Bijlage 2 - Woningbehoefteonderzoek
Tekst van het document
Woningbehoefteonderzoek gemeente Zoetermeer Stec Groep aan gemeente Zoetermeer 23 augustus 2024
1
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Inhoudsopgave 1.
2.
Inleiding
3
1.1 1.2
3 4
Conclusies en advies 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
3.
4.
5.
6.
Uw situatie Uw vragen en te boeken resultaten
Advies 1: Heb volop aandacht voor de bestaande woningvoorraad en focus niet alleen op nieuwbouw Advies 2: Zorg voor versnelling met voldoende harde plannen Advies 3: Optimaliseer gemeentelijk woningbouwprogramma Advies 4: Zorg voor gedifferentieerd woningbouwprogramma in wijken, maar wees waar nodig flexibel Advies 5: Zet locaties nabij voorzieningenclusters in voor woningbouw voor ouderen en andere zorgdoelgroepen Advies 6: Monitor huishoudens- en woningmarktontwikkelingen en stuur zo nodig bij
6 6 6 7 8 9 10
Huidige woningmarkt Zoetermeer in beeld
11
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7
11 12 13 14 15 16 18
Meer koop- en grondgebonden woningen dan gemiddeld Nieuwe maar tegelijkertijd ook kwetsbare bestaande voorraad Groot deel woningen is aanpasbaar en geschikt te maken Veel potentie voor splitsen en optoppen van woningen Koopmarkt slecht bereikbaar voor lage- en middeninkomens Weinig aanbod en hoge dynamiek in betaalbare segmenten Krapte koopmarkt en extra huisvestingsopgaven leiden tot druk op sociale huur
Historie: demografie en verhuisstromen
23
4.1 4.2 4.3 4.4
23 24 25 28
Zoetermeer groeide afgelopen jaren, onderliggend vergrijzing Verhuizingen steeds belangrijkere reden voor bevolkingsgroei Zoetermeer heeft een roltrapfunctie in de regio Intern veel verhuizingen door gezinnen en ouderen
Toekomstige huishoudensontwikkeling
30
5.1 5.2 5.3 5.4
30 31 33 35
Autonome ontwikkeling: + 8.060 huishoudens tot 2040 Inlopen woningtekort: + 2.675 extra huishoudens tot 2040 Ambitiescenario: + 5.265 huishoudens extra tot 2040 Extra opgave landt vooral bij jongeren en gezinnen
Kwalitatieve woningbehoefte 6.1 6.2
Robuuste vraag naar nultreden, grondgebonden vraag ingegeven door mate van invulling ambitie Onvoldoende plannen voor ambitiescenario, ook hard maken plannen noodzakelijk
Bijlage A: Methodiek splitsen en optoppen
37 38 44
49
2
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Bijlage B: Verhuizingen
52
Bijlage C: Stec-Doelgroepen indeling
53
Bijlage D: Woningbehoefte
55
Bijlage E: Plancapaciteit
57
Bijlage F: Begrippenlijst
58
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
3
1. Inleiding 1.1 Uw situatie De gemeente Zoetermeer heeft in 2022 de Omgevingsvisie Zoetermeer 2040 vastgesteld (zie kader hieronder). Het belangrijkste doel van die visie is: de neerwaartse sociaaleconomische spiraal van de afgelopen twee decennia keren. Dit wil de gemeente bereiken door richting 2040: 1. de sociaaleconomische draagkracht te vergroten; 2. te zorgen voor meer balans in de samenstelling van de woningvoorraad; 3. de woonaantrekkelijkheid ten opzichte van de regio te vergroten; 4. de ongewenste sociaaleconomische verschillen tussen wijken kleiner te maken. Om uitvoering te geven aan bovenstaande ontwikkelingen is passend woonbeleid nodig. De gemeente werkt daarom toe naar een nieuwe woonvisie en passend woningbouwprogramma. Het woonbeleid moet een aanjager worden van sociale, economische en fysieke ontwikkeling in Zoetermeer. Op deze manier kan er acuut én consequent worden gewerkt aan passende volkshuisvesting waarmee de gestelde doelen worden nagestreefd. Een belangrijke basis voor beleid is inzicht in de woonbehoefte in Zoetermeer. Nu en op langere termijn.
Omgevingsvisie: Zoetermeer 2040 Begin 2022 is de Omgevingsvisie van de gemeente Zoetermeer vastgesteld. Hierin is de overkoepelende visie voor de sociale, economische en ruimtelijke ontwikkeling van de stad beschreven. De richting in de visie is duidelijk: Zoetermeer wil de neergaande lijn (de woonaantrekkelijkheid blijft achter bij de regio, de sociaaleconomische kracht van de stad staat onder druk en de verschillen tussen wijken en buurten nemen toe) afremmen en in een opwaartse beweging ombuigen. Om dit te doen zet de gemeente in op zes (even belangrijke) hoofdlijnen: 1 Zoetermeer is mijn thuis 2 Duurzame stad in en tussen de parken 3 Palet van wijken en buurten 4 Doorlopende ontplooiingskansen voor iedereen 5 Stad van toegepaste innovatie 6 Zoetermeer regiostad Deze zes hoofdlijnen van het toekomstbeeld Zoetermeer 2040 hebben als inzet: • Een vergelijkbare (concurrerende) woonaantrekkelijkheid met de regio: Zoetermeer heeft in 2040 fors terrein teruggewonnen op de regio en kan zich hierin blijvend meten met de omliggende gemeenten. • Een meer diverse instroom van inwoners en een verlengde wooncarrière: Een “woonroltrap” die verlengd en verbreed is.
• Vergelijkbare kansen op werk voor de inwoners van de stad ten opzichte van de regio: In 2040 zien we dat het gemiddeld opleidingsniveau, de participatiegraad en de kansen op werk voor onze inwoners is versterkt en in ontwikkeling gelijke tred houdt met de regio. Hierdoor is er een betere balans tussen de beroepsbevolking en de werkgelegenheid in Zoetermeer. • Geen ongewenste sociaaleconomische verschillen tussen wijken en buurten: In totaliteit zorgt dit ervoor dat de sociaaleconomische kracht van de stad gaat toenemen en Zoetermeer een stad is die beter in balans is en blijft.
.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
4
1.2 Uw vragen en te boeken resultaten U vraagt inzicht in het huidige aanbod aan woningen, zowel in de bestaande voorraad als in woningbouwplannen die in meer of mindere vorm concreet zijn. U wilt daarnaast inzicht in hoe de woningbehoefte zich ontwikkelt in Zoetermeer. Ten slotte wilt u graag inzicht in de verhouding tussen het huidig (plan)aanbod en de toekomstige woonbehoefte in Zoetermeer. Voor het woningbehoefteonderzoek heeft u de volgende opgaven geformuleerd: Analyse van de huidige woningvoorraad en planvoorraad 1 Hoe ziet de bestaande woningvoorraad eruit op gemeente en wijkniveau? 2 Welke transformatiemogelijkheden biedt de bestaande woningvoorraad? 3 Welke deel van de bestaande woningvoorraad is aanpasbaar, levensloop- en toekomstbestendig? 4 Hoe zien de huidige woningbouwplannen (en daarmee de gehele programmering) in Zoetermeer eruit? 5 Welke projecten zijn al in uitvoering en welke staan concreet gepland? Ontwikkeling woningbehoefte en gewenste woningvoorraad 1 Hoe ziet de verwachte demografische ontwikkeling van Zoetermeer voor de komende twintig jaar eruit? 2 Wat betekent deze demografische ontwikkeling voor: o de (gewenste) doelgroepen die in 2040 in Zoetermeer wonen; o de vraag naar woningen; o de samenstelling van de gewenste woningvoorraad (qua prijs, kwaliteit, levensloopgeschiktheid)? 3 Welke opgaven liggen er voor Zoetermeer vanuit regionale opgaven
zoals de regionale woondeals? 4 Welke marktvraag is er in Zoetermeer en vanuit de regio naar welk type woningen? Confrontatie huidige woningvoorraad en woningbouwprogramma met de gewenste woningvoorraad 1 In hoeverre speelt het woningbouwprogramma voldoende in op de (verwachte) demografische ontwikkelingen? 2 In hoeverre slaagt het huidige woningbouwprogramma erin om de bevolkingssamenstelling sociaal economisch beter in balans te brengen? 3 In hoeverre draagt het huidige woningbouwprogramma bij aan het stimuleren van de doorstroming van senioren, kapitaalkrachtige huishoudens, gezinnen en jongeren tussen de verschillende woningtypen zodat de ‘woonroltrap’ wordt verbreed en verlengd? 4 Hoe verhoudt de autonome ontwikkeling van de marktvraag zich tot de doelstellingen van de gemeente? En: in hoeverre moet de gemeente haar programmering, programma’s en projecten bijstellen om haar doelstellingen te realiseren? 5 Welke vernieuwende woonvormen passen bij de doelgroepen waarvoor Zoetermeer een woningbouwopgave heeft? Waar in de stad zouden vernieuwende woonvormen het best kunnen landen? Aanvullend op dit rapport hebben we de uitkomsten op wijkniveau en de uitkomsten van de Toekomstbestendige wijkscan en de Seniorproof scan weergegeven in een online dashboard. Klik hier voor de link naar het dashboard.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Positie woningbehoefteonderzoek in vervolgproces In dit rapport geven we objectief antwoord op bovenstaande onderzoeksvragen. Hiermee ontstaat een basis voor het actualiseren en optimaliseren van het gemeentelijk woonbeleid en de woningbouwprogrammering. Let op! Dit rapport is nog geen woonvisie. De uiteindelijke visievorming en (politieke) keuzes over de conclusies en adviezen zijn nog geen onderdeel van dit rapport. Deze stappen moeten de komende maanden in het woonvisietraject nog (samen met u en andere relevante stakeholders) gezet worden. Hetzelfde geldt voor de koppeling tussen de thema’s wonen en werken. Gelijktijdig aan dit woononderzoek brengen we de ruimtevraag vanuit bedrijven (op de Zoetermeerse bedrijventerreinen) in beeld. En beantwoorden we de vraag waar deze kan landen. Doordat de druk op de ruimte groot is kan niet alles meer overal en moeten er keuzes gemaakt worden. Het beter benutten van de bestaande ruimte is daarbij één van de oplossingsrichtingen (o.a. door te mengen). Beide onderzoeken bevatten haakjes en koppelkansen die relevant en interessant zijn voor de uitwerking van de Ruimtelijk Strategie waarmee u momenteel ook bezig bent.
