RV25.041 Bijlage 1.1 Gebiedsvisie Gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist Posad Maxwan mei 2025
Tekst van het document
Gebiedsontwikkeling Driebergen-Zeist Gebiedsvisie mei 2025
KERCKEBOSCH
n va
eu
be
nw ve
ie
bo se
an
an
lla
Br
Dr
La
em nh Ar
Ri jn w ijk
DE BREUL
eg
se rg eg
w
VOORMALIGE RENBAAN
HOCKEYCLUB PHOENIX Rijnwijckse Wetering
VOLKSTUINEN BEDRIJVENTERREIN
O
e
jk
di
eg
rw
BORNIA
STATION
ds
of
Ho t
aa
tr
P+R
RIJNWIJK TUINCENTRUM ABBING
A12
O
di
jk
er
w eg
DE REEHORST
DRIEBERGEN-RIJSENBURG
Plangebied
2
De reikwijdte van de afbeelding suggereert grofweg het invloedsgebied, waaronder De Breul, Bornia, Rijnwijk, De Reehorst, de Hoofdstraat en de op- en afritten van de A12.
3
Inhoudsopgave Leeswijzer
06
Locatie Beleidskader Proces Opgave en doel
08
01
16
Analyse
Natuurandschap als basis Cultuurhistorie als identiteitsdrager Duurzame bereikbaarheid Doelgroepen en community
02
Visie
38
Ambities Visiekaart Overgangslandschap op de flank Nieuwe bestemming aan de Stichtse Lustwarande Compacte kern Actieve mobiliteit voorop Gezonde buurt voor jong en oud
Colofon
90
Bijlage 1: Participatieverslag
92
Bijlage 2: Scenario's
108
Bijlage 3: Bouwstenen
120
Stationsomgeving Driebergen-Zeist. Foto: PosadMaxwan
4
5
Leeswijzer Analyse voor elk thema: In de inleidende pagina's worden de aanleiding, het doel en de rol van de visie toegelicht. Daarnaast wordt kort ingegaan op het gebied, de uitdagingen en de ambities op verschillende schaalniveaus. Ook worden de belangrijkste stappen in het project en wie er bij het proces betrokken zijn toegelicht.
Context en analyse kansen
conclusie
Analysekaart
Hoofdstuk 01: Analyse
Hoofdstuk 02: Visie
Dit hoofdstuk bespreekt de analyse die gedaan is op groter schaalniveau en op 4 thema's, aan de hand van de 5 uitgangspunten zoals eerder gedefinieerd in het Plan van Aanpak: 1. Landschap als basis (landschap, groen-blauw en ecologie) 2. Hoogwaardige (ruimtelijke) kwaliteit (cultuurhistorische identiteit) 3. Knooppuntontwikkeling (dit uitgangspunt komt terug in de andere 4 thema's en is zodoende niet opgenomen als apart analyse-thema) 4. Duurzame bereikbaarheid (mobiliteit) 5. Doelgroepen en community (voorzieningen en gemeenschap)
Dit hoofdstuk bespreekt de visie aan de hand van vijf ambities, gedefinieerd op basis van de uitgangspunten van het Plan van Aanpak: 1. Overgangslandschap op de flank (landschap, groen-blauw en ecologie) 2. Nieuwe bestemming aan de Stichtse Lustwarande (cultuurhistorische identiteit) 3. Compacte kern (ontwikkeling) 4. Actieve mobiliteit voorop (mobiliteit) 5. Gezonde buurt voor jong en oud (voorzieningen en gemeenschap)
Elk thema wordt uitgewerkt met een analysekaart.
knelpunten
uitleg van de analyse Visie
Visiekaart
Ambities
Elk thema wordt uitgewerkt met een themakaart, een suggestie van hoe dit thema tot uiting kan komen in het gebied op basis van de hoofdkeuzes en ontwerpprincipes. voor elke ambitie: Ontwerpprincipes
Hoofdkeuzes
uitleg van de hoofdkeuzes
Themakaart
Themakaart
6
Sfeerbeeld
7
Locatie Het station Driebergen-Zeist ligt op de grens van de gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug. Onlangs is het station herontwikkeld tot een modern en compact knooppunt. Het aantal sporen is uitgebreid, de DriebergsewegHoofdstraat loopt nu onder het spoor door, het busstation is vernieuwd, er is een P&R parkeergarage toegevoegd en de fietsverbindingen in de omgeving zijn verbeterd. Dankzij de combinatie van trein, bus, de A12 en de verbinding tussen Driebergen en Zeist is dit stationsgebied een bijzonder goed bereikbare locatie. Gelegen nabij de kernen Driebergen en Zeist en in een omgeving met een rijke cultuurhistorie en in de nabijheid van de Heuvelrug, Kromme Rijnvallei en Langbroekerwetering, is het station aantrekkelijk voor uiteenlopende doeleinden. Het is een aantrekkelijke plek voor bewoners en bedrijven, een uitvalsbasis voor recreanten om het gebied te verkennen en een opstappunt voor reizigers uit omliggende dorpen die snel en gemakkelijk naar de stad Utrecht of elders willen reizen met het openbaar vervoer, en vice versa.
Kern of gefragmenteerd gebied? Het stationsgebied is een lappendeken van kleine arbeiderswoningen, verouderde bedrijfsgebouwen, kantoorpanden uit de jaren '80, architectonische iconen, hockeyvelden, parkeervoorzieningen, groene gebieden, een waardevolle watergang, Middeleeuwse routes, de Driebergseweg met buitenhuizen en vernieuwde infrastructuur. Vanuit de centra van Driebergen en Zeist betreed je het gebied via de Stichtse Lustwarande, een prachtige groene zone met landgoederen. Rondom het station daarentegen wisselen vormen, schaalniveaus en functies elkaar af. Het gebied lijkt daardoor fragmentarisch en onsamenhangend samengesteld. Bovendien is met de transformatie van het station de Odijkerweg als historische verbinding door het gebied onderbroken en zijn de twee zijden van het spoor nog meer als twee losse gebieden gaan functioneren.
8
Gelegen buiten het stedelijke gebied functioneert het gebied als een redelijk a-typisch stationsgebied; het is niet ingebed in bestaand stedelijk gebied, maar is daar eigenlijk op afstand van gelegen. Het heeft een redelijk geïsoleerde ligging. Het is een plek waar je primair uitstapt of verblijft om je reis naar elders te vervolgen. Of om specifiek één van de aanwezige bedrijven of woningen te bezoeken. De gefragmenteerde ruimte, in combinatie met het opgewaardeerde station, geeft het gebied een ambivalente identiteit. Er is (nog) geen duidelijke samenhang tussen het gebied en de omgeving. Doordat het station met de rug naar het gebied is gekeerd, is er bovendien weinig relatie tussen het station en het huidige bedrijventerrein. Tegelijkertijd biedt het gebied met zijn rijke cultuurhistorie hoogwaardige mobiliteitsvoorzieningen en kansen voor verdichting, voldoende ingrediënten om Driebergen-Zeist te transformeren van een mobiliteitsknooppunt naar een bestemming die op zichzelf een reis- of verblijfsdoel is. Rust en dynamiek Het stationsgebied heeft twee grote kernkwaliteiten: 1. Het ligt het in een indrukwekkend, groen en hoogwaardig cultuurhistorisch landschap dat onderdeel uitmaakt van een veel groter geheel, en 2. het gebied biedt dankzij de goede bereikbaarheid (combinatie van trein, bus en de A12) kansen voor aanzienlijke verdichting.
In deze twee kernkwaliteiten schuilt een paradox. Het is een gebied dat vraagt om rust en behoud. Maar het is ook een gebied dat veel dynamiek kent vanuit de uitstekende bereikbaarheid en de ligging in een van de sterkste economische regio's van Nederland. Het gebied biedt een uitgelezen plek voor de benodigde ontwikkeling van woningen en arbeidsplaatsen. In de gebiedsvisie omarmen we deze paradox van zowel rust en behoud als dynamiek en nieuw. Wee onderzoeken hoe deze complementaire krachten elkaar kunnen versterken en hoe we ze optimaal kunnen integreren in een vernieuwde Bronnen stationsomgeving.
