Bijlage 2 - Woningbehoefteonderzoek
Tekst van het document
Tabel 6: Inkomende en uitgaande verhuizingen per doelgroep, periode 2018 - 2022 Intern
Inkomend Binnenlands
Uitgaand
Buitenlands
Totaal
2.625 (30%)
A&S <35 jaar
4.225 (36%)
3.680 (39%)
810 (46%)
4.490 (40%)
Gezinnen
3.970 (32%)
2.880 (30%)
430 (25%)
3.310 (30%)
A&S 35 tot 55 jaar
1.390 (13%)
1.525 (17%)
345 (20%)
1.870 (17%)
A&S 55 tot 75 jaar
1.665 (14%)
990 (11%)
130 (7%)
1.220 (10%)
A&S >75 jaar
420 (4%)
195 (2%)
20 (1%)
Overig
105 (1%)
100 (1%)
20 (1%)
Binnenlands
Buitenlands
Saldo Totaal
Totaal
260 (32%)
2.885 (30%)
+1.605
2.400 (28%)
235 (28%)
2.635 (28%)
+675
1.455 (17%)
165 (20%)
1.620 (17%)
+250
1.520 (17%)
135 (16%)
1.655 (17%)
-535
215 (2%)
600 (7%)
15 (2%)
615 (6%)
-400
120 (1%)
110 (1%)
15 (2%)
125 (1%)
-5
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Ongeveer helft inkomende binnenlandse verhuizingen heeft een midden- en hoog inkomen Ongeveer de helft van de huishoudens die binnen of naar Zoetermeer verhuist heeft een midden- en hoog inkomen. Bovendien is het saldo van inkomende verhuisbewegingen met een hoog inkomen al een aantal jaren positief. Er komen dus ieder jaar meer hoge inkomens bij. Hoge inkomens die uit Zoetermeer vertrekken (en dus de roltrap verlaten) komen deels terecht in de gemeenten ten oosten van Zoetermeer zoals de gemeenten Waddinxveen en Zuidplas. Ongeveer 50% van alle inkomende verhuisbewegingen heeft een laag inkomen. Met name gezinnen en alleenstaanden en stellen tot 35 jaar stromen in. Van de instromende gezinnen heeft circa 60% een midden of hoog inkomen. Van de instromende alleenstaanden en stellen tot 35 jaar heeft 40% een midden of hoog inkomen en 60% een laag inkomen. Dit zijn voornamelijk alleenstaanden en stellen tot 35 jaar die mogelijk een eerste stap op de woningmarkt in Zoetermeer zetten. Tegelijkertijd zien we dat van alle instromende alleenstaanden en stellen tot 35 het merendeel middelbaar (50%) of theoretisch (33%) geschoold is. Deze huishoudens hebben een startkwalificatie waardoor ze waarschijnlijk nog een inkomensgroei door gaan maken. Dit zegt iets over de doorstroompotentie van deze jonge huishoudens. Uitspraken over het saldo van lage inkomens zijn moeilijk te doen.
Ouderen (vaak met een laag inkomen uit bijv. alleen een AOW/pensioen) worden niet meegenomen in de cijfers als ze overlijden of naar een instelling verhuizen. Dit zijn wel ouderen die een woning achterlaten en dus als onbekende uitgaande verhuizing zijn geregistreerd.
27
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Tabel 7: Binnenlandse inkomende en uitgaande verhuizingen naar inkomen, periode 2018 – 2021* Doelgroep
Inkomend
Uitgaand
Totaal aantal verhuizingen
8.690
7.910
Laag inkomen
49%
47%
Midden inkomen
13%
12%
Hoog inkomen
36%
27%
Onbekend
3%
16%
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). *De cijfers voor het jaar 2022 zijn nog niet beschikbaar in CBSMicrodata.
Woningbouwprogramma bepalend voor aantrekkingskracht Een groot deel van de verhuizingen vindt binnen de bestaande woningvoorraad plaats. Het nieuwbouwprogramma heeft daarentegen ook invloed op welke doelgroepen er in de gemeente instromen. Als er bijvoorbeeld vooral veel goedkope en middeldure woningen worden toegevoegd, trek je ook meer lage- en middeninkomens aan. Hetzelfde geldt voor duurdere woningen. Deze trekken juist meer hoge inkomens aan. Ook het woningtype heeft invloed. Grote grondgebonden eengezinswoningen trekken gezinnen aan, appartementen zijn juist interessant voor jongeren en ouderen. Het gerealiseerde woningbouwprogramma van de afgelopen jaren heeft dus invloed op bovenstaande verhuizingen. Dit betekent dat wanneer je in de toekomst andere doelgroepen (meer) wilt aantrekken, het woningbouwprogramma moet zijn afgestemd op de wensen en eisen van deze doelgroepen.
Huishoudens verhuizen vooral naar betaalbare grondgebonden woningen Van alle inkomende verhuizingen die vanuit een andere Nederlandse gemeente naar Zoetermeer komen betrekt ongeveer de helft een koopwoning. Het gros van de huishoudens betrekt daarbij een betaalbare woning. Circa 80% van de verhuizingen naar een koopwoning was naar een woning tot € 350.000. Dit klinkt veel en lijkt contrair aan eerdere conclusies over beschikbaarheid en betaalbaarheid. Dit hoge percentage wordt verklaard door de periode waarnaar gekeken wordt. In 2018 was de voorraad nog een stuk betaalbaarder en lag de gemiddelde transactieprijs rond de € 260.000. Het aandeel verhuizingen naar een betaalbare woning neemt namelijk ieder jaar af (doordat de voorraad duurder wordt). Daarnaast verhuist ongeveer 30% van de inkomende binnenlandse verhuizingen naar een woning van één van de corporaties. Inkomende binnenlandse verhuizingen vinden relatief weinig plaats naar particuliere huurwoningen. Dit is een verschil met de verhuizingen die rechtstreeks vanuit het buitenland komen. Binnen deze groep verhuizen juist relatief veel huishoudens naar een particulier huurappartement en juist minder naar een koopwoning. Het aandeel dat binnen deze groep naar een corporatiewoning verhuist is redelijk vergelijkbaar met dat van inkomende binnenlandse verhuizingen.
28
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Figuur 14: Inkomende verhuizingen, binnenlands (links) en buitenlands (rechts) naar woningtype, 2018 – 2022
5%
11%
20%
14%
11%
Koop GGB Corporatiehuur APP/NULT.
21%
9% 32%
20%
Koop APP/NULT.
29%
Corporatiehuur GGB Particuliere huur APP/NULT.
11%
Particuliere huur GGB 17%
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). APP/NULT. = Appartement/Nultredenwoning, GGB = Grondgebonden. Totaal aantal binnenlandse inkomende verhuizingen = 9.375, totaal aantal buitenlandse inkomende verhuizingen = 1.750
4.4 Intern veel verhuizingen door gezinnen en ouderen Inwoners van Zoetermeer verhuizen relatief vaak (vanuit andere wijken) naar het centrum Inwoners verhuizen veel tussen verschillende wijken (in de periode 2018 – 2022). Meer dan 60% van de verhuizingen vindt buiten de eigen wijk plaats. De woningbehoefte is daarmee op basis van verhuisbewegingen (voor een groot deel) uitwisselbaar tussen de wijken. Verhuizingen worden uiteraard beïnvloeddoor de beschikbaarheid van woningen, voorzieningen en andere actoren. Dat is van invloed op de eventuele toekomstige uitwisselbaarheid tussen wijken. Wat opvalt is dat iedere wijk een relatief hoge verhuisrelatie heeft met het Centrum. Dit betekent dat er relatief veel huishoudens vanuit andere wijken naar het Centrum verhuizen. Dit is mogelijk te verklaren door gerealiseerde nieuwbouw, de aanwezige voorzieningen en de centrale ligging.
Tabel 8: Interne verhuizingen gemeente Zoetermeer naar wijk van herkomst (links) en vestiging (boven), 2018 - 2022 Buyten- Centrum Meerzicht Noordhove Oosterheem Rokkeveen Seghwaert wegh de Leyens Buytenwegh de Leyens
25%
24%
10%
4%
12%
10%
14%
Centrum
11%
38%
10%
4%
11%
12%
13%
Meerzicht
15%
23%
24%
4%
9%
10%
14%
Noordhove
14%
26%
8%
13%
15%
11%
14%
Oosterheem
8%
22%
7%
6%
35%
9%
12%
Rokkeveen
10%
25%
9%
4%
11%
33%
7%
Seghwaert
14%
26%
10%
6%
13%
8%
23%
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
29
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Intern relatief veel verhuizingen van gezinnen en ouderen We zien een verschil in de huishoudenssamenstelling van intern verhuizende huishoudens en van huishoudens die van buiten de gemeente komen. Huishoudens die intern verhuizen zijn ten opzichte van verhuizingen naar de gemeente Zoetermeer relatief vaak een gezin (34% i.p.v. 30%) of een ouder huishouden (14% i.p.v. 10%). Een mogelijke verklaring hiervoor is dat dit type huishoudens vaak meer binding heeft met de gemeente en bijvoorbeeld veel sociale contacten in de gemeente of wijk heeft opgedaan.
