Bijlage 2 - Onderzoeksrapport ‘Nota van bevindingen woonbeleid’

4.3 Meerzicht Het gebiedsprogramma Meerzicht is erop gericht om de wijk op zowel fysiek als sociaal vlak te verbeteren. In deze verbeterslag heeft de gemeente te maken met verschillende belanghebbenden. Vandaar dat binnen dit programma expliciet aandacht is besteed aan participatie en communicatie. Ook hier is een onderscheid in het participatieproces richting de bewoners en richting overige stakeholders zoals corporaties, welzijnsorganisaties en winkeleigenaren. Participatie bewoners Aan de totstandkoming van het gebiedsprogramma is een omvangrijk participatietraject voorafgegaan. Reeds in december 2018 heeft de gemeenteraad opdracht gegeven voor een wijkverkenning. Vervolgens zijn de uitkomsten van deze verkenning in december 2019 getoond aan de gemeenteraad. Aan de hand van de thema’s uit de Leefbaarometer is er een analyse gemaakt van feitelijke gegevens en de ervaringen van de bewoners in de wijk. Naar aanleiding van de wijkanalyse heeft de raad in april 2020 de opdracht gegeven om een integraal

Nota van bevindingen

23

gebiedsplan voor de wijk Meerzicht te ontwikkelen. In dit stuk heeft de gemeenteraad niet aangegeven welk participatieniveau moet worden toegepast. In de praktijk vindt participatie wel plaats, onder andere met bewoners en VvE’s bijvoorbeeld door middel van buurtoverleg. Participatie overige stakeholders De woningcorporaties, de winkeliersvereniging, de scholen en de zorg- en welzijnsorganisatie zijn medeverantwoordelijk voor het programma. Zeven partijen hebben gezamenlijk het programma ondertekend. Daarmee is er een enorme draai gemaakt in de mate van participatie van belanghebbenden in het programma. Partijen zijn namelijk mede-eigenaar geworden. Deze draai heeft plaatsgevonden na de gemeentelijke verkiezingen van 2022. Ook is er een stuurgroep gevormd met deze corporaties, welzijnsorganisaties, winkeliersvereniging en onderwijsinstellingen. Zij hebben deze samenwerking gezamenlijk vastgesteld. Hierin staat op welke niveaus de samenwerking plaatsvindt en de manier waarop. Gerelateerd aan de participatieniveaus wordt dit als coproduceren beoordeeld. Uit het interview met de woningcorporaties bleek dat zij tevreden zijn over het participatieproces. Zij vinden wel dat op wijkniveau nog concreter een gezamenlijk, wenkend perspectief kan worden geformuleerd. In het participatieproces wordt nu (nog) ‘te snel naar alleen de oplossing gezocht’.

Vormgeving communicatie De bewoners die in het begin zijn betrokken, zijn door de lange doorlooptijd wat losgeraakt van het programma. Dit komt doordat het programma een jaar heeft stilgelegen in verband met de verkiezingen. Voor de (toekomstige) communicatie met bewoners gaat er onder andere gebruikgemaakt worden van een digitaal en fysiek panel. Resumé • Wat betreft de bewoners neigt het participatieniveau naar consulteren. Op basis van de input van bewoners in de wijkanalyse is het gebiedsprogramma ontwikkeld. Door de lange doorlooptijd en het gebrek aan continue communicatie zijn bewoners echter losgeraakt van het programma. Er is daarom weer extra aandacht nodig voor het participatieproces onder bewoners om hen weer te enthousiasmeren. • Het participatieniveau richting de overige stakeholders bevindt zich tussen consultatie en coproductie. De insteek leek in eerste instantie om het programma op basis van consultatie vorm te geven. Met de verandering na de gemeentelijke verkiezingen en de gezamenlijke ondertekening van het programma neigt het meer naar een coproductie samen met de verschillende organisaties. • De woningcorporaties hebben zich positief uitgesproken over het gevolgde participatietraject.

4.4 Constateringen • •

•

De gemeente Zoetermeer hanteert drie participatieniveaus (informeren, consulteren, coproduceren). In de besluitvormingsstukken wordt gesproken over het participatieniveau ‘adviseren’ of ‘raadplegen’. De aanname is dat ‘raadplegen’ hetzelfde is als ‘consulteren’. De gemeenteraad heeft in 2017 een participatieniveau vastgesteld voor de invulling van de woningbouwprogrammering bij concrete projecten. Bij de gebiedsprogramma’s wordt het participatieniveau niet specifiek vastgesteld. Dit vormt een continuïteitsrisico bij wisseling in de ambtelijke ondersteuning. Het huidige college heeft bewust aandacht voor relatiebeheer met de woonpartners die momenteel in de gemeente werkzaam zijn.

Nota van bevindingen

24

•

Er is veel aandacht voor participatie met omwonenden en bewoners. Dit geldt ook voor (professioneel) belanghebbenden. De aandacht voor participatie heeft bij Entree (nog) niet geleid tot aantoonbare resultaten van woningbouw, wellicht wel tot meer draagvlak.

Nota van bevindingen

25

5 Uitvoering en doelrealisatie 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk gaat het om de uitvoering en doelrealisatie van het woonbeleid in de gemeente Zoetermeer. In de woonvisie (van 2015)staan concrete maatregelen die invloed hebben op de kwaliteit van het wonen in de gemeente Zoetermeer. Deels zijn deze maatregelen gerealiseerd via de prestatieafspraken met de woningcorporaties. Andere maatregelen betroffen projecten die in uitvoering waren of op korte termijn kwamen of waren maatregelen van communicatieve aard. In aansluiting op de woonvisie zijn wel in diverse stukken nieuwe doelen geformuleerd voor het woningbouwprogramma. Deze doelen worden naast de daadwerkelijke realisatiecijfers gelegd. Daarnaast wordt gekeken naar de twee woningbouwprogramma’s Entree en Meerzicht.

5.2 Algehele woningbouwprogramma Met de vaststelling van het woningbouwprogramma 2017, het coalitieakkoord 2022-2026 en het ondertekenen van de regionale woondeal heeft de gemeente Zoetermeer zichzelf een aantal strakke doelen gesteld op het gebied van woningbouw (in aantallen). In Tabel 5 staan deze doelen opgesomd. Tabel 5: Woningbouwprogramma gemeente Zoetermeer

Programma

Periode

Aantal woningen

Woningbouwprogramma 2017

2017-2030

10.000

2030-2035

6.000 aanvullend

Coalitieakkoord 2022-2026

2022-2026

3.000

Regionale Woondeal

2022-2030

10.000

Figuur 3 en Figuur 4 laten zien hoeveel woningen er sinds 2017 zijn opgeleverd in de gemeente Zoetermeer en hoeveel woningen er tot en met 2031 nog in de pijplijn zitten. Dit betreffen projecten waarvoor de projectopdrachten zijn vastgesteld. De totalen in Figuur 4 zijn vanuit de woningbouwmonitor inclusief Terra Nova en exclusief de andere ontwikkelingen in Entree.

Nota van bevindingen

26

Figuur 3: Geplande en opgeleverde woningen van 2017 t/m 2026 in gemeente Zoetermeer (bron: woningbouwmonitor 2e halfjaar 2019, peildatum 21 februari 2020)

Figuur 4: Geplande en opgeleverde woningen van 2019 t/m 2031 in gemeente Zoetermeer (bron: rapportage Ruimtelijk Fysiek 1e helft 2023, peildatum 17 juli 2023)

Als de doelen naast de realisatiecijfers en de plannen staan, dan vallen de volgende zaken op: • Na het verstrijken van de helft van de gestelde periode uit het Woningbouwprogramma 2017 zijn er circa 2.100 woningen gerealiseerd. Met minder dan 350 woningen per jaar kan geconcludeerd worden dat de gemeente achterloopt op schema om de gestelde doelen te realiseren. Gemiddeld hadden er ongeveer 700 tot 750 woningen per jaar gerealiseerd moeten worden. • In Figuur 4 is te zien dat in de periode 2019-2022 de gemeente meer nieuwbouwwoningen realiseerde dan in de planning stond voor die jaren. Echter lag in Figuur 3 het aantal geplande woningen voor de jaren 2021, 2022 en 2023 hoger. Het merendeel van de geplande woningbouw staat nu op de planning voor de periode van 2023 tot 2027. Dit toont aan dat de planning naar achteren wordt geschoven. • Het doel van gemiddeld 700 tot 750 woningen per jaar over de gehele periode sluit aan bij de ambities uit het coalitieakkoord 2022-2026. In 2023 zijn 681 woningen gerealiseerd. • De gemaakte afspraken van de regionale Woondeal zijn afhankelijk van de realisatie van de projecten in Entree. Deze projecten zijn door het ontbreken van het bestemmingsplan nog niet opgenomen in bovenstaande figuren.

