Bijlage 8 Bijlage 5 Behoefteraming Bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland 2021 A24.000172

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

82

voldoende werkgelegenheid. Drechtsteden heeft afhankelijk van het type banen, en op welk bijvoorbeeld in de ‘Groeiagenda 2030: Goed leven in de locatietype deze terecht komen. Drechtsteden’ opgenomen dat zij 30.000 arbeidsplaatsen • Ecorys verwacht dat een banengroei willen toevoegen aan de regionale economie. Ecorys 42 tussen 10.000 en 15.000 realistisch is in constateert dat de grootste groei in arbeidsvraag zit in de Drechtsteden. In het WLO hoog-scenario verzorgende economie, consumentendiensten en Smart wordt voor heel ZHZ uitgegaan van een Logistics. Groei in die laatste sector kan extra vraag naar groei van circa 15.000 banen. bedrijventerrein opleveren.

8.2 Aanbod 8.2.1 Bestaande voorraad Kwaliteit bestaande voorraad Bureau BUITEN heeft in opdracht van de provincie Zuid-Holland een vitaliteitsscan gemaakt van alle bedrijventerreinen in de provincie. Dit onderzoek geeft inzicht in de kwaliteit (op de aspecten duurzaam en gezond, fysiek ruimtelijk en sociaal economisch) per bedrijventerrein. Alle terreinen worden op provincieniveau ingedeeld in de categorieën koplopers (meeste kwaliteit), peloton (gemiddelde kwaliteit) en achtervolgers (minste kwaliteit). In de regio Zuid-Holland Zuid zitten circa 6% van de terreinen in de categorie koploper, circa 68% van de terreinen in de categorie peloton en circa 26% in de categorie achtervolgers. Ten opzichte van de provincie hebben veel minder bedrijventerreinen in Zuid-Holland Zuid een hoge kwaliteit (koploper), evenveel terreinen een gemiddelde kwaliteit (peloton) en veel meer terreinen een lage kwaliteit (achtervolgers). Op bestaande terreinen met een gemiddelde of lagere kwaliteit zijn er kansen om te intensiveren door incourante panden en kavels te herontwikkelen. Hiermee verbeter je de kwaliteit van het terrein door courante nieuwbouw te realiseren en boek je ruimtewinst door meer bedrijfsmeters mogelijk te maken binnen hetzelfde gebied. We gaan ervan uit dat het realistisch is 2,5% ruimtewinst te boeken op peloton terreinen en 5% ruimtewinst te boeken op achtervolger terreinen.

Voor Zuid-Holland Zuid gaan we er dus uit dat er een ruimtewinst van circa 43 hectare gerealiseerd kan worden door te intensiveren door middel van herontwikkeling in de bestaande voorraad. Als bijkomend voordeel zal de kwaliteit van deze terreinen toenemen door het toevoegen van nieuwe en courante panden. Leegstand/aanbod Het totale aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in Zuid-Holland Zuid bedraagt circa 107.600 m2 bvo (peildatum juni 2021). Hiermee komt het aanbodpercentage op bedrijventerreinen in de marktregio op circa 1,3%. Tussen de gemeenten in Zuid-Holland Zuid zijn weinig verschillen zichtbaar. Het aanbod van bedrijfsruimte is in elke gemeente (ver) onder een gezond frictieniveau van circa 5%. Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstandspercentage maar is niet hetzelfde als leegstand. Panden kunnen aangeboden worden én nog in gebruik zijn. Anderzijds kunnen panden leeg staan maar niet aangeboden worden. Naast onze eigen aanbodmonitor houdt het CBS jaarlijks een leegstandsmonitor bij. Deze monitor heeft ook een afbakening op bedrijventerreinen. Als we kijken naar de meest recente gerapporteerde leegstand op bedrijventerreinen (uit 2019) zien we voor het totaal van de gemeenten in de regio Zuid-Holland Zuid een leegstandspercentage van circa 3,9%. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort.

Panden worden als leeg geregistreerd wanneer er geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven. Daarmee kan het voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in de straat een extra opslaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven, dat dit pand als ‘leeg’ wordt geregistreerd. Onze inschatting op basis van deze twee bronnen is dat de leegstand op regioniveau (ver) onder frictieleegstand zit. Er is dus krapte op de bedrijfsruimtemarkt in de regio Zuid-Holland Zuid. Lokaal kunnen uiteraard verschillen bestaan, er zijn op basis van bovenstaande analyses echter geen gemeenten met een problematisch hoge leegstand. 42

Verfijning banenambitie Drechtsteden, Ecorys (2020).

83

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

8.2.2 Hard planaanbod Er is in de regio per 1-1-2021 nog zo’n 196 hectare aan harde plannen beschikbaar. Dit zijn plannen die al zijn vastgelegd in onherroepelijke bestemmingsplannen. Het kan zijn dat (delen van) terreinen in de praktijk niet direct uitgeefbaar zijn, zoals Groote Haar in Gorinchem. Er zijn veel uitzonderingen op het harde aanbod dat er voor zorgt dat hectares niet direct beschikbaar zijn. Echter, we ramen de ruimtevraag over een langere periode. We verwachten dat alle hectares in onderstaande tabel voor 2031 ook daadwerkelijk beschikbaar zullen zijn. Maar dit betekent ook dat de huidige ervaren ruimtedruk niet kan landen op aanbod dat er in theorie wel lijkt te zijn omdat het in harde bestemmingsplannen zit. We beoordelen het harde planaanbod op ruimtelijk relevante kenmerken. We gebruiken hiervoor een vraagprofiel per werkmilieu, zie bijlage C voor een toelichting. Dit doen we voor alle bedrijventerreinen met een harde planstatus, en minimaal 1 hectare uitgeefbaar. Van al deze terreinen hebben we relevante en objectieve ruimtelijke kenmerken in beeld gebracht, zoals bereikbaarheid, kavelomvang, en milieucategorie. De kenmerken van de locaties zijn geconfronteerd met het vraagprofiel per werkmilieu. Elk terrein krijgt op deze manier per werkmilieu een score tussen 0 en 100%. Deze scores zijn vervolgens ingedeeld in vier categorieën, zie onderstaand tabel.

Een terrein kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn. Er zijn ook uitsluitingscriteria gehanteerd voor bepaalde werkmilieus, zoals een minimale kavelomvang voor grootschalige distributie. Beschikt een terrein daar niet over, dan is het per definitie niet geschikt. Categorie

Score < 30% 30 – 59% 60 – 89% 90 – 100%

Toelichting Niet geschikt, voldoet niet aan cruciale markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep. Markttechnisch ongeschikt. Voldoet niet aan het merendeel van de markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep. Geschikt, voldoet aan belangrijkste markttechnisch gestelde eisen vanuit de doelgroep. Volledig geschikt, voldoet markttechnisch aan alle eisen die de doelgroep stelt aan een vestigingslocatie.

In onderstaande tabel staan de scores voor het harde planaanbod in Zuid-Holland Zuid weergegeven. In de onderste rij is per werkmilieu aangegeven hoeveel hectares als geschikt (lichtgroen) en volledig geschikt (donkergroen) zijn beoordeeld. Let wel, elke hectare kan maar één keer uitgegeven worden. Wordt een kavel uitgegeven voor grootschalige distributie, dan is het uiteraard niet meer beschikbaar als regulier werkmilieu. In paragraaf 8.3 confronteren we de vraag met deze kwalitatieve beoordeling. Tabel 42: Hard planaanbod (>1 ha.) marktregio Zuid-Holland Zuid en beoordeling type werkmilieus Gemeente

Bedrijventerrein

Uitgeefbaar in ha, per 1-1-2021 4,0 5,3 14,3

Dordrecht Dordrecht Dordrecht

3e Merwedehaven** Amstelwijck-Oost Dordtse Kil III

Dordrecht

Dordtse Kil IV*/**

42,0

Goeree-Overflakkee Goeree-Overflakkee Gorinchem

BP Oostflakkee De Tram (Agrarisch) Groote Haar**

9,4 4,7 37,0

Gorinchem Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Hendrik-Ido-Ambacht Hendrik-Ido-Ambacht Hoeksche Waard Hoeksche Waard

