24RV023 - Bijlage 12. Ruimtelijke onderbouwing Nooitgedacht september 23

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

23

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing De gemeente kiest met de Propositie voor om bewust mee te bewegen met de wereld die zich ontwikkelt, specifiek de regio. In de Propositie maakt de gemeente duidelijk dat de toekomstkeuzes worden gemaakt op basis van eigen lokale behoeften en het DNA van Zeist. In de Propositie staan elf ontwikkelkansen als inspiratie voor het vinden van antwoorden op vraagstukken/opgaven voor de toekomst. Daarnaast bevat de Propositie negen onderzoeksrichtingen (‘proposities’) voor de komende decennia. Dit zijn negen gebieden en locaties waar de gemeente mogelijkheden ziet om de ontwikkelkansen en opgaven voor de toekomst te realiseren. Deze onderzoeksrichtingen zijn nog niet in beton gegoten. In vervolgprocessen worden deze onderzocht op haalbaarheid, samen met inwoners, ondernemers en partnerorganisaties. Met de Propositie drukt de gemeente ook in de regio een stempel op wat Zeist belangrijk vindt. De kansen en onderzoeksrichtingen die de gemeente Ziet, worden ook ‘op tafel’ gelegd bij de regionale samenwerkingsverbanden. Daarmee is de Propositie niet alleen een bron van inspiratie voor Zeist zelf en nieuw beleid, zoals deze eerste Zeister Omgevingsvisie, maar het geeft ook voeding aan de gesprekken die de gemeente voert met de regio en andere stakeholders. De propositie is verder uitgewerkt in de Omgevingsvisie. Zie hiervoor paragraaf 3.3.2. 3.3.2

Eerste Zeister omgevingsvisie

3.3.2.1 Algemeen In 2021 is de Eerste Zeister omgevingsvisie opgesteld. De Omgevingsvisie beschrijft hoe de gemeente de toekomst ziet van de leefomgeving, en waar inwoners, bedrijven en gemeente rekening mee moeten houden bij het maken van ruimtelijke plannen. In de periode van 17 januari 2022 tot en 28 februari 2022 heeft de ontwerpversie van de visie ter inzage gelegen. Deze is vastgesteld op 23 mei 2023. De visie is het fundament op basis waarvan men iets onderneemt in de fysieke leefomgeving. Wat in deze visie staat, bepaalt waar rekening mee moet worden gehouden in het handelen. Het DNA van de gemeente Zeist, haar kernen en buurten staan erin, en gaat in op welke maatschappelijke opgaven en ambities er zijn. Het gaat van thema’s als wonen, tot zorg, tot natuur, tot sport, tot onderwijs, tot mobiliteit en economie. Het DNA in deze visie staat gelijk aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, oftewel: de ‘waarden’ die belangrijk zijn. Op 3 niveaus; 1. Gemeente Zeist, 2. Kernen van Zeist, 3. Buurten van Zeist, is aangegeven wat er belangrijk is in de huidige én de toekomstige uitstraling van het gebied. In dit geval is het thema ‘Wonen’ met name van belang. 3.3.2.2 Wonen Zeist kent net als de rest van de regio een groot tekort aan woningen.

Er is behoefte en aandacht voor toegankelijke woningen voor ouderen, voor starters, voor bijzondere doelgroepen zoals de geestelijke gezondheidszorg, extra ruimte voor bijzondere initiatieven als ’tiny houses’, verduurzaming van de woningen en eventueel een nieuwe ‘kern’ bij station Driebergen-Zeist. Iedereen moet in Zeist kunnen wonen, ongeacht leeftijd, inkomen en huishoudenssamenstelling. Goed kunnen wonen vormt de basis voor een goed leven in de gemeente Zeist. En dat begint bij de beschikking hebben over passende woningen voor iedere doelgroep. Uit onderzoek blijkt dat lager opgeleide mensen 7 jaar korter leven en 16 jaar langer met gebreken en chronische ziekten leven. Door het verbeteren van de woonomstandigheden, kunnen gezondheidsverschillen verminderd worden. Op dit moment is de vraag naar woningen groter dan het aanbod van woningen dat beschikbaar is. Daar komt bij dat de woningmarkt van Zeist regionaal is. In de regio is de woningbehoefte voor de periode tot 2040 bepaald op ruim 104.000 woningen. Hiervan staan er reeds 67.000 woningen in de planning. Er zijn nog voor 37.000 woningen aanvullende plannen en locaties nodig om in de woningbehoefte te voorzien. Hier ligt een gezamenlijke opgave voor de regiogemeenten. Zeist kan door zijn goede ligging ten opzichte van OVbereikbaarheid en centrumvoorzieningen een deel van de gezamenlijke opgave oppakken.

Hiermee zou je jonge huishoudens aan Zeist kunnen binden. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

24

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing Zeist heeft concrete plannen voor circa 2.500 woningen tot 2030, waarmee in aantallen aan de lokale woningbehoefte kan worden voldaan. De opgave is vooral kwalitatief: middeninkomens, jongeren, ouderen, zorgvragers en spoedzoekers kunnen minder eenvoudig een woning vinden. Dit vertaalt zich in een behoefte aan met name gelijkvloerse huur- en koopwoningen in het middensegment en betaalbare (eengezins)koopwoningen. 3.3.2.3 Ambities Duurzaam wonen in Zeist en natuurinclusief bouwen Verduurzaming van de woningvoorraad door onder andere het nemen van isolatiemaatregelen en het plaatsen van zonnepanelen. Bij nieuwbouw worden bestaande natuur- en groenwaarden zorgvuldig geanalyseerd en waar mogelijk benut. Bestaande bouw kan hier ook aan bijdragen door nestgelegenheid voor bijvoorbeeld gierzwaluwen en vleermuizen, terwijl in de bestaande openbare ruimte bermen natuurlijker kunnen worden gemaakt en water gebufferd kan worden. Vergroten beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens Eén nadrukkelijke ambitie uit het woonbeleid is: Zeist is voor iedereen. Dat wil zeggen dat iedereen die in Zeist wil wonen moet zich hier thuis kunnen voelen en gelijke kans maken op passende woonruimte, ongeacht inkomen, leeftijd of huishoudenssamenstelling. De gemeente streeft naar vitale wijken waar verschillende doelgroepen een plek vinden.

