PR25.049 Bijlage 4 Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en-omgeving

De ecologische verbindingszones aan weerszijden van het Stationsgebied, dus zowel die tussen het Stationsgebied en de A12, als die tussen het Stationsgebied en de Laan van Rijnwijck, respectievelijk Bunsinglaan worden verbreed en versterkt4). Dat zorgt er ook voor dat er groene buffers blijven bestaan tussen Zeist, Driebergen en Odijk. In dat verband blijft dus ook de groene zone tussen het landgoed De Reehorst en Rijksweg A12 behouden. Daaraan wordt een belangrijke landschapsecologische en cultuurhistorische betekenis toegekend. De natte ecologische verbinding tussen het landgoed De Breul en het Kromme Rijngebied via de Rijnwijckse Wetering wordt versterkt, inclusief een natte (en zo mogelijk ook droge) verbinding onder de Driebergseweg. Daarvoor is het wel van belang dat een stuw voorkomt dat er gebiedsvreemd water van de Kromme Rijn en/of Langbroekerwetering in de kwelwaterzone komt. Verder worden voorzieningen aangebracht om in natte tijden water op te vangen, zodat de Wetering zo nodig met dat water kan worden aangevuld. Dat kan o.a. met water vanaf daken van de nieuwe woningbouw, maar wel voorgezuiverd water (vergelijk ook de oplossing bij de Triodosbank). Er dient een duidelijke scheiding te komen tussen de in het gebied aanwezige ecologische verbindingszones en nieuwe bebouwing.

Tevens moet het groene aanzien en de zichtlijnen van de SLW langs de Driebergseweg/Hoofdstraat worden versterkt. Een compact woongebied biedt de beste kansen omdat zowel de natte ecologische verbindingszone als de 2 droge ecologische verbindingszones en de SLW vlak langs het huidige bebouwde gebied lopen. Dat betekent dat voor de bebouwing de huidige rode contour wordt aangehouden.

3.2.4 Continuïteit van natuurwaarden In een dichtbevolkt en snel ontwikkelend land als Nederland is het van belang dat natuur de tijd en rust krijgt zich te ontwikkelen en aan te passen aan problemen als klimaatverandering en verstoring door bouwactiviteiten. Continuïteit van het gebied is daarom essentieel. De te ontwikkelen natuurgebieden zullen daarom in beheer komen van één of meerdere terreinbeherende organisaties. Zij hebben de juiste motieven en kunde om de continuïteit van het gebied te waarborgen.

Er dient een duidelijke scheiding te komen tussen de in het gebied aanwezige ecologische verbindingszones en nieuwe bebouwing. Tevens moet het groene aanzien en de zichtlijnen van de SLW langs de Driebergseweg/Hoofdstraat worden versterkt. Een compact woongebied biedt de beste kansen omdat zowel de natte ecologische verbindingszone als de 2 droge ecologische verbindingszones en de SLW vlak langs het huidige bebouwde gebied lopen. Dat betekent dat voor de bebouwing de huidige rode contour wordt aangehouden.

3.2.5 Natuurinclusieve woningbouw Nieuwe woningen zijn CO2-neutraal. Nestkasten en vleermuiskasten maken deel uit van het bouwontwerp. Zoveel mogelijk bomen blijven behouden. Voor de aanleg van tuinen gelden bepaalde eisen zoals een maximum percentage verharding en een minimum percentage inheems plantgoed. Omheiningen moeten voldoende passages hebben voor amfibieën en egels.

rev 1.0

Pagina 32 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Het ontwerp van het gebied gaat daarom uit van versterking van deze waterloop als natuurader ter versterking van de ecologische robuustheid.

Figuur 3-5: Natuurinclusieve gebouwde omgeving Verder wordt de ruimte rondom woningen op groene wijze ingericht zodat een verbinding ontstaat tussen woonomgeving. Door bufferzone en natte barrière van Rijnwijkse wetering wordt verstoring van rustgebied en NNNroute voorkomen. Ter voorkomen van verdroging kan worden ingezet op infiltratie, retentie en vertraagde afvoer, bijvoorbeeld door het toepassen van een gescheiden afvoersysteem of wadi’s. Dezelfde belangrijke bufferende werking gaat uit van de moestuinen ten westen van het landgoedstation. Deze zorgen voor een buffer tegen licht en geluid om te voorkomen dat de NNN-route wordt aangetast.

3.3

Behoud van landschap en cultuurhistorie

Zie o.a. de voorwaarden zoals deze uit de Visie Stichtse Lustwarande naar voren komen, dat o.a. in relatie tussen open en gesloten, de voor de Stichtse Lustwarande kenmerkend korrelstructuur, maar ook uit diverse andere publicaties, zowel m.b.t. grootte gebouwen, hun oriëntatie, het hebben van een groene voet, etc 14. (’. Daarnaast is ook de gemeente Zeist momenteel bezig met het ontwikkelen van een Visie voor de Stichtse Lustwarande. Uit de uitvoerige gebiedsanalyse kan eveneens worden geput. Voor een ruimtelijke ontwikkeling is vanuit cultuurhistorie essentieel duidelijke voorwaarden te stellen. Het is van belang gedegen archeologische onderzoek te verrichten. Daarnaast is het van belang onderzoek te verrichten naar en mitigeren van de effecten van gebruik door omwonenden van de landgoederen als stadspark. Dat wil zeggen overmatig gebruik van bloemrijke graslanden en gazons, betreding buiten de paden, sporten, honden uitlaten en druk van katten. De landgoedeigenaren krijgen overheidsvergoedingen voor beheer als natuurgebied, niet voor het intensieve gebruik als stadspark. Dit nog los van blijvende schade aan cultuurhistorie met de daarbij horende natuurwaarden, die oneigenlijk gebruik met zich meebrengt. Geen aantasting van het fijnkantig maaswerk van de Stichtse Lustwarande betekent: • Behoud van de zichtlijnen, wegen en paden dwars op de Driebergseweg/Hoofdstraat.

In casu ook aandacht voor het einde van de zichtlijn van De Breul op de tegenover gelegen voormalige boerderij en bosschage. Behoud van de schakering open-gesloten in casu de weide tegenover Heerewegen, het open gebied tegenover De Breul, het Hertenkamp tegenover Beerschoten-Willinkshof en de weide/akker tegenover Bloemenheuvel. • Behoud van de parkbossen (bos en open ruimte). • Behoud van de buitenplaats biotoop, ondermeer geen hoogbouw zichtbaar vanaf de Driebergseweg/Hoofdstraat, de groene voet en korrelstructuur. 14

Zie bijvoorbeeld ’t Vergelijk Beeldkwaliteitsplan Utrechtseweg (Wissing stedebouw, 2004)

rev 1.0

Pagina 33 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie • • • •

Behoud van de historische lagen in het stationsgebied. Dat wil zeggen inpassen van oudere bebouwing in het geheel en weer zichtbaar maken van oude fabrieksgevels/contouren van fabrieksgebouwen. Behoud van de landgoedbeleving van het station vanaf de Hoofdstraat. Behoud van het kwekerijterrrein als bufferzone naar en onderdeel van de buitenplaats biotoop Rijnwijck Geen versnippering van het ruimtelijke clustering Rijnwijck-Wulperhorst-Blikkenburg-Slot dat wil zeggen geen aanleg of bouw van versnipperende structuren en infrastructuur tussen deze landgoederen.

De vormgeving van het woongebied vindt zodanig plaats dat deze past bij de natuurlijke en cultuurhistorische omgeving en wat betreft dat laatste ook de landgoederenzone van de Stichtse Lustwarande in het bijzonder. Dat houdt onder andere in dat de gebouwen niet boven de bomen uitsteken. En verder dat deze natuurinclusief worden ontworpen en gebouwd en dat aan de groene inrichting, ook i.v.m. klimaatverandering, bijzondere aandacht wordt gegeven. En uiteraard zal in voldoende mate rekening moeten worden gehouden met de directe belangen van huidige bewoners, instellingen en bedrijven. Getrapte opbouw van woninghoogte naar de bestaande bebouwing, zoals opgenomen in woningbouw ambitie van Utrechtse Heuvelrug, wordt hier overgenomen en zorgt voor een goede inpassing naar de omgeving.