Nota van bevindingen

27

•

•

•

In de Rapportage Programma’s en projecten 2e helft 2023 d.d. februari 2024 zijn alle projecten inclusief Entree die onder projectleiding van de gemeente staan, opgenomen. Dit behelst een woningbouwprogramma van 6.191 eenheden zijnde een gemiddelde productie van circa 770 woningen per jaar. Met de ruim 4.100 woningen die er in de Entree moeten worden toegevoegd, komen de doelen uit de regionale Woondeal in de buurt. Toch telt de totale som van woningen (8.854) in de door de gemeente projectmatig ondersteunde planning niet op tot de afgesproken 10.000 woningen uit de regionale Woondeal. Het college onderzoekt dan ook de mogelijkheden voor nieuwe woningbouwlocaties. Daarnaast zijn er ook bouwplannen van derden die niet in de door d gemeente ondersteunde programmering zijn opgenomen. In totaal betreft het circa 12.000 woningen aan harde en zachte plannen. Hiermee bestaat er nog steeds een behoorlijke afhankelijkheid van de Entree voor de realisatie van de gestelde doelen in het woonbeleid van de gemeente. Het is de vraag of deze nog in de periode t/m 2030 gerealiseerd kunnen worden.

Tabel 6 toont de gerealiseerde en geplande woningen in de verschillende prijsklassen. Hieruit blijkt dat de realisatiecijfers dicht bij de ambities van 27% goedkope huur, 25% middenhuur en 48% koop uit de Versnellingsagenda liggen. De geplande cijfers liggen hier wat verder vanaf, maar liggen ook zeker in de buurt. Tabel 6: Gerealiseerde en geplande woningen in verschillende prijsklassen (bron: rapportage Ruimtelijk Fysiek 1e helft 2023, peildatum 17 juli 2023)

5.3 Kwalitatieve doelstellingen Naast de in de vorige paragraaf toegelichte kwantitatieve doelstellingen, met name woningbouwaantallen, heeft de gemeente op het domein wonen ook kwalitatieve doelen geformuleerd. Zoals beschreven wordt over de realisatie van het aantal woningen binnen verschillende prijssegmentenactief gerapporteerd door middel van de rapportage Ruimtelijk Fysiek. Hierin wordt tevens een inhoudelijke, kwalitatieve duiding gegeven aan de realisatie op projectniveau. Projectrisico’s worden toegelicht inclusief mogelijke beheersmaatregelen. Naast de rapportage Ruimtelijk Fysiek wordt periodiek de Staat van Zoetermeer gepubliceerd. De laatste versie dateert van 31 maart 2023. In dit rapport worden de effecten die de gemeente mede met het woonbeleid wil bewerkstelligen gemonitord. Met name de sociaaleconomische prestaties van de gemeente hebben een prominente rol binnen deze rapportage. Hiervoor wordt een aantal kernindicatoren gemonitord. Voorbeelden zijn het relatieve aandeel 67-plussers, de participatiegraad, het werkloosheidspercentage, gemiddeld inkomen en opleidingsindex binnen de gemeente. Het gedachtegoed achter de Staat van Zoetermeer was al in 2015 verwoord in de 5e ambitie van de Woonvisie: prettige en gewilde woonwijken.

Hierin werd geconstateerd dat een belangrijke kwaliteit van Zoetermeer op termijn verloren dreigt te gaan, namelijk het bieden van veel woonkwaliteit voor relatief weinig geld, voor huishoudens met een middeninkomen. Maatregelen om deze ontwikkeling tegen te gaan werden met name gezocht in fysieke

Nota van bevindingen

28

investeringen in vastgoed. Het gedachtegoed krijgt opnieuw aandacht in Zoetermeer 2040. Hierin wordt de woningmarkt en vooral nieuwe woningbouw gezien als katalysator van een sociaaleconomisch krachtige stad. Door woningen voor meerdere doelgroepen te bouwen zou Zoetermeer een sociaaleconomische groei door moeten maken. Dit sluit aan bij de ambitie uit de woonvisie om nieuwe draagkrachtige huishoudens aan Zoetermeer te binden door het bouwen in de duurdere segmenten van de woningmarkt. De monitor laat echter zien dat de sociaaleconomische prestatie van de gemeente tussen 2015 en 2021 is afgenomen. Ambities en kwalitatieve doelen zijn in de diverse beleidsstukken geformuleerd maar geconstateerd wordt dat een systematische en integrale rapportage met toelichting op de sociaaleconomische prestaties ontbreekt.

5.4 Entree Het woningbouwprogramma in Entree is in lijn met het destijds vastgestelde gemeentelijk beleid. Vertraging is opgetreden. Als oorzaken zijn genoemd het grote aantal personele wisselingen, uitval in het projectteam Entree en de acute werkzaamheden aan de Nelson Mandelabrug. Ook het solistisch optreden van de gemeente in de ontwerpfase van het bestemmingsplan en de daaruit voortvloeiende bezwaren van de ontwikkelaars op het concept bestemmingsplan is een belangrijke reden voor de vertraging in 2023. Een andere oorzaak voor vertraging is dat in de oorspronkelijke ontwikkelplannen naast woningbouw ook kantoorruimte was opgenomen. Door de corona-periode vindt vermindering van vierkante meters kantoorruimte per medewerker plaats. Na een motie van de raad is onderzoek gedaan naar leegstand in de gemeente. Daaruit bleek dat de verwachte vraag naar kantoorruimte in Zoetermeer minder groot is dan waar op is gerekend in het ontwerp bestemmingsplan en de overeenkomsten met ontwikkelaars. Vanaf 2024 is de Omgevingswet van kracht. In de zomer van 2023 is vastgesteld dat het tijdrovend zou zijn was om de vele bezwaren afdoende te behandelen en het lastig was om het ontwerp bestemmingsplan te laten vaststellen.

Voldoende redenen voor het college om pas op de plaats te maken door de lopende bestemmingsplanprocedure stop te zetten en deze te laten aanpassen aan de criteria voor een omgevingsplan. Bovendien gaf deze opschorting ruimte om te laten onderzoeken of de afgesproken woningbouwprogrammering in de regio haalbaar is voor Entree. De veranderende marktomstandigheden leiden nu tot een mogelijke aanpassing in de woningbouwprogrammering. Voor Terra Nova is een onherroepelijk bestemmingsplan vastgesteld. De oplevering van Terra Nova stond oorspronkelijk gepland voor medio 2023. De gestegen bouw- en grondstofprijzen zorgen ervoor dat de bouw van dit onderdeel van Entree nog niet is gestart. Bovendien is er nog geen belegger bereid gevonden om het project over te nemen in de exploitatie. Om de (financiële) haalbaarheid van het project te vergroten is een subsidie van € 4,9 miljoen uit het programma Startbouwimpuls van het Rijk toegekend. In 2024 zijn de plaatselijke woningcorporaties uitgenodigd om te participeren in het project. Met deze corporaties zijn ontwikkelaar en gemeente niet tot een akkoord gekomen; nu wordt onderzocht of een corporatie van buiten Zoetermeer bereid is huurwoningen af te nemen. Resumé • Entree speelt een belangrijke rol in de realisatie van de woningbouwambities van en in de gemeente Zoetermeer.

