01-23RV016 Bijlage 1 Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023 - 2026 (digitaal toegankelijke opmaak)
Tekst van het document
Het kleinschalige en gemoedelijke samenleven – het buurtschapskarakter – kenmerkt Huis ter Heide en is een grote waarde.
C. De buurten van Zeist De gemeente Zeist kent ruim dertig buurten. Deze indeling is deels afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), maar is ook in overleg met een aantal belangenverenigingen tot stand gekomen dankzij hun jarenlange ervaring met het wonen in de buurten van Zeist. In dit hoofdstuk staat in essentie wat inwoners en ondernemers van belang vinden voor de kwaliteit van hun leefomgeving. Met andere woorden, welke ‘waarden’ zij koesteren en willen versterken. Voorbeelden: ruimte voor natuur, veilig en rustig, kindvriendelijk, of de aanwezigheid en het in stand houden van cultuurhistorie. Veel inwoners hebben in het participatieproces voor deze Eerste Zeister Omgevingsvisie input gegeven voor hun buurt. Op een enkele buurt na, zijn alle buurten aan bod gekomen tijdens dit proces. Deze input hebben we per buurt op een rij gezet. Wanneer de input afkomstig is van een buurt- of wijkvereniging, is dat er apart bij vermeld. Kanttekening is dat deze input, bijvoorbeeld uit een wijkvisie, puur aangeeft wat inwoners belangrijk vinden. Het wil dus niet zeggen dat het door vermel ding in deze visie ook algemeen geldend gemeentelijk beleid is. Daarvoor is eerst een integrale afweging nodig, wat verder gaat dan alleen buurtwaarden. Sommige waarden sluiten bijvoorbeeld niet aan op eerder genomen besluiten door de gemeenteraad.
Het gaat er in deze visie om dat er in staat wat inwoners belangrijk vinden, en daarom staan ze genoemd.
■ Kern Zeist
EENS (92)
ONEENS (4)
96%
EENS (67)
4%
Ik woon als inwoner in Huis ter Heide in het groen en heb ook voor de zorg van naasten. 1
ONEENS (24)
74%
26%
In Huis ter Heide woon ik sociaal veilig: met hulp van een buurtwacht, verlichting en soms camera’s. 1
Eens: 92 stemmen, Oneens: 4 stemmen
Eens: 67 stemmen, Oneens: 24 stemmen
Aantal inhoudelijke reacties: 1
Aantal inhoudelijke reacties: 1
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Buurt Centrum, Carré Het centrumgebied van Zeist bestaat uit het historisch kwartier, het forum, het Walkart- en Wilhelminapark en het centrum. Daarbinnen is de Slotlaan de belangrijkste en meest karakteristieke openbare ruimte. Er wordt ook wel gezegd dat het centrum ‘de ketting is die de verschillende parels van Zeist aan elkaar rijgt’. De Slotlaan is en blijft de identiteitsdrager voor het centrum van Zeist. We vinden het belangrijk dat het centrum dé ontmoetingsplaats is voor Zeistenaren en andere inwoners uit de regio.
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
76
Woonplaats (kernen) Buurten Zeist
Den Dolder
Den Dolder
Beukbergen
Bosch en Duin Huis ter Heide Bosch en Duin
Sterrenberg Huis ter Heide
Vollenhove Dijnselburg
Staatsliedenkwartier Componistenbuurt Valckenbosch
Mooi zeist
Patijnpark
Zeist
Zeister bos
Lyceumkwartier
Dichtersbuurt Crosestein
Utrechtseweg Centrumschil noord
Vogelwijk
Carré Nijenheim
Centrumschil zuid Brugakker
Austerlitz
De Clomp Griffensteijn/Kersbergen
Austerlitz
Weidegebied
Couwenhoven
Hoge Dennen / Kerckebosch
Het Slot e.o.
Driebergseweg
Blikkenburg e.o.
Station NS
Esri Nederland, Community Map Contributors
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
77
Dynamiek en voorzieningen. Het Carré vormt met haar winkels en andere voorzieningen het bruisende centrum van Zeist en is een belangrijke ontmoetingsplek. Een groot aantal inwoners vindt dat dit ‘bruisende’ veel meer mag. Meer evenementen, het gemis van één centrale ontmoetingsplek om elkaar te zien, mogelijk een andere plek voor de weekmarkt en zo min mogelijk auto-, bus- en vrachtverkeer. Ondanks grote aanpassingen aan het centrum de afgelopen jaren, zijn er volgens inwoners nog te veel mensen die het centrum van Utrecht, Veenendaal of Amersfoort verkiezen boven het centrum van Zeist. ■ Wonen. Naast alle dynamiek is het Carré ook een fijne plek om te wonen, met verschillende buurten met een groot saamhorigheidsgevoel. ■ Fietsvriendelijkheid. De fietsvriendelijke omgeving is een belangrijke waarde, die naar de toekomst verder versterkt mag worden, zodat het gebied toegankelijk en doorsteekbaar blijft op de fiets. ■ Ondernemerschap: Het hoge aandeel zelfstandig ondernemers in het centrum geeft het winkelgebied kleur en eigenheid. ■
Zeist, centrum
Waarden, onder andere: Motto van het centrum is: Groen, Gezond en Gastvrij. Dit zegt ook gelijk iets over de kernwaarden van deze buurt: ■ Natuur in de zin van (fleurige) beplanting, bomen, parken (zoals het Walkartpark), waterpartijen. ■ Gezondheid in de zin van kinderen en jongeren die uitgedaagd worden om te bewegen, winkels met duurzame producten die bijdragen aan de gezondheid, ontmoetingsplekken, het stimuleren van het gesprek, van de fiets of wandelen. ■ Vermaak in de zin van een gezellig verblijfsgebied, speelplezier, uitnodigende horeca, veelvuldig en divers winkelaanbod. Andere waarden die belangrijk zijn voor het centrum van Zeist en die door inwoners zijn benoemd tijdens het participatieproces: ■ Historisch en cultureel. De inrichting en beleving van het centrum moet aansluiten bij de rijke cultuurhistorie van het gebied. Denk aan de lanenstructuur van bomen of de gevels van panden. ■ Bereikbaar. Een centrum, bij uitstek het winkelgebied, dat bereikbaar blijft voor zowel auto, fiets als wandelaars. Met nadruk op de laatste twee groepen, waardoor het centrum an sich ‘autoluw’ is.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Ontwikkelingen en ambities ■ Het centrum van Zeist heeft een regionale positie. De ambitie is om langdurig te investeren in het centrum om deze positie te versterken, met een levendig centrum met horeca en culturele functies. In aansluiting hierop is in de Propositie van Zeist 2020 een onderzoeksrichting opgenomen die inhoudt dat we inzetten op de transformatie van het centrum met een compactere kern. Deze kern bestaat vooral uit winkels met horeca, de Slotlaan, ‘the place to buy’. Hieromheen ligt een zone, het transformatiegebied, met een menging van wonen, werken en maatschappelijke voorzieningen met mogelijk een enkele ambachtelijke nichewinkel of atelier en beperkte horecamogelijkheid, ‘the place to be’. De zone daaromheen legt de verbindingen met de omgeving, het aanloopgebied met lanen, water en groen van hoge kwaliteit, de groene aders. ■ Daarnaast is het centrum hét visitekaartje van de gemeente en die uitstraling moet het centrum dan ook hebben en behouden. Daarom zijn de afgelopen jaren vele wijzigingen in de fysieke leefomgeving aangebracht, zodat het centrum nog meer tot bloei komt en daadwerkelijk ‘groen, gezond en gastvrij’ is. Denk aan een verdwenen ‘tunneltje’, meer groen, meer speelplezier en autoluw.
