Bijlage 2 - Onderzoeksrapport ‘Nota van bevindingen woonbeleid’

Nota van bevindingen Onderzoek naar het woonbeleid in de gemeente Zoetermeer in opdracht van de Rekenkamer Zoetermeer 25 juni 2024 | Hanjo Lagas, Esther Mulder en Daan van Schijndel

Maliesingel 38 3581 BK Utrecht

T KvK

030 - 693 60 00 17106411

IBAN BIC

NL31 RABO 0361 1913 16 RABONL2U

E W

info@atrive.nl www.atrive.nl

Nota van bevindingen Onderzoek naar het woonbeleid in de gemeente Zoetermeer in opdracht van de Rekenkamer Zoetermeer 25 juni 2024 | Hanjo Lagas, Esther Mulder en Daan van Schijndel

Nota van bevindingen

1

Inhoudsopgave 1

Inleiding

4

2

Onderzoeksopzet

5

2.1

Inleiding

5

2.2

Vraagstelling

5

2.3

Onderzoeksaanpak

6

2.4

Leeswijzer

6

3

Beleid en kaderstelling

7

3.1

Inleiding

7

3.2

Landelijke- en regionale kaderstelling

7

3.2.1

Nationale woon- en bouwagenda

7

3.2.2

Nationale Prestatieafspraken

7

3.2.3

Wet goed verhuurderschap

8

3.2.4

Wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting

8

3.2.5

Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden

9

3.3

Lokale kaderstelling

9

3.4

Gebiedsprogramma Entree

13

3.5

Gebiedsprogramma Meerzicht

16

3.6

Instrumenten voor woonbeleid

16

3.7

De rol van de Zoetermeerse woningcorporaties en de prestatieafspraken

18

3.8

Constateringen

20

4

Participatie

21

4.1

Inleiding

21

4.2

Entree

21

4.3

Meerzicht

23

4.4

Constateringen

24

5

Uitvoering en doelrealisatie

26

5.1

Inleiding

26

5.2

Algehele woningbouwprogramma

26

5.3

Kwalitatieve doelstellingen

28

5.4

Entree

29

5.5

Meerzicht

30

5.6

Constateringen

31

Nota van bevindingen

2

6

Informatievoorziening en sturing

32

6.1

Inleiding

32

6.2

Woonbeleid

32

6.3

Entree

32

6.4

Meerzicht

34

6.5

Constateringen

34

7

Samenvattende bevindingen

36

Bijlage 1: Programma’s Nationale Woon- en Bouwagenda

42

Bijlage 2: Overzicht sturingsinstrumenten

44

Bijlage 3: Normenkader

45

Nota van bevindingen

3

1 Inleiding Gemeenten en inwoners worden op dit moment geconfronteerd met een hoge mate van schaarste en onzekerheid op de woningmarkt. De historisch hoge prijzen maken nieuwbouw voor particuliere eigenaren, beleggers en verhuurders onaantrekkelijk. Een betaalbare particuliere woning is voor velen onbereikbaar geworden. De voorraad aan betaalbare en sociale huurwoningen is ontoereikend, waardoor de wachttijd in de afgelopen jaren fors is toegenomen. Daarmee is de slaagkans voor met name een betaalbare koop- of (sociale) huurwoning problematisch laag. De ontwikkeling van de woningmarkt is onzeker en zowel het Rijk, provincies als gemeenten treffen maatregelen om de grip op de woningmarkt te herpakken. Zo is op 7 maart 2023 de Regionale Realisatie Agenda Haaglanden ‘Meer bouwen – beter benutten’ vastgesteld welke is ondertekend door de gemeente Zoetermeer en de woningcorporaties actief in de gemeente. Ook de woningzoekenden in de gemeente Zoetermeer worden geconfronteerd met schaarste op de lokale woningmarkt. Met deze afspraken wordt het versnellen van de woningbouw en het bereiken van doorstroming op de regionale woningmarkt beoogd. De Rekenkamer van de gemeente Zoetermeer doet onderzoek naar doelmatigheid, doeltreffendheid en rechtmatigheid van het door het gemeentebestuur gevoerde beleid.

In haar jaarplan heeft de Rekenkamer van Zoetermeer in overleg met de gemeenteraad een onderzoek naar het Woonbeleid aangekondigd. Het doel van dit onderzoek is tweedelig. Enerzijds om meer zicht te krijgen op de doelmatigheid en doeltreffendheid van het woonbeleid in de gemeente Zoetermeer. Anderzijds om de sturingsmogelijkheden die de raad heeft in kaart te brengen om zo praktische bouwstenen voor toekomstig beleid aan te dragen. In 2017 heeft de Rekenkamer onderzoek laten uitvoeren naar de prestatieafspraken met de in Zoetermeer actief zijnde woningcorporaties en naar hun samenwerking met de gemeente. De destijds gedane aanbevelingen zijn meegenomen in het voorliggend onderzoek en beoordeeld op realisatiekracht.

Nota van bevindingen

4

2 Onderzoeksopzet 2.1 Inleiding Voor het onderzoek zijn de in 2015 vastgestelde woonvisie “Samen aan de slag op de nieuwe woningmarkt”, de Toekomstvisie 2040 en het coalitieakkoord “Samen doen wat nodig is” beschikbaar. Vanwege het feit dat het actieprogramma uit de woonvisie wel erg gedateerd is, zijn in overleg met de Rekenkamer twee (wijk)uitvoeringsprogramma’s (Meerzicht en Entree) geselecteerd. Belangrijk criterium voor de selectie van deze twee programma’s is de rol van belangrijke partners in de noodzakelijke samenwerking met de gemeente, namelijk de ontwikkelaars en beleggers (Entree) en de woningcorporaties (Meerzicht). Verder gaat het onderzoek in op de rol van de raad, zijn sturingsmogelijkheden en op welke manier de raad hier in de afgelopen periode gebruik van heeft gemaakt. Op verzoek van de Rekenkamer is participatie met burgers en belangenhouders als afzonderlijk deel hiervan benoemd. In het onderzoek zijn drie werkvragen leidend: • Situatieschets en probleemanalyse: hoe werkt het nu (proces, product en effect)? • Oplossingsrichtingen: hoe kan het anders en beter (doeltreffender en doelmatiger)? • Verbeteraanpak: met welke verbeteracties kunnen partijen -de raad en portefeuillehouder(als eerste) aan de slag?

2.2 Vraagstelling Het onderzoek is vormgegeven aan de hand van onderstaande, centrale vraagstelling:

“In hoeverre is het woonbeleid van de gemeente Zoetermeer doeltreffend en doelmatig? Welke sturingsmogelijkheden heeft de gemeenteraad voor dit beleid en zijn deze al dan niet met succes ingezet?”

Om de centrale vraagstelling te beantwoorden zijn deelvragen geformuleerd. Deze zijn verdeeld in de volgende vier categorieën: A. Beleid en kaderstelling • Is er voldoende gebruikgemaakt bij het formuleren van het (beleids)kader van een analyse van de huidige situatie op de woningmarkt van Zoetermeer? • Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente Zoetermeer voor Wonen geformuleerd (woonvisie en Zoetermeer 2040)? • Zijn de doelstellingen concreet geformuleerd? Hoe zijn de ambities en doelen vertaald naar een uitvoeringsprogramma? Hoe verhouden (deel)wijkprogramma’s zoals Entree zich tot de doelen van het woonbeleid? En in hoeverre versterken beleid en uitvoering van verschillende domeinen binnen de gemeente (wonen, RO en grondzaken, sociaal) elkaar (beleidsharmonisatie)? • Met welke partijen wordt rondom het woonbeleid samengewerkt, welke (contractuele) afspraken liggen hieraan ten grondslag en op welke manier worden resultaten gemonitord? • Welke beleidsruimte heeft de gemeenteraad gelet op provinciale en regionale (Haaglanden) afspraken met het Rijk?

Nota van bevindingen

5

•

In hoeverre versterkt het beleid van verschillende domeinen binnen de gemeente (wonen, RO en grondzaken, sociaal) elkaar?

