Bijlage 3 - Anterieure overeenkomst inzake herontwikkeling Auto Strijder

2.2. Kenmerken betaalbare huur/koop en middelduur Voor de definitie van de categorie betaalbaar of middelduur is er geen wettelijke grondslag. In het Uitvoeringsprogramma Wonen 2019 van de gemeente Zandvoort is een afbakening gemaakt op basis van de indeling in inkomensklassen en woningsegmenten zoals is opgesteld in MRA-verband. Daarbij is onderscheid gemaakt in een categorie betaalbaar en middelduur, met de volgende indeling en bijbehorende indexering naar prijspeil (pp) 2020:

Huur vrije sector betaalbaar: Huur vrije sector middelduur

Pp Uitvoeringsplan € 720,- tot € 971,€ 971,- tot € 1300,-

Pp 2020 € 737,14 - tot € 1025,€ 1025,- tot € 1372,-

Koop betaalbaar: Koop middelduur:

v.o.n. < € 250.000,v.o.n. € 250.000 - € 363.000

v.o.n. < € 264.000 € 264.000 - € 383.000

Het betaalbare en middeldure huursegment biedt woningen voor huishoudens die (nog) geen koopwoning willen of kunnen financieren en die niet in aanmerking komen voor een sociale

5

huurwoning omdat hun inkomen te hoog is of omdat de wachttijd te lang is. Daarnaast kan het de doorstroming uit de sociale huur bevorderen. De betaalbare en middeldure koopwoningen bieden woningen voor huishoudens met een inkomen tussen 1 en 2x modaal/DAEB-inkomen (betaalbaar voor de inkomenscategorie € 39.055- € 58.582,en middelduur voor de inkomens tot € 78.110). Voor woningen met een maximum prijs van de Nationale Hypotheek Garantie (€310.000 pp 2020) biedt de gemeente Zandvoort de mogelijkheid van de inzet van een starterslening. Indexering van deze huur-en koopprijzen vindt jaarlijks plaats.

2.3. Beleidskaders: Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025 Bij de vaststelling van het Uitvoeringsprogamma Wonen 2019-2025 heeft de gemeenteraad de volgende kaders vastgesteld voor de realisatie van het woningbouwprogramma: 1. De gemeente Zandvoort zet zich in om in de periode 2018 t/m 2025 630 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad, waarvan 20% door transformatie (omzetten van bestaand vastgoed naar woningen). 2. Van de woningbouwplannen voor 2019 t/m 2025 waarbij het programma niet eerder is vastgesteld in een private overeenkomst of gemeentelijk besluit is het uitgangspunt voor de programmering;: • 30% sociale huur • 20% betaalbare huur/koop • 20% middeldure huur/koop • 30% overig 3. Voor de doelgroep ouderen is het uitgangspunt om 200 geschikte nultreden woningen toe te voegen in de vorm van appartementen. Voor jongeren en jonge gezinnen bouwen we zowel appartementen als betaalbare en middeldure eengezinswoningen.

3. Spelregels sociale huur en betaalbare huur/koop 3.1. Spelregels sociale huur Corporaties zijn in eerste instantie de aangewezen partij om sociale huurwoningen te realiseren, mede omdat hierdoor de garantie ontstaat dat de woningen voor lange tijd beschikbaar blijven als sociale huurwoning. De gemeente Zandvoort wil daarom in basis dat sociale huurwoningen door woningcorporaties in verhuur worden genomen. Maar het is niet uitgesloten dat commerciële partijen sociale huurwoningen realiseren en in verhuur nemen. Met de in deze nota vastgestelde spelregels en vereisten voor huurprijsniveau en huurstijging, grootte, toewijzing en exploitatieduur

6

wordt ervoor gezorgd dat met deze woningen een minimum kwaliteitsniveau wordt gerealiseerd dat toegankelijk is voor dezelfde doelgroep als die van de corporaties.

De eisen worden verwerkt in de uitgifteovereenkomst of via het ruimtelijk-juridisch instrumentarium verwerkt in bijvoorbeeld de anterieure overeenkomst. Onderstaande spelregels zorgen ervoor dat de voorwaarden om sociale huurwoningen te realiseren ook voor commerciële partijen van toepassing zijn. De spelregels zijn gebaseerd op de wens om langdurige exploitatie en toegankelijkheid voor de doelgroep te realiseren, en tegelijkertijd zorg te dragen voor woningen met een minimale grootte. Deze spelregels zijn na vaststelling van deze nota geldig voor elk project met sociale huurwoningen in Zandvoort: 1. Woonruimteverdeling verloopt via Woonservice (dus ook de nieuwe sociale huurwoningen die worden aangeboden door particuliere partijen); 2. 70% van de op te leveren sociale huurwoningen is beschikbaar voor huishoudens met recht op huurtoeslag; 3. Servicekosten mogen geen belemmering vormen voor het verkrijgen van huurtoeslag of de toegankelijkheid voor de beoogde doelgroepen beperken. 4. De woningen worden ‘passend toegewezen’ conform de Woningwet; Nieuwbouwwoningen worden, binnen de kaders van de huisvestingsverordening, met voorrang toegewezen aan inwoners van Zandvoort, en daarna Zuid-Kennemerland/IJmond. 5. De verhuurder is bij voorkeur een toegelaten instelling cf de Woningwet (woningcorporatie).

