03.00-23RV038 Bijlage 3 Toelichting Sortie 16 Zeist
Tekst van het document
schil
rest
Aandeel Opm. bezoekers
woning
1,7
1,8
3,2
0,3 pp.
Woning midden
woning
1,5
1,7
1,9
0,3 p.p.
Woning goedkoop
woning
1,3
1,5
1,7
0,3 p.p.
Serviceflat / woning aanleunwoning
0,6
0,6
0,6
0,3 p.p. beperkte
Kamer verhuur
0,6
0,6
0,6
0,2 p.p.
functie
eenheid
Woning duur
kamer
woning met zorgvoorziening
Tabel 3 Parkeernormen voor woningen (bron: ‘Parkeerbeleidsnota Zeist’, mei 2004)
Bij nieuwbouwprojecten in bestaande wijken (inbreiding) dient er voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein gerealiseerd te worden, voor zowel bewoners als bezoekers. Doorwerking naar het plan: In hoofdstuk 4 wordt nader op de parkeersituatie in het plangebied ingegaan. Waterplan Zeist In 2004 is een integraal waterplan voor de gemeente Zeist vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit. Doorwerking naar het plan: In paragraaf 5.8, de 'waterparagraaf', wordt nader ingegaan op de wateraspecten in het (plan)gebied.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
29
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Brede Milieuvisie Zeist Op 4 oktober 2016 heeft de gemeenteraad de Brede Milieuvisie Zeist vastgesteld. Deze visie heeft tot doel om te zorgen dat inwoners, organisaties, bedrijven en gemeente samen dagelijks werken aan een beter milieu en een betere leefomgeving in Zeist. Door het verbeteren van de staat van de leefomgeving (milieu) ontstaat er een toekomstbestendige balans tussen mens, natuur en omgeving (duurzaamheid). In de visie staan vier pijlers centraal: 1. Klimaat en energie: we gaan op weg naar een klimaatneutraal Zeist in 2030 2; 2. Circulaire economie: we handelen vanuit kringlopen en hergebruik, delen en gebruiken in plaats vanuit bezit; 3. Levend netwerk van natuur, landschap en cultuurhistorie: we zorgen voor een met groen dooraderd Zeist; 4. Gezonde leefomgeving en kwaliteit van leven: we zetten ons in voor een goede lucht- en waterkwaliteit, minder geluidshinder en een duurzame voedselvoorziening. Wanneer het de gebouwde omgeving en nieuwe ontwikkelingen betreft wordt onder andere ingezet op energiereductie door het treffen van maatregelen aan de zogenaamde 'energie-infrastructuur'. Het betreft maatregelen zoals het verbeteren van isolatie en het elektrisch koken in plaats van op gas.
Bij ruimtelijke ontwikkelingen vormt daarnaast de “ladder voor duurzame verstedelijking” het uitgangspunt, zodat ongewenste aantasting van bijzondere kwaliteiten van natuur, landschap en cultuurhistorie voorkomen worden. Ruimtelijke plannen worden daarnaast “natuur- (of groen-) inclusief” ontworpen door de aanwezige groene waarden en de omgevingscontext eerst in kaart te brengen en te waarderen. Doorwerking naar het plan Ten aanzien van de verschillende milieuaspecten die in de Brede Milieuvisie genoemd zijn, heeft in het kader van de voorgenomen ontwikkeling een afweging plaatsgevonden (onder andere naar aanleiding van diverse onderzoeken) naar de effecten van het plan op de omgeving en naar een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstige bewoners. In hoofdstuk 5 van deze plantoelichting wordt hiervan verslag gedaan. Daarnaast worden de nieuwe woningen op de locatie Sortie 16 niet voorzien van een gasaansluiting. In dit kader wordt ook specifiek verwezen naar paragraaf 5.11 van deze plantoelichting. Welstandsnota Bouwaanvragen kunnen uitsluitend aan welstandseisen worden getoetst, op grond van criteria zoals die zijn benoemd in de welstandsnota. De gemeenteraad heeft op 7 september 2010 de Welstandsnota 2010 vastgesteld. Bouwplannen die ter advisering aan de welstandscommissie worden voorgelegd, worden beoordeeld aan de hand van deze welstandsnota.
De nota bevat loketcriteria, objectgerichte criteria en gebiedsgerichte criteria. Loketcriteria zijn zo concreet dat een aspirant-bouwer als het ware aan het loket van de gemeente zelf al kan zien of zijn bouwplan daaraan voldoet. Loketcriteria
2
Voor het onderdeel klimaat en energie is inmiddels de nota ‘Nieuwe energie voor Zeist; Routekaart naar een energieneutraal Zeist’ (mei 2019) van toepassing. Hierin is de ambitie vastgelegd dat Zeist zo spoedig mogelijk energieneutraal moet worden, maar uiterlijk in 2050.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
30
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
mogen uitsluitend betrekking hebben op de plaatsing, de vorm, de maatvoering, het materiaalgebruik en de kleur van het bouwwerk. De objectgerichte zijn ingedeeld in richtlijnen voor beoordeling van kleine bouwplannen zoals aan- en bijgebouwen. De gebiedsgerichte criteria hebben betrekking op samenhangende stedenbouwkundige en architectonische eigenschappen. Een centrumgebied vraagt immers om een andere benadering dan een bedrijventerrein. Relatie met het plan Het plangebied is gelegen in het deelgebied ‘Beboste Heuvelrug’. De welstandsnota geeft voor de dit deelgebied onder meer de volgende criteria: Algemeen de bouwwerken dienen te passen in de omgevingskarakteristiek, rekening houdend met de bestaande organisatie op het perceel en gerelateerd aan de landschappelijke inrichting. Detaillering, kleur- en materiaalgebruik de hoofdkleuren zijn gedekte (aard)kleuren; de oorspronkelijkheid van bestaande bebouwing dient herkenbaar te blijven; bestaande detaillering, kleuren en materialen worden bij (ver)bouw gespaard; Doorwerking naar het plan De aanvullende criteria voor bebouwing langs de Amersfoortseweg als belangrijke route in Zeist, zijn voor Sortie 16 niet van toepassing omdat het gebied in een voormalige zandafgraving verdiept ligt ten opzichte van de Amersfoortseweg. Langs de Amersfoortseweg is juist beoogd om het bos in stand te houden.