Alle foto's door Gemeente Zeist & PosadMaxwan
Bestaande P+R voorziening aan de zuidkant van het station
Huidig wonen en werken in het stationsgebied
Directe toegang tot aantrekkelijke landgoederen (de Breul)
Verouderde kantoorpanden in de directe omgeving van het station
Rijnwijckse Wetering t.h.v. landgoed Rijnwijck
Het spoor als barrière in het plangebied: er is maar één spooronderdoorgang
9
Beleidskader Eerdere visies en uitdagingen In 2007 werd de eerste gebiedsvisie voor het stationsgebied Driebergen-Zeist opgesteld in samenwerking met de gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist, de provincie Utrecht en ProRail. De focus lag destijds op de modernisering van het station. In 2014 volgde de Stationsgebiedvisie 2030: Kader voor Organische Gebiedsontwikkeling, waarin duurzaamheid en het station als “parel van de Stichtse Lustwarande” centraal stonden. Hoewel deze visie werd bekrachtigd door beide gemeenteraden, werd de uitvoering grotendeels aan de markt overgelaten. Dit heeft ertoe geleid dat de beoogde “organische ontwikkeling” onvoldoende van de grond is gekomen. Hoewel waarden zoals de landgoedstructuur, natuurlijke integratie en groene ontwikkeling nog steeds relevant zijn, zijn er in de tijd nieuwe ambities bijgekomen en prioriteiten verschoven.
Ontwikkelkansen Het vernieuwde station Driebergen-Zeist biedt aanzienlijke mogelijkheden voor woningbouw, werken en recreatie, zoals benadrukt in diverse regionale, provinciale en lokale beleidsdocumenten: • Regionale Poorten: In Ontwikkelperspectief Utrecht Nabij en het Integraal Ruimtelijk Perspectief 2021-2040 (U10) worden stations als Driebergen-Zeist aangewezen als transformatielocaties nabij mobiliteitsknooppunten (1.500-2.500 woningen gepland tussen 2028-2030) als oplossing voor de grote woningbehoefte en als duurzame oplossing voor de (mobiliteits) druk in de stad Utrecht. • Provinciale en lokale plannen: In zowel de Omgevingsvisie van de Provincie Utrecht, Utrechtse Heuvelrug als de Propositie van Zeist wordt Driebergen- Zeist gezien als een kansrijke locatie voor woningbouw, duurzame mobiliteit en recreatie. Belangrijke kansen zijn: • Ontwikkeling van aanvullende woon- en werkprogramma’s.
10
•
•
Gebruik van de cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten voor hoogwaardige, gezonde leef- en recreatieomgevingen. Versterking van duurzame OV-verbindingen op lokaal en regionaal niveau.
Ambitie De veranderende ambities op lokaal, regionaal en provinciaal niveau vragen om een duidelijke en samenhangende gebiedsvisie. Deze visie heeft als doel om diverse belangen te harmoniseren, betrokkenen te inspireren en concrete richtlijnen te bieden voor de gebiedsontwikkeling van Driebergen-Zeist. De ambitie is om, met respect voor de bijzondere natuur- en cultuurhistorische waarden, het gebied te transformeren tot een eigentijds duurzaam woon-werkgebied waarin ruimte is voor voorzieningen en ontmoeting. Voorafgaand aan het opstellen van de visie is er een brede analyse gedaan. Op basis van de brede analyse en nauwe samenwerking met de samenleving zijn integrale afwegingen gemaakt en gepresenteerd in dit document. De visie legt ook nieuwe onzekerheden en nader te onderzoeken thema's bloot. Integraliteit De gebiedsvisie brengt de ambities voor ruimtelijke ontwikkeling samen en biedt richtlijnen voor verdere uitwerking. De brede analyse richt zich op de vijf uitganspunten uit het Plan van Aanpak Gebiedsvisie Driebergen-Zeist: 1. Landschappelijke integratie. 2. Duurzame mobiliteit. 3. Knooppuntontwikkeling. 4. Doelgroepen en inclusiviteit. 5. Ruimtelijke kwaliteit. De input voor deze analyse is heel breed geweest.
Naast het bestuderen van vele beleidsdocumenten, is uitgebreid informatie opgehaald bij de inhoudelijk experts (o.a, van beide gemeenten en provincie Utrecht) en uit de samenleving. De tijdens het opstellen van de gebiedsvisie uitgevoerde onderzoeken (waaronder de gebiedsbiografie van Steenhuis Meurs), heeft de visie verder verrijkt.
1 “Maak landschappen beter bereikbaar en toegankelijk” en “Concentreer nieuwe woningen en banen in het stedelijk kerngebied en rond grotere regionale ov-knooppunten”
2 “Een nieuwe kern bij Station Driebergen-Zeist”
3 Referenties 1. Utrecht Nabij (2020) 2. Propositie van Zeist (2020) 3. Omgevingsvisie Utrechtse Heuvelrug (2023)
“Prettig wonen voor jong en oud” over het stationsgebied
11
Proces De gebiedsvisie is in drie fasen tot stand gekomen: 1. Analyse, 2. Van drie scenario’s naar eén voorkeursvariant, 3. Gebiedsvisie. De focus van elke fase wordt hieronder uiteengezet: 1. Analyse De ruimtelijke analyse heeft bestaande onderzoeken, rapporten en (ruimtelijke) kaders vertaald naar ruimtelijke kansen en uitdagingen, met nadruk op principes zoals 'Landschap als basis' en 'Duurzame mobiliteit'. Daarnaast is samen met de betrokken experts een raamwerk opgesteld met harde en zachte ruimtelijke randvoorwaarden. Deze hebben vooral betrekking op aspecten als klimaatbestendige omgeving, cultuurhistorische kwaliteiten en verstedelijking in balans met het landschap. Dit raamwerk vormt de basiskaart voor de visie. Onafhankelijk hiervan is ook input van belanghebbenden verzameld over hun wensen en behoeften. 2. Van drie scenario’s naar eén voorkeursvariant In deze fase zijn uitgesproken scenario’s ontwikkeld, elk gebaseerd op een sterk ruimtelijk concept. Er zijn in het proces meerdere uiteenlopende scenario’s verkend om meer duidelijkheid te krijgen over de gewenste interpretatie en invulling van de verschillende thema’s (bijvoorbeeld de wijze waarop het groen de drager van de identiteit van het gebied kan vormen) om uiteindelijk tot een gezamenlijke richting te komen.
Deze scenario’s zijn opgedeeld in kleinere ruimtelijke zones en zijn verfijnd via openbare discussies, deskundigenconsultaties en voorlopige kostenanalyses. Er is voor gekozen om het volume van het programma tussen de scenario’s gelijk te houden. De reden hiervoor is dat de scenario’s hierdoor goed vergelijkbaar blijven in de consequenties van ruimtelijke keuzes binnen het studiegebied als geheel en binnen delen van het studiegebied.
12
Uiteindelijk zijn elementen van alle drie de scenario’s geïntegreerd in één voorkeursvariant. Een belangrijk onderdeel van deze stap was het reken- en tekenproces: een iteratief proces waarin de eerste berekeningen zijn uitgevoerd om inzicht te geven in welke ingrepen passen. De resultaten van deze fase zijn opgenomen in Bijlage 2: Scenario's. 3. Gebiedsvisie De voorkeursvariant is onderdeel van de Gebiedsvisie voor het stationsgebied DriebergenZeist. De gebiedsvisie biedt strategische richtingen voor de ontwikkeling van een nieuwe kern. Deze visie is tot stand gekomen door nauwe samenwerking met belanghebbenden, bewoners, lokale grondeigenaren, overige stakeholders, gemeenten en provincie. Dit inclusieve proces heeft ervoor gezorgd dat er veel input is opgehaald en verwerkt en heeft als doel om het gesprek te blijven voeren. De gebiedsvisie zet de stip op de horizon. In de vervolgfase kan hieraan concreter invulling worden gegeven, o.a. door het onderzoeken van de planeconomische haalbaarheid. Dit onderwerp wordt parallel onderzocht in de 'Ontwikkelstrategie' die dieper ingaat op de financiële aspecten van de gebiedsontwikkeling en de mogelijkheden voor samenwerking met marktpartijen. Participatie De ontwikkeling van de Gebiedsvisie voor het stationsgebied omvatte uitgebreide participatie van experts, belanghebbenden, bewoners en de samenleving.
Bijdragen werden geleverd in de verschillende fasen van het proces via diverse methoden. Tijdens de analysefase verzamelde het projectteam inzichten in de wensen en zorgen van het publiek door middel van straatinterviews en enquêtes. In de fasen van scenario-ontwikkeling en afronding werden expertsessies, belanghebbendenbijeenkomsten en grootschalige publieke participatieevenementen georganiseerd. Deze activiteiten boden mensen de mogelijkheid om zowel online als offline hun mening te delen. Het gedetailleerde participatierapport is beschikbaar Bronnen in Bijlage 1: Participatie.
foto door PosadMaxwan
CIJFERS
Processchema: gedurende het gehele proces blijven ruimtelijke analyse, participatie, beleid en financiële doorrekening elkaar informeren om tot een gedragen, aantrekkelijk en realistisch resultaat te komen.