Voor zover de verhuurder geen toegelaten instelling is worden de huren conform het Rijkshuurbeleid geïndexeerd. 6. Er geldt een verbod op uitponden en op liberaliseren gedurende 25 jaar; 7. De minimale afmeting van een sociale huurwoning bedraagt 50 m2 GBO en beschikt over minimaal 1 slaapkamer. 8. Eénmaal per jaar wordt per woning de huurprijs aangeleverd (via een vastgesteld format) om de huurprijzen te toetsen indien het niet een toegelaten instelling betreft. Daarvoor wordt inzicht gegeven in deel van huuradministratie. 9. Het betreft zelfstandige woningen. Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet. 10. Van de onder punt 6 en 8 genoemde eisen kan middels maatwerk worden afgeweken.

Toelichting Ad 1. Dit is nodig om te zorgen dat de woningen terecht komen bij de ingeschreven woningzoekenden. De huisvestingsverordening wordt hierop indien nodig aangepast. Ad. 2 Bij 70% van de betreffende woningen is de maximale kale aanvangshuur niet hoger dan de aftoppingsgrens (afhankelijk van samenstelling huishouden: niet hoger dan 1e aftoppingsgrens €619,01 (voor eenpersoonshuishoudens) en 2e aftoppingsgrens € 663,40 (voor meerpersoonshuishoudens, prijspeil 1/1/2020). Voor de overige 30% bedraagt de maximale kale huur niet meer dan de liberalisatiegrens (€ 737,14 prijspeil 2020). Dit komt voort uit de vereisten voor passend toewijzen zoals deze door het Rijk zijn vastgesteld voor woningcorporaties. Uit de gegevens van woningzoekenden en de samenstelling van de doelgroep blijkt dat rond de 70% behoort tot de inkomensgroep die een beroep moet doen op woningen met een huur onder de aftoppingsgrens. Ad 3.

7

Deze spelregel is opgenomen om te voorkomen dat de woningen door de toedeling van servicekosten te duur worden voor de beoogde inkomensgroep van sociale huur. Ad. 4 Via de rijksregels van passend toewijzen krijgen huishoudens zo een woning met een huur die aansluit bij hun inkomen. Daarmee wordt een te hoog beslag op de huurtoeslag voorkomen. Het moet voorkomen dat huurders in betalingsproblemen komen. Gelet op de beperkte mogelijkheden voor nieuwbouw in Zandvoort wordt bij de toewijzing van nieuwe sociale huurwoningen voorrang gegeven aan inwoners van Zandvoort, en/of Zuid-Kennemerland/IJmond voor zover dat kan binnen de kaders van de huisvestingswet en huisvestingsverordening. De Huisvestingswet geeft aan dat maximaal 50% van het vrijkomend aanbod met voorrang mag worden toegewezen aan woningzoekenden met een regionale maatschappelijk-economische binding en daarvan 50% (25% van het totaal) met voorrang aan woningzoekenden met een lokale binding. Ad 5. Woningcorporaties zijn in eerste instantie de aangewezen partij om sociale huurwoningen te realiseren. Hierdoor ontstaat de garantie dat de woningen voor lange tijd beschikbaar blijven als sociale huurwoning.

Bij de verkoop van sociale huurwoningen door ontwikkelaars aan corporaties streeft de Gemeente Zandvoort er naar dat ontwikkelaars een reële uitnameprijs hanteren die recht doet aan de lage huurprijzen die voor sociale huurwoningen gehanteerd worden. Het is niet uitgesloten voor commerciële partijen om sociale huurwoningen te realiseren en te verhuren. Ad 6. 25 jaar is de minimale exploitatieperiode. Doel is te garanderen dat voor langere tijd de woningen beschikbaar blijven als sociale huurwoning. Onder uitponden wordt verstaan het verkopen van een huurwoning op het moment dat een huurder vertrekt (mutatie) en de woning leegkomt. Onder liberaliseren wordt verstaan het verhogen van de huurprijs waardoor de huur boven de liberalisatiegrens uitkomt. Ad 7. Door het stellen van dit kader wordt voorkomen dat er te kleine appartementen gerealiseerd worden. Het is nadrukkelijk een wens dat er een diversiteit komt aan woningen van verschillende omvang, verdeeld over de gemeente, en binnen de gebieden en projecten. De ondergrens van 50 m2 is gebaseerd op een minimumoppervlakte waarbij een geschikte en volwaardige woning voor 1en 2 persoonshuishoudens gerealiseerd wordt met voldoende toekomstwaarde. Afwijken van deze ondergrens kan middels maatwerk, alleen als dit in lijn ligt met woonvisie en als prijs/oppervlak verhouding redelijk is (en bijv.

rekening houdt met kwaliteitskortingsgrenzen). Ad 8. De afspraak kan worden vastgelegd in een overeenkomst (bijvoorbeeld verkoop of anterieure overeenkomst). De controle wordt neergelegd bij een afdeling binnen de gemeente (bv afdeling wonen). Ad 10. Minimale afmeting leggen we vast om te zorgen dat er niet allemaal kleine woningen (minder dan 50 m2) worden gerealiseerd. Voorstelbaar is dat op sommige locaties wel kleinere woningen gewenst zijn (uit oogpunt van differentiatie en huisvesting voor bijzondere doelgroepen) maar dit wordt per geval beoordeeld (waarbij ervoor wordt zorggedragen dat er voor deze woning ook een lagere huur wordt gevraagd). Of er welllicht ook onzelfstandige woningen kunnen worden toegevoegd wordt hiermee in de hand gehouden.

