01.0-24RV003 BP WA-Hoeve Bijlage 1 Toelichting (gewijzigd)

3.3

Regionaal beleid

Waterschap Vallei en Veluwe Het waterbeleid van Waterschap Vallei en Veluwe is verwoord in: Keur Waterschap Vallei en Veluwe: De keur is een verordening met regels die het waterschap hanteert bij de bescherming van waterkeringen, watergangen (sloten, beken en rivieren) en bijbehorende kunstwerken (gemalen, stuwen). De wetten en regels hebben tot doel de doorstroming van de wateren in Nederland te waarborgen, overstromingen te voorkomen, droogte tegen te gaan en de leefbaarheid in ons land met en rondom het water te kunnen blijven garanderen. Voor sommige werkzaamheden zijn in de keur algemene regels opgesteld. Als aan deze regels wordt voldaan, is geen watervergunning nodig. De werkzaamheden moeten wel bij het waterschap worden gemeld; Uitgangspuntennotitie 'Beleidskader bij stedelijke ontwikkelingen', d.d. 4 mei 2017, Waterschap Vallei en Veluwe: In deze notitie wordt per thema (waterveiligheid, voldoende en schoon oppervlaktewater, waterketen) een toelichting gegeven op de belangen vanuit het waterbeheer op de ruimtelijke ordening. Blauwe omgevingsvisie (BOVI2050), Waterschap Vallei en Veluwe, www.bovi2050.nl: Omgevingsvisie die voor ruimtelijke plannen is ontwikkeld in de geest van de nieuwe omgevingswet. In deze visie staat een duurzame samenleving centraal waarbij water gezien wordt als ordenend principe.

Voor de afvoer van het hemelwater geldt het uitgangspunt 'hydrologisch neutraal ontwikkelen'. Dit houdt in dat het hemelwater dat op daken en verhardingen valt, niet versneld mag worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Voor dit hemelwater geldt de waterkwantiteitstrits (1. is meest wenselijk; 4. het minst wenselijk): Hergebruik van hemelwater; Vasthouden / infiltreren; Bergen; Afvoeren naar oppervlaktewater. De waterhuishoudkundige situatie mag in principe niet verslechteren door uitbreiding van verhard oppervlak. Waterschap Vallei en Veluwe is voorstander van het in de bodem brengen van hemelwater, mits dit niet tot overlast leidt. Hemelwater dat door de aanleg van extra verharding niet kan infiltreren en versneld tot afvoer komt, dient binnen het plangebied te worden vastgehouden. De mogelijkheden voor het vasthouden van hemelwater zijn niet onbegrensd en het waterschap stelt daarom dat het hemelwater conform een neerslaggebeurtenis die eens in de 100 jaar voorkomt in het plangebied vastgehouden moet worden. Relatie met plan Daar waar het water het plangebied verlaat, zal worden getoetst aan de landelijke afvoernorm. Voor het landelijk gebied, waar dit plangebied onderdeel vanuit maakt, geldt een afvoernorm van 0,2 liter per seconde per hectare (l/s/ha) en bij een T=100 situatie 0,4 l/s/ha.

Verder is het plangebied conform de BOVI2050-visie aangeduid als een gebied waar behoud en versterken van bescherming grondwateraanvulling en grondwaterbuffering van stedelijk hemelwater en grondwater voorop staan. Vanuit waterschap Vallei en Veluwe gelden uitgangspunten voor grond- en oppervlaktewaterpeilen en berging van oppervlaktewater. In paragraaf 5.8 wordt nader ingegaan op de Watertoets. In deze paragraaf wordt aangetoond dat voldaan wordt aan alle eisen en uitgangspunten die het waterschap

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

28

Vallei en Veluwe stelt aan nieuwe ontwikkelingen. Hart van de Heuvelrug In 2004 is de samenwerking gestart tussen 17 verschillende partijen (o.a. Stichting Het Utrechts Landschap, Provincie Utrecht en gemeente Zeist) om verschillende projecten uit te voeren op de Utrechtse Heuvelrug om de natuur te versterken. Het doel hiervan is om zo groot mogelijk aaneengesloten natuurgebieden te realiseren. Onder meer door de doorsnijding van de A27 en A28 en de aanwezigheid van (voormalige) defensieterreinen en de verschillende zorginstellingen liggen de natuurgebieden versnipperd. Stichting Het Utrechts Landschap, één van de grootste grondbezitters in het Heuvelruggebied, voorziet in een forse natuurontwikkeling door het uitruilen van rood tegen groen en omgekeerd. Bijvoorbeeld door bepaalde zorgcomplexen en defensieterreinen in de regio te saneren, groene verbindingszones te creëren en daarmee de natuurgebieden tussen de verschillende gemeenten met elkaar te verbinden. Door deze projecten in samenhang uit te voeren ontstaan voordelen om grootschalige verbeteringen toe te passen aan de Utrechtse Heuvelrug. Op deze manier kunnen natuurcompensatieverplichtingen in een groter kader worden geplaatst en is de financiering van natuurontwikkelingsprojecten gekoppeld aan de projecten die geld opleveren (o.a. door woningbouw).

Basis van het programma is dat enerzijds de natuur in het gebied, uitgebreid, versterkt en verbonden wordt. Hiervoor zijn terreinen aangekocht en ingericht om natuurgebieden te verbinden en zijn ook ecoducten aangelegd. Op deze manier zijn twee grote ecologische verbindingszones ontstaan. Anderzijds worden bouwontwikkelingen voor bedrijven (zorg)woningen en recreatie toegestaan. De natuurontwikkelingen en bouwontwikkelingen zijn bij afronding van het programma in evenwicht. Voor ieder hectare bouwontwikkeling wordt ook een hectare natuurontwikkeling gerealiseerd. In dat kader wordt Kamp van Zeist vergroend. Er wordt op deze locatie 18,8 hectare natuur toegevoegd. Deze toevoeging van hectares groen dienen ter compensatie van verschillende bouwontwikkelingen in het programma. Het totale overzicht van rode en groene ontwikkelingen wordt administratief bijgehouden in de zogenaamde rood-groen balans Hart van de Heuvelrug. Deze balans is in evenwicht. De Provincie Utrecht heeft eind augustus 2022 het terrein Kamp van Zeist aangekocht van het Rijk en zal het gebied inrichten als een natuurterrein (toevoeging aan het Natuur Netwerk Nederland). Het terrein Kamp van Zeist is om die reden ook al bestemd als natuurgebied. De feitelijke herinrichting zal gefaseerd plaatsvinden. In onderstaande kaart (afbeelding 3.5) is te zien waar de projecten liggen. De WA-Hoeve is er daar één van.

Om tot de ontwikkeling te komen heeft de gemeente in 2017 de eerder genoemde ontwikkelvisie opgesteld en heeft Altrecht als grondeigenaar inmiddels een deel van de gronden verkocht aan ontwikkelaar BPD, die met onderhavig plan de WA-Hoeve tot (her)ontwikkeling brengt.

Afbeelding 3.5: Projecten Hart van de Heuvelrug

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

29

Relatie met plan Altrecht is één van de zorgorganisaties die participeert in Hart van de Heuvelrug. Altrecht bouwt haar zorg in de komende jaren af. De locatie Willem Arnstz Hoeve biedt daarna mogelijkheden voor een mix van wonen, werken, zorg en recreëren te midden van natuur. In 2013 zijn de ambities en afspraken bijgesteld, met dezelfde ambitie voor het gebied Hart van de Heuvelrug, toch de kosten beperken en de opbrengsten te optimaliseren. Voor deze opgave hebben de samenwerkende partners nadere afspraken gemaakt. In 2015 is er vervolgens een nieuwe Samenwerkingsovereenkomst Hart van de Heuvelrug (SOK) van kracht geworden. Deze overeenkomst voor het Programma is opgesteld door de provincie samen met de gemeenten Soest en Zeist en is in juni 2015 ondertekend door de partijen. Eén van de gemaakte afspraken is dat de gemeente Zeist een gebiedsvisie (zie hiervoor paragraaf 3.4 ) opstelt voor het hele gebied. Ook voor Altrecht zijn hierin afspraken gemaakt. In het Programma Hart van de Heuvelrug maakt de rood-groen balans het mogelijk rode en groene functies op locaties te realiseren en met elkaar te verevenen. De rood-groen balans is door het programmabureau aangepast aan de situatie waarin de zorginstelling op de huidige locatie blijft. Daarmee is een aanpassing doorgevoerd ten opzichte van de oorspronkelijke ambitie.

