Bijlage 8 Bijlage 5 Behoefteraming Bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland 2021 A24.000172

Let op: we nemen in dit overzicht geen opties en reserveringen mee. We hebben daarvoor twee redenen. Ten eerste variëren opties en reserveringen heel erg in mate van hardheid. Zelfs vrij harde, betaalde opties of reserveringen kunnen vaak en langdurig verlengd worden. Ten tweede komt een groot deel van opties en reserveringen in de praktijk vaak vanuit lokale bedrijven. Deze zoekvraag maakt (tenminste deels) onderdeel uit van de uitbreidingsvraag. Alleen aan de aanbodzijde ‘aframen’ van opties en reserveringen zou daarom een vertekend beeld geven van de vraag-aanbodverhoudingen. 5.2.3 Zacht planaanbod Naast de harde plannen zijn er diverse zachte plannen in Holland Rijnland, in totaal goed voor zo’n 148 hectare. Dit zijn plannen waarvoor nog een bestemmingsplan moet worden vastgesteld. De status van zachte plannen kan sterk verschillen (van idee tot afgestemd in de regio tot voorontwerp bestemmingsplan). Het zachte planaanbod is dynamisch en verandert door de tijd, het onderstaande tabel is dus een momentopname en kan in de toekomst qua locaties en hectares (sterk) verschillen. Tabel 14: Zacht planaanbod in regio Holland Rijnland Gemeente Alphen aan den Rijn Alphen aan den Rijn Hillegom Kaag en Braassem Kaag en Braassem Katwijk Katwijk Leiden Leiderdorp Lisse Noordwijk Noodwijkerhout Teylingen Teylingen Zoeterwoude Zoeterwoude Totaal

Bedrijventerrein Groenendijk (Oost) Prinsenschouw Pastoorslaan Noord Hillegom Drechthoek II Veenderveld 2 Valkenburg Tjalmastrook Noord Westpark II Vlietzone IKEA-locatie Mallegatspoort 2e fase ‘s-Gravendam-Oost Uitbreiding Gravendam-Oost De Wetering-Greenib Uitbeiding Akzo-terrein Groenendijk (West) Potgrondlocatie

Bron: Monitor bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland, 2021.

Uitgeefbaar in ha 9 10 15 8 29 20 8 3 4 3 15 7 4 1 7 5 148

41

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

5.3 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) De confrontatie van vraag en aanbod maken we voor de periode 2021 tot en met 2030. We ramen dus de vraag vanaf 1-1-2021 tot en met 31-12-2030 en zetten daar het harde planaanbod per 1-1-2021 tegen af. Wel constateren we dat er veel ruis zit tussen hectares die in de monitor hard en uitgeefbaar zijn en wat er in de praktijk op dit moment beschikbaar is (bijvoorbeeld doordat delen van bestemmingsplannen nog uitgewerkt moeten worden, kavels niet bouwrijp zijn of kavels niet actief aangeboden worden door particuliere eigenaren). We gaan er van uit dat dit aanbod wel in de komende tien jaar op de markt komt, en dus meegenomen moet worden in de confrontatie voor de komende tien jaar. 5.3.1 Kwantitatieve confrontatie vraag-aanbod Totaalniveau Holland Rijnland We confronteren de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag en vervangingsvraag) met het harde planaanbod. In het WLO-laag scenario zijn vraag en aanbod redelijk in evenwicht. Er is in dit scenario een overaanbod van 2 hectare tot en met 2030. In het WLO-hoog scenario is sprake van een behoefte van circa 59 hectare tot en met 2030. We merken daarbij op dat de component vervangingsvraag een onzekere factor is (want afhankelijk van de daadwerkelijke realisatie en eventuele compenserende maatregelen, zoals alternatief aanbod), en dat additionele vraag hierin niet is meegerekend.

Figuur 16: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding Holland Rijnland in netto hectare (2021 t/m 2030) 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Zacht planaanbod Hard planaanbod Vervangingsvraag Uitbreidingsvraag Ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO laag

Ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO hoog

Planaanbod

Uitsplitsing subregio’s Kijken we naar de verhouding tussen vraag en aanbod in de subregio’s dan zien we in het WLO hoog scenario in alle drie de subregio’s een aanvullende behoefte. De totale ruimtevraag voor de Leidse regio sluit aan bij de bedrijventerreinenstrategie voor Economie071. De bedrijventerreinenstrategie is gebaseerd op de behoefteraming bedrijventerreinen uit 2017 en wijkt dus kwantitatief af van deze nieuwe raming. De conclusies op basis van beide vraag-aanbodconfrontaties zijn echter hetzelfde; dat er een balans tot kwantitatief tekort is aan bedrijventerrein in de Leidse regio. In Rijn- en Veenstreek is sprake van kwantitatief overaanbod in het lage scenario. Wel zijn er in deze subregio een aantal beperkingen in het beschikbare aanbod, zie ook 5.2.2. Vanuit de markt wordt ook in Rijn- en Veenstreek aangegeven dat er sprake is van krapte en een tekort aan geschikt aanbod. Tabel 15: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding per subregio in netto hectare in Holland Rijnland Subregio Duin- en Bollenstreek Leidse Regio Rijn- en Veenstreek Totaal Holland Rijnland

Totale ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO laag 17 30 23 70

Totale ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO hoog 32 57 41 130

NB: een negatief getal drukt uit dat er meer aanbod is dan vraag (overschot aan hectares).

Hard planaanbod

Saldo

10 24 37 71

7 tot 22 6 tot 33 -14 tot +4 -2 tot +59

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

42

In het figuur hierna geven we de reikwijdte weer van het harde planaanbod dat zich richt op de (boven)lokale markt (voornamelijk het reguliere en gemengd stedelijke werkmilieu) 28. Hiermee wordt de geografische beschikbaarheid van het ‘lokale’ aanbod duidelijk. Het beeld van krapte in de Leidse Regio wordt hierin bevestigd. Dit beeld wordt ook duidelijk herkend in het marktpanel. De behoefte aan aanbod wordt nog eens vergroot door transformatieplannen in Leiden. Figuur 17: Geografische beschikbaarheid van ‘lokaal’ aanbod Holland Rijnland

5.3.2 Kwalitatieve confrontatie vraag-aanbod Confrontatie naar type werkmilieu We confronteren de vraag per type werkmilieu (5.1.1) met de kwalitatieve beoordeling van het aanbod (5.2.2). We zetten de uitbreidingsvraag in de twee scenario’s per werkmilieu af tegen het aanbod dat als geschikt beoordeeld is voor dat werkmilieu, zie onderstaand figuur. Hierbij kan dus sprake van een dubbeltelling van het aanbod; een terrein kan bijvoorbeeld voor zowel het reguliere werkmilieu als voor grootschalige productie geschikt zijn. Vervangingsvraag is in deze kwalitatieve confrontatie niet meegerekend, omdat de verdeling van deze vraag naar werkmilieus casus specifiek is.

We hanteren hierbij een isochroon van circa 7,5 kilometer reisafstand per auto. Dit is de gemiddelde verhuisafstand van bedrijven op bedrijventerreinen.

28

43

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Uit de kwalitatieve confrontatie concluderen we het volgende: • Gemengd stedelijk: er is geen geschikt aanbod voor dit werkmilieu. Dit knelt met name in de Leidse regio. • Regulier: er is kwantitatief voldoende hard planaanbod voor het reguliere werkmilieu, maar daarbij zien we dat er beperkingen zijn in beschikbaarheid. Dit speelt vooral in Rijn- en Veenstreek (Alphen aan den Rijn). Daarnaast is er sprake van een geografische mismatch: in en om Leiden is nauwelijks aanbod beschikbaar. • Grootschalige distributie: voor dit werkmilieu is sprake van een tekort aan geschikt aanbod in het hoge scenario. Op twee locaties zijn nog kavels van zo’n 3 hectare beschikbaar, en het bestemmingsplan voor Steekterpoort II is recent vastgesteld. Een tekort aan dit werkmilieu heeft in het verleden tot vertrek van bedrijven uit de regio gezorgd, denk aan het vertrek van het distributiecentrum van Hoogvliet uit Alphen aan den Rijn naar Bleiswijk. • Grootschalige productie: voor dit werkmilieu zijn vraag en aanbod in het hoge scenario min of meer in evenwicht. Daarbij zijn er wel beperkingen in de beschikbaarheid van het aanbod. Op korte termijn kan daarmee krapte ontstaan. Figuur 18: Vraag-aanbodverhouding per type werkmilieu in Holland Rijnland, in netto hectare Let op: aanbod kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn en dus ook bij meerdere werkmilieus worden meegeteld in de confrontatie.