Denk aan vragen als: welk type bedrijfsruimte kan ook in de plint van een woongebouw landen? Om hoeveel ruimte gaat dit? En welke invloed heeft dit op de woningbouwprogrammering? Of welke ruimte biedt de binnenstad voor zowel wonen (boven winkels) als werken (in de plint)? Deze vragen komen nu nog niet samen in onze onderzoeken. We zien kansen om deze twee thema’s meer met elkaar te verbinden.
5
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
6
2. Conclusies en advies We beginnen met het benoemen van de belangrijkste conclusies die uit ons onderzoek naar voren komen. We koppelen deze tegelijkertijd aan adviezen richting u, om zo vooruit te kijken richting de nieuwe woonvisie.
2.1 Advies 1: Heb volop aandacht voor de bestaande woningvoorraad en focus niet alleen op nieuwbouw Zoetermeerse woningvoorraad nieuw, maar tegelijkertijd ook kwetsbaar en vraagt volop aandacht Zoetermeer heeft een relatief nieuwe woningvoorraad. 20% van de voorraad is gebouwd na 2000. Dit is meer dan gemiddeld in de regio Haaglanden en Nederland. Tegelijkertijd is de woningvoorraad ook kwetsbaar. Circa 60% van alle woningen in Zoetermeer is gebouwd tussen 1970 en 1990. Deze woningen vragen om een kwaliteitsimpuls. Vaak hebben ze een slecht(er) energielabel en een deel van deze woningen is niet geschikt (te maken) voor mensen met een mobiliteitsbeperking. In Zoetermeer bevinden deze woningen zich voornamelijk in (delen van) de wijken Meerzicht, Buytenwegh de Leyens, Seghwaert en het Centrum. Klik hier voor het dashboard met onder het tabblad ‘scans’ een uitgebreide onderbouwing hiervan (op kaart). Maak werk van een wijkgerichte aanpak en gebruik middelen uit het Volkshuisvestingsfonds als mogelijke aanjager De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is erg belangrijk voor de algehele woonkwaliteit in Zoetermeer. 95% van de in de toekomst benodigde woningvoorraad staat er immers al. In de bestaande voorraad is dus veel te winnen. Denk daarom na over het opstarten van een wijkgerichte aanpak.
De meeste kwetsbare woningen liggen namelijk geclusterd in de gemeente en een individuele aanpak levert vaak niet het gewenste resultaat op (duurzame oplossing). Een integrale en multidisciplinaire aanpak kan er voor zorgen dat de leefbaarheid in deze wijken verbetert. Daarbij is het noodzaak dat de gemeente denkt vanuit een bredere portefeuillestrategie met aandacht voor de bestaande voorraad (zoals een woningcorporatie of belegger dat doet). En niet alleen met een primaire focus op nieuwbouw. Een bijdrage uit het Volkshuisvestingsfonds kan de gemeente Zoetermeer helpen bij het uitvoeren van de wijkgerichte aanpak. Hiermee kunnen fysieke ingrepen gefinancierd worden die bijdragen aan de leefbaarheid en veiligheid van een gebied. Zet daarom vol energie in op het binnenhalen van een bijdrage uit de volgende (vierde) tranche van het Volkshuisvestingsfonds (vanaf 1 juni 2024).
2.2 Advies 2: Zorg voor versnelling met voldoende harde plannen Slechts 2.360 woningen opgenomen in harde plannen, planologisch concretiseren essentieel om door te kunnen bouwen Zoetermeer heeft de ambitie om tot 2040 16.000 extra woningen toe te voegen aan de voorraad. Om dit te realiseren is doorbouwen noodzakelijk. Alleen zo kunnen de gemeentelijke en regionale (woondeal) ambities waarmaken worden. Momenteel zijn er circa 12.340 woningen opgenomen in woningbouwplannen. Hiermee beschikt de gemeente over voldoende plannen om te voorzien in de toekomstige woningbehoefte maar moeten er nog plannen gemaakt worden om richting de gemeentelijke
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
7
ambitie te gaan. Het overgrote deel van de plannen is nog zacht. Dit leidt tot veel onzekerheden en vertraging. Slechts 2.360 woningen zijn opgenomen in harde plannen (met vastgestelde of onherroepelijke status). Dit betekent dat circa 9.980 woningen de planologische procedure nog moeten doorlopen. Dit kost tijd en hierdoor loop je een groot risico dat de woningbouwproductie achterblijft. De gemeente Zoetermeer loopt hiermee extra risico dat huishoudens van de woonroltrap afstappen en de komende jaren buiten Zoetermeer naar een passende woning zoeken. Zet in op 130% planvoorraad (van behoefte) en werk met ‘up or out’ principe aan voor én achterkant Het is daarom zaak zachte plannen snel om te zetten in harde plannen, zodat deze woningen ook daadwerkelijk gebouwd worden. Dit kan bijvoorbeeld door te sturen op efficiënte en doelmatige inzet van gemeentelijke capaciteit en middelen bij realisatie van woningbouwopgave met inzet van kerninstrumenten van de Omgevingswet waardoor aandeel harde planvoorraad toeneemt. Daarmee kan de inzet van grondbeleidsinstrumenten sneller en effectiever plaatsvinden en wordt de realisatiekracht versterkt. Houd daarbij rekening met mogelijke vertraging en uitval van plannen. Zet daarom in op een planvoorraad die uitgaat van 130% (hard en zacht samen) van de woningbehoefte.
Werk hierbij met het ‘up or out’ principe aan de voor- én achterkant van planvorming. Het ‘up or out’ principe is gebaseerd op het maken en borgen van zoveel mogelijk voortgang. In de initiatieffase is het nakomen van afspraken één van de belangrijkste punten om te versnellen. Dit betekent (conform het ‘up or out’ principe) dat als afspraken in de planontwikkelingsfase niet nagekomen worden er vanuit de gemeente minder (of geen) prioriteit en capaciteit meer gegeven wordt aan een woningbouwplan. Op deze manier wordt weer ruimte gecreëerd voor nieuwe passende, concrete plannen die snel(ler) tot uitvoering komen.