Ten behoeve van de woningbouwontwikkeling op Sortie 16 is een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin de welstandskeuzes uitvoering zijn verwoord. Archeologie-/monumentenbeleid De Raad van de gemeente Zeist heeft een beleidsadvieskaart vastgesteld. Deze maakt onderdeel uit van de Nota 'Archeologische Monumentenzorg Zeist 2009' en de erfgoedverordening. Op deze kaart worden zones en terreinen met verschillende archeologische (verwachtings)waarden aangegeven. Op deze kaart wordt aangegeven hoe hoog de verwachtingen zijn voor het grondgebied van de gemeente ten aanzien van het aantreffen van archeologische resten. Op basis van deze zones worden eisen gesteld. Deze kaart maakt inzichtelijk welke terreinen wel en niet in aanmerking komen voor planologische maatregelen gericht op behoud en/of beheer. Doorwerking naar het plan In paragraaf 5.9 en 5.10 worden de aspecten archeologie en cultuurhistorie voor het plan behandeld.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
31
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
4 4.1
NIEUW SITUATIE INLEIDING
In dit hoofdstuk wordt een beschrijving van de toekomstige situatie gegeven. Zoals eerder vermeld ligt het plangebied van Sortie 16 in de gemeente Zeist grenzend aan de kern Soesterberg. De provincie Utrecht is eigenaar van deze nieuwe woningbouwlocatie in Zeist. In het onderhavige bestemmingsplan wordt de bouw van maximaal 200 woningen mogelijk gemaakt op de locatie Sortie 16. Het is de ambitie om de landschappelijke en natuurlijke kwaliteit van de zandafgraving en het bos leidend te laten zijn voor de ruimtelijke structuur. Die kwaliteiten zitten in de aanwezige flora en fauna, de schrale ondergrond, de bosranden en het open middengebied. De nieuwe woningen zijn daar straks als het ware te gast. Bovendien is er rekening gehouden met de cultuurhistorie van het gebied. In het plan zijn de verschillende lagen in het landschap zichtbaar: de lange lijnen van de sorties, de strakke cultuur-historische lijnen van het landgoed en de hoogteverschillen van de afgraving met boskarakter. 4.2
HET WONINGBOUWPROGRAMMA
Volgens de Woonvisie 2021-2025 komt uit onderzoek van Companen naar voren dat er in de gemeente Zeist en de gemeente Soest behoefte bestaat aan toevoeging van goedkopere en middeldure woningen. Voor Zeist bestaat het woningaanbod namelijk voor een groot deel uit sociale huur- en dure koopwoningen. Daardoor is het voor mensen met een middeninkomen lastig om betaalbare woonruimte te vinden. Terwijl juist deze middengroepen met onder meer leraren, verpleegkundigen en politieagenten van groot belang zijn voor de leefbaarheid in de gemeente. In de Woonvisie 2021-2025 Zeist is het aanbod voor middeninkomens dan ook als speerpunt van het beleid benoemd. In hoofdstuk 4 van de Woonvisie is de doelgroep middeninkomens daartoe nader omschreven: Het gaat om een brede groep die behoefte heeft aan huurwoningen tot circa €1.000.- en koopwoningen tot €450.000,-. Daarnaast is in de Woonvisie ook voor andere doelgroepen een woningbouwdifferentiatiebeleid opgesteld. Zie daarover paragraaf 3.5.2 van deze toelichting. Voor de woningbouw op Sortie 16 wordt door de Gemeenteraad gemotiveerd afgeweken van dat beleid. Sortie 16 maakt namelijk deel uit van het programma Hart van de Heuvelrug en is ook in dat kader afgewogen. Het Hart van de Heuvelrugprogramma heeft een substantiële meerwaarde voor natuur en woningbouwmogelijkheden in de gemeente Zeist.
Vanwege de ligging van Sortie 16 aan de rand van Soesterberg is bij het woningbouwprogramma voor Sortie 16 ook rekening gehouden met de woningbouwontwikkelingen in Soesterberg. In de Gebiedsvisie voor Sortie 16 zoals op 19 januari 2021 vastgesteld, heeft de Gemeenteraad de volgende randvoorwaarden voor woningbouw op Sortie 16 opgesteld:
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
32
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Randvoorwaarden - Gedifferentieerd woningaanbod: • Gezien de druk op lokale en regionale woningmarkt wordt een substantieel aantal woningen toegevoegd op deze locatie met een relatief hoge dichtheid (ca. 170 woningen; 60/80 % meergezinswoningen). • Er is sprake van een gedifferentieerd programma waarin zowel sociale huur, middeldure huur/koop en dure koop is opgenomen. • Er wordt gestreefd naar een structurele versterking van het middensegment. Dat betekent dat afspraken worden gemaakt om goedkope/middeldure woningen langjarig voor dit segment te behouden. • Als streefrichting voor de woningbouwprogrammering geldt de volgende verdeling over de verschillende segmenten, waarbij in het koop segment vooral ingezet wordt op woningen met een prijs tot €450.000. In onderstaande tabel is verhouding weergeven in het betreffende segment:
Tabel 4 – Verhoudingen segmenten (Bron: Gebiedsvisie Sortie 16, Hart van de Heuvelrug)
Door realisatie van kleinere woningen met een passende prijs-kwaliteitverhouding, bijvoorbeeld in de vorm van appartementen of kleine eengezinswoningen, kan in Sortie 16 veel ruimte gecreëerd worden voor woningen in het betaalbare segment (sociaal en middenduur). Appartementen hebben bovendien een minimale footprint zodat voldoende ruimte overblijft voor natuurwaarden. Binnen het koop segment wordt vooral ingezet op woningen tot 450.000 euro. In de aangrenzende woonwijk Vliegbasis Soesterberg wordt ingezet op een duur segment. Op deze manier vullen beide plannen elkaar aan. Met het woningbouwprogramma uit de Gebiedsvisie wordt aangesloten bij de differentiatietabel uit de Woonvisie 2021-2025 van de gemeente Zeist. Het definitieve woningbouwprogramma zal hierop worden getoetst. Daartoe is in de regels van het bestemmingsplan vastgelegd dat tenminste 20% van de te ontwikkelen woningen moeten worden gerealiseerd en in standgehouden in de categorie sociale huur volgens de gemeentelijke Woonvisie. Afspraken over koopwoningen in het middensegment kunnen volgens het Besluit ruimtelijke ordening echter niet in het bestemmingsplan worden vastgelegd. De Provincie als eigenaar van de gronden kan dit wel via de gronduitgifte regelen. Daartoe zullen privaatrechtelijke afspraken worden gemaakt met toekomstige ontwikkelaars.
Bij de vaststelling van de Gebiedsvisie Sortie 16 heeft het College daartoe aan de Raad gevraagd om met de provincie, via de stuurgroep Hart van de Heuvelrug, de
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
33
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
afspraak te maken voor het realiseren van minimaal 50% betaalbare woningen (sociale huur, middeldure huur laag en goedkope koop) en te verzoeken aan de provincie om binnen de financiële en inhoudelijke randvoorwaarden van het project zich in te spannen naar de realisatie van een hoger percentage betaalbaar tussen de 50-61% (motie: ‘betaalbaar wonen aan Sortie 16’). Tot slot is in de regels van het bestemmingsplan wel een minimale oppervlakte voor een woning voorgeschreven (50 m² bruto vloeroppervlakte) om te voorkomen dat te kleine woningen worden gerealiseerd. 4.3
RUIMTELIJKE STRUCTUUR
Op basis van het ecologische onderzoek en de boominventarisatie is het groene casco van het gebied bepaald. Dit groene casco of ruimtelijke raamwerk wordt bepaald door de bosranden en de schrale zandgronden in de afgraving. In de afgraving zijn de bosvlakken van het groene casco als het ware uitgehold om zo een aantal boskamers te creëren waar de woningen kunnen worden gebouwd (de woonvelden). Elke boskamer wordt omringd door een bosstrook van circa 15m breed, zodat de toekomstige bewoners het gevoel hebben omringd te zijn door bos. Tussen de boskamers ligt de open ruimte, waar langs de randen een aantal goede bomen staan en een hoge ecologische waarde aanwezig is. Deze ruimte vormt het natuurlijk hart van Sortie 16. In het natuurlijke hart komen mens en natuur samen. De vroegere brandgang wordt het natuurlijke, autovrije en recreatieve hart van het plan. Deze zone is 3040 meter breed. Er zijn geen gebouwen toegestaan, maar enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming zoals bijvoorbeeld dassengeleidingshekken, dassentunnels, een vlonderpad en bewegwijzering. De inrichting wordt afgestemd op de ecologische verbindingsfunctie en de waterbergingsfunctie. In het ontwerp van de openbare ruimte wordt vol ingezet op het toepassen van het gebiedseigen assortiment.
