24RV023 - Bijlage 12. Ruimtelijke onderbouwing Nooitgedacht september 23

Ruimtelijke onderbouwing

Nooitgedacht, Zeist

September 2023

Status: Definitief

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing

Ruimtelijke onderbouwing Nooitgedacht, Zeist

Plannaam: Plantype: Datum:

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van een omgevingsvergunning September 2023

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

1

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 4 LIGGING VAN HET PROJECTGEBIED ................................................................................................................... 4 HUIDIG PLANOLOGISCH REGIME ...................................................................................................................... 5 EISEN AAN EEN RUIMTELIJKE ONDERBOUWING ................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 7

HOOFDSTUK 2 PLANBESCHRIJVING ....................................................................... 8 2.1 2.2 2.3 2.4

SITUATIE PROJECTGEBIED............................................................................................................................... 8 GEWENSTE SITUATIE ................................................................................................................................... 10 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 12 DUURZAAMHEID ........................................................................................................................................ 13

HOOFDSTUK 3 BELEIDSKADER ........................................................................... 17 3.1 3.2 3.3

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 17 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 19 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 23

HOOFDSTUK 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN ................................................... 33 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.9 4.10 4.11

GELUID .................................................................................................................................................... 33 BODEM.................................................................................................................................................... 34 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 35 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 37 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 38 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 41 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 43 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 45 WATERASPECTEN.......................................................................................................................................

46 DUURZAAMHEIDSASPECTEN ......................................................................................................................... 49 BEZONNINGSONDERZOEK ............................................................................................................................ 50 ONTPLOFBARE OORLOGSRESTEN................................................................................................................... 51

HOOFDSTUK 5 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 52 5.1

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ................................................................................................................ 52

HOOFDSTUK 6 VOOROVERLEG ........................................................................... 53 6.1 6.2 6.3 6.4

HET RIJK .................................................................................................................................................. 53 PROVINCIE UTRECHT .................................................................................................................................. 53 HOOGHEEMRAADSCHAP DE STICHTSE RIJNLANDEN .......................................................................................... 53 INSPRAAK ................................................................................................................................................. 53

BIJLAGEN BIJ DE RUIMTELIJKE ONDERBOUWING ......................................................... 54 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6

AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEER .................................................................................................. 55 BODEMONDERZOEK ........................................................................................................................... 56 STIKSTOFONDERZOEK.......................................................................................................................... 57 QUICKSCAN FLORA EN FAUNA ............................................................................................................... 58 ARCHEOLOGISCH BUREAU- EN VELDONDERZOEK ....................................................................................... 59 STANDAARD WATERPARAGRAAF ........................................................................................................... 60 BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing BIJLAGE 7 BIJLAGE 8 BIJLAGE 9 BIJLAGE 10

BEZONNINGSSTUDIE ........................................................................................................................... 61 NADER ONDERZOEK ECOLOGIE .............................................................................................................. 62 VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING ......................................................................................................... 63 ECOLOGISCH WERKPROTOCOL SMP ZEIST .............................................................................................. 64

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Het voornemen bestaat om een tweetal locaties aan de Nooitgedacht in Zeist te herontwikkelen tot woningbouw. Het gaat om de percelen Nooitgedacht 20-28 en 34-38. Op dit moment is op deze locaties voormalige, leegstaande, bedrijfsbebouwing aanwezig. Initiatiefnemer is voornemens deze bebouwing te slopen en te vervangen door woningbouw ten behoeve van 17 woningen (plandeel A) en een appartementengebouw met 10 appartementen (plandeel B). Op basis van het geldende bestemmingsplan “Zeist Centrum e.o.” is het projectgebied bestemd tot ‘Gemengd’. Het voorliggende initiatief is echter niet in overeenstemming met de regels van dit bestemmingsplan, omdat de juiste bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de beoogde woningen ontbreken. Het plan is dan ook in strijd met het geldende bestemmingsplan. De gemeente is in principe bereid medewerking aan deze ontwikkeling te verlenen middels een uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure, conform artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 30 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), waarbij van het geldende bestemmingsplan kan worden afgeweken. Deze afwijking van het bestemmingsplan moet gemotiveerd worden met een ruimtelijke onderbouwing, waarin wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met ‘een goede ruimtelijke ordening’. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin.

1.2

Ligging van het projectgebied

De locatie van het projectgebied ligt in de kern Zeist (gemeente Zeist) en binnen het grondgebied van de gemeente Zeist. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Zeist, sectie L, nummers 1556 en 749 (Plandeel A) & 1554, 755 en 756 (Plandeel B). In afbeelding 1.1 is de ligging van het projectgebied weergegeven in Zeist en ten opzichte van de directe omgeving. Het projectgebied is hierop aangeduid met respectievelijk een rode ster en een rode omlijning.

Afbeelding 1.1

Ligging van het projectgebied in Zeist en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing

1.3

Huidig planologisch regime

1.3.1

Algemeen

Het projectgebied ligt binnen het bestemmingsplan “Zeist Centrum e.o.”, dat op 19 juni 2013 door de gemeenteraad van Zeist is vastgesteld. Daarnaast ligt het projectgebied binnen het “Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist. In voorliggend geval is hoofdzakelijk het bestemmingsplan “Zeist Centrum e.o.” relevant. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding behorend bij bovengenoemde bestemmingsplan opgenomen. Het projectgebied is hierop indicatief aangegeven met een rode omlijning.