B. Participatie • Hoe wordt participatie vormgegeven binnen het woonbeleid? Welke instrumentaria worden hiervoor aangereikt? C. Uitvoering en doelrealisatie • Hoe krijgt de uitvoering van het woonbeleid vorm in de praktijk? En welke (volkshuisvestelijke) instrumenten zijn daarbij ingezet? Was dat volgens de afspraak met de raad en was dat effectief, succesvol? Welke instrumenten zijn niet ingezet, waarom niet? En toch wellicht kansrijk voor de toekomst? • Zijn er adequate afspraken over uitvoering en rapportage gemaakt? • Waar staat de gemeente in het realiseren van de ambities en doelstellingen op het gebied van Wonen? Hoe is dat te duiden en te verklaren? D. Bestuurlijk proces en informatievoorziening • Welke afspraken hebben raad en college gemaakt over de informatievoorziening aan de raad omtrent wonen? • Hoe wordt de raad geïnformeerd over het bereiken van de doelstellingen, de voortgang van de uitvoering en de besteding van de middelen ten aanzien van wonen? • Welke (sturings)instrumenten heeft de gemeenteraad tot zijn beschikking op het terrein van wonen of overweegt hij? In hoeverre zet de gemeenteraad deze instrumenten in? • Welke effecten van het toepassen van deze sturingsinstrumenten zijn te constateren? Wat zijn bruikbare lessen elders? • Is de rolverdeling tussen college van B&W en de gemeenteraad effectief en efficiënt?

2.3 Onderzoeksaanpak Om bovenstaande vragen te beantwoorden is een documentenstudie gedaan en zijn diverse interviews gehouden met betrokken partijen bij de gekozen (deel)wijkprogramma’s. Deze interviews waren onder andere met de betrokken wethouder, de ambtelijke organisatie, de ontwikkelaars en de in gemeente Zoetermeer werkzame woningcorporaties. Daarnaast heeft een dialoogsessie met raads- en commissieleden plaatsgevonden. Aan de hand van het door de Rekenkamer vastgestelde normenkader is de informatie uit de verschillende bronnen gestructureerd als input voor het beantwoorden van de deelvragen. Het normenkader is ingericht aan de hand van de bovenstaande onderzoeksvragen.

2.4 Leeswijzer Hoofdstuk 3 gaat in op beleid en kaderstelling op zowel landelijk als regionaal niveau. Vervolgens wordt in dit hoofdstuk het woonbeleid van de gemeente Zoetermeer in de afgelopen tien jaar geschetst. Ook wordt de wijze waarop dit beleid uitpakt voor twee gebiedsprogramma’s Entree en Meerzicht. De Rekenkamer heeft speciale aandacht gevraagd voor participatie en communicatie. Dit komt in hoofdstuk 4 aan bod. In hoofdstuk 5 gaat het over de uitvoering en doelrealisatie en hoofdstuk 6 gaat verder in op het bestuurlijke proces en informatievoorziening. In de laatste drie hoofdstukken wordt nadrukkelijk stilgestaan bij de gebiedsprogramma’s. Afsluitend staan in hoofdstuk 7 de Bevindingen in de vorm van de beantwoording van de hoofd- en deelvragen van het onderzoek.

Nota van bevindingen

6

3 Beleid en kaderstelling 3.1 Inleiding De woonvisie van de gemeente Zoetermeer ‘Samen aan de slag op de nieuwe woningmarkt’ is vastgesteld in 2015. Sindsdien zijn er op maatschappelijk, politiek en economisch vlak verscheidene ontwikkelingen geweest. Ontwikkelingen die hun weerslag hebben op het lokale speelveld omtrent het woonbeleid. Tot 2020 leek sprake van een overzichtelijke en min of meer ontspannen woningmarkt. Destijds werd ingezet op consolidatie van de sociale huurvoorraad. Toevoeging aan de totale woningvoorraad binnen de gemeente Zoetermeer werd voornamelijk gezocht in de koopsfeer. Inmiddels is door demografische ontwikkelingen een tekort aan met name goedkope en betaalbare woningen ontstaan en spreekt men van een overspannen woningmarkt (woningcrisis). De landelijke ambitie is om in de periode van 2022 tot en met 2030 900.000 woningen toe te voegen. Minimaal twee derde van deze woningen moet in het betaalbare koop- of huursegment gerealiseerd worden (Programma Woningbouw, Bijlage 1). In de Randstad en in het bijzonder in de regio Haaglanden is de opgave (bijzonder) groot. Op een terrein dat zo in beweging is, vraagt de woonvisie van de gemeente Zoetermeer na negenjaar om een herijking. Gemaakte keuzes en uitvoeringsmaatregelen in de woonvisie zijn achterhaald.

Hierdoor ontstaat de vraag in hoeverre de woonvisie nog bijdraagt aan de effectiviteit van het woonbeleid in de gemeente Zoetermeer. Als antwoord, niet alleen op woningmarktvraagstukken, is in 2022 een toekomstvisie voor de stad vastgesteld in de vorm van Zoetermeer 2040. Op grond van dit visiedocument formuleert de gemeente programma’s, ook specifiek voor het domein Wonen. In dit hoofdstuk staat een overzicht van de huidige, landelijke, regionale en lokale kaders waarbinnen het woonbeleid binnen de gemeente wordt vormgegeven. Als toevoeging daarop gaan we in op mogelijke instrumenten die de gemeente specifiek in het kader van woonbeleid kan toepassen.

3.2 Landelijke- en regionale kaderstelling 3.2.1 Nationale woon- en bouwagenda Als reactie op de urgente en crisisachtige ontwikkelingen op de landelijke woningmarkt is bij de formatie van het kabinet-Rutte IV de post van minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) gecreëerd. De minister publiceerde in maart 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda. Hierin staan oorzaken van de wooncrisis, doelstellingen én een programmatische aanpak voor de komende jaren. Het doel van deze Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Langs de lijnen van zes programma’s wordt getracht oplossingen te bieden voor de crisis op de woningmarkt. De programma’s staan kort toegelicht in bijlage 1. De minister beoogt met deze programma’s een integrale aanpak van de wooncrisis én het versnellen van de woningbouwproductie waarvoor een omvangrijk subsidiebudget beschikbaar is (zoals StartBouwImpuls- en Versnellingsgelden).

3.2.2 Nationale Prestatieafspraken Gelijktijdig met de ontwikkeling van de verschillende programma’s uit de Nationale Woon- en Bouwagenda tekenden het Rijk, Aedes (koepelorganisatie woningcorporaties), VNG en de Woonbond in juni 2022 de Nationale Prestatieafspraken. In ruil voor het afschaffen van de

Nota van bevindingen

7

verhuurdersheffing voor woningcorporaties zijn de betrokken partijen een aantal bindende afspraken overeengekomen: • In de periode van 2022 t/m 2030 worden er 250.000 sociale huurwoningen bijgebouwd. Per gemeente wordt gestreefd naar 30% sociale huurwoningen van de totale woningvoorraad in de gemeente. In diezelfde periode bouwen woningcorporaties 50.000 middenhuur woningen. Door middel van regionale woondeals worden deze aantallen over de verschillende gemeenten verdeeld en vastgesteld. • In de periode 2022 t/m 2030 worden 675.000 sociale huurwoningen ‘toekomst-klaar’ geïsoleerd, 450.000 sociale huurwoningen aardgasvrij gemaakt en tot en met 2028 worden alle ‘slechte’ (E-, F-, en G-) energie labels bij corporatiewoningen verduurzaamd. • Tot en met 2030 investeren corporaties jaarlijks € 200 miljoen extra in woningverbetering, met een focus op een versnelde aanpak van vocht en schimmel, loden leidingen, asbest en brandveiligheid. • Tot en met 2030 investeren corporaties jaarlijks € 75 miljoen extra in de leefbaarheid en het sociaal beheer in de wijk. Van belang voor de gemeente Zoetermeer zijn de bindende afspraken (vanaf 2023) die de minister maakt met de provincie en de regio Haaglanden. Dit gaat met name over woningbouwproductie en over de verdeling percentages sociale huur, betaalbare huur en koopwoningen.

Verder toetst de minister of gemeente, woningcorporatie en de bij haar betrokken huurdersorganisatie(s) de bovenstaande punten in de jaarlijkse prestatieafspraken waarmaken. In paragraaf 3.2.5 zijn de bindende afspraken in de regio Haaglanden verder uitgewerkt.

3.2.3 Wet goed verhuurderschap Sinds 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap van kracht. Deze wet geeft gemeenten meer mogelijkheden om ongewenst verhuurgedrag, zoals woondiscriminatie, intimidatie, onredelijke servicekosten en een onredelijke borg tegen te gaan. Iedere gemeente moet vanaf 1 januari 2024 een meldpunt hebben voor klachten over ongewenst verhuurgedrag.

