RV25.041 Bijlage 1.1 Gebiedsvisie Gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist Posad Maxwan mei 2025

Aandachtspunten bij het creëren van de corridor:

•

• •

•

46

Waterpeilregulatie is cruciaal. Een stuw in de Rijnwijckse Wetering kan helpen mits geschikt voor doelsoorten. Een nieuwe fauna verbinding onder de weg door. Minimaal de noordelijke waterkant van de Rijnwijckse Wetering moet als een ecologische oever worden ontworpen. Koester de intrinsieke kwaliteit en onderlinge samenhang van de grote cultuurlandschappen in de omgeving. De Rijnwijckse Wetering speelt als ecologische verbinder een belangrijke rol, zorg dat hij aan twee kanten in het groen komt te liggen.

Referentiebeelden 1. De Turfweide, Veenendaal 2. Blikkenburgervaart, Zeist 3. Foto door Marian Baars op NOS.nl 4. Grand Voyeux Regional Nature Reserve, Agence Territoires 5. Jaktgatan and Lövängsgatan, Stockholm 6. Kerckebosch, Zeist

47

Overgangslandschap op de flank ONTWERPPRINCIPES

Om tot een concretere uitwerking van de hoofdkeuzes te komen is een aantal ontwerpprincipes uitgedacht die hiervoor als leidraad kunnen dienen. Voor het thema 'Overgangslandschap op de flank' geldt een tweeledige duiding: Enerzijds gaat het om het overlangslandschap tussen het Kromme Rijngebied naar de Utrechtse Heuvelrug, wat tot uitwerking dient te komen in het ontwerp van de natuur- en recreatiegebieden. Anderzijds gaat het om het ontwerp van de overgang van natuur naar bebouwd gebied en daarmee de natuurlijke inrichting van de openbare ruimte (woonstraten, pleintjes).

landschap. De bebouwing schreeuwt niet, maar gaat op in de omgeving, wat kenmerkend is voor de bebouwing in de Stichtse Lustwarande. De woonstraten hebben voldoende ruimte voor groen, met natuurlijk waterbeheer, zoals wadi’s, die ervoor zorgen dat het water zo veel mogelijk wordt vastgehouden en vertraagd wordt afgevoerd en er minder directe afvloeiing is van de stedelijke kern naar de omliggende natuur. De gebouwen zullen zo veel als mogelijk natuurinclusief en circulair ontworpen worden. Natuurinclusief houdt in dat voorzieningen voor diersoorten die in potentie een plek kunnen vinden in dit gebied worden meegenomen. Circulair houdt in dat het grootste deel van de materialen hergebruikt en/of herbruikbaar is.

De overgang van landschap en ecologische zones (zoals de Rijnwijckse Wetering) naar bebouwd gebied is zacht. De bebouwing is lager dan in de rest van het gebied. Bebouwing is met de voorkant naar het landschap gericht voor een groene beleving maar heeft ook aandacht voor de afwerking gezien vanuit het omringende

De noordelijke oever van de Rijnwijckse Wetering (rechts in diagram) moet een lage, brede helling met ecologische vegetatie worden, wat gunstig is voor reptielen en amfibieën. De soortkeuze van oeverbeplanting en de wijze van onderhoud zijn belangrijk om stikstofoverlast door dode planten te voorkomen.

1

2

Referentie voor een ecologische helling aan de noordkant van Rijnwijckse Wetering

Takkenril als natuurlijke begrenzing van de ontoegankelijke natuur

3

4

Referentie voor Rijnwijckse wetering met begroeiing langs oevers

Natuur in woonstraat profiel voor overtollig regenwater

5

6

Landgoed als recreatieve buffer tussen bebouwd gebied en natuurgebied

Recreatieve natuur in de recreatiezone, fietsen op onverharde paden, open natuur

Regenwater bovengronds opvangen: Groene daken en gevels dragen bij aan waterafvang

Lichte gevelkleuren verlagen de opwarming van het gebouw

Voorkant van gebouw aan landschap

Groenstrook in straat, bijvoorbeeld een wadi

Ecologische oever

Referentiebeelden 1. Cultuurpark Westergasfabriek, Amsterdam 2.Takkenril, Kerckebosch 3. Ecologisch waardevolle stroom, Zutphen 4. Harkstraat, Amsterdam 5. Landgoed Vollenhove, de Bilt 6. Eendenkooi, Glimmen

48

49

Overgangslandschap op de flank THEMAKAART

Voor het thema Overgangslandschap op de flank is deze themakaart gemaakt die de volgende hoofdkeuzes verbeeldt: 1. Versterking natuurwaarden: Van primair, niet betreedbare natuurgebieden en ecologische verbindingszones aan de randen van het gebied naar natuurwaarden als onderdeel van de inrichting van het stedelijk gebied. 2. Rijnwijckse Wetering als blauwe drager 3. Ontginningsrichting doorzetten in de bebouwde kern Het gebied vormt een cruciaal knooppunt tussen de droge en natte landschappen. De visie zorgt voor voldoende goed beschermde natuur voor deze overgang met cruciale corridors en een goed ingebed groenblauw raamwerk.

Natuurzone

Ecologische verbindingsgebieden

Legenda

Natuurzone Ecologische verbindingsgebieden

Natuurzone

50

51

Sfeerbeeld 1 Rijnwijckse Wetering

52

53

Nieuwe bestemming aan de Stichtse Lustwarande HOOFDKEUZES

Voor het thema Nieuwe bestemming aan de Stichtse Lustwarande zijn vier hoofdkeuzes uitgewerkt die hier nader staan toegelicht.

54

1. Cultuurhistorische waarden worden in ere gehouden en beter beleefbaar gemaakt

2. Versterken van de open zichtvelden in het gebied

3. Stationsplein als nieuwe 'parel' aan de Stichtse Lustwarande

4. Gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist als groene poort voor bezoekers

De monumentale gebouwen, terreinen en zichtvelden worden behouden. Alle rijks- en gemeentelijke monumenten zijn beschermd en we houden bij positionering en bouwhoogtes rekening met deze gebouwen en gebieden. De belangrijke zichtvelden en zichtlijnen van en naar de gebouwen worden gerespecteerd en waar mogelijk versterkt. De betekenis van de Zeister Machinefabriek voor het gebied wordt meer tastbaar gemaakt en er wordt onderzocht of hier meer openbaar programma kan worden gerealiseerd. De bestaande woningen naast de oude fabriek en het bebouwde lint van de Odijkerweg, maar ook de (arbeiders-)woningen aan de zuidzijde, zijn van cultuurhistorische waarde. Uitgangspunt is dat gezocht wordt naar een zorgvuldige inpassing van deze elementen binnen de verdere ontwikkeling van het gebied.

In de ruimtelijke opzet van de Stichtse lustwarande speelt de afwisseling van 'open' en 'dichte gebieden een beeldbepalende en structurerende rol. In die structuur vormen overtuinen en zichtvelden als relatief open ingerichte ruimtes een belangrijke rol. Behoud, herstel of versterking hiervan willen we daarom als uitgangspunt nemen bij de gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat er bij de hockeyvelden gestreefd wordt naar herstel van de beleving van dit terrein als overtuin van landgoed de Breul en dat bij de inrichting van het stationsplein gezocht wordt naar versterking van de groene, landgoed-geïnspireerde beeldkwaliteit en inrichting. Bij de hockeyvelden wordt in dat kader nader onderzocht of het parkeren aan de straatzijde verplaatst kan worden zodat de beleving als 'open', groene overtuin-ruimte beter beleefbaar wordt.

Het stationsplein wordt de etalage van de nieuwe ontwikkeling naar de Stichtse Lustwarande. Het heeft een open, actieve, openbare uitstraling in een nadrukkelijk groene setting. Tegelijkertijd past het plein, samen met de ontwikkeling erachter, in de identiteit van de Stichtse Lustwarande. Het is een nieuwe ‘open overtuin’, waarin bebouwing mogelijk is, een bijzonder zicht als moderne parel aan de ketting van landgoederen. Daarmee wordt het station als landgoedstation zoals beschreven in de de Gebiedsvisie 2014 versterkt.

Het station fungeert als een ‘groene poort’. De nieuwe ontwikkelingen versterken deze functie, waardoor reizigers bij aankomst direct de groene omgeving ervaren en eenvoudig hun weg vinden vanaf het vernieuwde stationsplein naar diverse bestemmingen. Daarnaast is het recreatieve fiets- en wandelnetwerk optimaal verbonden met het erfgoed en de omliggende natuurgebieden. Het station biedt ruimte voor permanente en tijdelijke recreatieve voorzieningen (zoals informatiepunten).