Figuur 3-6: Relatief nieuw appartementengebouw met mansarde kapconstructie

3.4

Huidige woonfunctie

Binnen het plangebied bevinden zich binnen de rode contour ca. 50 woningen. De lintbebouwing wordt als gevolg van een eerdere verbouwing van het station opgedeeld in een noord- en zuidzijde. Door de afstand tot Zeist, Driebergen en Odijk vormen deze woningen een eigen kern met een sterke cohesie. Kenmerkend is dat men elkaar vrij laat maar voor elkaar klaarstaat wanneer iemand hulp nodig heeft. De karakteristieke woningen brengen veel sfeer naar het

rev 1.0

Pagina 34 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

gebied en hebben een sterke relatie met de ontstaansgeschiedenis van het gebied. Daarnaast passen de woningen goed binnen de omgeving van het station en de Stichtse Lustwarande. De woningen blijven daarom behouden.

Figuur 3-7: Karakteristieke woningen langs Odijkerweg ten noorden van spoor In aanloop naar de realisatie van het landgoedstation Driebergen-Zeist hebben de bewoners sinds de jaren 70 veel verschillende omvangrijke plannen gezien. De onzekerheid die bewoners sindsdien hebben gekend heeft ertoe geleid dat investeringen in woningen is achtergebleven ten opzichte van andere wijken. Dit wordt niet gerechtvaardigd door de kwaliteit van de woningen of de woninggrootte. Gesteld kan worden dat de gemeente in deze ontwikkeling een aandeel heeft. Juist vanwege deze geschiedenis dient de gemeente de huidige bewoners zo spoedig mogelijk duidelijkheid te verschaffen. Uitgangspunt is dat alle woningen behouden blijven. Opgemerkt dient te worden dat er geenszins sprake is van een gelijk speelveld tussen bewoners en gemeente. De gemeente bezit bovendien enkele woningen, maar heeft deze zelf slecht onderhouden. De woningen zijn niet verduurzaamd en zijn aan de buitenzijde verpauperd. Als onderdeel van de gebiedsontwikkeling kunnen deze woningen worden gerenoveerd. Daarnaast zijn de woningen gebouwd met een relatief hoge dichtheid en zorgt uitkoop voor een verminderd economisch perspectief voor de gebiedsontwikkeling. Van uitkoop is daarom geen sprake.

Wel kan de gemeente omwonenden ruimhartig ondersteunen met het op vrijwillige basis overnemen van een woning indien iemand zijn woonbehoeften niet langer vervult ziet worden in het gebied als gevolg van de aanpassingen. Ook wordt er rekening gehouden met het beperken van overlast door bouw en ontwikkeling. Er kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een garantiefonds, opties op andere/nieuwe woningen, compensatie voor overlast door woningverbetering etc.

rev 1.0

Pagina 35 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

De kwaliteit van het bebouwde gebied en die van de natuur- en cultuurhistorische omgeving moeten beide worden versterkt. De bestaande woningen blijven behouden vanwege het kenmerkende karakter en de sterke relatie met de ontstaansgeschiedenis van het gebied. Vanwege de eerdere ontwikkelingen dienen de huidige bewoners te worden ontzien en is van gedwongen uitkoop geen sprake. De gemeente zorgt voor renovatie van de eigen verpauperde karakteristieke woningen met behoud van het karakter van de woningen.

3.5

Woondichtheid in relatie tot natuurbehoud

De dichtheid van toekomstige bebouwing zal het karakter van een toekomstige wijk sterk beïnvloeden. Dit zal bijvoorbeeld sterk bepalend zijn voor de mogelijke architectuur en of dit binnen het cultuurhistorische gebied van de Lustwarande past. Daarnaast zal dit ook een sterke invloed hebben op de ecologische inpassing. Naarmate tussen woningen meer groen kan worden ingepast, kan ook gedeeltelijk worden voorzien in een leefgebied voor dieren. Vanuit de natuur beschouwd is de kwaliteit en grootte van dit groen echter dominant voor de eigenlijke ecologische waarde. De kwaliteit (voedsel, ruimte, rust) zorgt ervoor of dieren zich ergens thuis voelen. De gebiedsgrootte bepaald van een gebied voor de mate van verstoringsgevoeligheid. Om tot een goed ontwerp te komen worden verschillende woondichtheden hier onderzocht en afgezet tegen de belangrijkste kernwaarden van het gebied. Daarbij worden een aantal kenmerkende typologieën getoond en wordt steeds gereflecteerd op de sterke en zwakke punten van een ontwerp. Voor een gebiedsontwikkeling zijn verschillende bouwdichtheden mogelijk: • 35 woningen per hectare, een gebruikelijke bouwdichtheid ter plaatse van een VINEX-locaties • 50 woningen per hectare, bij dichtstedelijke gebiedsontwikkelingen • 100 woningen per hectare, bij zeer dichtstedelijke gebiedsontwikkelingen

→ §3.5.1 → §3.5.2 → §3.5.3

3.5.1 35 woningen per hectare Een woondichtheid van 35 woningen per hectare is een gebruikelijke woondichtheid voor Vinex wijken. Deze wijken kenmerken zich door grootschaligheid, veel laagbouw, goede parkeer voorzieningen en de relatief kleinere tuinen bij eengezinswoningen. Het gaat dan om de relatief grote nieuwbouwwijken die tussen 1995 en 2005 gebouwd zijn aan de rand van de grotere steden. Een typisch voorbeeld is Amersfoort Vathorst. Een luchtfoto laat zien dat bij een dergelijke woondichtheid al weinig ruimte voor laat voor groen in een wijk. De wijk is voorzien van beperkt openbaar groen en de relatief kleine tuinen zijn stenig. Daarnaast laat de wijk weinig diversiteit in uiterlijk zien.

rev 1.0

Pagina 36 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Figuur 3-8: Amersfoort Vathorst, een voorbeeld van een typische Vinex wijk Zoals gesteld in §3.2.4 biedt een compact woongebied met ruimte tussen de gebouwen een beter perspectief vanuit ecologie. Een voorbeeld in dit opzicht van een dichtheid van 35 woningen per ha is Kerkebosch. Hier zijn meerdere compacte woongebouwen aangebracht in een bebost gebied. Overigens is dit plan omstreden omdat voor de uitvoering veel bestaand bos en monumentale bomen zijn gekapt. Het is hier opgenomen als voorbeeld van bouwen in een dichtheid van 35 ha met woongebouwen. Tussen de gebouwen is in Kerkebosch soms de kenmerkende grove den behouden. Essentieel is dat tussen de torens voldoende ruimte overblijft voor groen en de maximale bouwhoogte tot de boomkroon. Verder wordt opgemerkt dat binnen de context van de Stichtse Lustwarande dit soort bebouwing minder passend is. Beter kan bijvoorbeeld worden gekozen voor een passendere vormgeving. Daarnaast is in grotere appartementencomplexen doorgaans sprake van minder sociale cohesie.

Figuur 3-9: Voorbeeld van compacte bouw tussen groen in Kerkebosch; van het bos resten nog maar weinig bomen.

rev 1.0

Pagina 37 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Figuur 3-10: Voorbeeld van nieuwbouw met stijlkenmerken die passen binnen de Stichtse Lustwarande Een typisch voorbeeld met een dichtheid van 35 ha waar juist sprake is van een sterke sociale cohesie is zijn de hofwoningen die in de eeuwen voor 1900 zijn gebouwd. Deze bouw is al relatief compact vanwege de kleinere woningen. Een binnentuin voorziet de woningen van collectief groen. Door de hoge diversiteit van de beplanting zorgen deze tuinen toch voor specifieke natuurwaarde voor bijvoorbeeld bijen en insecten. Hofwoningen passen binnen een dorps karakter. Ook nu worden hofwoningen gebouwd. Daarbij geldt als aandachtspunt dat door het versoberen van architectuur de woningen mogelijk worden ervaren als karakterloos. Ook is de omgeving in onderstaand voorbeeld in Figuur 3-12 sterk versteend.