Indruk van de participatiedag op 24 april, 2024
13
Opgave en doel Intepretatie van de opgave Het doel is een gebiedsontwikkeling met landschappelijke en maatschappelijke meerwaarde. Het stationsgebied biedt kansen voor een gemengd woon-werkmilieu met optimale OV-bereikbaarheid. Het plan benut de potentie van het gebied en transformeert de stationsomgeving Driebergen-Zeist tot een sociaal knooppunt waar beide gemeenten samenkomen.
De opgave is om het gebied te transformeren tot een eigentijds duurzaam woon-werkgebied waarin ruimte is voor voorzieningen en ontmoeting. Een kern die bijdraagt aan het goede leven in beide gemeenten en tevens een aandeel levert in de opgaven van de regio Utrecht. Uitgangspunten die het Plan van Aanpak hierbij formuleert zijn: 1. Landschap als basis 2. Duurzame bereikbaarheid 3. Uitwerken op basis van knooppuntontwikkeling 4. Specifieke aandacht voor doelgroepen en community 5. Hoogwaardige (ruimtelijke) kwaliteit. De gebiedsvisie is een eerste stap om de opgave te realiseren. Beide gemeenten onderzoeken gezamenlijk wat de ontwikkelkansen zijn voor een nieuwe kern rond station DriebergenZeist. Het doel van de gebiedsvisie is om de verschillende belangen te verkennen en samen te brengen, betrokkenen te inspireren en concrete richtlijnen te bieden voor de gebiedsontwikkeling. Daarnaast beoogt de gebiedsvisie inzicht te bieden in de kansen en haalbaarheid op basis waarvan besluitvorming kan plaatsvinden. De gebiedsvisie is een verkenning naar de bandbreedte van wat het gebied, met zijn bestaande landschappelijke en cultuurhistorische waarden, kan dragen.
In deze gebiedsvisie 'Gebiedsontwikkeling DriebergenZeist' worden kaders en uitgangspunten voor het ontwikkelen van ongeveer 2.000 woningen met een aanvullend programma voor werken, voorzieningen, recreatie en natuurontwikkeling rondom het station inzichtelijk gemaakt. In de vervolgfase is nader onderzoek nodig voor het laadvermogen van de plek én om de verdeling tussen o.a. wonen-kantorenvoorzieningen verder te specificeren.
14
Schaalniveaus overbruggen Het stationsgebied ligt tussen de dorpskernen Driebergen, Zeist en Odijk en bestaat uit grootschalige bedrijfsgebouwen en kleinschalige woningen. Ook in de toekomst zullen deze schaalverschillen blijven bestaan. Nieuwe ontwikkelingen moeten daarom logisch aansluiten op het bestaande karakter van de omgeving. Twee 'bouwstenen' voor Gezonde Stad
Landschappelijke inbedding Het station bevindt zich tussen de Utrechtse Heuvelrug en het Kromme Rijnlandschap. Er is met het vernieuwde station een eerste stap gezet richting verbinding met het omliggende landschap, maar de directe omgeving heeft nog een rommelig karakter.Door het landschap beter te integreren en strategisch te verdichten, ontstaan kansen. Identiteit van de stedelijke kern Hoewel het station is omgeven door groene landgoederen, ontbreekt een duidelijke identiteit. De gebiedsontwikkeling biedt kansen om samen met lokale partijen een herkenbare kern te
creëren. Een goed gekozen mix van functies moet aansluiten op bestaande voorzieningen en reizigersstromen zodat het gebied echt gaat leven. Binding met de plek Participatie is essentieel. De ontwikkeling moet niet alleen aansluiten op de bestaande omgeving, maar ook aantrekkelijk zijn voor nieuwe gebruikers. Het moet een gezonde en prettige plek worden met schone lucht, rust, stilte, groen en ruimte voor beweging en ontmoeting. Een plek waar iedereen zich welkom voelt "voor ieder wat wils, en al thuis". 'Gezonde Stad' als richtinggevende ambitie De genoemde punten komen samen in het streven naar gezondheid, in de brede zin van het woord. We kijken daarbij naar de structuren in de stad die het langst meegaan: te beginnen bij het landschap (water en bodem sturend), gevolgd door netwerken. Onderlinge verbinding oftewel community is essentieel voor de sociale duurzaamheid en leefbaarheid van het gebied. De visie legt daarom de focus op landschap, identiteit en community. Bouwstenen PosadMaxwan heeft voor het concept van de 'Gezonde Stad' een set bouwstenen ontwikkeld. Deze bouwstenen maken concreet wat nodig is in visievorming en planning om gezondheid integraal te benaderen. In deze gebiedsvisie vormen de bouwstenen de basis voor de ambities en ontwerpprincipes, ze zijn hier integraal in verwerkt. Een overzicht van de bouwstenen is opgenomen in Bijlage 3.
15
02 Analyse Analyse van het gebied De gebiedsanalyse vormt de basis voor de gebiedsvisie. De analyse is uitgevoerd aan de hand van vijf uitgangspunten (uit het Plan van Aanpak) die essentieel zijn voor een gezonde en duurzame stedelijke ontwikkeling. Er is gebruik gemaakt van bestaande beleidsdocumenten, waaronder recente documenten als de de Gebiedsscan Driebergen-Zeist (2022), Identiteitsonderzoek Stichtse Lustwarande (2023), de Rapportage verkeersintensiteiten Driebergen-Zeist (2024), de Ecologische Quickscan Omgevingswet (2024) en het Cultuurhistorisch Onderzoek (2025). Ook is er gebruik gemaakt van input van belangenorganisaties, gemeentelijke experts en brede participatie. Leeswijzer Analyse De analyse van elk thema omvat: • Ruimtelijke inventarisatie in tekst en kaart • Kansen en knelpunten opgesomd • Een conclusiekader met uitleg van specifieke vraagstukken binnen het gebied. De inhoud van de analyse is gebaseerd op de Bouwstenen van een gezonde stad, zoals verder uitgewerkt in Bijlage 3: Bouwstenen. Gezonde en duurzame gebiedsontwikkeling begint bij een zorgvuldige omgang met kwetsbare en moeilijk herstelbare natuurlijke systemen. Daarna volgen cultuur, mobiliteit en infrastructuur, en uiteindelijk huisvesting en voorzieningen. Op deze volgorde is de analyse uitgevoerd. De bouwstenen zijn in het begin van het proces gedefinieerd op basis van voorgaand onderzoek.
De bouwstenen zijn integraal meegenomen in het proces van analyse en visievorming.
Analyse op thema Voor het stationsgebied Driebergen-Zeist speelt het gebied een bijzondere rol binnen de thema’s: •
Landschap en natuur als basis: Het gebied bevindt zich in de overgangszone van het landschap van de Utrechtse Heuvelrug in het westen naar het landschap van het Kromme Rijngebied in het oosten.
•
Cultuurhistorie als identiteitsdrager: De betekenis van onder andere de cultuurhistorische as van de Stichtse Lustwarande als belangrijke identiteitsdrager van het gebied.
•
Duurzame bereikbaarheid: Het trein- en busstation maakt het gebied regionaal goed bereikbaar. De nabijheid van de A12 versterkt dit, echter kampt het gebied ook met congestie.
•
Doelgroepen en community: In het gebied is een gebrek aan ruimtelijke en functionele samenhang, dit beperkt de (vorming van) gemeenschapszin. Verschillende burgerinitiatieven laten echter zien dat er in dit gebied meer dan voldoende voedingsbodem is voor een grote betrokkenheid van bewoners en andere belanghebbenden
Stationsomgeving Driebergen-Zeist. Foto: Gemeente Zeist
16
17
Omgeving Driebergen-Zeist CONTEXT EN ANALYSE
Legenda
Het plangebied in de grotere landschappelijke context Bodem Het stationgebied Driebergen-Zeist bevindt zich op een flank tussen de Utrechtse Heuvelrug en het Kromme Rijn-gebied. Kenmerkend voor de Utrechtse Heuvelrug is dat de ondergrond vooral bestaat uit afzettingen vanuit de ijstijd (kleileem en stenen) met daarbovenop afzettingen van zandlagen met een hoogteverschil tot 70 meter. Oude meanders zijn in het landschap nog goed te herkennen, zowel in de bodem als in het landschap. De ondergrond is in het gebied dus erg divers.
het kwelwater dat aan de oppervlakte komt in dit lager gelegen gebied relatief voedingsarm en basenrijk is, krijgen bijzondere flora en fauna in het gebied een kans. De gebiedsontwikkeling grenst aan een groene pijl, dat wil zeggen dat de nieuwe ontwikkeling onderdeel is van het versterken van de verbinding tussen de twee landschappen (hoger bosrijk gebied en lager watterrijk gebied) op regionale schaal.