55

Nieuwe bestemming aan de Stichtse Lustwarande ONTWERPPRINCIPES

Om tot een concretere uitwerking van de hoofdkeuzes te komen is een aantal ontwerpprincipes uitgedacht die hiervoor als leidraad kunnen dienen. In de gedachte van de Stichtse Lustwarande worden de bouwvolumes zorgvuldig gespositioneerd. Hierin houdt men de zichtlijnen en de beleving en beeldkwaliteit van omringende omgeving en de landgoederen en buitenplaatsen in gedachten. Vanaf de Driebergseweg/ Hoofdstraat of de landgoederen gezien mogen er geen gebouwen boven de boomhoogte uitsteken. Eventuele hoogteaccenten komen meer centraal in het plangebied, bijvoorbeeld langs het spoor, dit zal nog verder worden onderzocht. Met hoogteaccenten wordt bebouwing van maximaal 13 lagen bedoeld. Deze accenten dragen bij aan het haalbaar maken van het plan en staan met

deze hoogte in een goede verhouding tot de overige bouwblokken (wat betreft bezonning en zichtlijnen vanuit de omgeving). De bouwhoogte neemt richting de randen van het woongebied af, waardoor de hogere bebouwing van buitenaf gezien wegvalt. De overtuinen, open zichten, van de Stichtse Lustwarande worden in kwaliteit verbeterd. We zetten in op behoud van wat er is en waar mogelijk versterken we de beleving van de open (overtuin-)gebieden en zichtvelden. Dit wordt gedaan door versterking van het inkaderend groen (bijvoorbeeld de bomenrijen rondom het hertenkamp en het spoor) en waar mogelijk weghalen van parkeerplaatsen die in het zicht liggen. De ambitie is om dit zo vroeg mogelijk in het proces te realiseren, zodat het groen al voldoende ontwikkeld is wanneer er gebouwd gaat worden.

1

2

De bomenrijen omkaderen de zichtlijnen loodrecht op de Driebergseweg

Bomen en bosschages omkaderen de open zichtvelden van de Stichtse Lustwarande

3 Hogere bebouwing in kern van bebouwd gebied, bij spoor

Open plein met kwalitatief groen als mogelijke nieuwe 'voortuin'aan de Stichtse Lustwarande Hoogte bebouwing loopt getrapt op om open zicht te behouden

Bomenrijen versterken het lineaire zicht Laag gebouw in zicht, mogelijk met cultuurhistorische waarde

Stichtse Lustwarande

Geen gebouwen of elementen die het zicht blokkeren

De voorzijde van het hockeyveld wordt herontworpen om de visuele verbinding van de Breul naar het veld te versterken

Stichtse Lustwarande

Bronnen 1. Google Streetview, Driebergseweg Zeist

56

2. https://www.utrechtsebuitenplaatsen.nl 3. Referentie: Stationsplein, Apeldoorn

57

Nieuwe bestemming aan de Stichtse Lustwarande THEMAKAART

Voor het thema Nieuwe bestemming aan de Stichtse Lustwarande is deze themakaart gemaakt die de volgende hoofdkeuzes verbeeldt: 1. Cultuurhistorische waarden worden in ere gehouden en beter beleefbaar gemaakt 2. Versterken van de open zichtvelden in het gebied 3. Stationsplein als nieuwe ‘parel’ van de Stichtse Lustwarande 4. Gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist als groene poort voor bezoekers Hiermee krijgt de historische Stichtse Lustwarande een prominente plek in de visie. Het behoud en herstel van de karakteristieke elementen van deze cultuurhistorische as, gecombineerd met nieuwe ontwikkelingen, zorgt voor een harmonieuze balans tussen erfgoed en moderne woon- en werkvoorzieningen.

Legenda

58

59

Compacte kern HOOFDKEUZES

Voor het thema Compacte kern zijn vier hoofdkeuzes uitgewerkt die hier nader staan toegelicht.

1. Gebiedsontwikkeling met openbaar vervoer als aanjager Het stationsgebied wordt getransformeerd naar een woon werkgebied met bijpassende maatschappelijke en commerciële voorzieningen. De woningen hebben diverse groottes, hoogtes en plattegronden, passend bij de lokale en regionale groep aan woningzoekenden die die gebaat zijn bij de nabijheid van een treinstation. Het toevoegen van een groot woon-werk programma vraagt om een nieuwe kern met daarin een combinatie van een aantrekkelijk stationsgebied met goede verblijfsruimte en een compacte woonkern met ruimte voor voorzieningen en ontmoeting. Rondom het station landt een mix van wonen, werken (kantoorprogramma) en bijpassende voorzieningen voor een gebiedsontwikkeling van deze maat, zoals een kleine supermarkt en een horecagelegenheid. De bestaande P+R voorziening ten zuiden van het spoor sluit hierop aan. Het nieuwe werkprogramma omvat kantoorlocaties die voor optimale bereikbaarheid zo dicht mogelijk bij station worden gerealiseerd. Het gebied vormt een unieke kantoorlocatie

60

2. Dichtheid binnen duidelijke grenzen

vanwege de OV-bereikbaarheid, waar veel vraag naar is. Het kantoorprogramma varieert van klein tot groot en bestaat uit innovatieve werkconcepten die gecombineerd met andere functies zoals horeca, vergader en ontmoetingsruimte zorgen voor een levendige en inspirerende omgeving. Ook is het mogelijk dat bedrijven vanuit de omgeving hierheen verplaatsen vanwege de goede bereikbaarheid, wat ruimte maakt voor nieuwe (woon) ontwikkelingen op die bestaande plekken. De kern wordt in tweeën gedeeld door de spoorlijn. De huidige spoortunnel ligt excentrisch in het gebied en is ontoereikend om de kern als één geheel te laten functioneren. Centraal in het gebied dient daarom een extra voet- en/of fietstunnel gerealiseerd te worden. Alleen met de toevoeging van deze extra tunnel kan de kern als één geheel functioneren en ontstaat er een basis voor een goede gemeenschapszin. Naast de nieuwe en bestaande tunnel is het wenselijk dat er een derde spoorverbinding gerealiseerd wordt aan de westzijde van het gebied. Dit kan in de vorm van een voet- en/of fietsbrug.

De compacte kern blijft binnen een scherp afgebakende zone. Hiermee worden de natuurgebieden eromheen maximaal beschermd. De kern omvat het bestaand bebouwd gebied. de Rijnwijckse Wetering, de Reehorst, de Driebergseweg-Hoofdstraat en het agrarische slagenlandschap vormen duidelijke grenzen tot waar de bebouwing kan gaan. Buiten deze grenzen bouwen we in principe niet. Plaatselijk is een enkele uitzondering mogelijk wanneer er een goed onderbouwde verantwoording is en dit samengaat met groen, recreatie of natuurmaatregelen. Om het programma binnen deze grenzen te realiseren is de nieuwe bebouwing compact. De bouwhoogte loopt getrapt op vanaf het landschap richting het hart van het gebied tot een hoogte van 4 tot 6 verdiepingen. Dit komt overeen met de maximale boomhoogte. Daarmee kan de bebouwing visueel wegvallen ten opzichte van de bos- en boomrijke omgeving. Hoogteaccenten (9-13 verdiepingen) zijn mogelijk waar de impact op de beeldkwaliteit en beleving van de waardevolle omgeving minimaal is, bijvoorbeeld in het centrum van de kern, en waar dit vanuit programma noodzakelijk is. Daarbij worden de hoogteaccenten zó geplaatst

dat zij belangrijke plekken in het gebied (zoals maatschappelijke voorzieningen) op een passende wijze benadrukken. Het programmatische centrum van de ontwikkeling ligt bij het station. De hoogste dichtheid bevindt zich langs het spoor, waar het vanuit het omringend landschap het minst opvalt. De gebouwen kunnen tevens dienen als geluidsscherm voor het gebied en omgeving. De bestaande gebouwen dragen bij aan de identiteit van het gebied. De historische arbeiderswoningen nabij de voormalige machinefabriek, de lintbebouwing langs de Odijkerweg en aanwezige monumenten worden zoveel mogelijk zorgvuldig ingepast. Andere gebouwen, zoals het station, de P+R en Triodosbank, vertegenwoordigen een moderne tijdslaag waarbij hedendaagse gedachten over circulariteit en duurzaamheid tot uitdrukking komen in de materialisatie en vormgeving van de gebouwen. Deze lijn kan worden doorgetrokken in de nieuwe ontwikkelingen. Een kader voor beeldkwaliteit is één van de uitwerkingsopgaves is, na afronding van de visie.