Figuur 3-11: Voorbeeld van collectieve tuin bij hofwoning

rev 1.0

Figuur 3-12: Voorbeeld van nog te realiseren hofwoning

Pagina 38 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Figuur 3-13: Mansarde kapconstructie bij appartementengebouw. Het beeld kan worden verbeterd door het toevoegen van meer groen.

Figuur 3-14: Diversiteit in de gevel voorkomt eenheidsworst en versterkt het dorpse karakter. Door het ontbreken van groenvoorziening is het aanzicht erg stenig.

rev 1.0

Pagina 39 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Figuur 3-15: Een goede groenvoorziening zorgt voor sterke opwaardering van de omgeving. 3.5.2 50 woningen per hectare Bij woondichtheden van 50 woningen per hectare zijn grondgebonden woningen praktisch niet meer mogelijk. Een oplossing dient te worden gezocht in de bouwhoogte. Tussen gebouwen is het inpassen van groen steeds moeilijker. Beperkte waarde kan worden verkregen met groene gevels. Deze brengen echter geen echte natuurwaarden.

Figuur 3-16: Appartementencomplex met zeer beperkte groenvoorziening. Groene gevels zorgen voor een groene uitstraling, maar brengen geen echte natuurwaarden.

rev 1.0

Pagina 40 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Een mooi voorbeeld van een dergelijke bouwdichtheid in Zeist-Kerkebosch zijn de gebouwen aan de Princes Arianelaan. Parkeren is ondergronds en het gebouw komt niet boven de boomgrens. Bij het gebouw blijkt het al moeilijk om groen in te passen. De reden dat deze dichtheid binnen deze wijk als passend wordt ervaren is dat direct naast het gebouw bos aanwezig is. Wanneer dit bosgebied wordt meegerekend wordt een veel lagere dichtheid verkregen.

Figuur 3-17: Appartementencomplex in Zeist-Kerkebosch. Relatief recent is IJburg gerealiseerd. Deze wijk is gebouwd met een dichtheid van 70 woningen per hectare. Van echte hoogbouw is hier geen sprake, maar het is al wel nodig hoger te bouwen dan de boomgrens. Bij deze dichtheid blijkt het praktisch onmogelijk de wijk een groen karakter mee te geven. Een dergelijke ontwikkeling past in het IJsselmeer bij Amsterdam, maar is onverenigbaar met de kernkwaliteiten van het stationsgebied.

Figuur 3-18: IJburg is gebouwd met woondichtheid van 70 woningen per hectare

rev 1.0

Pagina 41 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

3.5.3 Meer dan 100 woningen per hectare Een voorbeeld van een binnenstedelijke ontwikkeling met een dergelijke woondichtheid is de Carthesiusdriehoek in Utrecht. Hier wordt een bedrijventerrein in het centrum van Utrecht getransformeerd naar een nieuwe woonwijk. Uit onderstaand beeld blijkt het inpassen van groen erg moeilijk. De getoonde artist impression toont een beeld van een volgroeide situatie voor de groenvoorziening die pas na decennia zal worden bereikt.

Figuur 3-19: Binnenstedelijke ontwikkeling van Carthesiusdriehoek. Voor groenvoorziening is heel beperkt ruimte beschikbaar. Artist Appartementencomplex met zeer beperkte groenvoorziening. Groene gevels zorgen voor een groene uitstraling, maar brengen geen echte natuurwaarden. Ook ontstaat mogelijk een behoefte vanuit project ontwikkelaars of vanuit woningbouwdoelstellingen om nog hoger te bouwen. Hieronder worden enkele voorbeelden getoond.

Figuur 3-20: Roertoren in Roermond. Ook de plint met groene gevel zorgt hier voor weinig kwaliteit aan openbare ruimte

rev 1.0

Pagina 42 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Figuur 3-21: Binnenstedelijk Den Haag Evident is dat een situatie van hoogbouw absoluut onwenselijk en waarschijnlijk politiek omstreden is, omdat deze afbreuk doet aan alle kwaliteiten die het huidige gebied nu kennen. De beelden maken duidelijk dat echte hoogbouw direct gepaard gaat met een enorme behoefte aan infrastructuur. De locatie naast het station maakt hier geen vershil in gezien de directe nabijheid van een autosnelweg.

3.6

Potentie ruimtelijke ontwikkeling

De analyse van woondichtheden en typologiën levert verschillende inzichten. Gelet op de kwetsbaarheid vanuit ecologie is een woondichtheid van 35 woningen per hectare te zien als een absoluut maximum. Bij een hogere dichtheid is het of niet langer mogelijk om de bouwhoogte te beperken tot de kruinhoogte van bomen of is het niet mogelijk om voldoende groen aan te brengen tussen de woningen. Dit zal dan zorgen voor een steeds sterker wordende impact op de ecologie met licht, geluid, drukte van mensen en huisdieren etc. Ook wanneer een natuurroute direct naast de nieuwe woonwijk wordt gerealiseerd die voldoet aan alle minimale oppervlakte eisen, zal de door een sterke mate van verstoring niet functioneren. Verder zorgt een grotere dichtheid onheroepelijk voor aantasting van de cultuurhistorische omgeving. De architectonische vormgeving of inpassing in groen kan dan weliswaar voor verlichting zorgen, maar zal niet in staat zijn de bebouwing volledig te verhullen. De ontwikkeling voldoet dan niet aan de dorpse waarden die beoogd zijn. De bebouwing zal dat geval ook niet passen in de groene omgeving van het landgoedstation. Bij de beoogde woondichtheid kan vervolgens worden gekozen voor meer grondgebonden woningen of voor compactere appartementengebouwen in het groen. Compacte gebouwen met veel groen tussen de gebouwen wordt daarbij beschouwd als kansrijker.

Inpassing in een bosrijke omgeving kan direct bijdragen aan een versterking van de huidige natuur. Voor bepaalde soorten zal dit zorgen voor een leefgebied, maar belangrijker is de bufferende werking op de ecologische route. Opgemerkt wordt wel dat het simpelweg doorzetten van de typische begroeiing van Utrechtse Heuvelrug niet vanzelfsprekend zal lukken. In de keuze van begroeiing dient rekening gehouden met de lokale omstandigheden op de overgang van Heuvelrug naar Kromme Rijngebied. Het is daarbij denkbaar dat dit ook binnen het gebied al kan variëren. Onderzoek in een toekomstige fase van het project zal moeten uitwijzen welke beplanting hierin geschikt is.

rev 1.0

Pagina 43 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Zoals al geconcludeerd in §3.2.4 dient woningbouw bij een gebiedsontwikkeling binnen de rode contour te blijven. Dit komt voort uit het belang van het behoud van de huidige ecologische routes die soms straks langs de rode contour lopen en om voldoende bufferzone vragen waardoor de rode contour niet kan worden verlegd. Opschuiven van deze routes is in dezen geen alternatief aangezien hier ook al bebouwing aanwezig is. Verder zijn hier veel hekwerken aanwezig van particuliere eigenaren.

De volgende uitgangspunten worden randvoorwaardelijk meegegeven aan een gebiedsontwikkeling: • De bebouwing blijft binnen de huidige rode contour • Een gemiddelde woondichtheid van 35 woningen per hectare is een absolute bovengrens • Compacte gebouwen met veel groen tussen de gebouwen zorgen voor een betere inpassing in een groene omgeving en kan direct bijdragen aan een versterking van de huidige natuur. • Maximale bouwhoogte tot boomkruin, dat wil zeggen maximaal 5 bouwlagen.

