Bijlage 3 - Anterieure overeenkomst inzake herontwikkeling Auto Strijder
Tekst van het document
Anterieure Overeenkomst inzake herontwikkeling locatie Strijder Zandvoort
d.d. 8 april 2021
1/27
INHOUDSOPGAVE
I II III IV V VI VII
Partijen, considerans Definities, bijlagen, doel overeenkomst, taken partijen Kostenverhaal Wro Planontwikkeling, Realisatie en Exploitatie Publiekrechtelijke taken Gemeente Ingang en einde Overeenkomst Overige bepalingen
pag. 3 pag. 5 pag. 8 pag. 11 pag. 21 pag. 24 pag. 26
2/27
I
PARTIJEN, CONSIDERANS ONDERGETEKENDEN:
1.
De publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Zandvoort, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer/mevrouw……. krachtens volmacht van de burgemeester van Zandvoort, handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Zandvoort d.d. ………………2020, hierna te noemen: Gemeente, en
2.
ROW Projectontwikkeling BV, ingeschreven in het handelsregister met nummer 71873538, statutair gevestigd te Utrecht en kantoorhoudende te Franciscusweg 219, Unit C1.10, 1216SE te Hilversum, ten dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder, Wierenga Vastgoed B.V., die op haar beurt rechtsgeldig wordt vertegenwoordigd door haar directeur, de heer O. Wierenga, Hierna te noemen: Initiatiefnemer,
Ondergetekenden worden tezamen hierna aangeduid als Partijen;
OVERWEGENDE DAT: -
op de hoek van de Burgemeester Van Alphenstraat en de Van Lennepweg op het perceel Burgemeester Van Alphenstraat 102, kadastraal bekend als Zandvoort, sectie B, nummers 9015 en 9016 de autogarage “Auto Strijder”, het tankstation “Total Strijder” en een autowasstraat zijn gevestigd, hierna te noemen: “de Locatie”;
-
de Locatie, die blijkens het Kadaster circa 3.175 m2 groot is, in een situatietekening is opgenomen die als bijlage 1 aan deze overeenkomst is gehecht; -
de bedrijfsmatige activiteiten van Auto Strijder worden verplaatst en het tankstation wordt gesaneerd;
-
de eigenaar van de Locatie in samenwerking met de Initiatiefnemer op de Locatie woningen wenst te realiseren en hiervoor een verzoek bij de gemeente heeft ingediend;
-
het eerste verzoek uitging van een woningbouwtoren van 21 lagen met een tweelaags ondergrondse parkeergarage;
3/27
-
deze ontwikkeling in strijd is met het geldende bestemmingsplan;
-
de Gemeente over het verzoek een quickscan heeft gedaan voor de mogelijkheden op het perceel, waaruit volgt dat de locatie geschikt is voor woningbouw maar dat het eerste bouwplan te groot en hoog is voor de Locatie (zie bijlage 2);
-
de Initiatiefnemer op 11 november 2019 een tweede schetsontwerp voor de Locatie heeft ingediend, dat uitgaat van de bouw van 108 woningen, verdeeld over een woontoren en paviljoen, dat door de Gemeente als kansrijk wordt gezien en aanleiding heeft gegeven de Locatie verder te onderzoeken;
-
de gemeente met Initiatiefnemer op 13 januari 2020 een voorschotovereenkomst heeft gesloten om de plannen voor de Locatie verder uit te werken, zulks onder bevoorschotting voor de daarbij te maken gemeentelijke plankosten;
-
de Gemeente op basis van het verzoek de startnotitie “Auto Strijder, Burgemeester van Alphenstraat 102” met kenmerk 2020/407909 heeft opgesteld met randvoorwaarden voor het in ontwikkeling nemen van de Locatie, dat door de gemeenteraad op 7 mei 2020 is vastgesteld (bijlage 3);
-
de Gemeente onder de voorwaarden die in de Startnotitie zijn genoemd bereid is het benodigde planologisch traject in gang te zetten en hiertoe de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan op te starten;
-
uit de eerste verkenning is gebleken dat voor de ontwikkeling tevens inbreng van grond van de Gemeente nodig is, zoals weergegeven in bijlage 4, en hierna te noemen: “het Plangebied”) en de Gemeente bereid is hierover met Initiatiefnemer afspraken te maken;
-
dat Partijen inzake de herontwikkeling van het Plangebied verder overeenstemming hebben bereikt over onder meer de kaders voor de verdere planvorming en de aan de Gemeente te vergoeden kosten en te verlenen bijdragen, welke afspraken zij in deze Overeenkomst wensen vast te leggen.
4/27
KOMEN HET VOLGENDE OVEREEN:
II
DEFINITIES, BIJLAGEN, DOEL OVEREENKOMST, TAKEN PARTIJEN
Artikel 1
Definities en bijlagen Definities
1.
De in dit artikel gedefinieerde en alfabetisch gerangschikte begrippen worden in de tekst van deze Overeenkomst met een hoofdletter geschreven. In deze Overeenkomst wordt verstaan onder: Bestemmingsplan Het bestemmingsplan ‘Recreatiepark 2011’, dat door de gemeenteraad op 16 november 2011 is vastgesteld. Bouwplan De te realiseren herontwikkeling conform het Stedenbouwkundige Technische Programma van Eisen en het Beeldkwaliteitsplan. Overeenkomst De onderhavige overeenkomst. Plangebied Het gebied zoals aangegeven op plankaart (bijlage 4). Planning Het aan deze Overeenkomst als bijlage 7 gehechte schema waarop staat aangegeven op welke tijdstippen een aanvang zal worden gemaakt met de uitvoering van de verschillende activiteiten van Partijen en op welk tijdstip deze activiteiten zouden moeten zijn voltooid. Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor de ontwikkeling van het Bouwplan en de Openbare Ruimte d.d. 8 maart 2021, zoals opgesteld door de Gemeente, aan deze Overeenkomst gehecht als bijlage 5. Voorschotovereenkomst De tussen Partijen gesloten voorschotovereenkomst van 13 januari 2020.
5/27
1.
Bijlagen Van deze Overeenkomst maken deel uit de navolgende bijlagen. bijlage 1 bijlage 2 bijlage 3 bijlage 4 bijlage 5 bijlage 6 bijlage 7 bijlage 8 bijlage 9
Kadastrale kaart locatie Quickscan ontwikkeling Strijder Startnotitie ontwikkeling Strijder Kaart Plangebied / exploitatiegebied (indicatief weergegeven) Stedenbouwkundig Programma van Eisen (versie mei 2021) Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop Planning d.d. 31 maart 2021 Kostenraming ambtelijke inzet Concepttekst publicatie Overeenkomst
Voor bijlagen 1 t/m 6 geldt dat in geval van onderlinge strijdigheid de laatstgenoemde bijlage voorgaat.
Artikel 2
Doel van de Overeenkomst
1.
Partijen sluiten deze Overeenkomst voor de realisatie van het Bouwplan, alsmede het regelen van het kostenverhaal ex. artikel 6.24 lid 1 Wro.
2.
De Initiatiefnemer realiseert het Bouwplan voor eigen rekening en risico en in goede samenwerking met de Gemeente en de omgeving.
3.
De Gemeente ondersteunt de Initiatiefnemer vanuit haar bestuurlijke taken en bevoegdheden. De bestuurlijke taken en bevoegdheden beslaan onder andere de bestuurlijke begeleiding, de planologische begeleiding en vergunningverlening en de daaruit eventueel voortvloeiende bezwaar- en of beroepsprocedures.
4.
Doel van deze Overeenkomst is tenslotte het vastleggen van alle tussen Partijen gemaakte afspraken.
5.
Deze Overeenkomst heeft nadrukkelijk niet tot doel om koop of verkoop en/of levering van onroerende zaken mogelijk te maken. Als dergelijke transacties noodzakelijk zijn met het oog op de planontwikkeling treden Partijen hiervoor afzonderlijk in overleg.
6/27
Artikel 3
Taken en verantwoordelijkheden Initiatiefnemer Op hoofdlijnen heeft de Initiatiefnemer de navolgende taken en verantwoordelijkheden:
1.
De Initiatiefnemer draagt zorg voor de integrale ontwikkeling en realisatie van het Bouwplan en de openbare ruimte.
2.
De Initiatiefnemer draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het voorbereiden en uitvoeren van de benodigde onderzoeken, het opstellen van de ruimtelijke onderbouwing en toelichting ten behoeve van het Bestemmingsplan.
