GEWIJZIGD Bijlage 2 - Ontwikkelvisie Entree

4.2 HET STEDENBOUWKUNDIG CONCEPT UITGEWERKT IN EEN SPELREGELKAART De Spelregelkaart voor Entree geeft een overzicht van de belangrijkste ontwerpprincipes op schaal van de wijk. Hierin is het stedenbouwkundig concept voor Entree zichtbaar. Het biedt een ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van de nieuwe wijk. Dat wil zeggen dat ontwikkelende partijen inclusief de gemeente zich aan deze spelregels houden om zodoende de basiskwaliteit van het plan te garanderen. Wonen of werken in Entree betekent een bewuste keuze voor een stedelijke omgeving met een hoge dichtheid. Om de gewenste stedelijkheid met hoge kwaliteit en levendigheid te bieden is hiervoor een compact eigentijds stedenbouwkundig concept ontwikkeld. Het bestaat uit duidelijk herkenbare stadsblokken die afgewisseld of gecombineerd kunnen worden met bestaande, getransformeerde (kantoor)panden. Elk stedelijk blok is op zo’n manier uitgewerkt dat het ruimtelijk en programmatisch aansluit op zijn omgeving, zoals het hoogteverschil dat ontstaat door de ligging tegen het bestaande dijklichaam van de Afrikaweg, maar ook de omliggende bebouwing. Elk blok is samengesteld uit panden variërend in breedte en hoogte, aflopend van de Afrikaweg naar de omliggende straten. De serie stedelijke blokken langs de stadsstraat worden gekenmerkt door eenheid in verscheidenheid.

Belangrijke ontwerpprincipes zijn: • De ingangen van de gebouwen liggen in de straatwanden van elk blok, • De pandsgewijze opbouw van het blok, • De aflopende bouwhoogte vanaf de stadsstraat naar de omliggende wijken, • De collectieve binnentuinen die overdag toegankelijk zijn • De variatie in bouwhoogte waardoor er licht en lucht in elk blok wordt gecreëerd en • De menselijke maat in de beleving van de stad op ooghoogte.

Generieke afwijkingsmogelijkheid Indien met andere ontwerpprincipes dezelfde essentie en hetzelfde doel, of een verbetering daarvan, wordt bereikt kan er -indien goed gemotiveerd- worden afgeweken van de genoemde ontwerpprincipes. De beoordeling van het toekennen van de afwijkingsmogelijkheid ligt bij het Q team in samenspraak met stedenbouw.

31

de binnentuin als kloppend hart van het blok

de Zoetermeerse stoep stimuleert dagelijkse ontmoeting

diversiteit aan doelgroepen op blokniveau

Collectiviteit op niveau van het stedelijk blok

entreehal en binnentuin staan in verbinding logistieke hub

in de entreehal als plek voor ontmoeting, waar alle routes samenkomen Collectiviteit op niveau van het pand

ruimte voor ontmoeting op de gang straatje op hoogte

Collectiviteit op niveau van de verdieping Het stimuleren van buurtgevoel en interactie tussen bewoners binnen het stedelijk blok werkt door op drie schaalniveau’s: het blok, het pand en de verdieping

32

ONTWIKKELVISIE ENTREE

Door rondom het stedelijk blok zoveel mogelijk functies en voordeuren op straatniveau te ontwikkelen wordt de levendigheid in het gebied vergroot, maar ook de sociale controle en daarmee de veiligheid. Ook binnen de blokken is het van belang door de schalen heen voldoende voorwaarden te scheppen voor interactie en collectiviteit tussen bewoners en gebruikers binnen het blok, waardoor een buurtgevoel ontstaat. Op een aantal specifieke locaties in Entree zijn hoogteaccenten mogelijk. Het gaat daarbij om gebouwen die door hun hoogte een bepaalde plek of structuur benadrukken. Enkele van de grootste hoogteaccenten tot 70 meter benadrukken de ankerpunten die ontstaan door kruising van de belangrijkste stedelijke structuren waarop Entree is gevormd: het spoor- en snelwegenlandschap in oost-westrichting, de stadsstraat Afrikaweg in noordzuidrichting en de Centrumstraat als oost-westroute die Meerzicht en Driemanspolder met elkaar verbinden. Ter plekke van deze dwarsverbindingen zal er eveneens specifiek programma worden gepland en treden verbijzonderingen op in de openbare ruimte. Naast deze hoogste accenten zijn er op diverse locaties in het gebied accenten van een lagere orde mogelijk. Gezamenlijk vormen zij een compositie van accenten die Entree als geheel markeren en in hoogte aflopen richting de bestaande omgeving.

De hoogteaccenten zijn als ster op de spelregelkaart aangegeven, omdat de exacte locatie en opzet onderdeel is van de planuitwerking van ieder blok. Bij de planuitwerking dient rekening te worden gehouden met de impact van dit accent op de omgeving, zowel in de beleving vanaf de omliggende openbare ruimte en de binnentuinen, maar ook vanaf de bestaande woningen in Entree en de omliggende wijken. Langs de stadsstraat wordt de bebouwing op zo’n manier in de rooilijn geplaatst dat deze de richting van de stadsstraat markeert. Rondom de twee nieuwe oversteken voor het langzaam verkeer die op het niveau van de Afrikaweg komen, zorgen verbijzonderingen in deze rooilijn voor een onderbreking doordat de bouwwand hier lokaal terugligt wat ruimte biedt voor extra groen en verblijven. Deze verbijzonderingen, de “stadsnissen”, markeren de belangrijkste dwarsverbindingen met Meerzicht en Driemanspolder.

De verkeersstructuur van Entree maakt dat de stedelijke blokken door de auto enkel vanaf de zogenaamde buitenstraten (het Bredewater, Boerhaavelaan en Abdissenbos) worden ontsloten. Voetgangers en fietsers krijgen in Entree ruim baan en kunnen het blok vanaf alle zijden benaderen, en ook vanaf het openbaar vervoersnetwerk is er een fijn netwerk aan routes mogelijk. Dit stelt in de uitwerking van het stedelijk blok voorwaarden aan de positie van entrees van garages voor auto en fiets, maar ook voordeuren, entreehallen en de oriëntatie van het plintprogramma. Doordat de stedelijke blokken in opzet reageren op de stedelijke structuren, hun positie in het gebied en hun directe omgeving zijn geen twee bouwblokken in ruimtelijke en programmatische zin hetzelfde. Ook zal de termijn waarbinnen de blokken zullen worden gerealiseerd verschillen. Het is inherent aan de ontwikkeling van Entree dat er door de tijd variatie zal optreden in het eindbeeld van de stedelijke blokken. Dit vraagt om flexibiliteit in de toepassing van de ontwerpprincipes zodat ingespeeld kan worden op nieuwe inzichten die gedurende de ontwikkeling van het gebied worden opgedaan. Anderzijds, of beter gezegd juist daarom is het belangrijk om de principes waar alle blokken aan moeten voldoen om tot een samenhangende wijk te komen nauwkeurig te ontwerpen en te beschrijven.

In Hoofdstuk 4.3 komen die principes aan de orde. Dit is een ‘technisch verhaal’ waarin wordt bepaald hoe de blokken bebouwd moeten worden in hoogte, breedte en diepte. Er is een balans gevonden tussen duidelijkheid en ontwerpvrijheid voor de architectonische uitwerking. De belangrijkste locatiespecifieke randvoorwaarden en richtlijnen zijn weergegeven in de spelregelkaart.

33

Overzicht ontwerpprincipes: Basishoogte

Principe basishoogte

Cluster KPN & Stedin Kavel W8

Meerzichtlaan

Centrumstraat Kavel W7.2

Kavel W7.1

Kavel W6

Aanzicht vanaf de wijk Meerzicht, kijkend richting oosten: de opbouw van lagere blokken aan het Bredewater/Abdissenbos en hogere accenten richting stadsstraat is duidelijk 34

ONTWIKKELVISIE ENTREE

4.3 PRINCIPES VOOR HET STEDELIJK BLOK ENTREE MIDDEN Basishoogte Doel Het beoogde doel is doorlopende straatwanden te creëren die in een prettige verhouding staan tot de aangrenzende openbare ruimte, waardoor zij als heldere begeleiding werken en tevens de buitenruimtes en omliggende bebouwing niet substantieel overschaduwen. Menselijke maat en de beleving van de voetganger op straat is hierbij van groot belang. Essentie De basishoogte van het stedelijk blok verschilt per blokzijde en staat in verhouding tot de context: de hoogte is mede bepaald op basis van de aangrenzende openbare ruimte. Zo is in de basishoogte de straatwand maximaal 1 meter hoger dan de breedte van de straat. Ook wordt er rekening gehouden met de maat en schaal van de omliggende bebouwing: zo worden lagere bouwhoogtes gehanteerd aan de zijde van het Bredewater, met de aangrenzende eengezinswoningen uit de Waterbuurt op kortere afstand, dan aan de Boerhaavelaan, waaraan hogere flatgebouwen gesitueerd zijn op grotere afstand.