Binnen het huidige bebouwde gebied (rode contour) is gekeken waar in potentie woningbouw plaats zou kunnen vinden. Hierbij wordt opgemerkt dat ook binnen de rode contour veel locaties niet in aanmerking komen. Hierbij spelen de volgende overwegingen een rol: • Het bestaande trein- en busstation blijven behouden en komen daarom niet in aanmerking voor woningbouw. • De parkeergarage vervult een belangrijke stations gebonden functie, is relatief recent gerealiseerd en blijft daarom behouden. • De bestaande karakteristieke woningen blijven behouden. • Het gebouw aan het Princenhofpark past volgens sommigen qua uitstraling niet in het gebied. De locatie heeft een beperkte afstand tot het bestaande station (blauw gemarkeerd in Figuur 3-22). Geadviseerd wordt daarom te onderzoeken of dit daadwerkelijk een geschikte locatie is voor woningbouw. • De eigenaar van het Vierdalen en Fucuscura gebouw heeft kenbaar gemaakt graag te ontwikkelen binnen het huidige bestemmingsplan (rood gemarkeerd in Figuur 3-22). Dit betekent dat er waarschijnlijk kantoren worden gebouwd in plaats van woningen. Geadviseerd wordt te onderzoeken of het mogelijk is deze locaties alsnog te betrekken in de gebiedsontwikkeling. In de onderstaande figuur is op basis hiervan aangegeven welk zoekgebied resteert voor een gebiedsontwikkeling. Per deelgebied is vervolgens de oppervlakte bepaald in hectaren.

Het totale oppervlak van het zoek gebied bedraagt ca. 10 hectare. Op basis van de eerder genoemde kengetallen voor de woondichtheid is daarmee een inschatting te maken van de potentiële woningbouw.

rev 1.0

Pagina 44 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Figuur 3-22: Zoekgebied voor gebiedsontwikkeling binnen rode contour • • •

Woondichtheid 35 woningen per hectare → Woondichtheid 50 woningen per hectare → Woondichtheid 100 woningen per hectare →

Maximaal 350 woningen Maximaal 500 woningen Maximaal 1000 woningen

Niet alle grond binnen de rode contour is geschikt voor woningbouw. Het totale oppervlak van het zoekgebied bedraagt ca. 10 hectare. Met de beoogde woningdichtheid kunnen maximaal 350 woningen gerealiseerd worden.

De voorgenomen woningbouwopgave van meer dan 2000 woningen is binnen de rode contour onhaalbaar. Ook bouwen buiten de rode contour leidt tot woondichtheden die onverenigbaar zijn met natuurbehoud en cultuurhistorie. De huidige natuurroutes zullen ook met compensatie onherstelbaar beschadigd raken. De opgelegde woningbouwambitie in combinatie met financiële haalbaarheid zorgt voor een sterke aantasting van de huidige waarden van het gebied. Gericht op slechts een enkele functie voor het gebied (woningbouw), zorgt dit voor verschraling in functies van het gebied en een sterke afname in kwaliteit van de leefomgeving.

rev 1.0

Pagina 45 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

3.7

Duurzame woningbouw

De gebiedsontwikkeling moet zo worden ingericht dat dit geen (financieel) sluitstuk is. Met andere woorden vooraf moet onderzocht worden of de omstandigheden in en rondom het stationsgebied de duurzame ambitie mogelijk kunnen maken. Daarnaast wordt verwezen naar het ‘Convenant Duurzame Woningbouw Provincie Utrecht’ en dan in bijzonder de voorwaarden m.b.t. Categorie goud.

De waarden van dit gebied moeten worden afgewogen tegen het geheel van woningbouwprogramma's in de betrokken gemeenten en in de regio en de bouwmogelijkheden in minder waardevolle gebieden (vergelijk ook de ‘Ladder Duurzame Verstedelijking’). Daarnaast moeten er voldoende middelen worden opgebracht om de duurzame ambities te kunnen financieren.

3.8

Duurzame mobiliteit

3.8.1 Mobiliteit in de regio Vanwege de verstedelijking in de regio Utrecht wordt een toename van de mobiliteit in de regio verwacht. Om gezonde groei mogelijk te maken is het “wiel met spaken” bedacht. Dit is een netwerk van bus-, tram- en treinverbindingen en bestaat uit 'spaken' die de stad en de regio verbinden. Daarnaast zijn er 'wielverbindingen' tussen grotere regionale OV-knooppunten; regiopoorten. Zie hierna Figuur 3-24.

IC Station Driebergen-Zeist

Figuur 3-23: IC station Driebergen-Zeist

rev 1.0

Pagina 46 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Station Driebergen-Zeist ligt relatief ver buiten het “wiel” in de 3e ring. De functie die het station daarom wordt toegedicht is vooral die van multimodale knoop die het naar de omringende kernen heeft. In de Bijlage ontwikkelperspectief MRU: Toelichting verkenning verstedelijking MRU” 15 ) staat de stationslocatie niet genoemd bij de woningbouwlocaties.

Figuur 3-24: Bandbreedte overzicht woning aantallen In de “Beoordeling verstedelijking “Utrecht Nabij”16 wordt uitgegaan van de bouw van 1000 woningen bij het station Driebergen-Zeist. Hierbij worden als uitgangspunten of randvoorwaarden onder meer genoemd: • HOV Driebergen-Zeist - Westraven - Woerden Molenvliet P&R • Spoorverdubbeling Driebergen-Zeist-Lunetten Het is onduidelijk of aan deze randvoorwaarden wordt voldaan en wat het betekent als er meer dan 1000 woningen worden gebouwd. Dit zijn twee vragen die in elk geval in een gebiedsvisie moeten worden beantwoord.

15 16

MIRT onderzoek MRU Amsterdam, 27 oktober 2020 www.must.nl MIRT onderzoek Metropoolregio Utrecht, DEFINITIEF, 10 november 2020

rev 1.0

Pagina 47 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

In de referentierapportage Mobiliteit in de regio Utrecht 17 staat in paragraaf 2.1 (Uitgangssituatie infrastructuur auto 2030) de volgende veronderstelling: “Bij Driebergen-Rijsenburg wordt de capaciteit van de hoofdstraat (bij de aansluiting op de A12 en station Driebergen-Zeist) verdubbeld”. Aanleiding en doel van deze rapportage was dat "Vorig jaar (..) in het MIRT-onderzoek (is) geconstateerd en bevestigd dat de regio Utrecht in 2030 tegen grote knelpunten aanloopt op het gebied van mobiliteit. Over verbinding met onder andere Driebergen-Zeist wordt het volgende opgemerkt: “Bestaande buslijnen verbinden De Uithof weliswaar met treinstations als Bilthoven, Driebergen-Zeist, Bunnik, Lunetten en Vaartsche Rijn, maar zowel de busverbindingen als de bediening op de treinstations zijn volgens de huidige vooruitzichten nog niet voldoende om op orde om de OVT te ontlasten." (pagina 48 van de eerder genoemde referentiestudie). In Utrecht Nabij, Ontwikkelperspectief verstedelijking en bereikbaarheid 2040, met een doorkijk naar 2050, was het primaire uitgangspunt dat alleen aan knopen in de binnenring, die aangesloten zijn op snel onderling vervoer, woningbouw wordt toegevoegd. Het is onduidelijk op grond van welke (mobiliteits)overwegingen voor DriebergenZeist van dit uitgangspunt is afgestapt.

In Utrecht Nabij was de locatie Driebergen-Zeist anders dan bijvoorbeeld Zeist-Noord, geen regiopoort. In de “Adaptieve ontwikkelstrategie NOVEX Utrecht-Amersfoort 18, wordt Driebergen-Zeist wel genoemd als regiopoort en wordt het volgende vermeld: " Ten tweede zijn er regiopoorten; deze liggen buiten het stedelijk kerngebied maar kennen een goede OV-verbinding met Utrecht, Amersfoort en plekken buiten de regio via Sprinter- of HOVverbindingen. Regiopoorten worden gekenmerkt door een stedelijk gemengd milieu waar nabijheid, fietsen, lopen en OV bepalend zijn voor de ruimtelijke opbouw. Het gaat dan om: Barneveld, Bilthoven, Breukelen, Bunnik, DriebergenZeist, Houten, Nijkerk, Vianen, Woerden en Zeist-Noord. Door de ontwikkelruimte binnen de regiopoorten te benutten, kan met relatief beperkte investeringen een substantiële bijdrage geleverd worden aan de lokale, regionaleen rijksopgaven."(pagina 31). Van een eventuele gebiedsontwikkeling zal afgewogen moeten worden of deze geen afbreuk doet aan alle andere functies die dit gebied nu al vervult. In een Gebiedsvisie moeten ook de mobiliteitseffecten van de bouw van een groot aantal woningen worden beoordeeld.