Oost II ‘t Oog Ambachtsezoom Antoniapolder*** BP Langeweg**** Koni Terrein Mijlpolder

3,3 10,0** 14,2 4,8 2,0 3,8 10,5

Gemengd stedelijk

Regulier

Grootschalige distributie

Grootschalige productie

(ca 4,6 ha)

(ca 1,5 ha)

(ca 1/3e)

(ca 1/3e)

(ca 2,6 ha)

(ca 1/3e)

84

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Hoeksche Waard

Proeftuin Cromstrijen

7,1

Hoeksche Waard Hoeksche Waard Hoeksche Waard

Reedijk Reedijk Uitbreiding RB Hoeksche Waard

1,1 1,2 11,2

Molenlanden

SchelluinenWest****** Bakestein

4,0

(ca 3 ha*****)

(ca 5,1 ha)

Zwijndrecht Totaal aanbod > 1 ha

2,1 192,0

23,3 ha 0,0 ha

127,9 ha 0,0 ha

19,6 ha 42,0 ha

92,4 ha 0,0 ha

Bron: Monitor bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland, 2021; Beoordeling aanbod: Stec Groep. *In 2021 al fors deel uitgegeven. ** (deel) niet direct beschikbaar ***Nieuw bestemmingsplan in voorbereiding, daarna uitsluitend waterge-/verbonden bedrijven ****Functieaanduiding kantoor ***** maximale bouwhoogte 11 meter is beperking. ****** Specifiek bedoeld voor transport en logistiek.

Let op: we nemen in dit overzicht geen opties en reserveringen mee. We hebben daarvoor twee hoofdredenen. Ten eerste variëren opties en reserveringen heel erg in mate van hardheid. Zelfs vrij harde, betaalde opties of reserveringen kunnen vaak en langdurig verlengd worden. Ten tweede komt een groot deel van opties en reserveringen in de praktijk vaak vanuit lokale bedrijven. Deze zoekvraag maakt tenminste deels onderdeel uit van de uitbreidingsvraag. Alleen aan de aanbodzijde ‘aframen’ van opties en reserveringen zou daarom een vertekend beeld geven van de vraag-aanbodverhoudingen. 8.2.3 Zacht planaanbod Naast de harde plannen zijn er diverse zachte plannen in Zuid-Holland Zuid, in totaal goed voor zo’n 46 hectare. Dit zijn plannen waarvoor nog een bestemmingsplan moet worden vastgesteld. De status van zachte plannen kan sterk verschillen (van idee tot afgestemd in de regio tot voorontwerp bestemmingsplan). Het zachte planaanbod is dynamisch en verandert door de tijd, het onderstaande tabel is dus een momentopname en kan in de toekomst qua locaties en hectares (sterk) verschillen. Tabel 43: Zacht planaanbod in regio Zuid-Holland Zuid Gemeente Hoeksche Waard Hoeksche Waard Hoeksche Waard Sliedrecht Totaal

Bedrijventerrein Hoogerwerf 4 (Oost) Verlengde Edisonlaan/Broekseweg Werklandschap Stougjesdijk-Oost Stationspark 3

Uitgeefbaar in ha 10 4 25 7 46

Bron: Monitor bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland, 2021.

8.3 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) De confrontatie van vraag en aanbod maken we voor de periode 2021 tot en met 2030. We ramen dus de vraag vanaf 1-1-2021 tot en met 31-12-2030 en zetten daar het harde planaanbod per 1-1-2021 tegen af. Wel constateren we dat er veel ruis zit tussen hectares die in de monitor hard en uitgeefbaar zijn en wat er in de praktijk op dit moment beschikbaar is (bijvoorbeeld doordat delen van bestemmingsplannen nog uitgewerkt moeten worden, kavels niet bouwrijp zijn of kavels niet actief aangeboden worden door particuliere eigenaren). We gaan er van uit dat dit aanbod wel in de komende tien jaar op de markt komt, en dus meegenomen moet worden in de confrontatie voor de komende tien jaar.

85

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

8.3.1 Kwantitatieve confrontatie vraag-aanbod Totaalniveau Zuid-Holland Zuid Er is in regio Zuid-Holland Zuid, puur kwantitatief op het niveau van de gehele regio, sprake van een overschot aan hard planaanbod. In het WLO-laag scenario is er sprake van een overschot van maximaal 126 hectare, en in het WLO-hoog scenario is sprake van een overschot van maximaal 25 hectare. We merken daarbij op dat de component vervangingsvraag een onzekere factor is (want afhankelijk van de daadwerkelijke realisatie en eventuele compenserende maatregelen, zoals alternatief aanbod). Ook benadrukken we dat dit een confrontatie is van de beleidsneutrale en autonome vraag. Additionele vraag, die Zuid-Holland Zuid met bijvoorbeeld Distripark Dordrecht ook weet aan te trekken (denk aan DHL en Crocs), is hierin niet meegenomen. Bovendien zien we dat er aan de aanbodzijde grote nuances zijn wat betreft beschikbaarheid (zie 8.2.2). Figuur 34: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding Zuid-Holland Zuid in netto hectare 250 200 Zacht planaanbod

150

Hard planaanbod

100

Vervangingsvraag

50

Uitbreidingsvraag

0 Ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO laag

Ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO hoog

Planaanbod

Uitsplitsing subregio’s Kijken we naar de verhouding tussen vraag en aanbod in de subregio’s dan valt op dat het kwantitatieve overschot met name in Gorinchem & Molenlanden en Drechtsteden (in WLO laag) zit. We constateren hier een groot verschil met de ervaren marktdruk. We gaan hier in de conclusies nader op in. In Drechtsteden is met name grootschalig aanbod, dat zich ook op een bredere (additionele) doelgroep richt. Voor Gorinchem-Molenlanden geldt dat de kwalitatieve mismatch met name groot is omdat er nauwelijks meer hectares uitgeefbaar zijn (voor lokaal gevestigde bedrijvigheid met een ruimtevraag) en de hectares hard planaanbod niet op korte termijn uitgeefbaar zijn. Ook hier staan we in de conclusies nog bij stil. Tabel 44: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding per subregio in netto hectare Subregio Drechtsteden Goeree Overflakkee Gorinchem & Molenlanden Hoeksche Waard Totaal ZHZ

Totale ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO laag 43 6 12 9 70

Totale ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO hoog 102 14 29 25 171

Hard planaanbod

Saldo

100 15 44 36 196

-38 tot -20 -9 tot -1 -32 tot -15 -27 tot -11 -125 tot -24

NB: een negatief getal drukt uit dat er meer aanbod is dan vraag.

In onderstaand figuur geven we de reikwijdte weer van het harde planaanbod dat zich richt op de (boven)lokale markt (voornamelijk het reguliere en gemengd stedelijke werkmilieu) 43. Hiermee wordt de geografische beschikbaarheid van het ‘lokale’ aanbod duidelijk. We zien een aantal witte vlekken ontstaan, met name in het westelijk deel van Goeree-Overflakkee en het noordelijk deel van Molenlanden.

We hanteren hierbij een isochroon van circa 7,5 kilometer reisafstand per auto. Dit is de gemiddelde verhuisafstand van bedrijven op bedrijventerreinen.

43

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

86

Figuur 35: Geografische beschikbaarheid van ‘lokaal’ aanbod

8.3.2 Kwalitatieve confrontatie vraag-aanbod Confrontatie naar type werkmilieu We confronteren de vraag per type werkmilieu (8.1.1) met de kwalitatieve beoordeling van het aanbod (8.2.2). We zetten de uitbreidingsvraag in de twee scenario’s per werkmilieu af tegen het aanbod dat als geschikt beoordeeld is voor dat werkmilieu, zie onderstaand figuur. Hierbij kan dus sprake van een dubbeltelling van het aanbod; een terrein kan bijvoorbeeld voor zowel het reguliere werkmilieu als voor grootschalige productie geschikt zijn. Vervangingsvraag is in deze kwalitatieve confrontatie niet meegerekend, omdat de verdeling van deze vraag naar werkmilieus casus specifiek is. Het aanbod op Groote Haar (37 hectare) is geschikt voor zowel regulier, grootschalige distributie als grootschalige productie, en is dus in alle drie de werkmilieus meegerekend. Uit de confrontatie van vraag en aanbod over de periode 2021 tot en met 2030, concluderen we het volgende, per werkmilieu: • Gemengd stedelijk: er is voldoende geschikt aanbod om in de vraag voor dit werkmilieu te voorzien. • Regulier: er lijkt een overschot aan harde plannen voor het reguliere werkmilieu. Hierbij plaatsen we wel enkele kanttekeningen. Een (groot) deel van het aanbod is niet direct beschikbaar als bedrijventerrein. Denk aan Groote Haar dat naar verwachting over enkele jaren op de markt komt.