Ontwerpprincipes • De basishoogte langs de verschillende zijdes van het blok is afhankelijk van de aangrenzende buitenruimte. Over het algemeen geldt, hoe breder het profiel van de buitenruimte, hoe groter de basishoogte: • Blokzijdes langs de Afrikaweg: Maximaal 32 m hoog • Blokzijdes langs de Boerhaavelaan: Maximaal 25 m hoog • Blokzijdes langs het Bredewater en Abdissenbos: Maximaal 17 m hoog • Blokzijdes langs de dwarsstraten: Maximaal 17m hoog • Blokzijdes langs de Centrumstraat: Maximaal 20 m hoog • Als hoogte wordt gerekend vanaf het maaiveld van de aangrenzende openbare ruimte tot aan de bovenzijde van de dakrand. Opbouwen ten behoeve van installaties en uitstekende liftkernen worden, mits terugliggend geplaatst, niet meegerekend in deze basishoogte.

‘De Baron’ Kavel W5

Stationsplein Kavel W4

Kavel W2/3

Kavel W1

Kavel Entreepoort 1

k zichtbaar 35

Overzicht ontwerpprincipes: Plint

De plint van het gebouw Patchwork door Barcode Architects in Amsterdam als referentie voor een stedelijke plint met een mix aan functies 36

ONTWIKKELVISIE ENTREE

Rendering van de ontwikkeling van The Yards in Washington DC als referentie voor een stedelijke hoge plint gecombineerd met een brede openbare ruimte met voldoende ruimte voor verblijf en groen

Plint en parkeerlaag Doel Het doel is een levendige doorlopende plint te creëren langs de stadsstraat Afrikaweg, de Centrumstraat en aan het Stationsplein. Door uitgangspunten vast te leggen voor deze plint wordt flexibiliteit gecreëerd voor verschillende programmatische invullingen door de jaren heen. Door ook zorg te dragen voor een zorgvuldig vormgegeven overgangszone tussen binnen & buiten middels de Zoetermeerse stoep, worden de optimale condities gecreëerd voor een stedelijk interactiemilieu op straatniveau. Het optimaal functioneren van het programma op de begane grond rondom het blok, is bepalend voor de maximale afmetingen van de parkeerlaag. Essentie De onderste lagen van het bouwblok worden de plint genoemd. Het zijn de bouwlagen waar de meeste interactie tussen binnen en buiten plaatsvindt en waar het niet-woonprogramma zich voornamelijk concentreert. In de Entree zijn bepaalde plinten onderscheidend van de rest van het blok qua programma, formaat en uitstraling. In Entree wordt de verhoogde ligging van de stadsstraat benut door een éénlaagse parkeergarage te creëren waarvan het dak aansluit op het straatniveau van de stadsstraat.

• •

•

•

In de plint is tevens ruimte voor logistiek programma zoals ingangen van parkeergarages, fietsenbergingen en nutsvoorzieningen. Zie H4.3 Entrees. Ook de andere zijden van het blok die niet als plint worden ingevuld en voornamelijk uit wonen bestaan, bestaan uit programma met een open uitstraling naar de openbare ruimte. Dus bijvoorbeeld geen gesloten wand met bergingen erachter. Een eventuele parkeerlaag houdt minimaal 6m afstand tot deze blokzijden, zodat er voldoende ruimte is voor een woonfunctie op de begane grond. Garage-entrees en aantrekkelijk vormgegeven fietsenstallingen kunnen wel in deze zone worden aangelegd. Indien kan worden aangetoond dat er met minder diepte van de woningen op de begane grond toch een actief woonprogramma kan worden gemaakt dat functioneert als volwaardige woonruimte kan lokaal van de gestelde grens van 6 meter worden afgeweken. In de constructie en plafond- en vloerhoogte van de garage wordt rekening gehouden met voldoende pakketdikte en bijbehorende belasting van een groene binnentuin. Voor aanvullende principes ten aanzien van de daktuin, zie H4.6 Binnentuin & daken. Hoofdstuk 7 Levendige, gemengde stadswijk gaat dieper in op de programmatische invulling van de plint. In het Beeldkwaliteitsplan staan aanvullende principes voor de ruimtelijke uitwerking van de plint.

Ontwerpprincipes • De minimale hoogte van de plint langs de Afrikaweg is 7,5m (bruto). Dit kan in 1 of 2 lagen onderverdeeld worden. Een gedeeltelijke onderverdeling, zoals een entresol en een vide, is ook mogelijk. • Het gaat erom dat de plint zich architectonisch onderscheidt van de verdiepingen erboven, onder andere door meer transparantie en/of reliëf. • De minimale hoogte van de plint langs de Centrumstraat en langs het Stationsplein is 4m (bruto). • De overgangszone tussen openbaar en privé wordt zorgvuldig vormgegeven en heeft rondom het blok een maat van 1,5m buiten de perceelsgrens: de Zoetermeerse stoep. Voor uitwerking hiervan zie Hoofdstuk 6 Gezonde en levendige buitenruimte. • De programmatische invulling van de plint vormt een mix van divers commercieel en maatschappelijk programma, bedrijfsruimtes, kantoorprogramma aangevuld met woonprogramma.

37

Ontwerpprincipes stedelijk blok: Accenten

Overzichtskaart ontwerpprincipe stedenbouwkundige inpassing van de hoogteaccenten

Overzicht ontwerpprincipes: Opbouw van het accent

38

ONTWIKKELVISIE ENTREE

Hoogteaccenten Doel Het doel is te komen tot een zorgvuldige compositie van hoogte-accenten die de skyline van Entree en Zoetermeer als geheel versterken. Daarnaast is het doel te zorgen voor een zorgvuldige inpassing van het beoogde gebiedsprogramma, gebruikmakend van de verdichtingsmogelijkheid die een toren biedt op een daarvoor geschikte locatie. Op een lager schaalniveau dient een zorgvuldige inpassing van het volume bij te dragen aan een prettige beleving van het accent vanaf straatniveau en in de directe omgeving. De alzijdige oriëntatie van het accent, met actieve gevels rondom draagt bij aan deze beleving. Essentie Hoogteaccenten markeren een plek of een stedelijke structuur. Dit is belangrijk voor herkenbaarheid en oriëntatie. In Entree vormen de accenten toevoegingen aan de basishoogte van het bouwblok die specifieke plekken en routes tussen de bouwblokken binnen de Entree benadrukken. Tevens dragen zij bij aan de intensivering van het programma op een daarvoor geschikte locatie en zorgen ze voor een bijzondere woonvorm die afwijkt van de bebouwing in de basishoogte. Ontwerpprincipes Positie en alzijdigheid • De accenten zijn globaal gepositioneerd op de stedelijke blokken door middel van een ster op de Spelregelkaart.

Daarbij is rekening gehouden met aspecten als schaduwwerking, zichtlijnen vanuit de omgeving, compositie (accentueren van routes) en onderlinge afstand. • De globale locatie-aanduiding biedt flexibiliteit om de specifieke locatie van het accent bij de nadere uitwerking van het bouwblok vast te leggen. Een positie op hoek van het blok is daarbij een mogelijkheid maar is niet bij voorbaat vastgelegd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de specifieke context, de bestaande situatie of de toekomstige uitwerkingsmogelijkheden in de directe omgeving. • De accenten zijn alzijdig ontworpen met rondom actieve gevels met verblijfsruimte wat resulteert in een volwaardige uitstraling aan alle vier de zijden. Blinde gevels zijn om die reden niet toegestaan.