Het is ook de vraag of de constatering in de NOVEX correct is dat er in Driebergen-Zeist geen grote investeringen nodig zijn gezien de extra belasting van het wegennet, de veronderstelde verdubbeling van het spoor naar Lunetten en de extra belasting van de Hoofdstraat. 3.8.2 Mobiliteit in de gemeenten Het huidige verkeerssysteem rondom het stationsgebied functioneert na de ondertunneling van het spoor goed. Wel wordt opgemerkt dat dit systeem op relatief veel locaties tegen zijn limiet aan ligt. Een grootschalige woningbouwontwikkeling zal er daarom voor zorgen dat vervoersbewegingen binnen de gemeenten de regio toenemen. Gezien de goede bereikbaarheid over de weg zal daarin ook de behoefte tot mobiliteit over de weg ook sterk zijn. Destimuleren van autobezit draagt onvoldoende bij aan het beperken hiervan. Dit zorgt voor overbelasting van veel wegen binnen Zeist en Utrechtse Heuvelrug. Consequentie is dat veel hoofdwegen verstopt raken. De ruimtelijke consequenties reiken veel verder dan het gebied zelf. Bij de voorgenomen woningbouwambitie van de gemeente (ca. 2000 woningen) kunnen congestieproblemen worden veracht op ten minste de Driebergseweg en Utrechtseweg in Zeist en de Hoofdstraat in Driebergen. Verder zullen diverse knelpunten ontstaan op kruispunten. Capaciteitsvergroting zal meer verharding vragen en groen kosten.

Bij toevoeging van 300 tot 400 woningen blijft deze impact op het verkeersysteem relatief beperkt en wordt verwacht dat dit door het huidige systeem opgevangen kan worden. Het gaat immers ook ten koste van de vervoersbewegingen van de bedrijven die verdwijnen.

17

Mobiliteit in de regio Utrecht – referentie 2030 met als onderwerp: “Analyse daily urban system en opgaven Versie: definitief (24-08-2020). 18 Adaptieve ontwikkelstrategie NOVEX Utrecht-Amersfoort"versie 1.0, 18 oktober 2024

rev 1.0

Pagina 48 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Een grootschalige woningbouwontwikkeling zal zorgen voor een toename van de vervoersbewegingen binnen de gemeenten en de regio. Bij de voorgenomen woningbouwambitie van de gemeente (ca. 2000 woningen) is volgens de referentierapportage Mobiliteit in de Regio de verwachting dat de impact op het verkeerssysteem zeer groot is. Veel wegen dienen te worden aangepast. De benodigde financiële middelen voor deze aanpassingen dienen te worden meegenomen te worden. Een gebiedsvisie die uitgaat van veel woningen zal in moeten gaan op de benodigde aanpassingen van de infrastructuur en de bijzondere waarden en kwaliteiten van het gebied. Bij toevoeging van 300 tot 500 woningen blijft deze impact relatief beperkt en wordt verwacht dat dit door het huidige systeem opgevangen kan worden.

3.8.3 Mobiliteit binnen gebiedsontwikkeling Mobiliteit raakt aan veel verschillende thema's, als bereikbaarheid, leefbaarheid, gezondheid, klimaatadaptatie, vitaliteit, inclusiviteit, duurzaamheid en ga zo maar door. Door slimme planning toe te passen kan er aan elk van deze aspecten een positieve bijdragen worden geleverd. Om dat te bereiken, wordt het STOMP-principe gehanteerd. Dit principe is als volgt weer te geven en geeft volgordelijk prioriteit aan Stappen (lopen), Trappen (fietsen), Openbaar Vervoer, Mobility as a Service (deelmobiliteit) en gemotoriseerd Personenvervoer (auto).

Figuur 3-25: Het STOMP-principe gevisualiseerd Mobiliteit neemt doorgaans aanzienlijke ruimte in bij woningbouwprojecten. Waar lopen en fietsen een bescheiden onderdeel van de openbare ruimte innemen, zorgt de auto daarentegen voor een grote druk. Denk aan parkeerplekken, wegen, extra (verzwaarde) verharding, oversteekplaatsen, (in toenemende mate) laadinfrastructuur, etc. Met andere woorden, veel versteende dure infrastructuur. Bovendien scoort de auto ook slecht op andere aspecten als gezondheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid. Denk bijvoorbeeld aan de hoeveelheid lichaamsbeweging dat afneemt met de aanschaf van een auto, de uitstoot van uitlaatgassen en deeltjes als stikstof,

rev 1.0

Pagina 49 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

fijnstof en koolstof en dat in Nederland ongeveer 60-70% van de verkeersdoden en gewonden worden veroorzaakt door ongevallen waarbij een auto betrokken is. En dat terwijl auto's gemiddeld 96% van de tijd stil staan. Om mobiliteit te minimaliseren en ervoor te zorgen dat bewoners hun dagelijkse behoeften lokaal kunnen vervullen en om daarbij tegelijkertijd een gemengde en levendige wijk te creëren, worden dagelijkse voorzieningen voorzien zoals een supermarkt, kapper, drogist, basisschool en horecagelegenheden zoals een café/restaurant. Als deze in de wijk gelegen zijn, zijn deze te voet of met de fiets bereikbaar.

Figuur 3-26: Vergelijking van ruimtebeslag van auto's en fietsen Actieve en duurzame vormen van mobiliteit, zoals lopen en fietsen, en openbaar vervoer, die een groot aandeel actieve mobiliteit als voor- en natransport kent, nemen de minste ruimte in beslag en zorgen voor minder verkeersdruk. Door deze vormen van vervoer te prioriteren, kunnen we kostbare openbare ruimte vrijhouden voor groenvoorzieningen, speelplekken en recreatie en kunnen we de druk op de gezondheid, veiligheid en leefomgeving minimaliseren. Dit draagt bij aan een aantrekkelijke plek om te wonen. Vanwege de nabijheid van een trein- en busstation, rijks- en provinciale weg en de aanwezigheid van een grote P+Rfaciliteit is het vervoer sterk ontsloten. Ondanks de ontsluiting met het openbaar vervoer, zorgt de nabijheid van de A12 en N225 voor een aantrekkelijke optie om met de auto te komen. Hierdoor is de situatie uniek in Nederland en zijn conclusies op basis van andere treinstations niet zondermeer over te nemen. Auto’s kunnen buiten de wijk worden geparkeerd om verkeersdruk in het woongebied en naar/van nabijgelegen kernen zoals Driebergen-Rijsenburg, Odijk en Zeist te minimaliseren. Hiervoor dient wel in de parkeerbehoefte te worden voorzien die past bij deze bereikbaarheid om parkeeroverlast te voorkomen, hetzij in de huidige P+R of een andere te bouwen parkeergarage aan de rand van het gebied.

Door auto's aan de rand van het gebied te parkeren, staat daarmee je auto op maximaal een paar honderd meter van de parkeerplek en is deze altijd bereikbaar, terwijl de nadelige gevolgen voor de buurt worden geminimaliseerd. Veel concessieverleners gebruiken bijvoorbeeld 400 meter als uitgangspunt voor de maximale afstand tot een bushalte. Door deelauto's in de nabijgelegen P+R aan te bieden kan tevens het autobezit worden beperkt. Aangezien iedereen nieuw in het gebied komt wonen, moet iedereen verhuizen. Een verhuizing is een moment waarop mensen hun mobiliteit opnieuw overwegen. Als zij op dat moment een uitstekend OV-knooppunt voor de deur hebben en waar lopen en fietsen perfect geregeld is, is er minder behoefte om de auto voor de deur te parkeren.

rev 1.0

Pagina 50 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Door in te zetten op dit STOMP-principe wordt de auto-afhankelijkheid ontmoedigd, waardoor het gebruik van openbaar vervoer wordt gestimuleerd. Dit draagt in grote mate bij aan de reizigersaantallen in het openbaar vervoer en dus aan het behouden van de intercity-status van station Driebergen-Zeist.