Daarnaast is een deel van het aanbod wel geschikt als regulier terrein maar richt het zich (ook) op andere doelgroepen zoals grootschalige distributie, zoals Groote Haar in Gorinchem. In de praktijk is dit overaanbod daarom vooral een papieren werkelijkheid en is op lokaal niveau sprake van weinig tot geen direct beschikbaar aanbod; zie ook verder onder conclusies en adviezen. • Grootschalige distributie: er is voldoende geschikt aanbod om in de autonome uitbreidingsvraag te voorzien. We zien in de praktijk dat een deel van het aanbod geschikt is (en ook daadwerkelijk ingevuld wordt) voor additionele vraag, bijvoorbeeld vraag vanuit de Rotterdamse regio of nieuwe vestigers van buiten de provincie. • Grootschalige productie: er is voldoende geschikt om in de autonome uitbreidingsvraag te voorzien. Het is aannemelijk dat een deel van het geschikte aanbod in de praktijk ingevuld gaat worden door grootschalige distributie.

87

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Figuur 36: Vraag-aanbodverhouding per type werkmilieu Zuid-Holland Zuid, in netto hectare 140 120

Let op: aanbod kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn en dus ook bij meerdere werkmilieus worden meegeteld in de confrontatie.

100

Uitbreidingsvraag in WLO hoog

80

Uitbreidingsvraag in WLO laag

60

Niet direct beschikbaar

40

Geschikt voor additionele vraag

20

Geschikt aanbod

0 Gemengd stedelijk

Regulier

Grootschalige distributie

Grootschalige productie

Vraag en aanbod watergebonden bedrijventerreinen In de marktconsultatie werd geconcludeerd dat watergebonden plekken zeker schaars zijn, maar dat de vraag volatiel is en dat er niet veel bedrijven zijn die structureel en dagelijks gebruik moeten kunnen maken van watergebonden kavels. Het gaat vooral om productiebedrijven die een of enkele keren per week ladingen via water aan- of afvoeren (bulk). Deal Drechtsteden deed onderzoek naar watergebonden plekken in de regio Drechtsteden en komt tot de volgende conclusies aan de aanbodzijde: • Op dit moment hebben vier van de zeven gemeenten geen opties voor een maritieme ontwikkeling met gebruik van het water (Papendrecht, Sliedrecht, Zwijndrecht en Hardinxveld-Giessendam). • Uitzondering in Zwijndrecht is een recente ontwikkeling aan het water. Eind 2020 is hier het voormalige Loveld terrein verkocht. De ambitie is om deze locatie te herontwikkelen “tot een nautisch maritiem cluster met ruimte voor maritieme bedrijvigheid”. • In Alblasserdam is nog niet exact duidelijk welk deel van het Nedstaal terrein uitgegeven kan worden voor kade activiteiten (watergebonden en -gerelateerd). Wel is bekend gemaakt dat Peute Recycling naar dit terrein verhuist, en dat de locatie die zij achterlaten in de Tweede Merwedehaven in Dordrecht weer ingevuld kan worden door andere watergebonden bedrijven.

• In zowel Hendrik-Ido-Ambacht als Dordrecht zijn de watergebonden locaties in bezit van private partijen, waardoor in de praktijk een weerbarstige situatie ontstaat om invloed uit te oefenen op de invulling van het terrein. In 2020 is op Oostpoort in Dordrecht de laatste watergebonden kavel verkocht. Voor de confrontatie van vraag en aanbod kijken we alleen naar uitgeefbare nieuwe bedrijventerreinen, in lijn met de gehanteerde methodiek in de rest van dit onderzoek. We concluderen dat er alleen in de Drechtsteden nog uitgeefbaar aanbod is, namelijk op Antoniapolder in Hendrik-Ido-Ambacht. Het kan dus zijn dat daarnaast nog ruimte (opnieuw) beschikbaar komt zoals op het Nedstaal terrein. Tabel 45: Behoefte watergebonden bedrijventerrein Zuid-Holland Zuid t/m 2030 Subregio Drechtsteden Goeree-Overflakkee Gorinchem-Molenlanden Hoeksche Waard

Indicatie watergebonden vraag 7 tot 17 ha 0 tot 1 ha 3 tot 7,5 ha 0 tot 0,5 ha

Watergebonden aanbod

Behoefte

5 ha 0 ha 0 ha 0 ha

2 tot 12 ha 0 tot 1 ha 3 tot 7,5 ha 0 tot 0,5 ha

We zien een opgave om bestaande watergebonden bedrijventerreinen beter te benutten, omdat we in de praktijk zien dat watergebonden kavels lang niet altijd in gebruik zijn bij watergebonden bedrijven. Ook vergt het inspanning om watergebonden kavels die wel weer op de markt komen te behouden voor watergebonden bedrijvigheid. Recent werd bijvoorbeeld een (in potentie) watergebonden kavel op de kop van Duivelseiland (Krabbegors) in Dordrecht verkocht aan een logistiek vastgoedontwikkelaar. Het gaat om een kavel in privaat eigendom, dus de sturingsmogelijkheden van overheden zijn daardoor beperkter.

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

88

Echter gaat op deze manier wel een potentiele watergebonden vestigingslocatie verloren. Daarnaast zal er voldoende schuifruimte moeten zijn om eventuele verplaatsingen van niet-watergebonden bedrijven op watergebonden kavels mogelijk te maken.

8.4 Conclusies en adviezen Conclusies • Voor lokale vraag zien we in figuur 35 de belangrijkste ‘witte vlekken’ in het westelijk deel van GoereeOverflakkee, De Hoeksche Waard en Molenlanden. • Voor GO wordt dit beeld in het marktpanel niet zozeer herkend. Mogelijk bedient het aanbod in Oude Tonge een wat grotere marktregio. • Voor de Hoeksche Waard is problematisch dat deze regio door de druk nadrukkelijk in beeld is bij bedrijven die uitwaaieren vanuit de Rijnmond. Dit zet extra druk op de uitgeefbare ruimte. • Over de gehele planperiode gezien liggen er voldoende plannen op de plank. Op korte termijn is daarvan echter veel aanbod niet direct uitgeefbaar. Aanbod dat op termijn beschikbaar komt is op dit moment, zo geven gemeenten en markt aan, ‘overtekend’ door interesse. Uiteraard hoeft niet al die interesse ook daadwerkelijk te gaan landen op het moment dat hectares beschikbaar komen. Marktomstandigheden kunnen wijzigen en bedrijven kunnen andere afwegingen gaan maken. Maar klip en klaar is dat de druk op de markt op dit moment groot is. • Cijfermatig lijkt er meer aanbod dan vraag in gemeenten als Molenlanden & Gorinchem. Als we op het aanbod in de monitor inzoomen valt voor deze regio op dat het overgrote deel van het aanbod uit Groote Haar bestaat.