3.
De Initiatiefnemer vergoedt de kosten van de Gemeente zoals aangegeven in artikel 5 van de Overeenkomst.
4.
De Initiatiefnemer vergoedt de planschade ex. artikel 6.1 Wro. De bovengenoemde taken en verantwoordelijkheden worden in het vervolg van deze Overeenkomst nader uitgewerkt.
Artikel 4
Verantwoordelijkheden Gemeente
1.
De Gemeente draagt zorg voor het voorbereiden (regels en plankaart), doorlopen en begeleiden van de planologische procedures als benoemd in artikel 6, derde lid, overeenkomstig de Planning.
2.
De ter uitvoering van bovengenoemde verantwoordelijkheid te verrichten taken worden in het vervolg van deze Overeenkomst nader uitgewerkt.
7/27
III
KOSTENVERHAAL Wro
Artikel 5
Kosten ten laste van de Initiatiefnemer Ten laste van de Initiatiefnemer komen de kosten zoals genoemd in artikel 6.2.4. van het Besluit ruimtelijke ordening. Voor dit Project betreft het de volgende kostenposten:
1.
De ambtelijke kosten van de Gemeente (bijlage 8) zoals nader uitgewerkt in artikel 6.
2.
De kosten van aansluiting van het Plangebied op de openbare ruimte conform de eisen van het SPvE, alsmede eventuele overige uitvoeringskosten in de openbare ruimte rondom het Plangebied zoals nader uitgewerkt in artikel 15.
3.
De planschade ex. artikel 6.1 Wro, zoals nader uitgewerkt in artikel 21.
Artikel 6
Ambtelijke kosten
1.
De Ontwikkelaar vergoedt de door de Gemeente te maken ambtelijke kosten op basis van werkelijk gemaakte uren. Partijen zien hierbij af van het gebruik van de Regeling plankosten 2018. De vergoeding van de werkelijk gemaakte uren mag echter niet hoger bedragen dan de uitkomst van de plankostenscan. Op basis van de plankostenscan bedragen de totale kosten voor ambtelijke inzet maximaal € 179.527.
2.
Op basis van de voorlopige urenraming d.d. (bijlage 8) wordt het totale bedrag aan ambtelijke kosten als bedoeld in artikel 5, eerste lid, van deze Overeenkomst voorzien op een bedrag van € 120.795, gerekend vanaf 1 april 2021. Dit bedrag is exclusief het op basis van de Voorschotovereenkomst betaalde voorschot van € 47.174,00. Betaling van de hiervoor genoemde vergoeding geschiedt binnen 30 dagen na ontvangst van de door de Gemeente verzonden factuur. De Gemeente verstuurt de factuur binnen 30 dagen na ondertekening van deze Overeenkomst door beide Partijen.
8/27
3.
De plankosten zijn gebaseerd op de ambtelijke begeleiding van de volgende processtappen: A. Opstellen en vaststellen van het VO Architectuur en VO Ontwerp Buitenruimte (zie SPvE) B. Opstellen Bestemmingsplan (parallel aan VO Architectuur en VO Ontwerp Buitenruimte) C. Opstellen Communicatieplan, plan van aanpak Omgevingsmanagement en BLVC plan D. Aanvragen Omgevingsvergunning, exclusief de leges voor de bouwactiviteit, deze worden namelijk nog door de Gemeente afzonderlijk bij de omgevingsvergunningsaanvraag bij de Initiatiefnemer in rekening gebracht. E. Toetsing van en toezicht op de uitvoering van de aansluitingen op de openbare ruimte rondom het Plangebied. 4. Uitgangspunt bij het doorlopen van voornoemde processtappen en bij de vaststelling van het bedrag aan ambtelijke kosten zoals vermeld in lid 1, is de voorlopige urenraming d.d. (Bijlage 8).
5.
Voor zover aan de orde maken de benodigde uren voor de afspraak in artikel 17 lid 5 geen onderdeel uit van de voorlopige urenraming. Alle plankosten ten behoeve van de voorbereiding en uitvoering van de genoemde nadere overeenkomst, inclusief eventuele externe advieskosten, worden één op één doorgelegd aan Initiatiefnemer. Dat betekent dat naast de kosten voor de afspraak in artikel 17 lid 5, uitsluitend extra werkzaamheden en daarmee gemoeide extra kosten zich kunnen voordoen indien: 1. Van de Gemeente meer ambtelijke begeleiding wordt verlangd dan het doorlopen van voornoemde processtappen (A tot en met E), of 2. De omvang en/of samenstelling van het Bouwplan substantieel wijzigt, of 3. De demarcatie van de werkzaamheden die worden uitgevoerd door de Gemeente enerzijds en door de Initiatiefnemer anderzijds wijzigt. Indien bij het doorlopen van voornoemde processtappen A tot en met E sprake gaat zijn van een bezwaren- c.q. beroepsprocedure, zullen Partijen tijdig met elkaar in overleg treden om de extra werkzaamheden en daarmee gemoeide niet gedekte kosten inzichtelijk te maken, of 4. De planning aan de zijde van ‘Initiatiefnemer’ uitloopt en daarmee de werkzaamheden voor de gemeente.
Ingeval op grond van voornoemde punten 1 tot en met 4 sprake gaat zijn van een overschrijding van de in lid 1 van dit artikel genoemde vergoeding, zullen Partijen tijdig in overleg treden teneinde een nadere afspraak te maken. De Gemeente zal hiertoe jaarlijks in oktober, en dan voor het eerst in oktober 2021, rapporteren over de gemaakte ambtelijke uren en hoe deze zich verhouden tot de reeds betaalde vergoeding.
9/27
In geval echter van over- of onderschrijding van het bovengenoemde restant bedrag met maximaal 5% vindt geen verrekening plaats.
Artikel 7
Exploitatieplan Partijen hebben middels deze Overeenkomst geregeld dat het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is, waardoor de Gemeente conform het bepaalde in artikel 6.12 lid 2 aanhef en sub a Wro geen exploitatieplan hoeft vast te stellen.
Artikel 8
Publicatie Overeenkomst
1.
Het is Partijen bekend dat deze Overeenkomst een overeenkomst over grondexploitatie betreft als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 Wro en dientengevolge krachtens artikel 6.24 lid 3 Wro van het sluiten van de Overeenkomst kennis moet worden gegeven.
2.
Ter voldoening aan het bepaalde in lid 1 alsmede het bepaalde in artikel 6.2.12. Bro geven burgemeester en wethouders van de Gemeente binnen twee weken na het sluiten van deze Overeenkomst hiervan kennis volgens de als bijlage 9 deze Overeenkomst gevoegde concepttekst.
3.
Op de Overeenkomst is het bepaalde in de Wet Openbaarheid van Bestuur onverminderd van toepassing: dit houdt in dat de Gemeente met een beroep op de in deze wet aangegeven weigeringsgronden eventuele verzoeken om verdere c.q. inhoudelijke inzage in - danwel informatie over- de Overeenkomst kan weigeren.
10/27
IV
PLANONTWIKKELING, REALISATIE EN EXPLOITATIE Planontwikkeling
Artikel 9
Kaders, proces en planning Initiatiefnemer zal betreffende onderdelen van het Bouwplan in gezamenlijkheid en in goed overleg met de Gemeente nader ontwikkelen en aansluitend realiseren met inachtneming van het hierna bepaalde.
1.
Kaders Als eis c.q. toetsingskader voor de verdere planontwikkeling en realisatie, gelden naast de wettelijke en beleidskaders de volgende vastgestelde documenten: bijlage 2 Quickscan ontwikkeling Strijder bijlage 3 Startnotitie ontwikkeling Strijder bijlage 5 Stedenbouwkundig Programma van Eisen 8 maart 2021 bijlage 6 Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop bijlage 7 Planning d.d
2.
Proces
A.
Opstellen en vaststellen VO Architectuur en Ontwerp Buitenruimte: Op te stellen door de Initiatiefnemer. Toetsen en vast te stellen door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zandvoort.
B.
Opstellen Bestemmingsplan (parallel aan A) Ruimtelijke onderbouwing, onderzoeken, regels en plankaart worden opgesteld door de gemeente. Concept bestemmingsplan wordt pas in procedure gebracht na gemeentelijk akkoord op VO Architectuur en Ontwerp Buitenruimte. Proces en vaststelling door de gemeente Zandvoort.
C.
