Document · PDF

RV25.041 Bijlage 1 Nota gebiedsvisie gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist

Raad 16 oktober 2025, gemeente ZeistBij agendapunt: Gebiedsvisie Driebergen-Zeist18.807 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

NOTA GEBIEDSVISIE DRIEBERGEN-ZEIST

GEBIEDSONTWIKKELING STATIONSGEBIED DRIEBERGEN-ZEIST JUNI 2025

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

NOTA GEBIEDSVISIE GEBIEDSONTWIKKELING STATIONSGEBIED DRIEBERGEN-ZEIST JUNI 2025

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Inhoud

1 2 3 4 5

Doel van deze nota

Samenvatting

Uitleg gebruikte termen

Leeswijzer

Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 De opgave: Waarom deze gebiedsontwikkeling? 1.3 Doel en ambitie

13 13 14 17

Fase in proces gebiedsontwikkeling

Deelproducten en onderlinge samenhang 3.1 Deelproducten 3.2 Samenhang

22 22 29

Participatie, samenspel en communicatie 4.1 Participatie 4.2 Samenspel 4.3 Communicatie 4.4 Bovenlokale samenwerking

30 31 32 33 35

Gebiedsvisie en robuuste keuzes 5.1 Inleiding 5.2 Ruimtelijke gebiedsvisie 5.2.1 Status 5.2.2 Betrokken belangen 5.2.3 Opbouw gebiedsvisie 5.2.4 Van gebiedsvisie naar robuuste keuzes 5.3 Robuuste keuzes 5.3.1 Overgangslandschap op de flank 5.3.2 Nieuwe bestemming aan de Stichtse Lustwarande 5.3.3 Compacte toekomstbestendige kern 5.3.4 Actieve mobiliteit voorop 5.3.5 Gezonde buurt voor jong en oud

Ontwikkelstrategie

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

38 38 39 39 40 41 41 42 42 45 47 52 54 57

Projectaanpak vervolgfase 59 7.1 Inleiding 59 7.2 Planvorming – gezamenlijke vervolgonderzoeken 61 7.3 Planvorming – Stedenbouw en landschappelijk masterplan 62 7.4 Overige onderzoeken en raakvlakken andere projecten 64 7.5 Financiële exploitatie 66 7.6 Werkwijze – samenwerking marktpartijen 66 7.7 Werkwijze – participatie 67 7.7.1 Doorbouwen op geleerde lessen 67 7.7.2 Uitgangspunten vervolgproces participatie 68 7.7.3 Werkwijze vervolgproces participatie 68 7.8 Werkwijze – projectorganisatie 69 7.9 Werkwijze – projectbudget 70 7.10 Risico’s 72 Bijlagen

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Doel van deze nota In de Omgevingsvisies van Utrechtse Heuvelrug en Zeist is de behoefte uitgesproken om rond station Driebergen-Zeist de kansen en mogelijkheden te onderzoeken voor een gebiedsontwikkeling. Een gebiedsontwikkeling die inspeelt op de grote behoefte aan woningen en werkplekken, met name in de directe nabijheid van openbaar vervoersknooppunten. Klimaatadaptatie en duurzame mobiliteit zijn belangrijke speerpunten. En ook op het gebied van natuur liggen uitdagingen. Hiermee wordt ingespeeld op behoeftes die niet alleen lokaal spelen, maar regionaal en landelijk worden gedeeld. In de gebiedsontwikkeling moet ook rekening gehouden worden met een toe te nemen (recreatie)druk en moet tegelijkertijd gekeken worden hoe voldoende bescherming en versterking geboden kan blijven worden voor het bijzondere landschap op deze plek. Om het proces rondom deze gebiedsontwikkeling rondom station Driebergen-Zeist in te richten hebben gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug gezamenlijk een Plan van aanpak gemaakt voor het opstellen van een gebiedsvisie. Dit ‘Plan van Aanpak gebiedsvisie Driebergen – Zeist’ hebben beide gemeenteraden in juni 2023vastgesteld. Vervolgens is anderhalf jaar hard gewerkt aan een visie op het gebied.

Het intensieve proces heeft meerdere deelproducten opgeleverd: – een ruimtelijke visie met meerdere deelonderzoeken – een ontwikkelstrategie – een verslag van de participatie en – een plan van aanpak voor de volgende fase. STATUS VAN DE NOTA Voor een zorgvuldige besluitvorming over de visie op het gebied is deze nota ‘Gebiedsvisie Driebergen – Zeist’ opgesteld. Deze nota wordt voorgelegd aan beide gemeenteraden ter vaststelling. De afzonderlijke deelproducten zijn opgenomen in de bijlagen en dienen als achtergrondinformatie. De nota dient meerdere doelen: 1. Toelichting op de verschillende deelproducten en de samenhang daartussen 2. Verantwoording van de wijze waarop uitvoering is gegeven aan het Plan van aanpak voor de gebiedsvisie, inclusief het verslag van de participatie 3. Weergave van de keuzes die ter besluitvorming voorliggen en richting geven aan de vervolgfase (robuuste keuzes) 4. Inzicht in de volgende planfase.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Samenvatting DOEL VAN DE NOTA GEBIEDSVISIE In de Omgevingsvisies van Utrechtse Heuvelrug en Zeist is de behoefte uitgesproken om rond station Driebergen-Zeist de kansen en morgelijkheden te onderzoeken voor een gebiedsontwikkeling. Vanaf 2023 is gewerkt aan de vorming van een visie op het gebied. Het intensieve proces dat daarvoor is doorlopen, heeft meerdere deelproducten opgeleverd: een ruimtelijke visie met meerdere deelonderzoeken, een ontwikkelstrategie, een verslag van de participatie en een plan van aanpak voor de volgende fase. Voor een zorgvuldige besluitvorming over de visie op het gebied is deze nota ‘Gebiedsvisie Driebergen – Zeist’ opgesteld. Hierin worden de deelproducten en hun onderlinge samenhang toegelicht, en worden de keuzes beschreven die ter besluitvorming voorliggen en richting geven aan de vervolgfase (robuuste keuzes). Ook geeft de nota inzicht in de volgende planfase. Deze nota wordt voorgelegd aan beide gemeenteraden ter vaststelling. De afzonderlijke deelproducten zijn opgenomen in de bijlagen en dienen als achtergrondinformatie. AMBITIE In beide gemeenten is – net als in de gehele regio – een grote behoefte aan (betaalbare) woningen.

Samen met meer vraag naar werkplekken, duurzame infrastructuur, energie en recreatiemogelijkheden, én de noodzaak om natuur in balans te houden, betekent deze behoefte, dat zorgvuldig nagedacht moet worden hoe de beschikbare – schaarse – ruimte te gebruiken. Er is evenwicht nodig tussen beschermen en benutten, rekening houdend met de waarden en kenmerkende kwaliteiten van onze omgeving. Beide gemeenten zien kansen om invulling te geven aan deze behoeften in het gebied rond het station Driebergen -Zeist. Dit gebied is goed bereikbaar per trein, bus, fiets en auto en ligt in een aantrekkelijke landschappelijke omgeving. De gemeenten werken samen om de ontwikkelkansen van het stationsgebied Driebergen-Zeist te onderzoeken. Het uiteindelijke doel van de gebiedsontwikkeling is om een nieuwe kern te ontwikkelen die voorziet in de lokale en regionale behoeften en daarmee bijdraagt aan het goede leven in Zeist en Utrechtse Heuvelrug en ook aan de opgaven van de regio. COMPLEXE ONTWIKKELING De gebiedsontwikkeling rondom station Driebergen-Zeist is verre van ‘standaard’. Het is complex vanwege de vele factoren die erbij komen kijken: – Het gebied ligt in twee gemeenten met eigen identiteiten, waarden, culturen en belangen.