Meer aanbod voor spoedzoekers en bijzondere doelgroepen We zorgen voor passende woningen voor (lokale) jongeren, young professionals, zorgvragers, ouderen en spoedzoekers (onder andere na scheiding, statushouders en arbeidsmigranten). Wonen, zorg en welzijn verbonden in de inclusieve wijk Wonen en zorg gaan samen. Geen oplossingen voor één doelgroep, maar gemengde buurten en complexen. De gemeente creëert een woonomgeving waar mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. 3.3.2.4 Toetsing Gezien voorgenomen initiatief voorziet in een toename van de hoeveelheid woningen. In voorliggend geval is sprake een woningbouwontwikkeling waarbij 27 vervangende woningen/appartementen worden gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied van Zeist. Het toevoegen van deze woningen past binnen de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte. Hierbij wordt bijgedragen aan de kwalitatieve behoefte. Geconcludeerd wordt dat het plan past binnen de Eerste Zeister Omgevingsvisie. 3.3.3

Structuurvisie gemeente Zeist – Zeist 2020

3.3.3.1 Algemeen De Structuurvisie gemeente Zeist is vastgesteld op 1 maart 2011 en bevat de visie ten aanzien van het ruimtegebruik van Zeist. De visie geeft aan waar en welke ruimtelijke ontwikkelingen de komende 10 jaar mogelijk zijn. De Structuurvisie bouwt voort op het Ontwikkelingsperspectief 2030 waarin vier kernwaarden (natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en kwaliteit van 5 kernen met eigen identiteit) zijn geformuleerd. Deze kernwaarden zijn in de Structuurvisie vertaald naar 10 hoofdkeuzes. De belangrijkste keuze is die voor kwaliteit, waarbij de kwaliteit wordt ontleend aan de kernwaarden natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaamheid en zorgzaamheid, maar ook uit de identiteit van kernen. 3.3.3.2 Streefbeeld 2020 Het streefbeeld voor 2020 is vertaald naar een structuurvisiekaart. Het projectgebied ligt in een gebied aangeduid als ‘bebouwing’. Daarnaast worden in de structuurvisie een aantal thema’s genoemd. In dit geval is, gelet op de ligging en de aard van de ontwikkeling, hoofdzakelijk het thema ‘wonen’ van belang. Hierna wordt nader op dit thema ingegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

25

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing 3.3.3.3 Wonen Met betrekking tot wonen staat kwaliteit voorop. Een inwoner van de gemeente Zeist moet een keus hebben om een woning te kiezen die past bij zijn inkomen. Vooral voor veel senioren, starters en de middeninkomens zijn er te weinig woningen beschikbaar. Het aantal woningen voor deze groep is lager dan de groep groot is, wat een belangrijke verklaring is voor het hoge cijfer van scheefwonen: ruim een derde van de woningen in de sociale huur wordt bewoond door mensen die reguliere huur of koop kunnen betalen. De doorstroming bij huurwoningen is gering en loopt door het economische tij nog verder terug. Lagere en middeninkomens hebben hier bij uitstek last van. Als een gekwalificeerde werker in Zeist wil komen werken, is het te hopen dat hij niet afhaakt omdat er te weinig kansen zijn op een woning. Ze zijn op zoek naar een woning in de huursector of in de koopsector tot 250.000 euro (prijspeil 2010) en hebben daarin zeer weinig keus of zeer lange wachttijden. Statistieken bevestigen dat de groep van werkenden van 25 tot 45 jaar in Zeist relatief laag is. In de structuurvisie wordt ervoor gekozen deze groepen te faciliteren zodat er een meer evenwichtige samenstelling van de bevolking ontstaat. Hierbij is de keuze gemaakt om locaties voor inbreiding en transformatie te prioriteren.

Bebouwde locaties kunnen via sloop-nieuwbouw worden getransformeerd. Er is in Zeist geen aanleiding om bang te zijn te bouwen voor de leegstand. De druk op de grond en woningen blijft groot, mede door de centrale ligging in het land, maar ook door de vraag van de lokale bewoners. 3.3.3.4 Toetsing aan de structuurvisie Zeist Voor onderhavig plan is in het bijzonder van belang dat de initiatiefnemer bij nieuwbouw kiest voor het aansluiten bij de kwaliteiten van de omgeving. Het aantal woningen volgt de keuze voor kwaliteit. Het aantal beschikbare woningen voor senioren, starters en middeninkomens is te laag. Onderhavig plan voorziet in de bouw van woningen/appartementen voor diverse doelgroepen, onder andere senioren, starters en jonge gezinnen (doorstromers). Hiermee wordt bijgedragen aan het realiseren van voldoende woningen voor deze urgente doelgroepen en komen als gevolg hiervan weer elders woningen vrij, wat de doorstroming kan/zal bevorderen. Tevens wordt met dit initiatief ingespeeld op de beleidskeuze om inbreiding/transformatie voor uitbreiding te prioriteren. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de structuurvisie Zeist 2020.

3.3.4

Woonvisie 2021-2025

3.3.4.1 Algemeen De woonvisie doet uitspraken over verschillende onderdelen van wonen in Zeist. Er is gekozen voor 5 thema's: • • • • •

Doelgroepen Duurzaam wonen Nieuwbouw en differentiatie Corporaties Wonen, Zorg en Welzijn

De woonvisie heeft een looptijd van vijf jaar (2021-2025). Na deze periode (of eerder als dit noodzakelijk wordt geacht) wordt de visie geëvalueerd en wordt beoordeeld of aanpassing of vernieuwing nodig is. In dit kader zijn de thema's ‘Doelgroepen’, 'Duurzaam wonen' en 'Nieuwbouw en differentiatie' van belang om te behandelen. 3.3.4.2 Doelgroepen Het uitgangspunt is: “Zeist is voor iedereen”. Oftewel, iedereen die hier wil wonen, moet zich thuis kunnen voelen in Zeist en een gelijke kans maken op passende woonruimte. Ingezet wordt op een evenwichtige

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

26

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing samenstelling van de bevolking, waarbij de eigenheid van wijken gewaarborgd dient te worden. Dus niet overal dezelfde verdeling, maar wel vitale wijken met een voldoende gedifferentieerde bevolkingssamenstelling. Wonen is een samenspel van de woonruimte met de woonomgeving, sociaal en fysiek. Daarmee ligt er, zeker voor kwetsbare inwoners, een bredere opgave dan alleen het voorzien in onderdak. De gemeente onderscheidt een aantal groepen die specifiek aandacht nodig hebben. Het gaat om: • • • • • •

Middeninkomens; Starters/Jongeren; Ouderen; Zorgvragers; Spoedzoekers; Woonwagenstandplaatsen.

