24RV045 BP HtH Bijlage 1.0 Toelichting

TOELICHTING VAN HET VAST TE STELLEN BESTEMMINGSPLAN

HUIS TER HEIDE - WEST GEMEENTE ZEIST

Opdrachtnummer

: 06.163

IDnr.

: NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01

Datum

: 24 juni 2024

Versie

: 14

Auteurs

: mRO b.v.

Vastgesteld d.d.

:

mRO b.v. • Leeuwenveldseweg 16 H • 1382 LX • Weesp • 033 461 43 42 • info@mro.nl • www.mro.nl

INHOUD VAN DE TOELICHTING 1

INLEIDING ...................................................................................... 3 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

2

Aanleiding en doel ..................................................................... 3 Toekomstig beheerplan............................................................... 4 Ligging en begrenzing plangebied ................................................ 4 Totstandkomingsgeschiedenis ..................................................... 6 Functie van het bestemmingsplan ............................................... 16 Opzet van de toelichting ............................................................ 17 BESTAANDE SITUATIE .................................................................. 18

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3

Inleiding .................................................................................. 18 Historie.................................................................................... 18 Functionele en ruimtelijke structuur ............................................ 22 Verkeerstructuur ....................................................................... 24 Groenstructuur ......................................................................... 25 Ecologie ................................................................................... 29 De geldende beheersverordening ................................................ 29 BELEIDSKADER ............................................................................. 31

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4

Inleiding .................................................................................. 31 Rijksbeleid ............................................................................... 31 Provinciaal beleid ...................................................................... 34 Regionaal beleid ....................................................................... 44 Gemeentelijk beleid .................................................................. 45 NIEUW SITUATIE .......................................................................... 56

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 5

Inleiding .................................................................................. 56 Het woningbouwprogramma ....................................................... 56 Het overige programma ............................................................. 57 Ruimtelijke Structuur ................................................................ 57 Ecologie en groen ..................................................................... 61 Verkeer en parkeren ................................................................. 61 Vertaling naar het bestemmingsplan ........................................... 65 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .............................................. 67

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 6

Inleiding .................................................................................. 67 Geluid ..................................................................................... 67 Bedrijven en milieuzonering ....................................................... 73 Luchtkwaliteit ........................................................................... 81 Ecologie ................................................................................... 84 Bodem..................................................................................... 97 Niet gesprongen explosieven (NGE) ............................................ 99 Externe veiligheid ................................................................... 100 Water .................................................................................... 104 Archeologie ............................................................................ 108 Cultuurhistorie ........................................................................ 112 Duurzaamheid ........................................................................ 114 Toetsing aan m.e.r.-wetgeving ................................................. 116 JURIDISCHE ASPECTEN .............................................................. 119

6.1

Algemeen .............................................................................. 119

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

1

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

6.2

Opbouw regels en verbeelding .................................................. 120

7

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ............................................ 125

8

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ................................... 126 8.1 8.2 8.3

Voorbereidingsfase.................................................................. 126 Ontwerpfase........................................................................... 126 Vaststellingsfase ..................................................................... 126

BIJLAGEN BIJ TOELICHTING .................................................................. 127 Bijlage 1 Beoordeling boszones ................................................................. 1 Bijlage 2 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 2021 ............................. 2 Bijlage 3 Actualisatie Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 2022 ............ 3 Bijlage 4 Actualisatie Akoestisch onderzoek velden SV Zeist ......................... 4 Bijlage 5 Akoestisch onderzoek velden Firebirds .......................................... 5 Bijlage 6 Notitie cumulatie 27 mei 2024 ..................................................... 6 Bijlage 7 Actualisatie Lichttechnisch onderzoek ........................................... 7 Bijlage 8 Natuurtoets ............................................................................... 8 Bijlage 9 Dassenonderzoek Dijnselburg ...................................................... 9 Bijlage 10 Notitie stikstofberekening Huis Ter Heide West ............................. 10 Bijlage 11 Verkennend en afperkend bodemonderzoek ................................. 11 Bijlage 12 Onderzoek niet gesprongen Explosieven ...................................... 12 Bijlage 13 QRA Groepsrisico Huis ter Heide West ......................................... 13 Bijlage 14 Verantwoording Groepsrisico ......................................................

14 Bijlage 15 Archeologie - inventariserend veldonderzoek 2009 ........................ 15 Bijlage 16 Archeologie - inventariserend veldonderzoek 2012 ........................ 16 Bijlage 17 Notitie Vormvrije m.e.r.-beoordeling ........................................... 17 Bijlage 18 Vooroverlegnota ....................................................................... 18 Bijlage 19 Nota van Zienswijzen ................................................................ 19

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

2

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

1 1.1

INLEIDING AANLEIDING EN DOEL

Aanleiding voor het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is het besluit van de gemeenteraad d.d. 29 september 2009 om 75 woningen (met een mogelijke verhoging van 10%) te realiseren op de sportvelden ten westen van Huis ter Heide en een groot deel van de bestaande sportvelden in het plangebied te behouden. Doel van deze ontwikkeling is om met deze woningbouw bij te dragen aan de grote vraag naar woningen. Tegelijkertijd kunnen met de opbrengst van de verkoop van de grond nieuwe natuurgebieden worden gerealiseerd als onderdeel van het project "Hart van de Heuvelrug". De ontwikkeling van Huis ter Heide West maakt namelijk deel uit van het programma Hart van de Heuvelrug. De Utrechtse Heuvelrug is Nederlands op één na grootste aaneengesloten natuurgebied. Het dreigde verregaand te versnipperen door bebouwing en wegen. De provincie Utrecht, de gemeente Zeist, de gemeente Soest en het Utrechts Landschap roepen sinds 2004 die versnippering een halt toe met het gebiedsprogramma Hart van de Heuvelrug. Door de aanleg van ecoducten en de realisatie van natuur is een aaneengesloten natuurgebied ontstaan van ruim 700 hectare. Door bebouwing en natuur te herschikken is er ruimte ontstaan voor wonen, werken, recreatie en zorg. Binnen dit programma worden ruim 25 projecten uitgevoerd die variëren van nieuwe natuur tot woningbouw, van ecoducten tot duurzame bedrijventerreinen.

