24RV045 BP HtH Bijlage 1.0 Toelichting

Op grond van bovenstaande motivering en beschrijving wordt geconcludeerd dat het plan binnen de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking past. Waterbeleid Een ander belangrijk onderwerp in het rijksbeleid is duurzaam waterbeheer. De Europese Kaderrichtlijn Water, die sinds 2000 van kracht is, speelt hierbij een belangrijke rol. De richtlijn moet er immers voor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in Europa in 2015 op orde is. Dit betekent dat de rijksoverheid streeft naar een watersysteem dat zoveel mogelijk de natuurlijke situatie (zonder ingrepen van de mens) benadert. Het streven is onder andere gericht op het behouden en vergroten van de ruimte voor water, waar mogelijk

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

33

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

vasthouden van water en verbetering van de waterkwaliteit. De waterbeheerders spelen hierbij een belangrijke rol. In de ruimtelijke plannen, waaronder het bestemmingsplan, moet een Waterparagraaf worden opgenomen. In paragraaf 5.9 van deze plantoelichting wordt hier nader op ingegaan. Overige wettelijke kaders Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is diverse (milieu)wetgeving van toepassing, waaronder de Wet luchtkwaliteit, Wet geluidhinder, Erfgoedwet, Wet natuurbescherming, etc. Ook op deze aspecten zal in hoofdstuk 5 nader worden ingegaan. 3.3

PROVINCIAAL BELEID

Omgevingsvisie provincie Utrecht Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsvisie Provincie Utrecht vastgesteld. De Omgevingsvisie is vanaf 1 april 2021 in werking getreden. In de Omgevingsvisie beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2050. Daarbij worden zeven beleidsthema’s beschreven: • Stad en land gezond; • Klimaatbestendig en waterrobuust; • Duurzame energie; • Vitale steden en dorpen; • Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; • Levend landschap, erfgoed en cultuur; • Toekomstbestendige natuur en landbouw. Bij nieuwe ontwikkelingen is het zaak om zorgvuldig om te gaan met de ruimte. De provincie hanteert bij de locatiekeuze voor nieuwe verstedelijking de volgende basisprincipes: • zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; • daarnaast in overig stedelijk gebied; • eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors. In aanvulling hierop wil de provincie onder voorwaarden ruimte bieden aan kernen voor kleinschalige uitbreiding van het stedelijk gebied om de lokale vitaliteit of ruimtelijke kwaliteit te vergroten (lokaal maatwerk). Gezien de grote ruimtevraag die op de provincie afkomt, is het zaak om zorgvuldig om te gaan met de ruimte.

Een groot gedeelte van de mensen woont graag in een stedelijke of dorpse omgeving. De menging en aanwezigheid van functies zoals wonen, werken en voorzieningen draagt bij aan deze aantrekkelijkheid. Binnen het stedelijk gebied van steden en dorpen is nog veel ruimte aanwezig die kan worden benut voor verdichting, herontwikkeling of intensivering. In de afgelopen jaren zijn er weliswaar al veel binnenstedelijke locaties ontwikkeld, maar er zijn nog steeds binnenstedelijke mogelijkheden en er komen continu nieuwe mogelijkheden bij. Door structurele economische veranderingen verliezen veel gebouwen en locaties hun oorspronkelijke functie en komen daarmee voor herontwikkeling in beeld. Deze

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

34

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

drie aspecten maken dat de provincie blijft inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling. Dit geldt zonder meer voor het plangebied in voorliggend bestemmingsplan, omdat de locatie binnen ‘Stedelijk gebied’ ligt. Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht Gelijktijdig met de hiervoor genoemde Omgevingsvisie is de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht vastgesteld. Ook de Interim Omgevingsverordening is vanaf 1 april 2021 in werking getreden. Het doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen uit de Omgevingsverordening provincie Utrecht te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de omgevingsverordening worden daarom regels gesteld ten aanzien van deze belangen. Deze belangen zijn onderverdeeld in verschillende beleidsthema's (artikelen) die voor de gehele provincie gelden, thema's voor het landelijk gebied en thema's voor het stedelijk gebied. Voor het onderhavige plan raken de thema’s ‘Wonen’, ‘Water’, ‘Natuur’, ‘Cultuur’ en ‘Landschap’ aan provinciale belangen. Wonen Vooral het thema ‘Wonen’ als onderdeel van ‘Stedelijke functies in stedelijk gebied’ heeft betrekking op het plangebied in voorliggend bestemmingsplan. Hiervoor is vooral Artikel 9.15 (Instructieregel verstedelijking) van belang. Hierin worden de basisprincipes voor verstedelijking gevolgd, te weten: 1. zo veel mogelijk binnen het stedelijk gebied; 2.

in kernrandzone alleen als het bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit en ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar is; 3. daarnaast in overig stedelijk gebied; 4. eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors). De woningbouw zelf is in het stedelijke gebied gesitueerd (binnen het bouwvlak) maar het parkeren ten behoeve van het nieuwe woongebied ligt deels buiten het stedelijke gebied en in de kernrandzone.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

35

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 23 - Schermafdruk Provinciale verordening: Stedelijk gebied.

Figuur 24 – Verbeelding bestemmingplan

Volgens het provinciale beleid is verstedelijking in het landelijke gebied niet toegelaten, tenzij nieuwe stedelijke ontwikkelingen tot stand komen in samenhang met de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit (art. 9.2 Iov). Binnen de Kernrandzone kan verstedelijking worden toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

36

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

wordt versterkt en de verstedelijking ruimtelijke en landschappelijk goed inpasbaar is (art. 9.8 Iov). In het bestemmingsplan is uitvoerig beschreven dat de onderhavige verstedelijking deel uitmaakt van het programma Hart van de Heuvelrug. Dat provinciale programma voorziet in de versterking van de natuur op de heuvelrug en in die zin ook in een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Op de locatie zelf is ook een versterking van de ruimtelijke kwaliteit beoogd door de bestaande sportvoorzieningen op deze locatie te behouden en met een herinrichting goed te laten aansluiten op het nieuwe woongebied. Om afstand tussen woningen en sportvelden te creëren is het parkeren voor het nieuwe woongebied langs de bestaande sportvelden gesitueerd. Op die wijze is een passende overgang tussen bestaande kernrandfuncties en nieuwe woonfuncties gecreëerd die ruimtelijk en landschappelijk zorgvuldig is ingepast. Bovendien wordt voldaan aan het vastgestelde provinciale programma Wonen en werken, dat uitgaat van afspraken waarbij tenminste 50% van de te bouwen woningen in het sociale en -middensegment worden gebouwd. Hier wordt verder over uitgeweid in hoofdstukken 3.5.2 en 4.2. Tot slot wordt er in het plan rekening gehouden met gemaakte afspraken over energieneutrale, circulaire, klimaatadaptieve woningbouw, evenredige groenontwikkeling en efficiënt ruimtegebruik.

Water Volgens de Interim Omgevingsverordening is het projectgebied gelegen in het grondwaterbeschermingsgebied rond de Waterwinning in Zeist.

Figuur 25 – Overzicht ligging waterwingebieden met bijbehorende beschermingszones

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

37

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Het zuidelijke gedeelte van het plangebied (met de beoogde parkeervoorzieningen en het bestaande sport- en speelveld ligt bovendien in de kwetsbare strategische grondwatervoorraad die behouden moet worden voor de toekomstige openbare drinkwatervoorziening.

Figuur 26 – Schermafdruk provinciale Interim omgevingsverordening; kwetsbare strategische grondwatervoorraad.

