RV25.041 Bijlage 1 Nota gebiedsvisie gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist

Een gebiedsalliantie is een samenwerking tussen twee of meerdere deelnemende gemeenten en eventuele andere partijen uit een deelgebied die in een alliantie samenwerken aan de uitvoering van concrete opgaven. Bij de eerste Alliantiedag (april 2025) werd onder andere duidelijk dat de ontwikkeling van het Kromme Rijn Linielandschap moet zorgen voor een goede landschappelijke inbedding van de ontwikkeling van grote gebiedsontwikkelingen zoals Utrecht Lunetten-Koningsweg en de regiopoorten Bunnik, Houten en Driebergen-Zeist. CITY DEAL TOEKOMSTBESTENDIG BOUWEN De nieuwe City Deal Toekomstbestendige Gebiedsontwikkeling is als een van de Topversnellers aangemerkt en is onderdeel van programma Innovatie en Opschaling Woningbouw van ministerie IenW, dat streeft naar een versnelling naar 100.000 nieuwe woningen per jaar. Terwijl tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit moet toenemen en de milieu-impact drastisch omlaag moet. De ontwikkeling stagneert door juridische, financiële en procedurele obstakels en door druk op ruimte en netwerken (zoals stroom- en stikstofproblematiek). Het doel van de City Deal is om toekomstbestendig bouwen te borgen en de bereidheid om te investeren in gebieden te vergroten en vertragingen te voorkomen. Dit wordt gedaan door vroegtijdig integraal op kwaliteit te sturen en in lijn met Europese kaders te werken.

Het uiteindelijke doel is dat vanaf 2030 alle gebiedsontwikkelingen toekomstbestendig zijn. De City Deal is een meerjarig programma dat start in juni 2025 en loopt tot 2030. Er wordt actief samengewerkt in 20 tot 25 gebieden verspreid over Nederland. Deze projecten dienen als proeftuin o.a. voor de nieuwe benaderingen. Het project Driebergen-Zeist is aangesloten als een van de projecten. Op 17 juni 2025 onderteken(d)en zowel gemeente Utrechtse Heuvelrug als Zeist deze Citydeal.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

37

5

Gebiedsvisie en robuuste keuzes

5.1 Inleiding De gebiedsvisie biedt een gezamenlijke denkrichting op basis waarvan gemeenten de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van de gebiedsontwikkeling nabij het stationsgebied Driebergen-Zeist kunnen gaan onderzoeken. In de volgende fase vindt een verdiepingsslag met aanvullende onderzoeken plaats die de uiteindelijke draagkracht van het gebied in beeld brengt en de daaruit voortvloeiende programmering (denk aan: aantal woningen, werkprogramma, voorzieningen, verkeersmaatregelen, aanleg van aanvullende natuur- en groen gebiedenoppervlakte). De gebiedsvisie zoals die nu voorligt, is in die zin dan ook geen geheel uitgewerkt plan of een vastomlijnde stip op de horizon. Het is een stap in een ontwikkeltraject waarin van grof naar fijn wordt gewerkt. Van abstracte keuzes naar concrete maatregelen, van een strategische visie naar een operationeel uitvoeringsplan. Het huidige product is te abstract voor het wijzigen van het omgevingsplan. Wél kunnen een aantal belangrijke keuzes worden gemaakt op basis van de gebiedsvisie, de inbreng vanuit de participatie, geldende beleidslijnen en inbreng van diverse intern- en externe adviseurs op de diverse beleidsvelden.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

38

Deze keuzes worden in dit hoofdstuk benoemd en toegelicht. Het zijn deze keuzes die nu ter vaststelling aan de gemeenteraden voorliggen.

HUIDIGE BEWONERS Een bijzonder aandachtspunt hierbij is de positie voor de huidige bewoners van het gebied. Voor hen betekent dit dat er nog veel onduidelijkheid blijft. Daar waar mogelijk is geprobeerd om voor bestaande woningen duidelijk aan te geven of deze ingepast kunnen worden. Voor deze woningen kan het voorkeursrecht dan ook komen te vervallen. Het is op dit moment echter nog niet voor alle woningen helder. Bij de verdere planuitwerking en de uitwerking van het stedenbouwkundig masterplan ontstaat ook voor de resterende (woon)percelen duidelijkheid over wat er gaat gebeuren. Dat brengt echter nog wel langere tijd van onzekerheid met zich mee.

5.2 Ruimtelijke gebiedsvisie De ruimtelijke gebiedsvisie ‘Gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist’ (Posad Maxwan, mei 2025) is een strategisch document dat de ruimtelijke mogelijkheden beschrijft van een toekomstige ontwikkeling van het gebied rondom station Driebergen-Zeist tot een eigentijds duurzaam woon-werkgebied. Voor het opstellen van de gebiedsvisie is gebruik gemaakt van de volgende documenten, expertise en inbreng: – De inhoudelijke uitgangspunten uit het Plan van aanpak Gebiedsvisie: Een nieuwe kern voor Driebergen-Zeist (zie Hoofdstuk 1) – Relevant lokaal en bovenlokaal beleid (o.a. paragraaf 4.4) – Inbreng van binnen en buiten de gemeentelijke organisaties: advies van experts/ambtelijk adviseurs, opbrengsten vanuit de het participatietraject, (zie bijlage 3: Participatieverslag) – Trends en ontwikkelingen (bijlage 12)

5.2.1 Status

De gebiedsvisie is strategisch en richtinggevend en heeft daardoor een hoog abstractieniveau. Het is geen gedetailleerd stedenbouwkundig plan, maar een ‘stip op de horizon’ die een richting aangeeft voor de toekomstige ontwikkeling. De visie geeft kaders en principes mee voor de verdere uitwerking, maar laat ruimte voor het nadere ontwerp en onderzoek. Zo bevat de visie bijvoorbeeld richtlijnen ten aanzien van bouwhoogtes, maar de concrete invulling van het bebouwde gebied (vorm, maat, materialen) ligt nog niet vast. Binnen het gehele traject van de gebiedsontwikkeling is de gebiedsvisie het startpunt en het overkoepelende kader. Het is de eerste fase waarin strategische richtingen worden bepaald. De gebiedsvisie dient dus als inspiratiebron en eerste toetsingskader gedurende het gehele traject van gebiedsontwikkeling waarvan de concrete uitwerking en realisatie waarschijnlijk een lange tijd zal duren.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

39

5.2.2 Betrokken belangen

Beoogd is om de verschillende wensen, behoeften en prioriteiten van alle betrokken partijen en de verschillende aspecten van het gebied op elkaar af te stemmen. In de gebiedsvisie is toegewerkt naar een evenwicht tussen mogelijk verschillende of zelfs tegenstrijdige belangen, zoals die van: – Verschillende overheidsniveaus: De visie integreert de ambities en beleidsdoelen van de beide gemeenten, de provincie Utrecht en de regio – Huidige en toekomstige bewoners: Er wordt rekening gehouden met de behoeften van de huidige bewoners, zoals het behoud van leefbaarheid en de behoeften van de toekomstige bewoners die in de geplande nieuwe woon- en werkgebieden zullen komen wonen – Ondernemers en werkgevers: De visie biedt ruimte voor nieuwe vormen van bedrijvigheid en werkgelegenheid, mogelijk door het verplaatsen of aantrekken van kantoren en start-ups elders uit de gemeenten – Recreanten: Het gebied heeft potentie voor recreatie, vooral door de nabijheid van natuur en de Stichtse Lustwarande en de visie probeert dit te integreren zonder de natuur te overbelasten – Cultuurhistorie: De rijke cultuurhistorische identiteit van het gebied, met de Stichtse Lustwarande als belangrijk(ste) element, wordt behouden en versterkt in de nieuwe ontwikkelingen – Natuur en milieu: De visie streeft naar duurzaamheid en versterking van de natuurlijke en ecologische waarden van het gebied,

zoals de overgang tussen de Utrechtse Heuvelrug en het Kromme Rijngebied en het robuust maken van ecologische verbindingszones – Mobiliteit: Er zijn verschillende vervoersmodaliteiten (voetganger, fiets, trein, bus en auto) met hun eigen behoeften en effecten op het gebied, die in de visie worden geprioriteerd en een plek krijgen. Afbeelding: een aantal bestaande woningen langs de Odijkerweg

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

40

In de gebiedsvisie worden deze diverse aspecten en de belangen van de verschillende stakeholders niet los van elkaar gezien, maar leiden juist in samenhang tot een toekomstvisie voor het gebied Driebergen-Zeist. Dit proces is cruciaal om tot een breed gedragen en succesvolle gebiedsontwikkeling te komen. Dit blijkt ook uit de uitgebreide participatie van belanghebbenden bij het opstellen van de visie (zie bijlage 3 voor het participatieverslag). Als voorbeeld: De visie ziet zowel rust als dynamiek in het gebied als tegenstrijdige, maar ook samenwerkende krachten en zoekt naar manieren waarop ze elkaar kunnen aanvullen.