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
78
Uiteindelijk willen we dat bezoekers lang in het centrum verblijven, met kwalitatief goede parkeervoorzieningen voor auto en fiets, goede bereikbaarheid met het OV en dat er sprake is van gezond ondernemerschap, want vooral het centrum van Zeist heeft een grote detailhandelsector. ■ Grootschalige winkelformules buiten het centrum zijn niet toegestaan, sterker nog, de ambitie is dat er meer en meer concentratie van winkelaanbod plaatsvindt in het centrum in plaats van ook in aangrenzende straten. Van ‘verstrooiing naar een concentratie van winkelaanbod’. ■ Het stimuleren van een uniek winkelaanbod dat typisch is voor Zeist. Juist zelfstandige ondernemers geven profiel aan het centrum. Daarin onderscheidt Zeist zich. De waarde van hun unieke karakter is iets om meer bewust van te zijn. Hun aanwezigheid moet maximaal worden uitgedragen en hun locatie moet nergens anders zijn dan in het kernwinkelgebied. ■ Op de lange termijn tussen 2020 en 2050 wordt deze buurt ook aardgasvrij gemaakt. ■
Buurt Zeister Bos Een aantrekkelijk groene, rustige, recreatieve buitenplaatszone in Zeist. Vele inwoners van Zeist, maar ook inwoners uit omringende gemeenten, genieten van dit Zeister Bos. Daarnaast omvat het een bekend sportpark en grenst het aan een bekend bedrijvenpark (Seyst). Waarden, onder andere: ■ Natuur en landschap. ■ Cultuurhistorie. Het Zeisterbos is een bijzonder oud bos. Het is een van de oudste bossen van Nederland. De cultuurhistorie is bijvoorbeeld af te lezen aan de padenstructuur, als onderdeel van Beek en Rooyen, maar ook de sprengen hebben een belangrijke cultuurhistorische waarde. ■ Ecologische waarde. Het Zeisterbos staat bekend om haar monumentale grove dennen, daarnaast kent het bos een grote soortenrijkdom. ■ Recreatie. Het bos is ooit aangekocht als recreatiebos. Het kent veel mogelijkheden om te wandelen, maar ook onder andere de mountain bikeroute, ruiterpaden, trimbaan, twee hotels en kampeerterreinen, begraafplaats en manage zijn van belang voor de hoge recreatieve waarde van het Zeisterbos.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Zeist, Zeisterbos
Ontwikkelingen en ambities Sportpark Bisonveld. Het sportpark wordt voor iedereen opengesteld en kan bij uiteenlopende evenementen en activiteiten worden ingezet als locatie om te recreëren, te sporten en te bewegen. Hierbij kan worden gedacht aan wijkactiviteiten, kinderactiviteiten, evenementen, circus, avondvierdaagse, ongeorganiseerd sporten door inwoners, bootcamp clubjes, balletje trappen etc. ■ Behoud bestaande bedrijven (Bedrijvenpark Seyst), waar mogelijk bieden van uitbreidingsruimte en het verbeteren van de bereikbaarheid via Openbaar Vervoer. ■
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
79
Buurt Kerckebosch en Hoge Dennen De buurt Kerckebosch is voor iedereen! Gelegen in de bossen van de Utrechtse Heuvelrug met onlangs een grootschalige herstructurering achter de rug van onder andere 800 tot 1000 duurzame koop- en huurwoningen, is deze buurt een voorbeeld voor Nederland. Het boskarakter is kenmerkend voor deze buurt en komt dan ook in de hele fysieke leefomgeving terug. Door zoveel mogelijk bebouwing met de voorkant op het bos te oriënteren, is gemeen schappelijkheid van het bosgebied bevorderd. De eigen verantwoordelijkheid van bewoners ten aanzien van de groene, duurzame omgeving wordt met de inrichting gestimuleerd. Er is veel openbare en weinig privé buitenruimte aanwezig, om het boskarakter maximaal te kunnen handhaven. Kerckebosch is oorspronkelijk ontwikkeld tussen 1957 en 1965 en is genoemd naar de Rooms Katholieke kerk van Rijsenburg, die het bos oorspronkelijk in eigendom had. Maatgevend voor de ontwikkeling van de wijk was de toen heersende woningbehoefte. Er golden twee uitgangspunten bij de ontwikkeling van Kerckebosch: het sparen van zoveel mogelijk bos en het maken van een goede overgang met de aangrenzende villawijk. In de grootschalige herstructurering is opnieuw het behoud van zoveel mogelijk bos een belangrijk uitgangspunt geweest.
Daarnaast moeten de bestaande flats vervangen worden en zijn circa 500 woningen toegevoegd. Hoog- en laagbouw wisselen elkaar af. De buurt Hoge Dennen ligt verscholen en omringd door het Zeisterbos, en in het bosgebied van de Utrechtse Heuvelrug. Hoge Dennen bestaat oorspronkelijk uit twee delen: 1. het villapark Kerckebosch, gelegen ten noorden van de weg ‘Tussen de Dennen’ en 2. het deel Hoge Dennen gelegen tussen de Arnhemse Bovenweg en de weg ‘Tussen de Dennen’. Hoge Dennen is een villawijk, ingepast dus in een bosrijke omgeving. Het oorspronkelijke uitgangspunt om het bos zoveel mogelijk te behouden binnen de buurt is vandaag nog steeds goed zichtbaar. Wonen in Hoge Dennen betekent wonen in het bos. De kavels zijn ruim rondom de grote oude bomen, met een groot aandeel grove den en de kapvormen met ruime overstekken zijn complementair aan elkaar en geven Hoge Dennen een heel vriendelijk en bosrijk karakter en sfeer. De rijk aanwezige, groene ruimten zijn van grote betekenis voor de stedenbouwkundige structuur en de identiteit. Het ruime straatprofiel en de relatief grote ruimten tussen de bebouwing versterken dit groene karakter. Waarden, onder andere: De door inwoners tijdens het participatieproces belangrijk bevonden waarden voor hun buurt, zowel om nu om als in de toekomst te versterken, zijn voor de buurt Kerckebosch en Hoge Dennen de volgende: ■ Natuur.
In Kerckebosch is de natuur de ruimtelijke drager van de buurt. Wonen in Kerckebosch staat voor natuurinclusief wonen, waarbij de innovatie opgezocht wordt, zoals de Kerckeboschlaan die deels zwevend is aangelegd om boomwortels niet te belasten of de vleermuiskasten die geïntegreerd zijn in gevels. ■ Boomrijk. De vele bomen, loof- en naaldbomen, karakteriseren de buurt en zijn voorwaardelijk voor het ‘wonen in het groen’ waar de buurt voor staat. ■ Rustig, veilig en kindvriendelijk. Kerckebosch heeft een rustige, veilige en kindvriendelijke leefomgeving te bieden, onder andere door de inrichting van de straten en de vele kleine speel- en ontmoetingsplekken in de buurt.
Nieuwbouw in Kerckebosch Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
80
■
Zeist, Kerckebosch, winkelcentrum
De verenigde bewoners in Hoge Dennen/Kerckebosch hebben samen de volgende waarden met elkaar bepaald. ■
De vijf sociaal-maatschappelijke en relationele kernwaarden van de verenigde bewoners in Hoge Dennen/Kerckebosch zijn: 1. Woonplezier in Hoge Dennen/Kerckebosch op een bijzondere, ook met OV zeer bereikbare plek. 2. Leefplezier in Hoge Dennen/Kerckebosch, wonen aan het bos met rust en ruimte én met veiligheid. 3. Groen- en faunabeleving in het enige deel van de kern Zeist dat volledig is omringd door het Natuurnetwerk Nederland. 4. Leven met de menselijke maat: ruimte in en om je huis, maar met je buurtgenoten altijd dichtbij (sociale cohesie). 5. Levensloopbestendig wonen, met – wanneer dat nodig wordt – zorg aan huis of met een verhuizing, zonder je vertrouwde omgeving te verlaten. 6. Hoge Dennen/Kerckebosch is een wijk voor iedereen en dat komt tot uiting door de diversiteit aan mensen die er wonen en in de woningbouw met woningen in zowel de koop- als de huursector.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
De negen ruimtelijke kernwaarden van Hoge Dennen/Kerckebosch: 1. Wonen aan het bos. Het bos is vlakbij of om de hoek, ook binnen de wijk is er een groene sfeer (kan beter dan nu). 2. De huizen zijn uit verschillende stijlperioden, uniformiteit per buurt, maar de buurten verschillen (eenheid in verscheidenheid). 3. Hoge Dennen/Kerckebosch is een volwassen dorp in het bos, zelfvoorzienendheid waar mogelijk is een waarde en een ambitie. 4. Redelijk ruime kavels, maar niet te groot en niet ‘achter slot’ om sociale cohesie te behouden. Beperkt gestapelde woningbouw. 5. Wijkvoorzieningen zijn gewenst, bovenwijkse functie echter beperken, of minstens de effecten beperken (‘stop de groei’). 6. Gerichte aandacht voor loop- en fietsvoorzieningen (kan en moet beter), stimuleer faciliteiten voor deelauto’s. 7. Gerichte aandacht voor speelvoorzieningen voor kinderen (jonge gezinnen, en óók oma’s en opa’s met kleinkinderen), en voor de oudere jeugd (Honk ín de wijk voor 15 à 22 jaar). 8. Het bos is écht bos (hoge cultuurhistorische en landschappelijke waarden), dus rond de wijk louter Extensieve recreatie, in principe louter voor de wijkbewoners (hou de effecten van Boswerf, scouting/BSO, Schaapskooi, etc. beperkt). 9. Geen onnodig (doorgaand) verkeer, álle straten/lanen zijn primair woonstraten. Beperk de snelheid op veelgebruikte routes.