2.3 Advies 3: Optimaliseer gemeentelijk woningbouwprogramma Koopmarkt onbereikbaar voor lage- en middeninkomens, hierdoor extra druk op sociale huursector De koopwoningmarkt van Zoetermeer is slecht bereikbaar voor lage- en middeninkomens. Maar een kwart van de woningvoorraad heeft een WOZwaarde tot € 355.000 (betaalbare koop -prijspeil 2023-, zie bijlage). Het overgrote deel van deze woningen is een meergezinswoning (appartement, beneden- of bovenwoning). Ook het aandeel middenhuur woningen is beperkt. Dit zorgt voor stokkende doorstroming op de woningmarkt en daarmee extra druk op het sociale huursegment. De zoek- en wachttijden bij de woningcorporaties zijn de afgelopen vijf jaar bijna verdubbeld. Voor het woningbouwprogramma heeft de gemeente daarom zelf al (eerder) de volgende opgaven geformuleerd voor 2031: • De woningvoorraad bestaat voor twee derde uit betaalbare woningen (t/m middensegment); • De woningvoorraad bestaat voor 30% uit sociale huurwoningen. Gemeentelijke woningbouwambitie vraagt om extra inzet op betaalbare en grondgebonden woningen De gemeentelijke bouwambitie van +16.000 woningen tot 2040 ligt fors hoger dan waarin in een autonoom groeiscenario vanuit kan worden gegaan (zie hoofdstuk 5). Deze gaat uit van zo’n +10.700 huishoudens in 2040. Dit betekent dat er, om deze ambitie te halen, zo’n 5.300 extra huishoudens aangetrokken moeten worden.
Ouderen verhuizen niet of nauwelijks over gemeentegrenzen heen. Deze groei zal dus voornamelijk vanuit jongeren en (kapitaalkrachtige) gezinnen uit de regio moeten komen. Deze doelgroepen hebben vaak een wens voor betaalbare en grondgebonden woningen. Zorg voor passend woningbouwprogramma rekening houdend met gemeentelijke doelen en regionale woondeal Zorg er daarom voor dat uw nieuwe en bestaande (zachte) woningbouwplannen aansluiten op de woonwensen van doelgroepen die de gemeente wil aantrekken. Concreet betekent dit dat de gemeente
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
8
Zoetermeer behoefte heeft aan meer betaalbare woningbouwplannen (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop). Vooral het aantal betaalbare koopwoningen dat opgenomen is in harde en zachte plannen sluit (nog) niet aan bij de ambitie. De gemeente beschikt al wel over voldoende plannen voor dure koopwoningen. Het overgrote deel van deze plannen is alleen nog zacht. Zorg er daarom voor dat deze plannen een stap verder worden gebracht en in procedure komen. Anders worden kapitaalkrachtigere inwoners ook niet (extra) aangetrokken. Qua woningtype is er vooral behoefte aan grondgebonden woningen voor deze doelgroepen. Niet alleen om gezinnen aan te trekken, maar ook juist om de 55+ huishoudens (zonder kinderen) vast te houden. Deze doelgroep stroomt namelijk vaak uit de gemeente Zoetermeer en verhuist daarbij in veel gevallen naar een betaalbare grondgebonden (vaak levensloopgeschikte) woning buiten Zoetermeer. Dit kan gerealiseerd worden door nieuw te bouwen maar vooral ook door de grote bestaande voorraad met grondgebonden woningen vrij te spelen voor deze huishoudens. Met name via doorstroming. We adviseren daarom (op basis van dit onderzoek en regionale woondealafspraken) een woningbouwprogramma te hanteren dat bestaat uit 30% sociale huur, 10% middenhuur, 30% betaalbare koop en 30% dure koop.
Op basis van woonwensen adviseren we qua typen een verdeling van 30% grondgebonden en 70% appartmenten/nultredenwoningen. Een nuance hierbij is dat de ruimtelijke inpasbaarheid van deze verdeling nog onderzocht moet worden. Met deze programmering wordt aangesloten op de gemeentelijke ambitie, eerder gestelde doelen en gemaakte afspraken uit de regionale woondeal.
Figuur 1: Inspiratie grondgebonden wonen in stedelijke setting (binnenstad Arnhem)
2.4 Advies 4: Zorg voor gedifferentieerd woningbouwprogramma in wijken, maar wees waar nodig flexibel Zoetermeerse wijken 1 hebben verschillende karakters en de verhuisdynamiek tussen wijken is groot Zoetermeer heeft, ten opzichte van de regio, veel eengezinswoningen. Dit zijn vooral tussenwoningen en hoekwoningen. De wijken Centrum en Meerzicht wijken af van dit gemeentelijke beeld. In deze wijken staan juist veel meergezinswoningen (appartementen en flats). Daarnaast bestaat de woningvoorraad van Zoetermeer voor circa 35% uit sociale huurwoningen 2. Dit is meer dan het nieuwe, landelijke, streven van 30% sociale huur per gemeente. De sociale huurwoningen zijn geclusterd in een aantal wijken waardoor verschillen ontstaan. Noordhove en Rokkeveen hebben bijvoorbeeld een lager aandeel dan 30% sociale huur, terwijl de wijken Meerzicht en Buytenwegh de Leyens juist een (veel) hoger aandeel sociale huur hebben. Dit heeft invloed op de huishoudenssamenstelling in deze wijken. Lage inkomens wonen bijvoorbeeld vaker in het Centrum en Meerzicht, dan elders in de gemeente. Ondanks dat zijn inwoners op basis van verhuisbewegingen niet enkel gericht op hun ‘eigen wijk’. Ze verhuizen namelijk tussen
1 2
We maken voor dit onderzoek gebruik van de CBS-wijkindeling van Zoetermeer.
Dit aandeel is gebaseerd op basis van een optelsom van het aantal sociale huurwoningen in bezit van woningcorporaties (34%) én het aantal huurwoningen met een sociale huurprijs in bezit van particuliere verhuurders (1%).
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
9
verschillende wijken en het aandeel verhuizingen bínnen de wijken is laag. De toekomstige woningbehoefte is onder de huidige omstandigheden dus mogelijk voor een groot deel uitwisselbaar tussen de Zoetermeerse wijken. Geef in kwetsbare wijken ruimte aan midden- en hoge inkomens, blijf ook betaalbaar aanbod toevoegen Zet in op een gevarieerd woningbouwprogramma per wijk. Hiermee wordt gezorgd voor meer balans in en tussen wijken. Dit betekent dus dat in kwetsbare wijken meer – maar niet enkel – ingezet moet worden op duurdere (koop)woningen. Zoetermeer staat voor de opgave om een eenzijdige huishoudenssamenstelling in de wijken aan te pakken. Het risico bestaat dat deze opgave wordt verplaatst als in nieuwe wijken enkel betaalbare en dure woningen worden toegevoegd. Kapitaalkrachtigen trekken in dat geval mogelijk weg uit andere Zoetermeerse wijken, concentreren zich dan in deze duurdere woningen en bestaande wijken verschralen verder. Zet daarom bij nieuwbouw - zowel bij in- als uitbreiding - in op een mix van typen en prijssegmenten. Dit vraagt om verschillende aanpakken per wijk. Zet in de wijken Meerzicht, Centrum, Buytenwegh en Seghwaert vooral in op woningen voor midden- en hoge inkomens en zorg voor een meer gevarieerd programma in de andere wijken (met een verdeling van 30% sociaal, 40% betaalbaar en 30% duur).
Maak, samen met woningcorporaties, werk van optoppen Optoppen biedt kansen voor de verbetering van wijken. Maak daarom samen met de woningcorporaties werk van optoppen, dan is over het algemeen de slagingskans het grootst. Het hoofddoel daarvan is, naast het (snel) toevoegen van woningen, om de leefbaarheid en sociaal maatschappelijke draagkracht van een wijk te verbeteren. Optoppen draagt bij aan het bevorderen van doorstroming (in het eigen complex) en het verbeteren van de draagkracht van wijken (doordat ook middenhuur toegevoegd kan worden). Een andere belangrijke meerwaarde van optoppen is dat de fysieke ingrepen goed gecombineerd kunnen worden met ingrepen in de woningen om deze toekomstbestendig te maken: verduurzamen, energietransitie, levensloopbestendig maken en de uitstraling van de woning. Dit versterkt ook de bestaande – nu vaak nog kwetsbare - woningen.
2.5 Advies 5: Zet locaties nabij voorzieningenclusters in voor woningbouw voor ouderen en andere zorgdoelgroepen Vergrijzing en extramuralisering zorgen voor meer ouderen en zorgbehoevenden in reguliere woningen Geschikt wonen met zorg is een belangrijke opgave voor de komende jaren. We verwachten een sterke toename van het aantal zorgbehoevenden door vergrijzing, terwijl de instellingsplekken niet of nauwelijks toenemen. Zowel zorgbehoevenden met een lichte- als zware zorgvraag zullen daardoor steeds vaker in een reguliere woning zorg moeten ontvangen. De gemeente heeft daarom al eerder benoemd dat er circa 6.000 extra zelfstandige en passende woningen bij moeten komen voor ouderen. Deze behoefte kan deels worden ingevuld door het aanpassen van de bestaande voorraad, maar niet alle woningen en hun omgeving zijn hier geschikt voor. Zet in op (geclusterde) nultreden woonvormen in nabijheid van voorzieningen We adviseren daarom bij nieuwbouw fors in te zetten op (geclusterd) nultreden wonen rondom bestaande voorzieningen. Klik hier voor een overzicht van de bijpassende voorzieningen (op kaart). Dit helpt niet alleen de zorgbehoevenden, maar ook de zorgaanbieders. Clustering (rond deze voorzieningen) betekent namelijk dat zorgverleners niet de hele stad door hoeven te reizen en dat het voor hen eenvoudiger wordt om zorg te kunnen (blijven) bieden.