De herijking betreft het programma voor de projecten 'Dennendal' en 'Den Dolder'. In het programma Hart van de Heuvelrug is de WA-Hoeve in zijn geheel beschouwd; Historische Middenas, Noordelijk ontwikkelveld, Zorgkern en Zuidelijk ontwikkelveld, waar nu 20,8 hectare rood gerealiseerd is, waarvan 8,1 hectare in de Historische Middenas. Op basis van het programma Hart van de Heuvelrug mag hier 3,3 hectare aan toe worden gevoegd. In totaal mag er op de WA-Hoeve 24,1 hectare rood bestemd worden. De oppervlakte van de ontwikkelgebieden WA-Hoeve bedraagt 22,02 hectare en blijft hier dus ruim binnen. De oppervlakte van de Historische Middenas bedraagt in de toekomstige situatie 6,55 hectare. Onder rood wordt verstaan alles wat niet groen bestemd is (of volgens het bestemmingsplan) dus water, infra en bouwwerken, inclusief tuinen, zijn rood. De rood-groenbalans is een rekenkundige benadering die uitgaat van het bestemmingsplan ten tijde van het maken van de samenwerkingsafspraken voor Hart van de Heuvelrug ongeveer tien jaar geleden. Dit is dus een ander uitgangspunt dan het feitelijk gebruik. In tabel 3.1 wordt inzicht gegeven in feitelijk gebruik en de afspraken in het kader van het programma Hart van de Heuvelrug.

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

30

Afbeelding 3.6: Feitelijk rood gebruik Tabel 3.1 feitelijk gebruik en afspraken Hart van de Heuvelrug Deelgebied Feitelijk gebruik Toe te voegen rode oppervlakte WA-Hoeve 20,8 hectare 3,3 hectare

Maximale rode oppervlakte 24,1 hectare

De compensatie van te kappen bomen is een uitgangspunt van het programma Hart van de Heuvelrug. Hiervoor is in 2007 een compensatieplan opgesteld met een zogenaamde bomenbalans. De bomenbalans wordt per project geactualiseerd. De planontwikkeling binnen het programma is nog in volle gang en in de uitwerking van de diverse bouwplannen worden tussentijds ook aanpassingen gedaan. Hierdoor is de bomenbalans een dynamisch document. Bij de verschillende gebiedsontwikkelingen, waaronder die op de WA-Hoeve, wordt ingezet op natuurinclusief bouwen.

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

31

Natuurinclusief bouwen betekent dat woningbouw en natuur samen gaan. De inpassing van bijzondere natuur in de plannen is het uitgangspunt in de verdere ontwikkeling van het gebied. Dat betekent dat er mogelijk minder bomen gekapt zullen worden dan oorspronkelijk gedacht. De bomen die gekapt worden binnen het programma Hart van de Heuvelrug zullen worden gecompenseerd zodat het aantal bomen in het programmagebied gelijk blijft. Een exact overzicht met hoeveel bomen er op de WA-Hoeve gekapt gaan worden is nog niet beschikbaar en is afhankelijk van de definitieve verkaveling en inrichting. Alle te kappen bomen zullen echter gecompenseerd worden, danwel op de WA-Hoeve zelf, danwel binnen het programma Hart van de Heuvelrug. Met het bovengenoemde wordt tevens voldaan aan de eisen uit de Omgevingsverordening Provincie Utrecht (paragraaf 3.2) en het provinciale beleid, zoals de "Handreiking Nieuwe Woongebieden, Groen Groeit Mee met betekenis van voordeur tot landschap" van juli 2023. Begrenzing Natuurnetwerk Nederland De WA-Hoeve ligt ingeklemd in het Natuurnetwerk Nederland (NNN). In het kader van de Hart van de Heuvelrug is het van belang te weten hoe hoe hier mee omgegaan wordt. Binnen de Historische Middenas vallen diverse kleine terreindelen binnen de huidige begrenzing van het NNN.

De daadwerkelijke aantasting van het NNN en eventuele maatregelen worden behandeld in paragraaf 5.9. Utrecht Nabij Rijk, provincie Utrecht en gemeenten in de regio Utrecht hebben gezamenlijk de visie Utrecht Nabij opgesteld. In de visie staat hoe de regio Utrecht de groei met 104.000 tot 125.000 nieuwe woningen en de opvang van ruim 80.000 nieuwe banen in de komende twee decennia opvangt en bereikbaar blijft. Relatie met plan Op de OV-corridors van de regio Utrecht liggen zeven gemeenten met een grote potentie voor binnenstedelijke verdichting in combinatie met opwaardering van het openbaar vervoer, de zogeheten Regiopoorten. Hiertoe behoort ook het noordelijk gedeelte van de gemeente Zeist, waartoe Den Dolder behoort. Den Dolder is een zogenaamde Groene Poort; een OV-knooppunt nabij waardevolle landschappen. Met de visie wordt ervoor gekozen juist ook woningen en werkplekken te bouwen in de nabijheid van OV-corridors. De WA-Hoeve is één van de locaties in Den Dolder om woningbouw en werkplekken te realiseren en tevens te dienen als overgangszone naar het groene landschap. Conclusie Regionaal beleid Voorgenomen plan is niet in strijd met regionaal beleid en zal voldoen aan de voorwaarden die in regionaal beleid zijn opgenomen.

3.4

Gemeentelijk beleid

Propositie van Zeist Op 6 oktober 2020 heeft de gemeenteraad van Zeist ingestemd met de 'Propositie van Zeist'. Met de propositie wordt aangegeven hoe de gemeente de toekomst en de doelen ziet. Het is een uitnodigend perspectief. De Propositie geeft de ambities en de richting aan wáár en hóé Zeist belangrijke maatschappelijke opgaven een plek kan geven. Zoals bijvoorbeeld de realisatie van voldoende betaalbare woningen. De Propositie van Zeist vormt het startpunt voor verdere verkenning en gesprekken met de samenleving over de goede oplossingen voor de toekomst. In de Propositie worden zes waarden onderscheiden die Zeist uniek maken. De opgaven staan beschreven als ontwikkelkansen en geven een idee naar welke oplossingen de gemeente zoekt: woningbouw, mobiliteit, natuur en biodiversiteit, duurzaamheid en andere opgaven. Ten slotte formuleert de Propositie negen onderzoeksrichtingen. Dit zijn plekken waar en manieren waarop nieuwe ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Deze moeten nog verder worden uitgewerkt. De ontwikkeling van de WA-Hoeve overeenkomstig de Gebiedsvisie maakt als project onderdeel uit van de Propositie. Structuurvisie gemeente Zeist 2020

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

32

Op 1 maart 2011 heeft de gemeenteraad van Zeist de Structuurvisie gemeente Zeist 2020 vastgesteld. In deze visie wordt verder ingezet op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030. In dit ontwikkelperspectief zijn vier kernwaarden benoemd: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en de kwaliteit van de vijf kernen (Zeist, Den Dolder, Bosch en Duin, Huis ter Heide en Austerlitz) met een eigen identiteit. In de structuurvisie zijn deze kernwaarden vervat in tien keuzes, die een beeld geven van het toekomstig wonen, werken, sporten, zorgen, uitgaan en recreëren. De keuzes dragen zorg voor een duurzaam en zorgzaam Zeist waar groen en cultuurhistorie een prominente rol spelen en waar kwaliteit altijd centraal staat. De keuzes zijn: 1. Groen versterken 2. Verleden zichtbaar maken 3. Ervaren en gebruiken 4. Kracht van buurten, wijken en kernen 5. Leefomgeving en milieu: zone A28, onderzoek overkapping 6. Beter bereikbaar 7. Bouwen en wonen: maatwerk en kwaliteit voorop 8. Centrum aantrekkelijk 9. Economisch gezond en duurzaam 10. Van visie naar uitvoering. Onderstaande kaart is de opgestelde structuurvisiekaart, waar de 10 keuzes in zijn verwerkt. De gemeente Zeist wil de kernwaarde cultuurhistorie breed benutten, door dit zichtbaar en beleefbaar te maken in alle kernen, van middeleeuwse overblijfselen tot en met industrieel, militair en religieus erfgoed.