Bij middeninkomens gaat het om mensen die niet in aanmerking komen voor sociale huur, maar door stijgende huizenprijzen keuze hebben uit een steeds kleiner woningaanbod. Hierbinnen maakt de gemeente onderscheid tussen lage en hoge middeninkomens. De grenzen hiervoor liggen respectievelijk op €39.000 – €65.000 en €65.000 – €80.000. Bij starters gaat het over mensen die voor het eerst op de woningmarkt komen en een geschikte koop- of huurwoning zoeken. Jongeren kunnen zich vanaf hun 18 e inschrijven voor een sociale huurwoning, maar door lange wachttijden komt deze groep moeilijk aan een woning. Vervolgens dient extra aandacht te worden geschonken aan de ouderen. Doordat kinderen het huis verlaten of doordat men zorgbehoevend wordt, veranderd de woonvraag. Niet alle ouderen hoeven te verhuizen. Er is echter een deel van de ouderen die wil of moet verhuizen, doordat de woning te groot wordt of niet levensloopbestendig is te maken. Ook verdienen de zorgvragers extra aandacht. Door de extramuralisering van de zorg is er een andere problematiek ontstaan voor met name alleenstaande zorgvragers. Dit betreft een kwetsbare doelgroep. Verder zijn de spoedzoekers van belang. Deze groep betreft onder andere statushouders, herstarters en migranten. Deze groep is met spoed op zoek naar een woning door een plotselinge gebeurtenis.

Die woning hoeft niet altijd een permanente oplossing te zijn, maar kan ook tijdelijk als overbrugging. In Zeist is hier beperkte mogelijkheid voor. Tot slot zijn de woonwagenstandplaatsen van belang. In Zeist is al jaren aandacht voor deze groep. Door toevoeging van een wachtlijstregeling wordt verder in de wensen van deze groep voorzien. 3.3.4.3 Duurzaamheid De gemeente Zeist vindt het belangrijk om te blijven investeren in mogelijkheden voor toekomstige generaties. Daarom wordt ingezet op een duurzame woningvoorraad en het verminderen energiegebruik. Gericht op wonen betekent dit inzet op: • •

Verduurzamen van de bestaande woningvoorraad; Bij nieuwbouw zo veel mogelijk sturen op energie neutrale bouw of zelfs energie leverende bouw. Ook extra aandacht voor klimaat adaptief, natuur inclusief en circulair bouwen neemt toe.

3.3.4.4 Nieuwbouw en differentiatie De woonvisie staat niet op zichzelf. De basis voor het ruimtelijk beleid van Zeist staat nu nog in de structuurvisie en vanaf 2023 in de eerste Zeister omgevingsvisie. Voorts maakt Zeist onderdeel uit van de regio Utrecht (U10). Deze regio is economisch sterk groeiend en dit betekent dat de vraag naar woningen in de komende tientallen jaren hoog blijft. Er is geen sprake van krimp, de druk zal alleen maar toenemen. Deze druk komt vooral op de stad Utrecht terecht, maar als buurgemeente merkt Zeist hier ook de effecten van. In het woningmarktonderzoek Zeist (Companen, 2020) waar aan gerefereerd wordt in de woonvisie, wordt de woningbehoefte in Zeist en in de regio benoemd. Uitgaande van het inlopen van het huidig woningtekort, zijn er naar verwachting 2.480 extra woningen tot 2030 nodig om in de behoefte te kunnen voorzien. De meeste woningbehoefte concentreert zich in Zeist zelf. Daarnaast is in de regio de woningbehoefte voor de periode tot 2040 bepaald op ruim 104.000 woningen. Hiervan staan er reeds 67.000 woningen in de planning. Er zijn aanvullende plannen en locaties nodig om in de overige 37.000 woningen te voorzien. Hier ligt een

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

27

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing gezamenlijke opgave voor de regiogemeenten. Zeist kan mede door zijn goede ligging ten opzichte van het openbaarvervoernetwerk en de aanwezige centrumvoorzieningen een deel van de gezamenlijke opgave oppakken. De woonvisie vormt input voor de verdere uitwerking van de regionale bijdrage van Zeist. In het licht van de aanstaande regionale woondeal met het rijk worden nieuwe afspraken opgenomen over het aantal te realiseren woningen. De nieuwe woonvisie geeft geen kant-en-klare oplossing voor alle uitdagingen. De woonvisie geeft wel richting en duiding om een afweging te kunnen maken. Hierbinnen kunnen partijen in samenwerking komen met voorstellen om zowel bestaande situaties aan te passen, als om nieuwe plannen te realiseren. De woonvisie is daarbij een toetsingskader. Bouwprojecten worden beoordeeld op de aansluiting bij het woonbeleid: nieuwbouw moet een goede aanvulling zijn op de huidige woningvoorraad en waar mogelijk inspelen op de behoefte die er is in de wijk. Wat betreft woningdifferentiatie geldt dat alle nieuwbouw- en transformatieprojecten vanaf 40 woningen moeten voldoen aan de differentiatie zoals deze is aangegeven in de volgende tabel.

Tot 40 woningen is er een keuze. Of de volledige differentiatie, of een programma volledig gericht op het middensegment. Vanaf 40 woningen geldt de aanvullende voorwaarde dat minimaal 50% van de woningen gerealiseerd dient te worden in de categorieën 'Sociale huur' en 'Middeldure koop (laag)/ middeldure huur'. Er geldt een uitzondering van de woningdifferentiatietabel voor bepaalde lopende ontwikkelingen en ontwikkelingen van woningbouwcorporaties. Ook bestaat de mogelijkheid om in geval van zwaarwegende redenen af te wijken van de differentiatie. Er kunnen zwaarwegende redenen zijn om af te wijken van de differentiatie. Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om de noodzaak hiervan aan te tonen. Uitgangspunt bij afwijkingen blijft dat projecten zoveel mogelijk tegemoetkomen aan de differentiatie. Daarnaast moet de ontwikkeling een duidelijke meerwaarde hebben voor Zeist en haar inwoners. Meerwaarde kan bijvoorbeeld betekenen dat een ontwikkeling grote waarde heeft voor de vitaliteit van een wijk of buurt, er specifieke doelgroepen worden gehuisvest in een innovatief woonconcept, de ontwikkeling een oplossing biedt voor een ruimtelijk knelpunt of in hoge mate bijdraagt aan behoud en/of versterking van de aanwezige monumentale waarde/kwaliteit van het gebied en/of gebouw.