Opstellen Communicatieplan, plan van aanpak Omgevingsmanagement en BLVC plan Op te stellen door de Initiatiefnemer in overleg met de gemeente Zandvoort – communicatie en technisch adviseur. Toetsen en vast te stellen door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zandvoort.
D.
Aanvragen Omgevingsvergunning Op te stellen door de Initiatiefnemer. Toetsen en vast te stellen door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zandvoort.
11/27
E.
Toetsing van en toezicht op de uitvoering van de aansluitingen op de openbare ruimte rondom het Plangebied. Revisie stukken ondergrondse en bovengrondse aansluitingen op te leveren door Initiatiefnemer. Toetsen en vast te stellen door het college van burgemeester en wethouders.
3.
Planning Partijen hebben ter verzekering van een goede voortgang van de werkzaamheden ten behoeve van de ontwikkeling en realisatie een Planning vastgesteld, welke als bijlage 6 deel uitmaakt van de Overeenkomst Partijen zullen hun werkzaamheden ieder voor wat hun aandeel betreft overeenkomstig het in de Planning bepaalde verrichten voorzover dit in hun vermogen ligt en behoudens publiekrechtelijke belemmeringen welke daarbij mochten optreden. Indien vertraging aan de kant van de Initiatiefnemer optreedt treden Partijen in overleg over eventuele aanpassing van de algehele Planning. Bij volgens Partijen noodzakelijk geachte aanpassingen en/of afwijkingen van de Planning zullen zij elkaar zo spoedig mogelijk, informeren en zullen eventueel nadere afspraken inzake de planning worden gemaakt welke schriftelijk vastgesteld zullen worden.
Artikel 10
Overlegstructuur/Projectorganisatie Tussen de Gemeente en Initiatiefnemer vindt maandelijks overleg plaats over de voortgang in het project en zo veel vaker als Partijen redelijkerwijs noodzakelijk achten voor de goede procesgang.
Artikel 11
Communicatie
1.
Partijen hechten grote waarde, zowel voor als tijdens de realisatie van het Bouwplan, aan een goede en zorgvuldige communicatie met zowel belanghebbenden in de directe omgeving van het Plangebied als met potentiële eigenaars en gebruikers.
2.
De Initiatiefnemer is hoofdverantwoordelijk voor het verstrekken van informatie over de herontwikkeling van het Plangebied en wel als volgt:
A.
De Initiatiefnemer draagt voor haar rekening en risico zorg voor het omgevingsmanagement tijdens het hele traject van voorbereiding en uitvoering van de bouw. Hieronder valt in ieder geval het trachten te voorkomen van klachten en bij optreden daarvan het zorg dragen voor de afhandeling van deze klachten. Een en
12/27
ander conform een door de Initiatiefnemer in overleg met de Gemeente op te stellen Plan van Aanpak Omgevingsmanagement, inclusief een BLVC Plan (Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid, Communicatie). B.
De Initiatiefnemer draagt voor haar rekening en risico zorg voor de totale projectcommunicatie, alsmede de participatie (informeren en betrekken omgeving) in het kader van de omgevingsvergunning.
C.
De Initiatiefnemer draagt voor haar rekening en risico zorg voor het op de hoogte brengen en houden van de omwonenden van het Plangebied ten aanzien van de planontwikkeling en de daaruit voortvloeiende bouwwerkzaamheden. De Initiatiefnemer zal hiertoe in overleg met de Gemeente een Communicatieplan opstellen met daarin afspraken over de wijze waarop door de Initiatiefnemer tijdens de planontwikkeling en realisatie informatie wordt verstrekt aan derden, en waarin de momenten van de te houden inspraak en participatie worden vastgelegd.
3.
De informatieverstrekking cq ondersteuning door de Gemeente vindt op hoofdlijnen plaats vanuit haar wettelijke verplichtingen (inspraak) en het gemeentelijk beleid. Daartoe stellen Initiatiefnemer en Gemeente gezamenlijk een PIP op (Participatie- en Inspraakplan).
4.
Ter verzekering van een goede stroomlijning van de communicatie naar omgeving, politiek en belanghebbenden is er conform het bepaalde in artikel 10 een maandelijks communicatieoverleg tussen de Gemeente en de Initiatiefnemer.
Artikel 12
Parkeren De Initiatiefnemer draagt conform de nog te verlenen omgevingsvergunning zorg voor het realiseren van voldoende parkeervoorzieningen voor auto’s en fietsen binnen het Plangebied en conform het SPvE (bijlage 5). Er dient sprake te zijn van een gesloten parkeerbalans, welke door de Gemeente wordt getoetst op grond van haar publiekrechtelijke bevoegdheden. Initiatiefnemer realiseert zich dat in het bestemmingsplan een instandhoudingsverplichting voor de te realiseren parkeerplaatsen wordt opgenomen.
13/27
Artikel 13
Belemmeringen planvorming
1.
Tijdens de planvorming kan door de Gemeente wijziging worden verlangd van inmiddels goedgekeurde documenten/ontwerpresultaten ingeval belemmeringen van publiekrechtelijke aard zijn opgetreden welke de ongewijzigde uitvoering van die documenten/ontwerpresultaten en daarmee de uitvoering van het Bouwplan niet of niet tijdig mogelijk maken. Onder ”belemmeringen van publiekrechtelijke aard worden onder meer verstaan: Gevolgen van inspraak, bezwaar – en beroepsprocedures welke noodzakelijk zijn voor de uitvoering van het Bouwplan; De gevolgen van beslissingen hogere en /of andere overheden terzake. De kosten voor het wijzigen c.q. aanpassen van documenten als gevolg hiervan zijn voor rekening en risico van de Initiatiefnemer. Voor wat betreft het voeren van bezwaar en beroepsprocedures draagt ieder der Partijen de eigen kosten.
2.
Ingeval van een noodzakelijk geworden wijziging als hiervoor bedoeld zullen Partijen zich inspannen om de nadelige gevolgen daarvan zoveel mogelijk te beperken. Eventueel nader gemaakte afspraken zullen worden gemaakt middels de daarvoor vereiste interne goedkeuring bij beide Partijen en vervolgens schriftelijk worden vastgelegd.
Realisatie Artikel 14
Realisatie, verzekering Onder realisatie van het Bouwplan wordt mede begrepen het voor eigen rekening en risico verrichten van alle daartoe benodigde werken conform het SPvE (bijlage 5). De door Initiatiefnemer voor eigen rekening en risico te realiseren onderdelen van het Bouwplan die op de aan hun toekomende eigendommen binnen het Plangebied plaatsvinden, gebeuren in een bebouwde omgeving. Belangrijk onderdeel van deze herontwikkeling is de realisatie van een ondergrondse parkeergarage in het Plangebied. In dat kader wijst de Gemeente de Initiatiefnemer er op dat zorg gedragen dient te worden voor het sluiten van een voldoende dekkende CAR verzekering. De Initiatiefnemer vrijwaart de Gemeente van schadeclaims van wie dan ook terzake van mogelijke schade als gevolg van de bouwwerkzaamheden die zijn verricht in het kader van de realisatie van het Bouwplan.
14/27
Artikel 15
Inrichting en Aansluiting Plangebied en overige uitvoeringskosten in omliggende openbare ruimte
1.
Uitgangspunt bij het aangaan van de Overeenkomst is dat de Initiatiefnemer, in overleg met de Gemeente en volgens het SPvE (bijlage 5), zorgdraagt voor het op eigen kosten, derhalve zonder enige tegenprestatie van welke aard dan ook, aanleggen en inrichten van de Privé Ruimte in het Plangebied. Dit uitgangspunt is ook de basis voor de Plankostenscan (bijlage 7). Het is Initiatiefnemer toegestaan in plaats van Privé ruimte in het plangebied openbaar gebied te realiseren. In dat geval vindt herberekening van de plankosten plaats als bedoeld in artikel 6.
2.
De Initiatiefnemer draagt zorg voor het op eigen kosten laten aansluiten van het Plangebied op de omliggende openbare ruimte.
3.
De Initiatiefnemer draagt de kosten voor eventuele overige benodigde uitvoeringswerkzaamheden in de openbare ruimte rondom het Plangebied, zoals aangegeven in het SPvE (bijlage 5). Betaling van deze kosten vindt uiterlijk 4 weken voorafgaand aan de werkzaamheden plaats.
4.
Coördinatie bij werkzaamheden door Gemeente Indien de Gemeente overgaat tot aanleg/herinrichting van openbare ruimte rondom of in de buurt van het Plangebied, zullen Partijen zonodig een coördinatieovereenkomst sluiten teneinde de werkzaamheden af te stemmen. Partijen zullen hun aannemers aan die coördinatieovereenkomst binden.