Afmeting • De maximale hoogte van het accent is afhankelijk van de positie in het raamwerk en is gemeten vanaf het aangrenzende maaiveld. Daarbij is met positie en hoogte van de accenten rekening gehouden met de kleinere schaal van de bebouwing van de Waterbuurt. • Langs de Afrikaweg: maximaal 50 tot 70 m hoog • Langs de Boerhaavelaan: maximaal 40 m hoog • Langs het Bredewater: maximaal 35 m hoog • De diagonaal van de footprint van de accenten is maximaal 38,5 meter groot. De zijden van het blok zijn niet meer dan 34 meter breed. De voorwaarde is dat in de architectuur de rankheid van het gebouw overtuigend wordt uitgewerkt, middels het benadrukken van de verticaliteit het volume. Setback en sokkel • Om te komen tot een prettige inpassing van de hoogteaccenten worden deze terugliggend geplaatst vanaf de rooilijn van het blok en worden de accenten op een zogenaamde sokkel geplaatst. • De sokkel is het onderste gedeelte van het volume. De sokkel staat in de rooilijn van het blok en vormt daarmee in beleving vanaf straat een voorzetting van de basislaag van het stedelijk blok. De accenten steken daar bovenuit, en dragen bij aan de beleving op grotere afstand en het markeren van de stedelijke structuren. • Accenten staan ten opzichte van de sokkel in een setback (horizontale terugligging) van minimaal 2,5 meter vanaf de rooilijn gemeten.

Dit resulteert in een doorbreking van de totale gevelhoogte, wat bijdraagt aan een prettigere beleving vanaf straatniveau. Wanneer een accent op de hoek van het blok wordt geplaatst betekent dit dat een setback aan beide zijden van het blok gerealiseerd dient te worden. • Om te komen tot een juiste verhouding van de sokkel en accent is de maximale sokkelhoogte afhankelijk van de accenthoogte en de positie in het gebied. Om ontwerpvrijheid te creëren is een lagere sokkel ook mogelijk. Dit heeft geen invloed op de maximale hoogte van het accent. Die is gemeten vanaf het maaiveld. • Accenten van 50 tot 70 meter bevatten een sokkel van maximaal 4 bouwlagen exclusief de plint. De minimumhoogte van de sokkel is 12 meter. • Accenten van 35 tot 40 meter bevatten een sokkel van maximaal 4 bouwlagen. De minimumhoogte van de sokkel is 6 meter.

Ontwerpprincipes stedelijk blok: Accenten 39

Ontwerpprincipes stedelijk blok: Panden

Ontwerpprincipes stedelijk blok: Panden

De Groene Loper Maastricht als referentie voor een pandsgewijze opbouw van het blok Ontwerpprincipes stedelijk blok: Panden 40

ONTWIKKELVISIE ENTREE

Woontoren aan de Laan op Zuid door Geurst en Schulze architecten als referentie balkons waarmee een variatie in gevelbeeld wordt bereikt

Panden Doel Door de bouwblokken op te delen in individuele, kleinere panden ontstaat een schaal die in de beleving vanaf de straat en in de omgeving, maar ook in de gebouwen prettig en herkenbaar is door de menselijke maat en afwisseling. De onderverdeling in meerdere panden zorgt daarnaast voor een goede spreiding van de levendigheid aan alle zijden van het samengestelde bouwblok. Essentie Entree bestaat uit een serie samengestelde bouwblokken die op hun beurt bestaan uit een mix aan panden van verschillende uitstraling, maat en programmering. Ontwerpprincipes Rooilijn • Panden liggen in principe in de rooilijn, maar per zijde van het blok is 1 terugliggend pand toegestaan. Hoekpanden, bijzonder programma en de in de spelregelkaart aangegeven verbijzonderingen in de rooilijn vormen hierop een uitzondering. • Maximaal 1 pand per gevel van een blok kan terugliggen vanaf de rooilijn. De maximale terugligging is afhankelijk van de positie in gebied: • Afrikaweg: maximaal 4 meter. • Overige blokzijdes: maximaal 2 meter. Panddiepte • Panden zijn maximaal 22 meter diep, vanaf de openbare ruimte bezien. Panden die een sokkel met accent vormen zijn hierop een uitzondering. • Panden liggen in principe in de rooilijn, maar per zijde van het blok is 1 terugliggend pand toegestaan dat maximaal 4 meter terug ligt vanaf de rooilijn gemeten.

Hoekpanden en de in de spelregelkaart aangegeven verbijzonderingen zijn hiervan uitgesloten • Uitzonderingen van de panddiepte worden beschreven in “bijzonder programma”. Pandbreedte ‘formule’ • Om te zorgen dat er voldoende panden per blok gemaakt worden is een formule opgesteld die qua uitkomst rekening houdt met de positie in het gebied. • Het minimaal aantal te ontwerpen panden per gevellengte is berekend middels deze formule. De uitkomst hiervan is op de spelregelkaart aangegeven: • Totale bloklengte/rekenbreedte = minimaal aantal panden. Voorbeeld: bloklengte van 80 meter/17 meter rekenbreedte = 4,70. Dit resulteert in de spelregel van 5 panden aan deze blokzijde. • Het aantal panden wordt in principe naar boven afgerond. Op een aantal plekken is in verband met nadelinge afrondingen daar van afgeweken in de Spelregelkaart. • Bij de dwarsstraten is in de berekening rekening gehouden met de grotere pandbreedte (22m) van de panden op de hoek. • Indien in de dwarsstraat gekozen wordt voor een extra brede doorsteek richting de binnentuin van

minimaal 6 meter, kan dit worden gerekend als een pand. • De rekenbreedte verschilt per zijde van het blok. Voor de meeste blokzijdes is de rekenbreedte gelijk aan de bouwhoogte*. • Blokzijdes van 32 meter hoog: 32 m rekenbreedte • Blokzijdes van 25 meter hoog: 25 m rekenbreedte • Dwarsstraat en andere blokzijdes van 17 meter hoog: 17 meter* • Centrumstraat heeft een maximale bouwhoogte van 20 meter en rekenbreedte van 20 meter * Uitgezonderd zijn de blokzijdes aan het Bredewater en Abdissenbos, daar is rekenbreedte ondanks de hoogte van 17 meter gesteld op 25 meter. • De precieze onderverdeling van de blokzijde in panden van diverse breedte is vrij in het ontwerp te bepalen. Om te voorkomen dat er een heel lang pand met een serie zeer kleine panden wordt gemaakt, dienen individuele panden de maximaal toegestane breedtes niet te overschrijden: • 32 m rekenbreedte: pandbreedte max 48 meter. • 25 m rekenbreedte: pandbreedte max 36 meter. • 17 m rekenbreedte: pandbreedte max 26 meter. • 20 m rekenbreedte: pandbreedte max 30 meter. Hoekpanden • Hoekpanden tellen qua aantal en breedte bij beide straten mee in het aantal te realiseren panden. • Uitstraling en functie gaat ‘de hoek om’, zodat blinde niet-actieve gevels worden voorkomen.

Balkons en loggia’s • Met de toepassing van balkons en loggia’s wordt variatie en afwisseling in het gevelbeeld bereikt (buiten de rooilijn, dan wel deels binnen de rooilijn). • Aan de Afrikaweg en aan de buitenstraten kunnen buitenruimtes uitkragen tot 1,5 meter (max 70% van de balkons van een gevelzijde) en tot 2,5 meter (max 30% van de balkons aan een gevelzijde) buiten de rooilijn. Aan de dwarsstraten geldt een uitkraging van 1,5 meter. Om te komen tot een prettige diepte van deze buitenruimte zullen deze buitenruimtes dus gedeeltelijk binnen de rooilijn gelegen zijn, wat bijdraagt aan een gevarieerd gevelbeeld. • Aan de smallere dwarsstraten zijn de buitenruimtes slechts boven de tweede bouwlaag toegestaan. • Vanwege maatregelen als gevolg van vermindering van geluidsbelasting kunnen buitenruimtes op specifieke plekken als loggia’s worden uitgevoerd als de realisatie van een open balkon niet tot de mogelijkheden behoort. In H8.7 Gezonde Leefomgeving wordt het thema geluid en de daarmee samenhangende maatregelen verder toegelicht. • Aan alle blokzijdes wordt gestimuleerd om middels het ontwerp van de buitenruimtes te komen tot een gevarieerd gevelbeeld, waarbij ook altijd het creëren van buitenruimtes geheel binnen de rooilijn, bijvoorbeeld door een lokaal terugliggende gevel of een dakterras tot de mogelijkheid behoort.