Ook wordt ingezet op landschapselementen en beplantingen die passen binnen het leefgebied van bijvoorbeeld das en hazelworm, waarbij de mens geen belemmering mag vormen. Maar er worden meer diersoorten gefaciliteerd in het plan, zoals vleermuizen, dassen, vogels, reptielen, kleine dieren en insecten. Met verlichting zal in het hele plangebied terughoudend worden omgegaan en in het natuurlijke hart worden lampen gebruikt waar vleermuizen en nacht actieve insecten minder last van hebben. Het natuurlijke hart is niet toegankelijk voor auto’s en fietsen, enkel voor wandelaars op wandel- en struinpaden.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
34
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Figuur 18 – Toekomstige ruimtelijke structuur (Bron: Gebiedsvisie Sortie 16, Hart van de Heuvelrug)
De bosranden en sorties vormen de natuurlijke grenzen van het gebied. Langs Beukbergen blijft de bosrand behouden. Door de ontsluitingsweg voor de nieuwe woningen langs deze bosrand te leggen worden de nieuwe woningen op afstand van Beukbergen gesitueerd. Vanuit een goede ruimtelijke ordening biedt deze bosrand en afstand voldoende afscherming tussen de nieuwe woningen en de woningen op Beukbergen. Wel zal in overleg met de bewoners van Beukbergen de bosrand nog worden verbreed en versterkt met een groene afscherming van tenminste 2,5 meter hoogte.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
35
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Figuur 19 – Profiel Sortie 16 (Nader uit te werken met bewoners). Bron: Beeldkwaliteitsplan Sortie 16, Hart van de Heuvelrug
De westelijke ontsluitingsweg krijgt de statuur van de oude oprijlaan naar het landgoed Sterrenberg, die hier vroeger was. Deze half sortie wordt de nieuwe oprijlaan naar de ontwikkellocatie Sortie 16, de woonwijk Vliegbasis Soesterberg en de transformatiegebieden in Soesterberg-Noord. De nieuwe oprijlaan wordt ingeplant met vier rijen eiken of beuken om een statige entree vorm te geven en de bedrijfsgebouwen van Soesterberg Noord aan het zicht te onttrekken. Vervolgens loopt de ontsluitingsweg in een filmische beweging via de steilrand naar het lager gelegen maaiveld. Door de verdiepte ligging is de steilrand structuurbepalend voor de inrichting. Door uit te gaan van de bestaande taluds kan de ontstane beplanting zoveel mogelijk behouden blijven. Een landschappelijke route leidt, met een flauwe helling voor auto’s en fietsers, naar het lager gelegen gebied op de bodem van de afgraving. De hoogte verschillen worden getoond en benadrukt door bijvoorbeeld in het oog springende trappen te maken voor de voetgangers en speelgelegenheid voor kinderen.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
36
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Figuur 20 - De steilrand in het gebied
Op het hoger gelegen gedeelte aan de Amersfoortseweg blijven de goede bomen gehandhaafd. Hier ligt ook de dassenburcht. Onderzoek moet uitwijzen of de das hier te handhaven is. Als dat kan is een rustige leefomgeving noodzakelijk en bijvoorbeeld maatregelen om te zorgen dat de das op een veilige manier zijn foerageergebied kan bereiken. Dit kan door middel van dassengeleidingshekken. Ook voor het nest van de buizerd wordt onderzocht of dat te handhaven is met een rustige leefomgeving rond het nest. In Sortie 16 is gekozen voor een sterke samenhang in kleur- en materiaalgebruik, maar een grote variatie in de verkaveling. Uitgangspunt is dat de woningen te gast zijn in het landschap. Gebouwen zijn als het ware geplaatst zoals een boom in het bos: in een organisch patroon. Dat betekent dat er veel variantie in de verkaveling te vinden is, waarbij rooilijnen ten opzichte van elkaar verspringen en eventuele
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
37
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
(mandelige) tuinen bijdragen aan de continuïteit van het bosachtige karakter. Woningen zijn iets opgetild, zodat het maaiveld er onderdoor loopt. Binnen het groene casco liggen de bouwvelden. Deze zijn straks op basis van dit globale bestemmingsplan nog op verschillende manieren in te vullen tijdens de uitwerking door de ontwikkelaar/architect. Wel zijn een aantal randvoorwaarden voor deze uitwerking vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan. Zo bestaat het plan uit vier boskamers. Dit zijn: de kamer tegen de westelijke Ontsluitingsweg aan (1), de kamer tegen Beukbergen aan (2), de kamer aan de Amersfoortseweg (3) en de bestaande kavel (4). Dit is weergegeven in de onderstaande figuur.
Figuur 21 – Nummering boskamers en ontsluitingsstructuur (Bron: Beeldkwaliteitsplan Sortie 16, Hart van de Heuvelrug)
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
38
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
In de eerste 3 boskamers komen de bouwvelden te liggen. Een belangrijk verschil tussen de boskamers is de maximale bouwhoogte van de toekomstige gebouwen.
Figuur 22 – Maximale bouwhoogtes gebouwen (Bron: Beeldkwaliteitsplan Sortie 16, Hart van de Heuvelrug)
Over het algemeen is er een afname in hoogte aanwezig van oost naar west. Boskamer 1 zal bestaan uit appartementengebouwen van maximaal zeven lagen hoog (maximaal 21 meter), zodat er zicht ontstaat op de Westelijke Ontsluitingsweg die 8 meter hoger ligt. Dit is gewenst vanuit de representatieve uitstraling van de weg, het is de entree van de Woonwijk Vliegbasis Soesterberg. Maar het is ook goed vanwege een gevoel van sociale veiligheid op de weg. Op deze bouwhoogtes is er invloed van de geluidscontouren van het bedrijventerrein Soesterberg-Noord. In hoofdstuk 5 wordt hier verder op ingegaan.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
39
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Richting woonwagencentrum Beukbergen, dat net als het plangebied in de zandafgraving ligt, loopt de bebouwing in hoogte af, zodat het aansluit op de laagbouw van de naastgelegen buurt. Dit is boskamer 2. Hier is de maximale hoogte drie verdiepingen (maximaal 10 meter). In boskamer 3 zijn twee maximale hoogtes van toepassing. In de nabijheid van Beukbergen mag de bouwhoogte niet meer dan 10 meter bedragen en wat verder kamer 3 in, op meer afstand van Beukbergen, mag de bouwhoogte maximaal 18 meter bedragen. Dit is verbeeld in figuur 23. Boskamer 4 is conserverend bestemd. De hoogte van de bestaande woning is hier leidend.
Figuur 23 – Uitsnede plankaart met bouwhoogtes
Alle bebouwing heeft een minimale afstand van 5 meter tot aan de rand van de weg. In het bouwvlak voor boskavel 1 is ruimte om de woningen buiten de geluidscontouren van de Amersfoortseweg/ Provincialeweg N237 te bouwen. In het bestemmingsplan zijn deze geluidscontouren per verdiepingshoogte aangegeven met de maatregelen die op de desbetreffende verdieping nodig zijn om er te kunnen bouwen. Aan de zijde van Beukbergen (boskamer 2 en 3) is de grens van het bouwvlak teruggelegd om voldoende afstand te houden tot de woningen van Beukbergen, in verband met de privacy. In de rest van het bouwvlak is de situering van de woning en voorgevelrooilijn vrij. Dit om zoveel mogelijk variatie in de verkaveling mogelijk te maken. De rooilijnen binnen het bouwvlak worden zo bepaald, dat ze bijdragen aan de privacy en het uitzicht van elke individuele woning. Hier moet extra
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
40
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
aandacht besteed worden in een ‘open’ verkaveling waarin de woningen te gast zijn in het landschap. In boskamer 4 is het bouwvlak van de bestaande bebouwing heel nauwkeurig aangegeven.