Afbeelding 1.2

1.3.2

Uitsnede geldende bestemmingsplan “Zeist Centrum e.o.” (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Beschrijving van de geldende bestemmingen

Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Zeist Centrum e.o.' zijn de gronden binnen het projectgebied voorzien van de enkelbestemming ‘Gemengd’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 2’. De voor gemengd aangewezen gronden zijn gedeeltelijk voorzien van een bouwvlak, enkele functieaanduidingen en enkele maatvoeringsvereisten. Eveneens is er een gebiedsaanduiding ‘wro-zone-wijzigingsgebied 7’ aanwezig. Hieronder wordt op voorgenoemde bestemmingen nader ingegaan. Tot slot wordt ook kort ingegaan op het parapluplan inzake de parkeerregels. ‘Gemengd’ De voor "Gemengd" aangewezen gronden zijn bestemd voor diverse doeleinden, zoals detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, bedrijvigheid en ook wonen (in en boven de eerste bouwlaag) op de daarbij aangegeven plaatsen. Tevens zijn bijbehorende binnenplaatsen, tuinen en groenvoorzieningen toegestaan, tezamen met in- en uitritten, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en andere voorzieningen, waaronder begrepen nutsvoorzieningen. Gebouwen mogen uitsluitend binnen bouwvlakken worden gebouwd.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing Ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' mag het aangeduide percentage voor het bouwvlak of het aangeduide gedeelte van het bouwvlak niet worden overschreden. Ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' mag de aangeduide hoogte niet worden overschreden. Ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' mogen de aangeduide hoogtes niet worden overschreden; ‘Waarde - Archeologie – 2’ De voor "Waarde - Archeologie - 2" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden. ‘wro-zone - wijzigingsgebied 7’ Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om gronden ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied 7' te wijzigen in de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Groen’ of ‘Verkeer’, waarbij de volgende voorwaarden gelden: • • •

een openbare groenvoorziening is voorzien van tenminste 10% van de totale oppervlakte van de gronden betrokken bij de wijziging; niet meer dan 20 woningen worden toegestaan; parkeren op eigen terrein geschiedt en/of voldoende nieuwe parkeervoorzieningen in de openbare ruimte worden gecreëerd.

‘Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist’ Met de stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening beschikte de gemeente over de mogelijkheid om bij ruimtelijke ontwikkelingen - ten behoeve van voldoende parkeergelegenheid voor het parkeren of stallen van auto's - te toetsen aan de parkeernormen uit de 'Parkeerbeleidsnota Zeist'. Om een gemeentedekkende regeling te hebben voor parkeren (en laden en lossen) is daarom een paraplubestemmingsplan opgesteld. Dit plan wijzigt alle ruimtelijke plannen in de gemeente op dit onderdeel. Omdat de regeling overkoepelend geldt voor een groot aantal ruimtelijke plannen wordt het een paraplubestemmingsplan genoemd. Dit bestemmingsplan regelt nadrukkelijk geen nieuwe ontwikkelingen of beleid. Het betreft alleen de overheveling van de stedenbouwkundige parkeerbepaling uit de bouwverordening naar de vigerende ruimtelijke plannen in de gemeente Zeist. 1.3.3

Strijdigheid met het geldende bestemmingsplan

Het voornemen voorziet in de realisatie van woningbouw ten behoeve van 17 woningen (plandeel A) en een appartementengebouw met 10 appartementen (plandeel B). De voorgenomen bouw is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan, aangezien in de gemengde bestemming en de ter plaatse aanwezige functieaanduidingen en maatvoeringsvereisten hiervoor de juiste bouw- en gebruiksregels ontbreken. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken wordt voor het totale planvoornemen via een omgevingsvergunning afgeweken van de geldende bestemmingsplan ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 30 van de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (uitgebreide voorbereidingsprocedure). Er wordt geen gebruik gemaakt van de ‘wro-zone – wijzigingsgebied 7’, ondermeer vanwege het aantal woningen dat gerealiseerd wordt.

1.4

Eisen aan een ruimtelijke onderbouwing

Een op artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 30 Wabo gebaseerde zelfstandige instructie voor de inhoud en inrichting van deze ruimtelijke onderbouwing ontbreekt in het Besluit omgevingsrecht (Bor). Artikel 5.20 van het (Bor) verklaart voor de inhoud van het besluit de artikelen 3.1.2, 3.1.6 en 3.3.1, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening van overeenkomstige toepassing. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing belicht alle relevante aspecten vanuit de ruimtelijke ordening en toont aan dat voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Hieronder is verwoord waaraan een ruimtelijke onderbouwing moet voldoen. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing In een goede ruimtelijke onderbouwing zijn neergelegd: 1. 2. 3. 4.

5.

6.

een verantwoording van de gemaakte keuzen; een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding; Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.9; de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg; Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 6; de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek; verwezen wordt naar de gehele ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat met alle relevante feiten en af te wegen belangen rekening is gehouden; een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding zijn betrokken; het ontwerpbesluit wordt voor eenieder ter inzage gelegd. Er wordt gelegenheid geboden om zienswijzen in te dienen; de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan; Verwezen wordt naar hoofdstuk 5.

Voor zover bij het project geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer wordt opgesteld, waarin de hierna volgende onderdelen zijn beschreven, worden in de ruimtelijke onderbouwing ten minste neergelegd: 7. 8.

9.

1.5

een beschrijving van de wijze waarop met de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden; Verwezen wordt naar paragraaf 4.7. voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het besluit begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied; In hoofdstuk 4 is aandacht besteed aan relevante aspecten; een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het besluit zijn betrokken; het betreffende hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer heeft betrekking op luchtkwaliteitseisen. Deze zijn beschreven in paragraaf 4.3.

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 allereerst ingegaan op de huidige en gewenste situatie in het projectgebied. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht en de gemeente Zeist beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op alle relevante milieuen omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 staat in het teken van de economische uitvoerbaarheid. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op het vooroverleg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing

HOOFDSTUK 2 2.1

PLANBESCHRIJVING

Situatie projectgebied

Het projectgebied ligt in het zuiden van Zeist. De omgeving van het projectgebied wordt overwegend bepaald door woonfuncties. Wel zijn aan de Nooitgedacht verscheidene andere (bedrijfs- en gemengde) functies aanwezig. In de wijdere omgeving bevinden zich de woonwijken van Zeist. Het projectgebied zelf (zowel plandeel A en plandeel B, zie de desbetreffende percelen in afbeelding 2.1) betreft een gemengd gebied, zowel in gebruik voor bedrijvigheid als voor wonen. Het projectgebied (zowel A als B) wordt aan de westzijde begrensd door een gemengde bestemming, aan de noordzijde door de straat Nooitgedacht met aan de overkant van de straat woningen en aan de oost- en zuidzijde door woningen. In het projectgebied staat op dit moment verouderde bebouwing, gebouwd in de jaren 50 van de vorige eeuw. Een deel van het projectgebied ligt braak, een deel is op de begane grond bedrijfsruimte / garage met een aantal bovenwoningen, een deel is onbebouwd en in gebruik als parkeerterrein. Op de planlocatie B is momenteel deels gestapelde bebouwing in de vorm van 2 en 3 bouwlagen, waarbij de begane grond gebruikt wordt als garage/bedrijfsruimte, aanwezig. De huidige bebouwing op de percelen van plandeel A wijkt in maat, schaal en vormgeving sterk af van haar omgeving. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto opgenomen waarin de huidige situatie van het projectgebied (rode belijning) is weergeven.