• Balkons en andere buitenruimtes op hoogte die niet aan de buitenzijde van het blok liggen geldt meer ontwerpvrijheid: daar is incidenteel een uitkraging tot maximaal 2,5m toegestaan, mits ook 41

Ontwerpprincipes stedelijk blok: Entrees

Poort ontworpen door Studio RAP in het project Poortmeesters in Delft als referentie van een bijzondere poort richting een collectieve binnentuin 42

ONTWIKKELVISIE ENTREE

Het Fietsenpakhuis in Zaandam door Nunc Architecten als referentie voor een aantrekkelijk vormgegeven fietsenstalling als onderdeel van het blok

hier een gevarieerd gevelbeeld ontstaat en het de aangrenzende buitenruimte niet te veel overschaduwt. Afwisseling stimuleren • Individuele pandexpressie komt tot uitdrukking door verschil aan te brengen met naastgelegen panden, dit kan onder meer door verschil in materiaal en kleur en is verder omschreven in het Beeldkwaliteitsplan. Daarnaast verschilt elk pand op minimaal twee van onderstaande aspecten van de naastgelegen panden: • Hoogte: minimaal 2 lagen verschil aan de Afrikaweg, en minimaal 1 laag verschil elders. • Breedte: minimaal 4 meter verschil in breedte aan Afrikaweg en minimaal 2 meter verschil elders. • Rooilijn: maximaal 1 pand per blokzijde kan terugliggend uitgevoerd worden (zie rooilijn). • Dakvorm: de panden krijgen een afwijkende dakvorm in plaats van een plat dak. • De architectonische uitwerking van de gevel: in het ontwerp van de gevel kan door middel van afwijking in balkons, gevelritmiek, het stramien of horizontale of verticale geleding afwisseling tot uitdrukking gebracht worden (zie verder het Beeldkwaliteitsplan). • Vanzelfsprekend dient er bij het ontwerp ook aandacht te zijn voor de samenhang tussen de panden in een blok, zodat de panden samen een herkenbare straatwand vormen.

Entrees Doel Het doel is te komen tot maximale levendigheid op straat door een zorgvuldige positionering van de entrees zodat alle zijden van het blok goed geactiveerd worden en een te hoge concentratie of conflict tussen verschillende functies of verkeersbewegingen in, uit of rondom het blok wordt voorkomen. Essentie De in- en uitgangen rondom het blok vormen bronpunten en bestemmingen voor activiteiten in het gebied en zijn vanwege de herkenbaarheid en stimuleren van een

levendige buitenruimte naar de openbare ruimte toe gericht. Dit kan een winkelpui of kantoorentree zijn van niet-woonprogramma in de plint, een gezamenlijke entreehal van een appartementencomplex, en toegangen tot nuts- of parkeerprogramma. Ook kan een entree de directe voordeur van een woning zijn die op de begane grond altijd aan de openbare ruimte gelegen is. Ontwerpprincipes Entrees woningen • Per zijde van het bouwblok is er minimaal 1 entreehal van de woningen van de bovenliggende verdiepingen. • Woningen en functies die op de begane grond aan de buitenzijde van het blok liggen, hebben hun voordeuren aan de openbare ruimte. • Om interactie en ontmoeting te stimuleren binnen het blok zal bij de uitwerking door de ontwikkelaars een overtuigende oplossing voor de verbinding tussen de collectieve entrees, de binnentuin en parkeergarage worden aangeboden vanuit het oogpunt van ontmoeting en interactie tussen bewoners in het blok. Entree autoparkeergarage & fietsenstalling • Autoparkeren van zowel bezoekers als gebruikers gebeurt inpandig. • Fietsparkeren voor bewoners en werknemers gebeurt inpandig; voor bezoekers in het openbaar gebied. • Autogarage-entrees zijn zoveel mogelijk opgenomen in de straatwand aan de Buitenstraten, met minimale onderbreking in de gevel . • Vlakstand en voorzieningen t.b.v.

garage (slagboom/ automaat, etc.) dienen binnen de rooilijn opgelost te worden. • Er dienen aan de diverse zijden van het blok zorgvuldig vormgegeven en uitnodigende toegangen tot fietsenstalling per blok te worden ontworpen. Waarbij de specifieke ingangen afhankelijk zijn van de grootte en positie van het blok in het raamwerk. Uitgangspunt is dat de entrees logisch aansluiten op het omliggende fietsnetwerk (waaronder de Afrikaweg), waardoor fietsgebruik zoveel mogelijk wordt gestimuleerd.

Entree parkeergarage Kooiplein in Leiden ontworpen door Geurst & Schulze architecten als referentie voor een zorgvuldig vormgegeven garage-entree. In dit geval is deze gecombineerd met de expeditie voor de naastgelegen supermarkt. 43

Ontwerpprincipes stedelijk blok: Binnentuin & daken

Collectieve binnentuin ontworpen door Buro BplusB als referentie voor een daktuin met hoogteverschillen als gevolg van gebouwprogramma dat de daktuin insteekt

Overzichtskaart Binnentuin-routes 44

ONTWIKKELVISIE ENTREE

De binnentuin van stadsblok Koer in Rotterdam-Zuid als referentie voor een collectieve binnentuin

Binnentuin en daken Doel Het doel is te komen tot een robuuste groene inrichting van de binnentuinen, met de optimale pakketdikte voor de juiste groeicondities en klimaatadaptieve en ecologische inrichting van de tuin. De overgangen tussen privé en collectief zijn zorgvuldig vormgegeven, zodat ze uitnodigen tot gebruik en het collectieve karakter van de tuin versterken en tegelijk de privacy van de eigen woonruimte garanderen. Daarnaast is de binnentuin uitnodigend voor bezoekers die de tuin via enkele doorsteken of poorten kunnen bereiken. Het daklandschap is zodanig ingericht dat het bijdraagt aan de doelen voor ecologie, waterberging, -buffering verblijf en energieopwekking. Essentie De stedelijke blokken van entree zijn gesloten bouwblokken met gebouwd programma rondom een binnentuin met groene daken op variërende hoogte. De binnentuin heeft een collectief karakter, en nodigt uit tot gebruik door de direct omwonenden in het blok. Diverse toegangen rondom maken het echter ook mogelijk om als bezoeker te gast de binnentuin te bezoeken. De tuinen en daken vormen een oase van rust ten opzichte van de reuring en ruis aan de buitenzijde van het stadsblok.

Ontwerpprincipes Binnentuin • Het formaat van de binnentuin is zodanig dat er een prettige binnenruimte ontstaat, in goede verhouding tot de wanden van de gebouwen, met voldoende bezonning en ruimte voor een groene inrichting en collectief gebruik door het blok. • Als overgang tussen de aangrenzende woningen of andere functies kunnen aangrenzende privé buitenruimtes worden gemaakt. Om collectief gebruik te stimuleren en om te zorgen dat privé in verhouding staat tot het collectieve oppervlak zijn deze privéruimtes compact en maximaal 3 meter diep en zijn de lage, groene afscheidingen met toegangen vanaf de binnentuin mee-ontworpen met het tuinontwerp. Zo blijft er voldoende ruimte over voor de collectieve binnentuin en is in de overgang tussen privé en collectief een afscherming onnodig en onmogelijk. • In het geval appartementen op de begane grond van meer dan 75 m2 (gebruiksoppervlak, GO) en van grote stadswoningen van meer dan 100 m2 GO zijn bij uitzondering diepere buitenruimtes tot maximaal 5 m toegestaan mits er voldoende ruimte overblijft voor collectief gebruik van de binnentuin en collectief en privé met elkaar in balans zijn. • Zorgvuldig afgewogen dikte van het dakpakket, al dan niet afwisselend in hoogte, zodat lokaal ook heesters en kleine bomen kunnen groeien en het groen intensief kan worden gebruikt (lokaal +/-100 cm pakketdikte incl. retentielaag t.b.v.

bomen). Een extensief groenpakket met enkel substraat en sedum is niet toegestaan in de collectieve binnentuin. • Voor de kwalitatieve aspecten van de inrichting van de binnentuin zie BKP Essentie 6: Groene, toegankelijke binnentuinen.