Figuur 24 – Ruimtelijk raamwerk Sortie 16 (Bron: Beeldkwaliteitsplan Sortie 16, Hart van de Heuvelrug)
Vanwege de privacy van de bewoners van Beukbergen is in het stedenbouwkundig concept uitgegaan van een aflopende hoogte richting Beukbergen. Aan de toekomstige oprijlaan is echter juist hoogte gewenst. Hier is voor appartementen
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
41
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
gekozen omdat het gebied al circa acht meter lager ligt en een gezicht aan de entree van de wijk wenselijk is. Ook voor deze hoge appartementengebouwen aan de westelijke ontsluitingsweg is belangrijk dat de ramen, balkons, eventuele dakterrassen van appartementen niet te ver boven de boomtoppen uitkomen, zodat inkijk op Beukbergen wordt voorkomen.
Figuur 25 – Concept doorsnede plangebied met links de grensafscheiding Beukbergen (Bron: Beeldkwaliteitsplan Sortie 16, Hart van de Heuvelrug).
4.4
ECOLOGIE
Zoals eerder vermeld behoort het onderhavige plan tot het gebiedsprogramma ‘Hart van de Heuvelrug’. Door de aanleg van ecoducten en de realisatie van natuur is een aaneengesloten natuurgebied ontstaan van ruim 700 hectare. Binnen dit programma worden ruim 25 projecten uitgevoerd die variëren van nieuwe natuur tot woningbouw, van ecoducten tot duurzame bedrijventerreinen. In de figuur hierna is onder andere te zien dat er rondom het plangebied verschillende ecologische verbindingen zijn. Op grotere schaal zijn deze wandel- en vliegroutes naar de fourageergebieden cruciaal om de soorten te kunnen handhaven in het gebied. Binnen het programma Hart van de Heuvelrug wordt er daarom strikt toegezien op een goede samenhang en integraliteit van de verschillende gebiedsontwikkelingen rondom Sortie 16.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
42
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Figuur 26 – Weergave ecoducten en verschillende diersoorten
Voor Sortie 16 is het de ambitie om de landschappelijke kwaliteit leidend te laten zijn bij de uitwerking van het plan. De kwaliteiten zitten in de aanwezige flora en fauna, de schrale ondergrond, de bosranden en het open middengebied. De doorlopende groene middenzone heeft zowel een functioneel (ecologisch) als sterk ruimtelijk karakter, wat in belangrijke mate identiteit aan de woonwijk geeft. Mens en dier komen hier samen. Daartoe zijn in het ruimtelijk raamwerk al veel huidige natuurwaarden geïntegreerd. Daarbij is het met name wenselijk om voorzieningen te treffen rond de bebouwing voor specifieke diersoorten, zoals vleermuizen (Laatvlieger en de Gewone Dwergvleermuis), de boommarter, reptielen en amfibieën (ringslang, de levendbarende hagedis, hazelworm) en eekhoorns. Binnen het ruimtelijk raamwerk is ook rekening gehouden met de aanwezigheid van deze diersoorten, waaronder ook de das. De bovenstaande figuur geeft dit goed weer. Rond de dassenburcht zullen geen paden komen te liggen en er zullen vluchtroutes komen door het plangebied voor verschillende dieren. Zie ook paragraaf 5.5 van deze toelichting.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
43
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
4.5
GROENSTRUCTUUR
Door de bestaande beplantingsstructuur zoveel mogelijk aan te houden ontstaat een open entreegebied, waar de formele assen vanuit de cultuurhistorie terugkomen in de plaatsing van de bebouwing. Binnen de boskamers kan lossere bebouwing gerealiseerd worden. De bebouwing van 18-21m hoog komt net boven de bestaande bomen in het gebied uit. Het bosrijke ruimtelijk raamwerk in combinatie met de groene kamers waarin bebouwing mogelijk is, vormt een goede basis voor een grote biodiversiteit en een samenhangend ecosysteem in het gebied, waar de verschillende plekken door een robuuste groenstructuur met elkaar en met de omliggende landschapsstructuren verbonden zijn. De behoudenswaardige bomen worden in het ruimtelijk raamwerk zoveel mogelijk behouden. Nieuwe bomen, opgaand groen en struweel binnen het gebied worden met name ingezet om de biodiversiteit in soorten te vergroten. De compensatie van te kappen bomen is een uitgangspunt van het programma ‘Hart van de Heuvelrug’. Hiervoor is in 2007 een compensatieplan opgesteld met een zogenaamde bomenbalans. De bomenbalans wordt per project geactualiseerd. De planontwikkeling is nog in volle gang en de in de uitwerking van de diverse bouwplannen worden ook aanpassingen gedaan. Bij de verschillende gebiedsontwikkelingen wordt ingezet op natuurinclusief bouwen. Natuurinclusief bouwen betekent dat woningbouw en natuur samengaan.
De inpassing van bijzondere natuur in de plannen is het uitgangspunt in de verdere ontwikkeling van het gebied. Dat betekent dat er minder bomen gekapt zullen worden dan oorspronkelijk gedacht. Zo werd er oorspronkelijk gedacht dat 5,5 hectare aan bomen zou worden gekapt. In de onderstaande figuur met overzicht van de laatste plannen is zichtbaar dat 2,4 hectare gekapt wordt. Ook worden er nieuwe bomen aangeplant, zowel binnen het gebied als direct aangrenzend aan de plangrenzen (oude sorties). In totaal wordt er 1,9 hectare aan nieuwe bomen aangeplant. Daarmee dient er 0,5 hectare elders gecompenseerd te worden.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
44
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Figuur 27 – Sortie Bomenbalans
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
45
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
4.6
VERKEER EN PARKEREN
Ontsluiting De Westelijke Ontsluitingsweg is de entree van alle ontwikkelingen in het gebied, waaronder Sortie 16. De statige laan met vier rijen bomen heeft een vrijliggend fietspad en een voetpad daarlangs liggen. Ter plaatse van de aansluiting op Sortie 16 loopt de ontsluitingsweg in een meanderende beweging naar het lagergelegen maaiveld. Door middel van een eenvoudige verkeerslus wordt de nieuwe buurt ontsloten. Deze loopt langs sortie 16 en langs het natuurlijk hart (middengebied). Hierdoor kan het overdekte gedeelte van het parkeren voor de appartementen aan de oostzijde half in het talud geschoven worden. Het is met een groen dak minder zichtbaar. Bezoekers parkeren langs de lus en op de parkeerplaats aan het begin van de route. De fiets volgt dezelfde route en is via het vrij liggende fietspad langs de Westelijke Ontsluitingsweg verbonden met Park Vliegbasis Soesterberg. Aan de noordzijde van het gebied wordt nog een extra fietsroute het gebied uit gerealiseerd. Aan de zuidzijde ligt een oversteek over de Amersfoorsteweg richting de zuidelijk gelegen natuurgebieden. Hier start ook de route naar de dichtstbijzijnde supermarkt in het voorzieningencentrum van Soesterberg en de basisscholen. De wandelpaden liggen los van de wegstructuur, maar volgen deze verkeerslus wel. Ze zijn op verschillende plekken door middel van trappen verbonden met het hoger gelegen gebied.
De calamitietenontsluiting loopt vanuit het plangebied richting Amersfoorsteweg, waar die aansluit op de inrit naar de zendmast. De toekomstige calamiteitenroute wordt zo vormgegeven dat per auto, fiets en te voet er geen directe toegang tot Beukbergen is.