Tabel 9: Interne verhuizingen (binnengemeentelijk) per doelgroep, 2018 – 2022 Binnengemeentelijk
Doelgroep Alleenstaanden & stellen <35 jaar
36%
Gezinnen
34%
Alleenstaanden & stellen 35 tot 55 jaar
12%
Alleenstaanden & stellen 55 tot 75 jaar
14%
Alleenstaanden & stellen >75 jaar
4%
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). Het totaal aantal interne verhuizingen in Zoetermeer tussen het jaar 2018 en het jaar 2023 is 11.775
Intern vaker verhuizing richting een corporatiehuur appartement De interne verhuizingen (van huishoudens die al in Zoetermeer woonden) vinden plaats richting vergelijkbare woningen als overige inkomende verhuizingen (van huishoudens die van buiten de gemeente komen). Dit is logisch omdat dit ook zeer afhankelijk is van het woningaanbod dat vrijkomt. Wel zien we enkele nuanceverschillen. Zo is het aandeel interne verhuizingen naar een corporatiewoning hoger. Dat beeld zien we ook terug in het aantal toewijzingen aan inwoners uit de eigen gemeente vanuit de data van de woningcorporaties. Circa 67% van alle woningen wordt toegewezen aan inwoners die al in de gemeente woonden. Daarnaast zien we dat de eigen inwoners relatief vaak verhuizen naar een nultredenwoning en/of appartement. Dit komt doordat deze vraag met name vanuit ouderen komt en zij relatief vaak binnen de eigen gemeente verhuizen.
Figuur 15: Interne verhuizingen (binnengemeentelijk) naar woningtype, 2018 – 2022
5% 12%
Koop APP/NULT.
15%
Koop GGB
8%
Corporatiehuur APP/NULT. 29%
Corporatiehuur GGB Particuliere huur APP/NULT.
31%
Particuliere huur GGB
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). APP/NULT. = Appartement/Nultredenwoning, GGB = Grondgebonden. Het totaal aantal interne verhuizingen in Zoetermeer tussen het jaar 2018 en het jaar 2023 is 11.775
30
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
5. Toekomstige huishoudensontwikkeling Voordat de toekomstige woningbehoefte in beeld gebracht kan worden, moet eerst een inschatting gemaakt worden van de te verwachten huishoudensontwikkeling. We kijken hiervoor tot 2030 en 2040. We werken daarbij twee scenario’s uit. Eén basisscenario waarin de autonoom te verwachte huishoudensontwikkeling wordt geschetst (op basis van Primos 2023 5) en waarin rekening gehouden wordt met het statistische woningtekort. We sluiten hierbij aan bij de doelstelling van het Rijk om het woningtekort in te lopen tot 2% (nu 7%). Daarnaast laten we in het ambitiescenario zien welke extra huishoudens aangetrokken moeten worden om de volledige gemeentelijke ambitie van 16.000 extra woningen waar te maken. Op basis hiervan kunnen we bepalen bij welke doelgroepen die extra opgave landt en welk type woning zij wensen.
5.1 Autonome ontwikkeling: + 8.060 huishoudens tot 2040 Autonome huishoudensgroei: tot 2030 +3.715 en tot 2040 +8.060 huishoudens, vooral door groei ouderen In de periode 2024 tot 2030 groeit het aantal huishoudens in Zoetermeer autonoom met zo’n 3.715 (bron: Primos 2023). In de periode na 2030 blijft Zoetermeer groeien. Dit zorgt naar verwachting voor een groei van 8.060 huishoudens in de periode 2024 tot 2040 De groei wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de groep 75-plussers de komende jaren nog stevig groeit (dubbele vergrijzing). Tot 2030 neemt het aantal alleenstaanden en stellen van 75 jaar of ouder met circa 2.145 huishoudens toe. Ook het aantal alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar groeit nog fors.
Tabel 10: Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Zoetermeer, Primos 2023 Doelgroepen
5
2024
’24 tot ‘30
%
’24 tot ‘40
%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
6.385
+330
5%
-250
-4%
Gezinnen
20.680
+515
2%
+2.135
10%
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
6.675
+995
15%
+2.550
38%
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
15.790
-265
-2%
-1.270
-8%
Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
7.900
+2.145
27%
+4.850
61%
Overig
235
-5
-2%
+50
21%
Totaal
57.670
+3.715
6%
+8.060
14%
We maken gebruik van de Primos 2023, waarbij we uitsluitend kijken naar huishoudens met reguliere woonbehoeften.
31
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Bron: Primos (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
De grootste huishoudensgroei wordt verwacht in de wijken Centrum en Meerzicht. Dit zijn tegelijkertijd ook de wijken waar de leefbaarheid onder druk staat (bron: Veerkrachtkaarten Zoetermeer). Het is daarom belangrijk deze kansen te benutten en hier bij het maken/aanscherpen van de woningbouwprogrammering rekening mee te houden.
Tabel 11: Verwachte huishoudensontwikkeling per wijk*, conform Primos2023 Wijk
’24 tot ‘30
%
’24 tot ‘40
%
+225
+2%
+635
+7%
Centrum
+1.380
+12%
+3.100
+26%
Meerzicht
+875
+12%
+2.000
+27%
Noordhove
+65
+2%
+190
+5%
Oosterheem
+415
+5%
+660
+7%
Rokkeveen
+345
+4%
+765
+9%
Seghwaert
+155
+2%
+365
+5%
+3.715
6%
+8.060
14%
Buytenwegh de Leyens
Totaal
Bron: Primos (2023). Bewerking Stec Groep (2024). * 1) De wijken Buitengebied en Industriegebied laten we hier buiten beschouwing. 2) De woningbouwprojecten maken deel uit van de Primos2023 prognose.
Woningtekort in regio Den Haag momenteel hoog: 7% We zien dat startende huishoudens het de afgelopen jaren moeilijk hebben gehad om de woningmarkt te betreden als gevolg van een verminderde beschikbaarheid van betaalbare woningen. De grote vraag naar woningen en het beperkte aanbod is mede de oorzaak geweest van de sterk gestegen woningprijzen in de afgelopen paar jaar. Het ABF berekent per regio in Nederland het ‘statisch woningtekort’. Hierbij confronteren zij het huidige woningaanbod (leegstand) met de huidige vraag. Deze woningvraag is gebaseerd op het aantal huishoudens dat een woning zoekt. Dit zijn huishoudens ouder dan 25 jaar die niet zelfstandig wonen en starters op de woningmarkt. In de ABF-woningmarktregio Den Haag, waar Zoetermeer tot behoort, is het woningtekort momenteel 7%. Dit is een stuk meer dan het ‘gewenste’ tekort van maximaal 2%.
5.2 Inlopen woningtekort: + 2.675 extra huishoudens tot 2040 Inlopen woningtekort: tot 2030 +1.005 en tot 2040 +2.675 huishoudens, vooral door instroom jongeren We vullen de autonome behoefte aan met cijfers over het inlopen van het woningtekort naar 2%. Voor de gemeente Zoetermeer betekent dit een groei van +1.005 extra huishoudens tot 2030 en +2.675 huishoudens tot 2040. Deze huishoudensontwikkeling landt niet evenredig bij alle doelgroepen. Deze extra opgave ontstaat door huishoudens vanaf 25 jaar die niet zelfstandig wonen en starters op de woningmarkt. We schatten in dat 80% van hen alleenstaanden en stellen tot 35 jaar zijn en 20% alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar. We houden er daarbij wel rekening mee dat een deel van deze huishoudens doorstroomt naar een oudere doelgroep of een gezin gaat vormen. Hierdoor landt ook een deel van de extra huis-
32
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
houdensgroei bij de doelgroep gezinnen. Al met al zal de huishoudensgroei van jonge huishoudens sterk toenemen wanneer de gemeente zich inzet om in deze opgave te voorzien. Hiervoor dienen dan wel de juiste woningen aan de voorraad toegevoegd te worden. In het volgende hoofdstuk komen we hier op terug.
Tabel 12: Extra behoefte op basis van het inlopen van het woningtekort Doelgroepen
’24 tot ‘30
%
’24 tot ‘40
%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
+590
+9%
+690
+11%
Gezinnen
+195
+1%
+1.105
+5%
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
+200
+3%
+750
+11%
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
+15
0%
+130
+1%
Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
0
0%
+0
0%
Overig
0
0%
+0
0%
Totaal
+1.005
+2%
+2.675
+5%
Bron: Primos (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
Het is op voorhand niet in te schatten waar deze huishoudens precies gaan wonen. We kiezen er daarom (voor dit statistische inzicht) voor om dit naar rato te verdelen. Vandaar dat de groeipercentages in elke wijk hetzelfde zijn.