Het grondgebied van Zeist is een toeristisch en recreatief aantrekkelijk gebied. De aantrekkelijkheid van (de omgeving van) het Slot en de Stichtse Lustwarande speelt daarbij een belangrijke rol. Zeist zet ook in op recreatie die is gekoppeld aan groen en cultuurhistorie. Daarbij moet er wel op gelet worden dat de Ecologische Hoofdstructuur niet verzwakt. Kwaliteit staat bij wonen voorop, niet het aantal woningen. Kwaliteit wordt ontleend aan de kernwaarden: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaamheid en zorgzaamheid, en identiteit van de kernen. Bij nieuwbouw of transformatie zijn ruimtelijke kwaliteitscriteria en maatwerk het belangrijkst. Uitruil van rood en groen is daarbij een optie, als het de woningproblematiek helpt oplossen en de kwaliteit van natuur en landschap versterkt. Kwaliteit is ook het zorgen voor de woonbehoefte van alle inwoners. Het creëren van ruimte voor senioren, voor starters en voor middeninkomens is daarbij van groot belang. Aan projecten die al lopen in het kader van Hart van de Heuvelrug wordt niet getornd.

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

33

Afbeelding 3.7: Structuurvisie gemeente Zeist 2020 Relatie met plan Voor het plangebied (globaal weergegeven met zwarte omkadering) geldt een bebouwing in groene setting. Verder wijst de structuurvisie op het zichtbaar maken van cultuurhistorisch erfgoed en blijft er gewerkt worden aan de projecten in het kader van Hart van de Heuvelrug, waaronder de WA-Hoeve. Met de transformatie van de WA-Hoeve wordt verder uitvoering gegeven aan de Structuurvisie gemeente Zeist 2020. Groenstructuurplan In het groenstructuurplan ‘Groen (voor) Zeist’ (mei 2011) is het beleid voor het openbaar groen binnen de bebouwde kom van de kernen van Zeist opgenomen. Het is een kader voor beheer en onderhoud van het groen en het levert input vanuit het groen bij ruimtelijke of andere ontwikkelingen. Het is één van de toetsingskaders bij afwegingen tussen verschillende belangen. Daarbij zet de gemeente in op het

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

34

veiligstellen, koesteren en versterken van het groene karakter van Zeist, dat bestaat uit een rijkdom van samenstellende, kenmerkende groene structuren. Onderstaande afbeelding is een uitsnede van de groenstructuurkaart.

Afbeelding 3.8: Groenstructuurplan Groen (voor) Zeist Relatie met plan Op bovenstaande afbeelding is te zien dat het plangebied (met zwarte stippellijn omkaderd) een cultuurhistorisch lanenpatroon heeft. Dit komt terug in paragraaf 5.10 en zal in het bestemmingsplan geborgd worden middels de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie met een beschermend regime. Daarnaast is hier in het beeldkwaliteitsplan aandacht aangeschonken. Gemeentelijk verkeer- en vervoerplan Op 9 juli 2013 heeft de gemeenteraad het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan 2014-2023 (GVVP) vastgesteld. Dit is het strategisch beleidskader op het gebied van mobiliteit, verkeer en vervoer. De gemeenteraad heeft aan het GVVP kaders meegegeven op rijks-, regionaal- en lokaal niveau. Binnen deze kaders kunnen vanuit de samenleving ideeën worden aangedragen. Vrijheid om zaken te ontwikkelen bestaat vooral op het gebied van de wegencategorisering, duurzaamheid en fietsverkeer. Duurzaamheid speelt in alle onderdelen een grote rol. De ‘ladder van Verdaas’ is richtinggevend geweest voor de vormgeving van het GVVP, OV en fietsverkeer worden gestimuleerd. De Ladder van Verdaas is een verwijzing naar zeven aspecten die van invloed zijn op het verkeer- en vervoerssysteem.

Dit zijn: ruimtelijke ordening, prijsbeleid, openbaar vervoer, mobiliteitsmanagement, benutting, aanpassing aan de bestaande infrastructuur, nieuwe infrastructuur. Duurzaam verkeer wordt gestimuleerd (elektrische laadpunten, verduurzamen gemeentelijk wagenpark, verlengen convenant slim werken slim reizen). Daarnaast speelt bereikbaarheid een belangrijke rol, vooral voor wat betreft stimulering van een goede doorstroming door een betere benutting van het wegennet. De auto wordt zeker niet weggepest: er is sprake van een win-win-win situatie met OV en fietsverkeer. Ook (verkeers)veiligheid is een pijler van het GVVP: aandacht is er voor een goede oversteekbaarheid voor met name voetgangers. Waar mogelijk worden parallellen gelegd met andere projecten die gelijktijdig worden ontwikkeld. Gedacht kan hierbij worden aan het Centrumplan, de evaluatie van het Fietsactieplan en de luchtnota. Relatie met plan Het plangebied wordt ontsloten op de N238 (Nieuwe Dolderseweg) via de Vijverhof. In een later stadium zal, bij de herontwikkeling van het noordelijk en zuidelijk ontwikkelveld, een tweede aansluiting gerealiseerd worden op de N238, ter hoogte van de Dolderseweg. Hiermee is de ontsluiting van het verkeer voldoende geregeld.

Voor wat betreft veiligheid wordt aan de noordkant bij de entree van het gebied een parkeergaard ingericht, waar het bezoekend verkeer gaat parkeren, om zo het autoverkeer zoveel mogelijk geconcentreerd en vooraan bij de entree van het gebied te laten parkeren. De aanwezige langzaamverkeersbrug (Willem Coxlaan) zal als langzaamverkeersontsluiting dienen van en naar het plangebied, naast een volwaardige, nieuwe langzaamverkeersverbinding ter hoogte van de Pleineslaan. Woonvisie Zeist

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

35

De gemeenteraad van Zeist heeft in april 2016 de 'Woonvisie Zeist, tussen flexibiliteit en zekerheid' vastgesteld. De doelstelling van de woonvisie is om te komen tot een woningaanbod waarin alle woonvormen beschikbaar zijn, dus ook woningen voor starters en studenten, ouderen etc. De woonvisie is opgesteld als afspiegeling van de behoeften die er zijn in de samenleving. Inmiddels is op 19 januari 2021 de nieuwe woonvisie 2021-2025 vastgesteld door de gemeente Zeist. Relatie met plan Er worden nieuwe woningen gebouwd die verweven worden in het krachtige landschap. De monumentale zorgpanden in de Historische middenas transformeren naar eigentijdse woonvormen en bieden ook ruimte aan nieuwe sociale, maatschappelijke en commerciële functies die de as betekenis en levendigheid geven. In de gebiedsvisie WA-Hoeve heeft de gemeente Zeist vastgelegd dat de Woonvisie niet van toepassing is op het gebied Historische Middenas. Waterplan Zeist Gemeenten hebben de wettelijke taak om het afvalwater en hemelwater in te zamelen en te transporteren op basis van de Wet Milieubeheer. Deze zorgplichten en de nadere invulling daarvan voor de lokale situatie zijn opgenomen in het vGRP 2016 – 2021 van de gemeente Zeist. In het vGRP is opgenomen dat de zorgplicht voor het (stedelijk) afvalwater volledig bij de gemeente ligt.

