Bijlage 3 - Anterieure overeenkomst inzake herontwikkeling Auto Strijder

-

De impact van de skyline. Wat verantwoordt het hoogte accent? Het is gelijk het hoogste punt. Wat is de onderbouwing? De hoogte is mede gebaseerd op het achtje van Zandvoort. (Red. een rondje gemarkeerd door o.a. Palace Hotel, Casino, Watertorenplein.) Martin vraagt waarom de 8 gebruikt wordt? De toren lijkt nu een bestemming an sich te worden. Bas geeft aan dat het een soort ankerpunt zou kunnen zijn.

Samenvattend na de presentatie komt het Q-team tot de volgende aandachtspunten: -

Er is geen publiek programma op deze locatie gewenst zowel niet in de plint of bovenin, zorg zou kunnen. - Wonen is goed denkbaar, maar welke categorieën moet goed onderzocht worden. - Er zal waarschijnlijk weinig echte doorstroming zijn in Zandvoort door aankoop van de appartementen door mensen uit de regio. Het is onduidelijk hoe men de senioren uit Zandvoort wil verleiden hiernaartoe te verhuizen - Op het moment dat er verdiepingen verdwijnen dan gaan de verhoudingen weg. - Locatie onderdeel van het duinlandschap is goed, parkeren uit het zicht onttrokken. Maar hoe gaat dat zichtbaar worden aan de achterkant. Daarom: aandacht voor het aanzicht vanuit Park Zandvoort. Parkeren in het duin mag niet leiden tot een ‘parkeerbult’ met steile taluds gezien vanuit Park Zandvoort. - De onderbouwing van de hoogte is onvoldoende, hier moet nog specifiek naar gekeken worden. - De maximale hoogte zal volgens het Q-team moeten worden vastgesteld op basis van de bestaande bouw op de hoek van de Van Lennepweg (bij voorkeur lager). - Wij zien niet de noodzaak de entree van Park Zandvoort te verplaatsen. Het Center Parcs heeft een eigen opgang naast deze locatie die logischer is. - De zichtlijn vanuit de van Speijkstraat is belangrijk en dus heeft het de voorkeur deze niet dicht te zetten.

5.3 Conclusie eerste ontwerp: Programmatisch Sinds 2015 is de vraag naar woningbouw zeer sterk gestegen en is er duidelijk sprake van een tekort. De regionale druk op de woningmarkt is groot en Zandvoort heeft een grote woningbouwopgave. 11

Vanwege de beperkte beschikbare locaties moet goed gekeken worden naar alle mogelijkheden. Omdat de structuurvisie inmiddels 10 jaar oud is en vanwege de actuele woningbouwopgave rechtvaardigt het dat het een onderzoek waard is of hier woningbouw mogelijk zou zijn. Het zou een perspectief kunnen bieden voor de Zandvoortse woningbouwopgave en de een impuls kunnen geven. Ingediend plan De maat en schaal van het ingediende plan is veel te groot en massaal voor deze locatie. Het volledig volbouwen van het kavel alsmede de grote hoogte maken het geheel totaal niet passend binnen het duinlandschap. Een goede onderbouwing voor deze dichtheid en hoogte ontbreekt en valt ook niet te schrijven. Dit plan zou op ernstige bezwaren vanuit de directe omgeving kunnen rekenen. Een beperkter programma zou wellicht passend zijn, waarin het gebiedstype (duinlandschap) en de omgeving gerespecteerd worden.

Conclusie eerste ontwerp Het eerste plan is als niet kansrijk beoordeeld.

6. Beoordeling Aangepast ontwerp (11-2019) De reacties op het eerste ontwerp zijn besproken met de initiatiefnemer en hierdoor heeft de initiatienemer het ontwerp aangepast.

aangepast ontwerp In de kern zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd:

12

-

-

-

-

De bouwmassa is verkleind en bestaat nu uit 12 bouwlagen, meer aansluitend op de flats in de directe omgeving (9 tot 11 bouwlagen). Hoewel de massa nog steeds fors is, wil de ontwikkelaar garanderen dat wordt gecompenseerd middels een aansprekende en kwalitatieve alzijdige architectuur. Programmatisch is het plan aangepast. zijn meer betaalbare woningen toegevoegd. Vanwege de complexiteit om een deel van één complex als sociale woningbouw te realiseren, wordt voorgesteld om in het separate laagbouwgedeelte van het complex in te richten als een paviljoen met betaalbare zorgwoningen. De vista vanuit de van Speijkstraat op het duin wordt gerespecteerd. Het paviljoen met zorgwoningen manifesteert zich als een incident in het duin, dat visueel slechts één laag boven het duin uitsteekt. Langs de openbare weg komt een flinke duinenstrook van ca. 8m breedte die ervoor zorgt dat het complex met een flinke duinbuffer ‘in het duin’ komt te staan.

Risico’s: -

De bouwmassa is nog steeds flink en kan op weerstand uit de omgeving rekenen. De hoogte zorgt voor enige schaduwdhinder bij Centerparcs die separaat en onderling moet worden onderzocht. De exacte eisen vanuit hoogheemraadschap Rijnland zijn nog niet bekend; de ontwikkelaar wenst ondergronds parkeren te realiseren maar het kavel ligt deels in de kernzone van de zeekering. Ook zullen afgegraven gronden op een andere locatie binnen Zandvoort moeten worden gecompenseerd.

Conclusie Het plan beantwoordt aan de grote woningbouwopgave en zoekt tevens aansluiting bij de omgeving. Het aangepaste ontwerp wordt daarom als ‘kansrijk’ aangemerkt.

13

Anterieure Overeenkomst herontwikkeling locatie Strijder Zandvoort 8 april 2021

BIJLAGE 3

tartnotitie Burgemeester van Alphenstraat, ontwikkelen woningbouw

Bestuurlijk opdrachtgever

Wethouder Ellen Verheij-de Haas

Datum

23 april 2020

De startnotitie is een globale verkenning van de kansen, belemmeringen en risico’s van het project in de initiatieffase. Met het vaststellen van de startnotitie door de raad kan de initiatieffase afgerond worden.

Impressie Duinwachter Zandvoort, zicht vanaf Van Lennepweg

1. Aanleiding Op dit moment is op de hoek van de Van Alphenstraat en de Van Lennepweg autobedrijf Strijder met benzinestation gevestigd. De eigenaar van Auto Strijder wenst het bedrijf te verplaatsen en op deze plek woningbouw te realiseren. Samen met ontwikkelaar ROW uit Hilversum is een plan uitgewerkt. Het betreft een ontwerp met een alzijdige, moderne en bijzondere architectuur, met woningbouw in het hoofdgebouw en sociale functies het bijgebouw. In verband met de voorgeschiedenis is een uitgebreide Quick Scan uitgevoerd, die als bijlage is toegevoegd.

2. Probleemstelling In 2012 is een woningbouwplan ingediend voor twee woontorens op deze plek. Aanvankelijk was er ambtelijk en bestuurlijk draagvlak en was dat plan als wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Dat woningbouwplan is uiteindelijk niet

1/7

opgenomen in het definitieve bestemmingsplan, enerzijds door de financiële- en vastgoedcrisis, er werd in 2012 immers nauwelijks een woning verkocht, anderzijds doordat het plan onvoldoende rekening hield met zijn omgeving. Op dit moment is woningbouw op deze locatie op grond van het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan en is, als wordt ingestemd met deze wijziging, een uitgebreide voorbereidingsprocedure nodig. De maat en schaal van het ingediende plan lijkt redelijk voor deze locatie en is passend binnen het duinlandschap. In afstemming met de afdeling stedenbouw is gekozen voor een hoofdgebouw en een laag gebouw (paviljoen). (Aanvankelijk was er een plan voor een toren met 21 lagen) Voor een haalbaar plan is een bouwvolume benodigd van 12 bouwlagen voor het hoofdgebouw en vier bouwlagen voor paviljoen. Dit is voor wat betreft het hoofdgebouw ondanks een vergelijkbare schaal wel enkele bouwlagen - hoger dan omliggende torens, maar er wordt gewerkt met set-backs (naar boven toe terug liggend) waardoor de hoogte op de plek niet als dusdanig wordt ervaren. Daarnaast zorgt de ontwikkelaar voor aansprekende architectuur, toekomstsbestendig en passend bij het duinlandschap waar het in is gelegen.

Deze aansprekende architectuur zal vastgelegd worden in een beeldkwaliteitshoofdstuk voor het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE), dat samen met de welstandscommissie wordt opgesteld. Ook wordt een brede duinstrook voor het gebouw langs gepland, zodat het gebouw een kwalitatief object ‘in het duin’ wordt, aansluitend op het karakter van het gebied.