Figuur 1 – Hart van de Heuvelrug

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

3

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Doel is de ruimtelijke kwaliteit en de belevingswaarde van de Heuvelrug te versterken. Een groot deel van deze projecten is inmiddels gerealiseerd. Woningbouw bij de sportvelden in Huis ter Heide past echter niet in het geldende bestemmingsplan. Daarin hebben de gronden namelijk nog overwegend een sportbestemming. Dat betekent dat een nieuw bestemmingsplan nodig is om de woningbouw mogelijk te maken. Met dit bestemmingsplan is beoogd om de woningbouw in Huis ter Heide West planologisch-juridisch mogelijk te maken (zie paragraaf 1.4 van deze toelichting over de lange totstandkomingsgeschiedenis van dit bestemmingsplan). Tevens wordt met de vaststelling van dit bestemmingsplan uitvoering gegeven aan de afspraken die zijn vastgelegd in overeenkomsten die zijn gesloten met alle eigenaren van de woningen aan de Korte Bergweg t/m Willem Versteeghstraat inzake de aankoop van de achter de betreffende woningen gelegen strook grond om deze als tuin te kunnen gebruiken. 1.2

TOEKOMSTIG BEHEERPLAN

Het onderhavige bestemmingsplan is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan met de nodige flexibiliteit en ontwikkelruimte. Die ruimte is nodig om kwaliteit te kunnen maken bij de projectmatige ontwikkeling van de woningbouw. Om die reden zijn vlakken met een bestemming ‘Woongebied’ aangewezen waarbinnen woningen, wegen en paden, groen en water kunnen worden ontwikkeld binnen de randvoorwaarden van de bestemming woongebied. Als die kwaliteit van het woongebied na de vaststelling van het bestemmingsplan eenmaal is gerealiseerd, zal een beheerregeling worden vastgesteld om de gerealiseerde kwaliteit ook voor de toekomst zeker te stellen. In dit zogenaamde krimpfolieplan zullen de vergunde woningen in een bouwvlak worden vastgelegd en zullen tuinbestemmingen worden gelegd (waar geen vergunningsvrije erfbebouwing is toegestaan) om de gerealiseerde (groene) kwaliteiten te beschermen. De resterende ruimte die de (groene) kwaliteit van het gerealiseerde woongebied kunnen aantasten, wordt dan uit de regeling gehaald. De toekomstige beheerregeling krimpt dan als het ware als een folie rond de gerealiseerde kwaliteiten. Hiermee ontstaat naar de toekomst toe zekerheid over het in stand te houden beeld, waarin bijzondere woningtypen en een andere manier van omgaan met tuin en erfinrichting een belangrijke rol spelen. Verrommeling in de toekomst wordt op die wijze voorkomen. 1.3

LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED

Het plangebied bevindt zich ten noorden van de rijksweg A28 en ten westen van de bebouwing van Huis ter Heide (zie afbeelding 2 en 3).

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

4

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 2 – Globale ligging plangebied

Het plangebied wordt aan de oostzijde begrensd door de Korte Bergweg tot aan de Willem Versteeghstraat. Aan de noord- en westzijde wordt het plangebied begrensd door het Kerkepad dat deel uitmaakt van landgoed Dijnselburg. De zuidwestgrens wordt gevormd door de bestaande sportvelden Dijnselburg.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

5

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 3 – Ligging plangebied

1.4

TOTSTANDKOMINGSGESCHIEDENIS

Inleiding De plannen voor Huis ter Heide West kennen al een lange voorgeschiedenis. De woningbouwplannen in Huis ter Heide West maken onderdeel uit van programma Hart van de Heuvelrug. Dit programma is een samenwerking tussen de gemeente Zeist, de gemeente Soest en de Provincie Utrecht met als doel om de versnipperde natuurgebieden op de Utrechtse heuvelrug aan elkaar te verbinden. In het programma zitten groene projecten voor natuurontwikkeling en rode projecten met voornamelijk woningbouw. Huis ter Heide West is zo’n rode ontwikkeling, waarbij de financiële opbrengst geheel wordt ingezet om groene projecten binnen het programma mogelijk te maken. In 2005 heeft de gemeenteraad van Zeist ingestemd met deze samenwerking. In 2008 volgde het raadsbesluit voor clusterovereenkomst III, met daarbij het plan voor ongeveer 200 woningen op de locatie rondom de sportvelden in Huis ter Heide West. Voorwerk van de kopgroep in 2009 In 2009 heeft een kopgroep van bewoners, op verzoek van de gemeenteraad, een Programma van Eisen (PvE) opgesteld. Dit PvE beschrijft twee varianten: scenario

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

6

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

A met 200 woningen en verplaatsing van de sportvelden (zie figuur 4, de linker afbeelding) en scenario B met 80 woningen en behoud van voetbalvelden (zie figuur 4 de rechter afbeelding). Uit de financiële onderbouwing blijkt dat beide scenario’s zorgen voor de afgesproken afdracht in het kader van het programma Hart van de Heuvelrug.

Figuur 4 - Projectgebied Huis ter Heide West. Links: scenario A (200 woningen) en rechts scenario B (80 woningen, voorkeursscenario) uit PvE 2009 (bron: PvE).

Het werk van de Kopgroep heeft geresulteerd in een Programma van Eisen Huis ter Heide West. Hierin zijn alle aspecten met betrekking tot woningen, voorzieningen, duurzaamheid, verkeer, milieu, flora en fauna beschreven. In het raadsbesluit van 29 september 2009 heeft de gemeenteraad vastgesteld dat de Kopgroep op één onderdeel is afgeweken van de randvoorwaarden zoals die door de gemeenteraad aan de Kopgroep zijn meegegeven en dat betrof het aantal te realiseren woningen. Door de gemeenteraad was een aantal van 200 als richtinggevend aantal meegegeven. In het raadsbesluit van 2009 heeft de gemeenteraad ingestemd met het verlagen van het aantal woningen naar 80 en benoemd dat de kaders uit het PVE ook het uitgangspunt zijn bij de verdere ontwikkeling. Een belangrijke reden om het aantal woningen te beperken was de geluidbelasting op het gebied van de snelweg A28. Als gevolg van deze geluidbelasting kan een

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

7

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

beperkter oppervlak van het onderzoeksgebied worden bebouwd. Andere reden om het aantal woningen te beperken was het streven van de Kopgroep om aan de overige randvoorwaarden te voldoen én de opgave om een Programma van Eisen op te stellen dat kan rekenen op draagvlak van de bewoners. De gemeenteraad heeft bij besluit van 29 september 2009 ingestemd met een beperktere ontwikkeling, zowel in aantal woningen (maximaal 75 met een verhogingspercentage van 10%) als in omvang van het gebied. Vervolgens heeft het plan vanwege ontwikkelingen op de woningmarkt een lange tijd stilgelegen. Herstart in 2019 Bij de herstart in 2019 is in overleg met de bewoners van Huis ter Heide bezien of het Programma van Eisen voor de woningbouw op deze locatie moest worden geactualiseerd. Daarbij kreeg het voorstel om de bebouwing naar het zuiden te verplaatsen om het bosje in het noorden van het plangebied te sparen, geen meerderheid. Een deel van de bewoners hechtte meer waarde aan een voldoende groot sport/recreatie veld ten zuiden van de woningbouw. Wel is het plangebied nog aangepast omdat voor de beoogde herinrichting van het sportpark geen nieuw bestemmingsplan nodig is. De sportvelden hebben immers al een sportbestemming. In het ontwerp bestemmingsplan is voor het plangebied om die reden uitgegaan van het gebied waar nieuwe bestemmingen nodig zijn om het woongebied te realiseren (zie figuur 5).

