RV25.041 Bijlage 1 Nota gebiedsvisie gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist

7.8 Werkwijze – projectorganisatie

De overkoepelende term voor sturing, eigenaarschap en risicodragend ondernemerschap binnen gebiedsontwikkeling is governance. Vanuit het perspectief van de overheid omvat dit zowel het sturen via beleid als het handelen in de rol van publieke of private actor. Binnen deze context is sprake van een voortdurende wisselwerking tussen de financiële organisatie – mede vormgegeven op basis van de gebiedsexploitatie – en de samenwerkingsvormen met grondeigenaren en andere betrokken partijen. De gemeenten onderkennen dat de complexiteit van het stationsgebied in hoge mate bepalend is voor de aard, intensiteit en vorm van de benodigde samenwerking. Om hierin richting en duidelijkheid te bieden, wordt gewerkt met een programmatische projectorganisatie die structuur geeft aan de besluitvorming, uitvoering en afstemming tussen partijen. GOVERNANCE Om te komen tot een gezamenlijke gebiedsontwikkeling van het stationsgebied Driebergen-Zeist waarin de genoemde doelen en ambities worden gerealiseerd, zijn er samenwerkingen en afspraken nodig. Niet alleen de samenwerking met inwoners, belangengroepen en grondeigenaren/projectontwikkelaar. De samenwerkingen van twee gemeenten zal ook nader uitgewerkt moeten worden een overeenkomst. Doel van de samenwerkingsovereenkomst is om afspraken te maken over de manier waarop en de voorwaarden waaronder uitvoering wordt gegeven aan de gebiedsontwikkeling.

Denk hierbij aan afspraken over de onderlinge rolverdeling, zeggenschap, verantwoordelijkheden, besluitvorming en financiering (inclusief kostenverdeling ). De samenwerkingsovereenkomst zal in de vervolgfase nader uitgewerkt worden en nader vorm krijgen.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

69

Hieronder wordt een voorstel van de organisatiestructuur beschreven en schematisch weergegeven. De structuur is vereenvoudigd en vraagt nadere invulling en uitwerking, met name de uitwerking van de organisatie van de projectgroep en werkgroepen. Hierbij kan gedacht worden aan meerdere sub projectteams en gebiedsteams. Daarbij zullen ook de groot grondeigenaren en projectontwikkelaars in het gebied een plek in de samenwerking krijgen. De structuur is bedoeld voor het eerste deel van de vervolgfase en zal wanneer nodig aangepast worden.

Gemeenteraad Zeist

Gemeenteraad Utrechtse Heuvelrug

College B&W

College B&W

Bestuurlijk opdrachtgevers overleg (BOO) + bestuurlijk/strategisch adviseurs Klankbordgroep

Provincie Ambtelijk opdrachtgevers overleg (AOO) + bestuurlijk/strategisch adviseurs

Projectgroep

Werkgroep

Werkgroep

Werkgroep

Werkgroep Participatie

Masterplan

Ontwikkelstrategie

Eigenaren

& Communicatie

Gemeente Zeist

Gemeente Utrechtse Heuvelrug

De provincie Utrecht blijft ook in het vervolgtraject actief betrokken bij de projectorganisatie. Tot op heden leverde de provincie een belangrijke bijdrage aan het opstellen van de gebiedsvisie. In de komende fase wordt de samenwerking voortgezet. Omdat de gebiedsontwikkeling over de gemeentegrenzen heen reikt en grenst aan bredere landschappelijke en ecologische structuren, zoals het Kromme Rijn-Linielandschap, vervult de provincie bovendien een belangrijke, verbindende rol met aandacht voor natuurverbindingen, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit.

7.9 Werkwijze – projectbudget De vervolgfase van de planontwikkeling is een complex en veelomvattend traject. Zoals eerder benoemd, vereist dit intensieve samenwerking tussen de betrokken gemeenten, marktpartijen, belangengroepen en andere participanten. Deze fase vraagt aanzienlijke inzet van de gemeenten, zowel voor het uitvoeren van overkoepelende onderzoeken als voor het vormgeven van