In afbeelding 2.2 en afbeelding 2.3 zijn straatbeelden opgenomen.

Afbeelding 2.1

Luchtfoto ligging projectgebied (Bron: PDOK)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing

Afbeelding 2.2

Straatbeeld vanaf de Nooitgedacht naar plandeel A, specifiek nummer 34 (Bron: Google Streetview 2018)

Afbeelding 2.3

Straatbeeld vanaf de Nooitgedacht naar plandeel B (Bron: Google Streetview 2018)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing

2.2

Gewenste situatie

Het concrete voornemen is om een tweetal locaties aan Nooitgedacht in Zeist te herontwikkelen tot woningbouw. Het gaat om de percelen Nooitgedacht 20-28 en 34-38. De bestaande bebouwing in het projectgebied wordt hierbij gesloopt. In totaal gaat het om de sloop van leegstaande voormalige bedrijfsbebouwing met een oppervlakte van circa 2.500 m2. Op het perceel 20-28 voorziet het plan in de realisatie van 17 woningen (plandeel A). Het gaat hierbij om 15 grondgebonden woningen en twee woningen op de verdieping. Op het perceel 34-38 wordt een appartementengebouw opgericht van 10 appartementen (plandeel B). De woningen in plandeel A worden gerealiseerd in 2 korte rijen van 2 bouwlagen met een kap, gesitueerd aan de Nooitgedacht. Tussen de rijen is een opening naar achteren waarin 2 haaks liggende rijen woningen van één bouwlaag met kap een klein binnenhof vormen. De maat van de bouwblokken sluit aan bij de differentiatie van de straat, waar een afwisseling voor komt van vrijstaande, 2-onder-1 kapwoningen en korte rijen van 3- 4 woningen uit verschillende tijdsperioden en een overwegende bouwhoogte van 1 of 2 lagen met kap. Er is aansluiting gezocht bij de rooilijn van de rest van de straat. Door afwisseling in de kapvorm wordt in maat en schaal een passende overgang gezocht naar de 1- en 2 laagse bebouwing met kap in de omgeving.

Het parkeren wordt gerealiseerd door een insteekhaven vanaf de Nooitgedacht, waardoor dit zoveel als mogelijk uit het zicht van het doorgaande straat is gehaald. In afbeelding 2.4 en 2.5 is een impressie van (inrichting van) de gewenste ontwikkeling weergegeven. In afbeelding 2.6 tot en met 2.7 zijn impressies van de beide ontwikkellocaties weergegeven.

Afbeelding 2.4

Impressie indeling van de toekomstige kavels in het projectgebied (Bron: Jevanhet Architectuur.)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing

Afbeelding 2.5

Impressie indeling van de toekomstige kavels in het projectgebied (Bron: Jevanhet Architectuur)

Afbeelding 2.6

Impressie vogelvlucht aanzicht (Bron: Jevanhet Architectuur)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing

Afbeelding 2.7

Impressie straatbeeld aanzicht plangebieddelen(Bron: Jevanhet Architectuur)

2.3

Verkeer en parkeren

2.3.1

Algemeen

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd. In dit geval wordt aangesloten op het parapluplan ‘Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist’, en worden deze berekeningen gedaan op basis van de Parkeerbeleidsnota Zeist, vastgesteld in mei 2004. 2.3.1

Situatie projectgebied

2.3.1.1 Parkeren Op basis van de gemeentelijke parkeernota ‘Parkeerbeleidsnota Zeist 2004’ kan ten aanzien van ‘parkeren’ worden uitgegaan van de volgende functies: • •

Functie, op basis van de parkeernota: “woning duur” (27 woningen) Ligging: schil

In onderstaande tabel is de totale parkeerbehoefte weergegeven in een tabel. Aantal woningen 27 Totaal

Prijsniveau Woning, duur

Norm 1,7

Totaal 45,9 Afgerond 46 parkeerplaatsen

In het nieuwe ontwerp worden er in totaal circa 48 parkeerplaatsen op het eigen terrein gerealiseerd. Gesteld kan daarom worden dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. 2.3.1.2 Verkeersgeneratie De gemeentelijke parkeernota noemt geen cijfers ten aanzien van verkeersgeneratie. Hiertoe worden berekeningen gemaakt op basis van de CROW-publicatie ‘toekomstbestendig parkeren’ (december 2018). In BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing de CROW-publicatie wordt uitgegaan van een minimum en maximum generatie. Dit is de bandbreedte. In dit geval wordt van het gemiddelde uitgegaan. Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat. De te realiseren appartementen en woningen brengen een bepaald aantal verkeersbewegingen met zich mee. Het aantal verkeersbewegingen moet in ogenschouw worden genomen. Om het aantal verkeersbewegingen te bepalen is gebruik gemaakt van de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)’. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd: • •

Verstedelijkingsgraad: sterk stedelijk / gemeente Zeist (Bron: CBS Statline) Stedelijke zone: rest bebouwde kom

In de CROW-publicatie wordt de verkeersgeneratie per functie uiteengezet. In voorliggend geval wordt voor de appartementen in het projectgebied uitgegaan van de functie ‘Koop, appartement, duur´. Voor de 17 woningen wordt de functie ‘Koop, huis, tussen/hoek’ gehanteerd. Daarnaast wordt in de CROW-publicatie een minimaal en maximaal aantal verkeersbewegingen aangegeven. In voorliggend geval is van het gemiddelde uitgegaan. Op basis van de vorenstaande uitgangspunten ontstaat qua verkeersgeneratie het volgende beeld: Verkeersgeneratie plandeel A Functie Verkeersgeneratie per woning Koop, huis, tussen/hoek 7,1 Totaal

Aantal te realiseren woningen 17

Totale verkeersgeneratie 120,7 121

De totale verkeersgeneratie voor de te realiseren woningen komt neer op afgerond 121 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Verkeersgeneratie plandeel B Functie Verkeersgeneratie per woning Koop, appartement, duur 7,1 Totaal

Aantal te realiseren woningen 10

Totale verkeersgeneratie 71 71

De totale verkeersgeneratie voor de te realiseren appartementen komt neer op afgerond 71 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Gesteld wordt dat de toename van het aantal verkeersbewegingen van respectievelijk 121 en 71 op de Nooitgedacht en omliggende infrastructuur niet voor verkeerstechnische problemen zorgt en dat de Nooitgedacht en omliggende infrastructuur van voldoende capaciteit om de toekomstige toename aan verkeersbewegingen op een adequate manier te kunnen verwerken. 2.3.2

Conclusie

Op basis van het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er vanuit verkeer en parkeren geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.