Figuur 5 - Aangepaste begrenzing van het plangebied.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

8

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Het verkeersbesluit (2019) Vervolgens is bij de herstart in 2019 is ook een voorkeursvariant voor de verkeersafwikkeling opgesteld. Op basis daarvan is de ruimtelijke uitwerking in dit bestemmingsplan ter hand genomen. Deze voorkeursvariant gaat uit van het afsluiten van het viaduct over de A28 voor autoverkeer (voor lijnbussen en hulpdiensten blijft de verbinding behouden) en het realiseren van een nieuwe aansluiting van Huis ter Heide op Zeist via de Blanckenhagenweg / autoboulevard (rotonde) op de Zandbergenlaan, of via de Prins Alexanderweg, Amersfoortseweg en Panweg. Het afsluiten van het viaduct over de A28 is nodig om de overlast van het doorgaande sluipverkeer naar Zeist, door de kern Huis ter Heide, tegen te gaan. Het doorgaande verkeer kan via de provinciale weg N228 naar Zeist. Dat betekent wel dat ook het autoverkeer uit Huis ter Heide (inclusief de nieuwe wijk Huis ter Heide West) niet meer over het viaduct naar Zeist kan rijden, maar via de Blanckenhagenweg en de rotonde (provinciale weg N228) naar Zeist zal moeten rijden.

Figuur 6 - Visualisering voorkeursvariant. Situatie 2030 na realisatie woningbouw west en zuid, doortrekken Blanckenhagenweg en afsluiten viaduct over de A28.

Het Beeldkwaliteitsplan (2021)

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

9

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Samen met het bestemmingsplan is ook een Beeldkwaliteitsplan opgesteld om kaders te geven voor de beoogde beeldkwaliteit in het plangebied. In het beeldkwaliteitsplan ‘Huis aan de bosrand’ staan de uitgangspunten voor de verkaveling en inrichting van de buitenruimte beschreven en architectonische uitgangspunten. Het bevat ruimtelijke onderdelen en welstand. De ruimtelijke onderdelen vormen een nadere invulling van het bestemmingsplan. Welstandsonderdelen vormen een aanvulling op de welstandnota. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan wordt het beeldkwaliteitsplan om die reden ook vastgesteld als wijziging van de welstandsnota. In juni 2021, tijdens de coronamaatregelen, is hier een online webinar voor georganiseerd en via een online participatietool (OmZeist) zijn reacties opgehaald (zie figuur 7). Deze zijn verwerkt in het beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

10

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 7 - Online Participatie beeldkwaliteitsplan via OmZeist (www.omzeist.nl 28-03-2022)

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

11

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Het ontwerp bestemmingsplan (2022) Op basis van de aangepaste begrenzing van het plangebied in 2019 is het conceptontwerpbestemmingsplan ‘Huis ter Heide West’ in de laatste maanden van 2021 besproken met de Buurt- en belangenvereniging Huis ter Heide en met de Stichting Milieuzorg Zeist. De reacties van de Buurt- en belangenvereniging en de Stichting Milieuzorg Zeist zijn in de Vooroverlegnota beantwoord en deels in het ontwerp bestemmingsplan verwerkt. Om de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet voor te zijn (en op die wijze nog verder te kunnen op basis van het oude recht waarop alle voorbereidingen waren gestoeld) is het plan in 2022 als ontwerp ter inzage gegaan, terwijl nog niet alle onderzoeken compleet waren. Een deel van de onderzoeken is na de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan gereed gekomen. De resultaten van deze onderzoeken zijn gedeeld en de reacties daarop zijn samen met de zienswijzen in behandeling genomen en afgewogen. Met het plangebied zoals hierna in figuur 8 getoond heeft het bestemmingsplan vanaf 5 mei 2022 gedurende 6 weken als ontwerp ter inzage gelegen (inclusief het ontwerp beeldkwaliteitsplan en tezamen met het ontwerp-besluit Hogere waarden).

Figuur 8 – Ligging plangebied in ontwerp bestemmingsplan

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

12

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

In deze periode zijn 130 zienswijzen ontvangen (waarvan 119 gelijkluidend). Deze zienswijzen waren met name gericht tegen de kap van het bosgebiedje in het noorden van het plangebied.

Figuur 9 – Bosgebiedje in noorden plangebied

De vele zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan waren aanleiding om de plannen nog eens te heroverwegen. Zo heeft de gemeente in 2022 naar aanleiding van de zienswijzen en een mondelinge toelichting daarop van de buurt- en belangenvereniging Huis ter Heide, de actiegroep Stop de Boskap, de Stichting Milieuzorg Zeist en de Stichting Beter Zeist, nader onderzocht of een verkaveling van het gebied mogelijk is waarbij het bosje wordt gespaard en tegelijkertijd voldoende woningen worden gebouwd om bij te dragen aan de woningbouwopgave van de gemeente Zeist en het Programma Hart van de Heuvelrug. Daar kwam bij dat uit het aanvullende onderzoek naar het leefgebied van de das bleek dat mitigerende en compenserende maatregelen nodig zijn om de beoogde ontwikkeling in het bestemmingsplan te kunnen uitvoeren. Aanpassing ontwerp n.a.v. zienswijzen (2024) Na een zorgvuldige heroverweging is het gelukt om een verkavelingsopzet (raamwerk) in te passen die voldoet aan al deze wensen en die voldoende rekening houdt met het leefgebied van de das. Door minder vrijstaande woningen op ruime kavels te bouwen en meer compacte appartementengebouwen met collectieve tuinen, kan het woongebied worden verkleind en het bosgebied worden behouden. Daarvoor is ook nodig dat het parkeren op maaiveld deels wordt vervangen door parkeren onder de appartementengebouwen (half-verdiept).

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

13

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Op de luchtfoto’s hierna is de aangepaste begrenzing getoond met de verkleining van het woongebied en behoud van het bosgebiedje. Op het linker kaartje ziet u het aangepaste en vast te stellen woongebied, op het rechter kaartje het oude woongebied zoals dat in het ontwerp bestemmingsplan zat.

Figuur 10 – Verkleining woongebied en behoud bosgebiedje. Vast te stellen (links) en ontwerp (rechts)

Om te controleren of dit kleinere woongebied ook daadwerkelijk ruim genoeg is om het woningbouwprogramma te kunnen realiseren, zijn idee schetsen gemaakt van mogelijke verkavelingsvarianten. Met nadruk zij er op gewezen dat het indicatieve schetsen zijn in dit voorbereidende stadium van de woningbouw.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

14

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 11 – Idee schetsen met indicatieve variant A (links) en indicatieve variant B (rechts)

Op basis van deze nieuwe verkavelingsopzet (raamwerk) en het nieuwe plangebied voor woningbouw zijn het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan aangepast. De zorgvuldige heroverweging die daarvoor nodig was heeft de nodige tijd gekost. Dat is omdat de nieuwe opzet niet alleen moest worden uitgewerkt maar ook moest worden doorgerekend op de haalbaarheid. Vervolgens moesten ook een aantal onderzoeken weer worden geactualiseerd. In het aangepaste bestemmingsplan ziet dat er als volgt uit. Het bestaande bos in het noorden van het plangebied blijft behouden en deze gronden krijgen ook de bestemming ‘Bos’. Het woongebied is verkleind en het woningbouwprogramma is verder ingedikt. Om het half-verdiept parkeren onder de appartementengebouwen mogelijk te maken is de maximale bouwhoogte voor appartementengebouwen van 14 meter verhoogd naar 15 meter. De bouwhoogte van het appartementengebouw aan het Kerkepad is niet verhoogd. Die was 18 meter en die blijft 18 meter, zodat dit appartementengebouw niet hoger is dan een volwassen boom. In deze hoek van het woongebied, grenzend aan het Kerkepad, is uitsluitend 1 compact appartementengebouw toegestaan met een collectieve tuin. Grondgebonden woningen met achtertuinen naar het Kerkepad zijn hier niet toegestaan.