3.2.4 Wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting Begin 2023 is het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting ingediend. Ondanks de val van het kabinet is dit wetsvoorstel niet controversieel verklaard door de Tweede Kamer. In november 2023 heeft de Raad van State advies gegeven over het wetsvoorstel. Vooruitlopend op de beslissing van de Tweede Kamer richt het wetsvoorstel zich op onderstaande drie hoofdlijnen. Regie op aantal woningen en locaties Volkshuisvesting wordt als doel toegevoegd aan de Omgevingswet. Hiermee komt het gehele instrumentarium uit de Omgevingswet ter beschikking van het Rijk en de provincie. Daarom: • vallen woonvisie en woonzorgvisie voortaan onder het verplichte volkshuisvestingsprogramma, waarin Rijk, provincie en gemeenten hun woonbeleid op een aantal verplichte volkshuisvestelijke onderdelen concretiseren. • krijgt dit volkshuisvestingsprogramma het karakter van een uitvoeringsprogramma dat de (gemeente)raad moet toetsen op realisatie. • worden rechterlijke procedures rondom bepaalde bouwprojecten versneld. Regie op betaalbaarheid Gemeenten met een lager aandeel sociale huurwoningen van het totale woningbezit dan het landelijke gemiddelde, zijn verplicht om hun totale nieuwbouwopgave voor minimaal 30% uit sociale huurwoningen te laten bestaan.

Daarom: • komt er een nieuwe definitie van sociale huur, om helder te maken aan welke voorwaarden een sociale huurwoning moet voldoen

Nota van bevindingen

8

•

komt er meer kansengelijkheid in de huisvesting van urgente aandachtsgroepen, door middel van een verplichte urgentieregeling binnen de gemeentelijke huisvestingsverordening.

Verstevigen lokale prestatieafspraken Het is aan corporaties de taak om naar redelijkheid bij te dragen aan het (nieuwe) gemeentelijke volkshuisvestingprogramma. Bovendien hebben gemeenten de plicht om zorgaanbieders uit te nodigen om aan te sluiten bij de lokale prestatieafspraken.

3.2.5 Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden Zoals benoemd zijn de Regionale Realisatieagenda’s (oftewel: regionale woondeals) het middel om de toevoeging van 100.000 woningen per jaar tot en met 2030 te verdelen over de verschillende regio’s en gemeenten in Nederland. Het huidig percentage sociale huur per gemeente staat hier ook in. De opgave voor de gemeente Zoetermeer staat in de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden (maart 2023). De realisatieagenda zet in op twee sporen: • Het op korte termijn (tot 2025) oplossen van actuele en urgente knelpunten bij de uitvoering van bestaande plannen. • Het op lange termijn (van 2025 tot 2030) maken van (proces)afspraken over kritische succesfactoren, inclusief oplossingsrichtingen met als doel een hogere, structurele, jaarlijkse woningbouwproductie met daarin voldoende betaalbare woningen. Tabel 1: Woningbouwprogramma's regio Haaglanden op gemeenteniveau (bron: Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden, 7 maart 2023)

Tabel 1 bevat een momentopname (1-12-2022) van de woningbouwprogramma’s binnen de regio op gemeenteniveau. In deze tabel staat ook de opgave voor de gemeente Zoetermeer: het bouwen van meer dan 10.000 woningen in de periode 2022 t/m 2030. Van deze woningen vallen circa 2.700 woningen in het sociale huursegment (circa 26%), circa 2.200 in het midden huursegment (circa 21%) en circa 1.100 in het betaalbare koopsegment (circa 11%). Gezamenlijk komt dit neer op een percentage van bijna 60% betaalbare woningen in het totale woningbouwprogramma. Het procentuele aandeel sociale huursegment van 26% is verklaarbaar. Het aandeel sociale huurwoningen in Zoetermeer is momenteel namelijk 34% en ligt daarmee boven de landelijke norm van 30%.

3.3 Lokale kaderstelling Het landelijke en het regionale beleid vertaalt de gemeente naar lokaal beleid. Mede door de hoge snelheid waarop landelijk en regionaal beleid zich de laatste jaren ontwikkelden, loopt de lokale vertaling niet altijd geheel synchroon. De gemeente Zoetermeer heeft een vijftal documenten met beleidskaders voor specifiek het woonbeleid: de Woonvisie Zoetermeer,

Nota van bevindingen

9

Woningbouwprogramma Zoetermeer, Versnellingsagenda woningbouw, Zoetermeer 2040 en het huidige coalitieakkoord. Woonvisie Zoetermeer Op 8 juni 2015 stelde de gemeenteraad de Woonvisie Zoetermeer, ‘Samen aan de slag op de nieuwe woningmarkt’, vast. Hierin staan zes ambities, met daaraan bijbehorende maatregelen gekoppeld. Voor de tijdsgeest vooruitstrevende ambities gezien de nadruk op duurzaamheid, levensloopbestendigheid en integrale blik. Deze ambities zijn als volgt: • Duurzaam bouwen en renoveren. Hierbij gaat de voorkeur uit naar vernieuwende projecten, maar ook naar minder ambitieuze projecten met wel een grote reikwijdte. • Betaalbare woningen voor iedereen. De omvang van de sociale woningvoorraad dient kwantitatief en kwalitatief zo goed mogelijk aan te sluiten op de omvang en samenstelling van de sociale doelgroep. • Extra jongerenwoningen toevoegen en woonruimte voor studenten. • Zoetermeer levensloopbestendig maken. Dit vraagt enerzijds om aangepaste en levensloopgeschikte woningen. Anderzijds vraagt het om een woonomgeving die aansluit op de behoeften van ouderen. • Prettige en gewilde woonwijken. Door middel van een preventieve aanpak wil de gemeente woonwijken gezond, veilig en prettig om te wonen houden. Speerpunten hierbij zijn: bewonersactivatie, verduurzaming en een sluitende aanpak ten aanzien van kwetsbare bewoners en probleemgroepen.

• Consumentgericht bouwen. De gemeente wil de komende jaren bij woningbouw- en renovatieprojecten samen met alle bij het wonen betrokken partijen (nog) beter in gaan spelen op de specifieke behoeften van de woonconsument. De maatregelen zijn verschillend van aard. Het merendeel is te kwalificeren als concreet , andere betreffen procesinitiatieven of onderzoek. Woningbouwprogramma Zoetermeer De raad stelde in februari 2017 het Woningbouwprogramma Zoetermeer vast. In onderstaande tabel is de groei van 2017 tot 2030 binnen verschillende segmenten en woningtypen (eengezinswoningen (egw) en meergezinswoningen (mgw) inzichtelijk gemaakt. Tabel 2: Groei absolute en relatieve woningvoorraad gemeente Zoetermeer van 2017 tot 2030 (bron: Woningbouwprogramma Zoetermeer, 27 november 2017)

In het Woningbouwprogramma ambieert de gemeente om 10.000 woningen toe te voegen in de periode 2017 tot en met 2030. In de vijf jaar daarna ambieert de gemeente om aanvullend nog

Nota van bevindingen

10

6.000 woningen toe te voegen. Hiervoor is er in de gemeente Zoetermeer een aantal locaties aangewezen waar grootschalige woningbouw plaats moe(s)t vinden. Voor het eerst in 50 jaar stond Zoetermeer voor de opgave om ook binnenstedelijk te groeien. De locaties zijn terug te vinden in tabel 3. Met de aantallen op deze aangewezen locaties komt de gemeente nog 1.500 woningen tekort om aan de totale ambitie van 16.000 nieuwe woningen t/m 2035 te voldoen. Later is het aantal woningen in Entree met 1.000 woningen verhoogd naar 4.500. Dit verkleint het tekort naar circa 500 woningen. Tabel 3: Locaties voor groei woningvoorraad gemeente Zoetermeer vanaf 2020 tot en met 2035 (bron: Woningbouwprogramma Zoetermeer, 27 november 2017)

In het woningbouwprogramma gaat het specifiek om de uitwerking van gebiedsontwikkelingen 'niet uitsluitend te motiveren vanuit richtinggevend vastgestelde aantallen, maar expliciet ook vanuit het toevoegen van gewenste kwaliteitsimpulsen.’ Het doel is om op lange termijn te sturen op een herverdeling van de totale woningvoorraad in de gemeente van 30% sociale huurwoningen, 20% vrije sector huurwoningen en 50% koopwoningen. Versnellingsagenda woningbouw Op 4 oktober 2018 stelde de raad de Versnellingsagenda woningbouw vast. In de Versnellingsagenda woningbouw is de volgende verdeling van nieuwbouw afgesproken: 27% goedkope huurwoningen, 25% middenhuurwoningen en 48% koopwoningen. De inzet is primair gericht op jongeren, middeninkomens en emptynesters. Met deze kaders werkt de gemeente toe naar de langetermijnverdeling uit het Woningbouwprogramma Zoetermeer. Figuur 1 laat een overzicht zien van de aangewezen locaties ter versnelling van het woningbouwprogramma in de gemeente Zoetermeer.