5.2.3 Opbouw gebiedsvisie

De gebiedsvisie omvat een analyse van het bestaande gebied, waarbij gekeken is naar het landschap, de cultuurhistorische identiteit, de ontwikkeling als knooppunt, duurzame bereikbaarheid en de doelgroepen en community. Deze analyse is gebaseerd op vele onderzoeken en rapporten en input van de inhoudelijke adviseurs. Op basis van deze analyse en in nauwe samenwerking met de samenleving zijn vijf ambities geformuleerd die de kern van de visie vormen: 1. Overgangslandschap op de flank: gericht op landschap, groen-blauw en ecologie 2. Nieuwe bestemming aan de Stichtse Lustwarande: gericht op cultuurhistorie 3. Compacte kern: gericht op ontwikkeling 4. Actieve mobiliteit voorop: gericht op mobiliteit 5. Gezonde buurt voor jong en oud: gericht op voorzieningen en gemeenschap Per ambitie worden hoofdkeuzes en ontwerpprincipes voorgesteld, die worden verbeeld in themakaarten. De visie bevat ook een algemene visiekaart die de ambities ruimtelijk integreert.

5.2.4 Van gebiedsvisie naar robuuste keuzes

In de gebiedsvisie zijn voor elk van de vijf gedefinieerde ambitiethema’s hoofdkeuzes opgesteld. Deze hoofdkeuzes zijn geconcretiseerd met ontwerpprincipes. Deze keuzes en ontwerpprincipes hebben de ambtelijke adviseurs aangevuld en aangescherpt in relatie tot de hierboven genoemde stukken en inbreng. De belangrijkste redenen voor het aanscherpen van deze uitgangspunten waren: – Behoefte aan zorgvuldigheid – Nadere afstemming tussen beide gemeenten – Verdere verduidelijking van de gemaakte keuzes Daarnaast zijn voor de totstandkoming van de gebiedsvisie veel gesprekken gevoerd. Vanuit die inbreng, bijvoorbeeld van de Burgercoalitie en gesprekken met huidige bewoners van het gebied, zijn ook aanscherpingen en onderwerpen voor nader onderzoek naar voren gekomen die ten grondslag liggen aan de robuuste keuzes en de aanpak voor het vervolgtraject. Tot slot zijn nog niet eerder benoemde onderwerpen toegevoegd waarover keuzes moeten worden gemaakt om door te kunnen met de volgende fase. Dit heeft geleid tot de hierna volgende robuuste keuzes per thema. Per thema is in de eerste regel cursief aangegeven wat de essentie is van de keuzes op dit thema.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

41

5.3 Robuuste keuzes

LEESWIJZER

5.3.1 Overgangslandschap op de flank

Groene onderstreepte tekst

Versterking van natuurwaarden en ecologische verbindingen

dit staat niet in de ruimtelijke gebiedsvisie en is hier toe-

ROBUUSTE KEUZE 1: ZONERING VAN BEBOUWD GEBIED, RECREATIE EN NATUUR – Het ontwikkelgebied wordt begrensd door de Hoofdstraat in het noordoosten, Landgoed De Reehorst in het zuidoosten, Landgoed Rijnwijk in het zuidwesten en de Rijnwijckse Wetering in het noordwesten – Het gebied ten noordwesten van de kern tot aan de Laan van Rijnwijk wordt verder doorontwikkeld tot groen recreatie- en natuurgebied waarbij de intensiteit van recreatie afneemt naarmate de afstand tot het woon-/werkgebied toeneemt – Het gebied tussen de Laan van Rijnwijk tot aan de Bunsinglaan wordt verder doorontwikkeld tot natuurgebied. In de toekomst wordt dit een voor de mens (gedeeltelijk) ontoegankelijk rustgebied

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

gevoegd. Blauwe onderstreepte tekst let op! Dit wijkt af van wat in de ruimtelijke gebiedsvisie staat.

Afbeelding: ontwikkelgebied

42

ROBUUSTE KEUZE 2: ECOLOGISCHE VERBINDING KROMME RIJNGEBIED EN UTRECHTSE HEUVELRUG Gekoppeld aan de verstedelijking in het ontwikkelgebied, levert de gebiedsontwikkeling een belangrijke bijdrage aan het versterken van de ecologische verbinding tussen Het Kromme Rijngebied en de Utrechtse Heuvelrug: – De Rijnwijckse Wetering wordt de natte ecologische corridor van het gebied. De (kwel-) waterkwaliteit van de Rijnwijckse Wetering wordt gesterkt en geborgd;7 – De zone tussen de Laan van Rijnwijk en de Bunsinglaan als ‘droge’, groene verbinding wordt verder versterkt – Waar mogelijk worden de ecologische verbindingen in het gebied versterkt door het toevoegen van nieuwe faunapassages

Afbeelding: totale plangebied in relatie tot NNN-gebieden en groene contour

7 Deelgebied Zeist-Bunnik, perspectief en inrichtingssfeer voor de ecologische hoofdstructuur wensbeeld voor natuur en landschap 2011 (Grontmij) iov Provincie Utrecht, Verkenning ecologische verbindingszone krommerijngebied, 2009- Van den Bijtel, Ecologisch onderzoek in het buitengebied, 1991 Waardenburg

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

43

ROBUUSTE KEUZE 3: HET LANDSCHAP IS OOK TE BELEVEN IN HET BEBOUWDE GEBIED Het groen kent op ieder schaalniveau een eigen specifieke combinatie van rollen: – De oude verkavelingsrichting van het omliggende landschap geeft richting aan de verkavelingspatronen in het gebied – Er komen goede overgangen en zichtlijnen vanuit de woonstraten naar het omringende landschap – Het groen in de openbare ruimte sluit aan bij de bodemkenmerken, waterhuishouding en (oude) beplantingsstructuren van het gebied8 – Bij de uitwerking van het bebouwde gebied wordt aandacht besteed aan zaken als een goed waterbeheer, biodiversiteit en maatregelen tegen hittestress – Zowel de openbare ruimte als de gebouwen worden zo natuurinclusief mogelijk gerealiseerd met flora- en faunavoorzieningen die aansluiten op de aanwezige (en gewenste) soorten in het gebied9

8

Komt overeen met het Groenstructuurplan ‘Groen (voor) Zeist, mei 2011’ waarin staat

Afbeelding: de ligging van

dat de stadsecologie (en daarmee bodemkenmerken, waterhuishouding en historisch

het projectgebied in de

gebruik) moeten aansluiten op de bestaande Ecologische Hoofdstructuur Zeist en

Stichtse Lustwarande (op

ook op het nieuwe groenbeleidsplan ‘Groen, doen!’ (2025) van gemeente Utrechtse

de voorgrond: Landgoed

Heuvelrug, waarin uitgegaan wordt van op biodiversiteit en water en bodem gestuurde

de Reehorst, op de achter-

keuzes.

grond: het stationsgebied)

9 Conform de ‘Zeister Waarden’ uit de Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026 en ‘Ontwikkelkans 3’ en ‘Onderzoeksrichting 2’ uit de ‘Propositie van Zeist’ (2020) en het Beleid Duurzaam Bouwen Gemeente Zeist (2022) en Ambitiedocument Duurzaamheid Driebergen-Zeist, gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug, mei 2025 (bijlage 4 bij dit document)