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

70

de samenwerking, het organiseren van de financiering en het vastleggen van afspraken met marktpartijen, medeoverheden en andere belanghebbenden. Om dit proces goed te begeleiden, zal een projectorganisatie worden ingericht. Voor de definitiefase is een projectbegroting opgesteld. Hierin is rekening gehouden met ambtelijke inzet, inhuur van onderzoeks- en adviesbureaus, juridische ondersteuning en overige benodigde capaciteit. De begroting geeft inzicht in de verwachte plankosten tot en met het vaststellen van de omgevingsplannen. Het is mogelijk dat in een later stadium een aangepaste begroting nodig is, bijvoorbeeld voor het planologisch-juridische kostenverhaal. Op basis van het plankostenmodel is een eerste doorrekening gemaakt van de plankosten tot en met het opstellen van het Omgevingsplan, dit bedraagt ca. € 3,9 mln. De geraamde plankosten voor het eerste deel van de vervolgfase, gericht op de totstandkoming van het stedenbouwkundig en landschappelijk masterplan, bedragen ca. € 1,8 mln. Een bijzonder aandachtspunt is de kostenverdeling, in eerste instantie de verdeling tussen de beide gemeenten en (voor later) de kostenverdeling tussen markt en overheid. De kostenverdeling tussen markt en overheid is afhankelijk van welke marktpartijen meedoen, hoe de plannen eruit komen te zien en wat vervolgens de kostenverhaalsmogelijkheden zijn.

Hoe de financiering en het kostenverhaal vormgegeven moeten worden is opgave van nadere uitwerking. De financiering van de vervolgfase kan op verschillende manieren worden vormgegeven: – Gemeentelijke bijdragen: inzet van eigen middelen op basis van de afgesproken kostenverdeling. – Subsidies: aanvragen bij provincie, rijk of Europese fondsen voor thema’s als woningbouw, mobiliteit, duurzaamheid of klimaatadaptatie. – Bijdragen van marktpartijen: via intentieovereenkomsten (IOK) of anterieure overeenkomsten kunnen marktpartijen bijdragen aan plan- en ontwikkelkosten. De uiteindelijke financieringsmix zal afhangen van de voortgang van het planproces, de betrokken partijen en de beschikbaarheid van externe middelen. Deze wordt in de loop van de vervolgfase verder uitgewerkt. Voor de bepaling van het incidenteel budget ten behoeve van het eerste deel van de definitiefase (tot vaststelling masterplan) wordt uitgegaan van een financieringsopzet waarbij een derde wordt gedekt door subsidies of andere externe bijdragen en twee derde gezamenlijk door beide gemeenten wordt ingebracht. Uitgangspunt hierbij is dat beide gemeenten haar eigen organisatiekosten (capaciteit) dragen. Voor de verdeling van de externe (advies)kosten tussen beide gemeenten wordt een verdeelsleutel gehanteerd.

Een proces om te komen tot uitgangspunten voor een definitieve verdeelsleutel tussen beide gemeenten maakt onderdeel uit van de samenwerkingsovereenkomst (zie 7.8).

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

71

7.10 Risico’s In het proces van het starten van een nieuwe gebiedsontwikkeling, zoals in de Gebiedsvisie is onderzocht, zijn er aanzienlijke risico’s waarmee we rekening moeten houden. Deze risico’s ontstaan deels uit huidige uitdagingen en deels uit relevante toekomstige trends en ontwikkelingen. Hieronder zijn de belangrijkste risico’s op een rij: Economisch: – Economische risico’s: door economische confrontaties, maar ook door de lange tijdsperiode waarover dit project zal lopen, is de kans groot dat we gedurende de looptijd van het project worden geconfronteerd met een recessie (of economische crisis). Dit kan de volgende consequenties hebben: • Onvoldoende beschikbare financiële middelen, bij gemeenten of marktpartijen • De bouwsector komt stil te liggen omdat grondstoffen niet beschikbaar of duur zijn (bouwmateriaal, chips e.d.) • De vraag naar woningen kan inzakken • Bouwgrond wordt goedkoper en rente zal dalen, waardoor het voor gemeenten aantrekkelijker zal worden om percelen aan te kopen Ecologisch: – Nader onderzoek naar de impact van de ontwikkeling op de omgeving, in het bijzonder op biodiversiteit en ecologie, kan leiden tot noodzakelijke aanpassingen van het plan.