Artikel 16
Uitvoering bouw
1.
Voorafgaand en tijdens de bouw/realisatieperiode dient er door de Initiatiefnemer overleg te worden gevoerd met de afdeling Beheer en Beleid Openbare Ruimte van de Gemeente een en ander in verband met mogelijke overlast en beschikbare wegcapaciteiten.
2.
De Initiatiefnemer zal aan haar aannemer(s) van de uit te voeren werken de verplichting opleggen volledig mee te werken aan de beperking van de hinder en mogelijke verkeersbelemmeringen tijdens de bouw/realisatieperiode.
3.
De Initiatiefnemer is jegens de Gemeente aansprakelijk voor alle schade aan de openbare wegen en overige gemeentelijke eigendommen toegebracht door uitvoering van het de bouw. De schade dient op eerste aanzegging van de Gemeente door en voor rekening en risico van De Initiatiefnemer te worden hersteld.
15/27
4.
Indien er klachten en/of schadeclaims bij de Gemeente worden ingediend door derden in verband met overlast van of schade tengevolge van bouwwerkzaamheden zal de Gemeente de Initiatiefnemer terstond informeren en zal de Initiatiefnemer terstond overgaan tot inhoudelijke beoordeling en afhandeling van deze klachten en/of schadeclaims.
5.
De Initiatiefnemer zal meewerken aan het eventueel plaatsen van gemeentelijke borden in verband met de noodzakelijke maatregelen.
6.
De kosten voor noodzakelijke tijdelijke maatregelen komen voor rekening van de Initiatiefnemer.
Artikel 17 1.
Stikstof / extern salderen Voor de ontwikkeling van het project is door de initiatiefnemer een AERIUSberekening opgesteld om te beoordelen of voldaan wordt aan de Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming) in verband met de stikstofemissie als gevolg van de nieuwe ontwikkeling (realisatie-, sloop- en gebruiksfase). Uitgangspunt is dat een project geen significante negatieve effecten mag veroorzaken op een Natura 2000-gebied. Uit de AERIUS-berekening is gebleken dat voor de herontwikkeling van Auto Strijder naar 108 woningen middels intern salderen kan worden voldaan aan de Wet natuurbescherming en dat vanwege de beëindiging van de bestaande activiteiten - te weten garagebedrijf, autoshowroom, tankstation, wasstraat en bovenwoning - ten opzichte van de nieuwe activiteit (108 woningen) sprake is van een overschot aan stikstofemissie wat nog beschikbaar. Deze overblijvende en onbenutte stikstofruimte kan worden gebruikt in het kader van extern salderen ten behoeve van andere ontwikkelingen elders in Zandvoort. Hieromtrent wordt het navolgende afgesproken: a. in samenspraak met de initiatiefnemer wordt aan de hand van een definitieve AERIUS-berekening vastgesteld welke hoeveelheid vrije stikstofruimte (NOx in kg/j) onbenut en overblijft als gevolg van de woningontwikkeling op de locatie Auto Strijder b.
De onbenutte vrije stikstofruimte komt deels ten goede aan de ontwikkeling aan de Kamerlingh Onnesstraat 15 in Zandvoort (autogarage Auto Strijder en toevoegen woningen). De hoeveelheid benodigde stikstofruimte voor deze ontwikkeling wordt vastgesteld aan de hand van een AERIUS-berekening c. De onbenutte en overblijvende vrije stikstofruimte - na aftrek van de benodigde stikstofruimte voor de ontwikkeling aan de Kamerlingh Onnesstraat 15 in Zandvoort - wordt door de initiatiefnemer (saldo-gever) overgedragen aan de gemeente Zandvoort (saldo-ontvanger)
16/27
2.
De onder lid 1 genoemde afspraken worden door Partijen nader uitgewerkt en vastgelegd in een nog op te stellen vaststellingsovereenkomst.
Exploitatie, beheer Artikel 18
Beheer en Onderhoud Plangebied
1.
Partijen beogen een feitelijke én juridische openbaarheid in de zin van artikel 1 lid 1 onder b van de Wegenverkeerswet resp. artikel 4 lid 1 van de Wegenwet voor De delen van het Plangebied en de openbare ruimte die openbaar toegankelijk zijn. Het is de Initiatiefnemer uit dien hoofde niet toegestaan die delen van het Plangebied fysiek af te sluiten voor bezoekers door bijvoorbeeld slagbomen, hekwerken of borden te plaatsen met aanduidingen als ‘eigen weg’ of ‘verboden toegang’ etc. Evenmin is het de Initiatiefnemer toegestaan betaling voor toegang te vragen. Wel is het de Initiatiefnemer toegestaan de fysieke toegankelijkheid in overleg met de Gemeente te beperken in de tijd, bijvoorbeeld in die zin dat de toegang voor het publiek wordt beperkt van 7.00 uur in de ochtend tot 22.00 uur in de avond, en dit ook bij de betreffende toegangen aan te geven middels een bord waarop de openingstijden voor het publiek worden vermeld.
2.
Het beheer en onderhoud van het betreffende deel van het Plangebied is voor rekening van de Initiatiefnemer. Onder onderhoud wordt verstaan alle soorten onderhoud dus zowel het klein, regulier als groot onderhoud: Partijen conformeren zich voor wat betreft het beheer en onderhoud van de Openbare Ruimte aan de nadere afspraken zoals vastgelegd in het SPvE (bijlage 5) Ingeval de Initiatiefnemer zijn/haar onderhoudsplicht niet of onvoldoende nakomt en de Gemeente een gerechtelijke vordering dient in te stellen ten behoeve van de nakoming van de onderhoudsplicht, komen alle daarmee gemoeide kosten voor rekening van de Initiatiefnemer. Partijen kunnen nadere afspraken met elkaar maken over het beheer en onderhoud van de betreffende Openbare Ruimte ex artikel 17 lid 5
3.
In verband met mogelijke aansluiting van het Plangebied op de openbare ruimte rondom het Plangebied zal waar nodig overleg worden gevoerd met de Gemeente.
4.
Het in lid 1 en 2 van dit artikel bepaalde dient in geval van een toegestane eigendomsoverdracht te worden doorgelegd naar opvolgende eigenaren middels een ketting beding of kwalitatieve verplichting.
17/27
5
Conform het bepaalde in lid 2 blijft het volledige terrein in eigendom en beheer van de Initiatiefnemer c.q. de huidige grondeigenaren. Partijen komen overeen dat, onder voorwaarden, de Gemeente een nadere overeenkomst kan sluiten met Initiatiefnemer met betrekking tot de aanleg, beheer en eigendom van, delen van, het onbebouwde, Plangebied. Dit kan mogelijk consequenties hebben voor de afspraken over de openbare toegankelijkheid zoals gemaakt in artikel 17 lid 1.
Artikel 19
Vestiging zakelijke rechten
1.
Indien door Initiatiefnemer overbouwingen worden gerealiseerd buiten of binnen de grenzen van het te bebouwen deel van het Plangebied en derhalve boven de openbare ruimte zullen zij in nader overleg met de Gemeente de benodigde zakelijke rechten vestigen. De vestiging van deze zakelijke rechten vindt plaats ten overstaan van een door Gemeente/de betreffende partij aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van Initiatiefnemer.
Artikel 20
Vestiging kwalitatieve verplichting (kettingbeding)
1.
De initiatiefnemer neemt in de leveringsakten en splitsingsakte appartementsrechten de kwalitatieve verplichting op dat geen van de eigenaren respectievelijk leden van de vereniging van eigenaren klachten hoe dan ook genaamd indienen over hinder van het Circuitpark Zandvoort in welke vorm dan ook, welke verplichting bij wijze van kettingbeding verplicht in opvolgende akten dient te worden opgenomen.
2.
Op het niet nakomen van de kwalitatieve verplichting dient een boete te staan van € 2.500 en het niet opnemen van het kettingbeding een boete van € 25.000, per nietnakoming.
3.
De vestiging van deze kwalitatieve verplichting vindt plaats ten overstaan van een door Gemeente/de betreffende partij aan te wijzen notaris, in opdracht en voor rekening van Initiatiefnemer.
4.
Ingeval overtreding van het in leden 1 en 2 bepaalde verbeurt Initiatiefnemer zonder voorafgaande ingebrekestelling een direct opeisbare boete ten behoeve van de Gemeente ter hoogte van € 200.000,00.