Hoge Dennen/Kerckebosch kenmerkt zich door zijn bijzondere inrichtings principes zoals gehanteerd zijn bij de ontwikkeling van de buurt. Met name de bijzondere openbare ruimte met innovatieve, hoogwaardige materialen en de natuur als basis. Dit is uniek maar zeer gewaardeerd. De buurt geldt daarom als voorbeeld voor Nederland. Daar zijn we trots op en willen we ook blijven. Ontwikkelingen en ambities ■ Een vitale, duurzame, groene wijk voor iedereen, waarin met plezier wordt gewerkt en gewoond met in het hart voorzieningen (als sport, medische zorg, winkels). ■ Inmiddels is de grootschalige herstructurering inclusief ontmoetingsplekken en voorzieningen als het onderwijs en winkelcentrum van de buurt Kerckebosch opgeleverd.
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
81
De warmtetransitie in de gemeente Zeist die zorgt voor een aardgasvrij Zeist in uiterlijk 2050 is vastgelegd in de Transitie Visie Warmte. In die visie zijn de zorgcomplexen langs de Arnhemsebovenweg locaties waar op korte termijn verkenningen plaatsvinden om stap voor stap aardgasvrij te worden. ■ Ontwikkelingen vinden in deze buurt beperkt plaats. Af en toe wordt een woning vervangen of vinden verbouwingen plaats. Om de beeldkwaliteit te behouden, zijn aanvullende criteria van toepassing op de bebouwing langs de Arnhemse Bovenweg, Oranje Nassaulaan, Oranje Nassauplein, Juliana plein en het Louise de Colignyplein. ■ De bestaande gebouwde omgeving is het referentiepunt voor nieuwe en/of te wijzigen bebouwingen. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering dient te passen binnen deze kwalitatieve structuur, dus de typologie en detaillering evenals kleur- en materiaalgebruik. ■ Bij de ontwikkeling van de nieuwbouw in deze buurt is gezamenlijk met stakeholders een DNA van de wijk opgesteld. Deze visualisatie omschrijft de buurt met zijn kernwaarden. Zie dit als aanvullend op de waarden die in deze visie al genoemd staan. Door de wijkvereniging is de visualisatie verfijnd en dit dient voor leden van de vereniging als uitgangspunt voor de wijze waarop de wijk zich ontwikkelt tot een (blijvend) fijne plek om te wonen. ■
Bijzondere natuurwaarden, onder andere: ■ Zandhagedis en hazelworm in het groen tussen de bebouwing (met name in het nieuwe deel van Kerckebosch). ■ Eekhoorn.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
EENS (264)
ONEENS (70)
78%
22%
Als bewoner van Kerckebosch/Hoge Dennen wil ik mijn hele leven kunnen wonen aan het bos. 10 Eens: 264 stemmen, Oneens: 70 stemmen Aantal inhoudelijke reacties: 10
Buurt rondom Station Driebergen-Zeist Het stationsgebied op het grensgebied van de gemeente Zeist en de gemeente Utrechtse Heuvelrug (specifiek de plaats: Driebergen-Rijsenburg) is ontstaan na de komst van het treinstation in 1844. Na deze komst heeft hier zich een aantal bedrijfjes gevestigd en zijn enkele woningen gebouwd. In de loop der tijd hebben zich hier meer bedrijven gevestigd. De woonfunctie is hiermee beperkt tot slechts een paar rijtjes langs de Odijkerweg, in de buurt van het station. De bedrijvigheid op het grondgebied van Zeist bestaat uit enkele kantoren en een autobedrijf. Dit gebied valt binnen de Stichtse Lustwarande en daarmee in een zeer groene landschappelijke omgeving. Het is in feite de groene toegangspoort! Het stationsgebied van Driebergen-Zeist is inmiddels volledig opnieuw ingericht om de knelpunten in dit gebied op te lossen. Eind maart 2020 is het gebied opgeleverd. Het stationsgebied is een compacte OV-knoop geworden. Het aantal sporen is uitgebreid naar 4. De N225 (Driebergseweg-Hoofdstraat) loopt in beide richtingen met dubbele rijbanen onder het spoor door met een tunnel. Het nieuwe busstation werd geopend in 2017. Ook werd in 2018 een nieuwe parkeergarage voor bijna 600 auto’s in gebruik genomen. Naast de infraplannen voor het stationsgebied, willen de gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist ook het gebied rondom het station vernieuwen.
Het gebied heeft veel potentie om uit te groeien tot een bijzondere plek voor reiziger, bewoner, ondernemer en recreant.
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
82
Om een duurzaam knooppunt te realiseren, is samen met bewoners, ondernemers en andere betrokkenen de ‘Gebiedsvisie Stationsomgeving Driebergen-Zeist 2030’ opgesteld. De gemeenten laten het aan de markt over om plannen te maken voor de verschillende kavels in het gebied. Dit noemen we ‘organische gebiedsontwikkeling’. Drie leidende thema’s zijn: 1) Landgoed. 2) Duurzaamheid in de zin van maximale inspanning voor een duurzaam ontwerp. 3) Duurzame bouw en duurzaam gebruik. Waarden, onder andere: ■ Bereikbaar. Het station vertegenwoordigt een belangrijke waarde in de vorm van OV-bereikbaarheid. ■ Hoogwaardige werklocatie (economisch waardevol). ■ Duurzaam. ■ Veilig. ■ Historisch en cultureel. ■ Groen. De nabijheid van het groen is een belangrijke waarde die ook voor de toekomst uitgedragen mag worden. Ontwikkelingen en ambities ■ In de Propositie van Zeist 2020 geeft onderzoeksrichting 2 aan dat onderzocht wordt in hoeverre station Driebergen-Zeist voor een nieuwe kern kan zorgen binnen de gemeente Zeist. Economische groei rondom station Driebergen-Zeist past namelijk bij het vinden van een oplossing voor vraagstukken in Zeist, zoals de roep om middeldure woningen en bereikbare kantoorlocaties.
De onderzoeksrichting betekent dus: ■ De ontwikkeling van een nieuwe, unieke kern met eigen identiteit in een landschappelijke omgeving ■ een aanvullend woon- en werkprogramma die Zeist versterken ■ met gevoel voor de historie en aanwezige natuurwaarden ■ optimaal bereikbaar ■ een plek voor ontmoeting en verblijf ■ een recreatieve toegangspoort voor de Heuvelrug en het Kromme Rijngebied
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Zeist, Station NS
Buurt rondom Weidegebied en Blikkenburg Deze buurt van Zeist-West bestaat vooral uit veel natuur en historie. Het maakt onderdeel uit van de Stichtse Lustwarande en is cultuurhistorisch zeer waardevol. Er is weinig sprake van bebouwing, woonwijken en de focus ligt vooral op het behouden en koesteren van het groen. Anders dan het weidegebied is er meer actieve recreatie in Blikkenburg. Met haar voetbalvelden, volkstuinen, skatebaan en speelpark met restaurant (Blik & Burgers). Ook mag ‘landgoed Blikkenburg’ niet vergeten worden. Dit landgoed ligt ten zuidoosten van Slot Zeist, aan de Blikkenburgerlaan. Het klassieke, statige, witte huis en het park zijn aangelegd rond 1850. Maar Blikkenburg is – of was – meer dan wat het oog ziet. Het 19e-eeuwse woonhuis ligt namelijk niet ver van de plaats van waar vroeger een echte ridderhofstad met een slotgracht stond: kasteel Blikkenburg. Waarden, onder andere: ■ Natuur. Blikkenburg is onderdeel van het unieke Kromme-Rijnlandschap, kent hoge natuurwaarden, onder andere door de aanwezige kwelnatuur en is een schakel in de natuurcorridor. ■ Biodiversiteit. Het gebied kent een rijke biodiversiteit; een belangrijke waarde voor de toekomst.