Figuur 3-27: De dimensies binnen de brede welvaart in relatie tot mobiliteit Bij het inrichten van onze straten is het belangrijk om het kind centraal te zetten. We willen allemaal een woonomgeving waarbij ruimte is om elkaar te ontmoeten en waarbij kinderen onbezorgd op straat kunnen spelen en onafhankelijk naar school kunnen lopen of fietsen. Onderstaande voorbeeld geeft duidelijk weer hoe het niet moet. Dan hoeft de straat geen gevaarlijke, maar juist een veilige omgeving te zijn die aanmoedigt tot buitenspelen. Alleen op die manier maken we onze straten rechtvaardig.

Figuur 3-28: Straat primair ingericht voor auto's om te parkeren i.t.t. rechtvaardige straat waar ruimte is voor ontmoeten en kinderen om buiten te spelen

Figuur 3-29: Kinderen moeten veilig op straat kunnen spelen; een goede inpassing van mobiliteit in de openbare ruimte helpt daarbij

Rondom het station bevinden zich op een aantal plaatsen gevaarlijke verkeerssituaties. Dit zijn bijvoorbeeld de plaatsen waar fietsverkeer het wegverkeer kruist. Ook in een bocht in de Odijkerweg richting Odijk wordt structureel te hard gereden en is de verkeerssituatie gevaarlijk. Met een gebiedsontwikkeling zullen deze knelpunten verergeren. Geadviseerd wordt daarom ook deze knelpunten op te lossen door bijvoorbeeld de 30 km/uur zone op te rekken richting Odijk.

rev 1.0

Pagina 51 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Figuur 3-30: Door de combinatie van de inrit voor het tankstation, de bocht direct voor de fietsoversteek en frequent parkerende autotrailers ontstaat een gevaarlijk wegbeeld. De knipperlichten bij de fietsoversteek helpen onvoldoende

Figuur 3-31: Wegverkeer rijdt in deze bocht structureel te hard. Door slecht zicht is deze bocht gevaarlijk. Dit kan eenvoudig worden opgelost door het oprekken van de 30 km/uur zone richting Odijk

Mobiliteit speelt een cruciale rol in thema's als bereikbaarheid, leefbaarheid, gezondheid, duurzaamheid en klimaatadaptatie. Door slimme planning en het toepassen van het STOMP-principe (Stappen, Trappen, Openbaar vervoer, Mobility as a Service en gemotoriseerd Personenvervoer) kunnen wijken aantrekkelijker, groener, gezonder en veiliger worden ingericht. Met de nabijheid van het trein- en busstation is het openbaar vervoer in het gebied goed ontsloten. Bij nieuwe woningbouwprojecten biedt de verhuizing een kans om bewoners duurzame keuzes te laten maken. Als lopen, fietsen en OV voor de deur goed geregeld zijn, ontstaat er minder behoefte aan de auto. Dit stimuleert OVgebruik en draagt bij aan het behoud van de intercitystatus van station Driebergen-Zeist. Door auto-afhankelijkheid te minimaliseren, verbeteren we niet alleen de verkeersveiligheid, maar creëren we ook leefomgevingen waar mensen willen wonen, werken en recreëren. Dit alles draagt bij aan de dimensies van brede welvaart. De directe ligging aan de A12 maakt de locatie echter ook geschikt voor wegverkeer. Dat kan juist weer een grotere automobiliteit van de inwoners genereren. Het wegdenken van dit element zorgt voor een onderschatting van de impact op de leefomgeving. Het effect van ligging aan een autosnelweg zal goed moeten worden onderzocht.

Voor de bouw en aanleg van parkeervoorzieningen dient ruimte en geld beschikbaar te zijn. In dit gebied zal aan de sociale veiligheid van aparte parkeervoorzieningen ook aandacht moeten worden besteed. Ook moet duidelijk zijn wat het effect is voor de zittende bewoners.

3.9

Doelgroep

De mogelijk te huisvesten doelgroepen bepalen de waarde voor het oplossen van de lokale of regionale woningvraag. Voor de leefbaarheid is het essentieel om een mix van woningen, werkruimtes en voorzieningen in de wijk te realiseren. Het is ook essentieel om een divers gebied te creëren waarbij er verschillende typen woningen worden gerealiseerd om verschillende doelgroepen te huisvesten19. Dit voorkomt de monotone en soms doodse sfeer zoals we die kennen uit gebieden, zoals De Uithof, Zuidas of VINEX-wijken. Door functiemenging en een mix aan publiek te stimuleren, creëren we een levendige wijk waar wonen, werken en recreëren hand in hand gaan.

19

Om woningtekort op te lossen en nieuwe problemen te voorkomen, moet overheid beter plannen, vindt directeur PBL - EenVandaag (avrotros.nl)

rev 1.0

Pagina 52 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Een supermarkt vraagt 5000 inwoners. Een duo-huisartsenpraktijk ook. 1800 woningen voor 1- en 2persoonshuishoudens leveren onvoldoende draagvlak voor noodzakelijke voorzieningen.

De voorzieningen van het woongebied kunnen gezien het aantal inwoners een beperkte omvang krijgen waardoor inwoners voor veel zaken zijn aangewezen op omliggende kernen. Dit genereert extra verkeersbewegingen en leidt niet tot bevordering van sociale cohesie. Verder maakt dit het stationsgebied minder geschikt voor kwetsbare of minder mobiele doelgroepen zoals ouderen. Bij uitbreidingslocaties wordt meestal gekozen voor bouwen bij bestaande kernen. Hier zijn dan al voorzieningen aanwezig, waardoor deze voor alle doelgroepen geschikt zijn.

Vermeden dient te worden dat de economische omstandigheden sturend zijn boven de woonbehoefte van inwoners. Dan ontstaat bouwen om het bouwen. De voorzieningen van het woongebied kunnen gezien het aantal inwoners slechts een beperkte omvang krijgen. Voor de leefbaarheid is het essentieel om een mix van woningen te realiseren voor verschillende doelgroepen.

3.10 Urgentie voor woningbouw in gemeenten Bij het station Driebergen-Zeist dreigt in het zeer waardevolle landschap van de Stichtse Lustwarande met belangrijke natuurwaarden (overgangsgebied tussen Heuvelrug en Kromme Rijn met ecologische verbindingen) een woonwijk te worden gebouwd. Naar zeggen zijn tenminste 2000 woningen nodig om hier een economisch haalbaar plan te maken. Dat zijn veel te grote aantallen in het waardevolle gebied rondom het station. Om de beoogde woningbouwopgave in perspectief te zetten is een factsheet opgesteld. Ook al zouden er in Nederland een miljoen woningen tekort zijn, dan nog moet je op deze waardevolle locatie niet buiten de rode contour willen bouwen! Experts gaat overigens uit van een woningtekort van 400.000 in Nederland, sommige zelfs van 230.000. In plaats van te bouwen in waardevol gebied, zijn er voldoende mogelijkheden om het woningtekort op alternatieve manieren op te lossen en het niet noodzakelijk is om waardevolle natuur en landschap aan te passen als ‘makkelijke bouwoplossing’. In een Factsheet wordt uitgebreid ingegaan op de urgentie om juist in dit waardevolle gebied te bouwen. Deze factsheet is als bijlage D bij onze Landschapsvisie gevoegd. Hierna zijn de hoofdpunten opgenomen.