18/27
Artikel 21
Woningbouwprogramma
1.
De ontwikkelaar realiseert een woningbouwprogramma in het bouwplan bestaande uit: • 32 zorgwoningen in de sociale huur • 22 woningen in de betaalbare huur en/of koop • 22 woningen in middeldure huur en/of koop • 32 woningen in de dure koop en/of huur
2.
Indien het woningbouwprogramma in kwantitatieve zin moet worden bijgesteld blijft hierop de volgende verhouding in woningbouwcategoriën van toepassing: • 30% sociale huur: < € 737,14 (volgt index conform Rijksoverheid) • 20% betaalbare koop < € 250.000 of betaalbare huur < € 971 (peildatum 1 januari 2019, consumentenprijsindex CBS) • 20% middeldure koop < € 363.000 of middeldure huur < € 1.300 (peildatum 1 januari 2019, consumentenprijsindex CBS)) • 30% dure segment
3.
Op het realiseren van het woningbouwprogramma zijn de Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop (bijlage 6) van toepassing. Volgens artikel 5 van deze spelregels is voor het onderhavige woningbouwprogramma als lopend project maatwerk toegepast, waardoor Partijen zijn overeengekomen dat wordt afgezien van de voorwaarde dat minimaal 70% van de sociale woningen beschikbaar is voor mensen met een huurtoeslag.
Artikel 22
Sociale en betaalbare woningbouw
1.
Voor wat betreft de in het Bouwplan te realiseren sociale woningbouw geldt het volgende: 1. Woonruimteverdeling verloopt via Woonservice (dus ook de nieuwe sociale huurwoningen die worden aangeboden door particuliere partijen); 2. Servicekosten mogen geen belemmering vormen voor het verkrijgen van huurtoeslag of de toegankelijkheid voor de beoogde doelgroepen beperken. 3. De woningen worden ‘passend toegewezen’ conform de Woningwet; Nieuwbouwwoningen worden, binnen de kaders van de huisvestingsverordening, met voorrang toegewezen aan inwoners van Zandvoort, en daarna Zuid-Kennemerland/IJmond. 4. De verhuurder is bij voorkeur een toegelaten instelling cf de Woningwet (woningcorporatie). Voor zover de verhuurder geen toegelaten instelling is worden de huren conform het Rijkshuurbeleid geïndexeerd. 5. Er geldt een verbod op uitponden en op liberaliseren gedurende 25 jaar;
19/27
6. De minimale afmeting van een sociale huurwoning bedraagt 50 m2 gbo en beschikt over minimaal 1 slaapkamer. 7. Eénmaal per jaar wordt per woning de huurprijs aangeleverd (via een vastgesteld format) om de huurprijzen te toetsen indien het niet een toegelaten instelling betreft. Daarvoor wordt inzicht gegeven in deel van huuradministratie. 8. Het betreft zelfstandige woningen. Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet. 2.
Ingeval overtreding van het onder lid 1, onder 6, bepaalde verbeurt Initiatiefnemer zonder voorafgaande ingebrekestelling een direct opeisbare boete ten behoeve van de Gemeente ter hoogte van € 200.000,00 per woning.
3.
Initiatiefnemer neemt bij wijze van kettingbeding in de koopovereenkomsten voor de betaalbare woningen een antispeculatiebeding en zelfbewoningsbeding op voor de duur van ten minste 10 jaar. Artikelen 3.3 en 3.7 van de Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken gemeente Zandvoort kunnen hiervoor model staan. Waar Gemeente staat kan Ontwikkelaar worden gelezen.
4.
Initiatiefnemer verbindt zich jegens de Gemeente, die dit voor zich aanvaardt, de hiervoor in lid 1 ingeval van sociale woningbouw en lid 3 ingeval van betaalbare woningen vermelde verplichtingen, bij geheel of gedeeltelijke vervreemding van de gronden binnen het plangebied, alsmede bij elke verlening van enig goederenrechtelijk of persoonlijk gebruiks- of genotsrecht, aan de nieuwe eigenaar, beperkt gerechtigde of gebruiker ten behoeve van de Gemeente op te leggen, die ten behoeve van deze aan te nemen en, in verband daarmede, om de hiervoor in leden 1 en 3vermelde verplichtingen in de akte tot levering, vestiging van beperkt gebruiks- of genotsrecht of verlening van een persoonlijk gebruiks- of genotsrecht woordelijk op te nemen.
4.
Bij niet nakoming van de hiervoor in lid 4 bedoelde verplichtingen is de Initiatiefnemer of diens rechtsopvolger een direct opeisbare boete verschuldigd van € 500.000,00 per overtreding ten behoeve van de Gemeente.
20/27
V
PUBLIEKRECHTELIJKE TAKEN GEMEENTE
Artikel 23
Planologische procedure
1.
Het SPvE (bijlage 5) vormt het kader voor de planontwikkeling, omgevingsvergunning(en) en bestemmingswijziging. In het SPvE is vastgelegd aan welke ruimtelijke, stedenbouwkundige en programmatische eisen de herontwikkeling moet voldoen. De Initiatiefnemer dient ten behoeve van de bestemmingsplanwijziging voor eigen rekening en risico de benodigde onderzoeken voor te bereiden en uit te voeren alsmede een goede ruimtelijke onderbouwing en toelichting aan te leveren welke door de Gemeente wordt getoetst vanuit haar publiekrechtelijke rol en verantwoordelijkheid. De Gemeente draagt na akkoord op deze ruimtelijke onderbouwing met inachtname van artikel 25 (vrijtekening) van deze Overeenkomst vervolgens zorg voor het opstellen en in procedure brengen van het Bestemmingsplan (regels en plankaart) voor het gehele bouwplan, waarmee de realisatie van het Bouwplan planologisch mogelijk worden gemaakt.
2.
De Gemeente draagt, met inachtname van artikel 25 (vrijtekening) van deze Overeenkomst, zorg voor de spoedige behandeling van de door de Initiatiefnemer ingediende aanvr(a)g(en) omgevingsvergunning waaronder de omgevingsvergunning ten behoeve van de restauratiewerkzaamheden, alsmede overige aanvragen door de Initiatiefnemer voor benodigde vergunningen in het kader van deze Overeenkomst, voorzover het vergunningen betreft welke door de Gemeente dienen te worden verleend.
3.
De Initiatiefnemer zal de Gemeente bij de planologische voorbereiding zoals aangegeven in leden 1 en 2 alsmede bij het voldoen aan het gestelde in lid 4 alle medewerking verlenen die in haar vermogen ligt en de instructies en verzoeken van de Gemeente volgen.
4.
De Initiatiefnemer is verantwoordelijk voor en draagt het risico van het tijdig aanvragen van alle voor de realisatie van het Bouwplan benodigde vergunningen en voorbereiden van het Bestemmingsplan. De Initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de inhoudelijke juistheid van de daartoe benodigde documenten.
21/27
Artikel 24
Planschade
1.
Partijen zijn overeengekomen dat de mogelijke planschade ex. artikel 6.1 Wro welke voortvloeit uit de vaststelling en inwerkingtreding van het Bestemmingsplan en welke onherroepelijk voor vergoeding in aanmerking komt, gedragen wordt door de Initiatiefnemer.
2.
Een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ex. artikel 6.1 Wro wordt door de Gemeente behandeld conform het bepaalde in afdeling 6.1 Wro, afdeling 6.1 Bro alsmede de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade, zoals vastgesteld door de raad bij besluit van 25 mei 2011, in werking getreden 24 juni 2011. De Gemeente zal de Initiatiefnemer schriftelijk in kennis stellen van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade die voortvloeit uit de planologische maatregel zoals aangegeven in lid 1.
3.
De Gemeente zal zo spoedig mogelijk na iedere aparte en onherroepelijke vaststelling van een bedrag aan planschade die voortvloeit uit de in lid 1 van dit artikel bedoelde planologische maatregel, het bedrag schriftelijk aan de Initiatiefnemer mededelen. De Initiatiefnemer verplicht zich binnen twee maanden na dagtekening van deze schriftelijke mededeling aan de Gemeente het volledige bedrag over te maken.
Artikel 25
Vrijtekening publiekrechtelijke bevoegdheden
1.