Voor het grondwaterbeschermingsgebied Zeist bevat de Interim omgevingsverordening (Iov) een aantal instructieregels voor het bestemmingsplan en een aantal rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven. Volgens de instructieregel in artikel 3.7 Iov (ruimtelijke bescherming grondwater) mag een bestemmingsplan geen activiteiten toelaten en geen bestemmingen en regels bevatten die een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie. In het bestemmingsplan Huis ter Heide West zijn enkel bestemmingen voor wonen, sporten, bos en groen opgenomen. Die laten geen activiteiten toe die een gevaar vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie zijn. Wel is in de regeling voor beroep- en bedrijf aan huis ter signalering opgenomen dat paragraaf 3.2.2 van de Interim omgevingsverordening van de Provincie Utrecht rechtstreeks van toepassing is op activiteiten in het kader van een beroep of bedrijf aan huis. Volgens de rechtstreeks werkende bepaling in artikel 3.27 Iov is het in het grondwaterbeschermingsgebied Zeist niet toegestaan om boorputten op te richten en/of te exploiteren (30 meter of dieper) of boringen of grond- of funderingswerken uit te voeren op een diepte van 30 meter of meer onder maaiveld. In het bestemmingsplan zal daartoe een signaleringsregeling worden opgenomen.

Op de verbeelding is nagenoeg het hele plangebied aangeduid als ‘milieuzonewaterwingebied’. In de regels is vervolgens voorgeschreven dat ter plaatse van dit

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

38

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

gebied rechtstreeks werkende provinciale regels ter bescherming van de drinkwatervoorziening van toepassing zijn, met een verbod op boorputten dieper dan 30 meter en boringen of grond- of funderingswerken dieper dan 30 meter. Verder valt het plangebied volgens de Interimverordening onder de normen voor wateroverlast buiten de bebouwde kom van het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden. Volgens deze normen geldt voor gebieden buiten de bebouwde kom een inspanningsverplichting om het gebied in te richten op een gemiddelde kans op overstroming van 1/100 per jaar met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren. Zie hierover paragraaf 5.9 van deze toelichting.

Figuur 27 - Schermafdruk provinciale Omgevingsverordening: normen wateroverlast buiten de bebouwde kom.

Natuur Het plangebied ligt niet in een Natura 2000-gebied, het Natuurnetwerk Nederland, de Groene contour of een militair oefenterrein. Wel geldt voor de hele provincie dat het beleid gericht is op tenminste het in stand houden van het bestaande oppervlak aan bos, het behoud van belangrijke bosverbindingen en verbetering van de natuurkwaliteit van de bossen. Dit betreft zowel de aaneengesloten bossen – zoals op de Utrechtse Heuvelrug – als de grotere en kleinere landschapselementen die uit bosschages bestaan. Houtopstanden Volgens de Interim Omgevingsverordening maakt het plangebied Huis ter Heide West deel uit van het gebied houtopstanden (zie de figuur hierna). In deze gebieden buiten de bebouwde komt geldt volgens de provinciale verordening een meldingsplicht en herplantverplichting vanuit de Wet natuurbescherming.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

39

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 28 - Schermafdruk provinciale Interim Omgevingsverordening: Houtopstanden.

In 2023 heeft de gemeente Zeist de grenzen van de bebouwde kom voor houtopstanden echter aangewezen overeenkomstig artikel 4.1 van de Wet natuurbescherming. Daarbij is Huis ter Heide West binnen de bebouwde kom opgenomen (zie de figuur hierna). Dat betekent dat niet de provinciale omgevingsverordening van toepassing is maar de Bomenverordening van de gemeente Zeist (2024). Zie hierover ook paragraaf 5.5 van deze toelichting.

Figuur 29 - Bebouwingscontour houtkap. Bron: gemeente Zeist https://zeist.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=9f1617a3f46c4a91bd15c2 bf1e78bfca geraadpleegd 29 april 2024.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

40

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Cultuurhistorie In de omgevingsverordening is te zien dat het plangebied in een zone ligt die is aangeduid als ‘Historische buitenplaatszone’. Ook ligt het plangebied in de zone ‘Militair erfgoed’. Het uitgangspunt in deze zones is behoud door ontwikkeling. Er is ruimte voor ontwikkelingen, inclusief verstedelijking, gericht op het creëren van economische kostendragers als deze bijdragen aan het herstel van de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone of het militaire erfgoed. Denk aan kleinschalige stedelijke functies en/of bebouwing. De uitvoering hiervan kan op de buitenplaats plaatsvinden, of in de buurt van de buitenplaats als dit tot een betere oplossing leidt. Verder ligt het plangebied in een ‘Archeologisch waardevolle zone’. Landschap Het plangebied behoort tot het ‘Landschap Utrechtse Heuvelrug. Voor het landschap Utrechtse Heuvelrug is het streven de volgende kernkwaliteiten te behouden: 1. robuuste eenheid; 2. reliëfbeleving; 3. extreme historische gelaagdheid. Bij ontwikkelingen in het landschap van de Utrechtse Heuvelrug wordt aandacht gevraagd voor het in stand houden van het reliëf en voor het in stand houden van het samenhangend boscomplex. Vanwege het reliëf en de overige kwaliteiten van de Heuvelrug zijn grootschalige ontgrondingen ongewenst.

Kleinschalige ontgrondingen voor natuurontwikkeling of recreatieve ontwikkeling zijn wel mogelijk, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteiten. Doorwerking naar het plan Voor de beoogde woningbouwontwikkeling zijn geen ontgrondingen nodig. Volgens het provinciaal beleid valt het plangebied te categoriseren als een bosgroeiplaats, die in het midden van de negentiende eeuw als bos op de historische kaarten staat aangegeven en tot op heden onafgebroken een boslocatie is gebleven. Sommige van deze door de provincie aangewezen bosgroei locaties voldoen echter niet aan deze definitie omdat ze bijvoorbeeld niet als bos op de historische kaarten voortkomen. Indien dit overtuigend kan worden aangetoond is de provinciale bescherming niet van toepassing, aldus het provinciale beleid in de toelichting op artikel 6.2.2.. Dat is voor Huis ter Heide West het geval. Uit oude en recente topografische kaarten is duidelijk te zien dat het plangebied niet voldoet aan de bovenstaande definitie. De volgende figuren (bron: Topotijdreis) tonen de mate van bebossing door de jaren heen aan.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

41

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 30 – Bebossing plangebied in 1875

Figuur 31 - Bebossing plangebied in 1925

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

42

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 32 - Bebossing plangebied in 1975

Figuur 33 - Bebossing plangebied in 2019

De bebossing op Huis ter Heide West kan derhalve niet als bosgroeiplaats worden aangemerkt, zodat het provinciale beleid ten aanzien van bosgroeiplaatsen daarop niet van toepassing is. Bodem-, water- en milieubeleidsplan 2016-2021 Het Bodem-, Water- en Milieuplan 2016-2021 (BWM-plan) legt het beleid op basis van de provinciale wettelijke taken voor bodem, water en milieu vast voor de periode 2016-2021. Het BWM-plan richt zich op vier belangrijke maatschappelijke opgaven: waterveiligheid en wateroverlast, schoon en voldoende oppervlaktewater, ondergrond en leefkwaliteit stedelijk gebied. Vanaf 2016 is al het bodem-, water en milieubeleid in één integraal plan opgenomen. De opgaven vanuit de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) maken onderdeel uit van dit plan. Doorwerking naar het plan In hoofdstuk 5.6 wordt het aspect bodem behandeld en in hoofdstuk 5.9 het aspect water.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

43

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

3.4

REGIONAAL BELEID

Hart van de Heuvelrug Hart van de Heuvelrug is een programma waarin 17 partners afspraken hebben gemaakt over de uitvoering van een programma met 25 projecten. Het gaat om een aanpak waarin zorg, wonen, natuur, recreatie en bedrijvigheid met elkaar in balans worden ontwikkeld en per saldo meer en betere natuur opleveren. Met de opbrengsten die zijn gericht op woningbouw en bedrijvigheid wordt natuurontwikkeling gefinancierd. De ontwikkelingen in Huis ter Heide West vormen één van de projecten in het kader van Hart van de Heuvelrug (zie afbeelding 27) en zijn daarmee in overeenstemming. Met de opbrengsten van de woningbouwontwikkeling op deze locatie kan nieuwe natuur worden gerealiseerd. De concrete financiële bijdrage wordt door de samenwerkende partijen in Hart van de Heuvelrug vastgesteld en wordt bij de start van het proces bekend.