Deze kavels zijn naar verwachting pas over enkele jaren daadwerkelijk uit te geven omdat de ontsluiting nog niet gerealiseerd is en kan worden. De gemeente Molenlanden heeft nog circa 4 hectare aanbod op Schelluinen West. Dit is aanbod dat specifiek bedoeld is voor transport en logistiek, maar ook toeleverende bedrijven. Er zit in deze regio dus een grote discrepantie tussen de praktijk en de papieren werkelijkheid van het aanbod. • Er is een tekort aan uitgeefbare watergebonden bedrijventerreinen. Alleen in Drechtsteden is op Antoniapolder nog bijna 5 hectare beschikbaar (in particulier eigendom), maar dit is niet voldoende om in de vraag in deze subregio te voorzien terwijl de Drechtsteden een belangrijke maritieme regio is. De opgave is om bestaande watergebonden bedrijventerreinen beter te benutten, omdat watergebonden kavels lang niet altijd in gebruik zijn bij watergebonden bedrijven. Ook vergt het inspanning om watergebonden kavels die wel weer op de markt komen te behouden voor watergebonden bedrijvigheid. Adviezen • De meeste marktregio’s (Goeree Overflakkee uitgezonderd) van Zuid-Holland Zuid kennen een grote ruimtedruk.

Gezien de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren (bijvoorbeeld de goede trackrecord van de Drechtsteden voor additionele vraag, de overloop vanuit de Rijnmond waar nauwelijks ruimte meer beschikbaar is maar wel veel vraag, en druk vanuit woningbouwproductie en de invloed daarvan op natte kavels en terreinen, de lokale ruimtedruk in Gorinchem-Molenlanden vanwege ontbreken van lokale uitbreidingsruimte vinden we een ruimtevraag aan de bovenkant van de bandbreedte (WLO hoog) voor de regio Zuid-Holland Zuid realistisch. Voor de programmering adviseren we dan ook uit te gaan van het hoge scenario. Let wel: dat is bij ongewijzigd beleid en met de ambitie om alle ruimtevraag te willen blijven huisvesten. Er zijn verschillende beleidsknoppen om aan te draaien die deze uitkomsten kunnen beïnvloeden. Een selectiever vestigingsbeleid, stimuleren van intensiever ruimtegebruik, extra inzet op herstructurering beïnvloeden de ruimtevraag negatief. Zie voor een schematische weergave van dit advies de figuur hierna.

89

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Netto uitgegeven voorraad in hectare

2.150 2.100 2.050

WLO laag WLO hoog

2.000

Indicatie impact beleidskeuzes

1.950 1.900 2021

•

• • •

•

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Lagere aantallen hectares programmeren dan WLO hoog (paarse lijn hierboven), zou in onze ogen vergezeld moeten gaan van aantoonbare inzet (beleid, capaciteit, middelen) op intensiever, selectiever en zorgvuldiger ruimtegebruik. Dat betekent dat de regio rekening zou moeten houden met een netto uitgegeven voorraad van circa 2.065 hectare in 2030, een gemiddelde jaarlijkse toename van circa 8 hectare. Dit ten opzichte van een netto uitgegeven voorraad van 2.130 hectare in 2030 en een gemiddelde jaarlijkse toename van circa 15 hectare in WLO hoog. Werk aan het zo snel mogelijk daadwerkelijk uitgeefbaar krijgen van hectares die wel de status van hard bestemmingsplan hebben, maar niet daadwerkelijk uitgeefbaar zijn. Werk aan een betere monitoring van het aanbod. De categorie ‘hard bestemmingsplan’ voldoet niet, waardoor op lokaal niveau grote afwijkingen tussen praktijk en theorie ontstaan. Er zijn verschillende ‘beleidsknoppen’ waar gemeenten aan kunnen draaien die ruimtedruk kunnen verminderen (zie 8.1.5).

Zet voor de korte termijn in op het intensief begeleiden van ondernemers met een zoekvraag voor een nieuwe kavel: is hun ruimtevraag echt niet in te passen in de bestaande voorraad? Zijn er nog mogelijkheden voor het beter benutten van de eigen kavel? Zijn er in de bestaande voorraad nog plekken die onderbenut worden? Welke kleinschalige bedrijven zitten op bedrijventerreinen maar zouden ook op plekken elders kunnen vestigen? Denk ook aan ‘oneigenlijk’ gebruik op bedrijventerreinen door functies zoals sportscholen, dansstudio’s, et cetera. Dit soort maatregelen leveren misschien geen hectares ruimtewinst op en is voor grote partijen misschien vaak niet de eerste en meest logische optie. Voor kleinere bedrijven kan het maatwerk opleveren waardoor ze net toch de ruimte vinden die nodig is. Bovendien gaat het sowieso sneller dan een nieuw bestemmingsplan en werkt u hiermee al aan een werkwijze die beter benutten van bestaande bedrijventerreinen centraal stelt. Naast deze adviezen voor de eigen regio wijzen we u nog op de algemene adviezen die op alle regio’s betrekking (kunnen) hebben. Deze leest u in hoofdstuk 9.

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

90

9 Aanbevelingen In dit laatste hoofdstuk geven we aanbevelingen hoe verder te gaan met deze prognose. Ga uit van een autonome vraag die zich aan de bovenkant van de bandbreedte (WLO Hoog) begeeft, maar hou strak de vinger aan de pols via monitoring Het resultaat van dit onderzoek is een bandbreedte die aangeeft waarbinnen de autonome ruimtevraag naar bedrijventerreinen zich kan ontwikkelen binnen de Zuid-Hollandse regio’s. Deze bandbreedte is het resultaat van de toepassing van het hoge en lage werkgelegenheidsscenario uit de WLO en bottom-up analyses en verwachtingen over de ontwikkeling van de andere twee prognoseparameters; de locatietypevoorkeur en de terreinquotiënt. Een belangrijke vraag is: waar moeten we nu vanuit gaan voor het bedrijventerreinenbeleid in de provincie en regio’s? Terechte vraag, maar tegelijk ook niet eenvoudig te beantwoorden. Belangrijk doel is uiteindelijk dat sprake is van regionale bedrijventerreinenmarkten in Zuid-Holland met een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod. Dus niet veel teveel aanbod omdat dit leidt tot een onderkoelde markt met onnodige leegstand, nieuw ruimtebeslag en waardedaling van investeringen, maar ook niet te weinig aanbod, omdat dit zorgt voor oververhitting en ‘gentrification’ van de regionale werklocatiemarkt (sterk stijgende prijzen, verdrijving van bepaalde type bedrijven, rem op economie en banenontwikkeling, etc.).

Het aanbod aan bedrijventerreinen moet voldoende en kwalitatief passend zijn en in de regionale programmering/afspraken moet flexibiliteit zitten om in te spelen op veranderde omstandigheden. Bijvoorbeeld als de vraag zich veel positiever ontwikkelt dan verwacht en andersom. Dit begint idealiter niet bij het kiezen en langjarig vasthouden voor één scenario en één getal om de regionale afspraken op te stoelen, maar juist bij het hanteren van de bandbreedte (laag – hoog) uit de raming van de autonome uitbreidingsvraag. Kiezen en langjarig vasthouden voor één scenario en getal heeft namelijk als risico dat de ruimtevraag (fors) kan worden over- of onderschat op lange termijn. Immers, de werkelijke ontwikkeling van de ruimtevraag zal van jaar tot jaar fluctueren, afhankelijk van de conjunctuur 44. Bovendien zijn er altijd onzekerheidsmarges waarbinnen de geprognosticeerde uitbreidingsvraag zich bevindt. De langjarige prognoses zijn opgesteld om inzicht te bieden in de mogelijke ontwikkeling van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in Zuid-Holland op de langere termijn. Het is daarom goed mogelijk dat de daadwerkelijk uitgifte gedurende een of enkele jaren hoger of lager is dan de geprognosticeerde ruimtevraag. Tegelijkertijd is de bandbreedte tussen laag en hoog in de behoefteraming in de meeste regio’s fors 45. Dat maakt het lastig om mee te werken.