45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

Uitbreidingsvraag in WLO hoog Uitbreidingsvraag in WLO laag Geschikt met specifieke bestemming Beperking in beschikbaarheid Geschikt aanbod Gemengd stedelijk

Regulier

Grootschalige distributie

Grootschalige productie

Vraag en aanbod campuslocaties Deze behoefteraming hanteert de nieuwe definitie van bedrijventerreinen van de provincie als uitgangspunt. Deze nieuwe definitie kijkt strikter naar wat er planologisch mogelijk is op een locatie. Voor de campuslocaties betekent dit dat alleen de gronden die een bestemming ‘bedrijf’ of ‘bedrijventerrein’ hebben, worden meegerekend tot de voorraad. Dit betekent op zijn beurt dat voor de behoefteraming ook alleen de uitbreidingsvraag wordt berekend voor deze delen van de campus, en niet per se voor de campus als geheel. Ruimtevraag naar bijvoorbeeld kantoren, onderwijs, wonen en/of zorg is dus geen onderdeel van de behoefteraming. We hebben het werkmilieu campus meegenomen in de uitbreidingsvraag voor Holland Rijnland, waar zowel het Leiden Bio Science Park als het Space Business Park zijn gelegen. Daaruit volgt een uitbreidingsvraag voor het werkmilieu campus van circa 5 tot 12 hectare in de periode 2021 tot en met 2030. We plaatsen daar een aantal kanttekeningen bij. Ten eerste benadrukken we dat de ruimtevraag voor een campus slechts gedeeltelijk bestaat uit uitbreidingsvraag. Additionele vraag is voor het campusmilieu ook een belangrijke vraagcomponent, denk aan nieuwe buitenlandse bedrijven. Ten tweede laat het werkmilieu campus zich minder goed ramen via de gebruikte BLM-methodiek.

Het groeipad van bedrijven (deels start-ups en scale-ups) is vaak heel grillig, en laten zich minder goed voorspellen door langjarige macro-economische groeiverwachtingen. Ook zijn de ruimtelijke kenmerken van bedrijven op een campus in de regel afwijkend van de meeste bedrijven op een ‘normaal’ bedrijventerrein. Denk aan het ruimtegebruik dat doorgaans wat intensiever is en het aantal arbeidsplaatsen per hectare dat veelal hoger ligt. Tot slot is het zo dat hoe lager het schaalniveau, hoe minder betrouwbaar een prognose wordt. Een regionale behoefteraming toedelen op locatieniveau moet gezien worden als een indicatie. Naast de bovengenoemde campuslocaties zijn er nog andere sterk thematische werklocaties in de regio. Denk hierbij

44

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

aan Unmanned Valley en de regionale Greenports. Dergelijke locaties volgen - net zoals campuslocaties vaak een groeipad dat in vergelijking met reguliere bedrijventerreinen minder conjunctuurgevoelig is. Kortom, indicatief is er een uitbreidingsvraag van zo’n 5 tot 12 hectare voor het campusmilieu in Holland Rijnland tot en met 2030. De campussen hebben daarnaast potentie om additionele vraag te huisvesten. Op het Leiden Bio Science Park is nog 18,4 hectare beschikbaar. Op Space Business Park is nog 5,5 hectare beschikbaar, waarvan circa 1 hectare (planologisch) geschikt is voor reguliere bedrijven. Vraag en aanbod watergebonden bedrijventerreinen Tegenover de watergebonden ruimtevraag van zo’n 4 tot maximaal circa 10 hectare tot en met 2030 in Holland Rijnland staat 0 hectare uitgeefbaar aanbod. De opgave is dan ook om vooral in te zetten op het beter benutten van bestaande watergebonden bedrijventerreinen, omdat we in de praktijk zien dat watergebonden kavels lang niet altijd in gebruik zijn bij watergebonden bedrijven.

5.4 Conclusies en advies Conclusies • Er is sprake van krapte op de bedrijventerreinenmarkt in Holland Rijnland, en daarmee behoefte aan aanvullende bedrijventerreinontwikkeling. • Lokaal knelt het op verschillende plekken. Met name in de Leidse regio is sprake van grote krapte. In en om Leiden is volgens gesprekken met lokale ondernemers nauwelijks tot geen aanbod meer beschikbaar (behalve op Leiden Bio Science Park) 29. • Tegelijkertijd zijn er in Leiden en Alphen aan den Rijn plannen voor transformatie. Dat zet extra druk op toch al schaarse ruimte voor bedrijventerreinen. • Het tekort speelt feitelijk in alle werkmilieus: gemengd stedelijk, regulier, grootschalige distributie en grootschalige productie (HMC). Adviezen • Gezien de krapte die al enkele jaren speelt in Holland Rijnland (beperkt aanbod dat aansluit op de vraag en daardoor mogelijk sprake van ‘uitgestelde’ vraag), de verwachte trends in werkgelegenheidsontwikkeling en terreinquotiënt en de plannen voor transformatie is het aannemelijk dat de ruimtevraag zich aan de bovenkant van de bandbreedte (WLO hoog) begeeft voor Holland Rijnland. Let wel: dat is bij ongewijzigd beleid en met de ambitie om alle ruimtevraag te willen blijven huisvesten. • Tegelijkertijd zien we dat de regio moeite heeft om überhaupt ruimte voor bedrijven beschikbaar te krijgen en houden.

De druk op de ruimte is groot, ook vanuit andere functies. Dit roept de vraag op in hoeverre het hoge scenario ook écht realiseerbaar is. In de context van Holland-Rijnland, en daarbinnen in het bijzonder de Leidse regio, zal juist ook extra aandacht voor en inzet moeten zijn op

Netto uitgegeven voorraad in hectare

1.480 1.460 1.440 1.420 1.400

WLO laag

1.380

WLO hoog

1.360

Indicatie impact beleidskeuzes

1.340 1.320 1.300 1.280 2021

29

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Op basis van de informatie in de provinciale monitor. Leiden heeft deze nog niet ingevuld.

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

•

•

•

•

45

zorgvuldig en intensief ruimtegebruik, extra inspanning op herstructurering en waar nodig wellicht selectiviteit in vestigingsbeleid. Dit heeft een drukkend effect op de ruimtevraag in hectares, maar kan wel zorgen dat meer bedrijven met ruimtevraag ook bediend worden. Zie voor een schematische weergave van dit advies de figuur hierna. Lagere aantallen hectares programmeren dan WLO hoog (paarse lijn hierboven), zou in onze ogen vergezeld moeten gaan van aantoonbare inzet (beleid, capaciteit, middelen) op intensiever, selectiever en zorgvuldiger ruimtegebruik. Dat betekent dat de regio rekening zou moeten houden met een netto uitgegeven voorraad van circa 1.415 hectare in 2030, een gemiddelde jaarlijkse toename van circa 7 hectare. Dit ten opzichte van een netto uitgegeven voorraad van 1.455 hectare in 2030 en een gemiddelde jaarlijkse toename van circa 11 hectare in WLO hoog. Er zijn verschillende zachte plannen in de regio, goed voor zo’n 148 hectare. Hiermee kan (kwantitatief) in de aanvullende behoefte worden voorzien. Het is dus zaak om de zachte plannen snel tot ontwikkeling te brengen, en daarbij goed te kijken naar een evenwichtige (geografische) verdeling en kwalitatieve match met de behoefte aan werkmilieus.