Het vraagt goede samenwerking en afstemming om deze samen te brengen – Er is een groot aantal stakeholders en institutionele partijen betrokken – Er spelen veel verschillende, veelal conflicterende belangen in het gebied en directe omgeving. Het afstemmen en samenbrengen van de

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

–

belangen en eisen van alle stakeholders is tijdrovend Het eigendom is vrij versnipperd en beide gemeenten hebben zeer beperkt eigendom. Dit maakt een goede samenwerking met de marktpartijen extra belangrijk Een groot deel van het te ontwikkelen gebied is bebouwd. Dat betekent dat eerst oplossingen gevonden moeten worden voor de bestaande functies/gebouwen voordat daar een nieuwe ontwikkeling kan plaatsvinden Het uitgangspunt is dat 70% van de woningen sociaal of betaalbaar moet zijn. Dit legt een zware druk op de financiële haalbaarheid in combinatie met de grote infrastructurele ingrepen die nodig zijn voor de leefbaarheid en ontsluiting en in combinatie met dat het grondbezit bij derden ligt en het huidige gebruik veelal ook een grote financiële waarde heeft.

NADER ONDERZOEK EN VERDIEPING NODIG Om de volgende stap te kunnen zetten, namelijk het maken van een omgevingsplan, is het nodig dat er een verdiepingsslag plaatsvindt en er meer onderzocht wordt. De vaststelling van deze gebiedsvisie nu is nodig om gericht met deze onderzoeken aan de slag te kunnen gaan. Het stationsgebied vraagt om een integrale aanpak waarin mobiliteit, functies, openbare ruimte, ruimtelijke structuur én de landschappelijke context op elkaar zijn afgestemd. Het station fungeert als mobiliteitsknooppunt en trekt daardoor diverse functies aan, zoals wonen, werken en voorzieningen. Een goede functiemenging zorgt voor levendigheid en veiligheid. De kwaliteit van de openbare ruimte versterkt het verblijfsklimaat en de identiteit van het gebied. Daarnaast spelen het landschap en de aanwezige natuurwaarden in de directe omgeving een belangrijke rol. Door deze kwaliteiten te behouden, beschermen, versterken of zichtbaar te maken in het ontwerp, ontstaat een gebied dat niet alleen functioneel en stedelijk is, maar ook ecologisch waardevol en aantrekkelijk om te verblijven. Nader onderzoek en planvorming gaan in de vervolgfase hand-in-hand om het laadvermogen1 van de locatie in relatie tot de omliggende natuur- en recreatiegebieden te kunnen bepalen.

ROBUUSTE KEUZES De gebiedsvisie zoals die nu voorligt, is dan ook geen eindproduct of een vastomlijnde stip op de horizon. Het is een eerste stap in een ontwikkeltraject waarin van grof naar fijn wordt gewerkt. Van abstracte keuzes naar concrete maatregelen, van een strategische visie naar een operationeel uitvoeringsplan. Wél kunnen al een aantal belangrijke keuzes worden gemaakt op basis van de gebiedsvisie, de inbreng vanuit de participatie, geldende beleidslijnen en inbreng van diverse intern- en externe adviseurs op de diverse beleidsvelden.

Laadvermogen is de capaciteit en/of draagkracht van een gebied.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

De opsomming van de robuuste keuzes in hoofdstuk 5 (paragraaf 3) vormt een van de belangrijke kernparagrafen uit deze Nota Gebiedsvisie.

SAMENWERKING Op basis van de robuuste keuzes moeten de plannen verder worden uitgewerkt. Dat vraagt in eerste instantie om verdere samenwerking tussen de gemeenten. De twee gemeenten werken vervolgens samen met grondeigenaren, ontwikkelaars, provincie Utrecht, U10, waterschap, professionele partners en de woningbouwcorporaties de plannen verder uit. Tegelijkertijd is participatie met georganiseerde belangengroepen, zoals de Burgercoalitie, bewoners van het plangebied en andere belanghebbenden van belang. Bij de onderzoeken en de verdere planvorming moet veel afstemming en overleg gevoerd worden met diverse betrokkenen. Financiële afspraken vormen onderdeel van de (samenwerkings-)afspraken met de grondeigenaren en ontwikkelaars. PROJECTORGANISATIE Onderdeel van de verdere planuitwerking betreft ook het opzetten van een projectorganisatie. Afstemming en overleg tussen beide gemeenten hierover is nodig. Daar horen ook financiële afspraken bij. Dit zal uiteindelijk in een samenwerkingsovereenkomst worden vastgelegd.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Uitleg gebruikte termen Gebiedsvisie In het plan van aanpak is de gebiedsvisie omschreven als een pakket van samenhangende producten dat enerzijds een ruimtelijk toekomstbeeld voor het gebied schetst en anderzijds de basis vormt voor meer gedetailleerde uitwerkingen, planologische besluiten, beeldkwaliteitsplan en te maken afspraken of te sluiten overeenkomsten. Een gebiedsvisie is dus meer dan de (ruimtelijke) gebiedsvisie van stedenbouwkundig bureau Posad Maxwan. In deze nota wordt de term gebiedsvisie gebruikt voor het totaal aan opgeleverde deelproducten: – De ruimtelijke gebiedsvisie van Posad Maxwan (inclusief de extra documenten) – De ontwikkelstrategie – Het participatieverslag – Het plan van aanpak voor het vervolg – De visie van Posad Maxwan wordt hier zo veel als mogelijk beschreven als de ruimtelijke gebiedsvisie. Nieuwe kern Bedoeld wordt een plek met een eigen karakter waar meerdere functies samenkomen en deze tot een levendige en veelzijdige omgeving vormen. Waar een wijk of buurt vaak primair een woonfunctie heeft, bestaat een kern naast woningen ook uit voorzieningen, kantoren, maatschappelijke functies en recreatiemogelijkheden. Dit zorgt voor een dynamiek die verder gaat dan een pure woonomgeving.

Beoogd wordt – net als bij veel andere kleine kernen – dat bewoners voor grotere voorzieningen (bijvoorbeeld de ‘de weekboodschappen’ en scholen) gebruik maken van de omliggende dorpen.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt beschreven waarom de gemeenten deze opgave voor Driebergen-Zeist gezamenlijk oppakken, wat het doel is en welke ambities er zijn voor de nieuwe kern. In Hoofdstuk 2 wordt inzicht gegeven in welke fase van de het gebiedsontwikkelingsproces het project zit en wat de inzichten zijn van de initiatieffase. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van de deelproducten die zijn opgeleverd en de samenhang tussen deze producten. Vervolgens wordt ingaan op de 3 belangrijkste documenten: In hoofdstuk 4 wordt een samenvatting gegeven van het Participatieverslag. Ook wordt ingegaan op de communicatie rondom het project en de samenwerking van gemeenten in bovenlokale programma’s, zoals het programma Regiopoorten van UNed. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 5 nader ingegaan op de ruimtelijke gebiedsvisie en de robuuste keuzes die hieruit naar voren komen. Hoofdstuk 6 geeft een samenvatting van de ontwikkelstrategie die planeconomisch bureau Stadkwadraat heeft opgesteld. En tenslotte wordt in Hoofdstuk 7 het vervolgproces beschreven en wat daarvoor nodig is.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Inleiding

1.1 Aanleiding GEZAMENLIJK ONTWIKKELKANSEN ONDERZOEKEN In de gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug bestaat – net als in de gehele regio - een grote behoefte aan (betaalbare) woningen. Deze behoefte, samen met meer vraag naar werkplekken, duurzame infrastructuur, energie en recreatiemogelijkheden én de noodzaak om natuur te beschermen en te versterken, betekent dat zorgvuldig nagedacht moet worden hoe de beschikbare – schaarse – ruimte te gebruiken. Er is evenwicht nodig tussen beschermen en benutten, rekening houdend met de waarden en kenmerkende kwaliteiten van onze omgeving. Beide gemeenten zien kansen om invulling te geven aan deze behoeften in het gebied rond het station Driebergen-Zeist. Dit gebied is goed bereikbaar per trein, bus, fiets en auto en ligt in een aantrekkelijke landschappelijke omgeving met waardevolle natuur. De gemeenten werken samen om de ontwikkelkansen van het stationsgebied Driebergen-Zeist te onderzoeken. Het uiteindelijke doel van de gebiedsontwikkeling is om een nieuwe kern te ontwikkelen die voorziet in de lokale en regionale behoeften en daarmee bijdraagt aan het goede leven in Zeist en Utrechtse Heuvelrug en ook aan de opgaven van de regio.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

De gemeenten trekken samen op en nemen de regie; samen zijn zij op zoek naar het beste plan voor het gebied. Daarmee wordt invulling gegeven aan de omgevingsvisies van beide gemeenten. In een gezamenlijk opgesteld plan van aanpak22 is vastgelegd wat gemeenten belangrijk vinden en wat een gebiedsvisie voor het stationsgebied Driebergen -Zeist moet opleveren. Hieronder is dit samengevat:

Kansen onderzoeken Gemeenten onderzoeken gezamenlijk de kansen en (on)mogelijkheden voor het realiseren van een nieuwe kern rondom station Driebergen-Zeist door het toevoegen van een substantieel aantal woningen, in combinatie met kantoren en voorzieningen. Daarbij wordt vol ingezet op het stimuleren van duurzame mobiliteitsvormen. Ook wordt onderzocht hoe de kwaliteiten van de groene, cultuurhistorisch waardevolle omgeving beschermd en zo mogelijk versterkt kunnen worden en daarnaast een functie kunnen krijgen voor de nieuwe kern. Daarbij wordt het principe ‘bodem en water sturend’ gehanteerd.