Tabel 13: Extra behoefte op basis van het inlopen van het woningtekort per wijk* Wijk
’24 tot ‘30
%
’24 tot ‘40
%
Buytenwegh de Leyens
+160
+2%
+420
+5%
Centrum
+205
+2%
+545
+5%
Meerzicht
+130
+2%
+345
+5%
Noordhove
+65
+2%
+170
+5%
Oosterheem
+155
+2%
+415
+5%
Rokkeveen
+155
+2%
+410
+5%
Seghwaert
+130
+2%
+345
+5%
+1.005
+2%
+2.675
+5%
Totaal
Bron: Primos (2023). Bewerking Stec Groep (2024). * De wijken Buitengebied en Industriegebied laten we hier buiten beschouwing.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
33
Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden Een belangrijk kader voor gemeentelijke woonvisies is de Nationale Woon- en Bouwagenda en de bijbehorende programma’s. Het doel is om tot en met 2030 900.000 extra woningen te realiseren. Van de 900.000 woningen die gebouwd worden, moeten 600.000 woningen betaalbaar zijn. Dit betekent 350.000 woningen in de middenhuur en betaalbare koop (€ 355.000) en 250.000 sociale huurwoningen. Van de 900.000 woningen moeten daarnaast 290.000 woningen geschikt zijn voor ouderen. Deze ambities zijn eind 2022 vertaald naar samenwerkingsafspraken tussen het Rijk en de provincies. Met de provincie Zuid-Holland is afgesproken dat zij zo’n 247.900 woningen gaan realiseren in de periode 2022 t/m 2030. In maart 2023 is de Woondeal van de regio Haaglanden ondertekend. Daarin is afgesproken dat de regio zo’n 74.450 woningen toevoegt. Voor de gemeente Zoetermeer is het doel ruim 10.500 extra woningen. Vanaf 2025 moet de woningbouwprogrammering minimaal uit 2/3 betaalbare woningen bestaan, waarvan de helft door corporaties wordt gebouwd. Gemeenten hebben daarom afgesproken bij nieuwe plannen en bij plannen waarvoor nog geen prijscategorieën zijn de betaalbaarheidsambitie van 2/3 betaalbaar toe te passen.
5.3 Ambitiescenario: + 5.265 huishoudens extra tot 2040 Invulling geven aan woningbouwambitie: tot 2030 +1.975 en tot 2040 +5.265 huishoudens Invulling geven aan de autonome ontwikkeling inclusief het inlopen van het woningtekort zorgt voor een toename van circa 10.735 huishoudens. Deze cijfers liggen in lijn met de gemaakte woningbouwafspraken uit de Regionale Realisatie Agenda Wonen Haaglanden. Dit betekent dat er nog circa 5.265 extra huishoudens moeten worden aangetrokken om de volledige gemeentelijke ambitie van het bouwen van 16.000 woningen waar te maken. Dit zijn huishoudens die niet direct vanuit de huidige prognosecijfers te onderbouwen zijn. Het waarmaken van de gemeentelijke ambitie vraagt daarom om extra inspanning. Om het ambitiescenario waar te maken moeten dus extra huishoudens uit (vooral) de regio getrokken worden. Om dit te bewerkstelligen is aan aanvullend (op woningvoorraad Zoetermeer) en complementair (aan regionale woningbouwplannen) woningbouwprogramma noodzakelijk. Om een zo robuust en realistisch beeld te geven van de toekomstige huishoudens in het ambitiescenario hebben we gebruik gemaakt van CBS-microdata. Op basis hiervan weten we welk type huishoudens er de afgelopen jaren zijn ingestroomd. Hieruit blijkt dat voornamelijk alleenstaanden en stellen tot 35 jaar (40%) en gezinnen (30%) verhuisden naar de gemeente Zoetermeer.
De extra vraag zal dus ook voornamelijk vanuit deze twee doelgroepen moeten worden aangetrokken. Ouderen verhuizen relatief weinig over gemeentegrenzen heen, deze zullen dus maar in beperkte mate bijdragen aan de extra groei in de gemeente Zoetermeer. Onderliggend is en blijft vergrijzing wel een belangrijke trend.
34
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Tabel 14: Extra behoefte op basis van invulling van ambitie Doelgroepen
’24 tot ‘30
%
’24 tot ‘40
%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
+625
+10%
+715
+11%
Gezinnen
+995
+5%
3.145
+15%
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
+350
+5%
+515
+8%
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
+270
2%
+660
+4%
Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
+65
1%
+230
3%
Overig
0
0%
0
0%
Totaal
+2.305
+4%
+5.265
+5%
Bron: Primos (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
De gemeente Zoetermeer wil met het ambitiescenario vooral zorgen voor een stad die sociaaleconomisch meer in balans is. Dit is vooral voor de wijken Meerzicht en het Centrum relevant. Dit zijn namelijk de twee wijken met relatief veel huishoudens met lage inkomens (onder het gemeentelijk gemiddelde). Om dit recht te trekken zijn in deze wijken meer hoge inkomens nodig. In het ambitiescenario is er daarom bewust voor gekozen de extra instroom in deze wijken vooral uit huishoudens met een midden- en hoog inkomen te laten bestaan. Deze doorvertaling naar wijken is dus vooral vanuit beleid ingegeven om dit scenario zo goed mogelijk aan te laten sluiten bij de gemeentelijke ambities.
Tabel 15: Extra behoefte op basis van invulling van ambitie per wijk* Wijk
’24 tot ‘30
%
’24 tot ‘40
%
Buytenwegh de Leyens
+365
+3%
+830
+10%
Centrum
+470
+4%
+1.075
+9%
Meerzicht
+295
+4%
+675
+9%
Noordhove
+145
+4%
+330
+9%
Oosterheem
+355
+4%
+815
+9%
Rokkeveen
+355
+4%
+810
+9%
Seghwaert
+295
+4%
+675
+9%
+2.305
+4%
+5.265
+9%
Totaal
Bron: Primos (2023). Bewerking Stec Groep (2024). * De wijken Buitengebied en Industriegebied laten we hier buiten beschouwing.
35
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
5.4 Extra opgave landt vooral bij jongeren en gezinnen De autonome groei (o.b.v. Primos 2023) wordt voornamelijk gestuwd door vergrijzing en de toename van alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder. Dit is een vaststaande ontwikkeling. Dit zijn namelijk veelal huishoudens die nu ook al in de gemeente wonen. Deze onderliggende ontwikkeling blijft dus (ook in de andere scenario’s) aanwezig. Het inlopen van het woningtekort zorgt voornamelijk voor een plus op de groei van alleenstaanden en stellen tot 35 jaar. Dit samen zien we als het basisscenario voor de gemeente Zoetermeer. Een belangrijke opmerking hierbij is dat het inlopen van het woningtekort geen direct gegeven is en dat dit een inspanning vraagt van de gemeente. Om de jongeren de woningmarkt te laten betreden is het nodig om passend (en betaalbaar) aanbod te realiseren. Daarnaast kan het bouwen voor juist de seniore doelgroep eveneens ruimte voor jongeren en starters betekenen door doorstroming van ouderen. Hierdoor komen er starterswoningen vrij voor gezinnen en stellen. Het ambitiescenario laat zien welke doelgroepen aangetrokken moeten worden (en het meest kansrijk zijn) om de totale bouwambitie van 16.000 woningen waar te maken.