De inhoud van deze Overeenkomst zal niet van invloed zijn op de uitoefening door de Gemeente van haar publiekrechtelijke taak. Indien deze taakuitoefening leidt tot handelingen en/of besluiten welke nadelig zijn voor de uitvoering van hetgeen bij of krachtens deze Overeenkomst is overeengekomen, zal de Gemeente in geen geval aansprakelijk zijn voor de daardoor voor de Initiatiefnemer en/of door de Initiatiefnemer ingeschakelde derden ontstane nadelen, tenzij sprake is van een verwijtbare fout van de Gemeente .
2.
Evenmin zal de inhoud van deze Overeenkomst van invloed zijn op de verkrijging van toestemming van hogere overheden voorzover deze toestemming voor de Gemeente voor de uitvoering van hetgeen bij of krachtens deze Overeenkomst is overeengekomen of op onderdelen daarvan wettelijk is vereist.
22/27
Indien een onherroepelijke weigering van een dergelijke toestemming nadelig is voor hetgeen bij of krachtens deze Overeenkomst is overeengekomen zal de Gemeente in geen geval aansprakelijk zijn voor de daardoor voor de Initiatiefnemer en/of door de Initiatiefnemer ingeschakelde derden ontstane nadelen, tenzij sprake is van een verwijtbare fout van de Gemeente. 3.
De in leden 1 en 2 van dit artikel omschreven vrijtekening laat onverlet dat de Gemeente de bestemmingsplanprocedure zal starten zoals aangeven in artikel 23 lid 1.
23/27
VI
INGANG EN EINDE OVEREENKOMST
Artikel 26
Totstandkomingsvoorbehoud
1.
Tussen Partijen komt deze Overeenkomst pas tot stand nádat de daarvoor vereiste instemming c.q. goedkeuring is verleend door het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente. De instemming c.q. goedkeuring van het college geldt zodoende als een constitutief vereiste voor de totstandkoming van deze Overeenkomst.
2.
Indien de in het vorige lid genoemde instemming c.q. goedkeuring niet is verleend door het college, komt in het geheel geen Overeenkomst tot stand tussen Partijen, dus ook geen Overeenkomst met een voorwaardelijk karakter als bedoeld in artikel 6:21 BW.
Artikel 27
Opschortende voorwaarde Deze overeenkomst komt tot stand onder de opschortende voorwaarde dat de gemeenteraad van de Gemeente instemt met het SPvE (bijlage 6)
Artikel 28
Einde van de Overeenkomst
1.
Deze Overeenkomst eindigt indien de Initiatiefnemer en de Gemeente de uit deze Overeenkomst voortvloeiende werkzaamheden hebben voltooid en alle verantwoordelijkheden zijn nagekomen.
2.
Indien initiatiefnemer in staat van faillissement of surséance van betaling komt te verkeren, heeft de Gemeente het recht deze Overeenkomst jegens de betreffende partij eenzijdig te ontbinden. Alle tot dan toe door de Gemeente gemaakte en nog te maken kosten welke kunnen worden toegerekend aan de betreffende partij zijn dan voor diens rekening. Dit betreft dan in ieder geval de krachtens deze Overeenkomst verschuldigde ambtelijke kosten ex. artikel 5 te vermeerderen met de door de Gemeente gemaakte en te maken extra kosten als gevolg van het eindigen van de Overeenkomst alsmede aanvullende schadevergoeding.
3.
Deze Overeenkomst eindigt tevens in geval van ontbinding op grond van artikel 29.
24/27
Artikel 29
Niet nakoming en Ontbinding, vrijwaring
1.
De wettelijke bepalingen omtrent nakoming en ontbinding van wederkerige overeenkomsten zijn volledig op deze Overeenkomst van toepassing.
2.
Indien de Initiatiefnemer tekortschiet in de nakoming van haar verantwoordelijkheden zal zij dit schriftelijk aan de Gemeente mededelen. Partijen zullen vervolgens maximaal een maand overleggen over de alsdan ontstane situatie. Zij zullen onderzoeken of en in hoeverre de Initiatiefnemer alsnog aan haar verantwoordelijkheden en de daarover in deze Overeenkomst gemaakte afspraken kan voldoen. Uitgangspunt is hierbij dat in geen geval nieuwe afspraken worden gemaakt welke verder gaan dan, danwel strijden met de nadrukkelijke strekking van deze Overeenkomst en de kaders die hierop van toepassing zijn. Het SPvE is hierbij leidend.
25/27
VII
OVERIGE BEPALINGEN
Artikel 30
Overdracht en inbreng van de Overeenkomst Gedurende de looptijd van deze Overeenkomst is het de Initiatiefnemer niet toegestaan de uit deze Overeenkomst voortvloeiende rechten, verantwoordelijkheden en verplichtingen aan derden over te dragen tenzij na toestemming van de Gemeente. De Gemeente kan hier voorwaarden verbinden met name ten aanzien van zekerheidsen of garantstellingen.
Artikel 31
Vertrouwelijkheid/Geheimhouding Partijen zullen met de gegevens en informatie die hen in het kader van deze Overeenkomst ter beschikking worden gesteld danwel ter kennis komen, zorgvuldig en vertrouwelijk omgaan en deze niet voor andere doeleinden gebruiken dan het voor het doel van deze Overeenkomst.
Artikel 32
Wijziging Overeenkomst
1.
Deze Overeenkomst kan slechts worden gewijzigd indien Partijen over de inhoud van een wijziging alsmede de gevolgen van een wijziging schriftelijk overeenstemming hebben bereikt.
2.
Voor de toepassing van het in lid 1 van dit artikel bepaalde wordt onder een wijziging verstaan iedere verandering in hetgeen Partijen in en/of krachtens deze Overeenkomst met zoveel woorden zijn overeengekomen.
Artikel 33
Onvoorziene Omstandigheden
1.
Wanneer zich tijdens de uitvoering van deze Overeenkomst onvoorziene omstandigheden voordoen als bedoeld in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek, zullen Partijen trachten door middel van overleg trachten binnen drie maanden na aanvang van het overleg een voor beide Partijen redelijke oplossing te vinden voor de gerezen problemen. Verslechterde marktomstandigheden worden niet begrepen onder onvoorziene omstandigheden. Indien Partijen niet tot overeenstemming komen, is de geschillenregeling zoals bedoeld in artikel 34 van overeenkomstige toepassing.
26/27
2.
Partijen zullen met inachtneming van elkaars belangen zoveel als mogelijk in het werk stellen om de schade als gevolg van de hiervoor bedoelde (onvoorziene) omstandigheden tot een minimum te beperken.
Artikel 34
Geschillen De beslissing inzake alle geschillen, van welke aard dan ook, waaronder begrepen de geschillen die slechts door een der Partijen als zodanig worden beschouwd, die naar aanleiding van deze Overeenkomst of daaruit voortvloeiende verbintenissen tussen Partijen mochten ontstaan, zal worden opgedragen aan de bevoegde rechter te Haarlem.
Artikel 35
Domiciliekeuze Ter van deze Overeenkomst kiezen Partijen domicilie als volgt: - de Gemeente Swaluestraat 2 te Zandvoort
Artikel 36
- De Initiatiefnemer Franciscusweg 219 – C te Hilversum
Ondertekening Aldus overeengekomen en in tweevoud opgemaakt, door Partijen per bladzijde geparafeerd en aan het slot getekend,
Gemeente Zandvoort
ROW projectontwikkeling BV
Datum……………………..
Datum:…….. 8 april 2021
27/27
Anterieure Overeenkomst herontwikkeling locatie Strijder Zandvoort 8 april 2021
BIJLAGE 1
Kadastrale kaart
Uw referentie: 20051
Deze kaart is noordgericht
12345 25
Schaal 1: 500
Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens
Kadastrale gemeente Sectie Perceel
Zandvoort B 9015
Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 30 maart 2021 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers
Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.
Anterieure Overeenkomst herontwikkeling locatie Strijder Zandvoort 8 april 2021
BIJLAGE 2
Quick Scan Ontwikkeling Locatie ‘Strijder’ Zandvoort Erik Jan Kok, 01-2020
1. Inleiding Op dit moment is op de hoek van de Van Alphenstraat en de Van Lennepweg een autobedrijf met benzinestation gevestigd. De eigenaar wenst het bedrijf te beëindigen en op deze plek woningbouw te ontwikkelen. Samen met een ontwikkelaar heeft hij een plan aangedragen voor de bouw van een appartementencomplex op deze locatie. Het plan heeft een in het oog springende architectuur. Deze ontwikkeling past niet binnen het bestaande planologisch regime. Deze Quick-scan bevat een analyse en beleidsinventarisatie van de locatie en beschrijving van het plan. Vervolgens heeft een brede beoordeling van het eerste ontwerp vanuit afdeling OMB en het Qteam kust plaatsgevonden, welke ook in dit stuk staat beschreven. Daarna heeft de initiatiefnemer in overleg gekozen om een aangepast ontwerp aan te bieden. Dit ontwerp is uiteindelijk beoordeeld als ‘kansrijk’.