Landschappelijke context De Utrechtse Heuvelrug (donkergroen), bekend om zijn uitgestrekte bossen en glooiende heuvels, biedt een rijke biodiversiteit en talrijke recreatiemogelijkheden, zoals wandelen en fietsen. Het Kromme Rijn-gebied (lichtgroen), met zijn meanderende rivier, boomgaarden en open weiden, is een idyllisch cultuurlandschap met weidse uitzichten en rijke biotopen die een diversiteit aan flora en fauna huisvesten. Doordat Bodemsamenstelling in het gebied
18
Voorzieningen in de buurt van het plangebied
Legenda
Bronnen Kaart door Gemeente Zeist, bron: Kadaster, PDOK
Bestaande voorzieningen Het gebied zal complementair zijn aan de bestaande kernen Driebergen, Zeist en Odijk. Daarom is het belangrijk om in kaart te brengen welke voorzieningen in de omgeving al aanwezig zijn en welke ontbreken. Veel voorzieningen zijn reeds aanwezig. Binnen 15 minuten lopen vanuit het gebied zijn sportvelden, een winkelcentrum en een aantal scholen (Kerckebosch) te vinden. Binnen 15 minuten fietsen is het centrum van Driebergen, Zeist of Odijk te bereiken waar een breed aanbod aan voorzieningen aanwezig is. Binnen 15 minuten met het OV bereik je het centrum van Utrecht. De nieuwe kern zal zelf in basisvoorzieningen voor de bewoners voorzien. Bewoners kunnen daarnaast gebruik maken van bestaande voorzieningen. De noodzaak van het toevoegen van bepaalde maatschappelijke voorzieningen, zoals een school, wordt in een later stadium onderzocht.
19
Landschap en natuur als basis CONTEXT
ED
N
AA
R
U
TR
EC
H
TS
E
H
EU
VE LR U
G
De nieuwe ontwikkeling ligt aan een plek die een essentiele regionale verbinding (lichtgroene pijl) tussen de natuur van de Utrechtse Heuvelrug en het Kromme Rijngebied vormt. De inrichting van het gebied rond de nieuwe kern is cruciaal voor het functioneren van deze verbinding. Op dit moment is de natuurkwaliteit daarvoor nog onvoldoende. Dwars door het gebied loopt de Rijnwijckse wetering, nu nog redelijk smal en verborgen. Een aantal faunapassages onder weg en spoor door waarborgen de verbinding tussen noord en zuid. Echter is versterking van deze verbinding nodig. Het plangebied is daarnaast omringd met waardevolle natuur, NNN-gebied, wat betekent dat goed gekeken moet worden naar de toekomstige belasting op het gebied.
N
AA
R
KR O
M M
E
RI
JN
G
EB I
Legenda
20
21
Landschap en natuur als basis ANALYSE & CONCLUSIE
Kansen • Rijnwijckse wetering kan ingezet worden als verbindende natuurcorridor dwars door het plangebied. • Het water vasthouden in het gebied door middel van nieuw straatontwerp. • Grote diversiteit aan flora en fauna in het gebied vanwege verschillende typen landschap. • Een nieuwe ontwikkeling zonder privétuinen en schuttingen (die vaak de biodiversiteit belemmeren). • Een nieuwe ontwikkeling waarin landschapsontwerp de transitie van hoog naar laag landschap ondersteunt. • Nieuwe faunapassages meenemen in de gebiedsontwikkeling. • Kansen voor een versterking van de ecologische verbindingszone over landgoed de Reehorst via versterking natuurwaarden tussen de Reehorst en de snelweg.
1
3
2
4
Overgangslandschap tussen nat en droog Het unieke overgangslandschap biedt potentie voor een hoge biodiversiteit in het gebied. Een netwerk van goed verbonden habitats, leefplekken, is essentieel voor het voortbestaan en de migratie van de hiervoor genoemde soorten. Variaties in vochtgehalte en bodemgesteldheid creëren diverse vegetatiezones, van droge, voedselarme gronden tot natte, voedselrijke gebieden. Zo biedt de overgang tussen de Heuvelrug en het Kromme Rijn-gebied ideale omstandigheden voor dassen om holen te graven in de droge zandgrond van de Heuvelrug en te foerageren (voedsel zoeken) in de vruchtbare vallei van de Kromme Rijn. De specifieke samenhang tussen water en bodem vraagt om natuurcorridors op maat voor verschillende soorten.
Knelpunten • De flanken van de Utrechtse heuvelrug zijn zeer droogtegevoelig: nood aan water vasthouden in het gebied. • de (kwel-)waterkwaliteit van de Wetering kan negatief beinvloed worden als er regenwater op wordt afgekoppeld of ander water wordt ingelaten. • Risico overbezochte natuurgebieden en landgoederen vanwege de externe werking van de ontwikkeling en het station. • Verdroging vormt ook een risico voor de landbouwgronden ten zuid-westen van het plangebied. • Hoofdstraat-Driebergseweg als barrière en geluidsoverlast. • Hekwerken op en om terreinen waar ecologische verbinidngszones liggen of idealiter versterkt zouden kunnen worden. • Sporen zijn waardevol (ook als verbindingszone) voor veel kleine soorten die het graag warm en droog hebben en kennen een grote biodiversiteit. Nu wordt deze verbinding onderbroken door het stationsgebouw. • Kans op stikstofdepositie in omliggende N2000-gebieden. • Wat betreft flora en fauna kan de ontwikkeling gevolgen hebben voor de volgende soorten: • Groeiplaatsen dreps, groot spiegelklokje, korensla, naakte lathyrus, wilde ridderspoor en schubvaren. • Functioneel leefgebied van o.a. boommarter, bunzing en das • Verblijfplaatsen, essentiële vliegroutes en foarageergebieden van gebouw- en boombewonende vleermuizen • Functioneel leefgebied van vogels, o.a. huismus, gier-zwaluw en steenuil.
• Functioneel leefgebied van grote modder-kruiper, poelkikker en ringslang • Voortplantingshabitat van teunisbloempijl-staart en grote vos. 9
Migrerende dieren tussen Kromme Rijn en Utrechtse Heuvelrug
Het belang van verbonden biotopen Het behoud van biotopen (landschapstype waar bepaalde soorten in samenleven) is cruciaal, aangezien veel soorten afhankelijk zijn van een combinatie van habitats, zoals bossen en open velden voor lijsters, uilen en roofvogels, of struiken en water voor amfibieën en ringslangen. Soorten met specifieke habitatbehoeften, zoals loofbossen of droge, voedselarme graslanden, hebben een grotere overlevingskans wanneer hun
5
Bedreigingen door menselijke activiteiten Het gebied kent een lange geschiedenis als leefomgeving voor zowel mensen als dieren, waarbij aanwezige beplanting(s-) structuren, aanwezig (kwel-)water en overige landschapselementen belangrijke bronnen zijn van voedsel of gebruikt worden als schuilplaats, voor beschutting of als wasplaats. Menselijke activiteiten en ingrepen, zoals bijvoorbeeld verstedelijking, intensief weggebruik, kunstmatige verlichting en toenemende recreatiedruk, vormen aanzienlijke bedreigingen voor de aanwezige natuur en ecosystemen. Momenteel staat de Utrechtse Heuvelrug onder grote recreatieve druk, en toekomstige ontwikkelingen in de nabijheid van natuurgebieden zullen deze druk verder vergroten, met negatieve gevolgen voor de ecologische waarde, tenzij de uitbreiding van natuur- en recreatiegebieden op zijn minst gelijke tred houdt met nieuwe gebiedsontwikkelingen.
7
8
Zichtlijnen van hoog naar laag
Bronnen 1-4. np-utrechtseheuvelrug.nl 5. Gemeente Zeist 6. hoogstamboomgaard.nl
22
6
leefgebieden met elkaar verbonden zijn, zodat populaties zich kunnen herstellen van lokale achteruitgang.