Illustratie waarop het duinlandschap en de breedte van het voorterrein zichtbaar is

Dit plan maar ook elk ander plan zal gelet op de historie naar verwachting op bezwaren vanuit de directe omgeving kunnen rekenen. De noodzaak om de woningvoorraad te vergroten is echter hoog.

Startnotitie Burgemeester van Alphenstraat, ontwikkelen woningbouw

2/7

3. Doel Sinds 2015 is de vraag naar woningbouw zeer sterk gestegen en is er duidelijk sprake van een schrijnend tekort. De regionale druk op de woningmarkt is groot en Zandvoort heeft een grote woningbouwopgave (630 woningen). Vanwege de beperkte beschikbare locaties moet goed gekeken worden naar alle mogelijkheden. Omdat de structuurvisie inmiddels 10 jaar oud is en vanwege de actuele woningbouwopgave, is het belangrijk om te onderzoeken hoe hier woningbouw mogelijk gemaakt kan worden. De locatie biedt een aantal bijzondere kansen voor transformatie naar woningbouw:  

 

De locatie ligt namelijk op een prachtige gezichtsbepalende plek aan de rand van Zandvoort. De bestaande bebouwing op de plek is verouderd en transformatie naar woningbouw met de voorgenomen aansprekende architectuur geeft een belangrijke ruimtelijke kwaliteitsimpuls nabij het circuit. Er kan een significant deel van de totale woningbouwopgave van Zandvoort worden gerealiseerd; De woningbouwopgave kan relatief snel worden gerealiseerd omdat er slechts één eigenaar en initiatiefnemer betrokken is.

4. Resultaat Het plan voor 108 woningen bestaat uit een hoofdgebouw met daarin 76 appartementen en een laag gebouw (paviljoen) met daarin 32 appartementen. Het programma is gebaseerd op:  32 sociale huurwoningen met seniorenlabel (allen gelegen in het paviljoen)  22 woningen in de betaalbare huur en/of koop  22 woningen middeldure huur en/of koop  32 woningen in de dure koop Het programma sluit als volgt aan op het uitgangspunt 30/40/30 in het Uitvoeringsprogramma Wonen: - 30% sociale huur (label senioren) < € 720,- (prijspeil 2019)

- 20% betaalbare huur en/of koop (koop betaalbaar < € 250.000 of huur vrije sector betaalbaar € 720 - € 971 (prijspeil 2019) - 20% middeldure huur en/of koop (koop middelduur < € 363.000 of huur vrije sector middelduur € 971 - € 1.300 (prijspeil 2019) - 30% overig

Startnotitie Burgemeester van Alphenstraat, ontwikkelen woningbouw

3/7

Volledig ondergronds parkeren Het grootste deel van het perceel ligt in de ‘buitenbeschermingszone’ en een kleiner deel in de ‘beschermingszone’. De ontwikkelaar heeft overleg gevoerd met Hoogheemraadschap Rijnland over de mogelijkheden. Binnen de buitenbeschermingszone kan een meerlaagse, ondergrondse parkeergarage zonder beperkingen worden gegraven. Er zijn wel voorwaarden voor de uitkomende grond. Deze moet elders binnen de buitenbeschermingszone worden verwerkt. Binnen de beschermingszone zijn er wel beperkingen, in het centrum van de beschermingszone mag niet gegraven worden, maar de kavel ligt in het grensgebied en daar zijn wel mogelijkheden, aldus Rijnland. Deels is twee lagen parkeergarage mogelijk en deels 1 laag parkeergarage. De ontwikkelaar geeft aan dat het zonder meer mogelijk is om 146 parkeerplaatsen ondergronds te realiseren. Op basis van de huidige parkeernormen is dit onvoldoende. Het college heeft richting de ontwikkelaar aangegeven op voorhand niet akkoord te gaan met een verlaagde parkeernorm, omdat het risico nadrukkelijk aanwezig is, dat er niet voldoende parkeerplaatsen in de garage zijn en in de buurt zal worden geparkeerd.

Het is aan de ontwikkelaar om middels een verkeerskundig onderzoek aan te geven hoe het dan geldende parkeerbeleid kan worden toegepast in deze ontwikkeling Verder heeft de ontwikkelaar met Rijnland afgesproken om aan de hand van een door Rijnland te leveren dwarsdoorsnede-tekening de exacte grens te verwerken in het ontwerp, zodat aan de hand daarvan op korte termijn een watervergunning kan worden aangevraagd. Geluid In het verleden is het bouwplan vastgelopen op meerdere aspecten waaronder “de geluidbelasting”. ODIJmond geeft aan dat de regelgeving de afgelopen 10 jaar is gewijzigd alsook de technische mogelijkheden. Na vaststelling van de startnotitie vindt overleg plaats tussen geluidsdeskundigen en de ontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft er vertrouwen in, dat zij op basis van de regelgeving een positief advies van ODIJmond kunnen ontvangen. Daarnaast heeft de ontwikkelaar zich rekenschap gegeven van de nabijheid van het circuit.

5. Uitgangspunten en randvoorwaarden Ruimtelijk en planologisch Het Q-team heeft in de beginfase input geleverd voor een eerder schetsontwerp, waar nog sprake was van een veel grotere bouwhoogte, die invloed zou hebben op de kust en de skyline van heel Zandvoort. Deze input is meegenomen in het schetsontwerp. De invloed op de

Startnotitie Burgemeester van Alphenstraat, ontwikkelen woningbouw

4/7

kustlijn is hierdoor zodanig verminderd, dat het Q-team niet meer bij deze ontwikkeling wordt betrokken. In een toekomstig SPvE zullen vooral de volgende onderdelen worden uitgewerkt:  Een bouwwerk in de duinen met een flinke duinbuffer langs de weg  Een bouwwerk dat past in zijn omgeving  Het realiseren van een vizier vanuit de Van Speijkstraat op nieuwe duinen, om zo de visuele verbinding tussen dorp en buitengebied op deze plek te versterken.  Ondergronds parkeren, in relatie tot het verkeerskundig onderzoek en het dan geldende parkeerbeleid.  Een programma dat tegemoetkomt aan de grote woningbouwopgave  Realisatie van (gedeeltelijke) hemelwaterberging op eigen terrein  Een beeldkwaliteitsparagraaf voor borging van een aansprekende en kwalitatieve architectuur. In een anterieure overeenkomst zullen aanvullende afspraken worden gemaakt over onder meer huurhoogte, exploitatieduur, huurverhoging, anti-speculatie, doelgroepen en de hoogte van de servicekosten. De herontwikkeling van deze locatie draagt bij aan de verwezenlijking van onderstaande gemeentelijke ambities.

6. Risicoanalyse Door de situering van het voorliggende plan wordt geen hinderlijke schaduwwerking of onevenredige inbreuk van privacy op omliggende woningen voorzien. Wel kan een discussie ontstaan over uitzicht. De ontwikkelaar zal zelf de risico's op zich nemen voor mogelijke

Startnotitie Burgemeester van Alphenstraat, ontwikkelen woningbouw

5/7

schaduwwerking op Centerparcs en de beperkingen die eventueel worden opgelegd in verband met de watervergunning (HH Rijnland).

7. Proces en planning De stappen in het proces zijn globaal als volgt:

Initiatieffase In de initiatieffase vindt een integrale verkenning plaats van het project waarbij gekeken wordt waar het aansluit bij het vigerende beleid en waar het project mogelijk afwijkt. Met het vaststellen van de startnotitie kan de initiatieffase afgerond worden. Definitiefase In de definitiefase worden de uitgangspunten en randvoorwaarden nader gedefinieerd. Ontwerpfase In de ontwerpfase wordt het project uitgewerkt tot een stedenbouwkundigplan binnen de door de gemeente vastgestelde randvoorwaarden. Ook worden vereiste onderzoeken voor de juridisch-planologische procedure uitgevoerd. Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) met beeldkwaliteitsplan wordt door het college vrijgegeven voor zienswijze. Het plan wordt vervolgens door de ontwikkelaar gepresenteerd aan de omgeving. In samenspraak met de ontwikkelaar wordt hiervoor een participatie en inspraakplan opgesteld (PIP). Het SPvE wordt vervolgens ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Voorbereidingsfase In deze fase worden voorbereidingen getroffen om het definitief ontwerp te realiseren. Het stedenbouwkundige plan wordt uitgewerkt tot bouwplan. In deze fase wordt tevens de juridisch-planologische procedure doorlopen. Ook de bestemmingplanprocedure en het proces tot verlening van de omgevingsvergunning wordt in deze fase doorlopen.