3.2. Spelregels betaalbare huur

8

Onderstaande spelregels kaders zijn na vaststelling van deze nota geldig voor elk nieuw project waarin huurwoningen zijn opgenomen in de categorie betaalbare vrije sector huur (kale huur tussen € 734,14 en € 1025,-) 1. 2.

3. 4. 5.

6. 7. 8.

De nieuw op te leveren woningen en de woningen die na mutatie vrijkomen worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot 1,5x de DAEB-grens (< € 58.582,-). De nieuw op te leveren woningen worden bij voorrang verhuurd (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning In Zandvoort (eerste voorkeur) of Zuid-Kennemerland/IJmond achter laten; De maximale kale aanvangshuur van de woningen is € 1025, p/m (pp 2020). Servicekosten mogen geen belemmering vormen voor de toegankelijkheid/betaalbaarheid voor de beoogde doelgroep. De huren zijn inflatievolgend op basis van het Consumentenprijsindexcijfer voor een periode van minimaal 25 jaar. De hoogte van de huurprijs dient te blijven vallen binnen de bandbreedtes van de genoemde aanvangshuur en indexering gedurende de exploitatieperiode (genoemd onder punt 5). Er geldt een verbod op uitponden gedurende 25 jaar; Minimaal de helft van de nieuw op te leveren woningen heeft een minimum oppervlak van 60m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 GBO. Eénmaal per jaar wordt per woning de huurprijs aangeleverd (via een vastgesteld format) om de huurprijzen te toetsen. Daarvoor wordt inzicht gegeven in deel van huuradministratie.

Toelichting Ad.1. De middeldure huurwoningen zijn bedoeld voor huishoudens met een inkomen tot 1,5 x modaal/DAEB-inkomen en bedraagt op prijspeil 2020 € 58.582,- bruto per jaar. Indien nodig wordt de huisvestingsverordening aangepast om de toewijzing te realiseren. Ad 2. Met deze voorrangsregeling wordt de doorstroming uit sociale huur gestimuleerd. Ad.3. Dit huurniveau is betaalbaar voor de groep middeninkomens tot 1,5 x modaal/DAEBinkomen. Ad 6. 25 jaar is de minimale exploitatieperiode. Hierdoor worden de woningen ten minste 25 jaar verhuurd als betaalbare vrije sector huurwoningen en daarmee voor langere periode behouden voor de beoogde groep middeninkomens. Ad 7. Door het stellen van dit kader wordt voorkomen dat er te kleine appartementen gerealiseerd worden. Het is nadrukkelijk een wens dat er een diversiteit komt aan woningen van verschillende omvang. Om doorstroming uit de sociale huur te bewerkstelligen zal er een interessant product moeten worden geboden. Ad 8. De afspraak en bijbehorende boetebepaling bij niet nakomen kan worden vastgelegd in een overeenkomst (bijvoorbeeld verkoop of anterieure overeenkomst).

9

3.3. Spelregels betaalbare koop Met de realisatie van het segment betaalbare koopwoningen (€ 264.000) beoogt de gemeente Zandvoort woningen te realiseren voor de groep woningzoekenden met een inkomen tot 1,5 x modaal/DAEB-inkomen die de mogelijkheid hebben om een koopwoning te financieren, al of niet ondersteund door de mogelijkheid van een gemeentelijke starterslening. De gemeente heeft hiermee tevens als doel om de doorstroming uit de sociale huur te stimuleren. De Huisvestingswet laat het niet toe dat de gemeente voorschrijft aan welke groep de woningen worden toegewezen. De gemeente stelt daarom geen regels voor de toewijzing. Er gelden wel de volgende spelregels: 1. 2. 3.

Indexering volgt jaarlijks. Minimaal de helft van de nieuw op te leveren woningen heeft een minimum oppervlak van 60m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 GBO Voor deze woningen geldt in principe een plicht tot zelfbewoning en een antispeculatiebeding zoals opgenomen in de Algemene verkoopvoorwaarden.

Toelichting categorie koopwoningen (<€ 264.000,-): Ad 2. Door het stellen van dit kader wordt voorkomen dat er te kleine appartementen gerealiseerd worden. Het is nadrukkelijk een wens dat er een diversiteit komt aan woningen van verschillende omvang. Om doorstroming uit de sociale huur te bewerkstelligen zal er een interessant product moeten worden geboden. Ad 3. Met de plicht tot zelfbewoning wordt voorkomen dat de woningen worden gekocht door een belegger en de woningen (vrij) verhuurd worden. Het is expliciet de bedoeling dat de woningen terechtkomen bij de doelgroepen (inkomensgroepen tot 1,5 keer modaal/DAEB-inkomen). Met opleggen van een anti-speculatiebeding wordt voorkomen dat de woningen direct doorverkocht worden en daarmee ook niet de doelgroep bedienen. De Algemene Verkoopvoorwaarden van de gemeente Zandvoort geeft regels en uitzonderingen voor de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding.