Nota van bevindingen

11

Figuur 1: Aangewezen locaties ter versnelling van het woningbouwprogramma in de gemeente Zoetermeer (bron: Versnellingsagenda woningbouw, 4 oktober 2018)

Dit is een door de gemeenteraad vastgesteld kader als het gaat om aantallen voor de woningbouwproductie, woningtypen (huur, koop, sociaal e.d.) en doelgroepen. De gemeenteraad volgt de realisatie hiervan met de Woningbouwmonitor. Zoetermeer 2040 De in januari 2022 door de gemeenteraad vastgestelde toekomst-/omgevingsvisie Zoetermeer 2040 schetst een (middel)lang termijn breed perspectief voor de stad. Onder andere op het gebied van wonen. Het toekomstbeeld van Zoetermeer 2040 bestaat uit de volgende hoofdlijnen: 1. Zoetermeer is mijn thuis 2. Duurzame stad in en tussen de parken 3. Palet van wijken en buurten 4. Doorlopende ontplooiingskansen voor inwoners van Zoetermeer 5. Stad van toegepaste innovatie 6. Zoetermeer regiostad. Zoetermeer 2040 beschrijft dat Zoetermeer als stad meer balans tussen stad en samenleving nodig heeft, want ‘sommige wijken beginnen sleets te raken en de tekorten in het sociaal domein worden zichtbaar. Het zet de stad onder druk.’ Deze druk wordt veroorzaakt doorvijf samenhangende mechanismen: 1. Concurrerende woonaantrekkelijkheid 2. Sociaaleconomische kracht 3. Samenhang beroepsbevolking en werkgelegenheid 4. Verschillen tussen wijken en buurten 5. Adaptief vermogen. De gemeente staat voor de uitdaging om een opwaartse beweging in gang te zetten om meer balans te brengen in de stad en samenleving.

Specifiek voor wonen legt de gemeente in de eerste periode de focus op de volgende twee pijlers:

Nota van bevindingen

12

1. De wijken van de toekomst 2. Woningbouw als katalysator voor een sociaaleconomisch krachtige stad. De gemeenteraad ziet de kwetsbare wijk Meerzicht als pilot voor de pijler Wijk van de toekomst. Woningbouw als katalysator wordt vooral gezien als het sturen op kwaliteit van wonen, diversiteit en (in) samenhang. “We gaan de roltrap verbreden en verdiepen.” Dat wil zeggen meer passende woningen voor alle doelgroepen, waardoor gezinnen van 40+ bijvoorbeeld niet elders hun wooncarrière hoeven te vervolgen. De gemeente wil nieuwe, sociaaleconomisch sterkere doelgroepen aantrekken. De binnenstad en ontwikkelgebieden als Entree bieden ’schuifruimte’ waarbij de verwachting is dat deze de omliggende buurten een (sociaaleconomische) impuls geven. Op die manier hebben dergelijke ontwikkelgebieden niet alleen impact op de ontwikkeling van de stad, maar ook op de samenleving. Op voorhand wil de gemeente zich niet vastleggen op aantallen van inwoners of huishoudens in 2040. Wel voorziet de gemeente een groeiende woningbehoefte in absolute aantallen in alle segmenten van de woningmarkt Coalitieakkoord 2022-2026 In het kader van het woonbeleid is in het coalitieakkoord 2022-2026 1 opgenomen dat “Zoetermeer in de komende jaren veel woningen nodig heeft.

Het nieuwbouwprogramma helpt iedereen, met extra aandacht voor starters, ouderen, mensen met een zorgbehoefte en huishoudens die een kwaliteitsstap willen maken”. In het coalitieakkoord staat een ambitie voor het aantal op te leveren woningen. Gedurende de looptijd van het coalitieakkoord zijn dat minimaal 3.000 woningen waarbij het nieuwe college expliciet uitspreekt dat woningcorporaties bij voorkeur het aandeel sociale huurwoningen ontwikkelen. Voor de overige marktpartijen (ontwikkelaars) kan dit positief zijn uit hoofde van verwacht rendement. 1F0F

Hiervoor wordt (in 2024) een apart programma opgezet. De coalitie spreekt de ambitie uit om de haalbaarheid van verschillende maatregelen op het gebied van wonen zoals een doelgroepenverordening, het actualiseren van de hoogbouwvisie, het toewijzingsbeleid en de mogelijkheid voor flexwoningen te onderzoeken. In het voorgaande coalitieakkoord (20182022) werd het onderzoeken van de doelgroepenverordening voor het sociale en midden huursegment ook specifiek benoemd. Hiervoor hebben twee samenspraakbijeenkomsten met Zoetermeerse woningcorporaties, ontwikkelaars, institutionele beleggers en makelaars plaatsgevonden. Behoudens de woningcorporaties vonden andere belanghebbenden een doelgroepenverordening te generiek en zou het instrument ten koste gaan van de bewegingsruimte om maatwerk te leveren. Het huidige college onderzoekt opnieuw de mogelijkheden om een doelgroepenverordening te implementeren. De huidige coalitie erkent het belang van participatie: ‘het eerder betrekken van de directe omgeving’. Zij spreekt de wens voor een inwonersberaad uit: door middel van loting worden inwoners geselecteerd die in het voortraject de politiek mogen adviseren over specifieke onderwerpen.

3.4 Gebiedsprogramma Entree Entree is de grootste binnenstedelijke gebiedsontwikkeling van Zoetermeer gelegen in/tussen de wijken Driemanspolder (1965) en Meerzicht (1969). De gemeenteraad stelde de Projectaanpak Entree Zoetermeer in 2015 vast. Daarbij is het gebied rondom het station Zoetermeer aangemerkt als één van de drie sleutelgebieden in de stad (de andere twee zijn stadscentrum en omgeving nieuw station Bleizo). De opdracht van de gemeenteraad was onder andere het opstellen van een gebiedsvisie voor het Entreegebied. De gemeenteraad heeft in februari 2017 1

Coalitieakkoord gemeente Zoetermeer, ‘Samen doen wat nodig is’, juni 2022, pag. 8-9.

Nota van bevindingen

13

de Woningbouwagenda vastgesteld. Daarin is het Entreegebied van Zoetermeer tot onderzoekslocatie voor in eerste instantie 3.500 woningen benoemd. Dit aantal is later in het traject verhoogd naar 4.500 woningen met een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan van 1.200 woningen die kunnen worden toegevoegd. De gronden zijn eigendom van particuliere partijen behoudens één grondpositie van de gemeente (zie figuur 2: W8). In (deze) gebiedsontwikkeling heeft de gemeente een belangrijke bemiddelende en faciliterende rol. Haar relatief geringe eigendomspositie maakt het voor de gemeente lastiger om regisserend op te treden. De grootte van de ontwikkeling in aantallen woningen, het aantal betrokken partijen en het feit dat het gaat om een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling (op een beperkt aantal m²) maken de ontwikkeling complex. Complex vanwege de vele en mogelijk tegenstrijdige belangen in het gebied. Dit vraagt zorgvuldigheid, tijd en het organiseren van zowel interne als externe betrokkenheid om de continuïteit van het ontwikkelproces te waarborgen.