Realisatiefase De realisatiefase is gericht op de daadwerkelijke uitvoering van het project. Ook vindt in deze fase overdracht naar beheer plaats. Startnotitie Burgemeester van Alphenstraat, ontwikkelen woningbouw

6/7

Indicatieve Planning: Bevoegdheid

Planning

Fase

Product

Initiatieffase (uitgangspunten en randvoorwaarden, globale verkenning van opgave en kansen)

• Startnotitie • Raad • Participatie en inspraakplan (Pip) • Staf

Q2 2020

Definitiefase (kaders voor verder uitwerking)

• Vaststelling SPvE • Anterieure-overeenkomst

• Raad • B&W

Q3 2020

Ontwerpfase

• opstellen SP en vrijgeven voor inspraak • Vaststelling SP

• B&W • B&W

Q4 2020

Voorbereidingsfase

• Juridisch-planologische procedure

• Nader te bepalen

Realisatiefase

• Start uitvoering

Q1 2021

2021

8. Participatie en inspraak De omwonenden en andere belanghebbenden worden op diverse momenten door de ontwikkelaar geïnformeerd. De gemeente stelt hiervoor in samenspraak met de ontwikkelaar een Participatie en Inspraakplan (PIP). Op twee moment in het proces bestaat er mogelijkheid tot inspraak. Eerst m.b.t. het Stedenbouwkundig plan en vervolgens tijdens de bestemmingplanprocedure. Nadat de omgevingsvergunning is afgegeven bestaat de mogelijkheid bezwaar te maken. De nadruk zal gelet op de voorgeschiedenis vooral gericht moeten zijn op de informatie betreffende het voorkomen van extra parkeerdruk. 9. Bijlage nvt

Startnotitie Burgemeester van Alphenstraat, ontwikkelen woningbouw

7/7

Anterieure Overeenkomst herontwikkeling locatie Strijder Zandvoort 8 april 2021

BIJLAGE 4

kelderbak kadastrale grens 22 m2

Maten in het werk te controleren Onderdeel:

Kadastrale grens Kelderbak

Schaal:

1 : 500

Projectnummer: 190802 Tekeningnummer:

VO-01-61

Getekend:

DD

Datum:

2021-03-31

Bestand:

C:\Users\Daan\Desktop\hooyschuur\190802\190802 Zandvoort RVT20 B.rvt

Anterieure Overeenkomst herontwikkeling locatie Strijder Zandvoort 8 april 2021

BIJLAGE 5

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Auto Strijder (De Duinwachter) mei 2021

Inhoudsopgave 1

Inleiding

2

2

Woonprogramma

3

3

Parkeeropgave

4

4

Inpassing in de omgeving

5

5

Ontwerp parkeergarage

7

6

Ontwerp maaiveld

9

7

Ontwerp bebouwingsplinten

13

8

Milieu- en omgevingsaspecten

14

9

Duurzaamheid

16

10

Beeldkwaliteit gebouwen

18

11

Aan te leveren documenten

19

Bijlagen 1. Mobiliteitsplan 2. Windhinderonderzoek 3. Akoestisch onderzoek 4. Quick-scan Wet natuurbescherming

1. Inleiding Aanleiding Op dit moment is op de hoek van de Van Alphenstraat en de Van Lennepweg autobedrijf Strijder met een tankstation gevestigd. De eigenaar van Auto Strijder wenst het bedrijf te verplaatsen en op deze plek woningbouw te realiseren. Samen met ontwikkelaar ROW uit Hilversum is er een plan uitgewerkt. In overleg met de gemeente is gekozen voor een stedenbouwkundige opzet van een hoofdgebouw van 12 bouwlagen en een laag gebouw (paviljoen) van 4 bouwlagen (aanvankelijk was er een plan voor een woontoren met 21 lagen). Stedenbouwkundige Programma van Eisen Voor de herontwikkeling van Auto Strijder (De Duinwachter) naar een wooncomplex met sociale functies is voorliggend Stedenbouwkundige Programma van Eisen (SPvE) opgesteld. Doel van het SPvE is het vastleggen van kwantitatieve en kwalitatieve ruimtelijke en functionele randvoorwaarden en uitgangspunten waaraan het initiatief van de ontwikkelaar moet voldoen. Het dient daarmee als kader voor de verdere uitwerking van het initiatief in een stedenbouwkundig plan en de ruimtelijke procedure. Uitgangspunten Het Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder is een uitwerking op basis van de door de raad vastgestelde startnotitie project “Auto Strijder” (kenmerk: 2020/407909) van 7 mei 2020, inclusief de bijlagen: · Startnotitie Burgemeester van Alphenstraat, ontwikkelen woningbouw (d.d.

23 april 2020) · Quick Scan Ontwikkeling Locatie ‘Strijder’ Zandvoort (d.d. januari 2020)

Afbeelding 1. schetsontwerp Duinwachter Zandvoort. Let op: deze impressie is nog niet getoetst aan het SPvE. Er kunnen geen rechten aan deze impressie worden ontleend.

2

2. Woonprogramma Het totale woningaantal is door de raad vastgesteld op 108 woningen met een verdeling overeenkomstig het ‘Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019-2025’: · 30% sociale huur: < € 737,14 (volgt index conform Rijksoverheid) · 20% betaalbare koop < € 250.000 of betaalbare huur < € 971 (peildatum 1 januari 2019, consumentenprijsindex CBS · 20% middeldure koop < € 363.000 of middeldure huur < € 1.300 (peildatum 1 januari 2019, consumentenprijsindex CBS · 30% dure segment Het programma voor het hoofdgebouw is door de raad vastgesteld op 76 appartementen en voor het lagere gebouw op 32 appartementen. Het programma omvat: · 32 zorgwoningen in de sociale huur · 22 woningen in de betaalbare huur en/of koop · 22 woningen in middeldure huur en/of koop · 32 woningen in de dure koop en/of huur Het lagere gebouw met de 32 sociale huurappartementen wordt een zorggebouw bestemd voor senioren. Doel is zorgbehoevende ouderen een plaats te geven in zelfstandige woningen waarbij zij naar behoefte zorg kunnen afnemen. Dit kan variëren van maaltijdservice tot (medische)zorg aan huis. De ontwikkelaar werkt dit aspect verder uit waarbij naast het vinden van een coöperatie of private belegger, ook onderzocht moet worden welke samenwerking met welke zorgaanbieder hiervoor wordt aangegaan.

In het hoofdgebouw zullen de 22 woningen in de betaalbare huur en/of koop geschikt zijn voor starters op de woningmarkt. In het uitvoeringsprogramma Wonen 2019 – 2025 ligt de focus tevens op middeninkomens. Voor deze groep bevat de ontwikkeling 22 middeldure woningen in de huur en/of koop. De overige 32 woningen vallen in het vrije sector-segment. De woningen zijn bij uitstek geschikt voor senioren uit Zandvoort die een koop-eengezinswoning in Zandvoort hebben, maar graag een overstap willen maken naar een ruime gelijkvloerse woning. Hiermee kunnen deze woningen bijdragen aan doorstroming in Zandvoort. NB Het totale aantal te realiseren woningen hangt uiteindelijk af van de mogelijkheid tot het realiseren van voldoende parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage conform beleid en eisen (zie paragraaf 3a en hoofdstuk 5).

3

3. Parkeeropgave De relevante parkeeraspecten omvatten de volgende onderdelen: a. parkeeropgave auto’s bewoners en bezoekers b. parkeeropgave fietsen bewoners c. parkeeropgave fietsen bezoekers a.

Parkeeropgave auto’s bewoners en bezoekers Parkeren mag geen extra parkeerdruk op het openbare gebied veroorzaken: al het parkeren dient op eigen terrein opgelost te worden. Met name de functionaliteit voor het bezoekersparkeren (inclusief bezorgers, verzorgers, laden en lossen) dient hierbij niet vergeten te worden (zie voor de uitvoeringseisen hoofdstuk 5 en paragraaf 7d). Het aantal te realiseren parkeerplaatsen dient te voldoen aan het Zandvoortse parkeerbeleid. De ontwikkelaar heeft aan de hand van een parkeerbalans en mobiliteitsplan aangetoond dat 150 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd overeenkomstig de parkeernormen volgens de Parkeernormennota 2012 gemeente Zandvoort (bijlage 1).

b.