Figuur 34 - Projectenkaart Hart van de Heuvelrug.

Waterbeheerprogramma 2022-2027 Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft haar ambities en langetermijn visie en waterdoelen zijn vastgelegd in het waterbeheerprogramma 2022-2027 Stroomopwaarts. Het waterbeheerprogramma bevat een document om te sturen op hoofdlijnen met als overkoepelende doel bedragen aan de grote maatschappelijke opgaven. Dit is in vier thema’s vormgegeven: • Zuiver afvalwater. Energieneutraal en circulair; • Robuust en gezond watersysteem in een klimaatbestendig gebied; • Waterveilige leef- en werkomgeving;

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

44

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

•

Waterbewust leven en genieten van water.

Het HDSR geeft daarmee aan dat er naast haar algemene waterschapstaken een aantal maatschappelijke vragen liggen waar water een rol speel en het HDSR een actieve rol in moet nemen. Door water bij de start van ruimtelijke processen te agenderen moet een gebiedsgericht en integraal besluitvorming worden bereikt en een veilige, gezonde en prettige leefomgeving worden gewaarborgd. Het beheergebied van het HDSR is divers, daarom zijn er ook verschillende opgaves aanwezig. Doorwerking naar het plan In paragraaf 5.9, de 'waterparagraaf', wordt nader ingegaan op de wateraspecten in het (plan)gebied. 3.5

GEMEENTELIJK BELEID

Eerste Zeister Omgevingsvisie De gemeenteraad van Zeist heeft op 23 mei 2023 de ‘Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026’ vastgesteld. Met de vaststelling van deze omgevingsvisie vervallen de 3 volgende sectorale beleidsnota’s: • Milieubeleidsplan • Verkeers- en vervoersplan • Structuurvisie 2020 In de omgevingsvisie zet de gemeente uiteen hoe zij aankijkt tegen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving en de visie vormt daarmee het fundament op basis waarvan ontwikkelingen in deze fysieke leefomgeving mogelijk kunnen worden gemaakt. De visie beschrijft het DNA van de gemeente aan de hand van thema’s als wonen, zorg, natuur, sport, onderwijs, mobiliteit en economie. Dit DNA staat gelijk aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving en vormt de ‘waarden’ van Zeist op 3 niveaus: van het niveau de gemeente tot de kernen en de buurten van Zeist. De Eerste Zeister Omgevingsvisie geeft aan wat voor een gemeente Zeist wil zijn. De visie geeft aan welke strategische kaders er gelden om aan te houden bij (nieuwe) plannen die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving. Daarbij komen zowel de harde (materiële) kant als de zachte (immateriële) kant aan bod. De waarden van Zeist die specifiek worden benoemd in de omgevingsvisie zijn: 1. Duurzaam 2. Groen: natuur- en parkinclusief; 3. Cultuur en historie: de allure van Zeist; 4. Identiteit: verscheidenheid aan woon- en leefgebieden; 5.

Zorgzaam in een inclusieve samenleving; 6. Dorpse waarden met Stadse allure; Vervolgens zijn opgaves per thema geformuleerd die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving. Aan de opgaves zijn ambities, ontwikkelingen en uitgangspunten gekoppeld die per kern en buurt nader zijn uitgewerkt. De thema’s betreffen: 1. Duurzame energie en een duurzaam klimaat 2. Groen; 3. Bodem en water; 4. Wonen; 5. Gezondheid

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

45

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

6. Erfgoed, cultuur en recreatie 7. Mobiliteit; 8. Vitale economie. Het plangebied is gelegen in de kern Huis ter Heide van de gemeente Zeist. Voor het thema wonen zijn in Huis ter Heide 2 ontwikkelingsprojecten voorzien: Huis ter Heide West en Huis ter Heide Zuid. Voor Huis ter Heide Zuid is de planologische regeling inmiddels onherroepelijk (zie de figuur hierna).

Figuur 35 – Uitsnede Omgevingsvisiekaart Plattegrond ontwikkelingen Huis ter Heide West.

Net als Huis ter Heide Zuid moet Huis ter Heide West bijdragen aan de grote woningbouwopgaven van de gemeente Zeist/regio Utrecht U10. De regio Utrecht staat voor grote ruimtelijke opgaven op het gebied van mobiliteit, groen en landschap, de energieopgave, economie en wonen. Tot 2040 zijn er ruim 100.000 woningen nodig. Ondanks deze flinke opgave voor de hoeveelheid woningen, is het uitgangspunt dat de nadruk blijft liggen op ‘kwaliteit’ en niet op ‘kwantiteit. Met ‘kwaliteit’ wordt bedoeld dat er in harmonie wordt gebouwd met de identiteit van een buurt/wijk.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

46

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Verdere uitgangspunten zijn volgens de Omgevingsvisie: • Bouwen is geen doel op zich. Het betaalbaar, prettig en gezond wonen wél. In Zeist transformeren en/of bouwen we woningen voor verschillende doelgroepen. Zo ook woningen die levensloopbestendig zijn voor ouderen of juist eengezinswoningen voor starters. • Aansluitend op het voorgaande, betekent dit ook dat de woningen gericht zijn op een gevarieerde samenstelling van bewoners (‘gedifferentieerd’). Zowel voor ouderen als voor jongeren, zowel voor spoedzoekers als mensen met geestelijke gezondheidsproblemen. • We bouwen de leefomgeving niet helemaal vol met stenen, maar zorgen voor groene ‘verblijfsruimten’, zoals een park, een sportveld, speelplaats of volkstuin. • Natuurlijk mag ‘duurzaam’ bouwen niet ontbreken. Willen we op den duur een klimaatneutrale gemeente zijn, dan betekent dit ook iets voor de wijze waarop woningen worden gebouwd. Nieuwbouw is tenminste energieneutraal, natuurinclusief, circulair en klimaatadaptief. • We bouwen veilig, bijvoorbeeld met oog voor vluchtroutes en bereikbaarheid voor hulpdiensten. Voor de inrichting van de buitenruimte gelden er vanuit de invalshoek gezondheid onder meer de volgende uitgangspunten: • De inrichting van parken kinderen en volwassenen kunnen stimuleren om te bewegen. Meer groen zorgt ook dat de leefbaarheid, gesteldheid van inwoners en de gezondheid verbetert.

Ook dragen bijvoorbeeld groene schoolpleinen bij aan een betere ontwikkeling en meer beweging bij kinderen en dus ook aan hun algemene gezondheid. • Of dat ontmoetingsplaatsen in wijken en buurten inwoners de gelegenheid bieden elkaar te ontmoeten. • Dat er voldoende speelplezier is voor jonge kinderen en dat deze (groene) speelplekken ook voor pubers en ouderen te gebruiken zijn. • Of hoe de blootstelling aan luchtvervuiling en geluid (zoals een drukke verkeersroute) op bepaalde plekken verminderd kan worden om gezondheidsschade te beperken. Voor mobiliteit gelden er bij ontwikkelingen onder meer de volgende uitgangspunten: • Iedereen moet veilig aan het verkeer kunnen deelnemen (inclusie). • Om de fiets hét vervoermiddel te laten zijn, hoort daarbij dat de infrastructuur veiliger en aantrekkelijk wordt. • We werken volgens het principe van ‘Mobility as a service’; niet het vervoermiddel staat centraal, maar de keuzemogelijkheid voor de meest efficiënte verplaatsing van A naar B. Dit vergroot doorgaans de reismogelijkheden. • Een duidelijkere scheiding maken tussen wegen met een verkeersfunctie en wegen met een verblijfsfunctie. Wegen met een verblijfsfunctie worden als zodanig ingericht, dat de leefbaarheid en de verkeersveiligheid verbeterd worden.