– Als onvoldoende wordt ingespeeld op klimaatadaptatie, zoals waterbeheer en extreme weersomstandigheden, wordt het risico op problemen in de leefbaarheid en functionaliteit van het gebied groter. – Als het project niet duurzaam genoeg is en niet inspeelt op trends en ontwikkelingen, kan het later duurder uitvallen door noodzakelijke aanpassingen (bijvoorbeeld energiebesparende systemen) en nieuwe regelgeving. Ruimtelijk-fysiek: – De energiecrisis blijkt een complex en langdurig probleem. De energieprijzen blijven voorlopig hoog, door de aanhoudende vraag en het beperkte aanbod (netcongestie). Er wordt vooruitgang geboekt met duurzame energiebronnen, maar het is niet duidelijk wanneer de energieproblematiek volledig voorbij zal zijn. Dit betekent voor zowel de ontwikkeling zelf als voor de te verplaatsen bedrijven onzekerheid – over of en zo ja, hoeveel en wanneer energie te verkrijgen is. – De mobiliteitsknelpunten rond de A12 en de Odijkerweg vragen nader onderzoek. Het risico bestaat dat er geen afdoende oplossingen worden gevonden of dat ingrepen lang duren. Dit kan leiden tot bijvoorbeeld lagere woningaantallen of acceptatie van congestie. Overigens komt het probleem van congestie rond de A12 ook zonder ontwikkeling van Driebergen-Zeist voor. – De verwachting is dat het tekort aan beschikbare ruimte in onze regio verder oploopt.

Dit maakt gebiedsontwikkeling complexer, met risico’s

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

72

op conflicten tussen woningbouw, natuurbehoud en bedrijventerreinen. In dit verband is er een reëel risico dat het (voorlopig) niet lukt om bedrijven uit te plaatsen. Sociaal-maatschappelijk: – Weerstand tegen het plan: Ondanks uitgebreide participatie en betrokkenheid bestaat het risico dat gemeenten een beslissing nemen die niet (volledig) kan rekenen op ieders draagvlak en begrip. Dit kan leiden tot verlies van vertrouwen in toekomstige participatietrajecten. Beroep- en bezwaarprocedures staan open, wat kan leiden tot vertraging in de tijd. Politiek-juridisch: – Veranderende regelgeving en beleid: wetgeving rondom klimaat, stikstof, duurzaamheid en circulaire economie wordt steeds strenger. Gebiedsontwikkelingen moeten hier niet alleen nu aan voldoen, maar ook toekomstbestendig zijn om aan nieuwe normen te voldoen. Daarnaast zorgen de huidige politieke verhoudingen in Den Haag voor onzekerheid over voortgang en onderlinge prioritering hierin. – Het risico op vertraagde projecten door langdurige vergunningsprocessen en veranderende eisen blijft groot. Planeconomisch/financieel: – De financiële haalbaarheid staat onder druk. Hoewel we nu nog op hoofdlijnen aan het rekenen en tekenen zijn en een verdere verdiepingsslag nog zal plaatsvinden, bestaat het risico dat het niet lukt om het plan in voldoende mate in de ‘zwarte cijfers’ te krijgen.

Redenen kunnen zijn: • Het handhaven van (te) hoge ambities door de gemeenten • Geen/onvoldoende externe financiering/subsidies toegewezen krijgen • Gemeenten kunnen/willen niet/onvoldoende financieel bijdragen en/of voorfinancieren • Het aankomende ‘ravijnjaar’ en economische onzekerheid maakt prioriteitstelling noodzakelijk Om deze risico’s te beperken, is het essentieel om: – Flexibiliteit en aanpasbaarheid in te bouwen in de plannen en ontwerpen – Stakeholders, grondeigenaren, bewoners en belanghebbenden te blijven betrekken om draagvlak te creëren. – Te anticiperen op trends in duurzaamheid, technologie en sociale behoeften – Financiële buffers te creëren en toekomstbestendige investeringen te doen.

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

73

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

Gebiedsvisie Gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist, Posad Maxwan, mei 2025 Ontwikkelstrategie Driebergen-Zeist, Stadkwadraat, mei 2025 Participatieverslag Gebiedsvisie Driebergen-Zeist, gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug, mei 2025 Ambitiedocument Duurzaamheid Driebergen-Zeist, gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug, mei 2025 Verkeersintensiteiten en doorkijk modelstudiestationsgebied Driebergen-Zeist, Goudappel, oktober 2024 Ecologische quickscan ecologie Omgevingswet Station Driebergen-Zeist, Viridis, november 2024 Cultuurhistorisch onderzoek stationsomgeving Driebergen-Zeist, Steenhuis Meurs, januari 2025 ROM Advies ODRU, actualisatie 2024/2025 Plan-mer beoordeling nota gebiedsvisie stationsomgeving Driebergen-Zeist, Tauw, mei 2025 Welkom in de nieuwe kern bij station Driebergen-Zeist: hoe ziet het DNA eruit?, november 2024 Persona’s Driebergen-Zeist Maatschappelijke behoeftes, trends en ontwikkelingen, mei 2025 Voorbeeldberekening op basis van parkeerbeleid, april 2025

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

74

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

75

Nota Gebiedsvisie / Gebiedsontwikkeling stationsgebied Driebergen-Zeist / Juni 2025

76