2.4

Duurzaamheid

2.4.1

Algemeen

Het meenemen van duurzaamheid in nieuwbouwprojecten wordt door steeds meer partijen belangrijk gevonden. Het integreren van duurzaamheid in nieuwbouwprojecten biedt kansen in iedere fase van een project. Zo kan met een slimme ruimtelijke planning het energieverbruik van gebouwen teruggedrongen worden, bijvoorbeeld door zongericht verkavelen. In het ontwerp van een gebouw kan bijvoorbeeld door de juiste materiaalkeuze de impact op milieu verlaagd worden, door bijvoorbeeld het vermijden van uitlogende materialen als zink of door het gebruik van gerecyclede materialen. Het gebruik van natuurvriendelijke BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing materialen binnenshuis kan het binnenklimaat verbeteren. Dit resulteert in een gezonde en toekomst bestendige leefomgeving, met onder andere een hogere kwaliteit en comfort, alsook lagere vaste (energie)lasten. 2.4.2

Wettelijke kader

2.4.1

Rijksbeleid

Het nationaal duurzaamheidbeleid voor nieuwbouwprojecten richt zich voornamelijk op zuinig gebruik van fossiele energie en de inzet van hernieuwbare energiebronnen. Hiermee kan de CO 2-uitstoot en daarmee klimaatverandering beperkt worden. In dit kader zijn er in het Bouwbesluit eisen gesteld aan nieuwe gebouwen. Belangrijk daarbij is de gewijzigde Gaswet per 1 juli 2018. Op grond daarvan krijgen nieuwe gebouwen kleinverbruikers (zoals woningen en kleine bedrijfsgebouwen) geen gasaansluiting meer. Tevens geldt dat per 1 januari 2021 nieuwbouwwoningen, waar een omgevingsvergunning wordt aangevraagd, bijna energieneutraal moeten zijn. Deze woningen moeten dan voldoen aan de BENG (Bijna Energieneutraal Gebouw). Deze eisen komen in de plaats van de voorheen geldende EPC-normen (EPC stond voor Energie Prestatie Coëfficiënt). De geldende indicatoren zijn geïnspireerd op de Trias Energetica: eerst de energievraag beperken, dan energie uit hernieuwbare bronnen gebruiken en voor het restant eindige energiebronnen efficiënt benutten. 3.3.2.2 Provinciaal beleid Het provinciaal beleid voor dit aspect is vastgelegd in de Omgevingsvisie Provincie Utrecht. In dit beleid wordt ingegaan op ruimtelijke maatregelen inzake de klimaatverandering en anderzijds energiebesparing door het gebruik van duurzame energiebronnen te stimuleren.

Het beleid is gericht op het stimuleren hiervan bij ruimtelijke ontwikkelingen. Ingezet wordt op het ruimtelijk mogelijk maken van opwekking en distributie van duurzame energie. Daarnaast geldt de provinciale ambitie om in 2050 klimaatneutraal te zijn. Hierbij gaat het om zowel CO2-reductie alsook het onafhankelijk zijn van de beperkt beschikbare fossiele brandstoffen. Bij gebiedsontwikkelingen wordt daarom gestreefd naar zelfvoorzienendheid voor energie. Om deze reden geldt bij verstedelijking, renovatie, herstructurering, transformatie en uitbreiding de voorwaarde dat omschreven wordt op welke wijze invulling wordt gegeven aan energiebesparing en de inzet van duurzame energie. 2.4.2.3 Gemeentelijk beleid Het college van burgemeester en wethouders van Zeist heeft in februari 2022 nieuw beleid omtrent duurzaam bouwen vastgesteld. Met de notitie “Zeist bouwt duurzaam” is het beleid uit 2017 en 2019 geactualiseerd en aangescherpt. De ambitie is nog steeds om in 2050 een energie neutrale gemeente te zijn, met als tussendoel de realisatie van 30% van de opgave in besparing en duurzame opwek in 2030. De gemeente wil dat bereiken door onder meer aan gebouweigenaren, bouwers en ontwikkelaars een extra bijdrage te vragen bij nieuwbouwprojecten en ingrijpende renovaties.

Hen wordt gevraagd rekening te houden met hergebruik van materialen, natuur en milieu, hittestress, energieverbruik en periodes van droogte en wateroverlast. In dit kader zijn voor alle nieuwbouwprojecten in Zeist eisen én ambities geformuleerd. Ze gelden zowel voor woningen als voor andere gebouwen. Ook is een deel van de eisen en ambities nu gericht op ingrijpende renovaties. De eisen en ambities uit het gemeentelijk beleid voor duurzaam bouwen worden hieronder per thema puntsgewijs weergegeven. Thema Energie: woningbouw Energie: Utiliteit Energie: renovaties: woningbouw en utiliteit.