• De binnenstedelijke gebiedsontwikkeling van Entree is complex, het ambitieniveau is hoog en relatief veel ontwikkelaars zijn betrokken. De doorlooptijd is daarmee lang mede gelet op de ervaringen en doorlooptijden elders. Het feit dat de ontwikkelaars vinden dat zij onvoldoende betrokken waren bij het vormgeven van het ontwerpbestemmingsplan heeft

Nota van bevindingen

29

•

• •

uiteindelijk tot door hen ingediende zienswijzen geleid en daarmee tot vertraging voor het gehele planontwikkelingsgebied. De gemeente nuanceert deze mening als volgt: “als gevolg van krappe termijnen in de aanloop naar de ter inzagelegging van het (ontwerp)bestemmingsplan er onvoldoende tijd resteerde om een aantal inhoudelijke discussies volledig af te ronden zoals over het onderwerp geluid bijvoorbeeld. De ontwikkelaars/grondeigenaren hebben dit verwoord in hun zienswijzen ten behoeve van nader overleg met de gemeente in het vervolg van de planologische procedure”. Externe ontwikkelingen en omstandigheden zoals de stijging van de bouw- en grondstofkosten zorgden voor vertraging in de realisatie van het onderdeel Terra Nova. Inmiddels wordt door de ontwikkelaar onderzocht of (een) woningcorporatie(s) het sociale huur deel in Terra Nova kan afnemen. Tot nu toe waren de woningcorporaties geen partij in de gebiedsontwikkeling Entree. De vertraging wordt door partijen benut om de afgesproken verdeling in de woningbouwprogrammering zoals vastgelegd in de anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars mogelijk te herzien aan de hand van de huidige marktinzichten. De gemeente heeft destijds gekozen voor een faciliterend grondbeleid voor Entree. Naast de grondposities van 6 ontwikkelaars beschikt de gemeente ook over een eigen grondpositie.

Inmiddels voert de gemeente een meer actief beleid en heeft zij op een deelgebied een voorkeursrecht gevestigd en op andere locaties een voorlopig voorkeursrecht.

5.5 Meerzicht Op basis van de wijkanalyse heeft de gemeente samen met haar partners gekeken naar de opgave voor Meerzicht. Daaruit is de volgende gezamenlijke ambitie gevormd: in 2035 zijn de bewoners in Meerzicht thuis in hun buurt omdat het er prettig wonen en samenleven is. In het raadsbesluit staat expliciet in twaalf concrete doelen vermeld wat gerealiseerd moet worden. De indicatoren gaan voor een groot deel in op toe- en afname, maar er mist een specifieke streefwaarde. Op zowel sociaal als fysiek vlak zijn concrete acties geformuleerd om de strategische doelen te realiseren. Voorbeelden op fysiek vlak zijn het transformeren van de woningvoorraad en het verduurzamen van het vastgoed. . Op sociaal vlak dient het project Preventie in de Praktijk als middel om de doelen te bereiken. Hierin wordt onder andere gebruikgemaakt van een wijkgericht interventieteam om de bestaanszekerheid te verbeteren en een preventiecoalitie tussen de gemeente, zorg- en welzijnsorganisaties, zorgverzekeraars Menzis, CZ en de GGD Haaglanden om gezond leven te stimuleren. De bijbehorende monitor is nog in ontwikkeling, waardoor het onbekend is in hoeverre de genoemde indicatoren in 2023 zijn gerealiseerd. In de wijk Meerzicht-West merkt de gemeente dat huurders redelijk behoudend reageren op verandering.

Zaken die objectief gezien kwaliteit kunnen toevoegen, worden niet altijd als zodanig beleefd door bewoners. Hierin bestaat dus een discrepantie tussen de beleefwereld van bewoners en het gebiedsprogramma. De woningcorporaties bevestigen deze mismatch. Voorbeelden hiervan zijn project het Blauwe Goud en de sloop-nieuwbouw met verdichting door De Goede Woning. Het grootste risico verder in de uitvoering zit hem in de afhankelijkheid van partners in de wijk, zoals VvE’s met betrekking tot de verduurzaming. Hier heeft de gemeente slechts een aanjaagfunctie en is zij voor het behalen van de doelstelling afhankelijk van derden. Daarnaast is de doelstelling om het aandeel sociale huur in de wijk te verlagen sterk afhankelijk van alternatieve, ook voor sociale huurders aantrekkelijke locaties elders binnen de gemeente om sociale huur toe te voegen, zoals bijvoorbeeld Entree. Corporaties zijn namelijk bereid het percentage sociale huur in een wijk te verlagen, mits op andere locaties in de stad compensatie plaatsvindt. Het gesprek over dit ‘waterbedeffect’ was volgens de corporaties

Nota van bevindingen

30

tijdens de voorgaande collegeperiode moeizaam te voeren met de gemeente. Hier is in het huidige college meer oog voor. Resumé • Het ontbreken van streefwaarden in de strategische doelstellingen, maakt het voor het college en partners in de wijk Meerzicht moeilijker om te monitoren of doelen zijn behaald. Een integraal monitoringssysteem is in ontwikkeling. • De realisatiekracht van het programma is sterk afhankelijk van belanghebbenden in de wijk. De gemeente heeft geen positie in locatie of vastgoed en ziet haar functie primair als faciliterend.

5.6 Constateringen •

•

• •

•

De rapportage van de kwantitatieve doelen is grondig en structureel. Dit maakt dat de realisatie van de gestelde doelen goed gecontroleerd kan worden. De kwalitatieve doelen worden minder consequent gerapporteerd. Dit maakt de controle van de voortgang van deze doelen minder transparant. De woningbouwrealisatie is in de periode 2017 tot 2023 achtergebleven bij de in de woonvisie en versnellingsagenda gestelde ambitie. Weliswaar blijkt uit de rapportage Ruimtelijk Fysiek dat de in de jaren meer woningen worden gerealiseerd dan gepland maar de taakstelling is aangepast naar beneden en wordt verschoven naar latere jaren. Op basis van de harde plancapaciteit is de verwachting bij de gemeente dat de doelen uit het huidige coalitieakkoord worden gerealiseerd. De kwantitatieve doelen voor woningbouw uit de regionale woondeal kennen een sterke afhankelijkheid van de ontwikkeling van Entree. De gemeente vermindert deze afhankelijkheid door nieuwe locaties tot ontwikkeling te brengen. Er bestaat een onderlinge afhankelijkheid tussen de verschillende projecten binnen de gemeente. Corporaties zijn bereid het percentage sociale huur in een wijk te verlagen, mits op andere locaties in de stad compensatie plaatsvindt. Daarvoor moeten zij wel positie krijgen van de gemeente bij gebiedsontwikkelingen.

In het coalitieakkoord spreekt het college uit dat het realiseren van goedkope en betaalbare huur zoveel mogelijk bij de woningcorporaties ligt. De gemeente maakt actief gebruik van (landelijke) mogelijkheden (zoals subsidie Startbouwimpuls, Subsidie Duurzame Energie en Subsidie Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen) om realisatie te versnellen en verduurzaming te faciliteren.

Nota van bevindingen

31

6 Informatievoorziening en sturing 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk staan de informatievoorziening en sturing vanuit de gemeenteraad centraal. Met het vaststellen van de woonvisie geeft de gemeenteraad een ruim mandaat voor een langere termijn (veelal vier jaar). Een toereikende informatievoorziening, gebaseerd op de kaders van het woonbeleid is voor de gemeenteraad van belang om haar controlerende taken adequaat uit te voeren. Dit geldt niet alleen voor het beoordelen van het uitgevoerde woonbeleid maar ook voor de gebiedsprogramma’s en de bijhorende planuitwerkingskader (PUK). Ook voor het volgen van deze programma’s dient vooraf de informatiebehoefte en voorziening in overleg te worden bepaald.