Zie voor de aanpassingen van de verbeelding van het bestemmingsplan de schermafdrukken hierna met links het vast te stellen plan en rechts het ontwerp.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

15

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 12 – Aangepaste plangebied: vast te stellen (links) en ontwerp (rechts)

Met deze aanpassingen van het bestemmingsplan is voor een belangrijk deel tegemoetgekomen aan de zienswijzen tegen het kappen van het noordelijke bosgebiedje. Op 15 mei 2024 is een informatie avond gehouden waarop uitleg is gegeven bij de aangepaste verbeelding en regels van het bestemmingsplan, het aangepaste beeldkwaliteitsplan, het dassenonderzoek ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning flora- en faunawet en het aangepaste beweegrondje. Het Besluit hogere waarden (vanwege verkeerslawaai) hoeft niet te worden aangepast omdat de woningen als gevolg van de aanpassing niet dichter op de rijksweg A28 kunnen komen. Ook verder voorziet de aanpassing van het bestemmingsplan niet in bouwmogelijkheden dichter op relevante wegen. 1.5

FUNCTIE VAN HET BESTEMMINGSPLAN

Het bestemmingsplan 'Huis ter Heide - West' regelt de bestemmingen en het gebruik van de gronden in het plangebied. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (kaart), regels en een toelichting. De verbeelding en de daarop aangewezen bestemmingen en regels vormen tezamen het juridische plan. De plantoelichting bevat de ruimtelijke onderbouwing van het plan maar heeft geen formele rechtskracht. De regels omvatten de omschrijvingen van de in het plan vervatte bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. In de toelichting worden de

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

16

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

achtergronden en beweegredenen aangegeven die hebben geleid tot de bestemmingen. Een bestemmingsplan wordt met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm vastgesteld. Een volledige papieren versie van het bestemmingsplan wordt gelijktijdig vastgesteld. Indien de inhoud van het langs elektronische weg vastgelegde bestemmingsplan na vaststelling en die van de papieren versie daarvan tot een verschillende uitleg aanleiding geeft, is de eerstbedoelde inhoud beslissend. 1.6

OPZET VAN DE TOELICHTING

De toelichting is verder als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie van het plangebied beschreven. Het van toepassing zijnde beleid op zowel rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk niveau wordt in hoofdstuk 3 verwoord. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 een beschrijving van het plan opgenomen, waarna in hoofdstuk 5 wordt ingegaan op een aantal relevante milieu- en omgevingsaspecten, ook wel de randvoorwaarden van het plan genoemd. In hoofdstuk 6 ‘Juridische aspecten’ wordt een toelichting op de verbeelding en de planregels gegeven, waarna in hoofdstuk 7 de economische uitvoerbaarheid van het plan volgt. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan beschreven (de resultaten van de inspraak en het wettelijke vooroverleg over het plan).

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

17

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

2 2.1

BESTAANDE SITUATIE INLEIDING

In deze paragraaf is een beschrijving van de bestaande situatie van het plangebied en de omgeving opgenomen. Alvorens wordt ingezoomd op het plangebied is het van belang de bestaande structuur van het omliggende gebied te beschrijven. Huis ter Heide West is namelijk gesitueerd in een mooie bosrijke omgeving met oude en meer recente groenstructuren. Het gebied ligt relatief rustig tussen de drukke verkeersaders van de A28 en de Amersfoortseweg. De beoogde woningbouwlocatie is voor een belangrijk deel gesitueerd op voormalige sportvelden. Op dit moment is het gebied in gebruik als trapveld en een kleine tijdelijke moestuin. 2.2

HISTORIE

Zeist Zeist ligt op een interessante locatie in Nederland, te weten op de overgang van de Utrechtse Heuvelrug naar het Rivierenlandschap van de Kromme Rijn. Het is een overgang van hoog naar laag, respectievelijk droog en nat. Van oorsprong is de rand van de Utrechtse Heuvelrug een erg aantrekkelijk vestigingsgebied. Dit is onder andere zichtbaar aan de vele buitenplaatsen die vanaf de 19e eeuw binnen de gemeente ontwikkeld werden. Zeist ontwikkelde zich mede hierdoor tot 'Parel van de Stichtse Lustwarande'. De aanwezigheid van Slot Zeist (vanaf de 17e eeuw) heeft hierbij ook een belangrijke rol gespeeld. De Heuvelrug is 150.000 jaar geleden ontstaan tijdens de voorlaatste ijstijd, het Saalien. In die periode hebben de ijsmassa's uit het noorden zand- en grindlagen omhoog gestuwd en over elkaar heen geplooid. De Maas en later ook de Rijn, werden gedwongen naar het westen af te buigen. Als gevolg hiervan ontstond tussen Amersfoort, Zeist en Rhenen een bijna aaneengesloten stuwwalgebied met enkele geïsoleerde kleine stuwwalheuvels bij Soest, Baarn en Lage Vuursche. De structuur Wegh der Weegen en sorties Voor het plangebied is voorts de periode tussen 1600 en 1800 van belang. De politieke stabiliteit in die periode zorgde voor een grote welvaart in Nederland.

Tussen 1640 en 1680 werden de als gevolg van de in de Reformatie vrijgekomen kloosters opgekocht, waarna deze plaats maakten voor nieuwe buitenplaatsen. De kaarsrechte aanleg van de Nieuwe Amersfoortsche Straatwegh in 1652 was de eerste grootschalige ingreep in dit gebied. Deze Wegh der Weegen was een kaarsrechte weg van 11 kilometer en liep vanaf de Galgenberg in Amersfoort tot de Buitenplaats Vollenhoven. De weg is ontworpen door de Amersfoorter Jacob van Campen. Deze beroemde architect en kunstenaar (ook bekend van het paleis op de Dam) wilde met één grote ingreep het toen nog woeste heidelandschap herscheppen in een brede rechte laan met aan weerszijden fraaie buitenplaatsen voor de stedelijke elite.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

18

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 13 – Historische verbeelding Sortie (Bron: Gebiedsvisie Sortie 16, Hart van de Heuvelrug)

De aanleg van de Nieuwe Amersfoortsche Straatwegh is grotendeels gefinancierd uit de aanleg van buitenplaatsen die deel uitmaakten van het historisch verkavelingspatroon. De kavels liggen loodrecht op de weg en werden uitgegeven volgens een regelmatig patroon van elk honderd roeden (376m) breed en 50 roeden (188m) diep. De afgifte van deze kavels was gratis, maar de eigenaar werd wel belast met de aanleg en het onderhoud van zijn deel van de weg. Ieder vak is gescheiden door een zogenaamde sortie, het Franse woord voor uitgang. De sorties werden van wallen met beplanting voorzien (berken en eikenhakhout), om verzanding tegen te gaan, en diende als toegang naar de erachter gelegen gemene heidevelden voor de schaapherders met hun kudden en de plaggenstekers. Een aantal van deze sorties/paden is nog herkenbaar in het huidige wegenpatroon, zoals bij de Prins Alexanderweg (sortie 20 Zuid), de Hobbemalaan en de Ericaweg. Als een perceeleigenaar besloot op zijn terrein een huis te bouwen, kreeg hij een dubbele diepte toegewezen. Op deze manier betaalden de landgoedeigenaren mee aan de aanleg van deze belangrijke verbindingsweg. In het midden van elk vak loopt een zichtlijn naar de overtuin aan de andere zijde van de weg. In totaal was er plek voor 24 landgoederen.