61

Compacte kern HOOFDKEUZES

Voor het thema Compacte kern zijn vier hoofdkeuzes uitgewerkt die hier nader staan toegelicht.

3. Nabijheid van basisvoorzieningen

De aantrekkingskracht van het woongebied zit hem in de goede bereikbaarheid en de groene omgeving. De woonkern zal niet alle functies hebben van een volwaardige kern (denk aan: variëteit in commerciele functies, cultuurprogramma, bijeenkomstfuncties). De bewoners zullen hiervoor gebruik maken van de bestaande functies in Driebergen, Zeist, Odijk en Utrecht, allemaal binnen een kwartier te bereiken met de fiets of het openbaar vervoer. De inrichting van het nieuwe woongebied zal dan ook gericht zijn op het ontmoedigen van autogebruik, gezien de uitstekende OVbereikbaarheid. Het werk- en voorzieningenprogramma is dynamisch en groeit mee met de ontwikkeling.

62

4. Van dynamisch stationsgebied tot kalm woon-werkgebied De visie laat ruimte voor een mogelijke toevoeging van maatschappelijke voorzieningen zoals een zorglocatie of een basisschool. Er zal nader onderzoek worden uitgevoerd naar de behoefte en het ruimtebeslag van maatschappelijke voorzieningen passend bij de doelgroepen waar op gefocust wordt. De bestaande sportfunctie in het gebied wordt gezien als een belangrijke kwaliteit voor de nieuwe gezonde ontwikkeling. Hockeyclub Phoenix wordt ingepast op een manier dat er ruimte ontstaat voor een verbreding van het sportaanbod. Ook over het precieze sportprogramma is nog nader onderzoek en afstemming nodig.

Uitgaande van ongeveer 2000 woningen met aanvullend werkprogramma en voorzieningen, heeft het gebied een stedelijk, maar geen hoogstedelijk karakter. Rond het station komt een woon-werkgebied, met daaromheen een rustiger woongebied. De entree is het stationsplein, dé ontmoetingsplek van de kern met groen. Hier komen reizigers, recreanten en bewoners samen voor horeca en een snelle boodschap. Vanaf het station en de Stichtse Lustwarande biedt het plein een relatief open, uitnodigend zicht verder het gebied in. Rond het plein en langs het spoor worden wonen, werken en voorzieningen gecombineerd. Straten zijn geschikt voor verblijf en verplaatsing, en plinten krijgen diverse functies. Kantoorgebouwen die als geluidsscherm kunnen dienen komen langs het spoor. Andere

oplossingen voor de geluidshinder van het spoor zijn: woningen verder van het spoor af bouwen, geluidswerende gevels of het beperken van verharde oppervlakten en het realiseren van veel opgaand groen. Dit is een belangrijke ontwerpopgave waar nadere studie voor nodig is, op een ander schaalniveau dan de visie en in overleg met de diverse grondeigenaren en stakeholders. De woonkern biedt een mix van verschillende typen appartementen en een aantal stadswoningen. In beginsel wordt primair gezocht naar woningtypologiën met weinig eigen priveruimte, zodat meer ruimte overblijft voor grotere (openbare of collectieve) buitenruimte. Groene straten en buurtpleintjes met maatschappelijke voorzieningen zorgen voor afwisseling. Zo ontstaat een divers aanbod van compacte woningen voor starters, kleine huishoudens en senioren.

63

Compacte kern ONTWERPPRINCIPES

Onderstaande ontwerpprincipes geven een eerste aanzet voor een concrete uitwerking van de hoofdkeuzes van een compacte kern. In de woonstraat worden hogere verdiepingen teruggelegd in het blok. Hierdoor zijn slechts de eerste lagen zichtbaar vanaf de straat. Dit geeft een ruimtelijker gevoel in het woongebied. Het zorgt bovendien voor een verfijning van schaal, er valt meer zon op een deel van de straat en het voorkomt windhinder in de openbare ruimte.

In de straat wordt (half)verharding, en geen asfalt, toegepast. Compacte ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen) zorgt dat er ruimte is voor wortels en infiltratie. Passieve maatregelen als brede boomkronen, groene gebouwbedekking, overstekken en slim kleurgebruik worden toegepast tegen het hitte-eiland-effect. De woonstraat is voetgangersgebied, maar toegankelijk voor fietsers, verhuisbusjes, mindervaliden en hulpdiensten. 1

2

Hoogteverschillen in het blok voor menselijke maat/kleinstedelijk gevoel

Diepteverschillen in het blok voor minder zichtbare hoogte van de straat en optimaal gebruik van de zon

3

4

Overgang van de stedelijke kern naar het groen

Gebouw gemaakt uit natuurlijke en demontabele elementen

Voorkeur voor gebruik van natuurlijke materialen

Hoge verdiepingen liggen terug ten behoeve van zon, ruimte en zichtlijn

Gebouwen worden zo ontworpen dat ze demontabel zijn

Entrees aan beide zijden van de straat

Functies in de plint worden afgestemd op de inrichting van het aangrenzende maaiveld

Groen en zitplekken op zonnige plekken Woonstraat voor sporadisch autogebruik

Compacte kabels en leidingen

64

Referentiebeelden 1. Havenkwartier, Deventer 2. Valley, Amsterdam 3. Kopskwartier, Nijmegen 4. Parc des Cormailles, Parijs 5. Little C, Rotterdam 6. Binnenstad, Den Bosch

5

6

Woonstraat in de compacte buurt: stadswoningen aan een smalle straat, incidenteel toegankelijk voor auto/busje

Groen buurtpleintje, compacte open ruimte aan de straat

65

Compacte kern ONTWERPPRINCIPES

De bebouwing loopt in hoogte op tot aan het spoor. Deze bebouwing vormt de kern van het stedelijke gebied en is beperkt zichtbaar vanuit het omliggende landschap. Gebouwen blokkeren daarnaast het geluid voor het achterliggende gebied. Andere geluidswerende maatregelen zijn ook mogelijk. Dit dient nader uitgewerkt te worden in een volgende fase.

Geluidwerende gevel

1

2

Kantoorgebouw aan het spoor

Verticaal groen aan de gevel

3

4

Woonstraat die uitloopt in groen gebied, doorzicht naar het groen

Getrapt plein overbrugt hoogteverschil op een speelse, groene manier. Zitplekken in de zon.

Nadruk op kantoorfunctie aan het spoor

Rustige binnenwereld Afstand van ca. 17m tussen spoor en gebouw voor veiligheid

Referentiebeelden 1. Train Control Centre, Utrecht 2. Centrumeiland, Amsterdam 3. The Hudsons, Rotterdam 4. SUND park, Kopenhagen 5. Residentie Refuga, Hasselt 6. Hof van Cartesius, Utrecht

66

5

6

Hoogteaccenten in verhouding tot omgeving

Gebouw gemaakt van hergebruikte materialen

67

Compacte kern THEMAKAART

Voor het thema Compacte kern is deze themakaart gemaakt die de volgende hoofdkeuzes verbeeldt: 1. Gebiedsontwikkeling met openbaar vervoer als aanjager 2. Dichtheid binnen duidelijke grenzen 3. Nabijheid van basisvoorzieningen 4. Van dynamisch stationsgebied tot kalm woon-werkgebied De compacte ontwikkeling van het stationsgebied zorgt ervoor dat de beschikbare ruimte efficiënt wordt benut, met een hoge dichtheid aan woningen en voorzieningen. Dit betekent dat alles binnen handbereik is, wat bijdraagt aan de sociale cohesie en de leefkwaliteit van het gebied. En dit zorgt ervoor dat de noodzaak tot het gebruiken van auto's door bewoners zo minimaal mogelijk wordt. Op deze manier zorgen we ervoor dat de nieuwe bebouwing binnen of direct aansluitend op de huidige bebouwingsgrens blijft, waardoor er ruimte ontstaat voor het versterken van de natuur direct rondom het plangebied. Legenda

68

69

Sfeerbeeld 2 stationsomgeving

70

71

Actieve mobiliteit voorop HOOFDKEUZES

Voor het thema Actieve mobiliteit voorop zijn vier hoofdkeuzes uitgewerkt die hier nader staan toegelicht.