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

44

5.3.2 Nieuwe bestemming aan de Stichtse Lustwarande

De identiteit van het nieuwe woon-/werkgebied sluit op een vanzelfsprekende manier aan op de ontstaansgeschiedenis van de bestaande omgeving en de kwaliteiten die daaruit voortkomen. ROBUUSTE KEUZE 4: RESPECTEREN EN VERSTERKEN SAMENHANG IN HET GEBIED De samenhang tussen monumentale bebouwing en monumentale park- en landschapsaanleg en overige cultuurhistorische structuren blijft behouden en wordt - waar mogelijk - versterkt; – De gebiedsontwikkeling respecteert het zicht op bestaand erfgoed: • Er komt geen hoge bebouwing direct aan de Stichtse Lustwarande. Hogere bebouwing staat op grotere afstand van de Lustwarande (zie ook ‘compacte toekomstbestendige kern’) • De gebiedsontwikkeling omvat geen nieuwe hoge bebouwing in de overtuinen van de landgoederen (onder andere het busstation en het huidige hockeyveld in de overtuin van landgoed De Breul) – Naast aandacht voor de middeleeuwse historie en de historie van de Stichtse Lustwarande, is er in de gebiedsontwikkeling ook aandacht voor het meer recente verleden van het gebied: • Zo veel mogelijk industrieel erfgoed wordt behouden, waarbij nader onderzoek moet worden uitgevoerd naar de mogelijkheden voor en wenselijkheid van het behoud van de voormalige machinefabriek en direct naastgelegen woningen en naar de woningen langs de Odijkerweg direct ten zuiden van het spoor (zie afbeelding te behouden en te onderzoeken bebouwing

in het plangebied); • Met name langs de Odijkerweg sluiten nieuwe ontwikkelingen zo goed mogelijk aan bij de maat, schaal en vormgeving van dit verleden – Bomenrijen en groensingels worden aangevuld en robuuster gemaakt om landschappelijke structuren te versterken en zichtlijnen te begeleiden. Tegelijkertijd worden daarmee ecologische structuren versterkt.

Afbeelding: arbeiderswoningen van de voormalige Zeister Machinefabriek aan de Odijkerweg

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

45

ROBUUSTE KEUZE 5: NIEUW ELEMENT AAN DE STICHTSE LUSTWARANDE Het gebied wordt een nieuw element: een herkenbaar eigen hoofdstuk, dat het verhaal van de bestaande reeks van kernen en landgoederen aan de Stichtse Lustwarande respecteert en aanvult; – De entree van het gebied rondom het busstation en het begin van de Odijkerweg, speelt een centrale rol in de beleving van het nieuwe woon-/ werkgebied vanaf de Stichtse Lustwarande. De ruimtelijke kwaliteit en herkenbaarheid als voorplein van het station en de rest van het achterliggend gebied wordt daarbij versterkt. Het toevoegen van bomen en groen is daar een belangrijk onderdeel van.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Afbeelding: te behouden en te onderzoeken bebouwing in het plangebied

46

5.3.3 Compacte toekomstbestendige kern

Het ontwikkelgebied is duidelijk begrensd om maximaal ruimte te laten voor behoud en ontwikkeling van de bestaande natuurlijke en landschappelijke waarden van het omliggende gebied.

Afbeelding: het bebouwingsgebied ten opzichte van de rode contour

ROBUUSTE KEUZE 6: BEBOUWINGSCONTOUR Het ontwikkelgebied voor bebouwing ligt grotendeels binnen de contouren van het bebouwingsgebied zoals de provincie Utrecht dat heeft vastgesteld (voorheen: ‘rode contour’). Enkel aan de zuidwestzijde van het ontwikkelgebied wordt van deze contour afgeweken; ROBUUSTE KEUZE 7: WONINGBOUWPROGRAMMA De ontwikkeling levert een substantiële bijdrage aan de lokale en regionale woningbehoefte; – Het maximaal aantal woningen volgt uit een nadere studie naar de draagkracht van het gebied en de haalbaarheid van het plan – Volgens bestaand beleid is 70% van de te realiseren woningen betaalbaar. De verdeling van het woningbouwprogramma is als volgt10: 10 Gebaseerd op intern advies Wonen, samengesteld op basis van de Woningdifferentiatietabel 2024, horende bij de Woonvisie Zeist 2020-2025 van Gemeente Zeist en de Prijssegmentering van Gemeente Utrechtse Heuvelrug, zoals vastgelegd in de Woonzorgvisie 2024-2028.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

47

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

48

– – – –

gemeente Zeist Sociale huur minimaal 30% Middenhuur en middensegment (betaalbare) koop minimaal 40% Middensegment hoog minimaal 13% Duur maximaal 17%

– – –

gemeente Utrechtse Heuvelrug Sociale huur minimaal 30% Middenhuur en middensegment (betaalbare) koop minimaal 40% Dure huur en dure koop maximaal 30%

ROBUUSTE KEUZE 8: WERKGEBIED De potentie van het gebied voor nieuwe vormen van werkgelegenheid en als duurzame vestigingsplaats voor kantoren wordt benut. Dit draagt bij aan een goede functiemenging en levendigheid van het compacte woon-/werkgebied ROBUUSTE KEUZE 9: PASSEND VOORZIENINGENAANBOD De ontwikkeling omvat een basisaanbod aan commerciële, maatschappelijke en recreatieve voorzieningen dat past bij het aantal woningen en het kantorenprogramma. Dit draagt bij aan een goede leefkwaliteit, sociale cohesie en duurzame bereikbaarheid. Voor deze voorzieningen wordt expliciet ruimte gereserveerd. ROBUUSTE KEUZE 10: BOUWHOOGTE EN -DICHTHEID AFGESTEMD OP OMGEVING EN MENSELIJKE MAAT De ontwikkeling is, waar nodig vanwege de beoogde compacte opzet, stedelijk van karakter waar het gaat om onder andere woningdichtheid en de nabijheid van voorzieningen. Tegelijkertijd is de ontwikkeling ook dorps, in die zin dat het ontwikkelgebied gelegen is in een landelijke omgeving, in een reeks van voornamelijk dorpse kernen aan de Stichtse Lustwarande. In de inrichting en vormgeving van het gebied wordt een zorgvuldige balans gezocht tussen deze twee ogenschijnlijk tegenstrijdige karakters. De draagkracht van het gebied is leidend voor het uiteindelijke te realiseren aantal woningen en daarmee ook voor de gemiddelde bouwhoogte en dichtheid.

– De eerste vier bouwlagen lenen zich optimaal voor sociale interactie en goed contact met de openbare ruimte. Een bouwhoogte tot en met zes bouwlagen levert nog steeds een prettig leefklimaat op. – Aan de flanken van het gebied bepaalt de boomhoogte bepaalt in beginsel de maximale bouwhoogte in het gebied. Hiermee wordt de bebouwing van buitenaf grotendeels aan het zicht onttrokken; – Nieuwbouw naast (cultuurhistorische waardevolle) bestaande gebouwen houdt in hoogte en massaopbouw rekening met de bestaande bebouwing. – De bouwhoogte en massaopbouw langs de randen van het plangebied houdt rekening met de landschappelijke inpassing (waaronder lichtuitstraling naar omliggende natuur) die daar nodig is.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

49

Afbeelding: De plek van de voormalige spoorwegovergang in de Odijkerweg

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

50

–

–

–

In het ontwikkelgebied wordt ruimte geboden aan hoogteaccenten. Dit kan wanneer dit ruimtelijk goed inpasbaar is op de betreffende plek. Deze accenten worden dan zó gekozen dat ze bijdragen aan onder andere variatie en herkenbaarheid in de stedenbouwkundige structuur. Deze hogere gebouwen bevinden zich op een plek in het woon-/ werkgebied waar de visuele impact op het omliggend landschap en de cultuurhistorische waarden zo beperkt mogelijk blijft (zie ook ‘Robuuste keuze 4); De hoogste dichtheid van bebouwing bevindt zich in het hart van het gebied rond het spoor. Deze bebouwing kan daarmee tegelijk ook dienen als buffer voor het verminderen van de geluidsbelasting vanuit het spoor op de rest van het gebied.