7. ad.nl 8., 9. Gemeente Zeist
9
van nattere naar drogere grond
Principedoorsnede van de flank: een punt tussen hoog en laag waar verschillende natuurlijke processen samenkomen
23
Cultuurhistorie als identiteitsdrager CONTEXT
Het ontwikkelgebied is gelegen aan een bijzondere cultuurhistorische structuur genaamd de Stichtse Lustwarande. De Stichtse Lustwarande is een lange reeks van meer dan honderd buitenplaatsen en landgoederen langs de zuidwestelijke rand van de Utrechtse Heuvelrug. De meeste van deze buitenplaatsen liggen aan de Stichtse Lustwarande (nu Driebergseweg/Hoofdstraat). Deze reeks strekt zich uit van De Bilt tot Rhenen. veel van de historische buitenplaatsen zijn omgeven door zorgvuldig ontworpen parken en tuinen in Engelse landschapsstijl. De meeste van deze buitens zijn gesticht in de loop van de 19 eeuw. Het plangebied grenst aan de oostkant direct aan landgoed de Reehorst en aan de noordkant aan de overzijde van de N225 aan de landgoederen De Breul, Bornia, Beerschoten-Willnkshof en Bloemenheuvel. Even ten zuidwesten van het plangebied liggen de restanten van buitenplaats Rijnwijk.
Legenda
De Driebergsestraatweg/Hoofdstraat wordt begeleid door monumentale laanbomen. Tezamen met de aanpalende buitenplaatsen en landgoederen resulteert dit in een uitermate groene uitstraling. De beeldkwaliteit en ruimtelijke opbouw van de Driebergseweg/ Hoofdstraat was en is een belangrijke drager voor de ontwikkeling van de kern Zeist en de dorpen aan de zuidkant van de Utrechtse Heuvelrug.
Zicht
lijn: Z
Zich
tlijn
Zich
tlijn
24
: Ste
rern
bos
Ame
ron
: Do
gen
m-
Sch
oon
oor
d (D
onhe
uvel
(Doo
rn) -
Dom
oor
n)
- Do
m
25
Cultuurhistorie als identiteitsdrager ANALYSE
Landschappelijke waarde in het gebied Verschillende elementen in en om het plangebied verwijzen naar de cultuurhistorische gelaagdheid van het gebied: • De middeleeuwse sloten- en wegenstructuur; • De landgoederen en buitenplaatsen met hun parkaanleggen, afwisseling van 'open' en 'gesloten' parkgedeeltes en hun monumentale bebouwing • De (laan-)beplating, waarmee het landschap in ‘kamers’ wordt opgedeeld; • Boomgaarden en bosschages, de openheid van de weiden; • Restanten van buitenplaats Rijnwijck (lanen, grachten, bos, archeologie); • Zichtlijnen op en uit de buitenplaatsen (o.a. De Breul, Beerschoten-Willinkshof, Bloemenheuvel); • De Rijnwijckse Wetering (aangelegd in de negentiende eeuw ten behoeve van de afwatering van De Breul); • Huis- en boerderijkavels; • Latere invullingen in het landschap, zoals een kwekerij, een renbaan en de restanten van het sportcomplex aan de Koeburgweg (hokje voor kaartverkoop en de loop van de sintelbaan). Waardevolle structuren Drie structuren bepalen de stedenbouwkundige opzet van het plangebied (uit het Cultuurhistorisch onderzoek van Steenhuis Meurs, 2025): 1. De middeleeuwse Odijkerweg; 2. De negentiende-eeuwse spoorlijn; 3. De voormalige fabriekszone rondom het station. De kaart hiernaast toont hoe de structuren de opzet van het gebied opdelen in drie gebieden: 1.
De landgoederen en buitenplaatsen met hun historische (niet altijd meer herkenbare) overtuinen, belangrijke (hoofd-) gebouwen en belangrijke zichtlijnen; 2. Het ensemble van fabriek en bijbehorende (arbeiders-)woningen;
3. De oude kwekerij-gronden met in zuidoostpunt het thans daarvan nog resterende tuincentrum Abbing. Waarden van het station • Historische rol als ontsluitingspunt en motor van de ontwikkeling aan de Stichtse Lustwarande. • Belang van het station voor forensen. • Functie als recreatieve poort naar de Heuvelrug en omliggend gebied. • Compacte vervoersterminal met landschappelijke inpassing. • Directe verbinding met buitenplaatsen De Reehorst en Beerschoten-Willinkshof. • Cultuurhistorische waarde van de oude perronoverkappingen, die hergebruikt zijn. Waarden van het gebied ten noorden van het spoor • Ensemble van de voormalige Zeister Machinefabriek en arbeiderswoningen (Odijkerweg 6-60). • Princenhof Park als vroege integratie van kantoren in een cultuurhistorisch waardevolle omgeving. Waarden van het gebied ten zuiden van het spoor • Kantoren van De Reehorst (waaronder Triodos Bank) als voorbeeld van herbestemming van een historische buitenplaats. • Het bochtige wegverloop van de Odijkerweg, daterend van vóór 1122 met daaraan: • Het wegprofiel met groene bermen, laanbeplanting en een weids uitzicht over het weidegebied. • De (voormalige) agrarische erven aan de Driebergse zijde (nrs. 33-37). • Het lint van arbeiders- en kwekerswoningen, dat naar het zuiden toe opener en groener wordt, met siertuinen en moestuinen (o.a. nrs. 122, 136 en 138).
• Kwekerij Abbing, met karakteristieke broeibakken en boom- en plantvakken. Bronnen
26
Rapport Cultuurhistorisch Onderzoek Driebergen Zeist
Belangrijke cultuurhistorische structuren en ensembles (Stationsomgeving Driebergen-Zeist Cultuurhistorisch onderzoek, Steeunhuis Meurs, 2025) Zichtvelden en zichtlijnen Zichtlijnen vormen een belangrijke ruimtelijke en cultuurhistorische waarde van de Stichtse Lustwarande. Langs de Driebergseweg/ Hoofdstraat lopen lange zichtlijnen haaks op de weg, vaak via hoofdwegen zoals de Breullaan en de Laan van Rijnwijk, met bladerdaken gevormd door bomen aan beide zijden. Zichtvelden zijn een integraal onderdeel van de parkaanleg bij buitenhuizen en landhuizen aan de Stichtse Lustwarande. Ze bieden een panorama vanuit het hoofdhuis op de omgeving en andersom. Deze gebieden bestaan vaak uit open graslanden, begrensd door bosschages of hoge bomenrijen aan weerszijden. Sommige zichtvelden liggen aan dezelfde kant als het landgoed, terwijl andere zich uitstrekken naar de overzijde van de Driebergseweg/Hoofdstraat.
Monumentale gebouwen in het plangebied Veel monumenten zijn landgoed of buitenplaats gerelateerd. Tussen de Laan van Rijnwijck en de A12 bevinden zich vier clusters van rijksmonumenten: de Breul-Noordberch-cluster, de Bornia-cluster, de Bloemenheuvel-cluster en de Beerschoten-Willinkshof-cluster. Langs de Driebergseweg/Hoofdstraat zijn veel andere landgoederen aangewezen als gemeentelijke monumenten. In het stationsgebied bevinden zich twee industrieel waardevolle gebouwen zonder beschermde status: de gevel van de Zeister Machinefabriek (momenteel in gebruik als kantoor voor een autobedrijf) en de arbeiderswoningen van de Zeister Machinefabriek (nu in gebruik als woningen).
27
Cultuurhistorie als identiteitsdrager ANALYSE & CONCLUSIE
Kansen • De groene en weelderige uitstraling van de aanwezige landgoederen, buitenplaatsen en de Driebergseweg/Hoofdstraat dragen bij aan de hoge beeld- en verblijfskwaliteit in de omgeving. Dit is input en inspiratie voor de identiteit en beeldkwaliteit van het plangebied. • Prachtig vernieuwd station als 'huiskamer' aan de Stichtse Lustwarande • De afwisseling van 'open en dichte gebieden', één van de beeldbepalende elementen in de ruimtelijke opbouw van de Stichtse Lustwarande, als inspiratie nemen voor de opzet van het nieuwe woon- en werkgebied door daarbij nadrukkelijk in te zetten op beleefbare en zichtbare afwisseling van open ruimte (openbare groengebieden of groene pleinen) en 'dichte ruimte' (bebouwing). • Historisch waardevolle of interessante bebouwing, o.a langs de Odijkerweg, kunnen een bijzondere plek krijgen in de ontwikkeling van het gebied. • Ontwikkeling van het plangebied als een nieuwe 'parel' aan het snoer van de Stichtse Lustwarande, waarbij het stationsplein aan de westzijde in beeldkwaliteit en beleving een verbinding vormt tussen het achterliggende nieuwe woon-werkgebied en de Driebergseweg/Hoofdstraat. 1
Knelpunten • Ruimtelijke kwaliteit wordt beperkter naarmate je verder afstapt van de Driebergseweg/Hoofdstraat: veel verharding, rommeligheid en weinig groen. • Voorgaande mobiliteitsingrepen zoals een parkeerplaats bij de hockeyvelden langs de Hoofdstraat-Driebergseweg strookt niet met gewenste ruimtelijke kwaliteit Stichtse Lustwarande. • Cultuurhistorische interessante of waardevolle bebouwing komt niet overal tot zijn recht door te weinig groene setting, te lage kwaliteit en/of uitstraling van aanpalende bebouwing en soms ook door ingrepen aan de bebouwing zelf. • Het station is met de rug naar de gebiedsontwikkeling toe gekeerd.