2. Locatie / analyse
Locatie ‘Strijder’ betreft het tankstation met autohandel gelegen op een hoek tussen de Van Lennepweg, Burg. Van Alphenstraat en het recreatiepark Centerparcs. Het kavel is ca. 3.250m2 groot. Hierop staat nu va 960m2 bebouwing (bebouwingspercentage 29%). De rest is verhard en dient als tankstation en parkeerterrein.
1
2.1 Typering gebieden De locatie is gelegen in een continu duinfront dat het circuit en Centerparcs omzoomt. Het ligt ook op de overgang van de sfeer van de boulevardbebouwing (hogere flats, het Zeefront) en de dorpsbebouwing van de wijken Zandvoort Oud-Noord en Park Duinwijk. Er zijn 3 landschapstypen te onderscheiden;
1. Duinlandschap
Het gebied van het circuit, Centerparcs en het sprotpark kenmerkt zich als ‘functies in het duin’. Ze liggen vaak verscholen in en achter het duin, maar zijn zeker niet 100% verborgen. Centerparcs, het circuit, auto Strijder en camping de branding manifesteren zich wel langs de doorgaande weg.
2
2. De boulevardbebouwing
Dit deel kenmerkte zich door grote volumes, haaks op elkaar geplaatst en als onderdeel van de boulevard. Bebouwing is veelal 5 tot 10 bouwlagen. De openbare ruimte is functioneel en groen ingericht. Kenmerkend zijn de parkeeroplossingen die op veel plekken onder het maaiveld zijn verborgen.
3. Dorpsbebouwing
Bebouwing wordt hier gekenmerkt door eengezinswoningen en kleinschalige appartementencomplexen tot 4 bouwlagen. Kenmerkend en uitspringend is het ranke appartementencomplex op de kop van de Van Speijkstraat in 9 bouwlagen.
Locatie Strijder De grens tussen de Dorpsbebouwing en Boulevardzone loopt vrij vloeiend over en is minder als een ‘harde’ grens aan te duiden. Door de Van Lennepweg en Van Alphenstraat is het Duingebied duidelijk en hard begrensd. Ruimtelijk is locatie ‘Strijder’ een onderdeel van het duinlandschap.
2.2 Routes en Zichtlijnen
3
Route De Van Lennepweg Van Alphenstraat is onderdeel van de hoofdverkeersring van Zandvoort. De beleving van de Van Lennepweg / Van Alphenstraat is nog uitdrukkelijk die van een dorpsrand, vanwege het aangrenzende duinlandschap. Pas nabij de Jacob Catsstraat rijdt men over deze route werkelijk het dorp ‘binnen’.
Zichtlijn Een typerende zichtlijn nabij de locatie is die van de Van Speijkstraat. Dit is een belangrijke door het dorp tussen het Stationsplein en de verkeersring. Tevens is de straat onderdeel van de ‘hoofdwandelroute’ naar het circuit. (Nota openbare ruimte B1) Kenmerkend is het vizier vanuit de Van Speijkstraat richting het duinlandschap. De entree van deze route wordt gemarkeerd door een hoogteaccent in 9 bouwlagen.
3. Wet- en regelgeving en Beleid
4
3.1 Bestemmingsplan In het huidige bestemmingsplan (Recreatiepark, 2012) heeft deze locatie de bestemming ‘Bedrijf – Verkooppunt motorbrandstoffen’. Functioneel zijn bestaande functies inclusief een bedrijfswoning hier toegestaan. Bestaande bebouwing is positief bestemd en daarbuiten biedt het bestemmingsplan weinig mogelijkheden. Daarnaast is de bestemming ‘Waarde-Archeologie’ van kracht en ligt er een aanduiding ‘geluidszone circuit’ op de locatie.
Woningbouw is op deze locatie niet toegestaan en zal middels een uitgebreide procedure moeten worden gerealiseerd.
3.2 Woonvisie Op 23 april 2019 is door de gemeenteraad van Zandvoort het Uitvoeringsprogramma Wonen 20192025 vastgesteld. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de Woonvisie ‘Wonen in Zandvoort 2016 t/m 2020’. In het Uitvoeringsprogramma is als uitgangspunt voor woningbouwplannen geformuleerd dat het programma dient te bestaan uit 30% sociale huur, 40% betaalbaar en middelduur en 30% overig. Bij kleine projecten (ca. < 10 woningen) kan gemotiveerd worden afgeweken van voormeld uitgangspunt. Het aangeleverde plan behelst ca. 120 woningen, waardoor het niet logisch zal zijn dat er een uitzondering kan worden gemaakt. Het is in beginsel aan de initiatiefnemer om te motiveren hoe aan dit programma wordt voldaan.
3.3 Structuurvisie ‘Parel aan Zee+’ (vastgesteld 2010) Op dit moment is woningbouw op deze plek niet mogelijk. De structuurvisie voorzag een eventuele woningbouwlocatie waar op korte termijn duidelijkheid over zou komen. Deze is destijds niet bevestigd met het bestemmingsplan, dat in 2012 is vastgesteld.
5
Daarnaast ligt de locatie in een zone voor ‘stedelijk groen’ en ligt er een reservering voor een eventuele lightrail. De route tussen Centerparcs en het hotel wordt gezien als een belangrijke voetgangersverbinding.
3.4 Uitwegen en ontsluiting De locatie ligt aan een gebiedsontsluitingsweg. De randvoorwaarden voor uitwegen en ontsluiting van de nieuw te plaatsen functies staan in de Nota openbare ruimte B1 en het uitwegenbeleid. Het plan moet worden getoetst door de vak-afdeling (BBOR).
3.5 Beleid vanuit het hoogheemraadschap Naast een WABO-vergunning zal voor een project op deze locatie ook een watervergunning moeten worden afgegeven door het Hoogheemraadschap van Rijnland. Een eerste scan maakt duidelijk dat de locatie niet in de eerste keringszone ligt, maar wel in de secundaire kering. Afgraven of afvoer van gronden zal niet zonder meer mogelijk zijn, hiervoor zal in overleg moeten worden getreden met deze partij om overeenstemming te bereiken.
3.6 Provinciaal / regionaal beleid De locatie ligt binnen bestaand bebouwd gebied, waar ingebreid mag worden. Er is vanuit de provincie geen direct beleid dat een ontwikkeling van woningbouw zou kunnen belemmeren. Het Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP) geeft een woningbouwopgave voor Zandvoort van 458 woningen in de periode 2016-2020. Dit aantal wordt niet gehaald, waardoor extra inspanning gewenst is middels het vinden van nieuwe woningbouwlocaties. Het maakt deze locatie geschikt om hiervoor te onderzoeken.
6
4. Beschrijving eerste ingediende plan 4.1 Beschrijving Ontwikkelaar ROW heeft een ambitieus plan ingediend voor deze locatie. Het betreft een getordeerde flat in 21 lagen met aansprekende architectuur. Parkeren wordt opgelost middels een uitgegraven garage in 2 ondergrondse lagen. Wegens de focus op architectuur is het ingewikkeld dit plan praktisch te toetsen aan de haalbaarheid. Het wordt dan ook beoordeeld als een schetsontwerp.
meegeleverde impressie Programmatisch wordt gedoeld op woningbouw in het hogere segment, in de lagere verdiepingen (op navraag de eerste paar lagen, 25-30% van de toren) wordt voorzien in betaalbare woningen. Parkeren geschiedt in een ondergrondse parkeergarage in 2 lagen. De begane grond (waarschijnlijk wordt uitgegaan van een openbare functie en grotendeels bergingen) is geheel ingekleed in een ‘duinlandschap’. In de uitwerking blijkt hier eerder sprake te zijn van begroeide gevels. Het Palacehotel is ca. 61m hoog en reikt door haar positie op de boulevard tot 75m+ NAP. Het voorliggende plan is is 22 bouwlagen, wat hoogstwaarschijnlijk minstens 67m hoog is. (Exacte data ontbreekt). Het maaiveld ligt op 11m, waardoor de toren tot minstens 78m+NAP reikt. Architectonisch en qua hoogte wordt het Palace-hotel, nu het hoogte gebouw van Zandvoort, overtroffen. 4.2 Bezonningsstudie ingediend plan Op basis van de aangeleverde tekeningen is een bezonningsstudie gemaakt om de impact van het gebouw op de omgeving te kunnen beoordelen. 7
Vooral in de namiddag heeft het plan een grote invloed op de bezonning van het recreatiepark. Dit is gedurende het jaar, vanaf 1400h/1500h tot zonsondergang het geval. Andere omliggende woongebouwen vinden geen overwegende hinder in de bezonning.