Zowel de (financiële) noodzaak om af te wijken, als de maatschappelijke en ruimtelijke meerwaarde van het project moet helder onderbouwd en beargumenteerd worden door de initiatiefnemer. Bij projecten tot 40 woningen mag het college afwijken van het beleid. Bij meer dan 40 woningen is de raad bevoegd. 4.4.4.4 Toetsing van het initiatief aan de ‘Woonvisie 2021-2025’ De 27 woningen/appartementen zullen worden gerealiseerd in het (middel)dure segment. Hierdoor wordt niet voldaan aan de Woonvisie. Blijkens de Woonvisie kunnen er echter zwaarwegende redenen zijn om af te wijken van de differentiatie. In dit geval is er sprake van zwaarwegende redenen. Bij de start van de planvormingen voor deze herontwikkeling was sprake van een eerdere Woonvisie (20162020), waarbij een verdeling gemaakt moest worden tussen sociale- middeldure en dure woningen. Ten tijde van de planvorming bleek al dat Zeist met name behoefte had aan meer woningen in de middencategorie. Dit plan geeft daar invulling aan en heeft mede ten grondslag gelegen aan de huidige Woonvisie waarin met nadruk wordt ingezet op deze middencategorie voor bouwplannen tot 40 woningen. Zowel voor huur- als koop is in de Woonvisie een opdeling gemaakt voor "Middelduur laag en Middelduur hoog", bij de planvorming is hier als uitgangspunt mee omgegaan.

De combinatie tussen kleinschalige appartementen, en rijwoningen zowel in 1 als 2 lagen met kap sluit hierop aan. Hierbij werd reeds rekening gehouden met sloop van de bestaande bebouwing. Door aanvullende bodemsanering en de wens uit de omgeving een tweetal woningen BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

28

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing minder te realiseren en zo ook de parkeerdruk in de omgeving te verminderen zal in geringe mate af worden geweken van de Woonvisie 2021-2025, prijspeil 2022, om een haalbaar plan te kunnen realiseren. Daarbij is op 22 september 2020 door het college onder voorwaarden ingestemd met dit bouwplan voor Nooitgedacht. Hierbij is o.a. besloten om af te wijken van de woningdifferentiatie uit de Woonvisie 2016-2020. In november 21 is opnieuw een collegebesluit genomen m.b.t. de woonvisie opgenomen zelfbewoningsplicht voor de middeldure koopwoningen van vijf jaar en voorgestelde verkoopprijzen. Deze zijn in de allonge bij de anterieure overeenkomst opgenomen, samen met weer geactualiseerde verkoopprijzen. Met de bouw van deze woningen wordt daarbij voorzien in de behoefte aan dit soort woningen in Zeist. Blijkens de Woonvisie 2021-2025 is woningbouw in het midden- en duurdere segment zeer gewenst. Dit kan nieuwe bewoners aantrekken en ruimte bieden aan interne doorstroming in de wijk rondom de Nooitgedacht. Verder is het plan om met de bouw van nieuwe woningen in het middensegment ook een andere sociale klasse aan te trekken in Zeist en omstreken. Met voorliggend plan wordt invulling gegeven aan deze ambities. Het plan heeft zodoende een maatschappelijke meerwaarde. Het plan heeft verder ook een ruimtelijke meerwaarde.

Het perceel, met voornamelijk leegstaande bebouwing, maakt een desolate indruk. Door herontwikkeling van dit perceel kan de kwaliteit op het perceel worden teruggebracht. Initiatiefnemer heeft de buurt geïnformeerd en betrokken in het voortraject. Met dit voorliggende plan is rekening gehouden met de wensen vanuit de buurt en is het plan naar ieders mening (initiatiefnemer, omgeving en de gemeentelijke stedenbouwkundige) een wenselijker plan geworden dan het oorspronkelijke planvoornemen. Het onderhavige plan is dan ook het maximaal haalbare plan voor deze locatie. Tot slot wordt opgemerkt dat in het coalitieakkoord voor de raadsperiode 2022-2026 de ambitie is opgeschreven om de bouw van 4.000 (aardgasloze) woningen mogelijk te maken. De realisatie van de 27 woningen/appartementen draagt bij aan het realiseren van voldoende ruimte voor meerdere doelgroepen die speciale aandacht nodig hebben, aangezien de woningen geschikt zijn voor starters, herstarters, doorstromers en ouderen. Plandeel A valt volledig in de vrije sector (duur), Plandeel B (appartementen) middeldure koop, conform de Woonvisie van de gemeente Zeist. Hierbij wordt de doorstroming bevorderd zodat er meer (sociale) woningen beschikbaar komen voor de juiste doelgroepen. Tot slot wordt gesteld dat de bebouwing zal worden gebouwd als BENG (bijna energieneutraal).

Hiermee wordt voldaan aan de doelstelling om bijna energieneutraal te bouwen. Geconcludeerd wordt dat dit initiatief een positieve bijdrage levert aan de woningmarkt, waardoor wordt geconcludeerd dat kan worden afgeweken van de Woonvisie. 3.3.4

Welstandsnota

3.3.4.1 Algemeen Aanvragen om omgevingsvergunning ten aanzien van het uiterlijk en de plaatsing van bouwwerken kunnen uitsluitend aan welstandseisen worden getoetst, op grond van de criteria zoals die zijn benoemd in de welstandsnota. Deze criteria hebben betrekking op samenhangende stedenbouwkundige en architectonische eigenschappen. De gemeenteraad heeft op 7 september 2010 de Welstandsnota 2010 vastgesteld. De nota is 1 oktober 2010 in werking getreden. In deze nota zijn verschillende gebiedstypen vastgelegd. 3.3.4.3 Toetsing aan de welstandsnota Bij het ontwerp van de beoogde appartementen/woningen zijn de welstandscriteria uit deelgebied 7,5 (zie de welstandsnota vanaf pagina 104 en verder) als uitgangspunt genomen. Het ontwerp wordt in het kader van de toetsing van de aanvraag om omgevingsvergunning getoetst aan redelijke eisen van welstand, geconcludeerd wordt dat het ontwerp voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Zo past de detaillering, het kleur- en materiaalgebruik bij de aanwezige individuele bebouwing in de omgeving. De nieuwe bebouwing staat daarnaast, zie hoofdstuk 2, in de herkenbare rooilijn van de Nooitgedacht. De hoofdvorm van de nieuwe bouwvolumes past binnen de oorspronkelijke parcellering, m.a.w. de hoogtes en breedtes komen overeen met voorkomende maten van naastgelegen bebouwing.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