4. Inzet instrumentarium Om te sturen in de realisatie van de gewenste categorieën met de beoogde kenmerken heeft de gemeente een aantal instrumenten ter beschikking. In deze paragraaf worden de verschillende instrumenten nader in beeld gebracht. Het gaat om ruimtelijk-juridisch instrumentarium, om gronduitgifte en verkoop van gemeentelijk bezit, en om de inzet van financiële middelen.

4. 1. Ruimtelijk-juridische instrumenten De mogelijkheden die de Omgevingswet biedt, (voortbordurend op de Wet en het Besluit ruimtelijke ordening) zijn belangrijk voor de uitgangspositie van de gemeente. Voor het overzicht van de samenhang van een aantal instrumenten heeft de VNG voor realisatie van middenhuurwoningen een schema opgesteld dat is weergegeven in figuur 3. Afhankelijk van de situatie die zich voordoet worden met partijen afspraken gemaakt bij de uitgifte van grond of bij eigen grond via een anterieure overeenkomst gekoppeld aan een omgevingsplan/bestemmingsplan wijziging. In deze afspraken kunnen de elementen worden

10

opgenomen zoals die voor sociale huur en betaalbare huur en koop in het vorige hoofdstuk zijn benoemd.

figuur 3 Instrumenten voor middenhuur (bron: VNG 2017) In artikel 3.1. van de Wet op de ruimtelijke ordening is bepaald dat gemeenten in het bestemmingsplan percentages van woningbouwcategorieën op kunnen nemen. De categorieën die de gemeente mag hanteren zijn nader bepaald in het Besluit ruimtelijke ordening en betreffen de categorie sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, particulier opdrachtgeverschap en geliberaliseerde woningen voor middenhuur. De laatste categorie betreft woningen met een aanvangshuur van ten minste €734,14 en ten hoogste een in een gemeentelijke verordening bepaalde, jaarlijks te indexeren aanvangshuurprijs. In de definities moet zijn opgenomen dat deze aangewezen categorieën voor een door de gemeente in een verordening opgenomen doelgroep bestemd zijn (doelgroepenverordening). Anterieure overeenkomst / uitgifteovereenkomst In anterieure overeenkomsten of een uitgifteovereenkomst worden per complex of gebied de afspraken vastgelegd. De anterieure overeenkomst is gekoppeld aan een wijziging van het bestemmingsplan. De vast te stellen spelregels uit deze nota zijn hierbij de richtlijn. Hiervan kan door het college enkel beargumenteerd van worden afgeweken. Bestemmingsplannen (=omgevingsplan) Een bestemmingsplan bepaalt wat er in een gemeente met de ruimte mag gebeuren.

In een bestemmingsplan staat of en wat er gebouwd mag worden en hoe bebouwde en onbebouwde gronden mogen worden gebruikt. De Wet en het Besluit ruimtelijke ordening biedt de mogelijkheid om voor een aantal woningsegmenten categorieën aan te duiden het gaat dan om sociale huur, sociale koop (v.o.n. < 200.000,-), geliberaliseerde woningen in het middenhuur en particulier opdrachtgeverschap. Om dit te kunnen doen is het vaststellen van een doelgroepenverordening noodzakelijk. Doelgroepenverordening/ verordening sociale huur/middenhuur Deze verordening omschrijft ook de doelgroepen die worden beoogd met de aangewezen woningbouwcategorie, zonder dat hiermee de toewijzing kan worden vastgelegd. Dit kan alleen via de huisvestingsverordening. Omdat de Huisvestingswet regels omtrent verdeling van

11

koopwoningen niet toestaat is het niet mogelijk om via de doelgroepen- of huisvestingsverordening voorrang aan bepaalde groepen te geven voor koopwoningen. De Huisvestingswet wordt geëvalueerd, wellicht wordt de mogelijkheid van toewijzen van goedkope koopwoningen in de wetgeving opgenomen. Een doelgroepenverordening geeft de mogelijkheid voor publiekrechtelijke verankering en handhaving van privaatrechtelijke afspraken in anterieure of uitgifte-overeenkomst. Deze type aanduiding, waaronder sociale huur en middeldure huur is tot nu toe niet in bestemmingsplannen in Zandvoort opgenomen. Ten behoeve van de realisatie wordt gebruik gemaakt van de hierboven genoemde uitgifte, anterieure of andere samenwerkingsovereenkomsten. Vooralsnog is het uitgangspunt dat dit In principe voldoende basis biedt voor de realisatie en handhaving het gewenste woningbouwprogramma. Mocht in de komende jaren dit niet voldoende zijn, dan wordt een doelgroepenverordening overwogen.

4.2. Grondbeleid en grondprijzenbeleid De concept Nota Grondbeleid en grondprijzenbrief van de gemeente Zandvoort wordt gelijktijdig ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad. De grondprijs maakt onderscheid naar huurhoogte, ook binnen de categorie sociale huur. Voor de bepaling van de grondwaarde voor vrije sector huur wordt uitgegaan van de residuele grondwaardemethodiek. De kaders die in deze nota zijn opgenomen voor de betaalbare huur hebben invloed op de omvang van deze residuele waarde en zullen dus in de grondprijs worden meegenomen. Voor de realisatie van sociale huur worden genormeerde prijzen gerekend.