Tabel 16: Verwachte huishoudensontwikkeling op basis van twee scenario’s Doelgroepen
Huidig 2024
Basisscenario ’24 - ‘30
%
’24 - ‘40
Ambitiescenario %
’24 - ‘30
%
’24 - ‘40
%
A&S tot 35 jaar
6.385
+920
+14%
+435
+7%
+1.490
+23%
+1.150
+18%
Gezinnen
20.680
+710
+3%
+3.240
+16%
+1.530
+7%
+6.390
+31%
A&S 35 tot 55 jaar
6.675
+1.195
+18%
+3.295
+49%
+1.500
+22%
+3.810
+57%
A&S 55 tot 75 jaar
15.790
-250
-2%
-1.140
-7%
-20
+0%
-480
-3%
A&S 75 jaar en ouder
7.900
+2.145
27%
+4.850
61%
+2.200
+28%
+5.075
+64%
Overig
235
-5
-2%
+50
21%
-5
-2%
+50
+21%
Totaal
57.670
+4.720
+8%
+10.735
+19%
+6.695
+12%
+16.000
+28%
Bron: Primos (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
36
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Tabel 17: Verwachte huishoudensontwikkeling op basis van twee scenario’s per wijk* Wijk
Huidig 2024
Basisscenario ’24 - ‘30
%
’24 - ‘40
Ambitiescenario %
’24 - ‘30
%
’24 - ‘40
%
Buytenwegh de Leyens
9.090
+380
+4%
+1.060
+12%
+695
+8%
+1.890
+21%
Centrum
11.780
+1.585
+13%
+3.645
+31%
+1.985
+17%
+4.720
+40%
Meerzicht
7.400
+1.000
+14%
+2.340
+32%
+1.255
+17%
+400
+41%
Noordhove
3.635
+125
+3%
+360
+10%
+250
+7%
+3.015
+19%
8.920
+570
+6%
+1.065
12%
+875
+10%
+690
+21%
Rokkeveen
8.865
+500
+6%
+1.175
+13%
+805
+9%
+1.880
+22%
Seghwaert
7.420
+285
+4%
+710
+10%
+540
+7%
+1.985
+19%
Totaal
57.670
+4.720
+8%
+10.735
+19%
+6.695
+12%
+16.000
+28%
Oosterheem
Bron: Primos (2023). bewerking Stec Groep (2024). * De wijken Buitengebied en Industriegebied laten we hier buiten beschouwing.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
37
6. Kwalitatieve woningbehoefte In dit hoofdstuk is de toekomstige, kwalitatieve, woonbehoefte in beeld gebracht. Aan welk type woningen en aan welke segmenten bestaat behoefte? De woonbehoefte komt voort uit de ontwikkeling van huishoudens in de gemeente. De twee scenario’s (autonoom inclusief inlopen woningtekort en de woningbouwambitie) uit het vorig hoofdstuk vormen daarvoor de basis. De kwalitatieve behoefte bepalen we op twee manieren: op basis van woonwensen en op basis van gerealiseerd verhuisgedrag.
Figuur 16: Opbouw kwalitatieve woningbehoefte Zoetermeer
Bron: Stec Groep (2024)
Kwalitatieve woonbehoefte op basis van Stec doorstroommodel De verwachte doelgroepenontwikkeling en de bestaande woningvoorraad van Zoetermeer vormen de basis om de kwalitatieve woningbehoefte te kunnen bepalen. We zetten hiervoor ons Stec-Doorstroommodel in. Hiermee berekenen we op basis van de kenmerken van de demografie en woningmarkt aan welke type woningen de komende jaren behoefte dan wel overschot bestaat. We houden hierbij rekening met de verhuisgeneigdheid, woonwensen en het verhuisgedrag van de doelgroepen die nu en in de toekomst naar verwachting in de gemeente Zoetermeer zullen wonen. We gebruiken daarvoor de landelijke WoON-enquête en CBS-microdata. In onderstaand tekstkader lichten we het StecDoorstroommodel verder toe.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
38
Uitleg Stec-Doorstroommodel Behoefte aan woningen op basis van doorstroommodel en verschillende doelgroepen Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. We onderscheiden hiervoor 31 doelgroepen op basis van huishoudenssamenstelling, leeftijd, inkomen en woonmilieu. Vervolgens bepalen we de jaarlijkse opgave, waarbij het model rekening houdt met de bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van de doelgroepen in de gemeente. Door confrontatie huidige woonsituatie met woonwensen én verhuisgedrag ontstaat opgave Door de ontwikkeling van deze doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt er aan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (waar is behoefte aan bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleren we in het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat op basis van verhuis- en woonwensen en de samenstelling van de woningvoorraad een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert.
Verhuisgedrag van doelgroepen verfijnd met daadwerkelijke verhuizingen in Zoetermeer Op basis van CBS-Microdata hebben we ons Stec-Doorstroommodel verder kunnen verfijnen voor de woningmarktsituatie in de gemeente Zoetermeer. Dit zorgt ervoor dat de woningbehoefte op basis van daadwerkelijk verhuisgedrag voor een groot deel gebaseerd is op de verhuizingen zoals ze daadwerkelijk in de gemeente hebben plaatsgevonden in de periode 2018 t/m 2023. In bepaling van de behoefte houden we rekening met betaalbaarheid van de voorraad Daarnaast houden we in het woningbehoefteonderzoek rekening met de betaalbaarheid van de (koop)woningvoorraad, zodat we (vanuit het inkomen) onhaalbare wensen corrigeren. Zo dempen we de vraag naar koopwoningen vanuit lage en middeninkomens naargelang de woningvoorraad in een gemeente duurder is. Dit resulteert erin dat huishoudens vaker aangewezen zijn op een huurwoning, omdat niet iedereen koopwensen kan realiseren.
6.1 Robuuste vraag naar nultreden, grondgebonden vraag ingegeven door mate van invulling ambitie Basisscenario: vooral vraag naar nultredenwoningen, zowel op basis van woonwensen als verhuisgedrag De autonome ontwikkeling laat zien dat er op basis van woonwensen met name een vraag ontstaat naar nultredenwoningen in zowel het sociale huur als koopsegment. Tot 2030 en tot 2040. Ook op basis van historisch verhuisgedrag is de toekomstige behoefte aan nultredenwoningen hoog. De vraag naar vrijesectorhuurwoningen is voornamelijk aanwezig op basis van verhuisgedrag. Op basis van woonwensen heeft men meer de voorkeur voor sociale huur. Dit verschil is deels te verklaren door het feit dat de druk op de sociale huurvoorraad groot is en de prijzen op de koopmarkt hoog zijn. Hierdoor wijkt een deel van de huishoudens genoodzaakt uit naar vrijesectorhuurwoningen. In totaal is er op basis van woonwensen behoefte aan 65% betaalbaar aanbod tot 2030 (waarvan 32% sociale huurwoningen). Dit ligt in lijn met regionale afspraken. Een deel van de grondgebonden koopvraag komt door de jonge huishoudens die de woningmarkt zullen betreden als je inzet op het inlopen van het woningtekort.
39
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Ambitiescenario: grotere, maar ook onzekerdere behoefte, aan reguliere grondgebonden segment Het ambitiescenario laat met name grote verschillen zien in het reguliere grondgebonden segment. Dit zijn de woningtypen waar jongere huishoudens en gezinnen, die met name extra toenemen in het ambitiescenario, naar op zoek zijn. De vraag naar nultredenwoningen neemt relatief weinig toe ten opzichte van het basisscenario. Dit komt doordat er relatief weinig extra ouderen naar de gemeente verhuizen en dit is de doelgroep die het liefst in een nultredenwoning woont. Deze woningvraag komt dus vooral voort vanuit de eigen bevolking en zal zich dus sowieso voordoen. Deze huishoudens wonen immers (ook in dit scenario) al in de gemeente. We omschrijven deze woningvraag daarom als robuust. De extra vraag naar grondgebonden woningen die voortkomt uit het ambitiescenario is onzekerder. Deze behoefte is mede afhankelijk van het succesvol aantrekken van extra huishoudens met passende woonproducten. In totaal gaat, net als in het basisscenario, de behoefte in dit scenario uit naar 65% betaalbaar (waarvan 29% sociale huur).
Figuur 17: Woningbehoefte op hoofdlijnen tot 2030 in de gemeente Zoetermeer
Grondgebonden
-400
-200
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
SH GGB VSH GGB Koop GGB
Nultreden
App. Z. lift
SH APP z. lift VSH APP z. lift KOOP APP z. lift SH NULT. VSH NULT. KOOP NULT.
Behoefte woonvoorkeur
Invloed ambitiescenario
Behoefte verhuisgedrag
Bron: Primos (2023). WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Invloed ambitiescenario
40
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Tabel 18: Woningbehoefte in absolute aantallen en aandelen tot 2030 Basisscenario Woonwens Prijssegment
Ambitiescenario Verhuisgedrag
Woonwens
Verhuisgedrag
Sociale huur
1.505 (32%)
1.720 (36%)
1.950 (29%)
2.250 (34%)
Middenhuur
565 (12%)
785 (17%)
715 (11%)
935 (14%)
Dure huur
35 (1%)
575 (12%)
105 (2%)
695 (10%)
995 (21%)
1.225 (26%)
1.575 (24%)
1.780 (27%)
1.625 (34%)
425 (9%)
2.350 (35%)
1.040 (16%)
Grondgebonden
990 (21%)
970 (21%)
2.150 (32%)
2.070 (31%)
Appartement zonder lift
855 (18%)
1.005 (21%)
1.260 (19%)
1.450 (22%)
2.880 (61%)
2.745 (58%)
3.285 (49%)
3.175 (47%)
Betaalbare koop (tot € 355.00) Dure koop (vanaf € 355.000)
Type
Nultreden
Bron: Primos 2023, WoON2021, CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Figuur 18: Woningbehoefte op hoofdlijnen tot 2040 in de gemeente Zoetermeer
Grondgebonden
-500
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
SH GGB VSH GGB Koop GGB
Nultreden
App. Z. lift
SH APP z. lift VSH APP z. lift KOOP APP z. lift SH NULT. VSH NULT. KOOP NULT.