We adviseren op deze locaties in te zetten op een mix van mensen met een zware zorgvraag en mensen met geen of een lichte zorgvraag. Zo ontstaat er een natuurlijk verloop van informele en formele zorg. Hierbij wordt de formele zorg pas ingevlogen als het echt nodig is. Sociale cohesie tussen de bewoners is hierbij een belangrijke randvoorwaarde.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
10
2.6 Advies 6: Monitor huishoudens- en woningmarktontwikkelingen en stuur zo nodig bij Tenslotte adviseren we om de huishoudens- en woningmarktontwikkelingen, die we nu in beeld hebben gebracht, goed te blijven monitoren. Hetzelfde geldt voor de uitvoering van de huidige en nieuwe woningbouwplannen. Een goede monitoring helpt om scherp te krijgen of de gemeente op de goede weg is en waar er mogelijk bijgestuurd moet worden. Uiteindelijk blijft de toekomst onzeker, waardoor aanpassingen aan bijvoorbeeld het nieuwbouwprogramma soms wenselijk zijn. Zorg er hierbij voor dat deze monitoring ook uitgebreid ontsloten wordt, zodat iedereen die hiermee van doen heeft er kennis van neemt.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
11
3. Huidige woningmarkt Zoetermeer in beeld Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad van Zoetermeer staat er al. Om de woonopgaven voor de komende jaren te bepalen, is scherp inzicht in de huidige voorraad cruciaal. In dit hoofdstuk gaan we in op de kenmerken van de bestaande woningvoorraad. We geven een overzicht van de samenstelling (woningtypen, prijsklassen, bouwjaren, energielabels), kwaliteit, aanpasbaarheid en dynamiek van uw woningmarkt. We doen dit op gemeenteniveau. In de digitale factsheets gaan we uitgebreid in op de woningmarkt op wijkniveau.
3.1 Meer koop- en grondgebonden woningen dan gemiddeld Meer koopwoningen dan gemiddeld, juist minder (sociale) huurwoningen Ongeveer 56% van de bestaande woningvoorraad van Zoetermeer is een koopwoning. Dit is meer dan gemiddeld in de regio Haaglanden (49%). Het aandeel particuliere huurwoningen (10% in plaats van 14%) is juist iets lager. Hetzelfde geldt voor het aandeel sociale huurwoningen. De woningvoorraad van Zoetermeer bestaat voor 35% uit sociale huurwoningen 3. Gemiddeld is dit in de regio Haaglanden 37%. Zoetermeer beschikt daarmee al over een aandeel van minimaal 30% sociale huur (conform streven uit het programma ‘Een thuis voor iedereen’). Dit geldt alleen niet voor alle wijken. Zo hebben de wijken Noordhove en Rokkeveen een lager aandeel sociale huur dan 30% en de wijken Meerzicht (circa 50%) en Buytenwegh de Leyens (circa 39%) juist een hoger aandeel. Zoetermeer heeft daarnaast (ten opzichte van de regio) relatief veel eengezinswoningen (zowel in het koop- als huursegment). De voorraad eengezinswoningen bestaat nagenoeg volledig uit tussenwoningen en hoekwoningen. In het Centrum en Meerzicht staan juist veel meergezinswoningen. Hier is 75% van de voorraad een appartement of benedenof bovenwoning.
3
Dit aandeel is gebaseerd op basis van een optelsom van het aantal sociale huurwoningen in bezit van woningcorporaties (34%) én het aantal huurwoningen met een sociale huurprijs in bezit van particuliere verhuurders (1%).
12
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Figuur 2: Woningvoorraad naar prijsvorm (links) en eigendom en type (rechts)*
9%
4%
14%
35%
Sociale huur 56%
37%
7%
Koop meergezinswoning
18%
Koop 49%
Koop eengezinswoning
Vrijesectorhuur
28%
22% 3%
Corporatie huur eengezinswoning Corporatie huur meergezinswoning
25% 12%
41%
6%
20%
14%
Particuliere huur eengezinswoning Particuliere huur meergezinswoning
Bron: WOZ gegevens gemeente Zoetermeer (2023), Lokale Monitor Wonen (2021). Bewerking Stec Groep (2024). *Binnenste ring is regio Haaglanden en buitenste ring is Zoetermeer
3.2 Nieuwe maar tegelijkertijd ook kwetsbare bestaande voorraad Afgelopen jaren veel nieuwe woningen gebouwd, maar ook groot deel van voorraad kwetsbaar In de gemeente Zoetermeer zijn de afgelopen jaren veel woningen gebouwd. Ongeveer 20% van de totale voorraad is na het jaar 2000 gebouwd. In andere gemeenten is dit gemiddeld genomen zo’n 10%. Een groot deel van deze woningen staat in de wijk Oosterheem. Ook in het Centrum zijn de afgelopen jaren relatief veel woningen toegevoegd. Tegelijkertijd is het grootste deel van de woningvoorraad gebouwd in de periode 1970-1990. Ongeveer de helft van alle woningen in Zoetermeer is gebouwd in deze periode. Deze woningen staan vooral (en in hoge concentratie) in de wijken Buytenwegh de Leyens, Meerzicht en Seghwaert. Dit maakt (de woningvoorraad van) deze wijken kwetsbaar. Nagenoeg alle woningen zijn hier 40 tot 55 jaar oud, hebben een kwaliteitsimpuls nodig en hebben vaak nog een relatief slecht energielabel.
Figuur 3: Woningvoorraad naar bouwperiode in Zoetermeer* 5% 1% 7%
Tot 1906
7%6%
1906 tot 1945
15% 11% 13%
21%
10% 24%
1945 tot 1970 1970 tot 1990
21% 59%
1990 tot 2000 2000 tot 2010 Later dan 2010
Bron: WOZ-gegevens gemeente Zoetermeer (2023). Bewerking Stec Groep (2024). *Binnenste ring is regio Haaglanden en buitenste ring is Zoetermeer
Verduurzamingsopgave bij zowel (oude) koop en huurwoningen aanwezig Een belangrijke opgave binnen de bestaande woningvoorraad is het verduurzamen van woningen. Die opgave speelt in Zoetermeer bij zowel koopwoningen als het corporatiebezit. Waar nu nog 13% van het corporatiebezit energielabel E, F of G heeft, moeten deze woningen uiterlijk in 2028 over minimaal energielabel D beschikken. De woningen die gebouwd zijn in de periode 1970-1990 (ongeveer 45% van de totale voorraad) hebben de slechtste energielabels. Binnen dit deel van de woningvoorraad zit dus het grootste deel van de gemeentelijke verduurzamingsopgave. Ook een groot deel van de woningen die voor
13
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
1970 gebouwd zijn, heeft nog een slechter label. In aantallen gaat het daarbij alleen om een stuk minder woningen. Bovendien zijn deze woningen deels in eigendom van de woningcorporaties.
Figuur 4: Energielabels naar eigendom* A
Corporatiehuur
B C
Particuliere huur
D E
Koop
F 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
G
Bron: WOZ-gegevens gemeente Zoetermeer (2023), BAG (2023). Bewerking Stec Groep (2024). *Van de woningen waarvan geen energielabel bekend is hebben we een inschatting gemaakt op basis van pandkenmerken.
3.3 Groot deel woningen is aanpasbaar en geschikt te maken Merendeel van de woningen aanpasbaar te maken, maar ook omgeving speelt een rol De gemeente Zoetermeer vergrijst, net als veel andere gemeenten in Nederland. Dit vraagt om aanpassingen van de woningvoorraad. Mensen moeten namelijk steeds langer zelfstandig thuis blijven wonen. Voor een deel kunnen de veranderende woonwensen die hierbij horen opgevangen worden in de nieuwbouw. Een ander, groter deel, moet gezocht worden binnen de bestaande woningvoorraad. Om die reden hebben we de aanpasbaarheid van de huidige woningvoorraad in beeld gebracht. Momenteel is 20% van de woningvoorraad al nultreden en daarmee geschikt voor mensen met een mobiliteitsbeperking. Deze woningen zijn met name gebouwd na 1990. Daarnaast is zo’n 52% van de voorraad aanpasbaar. Dit betekent dat deze woningen aangepast kunnen worden, door bijvoorbeeld een traplift toe te voegen. Een aangepaste woning is daarentegen niet voldoende om thuis oud te kunnen worden. De omgeving speelt een net zo belangrijke rol in de keuze of men oud kan worden in de ‘eigen omgeving’. Zo is de nabijheid van (zorg)voorzieningen en het openbaar vervoer voor veel ouderen belangrijk.