Komen tot een gebiedsvisie De gebiedsvisie is gebaseerd op de inhoudelijke inbreng van gemeenten, provincie, stakeholders, bewoners, adviesgroepen, belangenorganisaties en samenleving. De visie biedt een ruimtelijk toekomstbeeld voor het gebied en dient in het verdere planproces als de onderlegger voor meer gedetailleerde plannen, planologische besluiten, beeldkwaliteitsplan, stedenbouwkundige uitwerkingen en te maken afspraken of te sluiten overeenkomsten. Het is de fase waarin beide gemeenten het ruimtelijke speelveld vastleggen waarop later gestuurd kan worden.

1.2 De opgave: Waarom deze gebiedsontwikkeling? De gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug zijn aantrekkelijk gelegen: centraal in het land, in mooie landschappen met bijzondere cultuurhistorische elementen. De ontsluiting is heel goed, met meerdere stations en twee snelwegen in de nabijheid en ook de onderwijs- en werkomstandigheden zijn hier uitstekend. Kortom, een heel fijn leefklimaat. Deze aantrekkelijkheid gaat gepaard met een grote vraag naar ruimte: ruimte voor huidige en nieuwe bewoners om te wonen, ruimte om te werken, te bewegen en te recreëren, ruimte voor het meegroeiende aantal verplaatsingen. Tegelijkertijd komen er nieuwe opgaven op ons af die ook ruimte vragen: ruimte om klimaatveranderingen aan te pakken, ruimte voor water en natuur én voor duurzame energievoorziening. Om te voorkomen dat al die opgaven die om ruimte vragen tot een ‘slag om de vierkante meter’ gaan leiden, zijn nieuwe oplossingen nodig. Het bouwen rond goed bereikbare openbaar vervoerslocaties (OV-locaties) is een van de 2 Een nieuwe kern voor Driebergen-Zeist; Plan van aanpak gebiedsvisie, vastgesteld door gemeenteraden van Zeist en Utrechtse Heuvelrug, op resp. 29 juni 2023 en op 6 juli 2023.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

oplossingsrichtingen die leiden tot een bepaalde mate van synergievoordeel. Beide gemeenten hebben de ontwikkelmogelijkheden rond station Driebergen-Zeist verwoord in hun omgevingsvisies. Daarbij hebben zij hun best gedaan om deze visies ook in provinciale en regionale plannen opgenomen te krijgen. Dat is gelukt. Dit heeft er onder andere toe geleid dat het stationsgebied Driebergen-Zeist is aangemerkt als een van de regiopoorten binnen het programma van UNed3. Regiopoorten zijn locaties nabij OV-knooppunten (trein en/of bus), waar ruimte is om nieuwe gemengde stedelijke milieus te ontwikkelen, met goede P&R- voorzieningen en verbindingen naar werklocaties en/of het omliggende landschap, in samenhang met groen- en landschapsopgaven. De maatschappelijke opgave voor beide gemeenten is om te voorzien in de behoeftes van de samenleving en daarin de juiste - ruimtelijke – keuzes te maken. Dit draagt immers bij aan het goede leven. Om beter te begrijpen welke behoeftes er zijn binnen de beide gemeenten, hoe deze tot uitdrukking komen en dus waarom gemeenten samenwerken aan de voorbereiding van deze gebiedsontwikkeling, wordt dit hieronder toegelicht. Een uitgebreide beschrijving is opgenomen in bijlage 12. VOORZIEN IN BEHOEFTES VANUIT DE SAMENLEVING Er is een grote behoefte aan woningen in beide gemeenten.

Deze behoefte is er zowel kwantitatief (Zeist: 5.760 woningen tot 2050 en Utrechtse Heuvelrug: 2720 tot 20504 ) als kwalitatief, met een sterke vraag naar kleine(re) en betaalbare woningen in zowel de koop- als huursector. Dit komt voornamelijk door de veranderende bevolkingssamenstelling die ook in beide gemeenten is waar te nemen: toenemende vergrijzing, ontgroening en een groei van een- en tweepersoonshuishoudens. Ook is er meer behoefte aan huisvesting voor specifieke aandachtsgroepen. Ondanks de huidige economische onzekerheid en de stijgende huizenprijzen blijft de vraag naar woningen groot. Dit benadrukt de urgentie om betaalbare woningen te realiseren, niet alleen voor eigen inwoners, maar ook voor mensen die in de gemeenten of omgeving werkzaam zijn of voor jongeren die graag terug willen keren naar hun geboorteplaats. Ook voor de instandhouding van de vitaliteit van de dorpen op lange termijn zijn er meer woningen nodig. Het bouwen van de juiste woningen, passend bij de gewenste demografische opbouw, in combinatie met transformatie, diversiteit in woonvormen en multifunctionele inrichting kan daarnaast ook bijdragen aan doorstroming en het aanpakken van ‘scheefwonen’. Daarnaast is er een groeiende behoefte aan werkplekken zichtbaar in beide gemeenten, met name op goed bereikbare OV-locaties.

Deze verschuiving in vestigingsvoorkeur wordt mede gestuurd door de krapte op de arbeidsmarkt. Hierbij merken bedrijven dat ze gemakkelijker personeel, met name 3 UNed staat voor het programma “Utrecht, Nederland”. Dit programma richt zich op een gezonde groei van de regio Utrecht, in balans met goede bereikbaarheid en leefbaarheid, tot 2040 en daarna. Het programma is een samenwerking tussen het Rijk, de Provincie Utrecht en de regio Utrecht. 4

Bron: Woningbehoeftenonderzoek U10 – Regio rapport, ABF 2025

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

jongeren, aantrekken op locaties die goed bereikbaar zijn met het OV. Daarnaast dragen deze locaties bij aan duurzame mobiliteit en de ontwikkeling dat wonen, werken en voorzieningen steeds meer vervlochten raken met elkaar. En zij zorgen ervoor dat de kern op werkdagen overdag ook levendig is en OV en andere voorzieningen beter benut worden, waardoor hun economische bestaan beter geborgd wordt. De stationsomgeving biedt ruimte voor nieuwe manieren van werken zoals flex- en hybride kantoren. Door verplaatsing van kantoren elders uit de gemeenten naar het stationsgebied kunnen achter te laten locaties worden ingevuld met bijvoorbeeld woningbouw (inbreiding). De behoefte aan recreatie neemt toe en het aandeel sporters (individueel en in verenigingsverband) is hoog in beide gemeenten. Dit hangt o.a. samen met een groeiende focus op welzijn en de balans tussen werk en privé en de toenemende aandacht voor fysieke en mentale gezondheid. Deze trends vragen om een gebied met veel groen en ruimte voor beweging zoals wandelen, fietsen en natuurbezoek. Ook wordt onderzocht (samen met hockeyvereniging Phoenix) hoe in te spelen op de behoefte aan sportfaciliteiten in verenigingsverband.