Parkeeropgave fietsen bewoners Om het fietsgebruik zo veel mogelijk te stimuleren dienen bij de entrees van de appartementengebouwen collectieve, inpandige fietsenstallingen gesitueerd te worden waardoor bewoners eerder bij hun fiets dan hun auto zijn. Er dient hierbij gerekend te worden met drie fietsopstelplekken per appartement. Bijkomend voordeel van collectieve fietsenstallingen is dat er geen losse bergingen in de parkeergarage gerealiseerd hoeven te worden, maar dat de bergingen (minimaal 3m2) geïntegreerd kunnen worden in of aan de appartementen. Er dient rekening gehouden te worden met voldoende oplaadpunten voor het opladen van E-bikes. Tevens is het wenselijk bij de entree van het paviljoen een deel van de ruimte te reserveren voor het stallen en opladen van scootmobielen.

c.

Parkeeropgave fietsen bezoekers Makkelijk te bereiken locaties voor het stallen van fietsen van bezoekers helpt tegen wildparkeren. Bij alle entrees van de gebouwen dienen hiervoor voldoende ‘fietsnietjes’ gerealiseerd te worden op eigen terrein.

4

4. Inpassing in de omgeving Qua ruimtelijke inpassing van de nieuwe bebouwing in de omgeving worden in de startnotitie de volgende nader uit te werken randvoorwaarden meegegeven: a. een bouwwerk in de duinen met een flinke duinbuffer langs de weg b. een bouwwerk dat past in zijn omgeving c. het realiseren van een vizier vanuit de Van Speijkstraat op nieuwe duinen, om zo de visuele verbinding tussen dorp en buitengebied op deze plek te versterken d. ondergronds parkeren In het kader van de Wet natuurbescherming wordt hieraan de volgende uit te werken randvoorwaarde toegevoegd: e. (compensatie-)maatregelen flora en fauna a.

Bouwwerken in de duinen met een flinke duinbuffer langs de weg Voor de locatie moet een integraal ontwerp opgesteld worden, op basis waarvan de inpassing van de gebouwen en de terreininrichting in de omgeving kan worden beoordeeld. Daarin moet de hele locatie in beeld zijn én de aansluiting ervan op de omgeving. Gezien vanaf de Burgemeester van Alphenstraat, Van Lennepweg, Van Speijkstraat, Doctor Johannus G. Mezgerstraat en het voetpad/trap van en naar het Center Parcs-terrein, dienen de twee appartementengebouwen als compacte, losse volumes in (nieuwe) duinen ontworpen te worden. Deze nieuwe duinen dienen aan te sluiten op de bestaande duinrand ten noorden en ten oosten van de locatie waardoor het na verloop van tijd als één ononderbroken duinrand ervaren gaat worden. Er moet sprake zijn van een robuuste nieuwe duinrand waarbij ook de aansluiting op het naastliggende recreatieterrein ontwerpaandacht vraagt. Ook hier is het uitgangspunt dat de locatie en het aangrenzende groen op het Center Parcs-terrein na verloop van tijd als één ononderbroken duinlandschap wordt ervaren. Tussen de nieuwe bebouwing en de Van Lennepweg en de Burgemeester van Alphenstraat dient een duinstrook van voldoende breedte gerealiseerd te worden zodat deze ook duidelijk als duingebied ervaren gaat worden.

Deze nieuwe duinen dienen visueel zo min mogelijk onderbroken te worden door keerwanden en balustraden. Om bovenstaande aspecten goed te kunnen beoordelen dienen vanuit verschillende gezichtspunten artist impressions aangeleverd te worden (zie hoofdstuk 11).

b.

Bouwwerken passend in de omgeving Door de hoogte van het twaalf woonlagen tellende hoofdgebouw en de plaatsing van de gebouwen in de brede duinrand waar verder geen bouwwerken staan, zullen de bouwwerken als solitair ervaren worden. De vormgeving, materialisatie en het kleurgebruik van de gebouwen dient echter wel afgestemd te zijn op het duinlandschap waarin ze gelegen zijn (zie hiervoor hoofdstuk 10).

5

Door de hoogte wordt het hoofdgebouw een toevoeging aan het silhouet van Zandvoort. Voor de wijziging van het bestemmingsplan moet een onderbouwing worden gegeven waarom het hierin en op deze locatie passend is. Hierbij dient in beeld gebracht te worden wat de impact van het gebouw op de directe- en de wijde omgeving is. NB De gemeenteraad is met het vaststellen van het raadsstuk ‘Aangepaste nota: Vaststellen startnotitie project “Auto Strijder”, Burgemeester van Alphenstraat 102’ (kenmerk 2020/407909) op 7 mei 2020 akkoord gegaan met de voorgestelde bouwhoogte. c.

Realiseren van een vizier vanuit de Van Speijkstraat op de nieuwe duinen Vanaf de Van Speijkstraat bezien dienen de nieuwe duinen rond en tussen de nieuwe gebouwen de boventoon te voeren. Deze eis heeft consequenties voor het gebruik en de inrichting van de ruimte tussen de twee appartementengebouwen. Voorkomen moet worden dat vanaf de Van Speijkstraat tegen een entree van de parkeergarage aangekeken wordt of tegen andere, te dominant aanwezige bouwkundige elementen (zie voor de locatie van de entree parkeergarage paragraaf 5b).

d.

Ondergronds parkeren Alle autoparkeerplaatsen (behalve de opstelplaatsen voor laden & lossen en halen & brengen, zie paragraaf 6d) dienen volledig onder de nieuwe duinrand (zie paragraaf 4a) plaats te vinden. Het gedeelte voor het bezoekersparkeren dient hierbij ook openbaar toegankelijk te zijn. Voor de uitwerkingseisen zie hoofdstuk 5.

e.

(Compensatie-)maatregelen flora en fauna De Wet natuurbescherming schrijft voor dat leefvoorwaarden van beschermde dier- en plantsoorten niet mogen worden aangetast door de herontwikkeling van de locatie. Als uit het vereiste ecologisch onderzoek naar voren komt dat er beschermde soorten voorkomen in het plangebied, dan zal hier in het nieuwe ontwerp rekening mee moeten worden gehouden (compensatie). Dit kan bijvoorbeeld door het aanbrengen van faunavoorzieningen in de bebouwing en op de daken en door het toepassen van een inheems beplantingsassortiment in de buitenruimte (zie hoofdstuk 6 en 9).

6

5. Ontwerp parkeergarage Naast het accommoderen van het totale aantal te realiseren parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers (zie hoofdstuk 3), dient de parkeergarage aan de volgende eisen te voldoen: a. niet zichtbaar vanaf de openbare ruimte of aanpalende percelen b. entree parkeergarage integreren in de bebouwingsplint c. veilige aansluiting van de entree op de omgeving en openbare weg d. randvoorwaarden Hoogheemraadschap Rijnland e. NEN 2443 f. gehandicaptenparkeerplaatsen en oplaadpunten elektrische voertuigen g. overige (technische) aspecten Ontwerp parkeergarage = opgave gespecialiseerd ingenieursbureau Een volledig ondergrondse en openbaar toegankelijke parkeergarage die voldoet aan alle gestelde eisen en randvoorwaarden is een relatief complexe ontwerpopgave. Om ervoor te zorgen dat dit belangrijke onderdeel van het totaalplan resulteert in een goed ingepaste en goed bruikbare parkeergarage, dient een gespecialiseerd ingenieursbureau ingeschakeld te worden dat samen met het architectenbureau de parkeergarage vorm gaat geven. a.

Niet zichtbaar vanaf de openbare ruimte of aanpalende percelen Vanaf de openbare ruimte of aanpalende percelen is de parkeergarage niet zichtbaar. Vanaf de openbare ruimte of aanpalende percelen zijn ook geen ventilatieroosters, openingen of andere bouwkundige elementen behorende bij het functioneren van de parkeergarage zichtbaar (met uitzondering van de entree van de parkeergarage).

b.

Entree parkeergarage integreren in de bebouwingsplint De entree van de parkeergarage dient niet in het vizier van de Van Speijkstraat op de nieuwe duinen gerealiseerd te worden (zie paragraaf 4c). De entree van de parkeergarage dient geïntegreerd te worden in de bebouwingsplint.

c.

Veilige aansluiting van de entree op de omgeving en openbare weg De locatie en aansluiting van de in/uitrit van de parkeergarage op de omgeving en op de openbare weg dient tot een veilige, overzichtelijke verkeerssituatie te leiden voor alle verkeersdeelnemers: voetgangers, fietsers en gemotoriseerd verkeer.

d.