Figuur 5: Aanpasbaarheid woningvoorraad verdeeld naar bouwperioden* 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
mix
niet aanpasbaar
70%
80%
90%
100%
Tot 1906 1906 tot 1945 1945 tot 1970 1970 tot 1990 1990 tot 2000 2000 tot 2010 Later dan 2010 nultreden
aanpasbaar
onbekend
Bron: TNO (2016). *Van een groot deel van de woningen die later dan 2010 zijn gebouwd is geen data beschikbaar. Over het algemeen zullen dit veelal aanpasbare woningen zijn. *Een mix houdt in dat in één pand zowel nultredenwoningen als niet aanpasbare woningen aanwezig zijn. Denk bijvoorbeeld aan een flat waar op de begane grond nultredenwoningen gevestigd zijn en de woningen op de verdieping niet bereikbaar zijn met een lift (niet aanpasbare woningen).
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
14
Toegankelijkheid woningvoorraad TNO heeft alle woningen van de Nederlandse woningvoorraad op toegankelijkheid voor mensen met mobiliteitsbeperkingen geclassificeerd. Grofweg zijn de woningen in te delen in: • Nultredenwoningen: woningen die geschikt zijn voor mensen met mobiliteitsbeperkingen. Dit kunnen zowel grondgebonden levensloopbestendige woningen zijn als appartementen met lift. • Aanpasbare woningen: woningen die aangepast kunnen worden aan de behoeften van mensen met mobiliteitsbeperkingen, bijvoorbeeld door een traplift te installeren. In de meeste reguliere grondgebonden woningen is dit mogelijk, mits de trap breed genoeg is. • Niet-aanpasbare woningen: woningen die niet geschikt zijn voor (en niet aangepast kunnen worden aan de behoeften van) mensen met mobiliteitsbeperkingen. Het gaat bijvoorbeeld om portiekflats zonder lift of moeilijk bereikbare (duplex-)bovenwoningen. • Onbekend: er kan niet met voldoende zekerheid een classificering worden gegeven.
3.4 Veel potentie voor splitsen en optoppen van woningen Het benutten van kansen in de bestaande voorraad is, naast nieuwbouw, een manier om extra woningen toe te voegen aan de voorraad. Door de kortere doorlooptijd die hier (vaak) bij hoort gaat dit ook sneller dan reguliere nieuwbouw. Splitsen en optoppen zijn manieren om de bestaande voorraad te intensiveren. Realistische splitspotentie Zoetermeer circa 600 tot 1.200 woningen Bij splitsen wordt één woning gesplitst in twee zelfstandige woningen. In potentie zijn er in Zoetermeer 600 tot 1.200 extra woningen toe te voegen aan de voorraad door te splitsen. Dit aantal is gebaseerd op de minimale vereisten voor woningsplitsing (woninggrootte, leefbaarheid en bouwjaar) en de motivatie vanuit ouderen om dit daadwerkelijk te doen (zie bijlage A voor een uitgebreide onderbouwing). Merendeel te splitsen woningen is een koopwoning, opgave corporaties bedraagt circa 30% Een groot deel van de woningvoorraad in Zoetermeer is een koopwoning. Zeker van de relatief grotere woningen. Dit zorgt ervoor dat het merendeel van de realistische opgave in woningsplitsen landt in het koopsegment (55%). De opgave voor corporaties is beperkter (30%). In de particuliere huur is de opgave relatief klein (15%). Wel zijn particuliere verhuurders wellicht eerder geneigd hun woning te splitsen vanuit een verdienmodel.
Dit zorgt ervoor dat in werkelijkheid hun aandeel hoger kan liggen. Nagenoeg alle woningtypen zijn geschikt bouwkundig geschikt voor splitsing Niet alleen woningtypen met een relatief groot woonoppervlakte zijn geschikt voor woningsplitsing. Ook een aanzienlijk deel van de appartementen en rijwoningen kunnen voorzien in de realistische opgave. Bouwkundig bekeken is het aandeel wel het hoogst voor relatief grote woningen (2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen). Woningsplitsen ook goed toepasbaar in bovengemiddeld leefbare wijken In tegenstelling tot het optoppen van woningen (zie hieronder) is woningsplitsing goed toepasbaar in wijken met een bovengemiddelde leefbaarheid (zie ook de Toekomstbestendige wijken scan). Dit komt doordat in die buurten ook juist vaak relatief grote woningen staan. Het merendeel van de splitsingsopgave landt nog wel in ondergemiddeld leefbare buurten. Dit komt met name doordat deze buurten vaak een hoge woningdichtheid hebben en daardoor ook meer woningen bevatten.
15
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Realistische optoppotentie Zoetermeer circa 1.500 woningen Bij optoppen wordt een bestaand gebouw verhoogd met extra woonlagen (vaak één of twee). In potentie zijn er in Zoetermeer 4.000 extra woningen toe te voegen aan de voorraad door op te toppen (op basis van het type dak en bouwjaar van appartementencomplexen). Hiervan is het toevoegen van 1.500 woningen ook echt realistisch. Dit is namelijk het aantal woningen dat kan landen op complexen die op termijn verduurzaamd moeten worden. In deze complexen hebben veel woningen een energielabel C of lager. Door deze twee opgaven te combineren ontstaat in veel gevallen een haalbare businesscase. Twee derde van optopopgave landt op bezit van woningcorporaties Circa 68% van de realistische opgaven landt op appartementen(complexen) van de Zoetermeerse woningcorporaties. Dit komt doordat zij naar verwachting makkelijker kunnen optoppen bij grootschalige verduurzamingopgaven en zij ook sneller geneigd zijn deze keuze te maken. Optoppen met name mogelijk in gebieden met ondergemiddelde leefbaarheid De kansen voor optoppen bevinden zich met name in buurten die relatief slecht scoren op leefbaarheid. Maar liefst 40% van de realistisch toe te voegen woningen in Zoetermeer ligt in buurten die, volgens de Leefbaarometer, het laagste scoren op leefbaarheid.
Dit wordt grotendeels verklaard door het feit dat het aandeel appartementen, hoogbouw en corporatiebezit in deze buurten ook vaak hoog is. Ook de woningdichtheid is vaak hoger waardoor er meer woningen in deze buurten staan dan in buurten met een hoger leefbaarheidscijfer. Bij het optoppen van appartementen(complexen) is het in deze buurten dus van belang dat dit niet leidt tot verslechtering van de leefbaarheid.
3.5 Koopmarkt slecht bereikbaar voor lage- en middeninkomens Deel koopwoningvoorraad niet bereikbaar voor lage- en middeninkomens door forse prijsstijgingen De woningmarkt is in Nederland de afgelopen jaren sterk onderhevig geweest aan prijsstijgingen. Dit heeft grote gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen, zo ook in de gemeente Zoetermeer. Sinds 2017 zijn de transactieprijzen in Zoetermeer bijna verdubbeld. In 2017 kostte een woning gemiddeld nog zo’n € 230.000, in 2023 was dit € 435.000. Deze prijsstijging ligt in lijn met de provinciale en regionale trends. Daarbij zien we wel dat de gemiddelde transactieprijs in 2022 circa 18% lager lag dan het gemiddelde in de COROP. Met name voor startende huishoudens met een laag- of middeninkomen is de markt steeds krapper geworden. In Zoetermeer heeft namelijk slechts een kwart van de bestaande voorraad een WOZ-waarde horend bij een betaalbare woning (€ 355.000, conform provinciale definitie).
Figuur 6: Ontwikkeling transactieprijs (links) en koopwoningen naar prijsklasse (rechts) € 500.000
3%
€ 450.000 € 400.000
10%
Tot € 280.000
13%
€ 350.000 € 300.000
13%
€ 250.000 € 200.000 € 150.000
61% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Zuid-Holland
COROP regio 's-Gravenhage
€ 280.000 tot € 355.000 € 355.000 tot € 600.000 Meer dan € 600.000 Onbekend
Zoetermeer
Bron: CBS (2023, cijfers 2010-2023). NVM (2024). WOZ-gegevens gemeente Zoetermeer (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
16
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Het grootste deel van de betaalbare voorraad betreft appartementen. Ongeveer driekwart van alle koopappartementen heeft een WOZ-waarde tot € 355.000. Bij grondgebonden koopwoningen is dit slechts 10%. Huishoudens met een laag- en middeninkomen kunnen hierdoor moeilijk de (grondgebonden) koopwoningmarkt betreden en zijn daardoor grotendeels aangewezen op het huursegment. Helemaal wanneer je je bedenkt dat de WOZ-waardes van woningen vaak (een stuk) lager liggen dan de verkoopprijzen.