Op het Soester gedeelte aan de Amersfoortsestraat ontstonden zo vier buitenplaatsen: Sterrenberg, Moerbessenberg, Bloemheuvel en de Oude Tempel. Aan de Zeister kant werden vijf buitenplaatsen gerealiseerd: Dijnselburg aan de westzijde van het plangebied), Zandbergen (aan de oostzijde van het plangebied), tapstede Huys ter Heijde, Heybergen en Beukbergen. Richting Amersfoort bleven de kavels leeg. De huizen liggen op relatief grote afstand van de weg. In geval van Zandbergen, Beukbergen, Sterrenberg en De Oude Tempel zijn aan weerszijden van de weg tevens vakken gelegen die in samenhang met de buitenplaats zijn ontwikkeld, waardoor een ritme ontstond met vakken bestaand uit landerijen en bossen en vakken met daarop de buitenplaats. Belangrijke kenmerken zijn de vakkenstructuur met de situering van de bebouwing, de sorties en de halfsorties.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

19

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 14 – Verdeling van vakken en sorties.

Buurtschap Huis ter Heide en Buitenplaats Dijnselburg Zeist bestond oorspronkelijk uit een dorpskern en een aantal daar omheen gesitueerde buurtschappen. Huis ter Heide is één van die buurtschappen, gelegen aan de weg naar Amersfoort. De buurtschap is vernoemd naar de aan de Amersfoortseweg gelegen herberg met de naam 't Huys ter Heyde. De buurtschap Huis ter Heide is gegroeid onder invloed van de spoorweg die rond 1900 werd aangelegd tussen Zeist en Utrecht, waarbij de bebouwing zich concentreert tussen het spoor en de Prins Alexanderweg/Sortie 20. Na het verdwijnen van het spoor is op het tracé de meest recente bebouwing van Huis ter Heide gerealiseerd. Het zuidelijk deel is met zijn rug naar het sportterrein gekeerd, het noordelijk deel is wel op het bos georiënteerd.

Figuur 15 - Voormalige spoorlijn

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

20

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Het gebied bestaat hoofdzakelijk uit bosgebied dat veelal deel uitmaakt van de voormalige buitenplaatsen / landgoederen die zijn ontstaan aan de Amersfoortseweg. De naast het plangebied gelegen buitenplaats Dijnselburg is in 1854 gesticht door mr. J.I.D. Nepveu. Hij liet een huis bouwen en een park in landschapsstijl aanleggen. In 1883 werd het huis afgebroken en een nieuw huis opgericht in neorenaissancestijl. Het hoofdgebouw ligt op ruime afstand van de weg en is via de Amersfoortseweg toegankelijk via twee enigszins slingerende oprijlanen die worden begeleid door een aantal fraaie boomgroepen en een monumentale solitaire eik (3 stammig). De rechte beukenlaan ten noorden van het hoofdgebouw evenwijdig aan de Amersfoortseweg dateert uit de 17e/18e eeuw en vormt een onderdeel van de kenmerkende rasterverkaveling. De oostgrens van het terrein wordt gevormd door een voormalig Kerkepad. Deze werd lange tijd door de inwoners van Soesterberg en Den Dolder gebruikt om zondags te voet naar de kerk te gaan in de Oude Kerk aan de Utrechtseweg. Het Kerkepad liep onder meer over de Bergweg en de Dijnselweg en kwam uit op de Amersfoortseweg bij Huis ter Heide. In de jaren '50 is het pad doorbroken voor de aanleg van de Verzetswijk.

Figuur 16 – Kerkepad en Sortie en spoorlijn

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

21

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

2.3

FUNCTIONELE EN RUIMTELIJKE STRUCTUUR

Inleiding In Huis ter Heide wonen circa 1500 inwoners. De voorzieningen zijn grotendeels verdwenen uit Huis ter Heide; wel is er nog een woon/zorgcentrum en een basisschool (Oud Zandbergen). In Huis ter Heide wonen vooral gezinnen en relatief veel ouderen. De wijk wordt gekenmerkt door kleinschaligheid en laagbouw. Vrijwel elke woning heeft een tuin. De stedenbouwkundige en landschappelijke hoofdstructuur is ontstaan uit de ontstaansgeschiedenis van het gebied. De belangrijkste structuren (wegen en bomenlanen) dateren uit de tijd van de aanleg van de "Nieuwe Amersfoortsche Straatwegh" in 1652. Een andere belangrijke structuurdrager is het Kerkepad aan de westzijde van het plangebied en de voormalige spoorlijn. De beoogde woningbouwlocatie is de helft van een oorspronkelijk open weide die door het Kerkepad wordt doorsneden. Aan de zijde van het landgoed is de open weide grotendeels begroeid geraakt. Ter hoogte van de woningbouwlocatie is deze behouden gebleven (met uitzondering van de noordelijke hoek) vooral door het gebruik ervan als sportveld. De open weide bestaat uit een aantal open kamers (de sportvelden) die worden omgeven door beplanting (boomsingels). Langs het Kerkepad staan grote laanbomen. Tussen de bebouwing van de kern (korte Bergweg) en het plangebied ligt een groenstrook met grote laanbomen en een voetpad waar ook veel gefietst wordt.

Tussen de woningbouwlocatie en de nog aanwezige sportvereniging is een houtwal/boomsingel aanwezig, evenals tussen de open kamers (voormalige sportvelden). Zie voor een uitgebreide beschrijving ook het beeldkwaliteitsplan dat als bijlage achter de regels van het bestemmingsplan zit. Sportpark Dijnselburg Het sportpark Dijnselburg ligt tussen de buitenplaats Dijnselburg en de bebouwing van Huis ter Heide. Het sportpark wordt omsloten door bos en (beeldbepalende lanen) (zie de afbeelding hierna). Het sportpark beslaat een oppervlakte van circa 13ha en bestaat voornamelijk uit sportvelden van de voetbalvereniging SV Zeist. In 2021 komt ook de honk- en softbalvereniging Phoenix naar het sportpark. Korfbalvereniging ZKV De Tovers maakte voorheen ook gebruik van de sportvelden, maar zijn inmiddels verplaatst naar de locatie van Sportpark Saestum aan de Noordweg Noord. Ook het gebruik van een deel van de voormalige velden voor cricket is inmiddels beëindigd. Een deel van het sportpark is niet meer in gebruik. Daarvan wordt nu een deel aangewend voor woningbouw en een deel krijgt een functie als semi openbaar voetbalveld van de SV Zeist. Tussen het sportpark en de A28 ligt een bosstrook, die als buffer dient en ecologisch waardevol is. In deze strook bevindt zich tevens een prehistorische grafheuvel.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

22

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 17 - Sportpark Dijnselburg. Bron: Haver Droeze.