Eisen • Energieleverende woningen • Zoveel mogelijk zonnepanelen op het dak • Energieneutraal op gebouwniveau • Zoveel mogelijk zonnepanelen op het dak • Geen nieuwe of grotere aardgasaansluitingen bij: ingrijpende

Ambities

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing

Klimaatadaptatie

renovatie waarbij ook de verwarmingsinstallatie wordt vervangen • Geen aansluiting hemelwaterafvoer op riolering • Waterberging van minimaal 45 liter per m2 bebouwd grondoppervlak

Groen en natuur inclusief bouwen

• Minimaal twee type voorzieningen voor vogels en/of vleermuizen • Behoud van waardevol groen

Circulair bouwen

• Aangescherpte MPG eis met 10% • Toepassen secundaire of biobased materialen van minimaal 5% volume

Duurzame bouwplaats

• Tegengaan verdroging: bevorderen infiltratie en beperken verharding • Voorkomen hittestress: toepassen warmte werende materialen en zonwering • Zoveel mogelijke beplanting toepassen • Gebruik natuurlijke erfscheidingen • Toepassen verticaal groen • Toepassen duurzaam beton • Maximaliseren toepassen hergebruikte materialen • Vergroten van losmaakbaarheid • Lange levensduur van materialen/bouwonderdelen en vergroten kans herbruikbaarheid • Beperken van afval • Beperken vervoersbewegingen • Gebruik elektrische apparatuur en vervoer

Afwijking van de eisen uit het gemeentelijk beleid voor duurzaam bouwen is mogelijk indien inzichtelijk wordt gemaakt dat dit niet haalbaar is. Hiervoor kunnen technische en/of financiële worden aangedragen. In de nota ‘Klimaatbestendig Zeist’ is bovendien een route uitgezet naar een klimaatbestendige gemeente in 2050. Voor nieuwbouw en herinrichtingsprojecten zijn in de bijlagen bij de nota concrete doelen en ambities uitgewerkt ten aanzien van wateroverlast, hitte, droogte en waterveiligheid. 2.4.2.4 Toetsing Hierna wordt per thema ingegaan hoe het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid is doorvertaald naar het bouwplan. Energie De woningen/appartementen worden niet voorzien van een aardgasaansluiting. Er wordt voorzien in zonnepanelen. Per woning of appartement van bijvoorbeeld 70 m2 zal het verbruik ca. 2.000 kWh per jaar zijn. De opbrengst per paneel ligt gemiddeld rond de 300 kWh per jaar. Dit houdt in dat voor een woning of appartement van circa 70 m² ongeveer 7 panelen nodig zijn (7*300 kWh = 2.100 kWh). In de nog te maken BENG berekeningen zal worden berekend hoeveel panelen nodig zijn voor het project. Eveneens zal hier worden aangetoond dat er voldoende panelen worden aangelegd. Voldaan wordt echter aan de eis dat de gebouwen energieleverend zijn.

Klimaatadaptatie Voor de gemeente Zeist is het van belang dat hemelwaterafvoer niet wordt aangesloten op de riolering en dat er rekening wordt gehouden met waterberging op eigen grondgebied. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt het hemelwater in een regenton op de percelen opgevangen en voor het overige gedeelte op eigen terrein in de grond geïnfiltreerd. Bij de uitwerking van het plan wordt voorzien in voldoende infiltratiekratten in het terrein. De waterberging van minimaal 45 liter per m2 bebouwd grondoppervlak is geborgd in de te verlenen vergunning.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing Daarnaast wordt ingespeeld op de eerder genoemde ambities. Verdroging wordt tegengaan door het bevorderen infiltratie en het beperken van de verharding, door de parkeervakken te realiseren met open (half)/waterdoorlatende verharding. Verder wordt het projectgebied aan de oost- en zuidzijde omringd door een aantal volwassen bomen en worden in het projectgebied in de toekomst eveneens bomen gesitueerd. Hierdoor zal hittestress in het projectgebied beperkt blijven als gevolg van de schaduwwerking/aanwezigheid van deze huidige en toekomstige bomen. In het bouwplan zijn de gevels voorzien van baksteen en kalkzandsteen. Deze stenen kennen een groot accumulerend vermogen. Op deze manier wordt hittestress tegengegaan. Groen en natuur inclusief bouwen Er wordt voorzien in voorzieningen voor vogels. Het kappen van de bestaande bomen en of groen wordt in aantal gevallen zoveel mogelijk beperkt. Er wordt bij de uitwerking zoveel mogelijk groen aangelegd, waarbij het uitgangspunt wordt gehanteerd dat tot aan de gevels groen wordt gerealiseerd. Circulair bouwen Zeist gaat uit van een maximale MPG-waarde die 10% scherper is dan de wettelijke eis in het bouwbesluit. Uitgaande van een wettelijke eis van MPG van 0,8 zoals die in 2021 voor woningbouw geldt, volgt de eis dat de MPG maximaal 0,72 bedraagt.

Met huidige bouwplan wordt naar verwachting voorzien in een milieuprestatie van maximaal 0,72. In het bouwplan worden onder andere KNB-baksteen, dikke dekvloeren, geglazuurde houten kozijnen met FSC keurmerk toegepast. Tevens wordt duurzaam beton toegepast in het bouwplan. 2.4.5

Conclusie Duurzaamheid

Met het aspect ‘Duurzaamheid’ is bij voorgenomen ontwikkeling voldoende rekening gehouden en aan de eisen van de gemeente Zeist wordt ruimschoots voldaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing

HOOFDSTUK 3

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit projectgebied geldende uitgangspunten weergegeven.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Ruimte Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

3.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 3.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio’s; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

3.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties.

3.1.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

3.1.2

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het rijksbeleid

Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Met het voornemen worden extra woningen toegevoegd in een bestaand stedelijk gebied. Hierdoor wordt er zorgvuldig met de ruimte omgegaan. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen herontwikkeling. Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Op het realiseren van woningen is ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 van belang. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van respectievelijk 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend geval is er sprake van de realisatie van 27 woningen. Er is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling. Hierna wordt nader op de ladder ingegaan. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling.

De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voorliggend plan voorziet in het realiseren van 27 woningen, bestaande uit 17 grondgebonden woningen en 10 appartementen. De woningen/appartementen zullen met name bedoeld zijn voor de lokale behoefte. Gelet op de aard en omvang van de hiervoor genoemde functies kan het ruimtelijk verzorgingsgebied worden beperkt tot kern Zeist en haar directe omgeving. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Kwantitatief Zeist maakt onderdeel uit van de regio Utrecht. Deze regio is economisch sterk groeiend en dit betekent dat de vraag naar woningen in de komende tientallen jaren hoog blijft. Er is geen sprake van krimp, de druk zal blijven toenemen. Deze komt vooral te liggen op de stad Utrecht, maar ook buurgemeente Zeist merkt hier de effecten van. In de provinciale structuurvisie is aangegeven dat voor de regio Zeist wordt gestreefd naar ongeveer 2.200 nieuwe woningen in de jaren 2013-2028. In het coalitieakkoord voor de raadsperiode 2022-2026 is de ambitie opgeschreven om de bouw van 4.000 (aardgasloze) woningen mogelijk te maken. Hierbij wordt prioriteit gegeven aan de realisatie van woningen in het middeldure segment, ook om doorstroming te bevorderen zodat er meer sociale woningen beschikbaar komen voor de juiste doelgroepen.