1. Een bouwprogramma van een miljoen woningen staat in scheve verhouding tot het tekort aan 400.000 woningen. Het streven om 1 miljoen woningen te bouwen kan niet de legitimatie zijn om waardevolle gebieden te bebouwen. Er is een flinke woningnood. Maar die is niet onbegrensd. Hoe groot is het woningtekort? De regering heeft een bouwprogramma van een miljoen woningen tot 2030 aangekondigd. Maar het harde nominale woningtekort is volgens experts zoals het gezaghebbende bureau ABF 401.000 woningen en niet een miljoen woningen. Sommige experts zijn zelfs van mening dat je moet uitgaan van een tekort van 232.000 woningen voor het goed functioneren van de woningmarkt. (Zie bijlage 1 Factsheet, NOS nieuwsbericht van 12 juli 2024). 2. Er wordt in relatie tot het landelijk woningtekort al meer dan genoeg gebouwd De gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug dragen zelf al ruim bij aan het oplossen van het woningtekort van 401.000 woningen. De gemeenten hebben beide een zeer ruim woningbouwprogramma, gerekend naar het aantal inwoners. Zie toelichting punt 1 in de Factsheet. Een redelijk aandeel in het oplossen van de woningnood voor de gemeente Zeist is de bouw van 1482 woningen tot 2030. Zeist heeft een programma van ongeveer 2500 woningen. Dat is anderhalf maal een redelijk aandeel.

De gemeente Utrechtse Heuvelrug zou in dezelfde vergelijking 1152 woningen moeten bouwen en heeft er 1712 in de planning.

rev 1.0

Pagina 53 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

3. De gemeenten zouden krimpen zonder instroom van nieuwe inwoners; voor natuurlijke groei zijn geen extra woningen nodig De gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist hebben een sterfte-overschot. Getalsmatig komen er daardoor voor de zittende bevolking voldoende woningen vrij in de gemeenten. In het overheidsbeleid moet er meer voorrang komen voor inwoners en werknemers uit de gemeenten en doorstroming van ouderen uit gezinswoningen 4. De gemeenten bouwen genoeg voor de eigen berekende woningvraag tot 2030 De beide gemeenten hebben zonder de stationslocatie ook al bouwprogramma’s die ruim voldoende zijn voor de door de gemeenten zelf berekende toekomstige woningvraag tot 2030. Zie toelichting in de Factsheet punt 2. 5. Er is een grote instroom van woningvragers van buiten de regio door de gemeenten ligging in Nederland; dat geeft een grote druk op de lokale woningmarkt Er is veel instroom van buiten in de gemeenten. De vrijkomende woningen in de gemeenten zijn daardoor maar in beperkte mate beschikbaar voor inwoners van die gemeenten zelf. Gezien de centrale ligging in Nederland is de toestroom en woningvraag groot en kun je zonder maatregelen voor lokale woninzoekenden blijven bouwen tot je een ons weegt gezien de instroom uit de regio. Zie toelichting in de Factsheet punt 2. 6.

Goed volkshuisvestingsbeleid met behoud van betaalbaarheid is nodig Het woningtekort is niet alleen getalsmatig. Huren en koopprijzen zijn sterk gestegen. Het (‘geliberaliseerde)’ volkshuisvestingsbeleid heeft tot een jungle op de woningmarkt geleid. Naast bouwen is juist ook goed beleid noodzakelijk. 7. De sterke economische groei van de Metropoolregio Utrecht leidt tot vernietiging van natuur en landschap. Wat willen wij zijn? Een nog deels groene regio of het langzamerhand volgebouwde middelpunt van Nederland? De concept-nota Ruimte gaat uit van spreiding van ontwikkelingen over Nederland als geheel maar kent ook drie metropoolregio's waaronder Utrecht. De Metropoolregio Utrecht wil economisch sterk groeien in de competitie tussen stedelijke regio’s. De groei met 80.000 arbeidsplaatsen extra leidt tot een extra vraag naar 70.000 woningen. De groei gaat sterk ten koste van landschap en natuur om de stad Utrecht. Is zo’n economische groei wel passend gezien alles wat we ervoor dreigen op te offeren? De economische groei stabiliseren betekent wegvallen van de noodzaak om 70.000 woningen te bouwen. De groei van het aantal arbeidsplaatsen moet rekening houden met de kwaliteiten van het landschap in Utrecht. We kunnen niet oneindig groeien zonder in een verdichte stedelijke regio te veranderen.

In het voorontwerp van de Nota Ruimte l wordt gewezen op de beperkte mogelijkheden van buitenstedelijke ontwikkeling ondermeer vanwege kwetsbare landschappen om de groeisteden Amsterdam, Utrecht en Eindhoven (pagina 92) en op de noodzaak van erfgoedinclusiviteit (pagina 110) analoog aan natuurinclusiviteit. Vanuit deze overwegingen moet je de verstedelijking rondom het station vanwege de schade aan natuurwaarden en de beleving van de Stichtse Lustwarande juist niet vergroten en moet de groei van de metropoolregio's meer plaatsvinden in de stedelijke gebieden. Overigens komt ook de groei van de bevolking, die op basis van arbeidsmigratie plaats vindt meer en meer ter discussie. Zo vond op 4 december 2024 in de Tweede Kamer een debat over het rapport van de Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen 2050. Dit betekent de noodzaak terughoudend zijn met het bebouwen van waardevolle gebieden in onze regio. 8. Niet alleen maar ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Beter omgaan met de bestaande woningvoorraad geeft ook oplossingen die tot 30.000 woningen per jaar opleveren. Sommige experts pleiten ervoor om regels te verbeteren zoals gaan samenwonen door ouderen fiscaal en uitkeringstechnisch minder onaantrekkelijk maken, het makkelijker maken grotere woningen te splitsen en verhuizen door ouderen naar kleinere woningen aantrekkelijker maken.

Dit zijn effectieve mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Het Financieel Dagblad berichtte over op 23 februari 2022 over een artikel in het blad ESB. Hierin wordt door de economen Piet Eichholtz, Linde Kattenberg en Nils Kok betoogd dat regels op het gebied van de Bijstand en de AOW (blijven) samenwonen en gedeeltelijke verhuur van woningen onaantrekkelijk maken waardoor jongeren en ouderen zelfstandig blijven wonen. Aanpassen van regels zou 30.000 woningen per jaar kunnen vrijspelen. Dit zijn mogelijkheden die geen ruimte en groen kosten. ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ is een gemakkelijke oplossing. Belangrijk is ook goed woonbeleid. 9. Alternatieve locaties voor woningbouw

rev 1.0

Pagina 54 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

Er zijn alternatieven zonder al teveel mooi landschap op te offeren, zoals bouw op of omvormen van kantoor- en bedrijfslocaties of optoppen van complexen. Ook compacter bouwen in bestaande steden en dorpen is een oplossing die geen natuur kost. Ook kent de metropoolregio Utrecht grote bouwlocaties als de polder Rijnenburg en het Merwedegebied/A12-zone in de stad Utrecht. Dit soort mogelijkheden moet je benutten en niet bij voorbaat natuur en landschap opofferen. 10. Is het Stationsgebied wel een geschikte woonlocatie? Andere plekken zijn geschikter Het gebied is een vervoershub (plek met meerdere verkeersverbindingen). Maar kun je er ook goed wonen? Het gebied zal te weinig inwoners kennen voor een supermarkt of andere winkels en medische voorzieningen. De gezelligheid en kleinschalige centrumfunctie van een bestaande woonkern ontbreekt zoals bijvoorbeeld in Bunnik waar het stationsgebied vlak bij de voorzieningen ligt en ook plannen zijn voor woningbouw. Er is sprake van hoogbouw gericht op jonge mensen. Van het USP/DeUithof wordt duidelijk dat de 4000 daar wonende studenten het wonen in De Uithof alles behalve een pretje vinden. Zie bijlage 4 bij de Factsheet. Wonen in het stationsgebied betekent reizen naar je werk en naar naar allerlei voorzieningen. Het is veel beter om het station als goed bereikbare werklocatie te houden.