Bovendien worden de regionale visies en afspraken veelal voor een kortere periode gemaakt. Dan is het handiger om met een smallere bandbreedte te werken. Daarom hebben we in de ramingen per regio een smallere bandbreedte (indicatief) aangegeven, gebaseerd op het effect van mogelijke beleidskeuzes op de vraag, zoals wel of niet intensiveren, mengen, selectiever zijn in uitgifte of juist ruim baan geven aan additionele ontwikkelingen op bedrijventerreinen, zoals bijvoorbeeld grootschalige investeringen vanuit de energietransitie die niet standaard op bedrijventerreinen landden in het verleden (denk aan onderstations voor het energienetwerk). Elk van deze keuzes heeft een opwaarts of neerwaarts effect ten opzichte van de verwachte autonome ruimtevraagontwikkeling. Vanuit de langjarige ontwikkelingen, de vergelijking met historische uitgifte, met de prognose uit 2017 en de verwachtingen over bijvoorbeeld trends, is in elk geval het lage WLO scenario autonoom gezien heel Landelijke ervaringscijfers laten zien dat de uitgifte in de praktijk tussen het lage en hoge scenario beweegt. Uitgifte is bovendien niet geheel gelijk aan uitbreidingsvraag, want in uitgifte kan nog een deel vervangingsvraag zitten door onttrekking van bestaande terreinen. Zie Louw, E., & Olden, H. (2016). Vraag naar bedrijventerreinen te ruim ingeschat.

Te raadplegen via: http://pure.tudelft.nl/ws/files/4691889/Paper_Louw_Olden_Vraag_naar_bedrijventerreinen_te_ruim_ingeschat_Plandag_2016.pdf. 45 De forse bandbreedte is voornamelijk te wijten aan de onzekerheid in bevolkingsgroei in de WLO-scenario’s. 44

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

91

onwaarschijnlijk in de Zuid-Hollandse regio’s. Dit betekent niet dat dit scenario zich op lange termijn niet kan voordoen. Bijvoorbeeld omdat de economie zich toch echt veel minder gaat ontwikkelen na corona (bijvoorbeeld omdat de schuldenberg bij bedrijven toch een keten van faillissementen op gang brengt). Maar ook omdat dit simpelweg een beleidskeuze van provincie en regio’s kan zijn, zoals ook benadrukt door het deskundigenpanel van deze behoefteraming. Een keuze om komende jaren simpelweg minder extra ruimte te gaan bieden aan bedrijven op bedrijventerreinen en waarbij ingezet wordt op meer de hoogte in, meer gemengde ontwikkelingen en selectiviteit in welke bedrijven wel/geen ruimte krijgen. Immers, ruimte is niet eindeloos beschikbaar en er spelen meer waardes en opgaven een rol. Echter, alle indicatoren die we hebben bekeken wijzen nu eerder op een langjarige autonome ontwikkeling van de ruimtevraag op het groeipad van het hoge scenario. Ook de marktgeluiden uit alle regionale marktpanels bevestigen dit (waarbij we wel opmerken dat dit vanuit ondernemersperspectief begrijpelijk is en ondernemers vaak redeneren vanuit de urgentie en gevoelde tekorten van ‘vandaag de dag’ terwijl de prognose een lange termijn scope heeft). Het is bovendien niet ondenkbaar dat de vraag soms zelfs tijdelijk boven dat hoge groeipad uitkomt.

Zeker wanneer op bedrijventerreinen extra en structureel wordt ingezet en ruimte geboden aan ruimtevragers die voorheen niet op de Zuid-Hollandse terreinen gevestigd werden (zoals onderstations energie). Toch lijkt het in de context van de Zuid-Hollandse grote ruimtedruk niet realistisch dat massaal extra ruimte aan bedrijventerreinen geboden kan worden. Vanuit die optiek is in onze ogen het hoge scenario een goed uitgangspunt voor het maximum van de vraag. Daarbij geldt uiteraard dat monitoring en eventueel bijsturen nodig blijft, mocht vraag toch lager uitvallen. Faciliteren van de ruimtevraag volgens het hoge scenario is niet voor alle regio’s logisch of haalbaar. Daarom hebben we per regio inzicht gegeven in wat een midden-scenario zou kunnen zijn, onder invloed van beleidskeuzes. In de hoofdstukken per regio zijn we uitgebreider ingegaan op de regionale situatie en de scenario’s. Een andere belangrijke reden om (beleidsarm) uit te gaan van WLO hoog is dat ook nog uitgegaan mag worden van additionele vraag. Additionele vraag is per definitie niet in een getal uit te drukken. Additionele vraag kan ook in relatief grote mate worden gestuurd met beleidskeuzes.

Omdat het vaak gaat om relatief grote ruimtevragers die (nog) niet passen op nog uitgeefbare bedrijventerreinen (bijvoorbeeld vanwege de kavelomvang, milieucategorie of bouwhoogtes die worden gevraagd) is er vaak nog een keuzemoment of de ruimtevraag gefaciliteerd moet worden. Met de ruimtedruk die er nu is verwachten we dat er kritischer gekeken zal worden naar het faciliteren van additionele vraag. Zeker als dat ten koste gaat van het kunnen faciliteren van de ‘eigen’ autonome uitbreidingsvraag. Maak keuzes en afspraken vanuit een duidelijk toekomstbeeld voor de regio: waarom werken we samen bij bedrijventerreinen en waar werken we naar toe (toekomstbeeld)? Om goede ruimtelijke keuzes te kunnen maken over bedrijventerrein in de Zuid-Hollandse regio’s en als basisvoorwaarde voor succesvolle regionale samenwerking is het belangrijk om helder te hebben wat het doel is van die samenwerking, is onze ervaring. Ofwel: waar moet het toe leiden, wat levert het de regio(gemeenten) op? Concreet: wat is het toekomstbeeld van de regionale economie? Waar willen we naar toe als regio? Wat voor regio willen we zijn en waarmee willen we ons geld komende 10-20 jaar verdienen? Wat is de rol van bedrijventerreinen daarbinnen? Idealiter stelt elke regio daarom – als begin en basis voor hun bedrijventerreinenvisie en afspraken – een duidelijk integraal toekomstbeeld.

Waarin is de regio economisch écht sterk (DNA)? Wat zijn de speerpuntsectoren? Welke rol spelen de bedrijventerreinen daarbij en hoe is de relatie met andere werklocaties? Wat komt er qua vraag, ontwikkelingen, opgaven en ambities op de regio, de bedrijven en bedrijventerreinen af? Welke locaties zijn vanuit ruimtelijk-economisch perspectief, maar ook vanuit andere opgaven (o.a. energie, klimaat, circulair) essentieel als drager van de regionaal-economische transitie? Daarbij is de koppeling met de bestaande voorraad bedrijventerreinen cruciaal. De behoefteraming raamt de uitbreidingsvraag, maar het zwaartepunt van de dynamiek ligt op de bestaande bedrijventerreinen. Deze moeten daarom een nadrukkelijke(re) plek hebben in het regionale toekomstbeeld en de

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

92

bedrijventerreinenvisies en -afspraken. De focus moet liggen op het toekomstbestendig houden en maken van de bestaande terreinen en het vraaggericht toevoegen van plekken met meerwaarde. In de eerste plaats natuurlijk vanwege de grote economische en werkgelegenheidswaarde die de bestaande bedrijventerreinenvoorraad in Zuid-Holland vertegenwoordigt. In de tweede plaats omdat op veel bedrijventerreinen grote opgaven en kansen liggen voor energietransitie, circulaire economie, klimaatadaptatie, digitalisering (o.a. robotisering, 3D-printing, cloud computing) en veiligheid/criminaliteit (ondermijning). De uitdaging is om zo goed mogelijk in te spelen op deze opgaven en kansen en deze te benutten voor een kwaliteitsslag op de Zuid-Hollandse bedrijventerreinen. De in 2019/2020 uitgevoerde vitaliteitsscans op bijna alle bedrijventerreinen in Zuid-Holland (Bureau Buiten) bieden hiervoor een goede bouwsteen.

Vanuit het regionale toekomstbeeld kunnen dan expliciete keuzes en afspraken worden gemaakt: welke bedrijventerreinen zijn sterk en toekomstbestendig en moet de regio koesteren, welke locaties moeten vernieuwd en toekomstbestendig gemaakt worden (herstructureren), welke locaties kunnen ook prima een andere invulling krijgen (transformatie) en welke locaties worden mogelijk nog in de portefeuille gemist en moeten worden toegevoegd? Een regionaal toekomstbeeld op de bedrijventerreinen geeft richting aan het doel van de regionale samenwerking en is een stevige kapstok voor het maken van regionale programmeringsafspraken en een bijbehorende investeringsagenda (geld en capaciteit) voor werklocaties. Maar het toekomstbeeld kan ook goed gebruikt worden als propositie richting toekomstige investeerders in de regio’s. Ter inspiratie verwijzen we naar het toekomstbeeld bedrijventerreinen van regio West-Brabant, zie bijgaande figuur en deze link.