Niet alleen snelwegen hebben namelijk een groot effect op de gezondheid, ook drukke verkeerswegen, al dan niet binnen de bebouwde kom. • Meer aandacht voor ‘recreatieroutes’. Dat zijn verkeersroutes die mensen stimuleren om fysiek in beweging te komen.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

47

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Waarde Huis ter Heide: In het participatieproces zijn onder meer de volgende waarden ingebracht door de inwoners: • Cultuurhistorie. De ruimtelijke structuren – van de landgoederen, buitenplaatsen en het omliggende landschap – zijn een belangrijke cultuurhistorische waarde van Huis ter Heide. Uiteraard mag de Wegh der Weegen niet ontbreken in dit rijtje. • Veilige, rustige en gezonde leefomgeving. Huis ter Heide heeft een gezonde en rustige leefomgeving te bieden. Een gezonde leefomgeving gaat ook over een goede verkeersveiligheid, een schone lucht en rust. Het gevoel van ‘sociale veiligheid’, dankzij bijvoorbeeld een buurtwacht en/of camera’s, is bij een aantal inwoners minder aanwezig. Dit zou verbeterd kunnen worden. • Groene karakter. Het groene karakter is een belangrijke waarde die behouden moet blijven naar de toekomst. • Inclusiviteit. Huis ter Heide heeft niet echt een ‘centraal punt’, maar is opgebouwd uit diverse buurten die elk een eigen karakter hebben. Ondanks de diversiteit aan buurten en inwoners is er een echt buurtschapsgevoel. Een bijzonder voorbeeld is de buurt Sterrenberg/Abrona, met sterke wortels in de zorg en inmiddels een rolmodel van ‘omgekeerde integratie’. Ontmoetingsplekken, zoals boerderij Sterrenberg, zijn van groot belang om de waarde inclusiviteit te kunnen borgen • Buurtschapskarakter.

Het kleinschalige en gemoedelijke samenleven – het buurtschapskarakter – kenmerkt Huis ter Heide en is een grote waarde. Doorwerking naar het plan Kwaliteit (identiteit van de buurt) boven kwantiteit: Bouwen is in dit bestemmingsplan geen doel op zich. Na overleg met de inwoners van Huis ter Heide zijn de woningbouwplannen voor Huis ter Heide West een aantal keren flink op de schop gegaan. In de eerste plannen waren hier 200 woningen beoogd, werd er gebouwd op een deel van de sportvelden en in het bosgebiedje aan de noordzijde. In het onderhavige bestemmingsplan zijn maximaal 82 woningen mogelijk, wordt er niet gebouwd op de sportvelden en niet in het bos. Er wordt kwaliteit gemaakt door het woongebied zorgvuldig in de bestaande groene omgeving te passen en aan te sluiten bij het buurtschapkarakter van Huis ter Heide. Met de beoogde woningbouwontwikkeling op Huis ter Heide West wordt aangesloten bij het Programma van eisen dat door en met bewoners is opgesteld en bij de bestaande bebouwing en structuur van het gebied. Ook wil de gemeente Zeist de doorstroming op de woningmarkt stimuleren zodat er woningen beschikbaar zijn, in het bijzonder voor starters op de woningmarkt, veelal jonge gezinnen en middeninkomensgroepen.

Het mogelijk maken van maximaal 82 woningen in diverse typologieën (zowel in het dure, middeldure alsook goedkopere segment) en daarmee woningen voor diverse doelgroepen, past binnen deze uitgangspunten. Duurzaam bouwen zal bij de gronduitgifte nader worden geregeld. In het plangebied is een tweede calamiteitenontsluiting voorzien via de Kardinaal Alfrinkhof. Gezondheid: Bij de inrichting van de buitenruimte is er rekening gehouden met de gezondheid van de bewoners. Het plangebied is in een groene omgeving gesitueerd en sluit aan op mooie wandel- en fietspaden door het groen. Het plangebied is bovendien naast

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

48

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

het sportpark gesitueerd en in het plangebied is een multifunctioneel voetbalveld voorzien waar ook de inwoners van Huis ter Heide gebruik van kunnen maken om te sporten en spelen. Verder is ook nog een beweegrondje rond het sportpark voorzien. Mobiliteit: In het plangebied is aandacht voor een goede aansluiting op de bestaande recreatieve voet- en fietspaden en is een beweegrondje voorzien. De wegen in de nieuwe woonwijk worden ingericht als verblijfsgebied en ontsluiten op de Huis ter Heideweg. Keuzevrijheid en inclusie worden via de gronduitgifte nader geregeld. Waarden Huis ter Heide: De waarden van Huis ter Heide worden in dit plan gerespecteerd. Zo worden de cultuurhistorische waarden van het Kerkepad in dit plan gerespecteerd. Het bos langs het Kerkepad blljft behouden en de bebouwing blijft op voldoende afstand. De beeldkwaliteit van de nieuwe woonwijk is omschreven als ‘Huis aan de bosrand’. De inwoners van Huis ter Heide zijn welkom in de nieuwe wijk met wandel- en fietspaden, een beweegrondje en het multifunctionele sportveld. De nieuwe woningen en voorzieningen dragen op die wijze bij aan het buurtschap gevoel. Het groene karakter wordt behouden door het bestaande bos en de bestaande boomsingels te behouden. Woonvisie 2021 – 2025 Zeist De gemeenteraad heeft in januari 2021 de nieuwe woonvisie vastgesteld, een actualisatie van de woonvisie uit 2016.

In deze woonvisie wordt verder gebouwd op de ambities uit 2016. Zo worden er verschillende uitspraken over verschillende onderdelen van wonen in Zeist, de ambities, de toekomstverwachtingen en de huidige situatie op de woningmarkt gedaan. Het gaat hierbij over de volgende thema’s: • Doelgroepen • Duurzaam wonen • Nieuwbouw en differentiatie • Corporaties • Wonen, zorg en welzijn De woonvisie geeft geen kant-en-klare oplossing voor alle uitdagingen, maar wel richting en duiding om een afweging te kunnen maken. Wonen wordt daarbij nadrukkelijk gezien als het geheel van stenen, sociale samenhang en omgeving. Het gaat hierbij om vitaliteit, eigenheid van wijken en diversiteit. Hiermee is een bandbreedte gecreëerd waarbinnen partijen in samenwerking kunnen komen met voorstellen om zowel bestaande situaties aan te passen, als om nieuwe plannen te realiseren. De gemeente streeft naar vitale wijken met een evenwichtige samenstelling van de bevolking. Hierbij hechten we belang aan wijken met een diversiteit aan bewoners als we kijken naar leeftijd, inkomen en huishoudenssituatie. Bij toevoegingen door nieuwbouw of transformatie is dit ons uitgangspunt. Nieuwbouw en transformatie moeten een goede aanvulling zijn op de huidige woningvoorraad en waar mogelijk inspelen op de woningbehoefte die er is in de wijk.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