Tegelijkertijd zorgt dit voor de uitdaging hoe dit samen te brengen is met de toenemende bewustwording van het belang van natuurbehoud en de zorg over toenemende recreatieve druk op bestaande natuurgebieden. Er is een duidelijke behoefte aan versterking van natuur en landschap, niet alleen om de unieke natuurkwaliteiten van het gebied door de ligging op de overgang van de hogere heuvelrug naar het lager gelegen Kromme Rijngebied te waarborgen, ook om verdere achteruitgang van de biodiversiteit en versnippering van aaneengesloten gebieden tegen te gaan en om in te spelen op klimaatadaptatie. Het belang van groen voor klimaatregulatie, waterberging, gezondheid en voor sociale interactie wordt algemeen erkend. Nieuwe principes als ‘natuurinclusief ontwikkelen’, ‘groen groeit mee’ en ‘water en bodem sturend’ worden door beide gemeenten actief ondersteund. De stationsomgeving wordt hierbij gezien als een poort naar het omliggende landschap en de natuur. De behoefte aan duurzame mobiliteit is essentieel voor iedereen, ook in de gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug. Ook hier is de ervaring dat de sterke groei van de regio leidt tot congestie op alle vervoersvormen. De noodzaak voor duurzame alternatieven (OV, fiets, wandelen en deelmobiliteit) groeit. Het landelijke doel van maximale CO2-reductie ondersteunt deze ambitie. Dit uit zich o.a.

in de ruimtelijke strategie om verstedelijking te concentreren rond OV-knooppunten zoals Driebergen-Zeist. Technologische ontwikkelingen, deelmobiliteit en optimale fietsverbindingen dragen bij aan het verminderen van autogebruik. Gestreefd wordt naar autoluwe gebieden en lage parkeernormen, wat ook nog eens een ruimtelijke implicatie heeft. Een nieuwe kern van voldoende omvang draagt bij aan het handhaven van de intercity-status van het station (voldoende in- en uitstappers). Ten slotte is duurzaamheid een overkoepelende en fundamentele behoefte. Lokale problemen zoals netcongestie, stikstofdepositie, wateroverlast en droogte zijn concrete uitingen van de noodzaak tot duurzame oplossingen.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Een duurzaam energiesysteem en netbewust bouwen zijn onmisbaar. De behoefte aan een circulaire economie wordt ondersteund door het toenemend belang van hergebruik van materialen en duurzame bouwmethoden. De focus op duurzaamheid wordt verder versterkt door strengere Europese kaders, nationale regelgeving (zoals normering milieuprestatie voor gebouwen emissienormen) en financiële prikkels. De keuze voor een toekomstbestendige, duurzame aanpak met natuurinclusieve ontwerpprincipes is een direct antwoord op deze brede duurzaamheidsbehoefte. Hiermee worden de woningen die worden gebouwd toekomstbestendig en dragen bij aan een gezonde leefomgeving en leefbaarheid.

1.3 Doel en ambitie Het uiteindelijke doel van beide gemeenten is om het gebied rondom het vernieuwde station te transformeren tot een eigentijdse nieuwe kern: een duurzaam woon- en werkgebied, waarin ruimte is voor voorzieningen en ontmoeting en de potentie van het gebied benut wordt. Daarbij wordt waar mogelijk zorgvuldig omgegaan met de inpassing van bestaande woonbebouwing. Beide gemeenten hebben de overtuiging dat hiermee op een toekomstbestendige manier invulling gegeven wordt aan de lokale maatschappelijke behoeftes die er zijn en waarbij ook een bijdrage wordt geleverd aan de regionale opgaven. De gezamenlijke ambitie is dat een nieuwe kern bij station Driebergen-Zeist een harmonieuze en duurzame woon- en werkomgeving biedt, die functioneert als een sociaal knooppunt waar beide gemeenten samenkomen. Een plek die is geïnspireerd door de natuur van de Utrechtse Heuvelrug en het Kromme Rijngebied en waar de cultuurhistorie van de Stichtse Lustwarande en moderne stedelijke voorzieningen samenkomen. Een plek die ideaal is voor inwoners met een duurzame levensstijl, die stedelijke dynamiek willen combineren met een rustige, groene omgeving. En waarbij duurzame mobiliteit centraal staat met fietsen, openbaar vervoer en deelauto’s.

Een kern die betaalbare appartementen, compacte eengezinswoningen en innovatieve woonvormen biedt, bijvoorbeeld met gedeelde tuinen en ruimtes die de gemeenschapszin versterken. Een plek die is omgeven door groene parken en ecologische verbindingen. Dagelijkse voorzieningen, zoals een supermarkt en horeca, zijn dichtbij, terwijl moderne flexwerk-plekken bijdragen aan een balans tussen wonen en werken. De architectuur is van hoge kwaliteit, gevarieerd en duurzaam, met circulaire materialen, zonnepanelen en warmtepompen. Dit alles creëert een toekomstbestendige, leefbare kern met minimale ecologische impact. (Dit is een samenvatting van een gezamenlijk opgesteld DNA voor de nieuwe kern. Zie bijlage 10 voor de volledige beschrijving en bijlage 11 voor de bijbehorende Persona’s5).

Persona’s zijn karakterbeschrijvingen van fictieve potentiële bewoners(groepen)

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Om de ambities waar te kunnen maken, is een visie op het gebied opgesteld. Het doel van de gebiedsvisie is in het plan van aanpak en in de gebiedsvisie beschreven:

De gebiedsvisie biedt een wenkend toekomstperspectief en een afwegingskader voor de diverse initiatieven en ingrepen die nodig zijn om het gebied succesvol met alle betrokken stakeholders te ontwikkelen

De visie brengt samenhang en evenwicht tussen de verschillende belangen, inspireert betrokkenen en biedt richtlijnen voor de gebiedsontwikkeling

De gebiedsvisie geeft inzicht in de kansen en haalbaarheid op basis waarvan besluitvorming kan plaatsvinden over het wel of niet doorgaan van de gebiedsontwikkeling

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Fase in proces gebiedsontwikkeling

De gebiedsvisie is de eerste stap in de gebiedsontwikkeling rondom Driebergen-Zeist. De gebiedsvisie is bedoeld om richting te geven aan de vervolgonderzoeken, een stip op de horizon te zetten waar de gemeenten naar toe willen werken. Het beschrijft ambities, kwaliteiten, kansen en uitgangspunten voor de toekomst van het gebied. Op basis van die vervolgonderzoeken kunnen in latere fases keuzes op een groter detailniveau worden gemaakt. De onderzoeken moeten de haalbaarheid van die keuzes onderbouwen, niet alleen op financieel gebied maar ook ecologisch, maatschappelijk, etc.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Initiatieffase Nieuwbouw station

Opening OVknoop

Opstellen gebiedsvisie

Vestigen WvG

2017-2020

2020

2023-2025

2024

Vaststellen Nota gebiedsvisie 2025

Doorlopen participatie

Initiatieffase Opstellen Masterplan

Uitvoeren onderzoeken incl. Planmer

Vormgeven samenwerkingen

Uitwerken fin. kaders

Vaststellen Masterplan

Opstellen omgevingsplan

2025-2026

2020

2026

2026-2027

Contractvorming marktpartijen (iok, sok, ant. ovk) 2027

Vaststellen omgevingsplan 2025

Doorlopen participatie

Ontwerpfase Opstellen inrichtingsplan OR

Planuitwerking markt initiatieven

Aanbesteding brm OR

…

Vergunning verlening

2027

2027-2028

2028

…

2028

Initiatieffase

Uitvoeringsfase 2028-PM

Bovenstaand schema laat zien welke rol de gebiedsvisie heeft in de gehele gebiedsontwikkeling.