4.3. Gemeentelijk vastgoed De gemeente kan bij verkoop van het eigen vastgoed privaatrechtelijke afspraken maken zodat het vastgoed ingezet kan worden voor sociale en middeldure huurwoningen. Uiteraard is dat van invloed op de verkoopwaarde en moet rekening worden gehouden met regels over aanbesteding en ruimtelijk-juridische randvoorwaarden. De gemeente heeft een model vastgesteld dat basis dient voor de verkoopvoorwaarden bij vastgoed en grond, de Algemene Verkoopvoorwaarden

4.4. Inzet Fonds sociale woningbouw Bij de vaststelling van de begroting 2019 is via het amendement ''sociale woningbouw'' de oprichting van het ‘Fonds sociale woningbouw’ tot stand gekomen. Het fonds wordt gevoed door het positief jaarresultaat, de meeropbrengsten uit de Grex en de jaarlijkse dotatie uit de Strategische Investeringsagenda. Er is een bedrag van € 2 miljoen gereserveerd voor de inrichting van dit fonds. De gemeente wil met dit fonds de realisatie van sociale huurwoningen stimuleren. Een mogelijkheid om dit fonds in te zetten is door deze in te zetten om een verliesvoorziening te dekken die is ontstaan door een extra tekort op de grondexploitatie door de opname van sociale woningbouw. Andere mogelijkheden om deze verliesvoorziening te dekken is de reserve strategische investeringsagenda of het ten laste laten komen van het exploitatieresultaat.

12

Om een stimulerende werking van het fonds uit te laten gaan kunnen een aantal randvoorwaarden worden gesteld die bijdragen aan maximale kwalitatieve toevoeging, zoals: - woningen voor jongeren onder de kwaliteitskortingsgrens of - geclusterde woningen voor ouderen - extra kwalitatieve voorzieningen - oplevering voor een bepaalde datum Randvoorwaardelijk is dat de woningen door een toegelaten instelling worden geëxploiteerd.

4.5. Overige ondersteuning/inzet voor versnelling vanuit het Rijk (bouwimpuls-gelden) Vanuit het Rijk zijn middelen beschikbaar gesteld om de woningbouwproductie te versnellen. Om voor een bijdrage in aanmerking te komen zijn criteria vastgesteld met betrekking tot o.a. minimale projectomvang en de inzet op betaalbare woningen, en aantoonbare tekorten die ten laste komen van de gemeente. De toekenning van bijdragen gebeurt in een aantal tranches. Bij de aanvragen wordt binnen de MRA samengewerkt. De mogelijkheden voor het doen van een succesvolle aanvraag uit Zandvoort worden gevolgd.

4.6. Anti-speculatiebeding en verplichting tot zelfbewoning Wanneer de gemeente vastgoed verkoopt kan zij via de verkoopvoorwaarden een antispeculatiebeding opleggen waarbij kan worden voorkomen dat de kopende partij via aankoop van de woning winst maakt (buiten de reguliere waardestijging) om. Via de verkoopvoorwaarden kan ook een verplichting tot zelfbewoning worden opgelegd om te voorkomen dat de woning wordt verhuurd. De gemeente Zandvoort heeft de afgelopen jaren per uitgifte de voorwaarden bepaald. Het college streeft naar een meer algemene lijn en heeft daarom Algemene Verkoopvoorwaarden (AVV) vastgesteld. Hierin is een gestandaardiseerde mogelijkheid voor de toepassing van antispeculatiebeding (bij doorverkoop binnen 10 jaar vindt afroming plaats) en een verplichting tot zelfbewoning voor een periode van 5 jaar opgenomen. Daarnaast zijn in de AVV bepalingen opgenomen zoals het recht van terugkoop (door de gemeente) bij niet nakomen van de bouwplicht en de functiebescherming voor sociale huur en middeldure huur en koopwoningen. Wanneer er geen sprake is van overdracht van vastgoed door de gemeente en er wel een wens is om te sturen in voorwaarden voor gebruik en doorverkoop dan zullen hierover afspraken in de anterieure overeenkomst moeten worden opgenomen.

Het Rijk onderzoekt de mogelijk- en wenselijkheid om via publiekrechtelijke weg een zelfbewoningsplicht in te kunnen stellen. Wanneer de mogelijkheden hiervoor ontstaan kan de gemeente besluiten deze voor Zandvoort in te zetten.

4.7. Boetebepaling / kettingbeding In de spelregels voor sociale en betaalbare huur is het volgende opgenomen :

13

Eénmaal per jaar wordt per woning de huurprijs aangeleverd (via een vastgesteld format) om de huurprijzen te toetsen indien het niet een toegelaten instelling betreft. Daarvoor wordt inzicht gegeven in deel van huuradministratie. Deze voorwaarde is gekoppeld aan de uitgifte-overeenkomst of anterieure overeenkomst. De controle wordt ondergebracht bij een gemeentelijke afdeling. Consequentie is dat er ook een boetebepaling wordt opgesteld voor degene die zich niet houdt aan de afspraken. Om de afspraken te borgen bij doorverkoop is een kettingbeding noodzakelijk. Dit kan door partijen in het verkoopcontract worden opgenomen.