ROBUUSTE KEUZE 11: AANVULLENDE SPOORKRUISINGEN Voor een goed functionerend en samenhangend woon-/werkgebied, met de daarbij behorende voorzieningen, is het noodzakelijk dat de barrièrewerking van het spoor zo klein mogelijk is. De huidige onderdoorgang is decentraal gelegen en daardoor ontoereikend. – Centraal in het gebied dient een extra voet- en fietsverbinding gerealiseerd te worden; – Vanuit recreatief oogpunt is het wenselijk dat er een derde spoorkruising gerealiseerd wordt aan de westzijde van het gebied. Dit kan in de vorm van een voet- en fietsbrug of -tunnel; Deze verbinding(en) vormen de basis voor een goede gemeenschapszin en sociale cohesie in het gebied. ROBUUSTE KEUZE 12: TOEKOMSTBESTENDIG ONTWIKKELEN Het gebied wordt toekomstbestendig ontwikkeld. Het ambitiedocument duurzaamheid11 wordt gehanteerd als uitgangspunt voor de ontwikkeling van het gebied. Er wordt gebruik gemaakt van het implementatieplan van de Citydeal, om toekomstbestendige gebiedsontwikkeling mee te nemen in de vervolgstappen, zoals het stedenbouwkundig ontwerp, beeldkwaliteitsplan en het gesprek met ontwikkelaars en eigenaren. ROBUUSTE KEUZE 13: TOEPASSING AMBITIEDOCUMENT Het ambitiedocument bevat geen ‘eisen’ maar dient als uitgangspunt voor de gesprekken met ontwikkelaars en eigenaren in het gebied.

Gezamenlijk met alle betrokkenen in het gebied, wordt gekeken hoe het gebied toekomstbestendig kan worden ontwikkeld. Er wordt gebruik gemaakt van de kracht en oplossingen van de markt om tot aantrekkelijke duurzame keuzes te komen.

11 Zie bijlage 4: Ambitiedocument Duurzaamheid Driebergen-Zeist, gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug, mei 2025

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

51

5.3.4 Actieve mobiliteit voorop

Het woon-/werkgebied is optimaal ingericht en ontsloten voor voetgangers en fietsers.

Afbeelding: station Driebergen-Zeist als knooppunt waar voetgangers, fietsers, bussen, trein en

ROBUUSTE KEUZE 14: STOMP-PRINCIPE LEIDEND Het ‘STOMP’-principe waarbij voetgangers de hoogste prioriteit hebben, gevolgd door fietsers, openbaar vervoer, deelmobiliteit en dan pas de auto, wordt consequent toegepast; – In de openbare ruimte staat de voetganger op nummer 1. Het gebied is primair ingericht als voetgangersgebied en is verkeers- en sociaalveilig ingericht. Een voorwaarde voor het op nummer 1 kunnen plaatsen van de voetganger, is een (vrijwel) autovrije woonbuurt. Parkeren op straat is alleen mogelijk voor mindervaliden, hulpdiensten, afvalinzameling en laden en lossen, niet voor bewoners, werknemers en ook niet voor bezoekers; – Fietsparkeren wordt zo dicht mogelijk bij de woning gerealiseerd. De fietsenstalling voor bewoners bevindt zich in het gebouw, die voor bezoekers nabij de ingang;12 – De nieuwe kern is ingericht op een optimaal gebruik en ontsluiting van het trein- en busstation; – De bestaande P&R behoudt zijn huidige functie;

auto samenkomen

12 Aansluitend bij de Parkeerbeleidsnota 2024-2028 van Gemeente Zeist en de parkeerbeleidsnota van gemeente Utrechtse Heuvelrug

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

52

–

Er worden voorzieningen voor deelmobiliteit toegevoegd in het gebied, die goed worden afgestemd op het te realiseren woon- en werkprogramma. Deze voorzieningen (deelauto’s en deelfietsen) worden geplaatst op goed bereikbare plekken.

ROBUUSTE KEUZE 15: OPTIMALISEREN FIETSVERBINDINGEN Om de fietsverbindingen van, naar en binnen het ontwikkelgebied te optimaliseren, worden bestaande verbindingen verbeterd en wordt onderzoek gedaan naar mogelijke nieuwe fietsverbindingen, mede in relatie tot de natuur- en landschappelijke waarde van het gebied. Fietsen wordt zo een aantrekkelijker alternatief voor de auto. Daarnaast zorgt het voor snellere verbindingen met de omliggende dorpen, ontlast bestaande knelpunten en bevordert de doorstroming. Welke extra routes mogelijk zijn wordt nader onderzocht, waarin ze gesitueerd worden; ROBUUSTE KEUZE 16: LAGE REALISTISCHE PARKEERNORMEN De gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug hebben ieder een eigen parkeerbeleid op basis waarvan wordt bepaald hoeveel parkeerplaatsen er bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen te worden gerealiseerd. Vanwege de gemeentegrens overstijgende ontwikkeling is het nodig om te komen tot een gezamenlijk parkeerbeleid voor deze ontwikkeling. Hierbij is het uitgangspunt om parkeernormen toe te passen die aansluiten bij de aanwezigheid van een goede OV-bereikbaarheid, de inzet van deelmobiliteit, het stimuleren van de fiets en het gezamenlijk gebruik van parkeerfaciliteiten13. Dit wordt nader uitgewerkt in een gezamenlijk op te stellen parkeerbeleidskader, specifiek voor deze ontwikkeling.

Hierbij vormt het vigerende parkeerbeleid van beide gemeenten een basis voor de verdere uitwerking. ROBUUSTE KEUZE 17: CONCENTRATIE VAN PARKEREN BIJ DE ENTREES VAN HET ONTWIKKELGEBIED Het parkeren wordt zó opgelost dat verkeersbewegingen door het woonwerkgebied voorkomen worden (of op z’n minst geminimaliseerd) en dat het woon-werkgebied ook zo min mogelijk door autoroutes doorsneden wordt. Dat betekent een keuze voor concentreren en positionering van parkeervoorzieningen bij de entrees van het gebied. Het concentreren van het parkeren in bijvoorbeeld twee tot drie compacte parkeergebouwen is daarbij een van de hoofddenkrichtingen. Voorwaarde is wel dat het parkeren vanuit alle woningen en overige functies bereikbaar is op een acceptabele loopafstand. Bij toepassing van parkeergebouwen wordt de opzet en inpassing van de gebouwen zó gekozen dat deze bij een afnemende parkeervraag in de toekomst getransformeerd kunnen worden tot een andere functie. Samen met de marktpartijen zal bij een keuze voor het concentreren van de parkeerbehoefte overleg plaatsvinden over de exploitatie van de parkeergebouwen.

13 Er is zowel op basis van het parkeerbeleid van de Gemeente Zeist als de gemeente Utrechtse Heuvelrug een voorbeeldberekening uitgewerkt, deze voorbeeldberekeningen zijn opgenomen in bijlage 13. Deze berekening is op een fictief programma gebaseerd.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

53

5.3.5 Gezonde buurt voor jong en oud

Het nieuwe woon-/werkgebied heeft een uitstekende, groene en klimaat-adaptieve verblijfskwaliteit en stimuleert ontmoeting ROBUUSTE KEUZE 18: KWALITATIEF HOOGWAARDIGE PUBLIEKE RUIMTE Voor een goed functionerende publieke ruimte zijn zowel de inrichting van het openbaar gebied, de aangrenzende ‘plint’ van gebouwen en openbaar toegankelijke voorzieningen van belang: – De openbare ruimte bevat ontmoetingsplekken op verschillende schaalniveaus: van het niveau van een plein bij het station als entree van het gebied tot het niveau van een buurtplein of een woonstraatje – Ook wordt er ruimte gereserveerd voor maatschappelijke voorzieningen die bijdragen aan ontmoeting en verbinding. Bijvoorbeeld een buurthuis of ontmoetingsruimte bij een speeltuin – Gebouwen krijgen transparante plinten en een goede overgang tussen gebouw en openbare ruimte – Gebiedseigen en biodivers groen vormt de basis van het openbaar gebied – Op binnenterreinen, pleinen en in een aantal straatprofielen, is ruimte voor de aanplant van bomen met – in volwassen stadium – forse kronen – Er zijn voldoende beschutte plekken en verkoelend groen ter voorkoming van hittestress en ten behoeve van de verbetering van de luchtkwaliteit14 – Bij de inrichting van het gebied wordt gezorgd voor een goede toegankelijkheid voor mensen met een fysieke beperking – In straatprofielen is ruimte voor klimaatadaptatie.