Woningen Korte Bergweg Huis ter Heide is als gezegd ontstaan rond de herberg 't Huys ter Heyde. Door de aanleg van de spoorlijn Utrecht - Zeist in 1902 en het feit dat Huis ter Heide een halte kreeg, kon het gebied zich goed ontwikkelen. De stedenbouwkundige structuur wordt bepaald door de oorspronkelijke ontsluitingsstructuur en de aanwezige bebouwing. De Prins Alexanderweg en de Amersfoortseweg vormen het oorspronkelijke ontsluitingspatroon waarlangs gebouwd werd. De bebouwing aan de westzijde van de Korte Bergweg ligt op de plaats van het voormalige spoorlijntracé en vult het patroon aan in de vorm van een rechtlijnig bebouwingsvlak dat een aparte enclave vormt in de gemeente Zeist. De enclave vormt een contrast met de omliggende villawijken en kent een eigen karakter. De westzijde van de Korte Bergweg is projectmatig ontwikkeld met geschakelde twee onder één kap woningen (zie afbeelding hierna), die aan de noordzijde wordt afgerond door de rijtjeswoningen aan de Willem Versteeghstraat. De oostzijde kent meer variatie aan bebouwingstypen (vrijstaand, twee onder één kap, rijtjeswoningen). Deze variatie is ontstaan doordat het gebied geleidelijk is ontwikkeld.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

23

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 18 - Projectmatig ontwikkelde woningen langs de Korte Bergweg. Bron: Haver Droeze.

2.4

VERKEERSTRUCTUUR

Het te ontwikkelen woongebied is in de huidige situatie niet direct voor de auto ontsloten. Op dit moment kan de auto komen tot aan de Kardinaal Alfrinkhof, gelegen in een luwe woonbuurt. Aan de zuidzijde is er een ontsluiting van het sportcomplex, maar er is geen verbinding naar het ontwikkelgebied. Huis ter Heide wordt nu voor het autoverkeer ontsloten via de Prins Alexanderweg, aan de noordzijde op de Amersfoortseweg (doorgaande weg met verkeersfunctie) en aan de zuidzijde via de Korte Bergweg (korte poot), de Huis ter Heideweg over het viaduct over de A28 naar de Dijnselburgerweg (doorgaande weg met verkeersfunctie). De wegen in Huis ter Heide zelf, zoals de Prins Alexanderweg, hebben een verblijfsfunctie met een snelheidsregiem van 30 km/u. Huis ter Heide is één verblijfsgebied. Ook de nieuwe wijk Huis ter Heide West gaat daar deel van uitmaken. Huis ter Heide is met een busverbinding door de Prins Alexanderweg, Korte Bergweg en Huis ter Heideweg aangesloten op het OV-netwerk. Aan de Prins Alexanderweg zijn 2 bushaltes gesitueerd. Ook voor de fiets is Huis ter Heide goed ontsloten. Langs de bosrand is er een fietsverbinding naar de Amersfoortseweg, en naar Zeist via het viaduct over de A28.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

24

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

2.5

GROENSTRUCTUUR

Algemeen Het plangebied ligt in een mooie bosrijke omgeving met oude en meer recente groenstructuren waar in de huidige situatie een relatieve rust heerst. Deels betreft het ontwikkelgebied voormalige sportvelden, een ander deel van het gebied wordt gebruikt als moestuin voor de buurt en het gebied kent ook verschillende bosschages en bomenrijen. Kenmerkend aan de huidige situatie is dat de open grasgebieden worden omzoomd door bomenrijen en bosschages waardoor deze grasgebieden als het ware twee open kamers in het bos vormen.

Figuur 19 – Bestaande groenstructuur.

Grote beuken staan langs het Kerkepad. Tussen de bebouwing van Huis ter Heide (korte Bergweg) en het plangebied ligt een groenstrook met eikenbomen in een laanstructuur. Tussen de locatie en de sportvereniging en tussen beide open kamers van de ontwikkellocatie liggen boomsingels met jonge beplanting en eikopstanden. Omdat het groen zo bepalend is voor de beleving van de locatie en het uitgangspunt is om het waardevolle groen zoveel mogelijk te behouden door natuurinclusief te bouwen, heeft een inventarisatie van de waarden van het groen plaatsgevonden. Daartoe is in 2009 een waardebepaling van de bomen in het plangebied door Copijn uitgevoerd die in 2021 is aangevuld door Pius Floris1 met een beoordeling van de boszones. Waardebepaling 2009 Deze waardebepaling bomen is in 2009 uitgevoerd in opdracht van de Kopgroep en had als doel om de waarde van individuele bomen en boszones binnen de projectlocatie in beeld te brengen. In het onderzoek zijn de bomen en boszones gekarakteriseerd en qua kwaliteit, soorten samenstelling, diameterklassen, conditie en toekomstverwachting beschreven. Het bomenbestand in het plangebied vertoont een grote variatie wat betreft soortensamenstelling, leeftijd en functie. Het plangebied biedt door de aanwezigheid van groene kwaliteit in het plangebied en de directe omgeving daarvan veel aanknopingspunten om tot een hoogwaardig project met een

1

Pius Floris Boomverzorging, Beoordeling boszones Sportpark Huis ter Heide, 21 juni 2021.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

25

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

bijzondere uitstraling te komen. Het plangebied bevat een aantal bijzonder waardevolle, zeer waardevolle en waardevolle elementen: 1. De brede bosachtige strook aan de oostzijde, langs de achtertuinen van de woningen aan de Korte Bergweg (aangeduid met nummer 18 en 20 in figuur 16) vormt een element van bijzondere waarde die in sterke mate wordt bepaald door grote eiken van goede kwaliteit en de structuur. Deze bomen zijn, samen met de houtwallen langs de sportvelden (21a en b, 22a, b en c) vooral in het open gedeelte naast de sportvelden medebepalend voor de uitstraling van het gebied en vormen met de strook waarin zij staan een eenheid. 2. Het bosperceel erachter (19) kan als buffer naar de aangrenzende tuinen en bebouwing worden beschouwd. 3. De oude beukenlaan langs de westzijde van het plangebied is bijzonder waardevol (aangeduid als nr. 17 in figuur 16); dit betreft het Kerkepad. De beuken staan hier langs weerszijden van het brede zandpad. Behoud en een goede inpassing zijn absoluut wenselijk. Aan beide kanten van de laan moet voldoende ruimte worden geboden omdat de oude bomen verhoogde stress binnen de wortelzone slecht zouden verdragen. De beukenlaan moet als samenhangend geheel worden beschouwd. De kwaliteit van de bomen is zeer wisselend. De aanwezigheid van het aangrenzende bos is van invloed op de goede ontwikkeling van nieuw aangeplante bomen.