Een andere manier om over ruimte te kunnen beschikken zit in de verschillende ‘beleidsknoppen’ waar gemeenten aan kunnen draaien die ruimtedruk kunnen verminderen (zie 5.1.5). Voor kleinschalige, lokale bedrijvigheid kan dit een optie zijn. Zet voor de korte termijn in op het intensief begeleiden van ondernemers met een zoekvraag voor een nieuwe kavel: is hun ruimtevraag echt niet in te passen in de bestaande voorraad? Zijn er nog mogelijkheden voor het beter benutten van de eigen kavel? Zijn er in de bestaande voorraad nog plekken die onderbenut worden? Welke kleinschalige bedrijven zitten op bedrijventerreinen maar zouden ook op plekken elders kunnen vestigen? Denk ook aan ‘oneigenlijk’ gebruik op bedrijventerreinen door functies zoals sportscholen, dansstudio’s, et cetera. Dit soort maatregelen leveren misschien geen hectares ruimtewinst op en is niet altijd een optie voor grootschalige bedrijvigheid. Voor kleinere bedrijven kan het maatwerk opleveren waardoor ze net toch de ruimte vinden die nodig is. Bovendien gaat het sowieso sneller dan een nieuw bestemmingsplan en werkt u hiermee al aan een werkwijze die beter benutten van bestaande bedrijventerreinen centraal stelt. Naast deze adviezen voor de eigen regio wijzen we u nog op de algemene adviezen die op alle regio’s betrekking (kunnen) hebben. Deze leest u in hoofdstuk 9.

46

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

6 Behoefteraming Midden-Holland In dit hoofdstuk vindt u de behoefteraming voor regio Midden-Holland. We lopen de verschillende onderdelen van de behoefte (vraag, aanbod, confrontatie) stap voor stap langs en sluiten vervolgens af met conclusies en adviezen. Methodiek, achterliggende cijfers en uitgangspunten vindt u in de bijlage. Ook vindt u hier een verslag van de marktconsultatie dat is gebruikt als input voor dit hoofdstuk.

6.1 Ruimtevraag 6.1.1 Uitbreidingsvraag De uitbreidingsvraag ramen we in twee perioden: voor de komende tien jaar, en een doorkijk naar 2040. Voor de kwalitatieve vertaling van de vraag en de confrontatie met het aanbod kijken we alleen naar de periode tot en met 2030. Totale vraag op regioniveau De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in Midden-Holland in de periode 2021 tot en met 2030 is 43 tot 86 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 4,3 tot 8,6 hectare in de periode 2021 tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2040 is er een uitbreidingsvraag van circa 3 tot 56 hectare in MiddenHolland. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling (negatief in WLO laag scenario) en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. Tabel 16: Uitbreidingsvraag in Midden-Holland in netto hectare Tijdsperiode ▼ 2021 tot en met 2030 2031 tot en met 2040

Scenario ►

2021 tot en met 2040

WLO laag 43 3

WLO hoog 86 56

46

141

Vraag naar werkmilieus De uitbreidingsvraag vertalen we naar vijf typen werkmilieus. Een toelichting op de werkmilieus vindt u in bijlage C. Uit de behoefteraming blijkt dat in Midden-Holland de vraag het grootst is naar het reguliere segment en grootschalige distributie. Tabel 17: Uitbreidingsvraag naar werkmilieu 30 in Midden-Holland in netto hectare, 2021 t/m 2030 Werkmilieu ▼ Scenario ► Gemengd stedelijk Regulier Grootschalige distributie (XXL > 3 ha) Grootschalige productie (HMC) Totaal

WLO - Laag 3 15 20 5 43

WLO - Hoog 7 31 35 12 86

Regio Midden-Holland beschikt niet over het werkmilieu ‘Campus’. Zowel in de vraag- als aanbodzijde nemen we dit type werkmilieu niet mee.

30

47

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Watergebonden vraag Alle drie de componenten van de ruimtevraag (uitbreiding, vervanging en additioneel) kunnen van toepassing zijn op de watergebonden vraag. Dat maakt een inschatting van de ruimtevraag gecompliceerd. De vraag kan immers vanuit doorgroei van bestaande bedrijven komen (bijvoorbeeld maritieme bedrijven, zoals De Regt Marine Cables in Krimpen aan de Lek), maar ook vanuit volledig nieuwe activiteiten zoals circulaire initiateven. We baseren ons bij de inschatting van de watergebonden ruimtevraag op een combinatie van bronnen. We kijken naar het aandeel van overwegend watergebonden sectoren in de totale werkgelegenheid, de huidige situatie op watergebonden bedrijventerreinen middels een steekproef (welk deel is daadwerkelijk in gebruik door watergebonden bedrijven?), we kijken naar de historische marktdynamiek 31, maken gebruik van bestaande onderzoeken, gebruiken de input uit het markt- en deskundigenpanel en houden tot slot rekening met beleidsambities. In de marktconsultatie kwam naar voren dat trends als de circulaire economie, maar ook ambities (vanuit onder andere rijksoverheid en bij bedrijven) om goederenvervoer te verduurzamen kunnen een extra vraag naar watergebonden kavels en overslagcapaciteit betekenen. Midden-Holland heeft dankzij de rivieren de Hollandsche IJssel, de Nieuwe Maas en de Lek veel mogelijkheden voor watergebonden bedrijven.

De watergebonden vraag speelt daarmee vooral in gemeenten Krimpenerwaard en Gouda. In de praktijk komt het echter vaak voor dat watergebonden kavels in gebruik zijn door bedrijven die niet (of nauwelijks) van het water gebruik maken. Al met al schatten we de watergebonden vraag in Midden-Holland in op grofweg zo’n 5 tot maximaal circa 10 hectare tot en met 2030. We zien daarbij een opgave om bestaande watergebonden bedrijventerreinen beter te benutten. 6.1.2 Vervangingsvraag Als gevolg van transformatie van bestaande bedrijventerreinen verwachten we een vervangingsvraag van maximaal circa 39 hectare in Midden-Holland tot en met 2040. Dit is een forse transformatieopgave, namelijk bijna 6% van de huidige uitgegeven voorraad (ter vergelijking: circa 1 a 2% in andere ZuidHollandse regio’s). Het faciliteren van de ruimtevraag die voortkomt uit de transformatie van bestaande bedrijventerreinen is afhankelijk van de compensatieplannen van de individuele gemeenten waar transformatieplannen spelen. Voor circa 37 hectare is de verwachting dat de uitvoering van de transformatie binnen nu en 5 jaar start. We nemen bij deze plannen aan dat de vervangingsvraag vóór 2031 concreet wordt, mede vanwege de verstedelijkingsambitie en woningbouwopgave van Zuid-Holland.

Het grootste deel van de transformatieopgave ligt in Bodegraven-Reeuwijk (9,8 ha), Waddinxveen (8,4 ha), Krimpenerwaard en Gouda (beide 8,1 ha). Dit betekent dat daar ook het zwaartepunt van de vervangingsvraag is te verwachten. Tabel 18: Vervangingsvraag Midden-Holland Indicatie start uitvoering 0 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar Na 10 jaar of onbekend Totaal

Verwachte periode vervangingsvraag 2021 t/m 2030 2031 t/m 2040 na 2040

Indicatie vervangingsvraag in netto hectare 31,2 3,2 0 34,4

Bron: Stec Groep (2021), op basis van invenarisatie transformatieplannen onder gemeenten.

In bijlage B vindt u een lijst met alle door de regiogemeenten opgegeven transformatieplannen in MiddenHolland. Ook leest u daar hoe de opgegeven transformatieplannen zijn omgezet naar verwachte vervangingsvraag in de kwantitatieve vraag-aanbodconfrontatie.

Op basis van de historische uitgifte in Zuid-Holland en onze eigen Database Locatiebeslissingen Nederland, waarin ook bestaande voorraad wordt meegenomen.

31

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

48

6.1.3 Additionele vraag Grootschalige vestigers Additionele vraag bestaat uit veelal grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel van aard. In de praktijk zien we dat deze zogenaamde witte raven voornamelijk grootschalige logistieke of industriële vestigers zijn of (hyperscale) datacenters. We drukken deze potentiële extra vraag niet uit in hectares, maar beschrijven kwalitatief de potentie van deze ruimtevragers voor de regio. We zien voor Midden-Holland met name potentiële additionele vraag vanuit grootschalige logistiek. Midden-Holland heeft voor deze doelgroep een sterke propositie met de ligging aan de A12-corridor en heeft naar verwachting in de toekomst ook aanbod voor deze doelgroep. Bovendien heeft Midden-Holland in het verleden al additionele vraag vanuit grootschalige logistieke bedrijven gehuisvest. Voorbeelden zijn het distributiecentrum van Lidl in 2013 (nieuwe activiteit), en het distributiecentrum van ontwikkelaar Montea voor Isero (vanuit Woerden) en Dille & Kamille (vanuit Zoetermeer). De doorgroei in dit segment behoort daarom nu ook deels tot de autonome uitbreidingsvraag voor de regio. De additionele vraag kan een belangrijk stempel drukken op de totale kwantitatieve ruimtevraag en het is daarom wezenlijk om hiervoor ruimte beschikbaar te maken. Uiteraard alleen als de keuze wordt gemaakt om (alle) additionele ruimtevraag te faciliteren.