Figuur 7: Prijsklasse naar woningtype (links grondgebonden koop, rechts appartementen 3% 12%
2% 2%
1%
Tot € 280.000
10% € 280.000 tot € 355.000
22%
52%
€ 355.000 tot € 600.000 Meer dan € 600.000
22% 74%
Onbekend
koop) Bron: WOZ-gegevens gemeente Zoetermeer (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
Hypotheekmogelijkheden per inkomensgroep Hypotheek - rente
Modaal (€ 44.000)
Modaal en half modaal (€ 44.000 + € 22.000)
2x modaal (€ 44.000 + € 44.000)
1%
€ 221.000
€ 324.000
€ 478.000
2%
€ 204.000
€ 297.000
€ 436.000
3%
€ 198.000
€ 293.000
€ 426.000
4%
€ 192.000
€ 276.000
€ 407.000
5%
€ 186.000
€ 271.000
€ 389.000
3.6 Weinig aanbod en hoge dynamiek in betaalbare segmenten Weinig aanbod en hoge dynamiek in prijssegment tot € 355.000 In Zoetermeer staan vooral weinig woningen te koop in het prijssegment tot € 355.000 (betaalbare koop). In totaal gaat het om iets meer dan 80 woningen in februari 2024. Het betaalbare aanbod is daarmee schaars. Helemaal omdat de marktdynamiek in dit segment hoog is. Dit geldt zowel voor het segment tot € 280.000 als voor het segment € 280.000 tot € 355.000. In dit segment staan namelijk 77 woningen (februari, 2024) te
17
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
koop en zijn er het afgelopen jaar maar liefst 565 verkocht. Dit duidt op een hoge dynamiek (zichtbaar in kolom aanbodratio). Hoe meer dynamiek op de woningmarkt, hoe sneller woningen over het algemeen verkocht worden en dus hoe krapper de woningmarkt voor kopers is. In de duurdere segmenten (vanaf € 355.000) en (vooral) boven de € 600.000 is de dynamiek minder hoog. Hier hebben kopers dus minder concurrentie en (veel) meer kansen.
Tabel 1: Huidig aanbod te koop (februari 2024) en verkochte woningen (2023-2024) Prijsklassen
Te koop feb ‘24
Verkocht feb ’23-‘24
%
Totaal
%
%
Aanbodratio*
Tot € 280.000
51
13%
361
27%
412
23%
14%
€ 280K tot € 355K
26
6%
203
15%
229
13%
13%
€ 355K - € 600K
238
59%
705
52%
943
53%
34%
Meer dan € 600K
90
22%
92
7%
182
10%
98%
Eindtotaal
405
100%
1.360
100%
1.766
100%
36%
Bron: Funda (februari 2024). Bewerking: Stec Groep (2024). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent hogere dynamiek.
Transactieprijs ver boven betaalbaarheidsgrens, ook rijwoningen voor veel huishoudens onbetaalbaar Afgelopen jaar was de gemiddelde transactieprijs van een woning in Zoetermeer € 434.800. Om voor dit bedrag een hypotheek af te sluiten is op dit moment een minimaal bruto huishoudensinkomen van circa € 90.000 nodig. Dit is meer dan twee keer modaal. Lang niet iedereen kan zich dit dus veroorloven. Dit geldt niet alleen voor grotere woningen. Ook de kleinere woningtypen zoals rijwoningen (€ 427.600) en appartementen (€ 365.000) kosten in Zoetermeer gemiddeld meer dan wat huishoudens met een laag of middeninkomen kunnen betalen.
Tabel 2: NVM-transactiegegevens, januari 2023 – januari 2024 Trans acties
Transact ieprijs
Transactie- Verkooptijd prijs per m² (dagen)
Woonopp.
Tussenwoning
296
€ 427.600
€ 3.555
31
122 m2
132 m2
Hoekwoning
114
€ 457.300
€ 3.610
38
130 m2
153 m2
2-onder-1 kap
39
€ 662.400
€ 3.905
76
169 m2
259 m2
Vrijstaand
22
€ 799.500
€ 4.260
99
183 m2
478 m2
Appartement < 80 m²
74
€ 284.800
€ 4.145
30
70 m2
n.v.t.
Appartement > 80 m²
89
€ 364.600
€ 3.705
41
98 m2
n.v.t.
Totaal
634
€ 434.800
€ 3.700
39
119 m2
164 m2
Bron: NVM (2024). Bewerking Stec Groep (2024). Kolom 3 afgerond op € 100. Kolom 4 afgerond op € 5.
Perceelopp.
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
18
3.7 Krapte koopmarkt en extra huisvestingsopgaven leiden tot druk op sociale huur Gestegen prijzen koopmarkt zorgen voor stokkende doorstroming en extra druk in sociale huursegment De krapte in het betaalbare koopsegment zorgt ervoor dat startende huishoudens vaker zijn aangewezen op een huurwoning (sociaal of middenhuur). Bovendien stokt de doorstroming door de gestegen prijzen. Huishoudens die al huurden kunnen moeilijker de stap zetten naar een (betaalbare) koopwoning. Dit zorgt voor extra druk op het sociale huursegment. Deze druk wordt versterkt door extra huisvestingsopgaven. Denk aan een toename van de taakstelling van statushouders, uitstroom uit Beschermd Wonen en huisvesting van andere kwetsbare en urgente doelgroepen.
Doorstroming in de gouden driehoek van de woningmarkt Door de opbouw van de woningvoorraad is een woningmarkt ontstaan die doorstroming bemoeilijkt. Door de sterke prijsstijgingen op de koopmarkt is dit, voor met name starters, de afgelopen jaren nog moeilijker geworden. Er zit een gat tussen (betaalbare) sociale huur en de steeds duurder geworden koopmarkt. Huishoudens met een middeninkomen (tussen circa € 45.000 en € 65.000) zitten klem en huishoudens die nog geen koopwoning hebben (ook hogere inkomens) komen er niet meer tussen. Zoomen we in op de doorstroming van middeninkomens dan speelt de uitwisseling tussen sociale huur, middenhuur en betaalbare koop een sleutelrol: de gouden driehoek. Idealiter is de driehoek gesloten en kan doorstroming tussen de segmenten soepel verlopen. In de praktijk is dit veelal niet het geval. Van sociale huur naar koopwoning betekent vaak een grote sprong in de woonlasten en deze is voor minder huishoudens te overbruggen. Daarnaast verdient een deel van de huishoudens te veel voor een sociale huurwoning of kan hier, door wachtlijsten, niet in terecht. Een oplossing voor deze huishoudens ligt bij een middenhuurwoning (€ 879 - € 1.123) of een betaalbare koopwoning (tot € 355.000). Dit zijn daarmee belangrijke segmenten om te vergroten en te behouden.
Bron: Stec Groep (2023)
19
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Wacht- en zoektijd toegenomen in afgelopen vijf jaar, vooral jonge huishoudens de dupe De afgelopen vijf jaar zijn de wacht- 4 en zoektijden van de woningcorporaties in Zoetermeer (Stedelink, De Goede Woning, Mooiland en Vidomes) fors toegenomen. In 2018 was de gemiddelde wachttijd in Zoetermeer nog zo’n 4 jaar en 11 maanden. Vorig jaar bedroeg de wachttijd 7 jaar en 3 maanden. Ook de zoektijd is gestegen (en verdubbeld) van 2 jaar en 4 maanden naar 4 jaar en 9 maanden. Deze trend zien we ook bij het aantal reacties per vrijgekomen woningen. Het aantal reacties per woning is de afgelopen vijf jaar bijna verdubbeld (van 140 naar 280). Er is dus steeds meer vraag naar sociale huurwoningen en wacht- en zoektijden lopen op. Hierdoor is het voor jonge huishoudens, die nog niet genoeg wachttijd hebben opgebouwd, lastig om een woning toegewezen te krijgen.