Figuur 28 – De ontsluitingsweg over de steilrand structuur (Bron: Gebiedsvisie Sortie 16, Hart van de Heuvelrug)
Verkeerstoets Om te beoordelen of de capaciteit van de westelijke ontsluitingsweg en de aansluiting op de N237 ook voldoende zijn om al het toekomstige verkeer veilig te kunnen verwerken, is een mobiliteitstoets gedaan door Royal HaskoningDHV3. Het
3
Royal HaskoningDHV, Notitie verkeersparagraaf bestemmingsplan Sortie 16, Soesterberg, 7 december 2021.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
46
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
integrale rapport is als bijlage achter deze toelichting opgenomen. De belangrijkste conclusies luiden als volgt: Alle toekomstige verkeersintensiteiten zijn op de huidige wegprofielen goed te verwerken en passen binnen de veelal gehanteerde criteria voor een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom. Immers de onderhavige wegen hebben alle een profiel van meer dan 5,50 meter breed. Volgens de principes van Duurzaam Veilig is de aanbevolen wegbreedte voor een erftoegangsweg die in twee richtingen wordt bereden, minimaal 4,80 meter en idealiter 5,80 meter. Ten aanzien van de aansluiting van de Westelijke Ontsluitingsweg / Rademakersstraat op de N237 geldt dat dit kruispunt bij de huidige vormgeving het verwachte verkeersaanbod goed kan verwerken: de verkeerslichtenregeling komt uit op een maximum van circa 105 seconden in de spitsen. Wel dient de parallelweg, de Amersfoortsestraat in de verkeersregeling te worden opgenomen en de vormgeving van de aansluiting op de Westelijke Ontsluitingsweg daarop te worden aangepast. Waar nu al sprake is van een 30 km/h-zone in Soesterberg noord, ligt het voor de hand die zone met de Westelijke Ontsluitingsweg en toekomstige achterliggende wegen uit te breiden. Dit 30 km/h-verblijfsgebied zal dan zowel op de Westelijke Ontsluitingsweg als op de Amersfoortsestraat beginnen buiten de opstelruimtes vóór de verkeersregelinstallatie.
Parkeren Het plan moet voldoen aan de Parkeernota van de gemeente Zeist. Bij de grondgebonden woningen vindt parkeren plaats op eigen terrein, parkeerplaatsen worden niet volledig meegerekend. Bezoekers van grondgebonden woningen zullen langs de openbare weg parkeren. Voor appartementen in de sociale huur vindt het parkeren plaats op het eigen terrein, deels kan dit ook voor bezoekers. Bij middel dure en dure appartementen wordt 1 parkeerplaats per woning in een gebouwde parkeervoorziening gerealiseerd, die opgenomen wordt in de natuurlijke aanwezige taluds. De overige parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd. Bezoekersparkeren vindt plaats op het parkeerterrein of langs de weg. Bij parkeren langs de weg is eenzijdig langsparkeren toegestaan. Om het zicht op het groen te maximaliseren liggen de parkeerplaatsen altijd aan de kant van de woningen. Waar de parkeerplaatsen grenzen aan het groen wordt dit zoveel mogelijk vrijgehouden van parkeren. Zo ook op de koppen van het natuurlijk hart. Er liggen niet meer dan 5 parkeerplekken aaneengesloten achter elkaar. Een aantal parkeervelden zullen overdekt worden. De overdekte parkeerplaatsen bestaan uit groene dakconstructies die het landschap van de steilrand door laten lopen.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
47
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Figuur 29 – De parkeerprincipies structuur (concept) (Bron: Gebiedsvisie Sortie 16, Hart van de Heuvelrug)
4.7
VERTALING NAAR HET BESTEMMINGSPLAN
In het voorliggende bestemmingsplan is het groene casco geborgd. Zo behoudt het natuurlijk hart de bestemming ‘Bos’. Ook de rand die de grens vormt tussen Beukbergen en het plangebied krijgt de bestemming ‘Bos’ dat mede gericht is op de ontwikkeling van waardevol bos, om ervoor te zorgen dat er een goede afscherming kan ontstaan. De bosrand langs Beukbergen is robuust genoeg om een afgeschermde migratieroute voor de das te realiseren. Het kappen van bomen is hier verboden op grond van de gemeentelijke bomenverordening. Voor andere werkzaamheden die het bos kunnen aantasten is een verbod opgenomen in het bestemmingsplan. Met een vergunning kan van die verboden worden afgeweken, maar dat mag geen blijvende afbreuk doen aan de kwaliteit van het bos. In de regels is bovendien opgenomen dat de bestemming mede gericht is op de ontwikkeling van de ruimtelijke en ecologische kwaliteit zoals in het beeldkwaliteitsplan beschreven. Daartoe is onder meer een nadere eisen regeling opgenomen. Vanwege de gewenste ruimtelijke en ecologische kwaliteit kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de omvang en situering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Het talud waar nog geen bos aanwezig is heeft de bestemming ‘Bos’ met de bedoeling om hier bos te ontwikkelen met de kwaliteit zoals beschreven in het Beeldkwaliteitsplan.
Ook daaraan is een nadere eisen regeling gekoppeld ten behoeve van de ruimtelijke en ecologische kwaliteit. Om te zorgen voor een zo goed mogelijk woon- en leefklimaat, is er goed gekeken naar de situering van de woonvelden. Zo is het woonveld in boskamer 1, op
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
48
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
voldoende afstand gesitueerd van het bedrijventerrein Soesterberg Noord. Dit om de bestaande bedrijven niet te belemmeren en tegelijkertijd een goed woon- en leefklimaat te garanderen. Hier zal verder op in worden gegaan in hoofdstuk 5.2. Aan de zijde van Beukbergen ligt het bouwvlak terug van de rand zodat er wel een ontsluitingsweg langs de rand kan komen maar geen woningen. Die zijn alleen binnen het bouwvlak toegestaan. Verder is er zowel met het geluid van de Provincialeweg N237 als van het bedrijf SUEZ rekening gehouden. Woningen die binnen de geluidcontouren van de weg of het bedrijf worden gebouwd zullen op de desbetreffende verdiepingen maatregelen moeten nemen in de vorm van een dove gevel. Zie hierover ook hoofdstuk 5.2 en 5.3. De inrichting van de buitenruimte en de architectonische inrichting wordt geregeld in het beeldkwaliteitsplan. Het plan moet hieraan voldoen.
Figuur 30 – Verbeelding bestemmingsplan
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
49
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
5 5.1
MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN INLEIDING
In dit hoofdstuk wordt een aantal relevante milieu- en omgevingsaspecten toegelicht die bij een ruimtelijk plan in beschouwing moeten worden genomen. Na een algemene beschrijving, gebaseerd op beleid en regelgeving, wordt voor elk onderdeel ingegaan op de doorwerking in het plangebied. Daarbij is van belang om het breder perspectief te schetsen voor woningbouw op deze locatie aan de drukke provinciale weg N237 en naast het bedrijventerrein Soesterberg Noord. Woningbouw op de locatie Sortie 16 staat namelijk niet op zichzelf, maar maakt deel uit van het programma Hart van de Heuvelrug. De Utrechtse Heuvelrug is Nederlands op één na grootste aaneengesloten natuurgebied. Het dreigde verregaand te versnipperen door bebouwing en wegen. De provincie Utrecht, gemeenten Zeist en Soest en het Utrechts Landschap roepen sinds 2004 die versnippering een halt toe met het gebiedsprogramma Hart van de Heuvelrug. Door de aanleg van ecoducten en de realisatie van natuur is een aaneengesloten natuurgebied ontstaan van ruim 700 hectare. Door bebouwing en natuur te herschikken is er ruimte ontstaan voor wonen, werken, recreatie en zorg. Binnen dit programma worden ruim 25 projecten uitgevoerd die variëren van nieuwe natuur tot woningbouw, van ecoducten tot duurzame bedrijventerreinen. Doel is de ruimtelijke kwaliteit en de belevingswaarde van de Heuvelrug te versterken.
