impact op ruimtevraag Knop om aan te draaien

Toelichting Een beleidskeuze kan zijn om in te zetten op intensiever ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen, en Intensiveren / daardoor een deel van de ruimtevraag te laten landen in herstructureren de bestaande voorraad. Dit vraagt extra inzet op herstructurering. Naast intensiveren op bestaande locaties, kan ook gekozen worden om op nieuwe bedrijventerreinen alleen bedrijven te huisvesten met een bepaald minimaal aantal arbeidsplaatsen per hectare. Op Distripark Dordrecht Nieuwe locaties intensief wordt dit bijvoorbeeld toegepast. Het alleen toelaten van gebruiken hogere milieucategorieën (zie ook hierna) leidt tot intensief gebruik van beschikbare milieuruimte.

Er is ruimtewinst te behalen wanneer actief ingezet wordt op een strenger vestigingsbeleid, waarbij bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 niet meer (of minder) worden toegestaan op formele bedrijventerreinen. Dit soort bedrijven zijn ook goed in te passen op andere locatietypen. Selectiever vestigingsbeleid: geen categorie 1 en 2 op BT

Selectiever vestigingsbeleid: geen ‘witte raven’ huisvesten Bedrijven uit buitengebied en solitaire locaties naar BT Banenambities

Impact op ruimtevraag in ZHZ • Afname ruimtevraag. • Ruimtevraag van circa 43 hectare kan gefaciliteerd worden in bestaande voorraad, zie ook 8.2.1. • Geen tot beperkt effect op ruimtevraag • Aanbod kan tot 10% intensiever gebruikt worden. Dit levert in Zuid-Holland Zuid in het harde aanbod een ‘ruimtewinst’ op van maximaal circa 23 hectare. • Beschikbare milieuruimte intensief gebruiken heeft geen effect op de ruimtevraag, maar kan wel ‘oneigenlijk’ gebruik tegengaan zie ook hierna). • Afname ruimtevraag van circa 3 tot 16 hectare doordat een deel van de vraag naar stedelijke terreinen en reguliere terreinen elders gefaciliteerd kan worden. • Let wel: dit zorgt wel voor extra ruimtevraag op andere locatietypen als informele werkmilieus of woonwerkgebieden. • We taxeren dat inzet van deze knop zorgt voor een maximale afname van de vraag naar het stedelijke segment met 50%. Voor regulier gaat het om een maximale afname van circa 10-25% van de ruimtevraag. Dit is de vraag die ook elders kan landen (in informele of gemengde milieus). • Geen additionele ruimtevraag.

Een keuze kan zijn om het beschikbare aanbod alleen uit te geven aan regionale bedrijven, en geen vraag van buiten de regio te faciliteren. Sommige gemeenten in Zuid-Holland Zuid kennen relatief • Toename ruimtevraag. veel bedrijven in het buitengebied en/of op solitaire locaties. Wanneer actief wordt gestuurd om deze bedrijven naar een formeel bedrijventerrein te verplaatsen kan dit tot extra vraag leiden. Regio’s kunnen bepaalde ambities hebben t.a.v. • Extra banengroei kan een toename bijvoorbeeld woningbouw en daaraan gerelateerd ruimtevraag betekenen. Uiteraard is dit