3 De spoorlijn als definiërende structuur
Landschappelijk 'patchwork' De landschappelijke gelaagdheid is duidelijk zichtbaar in de middeleeuwse sloten- en wegenstructuur, de opdeling van het landschap in ‘kamers’ door laanbeplanting, de openheid van de weiden, zichtlijnen naar buitenplaatsen en historische waterlopen zoals de Rijnwijckse Wetering. De combinatie van oude huis- en boerderijkavels, restanten van buitenplaatsen en latere toevoegingen zoals de kwekerij en het voormalige sportcomplex, geeft het gebied een unieke gelaagdheid. De nieuwe ontwikkeling moet bijdragen aan de versterking van deze landschappelijke diversiteit en historische structuren zorgvuldig integreren. Goed ontworpen zichtlijnen en zichtvelden als cultuurhistorische waarde Deze zichtlijnen en zichtvelden worden beschermd door de provincie Utrecht en de welstandscriteria van de gemeenten en zijn essentieel voor de identiteit van de landgoederen. Toekomstige ontwikkelingen moeten deze zichtlijnen en zichtvelden behouden en versterken zodat de cultuurhistorische waarde en ruimtelijke kwaliteit van het gebied gewaarborgd blijven. Drie bepalende structuren in het plangebied De Odijkerweg met zijn kenmerkende lintbebouwing en tuinen, het spoor en de
2
voormalige industriele zone vormen de belangrijke structuren in het gebied. Nieuwe ontwikkeling moet op een slimme manier 'inhaken' op deze bestaande structuren om ze herkenbaar te houden en waar mogelijk te versterken. levedige dorpskernen versus monumentale landgoederen en buitenplaatsen Langs de Stichtse Lustwarande wisselen twee identiteiten elkaar af: kleinschalige, levendige dorpskernen en een monumentaal, groen landgoederenlandschap. Samen vormen zij een unieke ketting van plekken. De dorpen, zoals Driebergen, zijn duidelijk zichtbaar langs de Driebergseweg/Hoofdstraat. Pleinen en historische gebouwen zoals kerken en gemeentehuizen liggen direct aan de weg. Bij landgoederen ligt het hoofdgebouw 20 tot 100 meter van de weg. Afwisseling van groen, open en beboste delen en relatief extensief gebruik kenmerken deze identiteit. De overgang tussen gebouwen en landschap wordt geleidelijk vormgegeven waarbij de moderne appartementen op grotere afstand en daardoor minder zichtbaar worden geplaatst. De nieuwe ontwikkeling biedt de kans om het spel van open en gesloten en afstanden tot de wegen door te zetten.
4 Voormalige arbeiderswoningen bij de Zeister Machinefabriek
1
2
De rijksmonumenten: de Breul en Beerschoten - Willinkshof
28
5 Het huidige hockeyveld, gelegen in de overtuin voor de Breul
Bronnen 1-4. foto door PosadMaxwan 5., 7., 8.Google streetview 6. Gemeentearchief Zeist
6
7
Zeister Machinefabriek (oud en nu)
61
8
Grote kerk van Driebergen en dorpsgevels langs Hoofdstraat
29
Duurzame bereikbaarheid CONTEXT
Station Driebergen-Zeist is een belangrijk knooppunt voor mobiliteit in de regio en ligt in de kern van het plangebied. De verbinding met openbaar vervoer (het treinstation en busplatform), fiets- en voetgangersroutes en de nabijheid van de A12 maken het gebied uitzonderlijk goed bereikbaar, maar brengen ook uitdagingen met zich mee. De Hoofdstraat/ Driebergseweg is een belangrijke verkeersader in het gebied en heeft verschillende knelpunten die aangepakt moeten worden. Via diezelfde lijn loopt nu ook de fietsroute en er is vraag naar verbetering van de fietsverbindingen.
Legenda
30
31
Duurzame bereikbaarheid ANALYSE & CONCLUSIE
Kansen • Samenkomst van modaliteiten (trein -fietsbus-P+R) kans voor knooppuntontwikkeling. • Driebergen-Zeist als natuurpoort met meerdere directe verbindingen naar natuurgebieden. • Ruimte voor inbreiding binnen 15 minuten lopen van het station. • Potentiële verbinding tussen nieuwe kern en Driebergen. • Inzetten op een ontwikkeling voor doelgroepen zonder autobezit vanwege de goede OV-bereikbaarheid. • Nieuwe wandelpaden verbinden met entrees landgoederen.
Knelpunten • Spoor als barrière met maar één spoorovergang voor voetgangers en fietsers. • Auto is erg dominant. • De meest kritieke knelpunten zijn de Stationsweg, Odijkerweg en kruispunten bij de A12. Sommige wegen kunnen de capaciteit overschrijden met de nieuwe ontwikkeling. • Hoofdstraat-Driebergseweg: 60km/hweg als barrière tussen ontwikkeling en landgoederen. • Ontbrekende busverbinding richting Utrecht Science Park en provinciehuis. • Doorfietsroute Veenendaal - Utrecht Science Park loopt (nog) niet langs halte DriebergenZeist. • Knelpunt fietsdoorstroming bij op- en afritten A12.
Voetgangers De stationsomgeving is niet voetgangersvriendelijk genoeg. Het spoor vormt een barrière tussen de noord- en zuidkant. Er is nog onvoldoende aansluiting tussen het stationsgebied en de omgeving (bijvoorbeeld op de Odijkerweg en Stationsweg). Betere voetgangersroutes en een openbare ruimte waar mensen vrij en veilig kunnen lopen, zijn nodig. Het gebied heeft een rijk, maar beperkt met elkaar verbonden recreatief wandelnetwerk. Een kritiek punt is de kruising van de Hoofdstraat/ Driebergseweg met de Breullaan. Het station als groene poort vervult zijn rol nog niet volledig; er ontbreekt duidelijke bewegwijzering en er missen voorzieningen voor bezoekers om optimaal van de natuurlijke en historische waarde van de plek te genieten. Fiets Fietsen van en naar het station vanuit de omgeving is een goede optie, maar kent nog enige knelpunten. Bestemmingen zijn dichtbij, maar fietsverbindingen ondervinden belemmeringen door kruisende infrastructuur (A12, andere wegen). Daardoor ontstaat vertraging en ontstaan, zeker bij de kruising met de A12, potentieel onveilige situaties. Daarnaast zijn sommige voorzieningen niet met een rechtstreeks fietspad bereikbaar. Tegelijkertijd is ook sprake van smalle fietspaden en vaak krappe opstelplekken bij de verkeerslichten. Alles bij elkaar maakt dat dat de fietsverbindingen niet
De voetgangers moeten een door auto's gedomineerde kruising oversteken om vanaf het station naar de natuur te gaan
32
comfortabel zijn en daardoor een belemmerende factor kunnen zijn voor de keuze voor de fiets. Richting het aangrenzend buitengebied zijn routes soms verwarrend. Een belangrijke ontbrekende schakel is de fietsverbinding met Bunnik en Utrecht Science Park. Verbetering van de infrastructuur kan fietsen aantrekkelijker maken. Openbaar vervoer (OV) Station Driebergen-Zeist biedt een efficiënte overstap van trein naar bus of auto en verbindt de stad met de natuur. Het station, met momenteel een intercitystatus, ligt vlakbij Utrecht Centraal en dicht bij Driebergen, Zeist en Odijk, waardoor het een belangrijke schakel is in het regionale OV-netwerk. Door de ligging aan de Utrechtse Heuvelrug is het station ook een toegangspoort tot de natuur. De goede OV-bereikbaarheid biedt kansen voor duurzame gebiedsontwikkeling, waarin de auto niet op de eerste plaats komt. Auto De nabijheid van de A12 maakt het gebied goed bereikbaar met de auto, echter zijn er verkeersknelpunten: knooppunt A12, stationsweg met Hoofdstraat en Odijkerweg met Hoofdstraat. Verdere ontwikkeling kan de verkeersdruk verhogen. Daarom is het belangrijk autogebruik te autogebruik te ontmoedigen door gerichte maatregelen en het aanbieden van duurzame alternatieven.