6.2 Woonbeleid Specifiek voor het woonbeleid informeert het college de gemeenteraad middels de rapportage Ruimtelijk Fysiek. Hierin is de woningbouwmonitor opgenomen. Daarnaast kan de raad de resultaten van het woonbeleid van het afgelopen jaar teruglezen in het jaarverslag. Het verslag 2022 op het terrein van wonen opent met een algemene doelstelling en verwijst naar de Omgevingsvisie Zoetermeer 2040 die verdere uitwerking krijgt in de Strategische Agenda 2040. Onder doelstelling 7.1 “Bevorderen passende woonruimte voor iedere Zoetermeerder” worden de belangrijkste actuele onderwerpen van het afgelopen jaar kort toegelicht. Veelal is dit een kortere, puntsgewijze weergave van de inhoudelijke raadsmemo’s en de rapportage Fysieke ruimte. Onder doelstelling 7.2 “Bevorderen vernieuwende en gewenste functies voor stad en regio” worden de programma’s Entree en Meerzicht kort toegelicht met een terugblik op de activiteiten die hebben plaatsgevonden in het betreffende jaar. Opvallend is dat in het jaarverslag niets wordt aangehaald uit de prestatieafspraken met de woningcorporaties. Temeer daar de ambities uit de Woonvisie 2015 voor een groot deel worden geconcretiseerd middels de prestatieafspraken met corporaties en hun huurdersorganisaties. Ook in de programma’s Meerzicht en Entree wordt samengewerkt met de betrokken woningcorporaties.

Met de Staat van Zoetermeer wordt de raad geïnformeerd over indirecte, meer kwalitatieve effecten van het gemeentelijk woonbeleid. Over een aantal andere, meer kwalitatieve ambities wordt de raad minder structureel geïnformeerd middels raadsmemo’s. Dit maakt dat er veel discipline van de raad wordt gevraagd om ambities uit de woonvisie te monitoren. Niet voor alle ambities uit de woonvisie is informatievoorziening vanuit het college aan de raad terug te vinden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de ambitie om Zoetermeer meer levensloopbestendig te maken of consumentgericht te bouwen De geïnterviewde raadsleden zijn overigens positief over deze beide informatievoorzieningen.

6.3 Entree De voortgang van de planontwikkeling Entree wordt besproken in de gemeenteraad. Bij het vaststellen van beleid geeft de gemeenteraad vaak een duidelijke vervolgopdracht met financiële kaders mee aan het college. De raad geeft ruimte aan het college en stuurt door verschillende beleidskaders, maar vraagt wel om een actieve terugkoppeling (bijvoorbeeld dat bij het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid middengebied Entree het college de raad uiterlijk vier weken van tevoren informeert over de voorgenomen beslissing).

Nota van bevindingen

32

Informatievoorziening De gemeenteraad ontvangt op verschillende manieren informatie over de ontwikkelingen in Entree: • Rapportage Ruimtelijk Fysiek, met stoplichtenmodel per project (tweemaal per jaar) • Projectenmarkt (tweemaal per jaar, afgelopen jaar in de vorm van het Stadsfestival) • Nieuwsbrieven • Tussentijdse memo’s vanuit het college. De gemeenteraad ontvangt halfjaarlijks de rapportage Ruimtelijk Fysiek. Hierin staat informatie over de voortgang van het programma Entree en de individuele projecten die gezamenlijk Entree vormen. Op projectniveau (per gebied) wordt de stand van zaken en risico’s van de zeven projecten toegelicht. Verder beschrijft de rapportage de relatie met de ambitie/doelstelling van het programma Entree, de belangrijkste resultaten (momenteel alle stoplichten op rood wegens vertraging) en de opgaven (MER en communicatie). Aan de rapportage Ruimtelijk Fysiek is een projectenmarkt gekoppeld die tweemaal per jaar plaatsvindt. De projectenmarkt biedt raadsleden de mogelijkheid voor het vergaren van informatie en stellen van vragen aan ambtenaren. Dit is een-op-een-contact. De raad ontvangt verder raadsmemo’s, maar niet op regelmatige basis. Participatie gemeenteraad Gemeenteraadsleden vragen gedurende de looptijd van de ontwikkeling Entree actief om updates en voortgang omtrent de gebiedsontwikkeling.

De wethouder voorziet hierin door het versturen van diverse informatiememo’s. Gemeenteraadsleden worden vaak expliciet uitgenodigd voor activiteiten rondom Entree die zowel gerelateerd zijn aan de gebiedsontwikkeling (informatiebijeenkomst en update stand van zaken Terra Nova van 22 juni 2022) als activiteiten georganiseerd door o.a. de gemeente (bijvoorbeeld “Entree, met zorg gekozen”). In 2022 informeerde het college de raad specifiek over de geplande communicatieen participatieactiviteiten voor 2022. Uit interviews kwam naar voren dat er in raadsvergaderingen naar verhouding beperkt tijd wordt gereserveerd voor het bespreken van een grote gebiedsontwikkeling zoals Entree. Ook het (toekomstig) financieel belang wordt niet uitvoerig besproken dan wel toegelicht in stukken. Bijsturing Op basis van de ontvangen informatie is het aan de raad om bij te sturen waar de raad dat nodig acht. De raad maakt hier in het kader van Entree gebruik van. Bijvoorbeeld door een motie om onderzoek naar leegstand te doen, wat resulteerde in een kantorenscan. De raad is zich bewust van de grote vraag naar woningen in Zoetermeer en de afhankelijkheid hierbij van Entree en de (belangrijke) rol van de gemeente hierin. De gemeenteraadsleden uiten hun zorgen richting de wethouder over de voortgang van Entree als gebiedsontwikkeling.

De bewaking van de samenhang in het gebied, de voorzieningen en de aangevraagde (en inmiddels toegekende) Rijkssubsidie kwamen aan de orde in de technische bijeenkomst. Evenals de vraag of de betrokkenen aangehaakt blijven en dus de communicatie, zowel vanuit het college richting de raad als vanuit de gemeente richting extern betrokkenen, wordt gecontinueerd. e raad heeft het belang benadrukt om positie te krijgen en te behouden. Resumé • De raad ontvangt ( met onregelmatige tussenperioden) informatiememo’s. De raadvoorstellen verwijzen actief en duidelijk naar eerdere besluitvorming. Dit bevordert het historisch besef in reeds gemaakte besluiten, zeker als er tussentijds een wisseling bij gemeenteraadsleden heeft plaatsgevonden. • Er wordt relatief weinig tijd besteed in raadsvergaderingen aan het bespreken van grote gebiedsontwikkelingen.

Nota van bevindingen

33

• •

Er zijn geen concrete afspraken over het geven van een terugkoppeling en het vervolg bij (tussentijdse) onderzoeken. De geïnterviewde raads- en commissieleden leden zijn van mening dat zij voldoende informatie ontvangen, maar dat ze onvoldoende invloed kunnen uitoefenen op de voortgang als het gaat om een grootschalige gebiedsontwikkeling als Entree.

6.4 Meerzicht Binnen het gebiedsprogramma is nadrukkelijk aandacht (gevraagd) voor de monitoring van de effecten van de integrale wijkaanpak. Zodoende is het mogelijk om de inspanningen en projecten te beoordelen op hun effectiviteit, zowel maatschappelijk economisch als financieel. Informatievoorziening Specifiek voor het programma werkt de gemeente aan een monitor op basis van resultaten en effecten. Een aantal werkgroepen bestaande uit deelnemers vanuit corporaties, welzijnsorganisaties, de winkeliersvereniging en onderwijsinstellingen richten deze monitor momenteel in. Dit instrument bevat een samenhangend stelsel van data en datakwaliteit. De data uit de wijkanalyse dient samen met een actualisatie van deze data (in het eerste kwartaal van 2023) als nulmeting voor aanvang van het project. Per strategisch doel worden de, in het gebiedsprogramma genoemde, indicatoren gemonitord. Bijsturing Op dit moment stuurt de raad bij aan de hand van de rapportage Ruimtelijk Fysiek. Hier maakt de raad alleen weinig gebruik van. De geïnterviewde raads- en commissieleden zijn tevreden over de rapportage. Deze halfjaarlijkse rapportage verduidelijkt de voortgang van de projecten en de bijbehorende risico’s. De rapportage duidt de risico’s zonder dit verder uit te werken met verklaringen. Dit is een bewuste keuze om de omvang van de rapportage te beperken.

De meest recente prestatieafspraken bevatten een onderdeel voor de afspraken over de wijkontwikkeling Meerzicht. De raad ontvangt de prestatieafspraken ter informatie zonder verdere toelichting, hier vragen raadsleden ook niet actief om. Resumé • Binnen het gebiedsprogramma Meerzicht is veel aandacht voor de informatievoorziening richting de raad. Hiermee stelt het college de raad in de gelegenheid om bij te sturen. Tot op heden maakt de raad hier nog weinig gebruik, waarschijnlijk omdat het programma pas in 2023 is gestart. • De projecten in de wijk worden voldoende toegelicht in de rapportage Ruimtelijk Fysiek.