29

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing 3.3.5

Brede Milieuvisie Zeist

3.3.5.1 Algemeen De Brede Milieuvisie geeft aan wat de doelstellingen van de gemeente Zeist zijn op het gebied van milieu. Het geeft een intentie en richting weer voor het handelen van de gemeente op het gebied van verkeer en mobiliteit, afval, groen en landschap, ruimtelijke ordening en economie. Een gedeeld toekomstbeeld helpt de gemeente Zeist de komende jaren samen de koers te maken en vast te houden: een klimaatneutraal Zeist, minder grondstoffenverbruik, een groen Zeist met gezonde leefomstandigheden. De breedte van de visie zit in het samenbrengen van de verschillende milieu- en duurzaamheidsambities. Zodat de visie als kapstok kan fungeren voor alles wat er op milieugebied en aan de ‘Planet’ kant van duurzaamheid gebeurt in en voor Zeist. De vier inhoudelijke pijlers van het milieubeleid zijn: • • • •

Klimaat en energie: we gaan op weg naar een klimaatneutraal Zeist in 2030; Circulaire economie: we handelen vanuit kringlopen en hergebruik, delen en gebruiken in plaats vanuit bezit; Levend netwerk van natuur, landschap en cultuurhistorie: we zorgen voor een met groen dooraderd Zeist; Gezonde leefomgeving en kwaliteit van leven: we zetten ons in voor een goede lucht- en waterkwaliteit, minder geluidshinder en een duurzame voedselvoorziening;

Klimaat en energie Met betrekking tot klimaat en energie is een van de speerpunten dat zoveel mogelijk wordt voorzien in de opwekking en opslag van zelfvoorzienende energie. Energiezuinigheid van woningen is belangrijk. In Zeist wordt altijd gestreefd naar nul-op-de-meter woningen. Daarnaast wordt door middel van goede fiets- en wandelroutes en autoluwe wijken het gebruik van de auto afgeremd en het fietsen gestimuleerd. Circulaire economie Circulaire economie is een economisch systeem, dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. Afval als hergebruikmateriaal is hierbij een belangrijke pijler. Levend netwerk van natuur, landschap en cultuurhistorie Een heel belangrijke kernkwaliteit van Zeist is (de kwaliteit van) de groene omgeving. Het gaat daarbij om de kralen natuur, biodiversiteit en water. Groen en natuur hebben een intrinsieke waarde, maar de groene omgeving is ook van belang om letterlijk en figuurlijk op adem te komen: er is een sterke relatie tussen natuur en gezondheid.

Gezonde leefomgeving en kwaliteit van leven Gezondheid en kwaliteit van leven draait om de kralen: groen (natuur en biodiversiteit), water, bodem en ondergrond, externe veiligheid, luchtkwaliteit en geluidshinder (mobiliteitskeuzes). Doelen op deze vlakken zijn (op korte termijn) minder zichtbaar en voelbaar, maar zijn (op de lange duur) van groot belang voor onze gezondheid en ons welbevinden. 3.3.5.2 Toetsing van het initiatief aan de Brede Milieuvisie Zeist De woningen zullen worden gebouwd als BENG (bijna energieneutraal) gebouw en worden voorzien van zonnepanelen. Hiermee wordt voldaan aan de doelstelling om energieneutraal te bouwen. Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat wordt voldaan aan de Brede Milieuvisie Zeist.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

30

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing 3.3.6

Routekaart Energieneutraal

3.3.6.1 Algemeen In mei 2019 heeft de gemeenteraad van Zeist de Routekaart Energieneutraal vastgesteld. De ambitie van Zeist is om zo spoedig mogelijk, uiterlijk in 2050, energieneutraal te zijn. Dat betekent dat op het grondgebied van Zeist in 2050 evenveel energie duurzaam wordt opgewekt als aan energie verbruikt wordt. De routekaart stelt dat Zeist tot 2050 zo’n 50% bespaart op de energievraag. Dit gebeurt door het isoleren van woningen en andere panden, door energiebesparend gedrag en door nieuwe energiezuinige technologieën. Uitgaande van deze besparing heeft Zeist uiterlijk in 2050 een jaarlijkse energiebehoefte die gelijk staat aan bijvoorbeeld 100 windmolens van 3 megawatt. De routekaart beschrijft op welke vijf actielijnen de gemeente het initiatief neemt, in welk tempo en met welke focus. Hieronder zijn de ambities uitgezet: •

Actielijn warme wijken;

Het streven is om de wijken en buurten in 2050 volledig aardasvrij te maken. Nieuwbouw is per definitie aardgasvrij. •

Actielijn duurzame mobiliteit;

Het streven is om al het gemotoriseerd verkeer over te laten gaan naar duurzame schone brandstof. De fiets en het OV krijgen ruim baan als belangrijkste vervoersmiddelen binnen Zeist. •

Actieplan groene bedrijven;

Zeist zet in op een duurzame bedrijfsvoering, waarbij maximaal wordt bespaard op energie en de mogelijkheden voor duurzame opwek worden benut. •

Actielijn duurzame energie;

De ambitie is, dat alle potentie die er is in Zeist, optimaal benut wordt. De gemeente maakt gebruik van innovatieve oplossingen op het gebied van energieopwekking en opslag van energie. •

Actielijn het goede voorbeeld.

De ambitie is dat de gemeentelijke organisatie in 2030 energieneutraal is, om zo het goede voorbeeld te geven. In de nota ‘Klimaatbestendig Zeist’ is bovendien een route uitgezet naar een klimaatbestendige gemeente in 2050. Voor nieuwbouw en herinrichtingsprojecten zijn in de bijlagen bij de nota concrete doelen en ambities uitgewerkt ten aanzien van wateroverlast, hitte, droogte en waterveiligheid. 3.3.6.2 Situatie projectgebied In dit geval worden de woningen nul-op-de-meter gebouwen. Mocht dit technisch of financieel niet haalbaar zijn dan dient dit te worden aangetoond. Verder zullen er zonnepanelen worden geplaatst om te voorzien in de kleine vraag die de woningen zullen hebben 3.3.7

Mobiliteitsvisie en mobiliteitsplan

3.3.7.1 Algemeen Op 20 mei 2021 heeft de gemeenteraad van Zeist de nieuwe Mobiliteitsvisie vastgesteld. In deze visie worden de gemeentelijke ambities op het gebied van mobiliteit uiteengezet, alsook richting gegeven aan de mobiliteitsbehoeften. De belangrijkste knelpunten en uitdagingen liggen in Zeist op het gebied van veiligheid, ruimtegebruik, duurzaamheid, bereikbaarheid en inclusiviteit. De gemeentelijke speerpunten zijn dan ook gericht op verkeersveiligheid, duurzame mobiliteit, slim omgaan met ruimte en bereikbaarheid met alle vervoerswijzen. Dat alles moet passen in de groene kwaliteiten van Zeist en de mobiliteitsopgaven van de toekomst. De Mobiliteitsvisie doet daarmee strategische uitspraken over de mobiliteit in Zeist. De ambities en speerpunten uit de Mobiliteitsvisie zijn verder uitgewerkt in het ‘Mobiliteitsplan Zeist 2022-2027’, waarin BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