In hoofdstuk 8 staan we nog verder stil bij deze keuze. Kijkend over de regiogrenzen Additionele vraag kan ook vanuit omringende regio’s komen, doordat daar bijvoorbeeld geen (geschikt) aanbod meer is en bedrijven in andere regio’s een alternatief gaan zoeken. Vanuit dat perspectief is met name regio Utrecht relevant voor Midden-Holland. De dynamiek met deze regio is tot nu toe minimaal. Verhuizingen komen wel voor, zoals Isero IJzerwarengroep van Woerden naar Waddinxveen, maar zijn uitzonderingen. Dit ondanks de grote ruimtedruk op de bedrijventerreinmarkt in de regio Utrecht. Vooralsnog zoeken de grote ruimtevragers toch vooral rond de stad Utrecht en bijvoorbeeld Woerden. De mogelijkheden zijn hier echter minimaal en de komende jaren laten de prognoses in de Utrechtse regio nog een flinke behoefte zien. Woerden is bezig met planvorming voor nieuwe terreinen in de buurt van de A12 maar op kleine schaal en voor schuifruimte voor lokale bedrijven. Komende jaren zou daarom extra oriëntatie van (grootschalige) bedrijven vanuit deze regio op Midden-Holland kunnen plaatsvinden. Bepalend daarbij is uiteraard of een locatie in Midden-Holland nog gunstig genoeg ligt in het marktgebied van deze vooral op de Utrechtse regio (en arbeids- en consumentenmarkt) georiënteerde bedrijvigheid.

6.1.4 Totale ruimtevraag Totale ruimtevraag in perspectief De totale ruimtevraag bestaat uit de uitbreidingsvraag plus vervangingsvraag. De bandbreedte van de totale ruimtevraag in Midden-Holland in de periode 2021 tot en met 2030 is 74 tot 117 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 7 tot 12 hectare. De bovenkant van de bandbreedte ligt iets boven de langjarige (2005-2019) historische uitgifte in de regio. De historische uitgiftes dienen enkel om de geraamde hectares in perspectief te plaatsen: om hoeveel hectare per jaar gaat het? En hoe verhoudt dat zich tot wat er de afgelopen jaren is uitgegeven? We laten zowel een langjarige (inclusief conjunctuureffecten) als de laatste periode van hoogconjunctuur zien. Historische uitgiftes worden uiteraard beïnvloed door beschikbaarheid en markttechnische geschiktheid van het aanbod.

49

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Figuur 19: Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag en historische uitgifte in netto ha in Midden-Holland 0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

Uitbreidingsvraag + vervangingsvraag 2021 t/m 2030 - WLO laag Uitbreidingsvraag + vervangingsvraag 2021 t/m 2030 - WLO hoog Historische uitgifte 2005 t/m 2019 (langjarig) Historische uitgifte 2016 t/m 2020 (hoogconjunctuur) Behoefteraming 2017 - uitbreidingsvraag 2016 t/m 2030 - laag Behoefteraming 2017 - uitbreidingsvraag 2016 t/m 2030 - hoog

Indicatieve verdeling naar subregio We verdelen de uitbreidingsvraag indicatief naar subregio’s op basis van een verdeelsleutel. We gebruiken daarvoor twee indicatoren: het aandeel in de netto uitgegeven voorraad en het aandeel in werkgelegenheid op bedrijventerreinen. De vervangingsvraag delen we toe aan de gemeenten waar de te transformeren terreinen gelegen zijn. Tabel 19: Totale ruimtevraag per subregio in periode 2021 t/m 2030 in Midden-Holland Subregio Midden-Holland Noord Midden-Holland Zuid (Krimpenerwaard) Totaal Midden-Holland

Uitbreidingsvraag 35 – 69 9 – 17

Vervangingsvraag 23 8

Totaal 58 – 92 17 – 25

43 – 86

31

74 – 117

6.1.5 Impact beleidskeuzes De geraamde uitbreidingsvraag is een beleidsneutraal scenario. De raming houdt wel rekening met trends en ontwikkelingen, maar niet met eventuele grote wijzigingen in het ruimtelijk-economisch beleid zoals dat tot nu toe werd gevoerd. Beleidskeuzes kunnen echter grote impact hebben op de ruimtevraag. In onderstaande tabel omschrijven we een aantal knoppen om aan te draaien, en de mogelijke impact daarvan op de ruimtevraag in Midden-Holland. De impact is niet voor elke knop direct te kwantificeren. Daarnaast merken we op dat sommige knoppen nadrukkelijk capaciteit en middelen vragen. Bijvoorbeeld in de vorm van EZ-accountmanagement, medewerkers vergunningen en investeringen in herontwikkeling en intensivering van bedrijventerreinen. Daarbij kan niet alleen naar de gemeenten worden gekeken, maar heeft ook de provincie een rol. Tabel 20: Knoppen om aan te draaien en impact op ruimtevraag Knop om aan te draaien

Toelichting Een beleidskeuze kan zijn om in te zetten op intensiever ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen, en Intensiveren / daardoor een deel van de ruimtevraag te laten landen in herstructureren de bestaande voorraad. Dit vraagt extra inzet op herstructurering. Naast intensiveren op bestaande locaties, kan ook gekozen worden om op nieuwe bedrijventerreinen alleen bedrijven te huisvesten met een bepaald minimaal aantal Nieuwe locaties intensief arbeidsplaatsen per hectare. Of een hogere fsi of gebruiken maximaal bebouwingspercentage hanteren dan tot nu toe gebruikelijk. Een hoge fsi begint overigens bij marktconforme grondprijzen zodat ruimte zo efficiënt mogelijk gebruikt wordt. Er is ruimtewinst te behalen wanneer actief ingezet Selectiever wordt op een strenger vestigingsbeleid, waarbij vestigingsbeleid: geen bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 niet meer (of minder) categorie 1 en 2 op BT worden toegestaan op formele bedrijventerreinen. Dit soort bedrijven zijn namelijk ook goed in te passen op

Impact op ruimtevraag in Midden-Holland • Afname ruimtevraag. • Ruimtevraag van circa 10 hectare kan gefaciliteerd worden in bestaande voorraad, zie ook 6.2.1. • Geen tot beperkt effect op ruimtevraag. • Aanbod kan tot 10% intensiever gebruikt worden. Dit levert in Midden-Holland in het harde aanbod een ‘ruimtewinst’ op van maximaal circa 2 hectare.

• Afname ruimtevraag van circa 4 tot 11 hectare doordat een deel van de vraag naar stedelijke terreinen en reguliere terreinen elders gefaciliteerd kan worden.

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

50

• Let wel: dit zorgt wel voor extra ruimtevraag op andere locatietypen als informele werkmilieus of woonwerkgebieden. • We taxeren dat inzet van deze knop zorgt voor een maximale afname van de vraag naar het stedelijke segment met 50%. Voor regulier gaat het om een maximale afname van circa 10-25% van de ruimtevraag. Dit is de vraag die ook elders kan landen (in informele of gemengde milieus). De ruimtedruk is groot in Midden-Holland, en dus ook de • Geen additionele ruimtevraag. noodzaak om zorgvuldig met het beschikbare aanbod om • In de afgelopen tien jaar is in Middente gaan. Een keuze kan zijn om het beschikbare aanbod Holland zeker zo’n 20 hectare uitgegeven alleen uit te geven aan Midden-Hollandse bedrijven, en aan bedrijven van buiten de regio. Gelet op geen vraag van buiten de regio te faciliteren. de goede propositie van de regio voor grootschalige logistiek en schaalvergroting in deze sector verwachten we dat de regio een vergelijkbare additionele vraag zou kunnen verwachten de komende tien jaar. Sommige gemeenten in Midden-Holland kennen relatief • Toename ruimtevraag. veel bedrijven in het buitengebied en/of op solitaire • Omvang zeer afhankelijk van initiatieven locaties. Wanneer actief wordt gestuurd om deze die zich aandienen en het soort bedrijven naar een formeel bedrijventerrein te initiatieven. verplaatsen kan dit tot extra vraag leiden.

andere locatietypen. Dit kan gerealiseerd worden door bij nieuwe bedrijventerreinen een minimale milieucategorie van 3.1 op te nemen in het bestemmingsplan. Op bestaande terreinen kan dit gerealiseerd worden door bestaande bestemmingsplannen aan te passen, dit vergt echter meer inzet.