49

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat er geen grote tekorten zijn aan bepaalde woningtypen. Maar er zijn wel doelgroepen die moeite hebben om een geschikte woning te vinden. Betaalbaarheid is hierbij één van de grootste problemen. Bij het toevoegen van nieuwe woningen, zal een deel ook in de betaalbare categorie moeten vallen voor mensen met een laag en midden inkomen. Naast kijken naar de totale woningmarkt, richt de gemeente zich op de samenstelling van wijken. Nieuwbouw moet passen in de omgeving en een toevoeging zijn aan de bestaande woningvoorraad in de wijk. Dit vraagt een goed evenwicht tussen de draagkracht van wijken en de ambitie om voldoende betaalbare woningen in de gemeente te realiseren. Net als in de vorige woonvisie houdt de gemeente vast aan de woningdifferentiatie voor heel Zeist. Bij nieuwbouw is gedifferentieerd bouwen dan ook het uitgangspunt, met een accent op het middensegment. Hierdoor moet er meer aanbod ontstaan voor doelgroepen die nu het meest in de knel zitten, zoals starters, middeninkomens en ouderen. In bijlage 1 van de Woonvisie is een gewenst woningdifferentiatie opgesteld dat uitgaat van:

Daarbij is bepaald dat bij projecten tot 40 woningen gekozen kan worden voor een volledige verdeling van goedkope, middeldure en dure woningen, of een volledig programma in het middensegment. Bij projecten vanaf 40 woningen dient de verdeling van alle categorieën te worden toegepast. Er kunnen zwaarwegende redenen zijn om af te wijken van de differentiatie. Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om de noodzaak hiervan aan te tonen. Afhankelijk van de grootte van het project, kan college of raad besluiten tot een mogelijke afwijking van de gestelde differentiatie. Versnellingsopgave woningbouw In de gemeente Zeist is veel vraag naar kleine, betaalbare woonruimtes. Daarom moeten er sneller meer woningen voor starters en herstarters worden gebouwd: ongeveer 1.250 extra woningen. Dit noemen we 'de versnellingsopgave' of 'versnelde huisvesting'. Doorwerking naar het plan De woningbouw in Huis ter Heide West staat niet op zichzelf maar maakt deel uit van het Programma Hart van de Heuvelrug. In dit kader zijn afspraken gemaakt over de opbrengst die in het programma ingebracht dient te worden. Zie paragraaf 4.2 over het woningbouwprogramma voor Huis ter Heide West.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

50

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Mobiliteitsvisie en mobiliteitsplan Op 20 mei 2021 heeft de gemeenteraad van Zeist de nieuwe Mobiliteitsvisie vastgesteld. In deze visie worden de gemeentelijke ambities op het gebied van mobiliteit uiteengezet, alsook richting gegeven aan de mobiliteitsbehoeften. De belangrijkste knelpunten en uitdagingen liggen in Zeist op het gebied van veiligheid, ruimtegebruik, duurzaamheid, bereikbaarheid en inclusiviteit. De gemeentelijke speerpunten zijn dan ook gericht op verkeersveiligheid, duurzame mobiliteit, slim omgaan met ruimte en bereikbaarheid met alle vervoerswijzen. Dat alles moet passen in de groene kwaliteiten van Zeist en de mobiliteitsopgaven van de toekomst. De Mobiliteitsvisie doet daarmee strategische uitspraken over de mobiliteit in Zeist. De ambities en speerpunten uit de Mobiliteitsvisie zijn verder uitgewerkt in het ‘Mobiliteitsplan Zeist 2022-2027’, waarin concrete maatregelen worden vastgelegd voor bijvoorbeeld het vergroten van de verkeersveiligheid, het oplossen van parkeerproblemen of het verbeteren van fietsroutes. Het nieuwe mobiliteitsplan vervangt het Gemeentelijk Verkeers- en VervoersPlan (GVVP 2014-2023) uit 2013. Doorwerking naar het plan Zie hoofdstuk 4.6. Groenstructuurplan Het groenstructuurplan 'Groen (voor) Zeist' (mei 2011) schetst de hoofdlijnen van het beleid voor het openbaar groen binnen de bebouwde kom van de kernen van Zeist.

Het is een kader voor beheer en onderhoud van het groen en het levert input vanuit het groen bij ruimtelijke of andere ontwikkelingen. Het is één van de toetsingskaders bij afwegingen tussen verschillende belangen. Daarbij zet de gemeente in op het veiligstellen, koesteren en versterken van het groene karakter van Zeist, dat bestaat uit een rijkdom van samenstellende, kenmerkende groene structuren. Daarbij worden 5 structuurkenmerken (S) en 5 thema’s (T) onderscheiden, elk met een eigen beleidsdoel, te weten: • S1; Landschappelijke structuur en Ecologische Hoofdstructuur Zeist (EHZ) Het herkenbaar houden van de verschillende landschapstypen, doorlopen tot in de directe woonomgeving van mensen, als drager van de EHZ, ook op privéterreinen. • S2; Het groene cultuurhistorische raamwerk Het koesteren, zichtbaar houden en versterken van de groene samenhang binnen het cultuurhistorisch raamwerk als geheel, inclusief laanpatronen en lopen van oude waterwegen • S3; Het netwerk van lanen en wegen Inzetten op het netwerk van lanen (en wegen) als dragers van de groenstructuur en als beeldkenmerk van Zeist. • S4; Parken en plantsoenen Parken en plantsoenen moeten qua geschiedenis, beeld en gebruikswaarde de aandacht krijgen die ze verdienen. • S5; De collage van kenmerkende groene karakters van de buurten van Zeist

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

51

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

• • •

•

•

Deze collage moet worden gekoesterd, zichtbaar worden gehouden en versterkt, waarbij de vervlechting met de stedenbouwkundige karakteristieken en de rest van de groenstructuur kenmerkend is (en blijft). T1; Bomen Inzetten op bomen als belangrijkste beeldkenmerk van de Zeister groenstructuur. T2; Recreatief medegebruik Optimaal ruimte bieden voor recreatief medegebruik van het groen in de woonomgeving, in een grote verscheidenheid aan gebruiksmogelijkheden. T3; Natuurwaarden Bij voldoende ruimte, natuurontwikkeling en –beleving bevorderen in de woonomgeving van mensen, waarbij acceptatie van de verschijningsvorm een belangrijke rol speelt. T4; Tuinen De tuinen van de inwoners van Zeist als thema in beeld brengen en ervoor zorgen dat met ter beschikking staande middelen het belang ervan voor de Zeister groenstructuur wordt uitgedragen. T5; Buurt- en wijkinitiatieven Buurt- en wijkinitiatieven toetsen aan bovenstaande beleidsuitgangspunten.

Figuur 36 – Groenstructuur in Zeist

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

52

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Doorwerking naar het plan Uit de gemeentelijke groenstructuurkaart blijkt dat het Kerkepad deel uitmaakt van het middeleeuws wegenpatroon (S3). Het betreft in dit geval het gebied langs het Kerkepad. In dit kader wordt ook verwezen naar onder andere paragraaf 2.2 van deze plantoelichting. Parkeerbeleidsnota 2024-2028 Het parkeerbeleid in de gemeente Zeist is geactualiseerd in de ‘Parkeerbeleidsnota deel A en deel B Gemeente Zeist’ (maart 2024). In deze nota richt de Gemeente Zeist zich voornamelijk op het reguleren van parkeren bij bouwontwikkelingen. Dit is noodzakelijk vanwege de verwachte groei in woningen en de daarmee gepaard gaande toename in mobiliteit en parkeervraag in de regio Utrecht, waar Zeist deel van uitmaakt. Het streven is om deze groei op een gecontroleerde manier te faciliteren, zodat de leefbaarheid, veiligheid en bereikbaarheid behouden blijven. De nota baseert zich op de mobiliteitsvisie en het mobiliteitsplan van Zeist, waarin de omschakeling van auto naar fiets en openbaar vervoer centraal staat. Parkeernormen vormen een belangrijk sturingsinstrument om deze transitie te bevorderen en de groei van het aantal auto's te beperken. Het actualiseren van deze normen is noodzakelijk om beter aan te sluiten bij de ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid, leefbaarheid en bereikbaarheid.