31

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing concrete maatregelen worden vastgelegd voor bijvoorbeeld het vergroten van de verkeersveiligheid, het oplossen van parkeerproblemen of het verbeteren van fietsroutes. Het nieuwe mobiliteitsplan vervangt het Gemeentelijk Verkeers- en VervoersPlan (GVVP 2014-2023) uit 2013. 3.3.7.2 Situatie projectgebied Zoals in de inleiding al is aangegeven: mobiliteit gaat iedereen aan. Deze mobiliteitsvisie gaat dan ook over alle Zeistenaren en de bezoekers van Zeist en hun verplaatsingen. In dit geval worden deze beleidsvisie uitvoerig bij de nadere planuitwerking betrokken, op het gebied van bereikbaarheid, verkeer en parkeren, duurzaamheid et cetera. 3.3.8

Conclusie toetsing aan het gemeentelijk beleid

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de gemeentelijke beleidsambities zoals verwoord in het hiervoor behandelde gemeentelijk beleid.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

32

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing

HOOFDSTUK 4

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Artikel 5.20 van het Bor verklaart voor de inhoud van een besluit als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 30 Wabo, artikel 3.1.6 van overeenkomstige toepassing. Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van een omgevingsvergunning een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, Besluit milieueffectrapportage en water.

4.1

Geluid

4.1.1

Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen. 4.1.2

Situatie projectgebied

4.1.2.1 Wegverkeerslawaai In artikel 74 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden van de weg een wettelijke geluidszone hebben waarvan de grootte is opgenomen in de onderstaande tabel. Wettelijke geluidszone van wegen: Aantal rijstroken 1 of 2 rijstroken 3 of 4 rijstroken 5 of meer rijstroken

Stedelijk gebied 200 m 350 m 350 m

Buitenstedelijk gebied 250 m 400 m 600 m

De hiervoor genoemde zones gelden niet voor: • •

wegen die zijn aangeduid als woonerf (art. 74.2); wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (art 74.2).

Het projectgebied is gelegen in het stedelijk gebied aan de Nooitgedacht in Zeist. Dit betreft een weg waar een 30 km/uur regime geldt. Ook overige omliggende wegen betreffen wegen waar een 30 km/uur regime geldt. Volgens jurisprudentie blijkt een 30 km/uur weg in de beoordeling te moeten worden meegenomen, indien vooraf aangenomen had kunnen worden dat deze weg een geluidbelasting veroorzaakt die hoger ligt dan de voorkeurswaarde (48 dB). De toetsing moet worden uitgevoerd in verband met een belangenafweging in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Deze belangenafweging moet worden gemaakt bij het wijzigen of afwijken van een bestemmingsplan. Gemeentelijk geluidbeleid In het gemeentelijk geluidbeleid is opgenomen dat voor 30 km/uur-wegen dient te worden aangetoond dat sprake is van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat. Voor de beoordeling wordt aangesloten bij de Wet geluidhinder en de in het geluidbeleid gestelde randvoorwaarden voor een gezoneerde weg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

33

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing

Overeenkomstig het gemeentelijk beleid dient de initiatiefnemer de nadelen van een hoog geluidsniveau te compenseren door het treffen van maatregelen bij de ontvanger. De voorwaarden zijn in het geluidbeleid geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting. De gestelde randvoorwaarden uit het gemeentelijk geluidbeleid worden gerespecteerd. In dit geval is door BJZ.nu een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan. Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 1 van deze toelichting. Projectgebied De te realiseren woningen en appartementen liggen binnen de wettelijke geluidszone van de Slotlaan, 2e Hogeweg, Laan van Beek en Royen en de 2e Dorpsstraat. Daarnaast ligt het projectgebied nabij de 30 km/uur weg Nooitgedacht, die in het kader van een goede ruimtelijke ordening in het onderzoek is meegenomen. De geluidsbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai van deze wegen bedraagt hoogstens 46 dB, waarmee voor alle wegen aan de voorkeurswaarde wordt voldaan. Er is daarmee sprake van een aanvaardbaar woon en leefklimaat wat betreft het aspect wegverkeerslawaai. Conclusie Op basis van het vorenstaande wordt geconcludeerd dat ter plaatse van het projectgebied sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.1.2.2 Railverkeerslawaai Railverkeerslawaai wordt in dit geval buiten beschouwing gelaten omdat de dichtstbijzijnde spoorlijn op ruime afstand van het projectgebied is gelegen. 4.1.2.3 Industrielawaai In de omgeving van het projectgebied is geen gezoneerd bedrijventerrein, als bedoeld in de Wgh, aanwezig. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek industrielawaai is daarom niet noodzakelijk. Wat betreft de invloed van individuele bedrijvigheid op het projectgebied wordt verwezen naar paragraaf 5.5 (milieuzonering). 4.1.3

Conclusie

Het aspect geluid in het kader van de Wgh vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.2

Bodem

4.2.1

Algemeen

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740. 4.2.2 Situatie projectgebied Ter plaatse van het projectgebied heeft Milieutechniek ZVS Eemnes BV in februari 2020 zorggedragen voor de uitvoering van een actualisatie bodemonderzoek aan het Nooitgedacht te Zeist. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 2 bij deze ruimtelijke onderbouwing. Tevens zijn er in het verleden enkele andere onderzoeken uitgevoerd, te weten: • Actualisatie bodemonderzoek Nooitgedacht 22-26a te Zeist, ZVS Eemnes b.v., 16 maart 2020 • Nader en actualiserend bodem- en asbestonderzoek Nooitgedacht 28 e.o. te Zeist, Grondslag b.v., 12 juli 2019 (en voorgaande onderzoeken op deze locatie).

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

34

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing • • • •

Actualiserend bodemonderzoek Nooitgedacht 34-36 te Zeist, Grondslag b.v., 3 april 2012 (en voorgaande onderzoeken op deze locatie) Aanvullend bodemonderzoek Nooitgedacht 34 te Zeist, Grondslag b.v., 4 februari 2013. Actualisatie bodemonderzoek Nooitgedacht 34-36 te Zeist, ZVS Eemnes b.v., 13 maart 2020.