Figuur 2: Overzichtskaart Entree Zoetermeer (bron: www.entreezoetermeer.nl)

Het doel van Entree Zoetermeer is om te komen tot een verbetering van de uitstraling van het gebied en de aantrekkingskracht van Zoetermeer voor zowel bedrijven als de woonconsument. In augustus 2017 stelde de gemeenteraad de eerste visie over Entree vast. Deze gebiedsvisie gaat in op drie van de hoofdopgaven uit het Project aanpak Entree Zoetermeer: het Stationsgebied, de Nelson Mandelabrug en de stadsboulevard Afrikaweg. De drie pijlers voor de gebiedsvisie zijn: 1. Dit gebied ontwikkelen tot een hoogwaardige, groene en kwalitatief aantrekkelijke stadswijk met een mix van wonen en stedelijk programma. 2. Een zeer aantrekkelijk openbaar vervoersknooppunt realiseren dat als overstapmachine goed functioneert, de stadswijken Meerzicht, Driemanspolder en Rokkeveen met elkaar verbindt en het visitekaartje van de entree van Zoetermeer is. 3. Dit alles zal gebeuren rondom de nieuwe geprofileerde stadsstraat Afrikaweg met daarin aandacht voor groen, verdichting en sociale samenhang. In opdracht van de raad is het college aan de slag gegaan met het opstellen van een masterplan. In februari 2019 stelt de raad het voorgelegde masterplan vast. De in Zoetermeer werkzame toegelaten instellingen (lees: woningcorporaties) hebben in het masterplan geen positie gekregen. In het masterplan staan de vijf eigenschappen die dienen als richtinggevend kader voor nieuwe

Nota van bevindingen

14

initiatieven en acht principes die de nieuwe Entree ruimtelijk en programmatisch vormgeven. Deze vormen de basis en het toetsingskader voor de ontwikkeling van het gebied. Deze vijf eigenschappen zijn: uitnodigend, actief, verbindend, vernieuwend en gezond. De acht principes zijn: 1. Een wijk met stedelijke allure: een hoge dichtheid, differentiatie in woonmilieus, een nietwoonprogramma dat bijdraagt aan identiteit en levendigheid, openbare ruimte met groen karakter. 2. Stadsstraat als ruggengraat, voor auto’s, OV, voetgangers en fietsers. 3. Ankers als stedelijke hoogtepunten: onderscheidend qua hoogte, bouwmassa, architectuur en programma. 4. Duidelijke ruimtelijke opbouw, met hoogteaccenten aan de stadsstraat en lagere bebouwing langs de groene kraag. 5. Dwarsverbindingen, met onder andere gelijkvloerse oversteekplaatsen voor voetgangers. 6. Groen als drager, langs de randen en in het gebied. 7. Klimaatbestendig en zelfvoorzienend: alle ruimte voor nieuwe ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie. 8. In beweging met nieuwe mobiliteit: fietser en voetganger staan centraal, aanbod van nieuwe mobiliteitsoplossingen. In februari 2021 stelde de raad het Planuitwerkingskader (PUK) Entree middengebied vast. Het PUK is de basis voor het ontwerp bestemmingsplan en beschrijft de geldende ruimtelijke kaders en de vastgestelde gemeentelijke visie op Entree.

In het PUK komen de vijf eigenschappen voor Entree als gebiedsontwikkeling weer terug. De principes, hoewel niet als zodanig benoemd of geordend, schemeren inhoudelijk wel door in het PUK. In 2021 zijn met de ontwikkelaars afzonderlijk anterieure overeenkomsten gesloten. In deze overeenkomsten zijn het aantal te bouwen en de verdeling van woningtypen afgesproken. De percentages zijn conform geformuleerd beleid in de Versnellingsagenda Woningbouw (zie pag. 11). Ook zijn afspraken gemaakt over de verdeling van de kosten van de wijkontwikkeling. Het financieel belang van de gemeente is afhankelijk (gemaakt) van het aantal m2 te bouwen woningoppervlak, hetgeen een risico inhoudt op het moment dat de marktvraag verandert. Vraagt de woningmarkt om kleinere woningtypen (bijvoorbeeld door huishoudensverdunning) dan kan een deel van de dekking van de kosten voor rekening van de gemeente wegvallen. In februari 2022 lagen het ontwerp bestemmingsplan en de bijbehorende ontwerpdocumenten ter inzage. Hierop ontving de gemeente veel (82) zienswijzen. Onder andere ingediend door omwonenden, provincie, waterschap en betrokken ontwikkelaars. Ook de commissie MER heeft een voorlopig advies gegeven.

De zienswijzen gaan in grote lijnen over de thema’s mobiliteit (toename verkeer, parkeerdruk), geluid, overlast (verlies uitzicht, aantasting bezonning, windhinder, bouwverkeer/lawaai), erfgoed/cultuurhistorie, woondichtheid/aantal woningen, de hoogbouw, het beeldkwaliteitsplan, luchtkwaliteit en stikstof. Belanghebbenden gaven aan dat de gemeente voor het ontwerp bestemmingsplan solistisch heeft opgetreden zonder constructief overleg vooraf over de inhoud van het bestemmingsplan en zagen zich genoodzaakt een zienswijze in te dienen. Na de ter inzagelegging is ruim een jaar gewerkt aan het inhoudelijk duiden van de zienswijzen en de eventuele noodzakelijk wijzigingen in de (ontwerp)besluiten. Het college stuurde in juni 2023 een memo naar de raad met daarin de stand van zaken omtrent de planologische procedure Entree Midden en organiseerde daaropvolgend een themabijeenkomst voor de raadsleden. De huidige stand van zaken van Entree Midden is de keuze om de planologische RO-procedures (opnieuw) een vervolg te geven binnen de vanaf 2024 van kracht zijnde Omgevingswet. Al met al kent deze gebiedsontwikkeling inmiddels een doorlooptijd van 10 jaar.

Nota van bevindingen

15

3.5 Gebiedsprogramma Meerzicht Op 19 december 2022 heeft de gemeenteraad het gebiedsprogramma Meerzicht vastgesteld. Het gebiedsprogramma vormt een integrale visie op de toekomst van de wijk Meerzicht. In de wijk ligt een aanzienlijke verbeteropgave, zowel fysiek als sociaal. Er wordt op beide fronten gesproken over een neerwaartse spiraal. Het gebiedsprogramma toont de plannen die er zijn om de spiraal om te keren. De ambitie luidt als volgt: in 2035 zijn de bewoners in Meerzicht thuis in hun buurt omdat het er prettig wonen en samenleven is. Om deze ambitie te realiseren zijn er vier strategische doelen geformuleerd: 1. Toekomstbestendige woningen voor nieuwe bewoners en wijkbewoners 2. Een verbeterde woonomgeving voor bewoners en bezoekers 3. Een veiligere en leefbare wijk met ruimte voor jongeren om zich te ontplooien 4. Een sociaaleconomisch sterkere wijk. Deze vier strategische doelen zijn in twaalf indicatoren verbijzonderd en expliciet genoemd in het raadsbesluit van 19 december 2022. Tijdens de raadsvergadering ter behandeling van het raadsvoorstel kwam naar voren dat enkele partijen niet geheel tevreden waren over de houding van het college ten opzichte van enkele amendementen die als doel hadden de kaderstelling van de raad te verstevigen.

Een voorbeeld hiervan was de wens van enkele partijen om de thema’s armoedebestrijding en bestaanszekerheid als twee van elkaar losstaande thema’s op te pakken. Het college was echter van mening dat deze zaken onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, waardoor loskoppeling niet gewenst is. Vanwege het belang van de wijkontwikkeling en de tevredenheid over de invulling van vele andere punten binnen het programma, hebben deze partijen er toch voor gekozen om in te stemmen met het voorliggende raadsvoorstel. Bij de besluitvorming door de gemeenteraad bij het programma Meerzicht wordt rekening gehouden met gewenste output en outcome. Het gaat niet alleen om concrete interventies, maar ook om de effecten daarvan. Zo wordt aangehaakt bij het gemeenteraadsbesluit ‘Preventie in de praktijk’ (februari 2022). Voor Meerzicht wordt in de toelichting op het raadsbesluit niet alleen transformatie van gemeentelijk vastgoed in de wijk genoemd (output) maar wordt dit gerelateerd aan de ontplooiingskansen voor alle wijkbewoners (outcome).