Een groot deel van deze projecten is inmiddels gerealiseerd. Bij de ontwikkeling van Sortie 16 zal nadrukkelijk worden aangesloten bij de andere woningbouwplannen in de directe omgeving. In totaal zullen er in de kern Soesterberg meer dan 1000 woningen bijkomen. Om die woningbouw zo goed mogelijk in te passen voorziet het beleid van de gemeente Soest er in om het bedrijventerrein Soesterberg Noord geleidelijk te transformeren naar een woon- en werklocatie. Een aantal zwaardere bedrijven is daartoe al vertrokken naar het bedrijventerrein Richelleweg in Soesterberg. Op Soesterberg Noord is het de bedoeling om lichte bedrijvigheid te behouden en te mengen met wonen. In de nabije toekomst zal de milieubelasting van het bedrijventerrein Soesterberg Noord daardoor verminderen. In dat licht is door LBP|SIGHT een aantal milieuonderzoeken voor dit bestemmingsplan gedaan, waarin de aspecten geluid, bedrijven&milieuzonering, stikstofdepositie en luchtkwaliteit zijn onderzocht4. Het integrale rapport van LBP|SIGHT is als bijlage opgenomen achter deze toelichting. In de relevante hoofdstukken hierna is voor de onderbouwing veelvuldig gebruik gemaakt van dit rapport.
4
LBP|SIGHT, kenmerk R057161af.201QD1A.tc_01_001, d.d. 28 januari 2021, Woonwijk Sortie 16 te Zeist, RO- en milieu-onderzoeken bestemmingsplan Sortie 16.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
50
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
5.2
BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING Beleid en regelgeving
De woonwijk Sortie 16 is voorzien naast het bedrijventerrein Soesterberg Noord in de gemeente Soest. Om de milieu- en ruimtelijke aspecten van woningbouw naast een bestaand bedrijventerrein te kunnen beoordelen wordt in Nederland gewerkt met het begrip milieuzonering. De milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen. Hiertoe zijn bedrijven voorzien van een zone waar mogelijke nadelige effecten zijn voor woningen. Maatgevend voor de milieubelasting door bedrijven zijn de thema’s geur, geluid, stof en gevaar. Voor een beoordeling in het kader van een goede ruimtelijke ordening is de VNG- uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009) opgesteld. In deze uitgave is de potentiële milieubelasting voor een hele reeks van bedrijfstypen bepaald aan de hand van een aantal milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. Het milieuaspect met de grootste afstand is maatgevend en bepaalt in welke milieucategorie een bedrijfstype wordt ingedeeld. De milieubelasting is voor die aspecten vertaald in richtlijnen voor aan te houden afstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Deze richtafstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief.
Specifieke situaties van concrete bedrijven kunnen aanleiding geven om af te wijken van de richtafstanden voor typen van bedrijven. In de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ wordt onderscheid gemaakt tussen het omgevingstype 'rustige woonwijk' en het omgevingstype 'gemengd gebied'. In het omgevingstype ‘gemengd gebied’ komen naast de woonfunctie ook andere functies voor die een zekere milieubelasting met zich meebrengen zoals het geluid van een drukke hoofdweg of spoorweg of het geluid van winkels, horeca, bedrijfjes (en het daarbij behorende verkeer) in een centrumgebied. Het geluidniveau in een rustige woonwijk ligt daardoor wat lager dan het geluidniveau in een gemengd gebied. Voor het omgevingstype ‘rustige woonwijk’ gelden om die reden grotere richtafstanden tot bedrijven dan voor het omgevingstype ‘gemengd gebied’. Wanneer sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies, in het bijzonder voor het aspect geluid, met één afstandsstap worden verlaagd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Zo bedraagt de richtafstand van een categorie 3.1 bedrijf 50 meter tot het gebiedstype rustige woonwijk, maar 30 meter tot het gebiedstype ‘gemengd gebied’. In de tabel hierna is dat per milieucategorie en richtafstand uiteengezet.
Milieucategorie Richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied
Richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied
1
10 m
0m
2
30 m
10 m
3.1
50 m
30 m
3.2
100 m
50 m
4.1
200 m
100 m
4.2
300 m
200 m
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
51
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
5.1
500 m
300 m
5.2
700 m
500 m
5.3
1.000 m
700 m
6
1.500 m
1000 m
Tabel 5 - Milieucategorieën en richtafstanden tot een rustige woonwijk en gemengd gebied (bron: Bedrijven en milieuzonering, VNG)
Milieuzonering in relatie tot het plangebied De woningbouw op Sortie 16 is direct naast het bedrijventerrein Soesterberg Noord gesitueerd en aan de provinciale weg N237 die deel uit maakt van de hoofdinfrastructuur. Daardoor kan niet het gehele gebied worden gekwalificeerd als omgevingstype ‘rustige woonwijk’ volgens de VNG-uitgave. In het rapport van LBP|SIGHT is in beeld gebracht dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB vanwege wegverkeerslawaai niet wordt gehaald in het overgrote deel van het plangebied. Het geluid van de provincialeweg N237 reikt tot ver in het plangebied waardoor Sortie 16 niet als omgevingstype rustige woonwijk kwalificeert. In figuur 4.2 uit het rapport van LBP|SIGHT, zoals hierna weergegeven, is dat inzichtelijk gemaakt5. De voorkeursgrenswaarde wordt alleen in de groene gebieden gehaald. In het gele gebied wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden.
5
In deze figuren worden de berekende geluidniveaus weergegeven zonder aftrek volgens de Wet geluidhinder die 2 dB(A) bedraagt voor de N237. In de figuren komt 50 dB overeen met de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (na aftrek).
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
52
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Figuur 31 – Contouren voor de begane grond en eerste verdieping (Door overschrijding van de voorkeursgrenswaarden (in het gele gebied) kwalificeert Sortie 16 als gemengd gebied.) (Figuur 4.2 uit LBP|SIGHT)
Daar komt bij dat de oostelijke rand van Sortie 16 tegen het bedrijventerrein Soesterberg Noord aan ligt en daardoor binnen het invloedsgebied van de daar gevestigde bedrijven is gesitueerd. Volgens vaste jurisprudentie ondervinden woningen langs de rand van een bedrijventerrein namelijk invloed van de daar gevestigde bedrijven6. Ook de zone direct grenzend aan het bedrijventerrein moet daarom worden aangemerkt als een gemengd gebied in de zin van de VNG-uitgave. In deze zone langs het bedrijventerrein kan derhalve voor de aan te houden
6
ABRS 26 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1125, rechtsoverweging 3.9.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
53
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
richtafstand één afstandstap minder worden aangehouden voor de aspecten geluid, geur en trillingen. De huidige bedrijven langs de westzijde van de Stemerdingweg Op het bedrijventerrein Soesterberg zijn er langs de westzijde van de Stemerdingweg in Soesterberg ten hoogste bedrijven in categorie 3.1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten toegestaan (zie ter illustratie de schermafdruk van www.ruimtelijkeplannen.nl hierna).
Figuur 32 - Schermafdruk www.ruimtelijkeplannen.nl van Stemerdingweg westzijde (Bron: Ruimtelijke plannen)
De richtafstand van categorie 3.1 bedrijven tot woningen in een gemengd gebied bedraagt 30 meter. Dat betekent dat er langs de oostrand van Sortie 16 tenminste 30 meter afstand moet worden gehouden tussen het bouwvlak binnen de bestemming ‘Woongebied’ en de bestemming ‘Bedrijventerrein’ langs de Stemerdingweg in Soesterberg. In de figuur hierna is te zien dat ruimschoots aan die richtafstand wordt voldaan en dat het bouwvlak van de bestemming ‘Woongebied’ op circa 42 meter afstand is gesitueerd. Dat betekent dat er voldoende garanties zijn voor een goed woon- en leefklimaat op Sortie 16.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
54
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Figuur 33 - Afstand tussen bestemming ‘Bedrijventerrein’ en bestemming ‘Woongebied’
Om er zeker van te zijn dat de huidige bedrijven langs de Stemerdingweg in Soesterberg ook genoeg hebben aan deze richtafstand van 30 meter is door LBP|SIGHT onderzocht welke bedrijven er zijn gevestigd en welke geluidsbelasting daarvan mag worden verwacht. De conclusie van het onderzoek luidt dat de huidige bedrijven langs de oostrand van de Stermerdingweg niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd door woningbouw op 30 meter afstand 7. Daarvoor zijn de bedrijven beoordeeld zoals opgenomen in tabel 3.1 van het rapport van LBP|SIGHT en hierna is weergegeven.