Knelpunt: drukte bij op- en afrit A12 Bronnen Google Streetview
33
Doelgroepen en community CONTEXT
De aanwezige woongemeenschap is een klein aantal woningen, verspreid door het gebied, met als meest kenmerkend element de lintbebouwing langs de Odijkerweg en de voormalige arbeiderswoningen van de Zeister Machinefabriek. De aanwezige werkgemeenschap bestaat uit een aantal kleinschalige of middelgrote kantoorcomplexen, actief in de (financiële) diensten, ICT en maatschappelijke en openbare instellingen. Daarnaast zijn er een aantal specifieke bedrijven zoals kwekerij Abbing en Redexim in het gebied gevestigd. De woon- en werkgemeenschap gaan weinig ruimtelijke en functionele interactie aan met elkaar, ze functioneren als twee losse gemeenschappen in het gebied.
Legenda
34
35
Doelgroepen en community ANALYSE & CONCLUSIE
Kansen • Aantrekkelijke kantoorlocatie vanwege nabijheid intercity-station. • Bestaande kwalitatieve verblijfsplekken zoals het stationsplein en de Reehorst. • Bestaande sportvoorziening (hockeyclub). • Station als groene natuurpoort, startpunt voor recreatie. • Het verplaatsen van kantoren van elders in de gemeente naar de nieuwe kern creëert ruimte voor woningbouw op de voormalige kantoorlocaties.
Knelpunten • Moestuinen en sportvelden zijn niet openbaar toegankelijk. • Publieke plekken om te sporten ontbreken. • Buitensport is wellicht een te extensieve functie in zo'n goed verbonden gebied. • Dagelijkse voorzieningen (maatschappelijk en commercieel) ontbreken. • Het gebied heeft nu weinig “kritische massa”: de lage dichtheid rondom het station is onvoldoende om voorzieningen te realiseren. • Eenzijdige woningtypologieën: grondgebonden eengezinswoningen. • Weinig ruimte voor ontmoeting. • Het gebied toont weinig samenhang: wonen en werken versterken elkaar momenteel niet. • Veel dode plinten.
Weinig samenhangend gebied met wonen, werken en extensieve functies Gelegen tussen de dorpskernen van Driebergen en Zeist, fungeert het gebied als een stationsgebied dat in het 'niets' lijkt te liggen, zonder direct aangrenzend stedelijk gebied. Functionele samenhang ontbreekt: de gebouwen en gebruikers hebben weinig onderlinge verbinding. In de regio is behoefte aan woningen, met name appartementen, voor verschillende woningzoekende groepen (o.a. vitale ouderen, starters, alleenstaanden en gezinnen) en aan een eigentijdse kantoorlocatie voor (middel)grote bedrijven. Dit gebied is geschikt vanwege de goede bereikbaarheid. Momenteel biedt het gebied (nog) geen ruimte aan deze doelgroepen. Een nieuwe ontwikkeling kan dit veranderen en daarnaast het wonen en werken beter verbinden. Nader onderzoek naar de precieze behoefte is nodig. Gebrek aan beweegvriendelijke publieke ruimte Autodominantie in het gebied belemmert de
Bestaande kantoren in het gebied
Bestaande horecavoorziening aan de 'andere kant van de weg' vanuit het gebied bezien
Kantorencluster met parkeren, ten zuiden van het spoor
aanwezige bewoner/bezoeker van een prettige ervaring, ondanks de mooie parkachtige landgoederen. Er is een grote sportvoorziening, hockeyclub Phoenix, echter is dit geen publiek toegankelijke sportvoorziening. Bij een ontwikkeling zal in het gebied behoefte zijn aan een openbare plek waar sport en spel beoefend kunnen worden. Gebrek aan voorzieningen en ontmoetingsplekken Dagelijkse voorzieningen voor reizigers of (toekomstige) bewoners ontbreken. Om vanaf het begin een gezonde buurt te creeëren, is het belangrijk dat in de gebiedsontwikkeling de dagelijkse voorzieningen (zoals een kleine supermarkt of een wijkgebonden zorgvoorziening) vroegtijdig in het gebied komen. Daarnaast dient de nieuwe ontwikkeling te voorzien in een diversiteit aan ontmoetingsplekken (binnentuinen, straathoekjes, pocketparks, dorpsplein) om ontmoetingen tussen bewoners, werknemers en bezoekers op een aangename manier te organiseren.
Bedrijvencluster en hockeyvelden ten noorden van het spoor
Bronnen 1., 2. foto door PosadMaxwan 3., 4., Beelden verstrekt door Gemeente Zeist
36
37
03 Visie Visie op toekomstige ontwikkeling De gebiedsvisie vormt de 'stip op de horizon' die richting geeft aan te aankomende ontwikkelingen in het gebied. In dit hoofdstuk wordt de visie omschreven in tekst en verbeeld in kaarten en diagrammen. Leeswijzer Visie Het hoofdstuk begint met een omschrijving van de ambities van de visie: deze omschrijven hoe wordt omgegaan met de 5 belangrijke thema's (landschap, cultuurhistorie, knooppuntontwikkeling, mobiliteit en community). Deze ambities landen samen in de Visiekaart op pagina 42. Vervolgens wordt dieper ingegaan op elke ambitie met een uitwerking: een set aan hoofdkeuzes, een suggestie van hoe deze thema's tot een ruimtelijk ontwerp leiden (ontwerpprincipes) en een verbeelding van de hoofdkeuzes in kaart.
Visie in ambities De visie is opgesteld aan de hand van 5 ambities (gedefinieerd op basis van de uitgangspunten van het Plan van Aanpak): 1. Overgangslandschap op de flank (landschap, groen-blauw en ecologie) 2. Nieuwe bestemming aan de Stichtse Lustwarande (cultuurhistorie) 3. Compacte kern (ontwikkeling) 4. Actieve mobiliteit voorop (mobiliteit) 5. Gezonde buurt voor jong en oud (voorzieningen en gemeenschap)
Stationsomgeving Driebergen-Zeist. Foto: Gemeente Zeist
38
39
De compacte ontwikkeling zorgt ervoor dat de beschikbare ruimte efficiënt wordt benut, met een hoge dichtheid aan woningen, kantoren en voorzieningen. Dit betekent dat alles binnen handbereik is, wat bijdraagt aan de sociale cohesie en de leefkwaliteit van het gebied en dit maakt de nieuwe bewoners minder afhankelijk van de auto voor hun dagelijkse behoeften. De natuurwaarden en erfgoedwaarden zijn leidend voor de vormgeving van deze compacte kern. We zorgen we ervoor dat de nieuwe bebouwing direct aansluit op of binnen de huidige verstedelijkingscontour blijft, waardoor de ruimtelijke impact op het omringend gebied beperkt wordt. Rondom de nieuwe kern wordt gezocht naar bescherming en versterking van natuurwaarden en recreatieve uitloop mogelijkheden in het omliggende gebied. Twee nieuwe spoorverbindingen (een tunnel en een brug voor voetgangers en/of fietsers) zorgen ervoor dat de kern als één geheel kan functioneren.
Ambities In de Gebiedsvisie Stationsomgeving DriebergenZeist worden de kaders voor het ontwikkelen van ongeveer 2000 woningen met aanvullend programma voor werken en voorzieningen rondom het station, gedefinieerd onder 'Opgave en doel' op pagina 14, inzichtelijk gemaakt. Samen hebben we gewerkt aan het zetten van een aantrekkelijke ‘stip op de horizon’, een beeld dat zowel de gemeenten, stakeholders als huidige en toekomstige gebruikers richting geeft in het maken van keuzes in de nieuwe plannen. deze ambities zijn per thema nader uitgewerkt
in dit hoofdstuk, met bijbehorende hoofdkeuzes. Hierbij zijn ook per thema kaarten toegevoegd die de hoofdkeuzes verbeelden, waarbij gebruik is gemaakt van een mogelijke verkaveling van het gebied. Dit betreft een suggestie voor onder andere een mogelijke bebouwings- en stratenstructuur van het gebied. Een definitieve uitwerking hiervan zal onderdeel zijn van de stappen die na de gebiedsvisie zullen worden gezet en vergt nog nadere afstemming met alle betrokken partijen.Dit zijn de ambities van de visie:
Compacte kern Het gebied richt zich op optimaal gebruik van het intercitystation voor huidige en nieuwe reizigers, waarbij volgens het STOMP-principe de voetgangers de hoogste prioriteit hebben gevolgd door fietsers, openbaar vervoer en daarna deelmobiliteit en auto's. Dit stimuleert gezond leven en maakt bovendien fysiek ruimte vrij voor natuur, cultuur historische waarden en recreatie. Er wordt een lage parkeernorm gehanteerd en een goed netwerk voor fietsers en voetgangers toegepast.