De woningmarktmonitor van de provincie Utrecht, die jaarlijks wordt bijgewerkt en inzicht geeft in de belangrijkste ontwikkeling voor de woningmarkt 1, geeft een zelfde beeld. Uit deze monitor blijkt dat er tussen 2020-2025 in de gehele regio Utrecht nog 41.000 woningen dienen te worden gebouwd. Hiervan zijn op dit

1 https://monitorwonen.provincie-utrecht.nl/

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing moment (2021) 13.629 woningen toegevoegd. Er kan daarom gesteld worden dat er voldoende behoefte is aan het toevoegen van 27 woningen aan de harde plancapaciteit. Kwalitatieve behoefte Uit de woningmarktmonitor blijkt tevens dat er in de regio Utrecht behoefte is aan met name kleinstedelijke woonmilieus. De gemeente Zeist heeft in de woonvisie vastgelegd dat Zeist een kwalitatief aantrekkelijke woongemeente is, met veel groen, voorzieningen en monumenten. De gemeente zoekt naar manieren om de vitaliteit in de wijken en buurten te versterken. Eén van deze instrumenten hiervoor is het toevoegen van nieuwbouw. Hierbij is kwaliteit leidend en sturend. Er wordt niet gestuurd op aantal. Wel ziet de gemeente dat de druk op de woningmarkt groot blijft. Dit heeft gevolgen voor kansen van mensen met een laag of middeninkomen. Daarom is het nodig om juist voor deze groep, zoals starters en jonge gezinnen, voldoende kansen te blijven bieden. Er is tevens steeds meer vraag naar kleinschalige woonmilieus. Kleinere woningen zijn geen probleem, als ze maar betaalbaar zijn. In de woonvisie wordt aan een aantal groepen specifiek aandacht geschonken. Hierbij is onderscheid gemaakt op basis van de levensfase. De groepen waar in Zeist specifieke aandacht voor is zijn starters/jongeren, middeninkomens en ouderen.

Voor doelgroepen ligt een grote vraag naar geschikte woningen. Om deze groepen passende mogelijkheden te bieden ligt de focus op een vrije benadering van de woningmarkt, waarbij flexibiliteit belangrijk is. Concreet voorbeeld van flexibiliteit is het creëren van een diversiteit van woningen/variatie in indeling van woningen. In dit geval worden er 27 woningen, in zowel de vorm van grondgebonden woningen als in appartementen gerealiseerd. Dit sluit goed aan bij de concrete vraag. In het plan wordt daarnaast kwalitatief voldaan aan de gewenste doelgroepen: starters, middeninkomens en ouderen. Voor een nadere toetsing aan het gemeentelijke woonbeleid wordt verwezen naar het gemeentelijke beleid in paragraaf 4.3. Tot slot wordt voldaan aan de groeiende behoefte aan kleinstedelijke woonmilieus in de regio Utrecht en de gemeente Zeist. Hiermee wordt geconcludeerd dat er sprake is van een kwalitatieve behoefte. Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Gezien de definitie uit de Bro kan worden geconcludeerd dat het projectgebied onderdeel uitmaakt van bestaand stedelijk gebied. Het projectgebied betreft een bebouwd perceel waar in dit geval sprake is van herstructurering. Met voorliggende ontwikkeling is sprake van inbreiding in bestaand stedelijk gebied, waarbij wordt voldaan aan deze trede van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’.

Conclusie Gezien het vorenstaande wordt gesteld dat voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’.

3.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid behelst een doorvertaling van rijksbeleid en is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste betreffen de betreffen de Provinciale omgevingsvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (Herijking 2016). 3.2.1

Omgevingsvisie Provincie Utrecht

3.2.1.1 Algemeen Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsvisie Provincie Utrecht vastgesteld. De Omgevingsvisie vervangt de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, het Mobiliteitsplan en het Afwegingskader Uitbreidingslocaties voor wonen. De ‘Omgevingsvisie provincie Utrecht’ is op 1 april 2021 in werking getreden. In de Omgevingsvisie beschrijft de provincie hoe zij zich wil voorbereiden op de toekomst, gezien alle ontwikkelingen die op de provincie afkomen en ruimte vragen. Denk daarbij aan de groeiende behoefte aan woningen en bereikbaarheid, de aantrekkende economie, de energietransitie, de klimaatadaptatie en het tegengaan van bodemdaling. Slimme combinaties van functies en maatwerk per gebied zijn nodig om het

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing mooie diverse landschap te behouden en versterken. De Omgevingsvisie laat zien hoe de provincie het fijne woon- en leefklimaat van de provincie Utrecht wil behouden en versterken. De Omgevingsvisie gaat over de hele provincie en is alleen bindend voor de provincie zelf. 3.2.1.2 Zeven thema’s Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. De provincie streeft ernaar in 2050 een inclusieve en circulaire provincie te zijn: • • • • • • •

waarin Stad en land gezond zijn; die Klimaatbestendig en waterrobuust is; waarin Duurzame energie een plek heeft; met Vitale steden en dorpen; die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is; met een Levend landschap, erfgoed en cultuur; die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Deze zeven thema’s vragen om een brede blik. Ze staan niet op zichzelf, maar kennen samenhang en relaties in boven- en ondergrond. Deze worden bezien vanuit het algemene belang, de integrale aanpak en de lange termijn. De zeven thema’s zorgen gezamenlijk voor integrale, toekomstgerichte oplossingen voor de opgaven waarmee de Utrechtse kwaliteiten per saldo worden behouden of versterkt. Dit wordt bereikt door nieuwe ontwikkelingen te combineren en te concentreren, zorgvuldig om te gaan met de schaarse ruimte en kwaliteiten en door ontwerp en innovatie te stimuleren. In het kader van voorliggend plan zijn op basis van de bij de omgevingsvisie behorende interactieve kaart met name de thema’s ‘Stad en land gezond’, ‘Duurzame energie’, ‘Vitale steden en dorpen’ en ‘Toekomstbestendige natuur en landbouw’ van belang. Hierna wordt in verband met de aard (verstedelijking t.b.v. wonen) en omvang van de ontwikkeling nader ingegaan op het thema ‘Vitale steden en dorpen’. 3.2.1.3 Basisprincipes voor verstedelijking Prognoses wijzen uit dat de provincie de komende decennia nog fors gaat groeien, en dat er extra ruimte nodig is om deze groei op te vangen. De provincie beziet de toekomstige ontwikkeling van woon- en werklocaties in samenhang met bereikbaarheid, en in samenhang met de overige opgaven en kwaliteiten zoals in de visie verwoord.