Situatie ~21 april, 17:00
5. Beoordeling eerste plan: 5.1 Stedenbouwkundige opmerkingen / ingewikkeldheden
8
- Het gebouw is direct grenzend aan, alsmede gericht op het naastgelegen private perceel (Centerparcs) voor haar uitzicht en ruimte. De laagbouw heeft balkons en ramen, op de perceelsgrens. Privaatrechtelijk kan dit niet. Er wordt geprofiteerd van het groen van de ‘ buren’. - Het kavel wordt voor vrijwel 100% bebouwd. Dit is een ongebruikelijke dichtheid. Het is onbekend hoe de waterhuishouding van het kavel is bedacht. Volgens reguliere regelgeving behoort dit op eigen terrein te worden opgelost, wat dure ingrepen tot gevolg zou hebben. - De laagbouw (4-6 bouwlagen) zet de Zichtlijn van de Van Speijkstraat dicht. - De recreatiehuisjes van Centerparcs zijn tot op ca. 15m van het kavel gesitueerd, en liggen qua maaiveld daar ca. 5m lager dan het kavel. Er is een behoorlijke invloed van de schaduwwerking op het naastgelegen bungalowpark. Vooral in de namiddag heeft het plan een grote invloed op de bezonning. Dit is gedurende het jaar, vanaf 14h/15h tot zonsondergang, het geval. Veel vakantiehuisjes krijgen een beduidend minder aantrekkelijke situering. De omliggende bebouwing komt gevoelsmatig ook zeer dichtbij de vakantiehuisjes. De verhouding tussen het complex en de vakantiehuisjes is ver te zoeken en door de korte afstand. Dit wordt gekenmerkt als niet-passend. - Het gebouw is veel hoger dan de directe omgeving en hoger dan het hoogste gebouw van Zandvoort.
Daarmee krijgt het invloed op de skyline en het aanzicht van het hele dorp. De plek ligt echter min of meer verscholen achter de boulevardbebouwing en in het duingebied. Het is geen ‘centraal punt’ in het dorp en er is geen logisch uitzicht dat deze plek dat zou kunnen worden. Er is een magere onderbouwing gegeven waarom hier zo de hoogte in moet worden gebouwd. - Voor het uitgraven van een parkeerplaats van twee verdiepingen (schatting ca. 20.000m3 zand) is een watervergunning van het hoogheemraadschap vereist. De locatie is onderdeel van de zeekering. Er zal daarbij visie moeten zijn wat er gebeurt met dit zand. Er is geen onderbouwing meegeleverd hoe hiermee wordt omgegaan; vooralsnog lijkt het onwaarschijnlijk dat dat deze vergunning er komt. - De voorgevel is als een artificieel duinlandschap vormgegeven maar is feitelijk meer een begroeide gevel. Begroeide gevels staan bekend als onderhoudsintensief. Er moet beoordeeld worden in hoeverre nog sprake zal zijn van ‘situering in het duin’. Dit concept wordt gewaardeerd, maar de uitwerking doet daaraan af. Er wordt de verwachting geschept van een flink duintalud in verhouding met de maat van de weg. - Het plan verlegt de entree van Centerparcs naar een poort door het eigen gebouw heen. Centerparcs is niet gekend in deze plannen.
De route van Centerparcs loopt nu logisch richting het hotel/strand en komt nu onlogisch uit op de Mezgerstraat. De bestaande enige plek waar het landschap beleefbaar is vanaf de weg wordt opgeheven. - Het woningbouwprogramma van vooral duurdere appartementen is niet in lijn met de woonvisie van Zandvoort en het Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025, waarin wordt ingezet op woningen voor starters en middeninkomens. Gezien de bouwkosten die een dergelijk hoog gebouw met zich meebrengen, is het onwaarschijnlijk dat een balans, zoals in het woonbeleid financieel haalbaar is.
9
5.2 Opmerkingen Q-team overleg (11-4-2019) Erik Jan Kok geeft een korte toelichting op de stukken. Erik Jan is gevraagd om het plan te beoordelen en te bekijken wat er op die locatie passend zou kunnen zijn. Mede met het oog op de huidige woningvraag. Binnen enkele weken wil hij een formeel advies/ reactie op het bouwplan afronden. Daar wordt het advies van het kwaliteitsteam in verwerkt. Na dit vooroverleg komt ROW hun plan toelichten. Het Q-team zal geen directe feedback geven op het plan. Graag zou de gemeente het advies in een kort stukje tekst van het Q-team ontvangen. Vooroverleg Het Q-team heeft de stukken bekeken en komt tot de volgende aandachtspunten: -
De locatie valt in het duin, niet binnen de metropool zone. Het integreren van de locatie Strijder in het duinlandschap van Park Zandvoort is goed. Het eventueel opzetten van een omgevingsvisie zou passen. Positief over het ondergronds parkeren in het duin en de duinrand herstellen. Ziet geen noodzaak de entree van het Park Zandvoort te verleggen. Sterker nog, huidige entree ligt beter. De zichtlijn van de van Speijkstraat is van belang, hierdoor ontstaat een vizier. Het heeft de voorkeur deze open te houden. De onderbouwing voor de bouwhoogte is onvoldoende beargumenteerd Iets de hoogte in zou kunnen maar dan vanuit het duinlandschap omhoog en zeker niet hoger dan het pand op de hoek van de van Lennepweg/ van Speijkstraat (maximaal 8 lagen) 20% van de woningvoorraad van Zandvoort bouwen op 1 locatie is een groot risico en de doorstroom lijkt niet correct te zijn. De vraag is of de doelgroep die hier gaat komen, zorgt voor vrijkomen van starterswoningen in Zandvoort.
13:30 - 14:00
ROW Vastgoed / Strijder (Otto Wieringa., ROW Vastgoed en Bas Liesker van Heren5)
Het plan wordt door ROW vastgoed aan het Q-team gepresenteerd en kan de gemeente en het kwaliteitsteam vragen stellen. Binnen enkele weken volgt een advies over het plan aan de wethouder, daarin wordt de reactie van het kwaliteitsteam verwerkt. ROW vastgoed kan dit aankopen en snel ontwikkelen (1 eigenaar en 1 ontwikkelaar). Bas Liesker (Heren5 Architecten) licht de totstandkoming van het plan toe. Het Q-team heeft een aantal vragen n.a.v. de presentatie -
Is overwogen wat de buren, Center Parcs, zouden willen? Hoe ligt de relatie? Is er contact? Het plan staat los van Center Parcs. Er is geen contact met de directie van Center Parcs. De omgeving is nog niet aangehaakt. De entree van CP is echter wel verplaatst. Mogelijk kan CP een functie toevoegen (receptie) in de plint van het plan. Center Parcs is hier niet van op de hoogte.
-
Hoeveel % van de m2 is commercieel programma ruimte? Otto geeft aan ongeveer 1.000m2 maximaal in te vullen met commerciële ruimte, eventueel ook een uitkijk op de bovenste verdieping met een kwaliteitsrestaurant. Wellicht een gezondheidscentrum in de plint, er heeft zich al een huisarts gemeld.
10
-
Het type woningen, is de primaire doelgroep senioren? 55+ is de doelgroep. Aantallen zijn ongeveer 70-80 app hoger segment koop (100m2+) en wellicht ook het middensegment huur (HBO-starter net boven de soc. Woningeis) te bedienen (40-50 app) tussen de EUR 720-1000 op de lagere etages, dit zullen kleinere appartementen worden.
-
Hoe hoog is het object? 20 verdiepingen, even hoog als Bouwes Palace.
-
Welke parkeernorm is gehanteerd? De parkeernorm is ongeveer 2 op 1, dit resulteert in een zeer grote “parkeerbak” Erik Jan Kok geeft aan dat in de toekomst, als plannen concreter worden, Rijnland aangehaakt moet worden in het kader van bouwen in de zeereep.