1. Je bent net zo snel bij de trein als bij de auto In dit gebied stimuleren we duurzame mobiliteit. Autoparkeren krijgt een collectieve plek in een compact gebouw, waar ook deelauto's of andere vormen van mobiliteit een plek kunnen krijgen. Er wordt onderzocht of hiervoor een lage parkeernorm gehanteerd kan worden. Deze parkeerhubs worden strategisch geplaatst, zo dicht mogelijk bij de bestaande wegen in het gebied. Bewoners, werknemers en bezoekers lopen in 5-10 minuten naar een parkeergebouw of het station. Zo hebben bewoners goede toegang tot openbaar vervoer en hun voertuig zonder dat dit ten koste gaat van de leefbaarheid van de straten. Doordat er zo min mogelijk parkeerplaatsen op straat worden aangelegd ontstaat er ruimte voor groen en veilige speelplekken.

72

2. Je verplaatst je te voet of te fiets in het gebied In dit gebied staan voetgangers en fietsers centraal. De inrichting van het gebied volgt het STOMP-principe (Stappen, Trappen, OV, Mobility as a service, Particuliere auto). Een nieuwe voetgangers- en fietsverbinding zorgt voor een veilige en efficiënte kruising van het spoor. Rondom het woongebied komt een recreatieve ring voor voetgangers en fietsers, die uitnodigt tot ontspanning en beweging in een groene omgeving. Hiervoor is een tweede voetgangersen fietsverbinding nodig die het spoor kruist.

3. Autovrij woongebied Het woongebied is autovrij, er parkeren en rijden geen auto's in de straten. Op die manier onstaat er meer ruimte voor verblijven, een rustigere woonomgeving en meer ruimte voor groen. Hoewel auto’s uit het straatbeeld verdwijnen, blijft het gebied toegankelijk voor hulpdiensten, afvalinzameling, mindervaliden en verhuiswagens.

4. Verbeterde fietsverbindingen met de omgeving Het woongebied wordt beter verbonden met de omgeving dankzij nieuwe en verbeterde fietsverbindingen. Er wordt onderzocht of richting Bunnik en USP een nieuw fietspad langs het spoor nodig is voor een snellere verbinding. Ook wordt onderzocht of richting Driebergen een nieuw fietspad nodig is, of dat de bestaande knoop Hoofdstraat-A12 kan worden verbeterd. Dit ten behoeve van een goede verbinding voor fietsers met de voorzieningen aan deze kant van Driebergen.

73

Actieve mobiliteit voorop ONTWERPPRINCIPES

Om tot een concretere uitwerking van de hoofdkeuzes te komen is er een aantal ontwerpprincipes uitgedacht die hiervoor als leidraad kunnen dienen. Het parkeren is niet direct bereikbaar vanuit het portiek. Iedereen (mensen die slecht ter been zijn uitgezonderd) die een gebouw verlaat, begint zijn reis als voetganger of fietser en draagt zo bij aan een levendige openbare ruimte. Het parkeren wordt geclusterd in een gebouw. Bij een lage parkeernorm zijn er 2 tot 4 parkeerhubs van ongeveer 4 verdiepingen nodig. Deze worden dichtbij de ontsluitingsroutes van het gebied

(Odijkerweg / Stationsstraat) gepositioneerd. Zo wordt de af te leggen afstand binnen het plangebied zo klein mogelijk gemaakt en kunnen de woonstraten autovrij blijven. De parkeergebouwen zijn compact en aantrekkelijk van de buitenkant. Ieder woongebouw, kantoor of maatschappelijke voorziening, heeft een eigen, inpandige fietsparkeervoorziening. Deze fietsenstalling is comfortabel in gebruik en makkelijk te bereiken vanuit het gebouw en vanuit de openbare ruimte zodat de fiets altijd dichtbij staat.

11

2

Iconische fiets- en voetgangersbrug

Parkeergebouw met openbare functies op de begane grond

3

2 4

Aangename spoorkruising voor voetgangers en fietsers

Parkeergebouwen verbergen zich achter de historische en kleinschalige gebouwen

Aantrekkelijk parkeergebouw: bijv. combinatie met groen/ voorziening

Parkeren niet oplossen in woonblok om flexibiliteit en verblijfruimte in woonblok te behouden

Elk woongebouw, kantoor of voorziening heeft een eigen inpandige, goed bereikbare en comfortabele fietsenstalling, dichtbij het gebouw en de openbare ruimte. Woonstraat: fiets te gast

Referentiebeelden 1. Hoge Noot Park Lingezegen, Nijmegen

74

2. P&R bij spoor, Zutphen 3. Spooronderdoorgang, Den Bosch 4. Wisselspoor parkeergebouw, Utrecht 5. Ginko Bouygues Immobilier, Bordeaux 6. Morspoort garage, Leiden

5 Fietspad in groen rondom het bebouwde gebied

6 Compacte parkeerhub van 4 verdiepingen

75

Actieve mobiliteit voorop THEMAKAART

Na ar is Ze t

Voor het thema Actieve mobiliteit voorop is deze themakaart gemaakt die de volgende hoofdkeuzes verbeeldt: 1. Je bent net zo snel bij de trein als bij de auto 2. Je verplaatst je te voet of te fiets in het gebied 3. Autovrij woongebied 4. Verbeterde fietsverbindingen met de omgeving Het gebied richt zich op optimaal gebruik van het intercitystation, waarbij voetgangers en fietsers de hoogste prioriteit hebben gevolgd door openbaar vervoer, deelmobiliteit en daarna auto's. Er wordt een lage parkeernorm gehanteerd en een goed netwerk voor actieve mobiliteit toegepast.

Legenda

76

77

Gezonde buurt voor jong en oud HOOFDKEUZES

Voor het thema Gezonde buurt voor jong en oud zijn drie hoofdkeuzes uitgewerkt die hier nader staan toegelicht.

1. Kwalitatieve openbare ruimte De openbare ruimte en en collectieve binnenhoven zijn aan elkaar verbonden via groene woonstraten, ingericht voor voetgangers en fietsers. De openbare ruimte wordt zo groen mogelijk in samenhang met een gezonde ondergrond (bijvoorbeeld door het toepassen van clustering van ondergrondse infrastructuur, waardoor er meer ruimte is voor wortels en het kiezen voor een goede mix van vegetatie die de bodem vruchtbaar houdt). Woonstraten worden afgewisseld met kleine buurtpleinen waar ruimte voor spelen en ontmoeting is. Kleinschalige voedselproductie krijgt een plek in de directe omgeving van de woonomgeving, om gezonde voeding zichtbaar en toegankelijk te maken. Ook komen er speel- en sportplekken voor gebruikers van alle leeftijden. Goede, duurzame verlichting en open plinten op de publieke plekken zorgen een veilig gevoel. Belangrijk hierbij is een ontwerp van een overgangszone tussen privaat en openbaar en een zorgvuldige afstemming van gebruik, architectuur en openbare ruimte. In het gebied zijn sommige plekken zeer open voor publiek (het stationsplein naast het station), en andere meer geborgen (buurtpleintjes en binnenhoven). Het stationsplein biedt een plek voor tijdelijke bezoekers van het gebied die

78

behoefte hebben aan een prettige zonnige maar ook voldoende schaduwrijke zitplaats voor een korte ontmoeting. De buurtpleintjes zijn van kleinere schaal en rustiger van aard, hierin is ruimte voor collectiviteit en initiatief. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van zelfbeheer in de binnenhoven en gezamenlijke buitenruimte, kleine bedrijfjes, een voedselbos of een buurthuis met verhuurbare ruimtes. Een richtlijn voor de gebiedsontwikkeling is de 3-30-300 regel. Deze regel beschrijft dat iedereen 3 flinke bomen moet kunnen zien vanuit huis, dat 30% van de buurt in de schaduw van een boom valt en dat de afstand tot een park of groene openbare ruimte vanaf huis maximaal 300 meter is. Om de kern te laten functioneren als een samenhangend openbaar gebied zijn de nieuwe tunnel (en brug) zrandvoorwaardelijk. Daarnaast moet in de gebieden dichtbij het spoor extra aandacht gaan naar het mitigeren van geluid en trillingen, die een potentieel groot effect kunnen hebben op de beleving en gezondheid van de toekomstige bewoners. De randvoorwaarden hiervoor worden in verdere planvorming concreet gemaakt.