Schema rol gebiedsvisie in de gebiedsontwikkeling

Met het opleveren van deze nota en de achterliggende stukken is de initiatieffase van de gebiedsontwikkeling afgerond. Deze fase heeft het gezamenlijk streefbeeld opgeleverd waar gemeenten naar toe willen werken. Het geeft een eerste duidelijkheid richting bewoners, gebruikers, belanghebbenden en grondeigenaren, maar geeft dus zeker nog geen antwoord op alle vragen. COMPLEXE ONTWIKKELING De gebiedsontwikkeling rondom station Driebergen-Zeist is verre van ‘ standaard’. Het is complex vanwege de vele factoren die erbij komen kijken: – Het gebied ligt in twee gemeenten met eigen identiteiten, waarden, culturen en belangen. Het vraagt goede samenwerking en afstemming om deze samen te brengen – Er is een groot aantal stakeholders en institutionele partijen betrokken – Er spelen veel verschillende, veelal conflicterende belangen in het gebied en directe omgeving. – Het afstemmen en samenbrengen van de belangen en eisen van alle stakeholders is tijdrovend – Het eigendom is vrij versnipperd en beide gemeenten hebben zeer beperkt eigendom. Dit maakt een goede samenwerking met de marktpartijen extra belangrijk – Een groot deel van het te ontwikkelen gebied is bebouwd. Dat betekent dat eerst oplossingen gevonden moeten worden voor de bestaande

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

–

functies/gebouwen voordat daar een nieuwe ontwikkeling kan plaatsvinden Het uitgangspunt dat 70% van de woningen sociale of betaalbaar moet zijn. Dit legt een zware druk op de financiële haalbaarhei., in combinatie met de grote infrastructurele ingrepen die nodig zijn voor de leefbaarheid en ontsluiting en in combinatie met dat het grondbezit bij derden ligt en het huidige gebruik veelal ook een grote financiële waarde heeft.

VERDIEPINGSSLAG De volgende stap is het maken van een omgevingsplan. Hiervoor is het nodig een verdiepingsslag te maken en meer onderzoek te doen. Op basis van de ruimtelijke gebiedsvisie van Posad Maxwan en de aanvullende onderzoeken, documenten en inbreng uit de participatie (zoals bijvoorbeeld de bijdrage van de Burgercoalitie) en gesprekken met groot grondeigenaren in het gebied, kan een aantal belangrijke richtinggevende keuzes worden gemaakt. Deze keuzes zijn benoemd in hoofdstuk 5 paragraaf 3. Deze ‘robuuste keuzes’ geven richting aan de onderzoeken die in de volgende fase worden uitgevoerd en vormen de basis voor het nader uitwerken van de financiële, technische en ruimtelijk-planologische haalbaarheid in overleg met medeoverheden, grondeigenaren, stakeholders en de samenleving.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Deelproducten en onderlinge samenhang

3.1 Deelproducten In het proces om te komen tot een gebiedsvisie zijn meerdere deelproducten opgesteld:

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

RUIMTELIJK Gebiedsvisie Gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist (Posad Maxwan, mei 2025) Een gebiedsvisie voor de ontwikkeling Driebergen-Zeist is opgesteld, waarin ruimtelijk richting wordt gegeven aan de ontwikkeling van het stationsgebied tot een eigentijdse en duurzame nieuwe kern. De visie geeft ruimtelijk invulling aan de ambities op lokaal en bovenlokaal niveau in samenhang met de diverse belangen in het gebied. De visie geeft richtlijnen voor verdere uitwerking en biedt inspiratie. Hiermee is het een ruimtelijk kader voor verdere uitwerking. De gebiedsvisie is opgesteld op basis van een gebiedsanalyse. Dit heeft geleid tot een waardenkaart (wat vinden de gemeenten belangrijk), een ruimtelijk raamwerk (de basiskaart) en vijf bouwstenen die in de gebiedsvisie staan beschreven. In hoofdstuk 5 wordt de ruimtelijke gebiedsvisie uitgebreider beschreven. Voor een aantal thema’s is apart onderzoek uitgevoerd. Dat is gedaan, omdat de uitkomsten ervan noodzakelijk zijn voor het doen van richtinggevende uitspraken op gebiedsvisie-niveau. Deze onderzoeken vragen nog om een verdere verdieping in de volgende fase (zie Hoofdstuk 7). Verkeersintensiteiten en doorkijk modelstudiestationsgebied Driebergen-Zeist (Goudappel, oktober 2024) Deze mobiliteitsstudie is uitgevoerd om te onderzoeken hoeveel capaciteit er beschikbaar is voor het autoverkeer op de wegen en kruispunten rondom

Luchtfoto stationsgebied

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

het stationsgebied in 2040. Daarbij is gekeken naar de referentiesituatie zonder nieuwbouw op basis van autonome groei en naar de mogelijke effecten van een substantiële toevoeging van woningen en werkplekken. Hierbij is gekeken naar een situatie zonder maatregelen op het gebied van mobiliteit. Uitkomst: De referentiesituatie laat zien dat de meeste wegvakken rondom het station nog enige capaciteit hebben, behalve de Stationsweg en de Breullaan. Ook de aansluiting van de Hoofdstraat op de A12 loopt vast, vooral in de spits. De parkeergarage (P&R) zal naar verwachting ‘vol’ zijn door een toename van het aantal treinreizigers. Het aantal busritten naar het station groeit naar schatting met ongeveer 23%. Het onderzochte scenario 2040 (op basis van ca. 2.000 woningen en 1.200 arbeidsplaatsen) leidt tot een verdere toename van het verkeer, met name op de Odijkerweg en de Stationsweg, waardoor deze hun maximale capaciteit dreigen te bereiken. Het kruispunt Hoofdstraat – A12 wordt overbelast. Het aantal busritten neemt beperkt toe ten opzichte van de referentiesituatie. De P&R overschrijdt naar verwachting de capaciteit op piekdagen. Het mobiliteitsonderzoek vraagt een verdere verdiepingsslag.

Ecologische quickscan Omgevingswet Station Driebergen-Zeist (Viridis, november 2024) Deze quickscan is uitgevoerd om een goed beeld te krijgen van de aanwezige natuurwaarden en de effecten van de mogelijke ontwikkelingen op deze natuurwaarden, indien er geen aanvullende maatregelen worden getroffen. De aspecten soortbescherming, gebiedsbescherming en beschermde houtopstanden zijn getoetst en overzichtelijk is gemaakt welke vervolgonderzoeken nodig zijn. Uitkomst: Uit het onderzoek is gebleken dat het gebied potentieel geschikt is voor veel dier- en plantensoorten. Een compacte ontwikkeling lijkt daarmee het minst ongunstige scenario, hoewel dan ook nader onderzocht moet worden wat de effecten zijn en hoe die voorkomen en/of gemitigeerd kunnen worden. Hierbij gaat het enerzijds om de fysieke impact van woningbouw en anderzijds de impact van extra mensen in het gebied. Ook liggen diverse Natura2000 gebieden binnen een straal van 20 kilometer, waardoor het berekenen van de stikstofdepositie op deze gebieden nodig is. Verder grenst het Natuurnetwerk Nederland (NNN) direct aan het plangebied. Het is belangrijk dat de effecten van de gebiedsontwikkeling geen nadelige invloed hebben op de waarden en kenmerken van het NNN. Ook dit moet nader worden onderzocht.

Cultuurhistorisch onderzoek stationsomgeving Driebergen-Zeist (Steenhuis Meurs, januari 2025) Om inzicht te krijgen in de cultuurhistorische betekenis van deze omgeving is een gebiedsbiografie opgesteld. Op basis van een historisch ruimtelijke analyse van het gebied is een cultuurhistorische waardering op hoofdlijnen gemaakt.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Uitkomst: De omgeving rondom station Driebergen-Zeist heeft een belangrijke cultuurhistorische betekenis o.a. vanwege de ligging op de overgangszone tussen de zand- en kleigebieden waar het Kromme Rijngebied de Utrechtse Heuvelrug ontmoet. Deze zone maakt deel uit van de Stichtse Lustwarande. De aanbevelingen richten zich op nieuwe ontwikkelingen met behoud van natuurwaarden, landschappelijke kwaliteit en cultuurhistorisch erfgoed.