7
Zie paragraaf 3.1 van het LBP|SIGHT-rapport “Woonwijk Sortie 16 te Zeist, RO- en milieuonderzoeken bestemmingsplan Sortie 16” van 28 januari 2021.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
55
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Tabel 6 – Bedrijven aan de westrand Soesterberg-Noord: Stemerdingweg (onveven nrs) met Wm-plicht (Tabel 3.1 uit het rapport van LBP|SIGHT)
SUEZ Papier- en kunststofrecycling aan de oostzijde Stemerdingweg Op het bedrijventerrein is echter ook een groothandel in papier/ afvalscheidingsbedrijf voor papier gevestigd. Dat bedrijf heeft in het geldende bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan plus met verbrede reikwijdte Soesterberg Noord’ een maatbestemming gekregen met een veel zwaardere milieucategorie en een grotere richtafstand (zie ter illustratie de schermafdruk van www.ruimtelijkeplannen.nl hierna).
Figuur 34 - Schermafdruk www.ruimelijkplannen.nl met een maatbestemming voor SUEZ (Bron: Ruimtelijke plannen)
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
56
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Ook voor het bedrijf SUEZ Papier- en kunststofrecycling heeft LBP|SIGHT ten behoeve van de voorziene woningbouw op Sortie 16, onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting op basis van de geldende milieuvergunning van het SUEZ8. De belangrijkste conclusie van dat onderzoek luidt dat de bedrijfsvoering van SUEZ niet wordt belemmerd wanneer er afschermende maatregelen worden getroffen (een geluidscherm van 7 meter hoog), en wanneer voor delen van Sortie 16 wordt voorgeschreven dat de bovenste verdiepingen van de appartementengebouwen (die boven het geluidscherm uitsteken) met dove gevels worden uitgevoerd. Onder die voorwaarden kan op Sortie 16 ook een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. In paragraaf 3.2 van het rapport van LBP|SIGHT is precies in beeld gebracht op welke afstand en bij welke bouwhoogtes dove gevels zijn vereist.
Vertaling in het bestemmingsplan: Garanties voor goed woon- en leefklimaat Om in het bestemmingsplan te waarborgen dat er een geluidscherm wordt gerealiseerd, is in de regels van het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Daarin is in grote lijnen voorgeschreven dat de omgevingsvergunning voor bouwen pas kan worden verleend als vooraf een geluidsscherm is gerealiseerd dat vervolgens ook in stand wordt gehouden (zie artikel 7.5.2 van de regels van dit bestemmingsplan). Ook voor het bouwen met dove gevels is een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen. In grote lijnen komt die er op neer dat de omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen binnen de 55 dB(A)contour van SUEZ alleen kan worden verleend als de woningen met dove gevels worden uitgevoerd aan de zijde die naar SUEZ is gericht (zie artikel 7.4.3 van de regels van dit bestemmingsplan). Zie hierover ook meer gedetailleerd paragraaf 5.3.3 van deze toelichting. Op de verbeelding van het bestemmingsplan zullen het geluidscherm en de zones waar de verplichting van een dove gevel geldt, worden aangeduid.
Conclusie Het onderdeel ‘bedrijven en milieuzonering’ staat niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Zie ook paragraaf 5.3.3 van deze toelichting voor een meer gedetailleerde verantwoording van woningbouw in relatie tot de bedrijfsactiviteiten van SUEZ.
8
Zie paragraaf 3.2 van het LBP|SIGHT-rapport “Woonwijk Sortie 16 te Zeist, RO- en milieuonderzoeken bestemmingsplan Sortie 16” van 28 januari 2021.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
57
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
5.3
GELUID Beleid en regelgeving
Voor het aspect geluid is de beoogde woningbouw op Sortie 16 getoetst aan de Wet geluidhinder en het gemeentelijke geluidbeleid zoals vastgelegd in de Geluidsnota Zeist 2006 en de Beleidsregels hogere waarden Wet geluidhinder. In de Wet geluidhinder worden geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen9, beschermd tegen geluidhinder van wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. Het beschermen van bijvoorbeeld het woonmilieu gebeurt aan de hand van vastgestelde zones langs (spoor)wegen en gezoneerde industrieterreinen. Het bedrijventerrein Soesterberg Noord is echter geen gezoneerd industrieterrein zodat het geluid van dit bedrijventerrein (ook dat van het bedrijf SUEZ) niet behoeft te worden getoetst aan het onderdeel industrielawaai uit de Wet geluidhinder. Dat neemt niet weg dat de gemeente Zeist eigen geluidbeleid heeft vastgesteld in de ‘Geluidsnota Zeist 2006’. In deze geluidsnota worden milieuambities voor gebiedstypen vastgelegd met bijbehorende geluidwaarden. Daarbij wordt niet alleen naar het geluid van wegverkeer gekeken maar ook naar het geluid van bedrijven. Dat betekent dat de bedrijfsactiviteiten van SUEZ wel moeten worden getoetst aan de Geluidsnota Zeist 2006. Zie daarover paragraaf 5.3.4 van deze toelichting. In deze paragraaf is de toetsing aan de Wet geluidhinder aan de orde en daarvoor is alleen het wegverkeerslawaai relevant.
De Wet geluidhinder De woningbouw op Sortie 16 krijgt te maken met geluidsbelasting van wegverkeer over de Provincialeweg N237/Amersfoortseweg, de westelijke ontsluitingsweg langs het bedrijventerrein Soesterberg Noord en de toekomstige weg noord op het terrein van de Vliegbasis Soesterberg.
9
Maar ook woonwagenstandplaatsen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, en speciaal benoemde gezondheidszorggebouwen zijn geluidsgevoelige objecten in de zin van de Wet geluidhinder.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
58
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
weg noord
Figuur 35 - Wegen rond het plangebied (Bron: Gebiedsvisie Sortie 16, BGSV)
In de Wet geluidhinder is bepaald dat elke weg van rechtswege een geluidszone heeft (art. 74 lid 1). De breedte van de geluidszones is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg in stedelijk gebied of in buitengebied. Aantal rijstroken
Zonebreedte
Stedelijk gebied
Buitenstedelijk gebied
1 of 2
-
200 meter
3 of meer
-
350 meter
-
1 of 2
250 meter
-
3 of 4
400 meter
-
5 of meer
600 meter
Tabel 7 - Zonebreedtes
Dat geldt echter niet voor 30 km/u-wegen. Die zijn in de Wet geluidhinder uitgezonderd omdat de geluidsbelasting bij lage snelheden meestal niet boven de
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
59
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
voorkeursgrenswaarde uitkomt. Deze wegen hoeven volgens de Wet geluidhinder daarom niet in een akoestisch onderzoek te worden betrokken. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet echter een integrale afweging worden gemaakt van alle betrokken belangen en daar moeten ook de 30 km/u-wegen bij worden betrokken. Daartoe is in het geluidbeleid van de gemeente Zeist bepaald dat drukke 30 km/u- wegen wel worden meegenomen bij het bepalen of een voorgenomen ontwikkeling aanvaardbaar is of niet (zie paragraaf 4.5 van de Geluidsnota Zeist 2006). De toekomstige westelijke toegangsweg langs het bedrijventerrein Soesterberg Noord en de toekomstige weg noord op de Vliegbasis Soesterberg zullen als 30 km/u-wegen worden uitgevoerd. Dit zijn echter geen drukke wegen zoals bedoeld in de Geluidsnota. De westelijke toegangsweg en de weg noord zijn geen doorgaande verbindingen maar wegen die uitsluitend zijn bedoeld voor de ontsluiting van de woongebieden op Sortie 16 en de Vliegbasis Soesterberg (waar ook nog andere ontsluitingen zijn). De drukte op deze 30 km/u-wegen is niet zodanig dat ze moeten worden meegenomen in het akoestische onderzoek10. Bij de toetsing aan de Wet geluidhinder is derhalve alleen de Provincialeweg N237 van belang.