2. Gemengde wijk

3. Prettig bewegen voor iedereen

Het gebied en de kwaliteiten ervan (dichtbij een trein- en busstation, omgeven door groen, op fietsafstand van 3 kernen) leent zich voor bepaalde doelgroepen, zoals ouderen die dichtbij het station willen wonen, jonge starters uit de omgeving die hun eerste eigen woning zoeken, gezinnen die behoefte hebben aan nabijheid van OV en alleenstaanden die willen meebouwen aan een nieuwe woongemeenschap. Deze diversiteit aan doelgroepen wordt gefaciliteerd met woningen met uiteenlopende plattegronden. Binnen elk bouwblok wordt diversiteit nagestreefd, zowel in woningtypen als in prijscategorieën, variërend van sociale huur tot middeldure en vrije sector huur of koop. Deze mix zorgt voor een betaalbare en toegankelijke wijk waarin doelgroepen elkaar versterken. Er komen woonconcepten waar ouderen zelfstandig kunnen blijven wonen in de nabijheid van het station en zorgvoorzieningen. Gezinnen en jonge professionals kunnen profiteren van een sociale voorziening als een buurthuis. Vooral een goede mix van doelgroepen is relevant voor een sterke en duurzame gemeenschap. Enkel op starters en alleenstaanden inzetten betekent dat de doorstroming zó hoog is dat er geen samenhang zal ontstaan. Ouderen en gezinnen zorgen voor meer stabiliteit en betrokkenheid in de buurt. Deze aanpak stimuleert ook interactie tussen generaties en bevordert sociale cohesie.

Rondom het compacte woongebied komt een recreatief gebied (volgens het ui-model omschreven op p. 40). Een wandelpad brengt mensen naar het groen, ideaal voor een ommetje of hardlooprondje. In de openbare ruimte wordt ruimte gemaakt voor buitensport. Denk bijvoorbeeld aan fitnesstoestellen en hardlooproutes gekoppeld aan recreatie en horeca. De nieuwe kern zou een ideaal startpunt kunnen zijn voor (sportieve) fietstochten met faciliteiten zoals een horecavoorziening die zich richt op buitensporters. Buitensportaccommodaties worden multifunctioneel ingezet, zodat sportverenigingen, onderwijs en buurtbewoners er samen gebruik van kunnen maken. Hoewel de hockeyclub de enige sportvereniging in de directe omgeving is, blijkt er een groeiende behoefte aan klim- en bergsport. Ook dit geeft aanleiding voor het realiseren van extra sportfaciliteiten in de openbare ruimte, zoals een klimwand of boulderfaciliteit.

79

Gezonde buurt voor jong en oud ONTWERPPRINCIPES

Om tot een concretere uitwerking van de hoofdkeuzes te komen is een aantal ontwerpprincipes uitgedacht die hiervoor als leidraad kunnen dienen, zoals nader toegelicht op deze pagina.

Verspringen van straten en gebouwen geeft korte zichtlijnen en daarmee een gevoel van geborgenheid. Ook kan het doorbreken van lange lijnen helpen om windhinder te voorkomen

1

2

De inrichting van de woonstraat heeft aangename uitstraling met aandacht voor toegankelijkheid

Overgang privé naar semi-privé of openbaar, zicht op groen

3

4

Overgang van gebouw naar (recreatie)-landschap

Ogen op de straat: deuren, ramen, balkons en woonkamers aan het pleintje

5

6

Groene collectieve binnentuin met ruimte voor zitten en ontmoeting

Groene collectieve binnentuin met balkons als verbinding tussen binnen en buiten

Overgangszone tussen gebouw en openbare ruimte (voorkomen harde confrontatie)

Genoeg (diervriendelijke) straatverlichting in het bebouwde gebied Aandacht voor toegankelijkheid en genoeg zitplekken (rolstoel, senioren)

Ruimte voor initiatief en toevoegingen doen aan de openbare ruimte

Passieve zonwering middels overstekken, uitkragende balkons en groen

De plint van de gebouwen en de inrichting van de aangrenzende openbare ruimte worden altijd in samenhang vormgegeven om zo een levendige en sociaal veilige buurt te maken

Referentiebeelden

80

1. Nieuw Leyden, Leiden 2. Floriade, Almere 3. Leidsche Rijn, Utrecht 4. Stora Sjofallet, Stockholm 5. Oostenburg, Amsterdam 6. Holzwohnbau, Wenen

81

Gezonde buurt voor jong en oud ONTWERPPRINCIPES

In deze binnentuinen kan water infiltreren en draagt goed geselecteerde en onderhouden vegetatie bij aan het welzijn van de bewoners.

1

2

Korte doorzichten zorgen voor een geborgen gevoel, een semi-publieke ruimte

Korte doorzichten zorgen voor een geborgen gevoel, een knusse ruimte

3

4

Buurtpleintje met aangename looproute en groen

Eigenaarsschap: de open straat wordt gebruikt als markt en bijeenkomstplaats

Balkons voor behoefte van de bewoner: zowel privé buitenruimte als zicht op/ verbinding met de collectieve tuin

Bladverliezende bomen voor de gevel als natuurlijke zonwering.

Open ruimte (gras/ halfverhard) voor initiatief

Ruimte voor spelen

De ruimte vlak voor de gevel kan gebruikt worden door bewoners als klein tuintje

Referentiebeelden

82

1. Mariaplaats, Utrecht 2. KAMPUS, Manchester 3. Innovation Pool, Turnhout 4. GWL-terrein, Amsterdam 5. Defensie-eiland, Woerden 6. Sport Park, Genk

5

6

Herbestemming van waardevol gebouw tot ontmoetingsplek en recreatiepunt

Sport(veldje) in de openbare ruimte stimuleert spontane beweging

Gezonde buurt voor jong en oud THEMAKAART

Voor het thema Gezonde buurt voor jong en oud is deze themakaart gemaakt die de volgende hoofdkeuzes verbeeldt: 1. Kwalitatieve openbare ruimte 2. Gemengde wijk 3. Prettig bewegen voor iedereen De visie zorgt voor voldoende voorzieningen en ontmoetingsplekken voor een gezonde en inclusieve buurt. De openbare ruimte heeft een menselijke maat waar mensen zich verbonden voelen met de buurt en zoveel mogelijk dagelijkse voorzieningen zijn dicht bij de bewoners.

Legenda

84

85

Sfeerbeeld woonomgeving

86

87

04 Conclusie en aanbevelingen Het stationsgebied Driebergen-Zeist bevindt zich op een locatie die zowel waardevol als gevoelig is. Natuur, bedrijvigheid, ontwikkeling, recreatie, mobiliteit en cultuurhistorische identiteit stellen allemaal hoge ambities en specifieke eisen aan dit kleine stukje land. Het is een complexe puzzel, waarbij elk onderdeel zorgvuldig met elkaar moet samenwerken. Onderling verbonden fundamentele keuzes waarborgen de kernwaarden van de visie. Veranderingen of aanpassingen aan één onderdeel binnen dit complex samenwerkende geheel, zal ook effect hebben op andere onderdelen, vergelijkbaar met communicerende vaten. De keuzes tezamen zorgen ervoor dat zowel de natuurwaarden als de woon-werkkwaliteit hoogstaand en toekomstbestendig zijn. Een lage parkeernorm met compact parkeren bespaart ruimte die ingezet kan worden voor natuur en ontwikkeling. Het doel van de gebiedsvisie is het onderzoeken

Richting geven Vanuit de gebiedsvisie worden enkele keuzes voorgesteld die richtinggevend kunnen zijn bij een nadere uitwerking. Deze zijn: Overgangslandschap op de flank (landschap, groen-blauw en ecologie) • Een duidelijke zonering van bebouwd gebied, recreatie en natuur . • De Rijnwijkse Wetering als grens voor verstedelijking, als blauwe drager en als ecologische verbinding. • Versterken van de ecologische verbindingszones en de overgang van droge en natte landschappen. • Zachte overgang van het landschap naar bebouwd gebied. Nieuwe bestemming aan de Stichtse Lustwarande (cultuurhistorie) • Inpassing van cultuurhistorische elementen -waaronder woningen- vanuit de verschillende tijdlagen. • Behoud van (open) zichtlijnen. Compacte kern (ontwikkeling) • Een compacte ontwikkeling binnen een

88

van de mogelijkheden voor ontwikkeling van een nieuwe kern. De gebiedsvisie komt uit op een ontwikkeling die, uitgaande van het plangebied, doelgroepen en betaalbaarheid, van maximaal 2.000 woningen. Dit woningaantal is geen doel op zich. In de gebiedsvisie is een evenwicht bereikt tussen verstedelijking, een fijne toekomstbestendige leefomgeving en versterking van de aanwezige waarden. De keuzes en ontwerpprincipes in de gebiedsvisie fungeren als richtlijnen voor de volgende planfase waarin de keuzes verder ingekleurd worden. Bijvoorbeeld regels voor zichtbeheersing (bijvoorbeeld bouwhoogtes) zijn essentieel om van station Driebergen-Zeist een echte groene toegangspoort te maken tot het cultuur-natuur-recreatienetwerk van de Stichtse Lustwarande en de Utrechtse Heuvelrug.