Toegankelijkheid binnentuin • De binnentuinen zijn in principe voor collectief gebruik en ook ingericht als zodanig, maar overdag tenminste openbaar toegankelijk en uitnodigend voor spelende kinderen, bezoekers en toevallige passanten. Overdag zijn de tuinen dus niet afgesloten met hekken om passanten te weren, maar omwille van de beheersbaarheid kunnen deze kunnen ’s avonds worden afgesloten. Voor de specifieke vormgevingsaspecten van deze binnentuinentrees zie het Beeldkwaliteitsplan. • Elke binnentuin is direct vanaf openbare ruimte bereikbaar vanaf beide dwarsstraten (doorsteek) plus één extra zijde (uitgezonderd: O1, O6, O8 en W8) • Dwarsstraten: zorgvuldig vormgegeven doorsteek als onderbreking in straatwand of als poort (beide minimaal 4 meter breed) • Stadsstraat/Buitenstraten: doorgang enkel met poort (minimaal 4meter breed) als uitsparing in het blok, en van royale hoogte zodat het uitnodigend is maar geluidsoverlast wordt voorkomen. • Via minimaal één van deze routes is de daktuin vanaf de openbare ruimte obstakelvrij (dus zonder trap of steile helling) te bereiken voor mindervaliden. • Om collectief gebruik te stimuleren is de binnentuin waar mogelijk toegankelijk vanaf de collectieve stijgpunten en tevens via de tuinen rondom de binnentuin; de parkeergarages hebben bij voorkeur ook een opgang in de binnentuin.

Invulling daklandschap • Combinatie van verschillende inrichtingstypen t.b.v. ecologie, waterberging, -buffering, verblijf en energie. • Zorgvuldige invulling, rekening houdend met energetische duurzaamheid, natuurinclusiviteit, klimaatadaptatie en gebruikswaarden. • In principe zijn de lagere daken vanwege hun zichtbaarheid primair ingezet als groen(blauwe) daken. De hogere daken als energiedaken, al dan niet gecombineerd met een extensief groenpakket, met waterberging of vertraagde afvoer. • Eventuele installaties worden uit het zicht (in elk geval vanaf het maaiveld) ontworpen. Binnentuin-route • Door de aaneenschakeling van doorsteken ontstaat de mogelijkheid om via de collectieve binnentuinen Entree op een bijzondere manier te voet te verkennen. Deze route vormt een aanvulling op het formele netwerk van voetgangersroutes in de openbare ruimte en maakt het netwerk fijnmaziger. Deze routes staan ter indicatie op de spelregelkaart aangegeven. De exacte ligging is nadere uitwerking. De entrees liggen in de dwarsstraten in elkaars zicht, zodat er een logische en aantrekkelijke route ontstaat. • De route vormt een aantrekkelijke aanvulling op de langzaamverkeers routes over de Afrikaweg, de oost-west straten en de buitenstraten, als lokale en langzame wandelroute.

Vanwege het informele karakter dient deze route niet te concurreren met de andere meer formele routes, maar uit te nodigen 45

Ontwerpprincipes stedelijk blok: Inpassing bijzonder programma

Referentiebeeld van de Fiep Westendorpschool in Amsterdam door Paul de Ruiter Architects als referentie van een basisschool in de onderste lagen van een stedelijk blok 46

ONTWIKKELVISIE ENTREE

voor een ommetje door de buurt langs de groene binnentuinen die overdag tenminste openbaar toegankelijk zijn. Bijzonder programma Doel Het doel is te komen tot een zorgvuldige en kwalitatief hoogwaardige inpassing van het totale programma, zodat ook in het stedelijk blok de juiste condities worden gecreëerd om het bijzondere programma, dat niet altijd standaard in de plint of ontwerpprincipes past, in te passen. Essentie De stedelijke blokken van Entree bestaan uit een gemengd programma van wonen, werken en diverse voorzieningen. Bij dit programma komt een breed scala aan activiteiten kijken die passen bij een gemengde stadswijk. Een groot deel van dit niet-woonprogramma zal ingepast worden in de plinten. Enkele bijzondere functies vragen om een specifieke inpassing. Ontwerpprincipes Groot niet-woonprogramma • Groot werkprogramma: in principe is met de standaard plinthoogte van minimaal 7,5m rekening gehouden met de mogelijkheid tot hoge bedrijfshallen of bedrijfsverzamelgebouwen. Voor de richtlijnen voor het type functie dat hier wordt beoogd zie verder in H7: Gemengde, levendige stadswijk. • Groot maatschappelijk programma (oa basisscholen of een zorgfunctie): dit programma vormt een logisch onderdeel van het stedelijk blok, en wordt als plint uitgevoerd (al dan niet met extra bovenliggende lagen).

Indien gekozen wordt erboven geen woonprogramma uit te voeren, dient het volume van voldoende hoogte te zijn (min 3 lagen) om de continuïteit van de bouwwand te garanderen. • Eventuele gymzalen en sporthallen worden op een zodanige wijze ingepast dat er sprake is van een hoogwaardige uitstraling en grote inactieve gevels op straatniveau worden voorkomen. • Groot kantoorprogramma: indien er ten behoeve van een marktconforme footprint voor een kantoortoren een grotere diagonaal noodzakelijk is, kan daar gemotiveerd van worden afgeweken. De voorwaarde is ook dat in de architectuur de rankheid van het gebouw overtuigend wordt uitgewerkt, middels het benadrukken van de verticaliteit het volume. • Noodzakelijke tijdelijke parkeergebouwen dienen als een pand binnen het stedelijk blok worden toegepast, zodanig dat dit later altijd weer kan worden getransformeerd tot één of meer woongebouwen. • Voor bijzonder programma van meer dan 500m2 b.v.o. (bruto vloeroppervlakte) op de begane grond gelden specifieke regels: • Wanneer de maximale blokdiepte van 22m onvoldoende blijkt, is lokaal een uitbouw die de binnentuin insteekt mogelijk. Dit vraagt een zorgvuldige uitwerking in de overgang tussen de

•

•

achterzijde van deze functie en de binnentuin. Bij grote uitbouwen van meer dan 400 m2 is om de impact op de binnentuin te beperken hier geen tweede plintlaag toegestaan en dient gezorgd te worden voor een collectief groen dak dat tevens toegankelijk is vanaf de binnentuin. Voor kleinere uitbouwen tot 200m2 is een tweede laag en een niet-collectieve invulling van het groene dak ook een optie. Grote inactieve gevels worden voorkomen door omzoming van met een actief plintprogramma met goede uitstraling. Met name op de hoeken van het blok vraagt dit om aandacht om te grote panddiepte en inactieve gevels die de hoek omlopen te voorkomen.

Technische ruimtes t.b.v. nuts, afval en logistiek • Installatie en serviceruimtes t.b.v. energielevering, nuts- en bedrijfsafval en logistiek worden inpandig en binnen de rooilijn opgelost, met een zorgvuldige positionering binnen de gevel zodat minimale visuele impact ontstaat en ruimtes toegankelijk zijn voor (onderhouds-)personeel. Dergelijke ruimtes worden niet op de sterk zichtbare hoeken van het blok gerealiseerd. • Voor inpandige serviceruimtes ten behoeve van afval dient in het ontwerp op voorhand rekening te worden gehouden met voldoende mechanische ventilatie. • Op enkele specifieke plekken dienen ook grote stations voor ondergrondse infra te worden ingepast, zoals een Stedin transformatorstation en het bestaande KPN-gebouw op kavel West 8. Dit vraagt om een specifieke inpassing met inachtneming van wettelijke milieuhindercontouren. Dit kan een incidentele onderbreking van de doorlopende bouwwand tot gevolg hebben en stelt daarom hoge eisen aan de ruimtelijke uitstraling van deze installatieruimtes en bijbehorende erfafscheidingen.