Daarom worden bij de locatiekeuze voor nieuwe verstedelijking de volgende basisprincipes gehanteerd: • • •

zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; daarnaast in overig stedelijk gebied; eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors.

In aanvulling hierop wil de provincie onder voorwaarden ruimte bieden aan kernen voor kleinschalige uitbreiding van het stedelijk gebied om de lokale vitaliteit of ruimtelijke kwaliteit te vergroten (lokaal maatwerk). Om volledig te voldoen aan de woningbehoefte in de provincie Utrecht, is het nodig om tot 2040 in totaal nog ongeveer 165.000 woningen te bouwen. Dit is een grote opgave, die alleen kan worden gerealiseerd als overheden onderling en met andere partners in de bouwwereld samenwerken. Voor deze opgave is al veel plancapaciteit in beeld, maar veel daarvan heeft nog de status ‘zacht’ en ‘potentieel’ en het is dus zaak hierin keuzes te maken en te werken aan ‘harde’, uitvoerbare, plannen. Deze woningen kunnen voor een groot deel binnen het bestaande stedelijke gebied (van steden en dorpen) via inbreiding en transformatie worden gerealiseerd, maar niettemin verwacht de provincie dat er op de langere termijn een of meer nieuwe grootschalige woningbouwlocaties nodig zijn. 3.2.1.4 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie provincie Utrecht In voorliggend geval is sprake een woningbouwontwikkeling in bestaand stedelijk gebied van Zeist. Opgemerkt wordt dat het projectgebied deels anti-kraak wordt bewoond, dit is echter mogelijk op basis van het vigerende

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing planologische regime. Het voornemen voorziet in de realisatie van woningbouw ten behoeve van 17 woningen (plandeel A) en een appartementengebouw met 10 appartementen (plandeel B). De voorgenomen bouw is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan, aangezien in de gemengde bestemming en de ter plaatse aanwezige functieaanduidingen en maatvoeringsvereisten hiervoor de juiste bouw- en gebruiksregels ontbreken. Met deze ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de lokale woningbouwbehoefte, gezien de nieuwe woningen van een aanzienlijk hogere kwaliteit zullen zijn dan in de huidige situatie. Dit draagt ook bij aan het vitaal houden van de kern van Zeist. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Provincie Utrecht. 3.2.2

Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

3.2.2.1 Algemeen Op 10 maart 2021 heeft Provinciale Staten de Interim Omgevingsverordening vastgesteld. Deze is op 1 april 2021 in werking getreden. De interim omgevingsverordening is een tijdelijke verordening die een looptijd zal hebben totdat de Omgevingswet van kracht is en de omgevingsverordening in werking treedt. De interim omgevingsverordening vervangt bestaande verordeningen zoals de ruimtelijke verordening, de milieuverordening, de natuur en landschapsverordening. De interim omgevingsverordening is gebaseerd op een aantal wetten en AMvB’s, en bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Andere voorbeelden van direct werkende regels zijn de meld- en informatieplichten en de specifieke zorgplichten. Regels over bijvoorbeeld een vergunningplicht gelden ook voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers. In relatie tot dit bestemmingsplan zijn met name de thema’s ‘Wonen, werken, recreëren ’, ‘Cultuurhistorie en landschap’ en ‘Ondergrond en bodem’ relevant. Hierna wordt nader op deze thema’s ingegaan. 3.2.2.2 Thema ‘Wonen, werken, recreëren’ Er gelden specifieke regels voor woonontwikkelingen in landelijk en stedelijk gebied.

In het kader van dit plan zijn de regels behorend bij het thema ‘Stedelijke functies in stedelijk gebied’ relevant. In het kader van dit plan is artikel 9.15 (stedelijk gebied) relevant. Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking Een ontwikkeling die betrekking heeft op locaties binnen stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. 1.

2.

Een ontwikkeling die betrekking heeft op locaties binnen stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; Een motivering van een ontwikkeling bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Toetsing In voorliggend geval is sprake een woningbouwontwikkeling waarbij 27 woningen/appartementen worden gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied van Zeist. Het toevoegen van deze woningen past binnen de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte. Hierbij wordt in voldoende mate rekening gehouden met het voorkomen van (de effecten) van bodemdaling.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

21

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing 3.2.2.3 Thema ‘Cultuurhistorie en landschap’ De planontwikkeling voorziet in het herontwikkelen van een bestaand bebouwd gebied. Dit past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsverordening. Op de kaart 'cultuurhistorie' is het projectgebied aangeduid als 'Historische buitenplaatszones'. Op grond van artikel 1.7, lid 2 van de PRV bevat een ruimtelijk besluit, bestemmingen en regels ter bescherming van de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur. Op grond van lid 3 mogen geen nieuwe bestemmingen en regels worden opgenomen die leiden tot een onevenredige aantasting van in het projectgebied voorkomende waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur, zoals genoemd in de Bijlage Cultuurhistorie. Lid 4 maakt een uitzondering hierop mogelijk indien die verstedelijking kleinschalig is en zorgvuldig wordt ingepast in de omgeving. Uit die bijlage blijkt dat de cultuurhistorische waarde van de historische buitenplaatszones met name ligt in: • • •

de samenhang van parkstructuren, hoofdhuizen en bijgebouwen; de zichtrelaties tussen buitenplaatsen en de directe omgeving; de kenmerken van de buitenplaatszone in relatie tot het onderliggende landschap.