Bijvoorbeeld door de aanleg van waterberging in de vorm van wadi’s en/of een waterplein – Er is ruimte voor informele speelaanleidingen en volwaardige speelplekken. ROBUUSTE KEUZE 19: GEMENGDE BUURT Er wordt ingezet op een gemengde buurt. Diversiteit in woningtypes en prijssegmenten in combinatie met een mix aan niet-woonfuncties draagt bij aan communitybuilding. Daarnaast biedt het voldoende flexibiliteit in opzet en constructie om in de toekomst in te kunnen blijven spelen op veranderende woonbehoeftes. ROBUUSTE KEUZE 20: BUITENRUIMTE WONINGEN Alle woningen hebben een goede toegang tot een buitenruimte. Bijvoorbeeld in de vorm van een terras of een balkon en/of een grotere collectieve groene buitenruimte, zoals gedeelde binnentuinen en daktuinen.

14 In overeenstemming met het Groenstructuurplan ‘Groen (voor) Zeist, mei’ en het nieuwe groenbeleidsplan van de gemeente Utrechtse Heuvelrug : ’Groen, Doen!’ (2025). En daarnaast naar aanleiding van het principe van de ‘Schijf van Vijf’ uit de Handreiking Groen bij uitbreidingslocaties van Provincie Utrecht.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

54

Afbeelding: groen in de omgeving van het plangebied

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

55

ROBUUSTE KEUZE 21: STIMULEREN BEWEGEN De inrichting van de openbare ruimte maakt het aantrekkelijk om er gebruik van te maken en er doorheen te bewegen. De openbare ruimte wordt inclusief ingericht, zodat iedereen hier gebruik van kan maken. Een diverse groene inrichting start bij de voordeur en loopt door tot aan het landschap.15 ROBUUSTE KEUZE 22: EEN VISUEEL AANTREKKELIJK VORMGEGEVEN OMGEVING Met de vernieuwing van het station is een aantrekkelijke plek ontstaan, met een hoge ruimtelijke kwaliteit. Gebouwen en buitenruimte in de rest van het gebied worden zorgvuldig ontworpen met een evenwichtige maar toch voldoende gevarieerde architectuur, vorm en kleur- en materiaalgebruik. Dit draagt bij aan een aantrekkelijke en inspirerende omgeving. De kwaliteit van de architectuur bevordert een gevoel van identiteit en herkenning, waardoor bewoners en bezoekers zich meer verbonden voelen met de plek. Voldoende ruimte voor variatie maakt het bovendien mogelijk om op detailniveau goed in te spelen op zaken als het creëren van schaduw, het geleiden van wind of het optimaal benutten van zonlicht.

Afbeelding: Station Driebergen-Zeist ter hoogte van de Stationsweg

15 Volgens het principe van de ‘Groene Schakels’ uit de Handreiking Groen bij uitbreidingslocaties van Provincie Utrecht

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

56

6

Ontwikkelstrategie

Door Stadkwadraat, een financieel-economisch en managementbureau, is een advies opgesteld over de ontwikkelstrategie, de samenwerking met grondeigenaren, financiën en governance (uitvoeringorganisatie). De opgestelde ontwikkelstrategie dient als uitvoeringsinstrument. Hieronder staat een samenvatting van dit advies. Het volledige rapport is opgenomen in bijlage 2. Het rapport vormt geen ‘blauwdruk’ voor het vervolgtraject, maar biedt houvast voor het vormgeven van het verdere planvormingstraject, in overleg met eigenaren, ontwikkelaars, corporaties en andere belanghebbenden. De ontwikkeling van het stationsgebied betreft een geheel nieuwe kern die voor de lange termijn wordt neergezet. Dit vraagt een aanzienlijke inzet van de gemeenten. Er wordt een opzet gegeven voor de stappen die gezet moeten worden in de volgende fase: – Ruimtelijk planologisch kader, inclusief stedenbouwkundig en landschappelijk masterplan en aandacht voor de (grotere) opgaven voor de openbare ruimte. – Financieel kader – Duidelijkheid over de rolneming gemeenten: 1. Voor dit gebied was deze rol in 2024-2025 ‘regisserend’ (opstellen

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

57

–

gebiedsvisie, voorkeursrecht, gesprekken met bedrijven via intermediair, toetsen haalbaarheid). 2. In 2025-2026 verschuift de rol naar ‘combinerend’ (in direct overleg met betrokken partijen: opstellen stedenbouwkundig en landschappelijk masterplan, vastleggen afspraken, uitwerken gebiedsexploitatie). 3. Na vaststelling van het masterplan en de daarbij behorende afspraken, verschuift de rol van de gemeenten vanaf 2027 verder naar ‘faciliterend’ (initiatief eigenaren, uitgewerkt plan functioneert als toetsingskader). Volgorde en fasering met een tijdlijn richting het vaststellen van het Omgevingsplan.

In het vervolg is samenwerking met grondeigenaren (bedrijven en ontwikkelaars) essentieel om het gebied tot ontwikkeling te laten komen. Ingegaan wordt op de gesprekken die in de afgelopen periode hebben plaatsgevonden met de grondeigenaren. Zij staan in beginsel positief tegenover de plannen en zijn bereid tot samenwerken, maar verwachten wel een duidelijke rol en inbreng vanuit de gemeenten. Er worden in de rapportage adviezen gegeven over de mogelijke rolverdeling, vormen van samenwerken en het aangaan van samenwerkingsovereenkomsten. De gemeente is binnen alle vormen van samenwerken verplicht om het kostenverhaal te verzekeren. Dit kan via een private anterieure overeenkomst of publiekrechtelijke regels. Voorgesteld wordt om kostenverhaal vroegtijdig mee te nemen in de verdere planuitwerking en het bijbehorende instrumentarium op tijd uit te werken. Een bijzonder aandachtspunt wordt gevormd door ‘collectieve opgaven’ zoals energie en mobiliteit; oplossingen hiervoor kunnen ook vragen om nieuwe exploitatiemodellen. Ook hier zal aandacht aan besteed moeten worden door beide gemeenten, in overleg met marktpartijen. Ten slotte wordt ingegaan op de governance. Er wordt een programmaorganisatie voorgesteld met stuurgroep, kernteam en projectteams. Een subgroep voor eigenaren, begeleid door een intermediair, wordt aanbevolen.

De gemeentelijke capaciteit is zeker op specifieke onderdelen beperkt, externe expertise zal daarom ook nodig zijn. Het advies is om aan de hand van een intentieovereenkomst met bereidwillige grondeigenaren afspraken te maken over de precieze vormgeving van het vervolgtraject. Het uitwerken en opzetten van een projectorganisatie en mogelijkheden voor kostenverhaal in de eerste samenwerkingsfase vormen daar onderdeel van.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

58

7

Projectaanpak vervolgfase

7.1 Inleiding Met besluitvorming over de nota gebiedsvisie wordt een planfase afgerond. Het markeert het einde van de initiatieffase en daarmee de start van de definitiefase. De definitiefase bestaat uit twee delen. In dit eerste deel zal gewerkt worden aan o.a. de volgende onderdelen: het opstellen van een stedenbouwkundig en landschappelijk masterplan, het kostenverhaal en samenwerkingen en de benodigde vervolgonderzoeken. Het stedenbouwkundig en landschappelijk masterplan zal als tussenproduct voor besluitvorming voorgelegd worden aan de gemeenteraad van beide gemeentes. Op basis van die besluitvorming kan er vervolg worden gegeven aan het tweede deel van de definitiefase om uiteindelijk te komen tot een Omgevingsplan. In het Omgevingsplan, dat door beide gemeenten afzonderlijk vastgesteld moet worden, is onder andere opgenomen het definitieve (stedenbouwkundig en landschappelijk) masterplan met Beeldkwaliteitsplan, inrichtingsplan, een planologisch besluit, afspraken over groen- en natuurcompensatie en afspraken over de financiering van de benodigde ingrepen.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

59

In de onderstaande afbeelding is de fasering met de onderzoeken weergegeven: PLANOLOGIE

PLANOLOGIE

MER-Beoordeling

MER-Beoordeling

Onderzoeken (w.o. natuur, recreatie, mobilieit)

Omgevingsplan

STEDENBOUW/LANDSCHAP

STEDENBOUW/LANDSCHAP

Landschapsontwerp omgeving + maatregelen

Uitvoeringsplan natuur- en landschap

Stedenbouwkundige studie kern + scenario’s bouwprogramma’s (massastudies) + fasering + detailuitwerkingen verkeer,