6.5 Constateringen Aard en kwaliteit monitoring • De kwantitatieve monitoring is overzichtelijk en duidelijk van toegevoegde waarde. De halfjaarlijkse terugkeer is voldoende. Dit komt ook doordat het college de raad bij bijzonderheden tussentijds informeert. • De kwalitatieve monitoring hangt nauw samen met de kwantitatieve monitoring. De kwalitatieve toelichting wordt of mondeling verstrekt of middels raadsmemo’s. • De monitoring is momenteel voornamelijk gericht op doelstellingen (aantallen) en daarmee op de output. De outcome (gerealiseerde effecten) is nog onderbelicht.

Nota van bevindingen

34

Informatiepositie raad • De gemeenteraad is voldoende betrokken in de beeldvormende en opiniërende fase van de beleidsstukken. De gemeenteraad geeft vervolgens niet helder aan welke informatiebehoefte zij met betrekking tot de voortgang wenst te ontvangen. • De raad kan en wil een meer proactieve rol spelen aan de hand van de beschikbare monitoring, de prestatieafspraken en andere relevante ontwikkelingen op projectniveau. Hiervoor moet zij aan de voorkant duidelijk maken welke informatiebehoefte zij heeft. • De gemeenteraad vraagt tijdens projecten actief om tijdig op de hoogte gehouden te worden van vorderingen en/of ontwikkelingen. De raads- en commissieleden waarmee gesproken is, zijn daar neutraal over; met name het aspect tijdige en regelmatige informatie is een reden voor hun kritische houding. • De gemeenteraad geeft bij het vaststellen van kaderstellend beleid (bijvoorbeeld bij woningbouwprogramma Zoetermeer) vaak een opdracht mee aan het college inclusief verzoek voor terugkoppeling en het tijdsbestek hiervan. De raad is gematigd tevreden over deze terugkoppeling vanuit het college.

Nota van bevindingen

35

7 Samenvattende bevindingen Bevindingen In dit onderzoek is specifiek gekeken naar het woonbeleid van de gemeente Zoetermeer en in hoeverre dat doeltreffend en doelmatig is. Daaropvolgend stelt de Rekenkamer zich de vraag welke sturingsmogelijkheden de gemeenteraad heeft voor dit beleid en of deze al dan niet met succes zijn ingezet. Aan de centrale vraag zijn deelvragen gekoppeld, die reeds benoemd zijn in hoofdstuk 3. De deelvragen worden hieronder puntsgewijs beantwoord. Voor het onderzoek is gebruikgemaakt van een normenkader. In dit normenkader zijn de woonvisie, het gebiedsprogramma Entree en het gebiedsprogramma Meerzicht getoetst op de deelvragen. De indeling van het normenkaders is terug te vinden in bijlage 3. A. Beleid en kaderstelling • Is er voldoende gebruikgemaakt bij het formuleren van het (beleids)kader van een analyse van de huidige situatie op de woningmarkt van Zoetermeer? Bij het formuleren van het (beleids)kader is destijds voldoende gebruikgemaakt van een analyse van de woningmarkt. In de woonvisie uit 2015 worden feiten en cijfers van de woonstad Zoetermeer toegelicht, maar deze woonvisie is inmiddels sterk gedateerd. Voor Entree zijn de woningmarktanalyse Zoetermeer, het Woningmarktonderzoek Entree Zoetermeer en een voorzieningenanalyse uitgevoerd. Voor Meerzicht is er een wijkanalyse uitgevoerd om de status quo in beeld te brengen.

Voor Zoetermeer 2040 is geen aanvullend woningmarktonderzoek uitgevoerd. •

Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente Zoetermeer voor Wonen geformuleerd? (woonvisie en Zoetermeer 2040)

De woonvisie geeft zes ambities: 1. Duurzaam bouwen en renoveren 2. Betaalbare woningen voor iedereen 3. Extra woonruimte voor jongeren en studenten 4. Zoetermeer levensloopbestendig 5. Prettige en gewilde woonwijken 6. Consumentgericht bouwen. In Zoetermeer 2040 worden twee pijlers uitgewerkt waarlangs het toekomstbeeld gerealiseerd moet worden: 1. Wijken van de toekomst 2. Woningbouw als katalysator voor een sociaaleconomisch krachtige stad. •

Zijn de doelstellingen concreet geformuleerd? Hoe zijn de ambities en doelen vertaald naar een uitvoeringsprogramma? Hoe verhouden (deel)wijkprogramma’s zoals Entree zich tot de doelen van het woonbeleid?

De woonvisie geeft concrete doelstellingen over het aantal woningen dat er voor de verschillende doelgroepen per prijssegment gebouwd moeten worden. Dit is vervolgens geconcretiseerd in het Woningbouwprogramma Zoetermeer 2017 en de Versnellingsagenda woningbouw uit 2018. De doelstellingen voor Entree zijn hier weer een doorvertaling van. De verdeling in percentages over de verschillende woningcategorieën is bijvoorbeeld opgenomen in de anterieure overeenkomst(en) met ontwikkelaars. Meerzicht is de eerste wijk die wordt aangepakt langs de lijn van Zoetermeer 2040. Belangrijke doelstellingen hier zijn het

Nota van bevindingen

36

verduurzamen van 70% van woningvoorraad en het terugbrengen van het percentage sociale huur in de wijk. •

Met welke partijen wordt rondom het woonbeleid samengewerkt, welke (contractuele) afspraken liggen hieraan ten grondslag en op welke manier worden resultaten gemonitord?

Voor de woonvisie hebben de volgende partijen een actieve rol gespeeld: de Zoetermeerse Woonkoepel, de Zoetermeerse woningcorporaties, de jongerenambassadeurs, het Overleg Samenwerkende Ouderen en Onze Zoetermeerse Bouwsociëteit. Wat betreft de woningcorporaties is de vastgestelde woonvisie de basis om de genoemde maatregelen vast te leggen in de prestatieafspraken. Bij Entree wordt er voornamelijk samengewerkt met ontwikkelaars. Afspraken zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst en anterieure overeenkomsten. De Zoetermeerse woningcorporaties (als vastgoedbeleggers en -beheerder) waren voor deze gebiedsontwikkeling door de gemeente (in de vorige collegeperiode) en de ontwikkelaars niet uitgenodigd. Nu de ontwikkelaar van het onderdeel Terra Nova geen afnemer kan vinden wordt getracht (een) woningcorporatie(s) bereid te vinden het sociale huurdeel af te nemen. Het huidig college heeft zich positief uitgesproken over de primaire rol van de woningcorporaties voor de sociale woningbouw en stuurt op de samenwerking met hen. Het gebiedsprogramma Meerzicht is gezamenlijk door zeven actoren ondertekend. Hieronder vallen de woningcorporaties, winkeliersvereniging, zorg- en welzijnsorganisatie en de scholen. •

Welke beleidsruimte heeft de gemeenteraad gelet op provinciale en regionale (Haaglanden) afspraken met het Rijk?

De gemeenteraad staat naar eigen zeggen neutraal tegenover de eigen beleidsruimte ten opzichte van de provinciale en regionale afspraken met het Rijk. Specifiek voor nieuwbouw is de gemeente niet effectief gebonden aan een minimaal percentage sociale huur maar is wel voornemens 30% sociale huur als norm (een afspraak in de Woondeal Haaglanden) te hanteren, Doordat het huidige percentage sociale huur binnen de gemeente boven de 30% ligt ontstaat voor de gemeente ‘schuifruimte’ in de programmering waarmee de gemeente sociale huur beter kan spreiden over de wijken van de gemeente. •

In hoeverre versterken beleid en uitvoering van verschillende domeinen binnen de gemeente (wonen, RO en grondzaken, sociaal) elkaar?