De gemeente heeft een resultaatsverplichting om het geproduceerde afvalwater in te zamelen en af te voeren naar een overnamepunt. De ontvangst en zuivering van het door de gemeente ingezamelde (stedelijke) afvalwater vanaf het overnamepunt is de taak van het waterschap. Voor wat betreft de afvoer van het hemelwater is de perceeleigenaar primair verantwoordelijk voor het verwerken van het afstromende hemelwater op eigen terrein. Als van de perceeleigenaar redelijkerwijs niet kan worden vereist dat het hemelwater op of in de bodem of in het oppervlaktewater wordt gebracht zal de gemeente zorgen voor een geschikte voorziening voor de afvoer van het hemelwater, mits dat op een doelmatige manier kan. Bij nieuwbouw is de initiatiefnemer (projectontwikkelaar, particulier of gemeente) dus verantwoordelijk voor het gescheiden verwerken van hemelwater en het hydrologisch neutraal houden van de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling. In lijn met de voorkeursvolgorde voor verwerking van hemelwater streeft de gemeente bij nieuwbouw naar een volledig gescheiden inzameling en verwerking van afval- en hemelwater, zolang de lokale situatie dit toelaat. Zoveel mogelijk verwerken hemelwater op eigen terrein; Overtollig hemelwater gescheiden aanleveren van het vuilwater; Hemelwater waar mogelijk terugbrengen a. in de bodem b. in het watersysteem óf c. in de riolering.

Relatie met plan Met betrekking tot de afvoer en berging van hemelwater op het watersysteem zullen de eisen en randvoorwaarden van waterschap Vallei en Veluwe gevolgd dienen te worden. Deze zijn genoemd in paragraaf 3.3. De gemeente Zeist heeft met de inititiatiefnemer afgesproken dat zoveel mogelijk hemelwater verwerkt wordt op eigen perceel. Voor nieuwbouw is afgesproken dat de eerste 35,7 milimeter van een regenbui, vallend op het verhard oppervlak op het perceel, op eigen terrein zelf geborgen of verwerkt dient te worden. Voor wat betreft de verantwoordelijkheden met betrekking tot het grondwater: Perceeleigenaar is primair verantwoordelijk voor tegen gaan van grondwaterlast op eigen terrein. Dit geldt ook voor funderingsproblemen. De eigenaar moet zorgen dat voldaan wordt aan de bouwkundige regelgeving, o.a. zodat ondergrondse gebruiksruimtes van panden, zoals een kelder of een souterrain, volgens de bouwregelgeving vochtdicht zijn. Zeist bouwt duurzaam

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

36

In 2022 is het beleid voor duurzaam bouwen van de gemeente Zeist vastgesteld: "Zeist bouwt duurzaam". De leefomgeving kan leefbaarder en duurzamer gemaakt worden door bij bouwen en verbouwen rekening te houden met hergebruik van materialen, natuur en milieu, hittestress, energieverbruik en periodes van droogte en wateroverlast. Het beleid duurzaam bouwen biedt per thema helderheid over de eisen en ambities op het gebied van duurzaam bouwen bij nieuwbouw en renovaties van gebouwen binnen de gemeente. De gestelde eisen tellen zwaar, maar als een eis niet haalbaar is kan hier gemotiveerd van afgeweken worden. De ambities zijn bedoeld als kans, wens en/of inspiratie. Relatie met plan De in het beleid gestelde eisen kunnen of mogen niet geregeld worden in het bestemmingsplan, met uitzondering van de minimale waterbergingsopgave van 45 liter per m2 bebouwd grondoppervlak. In paragraaf 5.8 wordt nader ingegaan op het aspect waterberging. Hieruit blijkt dat voldaan kan worden aan de bergingsopgave. Met de overige eisen en ambities is zoveel mogelijk rekening gehouden in het beeldkwaliteitsplan en het stedenbouwkundig plan. Aanvullend zijn middels de anterieure overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar nadere ambities overeengekomen gebaseerd op het beleid duurzaam bouwen.

Gebiedsvisie WA-Hoeve Eind januari 2017 is de gebiedsvisie voor de WA-Hoeve vastgesteld door de gemeenteraad van Zeist. Aanleiding hiervoor is de voorgenomen verhuizing van Altrecht (psychiatrische gezondheidszorg), waarbij ze de WA-Hoeve in Den Dolder mogelijk gaat verlaten. Het einddoel van de vastgestelde visie is een transformatie van het gehele gebied WA-Hoeve naar een levendig gebied waarbij een mix van wonen, werken en verblijven door verschillende soorten woningen, bewoners en ondernemers één van de uitgangspunten is. Relatie met plan Dit bestemmingsplan maakt de invulling van de gebiedsvisie voor het deelgebied Historische Middenas mogelijk. Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder Ten behoeve van de ontwikkeling van de WA-Hoeve is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In het beeldkwaliteitsplan is de uitstraling van de toekomstige WA-Hoeve weergegeven. Het betreft hier de sfeer, bouwstijl en stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting van het gebied en de bebouwing. Het behoud van monumentale gebouwen en de cultuurhistorisch waardevolle structuren is het uitgangspunt van het beeldkwaliteitsplan. Relatie met plan Het beeldkwaliteitsplan is vertaald in dit bestemmingsplan. Bouw- en aanlegactiviteiten dienen in overeenstemming te zijn met het beeldkwaliteitsplan.

Derhalve dient bij de aanvraag van een omgevingsvergunning getoetst te worden aan dit beeldkwaliteitsplan. Daarnaast geldt het beeldkwaliteitsplan ook als inspiratiebron. Het beeldkwaliteitsplan als vastgesteld in 2022 is bijgevoegd als Bijlage 2 bij deze toelichting. Het beeldkwaliteitsplan kan gedurende de looptijd van het bestemmingsplan gewijzigd worden vastgesteld door de gemeenteraad. Het beeldkwaliteitsplan kan gewijzigd worden op basis van bijvoorbeeld voortschrijdend inzicht op het gebied van energietransitie en verduurzaming of om nieuwe elementen in het plan beter te beschermen/te benadrukken. Wijziging van het beeldkwaliteitsplan dient plaatsvinden binnen de kaders van dit bestemmingsplan. Het bij dit bestemmingsplan opgenomen beeldkwaliteitsplan vormt een toetsingskader tot het moment dat een nieuw beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld. Derhalve is in de planregels opgenomen dat bouwen aanlegactiviteiten worden getoetst aan het beeldkwaliteitsplan zoals deze geldt op het moment van aanvragen van de vergunning. Kwaliteitsteam Aan de hand van het beeldkwaliteitsplan toetst een onafhankelijk kwaliteitsteam ontwerpen voor nieuwbouw en transformatieplannen voor bestaande plannen. Het kwaliteitsteam bestaat uit specialisten

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

37

op het gebied van cultuurhistorie, milieu, leefbaarheid, landschap, stedenbouw en welstand die motiveert, bijstuurt en toetst. Zij heeft tot taak de kwaliteit van de bebouwde, buiten- en openbare ruimte te bewaken. Het gaat zowel om op te richten of te transformeren bebouwing (hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken) als om zaken als erfafscheidingen, de inrichting en materialisering van de openbare- en buitenruimte, parkeeroplossingen, geluidwerende voorzieningen, eventuele terrassen e.d. Conclusie gemeentelijk beleid De voorgenomen ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid.

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

38

Hoofdstuk 4

Planbeschrijving

Hierna volgt een indicatieve beschrijving van het planvoornemen voor de HMA. In het Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder is de inrichting van het plan ook nader uitgewerkt. De flexibiliteit van dit bestemmingsplan stelt de kaders om de HMA in de komende jaren te ontwikkelen, mede op basis van voortschrijdend inzicht. Met het plan is aandacht verschaft aan duurzaamheid. Voor alle nieuw te realiseren woningen geldt als eis dat ze worden gerealiseerd met nul-op-de-meter (energieneutraal).