Stedenbouwkundig plan en

bouwhoogtes, etc.

beeldkwaliteitsplan

KOSTENVERHAAL

KOSTENVERHAAL

publiek rechtelijk + privaat rechtelijk

instrumenten

Samenwerkingen met Marktpartijen Participatie, Omgevingsmanager

Voor het opstellen van een stedenbouwkundig en landschappelijk masterplan is het essentieel om eerst de bandbreedte van het programma vast te stellen, met daarin het aantal woningen en kantoorruimte en openbare ruimte met groen- en natuurvoorzieningen. Op basis daarvan kan onder andere het bijbehorende niveau van (maatschappelijke) voorzieningen, winkels en horeca worden bepaald. Hiervoor zijn als basis van het vervolg een aantal maatgevende onderzoeken nodig: m.e.r.-onderzoeken, mobiliteitsonderzoek, cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek naar (maatschappelijke) voorzieningen. Waarvoor de milieueffectrapportage (m.e.r.) en mobiliteitsonderzoek een van de maatgevende onderzoeken zullen zijn. Deze Nota gebiedsvisie geeft de uitgangspunten voor de vervolgonderzoeken, waaronder de ‘robuuste keuzes’ die in paragraaf 5.3 zijn opgenomen. Op basis van de onderzoeken wordt gewerkt met verschillende scenario’s om uiteindelijk te komen tot een stedenbouwkundig en landschappelijk masterplan. In dit hoofdstuk wordt verder uitgewerkt hoe het vervolgtraject eruit kan zien en wat daarvoor nodig is. Daarbij wordt nadrukkelijk stilgestaan bij de rol die de gemeenten daarin spelen. Allereerst komen kort de vervolgonderzoeken en de planvorming zelf aan de orde, daarna de samenwerkingsverbanden die mogelijk zijn en onze rol als gemeente daarin.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

60

7.2 Planvorming – gezamenlijke vervolgonderzoeken De vervolgfase start met uitgebreid onderzoek, waarbij met name het onderzoek naar de impact van nieuwe woningen (en kantoren en voorzieningen) op het landschap en de natuur in de omgeving van groot belang is. De Burgercoalitie heeft dit belang ook nadrukkelijk naar voren gebracht. Ook vanuit recente jurisprudentie komt dit belang naar voren. Dit onderzoek zal een belangrijk onderdeel vormen van de onderzoeken die in het kader van de milieueffectrapportage (m.e.r.) uitgevoerd moeten worden (zie ook bijlage 9, opgesteld door TAUW). Het onderzoek naar de recreatieve druk en de effecten op de natuur in de omgeving werkt tweezijdig. Aan de ene kant wordt in beeld gebracht wat de mogelijke gevolgen zijn, aan de andere kant kunnen ingrepen in de omgeving in beeld worden gebracht die juist zorgen voor een betere verdeling van recreatieve druk of voor natuur- en landschapsverbetering. Vanuit het onderzoekstraject en de afstemming daarover moet uiteindelijk een goed beeld naar voren komen van ‘het laadvermogen’ en daarmee van de ontwikkelmogelijkheden in het stationsgebied. Vanuit dit onderzoek komt met name naar voren hoeveel woningen en andere functies, op een passende wijze, gerealiseerd kunnen worden. Daarmee vormt dit onderzoek een cruciaal onderdeel van het vervolgproces.

De m.e.r.-onderzoeken omvatten naast het bovengenoemde onderzoek naar de impact op natuur en landschap ook de meer gebruikelijke onderzoeken naar geluid, trillingen, externe veiligheid, cultuurhistorie, archeologie, verkeer, etc. Twee van deze onderwerpen vragen nadere toelichting in dit project. Verkeer: Vanuit het mobiliteitsonderzoek (zie bijlage 5) is naar voren gekomen dat de aansluitingen op de Hoofdstraat vanuit de Odijkerweg aan de noordzijde van het station en de Stationsweg qua verkeerscapaciteit onder druk staan. Dit geldt ook voor de aansluiting van de Hoofdstraat op de A12, vooral in de spits. Samen met de U10 en de provincie Utrecht wordt een studie uitgevoerd, namelijk het Mobiliteit Programma van Eisen (MPvE) naar deze situatie. Daarbij wordt ook in beeld gebracht wat de effecten van de ontwikkelingen rondom en in het stationsgebied zijn en wat de invloed op het omliggende wegennet is. Daarnaast is vanuit bewoners van het gebied ook nadrukkelijk gewezen op de bestaande knelpunten in het gebied, waarbij met name de Odijkerweg aan de zuidzijde van het spoor veel is genoemd. Nader verkeersonderzoek zal nodig zijn om hier te komen tot een goede inpassing. Deze wordt zowel voor het ontwikkelgebied als voor het direct omliggende mobiliteitsnetwerk onderzocht. Cultuurhistorie: er is een uitgebreide studie uitgevoerd (zie bijlage 7).

Nader onderzoek is nodig naar de cultuurhistorische waarde van de oude bedrijfshallen aan de Odijkerweg 56. De resultaten van dit onderzoek zullen medebepalend zijn in het kader van de besluitvorming over behoud en inpassing van de bedrijfsbebouwing.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

61

Voor de aanpak van het vervolgtraject vormt het doorlopen van de m.e.r.-beoordeling een belangrijk uitgangspunt en kapstok voor de onderzoeken. De uitkomsten van de m.e.r.-onderzoeken vormen mede input voor de contourenschets en verdere stedenbouwkundige verkenning van de gebiedsontwikkeling. Bovendien is één gezamenlijke m.e.r.-beoordeling voor de gehele gebiedsontwikkeling nodig, voordat verder gewerkt kan worden aan planologische besluiten per gemeente of bijvoorbeeld per eigenaar.

Afbeelding: de kruising van het spoor met de Odijkerweg met op de achtergrond de voormalige Zeister Machinefabriek

We zullen als gemeenten beide een eigen wijziging van het omgevingsplan moeten vaststellen. Hiervoor willen we toewerken naar een systematiek die beide gemeentes afzonderlijk vaststellen. Voor plannen van individuele eigenaren is het doorlopen van een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) procedure ook mogelijk, maar dus alleen nadat de gezamenlijke m.e.r.-beoordeling voor de gehele beoogde gebiedsontwikkeling is afgerond. De m.e.r.-beoordeling biedt hiermee een geschikt handvat voor het gezamenlijk uitvoeren van de benodigde onderzoeken en het afstemmen over de uitkomsten daarvan met grondeigenaren en participanten.

7.3 Planvorming – Stedenbouw en landschappelijk masterplan Gelijk oplopend met de m.e.r.-onderzoeken zal gewerkt worden aan een stedenbouwkundige studie voor het nieuwe woon-werkgebied en aan een landschapsplan, waarin de mogelijke ingrepen in de omgeving in beeld worden gebracht. Zoals uit de toelichting op het onderzoek naar recreatieve druk al blijkt, haken de onderzoeken en de plannen over-en-weer op elkaar in. Er zal van grof naar fijn worden gewerkt. Eerst een globale indeling van

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

62

functies zoals wonen, werken, (maatschappelijke) voorzieningen, groen en infrastructuur. Naast het onderzoek naar de recreatieve druk en effecten op de omliggende natuur zijn ook andere onderzoeken van belang voor een goede planvorming. Zo moet er onderzoek uitgevoerd worden naar het programma en het bijbehorende (maatschappelijke) voorzieningenniveau. Er is onderzoek nodig naar een goede inpassing van verkeer, inclusief geluidscontouren. Ook andere milieuaspecten die van belang zijn voor een duurzaam en gezond woonen leefklimaat, zoals externe veiligheid en trillingen, vragen nader onderzoek. Daarnaast is onderzoek vanuit erfgoed en cultuurhistorie van invloed op stedenbouwkundige en landschappelijke keuzes. Op basis van de uitgevoerde onderzoeken kan verder gewerkt worden aan de concretisering van de opgave voor het gebied. Het gaat daarbij om het bepalen van een compleet gebiedsprogramma waarbij een passende functiemix bepaald wordt. Dit gaat over het woonprogramma (aantal, woninggrootte, prijsklassen, doelgroepen, typologieën etc.), maar ook over welke voorzieningen (commercieel, maatschappelijk, sport, etc.) nodig zijn in de nieuwe kern. Dit is enerzijds afhankelijk van de doelgroepen die hier komen wonen en anderzijds van de mogelijkheden die de omliggende kernen bieden aan voorzieningen.