De aanwezigheid van de bestaande (soms zeer waardevolle) groenelementen vormen onderdeel van de ontwerpopgave waarbij aandacht dient te worden besteed aan de overgang tussen openbaar gebied, privéterrein en de bosranden. Aan de westzijde en ook in het plangebied zelf zou met een gevarieerde samenstelling qua boomsoorten en hoogtes meer gelaagdheid kunnen ontstaan en meerwaarde worden gecreëerd in de vorm van nieuwe levensruimte voor vogels en insecten. De boomwaarde kan echter verschillen van de natuurwaarde van een boom. In het ecologisch onderzoek van buro voor ecologie Zoon wordt daarover opgemerkt dat de opstand van vrij jonge loofbomen (22 a,b en c) door Copijn als zeer waardevol wordt gezien vanwege de goede toekomstverwachting die deze bomen hebben. Dit gebied heeft echter een lage natuurwaarde. De oude eikopstanden 21a, 21b, 19, 4 en 5 zijn weliswaar wat boomwaarde betreft waardevol, maar in natuurwaarde matig waardevol doordat de ondergroei gestoord is. Wel hebben deze structuren als oude bosgroeiplaats veel potentie. De als weinig waardevol aangeduide naaldhoutopstanden hebben als oude bosgroeiplaats een hoge potentiële waarde. Deze potentie is vooral gelegen in het feit dat sommige soorten, zoals dalkruid, pas na 50-100 ongestoorde bodemontwikkeling tot ontwikkeling komen. Door oude bosgroeiplaatsen intact te laten kan deze potentie tot ontwikkeling komen.

Voor de oude bomen in het gebied valt de benadering samen als bijzonder waardevol. Hoewel veel beuken langs het Kerkepad boomtechnisch zijn afgeschreven en dreigen om te vallen hebben deze een hoge natuurwaarde doordat ze geschikt zijn voor holbewonende dieren zoals marters, eekhoorns, spechten, kauwen, mezen, vliegenvangers, holenduiven en boomklevers. Ook de oude eikenrij langs de oostgrens (nr. 18 en 20) zijn zowel wat betreft boomwaarde als wat betreft natuurwaarde waardevol. Niet alleen zijn de bomen beeldbepalend; ze vormen ook het leefgebied van veel diersoorten, korstmossen en er is een goed ontwikkelde bosondergroei.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

26

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

In de boomtechnische studie worden aanbevelingen gedaan over het ontwerp, de planvorming en het beheer.

Figuur 20 - Overzichtskaart waardebepaling Bomen. Copijn Boomspecialisten.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

27

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Beoordeling Boszones 2021 Op basis van de waardebepaling van Copijn heeft Pius Floris in 2021 een beoordeling van de boszones uitgevoerd 2. De rapportage van deze beoordeling is ook als bijlage bij deze plantoelichting opgenomen. De conclusies en aanbevelingen van Pius Floris worden hierna weergegeven. Over het algemeen is de conditie van de bomen en bossen redelijk tot goed. Onderhoud van de bomen heeft in (zeer) beperkte mate plaatsgevonden, we spreken dan van achterstallig onderhoud. Er zijn veel bomen met zwaar doodhout in de kroon ook staan er enkele dode bomen tussen. Er zijn een aantal laanstructuren waarbij diverse bomen buiten de laan zijn geplant. Onder beplanting is op veel plekken overdadig aanwezig.

Figuur 21 – Boszones (Bron: Pius Floris)

Vanwege het beperkte onderhoud van de afgelopen jaren zijn diverse werkzaamheden noodzakelijk. Voor alle gebieden geldt dat de onder-beplanting gedund/gesnoeid dient te worden. Dode bomen dienen verwijderd te worden of op stam gezet te worden.

2

Beoordeling boszones, Huis ter Heide West, Pius Floris boomverzorging, 21 juni 2021.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

28

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Bij de specifieke laanbeplanting in de vakken 20A, 20B en 20C kunnen bomen die buiten de rij staan worden verwijderd om een goede laanstructuur te krijgen. De andere bomen in deze vakken zijn waardevol. Behoud van 2 grote eiken in vak 20C is zeker gewenst. Vak 22A dient als afscheiding met het nieuwe sportveld en kan worden voorzien van nieuwe onder-beplanting. Vak 21 A B dient te worden opgeschoond en voorzien te worden van nieuwe bomen. Vak 15 dient als bosstrook gehandhaafd te blijven, beperkte dunning/snoei van de onder-beplanting is gewenst om de beuken rij aan de achterzijde niet teveel bloot te stellen aan extra zonlicht. Vak 16 is ook een gemengd bos waar weinig tot geen onderhoud in is gepleegd de laatste jaren. Het bestand is niet erg waardevol. Er staat een grote waardevolle eik met een uitscheurende plakoksel, deze boom kan niet langdurig behouden blijven. Alleen met het plaatsen van een kroonanker en het geheel innemen van de kroon is de boom nog een aantal jaren te behouden, dit brengt overigens wel hoge beheerkosten met zich mee. 2.6

ECOLOGIE

In het gebied zijn verschillende milieutypen aanwezig. Zowel ouder als nieuw loofbos, gemend bos en schraalland. De oudere delen, beuk, eiken en kastanje zijn waardevol voor flora en fauna. Van de jongere singels en noordelijke punt met veel tuinstruiken is de natuurwaarde beperkt. Het plangebied is niet van groot belang voor beschermde gebieden. Voor het in stand houden van de huidige waarde is het nodig dat er voldoende groene kwaliteit behouden wordt en deze met elkaar en met de omgeving wordt verbonden. Oudere bosdelen behouden, met zo min mogelijk doorsnijdingen, jongere houtopstand vooral als verbindingszones door het woongebied. Zie hierover meer uitgebreid paragraaf 5.5 van deze toelichting. 2.7

DE GELDENDE BEHEERSVERORDENING

Het plangebied maakt deel uit van de beheersverordening ‘Amersfoortseweg e.o’, vastgesteld op 12 december 2017 dat het bestemmingsplan ‘Amersfoortseweg e.o’ heeft vervangen. Verder is het ‘Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist’ in het plangebied van toepassing (vastgesteld op 11 september 2018). In dit Paraplubestemmingsplan is een gemeente-dekkende regeling voor parkeren en laden en lossen vastgelegd. In figuur 18 is een uitsnede opgenomen van de plankaart waarnaar de beheersverordening verwijst voor het bestaande gebruik.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

29

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Figuur 22 - Uitsnede plankaart bij de beheersverordening ‘Amersfoortseweg e.o’ met rood omlijnd globale begrenzing plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het bestaande gebruik van het overgrote deel van de gronden is ‘Sport’ voor het uitoefenen van sportactiviteiten. Alleen langs de perceelsgrenzen met de achtertuinen van de Korte Bergweg hebben de gronden de bestemming ‘Groen’ voor onder meer groenvoorzieningen. Het bestaande gebruik mag hier worden voortgezet volgens de bestemmingen ‘Sport’ en ‘Groen’ van het oude bestemmingsplan ‘Amersfoortseweg e.o.’. In de bestemming ‘Sport’ is de bestaande bebouwing binnen een bouwvlak vastgelegd. Buiten deze bouwvlakken is geen bebouwing toegestaan, met uitzondering van ‘andere bouwwerken’ zoals hekwerken en lichtmasten met een maximale hoogte van 12 meter (en 18 meter via vrijstelling). In de bestemming ‘Groen’ mogen volgens de regels van het oude bestemmingsplan ‘Amersfoortseweg e.o’ enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met een bouwhoogte van maximaal 3 meter. Het kappen van bomen en het rooien van houtgewas is binnen deze bestemming aanlegvergunningsplichtig.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