•

• • •

scherp afgebakende zone. Diversiteit aan woningtypen en een mix van functies nabij het station met compacte blokken. Hoogbouw in een getrapte opbouw; lager langs de randen, hoger langs het spoor. Hogere verdiepingen liggen terug ten opzichte van verdiepingen op straatniveau. Woon-werkgebied met voorzieningen rond het station, daaromheen rustiger woongebieden.

Actieve mobiliteit voorop (mobiliteit) • Voorrang aan actieve mobiliteit, met geconcentreerde plekken voor parkeren. • Een autovrije kern; verplaatsen via fiets of lopen. • Optimaal gebruik intercitystation faciliteren.

Wat is open? De visie laat ruimte voor de verdere invulling. Zo wordt er een richtlijn gegeven over de hoogte aan de randen maar er wordt niet vastgelegd hoe het bebouwde gebied wordt ingevuld (vorm en maat bouwblokken) en hoe het eruit gaat zien (materialen, ritme, kleuren). Er wordt richting gegeven aan de omvang, stijl en uitstraling van de openbare ruimte maar dit ligt nog niet vast. Ook de invulling van het intensieve natuurgebied en de ecologische verbindingen, de plek van recreatieve paden en de inrichting van de openbare ruimte zijn nu nog niet ingevuld. Wat zijn de aanbevelingen? De aanbevelingen richten zich op het verbeteren van de kwaliteiten van de bebouwde kern. De visie stelt twee verbindingen over het spoor voor, voor voetgangers en fietsers. Dit biedt een goede wandelervaring tussen het station en beide zijden van het gebied, stimuleert een levendig stationsplein en biedt flexibiliteit in de parkeerstrategie. Ook wordt voorgesteld dat straten de richting van de landschapsverkaveling volgen, wat bijdraagt aan de identiteit van het gebied en zorgt voor een duidelijke stedelijke structuur. Een doorlopende ecologische oever aan de noordzijde van de Rijnwijkse Wetering versterkt de ecologische functie van de natte zone direct naast het bebouwde gebied. Een ander belangrijk onderwerp voor nader onderzoek betreft verbindingen op regionale schaal.

Snelle en goede verbindingen met regionale hotspots voor OV en fietsverkeer (Bunnik-USP-Utrecht, Zeist, Driebergen) kunnen kansen bieden voor het gebied en de omgeving verlichten.

Wat zijn de vervolgstappen? Werken aan gebiedsontwikkeling gaat van "grof naar fijn". Deze visie vormt het vergezicht voor de ontwikkeling van het gebied, maakt brede, strategische keuzes, en dient als startpunt voor de verdere dialoog, uitwerking en onderzoek. Zo wordt stapsgewijs toegewerkt naar meer detail en zekerheden. De volgende fase richt zich op de uitwerking van financiële haalbaarheid, milieueffecten, een ontwikkelstrategie en de samenwerking. De belangrijkste vervolgstappen zijn onder te verdelen in 3 hoofdthema’s: 1. Stedenbouwkundig kader 2. Financiële en planeconomische draagkracht (haalbaarheid en samenwerking) 3. Ruimtelijk-juridische borging (omgevingsplan) De resultaten worden vastgelegd in bijvoorbeeld een masterplan of ontwikkelkader, met uitwerkingen voor concrete plannen per deelfase, waarin meer gedetailleerd naar (economische) haalbaarheid, fasering en uitvoering wordt gekeken. Hierin wordt samen opgetrokken met grondeigenaren en overige stakeholders.

Gezonde buurt voor jong en oud (voorzieningen en gemeenschap) • Gebied richt zich op dagelijkse voorzieningen en maakt gebruik van overige voorzieningen in de omliggende dorpen. • Gemengde wijk waarin bewegen, ontmoeten en delen wordt gestimuleerd.

89

Colofon Gebiedsvisie Driebergen-Zeist Mei 2025 In opdracht van Gemeente Zeist Gemeente Utrechtse Heuvelrug Uitgevoerd door PosadMaxwan Emile Revier, Juliette Brouwer, Shuangyun Chen, Bram Terwogt, Saima Shaikh, Emilie Koch, Laura Thomas en Karlou Westerbeek Participatieondersteuning Cocosmos Philemonne Jaasma, Lianne Daan PosadMaxwan Binckhorstlaan 36 2516 BE Den Haag tel: 070 322 2869

90

91

Bijlage 1 Participatie

Wat gebeurt er met de input vanuit de participatie?

Bij het opstellen van een gebiedsvisie worden diverse lagen van de bevolking en verschillende belanghebbenden betrokken—van huidige en toekomstige bewoners tot werkenden en recreanten in het gebied. In onze ervaring leidt het betrekken van de omgeving tot het creëren van kwalitatief betere visies en plannen met meerwaarde voor de belanghebbenden. Juist door de perspectieven van (weg)gebruikers, bewoners, lokale ondernemers en professioneel betrokken partijen aan de ontwerptafel uit te nodigen wordt een visie of ruimtelijk ontwerp inhoudelijk kwalitatiever, integraal sterker en sluit het beter aan op waar lokaal behoefte aan is (nu en in de toekomst). Het stationsgebied Driebergen-Zeist heeft door zijn unieke ligging een complexiteit van belangen op het gebied van landschap, mobiliteit, ecologie, politiek bestuur en cultuurhistorie. Participatiesessies bieden een open platform, fysiek en online, voor diverse stemmen om hun wensen en zorgen te delen met het projectteam. Dit stelt het team in staat om een

94

Inzichten na participatie fase 1

diepgaand begrip van het gebied te ontwikkelen, ontwerpideeën te testen en de realiteit te toetsen, waardoor de visie gedurende het hele proces verfijnd kan worden. De resultaten van de participatie worden zorgvuldig geanalyseerd en geïntegreerd in het visievormingsproces. Aan de hand van de feedback van elke sessie is een rapport opgesteld waarin de reikwijdte en impact van deze input worden geëvalueerd. Deze analyse identificeert zowel gemeenschappelijke als tegenstrijdige meningen, die worden vergeleken met de huidige visievoorstellen om de volgende fasen te sturen. In dit participatieverslag geven we inzicht in wat de aard is van de resultaten en hoe deze input is meegenomen in het visie- en ontwerpproces. Het betreft de input vanuit de online enquetes die zijn gehouden (waarin vragen per deelgebied zijn uitgezet). Voor de volledige rapportage van het participatieproces verwijzen we naar de website samenwerkenaandriebergenzeist.nl

Tijdens de eerste participatieronde werden drie hoofdthema's onderscheiden: Groen als drager van identiteit, Tussen dorp en stad, en Een veranderende wereld. De input van experts en bewoners heeft de fundamentele concepten van het project gevormd, met een focus op klimaatbestendigheid, culturele geschiedenis

en groene groei. Deze gesprekken hebben geleid tot een ruimtelijk kader voor de drie scenario's, waarbij essentiële elementen zoals de ecologische corridor langs de Rijnwijkse Wetering en de zichtlijnen vanaf de Stichtse Lustwarande in alle scenario's zijn opgenomen, met ruimte voor variatie binnen deze structuur.

95

Inzichten na participatie fase 2 Wat wass de consensus na deze fase? Groen en ecologie: Het projectteam overlegde met interne ecologen om een robuust overgangsgebied tussen Kromme Rijn en Utrecht Heuvelrugte ontwikkelen, wat resulteerde in de volgende strategieën: 1. Behoud groen: Zorg ervoor dat een aanzienlijk deel van het plangebied groen blijft, met name rondom de Renbaan, de bestaande volkstuin en de zuidwestrand grenzend aan de polderstructuur. 2. Creëer gradiënten: Creëer een naadloze overgang van puur natuur naar stedelijk groen, waarbij de meest ecologische nieuwe gebieden verbonden zijn met de NNN-zone, geleidelijk verschuivend naar de stedelijke kern bij het station. 3. Verbeter ecologische verbindingen: Integreer de Rijnwijkse Wetering als een belangrijke ecologische corridor, met de nadruk op waterpartijen en ecologische waterranden. 4. Recreatiegebieden: Het opnemen van dagelijkse recreatiegebieden binnen het plangebied kan helpen de druk op de omliggende natuurlijke omgeving te verlichten. Daarom blijven de volkstuin en de Renbaan hiervoor behouden. Deze ruimtes moeten worden ontworpen met een ecologisch karakter, waarbij natuurlijke elementen voorrang krijgen boven de esthetiek van een stadspark. 5. Stedelijke groenstructuur: Ontwikkel het stedelijk groenkader met effectief waterafvoerbeheer, afgestemd op de structuur van het polderlandschap.