Het gebied vormt een cruciaal knooppunt tussen de droge en natte landschappen. De visie bouwt voort op de karakteristieken eigenschappen van het onderliggende landschap. Daarbij wordt gezorgd voor het toevoegen van voldoende, divers en deels beschermd natuurlandschap. We creeëren een overgang tussen de twee gebieden met cruciale ecologische corridors (nat en droog) en een zorgvuldig geïntegreerd groenblauw raamwerk in het bebouwde gebied.
Overgangslandschap op de flank
Actieve mobiliteit voorop Gezondheid staat centraal in deze nieuwe kern. De gebiedsvisie voorziet in de ontwikkeling van een gezonde leefomgeving voor jong en oud door de aanleg van ruime, groene speelplekken voor kinderen, sport- en fitnessfaciliteiten, een openbare ruimte die uitnodigt tot bewegen, en rustige rolstoeltoegankelijke ontmoetingsplekken dichtbij huis voor o.a. ouderen. In en om de woning is volop groen, dit werkt verkoelend en zicht hierop werkt gezondheidsbevorderend. Ook is er voldoende aandacht voor geluid en trillingen, die een potentieel groot effect kunnen hebben op de beleving en gezondheid van de toekomstige bewoners.
De historische Stichtse Lustwarande krijgt een prominente plek in de visie. Het behoud en herstel van de karakteristieke elementen van deze cultuurhistorische as, gecombineerd met nieuwe ontwikkelingen, zorgt voor een harmonieuze balans tussen erfgoed en moderne woon- en werkvoorzieningen. De bestaande cultuurhistorsche waarden vormen de basis voor de inpassingen van de nieuwe ontwikkelingen. De moderne woonvoorzieningen voegen een nieuwe laag toe in de gelaagde geschiedenis van het gebied. Een laag die zich onderscheidt maar niet de bestaande waarden domineert.
Nieuwe bestemming aan de Stichtse Lustwarande 40
Gezonde buurt voor jong en oud 41
Visiekaart
Legenda
42
43
Overgangslandschap op de flank HOOFDKEUZES
Voor het thema Overgangslandschap op de flank zijn drie hoofdkeuzes uitgewerkt die hier nader staan toegelicht. 1. Ruimte voor kwalitatieve natuur: Het definiëren van duidelijke zones voor natuur, recreatie en stedelijk leven In deze visie ontwikkelt de nieuwe kern zich volgens een 'ui-structuur', met een buitenste schil voor intensieve natuurverbetering, een recreatieve schil daarbinnen en een bebouwde kern rond het station. Menselijke activiteit wordt compact geclusterd zodat de natuur kan bloeien. Maximaliseren van ecologische gebieden Het noord-westelijke gebied (zone waar de donkergroene pijl overheen staat) wordt ontwikkeld tot een intensieve natuurzone. Hierin komen de landbouwvelden en bosgebieden, gedeeltelijk aangeduid als Groene Contour (te realiseren natuurgebied, aangeduid door Provincie Utrecht), samen. Deze zone vormt een essentiële corridor tussen de Kromme Rijn en de Utrechtse Heuvelrug, waar grote dieren zich vrij kunnen bewegen, zonder bebouwde gebieden te doorkruisen. De natuurwaarden in het Kromme-Rijngebied zijn erbij gebaat dat grote delen van het landschap niet toegankelijk zijn voor mens en huisdier. Dat vraagt om een fysieke afscheiding zoals een haag of watergang.
44
Recreatie als buffer tussen stad en natuur We creeëren een recreatiegebied voor de nieuwe gebruikers van de gebiedsontwikkeling, zodat de druk op de omliggende natuurgebieden verminderd kan worden. Dit recreatiegebied ligt aan de westkant van het nieuwe woonwerkgebied en omvat mede de sportvelden. Mogelijk kunnen ook de volkstuinen een rol spelen in dit gebied en aanvullend wordt het gebied uitgebreid op de gronden van de voormalige renbaan. Dit recreatief ingestoken uitloopgebied van het woon-werkgebied vormt een buffer tussen het woongebied en het nieuw te ontwikkelen natuurgebied ten westen van deze zone. Dit natuurgebied vormt de ecologische verbinding tussen de natuurgebieden op de heuvelrug ten noorden van het plangebied en het Krommerijngebied
ten zuiden en westen van het plangebied. Het landgoed de Reehorst vormt aan de oostkant een ecologische verbindingzone van noord naar zuid en in het gebied tussen de Reehorst en de A12 kan gezocht worden naar versterking van natuurwaarden in combinatie met recreatie zodat de recreatiedruk op de Reehorst meer verspreid kan worden. De recreatieve gebieden ten noorden en zuiden van de gebiedsontwikkeling hebben een hoge natuurwaarde voor kleinere zoogdiersoorten, zoals aangeduid in de quickscan Flora en Fauna (2024). Het noordelijke gebied is goed met elkaar verbonden en met de kern van bebouwing rond het station, waardoor ze als logisch uitloopgebied voor de bewoners en gebruikers van de nieuwe gebiedsontwikkeling fungeren om een korte of langere rondwandeling te maken. In deze recreatieve gebieden is de toevoeging van kleinschalige voorzieningen voor sport, recreatie en educatie denkbaar. Een geconcentreerde bebouwde kern De bebouwde kern ligt grotendeels binnen de bestaande provinciale bebouwingscontour (voorheen: Rode Contour). In beginsel gaat de visie uit van een vergroting van het stedelijk gebied aan de zuidwest zijde. De huidige houtsingel ten zuiden van tuincentrum Abbing vormt dan de logische zuidelijke begrenzing van het ontwikkelgebied. Hier komt ruimte voor een nieuw, zorgvuldig ontworpen gebied met woningen, kantoren en voorzieningen.
Een voorbeeld hiervan is het ontwerpen van groene straten en binnenterreinen op basis van het ontginningspatroon van het omliggende landschap. Deze integratie van natuur in het hart van het stedelijke leven streeft naar een balans waarin de gebouwde omgeving en de natuurlijke wereld elkaar aanvullen en versterken. Voor de inrichting van de groene woonstraten zou gezien de ligging aansluiting gezocht kunnen worden bij het landschapstype van het Kromme Rijngebied. Meer gedetailleerde principes voor de bebouwde kern worden in de volgende hoofdstukken uitgewerkt.
Natuurlijke verbindingen
Natuurzone Ecologische verbindingszone en recreatiegebied
Bebouwd gebied
Natuurzone
Landgoed de Reehorst en ecologische verbindingszone
Natuurlijke verbindingen
Conceptuele kaart van de zonering in de visie
45
Overgangslandschap op de flank HOOFDKEUZES
1
2. Rijnwijckse Wetering als blauwe drager De Rijnwijckse Wetering is het hart van het natte ecologische netwerk. Historisch gezien is dit netwerk afhankelijk van voedselarm grondwater uit de Heuvelrug, dat hersteld kan worden door het verminderen van grondwateronttrekkingen door bedrijven in de omgeving van het plangebied, zoals aanbevolen in de Blauwe Agenda. Het is belangrijk om geen extern water toe te voegen vanuit de Kromme Rijn of Gooijer Wetering, omdat dit hoge fosfaatniveaus meebrengt die de lokale flora en fauna verstoren. De Rijnwijckse Wetering vormt een ecologische verbinding tussen het Kromme Rijngebied en de Utrechtse Heuvelrug. Daarnaast fungeert het als begrenzing van het nieuwe stedelijk gebied. Het zichtbaar maken van de Wetering versterkt de culturele en historische beleving van het gebied.
2
Natte natuur als recreatielandschap
Natte natuur als recreatielandschap
3
4
Recreatie verknoopt met de volkstuinen
Begaanbare natuur
5
6
Straat: fijnmazig natuurnetwerk
Recreatiezone aan de rand van bebouwd gebied
3. Ontginningsrichting doorzetten in de bebouwde kern Er wordt voor het stratenpatroon voortgeborduurd op de onderliggende ontginningsstructuur van het omliggende landschap. Deze verkavelingsrichting, haaks op de helling van de Utrechtse Heuvelrug is gebaseerd op de waterhuishouding van het gebied. In het huidige stationsgebied is de verkavelingsrichting diffuus. Door de richting van het Kromme Rijngebied terug te brengen, sluit het gebied weer aan op het landschap en het onderliggende watersysteem. De praktische invulling hiervan moeten we nog onderzoeken.