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
83
Ecologie. Met het weide-, grienden- en kwelwatergebied omvat het gebied belangrijke ecologische waarden. Tegelijkertijd maakt het onderdeel uit van een ecologische verbinding. ■ Diervriendelijkheid. In het gebied zijn belangrijke faunapassages gelegen, zoals in de vorm van wildviaducten. ■
Ontwikkelingen en ambities ■ Cultuurhistorische elementen Kromme-Rijngebied meer zichtbaar maken. ■ Oude structuren in het landschap blijven behouden zowel in bossen als weilanden. ■ De gemeente zet zich in voor behoud van historische elementen. ■ Behoud en versterking natuur en faunapassages. Buurt Crosestein Crosestein is de laatst gebouwde buurt van Zeist-West. De Kroostweg en de Noordweg zijn opgenomen in deze buurt, maar plaatselijk aangepast. Er is een enorme variatie in richtingen van de bebouwing. Dit leidt tot vreemd gevormde restruimtes, maar wel tot een knus beeld. Vrijwel alle woningen hebben voortuintjes. Het openbaar groen bestaat voornamelijk uit straatbomen in verharding (vaak parkeerplaatsen).
Er is ook het Pestersbosje, zie ook https://www.zeist.nl/inwoner/wonen-enverbouwen/projecten/gebiedsvisie-utrechtseweg-noord/ en https://www.zeist.nl/ fileadmin/bestanden/Documenten/Wonen_en_verbouwen/Projecten/ gebiedsvisie_utrechtseweg_noord/Tuinhistorisch_onderzoek_Pesterbosje.pdf. Waarden, onder andere: ■ Groen. Het Pestersbosje is een belangrijke waarde voor de buurt en maakt onderdeel uit van de Stichtse Lustwarande. De monumentale groenwaarde moet behouden blijven. Ontwikkelingen en ambities ■ Optimaal bereikbaar voor zowel bus, fiets als auto. ■ Een plek voor ontmoeting en verblijf. ■ Een rustige en inspirerende omgeving voor een wandeling.
EENS (167)
ONEENS (16)
91%
9%
Als bewoner van Crosestein ervaar ik het Pesterbos als waardevol groen in de buurt. 1 Eens: 167 stemmen, Oneens: 16 stemmen Aantal inhoudelijke reacties: 1
Buurt Vogelwijk Deze buurt stamt uit de jaren ’60 van de 20e eeuw en is gebouwd volgens de principes van de ‘nieuwe zakelijkheid’. Halverwege de jaren vijftig werd de Vogelwijk ontwikkeld. Nog altijd met het oog op de enorme naoorlogse woningnood, werden vrij lange flats gebouwd met kap. Deze buurt wordt ontsloten via de Koppelweg, de Noordweg, Kromme Rijnlaan, de Utrechtseweg en ligt midden in de bouw- en weilanden van het Kromme-Rijngebied. De zuiveringsinstallatie was ook toendertijd al aanwezig. Later is westelijk van de woonbuurt een bedrijventerrein (PGGM) ontwikkeld. Zeist, Crosestein, Pestersbosje Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
84
Inmiddels is de buurt bijna volledig geherstructureerd, de laatste projecten lopen en zijn de flats verdwenen. Er is behoorlijk wat groen aanwezig in deze buurt, bomen zijn vaak groot en hebben de ruimte om te groeien. Waarden, onder andere: ■ Werken. ■ Identiteit. ■ Groene uitstraling. De openbare grasvelden tussen de huizenblokken en de bomen aan de straten geven de buurt een groen karakter. Recente aanpassingen in de wijk zijn goed gedaan. Wel zouden de wandelpaden nog uitgebreid kunnen worden. ■ Cultuurhistorie. De Noordweg is een historische weg; belangrijk voor het karakter van de buurt. Een meer lommerrijke staat zou de waarde in de toekomst verder kunnen versterken. Ontwikkelingen en ambities ■ Behoud bestaande bedrijven en waar mogelijk bieden van uitbreidings ruimte. ■ Woningbouw op braakliggend terrein aan Noordweg/Koppelweg/ Gruttolaan/Reigerlaan. Buurt Nijenheim De buurt is het oudste gedeelte van de wijk Zeist-West. Er is veel diversiteit aan type woningen te vinden, voor diverse prijsklassen en doelgroepen. Denk aan eengezinswoningen tot flats tot huurwoningen. Deze buurt staat bekend om de kindvriendelijkheid en haar multiculturele karakter; te herkennen in het grote aantal speeltoestellen, speelpleinen en basisscholen (scholen liggen in De Clomp, wel grenzend aan Nijenheim).
Ook in deze buurt is veel groen aanwezig, waardoor er een balans is dus steen en natuur. De scheiding tussen deze buurt en de buurt De Clomp is de oude (bekende) waterloop ‘de Grift’. Waarden, onder andere: ■ Cultuurhistorische waarden Nijenheim, Zeister Grift en De Brink, Koppelsluis. ■ Openbare ruimte. De opzet van de wijk draagt bij aan een kindvriendelijke sfeer, maar is tegelijkertijd op verschillende plekken sleets en aan vernieuwing toe.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
EENS (60)
ONEENS (179)
25%
75%
Couwenhoven, Brugakker en Nijen heim kennen voldoende recreatie mogelijkheden zoals wandelpaden. 3 Eens: 60 stemmen, Oneens: 179 stemmen Aantal inhoudelijke reacties: 3
Buurt Brugakker Brugakker ligt tussen Weteringlaan, Kouwenhovenselaan en het KrommeRijngebied en is gebouwd in het begin van de jaren ’80 van de 20e eeuw. Er is een grote diversiteit aan bouwvormen, richtingen en situering van voor- en achterkanten. De resthoekjes die dat oplevert, zijn groen ingericht. Brugakker staat bekend om enerzijds de hoeveelheid woningen voor ieder gezin, anderzijds om de rust die uitstraalt vanuit het weidegebied. Bij veel woningen in Brugakker grenzen de achtertuinen aan dit natuurgebied en waan je je in een andere wereld. Brugakker is zeer kindvriendelijk, maar ook ouderen genieten van de rust en de speelsheid van de buurt. Omdat winkelcentrum De Clomp zich op loop- en fietsafstand bevindt, evenals het centrum van Zeist, is Brugakker een geliefde buurt binnen Zeist-West. Waarden, onder andere: ■ Recreatiemogelijkheden. Het naastgelegen Weidegebied biedt een belangrijke recreatieve waarde, bijvoorbeeld door wandelpaden. Deze waarde zou naar de toekomst verder versterkt kunnen worden. Buurt Couwenhoven Couwenhoven is één van de buurten van Zeist-West en gebouwd volgens een hofjesstructuur. Kenmerkend is het Couwenhovenseveld: een groot multifunctioneel veld tussen Couwenhoven en Brugakker. Vier flats, koopen huurwoningen.
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
85
Waarden, onder andere: ■ Groen. De nabijheid van het naastgelegen groen (o.a. Blikkenburg) is een grote waarde voor de buurt. Een aantal inwoners wensen dat het ín de buurt ook groener wordt, bijvoorbeeld door tuinen te onttegelen. ■ Rustig, veilig en kindvriendelijk. Couwenhoven heeft een rustige, veilige en kindvriendelijke leefomgeving te bieden. Deze waarde zou naar de toekomst verder versterkt mogen worden. Denk aan meer speelplekken voor oudere kinderen, of het minder ‘verstoppen’ van de speelplaatsen in de hofjesstructuur. Buurt de Clomp Deze buurt is in feite het voorzieningenhart van Zeist-West, het winkelcentrum. Met de beschikking over onder andere een gezondheidscentrum, een moskee (Marokkaans), veel winkelaanbod, woningen, een sporthal en een wijkservice punt om samen te komen (‘de Koppeling’) is deze buurt/dit centrum zeer aantrekkelijk voor alle inwoners uit aangrenzende wijken. De afgelopen jaren is De Clomp volledig geherstructureerd. De aanleiding voor de herontwikkeling van De Clomp komt voort uit het gegeven dat de bebouwing en stedenbouwkundige principes van het winkelcentrum stamden uit het eind van de jaren zeventig en niet meer voldeden aan de wensen en eisen van de gebruikers van het gebied. Zowel ondernemers als bezoekers ondervonden problemen van de verouderde structuur.