4.1

Doelstellingen en uitgangspunten

Afbeelding 4.1: Bestaande panden Historische Middenas (1. Directiegebouw, 2. Gehoorzaal, 3. Bedrijfsgebouw, 4. Linnengebouw / Bakkerij, 5. Ketelhuis, 6. Carré, 7. De Wingerd, 8. Theehuis, 9. Oud Wier, 10. 't Heuveltje, 11. Mortuarium, 12. Spinoza, 13. Sylvia Borin, 14. Rijwielbergplaats, 15. Jeltje) Eén van de uitgangspunten van de transformatie van de historische middenas in de WA-Hoeve is het creëren van een omgeving met gemixte functies, zoals wonen, werken, maatschappelijke functies en horeca, waarbij aandacht is voor rust en groen. Binnen deze realisatie zal voor de bestaande cultuurhistorische monumenten een nieuwe functie gevonden moeten worden, waarbij in bijna alle gevallen restauratie en/of renovatie noodzakelijk is. Per gebouw moet individueel worden afgewogen hoe de transformatie plaats moet vinden. Mogelijkerwijs krijgen de gebouwen Spinoza, Carré, Ketelhuis en Oud Wier een woonfunctie, en de gebouwen De Wingerd, Linnengebouw, Bedrijfsgebouw, Theehuis en Directiegebouw een mix van functies, zoals wonen, zorg, ruimten voor bijeenkomsten en maatschappelijke doeleinden. In het Heuveltje en het Theehuis zal mogelijk horeca de nieuwe functie worden. In de noordelijke rand wordt een beperkt aantal twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen gerealiseerd. Daarnaast worden er twee twee-onder-een-kapwoningen gebouwd in het zuidoostelijke deel van het plangebied.

De straks gerenoveerde monumenten blijven door deze opstelling de sfeer van het gebied bepalen. De toekomstige ruimtelijke opzet van de HMA is weergegeven in onderstaande plankaart (afbeelding 4.2).

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

39

Afbeelding 4.2: Planvoornemen HMA Voor de transformatie zal een aantal van de bestaande panden gesloopt worden en kan bij een aantal monumentale panden sprake van gedeeltelijke sloop, waarbij de monumenten in ere hersteld worden door aanbouwen die oorspronkelijk niet bij het gebouw horen, te verwijderen. Het betreft de sloop van (gedeelten van) de volgende 10 gebouwen (voor nummering zie afbeelding 4.1): 13. Sylvia Borin (geheel gesloopt) Centrale keuken (pand westelijk van 10. 't Heuveltje) (geheel gesloopt) 4. Linnengebouw / Bakkerij (gedeeltelijke sloop; niet monumentale delen) 15. Jeltje (geheel gesloopt) 3. Bedrijfsgebouw (gedeeltelijke sloop; niet monumentale delen) Sociaal Cultureel Centrum, achter het Theehuis (8) (geheel gesloopt) 2. Gehoorzaal (gedeeltelijke sloop; niet monumentale delen) 1. Directiegebouw (gedeeltelijke sloop; niet monumentale delen) 9. Oud Wier (gedeeltelijk gesloopt; niet monumentale delen)

4.2

Ontwikkelingen

Wonen en werken De monumenten bepalen de sfeer, ook in het nieuwe plan. De straks gerenoveerde cultuurhistorische panden komen het best tot hun recht als de nieuwbouw langs de randen (aan de noordkant) een ondergeschikte positie inneemt. Zowel in architectuur als in de positie ten opzichte van deze panden. Voor de nieuwbouw is de voorkeur deze in een ‘setback’ te plaatsen, op gepaste afstand van de monumenten die in glorie zullen herrijzen. Ongewenste uitbouwen aan de historische middenas worden voorkomen door bijbehorende bouwwerken aan de voorzijde van de woningen niet toe te staan. Met een hoogte van maximaal twee verdiepingen, een vlak dak en architectuur die eenheid, eenvoud en rust uitstraalt krijgt de nieuwbouw een ondergeschikte positie aan de glorieuze monumenten. Op de plek van de Sylvia Borin schuur worden mogelijk twee luxe schuurwoningen ingepast. Bij een deel van de woningen die in de bestaande panden komen wordt de combinatie opgezocht met werken (werkruimtes, ateliers, etc.). In de HMA komen naar alle waarschijnlijkheid circa 70 tot 75 woningen. Het voorgenomen plan is om circa 60 woningen te verdelen over een aantal van de bestaande gebouwen en er twaalf te realiseren in de vorm van nieuwbouw op vrije kavels. En er is plek voor circa 2.000 m² aan bedrijfsgebouw zoals kantoor/werkruimte/atelier.

Horeca Omdat de HMA een levendig gebied dient te worden, met een mix van functies, is horeca een welkome functie. Sociaal-maatschappelijk

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

40

De zorgfunctie zal in het gebied terugkomen, daar een aantal gebouwen zich zeer goed leent voor hoogwaardige appartementen waar cure & care een belangrijke rol kan spelen, misschien zelfs (met) een medische zorgkliniek. Verkeer Er komen twee hoofdontsluitingen op de N238. Dit zijn de bestaande ontsluiting Vijverhof bij de historische as en de nieuw te realiseren oversteek Pleineslaan/Distelvlinder ten behoeve van de zuidelijke ontwikkelvelden (apart bestemmingsplan). Het is niet mogelijk om de bestaande wegen in twee richtingen om te zetten zonder een aanzienlijk verlies van monumentale bomen. Daarom ligt en blijft er een eenrichtingverkeerstelsel in het gebied met een toegevoegde ‘doorsteek’ in de ontwikkelvelden, die omrijden aanzienlijk beperkt, wat duurzamer, veiliger en aangenamer is. De HMA zal wat verkeer betreft ontsluiten op de bestaande ontsluiting Vijverhof. Voor de sociaal maatschappelijke, de commerciële voorzieningen (o.a. horeca, kantoor) en het woonprogramma in de historische as moet volgens het parkeerbeleid een behoorlijk aantal parkeerplekken worden gerealiseerd (zie paragraaf 5.3). Het ‘blik op straat’ (auto’s) wordt tot een minimum gereduceerd en de ‘blik op groen’ wordt gemaximaliseerd.

Hiervoor is achter het historische en voormalige Theehuisje een groene ‘parkeergaard’ voorzien (in principe enkellaags op verdiept maaiveld tussen de bomen en met gebruik van natuurlijke elementen). Het parkeren wordt zoveel mogelijk daar naartoe geleid, zodat de velden tussen de historische gebouwen vrij van blik worden gehouden. Opties voor autodelen worden in een mobiliteitsplan uitgewerkt. De vrijstaande woningen en de twee-onder-één-kapwoningen geven de minste effectieve parkeerdruk omdat daar op eigen terrein en in groene parkeerkoffers, zoveel mogelijk aan het oog onttrokken, het parkeren wordt opgelost. Groen en openbare ruimte De buitenruimte staat geheel in het teken van het landschap, het aansluiten bij de bestaande sfeer en het realiseren van een zo duurzaam mogelijke inrichting. Vanuit ecologisch perspectief wordt er uitsluitend inheemse beplanting toegepast. Erfscheidingen bestaan bijvoorbeeld uit een mix van groene en rode hulst of uit gestapelde stammetjes van kaphout. Gezien de landschappelijke en ecologische context wordt dimbare vleermuis vriendelijke ledverlichting voorgesteld. Zo is veilig en ecologisch verantwoord verlichten op maat mogelijk. De totale beeldkwaliteit is vervat in het Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder.

4.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Beleidskader Besluit ruimtelijke ordening Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk een 'ladder' voor duurzame verstedelijking in het leven geroepen (gebaseerd op de 'SER-ladder'). Deze ladder is als motiveringseis voor stedelijke ontwikkelingen, opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met het doorlopen van de 2 treden van de ladder wordt stilgestaan bij het nut en de noodzaak van het nieuwe project en het eventuele ruimtebeslag dat daarmee gepaard gaat. De definitie voor een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1, lid 1, Bro) luidt als volgt: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. De definitie van bestaand stedelijk gebied (artikel 1.1.1., lid 1, Bro) luidt als volgt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Resultaten De ladder is alleen van toepassing op een plan dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt.