Randvoorwaarden Hoogheemraadschap Rijnland De ontwikkelaar dient het ontwerp van de parkeergarage en herplaatsing van het uitkomende zand af te stemmen met - en ter goedkeuring voor te leggen aan Hoogheemraadschap Rijnland. Het grootste deel van het perceel ligt in de ‘buitenbeschermingszone’ en een kleiner deel in de ‘beschermingszone’: · binnen de ‘buitenbeschermingszone’ kan een meerlaagse, ondergrondse parkeergarage zonder beperkingen worden gegraven. Wel zijn er voorwaarden voor de uitkomende grond, deze moet binnen de buitenbeschermingszone worden verwerkt

7

· binnen de ‘beschermingszone’ zijn er wel beperkingen, in het centrum van de beschermingszone mag niet gegraven worden e.

NEN 2443 De parkeergarage dient te voldoen aan de NEN 2443. NEN 2443:2013 is de norm voor het parkeren en stallen van personenauto’s op terreinen en in garages.

f.

Gehandicaptenparkeerplaatsen en oplaadpunten elektrische voertuigen Gezien de doelgroep van een deel van de woningen (ouderen en hulpbehoevenden), is het raadzaam om te voorzien in 2% van het totaal aan gehandicaptenparkeerplaatsen. Ook is het raadzaam om de garage te voorzien van een aantal oplaadpunten voor elektrische voertuigen en voor de overige voorbereidingen op elektrisch laden (bekabeling en aanleggen van contactpunten).

g.

Overige (technische) aspecten Naast bovenstaande punten spelen verder nog de volgende aspecten: · het parkeergarageontwerp geeft inzicht in de grondbalans: inzicht in het volume van de kelder en de wijze waarop de uitkomende grond op het terrein wordt verwerkt. Hoogteverschillen worden gemaakt door hergebruik van uitkomende grond · in het ontwerp wordt een technische doorwerking gemaakt met betrekking tot de gronddruk op de kelder, zowel aan de zijkanten als bovenop · verstuiving of afglijden van zand op en rond de parkeergarage moet voorkomen worden

8

6. Ontwerp maaiveld Het inrichtingsplan voor het maaiveld is een belangrijke ontwerpopgave waarbij de volgende zaken spelen: a. beplantingsplan b. goed toegankelijke en zichtbare entrees c. fietsparkeren bezoekers d. opstelplaatsen laden & lossen / halen & brengen e. (ondergronds) afvalinzameling f. nutsvoorzieningen en andere installaties g. hemelwaterafvoer h. verlichting i. verharding j. bouwkundige elementen k. beheer- en onderhoudsplan Inrichting maaiveld = ontwerpopgave landschapsarchitect De ruimtelijke kwaliteit van deze ontwikkeling zal voor een belangrijk deel afhankelijk zijn van de kwaliteit van de inrichting van het maaiveld. Gezien de bijzondere setting en opgave - het realiseren van een nieuwe duinrand rond de appartementengebouwen en bovenop een parkeergarage, dient voor dit deel van de ontwerpopgave een landschapsarchitect aan het ontwerpteam toegevoegd te worden. Deze landschapsarchitect dient over voldoende kennis van (dikke) natuurdaken en inheemse beplantingsassortimenten passend bij een (bebouwd) duinlandschap, te beschikken. In nauwe afstemming met de architect en de ingenieursbureaus, dient deze landschapsarchitect meteen betrokken te worden bij de verdere uitwerking van het plan zodat het ontwerp van de parkeergarage, de inrichting van de buitenruimte, de aansluiting ervan op de appartementengebouwen en de omgeving, integraal worden opgepakt.

Verder spelen hierbij de volgende aspecten: · Het maaiveld is geen plat vlak van zand met schraal zeegras. Het nieuwe maaiveld varieert in hoogte en breedte en is rijk aan bomen en struiken. · In het maaiveldontwerp moet de aansluiting van de appartementengebouwen op de omgeving integraal worden opgepakt. De functie van de buitenruimte moet worden gedefinieerd. Delen van het plan worden aangeduind, er is beperkt privé-buitenruimte, er is een duintuin op de parkeergarage. Al deze elementen moeten samenhang vertonen, waarbij continuïteit van het duinlandschap voorop staat. a.

Beplantingsplan Als onderdeel van het buitenruimte-ontwerp dient een beplatingsplan opgesteld te worden dat voldoet aan de volgende uitgangspunten: · aansluiting zoeken op de bestaande duinrand te noorden en oosten van de locatie en op de aangrenzende beplanting op het Center Parcs-terrein zodat het geheel na verloop van tijd als één doorlopend duinlandschap ervaren wordt · toepassing van een beplantingsassortiment dat gebiedseigen is en daarmee van toegevoegde waarde voor de lokale fauna 9

·

b.

Het beplantingsplan mag geen (invasieve) exoten bevatten. Deze exoten kunnen soorten zijn die veel in de duinen groeien als gevolg van menselijke introductie in ons land, maar daarmee de inheemse flora verdringen. Let op: er zijn vele malen meer invasieve exoten dan wellicht wordt gerealiseerd, sommige van deze soorten lijken nu zo bij de duinen te horen dat ze als gebiedseigen kunnen worden ervaren, maar dat niet zijn

Goed toegankelijke en zichtbare entrees Beide gebouwdelen dienen volwaardige entrees aan de straat te krijgen zonder hoogteverschillen. Dit is met name voor de doelgroep die in het lagere gebouw (het paviljoen) gaat wonen van belang, maar zal ook voor de (oudere) bewoners van het hoofdgebouw belangrijk zijn. De entrees dienen vanaf de straat goed zichtbaar te zijn en dienen royale afmetingen te krijgen (in breedte en hoogte). Doel hiervan is het vergroten van de sociale veiligheid ter plekke van de entrees.

c.

Fietsparkeren bezoekers Zie hoofdstuk 3c.

d.

Opstelplaatsen laden & lossen / halen & brengen Voor het laden en lossen van o.a. verhuiswagens en pakketdiensten en het halen en brengen van bewoners (bijv. met taxi’s), dient op eigen terrein op maaiveld een opstelplaats gerealiseerd te worden bij elke entree. Deze opstelplaatsen dienen op een logische, overzichtelijke plek in de nabijheid van de entrees van de appartementengebouwen geplaatst te worden. De opstelplaatsen kunnen uitgevoerd worden in grasbetonsteen of halfverharding waardoor het visueel onderdeel wordt van het nieuwe duinlandschap.

e.

(Ondergronds) afvalinzameling In het plan dienen ondergrondse afvalcontainers en rolcontainers voor GFT geplaatst te worden conform de eisen van Spaarnelanden. Ruimtelijk dient de locatie voor deze containers zodanig geïntegreerd te worden in het totaalontwerp dat ze de openbare ruimte en het nieuwe duinlandschap zo min mogelijk verstoren. Kosten voor plaatsing en onderhoud zijn voor de ontwikkelaar.

f.

Nutsvoorzieningen en andere installaties Nutsvoorzieningen zoals transformatorstations en andere kasten (waaronder eventuele WKOinstallatie), worden niet in de openbare ruimte en niet op maaiveld geplaatst. De ontwikkelaar inventariseert bij de verschillende nuts- en telecombedrijven de behoefte aan nutsvoorzieningen en plaatst deze inpandig (dus in de bebouwingsplint). Uitgangspunt hierbij is verder dat de toegang(en) tot deze voorzieningen visueel zo min mogelijk in het oog springen (gezien vanaf de openbare ruimte). Aanvullend mag een transformatorstation niet worden geplaatst in de nabijheid van een verblijfsruimte van een woning.

g.

Hemelwaterafvoer Binnen de plangrenzen dient een toekomstbestendig watersysteem te worden aangelegd voor afvoer van hemelwater. Hemelwater dient daarbij duurzaam te worden verwerkt zodat het

10

omliggende rioolstelsel wordt ontlast. Rechtstreeks lozen van hemelwaterafvoer op het rioleringstelstel van de gemeente is niet toegestaan. Te denken valt aan de volgende mogelijkheden (niet uitputtend): · buffering op de groene daken en het nieuwe duinlandschap boven de parkeergarage · infiltratie in de ondergrond · transporteren naar- en lozen op, oppervlaktewater · combinatie van bovenstaande Met Hoogheemraadschap Rijnland dient overlegd te worden onder welke voorwaarden het regen/grondwater geloosd mag worden op het oppervlaktewater. Ook dient met Rijnland afgestemd te worden of watercompensatie aangelegd moet worden voor het extra (nieuw) verharde oppervlak. Klimaatbestendig aanleggen is een eis, dit betekent onder andere dat regenwater onder extreme omstandigheden de bebouwing niet in mag stromen. h.