Parkeergarage Theater in Nieuwegein ontworpen door Architecten Cie als referentie van bovengrondse parkeergebouw met hoogwaardige uitstraling 47

Zuidelijke ligging Centrumstraat zoals opgenomen in Spelregelkaart

Alternatieve variant: centrale ligging Centrumstraat

Alternatieve variant: noordelijke ligging Centrumstraat Overzichtskaart Rooilijnen en Verbijzonderingen

Overzicht inpassingsvarianten van de Centrumstraat en accenten op kavel West 6/7

Little C in Rotterdam als referentie van verbijzondering in het stedelijk blok waardoor een buitenruimte met verblijfskwaliteit is ontstaan 48

ONTWIKKELVISIE ENTREE

Verbijzonderingen van het stedelijk blok Rondom een aantal blokken zijn verbijzonderingen aangeven. In de spelregelkaart zijn deze plekken aangegeven met een stippellijn in de rooilijn. Op deze plekken is een uitsparing in de rooilijn voorgeschreven om extra ruimte te bieden in de openbare ruimte. Dit levert afwijkende plekken op waar lokaal ruimte is voor een verbijzondering in het openbaar gebied: zoals extra groen, beweegruimte of ruimte voor verblijven. • Oost 1: In dit blok is een afschuining voorgeschreven om extra ruimte te bieden voor een royale opgang van het stationsplein richting de Afrikaweg. Deze voetgangersopgang (trap) mag een overbouwing krijgen van de bovenliggende bebouwing mits de onderdoorgang van ruime hoogte is (min 5 meter). • Oost 3: Dit blok ligt in zijn geheel bijna 15 meter terug ten opzichte van de rooilijn van de overige bebouwing aan de stadsstraat. Deze terugligging dient om de voetgangersoversteek over de Afrikaweg vorm te geven en biedt een tussenstop in de route tussen het Arianepark en het park in de Waterbuurt. Ook biedt het een welkome afwisseling in de doorlopende rooilijn van de stadsstraat. Hier is meer ruimte voor vergroening en verblijven in het openbaar gebied.

• West 4: aan de overzijde van dezelfde oversteek zorgt in West 4 de terugliggende rooilijn ook hier voor extra ruimte voor vergroening en een markering van deze route tussen Arianepark en park Waterbuurt. • Oost 4.2/West 6: Beide blokken worden voorzien van een verbijzondering aan de Afrikaweg ter plekke van de Centrumstraat. Deze terugligging heeft ten doel om meer verblijfsruimte ter plekke van het programma in de plint te maken en een pleinruimte te creëren waarmee ook vanaf de stadsstraat het centrumgebied van entree duidelijk te ervaren is. Tevens dient het als doel om de oversteek over de Afrikaweg vorm te geven en een bushalte aan te koppelen. • Als alternatief, om een betere verbinding met de wijk Meerzicht via de Meerzichtlaan te maken is het denkbaar dat bij de uitwerking van de stedelijke blokken 6 en 7 een verschuiving van de Centrumstraat plaatsvindt en dus de stadsnis anders vorm te geven. Zie verbeelding: Overzicht inpassingsvarianten van de Centrumstraat en accenten op kavel West 6/7. • De rooilijnen van de verbijzonderingen zijn niet als vaste rooilijnen vastgelegd en mogen in de uitwerking van het blok verschuiven, om beter aan te sluiten bij de uitwerking van het blok en de eventuele veranderende positie in de uitwerking van de oversteken etc.

De metrages zoals opgenomen in de overzichtskaart Rooilijnen en Verbijzonderingen geven het minimale oppervlak van de pleinruimte dat ten behoeve van deze verbijzondering aan het openbaar gebied toegevoegd zal moeten worden. • Per blok worden ontwikkelaars uitgenodigd tot het introduceren van een (maatschappelijk gemotiveerd) experiment (zoals bijvoorbeeld een bijzondere typologie, collectiviteit, doelgroepen, duurzaamheid, etc). Het experiment kan als middel worden gebruikt om het blok eigenheid te geven. De plek van het experiment binnen het blok is niet vastgelegd.

Bestaande panden en tijdelijkheid In Entree bevindt zich een aantal panden die niet in eigendom zijn bij ontwikkelende partijen of bij de gemeente. Het betreft de huidige eigendommen van Stedin en KPN (Abdissenbos 7 en 9), de Baron (Bredewater 16-19), Autoverhuurbedrijf Busje huren (Abdissenbos 1-3) en het bebouwingsensemble aan het Kinderen van Versteeghplein 6 t/m 86. Van een aantal van deze kavels is in de Spelregelkaart en ook in de Overzichtskaart Rooilijnen en Verbijzonderingen de contour aangegeven van een indicatieve rooilijn indien er in de verdere toekomst toch sprake is van de herontwikkeling van deze bestaande kavels. Abdissenbos 7 en 9 Het huidige onderstation van Stedin wordt vervangen voor een groter nieuw middenspanningsstation die in de toekomstige energievraag wijk Meerzicht en Entree gaat voorzien. Daartoe wordt het huidige station verplaatst van de Afrikaweg naar het Abdisssenbos en vergroot. Het huidige KPN-gebouw (inclusief zendmast) zal tevens wijzigen en zal verkleind worden. Op het perceel van KPN en de zendmast is een voorkeursrecht gevestigd, dat wil zeggen dat de gemeente bij verkoop eerste recht van koop heeft. Beide gebouwen zullen een (ontoegankelijk) utilitair ensemble vormen, waaromheen woningbouw kan worden ontwikkeld met in achtneming van wettelijke hindercontouren.

Daarmee kan de stadsstraat worden gecontinueerd en het stedelijk blok op de plot (West 8) worden ontwikkeld. Naast woningbouw zal in dit gebied ook een integraal kindcentrum (IKC; 17-klassige basisschool in combinatie met kinderopvang) worden ontwikkeld met een sporthal die als sportvoorziening zal dienen voor de wijken Meerzicht en Entree.

Luchtfoto van het toekomstige kavel West 8 ter hoogte van het KPN gebouw en het onderstation van stedin (Abdissenbos 7 en 9) 49

Kavel West 8 - situatie in geval van behoud autoverhuurlocatie

Kavel West 8 - toekomstige situatie bij ontwikkeling autoverhuurlocatie

Kavel West 5 - situatie in geval van behoud en inpassing ‘De Baron’

Kavel West 5 - toekomstige situatie bij herontwikkeling van het kavel

50

ONTWIKKELVISIE ENTREE

Abdissenbos 1-3 Op Abdissenbos 1-3 bevindt zich momenteel een voormalig garagebedrijf dat nu dienstdoet als locatie van busjesverhuur. Op dit perceel is een voorkeursrecht gevestigd. Het is de wens deze locatie tezamen met het terrein van Stedin en KPN en het noordelijker gelegen perceel dat in eigendom is van de gemeente te ontwikkelen tot een nieuw stedelijk blok, dat de noordelijke begrenzing van Entree Midden aan de westzijde vormt. De Baron (Bredewater 16C-19) Het voormalige kantoorgebouw is in 2017 verbouwd tot een woongebouw met 75 huurappartementen. Het ligt daarom niet voor de hand dat deze plot op korte termijn zal worden ontwikkeld tot een nieuw stedelijk blok zoals de omliggende blokken. Om die reden wordt het in de huidige vorm ingepast in het plan voor Entree. Daarbij is het van belang dat de continuïteit van de stadsstraat en functies in de plint van de stadsstraat worden geborgd door de aansluitende bebouwing. In de toekomst kan er met een aparte procedure ruimte worden gegeven aan een meer op de in Entree aansluitende ontwikkeling binnen de contouren van de indicatieve rooilijn zoals deze op de Spelregelkaart is aangeven. Kinderen van Versteeghplein 6 t/m 86 Dit betreft een bebouwingsensemble dat ooit een multifunctioneel complex met hotel, kantoren, appartementen en winkelcentrum betrof, dat aansloot op het NS-station.

Momenteel is het hotel met achterbouw en het noordelijke appartementencomplex nog in gebruik en staat het andere deel van het complex leeg. Dit onderdeel van Entree ligt in de zone van de ontwikkeling rondom het treinstation. Voor een deel van dit ensemble zijn als onderdeel van het deelgebied Entreepoort meer globale criteria opgesteld aangezien deze ontwikkeling later zal worden uitgewerkt. Eerdere planvorming heeft geleid tot de keuze voor de sloop van het Hopmangebouw (no 6) en gedeeltelijke sloop van de parkeergarage naast het bestaande hotel. De rest van het hotel zal worden ingepast in de ontwikkeling van Entreepoort, waarbij de mogelijkheid bestaat dat in een latere fase ook kan worden gekozen voor een herontwikkeling binnen de indicatieve rooilijn zoals op de Spelregelkaart is aangegeven. Zie hiervoor H4.4 Principes voor Entreepoort. Bestaande waardevolle gebouwen De laatste jaren is er belangstelling en waardering voor Zoetermeerse architectuur en stedenbouw sterk in opkomst. Dat heeft geleid tot een nieuw bewustzijn binnen de Zoetermeer en daarbuiten. De cultuurhistorische betekenis van de bouw van groeikern Zoetermeer staat buiten kijf. Daarmee is de keuze voor sloop-nieuwbouw niet altijd een vanzelfsprekendheid.