Inhoudelijke weergave van de onderzoeken De bodem van het plangebied is nog niet geschikt voor de voorgenomen functie. Uit de uitgevoerde bodemonderzoeken blijkt dat sprake is van meerdere gevallen van ernstige bodemverontreiniging. Deze bodemverontreinigingen leveren bij de voorgenomen functie (wonen) mogelijk gezondheidsrisico’s voor de gebruikers van het plangebied. Er zijn sanerende maatregelen nodig om deze risico’s weg te nemen. De bodem kan geschikt worden gemaakt voor de voorgenomen functie van het plangebied. Op deze plek wordt aangegeven dat sanerende maatregelen noodzakelijk zijn om de functiewijziging mogelijk te maken. Zowel ter plaatse van plandeel A (Nooitgedacht 20 t/m28) als ter plaatse van plandeel B (Nooitgedacht 34 t/m38) dient een bodemsanering in het kader van de herontwikkeling plaats te vinden. Het bevoegd gezag voor de bodemsanering is de RUD Utrecht. Bij het bouwproject wordt daarom rekening gehouden met sterk verontreinigde grond en grondwater, waarvoor een BUS melding ten behoeve van sanering voorafgaande aan de ontwikkeling van de onderzoekslocatie zal worden ingediend. Vanwege de voorgenomen ontwikkeling zullen ook de gronden worden gesaneerd. Afvoer van licht verontreinigde grond is daarbij eveneens aan beperkingen en regels onderhevig. 4.2.3

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect bodemkwaliteit na sanering geen belemmering vormt voor de uitvoering van voorliggende ontwikkeling.

4.3

Luchtkwaliteit

4.3.1

Beoordelingskader

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit. In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:  

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen); Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

4.3.1.1 Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn: • •

woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg; woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen; BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

35

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing •

kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. 4.3.1.2 Besluit gevoelige bestemmingen Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen. De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van ‘gevoelige bestemmingen’ binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig. 4.3.2

Situatie projectgebied

Algemeen In het kader van een goede ruimtelijke ordening is gekeken naar de bestaande luchtkwaliteit binnen het plangebied. De NSL - monitoringstool geeft inzicht in de bestaande luchtkwaliteit binnen Nederland. Afbeelding 4.1 geeft een uitsnede van de NSL - monitoringstool weer, het plangebied is hierin middels de rode ster indicatief weergegeven. In de huidige situatie is er sprake van een goede luchtkwaliteit, dat zal met de beoogde ontwikkeling niet negatief worden beïnvloed, dit gelet op de aard en omvang van voorliggende ontwikkeling, in verhouding tot categorieën van gevallen zoals beschreven in 4.3.1. Gelet op de aard en omvang van dit project, in verhouding tot categorieën van gevallen zoals beschreven in paragraaf 4.3.1 kan worden gesteld dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Tevens wordt opgemerkt dat de functie (wonen) niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

Afbeelding 4.1

Uitsnede NSL - monitoringstool luchtkwaliteit d.d. november 2022 ( bron: NSL-monitoringstool)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

36

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing Advieswaarden WHO en GGD Recentelijk is gebleken dat NO2 en fijn stof schadelijker zijn dan gedacht. De WHO heeft daarom de advieswaarden voor zowel NO2, PM10 en PM2,5 drastisch verlaagt naar respectievelijk 10, 15 en 5 microgram per m³. Aan de oude WHO-advieswaarden wordt, gedeeltelijk nu, maar helemaal in de nabije toekomst voldaan. De nieuwe WHO-advieswaarden worden nu en in de nabije toekomst echter nog niet gehaald. Omdat het gaat om een lichte overschrijding is de verwachting dat door verbetering van de autotechniek er in de toekomst voldaan wordt aan deze waarden. Daaruit volgt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. 4.3.3

Conclusie

Gelet op de aard en omvang van voorliggende ontwikkeling, in verhouding tot de categorieën van gevallen zoals beschreven in paragraaf 4.3.1.1 kan worden gesteld dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Daarnaast wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor voorliggend initiatief.

4.4

Externe veiligheid

4.4.1

Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Per 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer: • • • • •

het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi); de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi); het Registratiebesluit externe veiligheid; het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015); het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de ‘Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen’ (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in: • • •

het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt); de Regeling basisnet; de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het transporteren van stoffen per buisleiding is geregeld in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico. 4.4.2

Situatie projectgebied

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het projectgebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

37

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing weergegeven. In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het projectgebied (rode ster) en omgeving weergegeven.

Afbeelding 4.2

Uitsnede Risicokaart (Bron: Risicokaart.nl)

Uit de inventarisatie blijkt verder dat het projectgebied: • • • • •

zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico); zich niet bevindt in een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is; niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen; niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen; Er zich geen hoogspanningsmasten in het projectgebied bevinden.

Beoordeling planvoornemen door de Veiligheidsregio Vanuit het oogpunt omgevingsveiligheid ziet de Veiligheidsregio Utrecht geen aanleiding nader te adviseren betreffende het planvoornemen en kan dan ook goedkeuring verlenen. 4.4.3

Conclusie

Een en ander brengt met zich mee dat het initiatief in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

4.5

Milieuzonering

4.5.1

Algemeen

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door middel van milieuzonering. Onder milieuzonering wordt verstaan het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

38

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: • •

het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. Hoewel de richtafstanden in 'Bedrijven en milieuzonering' indicatief zijn, worden deze afstanden wel als harde eis gezien door de Raad van State bij de beoordeling of milieubelastende functies op een passende afstand van milieugevoelige functies (zoals woningen) worden gesitueerd. 4.5.2

Gebiedstypen

In de VNG-uitgave ‘Bedrijven en Milieuzonering’ is een tweetal gebiedstypen te onderscheiden; ‘rustige woonwijk’ en ‘gemengd gebied’. Een ‘rustige woonwijk’ is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. Het omgevingstype ‘gemengd gebied’ is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend. De directe omgeving wordt voornamelijk gekenmerkt door woningen, maatschappelijke voorzieningen en een bedrijventerrein. Er is sprake is van een functiemenging. In dit geval wordt daarom uitgegaan van het omgevingstype ‘gemengd gebied’. Milieucategorie 1 2 3.1 3.2 4.1 4.2 5.1 5.2 5.3 6

Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk 10 m 30 m 50 m 100 m 200 m 300 m 500 m 700 m 1.000 m 1.500 m

Richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied 0m 10 m 30 m 50 m 100 m 200 m 300 m 500 m 700 m 1.000 m

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

39

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing 4.5.3

Situatie projectgebied

4.5.3.1 Algemeen Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG uitgave ‘Bedrijven en Milieuzonering’ geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen. Hierbij spelen twee vragen een rol: 1. 2.

past de functie in de omgeving? (externe werking); laat de omgeving de functie toe? (interne werking).