Figuur 8: Wachttijd (links) en zoektijd (rechts)* bij woningcorporaties gemeente Zoetermeer, 2018-2023 7,5
5,0
7,0
4,5
6,5
4,0
6,0
3,5
5,5
3,0
5,0
2,5
4,5
2,0
4,0 2018
2019
2020
2021
2022
2023 (t/m nov)
2018
2019
2020
2021
2022
2023 (t/m nov)
Bron: Gegevens woningcorporaties gemeente Zoetermeer (2023). Bewerking Stec Groep (2024). * SVH gebruikt altijd de wachttijd in maanden exclusief bemiddelingen, exclusief urgenten, en exclusief lokaal en regionaal maatwerk. Als deze vormen van ondersteuning wél worden meegenomen is de gemiddelde wachttijd korter.
Extra huisvestingsopgaven zetten slaagkansen reguliere sociale huurders onder druk De grotere vraag naar het sociale huursegment komt aan de ene kant door de prijsstijgingen op de koopmarkt. (Verplichte) aanvullende huisvestingsopgaven drukken in veel gemeenten ook een steeds stevigere stempel op het vrijkomende aanbod van woningcorporaties dat naar reguliere huurders kan gaan. In Zoetermeer was deze trend de afgelopen jaren redelijk stabiel. Het aantal sociale huurwoningen dat naar maatschappelijke doelgroepen (vergunninghouders en overige urgenten) is gegaan steeg niet aanzienlijk. Sinds 2018 gaan er ieder jaar er zo’n 50 sociale huurwoningen naar vergunninghouders en 190 naar overige urgenten (denk aan uitstromers uit instellingen of bijzondere bemiddelingen). Het aantal woningen dat per jaar naar reguliere sociale huurders gaat schommelt rond de 800.
4
De tijd van het moment van inschrijving bij een woningcorporatie tot het toegewezen krijgen van een woning.
20
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Figuur 9: Aantal sociale verhuringen in de gemeente Zoetermeer naar doelgroep, 2018-2023 1200 1.024 1000 800
796
853
772
691
707
600 400 200 0
271
192
209
176
49
45
35
46
82
2018
2019
2020
2021
2022
Reguliere verhuur
Vergunninghouders
176 67
124
2023 (t/m nov)
Overige urgenten / niet regulier
Bron: Gegevens woningcorporaties gemeente Zoetermeer (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
Te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag- en middeninkomen In Zoetermeer wonen relatief weinig huishoudens die tot de primaire doelgroep van woningcorporaties behoren (lage inkomens met passend toewijzen). Waar in heel Nederland 31% van de huishoudens tot deze doelgroep behoort, is dit in Zoetermeer 25%. We zien dat relatief veel huishoudens uit de secundaire doelgroep (lage inkomens zonder passend toewijzen) in Zoetermeer is vertegenwoordigd. Met name deze doelgroep is door de gestegen koopwoningprijzen vaker aangewezen op een sociale huurwoning. Daarnaast heeft circa 13% van de huishoudens een middeninkomen tot € 63.000. Deze doelgroep valt nu vaak tussen wal en schip doordat ze te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar tegelijkertijd geen koopwoning kunnen betalen. Dit zien we ook terug in hun hypotheekmogelijkheden met de huidige rentestand van circa 4-5%. Middenhuur biedt voor deze doelgroep vaak een uitkomst.
Tabel 3: Huishoudens naar inkomensgroep Inkomensgroep
Gemeente Zoetermeer
Nederland
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 37.625)
14.310
2.493.835
(25%)
(31%)
Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 25.475 /
10.990
1.291.400
(19%)
(16%)
7.725
4.225.485
(13%)
(53%)
€ 34.575 tot € 47.699 / € 52.671) Middeninkomens (€ 47.699 / € 52.671 tot € 63.000) Hoge inkomens (> € 63.000)
24.650
Totaal
57.670
8.010.720
(100%)
(100%)
(43%)
Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), WoON (2021). Bewerking Stec Groep (2024).
21
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Passende woningvoorraad voor lage inkomens slechts 80% van omvang inkomensgroep In Zoetermeer is het aanbod aan geschikte woningen voor lage inkomens beperkt. Voor slechts 80% van deze doelgroep is er in Zoetermeer een passende woning beschikbaar. Het knelt vooral bij huishoudens in de lage inkomensgroep zonder passend toewijzen. Voor deze groep, maar ook voor de middeninkomens, is vooral de koopvoorraad niet bereikbaar. Voor huishoudens met een hoger inkomen zijn juist relatief veel passende woningen in de gemeente aanwezig. Dit betekent overigens niet dat hoge inkomens eenvoudig een passende woning kunnen bemachtigen. Zeker niet als het gaat om huishoudens die nu nog huren. Krapte op de woningmarkt en daarmee gepaard gaande hoge woningprijzen zorgen er voor dat ook een deel van de hoge inkomens knel zit.
Tabel 4: Betaalbaarheidsgrenzen en omvang woningvoorraad naar prijsklasse Zoetermeer Inkomensgroep
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 37.625) Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 25.475 / € 34.575 tot € 47.699 / € 52.671)
Middeninkomens (€ 47.699 / € 52.671 tot € 63.000) Hoge inkomens (> € 63.000)
Betaalbare klasse huur en koop Koop: tot € 150.000
Aantal huishou dens ‘23
Passende huurwoningen
Passende koopwoningen
Aandeel passend
14.310
14.840
70
104%
4.490
490
45%
4.510
2.625
92%
2.065
27.715
121%
(25%)
Huur: tot aftoppingsgrens, < € 650,43 / € 697,07 Koop: € 150.000 - € 210.000 Huur: tot liberalisatiegrens, < € 879,66
10.990
Koop: € 210.000 - € 265.000 Huur: middenhuur, < € 1.100
7.725
Koop: > € 265.000 Huur: dure huur, > € 1.100
(19%)
(13%)
24.650 (43%)
Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (2021), Woninggegevens corporaties Zoetermeer (2024). *Huurprijzen van particuliere woningen betreffen een inschatting en huurprijzen van sociale huurwoningen zijn op basis van de huidige prijs.
Lage inkomens veelal woonachtig in corporatiehuur, oudere doelgroep vaak in koopwoningen De mate waarin krapte ontstaat in het betaalbare segment is sterk afhankelijk van de mate waarin huishoudens met een laag inkomen al in een koopwoning wonen. Zij nemen dan immers de (over)waarde op hun woning mee als zij een volgende stap op de woningmarkt willen zetten. Vaak kunnen zij hierdoor in een ander prijssegment zoeken dan starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een vergelijkbaar inkomen. In totaal woont 28% van de huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning. Een groot deel van hen heeft de afgelopen jaren waarschijnlijk geprofiteerd van de stijging van de koopwoningprijzen en zal bij verkoop van hun huidige woning van overwaarde gebruik kunnen maken. In heel Nederland is dit percentage vergelijkbaar met Zoetermeer (31%). In Zoetermeer wonen jongeren onder de 25 jaar nauwelijks in een koopwoning. Zij wonen daarentegen relatief vaak in een particuliere huurwoning. Verder wonen paren zonder kinderen relatief vaak in een koopwoning (circa 40%), ondanks hun lagere
22
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
inkomen. Bij eenpersoonshuishoudens wonen ouderen (AOW of ouder) vaker in een koopwoning dan jongere alleenstaanden.
Tabel 5: Woonsituatie huishoudens met laag inkomen (met en zonder passend toewijzen) per huishoudenstype in de gemeente Zoetermeer Huishoude ns-type
Zoetermeer Koop (%)
Nederland
Corporatiehuur (%)
Particuliere huur (%)
Koop (%)
Corporatiehuur (%)
Particuliere huur (%)
Jonger dan 25 jaar
10%
66%
24%
4%
25%
71%
Eenpersoons huishouden 25 tot AOW
28%
59%
13%
25%
53%
21%
Eenpersoons huishouden AOW of ouder
26%
63%
11%
41%
56%
3%
Paar zonder kinderen 25 tot AOW
39%
50%
11%
50%
43%
8%
Paar zonder kinderen AOW of ouder
40%
52%
7%
59%
39%
2%
Paar met kind(eren)
30%
63%
7%
46%
48%
6%
Eenoudergezi n
21%
72%
8%
30%
65%
5%
Totaal
28%
62%
11%
35%
50%
15%
Bron: Lokale Monitor Wonen (2021). Bewerking Stec Groep (2024).
23
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
4. Historie: demografie en verhuisstromen Demografische ontwikkelingen hebben een grote invloed op de woonwensen en dus opgaven van de toekomst. In dit hoofdstuk brengen we daarom, op gemeenteniveau, de ontwikkeling van het aantal personen en huishoudens in beeld. Inclusief onderliggende ontwikkelingen zoals vergrijzinging, huishoudensverdunning en (binnenlandse en buitenlandse) verhuisstromen. Dit vormt de basis voor de doorkijk naar de toekomst. In de factsheets gaan we uitgebreid in op de ontwikkelingen op wijkniveau.