In dat kader heeft de gemeente een inventarisatie uitgevoerd van gebouwen met een cultuurhistorische waarde uit de periode van de groeikern, die heeft geleid tot een door het college vastgesteld Post45 onderzoek, dat zich richt op het erfgoed uit de periode 1945-1990.

Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat zich in Entree een aantal gebouwen bevindt die van cultuurhistorische waarde zijn, waaronder de Kristalkantoren en de Mammoet aan het Bredewater en de bebouwing aan het Kinderen van Versteegplein (appartementengebouw, Hopmangebouw en de achterbouw van het bestaande hotel). Ook het Poortgebouw en de Nelson Mandelabrug worden in het onderzoek gewaardeerd. Historische gebouwen kunnen in een nieuwe omgeving worden opgenomen en een ander gebruik krijgen zonder dat de erfgoedwaarde verloren gaat, maar dat vraagt een zorgvuldige transformatie. Bestaand erfgoed kan een kans bieden om een historische laag te behouden in een overwegend nieuw te bouwen wijk. Daarbij zal vooral gekeken worden naar een “behoud door ontwikkeling” strategie. Het is niet moeilijk om te constateren dat de opzet en oriëntatie van met name de Mammoet en de Kristaltorens geheel anders is dan wat met de nieuwe stedelijke bouwblokken gericht naar de stadsstraat van Entree wordt beoogd. Door middel van ontwerpend onderzoek heeft er een studie plaatsgevonden naar een mogelijke inpassing van de Mammoet en/of de Kristalkantoren (West 6 en 7). Over de uitkomst heeft het College van Burgemeesters en Wethouders een besluit genomen om over te gaan tot sloop-nieuwbouw, overeenkomstig de lijn uit het Masterplan.

De gebouwen aan het Kinderen van Versteegplein vallen onder de uitwerking van het deelgebied Entreepoort en zullen binnen de verdere uitwerking van dit gebied nader worden beschouwd.

Luchtfoto met op de voorgrond De Baron (Bredewater 16C-19) en op de achtergrond De Mammoet (Bredewater 16)

51

Luchtfoto van Entreepoort met het Arianepark op de achtergrond, rechts in beeld zijn het Poortgebouw en de Nelson Mandelabrug over de A12 en de spoorlijnen te zien

Principe compositie accenten: aflopend in hoogte richting de parken & buurten aan oost en westzijde, en oplopend vanaf het Poortgebouw en Nelson Mandelabrug

Principe van de accenten in Entreepoort wat betreft hoogtes, verjonging, onderlinge afstand en footprint 52

ONTWIKKELVISIE ENTREE

4.4 PRINCIPES VOOR ENTREEPOORT Het deelgebied Entreepoort heeft een ander ontwikkeltraject en zal later worden uitgewerkt tot specifieke principes en bijbehorende beeldkwaliteitsregels in het BKP. De opzet van dit deelgebied wordt hieronder beschreven. Doel Het doel is het vastleggen van enkele belangrijke ontwerpprincipes op niveau van het deelgebied, die enerzijds helderheid geven over de stedenbouwkundige opzet in relatie tot de omliggende bebouwing van Entree Midden en de omliggende buurten. Het gaat er daarbij om helderheid te creëren over de maximale hoogtes, de vaste rooilijnen en de principes van de ontsluiting de Entreepoort. Deze ontwerpprincipes vormen het vertrekpunt voor een verdere planuitwerking in afstemming met de verschillende kaveleigenaren in het gebied. De opgedane inzichten kunnen leiden tot een verdere aanscherping van onderstaande uitgangspunten. Essentie De toekomstige bebouwing van Entreepoort bestaat in essentie uit een langwerpig plintgebouw dat evenwijdig loopt aan de verkeersstromen van de randstadrail, de A12 en het spoor. Op dit plintgebouw staat een serie hoogteaccenten die een duidelijke zichtlocatie vormt en bijdraagt aan de beleving van Zoetermeer vanuit de voorbijrijdende trein, auto, tram of bus.

Tegelijkertijd maken ze onderdeel uit van de beleving vanaf de stadsstraat, als markering van de stedelijke bebouwing van Entree, komend vanuit het noorden over de Afrikaweg. Deze accenten zorgen voor een compositie van losstaande volumes, als een verwijzing naar de panden van het stedelijk blok in Entree Midden. De serie volumes heeft eveneens een afschermende werking van spoor- en snelweggeluid richting Entree Midden. Ontwerpprincipes Plintgebouw • Plintgebouw van twee lagen met een aantrekkelijke plintfaçade aan de noordzijde en een hoogwaardige uitstraling aan de zuidzijde richting de perrons van de Randstadrail. • Het dak boven op de plint wordt uitgevoerd als groen daklandschap, en functioneert als extra maaiveld waarover een oost-west dakenroute mogelijk is, die in toegankelijkheid en informaliteit vergelijkbaar is met de Binnentuin-route van Entree Midden. • Het daklandschap sluit in hoogte aan op de Afrikaweg, waardoor voor het langzaam verkeer (fiets en eventueel voet) er een aansluiting mogelijk is. • In de plint is actief plintprogramma opgenomen om te zorgen voor de nodige reuring op het stationsplein, gepositioneerd op strategische plekken in de noordgevel van het plintgebouw (denk aan horeca, fietsenmaker, gemakswinkels etc.).

• De plint vormt tevens entreefunctie voor bovenliggend programma (entreehallen woningen, of ontvangsthal van niet-woonprogramma zoals kantoor, hotel of onderwijsgebouw). • Een groot deel van het plintgebouw bestaat uit

parkeer- en logistiek programma dat in twee lagen mogelijk is, en al dan niet verdiept is uitgevoerd met een derde laag indien de parkeerbehoefte daar om vraagt. Deze parkeerbehoefte komt deels voort uit het lokale programma, maar ook uit de behoefte voor een grootschalige strategisch gepositioneerde fietsenstalling voor de reizigers van en naar het station. Accenten: aantal • De opbouw bestaat uit een serie vrijstaande accenten of volumes met een hoogwaardige uitstraling. • De torens verschillen onderling in footprint en hoogte, en geveluitwerking, maar vormen desondanks duidelijk een ‘familie van accenten’. • De accenten of volumes worden ontworpen met een alzijdige uitstraling waarbij in gebouwopzet rekening wordt gehouden met maatregelen voor een geluidsdichte zuidgevel richting de A12. • Het aantal accenten of volumes is nog onderdeel van nadere uitwerking, maar vast ligt dat ten oosten van het Poortgebouw maximaal 6 kunnen worden ingepast. Aan de westzijde zijn er maximaal 3 mogelijk. Aan beide zijden kan dit dus ook nadrukkelijk een combinatie van accenten en lagere volumes zijn. Accenten: hoogte • De maximale hoogtes van de accenten en volumes zijn eveneens onderdeel van nadere uitwerking, binnen de bandbreedtes van het beoogde programma voor dit deelgebied.

De maximale hoogte van de maximaal 6 accenten aan de oostzijde van het Poortgebouw zijn vastgelegd op: • Maximaal 1 accent van maximaal 70 meter • Maximaal 1 accent van maximaal 60 meter • Maximaal 3 accenten tot 50 meter hoogte • Maximaal 1 accent tot 35 meter hoogte • Aan de westzijde gelden voor de maximaal 3 accenten de volgende uitgangspunten: • Maximaal 1 accent van maximaal 70 meter • Maximaal 1 accenten van maximaal 50 meter. • Maximaal 1 accent van maximaal 35 meter. • Qua hoogte is ten behoeve van een gevarieerd beeld het principe gehanteerd dat accenten van meer dan 50 meter hoogte minimaal 3 bouwlagen verschillen van naastgelegen accenten. Compositie van de accenten • Accenten lopen aan uiterste oost- en westzijde in hoogte af, zodat er een geleidelijke overgang richting de parken (o.a. Arianepark) vormgegeven kan worden. • De compositie wordt in samenhang ontworpen met de bestaande volumes en structuren in de omgeving, zoals het Poortgebouw en het viaduct van de Afrikaweg. • De compositie wordt in samenhang ontworpen met het plan voor Entree Midden zodat het beleefd wordt als een integraal plan. • De accenten hebben een onderlinge afstand van tenminste 12 meter. • De accenten laten aan de noordzijde ten minste 7,5m vrije breedte op het dak van het plintgebouw voor een 53

In de opzet van het plintgebouw en de volumes wordt rekening gehouden met een mogelijke transformatie van de kavel van het bestaande hotel. Diverse ruimtelijke uitkomsten zijn hierin echter mogelijk. De hier getoonde uitwerking van het kavel van het huidige hotel is indicatief.