Behoefte woonvoorkeur
Invloed ambitiescenario
Behoefte verhuisgedrag
Bron: Primos (2023). WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Invloed ambitiescenario
41
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Tabel 19: Woningbehoefte in absolute aantallen en aandelen tot 2040 Basisscenario Woonwens Prijssegment
Type
Ambitiescenario Verhuisgedrag
Woonwens
Verhuisgedrag
Sociale huur
3.790 (35%)
3.935 (37%)
4.925 (31%)
5.275 (33%)
Middenhuur
1.305 (12%)
1.670 (16%)
1.655 (10%)
2.045 (13%)
Dure huur
170 (2%)
1.280 (12%)
320 (2%)
1.590 (10%)
Betaalbare koop (tot € 355.00)
1.770 (17%)
2.535 (24%)
3.115 (20%)
3.920 (25%)
Dure koop (vanaf € 355.000)
3.650 (34%)
1.260 (12%)
5.935 (37%)
3.120 (20%)
Grondgebonden
1.935 (18%)
2.410 (23%)
5.285 (33%)
5.655 (35%)
Appartement zonder lift
1.915 (18%)
2.175 (20%)
2.730 (17%)
3.130 (20%)
Nultreden
6.835 (64%)
6.105 (57%)
7.940 (50%)
7.170 (45%)
Bron: Primos 2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
In figuur 19 splitsen we de behoefte aan grondgebonden woningen, appartementen zonder lift en nultredenwoningen uit naar prijs en eigendom. We laten de behoefte zien voor de periode tot 2040. Vraag naar grondgebonden woningen zeer divers De vraag naar grondgebonden woningen landt voor een groot deel in het sociale huur- en betaalbare koopsegment. Op basis van verhuisgedrag kan er meer behoefte voor vrijesectorhuur ontstaan, waarbij vooral middenhuur populair is. De behoefte aan koopwoningen van € 280.000 - € 355.000 wordt veelal in de bestaande voorraad opgelost. In het koopsegment is er op basis van woonwensen met name behoefte aan woningen vanaf € 355.000. Helemaal wanneer volop ingezet wordt op het aantrekken van huishoudens van buitenaf. De vraag naar dure grondgebonden koopwoningen komt van de huishoudens met middenen hoge inkomens die de gemeente veelal wil aantrekken in het ambitiescenario. Vanuit het verhuisgedrag zien we ook een sterke behoefte in het goedkoopste segment (tot € 280.000).
42
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Figuur 19: Woningbehoefte aan reguliere grondgebonden woningen tot 2040 in Zoetermeer -200
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
SH GGB - Tot aftoppingsgrens SH GGB - Aftopping tot liberalisatie VSH GGB - Liberalisatie tot € 1.100 VSH GGB - Meer dan € 1.100 KOOP GGB - Tot € 280.000 KOOP GGB - € 280.000 - € 355.000 KOOP GGB - € 355.000 tot € 600.000 KOOP GGB - € Meer dan € 600.000
Behoefte woonvoorkeur
Invloed ambitiescenario
Behoefte verhuisgedrag
Invloed ambitiescenario
Bron: Primos 2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Lichte behoefte aan appartementen zonder lift, maar uitwisselbaar met nultredensegment Circa 19% van de totale behoefte landt in het segment appartement zonder lift. Appartementen zonder lift zijn niet levensloopgeschikt en voldoen daardoor niet aan de woonwensen van ouderen. Overige doelgroepen kunnen hier echter wel geschikt wonen. Doordat er veel van dit woontype aanwezig is, zien we voornamelijk op basis van verhuisgedrag een behoefte ontstaan. Deze behoefte is echter uitwisselbaar met de behoefte aan appartementen met lift.
Figuur 20: Woningbehoefte aan appartementen zonder lift tot 2040 in Zoetermeer 0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
SH APP z. lift - Tot aftoppingsgrens SH APP z. lift - Aftopping tot liberalisatie VSH APP z. lift - Liberalisatie tot € 1.100 VSH APP z. lift - Meer dan € 1.100 KOOP APP. z.lift - Tot € 280.000 KOOP APP z.lift - € 280.000 - € 355.000 KOOP APP z. lift - € 355.000 tot € 600.000 KOOP APP z. lift - Meer dan € 600.000
Behoefte woonvoorkeur
Invloed ambitiescenario
Behoefte verhuisgedrag
Bron: Primos 2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Invloed ambitiescenario
43
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Vraag naar nultredenwoningen is robuust en landt veelal in het betaalbare segment We zien naar alle eigendomtypen een behoefte ontstaan in het nultredensegment. Dit komt doordat de behoefte aan levensloopgeschikt wonen vanuit alle oudere doelgroepen ontstaat. Dit zorgt voor een diversiteit aan woonwensen. Wel zien we een duidelijke voorkeur terug naar nultredenwoningen in het sociale huursegment. Ingezoomd op de ouderendoelgroep is dat een groep met mogelijke overwaarde op hun huidige woning. Een deel van de doelgroep voor sociale huur kan er toe verleid worden om naar een ruimere vrijesectorhuur- of koopwoningen in het nultredensegment te verhuizen. Dit is ook sterk afhankelijk van het nieuwbouwaanbod in de regio.
Figuur 21: Woningbehoefte aan nultredenwoningen tot 2040 in de gemeente Zoetermeer 0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
SH NULT - Tot aftoppingsgrens SH NULT - Aftopping tot liberalisatie VSH NULT - Liberalisatie tot € 1.100 VSH NULT - Meer dan € 1.100 KOOP NULT - Tot € 280.000 KOOP NULT - € 280.000 - € 355.000 KOOP NULT - € 355.000 - € 600.000 KOOP NULT - Meer dan € 600.000 Zorggeschikt Behoefte woonvoorkeur
Invloed ambitiescenario
Behoefte verhuisgedrag
Invloed ambitiescenario
Bron: Primos 2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). *Zie bijlage voor de definitie van een zorggeschikte woning
Figuur 22: Woningbehoefte* aan nultredenwoningen tot 2040 uitgesplitst naar reguliere nultredenwoningen en geclusterde woonvormen 0
200
400
600
800
1000
1200
1400
NULT. huur tot aftop.grens NULT. huur aftop. tot lib.grens NULT. huur lib.grens tot € 1.100 NULT. huur € 1.100+ NULT. lift tot € 280K NULT. lift € 280-355K NULT. lift € 355-390K NULT. lift € 390-600K NULT. lift € 600K+ Zorggeschikt Totale vraag - Regulier nultreden
Totale vraag - geclusterd
Bron: Primos 2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). *We geven de woonbehoefte in het basisscenario weer en op basis van woonwens.
44
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Kwart van de behoefte aan nultredenwoningen bestaat uit de wens om in een geclusterde woonvorm te wonen In figuur 22 splitsen we de reguliere nultredenopgave op in reguliere nultredenvraag en de vraag naar geclusterd wonen. Van de reguliere nultredenopgave is een kwart (24%) een opgave in het geclusterde segment. Deze vraag doet zich voor in verschillende prijssegmenten, maar met de nadruk op het sociale huursegment. Dit komt doordat met name huishoudens met een laag inkomen de wens hebben om geclusterd te wonen (wat blijkt uit de WoON2021-enquête). Deze geclusterde woonbehoefte komt uit het doorstroommodel specifiek vanuit ouderen. Maar het is zeker voor te stellen om juist in te zetten op concepten waarbij verschillende generaties bij elkaar wonen (meergeneratiewonen) en waar er een goede balans is tussen de ‘vragers’ en de ‘dragers’.
6.2 Onvoldoende plannen voor ambitiescenario, ook hard maken plannen noodzakelijk Met 12.340 plannen beschikt gemeente over voldoende plannen om in basisscenario te voorzien Tot 2040 bestaat er behoefte aan zo’n 10.800 (basisscenario) tot 16.000 (ambitiescenario) extra woningen in Zoetermeer. Daartegenover staan plannen voor het toevoegen van zo’n 12.340 woningen. In principe beschikt de gemeente dus over nagenoeg voldoende plannen om in de basisbehoefte te voorzien, maar komt het tekort aan plannen voor het verwezenlijken van de ambitie. Een groot deel van deze plannen is nog zacht zoals bijvoorbeeld de grootschalige ontwikkeling Entree (met circa 5.700 woningen). Een nuancering bij deze constatering is dat de gemeente Zoetermeer werkt met het principe dat plannen in een relatief laat stadium onherroepelijk worden waardoor er relatief veel plannen een zachte status hebben 6. Dit betekent dat deze plannen nog niet zijn opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan en dat deze dus ook niet op korte termijn uitgevoerd gaan worden. Dit geldt ook voor de helft van de plannen die in de behoefte tot en met 2030 moet voorzien. Het hard maken van plannen is dus essentieel om tot realisatie te komen. Immers: in plannen kan niemand wonen.