Daarnaast wordt concreter uitgewerkt wat nodig is voor groen, water, werken, maatschappelijke voorzieningen, verkeer, parkeren, etc. Hier is bijvoorbeeld de concrete vertaling van Groen Groeit Mee onderdeel van. Het gebiedsprogramma dat hieruit naar voren komt vormt het vertrekpunt voor de verdere planuitwerking. Maar niet alle onderdelen kunnen in deze fase al volledig worden vastgelegd. Het programma kan daarbij ook in de loop van de tijd verschuiven door verschillende maatschappelijke invloeden. Het gebiedsprogramma is dan ook een dynamisch document dat een onderdeel blijft van een iteratief proces. Een iteratief proces is een werkwijze waarbij je stapsgewijs werkt en telkens terugkoppelt en bijstuurt op basis van nieuwe inzichten of feedback. Het draait om herhaling en verbetering. Het gebiedsprogramma en de resultaten van alle onderzoeken worden gezamenlijk vertaald naar een contourenschets die de basis zal vormen voor het uitwerken van het landschappelijk en stedenbouwkundig masterplan. Hoofdstructuren, ontsluitingsprincipes, functietoedeling, bouwhoogtes, de belangrijkste openbare gebruiksruimtes etc. worden vastgelegd. De contourenschets geeft ook aan waar nog ruimte zit voor flexibiliteit, om deelgebieden gefaseerd te kunnen ontwikkelen. Uitgangspunt daarbij zal moeten zijn dat elke fase als afgerond geheel, zelfstandig moet kunnen functioneren.

Er wordt gestreefd naar een continuering en borging van de landschappelijke en stedenbouwkundige kaders voor het gehele gebied. Bijvoorbeeld met een stedenbouwkundige en landschapsarchitect die in alle fasen betrokken blijven en deelnemen in een kwaliteitsteam. In de gebiedsvisie wordt veel aandacht besteed aan de goede samenhang tussen de inrichting van ‘de plint’ (begane grond-niveau) van gebouwen en het aansluitende maaiveld. Voor het goed functioneren van buurten vormt

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

63

deze aansluiting een belangrijk aandachtspunt. Vandaar dat er in deze fase van de planvorming ook gewerkt wordt aan een eerste aanzet voor het Beeldkwaliteitsplan en de inrichting van de (openbare) buitenruimte. In het Beeldkwaliteitsplan worden concrete spelregels voor het ontwerp uitgewerkt, onder andere ten aanzien van plaatsing van bebouwing op de kavel, massa en vorm, gevelindeling en dak, kleur, materiaalgebruik en detaillering. Daarbij maximaal inspelend op principes ten aanzien van klimaatbestendig, gezond, natuurinclusief en biobased bouwen. Daarbij wordt een beeld gegeven van de inrichting van de belangrijkste openbare ruimtes in het gebied.

7.4 Overige onderzoeken en raakvlakken andere projecten In de twee voorgaande paragrafen is de samenhang tussen de planologische onderzoeken (m.e.r.) en de stedenbouwkundige en landschappelijke onderzoeken beschreven. Daarnaast brengen ook andere onderwerpen werk met zich mee waar de gemeenten in het project mee aan de gang moeten gaan: Netcongestie en energievoorziening Door de netcongestie (overbelast elektriciteitsnetwerk) is mogelijk een collectieve voorziening nodig voor de energievoorziening. Uit nader onderzoek volgen mogelijke oplossingen om alle gebouwen van warmte en elektriciteit te voorzien, inclusief de ruimtelijke consequenties om dit mogelijk te maken (Energieplanologie). In overleg met Stedin moet ook blijken aan welke randvoorwaarden moet worden voldaan. Citydeal Toekomstbestendige Gebiedsontwikkeling Een toekomstbestendige gebiedsontwikkeling heeft consequenties voor de vervolgstappen. Samen met de Makelaar Toekomstbestendige gebiedsontwikkeling van de Citydeal wordt door beide gemeenten een Implementatieplan opgesteld. Hieruit blijkt welke expertise en welke stappen ingezet moeten worden om toekomstbestendige gebiedsontwikkeling goed mee te nemen. In ieder geval voor het planologisch besluit, stedenbouwkundig plan, het kostenverhaal en de afstemmingen met ontwikkelaars en grondeigenaren.

Ook wordt met de Citydeal invulling gegeven aan de Europese kaders waarmee vertragingen worden voorkomen omdat het project investeerbaar (aantrekkelijk voor financiers) én weerbaar (bestand tegen klimaat- en marktveranderingen) wordt gemaakt. De inpassing en uitwerking van het ambitiedocument Duurzaamheid Het ambitiedocument is het uitgangspunt voor de duurzame ontwikkeling van het stationsgebied. Op basis van dit document wordt samen met ontwikkelaars en grondeigenaren gekeken hoe deze ambities gerealiseerd kunnen worden. Deze drie onderdelen hangen deels met elkaar samen en vragen vanaf het begin inzet vanuit beide gemeenten.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

64

Voorzieningen Een onderzoek naar maatschappelijke en commerciële voorzieningen richt zich op het in kaart brengen van de benodigde voorzieningen binnen een gebied, zoals onderwijs, zorg, sport, retail, cultuur en welzijn. Het doel is om verder inzicht te krijgen in de huidige situatie, toekomstige behoefte en ruimtelijke inpassing, afgestemd op de demografische ontwikkeling, het programma van de gebiedsontwikkeling en rekening houdend met de voorzieningen in de omliggende dorpen. Een ander belangrijk onderwerp om te komen tot een goede herontwikkeling van het gebied betreft: Uitplaatsen bestaande bedrijven (mede binnen het UNed programma Regiopoorten) In het gebied zijn een aantal mooie en goed functionerende bedrijven gevestigd. In overleg met de betrokken bedrijven zal onderzocht moeten worden welke mogelijkheden voor verplaatsing bestaan. Er is in beide gemeenten en in de regio weinig tot geen grond beschikbaar voor het uitplaatsen van bedrijven. Dit onderwerp vergt daarom (juist ook) gemeentelijke en provinciale aandacht. In de directe en wat verdere omgeving spelen ook andere ontwikkelingen waar in het project rekening mee gehouden moet worden.

Voor deze nota wordt een korte opsomming gegeven: – Kromme Rijn Linielandschap - Natuurontwikkeling – Stichtse Lustwarande – Effect van grote woningbouwopgaven in de omgeving (bv Kersenweide Odijk) – Prorail: duidelijkheid over 4-sporigheid en andere toekomstbeelden – Het station als recreatieve groene poort naar de wijdere omgeving – Mogelijke veranderingen regelgeving rondom stikstof Tot slot is samenwerking op regionale schaal ook van belang. Regionale samenwerking vindt plaats binnen het programma Regiopoorten (UNed) en de Gebiedsallianties IRP (U10), maar ook vindt regulier overleg plaats met de provincie Utrecht en de gemeente Bunnik.

Afbeelding: de huidige bedrijven aan de Odijkerweg/Kwekerijweg

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

65

7.5 Financiële exploitatie Door het planeconomisch adviesbureau is parallel aan het opstellen van de Gebiedsvisie gewerkt aan een financieel kader waar de gemeenten in de vervolgfase gebruik van kunnen maken. Het gaat daarbij niet alleen om de kosten en opbrengsten van de verschillende onderdelen in het plan, maar ook om de financieel-juridische mogelijkheden voor kostenverhaal, samenwerkingsvormen, subsidiemogelijkheden etc. Aandacht voor de financiële exploitatie vormt in de volgende fase een belangrijk aandachtspunt, zowel voor de gemeenten als voor de huidige grondeigenaren en ontwikkelaars in het gebied. De gemeenten stellen ruimtelijke en financiële kaders op voor de ontwikkeling. Ruimtelijk bepalen de gemeenten de planinhoud en geven zij invulling aan de kwaliteit van het gebied. Belangrijk hierin is dat de gemeenten duidelijk voorschrijven wat het plangebied is en welke aansluiting met de omgeving (infrastructuur of blauwgroene structuren) wordt gezocht. Naast ruimtelijke kaders scheppen de gemeenten dus ook de financiële kaders. Het gaat onder meer over de vraag of de gemeenten zelf tot investeringen in het gebied willen overgaan, maar ook over de uitwerking van de financieel-juridische instrumenten op het gebied van kostenverhaal zoals deze geldt onder de Omgevingswet. Voor beide gemeenten geldt dat dit instrumentarium nu nog niet voldoende beschikbaar is.