Toetsing Het voornemen betreft de sloop van de bestaande bebouwing in het projectgebied en hiervoor in de plaats nieuwbouw van woningen en appartementen. Hiermee wordt verouderde bebouwing verwijderd en wordt plaatsgemaakt voor efficiënte en duurzame nieuwbouw dat voor verschillende doelgroepen te bewonen is. Wat betreft het aspect cultuurhistorie wordt gesteld dat de samenhang tussen parkstructuren, hoofdhuizen en bijgebouwen en zichtrelaties tussen Slot Zeist en directe omgeving in de 17e en 18e eeuw heel duidelijk afleesbaar was. In de afgelopen eeuw is dit gebied (rondom het projectgebied) volledig verstedelijkt. Door de geleidelijk oprukkende bebouwing sinds het begin van de vorige eeuw is die afleesbaarheid voor een groot deel verloren gegaan. Dit neemt overigens niet weg dat er nog steeds zichtrelaties bestaan en dat er nog steeds samenhang is tussen de bebouwing aan de Nooitgedacht in Zeist. Door het bouwplan te ontwikkelen is er geen sprake van onevenredige aantasting van de nog rondom het projectgebied voorkomende waarden. Het nieuwbouwplan is tot stand gekomen met inachtneming van de adviezen van de welstandcommissie van Zeist. 3.2.2.4 Thema ‘Ondergrond en bodem’ In het kader van dit plan zijn de instructieregels behorend bij het thema ‘grondwaterbeschermingsgebied’ relevant. Artikel 3.7 Instructieregel ruimtelijke bescherming grondwater 1.

2.

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen een Waterwingebied, Grondwaterbeschermingsgebied, Boringsvrije zone, Beschermingszone oppervlaktewaterwinning, 100-jaarsaandachtsgebied of Kwetsbare strategische grondwatervoorraad laat geen activiteiten toe en bevat geen bestemmingen en regels die een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie; De motivering op een bestemmingsplan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop het waterwinbelang in acht is genomen.

Toetsing Het projectgebied ligt niet in een gebied dat is aangewezen als grondwaterbeschermingsgebied. De realisatie van de beoogde woningen resulteert daarmee ook niet in een verslechtering van de grondwaterkwaliteit of tot een groter risico op verontreiniging ervan. Hiermee wordt voldaan aan het standstill principe. Om een goede kwaliteit van water te realiseren moet worden voorkomen dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. Er wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende (bouw)materialen. In dit geval is geen sprake van het toevoegen van een activiteit die nadelige gevolgen kan hebben voor de bescherming van het grondwater. Het gaat immers om een woonfunctie.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

22

Nooitgedacht, Zeist Ruimtelijke onderbouwing 3.2.2.5 Conclusie Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht. 3.2.3

Conclusie toetsingen aan het provinciale beleid

Beleidsopgaven Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op een woningbouwontwikkeling op een herstructureringslocatie. Met het voornemen worden 27 woningen/appartementen gerealiseerd. Hiermee wordt aangesloten bij de wens van de provincie om binnen de actuele rode contour woningbouw te realiseren. De leefbaarheid en kwaliteit van de stedelijke omgeving wordt verbeterd, aangezien leegstaande panden worden gesloopt en het projectgebied een nieuwe duurzame vervolgfunctie krijgt. Tevens wordt voor een klein deel bijgedragen aan de grote woningbouwopgave in met name de regio Utrecht. Pijlers Ten aanzien van de vier pijlers in de provinciale structuurvisie kan ten aanzien van ‘duurzame leefomgeving’ worden gesteld dat het vervangen van de bestaande bouw naar nieuwbouw als gevolg heeft dat de nieuwbouw als een bijna energieneutraal gebouw (BENG) wordt neergezet en de energiebehoefte gasloos wordt ingevuld. Om hieraan te kunnen voldoen worden de nodige maatregelen getroffen qua isolatie. Hiermee wordt voldaan aan de norm voor woningen en appartementen. Er wordt dan ook bijgedragen aan deze pijler. Ten aanzien van de pijler ‘het beschermen van de kwaliteiten’ geldt dat het gaat om een stedelijke ontwikkeling. De te slopen bebouwing is niet van cultuurhistorische waarde. De nieuwe panden sluiten qua vormgeving en bouwvolume aan op de omliggende omgeving.

Er is geen sprake van aantasting van de kwaliteiten van het landschap danwel cultuurhistorische waarden. Ten aanzien van de pijler ‘vitale steden en dorpen’ wordt gesteld dat met deze transformatie wordt bijgedragen aan het vitaal houden van de stad. Het plan ligt in lijn met de vraag om twee-derde van de te bouwen woningen binnenstedelijk uit te voeren en om het overschot aan vloeroppervlakte aan kantoor terug te dringen. De pijler ‘dynamisch landelijk gebied’ tot slot is voor deze stedelijke ontwikkeling niet relevant. Relevante lagen Doordat de ontwikkeling plaatsvindt op een perceel binnen het bestaande stedelijke gebied, worden de kernkwaliteiten van de Utrechtse Heuvelrug niet aangetast. Deze zijn in het projectgebied niet aanwezig. Ten aanzien van de beschermingszone drinkwaterwinning wordt opgemerkt dat de realisatie van de gebouwen ter plaatse niet resulteert in een verslechtering van de grondwaterkwaliteit of tot een groter risico op verontreiniging ervan. Hiermee wordt voldaan aan het stand-still principe. Per saldo zal er zelfs sprake zijn van een verbetering, aangezien de planologisch mogelijke bedrijfsactiviteiten, met eventuele verontreiniging, komen te vervallen. Hiermee is geen sprake van strijd met provinciale belangen en/of kernkwaliteiten. Geconcludeerd wordt dat het initiatief passend is binnen de beleidskaders van de provinciale beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Propositie van Zeist 2020

In 2020 heeft de gemeenteraad van Zeist een beeldende en inspirerende toekomstkoers voor Zeist vastgesteld: de Propositie van Zeist. In deze propositie wordt aan de hand van diverse thema’s toegelicht hoe Zeist omgaat met de bijbehorende opgaven en ambities. Op het gebied van wonen, werken, mobiliteit, duurzaamheid, groen en landschap. Hiermee heeft de gemeenteraad een eerste stap gezet in het nadenken over de toekomst van Zeist.