De kaderstellende documenten geven de benodigde beleidsharmonisatie om doelstellingen te kunnen realiseren. Het werken met programma’s waarin meerdere domeinen binnen de gemeente zijn vertegenwoordigd, waarborgt de integrale aanpak. B. Participatie • Hoe wordt participatie vormgegeven binnen het woonbeleid? Welke instrumenten worden hiervoor aangereikt? Voor de ontwikkeling van beide programma’s is een participatietraject ingezet, hoofdzakelijk op het niveau van consulteren. Deze trajecten zijn niet alleen ingezet om draagvlak voor programma’s te creëren maar ook om resultaten te boeken. Door de gemeente zijn voldoende instrumenten en werkvormen beschikbaar gesteld met deels een structureel karakter. Voorbeelden van instrumenten die zijn ingezet bij Entree en Meerzicht zijn: themabijeenkomsten, publieke private buurtsamenwerking, Club Entree en storytelling.

Nota van bevindingen

37

C. Uitvoering en doelrealisatie • Hoe krijgt de uitvoering van het woonbeleid vorm in de praktijk? En welke (volkshuisvestelijke) instrumenten zijn daarbij ingezet? Was dat volgens de afspraak met de raad en was dat effectief, succesvol? Welke instrumenten zijn niet ingezet, waarom niet? En toch wellicht kansrijk voor de toekomst? Er zijn adequate afspraken gemaakt over de uitvoering van de woonvisie en beide programma’s. De woonvisie is per ambitie geconcretiseerd in maatregelen waarvan een groot deel wordt uitgevoerd door of in samenwerking met de woningcorporaties. Met het vaststellen van de woonvisie door de gemeenteraad ontvangt de portefeuillehouder mandaat om de prestatieafspraken te maken ter uitvoering van de woonvisie. Ook voor de uitvoering van het gebiedsprogramma Meerzicht gebruikt de gemeente de prestatieafspraken. Voor de uitvoering van het masterplan Entree zijn samenwerkingsovereenkomsten en anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars en beleggers gemaakt. De gemeente Zoetermeer zet een groot deel van het volkshuisvestelijk instrumentarium in. Kortheidshalve wordt verwezen naar paragraaf 3.6. Daarnaast zijn er nog twee belangrijke instrumenten: de doelgroepenverordening en actief grondbeleid (mede op basis van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten). De doelgroepenverordening wordt (nog) niet ingezet.

De gemeente zet het instrument actief grondbeleid inmiddels wel –selectief– in: op grond van de Nota Grondbeleid 2021 is sprake van een hoofdzakelijk situationeel grondbeleid. Voor Entree is gekozen voor een faciliterend grondbeleid. Destijds was de opvatting dat de ontwikkelaars over een zekere mate van flexibiliteit voor projectontwikkeling moesten kunnen beschikken. Het huidige college is voornemens om m.b.t. beide instrumenten in de komende tijd verdere stappen te zetten, om gewenste woningbouw (versneld) te kunnen realiseren. •

Zijn er adequate afspraken over rapportage gemaakt?

Afspraken zijn gemaakt over de monitoring van projecten in de rapportage Ruimtelijk Fysiek en bijbehorende woningbouwmonitor 5. Op basis van dit document kan de gemeenteraad de voortgang van de realisatie binnen de beleidskaders volgen. Deze rapportage is volledig, inclusief een korte toelichting op het vastgestelde kader. Specifiek voor Entree zijn elf kernpunten benoemd waarop het college jaarlijks rapporteert richting de gemeenteraad. Voor Meerzicht zijn er afspraken gemaakt over het ontwikkelen van een maatschappelijke kostenbatenanalyse, waarin naast de fysieke effecten ook de sociale effecten in kaart worden gebracht. De ontwikkeling hiervan is momenteel nog aan de gang waarbij wordt aangesloten op de wijkanalyse die diende als input voor het gebiedsprogramma. 4F

•

Waar staat de gemeente in het realiseren van de ambities en doelstellingen op het gebied van Wonen? Hoe is dat te duiden en te verklaren?

De doelstellingen uit de woonvisie en de programma’s zijn grotendeels vertaald in concrete acties. Doordat de doelstellingen echter niet altijd SMART zijn geformuleerd, is het lastig om te monitoren of het gewenste doel daadwerkelijk wordt behaald. De kwantitatief meetbare woningbouwambities uit de woonvisie, vertaald in het Woningbouwprogramma 2017 zijn over de periode 2016-2021 onvoldoende gerealiseerd. De grotere aantallen te bouwen woningen zijn in de planning doorgeschoven naar latere jaren (2024-2027).

5

De gemeenteraad ontvangt geen specifieke informatie over de voortgang van de prestatieafspraken met woningcorporaties en hun huurdersorganisaties.

Nota van bevindingen

38

Kwalitatieve maatregelen (zoals bijvoorbeeld instellen van een seniorenmakelaar, openen van een energieloket voor burgers, het opzetten van een bestuurlijke tafel wonen e.d.) zijn gerealiseerd. Het programma specifiek voor Meerzicht is pas in 2023 gestart, dat maakt het lastig om daar iets over te zeggen. Wel maakt het gebrek aan posities binnen de gemeente voor woningcorporaties het lastig om de ambities uit het gebiedsprogramma te realiseren. Corporaties spreken namelijk van een ‘waterbedeffect’: afname van sociale huurwoningen binnen de wijk Meerzicht moet elders in de stad gecompenseerd worden. Het ontwerpbestemmingsplan voor ‘Entree Midden’ is nog niet vastgesteld. Dat betekent ook dat bij Entree nog geen concrete resultaten zijn behaald op het gebied van woningbouw. De planologische procedure wordt voortgezet onder de Omgevingswet, die per 1 januari 2024 van kracht is. Ook het plan Terra Nova (waarvoor het herziene bestemmingsplan is vastgesteld) loopt vertraging op vanwege stijgende bouwprijzen en terughoudendheid in de markt om delen van het project over te nemen van de ontwikkelaar. De verwachting van de ontwikkelaar is dat in 2024 de verkoop wordt gerealiseerd zodat gestart kan worden met de (ver)bouw. De afhankelijkheid van Entree voor de algehele woningbouwambities maakt de gemeente kwetsbaar op dit gebied.

Wel is de gemeente doende met het verminderen van deze afhankelijkheid door de haalbaarheid van alternatieve bouwlocaties te onderzoeken, maar de slaagkans hiervan is nog onzeker. D. Bestuurlijk proces en informatievoorziening • Welke afspraken hebben raad en college gemaakt over de informatievoorziening aan de raad omtrent Wonen? College en raad hebben duidelijke afspraken over de wijze van verantwoorden, middels structurele rapportages over woonruimteverdeling, projectontwikkeling en leefbaarheid. Indien zich bijzonderheden voordoen brengt het college de raad tussentijds op de hoogte door middel van memo’s. •

Hoe wordt de raad geïnformeerd over het bereiken van de doelstellingen, de voortgang van de uitvoering en de besteding van de middelen ten aanzien van wonen?

Aan de hand van de overzichtelijke rapportage Ruimtelijk Fysiek rapporteert het college halfjaarlijks over de voortgang van de woningbouwontwikkeling en van de (wijk/woon)programma’s met de onderliggende projecten. Naar aanleiding van de rapportage organiseert het college een projectenmarkt. De projectenmarkt biedt raads- en commissieleden de mogelijkheid om individueel vragen te stellen over de specifieke projecten. Zowel Entree als Meerzicht zijn onderdeel van de projectenmarkt. •

Welke (sturings)instrumenten heeft de gemeenteraad tot zijn beschikking op het terrein van Wonen of overweegt hij? In hoeverre zet de gemeenteraad deze instrumenten in?

Wat betreft de sturingsinstrumenten, heeft de raad onvoldoende zicht op mogelijk en gewenst instrumentarium. In de woonvisie is destijds aandacht geschonken aan verschillende, gebruikelijke instrumenten zoals de huisvestingsverordening, financieringsmogelijkheden, collectief opdrachtgeverschap, lokale prestatieafspraken en verschillende convenanten. De gemeente zet het beschikbare instrumentarium in. De doelgroepenverordening wordt (nog) niet toegepast in de uitwerking van omgevingsplannen. Deels zijn deze instrumenten ter uitvoering van de woonvisie. Doordat de woonvisie is vastgesteld door de gemeenteraad kan het college desgewenst, binnen dit kader, instrumenten al dan niet toepassen zonder goedkeuring van de gemeenteraad (bijvoorbeeld

Nota van bevindingen

39

prestatieafspraken met de woningcorporaties). Sommige instrumenten met een juridische grondslag (zoals wet voorkeursrecht gemeenten, huisvestings- en doelgroepenverordening) moeten door de raad besproken en vastgesteld worden. Doordat de woonvisie niet tussentijds is geëvalueerd en geactualiseerd heeft ook geen afweging plaatsgevonden op effectiviteit en uitbreiding van de noodzakelijke instrumenten (ondanks het feit dat de woningcorporaties daar wel om gevraagd hebben). •

Is de rolverdeling tussen college van B&W en de gemeenteraad effectief en efficiënt?