Voor de vervolgfase is dit een van de belangrijke onderdelen die nader uitgewerkt moeten worden. Deze ruimtelijke en financiële kaders sturen de ontwikkelstrategie en visie op samenwerking. In de volgende paragraaf wordt verder ingegaan op wat die samenwerking behelst.

7.6 Werkwijze – samenwerking marktpartijen In de ontwikkelstrategie (zie hoofdstuk 6) is ingegaan op de samenwerking. Dit is in gebiedsontwikkelingen complex, waarbij deze vergroot wordt met de samenwerking tussen twee gemeentes. Het bureau Stadkwadraat heeft in de afgelopen periode, als vooruitgeschoven post van de beide gemeenten, veel overleg gehad met de grondeigenaren en ontwikkelaars in het gebied. Zij constateren een grote bereidheid en betrokkenheid vanuit deze partijen om te komen tot concrete planontwikkeling. Vanuit alle partijen geldt vanzelfsprekend ook hun eigen belang, maar ook terdege het besef dat we elkaar nodig hebben. Vergeleken met andere gebiedsontwikkelingen valt op dat er weinig sprake is van onbegrip of weerstand vanuit de grondeigenaren en aanwezige bedrijven. Vanuit dit perspectief volgt het advies om nadrukkelijk de samenwerking te zoeken met de grondeigenaren en ontwikkelaars. Gezien het ontbreken van een gemeentelijke grondpositie is de medewerking van grondeigenaren en ontwikkelaars onmisbaar voor de realisatie van de gebiedsontwikkeling. Om deze samenwerking vorm te geven staan verschillende modellen open. Welke vorm het beste bij dit project past is op voorhand niet aan te geven, maar

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

66

zal in nader overleg met de betrokken partijen uitgewerkt kunnen worden. Voor het eerste deel in de vervolgfase zullen de gemeenten de initiatiefnemer zijn in de samenwerking. Verder in het proces zal dit meer verschuiven naar de ontwikkelende partijen. Vanzelfsprekend zijn de gemeenten ook nadrukkelijk partij in deze samenwerking, met name om de maatschappelijke belangen te waarborgen, maar ook om toe te werken naar de benodigde planologisch-juridische besluitvorming. Samen met de grondeigenaren en ontwikkelaars kan ook vormgegeven worden aan het participatietraject in het vervolg. Daarmee worden de marktpartijen onderdeel van het belang van bijvoorbeeld groen, natuur en landschap.

7.7 Werkwijze – participatie

Om uiteindelijk tot het beste plan voor de nieuwe kern rondom station Driebergen-Zeist te komen, is ook de kennis, kunde en creativiteit van de samenleving nodig. De gemeenten vinden het belangrijk om Driebergen-Zeist samen op de kaart te zetten. Met ‘samen’ bedoelen zij in overleg met en betrokkenheid van de samenleving en met oog voor alle verschillende perspectieven die in die samenleving leven.

7.7.1 Doorbouwen op geleerde lessen

In de visiefase is al uitgebreid gesproken met veel stakeholders vanuit de samenleving: huidige bewoners, grondeigenaren en projectontwikkelaars, verenigingen en bedrijven in het gebied, publieke organisaties, natuur- en ecologie-experts, woningzoekenden, jongeren, geïnteresseerden vanuit Zeist en Driebergen en ga zo maar door. Hun inbreng is meegenomen en verwerkt in de visie, de ‘stip op de horizon’, zoals deze nu voorligt. De gemeenten werden bevestigd in hoeveel expertkennis en organisatiekracht onze beide gemeenschappen hebben: dat blijven we benutten in het komende traject. Maar ook het opbouwen van een relatie met een aantal stakeholdergroepen vraagt tijd en aandacht. Dit relationele aspect krijgt in het vervolg nadrukkelijker plaats in het traject.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

67

Er wordt een participatieplan uitgewerkt op basis van het participatiebeleid van beide gemeenten. Hiervoor wordt de hulp ingeschakeld van een extern participatie- en communicatiebureau, waarbij vertegenwoordigers van de gemeenten áltijd het gezicht naar de samenleving zullen blijven. Ook wordt een omgevingsmanager geworven als onderdeel van het projectteam, die tijd en aandacht heeft voor de huidige bewoners in en gebruikers van het stationsgebied.

7.7.2 Uitgangspunten vervolgproces participatie –

–

–

–

–

– –

–

De gemeenten voeren, bij voorkeur in samenwerking met grondeigenaren en projectontwikkelaars, de regie in het plan- en participatieproces voor de gebiedsontwikkeling. Het voeren van de regie betekent de gezamenlijke verantwoordelijkheid om de samenleving op een goede en transparantie manier te betrekken. We maken onderscheid tussen enerzijds het ophalen van kennis en kunde om de gebiedsontwikkeling beter te maken en anderzijds het bouwen van een relatie met en tussen stakeholders. We richten hiervoor de juiste processen in. Het doel is ‘samen doen’ en in het proces de gezamenlijke waarden opzoeken. We zorgen vooraf voor een duidelijk en transparant proces, met duidelijke afspraken over verantwoordelijkheden voor de klankbordgroep(en) en gemeenten in relatie tot elkaar. We zorgen voor duidelijke en transparante verslaglegging en terugkoppeling (op hoofdlijnen) wat er met de inbreng van verschillende stakeholders is gedaan in de planvorming. Er wordt op een respectvolle manier het gesprek met elkaar gevoerd, ook als meningen botsen. We hebben nadrukkelijk oog voor de mens achter de mening. We zoeken naar een goede balans tussen tempo en zorgvuldigheid in deze complexe gebiedsontwikkeling. Het participatieniveau zoals vastgesteld in het plan van aanpak zetten we voort (raadplegen en adviseren), gezien de complexiteit van de ontwikkeling en de diversiteit aan belangen.

Er is nadrukkelijk aandacht voor omgevingsmanagement tijdens het participatieproces. Het enerzijds inhoudelijk meedenken en anderzijds het effect op hun leefomgeving ligt voor de huidige bewoners in het verlengde van elkaar. Die twee aspecten kun je niet los van elkaar zien. Daarom trekken het communicatie- en participatiebureau en de omgevingsmanager nauw samen op.

7.7.3 Werkwijze vervolgproces participatie

FASE 1: ONDERZOEKSFASE EN STEDENBOUWKUNDIG EN LANDSCHAPSPLAN De komende 1 à 1,5 jaar voeren de gemeenten onderzoeken uit waarbij de haalbaarheid van de visie voor de nieuwe kern op verschillende aspecten wordt getoetst en verfijnd. Omdat er veel kennis in onze samenleving beschikbaar is, willen de gemeenten optrekken met de samenleving.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

68

Na vaststelling van de gebiedsvisie stellen gemeenten een participatieplan op voor de volgende fase. Hierin wordt uitgewerkt op welke manier de verschillende (groepen) belanghebbenden betrokken worden, bijvoorbeeld door het instellen van een klankbordgroep of expertisegroep. De bredere geïnteresseerde doelgroep wordt via website en nieuwsbrief op de hoogte gehouden in deze fase, maar niet op inhoud bevraagd, gezien de overweging van een groot gedeelte van de geïnteresseerden om niet zó diep over de inhoud mee te hoeven praten. FASE 2: OMGEVINGSPLAN & FASE 3: UITVOERING Nadat we de onderzoeksfase en nadere uitwerking van de plannen hebben afgerond, zal toegewerkt moeten worden naar planologische besluitvorming (Omgevingsplannen of BOPA’s). Vervolgens worden ook over een langere periode, verschillende plannen tot uitvoering gebracht. Hoe de participatie, betrokkenheid en informatievoorziening richting belangengroepen en bewoners dan wordt vormgegeven is nu nog niet bekend, maar zal te zijner tijd worden uitgewerkt.