Afbeelding: een bloemrijk spoortalud in het plangebied

ROM Advies (Omgevingsdienst Regio Utrecht, februari 2025) Het advies uit 2022 is geactualiseerd om meer zicht te krijgen op de van belang zijnde milieuaspecten en de benodigde onderzoeken. Toegewerkt wordt naar gelijke ambities en het zo goed mogelijk afstemmen van de regels voor beide gemeenten. Uitkomst: Verschillende milieuaspecten zijn van belang, zoals geluid vanuit spoor en wegen, trillingshinder en externe veiligheid. Daarnaast is nader onderzoek nodig naar ecologie, stikstof, luchtkwaliteit, windhinder, enzovoort. De onderzoeksresultaten kunnen van invloed zijn op planinhoudelijke keuzes en dienen als basis voor de te doorlopen planologische procedures. Ambitiedocument Duurzaamheid Stationsgebied Driebergen-Zeist (gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug, mei 2025) Beide gemeenten hebben gezamenlijk een ambitiedocument duurzaamheid opgesteld om invulling te geven aan de gezamenlijke ambitie voor het stationsgebied: Een toekomstbestendige en duurzame ontwikkeling. Het document is gebaseerd op het door gemeenten ondertekende convenant duurzame woningbouw en ander bestaand beleid en bepaalt per duurzaamheidsthema een ambitieniveau, zowel op het niveau van de gebouwen als op de inrichting van het gebied. Er is gekeken naar de ambities voor natuurinclusiviteit, gezondheid, klimaatadaptatie, circulariteit, energie en mobiliteit. Ook een duurzame bouwplaats wordt meegenomen.

Uitkomst: Voor veel thema’s wordt gezamenlijk gekozen voor een hoge am-

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

bitie, niveau ‘goud’. Ook is inmiddels aangesloten bij de City Deal Toekomstbestendige gebiedsontwikkeling (zie paragraaf 4.4). Het ambitiedocument duurzaamheid is een ‘levend’ document en wordt regelmatig geactualiseerd. Het groeit mee met nieuwe inzichten en ontwikkelingen in de komende jaren tot realisatie. Het document vormt geen ‘hard’ kader, maar de basis voor nader overleg bij de verdere planuitwerking. MAATSCHAPPELIJK Participatieverslag Driebergen-Zeist (gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug, mei 2025) Een participatieverslag is opgesteld waarin wordt verantwoord op welke wijze invulling is gegeven aan de participatieaanpak, zoals deze met de beide gemeenteraden is gedeeld in december 2023. Ook wordt ingegaan op de belangrijkste groepen stakeholders en wordt toegelicht hoe de input is meegenomen/verwerkt. Uitkomst: Het inzicht is gekregen dat het participatietraject intensief was en flexibiliteit vereiste, waarbij tussentijds bijsturen essentieel bleek. De combinatie van live en digitale participatie werkte goed en gerichte werving van specifieke doelgroepen leverde waardevolle inzichten op. Heldere communicatie en transparantie over planning waren cruciaal, maar niet altijd voldoende aanwezig. Vaste contactpersonen zijn gewenst, maar lastig te realiseren, wat tot verwarring en onrust bij vooral huidige bewoners binnen het plangebied leidde.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het Participatieverslag. PLANONTWIKKELING Het voorkeursrecht is gevestigd in het plangebied. Deze maatregel hebben gemeenten genomen om grondspeculatie en prijsopdrijving tegen te gaan. Voorkeursrecht geeft gemeenten het eerste recht om grond(en) te kopen als eigenaren besluiten te verkopen. De vestiging is gepaard gegaan met uitgebreide communicatie, bijeenkomsten en gesprekken met bewoners en eigenaren in het gebied. Uitkomst: het voorkeursrecht heeft geleid tot een aantal aanbiedingen van percelen waarover nu overleg plaats vindt. Na vaststelling van de gebiedsvisie door de beide gemeenteraden is voor delen van het gebied duidelijk dat er geen ontwikkeling is voorzien. Van de percelen in deze gebieden wordt na de besluitvorming in de gemeenteraden het voorkeursrecht afgehaald. Voor gebieden waar ontwikkeling is voorzien of waarvoor geldt dat er nog geen duidelijkheid is, blijft het voorkeursrecht gevestigd. Advies ontwikkelstrategie en samenwerking grondeigenaren stationsomgeving Driebergen-Zeist (Stadkwadraat, mei 2025) Er is een ontwikkelstrategie op hoofdlijnen opgesteld om zicht te krijgen in de wijze van mogelijke samenwerking met de verschillende marktpartijen, de bijbehorende ontwikkelvorm inclusief juridische consequenties en fasering. Hiertoe zijn ook veel gesprekken gevoerd met de betrokken (markt) partijen.

Uitkomst: Voor de ontwikkeling zijn verschillende samenwerkingsmodellen denkbaar, waarbij de keuze in overleg met grondeigenaren en marktpartijen gemaakt moet worden. Iedere samenwerkingsvorm heeft zijn effect op de businesscase, de middelen van de gemeente en de mate van inzet van kostenverhaal.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Aanbevolen wordt dat de gemeenten met de grondeigenaren een samenwerking aangaan door een intentieovereenkomst6 op te stellen. Uit het advies blijkt dat een deel van de grondeigenaren daartoe bereid is. In hoofdstuk 6 en 7 wordt nader ingegaan op de ontwikkelstrategie. Dit is dan ook een opgave voor de vervolgfase. Plan-m.e.r.-beoordeling Gebiedsvisie stationsgebied Driebergen-Zeist (Tauw, mei 2025) Een beoordeling voor een milieueffectrapportage (MER/m.e.r.) is opgesteld die enerzijds op basis van ‘expert judgement’ de potentiële effecten in beeld brengt op de verschillende milieuthema’s’ anderzijds advies geeft over de vervolgstappen in het kader van de m.e.r.-procedure. Uitkomst: De nieuwe ontwikkelingen uit de gebiedsvisie kunnen milieueffecten hebben, maar na onderzoek en planuitwerking zijn ongewenste milieueffecten met gerichte maatregelen grotendeels te voorkomen. Die maatregelen kunnen echter impact hebben op de ambities en financiële haalbaarheid van de plannen, wat nader onderzoek en overleg vereist. Bij de m.e.r.-procedure hoeft de onafhankelijke m.e.r.-commissie niet betrokken te worden, maar aansluiten bij de werkwijze die de m.e.r.-commissie hanteert biedt wel voordelen, zoals het onderzoeken van alternatieve inrichtingen en het versterken van het milieubelang binnen de besluitvorming.

Tijdige milieuonderzoeken zijn cruciaal om bij te sturen en de plannen binnen de gestelde doelen te houden.

Een intentieovereenkomst bij gebiedsontwikkeling is een voorlopige, niet-bindende overeenkomst tussen partijen (zoals een gemeente en een projectontwikkelaar) waarin zij de gezamenlijke ambitie en uitgangspunten vastleggen voor de ontwikkeling van een gebied.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

3.2 Samenhang Uit het grote aantal deelproducten blijkt dat de gebiedsontwikkeling meer is dan het - vooral - ruimtelijke visiedocument van bureau Posad Maxwan. Ruimtelijke, planeconomische, duurzame, maatschappelijke en organisatorische aspecten grijpen in elkaar en vragen goede afstemming. Het stationsgebied vraagt om een integrale aanpak waarin mobiliteit, functies, openbare ruimte, ruimtelijke structuur én de landschappelijke context op elkaar zijn afgestemd. Het station fungeert als mobiliteitsknooppunt en trekt daardoor diverse functies aan, zoals wonen, werken en voorzieningen. Een goede functiemenging zorgt voor levendigheid en veiligheid. De kwaliteit van de openbare ruimte versterkt het verblijfsklimaat en de identiteit van het gebied. Daarnaast spelen het landschap en de aanwezige natuurwaarden in de directe omgeving een belangrijke rol. Door deze kwaliteiten te behouden, te versterken of zichtbaar te maken in het ontwerp, ontstaat een gebied dat niet alleen functioneel en stedelijk is, maar ook ecologisch waardevol en aantrekkelijk om te verblijven. Nader onderzoek en planvorming gaan in de vervolgfase hand-in-hand. Tot slot is het ontwikkelproces iteratief en vraagt het om samenwerking tussen verschillende partijen, belangengroepen en disciplines.