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

41

Is dit het geval, dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is bovendien een uitgebreidere motivering vereist, waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Omdat er een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt, is een laddertoets uitgevoerd voor de ontwikkeling van de HMA en het NOV en ZOV gezamenlijk (Laddertoets Willem Arntsz-hoeve Den Dolder, Stec Groep 27 oktober 2022, Bijlage 16). De ontwikkeling van de HMA vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Op basis van vraag en (plan)aanbod binnen de gemeente Zeist is er behoefte aan ten minste 2.150 woningen in de komende tien jaar. De beoogde ontwikkeling van 246 woningen op de HMA, het NOV en het ZOV gezamenlijk, voorziet in een deel van deze behoefte. De overige niet-woonfuncties die het plan mogelijk maken zijn ondersteunend aan deze woonontwikkeling. De ontwikkeling van de plannen voorziet in een behoefte en leidt daarmee niet tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten elders. Sterker: het plan draagt bij aan het oplossen van woningtekorten en zorgt voor een versterking van de vitaliteit en leefbaarheid binnen de gemeente. Ook na ontwikkeling van het beoogde plan resteert er nog voldoende vraag om de overige harde plannen te ontwikkelen.

Daarna resteert er nog voldoende behoefte om alle huidige zachte plannen te ontwikkelen (zowel binnen als buiten bestaand stedelijk gebied). Conclusie De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Er bestaat binnen de gemeente Zeist een grote behoefte aan nieuwe woningen in de komende tien jaar. De niet-woonfuncties zijn zijn ondersteunend aan de woonontwikkeling. Daarmee wordt aangetoond dat voldoende behoefte bestaat aan deze ontwikkeling en dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is met het oog op de ladder voor duurzame verstedelijking.

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

42

Hoofdstuk 5

Omgevingsaspecten

In navolgende paragrafen wordt nader ingegaan op de diverse omgevingsaspecten. Voor een aantal van deze omgevingsaspecten zijn onderzoeken uitgevoerd. Omdat gelijktijdig aan de ontwikkeling van de Historische Middenas ook het zogenaamde Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld ontwikkeld wordt, wordt in diverse onderzoeken ingegaan op zowel de Historische Middenas als op het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld. Voor het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld wordt separaat een bestemmingsplan opgesteld.

5.1

Algemene beoordeling milieueffecten (m.e.r.)

Wettelijk kader Op grond van hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is het noodzakelijk om ten behoeve van een bestemmingsplan dat kaderstellend is voor, of een besluit neemt over, projecten met grote milieugevolgen een milieueffectrapportage te doorlopen (gesloten spoor). Onderdeel C van de bijlage Besluit m.e.r. (de 'C-lijst') geeft de aard en omvang van dergelijke projecten. Van andere projecten moet het bevoegd gezag beoordelen of deze projecten belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen hebben (m.e.r.-beoordeling). Deze projecten staan in onderdeel D van de bijlage Besluit m.e.r. (de 'D-lijst'). Hierbij geldt sinds de aanpassing van het Besluit m.e.r. per 1 april 2011 de omvang als richtwaarde en niet als absolute drempelwaarde. Daarom is altijd een toets noodzakelijk of sprake is van een project met grote milieugevolgen zodra een project één of meer van de beschreven activiteiten in Onderdeel D bevat, ongeacht de omvang van deze activiteiten. Deze toets, de zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling, dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van de projecten, plaats van de projecten en kenmerken van het potentiële effect.

Het mag duidelijk zijn dat wanneer een project ruim beneden de omvang uit de bijlage van het Besluit m.e.r. blijft, deze beoordeling beknopt kan zijn. Als blijkt dat aanzienlijke nadelige milieugevolgen niet zijn uit te sluiten, is alsnog een volledige m.e.r.-beoordeling of m.e.r.-procedure nodig. In afbeelding 5.1 zijn bovenstaande regels schematisch weergegeven:

Afbeelding 5.1: Schematische weergave m.e.r.-(beoordelings)plicht Op basis van artikel 7.6 van de Wet milieubeheer kunnen Provinciale Staten als aanvulling op de 'C-lijst' uit het Besluit m.e.r. in de provinciale milieuverordening (of provinciale omgevingsverordening) extra activiteiten met gevallen, plannen en besluiten aanwijzen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben en dus m.e.r.-plichtig zijn. Provinciale Staten van Utrecht hebben in de Provinciale Ruimtelijke Verordening geen extra activiteiten met gevallen, plannen en besluiten aangewezen die m.e.r.-plichtig zijn. In aanvulling op het voorgaande is er nog een zijspoor, het open spoor, waardoor een plan m.e.r.-plicht kan gelden. Dit is het geval wanneer significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden niet zijn uit te sluiten. Dan geldt de verplichting tot uitvoeren van een Passende Beoordeling in het kader van de Wet natuurbescherming en daarmee de verplichting tot het uitvoeren van een planm.e.r. Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden (artikel 2, lid 5 onder b). Op grond van deze aanpassing is een vormvrije m.e.r.-beoordeling door het bevoegd gezag nodig voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar die beneden de drempelwaarden vallen.

Dit betekent dat voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, door de initiatiefnemer

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

43

een aanmeldingsnotitie moet worden opgesteld. Resultaten Voor dit bestemmingsplan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling (Aanmeldnotitie Willem Arntsz Hoeve Historische Middenas, Royal HaskoningDHV, 8 juli 2020, Bijlage 3) uitgevoerd. In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D 11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt 12 woningen en een aantal andere stedelijke functies mogelijk en is daarom niet rechtstreeks planm.e.r.-, projectm.e.r.- of m.e.r.-beoordelingsplichtig. De ontwikkeling van de Historische Middenas op de WA-Hoeve heeft geen belangrijke uitstraling van milieueffecten naar de omgeving. Te verwachten effecten hangen samen met ecologie en veranderingen in de waterhuishouding, hiertoe bestaan toereikende compensatiemaatregelen. Het bereik van het effect van een woningbouwlocatie is lokaal en heeft geen grensoverschrijdend karakter. Significante effecten op het milieu zijn niet te verwachten. De kenmerken van de effecten van het project noodzaken niet tot het volgen van een volledige m.e.r.-procedure. Conclusie De kenmerken van de effecten van het project noodzaken niet tot het volgen van een volledige m.e.r.-procedure.

In onderstaande paragrafen wordt specifieker ingegaan op de diverse milieuaspecten.

5.2

Bedrijven en milieuzonering

Beleidsmatig kader Bedrijfsactiviteiten kunnen hinder voor de (woon-)omgeving veroorzaken door lawaai, onaangename geuren, stof, trillingen, verkeers- en parkeeroverlast. Daarom is het nodig om bedrijfsactiviteiten (of andere functies die het leefmilieu belasten) op een aanvaardbare afstand van woningen of andere hindergevoelige functies te situeren, al dan niet gecombineerd met het treffen van speciale maatregelen. Voor de milieuzonering in dit plan is gebruik gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering (VNG, 2009). In de publicatie worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in zes categorieën, variërend van lichte tot zeer zware milieuhinder. Per milieucategorie zijn richtafstanden tot hindergevoelige functies opgenomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in twee gebiedstypen: een rustige woonwijk en een gebied met een menging van functies. In tabel 5.1 zijn deze richtafstanden weergegeven. Deze afstanden zijn gebaseerd op de mate van verspreiding van geluid, stof, gevaar en geur. Tabel 5.1: Richtafstanden per milieucategorie MilieuRichtafstanden in 'rustige woonwijk' categorie 1 10 meter 2 30 meter 3.1 50 meter 3.2 100 meter 4.1 200 meter 4.2 300 meter 5.1 500 meter 5.2 700 meter 5.3 1.000 meter 6 1.500 meter