Selectiever vestigingsbeleid: geen ‘witte raven’ huisvesten

Bedrijven uit buitengebied en solitaire locaties naar BT

6.2 Aanbod 6.2.1 Bestaande voorraad Kwaliteit bestaande voorraad Bureau BUITEN heeft in opdracht van de provincie Zuid-Holland een vitaliteitsscan gemaakt van alle bedrijventerreinen in de provincie. Dit onderzoek geeft inzicht in de kwaliteit (op de aspecten duurzaam en gezond, fysiek ruimtelijk en sociaal economisch) per bedrijventerrein. Alle terreinen worden op provincieniveau ingedeeld in de categorieën koplopers (meeste kwaliteit), peloton (gemiddelde kwaliteit) en achtervolgers (minste kwaliteit). In de regio Midden-Holland zitten circa 20% van de terreinen in de categorie koploper, circa 72% van de terreinen in de categorie peloton en circa 8% in de categorie achtervolgers. Ten opzichte van de provincie hebben meer bedrijventerreinen in Midden-Holland een hoge kwaliteit (koploper), meer terreinen een gemiddelde kwaliteit (peloton) en veel minder terreinen een lage kwaliteit (achtervolgers). Op bestaande terreinen met een gemiddelde of lagere kwaliteit zijn er kansen om te intensiveren door incourante panden en kavels te herontwikkelen. Hiermee verbeter je de kwaliteit van het terrein door courante nieuwbouw te realiseren en boek je ruimtewinst door meer bedrijfsmeters mogelijk te maken binnen hetzelfde gebied. We gaan ervan uit dat het realistisch is 2,5% ruimtewinst te boeken op peloton terreinen en 5% ruimtewinst te boeken op achtervolger terreinen.

Voor Midden-Holland betekent dit dat er een ruimtewinst van circa 10 hectare gerealiseerd kan worden door te intensiveren in de bestaande voorraad. Als bijkomend voordeel zal de kwaliteit van deze terreinen toenemen door het toevoegen van nieuwe en courante panden. Leegstand Het totale aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in Midden-Holland bedraagt circa 119.400 m2 bvo (peildatum juni 2021). Hiermee komt het aanbodpercentage op bedrijventerreinen in de marktregio op circa 2,7%. Het aanbod van bedrijfsruimte is in elke gemeente onder of rond een gezond frictieniveau van circa 5%. Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstandspercentage maar is niet hetzelfde als leegstand. Panden kunnen aangeboden worden én nog in gebruik zijn. Anderzijds kunnen panden leeg staan maar niet aangeboden worden.

51

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Naast onze eigen aanbodmonitor houdt het CBS jaarlijks een leegstandsmonitor bij. Deze monitor heeft ook een afbakening op bedrijventerreinen. Als we kijken naar de meest recente gerapporteerde leegstand op bedrijventerreinen (uit 2019) zien we voor het totaal van de gemeenten in Midden-Holland een leegstandspercentage van circa 3,8%. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort. Panden worden als leeg geregistreerd wanneer er geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven. Daarmee kan het voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in de straat een extra opslaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven, dat dit pand als ‘leeg’ wordt geregistreerd. Onze inschatting op basis van deze twee bronnen is dat de leegstand op regioniveau onder frictieleegstand zit. Er is dus sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt in Midden-Holland. Lokaal kunnen uiteraard verschillen bestaan, er zijn op basis van bovenstaande analyses echter geen gemeenten met een problematisch hoge leegstand. 6.2.2 Hard planaanbod Er is in de regio per 1-1-2021 nog zo’n 3 hectare aan harde plannen beschikbaar. Dit zijn plannen die al zijn vastgelegd in onherroepelijke bestemmingsplannen. Het aanbod is dus bijna volledig opgedroogd en gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Krimpenerwaard, Zuidplas en Gouda beschikken niet meer over uitgeefbaar aanbod.

We beoordelen het harde planaanbod op ruimtelijk relevante kenmerken. We gebruiken hiervoor een vraagprofiel per werkmilieu, zie bijlage C voor een toelichting. Dit doen we voor alle bedrijventerreinen met een harde planstatus, en minimaal 1 hectare uitgeefbaar. Van al deze terreinen hebben we relevante en objectieve ruimtelijke kenmerken in beeld gebracht, zoals bereikbaarheid, kavelomvang, en milieucategorie. De kenmerken van de locaties zijn geconfronteerd met het vraagprofiel per werkmilieu. Elk terrein krijgt op deze manier per werkmilieu een score tussen 0 en 100%. Deze scores zijn vervolgens ingedeeld in vier categorieën, zie onderstaand tabel. Een terrein kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn. Er zijn ook uitsluitingscriteria gehanteerd voor bepaalde werkmilieus, zoals een minimale kavelomvang voor grootschalige distributie. Beschikt een terrein daar niet over, dan is het per definitie niet geschikt. Categorie

Score < 30% 30 – 59% 60 – 89% 90 – 100%

Toelichting Niet geschikt, voldoet niet aan cruciale markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep. Of voldoet niet aan tenminste een uitsluitingscriterium. Markttechnisch ongeschikt. Voldoet niet aan het merendeel van de markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep. Geschikt, voldoet aan belangrijkste markttechnisch gestelde eisen vanuit de doelgroep. Volledig geschikt, voldoet markttechnisch aan alle eisen die de doelgroep stelt aan een vestigingslocatie.

In onderstaande tabel staan de scores voor het harde planaanbod in Midden-Holland weergegeven. In de onderste rij is per werkmilieu aangegeven hoeveel hectares als geschikt (lichtgroen) en volledig geschikt (donkergroen) zijn beoordeeld. Let wel, elke hectare kan maar één keer uitgegeven worden. Wordt een kavel uitgegeven voor grootschalige distributie, dan is het uiteraard niet meer beschikbaar als regulier werkmilieu. In paragraaf 6.3 confronteren we de vraag met deze kwalitatieve beoordeling. Tabel 21: Hard planaanbod (>1 ha) in regio Midden-Holland en beoordeling type werkmilieus Gemeente

Bedrijventerrein

Waddinxveen

Distripark A12

Waddinxveen Totaal aanbod > 1 ha

Park Triangel

Uitgeefbaar in ha 1,3 1,8 3,1

Gemengd stedelijk

Regulier

Grootschalige distributie

Grootschalige productie

* 1,8 ha 0,0 ha

1,8 ha 1,3 ha

0,0 ha 0,0 ha

1,3 ha 0 ha

Bron: Monitor bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland, 2021; Beoordeling aanbod: Stec Groep. *Niet geschikt vanwege minimale kavelomvang, wel geschikt voor uitbreiding van bestaande grootschalige distributie op deze locaties.

52

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Let op: we nemen in dit overzicht geen opties en reserveringen mee. We hebben daarvoor twee hoofdredenen. Ten eerste variëren opties en reserveringen heel erg in mate van hardheid. Zelfs vrij harde, betaalde opties of reserveringen kunnen vaak en langdurig verlengd worden. Ten tweede komt een groot deel van opties en reserveringen in de praktijk vaak vanuit lokale bedrijven. Deze zoekvraag maakt tenminste deels onderdeel uit van de uitbreidingsvraag. Alleen aan de aanbodzijde ‘aframen’ van opties en reserveringen zou daarom een vertekend beeld geven van de vraag-aanbodverhoudingen. 6.2.3 Zacht planaanbod Naast de harde plannen zijn er diverse zachte plannen in Midden-Holland, in totaal goed voor zo’n 120 hectare. Dit zijn plannen waarvoor nog een bestemmingsplan moet worden vastgesteld. De status van zachte plannen kan sterk verschillen (van idee tot afgestemd in de regio tot voorontwerp bestemmingsplan). Het zachte planaanbod is dynamisch en verandert door de tijd, het onderstaande tabel is dus een momentopname en kan in de toekomst qua locaties en hectares (sterk) verschillen. Tabel 22: Zacht planaanbod in regio Midden-Holland Gemeente Bodegraven-Reeuwijk Krimpenerwaard Krimpenerwaard Krimpenerwaard Krimpenerwaard Krimpenerwaard Waddinxveen Zuidplas Zuidplas Totaal

Bedrijventerrein Zoutman West De Nieuwe Wetering IV & V Lekkekerk Veerstalblok Gouderak Zijdepark Oudekerk fase II-III Zuidelijke Entree ZPP A12 Noord incl HMC Gouwe Knoop Knibbelweg-Oost, Zevenhuizen

Uitgeefbaar in ha 7 11 4 4 4 3 30 45 19 127

Opmerking

BP in ontwikkeling

Bron: Monitor bedrijventerreinen Provincie Zuid-Holland, 2021; Input gemeenten Midden-Holland, 2021.