Naast de kwantitatieve bandbreedte helpt in het bijzonder de toedeling van de kwantitatieve ruimtevraag in werkmilieus regio’s – zeker met een helder kwalitatief toekomstbeeld als basis – om beleidsmatige

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

93

consequenties van nieuwe prognoses te identificeren. De indeling in werkmilieus laat namelijk duidelijk zien van welk type bedrijvigheid de ruimtevraag afkomstig is. Op basis van die kwalitatieve verdieping kan uiteindelijk het aanbod beter afgestemd worden op de vraag in de regionale bedrijventerreinenvisies. Monitoring: die moet beter, kwalitatiever en ook over de vraag Belangrijk om de ontwikkelingen in de ruimtevraag te kunnen (op)volgen, is goede monitoring van de uitgifte en het beschikbare aanbod. Daar is nog een hele wereld te winnen in Zuid-Holland. Via de jaarlijkse bedrijventerreinenmonitor wordt onder gemeenten deze informatie opgehaald. Uiteraard kan een gemeente niet volledig inzicht in de markt hebben. Vastgoed wordt ‘stil’ verkocht of verschillen in de omvang van een kadastraal perceel zoals bij de gemeente bekend en in de praktijk komen pas aan het licht als een bouwinitiatief of aanvraag voor bestemmingswijziging speelt. Echter, we zien ook dat de respons op de monitor van de provincie niet goed is. Het kost de provincie veel moeite om de data bij gemeenten te verzamelen en regelmatig zitten er ruis en witte vlekken in de data, die hebben we bij het opstellen van deze raming aan den lijve ondervonden. Verklaringen zijn o.a.

verloop van personeel (het personele verloop is aanzienlijk en de basale bedrijventerreinenkennis van de nieuwe bcf’s start vanaf scratch), gemeentelijke herindelingen, maar ook simpelweg het gebrek aan belang (en prioriteit) dat in het algemeen wordt gehecht aan het op orde hebben van de bedrijventerreineninformatie bij gemeenten. De ‘basis-attitude’ richting bedrijventerreinen is onder de maat, wat samenhangt met de algehele bestuurlijke prioriteit die eraan wordt gegeven, is onze conclusie. Wij vinden deze ‘versloffing’ rondom monitoring zorgelijk en niet acceptabel. Gemeenten moeten hun bedrijventerreingegevens op orde hebben, voor hun eigen cijfers en monitoring, maar ook voor een goed regionaal en provinciaal beeld. De cijfers zijn een cruciale basis voor o.a. behoefteramingen en de juiste beslissingen en gesprekken over nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen en (compensatie van) transformatie. Als het fundament van de monitor – het goed aanleveren van informatie vanuit de gemeenten – op orde is, is het vervolgens van belang dat de monitor meer kwalitatieve inzichten geeft. Bijvoorbeeld door goed te registreren vanuit welke bedrijven en op welk type terreinen/werkmilieus de vraag/uitgifte zich heeft voorgedaan en wat de aard (uitbreiding, nieuwvestiger, vervangingsvraag) en herkomst (gemeente, regio, van buiten) van deze ruimtevraag was.

Zo kan de ruimtevraag beter worden gevolgd en komen mogelijke tekorten of overschotten in bepaalde marktsegmenten (werkmilieus) eerder in beeld. Regionale afspraken kunnen zo nodig daarop afgestemd/geactualiseerd worden. Een ‘beter benutten en verduurzamingsaanpak’ kost tijd, inzet en middelen maar het wiel is al op andere plekken uitgevonden Op veel plekken in Nederland spelen vergelijkbare opgaven als in Zuid-Holland. De druk op de ruimte is groot. Niet alleen vanuit bedrijvigheid, maar ook wonen, energie, biodiversiteit en landschap, et cetera. Er bestaat geen oplossing die één-op-één uit andere provincies of regio’s te kopiëren is, maar er valt op zijn minst van te leren. Denk bijvoorbeeld aan Utrecht; een provincie die qua ruimtedruk en omstandigheden vergelijkbaar is met Zuid-Holland. In september 2021 hebben Provinciale staten in Utrecht besloten om veel sterker in te gaan zetten op het intensiveren en verduurzamen van bedrijventerreinen. Zo moet 20 tot 30% van de behoefte aan extra ruimte voor bedrijventerreinen worden geaccommodeerd op bestaande terreinen. De Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) speelt bij de uitvoering daarvan een belangrijke rol. Met behulp van een revolverend fonds gaat de OMU op zoek naar ruimte (prioritaire ‘rotte kiezen’) die kan worden herontwikkeld. Daarnaast treedt de OMU op als regisseur van schuifruimte 46.

In het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) werken 13 gemeenten samen op het vlak van bedrijventerreinen. Daar horen vergaande afspraken bij over de keuzes die zijn gemaakt over al dan niet te huisvesten bedrijven. Vanwege de oplopende ruimtedruk en afnemend aanbod hebben de gemeenten besloten geen ruimte meer uit te geven aan grootschalige logistiek die niet past binnen het Brainport-ecosysteem. De SGE-gemeenten hebben sowieso overleg over alle nieuwe leads en interesses van bedrijven die zich 46

Klik hier voor meer informatie over de aanpak van OMU.

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

94

melden bij een van de gemeenten. Gezamenlijk wordt, als de regio de ruimtevraag kan en wil faciliteren, een advies gegeven over de meest geschikte vestigingslocatie in de regio. Dat kan dus ook bij een andere gemeente zijn dan waar het bedrijf zich aanvankelijk meldt. Dat de SGE-regio bereid is om ver te gaan blijkt uit de actualiteit. Zo denkt de regio erover na om een ongewenste ontwikkeling van grootschalige logistiek te blokkeren en daarvoor gezamenlijk de getroffen gemeente te compenseren 47.

Het gaat om de locatie Eeneind West in Nuenen. Een ontwikkelaar met grondpositie ondernam daar jarenlang geen initiatief maar komt nu in beweging en wil een (door de regio zeer ongewenste) ontwikkeling doorzetten. Klik hier voor meer informatie.

47

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

95

Bijlagen A: Methodiek Indeling marktgebieden en subregio’s

Gemeenten Lansingerland en Rotterdam zijn opgesplitst in de regio-indeling. Van Lansingerland is Bleiswijk bij de Haagse Regio gevoegd en Bergschenhoek en Berkel en Rodenrijs bij Rechter Maasoever. In Rotterdam zijn Rotterdam-Noord en Rotterdam-Zuid gescheiden. Daarnaast is Hoek van Holland bij de Haagse Regio (Westlanden) getrokken.