4.8. Ingangsdatum en tussentijdse aanpassingen Met de vaststelling van deze nota zijn de nieuwe kaders (spelregels) van toepassing op alle projecten die binnen de afbakening vallen zoals opgenomen in hoofdstuk 1. Wanneer er sprake is van aanpassing van Rijksregels kunnen, gericht op realisatie van woningen voor de beoogde doelgroepen regels worden gewijzigd.

14

5. Samengevat: de Spelregels voor woningbouwprogrammering In deze nota zijn spelregels gesteld voor de realisatie van sociale -en betaalbare huur en koopwoningen zodat er voor ontwikkelende partijen helderheid en duidelijkheid ontstaat over de gemeentelijke inzet. De spelregels voor het programmeren van woningbouw zijn gemaakt om verdere uitwerking te geven aan het Uitvoeringsprogramma Wonen 2017 - 2025. Hierin is opgenomen dat 30% van de nieuwbouw in de sociale huur wordt gerealiseerd, 20% in het betaalbare segment, 20% in het middeldure segment en 30% overige woningen. De spelregels zijn gewenst om de programmering van 30-20-20-30 op een goede wijze toe te passen in projecten. Spelregel 1 Voor nieuwe initiatieven en projecten (met meer dan 10 woningen) geldt de woningbouwprogrammering van 30-20-20-30. Spelregel 2 Het uitgangspunt 30-20-20-30 is niet van toepassing bij: • Projecten waarvoor privaatrechtelijke afspraken zijn gemaakt waarbij een programmatische wijziging niet meer haalbaar is zonder verwachte vergaande juridische en/of financiële consequenties • Projecten waar binnen vigerend bestemmingsplan gebouwd kan worden • Projecten die kleiner zijn dan 10 woningen. Dit geldt niet voor gemeentelijk eigendom (grond en vastgoed).

• Sloop/nieuwbouw en andere nieuwbouwprojecten van corporaties Spelregel 3 Lopende projecten, die buiten de in spelregel 2 genoemde uitgangspunten vallen, zullen per geval beoordeeld worden (maatwerk). Spelregel 4 Startnotities voor projecten worden voortaan vastgesteld door de gemeenteraad, zodat de uitgangspunten daarvoor vastliggen. Spelregel 5 Definitie sociale huurwoningen. Dit zijn woningen die vallen onder de gereguleerde huursector met een huur onder de € 737,14 (prijspeil 2020). Het zijn permanente, (zelfstandige) woningen. De minimale afmeting van een sociale huurwoning bedraagt 50 m2 GBO en beschikt over minimaal 1 slaapkamer. De woningen worden ‘passend toegewezen’ cf. Woningwet. De verdeling/toewijzing verloopt via Woonservice. Servicekosten mogen geen belemmering vormen voor het verkrijgen van huurtoeslag of anderszins de toegankelijkheid beperken voor de beoogde doelgroepen beperken.

15

Spelregel 6 1. De verhuurder van sociale huurwoningen is bij voorkeur een toegelaten instelling. 2. Voor zover de verhuurder geen toegelaten instelling is worden de huren conform het Rijkshuurbeleid geïndexeerd. 3. Er geldt een verbod op uitponden/liberaliseren gedurende 25 jaar. 4. 70% van de op te leveren sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met recht op huurtoeslag; Spelregel 7 40% van de nieuw te bouwen woningen wordt in het middeldure segment gerealiseerd. Van deze 40% wordt: - de helft (20% van het totaal) als betaalbare vrije sector huurwoning met een maximale kale aanvangshuur van € 1025, - per maand gerealiseerd en/of als betaalbare koopwoning in de prijscategorie < € 264.000,-. - de andere helft (=20%van het totale programma) als middeldure koopwoning met een maximale VON-prijs van € 383.000 of als hoge middeldure huurwoning met een maximale kale huurprijs tussen de € 1025 en € 1.372 gerealiseerd. De bijkomende servicekosten mogen geen belemmering vormen voor de betaalbaarheid van de woning voor de beoogde doelgroepen. Spelregel 8 Definitie betaalbare vrije sector huurwoningen. Een betaalbare vrije sector huurwoning is een huurwoning met een kale huurprijs vanaf de huurprijsgrens (liberalisatiegrens) tot € 1025,- (kale aanvangshuur).