6.3 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) De confrontatie van vraag en aanbod maken we voor de periode 2021 tot en met 2030. We ramen dus de vraag vanaf 1-1-2021 tot en met 31-12-2030 en zetten daar het harde planaanbod per 1-1-2021 tegen af. Wel constateren we dat er veel ruis zit tussen hectares die in de monitor hard en uitgeefbaar zijn en wat er in de praktijk op dit moment beschikbaar is (bijvoorbeeld doordat delen van bestemmingsplannen nog uitgewerkt moeten worden, kavels niet bouwrijp zijn of kavels niet actief aangeboden worden door particuliere eigenaren). We gaan er van uit dat dit aanbod wel in de komende tien jaar op de markt komt, en dus meegenomen moet worden in de confrontatie voor de komende tien jaar. 6.3.1 Kwantitatieve confrontatie vraag-aanbod Totaalniveau Midden-Holland We confronteren de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag en vervangingsvraag) met het harde planaanbod. Er is in regio Midden-Holland sprake van een fors tekort aan hard planaanbod. In het WLOlaag scenario is er sprake van een behoefte van maximaal 71 hectare, en in het WLO-hoog scenario is sprake van een behoefte van maximaal 114 hectare tot en met 2030.

We merken daarbij op dat de component vervangingsvraag een onzekere factor is (want afhankelijk van de daadwerkelijke realisatie en eventuele compenserende maatregelen, zoals alternatief aanbod), en dat additionele vraag hierin niet is meegerekend.

53

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Figuur 20: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding Midden-Holland in netto hectare (2021 t/m 2030) 140 120 100

Zacht planaanbod

80

Hard planaanbod

60 40

Vervangingsvraag

20

Uitbreidingsvraag

0 Ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO laag

Ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO hoog

Planaanbod

Uitsplitsing subregio’s Kijken we naar de verhouding tussen vraag en aanbod in de subregio’s dan zien we in beide subregio’s een fors tekort. In Midden-Holland Zuid is geen aanbod meer. Tabel 23: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding per subregio in netto hectare in Midden-Holland Subregio Midden-Holland Noord Midden-Holland Zuid (Krimpenerwaard) Totaal Midden-Holland

Totale ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO laag 58 17

Totale ruimtevraag 2021 t/m 2030 WLO hoog 92 25

Hard planaanbod

Saldo

3 0

54 tot 88 17 tot 25

74

117

3

71 tot 114

In het figuur hierna geven we de reikwijdte weer van het harde planaanbod dat zich richt op de (boven)lokale markt (voornamelijk het reguliere en gemengd stedelijke werkmilieu) 32. Hiermee wordt de geografische beschikbaarheid van het ‘lokale’ aanbod duidelijk. We zien een aantal witte vlekken ontstaan, met name in Bodegraven-Reeuwijk en Krimpenerwaard.

We hanteren hierbij een isochroon van circa 7,5 kilometer reisafstand per auto. Dit is de gemiddelde verhuisafstand van bedrijven op bedrijventerreinen.

32

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Figuur 21: Geografische beschikbaarheid van ‘lokaal’ aanbod Midden-Holland

6.3.2 Kwalitatieve confrontatie vraag-aanbod Confrontatie naar type werkmilieu We confronteren de vraag per type werkmilieu (6.1.1) met de kwalitatieve beoordeling van het aanbod (6.2.2). We zetten de uitbreidingsvraag in de twee scenario’s per werkmilieu af tegen het aanbod dat als geschikt beoordeeld is voor dat werkmilieu, zie onderstaand figuur. Hierbij kan dus sprake van een dubbeltelling van het aanbod; een terrein kan bijvoorbeeld voor zowel het reguliere werkmilieu als voor grootschalige productie geschikt zijn. Vervangingsvraag is in deze kwalitatieve confrontatie niet meegerekend, omdat de verdeling van deze vraag naar werkmilieus casus specifiek is. Uit de confrontatie concluderen we dat voor alle typen een groot tekort is.

54

55

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Figuur 22: Vraag-aanbodverhouding per type werkmilieu in Midden-Holland, in netto hectare Let op: aanbod kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn en dus ook bij meerdere werkmilieus worden meegeteld in de confrontatie.

40 35 30 25

Uitbreidingsvraag in WLO hoog

20 15

Uitbreidingsvraag in WLO laag

10

Geschikt aanbod

5 0 Gemengd stedelijk

Regulier

Grootschalige distributie

Grootschalige productie

Vraag en aanbod watergebonden bedrijventerreinen Tegenover de watergebonden ruimtevraag van zo’n 5 tot maximaal circa 10 hectare tot en met 2030 in Midden-Holland staat 0 uitgeefbaar aanbod. De opgave is dan ook om vooral in te zetten op het beter benutten van bestaande watergebonden bedrijventerreinen, omdat we in de praktijk zien dat watergebonden kavels lang niet altijd in gebruik zijn bij watergebonden bedrijven.

6.4 Conclusies en advies Conclusies • Er is een fors tekort aan hard planaanbod in Midden-Holland, en dus een dringende opgave om aanvullend aanbod aan bedrijventerreinen te realiseren. • Lokaal knelt het op diverse plekken. Er is een groot tekort aan ruimte voor het lokale MKB in verschillende gemeenten. Alleen in Waddinxveen is nog aanbod (> 1 ha) beschikbaar. Dit beeld wordt onderschreven door het marktpanel. Ondernemers hebben hier ook aanvullend onderzoek naar laten doen. • Tegelijkertijd zijn er relatief veel plannen voor transformatie. Dat zet extra druk op toch al schaarse ruimte voor bedrijventerreinen. • Wel zijn er voldoende zachte plannen om kwantitatief in de ruimtevraag te voorzien. • Het tekort speelt in alle werkmilieus: stedelijk gemengd, regulier, grootschalige distributie en grootschalige productie (HMC). Ook aan watergebonden bedrijventerreinen is een tekort. • Door actief te intensiveren/herstructureren in de bestaande voorraad (vermindering ruimtevraag met circa 10 hectare) en nog uit te geven bedrijventerreinen intensiever te benutten dan nu (toename ‘ruimte’ binnen hard aanbod met circa 2 hectare) kan maximaal 12 hectare ruimtewinst geboekt worden in Midden Holland. Adviezen • Gezien de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren (o.a.

de circa 20 hectare additionele vraag die in de regio is geland, de verwachte trends in werkgelegenheidsontwikkeling en terreinquotiënt en de vele plannen voor transformatie) vinden we een ruimtevraag aan de bovenkant van de bandbreedte (WLO hoog) voor Midden-Holland realistisch. Voor de programmering adviseren we dan ook uit te gaan van het hoge scenario. Let wel: dat is bij ongewijzigd beleid en met de ambitie om alle ruimtevraag te willen blijven huisvesten. Er zijn verschillende beleidsknoppen om aan te draaien die deze uitkomsten kunnen beïnvloeden. Een selectiever vestigingsbeleid, stimuleren van intensiever ruimtegebruik, extra inzet op herstructurering beïnvloeden de ruimtevraag negatief. Zie voor een schematische weergave van dit advies de figuur hierna.