4.1 Zoetermeer groeide afgelopen jaren, onderliggend vergrijzing Afgelopen tien jaar toename van +3.440 inwoners en +2.670 huishoudens De afgelopen tien jaar is de bevolking van Zoetermeer toegenomen met zo’n 3.440 inwoners en 2.670 huishoudens. In totaal woonden er daarmee in 2023 zo’n 127.000 mensen in Zoetermeer, verdeeld over 57.000 huishoudens. Ten opzichte van 2014 is dit een toename van 3% (inwoners) en 5% (huishoudens). Het aantal huishoudens nam daarbij procentueel meer toe dan het aantal inwoners. Het verschil wordt verklaard door huishoudensverdunning (het ontstaan van meer kleine huishoudens). De gemiddelde huishoudensomvang lag in 2014 op 2,28 en daalde de afgelopen jaren naar 2,23. We verwachten dat deze trend, onder meer door vergrijzing, de komende jaren blijft doorzetten.
Figuur 10: Inwoners- en huishoudensontwikkeling gemeente Zoetermeer, 2014 - 2023 129.000
57.000
128.000
56.500
127.000
56.000
126.000
55.500
125.000
55.000
124.000
54.500 54.000
123.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Inwoners (linker-as) Huishoudens (rechter-as) Bron: CBS (2023, cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024).
24
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
Vergrijzing en toename alleenstaanden belangrijkste demografische trends De afgelopen tien jaar is met name het aantal inwoners van 75 jaar of ouder fors toegenomen (+48%). Ook het aantal alleenstaanden en stellen van 55 tot 75 jarigen steeg. De jongere doelgroepen (15-35 en 35-55 jaar) namen juist iets af. Ook in Zoetermeer is dus sprake van ontgroening en (dubbele) vergrijzing. Huishoudensverdunning hangt hiermee samen. Sinds 2014 is het aantal alleenstaanden met +13% toegenomen. Ook het aantal stellen nam, in mindere mate, toe (+2%). Het aantal gezinnen bleef daarentegen juist redelijk stabiel (0%).
Figuur 11: Inwoners naar leeftijdsklassen (links) en huishoudens naar samenstelling (rechts) 40.000
22.000
35.000
21.000
30.000
20.000
25.000
19.000
20.000
18.000
15.000
17.000
10.000
16.000
5.000
15.000
0-15 jaar 35-55 jaar 75 jaar en ouder
15-35 jaar 55-75 jaar
Alleenstaanden
Stellen
Gezinnen
Bron: CBS (2023, cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024).
4.2 Verhuizingen steeds belangrijkere reden voor bevolkingsgroei De afgelopen jaren is het aantal inwoners van Zoetermeer ieder jaar gegroeid. Gemiddeld ging het om zo’n 500 extra personen per jaar. Tot 2017 werd deze groei voornamelijk veroorzaakt door natuurlijke groei. Er werden ieder jaar meer inwoners geboren dan dat er overleden. Dit is nog steeds zo, maar sinds 2018 wordt de groei van de gemeente ook sterk gestuwd door inkomende buitenlandse verhuizingen. Dit betekent dat er meer mensen van buiten Nederland direct naar Zoetermeer verhuisden (zonder tussenstops) dan dat er vanuit Zoetermeer naar het buitenland vertrokken. Sinds 2020 zien we daarnaast dat ook de binnenlandse verhuizingen (het aantal mensen dat binnen Nederland van en naar Zoetermeer verhuist) een positief saldo kent. Zoetermeer is daarmee voor veel huishoudens een aantrekkelijke vestigingsplaats. Het binnen- en buitenlandse verhuissaldo ligt bovendien een stuk hoger dan de natuurlijke groei. De bevolkingsgroei wordt daarmee dus met name verklaard door verhuizingen.
Figuur 12: Ontwikkeling aantal personen per jaar, gemeente Zoetermeer periode 2014- 2023 2.000 1.500 1.000 500 0 -500 -1.000
2014
2015 2016 2017 Buitenlandse migratie (saldo)
2018
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte) Bron: CBS (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
2019 2020 2021 2022 Binnenlandse verhuizingen (saldo) Totaal personen
2023
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
25
4.3 Zoetermeer heeft een roltrapfunctie in de regio Op basis van CBS Microdata maken we inzichtelijk welke doelgroepen er naar de gemeente verhuizen, zowel vanuit het buitenland als vanuit andere Nederlandse gemeenten. Daarnaast gaan we in op de interne verhuisdynamiek in de gemeente Zoetermeer. Zoetermeer heeft sterke verhuisrelaties met de omliggende gemeenten, sterkste relatie met Den Haag In de periode 2018-2023 woonde 55% van de huishoudens die in Zoetermeer een woning betrok, al in Zoetermeer. Verder vindt er relatief veel instroom vanuit de gemeente Den Haag plaats. Circa 15% van alle inkomende verhuizingen komt uit Den Haag. Er komen bovendien meer mensen vanuit Den Haag naar Zoetermeer, dan dat er vanuit Zoetermeer naar Den Haag gaan. Met de gemeenten Alphen aan den Rijn, Waddinxveen en Zuidplas heeft de gemeente Zoetermeer juist een negatief verhuissaldo. Naar deze gemeenten vertrekken relatief veel huishoudens. De gemeente Zoetermeer heeft daarmee een aantrekkende werking vanuit de gemeente Den Haag en omgeving en een roltrapfunctie verder naar de oostelijke buurgemeenten. Zie de bijlage voor de inkomende en uitgaande verhuisbewegingen van en naar Zoetermeer. Jongeren trekken weg, maar dertigers en veertigers komen terug De verhuisstromen worden vooral veroorzaakt door huishoudens en personen onder de 65 jaar.
Vanaf 65 jaar neemt de verhuisgeneigdheid van huishoudens fors af. De afgelopen jaren vond er een lichte uitstroom van jongeren tussen de 15 en 25 jaar plaats. Dit beeld zien we (met uitzondering van de studentensteden) bijna overal in Nederland terug. De verhuisbewegingen in deze groep worden namelijk voor het belangrijkste deel verklaard doordat jongeren elders een opleiding gaan volgen en daardoor ergens anders in Nederland (op kamers) gaan wonen. Met betaalbare woningen kun je wel proberen deze jongeren weer terug naar Zoetermeer te trekken. Dit gebeurt ook deels. Er is namelijk een positieve instroom zichtbaar van personen tussen de 30 tot 40 jaar. Dit zijn met name alleenstaanden en stellen. Ook de doelgroep gezinnen vormt een significante positieve verhuisstroom. Van alle inkomende verhuisbewegingen is 30% een gezin. Dit zijn zowel de oudere als jongere gezinnen. Een groot deel van de inkomende gezinnen komt uit de gemeente Den Haag.
Figuur 13: Verhuissaldo personen naar leeftijd naar en uit de gemeente Zoetermeer, 2014 2023 15.000 10.000 5.000 0 -5.000 -10.000
0 tot 5 jaar
5 tot 10 10 tot 15 15 tot 20 20 tot 25 25 tot 30 30 tot 40 40 tot 50 50 tot 65 65 tot 80 80 jaar en jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar ouder Gevestigd in gemeente Vetrokken uit gemeente Gevestigd in gemeente min vertrokken uit gemeente (saldo)
Bron: CBS (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Per saldo kwamen er in de periode 2018-2023 namelijk meer gezinnen naar Zoetermeer dan dat er vertrokken (+675). Hetzelfde geldt voor jonge alleenstaanden en stellen (+1.605). Alleenstaanden en stellen
26
Woningbehoefte-onderzoek gemeente Zoetermeer
vanaf 55 jaar vetrokken juist vaker uit Zoetermeer. Het zijn dus niet (langer) de gezinnen, maar oudere huishoudens zonder kinderen die vaker een uitgaande verhuisbeweging maken. Dat Zoetermeer beter in staat is om jonge huishoudens te behouden blijkt uit het positieve verhuissaldo van alleenstaanden en stellen van 35 – 55 jaar. Alleenstaanden en stellen vanaf 55 jaar vertrekken meer uit Zoetermeer dan dat er naartoe komen (negatief saldo). Het verhuissaldo is voornamelijk negatief bij huishoudens met een hoog inkomen. Mogelijk (dit is niet gebaseerd op data) is dit ook een groep die een woning zoekt in een meer landelijk woonmilieu, iets wat niet in Zoetermeer aanwezig is en ook moeilijk is om te realiseren binnen de gemeentegrenzen.