Minimaal de helft van de nieuw op te leveren middeldure huurwoningen heeft een minimum oppervlak van 60m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner zijn dan 50 m2 GBO. Spelregel 9 1. De huren in het betaalbare huursegment zijn inflatievolgend op basis van het Consumentenprijsindexcijfer (CPI, maandcijfer) voor een periode van minimaal 25 jaar. 2. Er geldt een verbod op verkoop bij leegstaan/uitponden gedurende 25 jaar. 3. De nieuw op te leveren woningen en de woningen die na mutatie vrijkomen worden toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen tot 1,5x DAEB-inkomen. 4. De nieuw op te leveren woningen worden bij voorrang toegewezen (tot een maximum van 50%) aan huishoudens die een sociale huurwoning achter laten; Spelregel 10 Definitie betaalbare koopwoningen. Een betaalbare koopwoning is een koopwoning met een vrij op naamprijs onder de €264.000,- Minimaal de helft van de nieuw op te leveren woningen heeft een minimum oppervlakte van 60 m2 GBO en de woningen zijn niet kleiner dan 50 m2 GBO. Voor deze woningen geldt in principe een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding. Spelregel 11 Definitie hoge middeldure huurwoningen. Hoge middeldure huurwoningen hebben een maximale kale huurprijs tussen de € 1025 en € 1.372. Spelregel 12 Definitie middeldure koopwoningen. Middeldure koopwoningen zijn koopwoningen met een prijs tot € 363.000 VON.

Spelregel 13 Binnen een ruimtelijk project/locatie is de menging nader te bepalen. Met het oog op

16

voortvarende planontwikkeling worden sociale huurwoningen, middensegment woningen en dure woningen zoveel mogelijk op aparte bouwkavels geprogrammeerd. Spelregel 14 De gemeente streeft bij gebiedsontwikkeling naar een situatie waarbij zoveel mogelijk van de in het plan opgenomen marktsegmenten parallel worden ontwikkeld en uitgevoerd.

17

Dit is een uitgave van gemeente Zandvoort 18 augustus 2020

________________________________ Postbus 2 2040 AA Zandvoort Tel. 14 023 zandvoort.nl 18

Anterieure Overeenkomst herontwikkeling locatie Strijder Zandvoort 8 april 2021

BIJLAGE 7

Id

Taakmodus Taaknaam

Contactpersoon Duur Begindatum Einddatum 2021 2021

0 127

2022 2022 kw 1

Burgemeester van Alphenstraat Auto Strijder

128 129

kw 2

Definitiefase SPvE

37,4 wkn 24-8-20 25-5-21

25-5

37,4 wkn 24-8-20 25-5-21

25-5

8 wkn

131

SPvE vrijgeven voor inspraak door B&W 24/11/20

5,4 wkn 19-10-20 24-11-20 voor inspraak door B&W 24/11/20 SPvE vrijgeven

132

Publicatie

1,4 wkn 25-11-20 3-12-20

133

Inspraak 6 weken

4 wkn

4-12-20 14-1-21

134

Verwerken inspraakreacties

6 wkn

15-1-21 25-2-21

135

Beoordelen ruimtelijke onderbouwing en mobiliteitsplan

9 wkn

15-1-21 18-3-21

136

Vaststellen SPvE + coördinatiebesluit door B&W 13/4

3,6 wkn 19-3-21 13-4-21

137

SPvE + coördinatiebesluit ter bespreking naar Cie 11/5

4 wkn

14-4-21 11-5-21

138

SPvE + coördinatiebesluit ter bespreking naar Raad 25/5

2 wkn

12-5-21 25-5-21

139

SPvE + coördinatiebesluit ter bespreking naar Raad

0 wkn

25-5-21 25-5-21

12,6 wkn 15-1-21 13-4-21

Anterieure overeenkomst

Inspraak 6 weken Verwerken inspraakreacties Beoordelen ruimtelijke onderbouwing en mobiliteitsplan Vaststellen SPvE + coördinatiebesluit door B&W 13/4 SPvE + coördinatiebesluit ter bespreking naar Cie 11/5 SPvE + coördinatiebesluit ter bespreking naar Raad 25/5 25-5 15-1

13-4 Opstellen anterieure overeenkomst

Opstellen anterieure overeenkomst

8 wkn

142

Goedkeuren anterieure overeenkomst door B&W

3,6 wkn 19-3-21 13-4-21

Goedkeuren anterieure overeenkomst door B&W

143

Goedkeuren anterieure overeenkomst door B&W

0 wkn

13-4

Ontwerpfase Stedenbouwkundig plan

15-1-21 11-3-21

13-4-21 13-4-21

19,8 wkn 26-5-21 1-11-21

26-5

19,8 wkn 26-5-21 1-11-21

26-5

146

Opstellen stedenbouwkundig plan door initiatiefnemer

12 wkn

147

Vaststellen stedenbouwkundig plan door B&W

3,8 wkn 8-9-21

148

Uitwerken stedenbouwkundig plan tot vergunningsaanvraag

4 wkn

149 150

kw 2

24-8-20 16-10-20

141

145

kw 1

18-4

Opstellen SPvE

144

kw 4

AK 79,2 wkn 24-8-20 18-4-22

130

140

kw 3

297 wkn 20-2-20 1-4-26

Zandvoort

Voorbereidingsfase Procedure bestemmingsplan (coördinatieregeling)