30

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

3 3.1

BELEIDSKADER INLEIDING

Op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau is veel beleid geformuleerd dat voor het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen van belang is. De meest relevante beleidsaspecten die betrekking hebben op het plangebied worden in dit hoofdstuk uiteengezet. Onderscheid is aangebracht in rijksbeleid (paragraaf 3.2), provinciaal beleid (paragraaf 3.3), regionaal beleid (paragraaf 3.4), en gemeentelijk beleid (paragraaf 3.5). 3.2

RIJKSBELEID

Nationale omgevingsvisie De kaders van het rijksbeleid op het gebied van de fysieke leefomgeving zijn opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI is op 11 september 2020 vastgesteld en is vanaf 12 februari 2021 bindend voor het Rijk als geldende visie onder Wet ruimtelijke ordening. De NOVI vervangt daarmee de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012). Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat immers voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Het zijn grote en complexe opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. De toenemende druk op de fysieke leefomgeving vraagt daarbij om een actiever Rijksoverheid. De NOVI stelt een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisatie, en met meer regie vanuit het Rijk. Regie vanuit het Rijk betekent echter niet het centraliseren van taken en verantwoordelijkheden; wel het geven van richting op grote opgaven en regie op goed samenspel, zowel publiek als publiek/privaat.

In de NOVI zijn de genoemde opgaven samengevat in vier prioriteiten:  ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  een duurzaam en economisch groeipotentieel;  sterke en gezonde steden en regio's;  toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om dit te bereiken worden 21 nationale belangen benoemt in de NOVI waarop de nationale overheid zich richt. Deze hebben onder andere betrekking op het zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften, het waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem, het beperken van klimaatverandering, het waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen, het behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang en het verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. Deze 21 nationale belangen hebben ook een relatie met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), zie ook paragraaf 3.2.2.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

31

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Doorwerking naar het plan In relatie tot de beoogde nieuwe woningbouw in het gebied Huis ter Heide West is vooral het nationale belang 'Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften' van belang. Het uitgangspunt van het onderhavige plan is het ontwikkelingen van duurzame en betaalbare woningen voor elke doelgroep, wat tot uitdrukking komt in de realisatie van verschillende woningtypen. Naast de realisatie van 25% sociale huur is er veel ruimte gecreëerd voor de versterking van het middensegment. Hiermee sluit het voorliggende plan goed aan op dit nationale belang. Daarnaast staat het geen nationaal belang in de weg en kan er met uit een nationaal perspectief, positief gekeken worden naar het voorliggende bestemmingsplan. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Ten behoeve van de bescherming en de verwezenlijking van de nationale belangen, worden in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) algemene regels voorgeschreven die bindend zijn voor de lagere overheden als provincie en gemeente. Hoewel in het Barro de kaderstellende uitspraken uit de voorheen geldende SVIR werden bevestigd, blijven deze ook onder de NOVI gelden.

Het gaat hierbij onder meer om de volgende onderwerpen: • Rijksvaarwegen; • Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; • Elektriciteitsvoorziening; • Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; • Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische hoofdstructuur); • Primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en • IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). Doorwerking naar het plan Het onderhavige plan is niet in strijdt met de Barro en voldoet aan de algemene regels die bindend zijn voor de lagere overheden als provincie en gemeente. Besluit ruimtelijke ordening In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn regels opgenomen die eisen stellen aan de inhoud van een toelichting op een bestemmingsplan. Een toelichting dient een verantwoording van de in het plan gemaakte keuzen te bevatten, net als een waterparagraaf, de uitkomsten van het vooroverleg, resultaten van eventueel verrichte onderzoeken, inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan, etc. Deze toelichting voldoet daaraan. Verder dient een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe stedelijke ontwikkelingen een verantwoording te bevatten aan de hand van de zogenoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: de Ladder), die is vastgelegd in artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro.

Dit afwegingskader verplicht overheden tot het maken van een zorgvuldige ruimtelijke afweging bij het mogelijk maken van nieuwe stedelijke ontwikkelingen in een bestemmingsplan. Het doel is om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik. De Ladder ziet erop toe dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting vervolgens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Gemeente Zeist Bestemmingsplan Huis ter Heide - West mRO b.v. / TOE / 06.163 – v14 / 24 juni 2024

32

NL.IMRO.0355.BPHuistHeidW-VS01 Vast te stellen

Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". Doorwerking naar het plan In het voorliggende woningbouwplan wordt uitgegaan van de bouw van maximaal 82 nieuwe woningen in het gebied Huis ter Heide West. Daarmee is sprake van een 'ladderplichtige stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro. In dit kader wordt het volgende overwogen. Behoefte De relevante woningmarkt (woonregio) voor de gemeente Zeist is de regio Utrecht. De regionale behoefte is nader onderbouwd in de Omgevingsvisie provincie Utrecht en de Omgevingsverordening provincie Utrecht. Hieruit blijkt dat de druk op de woningmarkt in de regio Utrecht hoog is en voorlopig ook hoog blijft. Uit de Omgevingsvisie provincie Utrecht blijkt dat door het toenemend aantal huishoudens tot 2040 nog ongeveer 165.000 extra woningen nodig zijn om aan de volledige behoefte te voldoen.

De woningmarktmonitor van de provincie Utrecht, die jaarlijks wordt bijgewerkt en inzicht geeft in de belangrijkste ontwikkelingen voor de woningmarkt relevante thema's, waaronder woningbehoefte en plancapaciteit, geeft eenzelfde beeld (http://www.wmm-provincie-utrecht.nl/behoefte-en-plannen). Uit deze woningmarktmonitor blijkt dat er in de regio U16 (waartoe Zeist behoort) in 2020 een tekort aan 26.400 woningen was en dit tekort voor de periode 2020-2024 oploopt naar 30.200 woningen. In januari 2021 is de nieuwe gemeentelijke woonvisie vastgesteld (zie ook paragraaf 3.5.3). Uit deze woonvisie blijkt dat de verwachting bestaat dat de druk op de woningmarkt in Zeist ook hoog blijft. Met andere woorden, er is sprake van een actuele (regionale) behoefte. Binnen bestaand stedelijk gebied Verder kan het plangebied aangemerkt worden als 'bestaand stedelijk gebied' in de zin van artikel 1.1.1, eerste lid, onder h van het Bro. Het gebied wordt in de Omgevingsvisie Provincie Utrecht (ontwerp) immers gekenmerkt als een stedelijk gebied. In dit kader wordt ook verwezen naar de uitspraak van de ABRvS op 20 mei 2015 (zaaknummer 201403208/1/R4) waarin specifiek werd geoordeeld dat onbebouwde gronden, kunnen worden aangemerkt als bestaand stedelijk gebied.