56

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

•

Lagere aantallen hectares programmeren dan WLO hoog (paarse lijn hieronder), zou in onze ogen vergezeld moeten gaan van aantoonbare inzet (beleid, capaciteit, middelen) op intensiever, selectiever en zorgvuldiger ruimtegebruik. Dat betekent dat de regio rekening zou moeten houden met een netto uitgegeven voorraad van circa 770 hectare in 2030, een gemiddelde jaarlijkse toename van circa 6 hectare. Dit ten opzichte van een netto uitgegeven voorraad van 795 hectare in 2030 en een gemiddelde jaarlijkse toename van circa 9 hectare in WLO hoog.

Netto uitgegeven voorraad in hectare

800 780 760 740

WLO laag

720

WLO hoog Indicatie impact beleidskeuzes

700 680 660 2021

•

•

•

•

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Er zijn verschillende zachte plannen in de regio, goed voor zo’n 127 hectare. Hiermee kan (kwantitatief) mee in de aanvullende behoefte worden voorzien. Het is dus zaak om de zachte plannen snel tot ontwikkeling te brengen, en daarbij goed te kijken naar een evenwichtige (geografische) verdeling en kwalitatieve match met de behoefte aan werkmilieus. Er is relatief veel ruimtevraag vanuit grootschalige distributie, waarin het bestaande aanbod niet kan voorzien. Er ligt dus een aanvullende ontwikkelopgave. Een groot deel van deze ruimtevraag is gericht op de A12-corridor. Afstemming van vraag en aanbod met de andere gemeenten aan deze corridor, zoals dit nu ook al plaatsvindt, is van groot belang. Er zijn verschillende ‘beleidsknoppen’ waar gemeenten aan kunnen draaien die ruimtedruk kunnen verminderen (zie 5.1.5). Voor kleinschalige, lokale bedrijvigheid kan dit een optie zijn.

Zet voor de korte termijn in op het intensief begeleiden van ondernemers met een zoekvraag voor een nieuwe kavel: is hun ruimtevraag echt niet in te passen in de bestaande voorraad? Zijn er nog mogelijkheden voor het beter benutten van de eigen kavel? Zijn er in de bestaande voorraad nog plekken die onderbenut worden? Welke kleinschalige bedrijven zitten op bedrijventerreinen maar zouden ook op plekken elders kunnen vestigen? Denk ook aan ‘oneigenlijk’ gebruik op bedrijventerreinen door functies zoals sportscholen, dansstudio’s, et cetera. Dit soort maatregelen leveren misschien geen hectares ruimtewinst op (en zijn voor de grote partijen in de A12 corridor uiteraard geen oplossing). Voor kleinere bedrijven kan het maatwerk opleveren waardoor ze net toch de ruimte vinden die nodig is. Gemeenten zijn uiteraard niet ‘in the lead’ omdat zij geen eigenaar van vastgoed zijn. Veel gemeenten (niet alleen in Midden-Holland) ontbreekt het aan de financiële middelen om zelf dure herstructureringsprojecten te financieren. Die kennen vaak een onrendabele top en komen daarom niet van de grond. Dit zijn dan ook knoppen waaraan gezamenlijk (gemeenten, provincie, ontwikkelingsmaatschappij) gedraaid zou moeten worden, wil het kans van slagen hebben.

Het voorbeeld van de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) dat in hoofdstuk 8 uitgebreid wordt toegelicht is een model waarbij door middel van een revolverend fonds (dus zonder hoge kosten) dit soort projecten toch kan worden opgepakt. Met minder middelen zijn kleine stappen te zetten die wel op korte termijn effect kunnen hebben. Zelf de markt goed monitoren, regelmatig met eigenaren van leegstaand of onderbenut vastgoed praten, een pandendatabase waarin u (gedeeltelijke) leegstand registreert en goed kwalitatief inzicht in de ruimtevraag van ondernemers die ruimte zoeken kan helpen in het samenbrengen van vraag en aanbod. Op deze manier ondernemers aan ruimte helpen gaat sowieso sneller dan een nieuw bestemmingsplan. Dit kan allemaal bijdragen aan een werkwijze die beter benutten van bestaande

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

•

57

bedrijventerreinen centraal stelt. Op langere termijn zijn er verschillende voorbeelden in Nederland van regio’s die een aanpak hebben ontwikkeld die tot intensiever gebruik van ruimte, samenwerking voor een selectief vestigingsbeleid en/of meer herstructurering heeft geleid. Zie hoofdstuk 8 voor deze voorbeelden die ter inspiratie kunnen dienen. Naast deze adviezen voor de eigen regio wijzen we u nog op de algemene adviezen die op alle regio’s betrekking (kunnen) hebben. Deze leest u in hoofdstuk 9.

58

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

7 Behoefteraming MRDH In dit hoofdstuk vindt u de behoefteraming voor regio MRDH. We lopen de verschillende onderdelen van de behoefte (vraag, aanbod, confrontatie) stap voor stap langs en sluiten vervolgens af met conclusies en adviezen. Methodiek, achterliggende cijfers en uitgangspunten vindt u in de bijlage. Ook vindt u hier een verslag van de marktconsultatie dat is gebruikt als input voor dit hoofdstuk. MRDH is opgedeeld in drie marktgebieden: de Haagse Regio 33, Linker Maasoever en Rechter Maasoever.

7.1 Ruimtevraag 7.1.1 Uitbreidingsvraag De uitbreidingsvraag ramen we in twee perioden: voor de komende tien jaar, en een doorkijk naar 2040. Voor de kwalitatieve vertaling van de vraag en de confrontatie met het aanbod kijken we alleen naar de periode tot en met 2030. Totale vraag op regioniveau De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in MRDH in de periode 2021 tot en met 2030 is 131 tot 319 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 13 tot 32 hectare in de periode 2021 tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2040 is er een uitbreidingsvraag van maximaal circa 191 hectare in MRDH. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling (negatief in WLO laag scenario) en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. Het WLO laag scenario in deze periode lijkt voor MRDH dankzij deze veronderstelde afname van banen verre van reëel, gezien de recente bevolkingsprognose en de woningbouwopgave. Tabel 24: Uitbreidingsvraag in MRDH in netto hectare

Haagse Regio Linker Maasoever Rechter Maasoever

Totaal MRDH

2021 t/m 2030 WLO laag 74 26 30

2021 t/m 2030 WLO hoog 150 69 99

2031 t/m 2040 WLO laag 30 6 4

2031 t/m 2040 WLO hoog 81 44 65

131

319

40

191

RUIME BANDBREEDTE MRDH Opvallend in de behoefteraming voor MRDH is de ruime bandbreedte van WLO laag en hoog. De verklaring daarvoor is dat de verwachte groeivoet voor de werkgelegenheid in WLO laag en hoog in COROP Groot-Rijnmond relatief ver uit elkaar ligt (de bandbreedte is ruimer dan in andere COROPregio’s). Vraag naar werkmilieus De uitbreidingsvraag vertalen we naar vijf typen werkmilieus. Een toelichting op de werkmilieus vindt u in bijlage C. Hoek van Holland (gemeente Rotterdam) en Bleiswijk (gemeente Lansingerland) rekenen we tot marktgebied Haagse Regio, gezien het functioneren van de marktregio’s. Zie bijlage A voor een toelichting op de indeling van marktgebieden.

33

59

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

Tabel 25: Uitbreidingsvraag naar werkmilieu in MRDH in netto hectare, 2021 t/m 2030 Werkmilieu ▼ Marktgebied ► Gemengd stedelijk Campus Regulier Grootschalige distributie (XXL > 3 ha) Grootschalige productie (HMC) Totaal

Haagse Regio 5 tot 15 3 tot 6 17 tot 41 41 tot 73 9 tot 16 74 tot 151

Linker Maasoever 2 tot 7 3 tot 15 19 tot 39 3 tot 8 26 tot 69

Rechter Maasoever -3 tot 8 1 tot 22 25 tot 52 7 tot 18 30 tot 99

Watergebonden vraag Alle drie de componenten van de ruimtevraag (uitbreiding, vervanging en additioneel) kunnen van toepassing zijn op de watergebonden vraag. Dat maakt een inschatting van de ruimtevraag gecompliceerd. De vraag kan immers vanuit doorgroei van bestaande bedrijven komen (zoals scheepsbouw), maar ook vanuit volledig nieuwe activiteiten zoals circulaire initiateven. We baseren ons bij de inschatting van de watergebonden ruimtevraag op een combinatie van bronnen. We kijken naar het aandeel van overwegend watergebonden sectoren in de totale werkgelegenheid, de huidige situatie op watergebonden bedrijventerreinen middels een steekproef (welk deel is daadwerkelijk in gebruik door watergebonden bedrijven?), we kijken naar de historische marktdynamiek 34, maken gebruik van bestaande onderzoeken, gebruiken de input uit het markt- en deskundigenpanel en houden tot slot rekening met beleidsambities. In de marktconsultatie kwam naar voren dat de watergebonden vraag van de maritieme bedrijvigheid in deze regio erg projectmatig gedreven is. De ruimtevraag is dus grillig en lastig te plannen. Bedrijven die grote projecten binnen halen hebben vaak op hele korte termijn kade nodig.