Verlichting Voor openbaar toegankelijke gebieden dient de verlichting te voldoen aan het politiekeurmerk (o.a. voor de sociale veiligheid). Aangezien het hier ook een nieuw, natuurlijk duinlandschap betreft, dient in het verlichtingsplan ook rekening gehouden te worden met het zo min mogelijk verstoren van fauna die dit duinlandschap als nieuw habitat gaat gebruiken. Hier kan rekening mee gehouden worden door: · de lichtintensiteit beperkt te houden · de verlichting zo min mogelijk te laten uitstralen naar de omgeving · gebruik te maken van een kleur licht dat minder verstorend werkt voor fauna

i.

Verharding Uitgangspunten bij de toe te passen verharding zijn: · om hittestress en wateroverlast zo veel mogelijk te voorkomen alleen verharding toepassen waar het strikt noodzakelijk is · eventuele paden door het nieuwe duinlandschap uitvoeren in halfverharding (dit geldt niet voor toegangspaden vanaf de openbare ruimte naar de entrees van de appartementengebouwen) · de materialisatie en kleurstelling van de verharding moet passen bij het nieuwe duinlandschap en het bijbehorende beplantingsassortiment · de aansluitingen van de terreinverharding op de verharding van de openbare ruimte dienen logisch en ‘geruisloos’ te zijn, harde contrasten in kleur en materiaal dienen vermeden te worden

j.

Bouwkundige elementen Uitgangspunten bij het toepassen van bouwkundige elementen zoals keermuren en balustraden zijn: · zo veel mogelijk voorkomen van het moeten toepassen van deze elementen zodat het nieuwe duinlandschap zo min mogelijk verstoord wordt door bouwkundige elementen · indien noodzakelijk de vormgeving, materialisatie en het kleurgebruik afstemmen op- en ondergeschikt maken aan het beplantingsassortiment van het duinlandschap 11

k.

Beheer- en onderhoudsplan Gezien de bijzondere randvoorwaarden waarbij het maaiveld een nieuw duinlandschap gaat vormen bovenop een parkeergarage en rond en tussen de appartementengebouwen, dient parallel aan het opstellen van het beplantingsplan een beheer- en onderhoudsplan opgesteld te worden. Uit dit plan moet blijken dat het gekozen beplantingsassortiment ook op de lange termijn de beoogde kwaliteit weet te behouden. Een natuurlijk bewateringsplan waarin rekening gehouden wordt met perioden van droogte, is hierbij een belangrijk onderdeel. Uit het beheer- en onderhoudsplan moet ook duidelijk blijken welk deel in beheer komt bij de gemeente en welk deel in beheer blijft bij de ontwikkelaar. Uitgangspunt hierbij is dat alleen het beheer van de openbare ruimte (= het trottoir langs de Van Lennepstraat en Van Alphenstraat) bij de gemeente komt te liggen.

Afbeelding 2. Schetsontwerp Duinwachter Zandvoort. Let op: deze impressie is nog niet getoetst aan het SPvE. Er kunnen geen rechten aan deze impressie worden ontleend.

12

7. Ontwerp bebouwingsplinten De vormgeving van de begane grond van de appartementengebouwen zal naast de vormgeving van het nieuwe duinlandschap, voor een belangrijk deel de kwaliteit van het aanzien van deze nieuwe ontwikkeling gaan bepalen. Deze bebouwingsplinten dienen een levendige uitstraling te krijgen en hoogwaardig vormgegeven te worden. Ze dienen te voldoen aan de volgende randvoorwaarden: a. voldoende daglichttoetreding b. voldoende contact met de Van Lennepweg en de Burgemeester van Alphenstraat c. overgangen buitenruimten - nieuw duinlandschap hoogwaardig en duurzaam vormgeven a.

Voldoende daglichttoetreding Voor de woonkwaliteit van de woningen op de begane grond is het van belang dat er voldoende daglichttoetreding plaats kan vinden. De plinten van de gebouwen dienen samen met het beplantingsplan voor het omliggende nieuwe duinlandschap zodanig ontworpen te worden dat ook na verloop van tijd, als de omringende bomen en heesters volwassen zijn geworden, er nog steeds voldoende daglichttoetreding plaats kan vinden.

b.

Voldoende contact met de Van Lennepweg en Burgemeester van Alphenstraat Onder andere vanwege sociale veiligheid dienen in ieder geval de plinten aan de Van Lennepweg en de Burgemeester van Alpenstraat overwegend levendige functies te krijgen waardoor er interactie met deze straten plaats kan vinden. Denk hierbij aan woonkamers en keukens. Slaapkamers zijn geen levendige functies en dienen hier tot minimale gevellengten teruggebracht te worden. Om deze reden dienen er op de begane grond van het grote woongebouw aan de Van Lennepweg en de Burgemeester van Alpenstraat óf benedenwoningen toegepast te worden (met de slaapkamers op de eerste verdieping), óf appartementen van minimaal 90m². Om de relatie tussen straat en woning verder goed te borgen, dient een eventueel hoogteverschil tussen de onderste woningen en de Van Lennepweg en de Burgemeester van Alpenstraat niet te groot te worden. Uitgangspunt hierbij is dat er goede (en voldoende) zichtrelaties tussen mensen op straat en bewoners in de onderste woningen tot stand kunnen komen.

c.

Overgangen buitenruimten - nieuw duinlandschap hoogwaardig vormgeven Buitenruimte van de woningen op de begane grond bij voorkeur als balkons vormgeven waardoor er een duidelijke, strakke scheiding tussen de privébuitenruimten en het collectieve duinlandschap wordt gecreëerd. Indien gekozen wordt de woningen op de begane grond geen balkons maar buitenruimten op maaiveld (bovenop de parkeergarage) te geven, dan dient de overgang tussen deze buitenruimten en het nieuwe duinlandschap zodanig ontworpen te worden dat het een hoogwaardige uitstraling krijgt en behoudt. Voor dit laatste dient het duinlandschap-ontwerp nauwkeurig afgestemd te worden op het ontwerp van deze buitenruimten. Hierbij moet voorkomen worden dat bewoners delen van het nieuwe duinlandschap bij hun privé-buitenruimte trekken (en afzetten met schuttingen), of dat te dichtbij geplaatste bomen of heesters door bewoners gekapt worden.

13

8. Milieu- en omgevingsaspecten Onderdeel van het SPvE is dat er ook al gekeken wordt naar de milieu- en omgevingsaspecten, die van belang zijn voor de haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling. Hierbij wordt dus een onderscheid gemaakt tussen onderzoeken die in het kader van de ruimtelijke procedure (bestemmingsplan of omgevingsvergunning) moeten worden opgesteld en onderzoeken die in deze fase al uitgevoerd moeten zijn om de haalbaarheid aan te tonen. Voor de herontwikkeling van Auto Strijder zijn een drietal milieu- en omgevingsaspecten van belang (naast het parkeren wat al in hoofdstuk 3 is benoemd): × × ×

Windhinder Geluid Stikstof (Wet natuurbescherming)

Windhinder Gezien de hoogte van het hoofdgebouw en de ligging van de locatie vlak aan de kust en nabij het circuit Zandvoort, is het voorkomen van wind- en geluidhinder een belangrijk aandachtspunt. De gebouwen dienen zodanig ontwerpen te worden dat passerende voetgangers, fietsers en bewoners van de gebouwen zo min mogelijk windhinder ondervinden. Speciale aandachtspunten hierbij zijn de entreepartijen en de ruimte tussen de twee gebouwen. Voor dit deel van de ontwerpopgave dient een bouwfysisch ingenieursbureau aan het ontwerpteam toegevoegd te worden. Dit bureau dient het schetsontwerp op mogelijke windhinder te analyseren en met aanbevelingen te komen op welke onderdelen het ontwerp aangepast moet worden om windhinder voor passerende voetgangers, fietsers en de bewoners zo veel mogelijk te voorkomen. Ook is van belang dat de nieuwe gebouwen geen onaanvaardbare negatieve effecten hebben op het windklimaat op de omliggende bebouwing. Door het bureau Cauberg Huygen is reeds een windhinderonderzoek uitgevoerd (bijlage 2). In het onderzoek wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van ontoelaatbare windhinder rondom de beoogde bebouwing. In relatie tot de flat aan de Van Speijkstraat is geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling geen invloed heeft op het windklimaat bij het flatgebouw.