Belangrijke doelen van de nieuwe Nota Parkeernormen zijn onder andere het stimuleren van duurzame en actievere mobiliteitskeuzes, het bieden van flexibiliteit voor experimenten met nieuwe mobiliteitsconcepten, het versnellen van bouwprocessen, en het verbeteren van de juridische borging van parkeeroplossingen. Doorwerking naar het plan In hoofdstuk 4 wordt nader op de parkeersituatie in het plangebied ingegaan. Waterplan Zeist In 2004 is een integraal waterplan voor de gemeente Zeist vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit. Doorwerking naar het plan In paragraaf 5.9, de 'waterparagraaf', wordt nader ingegaan op de wateraspecten in het (plan)gebied. Brede Milieuvisie Zeist Op 4 oktober 2016 heeft de gemeenteraad de Brede Milieuvisie Zeist vastgesteld. Deze visie heeft tot doel om te zorgen dat inwoners, organisaties, bedrijven en gemeente samen dagelijks werken aan een beter milieu en een betere leefomgeving in Zeist. Door het verbeteren van de staat van de leefomgeving (milieu) ontstaat er een toekomstbestendige balans tussen mens, natuur en omgeving (duurzaamheid).

In de visie staan vier pijlers centraal:

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

53

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

1. Klimaat en energie: we gaan op weg naar een klimaatneutraal Zeist in 2030 3; 2. Circulaire economie: we handelen vanuit kringlopen en hergebruik, delen en gebruiken in plaats vanuit bezit; 3. Levend netwerk van natuur, landschap en cultuurhistorie: we zorgen voor een met groen dooraderd Zeist; 4. Gezonde leefomgeving en kwaliteit van leven: we zetten ons in voor een goede lucht- en waterkwaliteit, minder geluidshinder en een duurzame voedselvoorziening. Wanneer het de gebouwde omgeving en nieuwe ontwikkelingen betreft wordt onder andere ingezet op energiereductie door het treffen van maatregelen aan de zogenaamde 'energie-infrastructuur'. Het betreft maatregelen zoals het verbeteren van isolatie en het elektrisch koken in plaats van op gas. Bij ruimtelijke ontwikkelingen vormt daarnaast de “ladder voor duurzame verstedelijking” het uitgangspunt, zodat ongewenste aantasting van bijzondere kwaliteiten van natuur, landschap en cultuurhistorie voorkomen worden. Ruimtelijke plannen worden daarnaast “natuur- (of groen-) inclusief” ontworpen door de aanwezige groene waarden en de omgevingscontext eerst in kaart te brengen en te waarderen.

Doorwerking naar het plan Ten aanzien van de verschillende milieuaspecten die in de Brede Milieuvisie genoemd zijn, heeft in het kader van de voorgenomen ontwikkeling een afweging plaatsgevonden (onder andere naar aanleiding van diverse onderzoeken) naar de effecten van het plan op de omgeving en naar een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners. In hoofdstuk 5 van deze plantoelichting wordt hiervan verslag gedaan. Daarnaast worden de nieuwe woningen op de locatie Huis ter Heide West niet voorzien van een gasaansluiting. In dit kader wordt ook specifiek verwezen naar paragraaf 5.12 van deze plantoelichting. Welstandsnota Bouwaanvragen kunnen uitsluitend aan welstandseisen worden getoetst, op grond van criteria zoals die zijn benoemd in de welstandsnota. De gemeenteraad heeft op 7 september 2010 de Welstandsnota 2010 vastgesteld. Bouwplannen die ter advisering aan de welstandscommissie worden voorgelegd, worden beoordeeld aan de hand van deze welstandsnota. De nota bevat loketcriteria, objectgerichte criteria en gebiedsgerichte criteria. Loketcriteria zijn zo concreet dat een aspirant-bouwer als het ware aan het loket van de gemeente zelf al kan zien of zijn bouwplan daaraan voldoet. Loketcriteria mogen uitsluitend betrekking hebben op de plaatsing, de vorm, de maatvoering, het materiaalgebruik en de kleur van het bouwwerk.

De objectgerichte zijn ingedeeld in richtlijnen voor beoordeling van kleine bouwplannen zoals aan- en bijgebouwen.

3

Voor het onderdeel klimaat en energie is inmiddels de nota ‘Nieuwe energie voor Zeist; Routekaart naar een energieneutraal Zeist’ (mei 2019) van toepassing. Hierin is de ambitie vastgelegd dat Zeist zo spoedig mogelijk energieneutraal moet worden, maar uiterlijk in 2050.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

54

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

De gebiedsgerichte criteria hebben betrekking op samenhangende stedenbouwkundige en architectonische eigenschappen. Een centrumgebied vraagt immers om een andere benadering dan een bedrijventerrein. Relatie met het plan Het plangebied is gelegen in het deelgebied ‘Beboste Heuvelrug’. De welstandsnota geeft voor de dit deelgebied onder meer de volgende criteria: Algemeen de bouwwerken dienen te passen in de omgevingskarakteristiek, rekening houdend met de bestaande organisatie op het perceel en gerelateerd aan de landschappelijke inrichting. Detaillering, kleur- en materiaalgebruik de hoofdkleuren zijn gedekte (aard)kleuren; de oorspronkelijkheid van bestaande bebouwing dient herkenbaar te blijven; bestaande detaillering, kleuren en materialen worden bij (ver)bouw gespaard; Doorwerking naar het plan De aanvullende criteria voor bebouwing langs de Amersfoortseweg als belangrijke route in Zeist, gelden niet voor het plangebied omdat ze op ruime afstand van de Amersfoortseweg liggen zonder direct zicht vanaf de weg. Ten behoeve van de woningbouwontwikkeling op Huis ter Heide West wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin de welstandskeuzes uitvoering zijn verwoord. Archeologie-/monumentenbeleid De Raad van de gemeente Zeist heeft een beleidsadvieskaart vastgesteld. Deze maakt onderdeel uit van de Nota 'Archeologische Monumentenzorg Zeist 2009' en de erfgoedverordening.

Op deze kaart worden zones en terreinen met verschillende archeologische (verwachtings)waarden aangegeven. Op deze kaart wordt aangegeven hoe hoog de verwachtingen zijn voor het grondgebied van de gemeente ten aanzien van het aantreffen van archeologische resten. Op basis van deze zones worden eisen gesteld. Deze kaart maakt inzichtelijk welke terreinen wel en niet in aanmerking komen voor planologische maatregelen gericht op behoud en/of beheer. Doorwerking naar het plan In paragraaf 5.10 en 5.11 worden de aspecten archeologie en cultuurhistorie voor het plan behandeld.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

55

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

4 4.1

NIEUW SITUATIE INLEIDING

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving van de toekomstige situatie gegeven. 4.2

HET WONINGBOUWPROGRAMMA

De woningbouw in Huis ter Heide West staat niet op zichzelf maar maakt deel uit van het Programma Hart van de Heuvelrug. In dit kader zijn afspraken gemaakt over de opbrengst die in het programma ingebracht dient te worden. In 2009 lag er een raadsbesluit om in Huis ter Heide West 75 woningen te bouwen (met een marge van 10%) en daarnaast ook zorgwoningen te realiseren. Naar aanleiding van het overleg met de bewoners van Huis ter Heide is die doelstelling in 2019 bijgesteld bij de aanpassing van het Programma van Eisen voor de ontwikkeling van Huis ter Heide West. Volgens het geactualiseerde Programma van Eisen (2019) zou het aandeel vrije kavels (25%) omlaag kunnen, om het segment tussen middeldure woningen (tot 300.000,-) en grote vrije kavels (vanaf €800.000, -) te kunnen bedienen en voldoende differentiatie in de wijk te realiseren. Bovenstaand leidt ook tot de wens voor kleinere kavels, meer openbaar gebied en natuurinclusief bouwen. Verder is geconstateerd dat er thans niet zozeer behoefte is aan zorgwoningen, maar vooral aan levensloopbestendige woningen, waar zorg geleverd kan worden als dit noodzakelijk is. Voor de woningbouw op Huis ter Heide West is gekeken of het bij kan dragen aan de versnellingsopgave. De plannen voor de bouw van ongeveer 75 woningen in Huis ter Heide West bestaan echter al langer. In 2009 werd hiervoor al een programma van eisen (PvE) opgesteld.