Figuur 23: Confrontatie woningbehoefte tot 2040 met planaanbod gemeente Zoetermeer 0
2.000
4.725
Behoefte
Plancapaciteit
2.360
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
5.960
14.000
16.000
5.265
9.980
Behoefte tot 2030
Behoefte 2030 tot 2040
Harde plancapaciteit
Zachte plancapaciteit
Invloed ambitiescenario tot 2040
Bron: Primos 2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Planaanbod Zoetermeer (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Grootste deel planvoorraad bestaat uit appartementen en nultredenwoningen Verreweg het grootste deel van de ‘bekende’ woningen betreft appartementen en nultreden woningen (11.305 in totaal). Slechts een klein deel van de plannen omvat grondgebonden woningen. In totaal gaat het om 500 nieuwe woningen.
6
In bijlage E splitsen we de plannen uit naar de 4 faseringen die de gemeente Zoetermeer hanteert.
45
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Tabel 20: Planaanbod naar woningtypen Grondgebonden
Appartement/nultreden
Onbekend
Harde plancapaciteit
350 (3%)
1.930 (16%)
80 (1%)
Zachte plancapaciteit
150 (1%)
9.375 (76%)
455 (4%)
Totale plancapaciteit
500 (4%)
11.305 (92%)
535 (4%)
Bron: Planaanbod gemeente Zoetermeer (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Grootste deel planvoorraad bestaat uit betaalbare huur Het grootste deel van de planvoorraad bestaat uit sociale huur (21%), gevolgd door middenhuur (18%) en dure koop (9%). Hiermee valt 40% van de woningbouwplannen in het betaalbare segment. Het betreft daarentegen voornamelijk huurwoningen. Het aandeel betaalbare koopwoningen is met 1% en 105 namelijk een stuk beperkter. Het aandeel onbekend bestaat voor een groot deel uit koopwoningen maar welke prijzen deze koopwoningen hebben is niet bekend.
Tabel 21: Planaanbod naar prijssegmenten Sociale huur
Middenhuur
Dure huur
Betaalbare koop
Dure koop
Onbekend
Harde plancapaciteit
640 (5%)
540 (4%)
310 (2%)
30 (0%)
760 (6%)
85 (1%)
Zachte plancapaciteit
1.990 (16%)
1.630 (13%)
1.315 (11%)
75 (1%)
405 (3%)
4.560 37%)
Totale plancapaciteit
2.630 (21%)
2.170 (18%)
1.620 (13%)
105 (1%)
1.165 (9%)
4.645 (38%)
Bron: Planaanbod gemeente Zoetermeer (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Huidig planaanbod vooral gefocust op het Centrum De huidige woningbouwplannen focussen zich voornamelijk op transformaties in het Centrum van Zoetermeer. Het Entreegebied is een voorbeeld van een grote transformatie waar circa 5.700 woningen worden toegevoegd. Deze plannen hebben we toegekend aan het Centrum, maar bevinden zich ook deels op de rand van Meerzicht. In Meerzicht worden (los van een deel van het Entreegebied wat in de wijk valt) bijna geen woningbouwplannen beoogd, terwijl we wel een forse woningbehoefte constateren in deze wijk. Een optie is om de behoefte in het Centrum deels uit te wisselen met de behoefte in Meerzicht. In beide wijken is namelijk veel behoefte aan betaalbare koopwoningen. Wel is het van belang om een juiste spreiding van aanbod in ogenschouw te houden, gezien de relatief mindere leefbaarheid van beide wijken.
46
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Tabel 22: Confrontatie woningbehoefte tot 2040 met planaanbod per wijk* Wijk
Plancapaciteit
Waarvan harde plancapaciteit
Behoefte per wijk tot 2040, basisscenario
Planruimte bij uitvoering totale plancapaciteit
Planruimte bij uitvoering harde plancapaciteit
190
0
1.060
+870
+1.060
Centrum
10.230
1.200
3.645
-6.585
+2.445
Meerzicht
335
65
2.340
+2.005
+2.275
Noordhove
80
80
360
+280
+280
Oosterheem
765
590
1.065
+300
+475
Rokkeveen
420
395
1.175
+755
+780
Seghwaert
315
35
710
+395
+675
Buytenwegh de Leyens
Bron: Primos 2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Planaanbod Zoetermeer (2024). Bewerking Stec Groep (2024). Het planaanbod wat landt in het Industriegebied (530 woningen) is hier buiten beschouwing gelaten.
Veel meer behoefte aan betaalbare (koop)woningen In de gemeente Zoetermeer is de behoefte aan betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop tot € 355.000) circa 71% tot 2040. Wanneer we de plannen aan betaalbare woningen bij elkaar optellen, bevindt in totaal circa 40% van de woningen zich in het betaalbare segment. Met name de behoefte aan betaalbare koopwoningen wordt nu nog onvoldoende ingevuld in de plannen. Dit is nodig om ook de starters een plek te geven op de woningmarkt. Mogelijk zorgt inzetten op doorstroming voor een mindere noodzaak tot nieuwbouw van (goedkope) starterswoningen. Voor een deel van de plannen is nog onbekend in welk prijssegment ze worden gerealiseerd. Het concretiseren en hard maken van deze plannen is dan een opgave voor de komende periode.
47
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Figuur 24: Confrontatie woningbehoefte tot 2040 met planaanbod naar prijssegmenten
O nb Dure Betaalba Dure . koop re koop huur
Midden Sociale huur huur
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
Behoefte woonwens Behoefte verhuisgedrag Plancapaciteit Behoefte woonwens Behoefte verhuisgedrag Plancapaciteit Behoefte woonwens Behoefte verhuisgedrag Plancapaciteit Behoefte woonwens Behoefte verhuisgedrag Plancapaciteit Behoefte woonwens Behoefte verhuisgedrag Plancapaciteit Plancapaciteit Behoefte (woonvoorkeur) Behoefte (verhuisgedrag) Harde plancapaciteit
Invloed ambitiescenario (woonvoorkeur) Invloed ambitiescenario (verhuisgedrag) Zachte plancapaciteit
Bron: Primos 2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Planaanbod Zoetermeer (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Tabel 23: Confrontatie woningbehoefte tot 2040 met planaanbod naar prijssegmenten Plancapaciteit
Waarvan harde plancapaciteit
Behoefte tot 2040, basisscenario en woonvoorkeur
Planruimte uitvoering totale plancapaciteit
Planruimte uitvoering harde plancapaciteit
Sociale huur
2.630
640
3.790
+1.160
+3.150
Middenhuur
2.170
540
1.305
-865
+765
Dure huur
1.620
310
170
-1.450
-140
105
30
2.500
+2.400
+2.475
Dure koop
1.165
760
2.920
+1.755
+2.160
Onbekend
4.645
85
-
-
-
Betaalbare koop
Bron: Primos 2023, WoON2021, CBS Microdata (2024), Planaanbod gemeente Zoetermeer (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Tekort aan plannen om in grondgebondenbehoefte te voorzien In de huidige plannen van de gemeente Zoetermeer zijn relatief veel appartementen aanwezig. Van alle plannen worden slechts 500 woningen in het grondgebonden segment beoogd, circa 11.300 zijn appartementen en van 535 plannen is nog onbekend welk type woning gebouwd gaat worden. Hiermee bestaat er, zowel in het basis als ambitiescenario, een (fors) tekort aan plannen in het grondgebonden segment. Het aantal plannen (hard en zacht samen) voor appartementen en nultredenwoningen is goed in balans met de behoefte. Hier is het planologisch concretiseren van plannen vooral belangrijk.
48
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Figuur 25: Confrontatie woningbehoefte tot 2040 met planaanbod naar woningtypen 2000
4000
6000
8000
10000
12000
Behoefte woonvoorkeur Behoefte verhuisgedrag Plancapaciteit Behoefte woonvoorkeur Behoefte verhuisgedrag Plancapaciteit
Onb.