Geluid Om te borgen dat sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de woningen, zal aan de hand van een akoestisch onderzoek moeten worden aangetoond dat voldaan wordt aan de geluidsnormen als bedoeld in de Wet geluidhinder. Hierbij dient in het bijzonder aandacht te worden besteed aan de locatie van de ontwikkeling ten opzichte van het circuit Zandvoort. Voor de beoogde woningbouwontwikkeling is in dit stadium al een akoestisch onderzoek door het bureau P+M (rapportnummer: M+P.ROW.20.01.1) verricht om te beoordelen of de geluidsbelasting van het circuit Zandvoort knelpunten oplevert (bijlage 3). Uit de resultaten van het akoestisch onderzoek volgt dat de geluidsbelasting vanwege het circuit Zandvoort maximaal 50 dB(A) bedraagt ter plaatse van de ontwikkellocatie. Hiermee levert het circuit Zandvoort geen knelpunten op en is er geen sprake van nadelige effecten op de bedrijfsvoering van het circuit en de toekomstige ontwikkelingen daarvan. 14

Stikstof (Wet natuurbescherming) Vanwege de aard en omvang van de ontwikkeling en de locatie ten opzichte van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied “Kennemerland - Zuid”, is een onderzoek naar stikstofdepositie vereist in het kader van de Wet natuurbescherming. In het kader van het SPVE is al een quick-scan verricht naar de soorten- en gebiedsbescherming als bedoeld in de Wet natuurbescherming. Uit de AERIUS-berekeningen die zijn uitgevoerd is gebleken dat de beoogde ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor het Natura 2000-gebied (bijlage 4).

15

9. Duurzaamheid De twee appartementengebouwen op een bijzondere plek in Zandvoort, vragen om een extra duurzaamheidsinspanning en een bijdrage aan de Zandvoortse klimaat- en duurzaamheidsdoelstellingen. Hiervoor dient de ontwikkelaar een duurzaamheidsconcept uit te werken dat de volgende onderdelen omvat: a. energie & warmte b. klimaatadaptatie c. groen & ecologie d. circulariteit e. mobiliteit a.

Energie & warmte Doel is vermindering van het gebruik van fossiele brandstof en de afhankelijkheid aardgas. Randvoorwaarde is gasloos bouwen (landelijk beleid). De wens (dit is geen eis aangezien er in Zandvoort geen sprake is van een vastgestelde duurzaamheidsambitie) is energieneutraal tot energieleverend bouwen. Dit kan onder andere bereikt worden door toepassing van hoge isolatiewaarden in combinatie met een WKO-installatie en zonnepanelen. Door deze panelen boven groene daken te plaatsen zal het plan ook beter op de onderdelen klimaatadaptatie en groen & ecologie scoren: · groene daken leveren een bijdrage in het langer vasthouden van hemelwater (waterbuffering) · groene daken leveren een bijdrage in het verminderen van hittestress · groene daken leveren een bijdrage aan het verbeteren van de lokale biodiversiteit (flora & fauna) Hiernaast verlengen groene daken de levensduur van de dakbedekking en verhogen de opbrengst van de erboven geplaatste zonnepanelen. Door middel van een dakrand van voldoende hoogte dienen de panelen en eventuele andere installaties op de daken vanaf maaiveld uit het zicht onttrokken te worden.

b.

Klimaatadaptatie Doel is het verminderen van wateroverlast en -tekort. Randvoorwaarde is de aanleg van een toekomstbestendig watersysteem voor de afvoer van hemelwater (zie paragraaf 6g). De uit te werken ambitie is een integraal groenblauw-ontwerp waarbij hemelwater zo lang mogelijk bij de bron wordt vastgehouden, met name door toepassing van beplanting op en aan de gebouwen en de nieuwe duinrandvegetatie. Door deze natuurlijke waterbuffering wordt in natte perioden wateroverlast, en in warme perioden hittestress zo veel mogelijk voorkomen.

c.

Groen & ecologie Doel is behoud van ecologische waarden en biodiversiteit. Randvoorwaarde is het behoud en de compensatie de aanwezige natuurwaarden op de locatie (zie paragraaf 4e). Ambitie is natuurinclusief bouwen waarbij op en aan de gebouwen nest, slaap- en schuilplekken voor vogels en vleermuizen worden gecreëerd en voor de inrichting van het nieuwe duinlandschap en de groene daken een beplantingsassortiment wordt toegepast dat gebiedseigen is (zie paragraaf 6a).

16

d.

Circulariteit Doel is het verminderen van vraag naar grondstoffen en belasting van het milieu. Randvoorwaarde zijn de waardes conform bouwbesluit 2018. De Milieuprestatie gebouwen (MPG) geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast en heeft een maximum grenswaarde van 1,0. De uit te werken ambitie is een gebouwontwerp met een zo laag mogelijke milieubelasting op: · de productie van de toe te passen materialen · het gebruik van de toe te passen materialen · het afval na de sloop of vervanging van de toe te passen materialen, en de milieuwinst door hergebruik van vrijkomende materialen bij de sloop van de huidige panden

e.

Mobiliteit Doel is de gebouwen en het terrein zo in te richten dat bewoners gestimuleerd worden met de voet, fiets of het OV te gaan. Randvoorwaarde is de realisatie van collectieve, inpandige fietsenstallingen die dusdanig bij de entrees gesitueerd worden zodat bewoners eerder bij hun fiets zijn dan bij de auto (zie paragraaf 3b). Ambitie is het uitwerken van een mobiliteitsplan met bijvoorbeeld een (elektrische) deelautoconcept.

17

10. Beeldkwaliteit De architectuur, materialisatie en kleurstelling van de appartementengebouwen dienen in harmonie te zijn met het rondom gelegen duinlandschap. Naast de continuïteit van de duinrand in het maaiveldontwerp, moet de vormgeving van de gebouwen dus ook inspelen op het duinlandschap. Verder spelen de volgende beeldkwaliteitsaspecten: · de gebouwen krijgen een alzijdige architectuur die zowel van veraf als van dichtbij kwaliteit heeft · toepassen van hoogwaardige materialen die onder invloed van weer en wind mooi verouderen · entrees zijn goed zichtbaar en krijgen royale afmetingen (zie paragraaf 6b)

18

11. Aan te leveren documenten Aan te leveren documenten met betrekking tot toetsing van het VO Architectuur (incl. ontwerp parkeergarage): · situeringstekening met ruime context, dus inclusief bebouwing aan de overkant van de Van Lennepstraat en Van Alphenstraat en het lager gelegen Center Parcs · plattegronden · doorsnedes met ruime context, dus inclusief aangrenzende openbare ruimte en bebouwing aan de overkant van de Van Lennepstraat en Van Alphenstraat en het lager gelegen Center Parcs · artist impressions van de nieuwe bebouwing op ooghoogte gezien vanuit de Burgemeester van Alphenstraat, Van Lennepweg, Van Speijkstraat, Doctor Johannus G. Mezgerstraat, het voetpad/trap van en naar het Center Parcs-terrein en vanaf het Center Parcs-terrein · duurzaamheidsconcept · ecologisch onderzoek · Akoestisch onderzoek · rapport bouwfysische ingenieursbureau met windhinderonderzoek en -advies · bezonningsstudie · principedetails · materiaal- en kleurstaat Aan te leveren documenten met betrekking tot toetsing van het VO Ontwerp buitenruimte: · inrichtingsplan · principedetails, materialisatie en kleurstelling verharding en eventuele bouwkundige elementen · type verlichting en ander straatmeubilair · beplantingsplan · beplantingsassortiment · onderhoud- en beheerplan

19

Anterieure Overeenkomst herontwikkeling locatie Strijder Zandvoort 8 april 2021

BIJLAGE 6

1.

Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop Zandvoort[Titel]

18 augustus 2020 Afdeling ECDW

Inhoud 1.

Inleiding

3

1.1

3

Inleiding

1.2. Afbakening projecten

3

1.3. Leeswijzer

4

Beleidskaders sociale huur en betaalbare huur/koop

5

2.1. Kenmerken sociale huurwoning

5

2.2. Kenmerken betaalbare huur/koop en middelduur

5

2.3. Beleidskaders: Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025

6

3. Spelregels sociale huur en betaalbare huur/koop

6

2.