Dat werd in 2019 geactualiseerd in samenwerking met belanghebbenden. Het PvE vormt nu het uitgangspunt voor verdere planontwikkeling. In Huis ter Heide West is ingezet op het toevoegen van een substantieel aantal woningen in een mix van diverse categorieën, woningtypen en doelgroepen. Het PvE voorziet in 75 woningen, waarvan 10% mag worden afgeweken (maximaal 82 woningen). In de ideeën schetsen met indicatieve verkavelingen zijn 80 woningen opgenomen. Conform de afspraken die zijn gemaakt in kader van het programma Hart van de Heuvelrug, zijn deze woningen als volgt verdeeld: Categorie Sociaal Midden Duur

Verdeling 25% – 30% 35% - 45% 20% - 30%

Hierin wordt de Woonvisie 2016 – 2020 gevolgd, die als basis is verwerkt in het destijds vastgelegde plan voor Huis ter Heide West. In het vigerende woonbeleid is voor reeds lopende plannen ruimte gegeven om de eerder afgesproken differentiatie te kunnen behouden.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

56

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

In het bijzonder wordt het percentage sociale woningbouw (huursegment) vastgelegd op minimaal 25%. Dit is in de regels van dit bestemmingsplan vastgelegd, zodat woningbouw voor mensen met een laag inkomen in de plannen wordt gewaarborgd. De bijbehorende prijzen bij de categorieën volgen het vigerende woonbeleid van de gemeente Zeist. Hierdoor sluiten we aan bij de dan geldende situatie op de woningmarkt en worden marktconforme woningen in de diverse segmenten geborgd. Indien een categorie in het vigerende woonbeleid wordt opgesplitst in meerdere prijscategorieën (zoals een laag en hoog middensegment), dient deze verdeling te worden gevolgd. Verder is het de bedoeling om via de gronduitgifte voor te schrijven dat kopers een zelfbewoningplicht hebben. 4.3

HET OVERIGE PROGRAMMA

Naast het woonprogramma moet er één ingerichte speelplek voor 0-6 jaar komen. Voor de woningen gelden parkeernormen zoals genoemd in de Parkeerbeleidsnota van Zeist (2024-2028). Het gebied valt onder het gebied ‘C-bebouwde kom kern Huis ter Heide’, met normen tussen de 0,8 en 1,6. Bij nieuw beleid gelden de dan vigerende normen. Naast het woongebied ligt een sportcomplex dat is vernieuwd met een honkbalveld en een bestaand en nieuw voetbalveld. Het nieuwe voetbalveld wordt opengesteld om buiten trainings- en wedstrijdtijden door de buurt gebruikt te kunnen worden. De sportvereniging heeft een eigen ontsluiting en eigen parkeerterrein. Om fout parkeren te voorkomen wordt geen verbinding gemaakt tussen het parkeerterrein van de woonwijk en het sportcomplex ter hoogte van de kantine. Het openbare / recreatie veld aan de zuidzijde is wel voor voetgangers vanuit de wijk te bereiken. 4.4

RUIMTELIJKE STRUCTUUR

Het bestaande groen is de drager van de ruimtelijke structuur. De laanbeplanting langs het Kerkepad en de groenzone met laanbomen langs de bestaande bebouwing van de Korte Bergweg zorgen voor een robuuste groene rand op de overgang naar het bestaande dorp en het landgoed. De bestaande bomensingels langs de voormalige sportvelden zorgen voor de verschillende kamers met bebouwing en voor een groene afscherming met een deel van de sportvelden. De nieuwe woonbebouwing wordt in de twee open kamers ingepast. Functioneel met elkaar verbonden, maar ruimtelijk zowel denkbaar als één buurt met groene geleding als twee buurtjes met een eigen ruimtelijke opzet van elkaar gescheiden door de boomsingel.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

57

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 37 – Ruimtelijk raamwerk met laanbeplanting langs randen met bomensingels tussen de kamers en een deel van de sportvelden. Bron: beeldkwaliteitsplan BGSV.

Figuur 38 – Mogelijke concepten

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

58

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

In het plangebied is een mix aan vrijstaande woningen, rijenwoningen en appartementen mogelijk. Ook twee-onder-één-kappers zijn mogelijk. Binnen het programma zullen appartementen en bijzondere woningtypen met een terras of veranda worden gerealiseerd, al dan niet met een collectieve tuin. Appartementen betreffen kleine blokken met maximaal 20-25 woningen en een hoogte van 3 tot 6 lagen. In de hoek langs het Kerkepad, op de overgang naar het bos, is alleen een appartementengebouw met een collectieve tuin mogelijk gemaakt om privéachtertuinen met een muur van schuttingen te voorkomen. Tussen het pad en uitgeefbaar terrein wordt een minimaal 15 meter brede bosstrook behouden. In deze strook worden aanpassingen gedaan ten behoeve van het versterken van de waarde ervan voor de das. De in de punt aanwezige beplanting moet worden geïnventariseerd en beplanting met toekomstwaarde moet zoveel mogelijk worden ingepast. Minimaal zal de aanwezige waardevolle solitaire boom moeten worden ingepast en in stand gehouden worden. De appartementengebouwen kunnen variëren van 3 lagen (langgerekt) of 6 lagen (compact). Om rekening te houden met ‘de buren’ is de maximale hoogte van 6 bouwlagen alleen toegestaan op grote afstand van de bestaande bebouwing, dichter bij is een hoogte van 4 bouwlagen toegestaan en aansluitend op de bestaande bebouwing zijn alleen grondgebonden woningen toegestaan.

Ondanks het karakter van een enclave en de robuuste groenstrook wordt het nieuwe woongebied wel ruimtelijk verbonden met het huidige Huis ter Heide, met bijvoorbeeld een doorgaande wandelroute vanaf Kardinaal Alfrinkhof naar het Kerkepad. Ook voor fietsers uit de nieuwe wijk is de Kardinaal Alfrinkhof straks een ontsluiting. Aan het einde van de Willem Versteegstraat kan de inrichting zorgen voor continuïteit in de fiets- en wandelroute. Hier moet nieuwbouw zorgen voor sociale controle met (deels) voor- en zijkanten en/of lage erfscheidingen. Ook speelaanleidingen of ontmoetingsplekken langs deze routes in het groen kunnen daarvoor zorgen. Groene rand langs bestaande woongebied Langs de rand met het bestaande woongebied (de achtertuinen van de woningen langs de Korte Bergweg) blijft een robuuste groenstrook met hoge laanbomen en een wandelroute behouden. Deze zorgen voor voldoende afstand en een groene afscherming. Om een indruk te geven is hierna een doorsnede weergegeven van de nieuwe woningen ten opzichte van de bestaande woningen aan de Korte Bergweg met de groenstrook van hoge bomen en ondergroei daartussen. In het bestemmingsplan heeft een deel van deze bestaande bosstrook de bestemming ‘Tuin’ gekregen met de aanduiding ‘bostuin’.