Appartement/nultr eden
Grondgebonden
0
Plancapaciteit Behoefte (woonvoorkeur) Behoefte (verhuisgedrag) Harde plancapaciteit
Invloed ambitiescenario (woonvoorkeur) Invloed ambitiescenario (verhuisgedrag) Zachte plancapaciteit
Bron: Primos 2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Planaanbod Zoetermeer (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Tabel 24: Confrontatie woningbehoefte tot 2040 met planaanbod naar woningtypen
Grondgebonden Appartement/nultreden Onbekend
Plancapaciteit
Waarvan harde plancapaciteit
Behoefte tot 2040, basisscenario en woonvoorkeur
Planruimte uitvoering totale plancapaciteit
Planruimte uitvoering harde plancapaciteit
500
350
1.935
+1.435
+1.585
11.300
1.930
8.750
-2.555
+6.820
535
80
-
-
-
Bron: Primos 2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Planaanbod Zoetermeer (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
49
Bijlage A: Methodiek splitsen en optoppen Splitsen: pandselectie op basis van minimale woninggrootte, leefbaarheid buurt en bouwjaar Het adressenbestand van de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) vormt de basis voor de potentie om te splitsen. Voor het splitsen van woningen wordt namelijk gericht op individuele woonadressen. Om in potentie geschikt te zijn voor woningsplitsing moeten woningen voldoen aan: • De woning dient te beschikken over voldoende woonoppervlakte om nog in tweeën gesplitst te worden. Voor Zoetermeer betekent dit 70 m2 als minimum. • De woning dient in een buurt te staan die een voldoende scoort volgens de Leefbaarometer. In buurten die een onvoldoende scoren is in beginsel het splitsen van woningen niet gewenst. Dit kan immers de leefbaarheid in de buurt verder verslechteren. • De woning dient minimaal 15 jaar oud te zijn (ouder dan 2009). Voor nieuwere woningen wordt het niet wenselijk geacht om deze al in kleinere woonvormen om te zetten. De potentie voor woningsplitsen is op basis van deze minimale vereisten zeer groot. Om die reden is ook dit aantal omgezet naar een realistische opgave. Circa 12.000 splitsbare woningen Zoetermeer in eigendom van ouderen Woningsplitsing vindt op dit moment om verschillende redenen plaats. Niet elke vorm van woningsplitsing dient mogelijk verder gestimuleerd te worden.
Zo is woningsplitsing nu soms ook een verdienmodel van (particuliere) beleggers, waarbij de gesplitste woning met onvoldoende kwaliteit soms relatief duur in het huursegment wordt aangeboden. De Opkoopbescherming (via de huisvestingsverordening) is zelfs een middel om dit tegen te gaan. Hiernaast zijn er echter ook goede kansen voor woningsplitsing bij woningen in het bezit van ouderen. Op dit moment woont een deel van de ouderen in een groter huis dan ze wenst te wonen. Tevens zijn deze woningen vaak niet levensloopbestendig en dus geschikt om tot op late leeftijd in te wonen. Tegen verhuizen ziet een deel van deze ouderen echter op, en aantrekkelijke alternatieven zijn in de praktijk nog onvoldoende aanwezig. Woningsplitsen kan hiervoor uitkomst bieden. Zo kunnen ouderen hun woning zo splitsen dat zijzelf op de benedenverdieping kunnen blijven wonen en de bovenverdieping aan bijvoorbeeld starters verkocht of verhuurd kan worden. In het opstellen van een realistische opgave voor woningsplitsen vormt dit het uitgangspunt. Hierbij zijn de volgende aannames gehanteerd: • Woningsplitsen is met name interessant voor ouderen. De realistische opgave is daarom enkel gericht op deze doelgroep. Hiervoor is het aandeel ouderen (65+’ers) per CBS-buurt gebruikt. • We houden wel rekening met de aankomende vergrijzing in Nederland.
We zien daarom ook kansen in de doelgroep huishoudens die de komende acht jaar tot de 65+’ers zullen gaan behoren. Realistische splitsingsopgave bedraagt circa 600 tot 1.200 woningen bij stimulering wensen ouderen Niet alle ouderen vinden hun woning te groot. Op basis van onderzoek van KAW en Rabobank (2021) vindt op dit moment circa 15% van de oudere huishoudens dit wel. Over een verloop van acht jaar (tot en met 2030) zullen dit nog beduidend meer ouderen zijn. De volgende aannames zijn gehanteerd: • Niet alle ouderen die hun woning te groot vinden, hebben de behoefte hun woning te splitsen. We schatten daarom de realistische splitsingsopgave lager in. We nemen aan dat over een periode van acht jaar circa 5% tot 10% van de oudere huishoudens bereid is tot woningsplitsing. • Deze behoefte doet zich waarschijnlijk verspreid over de tijd voor en is medeafhankelijk van de stimulering die overheden hiervoor inzetten. In tegenstelling tot het optoppen van woningen ligt hier voor de overheid dus meer een faciliterende rol. Uiteindelijk dient de bereidheid hiertoe met name
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
50
vanuit particulieren voort te komen. Ondanks dat kan stimulering vanuit overheden wel een belangrijke bijdrage leveren aan het vergroten van deze bereidheid. Op basis van de minimale vereisten voor woningsplitsen en de motivatie vanuit ouderen om dit daadwerkelijk te doen, is gekomen tot een realistische opgave van circa 600 tot 1.200 extra woningen. Optoppen: pandselectie op basis van type dak en bouwjaar De potentie om op te toppen is berekend op basis van de gehele voorraad aan panden in Zoetermeer. Dit betreft dus zowel panden met een woonfunctie als met een andere functie zoals kantoren of winkels. Voor deze panden zijn per pand de volgende minimale vereisten gehanteerd: • Het pand bezit (deels) een plat dak. Dit type pand is immers makkelijker op te toppen. Een minimum van 75% plat dak per pand is gehanteerd. • Het pand is minimaal afkomstig uit 1965 of later. In dat jaar is de eerste Modelbouwverordening gepubliceerd en werden de eisen waaraan gebouwen moesten voldoen verscherpt. Daarom worden met name gebouwen van na 1965 qua draagkracht geschikt geacht om verder op te toppen. Op basis hiervan is het aantal geschikte panden in beeld gebracht. Dit is vervolgens vertaald naar een maximale potentie voor het toevoegen van woningen. Wat betreft de gehanteerde methodiek is onderscheid gemaakt in panden met een woonfunctie en panden zonder woonfunctie.
Optoppen van appartementen op basis van huidig aantal adressen per verdieping en bouwperiode Voor panden met een woonfunctie richt dit onderzoek zich enkel op appartementen vanaf drie verdiepingen. Het optoppen van dit type woning is makkelijker dan andere typen door de reeds bestaande ingebouwde gemeenschappelijke trap of lift. Ook is de bereidheid bij dit type woning naar waarschijnlijkheid groter. Het pand wordt immers al met andere bewoners gedeeld. Het huidig aantal verdiepingen en het huidig aantal woonadressen in het pand vormen het uitgangspunt. Vervolgens is hieruit het aantal adressen per verdieping beredeneerd. Hierna is gehanteerd dat elk pand/appartement opgetopt kan worden met evenveel adressen per verdieping. Bij panden uit de periode 1965 tot 1992 is ervoor gekozen deze maximaal met één verdieping te verhogen. Uit de praktijk blijkt immers dat het toevoegen van één verdieping in de meeste gevallen mogelijk is. Voor panden vanaf 1992 is ervoor gekozen in de realistische opgave twee verdiepingen per pand toe te voegen. In dit jaar is namelijk het Bouwbesluit fase 1 ingevoerd, waardoor er een einde kwam aan onderlinge verschillen tussen gemeenten. Hierna moesten alle gebouwen aan bepaalde eisen voldoen. Dit biedt meer zekerheid over de draagkracht van de gebouwen.
Daarom worden panden vanaf dat bouwjaar in ieder geval geschikt geacht om op te toppen met meer dan één bouwlaag. Potentieel kansen voor het toevoegen van circa 4.000 woningen op appartementen Op basis van bovenstaande redeneerlijn komt dit onderzoek tot een potentieel van 4.000 op te toppen woningen bovenop appartementen(complexen). Hierna is dit aantal nog verder teruggebracht tot een realistisch geacht aantal waarbij rekening wordt gehouden met verduurzamingsopgaven. Optoppen van panden met een andere functie op basis van het platte dakoppervlakte Ook panden zonder woonfunctie kunnen geschikt zijn om op te toppen met woningen. De manier waarop omhelst wel meer maatwerk. Ook voor deze panden is de globale potentie in beeld gebracht. Panden met een industriefunctie zijn uitgesloten van de analyse. Deze worden minder geschikt geacht voor deze maatregel. Voor de overige panden geldt dat deze nog geen adressen bezitten. Een andere methodiek dan voor panden met een woonfunctie is daarom noodzakelijk. In dit onderzoek is ervoor gekozen het aantal toe te voegen woningen te beredeneren vanuit het platte dakoppervlakte. Hierbij geldt dat 100 m2 plat dak gelijk staat aan één woning (inclusief muren en gemeenschappelijke ruimte). Zo is gekomen tot een maximaal aantal adressen per verdieping. De keuze is gemaakt om dit type pand enkel te verhogen met één bouwlaag.