De rolverdeling tussen het college en de raad is effectief. De rolverdeling kan aan effectiviteit winnen bij een actievere rol van de gemeenteraad, bijvoorbeeld in het onderhouden van contacten met de woningcorporaties. Binnen het college zijn rollen en verantwoordelijkheden duidelijk verdeeld. Bovendien past het college een systematiek van ‘achtervang’ toe: belangrijke programma’s worden op de achtergrond vertegenwoordigd door een tweede portefeuillehouder. Van de ambtelijke organisatie vraagt dit wel afstemming met meerdere portefeuillehouders, zeker als deze een integraal karakter hebben (beleidsharmonisatie).

Nota van bevindingen

40

Bijlage Nota van bevindingen

41

Bijlage 1: Programma’s Nationale Woonen Bouwagenda Programma Woningbouw Het doel van dit programma is om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren. Bij nieuwe projecten is de regionale richtlijn twee derde in het betaalbare huur- en koopsegment, waarvan de helft door corporaties wordt gebouwd. Hiervoor wordt er ingezet op: • het versterken van de regie vanuit de overheid door richtinggevende bouwdoelstellingen te verdelen door middel van regionale woondeals • het verkleinen van de doorlooptijd tussen planvorming en realisatie van nieuwe projecten door het ontwikkelproces te verbeteren, vertraging te beperken, versnellingsmogelijkheden te benutten en besluitvormingsprocessen te verkorten • het stimuleren van snelle woningbouw door financiële ondersteuning te bieden aan goede woningbouwprojecten met voldoende betaalbare woningen en een afgeronde ruimtelijke afweging die door financiële tekorten niet meer realiseerbaar blijken te zijn • en het inzetten op grootschalige woningbouw door verstedelijkingsstrategieën voor zeven woningmarktregio’s op te stellen. Programma Betaalbaar wonen Het doel van dit programma is om ervoor te zorgen dat woonlasten voor mensen in redelijke verhouding zijn tot het inkomen en dat meer mensen een voor hen passende en betaalbare woning kunnen krijgen.

Hiervoor wordt er ingezet op: • het zorgen voor een betere aansluiting tussen vraag en aanbod voor middeninkomens door regulering middenhuur en het verbeteren van de positie van koopstarters • het aanpakken van te hoge woonlasten van mensen met een laag inkomen door middel van een verantwoord huurbeleid • en het beter beschermen van kopers en huurders door het huur- en koopproces verder te reguleren. Programma Een thuis voor iedereen Het doel van dit programma is om te zorgen voor voldoende, betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen, met een evenwichtige verdeling over gemeenten en met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding.

Hiervoor wordt er ingezet op: • uitstroom uit opvang, instellingen of dak- en thuisloosheid te bevorderen door voldoende sociale woningen te realiseren en te borgen dat een deel van deze woningen wordt toegewezen aan specifieke groepen mensen • het realiseren van een evenwichtige verdeling tussen gemeenten door te sturen op 30% sociale huur per gemeente wanneer dit logisch en haalbaar is, provincies krijgen hiervoor een wettelijke interventiemogelijkheid • het voorzien in passende woningen in combinatie met wonen, zorg, welzijn en werk voor aandachtsgroepen door samenwerking tussen overheden, corporaties, huurders, cliënten-, zorg- en welzijnsorganisaties en marktpartijen intensief op te zoeken • en het gebruik van goede huisvesting ter preventie van dak- en thuisloosheid en zorg- en welzijnsproblematiek. Programma Wonen en zorg voor ouderen Het doel van dit programma is het op gang brengen van een verhuisketen door voldoende woningen op maat voor onze ouderen te realiseren. Hiermee komen er passende woningen vrij voor gezinnen met kinderen en vervolgens ook voor starters. Hiervoor wordt er ingezet op:

Nota van bevindingen

42

• • •

het realiseren van 290.000 woningen die geschikt zijn voor ouderen, waarvan 80.000 woningen in een geclusterde woonvorm en 40.000 nieuwe verpleegzorgplekken, door de opgave te verdelen middels de regionale woondeals het zorgen voor daadwerkelijke doorstroming van ouderen naar geschikte woonvormen door te informeren en te ontzorgen en bewegen en ontmoeten stimuleren door bij nieuwbouw de leefomgeving hierop in te richten.

Programma Leefbaarheid en veiligheid Het doel van dit programma is om de leefbaarheid en veiligheid in de meest kwetsbare gebieden van Nederland in 15-20 jaar op orde te brengen en het perspectief aan bewoners te verbeteren. Hiervoor wordt er ingezet op: • een integrale aanpak met duidelijke regie door middel van de inzet van een adequaat juridisch instrumentarium • het verbeteren van slechte woningen en het zorgen voor meer gemengde wijken door het herstructureren van kwalitatief slechte woningen • meer bewoners mee laten kunnen doen in de samenleving naast de fysieke leefomgeving ook te investeren in sociale interventies • en te investeren in de preventie van jeugdcriminaliteit en het vergroten van de weerbaarheid van jongeren door middel van een fonds criminaliteitspreventie. Programma Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving Het doel van dit programma is om in 2030 het reductiedoel van ten minste 55% CO2-emissies te verminderen ten opzichte van 1990 te behalen. Hiervoor wordt er ingezet op: • een gebiedsgerichte aanpak van de warmtetransitie door een centrale rol neer te leggen bij de gemeente in de vorm van een transitievisie warmte • en de aanpak van individuele woningen door een handelingsperspectief de bieden aan woningeigenaren.

Nota van bevindingen

43

Bijlage 2: Overzicht sturingsinstrumenten Instrument

Landelijk

Aanwezig

Woningbouwimpuls, Startbouwimpuls (startsubsidies) en andere subsidiemogelijkheden vanuit het Rijk en Provincie Regulering huurprijsontwikkeling sociale huur en middenhuur Wet goed verhuurderschap Maatwerkhypotheken Versnelling inzet maatschappelijk vastgoed van Rijk en gemeenten voor huisvesting aandachtsgroepen Wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting Woonzorgvisie Stimuleringsregeling Wonen en Zorg Nationale Prestatieafspraken Subsidieregeling verpleegzorgplekken

Regionaal Regionale Woondeals

Lokaal

Nota Grondbeleid 2021 (situationeel grondbeleid) Woonvisie Woonzorgvisie Coalitieakkoord Prestatieafspraken Huisvestingsverordening Bestemmingsplan Omgevingsplan Doelgroepenverordening Anterieure overeenkomsten Exploitatieplannen Prestatieafspraken Grondbeleid Kettingbeding Verkoop onder voorwaarden Zelfbewoningsplicht Opkoopbescherming Anti-speculatiebeding Monitoringssysteem (woningbouwmonitor) Rapportages Doorstroommakelaar Toewijzen betaalbare koopwoningen door gemeenten Lokale prestatieafspraken met zorgpartijen Integrale uitvoeringsprogramma’s Herstructurering Woningverkoop Vroegsignalering Koopgarant Tijdelijke huisvesting Flexwoningen Woningsplitsing Gemeentelijk volkshuisvestingsfonds Starterslening Verzilver- en blijverslening Vereveningsfonds

Nota van bevindingen

X X X X X X X X X X X

X X X X X X X X X X X

44

Bijlage 3: Normenkader Beleid en kaderstelling Normen 1. De evaluatie van de resultaten uit de voorgaande periode zijn voldoende betrokken bij de afspraken en doelstellingen

Beoordeling

Toelichting Woonvisie 2015-2024

Toelichting Programma Entree

Toelichting Programma Meerzicht

Nee

Wordt geen melding gemaakt van de evaluatie dan wel aandachtspunten uit verleden of succesfactoren.