Richtafstanden in 'gemengd gebied' 0 meter 10 meter 30 meter 50 meter 100 meter 200 meter 300 meter 500 meter 700 meter 1.000 meter

In de handreiking wordt een specifieke lijst van bedrijfsactiviteiten gehanteerd voor afstanden tussen een bedrijventerrein of bedrijfslocaties en gebieden met een variatie aan functies (zoals wonen, horeca en kleine bedrijvigheid). Met deze laatste lijst wordt aangegeven welke functies binnen een gebied met functiemenging onder welke voorwaarden toelaatbaar zijn. Binnen de lijst voor functiemenging is

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

44

gekozen voor een andere categorieaanduiding dan in de algemene lijst. Deze activiteiten bestaan uit categorieën A, B of C, met de volgende betekenis voor de toelaatbaarheid: Categorie A: Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen - in gebieden met functiemenging - kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend. Categorie B: Activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden. Categorie C: De activiteiten uit categorie B waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen. De VNG-publicatie is geen wet, maar wel een algemeen aanvaarde richtlijn voor de toepassing van milieuzonering in een ruimtelijk plan. Niettemin gaat de publicatie uit van richtafstanden, die in algemene zin bepaald zijn op basis van gemiddelde productieprocessen. Dat betekent dat bij de toepassing van de publicatie altijd ook de feitelijke situatie ter plaatse in ogenschouw moet worden genomen.

Resultaten Bedrijvigheid in de omgeving De dichtstbijzijnde bestaande bedrijfsactiviteiten bevinden zich op bedrijventerrein Fornheselaan, op ruim 600 meter ten zuiden van het plangebied. Op dit bedrijventerrein is milieucategorie 4.1 de maximale invulling. Bij het aanhouden van de richtafstanden voor een 'rustige woonwijk' uit bovenstaande tabel blijkt dat er voldoende afstand is. Daarmee is er sprake van een goed woon- en leefklimaat ten opzichte van de bestaande situatie. Bedrijvigheid in het plangebied In dit bestemmingsplan zijn binnen de bestemming 'Gemengd' bedrijfsactiviteiten van categorieën A en B op basis van functiemenging toegestaan. Bedrijfsactiviteiten van categorie A zijn zondermeer verenigbaar met de functie wonen. Ten aanzien van bedrijfsactiviteiten van categorie B is in de planregels opgenomen dat deze alleen mogen worden uitgevoerd in panden waarin geen wonen plaatsvindt. Op die manier ontstaat er geen eventuele hinder als gevolg van deze activiteiten. Conclusie Het aspect Bedrijven en Milieuzonering vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan en daarmee is het bestemmingsplan uitvoerbaar ten aanzien van dit aspect.

5.3

Verkeer

Beleidsmatig kader In het belang van een goede ruimtelijke ordening moet sprake zijn van een aanvaardbare afwikkeling van alle soorten verkeer. Bij ruimtelijke planning dienen verkeerskundige aspecten afgewogen te worden, omdat deze van grote invloed zijn op het doelmatig functioneren van verschillende functies. Wanneer nieuwe ontwikkelingen worden gepland, is het van belang te onderzoeken welke effecten dit heeft op de verkeerskundige situatie om zo nodig passende maatregelen te kunnen nemen. Resultaten Voor de voorgenomen ontwikkeling van het HMA is een verkeersonderzoek uitgevoerd (Onderzoek Verkeer en parkeren Willem Arntsz-Hoeve Den Dolder, Royal HaskoningDHV, 22 november 2021, Bijlage 4) Parkeren

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

45

Voor de wijziging in het bestemmingsplan is het belangrijk om te toetsen of de geplande parkeervoorzieningen voldoen aan de gestelde parkeernormen van de gemeente Zeist. Dit om na ontwikkeling parkeerproblematiek en overlast te voorkomen. Doordat de locatie in het buitengebied van Zeist wordt ontwikkeld zal er bij alle normen uit worden gegaan van de maximale aantallen. Dit doordat het gebied vrij 'auto-minded' wordt ontwikkeld en er weinig openbare vervoersvoorzieningen aanwezig zijn. Om de transformatie mogelijk te maken is een onderbouwing van de parkeervraag noodzakelijk. Een functieverandering of nieuwbouw kan immers leiden tot een toename van de parkeervraag. Om de parkeervraag te bepalen heeft de gemeente Zeist parkeernormen opgenomen in haar Parkeerbeleidsnota. Voor het bepalen van de normatieve parkeerbehoefte worden de parkeernormen zoals opgenomen in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (d.d. 3 mei 2004) gehanteerd. Deze normen zijn vrij gedateerd en wijken iets af van de huidige parkeerkengetallen zoals deze zijn opgenomen door het CROW in Publicatie 381 van december 2018. De normen zoals deze zijn opgenomen in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (d.d. 3 mei 2004) zijn opgenomen in de tabel 5.2. Het plangebied van de WA-Hoeve bevindt zich volgens de Nota in het restgebied en daarom zullen deze normen worden gehanteerd. Tabel 5.2 Parkeernormen Gemeente Zeist

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

46

Op basis van het geplande aantal woningen en publieke functies dat is opgenomen in het programma voor het bestemmingsplan en daarbij horende parkeernormen van de gemeente Zeist (Tabel 5.2) is de parkeervraag berekend. In de parkeernormen van de gemeente Zeist wordt, in tegenstelling tot het CROW geen onderscheid gemaakt tussen appartementen en grondgebonden woningen. Daarom is voor de appartementen de categorie 'woning midden' gehanteerd. Uit de berekening, weergegeven in Tabel 5.3, blijkt dat op basis van de geldende parkeernormen 285 parkeerplaatsen nodig zijn om in de HMA aan de normatieve parkeerbehoefte te voldoen volgens de parkeernormen van de gemeente Zeist.

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

47

Tabel 5.3: Parkeerberekening

Aangezien er een mix van verschillende functies in het gebied aanwezig is kan er van dezelfde parkeerplaats door verschillende gebruikers gebruik worden gemaakt. Door te rekenen met de aanwezigheidspercentages voor gecombineerd gebruik van het CROW, kan de parkeervraag per periode bepaald worden. Wanneer de normatieve parkeerbehoefte wordt afgezet tegen de aanwezigheidspercentages komt hier een parkeerbehoefte uit van 250, waarbij het maatgevende moment de werkdagavond is. Een deel van deze parkeerplaatsen, in totaal 14 parkeerplaatsen, zal op eigen terrein van de woning gerealiseerd worden. Met name het bezoekersparkeren wordt openbaar opgelost, grotendeels in een parkeergaard, in het noorden van het plangebied. In het plan dient voldaan te worden aan de parkeernormen van de gemeente Zeist. Hierin wordt voorzien in de planregels. Als hiervoor weergegeven is de parkeeropgave berekend op 285 parkeerplaatsen. Binnen het stedenbouwkundig plan is ruimte voor maximaal 300 parkeerplaatsen. Omdat er niet meer ruimte is, is in de planregels het maximaal aantal parkeerplaatsen dan ook gemaximeerd op 300 parkeerplaatsen. Verkeersgeneratie In het kader van de ontwikkeling van de WA-Hoeve is het noodzakelijk vast te stellen wat het verkeersgenererend effect van de toekomstige functies zal zijn.

