Document · PDF

Bijlage 1 Voorjaarsnota 2024

Raadscommissie 11 juni 2024, gemeente ZandvoortBij agendapunt: Voorjaarsnota 202432.523 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

Landelijk betreft dit vanaf 2026 een voordeel van € 675 miljoen; voor Zandvoort gaat het naar verwachting om een voordeel van € 660.000. Afrekening BCF 2023 Gemeenten kunnen gedurende een begrotingsjaar de door hen betaalde BTW, onder voorwaarden, declareren bĳ het BTW-compensatiefonds (BCF). Het BCF kent jaarlĳks een plafond. Wanneer er aan het eind van het jaar minder gedeclareerd is dan het vastgestelde plafond, dan wordt het restant naar rato toegevoegd aan het Gemeentefonds. Voor Zandvoort gaat het naar verwachting om een voordeel van € 210.000. Hoeveelheidsverschillen en prijsbijstelling gemeentefonds In voorbereiding op de begroting is het gemeentefonds herberekend naar prijspeil 2025. Deze verwachte mutaties worden meegenomen bij de berekening van de meicirculaire 2024 .

5.10 Kostendekkende tarieven riool- en afvalstoffenheffing In het aangenomen amendement Lastenverlichting bij de programmabegroting 2024 heeft de raad besloten om de tarieven voor 2024 maximaal te verhogen met het reguliere inflatiepercentage van 3,9% in plaats van de tarieven voor de rioolheffing en afvalstoffenheffing te verhogen met respectievelijk 8,6% en 12,5%. Het college is verzocht in de Voorjaarsnota met dekking te komen voor het vullen van de egalisatievoorzieningen en met voorstellen naar de raad te komen voor kostenbeheersing. De budgetten zijn bekeken en bijgesteld. Op dit moment wordt er geen mogelijkheid gezien om kosten te besparen op de kosten gerelateerd aan riool- en afvalstoffenheffing. Er loopt een kostenonderzoek Spaarnelanden, verwachting is dat uit dit onderzoek geen besparingen naar voren komen, maar eerder het tegendeel. Zowel de rioolheffing als de afvalstoffenheffing zijn in Zandvoort lager dan het Nederlands gemiddelde. Er wordt daarom geen directe noodzaak gezien om af te wijken van kostendekkende tarieven.

Op basis van de bijgestelde ramingen is berekend welke stijging noodzakelijk is om de kosten van afvalstoffenheffing en rioolheffing te dekken. Voor beide heffingen zijn twee varianten uitgewerkt, waarbij variant 1 de voorkeur heeft om uit te werken in de begroting 2025. De percentages kunnen nog gaan afwijken door mutaties in de Programmabegroting 2025. Op basis van de huidige ramingen zijn onderstaande varianten uitgewerkt. Rioolheffing Variant 1. Maximale inzet egalisatievoorziening Naar aanleiding van het amendement is gekeken of de tariefstijging langzamer kan worden opgebouwd dan opgenomen bij het Gemeentelijk rioleringsplan vastgesteld door de Gemeenteraad (2023/1096753). Door de bijna volledige inzet van de voorziening t/m 2029 kan de tariefstijging voor 2025 beperkt blijven tot 7,5% (dit is minder dan 3% hoger dan het gehanteerde inflatiepercentage van Spaarnelanden van 4,8% en betekent een verhoging van bijna € 16,00 voor een meerpersoonshuishouden ). Voor de jaren 2025 – 2029 is elk jaar een extra stijging van 5% op het reguliere inflatiepercentage nodig. Nadeel van deze variant is dat de egalisatievoorziening zo goed als leeg is eind 2029.