De Provincialeweg N273 heeft ter hoogte van Sortie 16 vier rijstroken met een geluidszone van 350 meter die nagenoeg het gehele plangebied van Sortie 16 bestrijkt. Dat betekent dat de woningbouw op Sortie 16 moet worden getoetst aan de grenswaarden zoals opgenomen in de Wet geluidhinder. Hierbij geldt voor nieuwbouw van woningen een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Indien deze voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, kan het College van burgemeester en wethouders ontheffing verlenen voor een hogere waarde. Bij de ontheffing/besluit hogere waarden dient het College te motiveren waarom bron- en overdrachtsmaatregelen (stil asfalt of een geluidscherm) niet mogelijk zijn en waarom de beoogde ontwikkeling gewenst is. Ook dient het in de Wet geluidhinder vastgelegde binnenniveau (in de woning) gewaarborgd te worden. Geluidsniveaus bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen die hoger zijn dan de wettelijke maximale ontheffingswaarden van 63 dB zijn niet toegestaan. De Gemeentelijke beleidsregel hogere waarden Wet geluidhinder De gemeente Zeist heeft eigen beleid vastgesteld voor de toepassing van deze bevoegdheid uit de Wet geluidhinder in de Beleidsregel hogere waarden Wet geluidhinder. Deze beleidsregels gelden derhalve alleen voor wegverkeerslawaai.
Zo geldt volgens de Beleidsregel hogere waarden van de gemeente Zeist een maximale ontheffingswaarde van 58 dB in plaats van de wettelijke maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Verder zijn in de Beleidsregel hogere waarden de volgende voorwaarden opgenomen voor het verlenen van een hogere waarde: • De maximale ontheffingswaarde wegverkeer voor binnenstedelijke situaties bedraagt in principe 58 dB (in plaats van 63 dB).
10
Ook daar wordt weer een uitzondering op gemaakt in het gemeentelijke geluidbeleid. Bij het verlenen van hogere waarden en het bepalen van een geluidsluwe gevel moet volgens de Beleidsregels hogere waarden Wet geluidhinder wel rekening worden gehouden met het geluid van 30 km-wegen.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
60
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
• Iedere woning heeft minimaal één geluidluwe gevel. Een geluidluwe gevel is een gevel: o waarop de geluidbelasting vanwege de afzonderlijke wegen (ook de niet gezoneerde) maximaal 48 dB is en o waarop de geluidbelasting vanwege het industrielawaai maximaal 50 dB is. • Per bouwlaag wordt gestreefd naar het situeren van minimaal één verblijfsruimte aan de geluidluwe gevel. • Er wordt naar gestreefd de bij de woning behorende buitenruimte te situeren aan de geluidluwe gevel. Als dit niet mogelijk is, moet de geluidbelasting ter plaatse van de buitenruimte beperkt worden tot maximaal 53 dB vanwege de afzonderlijke wegen. • De effecten van de samenloop van de verschillende geluidsbronnen moet in kaart worden gebracht. Bij de geluidisolatie van de gevel moet rekening gehouden worden met de cumulatie van alle akoestisch relevante bronnen (ook 30 km/u-wegen). • Een woning mag maximaal twee dove gevels bezitten. • Bij aanwezigheid van balkons/loggia’s moet onder de balkons weerbestendige geluidabsorptie worden geplaatst ter voorkoming van ongewenste reflecties op de gevels. • De indelingseisen gelden ook voor niet gezoneerde 30 km/u-wegen. Toetsing Sortie 16 aan de Wet geluidhinder In paragraaf 4.3 van het rapport van LBP|SIGHT is de geluidbelasting van de N237 op het plangebied van Sortie 16 beoordeeld.
Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting van de N237 op een groot deel van het plangebied hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Dicht bij de weg, in het zuidelijke gedeelte van het plangebied, wordt ook de maximale ontheffingswaarde van 58 dB volgens het gemeentelijke geluidbeleid overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 58 dB: Daar het plangebied deels in een afgraving is gelegen worden de woningen op de verdiepingen van de appartementengebouwen zwaarder belast met wegverkeerslawaai dan de woningen op de begane grond. Afhankelijk van de hoogte van het appartementengebouw zal voldoende afstand tot de Provincialeweg moeten worden gehouden of is een dove gevel nodig. In figuur 4.4 van het rapport van LBP|SIGHT zijn de 58 dB-contour voor de vierde en vijfde verdieping in beeld gebracht. Het oranje gebied ligt binnen de 58 dBcontour. Als in het oranje gebied een appartementengebouw wordt gerealiseerd is de geluidbelasting op de vierde en vijfde verdieping hoger dan 58 dB en zullen de woningen op deze verdiepingen met een dove gevel moeten worden uitgevoerd.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
61
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Figuur 36 – Contouren voor de vierde en vijfde verdieping (Bron: LBP|SIGHT, woonwijk Sortie 16)
In de figuur hierna is per verdiepingshoogte in beeld gebracht hoe ver de 58 dBcontour van de Provincialeweg over het bouwvlak van de bestemming ‘Woongebied’ schuift. Binnen deze contour kunnen woningen op de desbetreffende verdieping alleen met een dove gevel worden uitgevoerd. Afhankelijk van de hoogte van een appartementengebouw of een grondgebonden woning en de situering binnen het oranjegebied, zullen dus wel of geen dove gevels nodig zijn.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
62
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Figuur 37 - dove gevel per verdieping
Vertaling in het bestemmingsplan Wegverkeerslawaai: dove gevel Wet geluidhinder en gemeentelijk beleid Om in het bestemmingsplan te borgen dat bij de bouw van de woningen wordt voldaan aan de maximaal toelaatbare geluidwaarde is in artikel 7.2.1 van de regels een verbod opgenomen om ter plaatse van de aanduidingen ‘specifieke bouwaanduiding – dove gevel 2 a t/m e’ op de desbetreffende verdieping een woning te bouwen zonder de gevel gericht naar de Amersfoortseweg / N237 als dove gevel uit te voeren en in stand te houden. Vervolgens is in artikel 7.4.3 van de regels een mogelijkheid opgenomen om daarvan af te wijken als met een akoestisch onderzoek is aangetoond dat ook zonder dove gevel aan de verleende hogere grenswaarden kan worden voldaan. Op de verbeelding van het bestemmingsplan zullen de verschillende zones waar de verplichting van een dove-gevel geldt, worden aangeduid.
Daarbij zijn de volgende waarneemhoogtes voor de geluidsbelasting gehanteerd, rekening houdend met de maximale bouwhoogtes volgens het bestemmingsplan: Verdieping Begane grond
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Sortie 16 Zeist mRO b.v. / TOE / 99.461 – v11 / 6 oktober 2022
Waarneemhoogte in meters 1,5 m
63
NL.IMRO.0355.BPSortie16-OW02 ontwerp
Eerste verdieping Tweede verdieping Derde verdieping Vierde verdieping Vijfde verdieping Zesde verdieping Zevende verdieping
4,5 m 7,5 m 10,5 m 13,5 m 16,5 m 19,5 m 22.5 m