Niet van toepassing

Aan de hand van de wijkanalyse is de status quo in beeld gebracht en doelstellingen geformuleerd.

Destijds (2015) zijn externe analyses uitgevoerd die bij de woningbouwprogrammering zijn betrokken.

0.

2. De uitkomsten van bestaande analyses naar woningmarktontwikkelingen en behoefte zijn voldoende betrokken

Ja

Feiten en cijfers woonstad Zoetermeer toegelicht in visiedocument.

Belangrijke onderleggers van het programma zijn het door Ecorys uitgevoerde Woningmarktanalyse Zoetermeer (oktober 2019), het Woningmarktonderzoek Entree Zoetermeer van Springco (2020) en door Stecgroep uitgevoerde voorzieningenanalyse (juli 2019). De uitkomsten van de bestaande onderzoeken worden nog als relevant beschouwd maar daarin benoemde prijspeilen vragen wel om actualisatie. Recenter is er onderzoek gedaan door Cushman & Wakefield over de vraag naar m2 kantoorruimte

Nota van bevindingen

Ja, demografische analyses tonen aan dat de bewoners in Meerzicht vergrijzen. Zodoende is er aandacht geweest voor het langer thuis blijven wonen binnen de eigen wijk. In het Gebiedsprogramma Meerzicht wordt qua woningmarktontwikkelingen voornamelijk gefocust op de verdeling van de woningvoorraad ten opzichte van de gehele gemeente. Het doel is primair om het prettig wonen en samenleven in de wijk te verbeteren. Niet zozeer om de problemen op de lokale en regionale woningmarkt op te lossen.

45

Normen

Beoordeling

Toelichting Woonvisie 2015-2024

Toelichting Programma Entree

Toelichting Programma Meerzicht

waaruit blijkt dat deze een stuk geringer is dan geprogrammeerd. Actueel, wordt door bureau Companen onderzoek gedaan naar woonbehoefte voor de komende periode tot en met 2030.

3. De uitkomsten van de (regionale) woonruimteverdeling (wachttijden en slaagkansen) zijn voldoende betrokken

4. De gemeente heeft inzicht in de groepen van woningzoekenden en speciale groepen (toekomstige en potentiële huurders) in de gemeente.

1.

1. Er zijn kaders door raad en college vastgesteld met oog op sturing en regie op het behalen van de ambities binnen het domein wonen.

Nota van bevindingen

Nee, maar dat sluit zoals gezegd ook niet aan op het doel van het Gebiedsprogramma te weten het terugbrengen van sociaaleconomische kracht in de wijk.

Ontbreekt.

Destijds niet; vanwege de herijking van het programma spelen de woonruimteverdelingsresultaten en wachttijden in de regio wel een rol. In hoeverre deze in de (politieke) afweging van college invloed zal hebben, is nog niet bekend.

Deels

Woonvisie richt zich met name op jongeren en senioren.

Er wordt gedurende het proces gevraagd om een onafhankelijk onderzoek van Companen naar woningbehoefte voor evt. uitbreiding van het te realiseren aantal.

De behoefte van de seniore bewoners van de wijk is nadrukkelijk meegenomen binnen de planvorming.

Ja

In de woonvisie zijn zes ambities geconcretiseerd. Deze zijn uitgewerkt in 46 maatregelen teneinde de ambitie te realiseren. In de toekomstvisie 2040 is het kader als pijlers uitgewerkt.

Entree Zoetermeer start in november 2014 met de motie “Warmer Welkom”. Bij de raadsvoorstellen wordt actief verwezen naar eerdere besluitvorming. Bij de besluitvorming worden (op

Met de vaststelling van het gebiedsprogramma worden er duidelijke kaders gesteld waarbinnen de wijkontwikkeling Meerzicht tot uitvoering gebracht moet worden. Zowel op harde prestatieafspraken als financieel

Nee

Het programma is primair gebaseerd op de behoeften uit de eigen wijk. Bij het aantrekken van nieuwe doelgroepen is rekening gehouden met behoeften die voortkomen uit de woonruimteverdeling

46

Normen

2.

1. De doelstellingen en resultaatafspraken maken helder welke woningmarktontwikkeling raad en college voor ogen zien.

Beoordeling

Ja

Toelichting Woonvisie 2015-2024

Toelichting Programma Entree

Toelichting Programma Meerzicht

Pijler (1): wijken van de toekomst benoemt Meerzicht als kwetsbare wijk waarvoor een integraal programma wordt ontwikkeld in overleg met partners. Als pijler (2) is: woningbouw als katalysator voor een sociaaleconomisch krachtige stad opgenomen. De gemeente stuurt op kwaliteit, diversiteit en samenhang; aantallen te realiseren woningen worden niet genoemd. In het coalitieakkoord is het kader qua aantallen aangescherpt (3000 woningen voor vier jaar). Expliciet wordt gekozen voor gebiedsgerichte aanpak .

verschillende niveaus) kaders meegegeven voor de verdere uitwerking. Met de vaststelling van de PUK in de gemeenteraad d.d. 24 februari 2021 zijn de ambities uit het Masterplan De Entree vertaald naar meer concrete ontwikkelkaders, de daarvoor beschikbaar te stellen financiën en (kwaliteits)maatregelen.

budget. Ook wordt er een duidelijke toekomstvisie voor de wijk geschetst. Dit kader ligt vast in het raadbesluit d.d. 19 december 2022. Het programma is gebaseerd op Zoetermeer 2040 en amper op de woonvisie. Het programma dient zelfs als input voor de te actualiseren woonvisie.

Groei in aantallen, voor welke doelgroepen en in welke segmenten van de woningmarkt is benoemd in de woonvisie en maken de beoogde woningmarktontwikkeling helder.

De doelstellingen en daaraan gekoppelde resultaatafspraken zijn vooraf bepaald en overeengekomen met de ontwikkelaars. Deze blijven wel op een overkoepelend niveau waardoor er ook enige bewegingsvrijheid blijft. De maatregelenlijst behorende bij het PUK is concreet en benoemt posities en borgingsinstrumenten voor de verschillende thema’s.

Meer diversiteit aanbrengen binnen de wijk, door het aandeel sociale huur terug te brengen. Hierbij wordt onder andere gebruik gemaakt van verdichting en transformatie. Als resultaatafspraak vastgelegd in eerder genoemd raadsbesluit.

De verdeling in % over de verschillende woningcategorieën wordt bijv. opgenomen in de

Nota van bevindingen

47

Normen

Beoordeling

Toelichting Woonvisie 2015-2024

Toelichting Programma Entree

Toelichting Programma Meerzicht

anterieure overeenkomst(en) met ontwikkelaars.

2. De doelstellingen en resultaatafspraken zijn aantoonbaar specifiek, tijdgebonden en meetbaar geformuleerd.

Nota van bevindingen

Deels

De 46 maatregelen zijn voor een deel kwantitatief of kwalitatief concreet geformuleerd; daarnaast hebben de maatregelen het karakter van intentie of procesafspraken. Met name het tijdsgebonden aspect ontbreekt. Dit geldt ook voor de prestatieafspraken die met de woningcorporaties en hun huurdersverenigingen zijn gesloten.

Grote binnenstedelijke gebiedsontwikkeling zoals Entree vraagt en kost tijd. Tussentijds voortschrijdend inzicht (bijv. n.a.v. het onderzoek van Cushman & Wakefield en de vraag naar m2 kantoorruimte) kan impact hebben op de (vooraf) gestelde kaders en daarmee afgesproken programmering. De doelstellingen worden specifiek geformuleerd, bijv. de verdeling betaalbare huur, vrije sector huur en vrije sector koop is duidelijk afgesproken. De doelstellingen en resultaatafspraken zijn vaak niet tijdgebonden en daarmee meetbaar (welk doel halen we binnen welk tijdbestek) geformuleerd. Hiermee wordt het risico gelopen dat niet tijdig wordt bijgestuurd. De behandeltijd van het groot aantal zienswijzen bij bestemmingsplannen is te kort gebleken waardoor deze worden ingetrokken en nieuwe procedure wordt gestart. Ontwikkelaars