3.1. Spelregels sociale huur

6

3.2. Spelregels betaalbare huur

8

3.3. Spelregels betaalbare koop

10

4. Inzet instrumentarium

10

4. 1. Ruimtelijk-juridische instrumenten

10

4.2. Grondbeleid en grondprijzenbeleid

12

4.3. Gemeentelijk vastgoed

12

4.4. Inzet Fonds sociale woningbouw

12

4.5. Overige ondersteuning/inzet voor versnelling vanuit het Rijk (bouwimpuls-gelden)13 4.6. Anti-speculatiebeding en verplichting tot zelfbewoning

13

4.7. Boetebepaling / kettingbeding

13

4.8. Ingangsdatum en tussentijdse aanpassingen

14

5. Samengevat: de Spelregels voor woningbouw-programmering

15

2

2.

Inleiding 2.1 Inleiding In het in 2019 vastgestelde Uitvoeringsprogramma Wonen 2019 t/m 2025 van de gemeente Zandvoort heeft de gemeenteraad de ambities ten aanzien van het woningbouwprogramma aangescherpt. Op basis van de toenemende druk op de woningmarkt (waaronder de toenemende wachttijden in de sociale huur) wil de gemeente Zandvoort dat het aantal woningen en met name het aantal sociale huurwoningen in Zandvoort groeit. Met de vaststelling van het Uitvoeringsprogramma zijn de uitgangspunten van het nieuwbouwprogramma voor wat betreft omvang en verdeling vastgelegd. Met deze nota wordt een volgende stap in de realisatie van deze ambitie gezet en verdere invulling gegeven aan de gewenste minimale kwaliteit van de beoogde woningen, de betaalbaarheid voor langere termijn, en de wens om de woningen bij de beoogde doelgroep terecht laten komen. In de nota worden de spelregels voor woningbouw en de in te zetten instrumenten vastgelegd zodat er duidelijkheid is voor partijen binnen en buiten de gemeente. De prijspeilen zijn, voor zover aan de orde, geindexeerd naar 1/1/2020. Bij een aantal paragrafen worden cijfers weergegeven die voortkomen uit het Woonwensenonderzoek dat iedere 2 jaar wordt gehouden in de Metropool Regio Amsterdam: WiMRA. Het betreft hier voorlopige cijfers uit het onderzoek dat in 2019 is gehouden, de definitieve cijfers worden eind mei 2020 bekend gemaakt.

1.2. Afbakening projecten In het Uitvoeringsprogramma Wonen is -in lijn met het amendement Fonds Sociale Woningbouw 1opgenomen dat de uitgangspunten voor de gewenste woningbouwsegmentatie van toepassing zijn voor projecten waarvoor nog geen kaders zijn vastgesteld. Daarnaast zijn er andere redenen om een aantal uitzonderingen te maken voor projecten. Voor de volgende projecten is de beoogde onderverdeling in het woningbouwprogramma (sociaal, betaalbaar, midden, vrij) niet van toepassing: - projecten waarvoor privaatrechtelijke afspraken met ontwikkelende partijen zijn gemaakt en een programmatische wijziging niet meer haalbaar is zonder verwachte vergaande juridische en/of financiële consequenties. Het betreft hier de volgende projecten: Louis Davids-carré, AWZI, Spalier, Seinpostweg 2a.

1

De gemeenteraad heeft via een amendement in de raadsvergadering van 30 oktober 2018 besloten bij nieuwe ontwikkeling van bouwwerken (transformatie) en/of gebiedsontwikkelingen als uitgangspunt te hanteren dat minimaal 30% van het totaal aantal m2 bvO voor de functie wonen wordt gereserveerd voor de sociale huursector, en een reservering (fonds sociale woningbouw) te doen uit de Strategische Investeringsagenda voor de realisatie van sociale woningbouw.

3

- projecten waar de gemeente geen (grond) positie heeft en het bestemmingsplan de beoogde (woon) functie toestaat. Als er geen ruimtelijke planprocedure hoeft te worden doorlopen voor de realisatie van een project (een uitgebreide Wabo-procedure geldt ook als een ruimtelijke planprocedure), en de gemeente is geen eigenaar van de grond dan kan de gemeente niet sturen op de gewenste woningbouwprogrammering. De gemeente kan geen omgevingsvergunning weigeren wanneer deze wel past in het bestemmingsplan, maar niet de beoogde woningbouwprogrammering bevat. - sloop/nieuwbouw of andere nieuwbouwprojecten van woningcorporaties. Woningcorporaties hebben vanuit hun wettelijke taak de doelstelling om vooral sociale huurwoningen te bouwen, verhuren en beheren. Bij projecten die door woningcorporaties worden (her)ontwikkeld, worden daarom specifieke afspraken gemaakt over de gewenste verdeling van het woningbouwprogramma, rekening houdend met doelstellingen op bijvoorbeeld het gebied van de gewenste differentiatie in een buurt en de haalbaarheid van de ontwikkeling. Het betreft hier bijvoorbeeld de afspraken in relatie tot de Corodex-locatie. Met de corporaties worden daarnaast prestatieafspraken gemaakt over huurhoogte, huurstijging en exploitatieperiode die grotendeels vergelijkbaar zijn met de spelregels in deze nota.

- projecten die kleiner zijn dan 10 woningen zijn vrijgesteld van de gewenste segmentering. In het besluit van het Uitvoeringsprogramma Wonen is opgenomen dat verwacht wordt dat projecten die kleiner zijn dan 10 woningen niet aan het kwalitatieve uitgangspunt kunnen voldoen. Dit is ingegeven vanuit het feit dat een minimale schaalgrootte nodig is voor realisatie en exploitatie van sociale huurwoningen. Wanneer het om gemeentelijke grond of vastgoed gaat is het mogelijk om de gehele locatie of object (of een groter deel daarvan) in te zetten voor sociale woningbouw. Dit zal per situatie beoordeeld worden (maatwerk) Gelet op de gewenste minimale omvang van projecten bestaat de mogelijkheid om projecten te clusteren en zo de gewenste programmering te realiseren. De gemeente heeft in het coalitieakkoord van 26 juni vastgelegd dat voor Badhuisplein geen sociale huur wordt opgenomen, maar dat hiervoor compensatie zal plaatsvinden in het Entreegebied. Compensatie kan daarnaast ook plaatsvinden bij de oude brandweerkazerne, herontwikkeling Raadhuis en Mariaschool. Met de uitgangspunten van de segmentering van het woningbouwprogramma beoogt de gemeente de voorraad sociale huurwoningen toe te laten nemen met het gewenste aantal zoals opgenomen in het uitvoeringsprogramma wonen.

Wanneer dit aantal in de gemeente is gerealiseerd kan de gemeente besluiten om voor nieuwe projecten geen of andere woningbouw segmentering toe te passen.

1.3. Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden voor sociale huur en de betaalbare huur/koop de in het uitvoeringsprogramma opgenomen kaders benoemd, en aangevuld met spelregels die voor de uitwerking in projecten van kracht zijn. In hoofdstuk 3 wordt het in te zetten instrumentarium beschreven dat de gemeente Zandvoort ter beschikking staat om ervoor te zorgen dat zowel het beoogde aantal als de gestelde regels voor woningbouwprojecten worden gerealiseerd.

4

3.

Beleidskaders sociale huur en betaalbare huur/koop 2.1. Kenmerken sociale huurwoning Een sociale huurwoning is een huurwoning met een kale huur onder de huurtoeslaggrens/liberalisatiegrens (prijspeil 1/1/2020 € 737,14). De Zandvoortse woningvoorraad bestaat voor 26% uit sociale huurwoningen van woningcorporaties en 11 % van de voorraad wordt door particuliere verhuurders verhuurd met een prijsniveau dat onder de sociale huur valt (Bron: Woonwensenonderzoek Wonen in de MRA (WiMRA) 2019) De doelgroep van de sociale huurwoningen wordt gevormd door mensen met een inkomen tot maximaal de DAEB/EU-grens (tot € 39.055,- prijspeil 2020). In 2019 behoorde 41% van alle Zandvoortse huishoudens tot deze doelgroep (bron: WiMRA 2019). Corporaties zijn voor de toewijzing van woningen gebonden aan de wettelijke vereisten van passend toewijzen en de kaders van de huisvestingsverordening Zandvoort. Voor particuliere verhuurders voor de bestaande sociale huurvoorraad in basis alleen de kaders van de huisvestingsverordening. Voor particuliere verhuurders betekent dit dat voor bestaande bouw er een vergunningplicht is voor de verhuur van woningen onder de huurtoeslaggrens. Om een vergunning te kunnen krijgen voor bestaande sociale huur moet de huurder van een particuliere huurwoning aantonen dat zijn huishoudinkomen lager is dan € 44.360,-