Doordat het centrum verborgen lag en het winkelcentrum vooral naar binnen was gericht, was het lastig de consument te bereiken. Tenminste twee forse ingrepen waren noodzakelijk om het introverte karakter van het centrum om te buigen tot een uitnodigend centrum. De stedenbouwkundige structuur moest transparant en open worden zodat het centrum zich beter kon presenteren aan de gebruikers daarvan. De tweede ingreep was het herschikken van de functies in het gebied. De winkels en de voorzieningen moeten zo gepositioneerd worden dat er meer levendigheid en activiteit ontstaat. De introductie van woningen en doorgaande routes zijn hierbij belangrijke factoren. Om dit te bewerkstelligen dienden de sporthal, gezondheids- en wijkcentrum evenals het winkelcentrum in zijn geheel te worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Daarnaast zijn woningen toegevoegd.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Zeist, De Clomp
Waarden, onder andere: ■ Bereikbaar. ■ Identiteit.
Gezond. Samen.
Wonen en werken. Cultuur.
Buurt Griffensteijn-Kersbergen De buurt is ontwikkeld volgens de tuindorpstijl en ligt tussen Utrechtseweg, Griffensteijnselaan, Waterigeweg en Van Renesselaan. De subbuurt ‘Kersbergen’ is iets ruimer opgezet. De buurt ligt op de terreinen van het voormalige landgoed Kersbergen, dus binnen de invloedssfeer van de Stichtse Lustwarande. Maar een groot deel van de buurt ligt ook in de weidegronden van het Kromme-Rijngebied. De buurt wordt doorsneden door de Zeister Grift en door de voormalige Koppeldijk (nu Godfried van Seijstlaan). De grotendeels vooroorlogse woonwijken in deze buurt(en) liggen ten westen van Zeist op het grondgebied van de voormalige buitenplaats ‘Kersbergen’. Kenmerkend voor zowel Griffensteijn als Kersbergen, is niet alleen dezelfde type bouwstijl, maar ze beschikken ook ieder over twee welbekende plantsoenen: het ‘Kersbergenplein’ en het ‘Griffensteijnseplein’. Rondom deze plantsoenen zijn in feite de huizen met relatief grote percelen gebouwd. Waarden, onder andere: ■ Rust en ruimte. Het is een rustige, voetgangersvriendelijke buurt die ruim is opgezet. ■ Monumentaal. Het Griffensteijnseplein omvat een monumentaal jarendertigensemble dat van waarde is voor de buurt. Zowel de panden 12 en13 als de groene opzet zijn hierbij van belang.
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
86
Ontwikkelingen en ambities Bij eventuele ontwikkelingen en/of ambities bouwkundig gezien, richt de welstandstoezicht zich op behoud van de bestaande kwaliteiten van deze buurt. En voor bebouwing aan o.a. het Griffensteijnseplein gelden aanvullende criteria, vanwege de sterke eenheid aan bouwwerken rondom het plantsoen.
EENS (176)
ONEENS (10)
95%
5%
Zeist, centrum
Als bewoner van Griffensteijn/ Kersbergen ervaar ik deze buurt als groen, rustig en monumentaal.
Waarden, onder andere: ■ Groen. Het groen in de buurt is belangrijk, maar heeft niet altijd een hoge kwaliteit. Dat zou naar de toekomst versterkt mogen worden. ■ Goede werklocatie.
3 Eens: 176 stemmen, Oneens: 10 stemmen Aantal inhoudelijke reacties: 3
Buurt Centrumschil Noord Deze buurt dateert uit het begin van de 20e eeuw. De straten zijn smal, er staan geen of kleine bomen. Het groen dat in deze buurt aanwezig is, is wel gelijk beeldbepalend. Deze buurt omvat de Afrikaandersbuurt, gelegen ten noorden van de Steynlaan tot aan de Dalweg. In het oosten vormt de Boulevard de begrenzing. Vervolgens loopt deze aan de andere zijde van de Berweg verder tot aan de Oude Arnhemseweg met als grens de Schaer weijdelaan en aan de andere zijde de Voorheuvel. Deze buurt bevat monumentale woningbouwcomplexen en structuren, die we nu en in de toekomst koesteren en in ere houden. Het zijn zoals je kunt zeggen de arbeidersbuurten van vroeger, kleinere woningen, maar met grote achtertuinen voor onder andere de eigen moestuinen. In deze buurt is vooral het woningbouwcorporatieareaal terug te vinden met aanvullend de ‘bloemenbuurt’ die bestaat uit voornamelijk particuliere woningen.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Ontwikkelingen en ambities ■ De Woningbouwcorporaties hebben een meerjarige planning voor de renovatie van hun complexen. ■ De voormalige supermarkt Hoogvliet aan de Dwarsweg is door de RK woningbouwcorporatie gekocht om te verbouwen naar woningen voor onder andere zorginstelling Reinaerde. ■ Er vindt een bouwontwikkeling plaats op het voormalig terrein van de Gamma aan de Geiserlaan voor woningen, deels sociale huur en deels vrijesectorwoningen. Buurt Centrumschil Zuid Dit is de buurt tussen de Slotlaan, de Woudenbergseweg, Laan van Beek en Royen en de Dorpsstraat. Deze buurt is net als Centrumschil Noord, ook uit het begin van de 20e eeuw. De straatjes zijn net zo smal en de bebouwing is veelvuldig en vooral dicht op elkaar. Er staan in veel straten rijen kleine sierboompjes en die zijn erg belangrijk, want die zorgen voor een balans tussen veel ‘steen’ en toch ook een beetje ‘groen’.
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
87
Het Wilhelminapark ligt in de historische structuur van het Slot, maar heeft haar eigen historische waarde. De bouw van dit villapark kan worden beschouwd als de eerste stap in de wijkontwikkeling van Zeist. De buurt oogt statig. De voortuinen zijn klein, maar zeer beeldbepalend voor het groene karakter van het villapark. Het straatbeeld is intiem door de smalle straten. Het straat beeld wordt overwegend bepaald door bomen op particulier terrein. Het park zelf is een groene oase met een vijver en een heuvel, op korte afstand van het centrum. De hele buurt is inmiddels beschermd stads- en dorpsgezicht op grond van de Monumentenwet. Waarden, onder andere: ■ Groen. Het Walkartpark is een aantrekkelijk en rustig park middenin het centrum van Zeist, dat in haar huidige opzet en functie gekoesterd dient te worden. ■ Cultuurhistorie. Het Wilhelminapark is een van rijkswege beschermd dorpsgezicht en een voorbeeld van een als villapark opgezette woonwijk. Ontwikkelingen en ambities ■ De bedrijfspanden aan ‘Nooitgedacht’ worden door een projectontwikkelaar in samenwerking met omwonenden en de gemeente ontwikkeld tot woningbouw. ■ Op de lange termijn, tussen 2020 en 2050, wordt deze buurt ook aardgasvrij gemaakt. Buurt het Slot e.o. Gemeente Zeist is bij velen bekend door het historische complex ‘Slot Zeist’, onderdeel uitmakend van het landschap ‘Stichtse Lustwarande’.
In de 17e eeuw is het Slot aangelegd bedoeld als een groots lustoord inclusief tuinen, sterrenbossen en productiebossen met een oppervlakte van ruim vijf kilometer lengte. De komst van de Hernhutters in de 18e eeuw, ook wel de ‘Evangelische Broedergemeente’ genoemd, samen met een zuster- en broederplein, gebouwd waar voorheen de siertuinen van het Slot lagen, gaven het geheel een enorme aantrekkingskracht tot ver buiten Zeist.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Zeist, Evangelische Broedergemeente, Broederplein
Het slot Zeist en de Broedergemeente zijn het ultieme voorbeeld van een relatie tussen groen en stenen. Door de komst van Slot Zeist en haar bijbehorende ‘historische zichtassen’, ook wel ‘lanenpatronen’ genoemd, is vandaag de dag haar aanleg nog steeds beeldbepalend. Onder andere de Slotlaan en het Lyceumkwartier hanteren dezelfde zichtas. Zij zijn dus in het verlengde van het Slotcomplex ontwikkeld. Het slot heeft ook een centrale functie op het gebied van recreatie in de regio en landelijk. Het ligt ook letterlijk op de grens van bebouwing naar natuur, van nat naar droog, van actief naar uitrusten en van een buitenactiviteit naar het centrum (o.a. Slotlaan) en een terras. Waarden, onder andere: ■ Het behoud en het koesteren van de historie en rijke cultuur van deze buurt, met bijbehorende zichtassen, zijn bij uitstek de belangrijkste waarden voor deze buurt. ■ Monumentale waarde. De monumentale uitstraling van het ensemble rond Slot Zeist is van grote waarde. ■ Sport en recreatie. De ruimte en faciliteiten om te kunnen sporten is een belangrijke kracht van deze buurt. Daarbij horen expliciet ook het skatepark en de mogelijkheden voor kinderen om hier te spelen.