96

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Regio Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Midden-Holland Midden-Holland Midden-Holland Midden-Holland Midden-Holland MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH MRDH Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid

Marktgebied Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Holland Rijnland Midden-Holland Midden-Holland Midden-Holland Midden-Holland Midden-Holland Haagse Regio Haagse Regio Haagse Regio Haagse Regio Haagse Regio Haagse Regio Haagse Regio Haagse Regio Haagse Regio Haagse Regio Haagse Regio Linker Maasoever Linker Maasoever Linker Maasoever Linker Maasoever Linker Maasoever Linker Maasoever Linker Maasoever Linker Maasoever Rechter Maasoever Rechter Maasoever Rechter Maasoever Rechter Maasoever Rechter Maasoever Rechter Maasoever Rechter Maasoever Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid Zuid-Holland Zuid

Subregio Duin en Bollenstreek Duin en Bollenstreek Duin en Bollenstreek Duin en Bollenstreek Leidse Regio Leidse Regio Leidse Regio Leidse Regio Leidse Regio Leidse Regio Rijn en Veenstreek Rijn en Veenstreek Rijn en Veenstreek Midden-Holland-Noord Midden-Holland-Noord Midden-Holland-Noord Midden-Holland-Noord Midden-Holland-Zuid Haagse Regio Midden Haagse Regio Midden Haagse Regio Midden Haagse Regio Midden Haagse Regio Midden Haagse Regio Oost Haagse Regio Oost Haagse Regio Oost Westlanden Westlanden Westlanden BAR + Rotterdam-Zuid BAR + Rotterdam-Zuid BAR + Rotterdam-Zuid BAR + Rotterdam-Zuid Voorne-Putten Voorne-Putten Voorne-Putten Voorne-Putten Nieuwe Waterweg Nieuwe Waterweg Nieuwe Waterweg Rotterdam-IJssel Rotterdam-IJssel Rotterdam-IJssel Rotterdam-IJssel Drechtsteden Drechtsteden Drechtsteden Drechtsteden Drechtsteden Drechtsteden Drechtsteden Goeree-Overflakkee Gorinchem-Molenlanden Gorinchem-Molenlanden Hoeksche Waard

Gemeenten Hillegom Lisse Noordwijk Teylingen Katwijk Leiden Leiderdorp Oegstgeest Voorschoten Zoeterwoude Alphen aan den Rijn Kaag en Braassem Nieuwkoop Bodegraven-Reeuwijk Gouda Waddinxveen Zuidplas Krimpenerwaard Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Rijswijk Wassenaar Lansingerland - Bleiswijk Pijnacker-Nootdorp Zoetermeer Midden-Delfland Rotterdam - Hoek van Holland Westland Albrandswaard Barendrecht Ridderkerk Rotterdam-Zuid Brielle Hellevoetsluis Nissewaard Westvoorne Maassluis Schiedam Vlaardingen Capelle aan den IJssel Krimpen aan den IJssel Lansingerland - Bergschenhoek-Berkel & Rod. Rotterdam-Noord Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Goeree-Overflakkee Gorinchem Molenlanden Hoeksche Waard

97

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Sectoren raming We onderscheiden in de bedrijventerreinenraming zeven sectoren. Basis voor de indeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS. Met deze indeling in sectoren clusteren we bedrijven zoveel mogelijk op basis van zowel kwantitatieve aspecten (onder andere groeiverwachtingen, ruimtegebruik, locatievoorkeur) als kwalitatieve aspecten (zoals vestigingsvoorkeuren, marktoriëntatie et cetera). Sector Landbouw Industrie

SBI A B, C, D E

Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel

F, G45 G46, H

Consumentendiensten Dienstverlening & ICT

G47, I, R, S J, K, L, M, N

Overheid, zorg en onderwijs

O, P, Q

Bevat onder andere… Dienstverlening voor de landbouw, akkerbouw, tuinbouw, veeleelt Chemische industrie, rubber- en kunststofindustrie, metaalproducten en machines, elektroteschnisch, transportmiddelenindustrie, kleding- en textiel, hout- en bouwproducten, sociale werkvoorziening Bouwbedrijven, GWW, handel in en reparatie van auto’s Post- en koeriers, vervoer over land en water, opslag, logistieke dienstverleners, transport, groothandels Detailhandel (PDV), horeca, leisure, sport, recreatie, wellness Zakelijke diensten, R&D, ingenieurs, facility management, schoonmaakbedrijven, beveiliging, uitzendbureaus, vastgoed, callcenters, softwarebedrijven, IT Overheidsdiensten zoals brandweer, politie, gemeentewerf of -kantoor; maatschappelijke organisaties, trainings- en opleidingscentra

Raming uitbreidingsvraag De raming van de uitbreidingsvraag berekenen we met een afgeleide methode van de oorspronkelijke Bedrijfslocatiemonitor (BLM, opgesteld door CPB/PBL in 2001). De basis voor deze zogenaamde terreinquotiëntenmethodiek is dat werkgelegenheid (en het ruimtegebruik per werknemer) een graadmeter is voor de ruimtevraag van bedrijven. De methode kent drie parameters: 1. Werkgelegenheid: met hoeveel banen neemt de werkgelegenheid toe? 2. Locatievoorkeur: welk deel (%) daarvan komt op bedrijventerreinen terecht? 3. Terreinquotiënt: hoeveel ruimte (in m² kavel) heeft elke baan op een bedrijventerrein nodig?

1. Ontwikkeling werkgelegenheid De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid is gebaseerd op de WLO-scenario’s van het CPB/PBL (2015). De algehele groeipercentages van de WLO-scenario’s zien we als gegeven, en leggen we bovenop de meest recente werkgelegenheidscijfers (LISA, 2019). De groeipercentages in de WLO zijn gegeven op COROP-niveau. Tabel 46: Totaal aantal banen per marktregio volgens WLO-scenario’s Marktregio Holland Rijnland Midden-Holland

Scenario WLO laag WLO hoog WLO laag WLO hoog

1-1-2021 260.934 262.140 106.994 107.562

1-1-2031 267.449 281.627 108.320 114.947

1-1-2041 265.872 295.930 107.474 121.579

98

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Haagse Regio Rechter Maasoever Linker Maasoever Zuid-Holland Zuid

WLO laag WLO hoog WLO laag WLO hoog WLO laag WLO hoog WLO laag WLO hoog

562.957 565.524 388.424 390.560 243.972 245.314 234.748 235.879

575.994 604.398 390.767 414.684 245.443 260.466 236.643 249.943

574.979 619.611 386.442 429.198 242.727 269.582 230.757 260.405

Bron: LISA, 2019; WLO-scenario’s CPB/PBL, 2015; Bewerking: Stec Groep, 2021.

De ontwikkelingen per sector (per regio) baseren we op historische ontwikkelingen van de sectoren, waar nodig gecorrigeerd op uitschieters (bijvoorbeeld vertrek van één groot bedrijf) en op basis van duiding van bepaalde ontwikkelingen in de bijeenkomsten met gemeenten. Daarbij houden we ook rekening met trends en ontwikkelingen en de impact hiervan op de ontwikkeling van sectoren. We gebruiken het totaal aantal banen per regio volgens de WLO-scenario’s als basis. Vervolgens rekenen we het aandeel per sector binnen dit totaal door naar de toekomst. Daarbij is er geen onderscheid tussen het WLO-laag en WLO-hoog scenario. Tabel 47: Ontwikkeling sectoren per regio, in aandeel van totale werkgelegenheid per regio Marktregio

Sector

Aandeel in 2021

Aandeel in 2031

Holland Rijnland

Landbouw Industrie Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Overheid, zorg en onderwijs

Aantal in 2021 (WLO hoog) 8.030 23.070 19.970 27.830 51.140 49.560 81.300

Aandeel in 2041

3.0% 7,9% 7,4% 10,4% 20,0% 19,8% 31,5%

Ontwikkeling 2021-2031 (%-punt) -0,1% -0,9% -0,3% -0,3% 0,4% 0,8% 0,3%

3,0% 7,2% 7,3% 10,2% 20,2% 20,4% 31,7%

Ontwikkeling 2031-2041 (%-punt) 0,0% -0,7% -0,1% -0,2% 0,2% 0,6% 0,2%

3,1% 8,8% 7,7% 10,7% 19,6% 19,0% 31,2%

MiddenHolland

Landbouw Industrie Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Overheid, zorg en onderwijs

4.180 11.570 12.070 14.580 18.590 20.880 25.120

3,9% 10,8% 11,3% 13,6% 17,4% 19,5% 23,5%

4,0% 10,0% 11,5% 13,6% 17,6% 19,8% 23,5%

0,1% -0,8% 0,2% 0,0% 0,2% 0,3% 0,0%

4,1% 9,4% 11,7% 13,4% 17,7% 20,1% 23,6%

0,1% -0,6% 0,2% -0,2% 0,1% 0,3% 0,1%

Haagse Regio

Landbouw Industrie Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Overheid, zorg en onderwijs

21.200 29.070 36.000 49.430 109.770 143.230 186.650

3,7% 5,1% 6,3% 8,6% 19,1% 24,9% 32,4%

3,6% 4,8% 6,3% 7,9% 19,8% 25,1% 32,4%

-0,1% -0,2% 0,0% -0,7% 0,7% 0,3% 0,0%

3,4% 4,7% 6,4% 7,7% 19,9% 25,4% 32,5%

-0,2% -0,1% 0,1% -0,2% 0,1% 0,3% 0,1%

Rechter Maasoever

Landbouw Industrie Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Overheid, zorg en onderwijs