1-11 1-11 Opstellen stedenbouwkundig plan door initiatiefnemer

26-5-21 7-9-21

Vaststellen stedenbouwkundig plan door B&W

4-10-21

Uitwerken stedenbouwkundig plan tot vergunningsaanvraag

5-10-21 1-11-21

41,8 wkn 26-5-21 18-4-22

26-5

41,8 wkn 26-5-21 18-4-22

26-5

18-4 18-4

151

Opstellen ontwerp bestemmingsplan

12 wkn

26-5-21 7-9-21

Opstellen ontwerp bestemmingsplan

152

Participatie

2 wkn

25-8-21 7-9-21

Participatie

153

Ontwerpbesluit naar B&W

3,8 wkn 8-9-21

154

Publicatie

1 wk

5-10-21 11-10-21

155

Ontwerpbesluit ter inzage

6 wkn

12-10-21 22-11-21

156

Verwerken zienswijzen

4 wkn

23-11-21 20-12-21

157

Bestemmingsplan goedkeuren door B&W

4 wkn

21-12-21 31-1-22

158

Bestemmingsplan goedkeuren door Cie

2 wkn

1-2-22

159

Bestemmingsplan vaststellen door raad

2 wkn

15-2-22 28-2-22

Bestemmingsplan vaststellen door raad

160

Bestemmingsplan vaststellen door raad

0 wkn

28-2-22 28-2-22

28-2

161

Publicatie

1 wk

1-3-22

7-3-22

162

Mogelijkheid tot indienen beroep

6 wkn

8-3-22

18-4-22

163

Procedure omgevingsvergunning (//bestemmingplan) Indienen ontvankelijke omgevingsvergunning

0 wkn

26-5-21 26-5-21

Toetsen omgevingsvergunning

8 wkn

26-5-21 20-7-21

166

Afgifte vergunning

0 dagen 28-2-22 28-2-22

168

Project: Zandvoort Datum: 31-3-21

start bouw

Taak

Mijlpaal

Ontwerpbesluit ter inzage Verwerken zienswijzen Bestemmingsplan goedkeuren door B&W Bestemmingsplan goedkeuren door Cie

Publicatie Mogelijkheid tot indienen beroep 26-5

34,8 wkn 26-5-21 28-2-22

165

Realisatiefase

Publicatie

14-2-22

164

167

Ontwerpbesluit naar B&W

4-10-21

28-2 26-5 Toetsen omgevingsvergunning 28-2

0 wkn

18-4-22 18-4-22

18-4

0 wkn

18-4-22 18-4-22

18-4

Projectsamenvatting

Handmatige samenvatting

Kritiek

Pagina 1

kw 3

kw 4

Anterieure Overeenkomst herontwikkeling locatie Strijder Zandvoort 8 april 2021

BIJLAGE 8

BIJLAGE 7 : Kostenraming ambtelijke inzet Gemeente Zandvoort Project Auto Strijder Begroting / urenraming excl voorschotovereenkomst Looptijd

1,5 jaar

Functie Procesmanagement PM tijdens bouw 2 jaar / 4 uur per mnd Managementondersteuning Stedenbouw Technisch adviseur Technisch adviseur tijdens bouw 2 jr 2 uur per mnd Jurist privaat Jurist publiek Verkeerskundige bbor Ecologie bbor Planecenoom Planning Communicatie Totaal

uren/week # weken totaal 2 78 156 96 0,5 78 39 1,5 78 117 1 78 80 80 45 160 50 30 15 20 15 903

vanaf nu tarief 1-1-18 137 137 94 121 121 121 121 121 121 121 121 121 121

tarief 1-1-2021 147,5 147,5 101,2 130,3 130,3 130,3 130,3 130,3 130,3 130,3 130,3 130,3 130,3

tarief 1-1-2021 148 148 101 130 130 130 130 130 130 130 130 130 130

€ 23.088 € 14.208 € 3.939 € 15.210 € 10.400 € 10.400 € 5.850 € 20.800 € 6.500 € 3.900 € 1.950 € 2.600 € 1.950 € 120.795

Anterieure Overeenkomst herontwikkeling locatie Strijder Zandvoort 8 april 2021

BIJLAGE 9

Anterieure Overeenkomst inzake herontwikkeling locatie Strijder Zandvoort Burgemeester en wethouders van de gemeente Zandvoort maken op grond van artikel 6.2.12 van het Besluit ruimtelijke ordening bekend dat zij een anterieure overeenkomst zijn aangegaan. Deze overeenkomst gaat over grondexploitatie zoals bedoeld in artikel 6.24 van de Wet ruimtelijke ordening. Zakelijke beschrijving Deze overeenkomst is met initiatiefnemer aangegaan voor de realisatie van een bouwplan dat voorziet in de realisatie van 108 appartementen met parkeervoorziening op de voormalige Auto Strijder locatie op de hoek van de Burgemeester Van Alphenstraat en de Van Lennepweg Zakelijke inhoud Hieronder staat een korte weergave van de zakelijke inhoud van de overeenkomst: • De gemeente neemt de inspanningsverplichting op zich om een bestemmingsplan in procedure te brengen. • Initiatiefnemer verplicht zich om het bouwplan te realiseren waarbij een woningbouwprogramma is opgenomen uitgaande van 30% sociale huurwoningen, 20% betaalbare koopwoningen, 20% middeldure koopwoningen en 30% koopwoningen in het dure segment. • Initiatiefnemer verplicht zich om een bijdrage te leveren aan de kosten die de gemeente moet maken in verband met de ambtelijke uren, advieskosten en mogelijke planschade.

Geen zienswijzen, bezwaar en beroep Het is niet mogelijk om tegen deze overeenkomst zienswijzen, bezwaar of beroep in te dienen.

1/2