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
88
Ontwikkelingen en ambities ■ Gemeente voert een strenge regie op het behoud van de aanwezige cultuurhistorische waarden ■ Als het gaat om het Wilhelminapark, is het groene sfeerbeeld bepaald door de ingerichte privétuinen. Het behoud hiervan wordt gekoesterd, dan wel aangemoedigd. ■ De gemeente Zeist kiest ervoor cultuurhistorie toegankelijker en zichtbaarder te maken, zowel in bebouwd gebied als in het buitengebied. Daarbij staan Slot Zeist, de Slotlaan en de landgoederen van de Stichtse Lustwarande centraal. ■ Appartementenbouw in buurten als deze, wordt alleen gestimuleerd als het overeenkomt met bestaande bouw. Dat wil zeggen, waar nu laagbouw domineert blijft dit ook wenselijk. ■ De warmtetransitie in de gemeente Zeist die zorgt voor een aardgasvrij Zeist in uiterlijk 2050 is vastgelegd in de Transitie Visie Warmte. In die visie is het Slot en omgeving één van de buurten waar op korte termijn verkenningen plaatsvinden om stap voor stap aardgasvrij te worden. Buurt Lyceumkwartier De buurt Lyceumkwartier ligt in het boslandschap van de Utrechtse Heuvelrug, maakt onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland én van het landschap Stichtse Lustwarande. Om te beginnen is deze buurt rijk aan groen en natuur. Het wordt door haar inwoners ook beschouwd als een bijzondere wijk.
Het heeft een centrale ligging in het land, is omsloten door bos en bezit over de monumentale zichtas zoals aangelegd vanuit het Slot Zeist. De lanenstructuur is naast het vele groen, ook zeer kenmerkend. Deze buurt kent een grote diversiteit aan woningtypen, waarbij het voor naamste type huis de jaren ’30-woning is met een royaal perceel. De buurt vindt het belangrijk dat het type woningen, op een ruim particuliere kavel met vrijstaande huizen en een diepe voor- en achtertuin, behouden blijft. Het geeft het karakter en de identiteit weer van de buurt. De meeste woningen zijn gebouwd tussen 1920 en 1930. Daarnaast biedt deze buurt onderdak aan onderwijsinstellingen, een kinderopvang, een ziekenhuis, de hoofdvestiging van de Vogelbescherming, sportverenigingen en jeugdzorginstellingen.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Zeist, Lyceumkwartier
De vereniging Lyceumkwartier Zeist heeft in 2018 een wijkvisie opgesteld, getiteld Visie Leefomgeving Zeister Lyceumkwartier. In de daaraan gerelateerde waardenpropositie Leefwijk Lyceumkwartier wordt expliciet aandacht besteed aan de waarden die zij voor deze wijk – nu en in de toekomst – van belang vindt. ■
De vijf sociaal-maatschappelijke en relationele kernwaarden van de verenigde bewoners van Het Lyceumkwartier zijn: 1. Woon- en leefplezier Lyceumkwartier. 2. Groenbeleving. 3. Gastvrijheid. 4. Veiligheid. 5. Biodiversiteit stimuleren.
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
89
■
De vijf ruimtelijke kernwaarden van de verenigde bewoners van het Lyceumkwartier zijn: 1. Onlosmakelijke component van de groene, ecologische noord-zuid corridor door Zeist. 2. Unieke groenmonumentale zichtassen uit oorspronkelijk ontwerp Slot Zeist (wijkstructuur). 3. Ruime kavels voor behoud van groene allure en éénheid van lommerrijk beeld. 4. Naleving van het Servituut Schaerweijder Bosschen. 5. Jaren ’30-architectuur van woningen en instellingen.
Voor verdere duiding en onderbouwing van bovenstaande waarden (inclusief sfeer- en streefbeelden) wordt verwezen naar de ‘Waardenpropositie Leefwijk Lyceumkwartier’ (versie 1 d.d. 29 januari 2021) Ontwikkelingen en ambities ■ Oude historische structuren in het landschap blijven behouden, zowel in aangrenzende bossen als weilanden. ■ De ruim opgezette villawijken van Zeist zijn erg waardevol vanwege hun opzet van rechte en gebogen structuren. Samen met de royale laanbeplantingen en privégroen geven deze buurten een groen en rustig karakter. De plaatsing op ruime kavels is tevens waardevol.”(uit welstandsnota Zeist 2010). Buurt Valckenbosch Deze buurt ligt tussen de Zeister Boulevard, de Bergweg en de Dalweg. Ook wel bekend als een buurt in ‘tuindorpstijl’. Een buurt met een Engelse landschapsstijl en eentje van een wederopbouw met kleine (sier)bomen. Valckenbosch is opgebouwd uit verschillende buurten uit diverse tijds perioden. Dit heeft er toe geleid dat de buurtjes een geheel eigen karakter hebben. Zo staan er aan de B. Kortalslaan de ‘kristalwoningen’ behorend bij huize Valckenbosch. Deze buurt heeft een aantal verborgen parels die gekoesterd moeten worden.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Zeist, Valckenbosch, Dieptetuin
Deze buurt ligt op de gronden die tot de bossen van de buitenplaats Schaerweijde behoorden. Door dat gegeven en de aanwezigheid van buitenplaats Valckenbosch is er sprake van enige cultuurhistorische achtergrond. Het beeld is overwegend groen. Dit komt hoofdzakelijk door de aanwezige, diepe achtertuinen en -terreinen met talrijke bomen en veel groene hagen rondom percelen. Daarnaast schuilt er een rijksmoment binnen deze buurt, namelijk de Dieptetuin. Het is een uniek voorbeeld van een verzonken tuin. Waarden, onder andere: ■ Historisch, zoals het rijksmonument de Dieptetuin. ■ Natuur. Buurt Staatsliedenkwartier In het begin van de jaren ’50 is het Staatsliedenkwartier aangelegd. Het Staatsliedenkwartier is één van de eerste naoorlogse complexen van sociale woningbouw, gebouwd binnen de omstandigheden van die tijd. In deze buurt werd geëxperimenteerd met gestapelde bouw rond hofjes, gemengd met laagbouw en beboomde pleinen. Het idee was efficiënt met de ruimte om te gaan, door overlapping van bestemmingen: open (groene) ruimte, woningen en voorzieningen. De laatste jaren heeft hier een omvang rijke vernieuwing plaatsgevonden met ver- en nieuwbouw van (gestapelde) woningen. Het groen in de buurt is in zijn geheel opnieuw aangelegd.
Er is in de wijk vaak nog sprake van gemeenschappelijke voortuinen, ingericht met gras en een heesterstrook en/ of ligusterheg of een simpel houten hekje.
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
90
Buurt Dijnselburg Deze buurt bevindt zich in een historische buitenplaatszone. Geografisch wordt dit gebied omschreven als: tussen de Panweg, Amersfoortseweg, Huis ter Heide en de A28 ligt het gebied Dijnselburg. In de indeling van buurten en kernen bevat deze buurt ook het woongebied en het bedrijventerrein. We willen de kwaliteit van dit gebied verbeteren voor zowel wonen als recreatie. Op dit moment wordt er samen met belanghebbenden een gebieds visie gemaakt. Toekomstige ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving voor dit gebied, deze buurt, dienen zo veel mogelijk aan te sluiten op wat deze gebiedsvisie zal voorschrijven. Het bestaat onder andere uit Landgoed Dijnselburg met een voormalige functie als Bisdom. Daarnaast staat deze buurt bekend om haar recreatievoorzieningen als sporthoek Dijnselburg met sporthal en atletiekbaan, een zwembad en een camping.