Zowel voor panden uit de periode 1965-1992 als uit de periode vanaf 1992. Dit leidt tot een realistischere potentie.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
51
Potentiële kansen voor het toevoegen van circa 360 woningen op panden zonder woonfunctie Op basis van bovenstaande redeneerlijn is er gekomen tot een potentieel van circa 360 op te toppen woningen bovenop panden zonder woonfunctie. Op basis van de functie van de panden blijkt dat een relatief groot deel van de panden een kantoorfunctie heeft (43%). Ook een winkelfunctie (13%) komt relatief vaak voor. En ook voor panden zonder woonfunctie geldt dat deze mogelijk in combinatie met een verduurzamingsopgave opgetopt kunnen worden. Stappen te zetten richting realisme via verduurzaming appartementencomplexen Om tot een realistische opgave te komen voor de komende jaren is een verdere verdieping toegepast op de potentiële kansen voor het optoppen van appartementen. Zoals benoemd zijn in potentie 4.000 woningen toe te voegen door middel van het optoppen van panden met een woonfunctie. Niet alle appartementen zullen op grond van een nadere analyse hiervoor geschikt zijn. Ook leidt potentie niet altijd tot actie. De keuze is gemaakt om de huidige verduurzamingsopgave te gebruiken als uitgangspunt. Immers als woningen verduurzaamd moeten worden kan dit makkelijker gecombineerd worden met het optoppen van de appartementen(complexen). Met name appartementen met een energielabel C of slechter zullen op termijn door corporaties verduurzaamd worden.
Volgens de Aedes-Benchmark 2022 is dat op dit moment circa 50% van de woningen. In deze doorrekening wordt voor corporatiewoningen vastgehouden aan dit percentage als het aandeel van de appartementen dat realistisch gezien opgetopt kan worden. Voor particuliere woningen (zowel koop- als huur) ligt dit lastiger. In tegenstelling tot corporaties ligt bij hen de bereidheid tot optoppen naar verwachting een stuk lager. Zeker omdat bij appartementen vaak niet één persoon of partij het dak in eigendom heeft. Daarom is aangehouden dat slechts 25% van de in potentie geschikte particuliere woningen ook daadwerkelijk opgetopt kan/zal worden. De splitsing in particulier en corporatiebezit is gemaakt op basis van het woningbezit op CBS-buurtniveau. Is in een buurt 50% van de woningen in corporatiebezit dan schatten we dat daarmee de kans dat een woning in het bezit van een corporatie is ook op 50%. Realistische opgave om circa 1.500 woningen door optoppen toe te voegen Aan de hand van deze aannames komt dit onderzoek tot een realistische opgave voor het optoppen van woningen. In totaal gaat het om een toevoeging van circa 1.500 woningen.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Bijlage B: Verhuizingen Figuur 26: Top herkomstgemeenten verhuisde personen naar Zoetermeer, 2018-2023
Bron: CBS Microdata (2024), cijfers 2018-2022. Bewerking Stec Groep (2024).
Figuur 27: Top vestigingsgemeenten verhuisde personen vanuit Zoetermeer, 2018-2023
Bron: CBS Microdata (2024), cijfers 2018-2022. Bewerking Stec Groep (2024).
52
53
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Bijlage C: StecDoelgroepen indeling Tabel 25: Stec-Doelgroepen* gemeente Zoetermeer, conform basisscenario en ambitiescenario Naam doelgroep
Woonmilieu
Leeftijd en samenstelling
Inkomen
Sted-1
Stedelijk
A&S tot 35 jaar
laag
Sted-2
A&S tot 35 jaar
Sted-3
Aantal 2024
Ontw. ’24 tot ‘30
Ontw. ’24 tot 40
2.870
+385 tot +545
+195 tot +400
midden
990
+150 tot +235
+85 tot +195
A&S tot 35 jaar
hoog
2.065
+315 tot +610
+150 tot +520
Sted-4
Gezinnen
laag en midden
7.390
+260 tot +435
1+.210 tot +1.885
Sted-5
Gezinnen
hoog
12.290
+315 tot +905
1+.695 tot +3.965
Sted-6
A&S 35 – 55 jaar
laag
2.400
+440 tot +505
+1.205 tot +1.315
Sted-7
A&S 35 – 55 jaar
midden en hoog
3.800
+560 tot +785
+1.625 tot +2.000
Sted-8
A&S 55 – 75 jaar
laag
6.370
-120 tot -60
-445 tot -275
Sted-9
A&S 55 – 75 jaar
midden en hoog
8.675
-230 tot -70
-845 tot -385
Sted-10
A&S 75 jaar+
laag
3.760
+970 tot +985
+2.195 tot +2.260
Sted-11
A&S 75 jaar+
midden en hoog
3.695
+1.095 tot +1.130
+2.450 tot +2.600
A&S tot 35 jaar
laag
215
+35
+10
Sub-2
A&S tot 35 jaar
midden en hoog
240
+40 tot +65
0 tot +30
Sub-3
Gezinnen
laag en midden
440
+35
+115 tot +120
Sub-4
Gezinnen
hoog
530
+105 tot +155
+230 tot +420
Sub-5
A&S 35 – 55 jaar
laag
190
+80
+195
Sub-6
A&S 35 – 55 jaar
midden en hoog
275
+110 tot +125
+260 tot +285
Sub-7
A&S 55 – 75 jaar
laag
365
+35
+60
Sub-8
A&S 55 – 75 jaar
midden en hoog
355
+50 tot +65
+80 tot +115
Sub-9
A&S 75 jaar+
laag
260
+45
+110
Sub-10
A&S 75 jaar+
midden en hoog
170
+35
+85 tot +95
A&S tot 35 jaar
laag
0
0
0
Land-2
A&S tot 35 jaar
midden en hoog
5
0
-5 tot 0
Land-3
Gezinnen
laag en midden
0
0
0
Sub-1
Land-1
Suburbaan
Landelijk
54
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Land-4
Gezinnen
hoog
35
-5 tot -5
-10 tot -5
Land-5
A&S 35 – 55 jaar
laag
5
0
0 tot +5
Land-6
A&S 35 – 55 jaar
midden en hoog
10
+5
+5 tot +10
Land-7
A&S 55 – 75 jaar
laag
5
0
0
Land-8
A&S 55 – 75 jaar
midden en hoog
20
+10
+5
Land-9
A&S 75 jaar+
laag
0
0
0
Land-10
A&S 75 jaar+
midden en hoog
15
+5
+15 tot +15
57.440
+4.725 tot+ 6.700
+10.685 tot +15.950
Totaal
Bron: Primos 2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). *De overige huishoudens laten we in deze ontwikkeling buiten beschouwing.
55
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Bijlage D: Woningbehoefte Tabel 26: Woningbehoefte op hoofdlijnen naar type tot 2030 en 2040 in de gemeente Zoetermeer Basisscenario Tot 2030
Grondgeb onden
Appartem ent zonder lift
Ambitiescenario Tot 2040
Tot 2030
Tot 2040
Woon wens
Verhuis gedrag
Woonw ens
Verhuis gedrag
Woonw ens
Verhuis gedrag
Woonw ens
Verhuis gedrag
Sociaal
+520
+95
+1.080
+295
+675
+245
+1.520
+725
Vrijesecto rhuur
-120
+445
-200
+1.000
-25
+560
+40
+1.355
Betaalbar e koop (tot € 355.00)
+165
+410
+115
+835
+525
+770
+1.010
+1.780
Dure koop (vanaf € 355.000)
+425
+20
+945
+285
+980
+495
+2.710
+1.795
Totaal grondgeb onden
+990
+970
+1.935
+2.410
+2.150
+2.070
+5.285
+5.655
Sociaal
0
+455
+260
+1.050
+150
+655
+560
+1.520
Vrijesecto rhuur
+240
+290
+430
+580
+300
+360
+540
+715
Betaalbar e koop (tot € 355.00)
+345
+205
+650
+380
+470
+305
+865
+565
Dure koop (vanaf € 355.000)
+270
+55
+580
+165
+340
+130
+765
+330
Totaal appartem ent zonder lift
+855
+1.005
+1.915
+2.175
+1.260
+1.450
+2.730
+3.130
56
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Nultreden woning
Totale woningbe hoefte
Sociaal
+985
+1.170
+2.455
+2.595
+1.125
+1.350
+2.845
+3.030
Vrijesecto rhuur
+480
+625
+1.245
+1.370
+545
+705
+1.395
+1.565
Betaalbar e koop (tot € 355.00)
+485
+610
+1.010
+1.325
+585
+705
+1.240
+1.575
Dure koop (vanaf € 355.000)
+930
+345
+2.125
+815
+1.030
+415
+2.465
+1.000
Totaal nultreden
+2.880
+2.745
+6.835
+6.105
+3.285
+3.175
+7.940
+7.170
+4.725
+4.725
+10.685
+10.685
+6.700
+6.700
+15.950
+15.950
57
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Bijlage E: Plancapaciteit Tabel 27: Plancapaciteit naar fasering Aantal woningen Onherroepelijk (hard)
2.360
In voorbereiding (zacht)
6.620
Voorbereiding (zacht)
95
Visie (zacht)
3.260
Bron: Planaanbod gemeente Zoetermeer (2024). Bewerking Stec Groep (2024).