Voor het berekenen van deze verkeersgeneratie van het autoverkeer wordt uitgegaan van de kengetallen van het CROW. Voor de bepaling van de stedelijkheidsgraad zijn de cijfers van het CBS gehanteerd. Hierbij wordt de gemeente Zeist, waar de WA-Hoeve onder valt, omschreven als sterk stedelijk met 1575 adressen per km2. Naast de mate van stedelijkheid is de verkeersgeneratie ook afhankelijk van de locatie in het stedelijk gebied. De locatie van deze ontwikkeling valt in het buitengebied van de gemeente Zeist. Voor de berekening van de verkeersgeneratie, worden de kengetallen van verkeersgeneratie gehanteerd van het CROW. Voor horeca en Evenementenhal/beursgebouw/congresgebouw heeft het CROW geen (standaard) kengetallen beschikbaar om de verkeersgeneratie te bepalen. Daarom is hiervoor de verkeersgeneratie berekend op basis van de parkeernorm en de turnover van deze functie. Voor horeca wordt in de literatuur een minimale turnover van 2 en een maximale turnover van 3 gehanteerd per parkeerplaats. Dit komt neer op 4 tot 6 verkeersbewegingen per etmaal per

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

48

parkeerplaats. Voor de parkeernormen is het gemiddelde gehanteerd tussen Cafe/Bar/Cafetaria (5,0 en 7,0 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO (rest bebouwde kom, sterk stedelijk)) en Restaurant (12,0 en 14,0 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO (rest bebouwde kom, sterk stedelijk)) aangezien het nog niet duidelijk is in welke vorm de horeca wordt ingericht. De parkeerkencijfers zijn gehanteerd van de locatie 'rest bebouwde kom' omdat er van de locatie 'buitengebied' geen kencijfers beschikbaar zijn. Dit resulteert in een verkeersgeneratie van minimaal 34 en maximaal 63 verkeersbewegingen per etmaal per 100 m2 BVO. Voor Evenementenhal/beursgebouw/congresgebouw geldt dat bezoekers van een conferentieoord doorgaans één keer aankomen, op de locatie verblijven (en niet tussentijds weg gaan) en vervolgens na afloop weer vertrekken. Om deze reden wordt hierbij gerekend met een turnover van 1, wat dus resulteert in 2 verkeersbewegingen per etmaal per parkeerplaats. Ook hiervoor is de parkeernorm van de locatie 'rest bebouwde kom' gehanteerd omdat hiervoor voor het buitengebied geen cijfers beschikbaar zijn. Met een minimale parkeernorm van 5 en een maximale parkeernorm van 10 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO resulteert dit in een verkeersgeneratie van minimaal 10 en maximaal 20 verkeersbewegingen per etmaal per 100 m2 BVO.

Gezien de auto georiënteerde locatie van de WA-Hoeve wordt er uitgegaan van de maximale verkeersgeneratie zoals dit is opgenomen in kengetallen van het CROW voor het berekenen van de verkeersgeneratie. Tabel 5.4: Verkeersgeneratie

De afgelopen jaren zijn de oorspronkelijke functies van de gebouwen in de HMA op de WA-Hoeve niet meer aan de orde en is de verkeersaantrekkende werking van de invulling minimaal geweest. Daarom zal er niet worden gesaldeerd met de bestaande functies in het gebied en is de totale verkeersgeneratie van het gebied 1.541 motorvoertuigen per etmaal voor de HMA. Door middel van het verkeersmodel van de Regio Utrecht, VRU3.4 is berekend hoe dit extra gegenereerde verkeer als gevolg van de ontwikkeling van de WA-Hoeve in Den Dolder zich zal verdelen over de omliggende wegen. Hieruit blijkt dat met het extra gegenereerde verkeer de capaciteit van de N238 nog onder de beschikbare capaciteit blijft en zal dit naar verwachting geen doorstromingsproblemen veroorzaken. Afwikkeling aansluitingen N238 Op basis van de hiervoor genoemde verkeersintensiteiten wordt geadviseerd de aansluitingen op de N238 opnieuw in te richten. Voor de zuidelijke aansluiting in het Zuidelijk ontwikkelveld, ter hoogte van de Pleineslaan, worden momenteel nieuwe plannen ontwikkeld in het kader van het project Nieuwe Verbindingen. De bestaande noordelijke aansluiting ter hoogte van de HMA moet opnieuw ingericht worden op het

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

49

nieuwe verkeersaanbod. Ten behoeve van deze opgave is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om deze kruising opnieuw in te richten (Kruispunt N238-Vijverhof, Den Dolder, Royal HaskoningDHV, 12 september 2022, Bijlage 5). Uit dit onderzoek blijkt dat op basis van de verkeersgeneratie zowel een rotonde als een kruising met verkeersregelinstallatie (verkeerslichten) een goede oplossing biedt voor het kruispunt. Beide oplossingen kunnen de intensiteiten in 2030 na ontwikkeling van de WA-Hoeve op het kruispunt goed afwikkelen en zijn ruimtelijk inpasbaar te maken. Technisch zijn beide alternatieven mogelijk, echter dient er voor beide varianten uitgezocht te worden wat de mogelijkheden en wensen zijn. In 2021 en 2022 hebben reeds diverse overleggen plaatsgevonden tussen de provincie Utrecht, de gemeente Zeist en ontwikkelaar met betrekking tot dit onderzoek en het proces van het vervolgtraject. Nadere uitwerking van het kruispunt zal de komende periode plaats vinden in onderlinge samenwerking tussen de provincie Utrecht, de gemeente Zeist en ontwikkelaar. Tevens is afgesproken belanghebbenden in dit proces te betrekken. Het onderzoek laat zien dat er voldoende mogelijkheden zijn om het kruispunt in te richten op een manier dat het kruispunt vlot en verkeersveilig kan worden afgewikkeld met de toenemende verkeersintensiteiten als gevolg van de ontwikkeling van de WA-Hoeve.

Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

50

Langzaam verkeer Door de locatie in de natuur en nabij het station van Den Dolder is het de verwachting dat veel bewoners en bezoekers van het gebied zullen fietsen of wandelen. Het station is immers op 1,5 kilometer afstand gelegen, wat zowel te voet als per fiets goed bereikbaar is. Ook de voorzieningen in Den Dolder zijn goed bereikbaar voor voetgangers en fietsers. Daarnaast is het centrum van Bilthoven op 4,5 kilometer afstand goed te bereiken met de fiets. Het gebied wordt voor het langzaam verkeer op vijf locaties ontsloten, welke zijn weergegeven op afbeelding 5.2.

Afbeelding 5.2: Ontsluiting langzaam verkeer 1. Vernieuwing van de bestaande aansluiting N238 aan de noordzijde van het gebied. Het is nog niet bekend hoe deze aansluiting eruit zal komen te zien, maar hierbij zal rekening gehouden worden met de verkeersveiligheid, comfort en directheid van de fietsers en voetgangers. Het doorlopende fiets- en voetpad ligt aan de westzijde van de N238, waardoor fietsers altijd eerst de provinciale weg over moeten steken. De ventweg tussen de Vijverhof en het Boerderijlaantje dient voornamelijk voor het langzame verkeer dat richting het noorden gaat. Het is de verwachting dat verkeer dat richting het zuiden, Den Dolder of Bilthoven gaat, via de zuidelijkere verbindingen het gebied zal verlaten. 2. Nieuwe aansluiting N238 aan de zuidzijde van het gebied. Voor de ontwikkeling van het gebied wordt er ook aan de zuidzijde een nieuwe ontsluiting gemaakt aan de N238 aansluitend op de Pleineslaan. Het is nog niet bekend hoe deze aansluiting eruit zal komen te zien, maar ook hierbij zal rekening gehouden worden met de verkeersveiligheid, comfort en directheid van de fietsers en voetgangers. Ook hiervoor geldt dat het fietspad aan de westzijde van de N238 ligt, waardoor fietsers altijd eerst de provinciale weg over moeten steken.

Deze aansluiting is belangrijk voor verkeer dat richting Den Dolder of Bilthoven gaat, waarvan de kernen de sterkste relatie hebben met het gebied. Het is dan ook de verwachting dat de meeste fietsers en voetgangers van deze aansluiting gebruik zullen maken. Een goed ingerichte aansluiting is hiervoor noodzakelijk. Om advies te kunnen geven over het type aansluiting wordt aanvullend onderzoek naar de intensiteiten en oplossingsmogelijkheden uitgevoerd. 3. De provinciale brug over de N238, Willem Coxlaan. Momenteel is er een fietsers- en voetgangersbrug over de N238. Deze brug wordt nu ook gebruikt door fietsers en voetgangers. De