3.6 Instrumenten voor woonbeleid Een gemeente ondersteunt haar woningbeleid met volkshuisvestelijk instrumentarium. In bijlage 2 is een overzicht van verschillende sturingsinstrumenten op de verschillende niveaus (landelijk, regionaal en lokaal) opgenomen. Een aantal instrumenten vindt zijn juridische basis in wetgeving zoals de huisvestingsverordening op grond van de Huisvestingswet. Andere instrumenten zet de gemeente in op grond van haar eigen beleidskeuzes waarvoor verordeningen of beleidsregels door de gemeenteraad zijn vastgesteld. De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening constateerde in 2022 dat het beschikbare instrumentarium voor de huidige schaarste aan woningen niet toereikend is of onvoldoende wordt benut en heeft wetsvoorstellen gedaan om deze te verruimen. Vanuit verschillende programma’s reikt het Ministerie instrumenten aan waarmee provincie en gemeenten kunnen bijsturen. De gemeente Zoetermeer benoemt voor de realisatie van haar woonbeleid een aantal instrumenten dat zij inzet. Ook wordt de inzet van deze instrumenten in de prestatieafspraken met de lokale woningcorporaties afgesproken. Het betreft:

Nota van bevindingen

16

Tabel 4 Uitvoering woonbeleid

Welke (beleids)instrumenten heeft Zoetermeer ingezet (Vervangende) nieuwbouw

Vastgesteld kader voor woningbouwprogrammering Hoogbouwvisie 2004 Diverse instrumenten in Nota Grondbeleid 2021 2 1F

Anterieure overeenkomst met ontwikkelaars (grondeigenaren) Anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht Flexwonen (tijdelijke huisvesting) Woningbouwimpuls startsubsidie Wijkprogramma’s Bestaande voorraad

Huisvestingsverordening Doorstroommakelaar Vergunning woningsplitsing (zowel voor huur- als koopwoningen ) Prestatieafspraken voor de sociale huursector Transformatie van vastgoed naar wonen (jongerenhuisvesting)

WOONVISIE EN VOLKSHUISVESTELIJK INSTRUMENTARIUM De gemeente en de woningcorporaties hebben in de prestatieafspraken 2023 afgesproken dat voor de nieuwe woonvisie een effectief instrumentarium wordt onderzocht. Instrumenten zoals een actief grondbeleid (met grondprijzen sociale woningbouw), doelgroepenverordening, huisvestingsverordening en een convenant met de woningcorporaties met afspraken over de bouw van sociale huurwoningen horen daar vanzelfsprekend bij. INSTRUMENTEN BESTAANDE VOORRAAD De gemeente Zoetermeer actualiseert de huisvestingsverordening met aandacht voor opkoopbescherming. In aangemerkte wijken worden gewilde, goedkope koopwoningen beschermd tegen opkoop en verhuur door particuliere verhuurders (‘pandjesbazen’). In de ‘oude’ verordening was dit aspect van regulering niet opgenomen. INSTRUMENTEN NIEUWBOUW Voor nieuwbouwontwikkeling zetten veel gemeenten een doelgroepenverordening in om te bepalen welke woningtypen in welke prijsklassen worden gebouwd. Met omgevings- en bestemmingsplannen mede gebaseerd op de criteria van een doelgroepenverordening kan de woningbouw dan verder worden gereguleerd. Hiermee kunnen gemeenten de woningcorporaties positie geven in de nieuwbouw van sociale huurwoningen. De gemeente 2

De gemeente Zoetermeer kent een situationeel grondbeleid. Afhankelijk van de situatie kiest zij voor een actief of faciliterend grondbeleid. Actief grondbeleid kan inhouden het verwerven van grondposities, voorkeursrecht vestigen, onteigenen, gronduitgifte en grondprijsbeleid. Bij een faciliterend beleid wordt veelal gewerkt met een anterieure overeenkomst (privaatrechtelijk kostenverhaal) of via het omgevingsplan (publiekrechtelijk kostenverhaal). De gemeente Zoetermeer sluit geen van de instrumenten uit; bij Entree is destijds gekozen voor faciliterend beleid en recent uitgebreid naar actief grondbeleid met WVG-instrument.

Nota van bevindingen

17

Zoetermeer doet dat nog niet, maar onderzoekt de mogelijkheid om te komen tot een doelgroepenverordening. In het coalitieakkoord staat dat sociale huur zoveel mogelijk door corporaties wordt ontwikkeld. Maar dit is niet vastgelegd in afspraken met de woningcorporaties. Uit de interviews met de woningcorporaties bleek dat in de projectontwikkeling in het verleden geen sprake was van een gelijk speelveld en dat de gemeente Zoetermeer hen onvoldoende positie gaf in de projectontwikkeling (bijvoorbeeld via het instrument van een anterieure overeenkomst). De mogelijkheden van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting zoals de Starterslening voor toekomstige wooneigenaren wordt onderzocht alsmede de Verduurzamingslening (voor particulieren en VvE’s) en de Verzilveringslening (voor ouderen die langer zelfstandig thuis willen wonen) Veel gemeenten passen vandaag de dag een situationeel grondbeleid toe. In het verleden hebben veel gemeenten actief grondbeleid toegepast door het strategisch aankopen van gronddelen waarmee zij ook woningcorporaties positie konden geven in sociale woningbouw. Door de financiële en bouwcrisis rond 2010 moesten veel gemeenten de waarden van hun posities afboeken en zijn overgestapt op een passief beleid met als consequentie een (nagenoeg) lege grondbank.

De uitbreidingslocaties zijn in handen van de landelijk actief zijnde ontwikkelaars en lokale particulieren. Indien één van hen de ontwikkeling niet rond krijgt, of deze wil afstoten, dan wordt de Wvg door een gemeente toegepast, waarna kan worden besloten om het voorkeursrecht te effectueren. Ook de gemeente Zoetermeer kent een situationeel grondbeleid (zie voetnoot op pag. 17). Destijds is gekozen om voor Entree een faciliterend grondbeleid te voeren met anterieure overeenkomsten met de ontwikkelaars afzonderlijk. De eigenaren waren bereid tot ontwikkeling over te gaan en derhalve was er geen aanleiding om een actief grondbeleid te voeren. Inmiddels past de gemeente een actief grondbeleid toe voor dit gebied. Een actief of regisserend grondbeleid kan zowel voor- als nadelen hebben in de uitvoering. Wanneer de gemeente meer regie pakt, wordt de vrijheid van marktpartijen (ontwikkelaars) ingeperkt. Dit kunnen zij enerzijds ervaren als een gebrek aan flexibiliteit. Anderzijds komt dit ten goede van de slagvaardigheid van de gemeente en biedt dit zekerheid aan betrokken partijen. Als in het grondbeleid ook grondprijzen voor woningcategorieën (sociale en middenhuur) zijn opgenomen geeft dit houvast voor de woningcorporaties als ontwikkelende partij. Zodoende kan het tot versnelling in gebiedsontwikkeling leiden. De gemeente kent geen vereveningsfonds voor sociale woningbouw.

Verschillende gemeenten hanteren een vereveningsfonds op het moment dat ontwikkelaars en beleggers de gewenste programmering voor sociale woningbouw niet realiseren. Een vergoeding wordt dan verstrekt in dit fonds waarmee een groter aandeel in andere projecten mogelijk wordt gemaakt.

3.7 De rol van de Zoetermeerse woningcorporaties en de prestatieafspraken In Zoetermeer zijn met name de woningcorporaties De Goede Woning, Vidomes en Stedelink actief. Stedelink is een afsplitsing van de woningcorporatie Vestia, die vanwege haar financiële problematiek jarenlang niet heeft kunnen investeren in Zoetermeer. De drie woningcorporaties hebben aangegeven dat zij onder het vorige college weinig tot geen ruimte en positie hebben gekregen om hun woningvoorraad te vernieuwen. Zij misten een gedeeld beeld over de leefwereld en beweegredenen van hun huurders en andere wijkbewoners. Dit werd het college

Nota van bevindingen

18

ook door enkele partijen voorgehouden in de raadsvergadering ter vaststelling van het gebiedsprogramma Meerzicht (zie ook pagina 16). Door de woningcorporaties is opgemerkt dat zij in 2021 in eerste instantie geweigerd hebben de prestatieafspraken 2022 te tekenen 3. Het uitblijven van nieuw woonbeleid was een reden. Zij wensen een gedeeld beleid over differentiatie (gemengde wijken) en een wenkend perspectief over de leefbaarheid in de wijken. De woningcorporaties zijn verder van mening dat zij geen volwaardige rol van het vorige college toebedeeld kregen in het realiseren van voldoende en kwalitatieve goede huisvesting voor hun (sociale) doelgroep. Meerdere malen hebben corporaties verzocht om de woonvisie te actualiseren als grondslag voor de prestatieafspraken en het volkshuisvestelijk instrumentarium te verruimen. Zij vonden hiervoor onvoldoende gehoor bij het vorig college. Het huidige college heeft de nieuwe woonvisie toegezegd. 2F