Zeist, Dijnselburg sportpark
Het groen in en rondom de buurt is belangrijk voor de kwaliteit van leven. Er zijn drie belangrijke groene ruimten waar veel gebruik van gemaakt wordt: de Johan van Oldenbarneveltlaan, het Dr. Bosplein en het Thorbeckepark. Daarnaast grenst het Staatsliedenkwartier aan het Sanatoriumbos, met een monumentaal karakter. De buurt heeft zeer veel profijt van deze lommerijke omgeving. Het biedt allure, een groen uitzicht en een aantrekkelijk wandel- en natuurgebied dicht bij huis. Daarnaast is het bijzondere in deze buurt ook de bedrijvigheid aan de Johan van Oldenbarneveltlaan en het winkelcentrum. Een bekend bedrijventerrein, aangeduid als een officiële werklocatie, ligt gelegen op de Thorbeckelaan. Daar heeft de Biga zich gesitueerd. Waarden, onder andere: ■ Natuur en landschap.
Waarden, onder andere: ■ Sportvoorzieningen. Belangrijke sportvoorziening voor Zeist, door clustering kan een groot aanbod overeind blijven. ■ Ontmoeting. De sportvoorzieningen zijn een belangrijke plek voor ontmoeting tussen verschillende groepen mensen. ■ Historisch. ■ Oog voor natuur en landschap. ■ Bescherming van waterkwaliteit en drinkwater door het waterwinpark ‘de Waterbron’. Ontwikkelingen en ambities ■ Versterken van recreatie, cultuurhistorie en natuur. ■ Meer ruimte bieden aan bedrijven in industrie, logistiek en bouw, om aan stijgende vraag te kunnen voldoen. ■ Vernieuwing en intensivering van het bedrijventerrein (openbare ruimte en panden).
Ontwikkelingen en ambities ■ De warmtetransitie in de gemeente Zeist die zorgt voor een aardgasvrij Zeist in uiterlijk 2050, is vastgelegd in de Transitie Visie Warmte. In die visie is het Staatsliedenkwartier één van de buurten waar op korte termijn verkenningen plaatsvinden om stap voor stap aardgasvrij te worden.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
91
Buurt Utrechtseweg De Utrechtseweg vormt de entree tot Zeist. Het gebied Utrechtseweg-Noord vormt een karakteristiek deel van Zeist met statige kantoorvilla’s, karakteris tieke woningen en veel groen, maar ook grotere bebouwingscomplexen voor diverse functies met wisselende uitstraling. Daarnaast is het gebied enkele monumentale panden rijk, zoals Villa Blanda, Eikenstein en Villa Charema. Het gebied maakt onderdeel uit van de Stichtse Lustwarande. Er gaat veel veranderen in het gebied rond de Utrechtseweg-Noord. De penitentiaire inrichting Eikenstein, eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf, is in het voorjaar van 2016 uit haar pand vertrokken. TNO en Rabofacet gaan dit gebied in de komende jaren ook verlaten. Daarmee komt een groot aantal locaties beschikbaar voor (her)ontwikkeling. Het is voor de gemeente én inwoners een goede kans geweest om deze ontwikkelingen te onderzoeken en de vertaling te maken hoe het gebied mooier en aantrekkelijker gemaakt kan worden. Met als doel: een omgeving waar het prettig is om te wonen, werken en recreëren. En met een uitstraling die past bij de prachtige, monumentale buitenplaatsen van de Stichtse Lustwarande. Waarden, onder andere: ■ Duurzaam. ■ Werken. ■ Toerisme en recreatie. ■ Cultuurhistorie. De buurt Utrechtseweg herbergt een aantal belangrijke landgoederen, als onderdeel van de Stichtse Lustwarande. ■ Kindvriendelijkheid.
De buurt herbergt een aantal speelplekken die vooral voor jongeren van grote waarde zijn (trapveldje Laan van Eikenstein/ Utrechtseweg). ■ Groen. Het Pestersbosje is een belangrijke waarde voor de buurt en maakt onderdeel uit van de Stichtse Lustwarande. De monumentale groenwaarde moet behouden blijven. ■ Groen. De groene kwaliteiten zoals park de Brink zouden meer beschermd mogen worden. ■ De voormalige tuchtschool Eikenstein aan de Utrechtseweg in Zeist gaat een nieuwe toekomst tegemoet als historisch hart van een inclusief en duurzaam woongebied. Het wordt ontwikkeld door een projectontwikkelaar.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Zeist, Utrechtseweg
Bijzondere natuurwaarden, onder andere: ■ Venwitsnuitlibel in de waterpartijen langs de Dreef. ■ Kale rode bosmier langs de Utrechtseweg (inmiddels helaas verdwenen). ■ Stadsvogels als huismus en gierzwaluw en vleermuizen. ■ Eekhoorn. Ontwikkelingen en ambities In de gebiedsvisie Utrechtseweg-Noord worden de drie ambities voor het gebied beschreven: 1. Het versterken van de identiteit en uitstraling van de Stichtse Lustwarande Het ruimtelijk beeld van de Stichtse Lustwarande is zo waardevol dat de identiteit en uitstraling van het gebied nog sterker wordt gemaakt. De Utrechtseweg is en blijft een kralensnoer van verschillende deel gebieden met een diversiteit aan functies en uitstraling. 2. Een robuust Groen Raamwerk Het groene raamwerk van de Stichtse Lustwarande wordt ontwikkeld tot een robuust netwerk van groenverbindingen. Waarbij de groene omgeving uitnodigt tot ontmoeten. Het gebied moet een kralensnoer blijven van locaties met verschillende functies. Dat kunnen de voormalige monumentale buitenplaatsen zelf zijn.
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
92
3. Een duurzame en gezonde leefomgeving: de Gezonde stad In het gebied wordt uitgegaan van ontwikkelingen in een duurzame en gezonde leefomgeving: klimaatneutraal, levensloopbestendig en flexibel. Of het nu gaat om wonen, werken of recreëren. Daarmee krijgt het gebied een toegevoegde kwaliteit: de wijk van de toekomst. Gezien de vele werklocaties die vrijkomen, geldt aanvullend op bovenstaande ambities ook dat de bedrijfsmatige bestemmingen die vrijkomen, behouden blijven. Dit kan gecombineerd worden met nieuwe huisvestingsconcepten zoals ‘serviced offices’ en ‘co-working spaces’. Buurt Vollenhove Vollenhove ligt in het bosgebied van de Utrechtse Heuvelrug en ligt dus in een bosrijke omgeving. Deze buurt wordt gedomineerd door grootschalige flats, waaronder de (landelijk) bekende L-flat. Deze flat is ‘een dorp op zich’. Onder de naam ‘Bouwproject-Parkplan Vollenhove’ werd de buurt Vollenhove eind jaren zestig gebouwd. Vóór de bouw van Vollenhove maakte dit gebied deel uit van landgoed Vollenhoven. Doel was het huisvesten van arbeiders om het bestaande woningtekort te verkleinen. Om het bestaande bos zo min mogelijk aan te tasten, maar toch een groot aantal woningen te kunnen bouwen, ontwierp prof. Ir. W. de Bruyn een compositie van grote hoogbouwblokken. Hierdoor bleven grote open groene, ruimten gespaard, die benut konden worden voor recreatieve doeleinden.
Vollenhove leverde Zeist toen allerlei nieuwigheden: hoogbouw met flats van 13 en 19 verdiepingen hoog, voorzien van cv, stortkoker, douche en lavet. De L-flat was bij de oplevering met 728 woningen het grootste appartementencomplex van Europa. Deze appartementengebouwen zijn zeer beeldbepalend in Zeist. De buurt Vollenhove is ‘een dorp’ dat veel op loop- en fietstafstand heeft. Van diverse winkels en horeca in het winkelcentrum, tot onderwijs, sport, een gezondheidscentrum en onlangs een nieuw ontmoetingscentrum ‘ ’t Volle Hof’. De openbare ruimte zelf is aan een opknapbeurt toe. Zo is er een sterke scheiding tussen het wonen en leven op straat, doordat er vooral veel ‘beton’ is en minder groen of aantrekkelijke sport- en speelvoorzieningen. Er is bij inwoners behoefte om elkaar nog veel te kunnen ontmoeten. Bewoners zelf hebben geen tot weinig eigen middelen om hun buurt te verbeteren, dat neemt niet weg dat er ontzettend veel wil is in de vorm van buurtinitiatieven.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Zeist, Vollenhove
In de laatste 20 jaar is de buurt door een opeenstapeling van factoren veranderd. Door onder andere toewijzingsbeleid en extramuralisering van de zorg zijn de sociale huurwoningen in de flats een verzamelplek geworden voor mensen in een kwetsbare situatie. Vollenhove kent een hoog percentage van 56% sociale huurwoningen, in totaal is ongeveer 80% een huurwoning. In de flats wonen veel mensen met een laag inkomen, een migratieachtergrond en/of mentale problemen. Veel bewoners hebben het zwaar, zijn eenzaam en kampen met tegenslag. Net als in andere buurten waar deze factoren samen komen, blijkt ook hier dat een hoge concentratie van kwetsbare mensen bij elkaar de sociale problematiek versterkt. In de Torenflat worden intussen op relatief grote schaal huurwoningen verkocht.