Doelgroepen voor het woningprogramma Er is een voortdurende consensus dat dit gebied zich niet alleen moet richten op de traditionele woningtypen die zowel Zeist als Driebergen al kennen. De focus ligt op huisvesting voor kleine huishoudens en groepen die behoefte hebben aan betaalbare woningen. Vanwege de OVbereikbaarheid maakt de doelgroep logischerwijs op dagelijkse basis gebruik van het openbaar vervoor in het gebied (trein en bus). Men

96

staat open voor een buurt met een gemengd woningprofiel.

Wat zijn de uiteenlopende meningen? Hoe moet de leefomgeving van de toekomst eruit zien? De discussie over de toekomstige leefomgeving richt zich op het aantal woningen en de hoogte van de gebouwen. Bewoners zijn doorgaans tegen gebouwen hoger dan zes verdiepingen, vooral omdat ze hun uitzicht op de open velden en groene bossen niet willen belemmeren. De voorkeur gaat uit naar gebouwen van drie tot vier verdiepingen, hoewel gebouwen tot zes verdiepingen bij het station door velen als acceptabel worden beschouwd. Deskundigen op het gebied van cultuurhistorische landschappen adviseerden om de bouwhoogte onder de boomgrens te houden, zo'n 15-20 meter (5-7 verdiepingen), om het uitzicht langs de Driebergseweg te behouden. Hogere gebouwen zouden alleen acceptabel zijn als ze verder van de weg geplaatst worden. Hoogbouw van 15 verdiepingen of meer wordt over het algemeen negatief beoordeeld door bewoners, omdat het uitzicht op de natuurlijke omgeving verstoord wordt en dergelijke ontwerpen niet goed in het landschap passen. Toch zage sommige anderen hoogbouw als een manier om een nieuwe identiteit voor het gebied te creëren en te voldoen aan de hoge woningvraag.

Deze discussie is onderdeel van een breder vraagstuk dat twee andere belangrijke kwesties betreft: de balans tussen bebouwde ruimte en groene gebieden in het plangebied, en de haalbaarheid van de ontwikkeling voor de beoogde demografische doelgroep. Voordat beslissingen over bouwhoogtes werden genomen, moesten eerst deze vragen beantwoord zijn: willen we een uitgestrekt dorp creëren over een groter gebied of een compactere, dichtbebouwde gemeenschap met ruimte voor groen en natuur er omgheen? Moet

de wijk zich richten op betaalbare woningen, of uitsluitend op high-end ontwikkelingen? Om dit uitgebreid te onderzoeken testten we het ontwerp in 3D-modellen en financiële berekeningen, waarbij wooneenheid, haalbaarheid en bouwhoogte met elkaar worden verbonden. Verschillende schets- en rekensessies werden gehouden om het voorstel praktisch te onderbouwen. De visie reageert op het onderwerp met de volgende strategieën: 1. Groen blijft voorop: De ontwikkelgebieden zijn vooral beperkt tot de stationsomgeving vanwege de fundamentele beslissingen in groen, wat betekent dat compacte bouwblokken nodig zijn. 2. Verschillende doelgroepen als gegeven: het zorgt ervoor dat het plan haalbaar is met een behoorlijke hoeveelheid sociale huurwoningen en middeldure woningen. 3. Differentieer de dichtheid en typologie voor verschillende deelgebieden: voor de gronden die aan Parkflat Nieuw Beerschoten zijn gekoppeld (lagere dichtheid en verspreide bebouwingstypologieën) gelden speciale regels, niet alleen vanwege de bestaande bewoners, maar ook vanwege de nabijheid van het NNN, het laat meer ruimte voor groen, terwijl het kerngebied naast het spoor een hogere dichtheid heeft met compacte blokken van 3-6 verdiepingen. 4.

Verspreide hoogteaccenten: In plaats van één enkel hoog herkenningspunt, zullen hoogteaccenten worden verspreid over het gebied bij de spoorlijn, met blokken variërend van 9 tot 13 verdiepingen. 5. Ontwerp vanuit de straatgezichten: Hoogteaccenten worden teruggeplaatst ten opzichte van de gevel om de impact ervan te verzachten. Er wordt ook rekening gehouden met de hoogte van de boom om op te gaan in de omgeving. 6. Richtlijnen voor architectonisch ontwerp: Gebouwen wordt aanbevolen om natuurlijke materialen en ontwerpelementen te gebruiken die het rustige, groene landschap aanvullen en zorgen voor een harmonieuze

integratie met de omgeving. Bestaande Woningen en Eengezinswoningen Een cruciale vraag bij het vormgeven van de visie is hoe de bestaande woningen behouden kunnen blijven en hoe herconfiguratie van kavels de algemene doelstellingen voor het gebied kan versterken. De visie is na fase 2 ontworpen met flexibiliteit in gedachten, zodat de stedelijke omgeving effectief functioneert, ongeacht of bestaande eengezinswoningen behouden blijven of niet. Aanvankelijk gaat het plan ervan uit dat alle woningen blijven staan, zodat de basisstructuur van groen en openbare ruimte kan worden vastgesteld. Deze aanpak minimaliseert de afhankelijkheid van het verwerven van bestaande eigendommen en waarborgt tegelijkertijd dat deze woningen leefbaar blijven binnen de nieuwe ontwikkeling. Verschillende scenario's werden getest om percelen te identificeren die, indien beschikbaar gesteld, de meeste strategische waarde zouden bieden. De nadruk ligt op het verbeteren van de connectiviteit, het optimaliseren van openbare voorzieningen en het versterken van belangrijke openbare ruimtes. De analyse identificeerde de percelen aan de noordkant langs Odijkerweg als cruciaal voor de visie.

Het vrijgeven van deze percelen zou de verbindingen met het station, de Reehorstbuurt en de buurt achter Odijkerweg verbeteren, het langzaam verkeer-netwerk versterken en de toegang voor auto's tot parkeerruimte vergemakkelijken, waardoor een meer samenhangende en geïntegreerde stedelijke omgeving wordt gegarandeerd.

97

1

6

2

7

3 8

4 5

Punten 1, 3 en 4 worden opgenomen in de visie. De nadruk ligt op ecologie en natuur, vanwege de belangrijke ligging binnen het ecologische systeem. Hoewel het landschap wordt opgewaardeerd, kunnen uitzichten veranderen, maar dit gebeurt in samenhang met de natuurwaarden.

Voor punt 6 en 7 is het toevoegen van luxe appartementen niet de focus van dit gebied. In plaats daarvan ligt de nadruk op ecologie en natuur vanwege de cruciale locatie in het ecologische systeem. Uitzichten kunnen nog steeds veranderen omdat het landschap wordt opgewaardeerd.

Alle pluspunten worden opgenomen in de visie. De kern van het gebied wordt gevormd door een goed functionerend knooppunt van openbare ruimte, met een stationsplein of buurtplein als spil. Dit wordt versterkt door goede fiets- en voetgangersverbindingen, waardoor het gebied zowel leefbaar als goed bereikbaar is.

Voor punt 2, dit gebied zal zich voornamelijk richten op groen en dagelijkse recreatie voor de bewoners, dus het toevoegen van woningen is niet de focus van dit gebied.

Voor punt 8 kan de sportfunctie hier worden geïntroduceerd, maar alleen op zeer kleine schaal en goed ingebed in het groen. Grootschalige sport is hier niet gewenst vanwege de verkeersbelasting die de verstoring van ecologie.

We zorgen ervoor dat de nieuwbouw geen grote invloed heeft op de beleving van de Stichtse Lustwarande. Tegelijkertijd erkennen we dat de omvang van het woningbouwprogramma het lastig maakt om een kleinschalige, dorpsachtige sfeer te behouden binnenin de kern. Daarom kiezen we voor een benadering die recht doet aan de landschappelijke context én stedelijke ambities.

Voor punt 5 laat de visie de mogelijkheid open dat de volkstuinen blijven, als onderdeel van het toekomstige recreatiegebied. Voor een beter gebruik van het hele gebied zijn wandelroutes en klein openbaar groen goed om hier toe te voegen, waardoor het gebied voor volkstuinen mogelijk iets kleiner wordt.