Een iteratief proces is een werkwijze waarbij je stapsgewijs werkt en telkens terugkoppelt en bijstuurt op basis van nieuwe inzichten of feedback. Het draait om herhaling en verbetering. Dat gebeurt onder andere door het proces van rekenen en tekenen, waarbij de ruimtelijke scenario’s en conceptvisies steeds weer worden aangepast en aangescherpt en vervolgens worden vertaald in planeconomische én maatschappelijke haalbaarheid.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Participatie, samenspel en communicatie

De paragrafen 4.1 en 4.2 geven een korte impressie uit het Participatieverslag, dat is opgenomen in bijlage 3.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

4.1 Participatie Voor de totstandkoming van de gebiedsvisie is een uitgebreid participatieproces georganiseerd om gezamenlijke kennis, kunde en creativiteit te benutten en de diverse meningen en belangen in beeld te brengen. Er is een breed scala aan belanghebbenden, stakeholders, eigenaren, bewoners, ondernemers en geïnteresseerden bij betrokken. De participatie heeft plaatsgevonden in drie fasen (analyse, ruimtelijke scenario’s, gebiedsvisie), waarbij diverse methoden zijn ingezet zoals straatgesprekken, interviews, fysieke bijeenkomsten (algemeen en specifiek per doelgroep), themasessies en online reactiemogelijkheden/vragenlijsten. Hoewel de reacties heel divers waren zijn er verschillende inhoudelijke overeenkomsten naar voren gekomen: – Groen en natuur als basis: Een rode draad is het belang van groen, natuur- en cultuurhistorische waarden. Er is een sterke wens geuit om te ‘werken met de natuur in plaats van er tegen’. Zorgen bestaan over de impact van woningbouw op natuur en de noodzaak van natuur inclusief bouwen. Belangrijke aandachtspunten zijn ecologische verbindingen (Rijnwijckse Wetering), behoud van bestaand groen (renbaan/volkstuinen) en het creëren van nieuwe recreatie- en natuurgroengebieden. Er is discussie over hoeveel bebouwing het landschap aankan.

– Woningnood en betaalbaarheid/doelgroepen: Er is breed begrip voor de noodzaak om de woningnood aan te pakken. Een cruciaal punt hierbij is de behoefte aan betaalbare woningen, specifiek voor starters, jongeren, ouderen en alleenstaanden. De meeste participanten staan open voor een mix van woningtypes en bewoners. Woningcorporaties zien kansen voor betaalbare woningen. – Type bebouwing (hoogbouw versus laagbouw): De meningen over bouwhoogtes zijn verdeeld. Sommigen zien compacte en hogere gebouwen (met accenten bij het station) als logisch en noodzakelijk om ruimte te besparen voor groen en de woningvraag op te lossen, terwijl anderen (vooral huidige bewoners en natuurorganisaties waaronder de Burgercoalitie) de voorkeur geven aan lagere bebouwing (drie-vier verdiepingen) die beter past bij het landelijke en cultuurhistorische karakter en het uitzicht niet belemmert. – Mobiliteit en bereikbaarheid: Zorgen over toenemend verkeer en de impact op de omgeving zijn prominent. Er is een sterke focus op het benutten van de OV-knoop en het prioriteren van fietsers en voetgangers. De behoefte aan en locatie van parkeerplaatsen (vooral voor huidige bewoners en bedrijven) is een aandachtspunt. – Behoud van bestaande kwaliteiten en integratie: Het belang van het behoud van bestaande woningen, sociale structuren en cultuurhistorische waarden wordt benadrukt.

Bewoners van de Odijkerweg uiten zorgen over de impact op hun leefomgeving en onzekerheid over hun positie. – Creëren van een nieuwe gemeenschap/voorzieningen: Er is behoefte aan een eigentijdse, levendige kern met voldoende voorzieningen die past bij het aantal inwoners, maar zonder concurrentie met bestaande kernen. Gemeenschapsvorming, leefbaarheid, ontmoetingsplekken

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

(collectieve moestuinen, buurthuis) en gedeelde faciliteiten worden als belangrijk gezien. Ook sportvoorzieningen zijn relevant. De Burgercoalitie twijfelt aan de zelfstandigheid van de kern. De uitkomsten van de participatie hebben de leidende thema’s en concepten van de gebiedsvisie gevormd en zijn verwerkt in de scenario’s en uiteindelijk de concept visiekaart. De diverse meningen, waaronder duidelijk afwijkende perspectieven van direct omwonenden en natuurorganisaties, hebben geleid tot aanpassingen en specifieke ontwerpprincipes voor verschillende deelgebieden.

4.2 Samenspel

Afbeelding: sfeerimpressie van één van de participatiesessies

Naast de georganiseerde participatiemomenten heeft met een grote groep stakeholders ook los van de vaste participatiemomenten overleg en gesprek plaatsgevonden en is inbreng gevraagd en gegeven. Ook hebben veel mensen zich online, via mail of telefoon uitgesproken over de voorgenomen plannen: – Met betrokken marktpartijen en grote grondeigenaren hebben, zowel gezamenlijk als individueel, gesprekken plaatsgevonden over medewerking aan de plannen en hun wensen. – Met institutionele partijen als Prorail, NS, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Stedin en woningcorporaties zijn veelal meerdere gesprekken gevoerd. Enerzijds om hen mee te nemen in het proces, anderzijds om informatie op te halen waar – vanuit deze partijen – rekening mee moet worden gehouden.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

–

Met een vertegenwoordiging van de bewoners van de Odijkerweg is structureel contact geweest, ook op bestuurlijk niveau. Dit om meer inzicht te krijgen in elkaars zorgen en ambities en elkaar goed op de hoogte en aangesloten te houden. Ook zijn met bewoners van de Odijkerweg en daarbuiten een-op-eengesprekken gevoerd. oor natuur- en milieuorganisaties uit de omgeving zijn verdiepende V themasessies georganiseerd en hebben een-op-eengesprekken plaatsgevonden. Een Burgercoalitie, bestaande uit vele van de belangenorganisaties, heeft ook een eigen visie opgesteld. Met een grote groep lokaal belanghebbenden is gesproken (o.a. bewoners van Nieuw Beerschoten, wijkvereniging Kerkebosch, Stichting de Reehorst, hockeyvereniging Phoenix). Veelal om te informeren en op te halen wat er leeft. Er zijn initiatieven georganiseerd voor jongeren om hen te betrekken bij de gebiedsontwikkeling. Voor middelbare scholieren is een speciale campagne georganiseerd en studenten van de Hogeschool Utrecht zijn gevraagd om met slimme oplossingen te komen. Ook is de Jongerenraad Zeist betrokken. et de inhoudelijk adviseurs van beide gemeenten en van de provincie M Utrecht zijn meerdere expertsessies gehouden, enerzijds om informatie op te halen, anderzijds om hen mee te laten denken over lastige dilemma’s en mogelijke oplossingsrichtingen.

Inhoudelijk adviseurs zijn nauw betrokken geweest bij het opstellen van de ruimtelijke gebiedsvisie en het formuleren van de robuuste keuzes.

4.3 Communicatie Na het vaststellen van het plan van aanpak is er, voorafgaand aan de start van het participatieproces, een communicatieplan opgesteld. De centrale ambitie hierin is om vroegtijdig en op een heldere en samenhangende manier te communiceren over het participatietraject om zo veel mogelijk geïnteresseerden bij de planvorming te betrekken. Belangrijk uitgangspunt is geweest om een eigen stijl en communicatieconcept te ontwikkelen voor het project Driebergen-Zeist. Dit doet recht aan de omvang en complexiteit van de ontwikkeling, maar ook dat het een planproces is van zowel de gemeente Zeist als de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Voor de planvorming is het logo en de slogan ‘Samen werken aan Driebergen-Zeist, zet het op de kaart’ ontwikkeld. Logo en slogan zijn gericht op het werven van meedenkers.

Logo ‘Samen werken aan Driebergen-Zeist, zet het op de kaart’.