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
93
Waarden, onder andere: De kansen op een gezond en perspectiefrijk leven is kleiner in een buurt met veel sociale huurwoningen. In de buurt Vollenhove gaat het erom dat iedereen plezierig woont en bewoners zich met elkaar en hun buurt verbonden voelen. Het is de droom voor Vollenhove waar op dit moment door inwoners, maatschappelijke organisaties en de gemeente hard aan gewerkt wordt. Waarden die hierbij aansluiten zijn in ieder geval: ■ Samen. ■ Gezond. ■ Veilig. ■ Identiteit. ■ Duurzaam. ■ Diversiteit. De buurt kent een sterke mix aan mensen, een grote kracht van de buurt. ■ Betaalbaarheid. In Vollenhove is wonen nog betaalbaar. Een belangrijke waarde die voor de toekomst behouden moet blijven. ■ Groen. Vollenhove kent zelf een groene opzet, maar wordt ook omringd door groen met een belangrijke recreatieve functie, zoals het bos achter de Torenflat.
Ontwikkelingen en ambities De buurt Vollenhove is aan ontwikkeling onderhevig, doordat er op het moment een langetermijnprogramma gestart is onder de naam ‘Vollenhove Vooruit’ dat doorloopt tot ten minste 2035. Doel is om Vollenhove verder vooruit te brengen. Dit programma heeft de gemeenteraad begin 2020 unaniem vastgesteld. Vollenhove is ook tot 2024 aangesloten bij de Regiodeal Vitale Wijken, samenwerking met Utrecht (Overvecht), Nieuwegein (Batau) en Amersfoort (Soesterkwartier). Er gebeurt dan intussen ook veel in Vollenhove. Deze buurt zal zich nog verder ontwikkelen en verbeteren. Sommige bewoners kunnen meer zorg en aandacht gebruiken. Ook kunnen de openbare ruimte en het gevoel van veiligheid verbeterd worden. Daarom zijn in het programma ambities uitgewerkt – Wat willen we bereikt hebben in 2035? – en dit is verder verdiept in kansen – Wat gaan we doen? Iedere vier jaar wordt een nieuw meerjarenplan opgesteld om de ambities uit ‘Vollenhove Vooruit’ te realiseren. De vier ambities op een rij: ■ Een vitale gemeenschap (iedereen doet mee, zorg toegankelijk, ontmoeten en ‘chillen’). ■ Diversiteit als kwaliteit (buren helpen elkaar, gevarieerd woningaanbod, ruimte ondernemers). ■ Open en groen (sport, spel, bewegen, weinig kans voor criminaliteit, veilig, schoon, park verbindt). ■ Een eigentijdse wijk (klaar voor klimaatverandering, aardgasvrij, mobiliteit).
Kansen die bij opstellen van deze Eerste Zeister Omgevingsvisie zijn opgestart en/of gerealiseerd zijn: ■ Een grootschalig renovatieplan (L-flat), waarbij ook intensief is ingezet op hulpverlening voor bewoners die dit nodig hebben (Ook wel: ‘voor L-kaar’); ■ Nieuwe ontmoetingsplek in de zorgplint van de Torenflat (samenwerking nulde- en eerstelijnszorg); ■ Gerichte toewijzing voor een deel van de woningtoewijzingen; ■ Centrale ontmoetingsplek ‘ ’t Volle Hof’.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
94
De aanpak gaat zich verder richten op het verbeteren van de mogelijkheden van het opgroeien van kinderen, gezondheidswinst, meer bewegen, ontmoeten en het versterken van mogelijkheden voor werk(gelegenheid) en een beter inkomen. Daarnaast is er vanuit de Propositie van Zeist 2020 een specifieke onder zoeksrichting 5 voor een ‘Hoogwaardig Openbaar Vervoer’ verbinding (HOV) tussen Utrecht Science Park (USP) en Amersfoort opgestart. Een tracé langs Mooi Zeist, via Vollenhove tot het Handelscentrum vormt de beste HOVontsluiting voor deze intensief benutte gebieden en kan een impuls bieden voor vernieuwing van Vollenhove en het Handelscentrum Dijnselburg. De warmtetransitie in de gemeente Zeist, die zorgt voor een aardgasvrij Zeist in uiterlijk 2050, is vastgelegd in de Transitie Visie Warmte. In die visie is Vollenhove één van de buurten waar op korte termijn verkenningen plaatsvinden om stap voor stap aardgasvrij te worden. Doel is een aardgasvrije buurt in 2035. Buurt Mooi Zeist Mooi Zeist bestaat overwegend uit laagbouw. De bebouwingsdichtheid is hoog, zodat zoveel mogelijk bos van landgoed Vollenhoven kon worden gespaard.
Onderdeel van deze buurt is voormalig tuchtschool Eikenstein, voormalig datacenter Rabofacet van Rabobank Nederland, de Warande, één van de grote Utrechtse studentencomplexen en het nieuwbouwwijkje Overplaats van Oirschot (terrein voormalige VW-garage aan de Sanatorium laan). Ook het welbekende Sanatoriumterrein ‘Altrecht’ ligt in deze buurt. Een terrein waar mensen met een ernstige en complexe psychiatrische ziekte terecht kunnen voor specialistische behandeling. Het Sanatoriumterrein ligt in de bewoonde kern van de gemeente Zeist. Het betreft bosgebied en een deel met zorglocaties. Op het terrein zijn enkele specialistische klinische afdelingen gevestigd. Een groot deel van het terrein is bosgebied. Omwonenden kunnen hier vrij wandelen.
Inleiding
Context
Waar gaan we voor?
Opgaven van Zeist
Waarden per gebied
Zeist, Mooi Zeist, Kapel Altrecht
Waarden, onder andere: ■ Groen. Het Sanatoriumbos is een groene long tussen de omliggende nieuwbouwwijken, waar je heerlijk kunt wandelen. ■ Cultuurhistorie. Het Sanatoriumgebouw is een blikvanger aan de Oude Arnhemseweg die behouden dient te blijven voor de toekomst. Ontwikkelingen en ambities ■ Ook voor deze buurt geldt een aansluiting op een mogelijk tracé voor de ‘Hoogwaardig Openbaar Vervoer’-verbinding tussen het Utrecht Science Park (USP) en Amersfoort. Hetzelfde geldt voor de buurt Vollenhove. Zie ook onderzoeksrichting 5 uit de Propositie van Zeist 2020.
Waardenweger
Vervolg en uitvoering
Bijlagen
Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023-2026
95
Componistenbuurt Op de plek waar de Componistenbuurt is aangelegd, lag vroeger het natuur zwembad van Zeist, met daarbij het paviljoen Mooi Zeist. De woonwijk dateert uit het begin van de jaren ’90. Het terrein heeft vele jaren braak gelegen als gevolg van de bodemvervuiling, die eerst moest worden gesaneerd. De buurt is aan alle kanten ingekaderd door bosrestanten. De Oude Beukenlaan is het hart van de buurt. De Oude Beukenlaan en de speelweide op het voormalige zwembadterrein geven groene allure aan de wijk en herinneren aan de historie van de plek. De buurt kent alleen geschakelde laagbouw met kap met relatief kleine voor- en achtertuinen. In deze buurt ligt het Jordan College, een middelbare school en daartegenover een appartementencomplex. Er zijn enkele bedrijven gevestigd en deze buurt sluit aan op de buurt Mooi Zeist. Waarden, onder andere: ■ Bereikbaarheid. Een gunstige ligging. Vanuit de Componistenbuurt ben je zo in Utrecht.