98

9

Voor punt 9 laat de visie de mogelijkheid open dat de volkstuinen blijven, maar bepaalde ingrepen zoals wandelroutes/kleine garderobeplaats/fietsroutes zullen worden toegevoegd.

We houden rekening met meerdere factoren in het ontwerp. In plaats van één grote oriëntatietoren kiezen we voor meerdere potentiële hoogteaccentlocaties, waarbij we maximaal 13 verdiepingen toestaan. Dit sluit aan bij bestaande hoge gebouwen in de omgeving van Driebergen-Zeist en zorgt voor een gebalanceerd silhouet. Autoverkeer wordt beperkt in het gebied, mede door de strategische positionering van een aantal hubs aan de rand. Dit draagt bij aan een rustige en veilige woonomgeving. Daarnaast is het plan flexibel opgezet: gezinswoningen kunnen behouden blijven of in de toekomst worden getransformeerd, afhankelijk van de behoefte.

99

1

1

2

7

3

8

4

Punten 2, 4, 5 en 6 worden opgenomen in de visie. Voor punt 1 laat de visie de mogelijkheid open om de bestaande gezinswoningen te integreren in de nieuwe kern, echter is het op sommige plekken wenselijk om de woningen weg te halen. Voor punt 3 behoudt de visie nog steeds een goede hoeveelheid groen. De grondgebonden gezinswoningen zijn echter niet meer de ideale typologie in dit deelgebied. Bij nadere bestudering van dit deelgebied denken wij dat dit deelgebied zeer waardevol is vanwege de

2

7

3 8

4

5 6

6

9

5

9

afstand tot het station en de parkeerfaciliteiten en de potentie om samen met het stationsgebied een wijk van goede omvang te vormen. Het zou jammer zijn als hier slechts een klein aantal woningen kan worden gerealiseerd.

Alle pluspunten worden opgenomen in de visie. Wat betreft punt 1 geldt dat de voorzieningen voor dit deel van de woonwijk nog steeds in de stedelijke kern liggen, waardoor aanvullende voorzieningen binnen dit gebied niet nodig zijn.

gebied grenst aan een belangrijke ecologische waterverbinding. Daarom zal de rand van de hockeybaan langs het water zorgvuldig opnieuw worden vormgegeven, zodat ecologische waarden worden versterkt.

Daarom raden we aan om slechts sporadisch grondgebonden (gezins)woningen in te bouwen in stedelijke blokken, zodat er een mix van verschillende woningtypes ontstaat.

Daarnaast is in de visie rekening gehouden met meerdere aspecten. Voor punt 6 worden de appartementsgebouwen niet hoger dan 3 tot 6 verdiepingen, en verspreid over het gebied geplaatst. Hierdoor blijft het uitzicht behouden voor zowel bestaande als toekomstige bewoners, en wordt de ruimtelijke beleving niet zwaar belast.

Voor punt 9 is speciale aandacht nodig voor de waterfunctie, aangezien dit gebied zich in een overgangszone bevindt van het hoge-droge naar het lage-natte landschap. De waterstructuur is hier een cruciale drager voor zowel ecologische samenhang als klimaatadaptatie. Het versterken van deze verbinding draagt bij aan een toekomstbestendig en veerkrachtig gebied.

Voor punt 7 blijven de hockeyvelden behouden, met de mogelijkheid tot uitbreiding of opwaardering naar een sportcentrum met meerdere functies. De zuidzijde van dit

100

101

1 2

7

3

8

4 5 6

Alle pluspunten worden opgenomen in de visie. Voor punt 5 blijft de visie flexibel over de mogelijkheid dat de bestaande P+R wordt gebruikt door toekomstige bewoners; dit is echter nog onderwerp van discussie en vereist nader onderzoek. Voor punt 6 geldt dat het gebied uitsluitend bedoeld is voor langzaam verkeer. Hiermee wordt ingezet op een veilige, duurzame en leefbare inrichting die past bij de ambities voor mobiliteit en verblijfskwaliteit in het gebied. In de visie is met meerdere aspecten rekening gehouden. Voor punt 7 geldt dat de P+R samen met het tegenovergelegen gebouw en park De Reehorst het stationsgevoel ruimtelijk omlijst. Om het groene karakter van de omgeving te behouden, wordt in de visie gezorgd dat het hoogteaccent op een zorgvuldige en passende locatie komt te liggen.

102

9

Voor punt 2 wordt ingezet op parkeren in gebouwen in plaats van op maaiveld, zodat er meer ruimte vrijkomt voor groen en water. Gezien de verwachte ontwikkeling is een nieuw parkeergebouw noodzakelijk. De visie bevat daarom ontwerpprincipes voor deze parkeergebouwen, zodat ze goed aansluiten bij de omgeving en het groene en menselijke karakter behouden blijft. Voor punt 3 is het positief dat de gebouwen georiënteerd zijn op het groen. Een luxe uitstraling is geen vereiste; belangrijker is dat de architectuur aansluit bij de groene en rustige setting van het gebied.

103

Inzichten na participatie fase 3 Hoe is dit meegenomen in de visievorming?

Hoe is dit meegenomen in de visievorming?

Compactheid van het gebied is de kern van de visie, in lijn met de 138+81 positieve reacties. In het visieproces zijn aan de hand van 3D-rekenmodellen testen gedaan voor ongeveer 2000 woningen van 3-6 lagen met hoogteaccenten tot 13 lagen in het gebied. Deze orde van grootte in aantal woningen draagt niet alleen bij aan levendigheid en extra woonkansen, maar ook aan het maken van een vitale kern: met genoeg draagkracht voor bepaalde voorzieningen en een community. Echter, vanwege de zorg bij vele belanghebbenden, zijn de aantallen niet vastgeklikt, ze fungeren als een richtlijn voor deze visie.

Het merendeel van de respondenten heeft een positieve reactie op dit voorstel, we hebben dit concept (hoog in het centrum, laag aan de randen) kernachtig gemaakt in de visie.

Hoogbouw, in de context van Driebergen-Zeist gedefinieerd als hoger dan 5 lagen, is zorgvuldig in de visie opgenomen (hoogteaccenten), echter alleen op plekken waar het zicht niet wordt verstoord, hier zijn een aantal ontwerpprincipes voor gedefinieerd. Dit is opgenomen om de ordegrootte van 2000 mogelijk te kunnen maken binnen een gebied met een stricte bebouwingsgrens. maakt een volledigere en diverse kern mogelijk (met een extra type woning met uitzicht).

104

In deze peiling komt voornamelijk naar voren dat er nog onzekerheden zijn over het type woningen dat er komt en of dat aansluit om de woonwens. De precieze woontypen zijn nog niet gedefinieerd, wat echter wel vasstaat is dat er een groot aanbod van appartementen zal komen: dit betreft doelgroepen (o.a. starters, alleenstaanden, ouderen) die nu niet veel voorkomt in de omgeving van Driebergen en Zeist. Wat betreft mobiliteit, de visie omschrijft een autovrije kern. Echter omschrijven we in de ontwerpprincipes nuances op om bepaalde doelgroepen die een auto behoeven (bijvoorbeeld mindervaliden) tegemoet te komen. Daarnaast is er in een verdere invulling ruimte om hier oplossingen voor vorm te geven, bijvoorbeeld door het collectieve parkeergebouw te koppelen aan seniorenwoningen.

105

Hoe is dit meegenomen in de visievorming?

Hoe is dit meegenomen in de visievorming?

Gegeven de locatie bij een hoogwaardig trein- en busstation komt er geen woonwijk met parkeren voor de deur. De looptijden in het gebied zijn niet meer dan 15 minuten vanwege het minimale bebouwde oppervlak. Met hubs aan de rand (voor bewoners en bezoekers), zal het dus maximaal 7 minuten lopen zijn naar de geparkeerde auto. Dit is waarsschijnlijk meer dan de respondenten gewend zijn, maar passend bij de locatie en tijd waarin we deze visie maken.

De reacties op gedeelde voorzieningen zijn positief. Dit is een belangrijk principe voor het vormgeven van het woongebied. Er zijn principes gedefinieerd waarin we voorstellen hoe je zo met de ruimte omgaat dat er een gevoel van privacy is, tegelijkertijd met ruimte voor collectiviteit. Wanneer de bewoners ook zorg dragen voor de collectieve ruimte, gedeeld eigenaarsschap, kan er een gevoel van thuis en saamhorigheid ontstaan. Dit kan gestimuleerd worden bij de ontwikkeling van de woonblokken en de bewonersconstructies.