4.5.3.2 Externe werking Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast of het plan leidt tot hinder of belemmeringen voor de bedrijven in de omgeving. Het voornemen ziet toe op het realiseren van 17 grondgebonden woningen en 10 appartementen. De functie ‘wonen’ is niet milieubelastend voor de omgeving. Er is geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden. 4.5.3.3 Interne werking Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functies binnen het projectgebied hinder ondervinden van bestaande functies (in de omgeving). De dichtstbijzijnde milieubelastende functies in de omgeving betreffen de gemengde functies aan de westzijde van plandeel A. De overige zijdes van het projectgebied betreffen louter woonfuncties. Hierna wordt op de functie ingegaan. Bedrijf

Milieucategorie

Gemengde bestemming* Nooitgedacht 8-10, 12, 14

Maximaal 2

Richtafstand (gemengd gebied) 10 meter

Afstand tot projectgebied Kortste afstand is circa 2 meter

* bedrijven, die in de van deze regels deel uitmakende bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten zijn aangeduid als milieu categorieën 1 en 2 danwel, per geval en plaats bezien, naar hun gevolgen voor de omgeving redelijkerwijs als zodanig kunnen worden aangemerkt, een en ander uitgezonderd detailhandel en horeca. De afstanden zijn gemeten tussen het bouwvlak van de milieubelastende functies en de uiterste situering van de beoogde woningen. Het projectgebied is gelegen nabij het centrum van Zeist. Dit is een gebied met een sterke mate van functiemenging: wonen, horeca, kantoren en detailhandel en andere gemengde functies komen naast elkaar voor. In het projectgebied wordt voorzien in de realisatie van 17 grondgebonden woningen en 10 appartementen. Deze functies worden gesitueerd in twee gebouwen. Opgemerkt wordt de omliggende percelen gedeeltelijk bebouwd en gedeeltelijk onbebouwd zijn of het gaat om woonpercelen met toegestane bedrijvigheid aan huis/kleinschalige ondergeschikte bedrijvigheid. Deze hoofdfunctie wonen is niet milieubelastend voor de omgeving en heeft daarom ook geen invloed op het voorliggende plan. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat ter plaatse van het projectgebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Andersom worden bestaande omliggende bedrijvigheid niet (verder) beperkt als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling.

Ter plaatse van het projectgebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

40

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing 4.5.4

Conclusie

Het aspect ‘milieuzonering’ vormt geen belemmering voor de in deze ruimtelijke onderbouwing besloten ontwikkeling.

4.6

Ecologie

4.6.1

Inleiding

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Wet natuurbescherming (Wnb) en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. 4.6.2

Gebiedsbescherming

4.6.2.1 Natura 2000-gebieden Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd. Het projectgebied is niet gelegen binnen of op korte afstand van een Natura 2000-gebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ‘Oostelijke Vechtplassen’ ligt op een afstand van circa 11,6 kilometer van het projectgebied. Ondanks de grote afstand tussen het projectgebied en de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden dient het effect van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden in ogenschouw te worden genomen. Hierbij dient te worden gekeken naar zowel de aanleg- alsook de gebruiksfase. Hiertoe is door BJZ.nu een stikstofberekening (opgenomen in bijlage 3) uitgevoerd. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Het project is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, niet vergunningsplichtig.

4.6.2.2 Natuurnetwerk Nederland Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het NNN is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten. De locatie is niet gelegen binnen het concreet begrensde NNN. Het dichtstbijzijnde NNN/ecologische verbindingszone is gelegen op minimaal 500 meter afstand van het projectgebied. Gezien de afstand, de aard en omvang van de ontwikkeling en de lokale invloedsfeer van de voorgenomen activiteit wordt gesteld dat als gevolg van voorliggend initiatief geen aantasting plaatsvindt van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN. 4.6.3

Soortenbescherming

4.6.3.1 Algemeen Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. Het is verboden om alle soorten die beschermd zijn volgens de Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn, het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn, evenals de in paragraaf 3.2 en 3.3 van de Wet natuurbescherming genoemde soorten te doden en te verwonden, evenals

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

41

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing het beschadigen en vernielen van voortplantingsplaatsen of rustplaatsen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. 4.6.3.2 Situatie projectgebied Wat betreft de soortenbescherming is de Wet natuurbescherming van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd. In voorliggend geval is door Alcedo een Quickscan Natuurwaardenonderzoek uitgevoerd voor het projectgebied. Het volledige onderzoek is bijgesloten in bijlage 4 bij deze ruimtelijke onderbouwing. Hieronder worden de onderzoeksresultaten weergegeven. Op basis van deze quickscan kan het volgende worden geconcludeerd: • • •

Op de onderzochte locatie kan worden uitgesloten dat er beschermde nestplaatsen van huismus of gierzwaluw aanwezig zijn; Op de onderzochte locatie kan niet worden uitgesloten dat er vaste verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn; Ten aanzien van de voorgenomen plannen is het noodzakelijk aanvullend onderzoek uit te laten voeren volgens het vleermuisprotocol 2021. Het gaat daarbij om de volgende soorten: gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger.

Op basis van deze quickscan wordt het volgende geadviseerd: •

Laat voor de onderzochte locatie aanvullend onderzoek uitvoeren op basis van het vleermuisprotocol 2021 naar het voorkomen van vaste verblijfplaatsen, zomer- en paarverblijfplaatsen en massawinterverblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger.

Daartoe is een nader onderzoek ecologie uitgevoerd, door FF Solutions, en is opgenomen in bijlage 8 bij deze onderbouwing. Dit project resulteert in het opheffen van vaste rust- en verblijfplaatsen maar zal door het nemen van maatregelen geen wezenlijke invloed hebben op de gunstige instandhouding van beschermde soorten. Binnen de voorgenomen ontwikkeling bestaat het voornemen om bestaande bebouwing te slopen, zodat er ruimte ontstaat voor een nieuwe ontwikkeling van enkele woningen. Binnen de projectlocatie zijn vastgesteld; • • • • •

. 1x zomer-/ paar-/ individuele winterverblijfplaats gewone dwergvleermuis (1 individu); . Deel leefgebied houtduif; . Deel leefgebied vleermuis; . 1x nestplaats gierzwaluw; . Deel leefgebied gierzwaluw;

Buiten de projectlocatie; • • •