De projectnaam ‘Samen werken aan gebied Driebergen-Zeist’ benadrukt de samenwerkingsgerichte benadering van het gebiedsvisietraject en wijst op de ideeën om een nieuwe kern te creëren. De oproep ‘Zet het op de kaart’ is zowel letterlijke als figuurlijke bedoeld. De doelen van de communicatiecampagne waren: – Informeren van belanghebbenden: Er is voor gezorgd dat zoveel mogelijk inwoners, ondernemers en belangengroepen uit de gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist van Driebergen, Zeist en Odijk en belangstellenden uit de regio op de hoogte waren van het gebiedsvisietraject.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

–

Daarbij was het doel om duidelijk te maken wat een gebiedsvisie is en waarover zij konden meedenken. Meedoen of meekijken: De boodschap was dat iedereen de keuze heeft om of mee te doen aan de participatie of om het gebiedsvisietraject op afstand te volgen. Mensen die mee wilden doen zijn geactiveerd en diegenen die alleen het proces wilden volgen, gefaciliteerd. ertrouwen voeden: Inzet was dat de communicatie bijdraagt aan het V vertrouwen in de gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist. Door tijdig en helder te communiceren over het proces, door snel en adequaat te reageren op vragen en door potentiële zorgen, tegenstellingen, wensen en oplossingen te identificeren en op te volgen. Dit vroeg om een actieve houding van het projectteam. Faciliteren van dialoog en samenwerking: De communicatie over het gebiedsvisietraject heeft gezorgd voor de deelname van veel verschillende doelgroepen aan de participatie. Ook heeft het de openbare discussies en dialoog tussen gemeenten en geïnteresseerden bevorderd. Het actief laten meedenken van inwoners, ondernemers en belangengroepen had als doel de inhoud van de gebiedsvisie ten goede te komen.

Om de diverse belanghebbenden te bereiken en betrekken zijn er zowel online als offline-instrumenten ingezet. Er is gestreefd naar inclusieve participatie door zo min mogelijk tekst te gebruiken en veel afbeeldingen in te zetten. Er is ook aandacht geweest voor moeilijk bereikbare doelgroepen, zoals woningzoekenden. Gemeenten zijn actief naar mensen toe gegaan (straatgesprekken). Er zijn diverse communicatiemiddelen ingezet: – –

–

Website/participatieplatform: Er is een aparte participatieve website in de projectstijl opgezet: https://samenwerkenaandriebergen-zeist.nl Op de website staat een uitleg van het project, de locatie en het onderzoeksgebied. Ook zijn er een planning en nieuwsberichten te vinden. De website is daarnaast gebruikt voor online participatie. ieuwsbrieven: Geïnteresseerden in de gebiedsvisie zijn op de hoogte N gehouden met de online nieuwsbrief. Tot medio mei zijn er 24 nieuwsbrieven verzonden. Op dat moment waren er 1.762 mensen geabonneerd op de nieuwsbrief. ocial media: Er is gebruik gemaakt van reguliere social media-kanalen S van de beide gemeenten en een eigen Instagram-account. Dit account telt per medio mei 238 volgers waarvan 29% uit Zeist en 27% uit Driebergen. De meeste volgers zijn tussen de 35-44 jaar oud (25%), 62% van de volgers is vrouw en 38% man. Informatiebrief huis-aan-huis: Partijen en bewoners uit de directe omgeving van het onderzoeksgebied zijn aan het begin van het traject geïnformeerd per brief aan huis en/of e-mail, met daarin een verwijzing naar de website en de digitale nieuwsbrief. Daarna is de communicatie digitaal verlopen. Artikelen krant en media: Bij elke stap die zich leende voor publiciteit is dit gedaan, gericht op lokale en regionale media in het gebied.

Er zijn persberichten verspreid en er zijn diverse artikelen in de media verschenen over het planproces.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

Afbeelding: website ‘Samen werken aan Driebergen-Zeist, zet het op de kaart’.

–

Advertenties in lokale kranten: Bij de start is het gebiedsvisietraject in een krantenadvertentie onder de aandacht gebracht. Daarin is verwezen naar de website en de digitale nieuwsbrief voor meer informatie en is opgeroepen tot deelname aan de participatie. Dat is later nogmaals gedaan met een tussenstand. Flyers en posters: Op verschillende momenten zijn flyers en posters ingezet ter ondersteuning van de communicatie.

4.4 Bovenlokale samenwerking

Afbeelding: sociale media

Naast participatie en samenspel op lokaal niveau werken beide gemeenten ook samen op bovenlokaal niveau en dragen bij aan regionale/bovenlokale programma’s, die gerelateerd zijn aan de gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist. Gemeenten hebben zich immers – met succes - hard gemaakt om het lokaal vastgestelde beleid ook op regionaal en provinciaal niveau in te brengen en te borgen in visiedocumenten die op deze niveaus worden vastgesteld. In de afgelopen periode heeft met betrokken partijen ook afstemming plaatsgevonden, per partij een (korte) opsomming van de gespreksonderwerpen: SAMENWERKING PROVINCIE UTRECHT In het proces is op ambtelijk en bestuurlijk niveau nauw samengewerkt met de provincie Utrecht. Tijdens ambtelijke werksessies hebben adviseurs van de provincie geadviseerd over ambities, kansen, randvoorwaarden en beperkingen en de uitwerking hiervan in de gebiedsvisie. In de gebiedsvisie en in de vervolgstappen die genomen worden, is aandacht voor verschillen-

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

de (provinciale) trajecten zoals het programma versnelling woningbouw, het programma Groen Groeit Mee en het kantorenbeleid. Hierbij wordt opnieuw samengewerkt met de provincie. Versnelling woningbouw Via het programma versnelling woningbouw draagt de provincie bij aan (versnelling van) de planvorming voor Driebergen-Zeist. Door middel van subsidies heeft de provincie bijgedragen aan inhuur van adviseurs en adviesbureaus. Ook voor de volgende fase wordt hier opnieuw op ingezet. REGIONALE SAMENWERKING U10 De U10 heeft in 2021 het Integraal Ruimtelijk Perspectief (IRP) uitgewerkt. Bij het opstellen van deze visie zijn de deelnemende gemeenten van de U10 nauw betrokken. In dit perspectief krijgen de regiopoorten, waaronder Driebergen-Zeist, een prominente positie als locaties nabij OV-knooppunten die ruimte hebben voor verstedelijking, in combinatie met groen- en landschapsopgaven. Ook de Utrechtse Heuvelrug en Zeist hebben hun belangrijke aandachtspunten uit lokaal beleid ingebracht in dit proces. Deze inbreng is gebaseerd op onder andere toekomstvisies en omgevingsvisies. Door de gemeenten is ingezet op het belang van het stationsgebied Driebergen-Zeist als mobiliteitshub in de regio en potentiële ontwikkellocatie voor wonen en werken.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

De uitvoering van het IRP vindt plaats in verschillende programma’s: Programma Regiopoorten (UNed) In het programma Regiopoorten wordt door U10 samen met UNed en de relevante gemeenten uitwerking gegeven aan de ambities die in het IRP zijn opgenomen voor de aangewezen regiopoorten. Het programma benadrukt dat de regiopoorten, waaronder Driebergen-Zeist, niet alleen goed verbonden zijn, maar ook ontwikkelruimte hebben nabij OV-knooppunten en bestaande voorzieningen. Het gaat om een stedelijk gemengd leefmilieu waar nabijheid, fietsen, lopen en OV bepalend zijn. Ze vormen een basis voor P&R-locaties en groene landschapspoorten. Er wordt gewerkt aan gezamenlijke uitdagingen zoals het uitplaatsen van bedrijven, een visie op duurzame mobiliteit en de financiële uitdagingen. Vanuit UNed wordt in samenwerking met de regiopoort-gemeenten een ontwikkelstrategie opgesteld om te bepalen hoe de kansrijke verstedelijkingslocaties in samenhang tot ontwikkeling kunnen komen en ten behoeve van het BO-Mirt voor financiële bijdragen hierin. Gebiedsallianties Integraal Ruimtelijk Perspectief (IRP) Dit jaar werkt de regio aan het opzetten en inregelen van een regionale uitvoeringsstrategie van het IRP, waarbij ruimtelijke opgaven per deelgebied en in gebiedsallianties uitgevoerd gaan worden.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15681825/1