1.780 27.700 22.380 40.280 71.100 106.030 106.730

0,5% 7,4% 6,0% 10,7% 18,9% 28,2% 28,4%

0,4% 6,9% 5,6% 10,2% 19,6% 28,4% 28,8%

0,0% -0,5% -0,4% -0,5% 0,7% 0,2% 0,4%

0,3% 6,6% 5,4% 10,1% 19,9% 28,6% 29,0%

-0,1% -0,3% -0,2% -0,1% 0,3% 0,2% 0,2%

Linker Maasoever

Landbouw Industrie Bouw, handel en reparatie

1.610 26.890 18.360

0,7% 11,0% 7,5%

0,5% 10,3% 7,3%

-0,1% -0,7% -0,3%

0,3% 10,0% 7,0%

-0,2% -0,3% -0,2%

99

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Zuid-Holland Zuid

Logistiek en groothandel Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Overheid, zorg en onderwijs

48.660 38.240 42.330 67.870

19,9% 15,7% 17,3% 27,8%

19,0% 16,8% 18,0% 28,1%

-0,9% 1,1% 0,6% 0,3%

19,0% 17,0% 18,3% 28,3%

0,0% 0,2% 0,3% 0,2%

Landbouw Industrie Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Overheid, zorg en onderwijs

4.390 29.990 27.910 32.570 39.520 42.600 57.770

1,9% 12,8% 11,9% 13,9% 16,8% 18,1% 24,6%

2,0% 11,6% 11,6% 13,5% 17,4% 18,1% 25,8%

0,1% -1,2% -0,3% -0,4% 0,6% 0,0% 1,2%

2,1% 11,4% 11,7% 13,0% 17,5% 18,2% 26,0%

0,1% -0,2% 0,1% -0,4% 0,1% 0,1% 0,2%

Noot: Aantallen afgerond op tientallen.

2. Locatietypevoorkeur Locatietypevoorkeur = aandeel banen op bedrijventerreinen ten opzichte van totaal aantal banen De locatietypevoorkeur is het aandeel van de totale werkgelegenheid dat op een bedrijventerrein gevestigd is. We bepalen de locatietypevoorkeur van bedrijven op basis van LISA (2019) en op basis van een gekwantificeerde trendanalyse: • De meest recente LISA-gegevens vormen het uitgangspunt. De gegevens zijn uitgesplitst naar sector. Op basis van provinciale contouren van bedrijventerreinen is berekend welk deel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen is gevestigd. Op die manier wordt in het ramingmodel per sector de locatietypevoorkeur bepaald. • Aan de hand van historische gegevens uit LISA analyseren we met het ramingmodel de historische ontwikkeling van de locatietypevoorkeur per sector. Aan de hand hiervan maakt het ramingmodel eerste aannames over de ontwikkeling van de locatietypevoorkeur per sector in de komende jaren. • Additioneel analyseren we de belangrijke trends en ontwikkelingen in relatie tot de ruimtevraag per sector en per regio. Deze kwantificeren we voor de locatietypevoorkeur. In onderstaande tabel geven we weer welke input we ten aanzien van locatietypevoorkeur hanteren voor de verschillende sectoren en regio’s. Tabel 48: Ontwikkeling locatietypevoorkeur (LTV) per sector en marktregio Marktregio

Sector

LTV 2021

LTV 2031 4,8% 82,6% 50,3% 69,2% 11,7% 32,8% 17,1%

Ontwikkeling 2021-2031 (%-punt) -0,2% 0,0% -1,2% 0,2% -0,1% -0,1% -0,2%

Holland Rijnland

Landbouw Industrie Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Overheid, zorg en onderwijs

5,0% 82,6% 51,5% 69,0% 11,8% 32,9% 17,3%

Midden-Holland

Landbouw Industrie Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Overheid, zorg en onderwijs

Haagse Regio

Landbouw Industrie

LTV 2041 4,4% 82,9% 50,2% 69,4% 11,5% 32,7% 17,1%

Ontwikkeling 2031-2041 (%-punt) -0,4% 0,2% -0,1% 0,2% -0,1% -0,1% -0,1%

2,5% 84,5% 52,7% 76,1% 10,2% 30,1% 8,3%

2,5% 84,9% 52,2% 76,5% 10,0% 29,8% 8,1%

0,0% 0,4% -0,5% 0,4% -0,2% -0,3% -0,2%

2,5% 85,4% 51,7% 76,9% 9,8% 29,5% 7,9%

0,0% 0,4% -0,5% 0,4% -0,2% -0,3% -0,2%

11,8% 67,0%

12,7% 69,2%

0,9% 2,2%

13,0% 71,4%

0,3% 2,2%

100

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Overheid, zorg en onderwijs

36,2% 67,8% 7,4% 21,5% 4,4%

34,7% 69,7% 7,2% 20,7% 4,3%

-1,5% 1,9% -0,2% -0,8% -0,1%

34,1% 71,3% 7,0% 20,6% 4,2%

-0,6% 1,6% -0,2% -0,1% -0,1%

Rechter Maasoever

Landbouw Industrie Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Overheid, zorg en onderwijs

16,5% 67,1% 50,6% 56,1% 7,9% 20,5% 3,3%

15,0% 67,4% 50,7% 57,1% 7,6% 19,2% 3,2%

-1,5% 0,3% 0,1% 1,0% -0,3% -1,3% -0,1%

14,2% 67,8% 50,9% 58,2% 7,3% 18,8% 3,1%

-0,9% 0,4% 0,1% 1,0% -0,2% -0,3% -0,1%

Linker Maasoever

Landbouw Industrie Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Overheid, zorg en onderwijs

19,3% 34,1% 45,9% 44,2% 11,9% 38,5% 4,7%

18,6% 34,4% 45,9% 44,7% 11,5% 37,0% 4,6%

-0,7% 0,3% 0,0% 0,5% -0,5% -1,5% -0,1%

18,3% 34,7% 45,9% 45,1% 11,2% 36,7% 4,5%

-0,3% 0,3% 0,1% 0,5% -0,3% -0,3% -0,1%

Zuid-Holland Zuid

Landbouw Industrie Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Overheid, zorg en onderwijs

3,1% 89,7% 61,4% 72,9% 11,8% 39,5% 4,0%

3,0% 89,7% 59,4% 73,1% 11,7% 39,3% 3,7%

-0,1% 0,0% -2,0% 0,2% -0,1% -0,2% -0,3%

3,0% 89,9% 59,1% 73,6% 11,5% 39,0% 3,5%

-0,1% 0,2% -0,3% 0,5% -0,1% -0,3% -0,3%

3. Terreinquotiënt Terreinquotiënt = gemiddeld aantal vierkante meter kavel per werkzaam persoon Als onderdeel van deze raming heeft een uitgebreide data-analyse plaatsgevonden om het huidige ruimtegebruik per sector in beeld te brengen. Daarbij is een koppeling gemaakt van bedrijfskavels op bedrijventerreinen en het vestigingenbestand van de provincie. Zo kan op bedrijfsniveau het ruimtegebruik in kaart worden gebracht. Op basis hiervan hebben we per subregio en per sector het gewogen gemiddelde ruimtegebruik in de huidige situatie vastgesteld. De ontwikkeling van het terreinquotiënt per sector in de toekomst baseren we op: • De ontwikkeling van de algehele terreinquotiënt (totale netto uitgegeven voorraad gedeeld door totaal aantal banen op bedrijventerreinen) per subregio. Dit geeft een beeld van de ontwikkeling van het gemiddelde ruimtegebruik en daarmee het intensiever of juist extensiever worden van ruimtegebruik in de subregio’s. • De verhouding van het terreinquotiënt per sector in de regio’s ten opzichte van het terreinquotiënt per sector in de provincie. • Impact van trends en ontwikkelingen (zoals robotisering) op het ruimtegebruik per werknemer per sector.