De corporaties ervaren een op dit moment meer constructieve houding van de huidige portefeuillehouder maar stellen zich voorzichtig op: eerst zien dan geloven. Wel hebben zij de hoop uitgesproken dat het huidige college de corporaties een volwaardigere positie geeft mede onder druk van de woningmarkt en de regionale afspraken over de realisatie van sociale huurwoningen tot 2030. Verder vinden zij het van groot belang dat niet alleen in beleidsstukken en de politieke behandeling maar ook in de uitvoering sprake is van een gedragen gezamenlijk beeld van de leefwereld van de sociale huurders en hun problematiek in Zoetermeer. In de eerste jaren na 2015 hebben de Zoetermeerse corporaties jaarlijks hun bod dat ten grondslag ligt aan de meerjarige prestatieafspraken uitgebracht op basis van de woonvisie. Deze koppeling is later losgelaten. Onder druk van de woningmarkt worden in de prestatieafspraken wel afspraken gemaakt over mogelijke nieuwbouwlocaties voor sociale huur. De prestatieafspraken van 2023 verwijzen actief naar de Nationale Prestatieafspraken, de (nog op te stellen) woonzorgvisie en -rondom de thema’s nieuwbouw en leefbaarheid- naar de Toekomstvisie 2040. In 2017 verrichtte de Rekenkamer onderzoek naar de prestatieafspraken met de woningcorporaties. Het college van B&W deelde destijds het merendeel van de conclusies van het rekenkameronderzoek.

In de rapportage zijn verder de volgende drie aanbevelingen aan de raad gedaan. Voor dit onderzoek zijn de aanbevelingen getoetst aan de prestatieafspraken jaarschijf 2023 en het gehoorde in de dialoogsessie met aanwezige raads- en commissieleden. 1. Formuleer de concrete afspraken over de inzet van de partijen helder en volgbaar en voer regie op de inzet van de verschillende gemeentelijke afdelingen. De prestatieafspraken 2023 zijn SMART geformuleerd en helder is welke partij verantwoordelijk (trekker) is voor de afspraak. Ook geeft het document inzicht aan welk programma de afspraak is gerelateerd. Dit maakt overigens niet helder welk domein of afdeling binnen de gemeente betrokken of verantwoordelijk is voor de uitvoering. En het blijft de vraag of de regie voldoende kan worden uitgevoerd op ambtelijk niveau (door een beleidsmedewerker). 2. Overweeg de raad direct te informeren wanneer duidelijk wordt dat afspraken niet haalbaar zijn. In zijn reactie was het college terughoudend over het direct informeren. De prestatieafspraken zijn agendapunt in het ambtelijk en bestuurlijk overleg. Tussentijds kunnen afspraken worden geïntensiveerd of niet haalbaar blijken te zijn door veranderende omstandigheden. Dit komt voor, zeker gelet op de veelheid aan afspraken, en afhandeling ligt binnen het collegemandaat.

De gemeenteraad neemt informatief kennis van het al dan niet realiseren van gemaakte afspraken en de nieuwe 3

De prestatieafspraken 2022 zijn alsnog in juni 2022 ondertekend nadat het nieuwe college was geïnstalleerd.

Nota van bevindingen

19

jaarschijf voor het komend jaar. Uit de dialoogsessie met een afvaardiging van raadsen commissieleden kwamen geen aanvullende wensen ter zake naar voren (en deze raadsleden hadden geen uitgesproken mening of zij voldoende of onvoldoende worden geïnformeerd). 3. Stel u (de gemeenteraad) actiever op zodat u beter geïnformeerd wordt over de voortgang van de prestatieafspraken. Deze aanbeveling is nog steeds actueel. De aanwezigen bij de dialoogsessie voor de gemeenteraad gaven in meerderheid aan dat zij wel een meer proactieve inzet van de raad wensen. Dit geldt niet alleen voor de prestatieafspraken, de aanwezigen spraken zich uit voor een actievere rol op het terrein van het (komen tot een nieuw) woonbeleid.

3.8 Constateringen Kaderstelling • De woonvisie is als kader vastgesteld door de gemeenteraad. De ambities van de woonvisie zijn ook in 2024 nog actueel. De kaders vanuit de woonvisie staan niet in de weg van de invulling van de prestatieafspraken of ontwikkeling van de individuele wijkprogramma’s. Ze zijn alleen niet voldoende sturend meer voor een duidelijke koers richting de toekomst. De meest recente prestatieafspraken verwijzen bijvoorbeeld ook niet meer naar de woonvisie uit 2015. Het gebrek aan sturende kaders vergroot de behoefte aan een actualisering van de woonvisie. Deze wens is in het verleden al (meerdere malen) uitgesproken door de woningcorporaties. • Uit het eerder uitgevoerde rekenkameronderzoek over de prestatieafspraken blijkt dat de raad indirect het kader heeft gesteld voor de afspraken via de vastgestelde woonvisie. Er zijn geen specifieke kaders meegegeven voor de prestatieafspraken 2016-2019. Dit geldt ook voor de meest recente prestatieafspraken 2020-2023. In de prestatieafspraken, jaarschijf 2023, wordt wel aansluiting gezocht bij het onderdeel woningbouw als katalysator uit de Toekomstvisie 2040. • Door de hoeveelheid beleidskaders die op verschillende niveaus zijn gesteld en ook weer worden gewijzigd, ontbreekt het overzicht en het gevoel van integraliteit bij de gemeenteraad.

Dit is mede het gevolg van het niet expliciteren van de relatie van nieuw beleid met reeds vastgesteld beleid. Het eerder vastgestelde Woningbouwprogramma en de Versnellingsagenda komen bijvoorbeeld niet terug in de Toekomstvisie 2040. • De gemeenteraad heeft duidelijke kaders vastgesteld voor de twee onderzochte wijkprogramma’s. Overig • De woningcorporaties missen op dit moment nog een gedeeld beeld met de gemeente over de leefwereld en beweegredenen van hun huurders en andere wijkbewoners waardoor het risico wordt gelopen dat activiteiten gericht op het oplossen van problematiek achter de voordeur niet afdoende effectief zijn • In zowel het huidige als voorgaande coalitieakkoord is het onderzoek naar een doelgroepenverordening vastgelegd. Eveneens een wens van de corporaties die al meerdere malen is geuit. • In de besluitvorming wordt rekening gehouden met de maatschappelijke effecten van het programma. De woningcorporaties missen de verdere onderbouwing in het woonbeleid tot uitdrukking komend in de woonvisie (en vervolgens de monitoring van resultaten). In de diverse stukken die het woonbeleid omvatten is dit (nog) niet het geval. Het aantal nieuw te bouwen woningen of de herstructurering van woningen voert de boventoon.

Nota van bevindingen

20

4 Participatie 4.1 Inleiding De Rekenkamer van Zoetermeer vraagt om extra aandacht voor participatie en communicatie in het kader van dit onderzoek. Participatie kan op verschillende manieren vormgegeven worden. Het begint met het bepalen van het participatieniveau bij het vaststellen van beleid. De huidige participatieniveaus die de gemeente Zoetermeer hanteert zijn informeren, consulteren en coproduceren 4: 3F

Informeren De bestuursorganen bepalen de agenda. Het betreft bijvoorbeeld onderwerpen waar de burger nauwelijks tot geen invloed op kan uitoefenen, omdat de beïnvloedingsruimte te beperkt is. Te denken valt aan vraagstukken die zo complex of abstract zijn dat er eerst bestuurlijke keuzes gemaakt moeten worden. De bestuursorganen stellen de plannen op. Betrokkenen worden door de bestuursorganen geïnformeerd, bijvoorbeeld door een wijkbericht, een informatieavond of via de website. Op deze manier worden betrokkenen bereikt en kunnen reageren. Meningen en suggesties worden zo mogelijk meegewogen in de verdere besluitvorming. Consulteren De bestuursorganen bepalen de agenda, geven duidelijke informatie en houden betrokkenen op de hoogte. Meningen, suggesties, ervaringen en ideeën worden actief geïnventariseerd. Het bestuursorgaan verwerkt deze zoveel mogelijk in het te nemen besluit, maar kan bij uiteindelijke besluitvorming onderbouwd hiervan afwijken. Het bestuursorgaan stelt een eindverslag op en communiceert dit na vaststelling zo snel mogelijk via de website en naar de deelnemers. Het proces richt zich op het inventariseren van ervaringen, meningen en nieuwe ideeën. Belangrijk is dat zo inzicht verkregen wordt in de wereld van de betrokkenen. Coproduceren Het bestuursorgaan en betrokkenen bepalen samen de agenda en zoeken samen naar oplossingen.