Referentiebeeld Escher Gardens, een nieuw woon-werkgebied langs het spoor bij Den Haag HS. Besluitvorming voor het plan staat gepland voor het eerste kwartaal van 2025. Beeld: KCAP 54

ONTWIKKELVISIE ENTREE

•

openbaar toegankelijke daktuin die een aantrekkelijke extra route vormt tussen de bovenliggende programma’s in de torens en richting het Arianepark. Aanvullende maatregelen boven het plintgebouw om verdere geluidsbelasting te voorkomen kunnen in het gebouwontwerp worden meegenomen middels een geïntegreerd geluidsscherm of via zogenoemde ‘vleugels’ of een volledige opbouw van maximaal 4 bouwlagen boven op het plintgebouw, zodanig dat dit geen afbreuk doet aan de beleving van de compositie van afzonderlijke torens.

Accenten: footprint & positie • De accenten hebben een ranke opzet en worden qua footprint maximaal 45 meter in diameter en maximaal 40 meter breed. • De accenten laten aan de noordzijde ten minste 7,5m vrije breedte op het dak van het plintgebouw voor een openbaar toegankelijke daktuin die een aantrekkelijke extra oost-west route vormt tussen de bovenliggende programma’s in de torens en richting het Arianepark. • Accenten hoger dan 50 meter verjongen naar boven toe, met minimaal 4 meter breedte of diepte, vanaf ongeveer 2/3e van de totale hoogte. Inpassing bestaande gebouwen & ondergrondse infrastructuur Aansluiting van het Poortgebouw op de Nelson Mandelabrug in relatie tot het te ontwikkelen Plintgebouw is op twee manieren denkbaar: • De eerste optie is om twee losstaande plintgebouwen te creëren aan weerszijden van het Poortgebouw en Nelson Mandelabrug. Speciale aandacht zal in dat geval moeten uitgaan naar het creëren van een afscheiding rondom het Poortgebouw, om verstoring van geluid en wind op het Stationsplein te voorkomen. Dit zou bijvoorbeeld met een hoogwaardig glazen of

•

•

•

groen geluidscherm kunnen worden uitgevoerd. Het alternatief is een doorlopend plintgebouw waarbij de onderste twee lagen van Poortgebouw in het Plintgebouw worden opgenomen. Ook dan is een zorgvuldige integratie van beide volumes noodzakelijk, waarbij recht wordt gedaan aan de autonome uitstraling van het Poortgebouw en de Nelson Mandelabrug, en tevens de bestaande plintfuncties zorgvuldig in de nieuwe plint worden ingepast. In beide gevallen is belangrijk dat de poort de toegang van het station markeert en dat de (onderbroken) plint dus ook de toegang tot het station herbergt en laat zien. In de opzet van het plintgebouw en de volumes wordt rekening gehouden met een mogelijke transformatie van de kavel van het bestaande hotel. Diverse ruimtelijke uitkomsten zijn hierin echter mogelijk, al dan niet in een stapsgewijze ontwikkeling: • De aansluiting en aanheling van het plintgebouw op het bestaande hotel, waarbij het hotel en de nieuwe accenten een aantrekkelijk ensemble vormen. • De uitbreiding van het daklandschap op en rondom het bestaande hotel, waardoor het verhoogde maaiveld doorloopt op de kavel van het hotel.

• Een transformatie of sloop-nieuwbouw van het hotel, waarbij de mogelijkheid ontstaat een omsloten en geluidsluwe binnentuin te creëren, met een bouwwand in noordelijke richting die in grootte en hoogte een overgang vormt naar het bestaande woongebouw aan het Arianepark.

Van der Park in Moskou door Architecten Cie als referentie voor een stedelijk blok met woontorens langs een verhoogde binnentuin

Symphony Towers in de Amsterdamse Zuidas door Pi de Bruin architecten als referentie voor een ensemble van accenten met verjonging 55

De mobiliteitsstrategie van Entree streeft naar een veranderende mobiliteitsbehoefte, waarbij de prioriteit verschuift van auto naar voetganger (straks). In de latere toekomst is een verdere verschuiving in modaliteiten (modal shift) denkbaar.

Inwoners (2015) MRDH

Leiden Alphen a/d Rijn

2,3 mln

Rotterdam

623.000

Den Haag

526.000

Zoetermeer

124.000

Delft

100.000

Den Haag Gouda Delft

Rotterdam

Reisduur Den Haag (in minuten)

Zoetermeer in Metropoolregio Rotterdam Den Haag

Den Haag CS

Openbaar vervoer

15-25

Auto

20

Zoetermeer Centrum West NS

4 3

Zoetermeer

NS

Te verbeteren verbinding binnen Zoetermeer

Centrum West

Sterke verbinding met Den Haag

Meerzicht

Driemanspolder

Station Zoetermeer

10

Illustratie van de positie van Entree in het mobiliteitsnetwerk van de regio uit het Masterplan Entree uit 2019 56

ONTWIKKELVISIE ENTREE

5 DUURZAME MOBILITEIT 5.1 INLEIDING Entree is een ambitieuze en duurzame gebiedsontwikkeling, gericht op een gezonde, groene leefomgeving. Hiertoe is een mobiliteitsstrategie Entree opgesteld. De focus ligt op mobiliteit met lage milieubelasting, zoals lopen, fietsen, en het gebruik van openbaar vervoer, met de volgende uitgangspunten: 1. Aantrekken van bewoners en ondernemers die kiezen voor gezondheid en de nabijheid van openbaar vervoer. 2. Vermijden van onnodige verplaatsingen door thuiswerken en voorzieningen dichtbij huis. 3. Mobiliteit met prioriteit voor voetgangers, fietsers, en openbaar vervoer, terwijl autoverkeer minder ruimte krijgt. 4. Stimuleren van gedragsverandering om gezond verplaatsingsgedrag te bevorderen. Het plan breekt met de huidige autogeoriënteerde structuur van Zoetermeer. Er wordt meer ruimte gemaakt voor voetgangers en fietsers, onder andere door lagere snelheden voor het autoverkeer, betere oversteekbaarheid van wegen, het parkeren zoveel mogelijk te beperken en op te lossen in de bouwblokken en herinrichting van de openbare ruimte. Maar ook door de auto infrastructuur

in lijn te brengen met het gebruik, dus geen grootschalige overcapaciteit aanleggen. De mobiliteitsontwikkeling in Entree is bedoeld als voorbeeld voor andere delen van Zoetermeer. De openbare ruimte in Entree is gericht op gezond bewegen en leefbaarheid. De wijk is inclusief, met voorzieningen voor verschillende doelgroepen, zoals senioren en mensen met een beperking. Door voldoende voorzieningen op loop- of fietsafstand, werkruimtes aan huis en goed georganiseerde vervoersvoorzieningen wordt de behoefte aan (auto-) mobiliteit verminderd. Maar ook marketing om de juiste huishoudens aan te spreken die onder deze specifieke omstandigheden zich in Entree willen vestigingen. Voor bijzondere verkeersbehoeften, zoals hulpdiensten en bezorgdiensten, zijn speciale voorzieningen en logistieke oplossingen, zoals ‘bezorghubs’, in de plannen opgenomen. In hoofdstuk 6 worden specifieke wegen en wegprofielen beschreven die de mobiliteit in het gebied verder faciliteren.

Illustratieve verbeelding op ooghoogte van de Afrikaweg, kijkend in noordelijke richting 57

Themakaart verkeersstructuur voetganger

Themakaart verkeersstructuur fiets