Voor mensen uit de kernen uit de omgeving die er goed per fiets of OV of eventueel per auto kunnen komen 11. In de woningbouwplanningen wordt gerekend met 30 procent vraaguitval. Het rekenen met 30 procent ‘vraaguitval’ leidt tot extra druk op natuur en landschap als makkelijk te bebouwen locatie. Bij de woningbouwplanning ontstaat extra druk op natuur en landschap omdat overheden rekenen met een extra behoefte van 30 procent vanwege planuitval. Er wordt dus overal met 30 procent ‘opgeplust. Daarmee ontstaat ook nog eens het risico van overplanning. ’Het leidt vooral tot druk op het makkelijk, goedkoop en snel te bebouwen groen. Het 30 procent bijtellen klopt de woningvraag extra op en geeft extra druk om teveel te bouwen op ‘makkelijke’ locaties. 3.10.1 Woningbouwprogramma in de gemeente Zeist Het voorgenomen woningbouwprogramma in de gemeente Zeist is volgens de Omgevingsvisie 2.500 woningen. Volgens het IRP is de plancapaciteit van Zeist tot 2040 overigens 3.000 woningen. Hoe verhoudt zich dat tot het woningtekort in Nederland? Een eerste redeneerwijze is uitgaan van het door veel experts aangenomen harde woningtekort in Nederland van 401.000 woningen. Een evenredig aandeel van Zeist daarin zou een aantal van 1482 woningen zijn. Zeist bouwt dus al veel meer dan een evenredig deel.

Aan het Zeister programma is recent bovendien als nieuwe mogelijkheid toegevoegd het PGGM-terrein. Recente projecten in Zeist laten zien dat op het gebied van transformatie veel mogelijk is zoals op Eikenstein (200 woningen), Rabo-facet 100 woningen en de Zeister Warande ongeveer 150 woningen. Daarnaast zijn er veel meer projecten die samen zorgen voor een verwachte woningbouwcapaciteit van circa 2.500 woningen. De Woonvisie spreekt voor Zeist over een woningbehoefte van 300 sociale woningen tot 2030. 900 woningen zouden dan toereikend moeten zijn voor wat betreft sociale woningbouw als 1/3 van de woningen sociaal is. Met het bouwen van een evenredig aandeel van 1500 woningen wordt ruim voldaan aan de woningvraag in de gemeente. Zie verder de Factsheet in bijlage D.

Bouwen, bouwen, bouwen’ zonder goede woningmarktmaatregelen en zonder goede analyse van de omvang van het woningtekort in de betrokken gemeenten, gaat nodeloos ten koste van de kwaliteit van natuur en landschap. Bouwen bij het station Driebergen-Zeist zonder een afweging te maken ten opzichte van de andere bouwmogelijkheden in de betrokken gemeenten, in de regio en in Nederland, is geen goede zaak. Er zijn veel redenen om kritisch te kijken naar de bovenmatige woningbouwplannen bij het station. De natuur en de landschappelijke kwaliteiten van onze regio en provincie moeten voorop staan. En niet een (grote) economische groei. Gezien de landschappelijke ligging (Utrechtse Heuvelrug, Kromme Rijn, Stichtse Lustwarande) en het ontbreken van voorzieningen, is de stationsomgeving geen plek voor een woningbouwtaakstelling voor de groeibehoefte van de Metropoolregio Utrecht. Het rekenen met 30 procent vraaguitval geeft nog eens extra druk op landschap en natuur.

rev 1.0

Pagina 55 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

3.10.2 Woningbouwprogramma in de gemeente Utrechtse Heuvelrug Volgens de ‘RIB Bouwrealisatie 2023 en bouwprognose 2024 e.v’ heeft de gemeente een bouwprogramma van 1712 woningen. Dit is ook een meer dan een evenredig aandeel in het landelijk woningtekort van 401.000 woningen. Een evenredig aandeel van Utrechtse Heuvelrug daarin zou een aantal van 1152 woningen zijn (17.602.978 inwoners van Nederland gedeeld door 50.553 inwoners). Zie verder de Factsheet in bijlage D. 3.10.3

Conclusie

De voorgenomen woningbouw binnen het gebied is disproportioneel veel wanneer dit wordt afgezet tegen de autonome woningbouwontwikkelingen van de gemeente. Bouwen in het zeer waardevolle landschappelijke gebied rondom het station doet sterk afbreuk aan de kernkwaliteiten van het gebied, zoals de natuurwaarden, de cultuurhistorische gebouwen en landschappen van de Stichtse Lustwarande. Alternatieve locaties zijn eerder te vinden in oude industriegebieden en verouderde kantoorgebouwen dan in natuurgebieden. Daarbij komt dat dat door de op deze locatie woningbouw de huidige aanliggende natuurgebieden dreigen te worden overlopen door gebruik als stadspark. Deze natuurgebieden zijn niet alleen een lokaal belang. Het gebied van Zeist en de Utrechtse Heuvelrug is namelijk bij uitstek het eerste natuurgebied voor inwoners van de Randstad voor specifieke natuur- en landschapsbeleving. Zie het drukke gebruik van de aanwezige wandelpaden. Het is te betreuren als dit gebied meer het karakter van een druk stadspark krijgt in plaats van een gebied met meer rust en natuurbeleving. Bovendien zijn er volgens experts nog vele maatregelen te nemen voor de oplossing van de woningnood die ook woningen opleveren. Er zijn dus veel redenen om kritisch te kijken naar bovenmatige woningbouwplannen.

Ook vanuit de bevolking wordt verwacht dat daarbij een goede afweging wordt gemaakt ten aanzien van de woningbouwambitie. Dit is expliciet geen onderdeel geweest van het plan van aanpak voor de gebiedsvisie en is ook geen onderdeel geweest van de variantenstudie voor het stationsgebied die de projectorganisatie voorjaar 2024 presenteerde. Daarentegen zijn de woningbouwopgaven een top-down opgelegde doelstelling van het Rijk en Provincie. Een gezonde afweging of dit passend is en argumentatie waarom deze afweging is gemaakt ontbreekt. Het belang van de lokale bevolking is dus niet bediend. Bovendien komen de groeiscenario's waarop de woningbouwplannen zijn gebaseerd ter discussie, omdat arbeidsmigratie en studiemigratie mogelijk worden gematigd. Het ligt voor de hand om locaties direct in en aan steden en dorpen op een goede groene en duurzame manier te ontwikkelen in plaats van midden in een landelijk gebied tussen twee kernen. De landschappelijke kwaliteiten van onze regio en in het bijzonder de stationsomgeving moeten voorop staan. Geconcludeerd wordt dat gezien de landschappelijke ligging (Utrechtse Heuvelrug, Kromme Rijn, Stichtse Lustwarande) dit gebied niet geschikt is voor een bovenmatige taak als groeikern om te voorzien in de groeibehoefte van de stad Utrecht, Amsterdam en de rest van de Randstad.

rev 1.0

Pagina 56 van 62

Visie Landgoedstation Driebergen-Zeist en omgeving Een gebiedsvisie die gedragen wordt door inwoners, landschap, ecologie en cultuurhistorie

4 Conclusie De gemeenten Zeist en Utrechtse Heuvelrug zijn gezamenlijk bezig met het opstellen van een gebiedsvisie. Hierin wordt uitgegaan van woningaantallen (ongeveer 2000 woningen) die onherroepelijk zorgen voor een aantasting van de in het gebied aanwezige waarden van natuur, landschap en cultuurhistorie. Verschillende burgerorganisaties presenteren met dit document een alternatieve ontwerpvisie. Deze heeft enerzijds als doel een gebundeld overzicht te geven van belangrijke ontwerpuitgangspunten voor de opzet van een alternatief ontwerp waarbij de natuur, het landschap, de cultuurhistorie en ook de belangen vanuit bewoners als uitgangspunt worden genomen Deze uitgangspunten gelden als randvoorwaarde voor een toekomstige gebiedsontwikkeling. Het aantal te realiseren woningen is expliciet losgelaten. Er wordt gekeken naar de mogelijkheden die geen afbreuk doen aan de gebiedskwaliteiten maar deze juist versterken. Daarmee wordt tevens invulling gegeven aan de aangenomen motie waarin door de gemeenteraad van Utrechtse Heuvelrug is opgeroepen ook te komen met een alternatieve visie waarbij aantasting van groene en groenblauwe waarde veel minder het geval is. Op basis van een landschappelijke systeemanalyse zijn de huidige kernkwaliteiten van het gebied in kaart gebracht.