Het bestuursorgaan verbindt zich aan deze oplossingen in de besluitvorming. Het bestuursorgaan en deelnemers werken echt als samenwerkingspartners. De betrokkenen zitten zelf aan tafel om over uitgangspunten, een plan of ontwerp mee te denken. Vaak al in een vroeg stadium om ook het proces mede vorm te geven. Onderstaand wordt de participatie voor Entree en Meerzicht toegelicht. De gemeente heeft in het kader van het huidig woonbeleid (Zoetermeer 2040) in 2021 een stadsbouwakkoord opgesteld met belangrijke partners zoals ontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en aannemers Met als doel het netwerk te onderhouden en periodiek met elkaar van gedachten te wisselen over actuele ontwikkelingen op de lokale woningmarkt.

4.2 Entree Invulling participatieproces De raad stelde het participatieniveau in de Visie Entreegebied Zoetermeer vast op het niveau van ‘raadplegen’ bij het uitwerken van de kernpunten van de gebiedsvisie tot een stedenbouwkundig masterplan (in de huidig gebruikte termen niveau consulteren). De intentie was het oprichten van een gebiedstafel en bestuurlijke tafel. Bij participatie kan een

4

Bron: gemeente Zoetermeer: Participatieniveau | Doe mee Zoetermeer.

Nota van bevindingen

21

onderscheid gemaakt worden tussen bewoners en stakeholders. In dit geval worden met stakeholders de eigenaren met grondpositie in gebiedsontwikkeling Entree bedoeld. Participatie met bewoners en geïnteresseerden De gemeente organiseerde meerdere bijeenkomsten waar de buurtbewoners, ondernemers, vertegenwoordigers van organisaties, eigenaren in Entree en de leden van de adviesgroep een uitnodiging voor ontvingen. Dit waren momenten waarop betrokkenen en geïnteresseerden konden meedenken en ook actief hebben meegedacht. De participatie van omwonenden en betrokkenen heeft plaatsgevonden bij de totstandkoming van het masterplan. Er is een adviesgroep Masterplan Entree opgericht. Deze adviesgroep bestond uit geïnteresseerden en omwonenden. Na vaststelling van het masterplan is gekozen voor een uitgebreide en intensieve vorm van participatie door middel van een Publiek Private Buurtsamenwerking (PPBS). PPBS is een interactieve procesaanpak waarbij buurtbewoners en belanghebbenden vooraf worden betrokken bij het proces: “De deelnemers hebben daadwerkelijk invloed op de gebiedsontwikkeling.” Deze aanpak met o.a. themasessie leverde in september 2019 het inspiratieboek Entree op.

Het Planuitvoeringskader (PUK) Entree Midden gaat naast de ruimtelijke kaders, gemeentelijke visie en het programma (woon- en niet-woonprogramma) ook in op de gewenste participatie en het vervolg van de gebiedsontwikkeling. Het PUK gaat specifiek in op de ideeën vanuit het inspiratieboek, de toelichting en de te nemen maatregelen op de specifieke punten voor het vervolg. In oktober 2021 opende het informatiecentrum Entree aan de Boerhaavelaan. Dit is een informatiepunt waar eenieder terecht kan met vragen of ideeën rondom Entree. Daarnaast worden in het informatiecentrum bijeenkomsten (in het kader van Entree) georganiseerd. Vanaf dit punt vindt (inhoudelijke) participatie voornamelijk plaats op specifieke projecten in de totale gebiedsontwikkeling (denk aan ‘voorlopig ontwerp openbare ruimte’, en ‘plintgebouw station’). Hiervoor zijn klankbordgroepen opgericht. Klankbordgroepen geven advies over het voorlopig ontwerp en over het definitief ontwerp op het participatieniveau van ‘meedenken’ (consulteren). De vorm van de bijeenkomsten (inloop- en bijpraatbijeenkomsten) lijkt gericht op het informeren van geïnteresseerden. De gemeente organiseert daarnaast periodiek overleg met een groep buurtvertegenwoordigers. Deze groep kent geen vaste samenstelling. Geïnteresseerde buurtbewoners kunnen zich hier ook tussentijds bij aansluiten.

Het informatiecentrum Entree is ook de basis voor “club Entree”. Club Entree is een plek waar initiatieven en activiteiten plaatsvinden bedoeld voor bewoners, initiatiefnemers en grondeigenaren. Het doel is om gezamenlijk te werken aan structurele waarde creatie, verbinding en community-opbouw van het gebied. De activiteiten van deze club zijn gericht op de vijf eigenschappen uit het masterplan (uitnodigend, actief, verbindend, vernieuwend en gezond). Deze indeling komt ook terug op de website Entree en de pagina van de club. Participatie overige stakeholders De bij Entree betrokken stakeholders zijn in de gelegenheid gesteld om aan te sluiten bij de hierboven genoemde bijeenkomsten. Tussen de gemeente en de grondeigenaren van Entree vond een-op-een-overleg plaats. Sinds de zomer van 2023 wordt het ambtelijk overleg georganiseerd als een gezamenlijk overleg met alle betrokken eigenaren. Partijen zijn hier positief over. Met behulp van elkaars expertise bespreken partijen diverse onderwerpen, bijvoorbeeld geluid. Omdat de woningcorporaties geen grondpositie hebben in Entree werden zij door de ontwikkelaars én de gemeente niet bij deze gebiedsontwikkeling betrokken. Het idee bij de gemeente is nu wel om een corporatietafel te initiëren om de corporaties meer bij de

Nota van bevindingen

22

gebiedsontwikkeling te betrekken. De corporaties zijn (specifiek) door de ontwikkelaar uitgenodigd om een participatie in Terra Nova te overwegen. Vormgeving communicatie Participatie en communicatie rondom Entree vindt op verschillende manieren plaats met diverse actoren. Zowel op individuele basis als door het organiseren van bijeenkomsten voor groepen bestaande uit betrokkenen en geïnteresseerden. Bij het organiseren van de bijeenkomsten werd naar omwonenden van de wijken Driemanspolder en Meerzicht vaak een schriftelijke uitnodiging gestuurd. Voor het bereiken van meer geïnteresseerden maakte de gemeente gebruik van diverse communicatiemiddelen, zoals de nieuwsbrief (hier kunnen geïnteresseerden zich voor inschrijven), Social Media en het streekblad. De afgelopen jaren zijn, niet op frequente basis, meerdere nieuwsbrieven verstuurd. In 2020 had COVID-19 impact op de vormgeving van de communicatie en daarmee de participatie bij de gebiedsontwikkeling van Entree. Het Entreegebied kreeg een eigen website (www.entreezoetermeer.nl) en zoals benoemd werd het informatiecentrum aan de Boerhaavelaan geopend. Resumé • Bij het vormgeven van de participatie in het Entreegebied heeft de gemeente een regisserende en faciliterende rol. • Omwonenden, betrokkenen en geïnteresseerden zijn ruim voldoende in de gelegenheid gesteld om te participeren bij de ontwikkeling van de Entree.

De manieren van participeren waren verschillend waarbij het niveau ging van informeren (bijvoorbeeld nieuwsbrief) naar consulteren (bijvoorbeeld PPBS) en soms zelfs neigt naar coproduceren (bijvoorbeeld inspiratieboek). • De noodzakelijke consultatie in de fase voorafgaand aan het ter inzage leggen van het conceptbestemmingsplan voor Entree is achterwege gebleven. Zonder duidelijke motivatie leek de snelheid van handelen te prevaleren boven zorgvuldigheid met als gevolg veel zienswijzen, niet alleen van betrokken omwonenden maar ook van de ontwikkelaars • Door de grootte van de gebiedsontwikkeling zijn er veel betrokken partijen met alle (eigen) belangen. Dit maakt participatie en communicatie in de gehele breedte ingewikkelder. Gezien het aantal zienswijzen op het conceptbestemmingsplan Entree Midden lijkt de afstemming tussen de verwachtingen van betrokkenen en de inhoud van het bestemmingsplan nog voor verbetering vatbaar. • Opvallend is dat voor het Stadsbouwakkoord Zoetermeer de ontwikkelaars van Entree niet waren uitgenodigd. Voor latere bijeenkomsten hebben zij wel een uitnodiging ontvangen.