Veel watergebonden kavels lijken onderbenut te worden, maar worden strategisch aangehouden omdat watergebonden kavels een belangrijke asset zijn waarmee op die projectmatige vraag ingespeeld kan worden. De deelnemers aan de marktconsultatie constateren daarnaast dat kavels aan het water ook voor woningbouwontwikkeling zeer gewild lijken. Er is dan ook veel interesse vanuit speculatief oogpunt voor deze plekken. Voor MRDH zijn er verschillende onderzoeken uitgevoerd naar (de ruimtevraag van) watergebonden activiteiten. In de vorige provinciale behoefteraming (Stec Groep, 2017) is in beeld gebracht wat de ruimtevraag naar waterge- én verbonden bedrijventerreinen is. Ecorys (2018 35) heeft hierop een verdieping uitgevoerd door per terreintype (werkmilieu) te kijken welk deel daadwerkelijk watergebonden is. Op basis daarvan berekenden zij een uitbreidingsvraag van circa 25 hectare watergebonden bedrijventerrein voor de MRDH in de periode 2016 t/m 2030. Wanneer we de aannames en methodiek per werkmilieu uit dit onderzoek hanteren voor deze nieuwe prognose betekent dit een watergebonden uitbreidingsvraag van circa 16 tot 35 hectare in de periode 2021 tot en met 2030. In 2018 heeft ook het Erasmus Centre for Urban, Port and Transport Economics een onderzoek uitgevoerd naar de potentie van watergebonden bedrijventerreinen 36.

Het Erasmus UPT ziet twee kansrijke activiteiten: stedelijke distributie via de binnenvaart en het faciliteren van de circulaire economie. De ruimtevraag die hieruit voortkomt is ingeschat op basis van gesprekken met experts. In totaal gaat het om een ruimtevraag van ongeveer 30 tot 60 hectare in de MRDH tot 2030. Het onderzoek geeft aan dat het om nieuwe, kansrijke economische activiteiten gaat en niet om de autonome groei. Onze inschatting is echter dat hier wel sprake is van overlap met de uitbreidingsvraag, omdat we in de praktijk zien dat nieuwe circulaire activiteiten als stedelijke distributie en bouwhubs veelal vanuit bestaande bedrijven voortkomen. Denk aan de bouwhub van Dura Vermeer in ’s-Gravendeel. De ruimtevraag vertalen we naar de drie marktgebieden op basis van een verdeelsleutel. Op basis van werkgelegenheid in watergebonden sectoren berekenen we het marktaandeel per marktgebied (zie bijlage C voor verdere toelichting). Daarmee komen we tot de volgende verdeling van de watergebonden vraag Op basis van de historische uitgifte in Zuid-Holland en onze eigen Database Locatiebeslissingen Nederland, waarin ook bestaande voorraad wordt meegenomen. 35 Ecorys (2018), Quickscan aanbod watergebonden en HMC bedrijventerreinen. 36 Eramus UPT (2018), De potentie van watergebonden bedrijventerreinen in de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag. 34

60

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

per marktgebied. We geven daarbij zowel de verdeling weer voor de berekende 16 tot 35 hectare uitbreidingsvraag, als voor de 30 tot 60 hectare vraag die het Erasmus UPT heeft ingeschat. We zien daarbij de berekende vraag door Erasmus UPT als de absolute bovenkant van de bandbreedte, waarin ook additionele vraag zit. Het gaat hierbij immers niet per se om autonome groei, maar om nieuwe, kansrijke economische activiteiten. In de confrontatie met het aanbod (7.3.2) rekenen we met de watergebonden uitbreidingsvraag. Tabel 26: Verdeling watergebonden uitbreidingsvraag naar marktgebieden MRDH Marktgebied Haagse Regio Rechter Maasoever Linker Maasoever Totaal

Marktaandeel binnen MRDH in watergebonden vraag 15% 25% 60%

Watergebonden uitbreidingsvraag Stec Groep 2 tot 5 ha 10 tot 21 ha 4 tot 9 ha 16 tot 35

Watergebonden ruimtevraag Erasmus UPT 5 tot 9 ha 18 tot 36 ha 8 tot 15 ha 30 tot 60

7.1.2 Vervangingsvraag Als gevolg van transformatie van bestaande bedrijventerreinen verwachten we een vervangingsvraag van maximaal circa 73 hectare in MRDH tot en met 2040. Dit is ruim 2% van de huidige uitgegeven voorraad. Het faciliteren van de ruimtevraag die voortkomt uit de transformatie van bestaande bedrijventerreinen is afhankelijk van de compensatieplannen van de individuele gemeenten waar transformatieplannen spelen. Voor circa 44 hectare is de verwachting dat de uitvoering van de transformatie binnen nu en 5 jaar start. We nemen bij deze plannen aan dat de vervangingsvraag vóór 2031 concreet wordt, mede vanwege de verstedelijkingsambitie en woningbouwopgave van Zuid-Holland. Het grootste deel van de transformatieopgave ligt in de gemeenten Rotterdam (circa 22 hectare op Linker Maasoever en circa 14 hectare op Rechter Maasoever) en Den Haag (circa 15 hectare). Tabel 27: Vervangingsvraag MRDH Indicatie start uitvoering

Verwachte periode vervangingsvraag

0 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar Na 10 jaar of onbekend Totaal

2021 t/m 2030 2031 t/m 2040 na 2040

Indicatie vervangingsvraag in netto hectare Haagse Regio 15,0 ha 0,0 ha 0,0 ha 15,0 ha

Linker Maasoever 21,4 ha 15,1 ha 4,8 ha 41,3 ha

Rechter Maasoever 7,8 ha 13,2 ha 0 ha 21,0 ha

Bron: Stec Groep (2021), op basis van invenarisatie transformatieplannen onder gemeenten.

In bijlage B vindt u een lijst met alle door de regiogemeenten opgegeven transformatieplannen in MRDH. Ook leest u daar hoe de opgegeven transformatieplannen zijn omgezet naar verwachte vervangingsvraag in de kwantitatieve vraag-aanbodconfrontatie. 7.1.3 Additionele vraag Grootschalige vestigers Additionele vraag bestaat uit veelal grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel van aard. In de praktijk zien we dat deze zogenaamde witte raven voornamelijk grootschalige logistieke of industriële vestigers zijn of (hyperscale) datacenters. We drukken deze potentiële extra vraag niet uit in hectares, maar beschrijven kwalitatief de potentie van deze ruimtevragers voor de regio. We zien voor MRDH met name potentiële additionele vraag vanuit grootschalige distributie. De aantrekkingskracht van het Rotterdamse havengebied, het sterke agrofoodcluster en het potentiële bereik van 2,4 miljoen inwoners maakt de MRDH vanuit meerdere invalshoeken een interessante vestigingslocatie voor grootschalige distributie. Dit zagen we de afgelopen jaren ook terug in de uitgifte, met veel vraag naar strategische locaties als Distripark Maasvlakte, Harnaschpolder, Honderdland en Prisma. Ook nieuwe (additionele) activiteiten zijn op deze terreinen geland. Denk aan de fulfilmentcenters van Albert Heijn en

Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland 20.341

61

Jumbo aan de A12-zone. We merken hierbij wel op dat het karakter van grootschalige distributie sterk verschilt tussen de verschillende marktgebieden in de MRDH. De agro-gerelateerde vraag in het Westland (breed cluster rondom glastuinbouwgebied), Oostland (glastuinbouwgebied met vruchtgroente en sierteelt) en Dutch Fresh Port (toelevering nationale retail, geen eigen productie) verschillen al. De A12 zone huisvest vooral logistiek.