Dat betekent dat de bomen hier behouden moeten blijven en dat hier niet mag worden gebouwd (behalve een erfafscheiding), ook niet vergunningsvrij. Zie daarover paragraaf 4.7 van deze toelichting.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

59

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 39 - Doorsnede: nieuwe woningen ten opzichte van bestaande woningen Korte Bergweg.

Groene rand langs Kerkepad Langs het Kerkepad blijft de laanbeplanting behouden in de vorm van een robuuste groenzone met hoogopgaande beplanting met ondergroei. In de hoek van het woongebied langs het Kerkepad is een appartementengebouw voorzien met een collectieve tuin. Op die wijze verloopt de overgang van woongebied naar bos geleidelijk en worden achtertuinen met schuttingen hier voorkomen. Om een indruk te geven is hierna een doorsnede weergegeven van nieuwe woningen ten opzichte van Kerkepad.

Figuur 40 - Doorsnede: nieuwe woningen ten opzichte van Kerkepad.

Groene rand langs sportvelden Ten opzichte van de sportvelden moet bebouwing 30 meter afstand houden. In deze zone rondom het hoofdveld bevinden zich boomsingels en tuinen of wegen. Ten opzichte van het nieuwe voetbalveld aan de zuidzijde kan de zone ingevuld worden met parkeren, maar wel in een groene setting, dus samen met het

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

60

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

toevoegen van bomen aan deze zijde. Om gebruik van dit parkeren door bezoekers van de sportvelden tegen te gaan is een doorgaand pad in de richting van het sportcomplex hier onwenselijk.

Figuur 41 - Doorsnede: nieuwe appartementen (links) en woningen (rechts) ten opzichte van de sportvelden.

4.5

ECOLOGIE EN GROEN

In het gebied zijn verschillende milieutypen aanwezig. Zowel ouder als nieuw loofbos, gemend bos en schraalland. De oudere delen, beuk, eiken en kastanje zijn waardevol voor flora en fauna. Van de jongere singels en noordelijke punt met veel tuinstruiken is de natuurwaarde beperkt. Voor het in stand houden van de huidige waarde is het nodig dat er voldoende groene kwaliteit behouden wordt en deze met elkaar en met de omgeving wordt verbonden. Oudere bosdelen behouden, met zo min mogelijk doorsnijdingen, jongere houtopstand vooral als verbindingszones door het woongebied. Zie hierover ook paragraaf 5.5 van deze toelichting. 4.6

VERKEER EN PARKEREN

Verkeersafwikkeling Huis ter Heide In Huis ter Heide ervaren bewoners overlast van doorgaand verkeer. Dit verkeer zonder bestemming in Huis ter Heide wordt ook wel sluipverkeer genoemd. Toen er plannen waren voor woningbouw in Huis ter Heide Zuid en West, was dan ook het bezwaar dat de overlast door extra verkeer zou toenemen. Daarom is als randvoorwaarde voor de ontwikkeling van woningen in Huis ter Heide West vastgelegd dat er een nieuwe weg moet komen die Huis ter Heide aan de oostkant ontsluit. Deze weg verbindt de Huis ter Heideweg met de Blanckenhagenweg langs de autoboulevard en loopt door het plangebied van Huis ter Heide Zuid. In het uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid is deze ook opgenomen: als hier wordt ontwikkeld, moet ook deze weg worden aangelegd als nieuwe verbinding. In 2009 heeft een kopgroep van bewoners een Programma van Eisen opgesteld voor de ontwikkeling van Huis ter Heide West. Hierin is de weg die Huis ter Heide aan de oostkant ontsluit ook vastgelegd. Het PvE is een belangrijk document dat als basis dient voor de woningbouw in Huis ter Heide West. Over verkeer wordt voorgesteld om de nieuwe verbindingsweg aan te leggen, dat de Korte Bergweg in de bocht moet worden afgesloten en dat de Prins Alexanderweg (inclusief het huidige doodlopende deel) een 30 km weg wordt.

Hier staat ook: de diverse ontwikkelingen in het hele gebied mogen niet leiden tot een intensivering van het verkeer op de Prins Alexanderweg en de Korte Poot. Dit wordt gemeten voor en na de realisatie van de genoemde wegen die Huis ter Heide ontsluiten. Indien er toch sprake is van een verhoging van de verkeersintensiteit moet de gemeente aanvullende maatregelen nemen.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

61

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

In 2019 is gestart met de uitwerking van de plannen voor Zuid en West. Er is ook een verkeersanalyse gemaakt. Hieruit bleek dat het openstellen van de nieuwe weg een verkeer aantrekkende werking heeft: er komt meer sluipverkeer van en naar Zeist over de nieuwe weg richting de ovonde. Probleem hierbij is dat de ovonde al op z’n ‘tax’ zit en dit verkeer niet kan afwikkelen. Overleg met de Provincie Utrecht (eigenaar van de ovonde) heeft dit bevestigd. Het verkeer op de weg langs de autoboulevard loopt dan vast en zal een andere weg kiezen, namelijk over de Prins Alexanderweg. Dat betekent een intensivering van het verkeer op de Prins Alexanderweg. Kortom, nu al is bekend dat niet kan worden voldaan aan de voorwaarde uit het Programma van Eisen van 2009 dat nieuwbouw van woningen in West (en Zuid) niet mag leiden tot intensivering van het verkeer op de Prins Alexanderweg en de Korte Poot. Daarbij komt dat zowel de Prins Alexanderweg als de Blanckenhagenweg ter hoogte van de autoboulevard niet gericht zijn op het verwerken van doorgaand verkeer. Een goede ruimtelijke ordening betekent dat hierop geanticipeerd moet worden. Daarom is in 2019 met bewoners gesproken over een alternatief. Proces Op diverse avonden in 2019 is met bewoners en belanghebbenden gesproken over het verkeer in Huis ter Heide.

Er is nagedacht over het wensbeeld: een verkeersluw, verkeersveilig en bereikbaar Huis ter Heide. Er zijn veel opties ingetekend, doorgesproken en gedeeld met elkaar. Tijdens de bewonersavonden is ook uitgelegd waarom de gemeente uiteindelijk een keuze maakt. Er spelen veel belangen en die kunnen elkaar ook bijten. Het bleek niet mogelijk om een oplossing te vinden die tot zin is van iedereen. Er is bewust niet gekozen voor het recht van ‘de meeste stemmen gelden’, omdat dit ertoe kan leiden dat de problemen van het verkeer op een klein deel van de bewoners worden afgewenteld. Bewoners die geen last ervaren van sluipverkeer zijn wellicht in de meerderheid, maar hun belang is daarom niet groter dan dat van anderen. Uiteindelijk heeft de gemeente een publiek belang af te wegen en daarin komen meerdere belangen samen. Voorstel Op basis van deze opbrengsten heeft de gemeente een voorkeursvariant vastgesteld: het viaduct over de A28 wordt afgesloten voor gemotoriseerd verkeer, zodat het huidige sluipverkeer door Huis ter Heide fors verminderd wordt, maar ook het toekomstig te verwachten sluipverkeer door het doortrekken van de Blanckenhagenweg geen kans maakt. De nieuwe weg wordt aangelegd, maar heeft een lagere verkeersintensiteit, omdat het sluipverkeer wegvalt. De ovonde kan deze verkeerstroom grotendeels aan, alleen in de ochtendspits kan het in de toekomst vollopen.