Riool (voorlopig) Lasten Rioolheffing Mutatie voorziening Saldo Berekende tariefmutatie Verloop voorziening rioolheffing stand 1-1* mutaties stand 31-1

2025 € 2.819 € -2.482 € -337

2026 € 3.041 € -2.606 € -435

2027 € 3.174 € -2.736 € -438

2028 € 3.520 € -2.873 € -647

2029 € 3.271 € -3.017 € -254

7,5%

5,0%

2.189 -337 1.852

1.852 -435 1.417

1.417 -438 979

979 -647 332

332 -254 78

*op basis van het concept jaarverslag

Variant 2. Gemeentelijk rioleringsplan Het Gemeentelijk rioleringsplan is vastgesteld door de Gemeenteraad (2023/1096753), hierin was een geleidelijke stijging van het tarief voorzien van elk jaar € 17,50. Indien uitgegaan wordt van een verhoging van € 17,50 in 2025 en vervolgens jaarlijks een stijging van € 17,50 bovenop het reguliere inflatiepercentage, vertaalt dit zich naar de extra verhoging aflopend naar 6,2% (ten opzichte van het jaar ervoor). Riool (voorlopig) Lasten Rioolheffing Mutatie voorziening

2025 € 2.819 € -2.498 € -321

2026 € 3.041 € -2.688 € -353

2027 € 3.174 € -2.879 € -296

2028 € 3.520 € -3.069 € -451

2029 € 3.271 € -3.259 € -12

Berekende tariefmutatie

8,2%

7,6%

7,1%

6,6%

6,2%

Verloop voorziening rioolheffing stand 1-1* mutaties stand 31-1

2.189 -321 1.868

1.868 -353 1.515

1.515 -296 1.219

1.219 -451 768

768 -12 756

Saldo

*op basis van het concept jaarverslag

Afvalstoffenheffing Variant 1. Inzet egalisatiereservevoorziening Naar aanleiding van het amendement is naar een manier om de kostenstijging langzaam te laten oplopen. Omdat de egalisatievoorziening zo goed als leeg is, is gekeken naar inzet van de algemene middelen. Door de inzet van de egalisatiereserve met € 180.000 en € 90.000 kan de tariefstijging gedempt worden. In 2025 zou een verhoging van 8,8% (€ 26,40 voor een meerpersoonshuishouden) nodig zijn en in 2026 en 2027 een extra stijging van 3,5% en 3,4%.

Afval (voorlopig) Afvalstoffenheffing Overige baten Totaal lasten Mutatie voorziening Kostendekkendheid

2025 -2.578 -96 2.854 0 94%

2026 -2.668 -96 2.854 0 97%

Inzet egalisatiereserve Berekende tariefmutatie

-180

-90

8,8%

3,5%

2027 -2.758 -96 2.854 0 100%

2028 -2.758 -96 2.854 0 100%

2029 -2.758 -96 2.854 0 100%

3,4%

0,0%

Variant 2. Zonder inzet algemene middelen Zonder inzet van bijvoorbeeld de egalisatiereserve komt de tariefstijging uit op 16,4% (€ 49,20). Met deze verhoging blijft het tarief 2025 alsnog onder het landelijk gemiddelde van 2024.

Afvalstoffenheffing Overige baten Totaal lasten Mutatie voorziening Kostendekkendheid

2025 -2.758 -96 2.854 0 100%

2026 -2.758 -96 2.854 0 100%

2027 -2.758 -96 2.854 0 100%

2028 -2.758 -96 2.854 0 100%

2029 -2.758 -96 2.854 0 100%

Berekende tariefmutatie

16,4%

0,0%

Bij zowel variant 1 als 2 dient jaarlijks opnieuw berekend te worden wat de benodigde verhoging is en een afweging gemaakt te worden over de inzet van de voorziening.

6 Bedrijfsvoering Kosten ambtelijke samenwerking In het kader van de ambtelijke samenwerking betaalt de gemeente Zandvoort jaarlijks een financiële vergoeding aan de gemeente Haarlem. De hoogte en de samenstelling van die vergoeding is geregeld in artikel 9 van het Dienstverleningshandvest. Artikel 9 lid 6 bepaalt dat de vergoeding jaarlijks bij de voorbereiding van de Voorjaarsnota schriftelijk wordt vastgelegd. De vergoeding bedraagt voor het jaar 2025 voorlopig in totaal € 14.495.000 inclusief indexering (prijspeil 2025) en de voorgestelde capaciteitsuitbreidingen en vergoedingen voor bedrijfsvoering. Omschrijving

2024

2025

2026

2027

2028

2029

5.222 3.523 130 100 200 508

-550 56

24 68 -22

565

673

44 12

112

151 132 19

25 32 1.541 618 39 115

25 32 1.545 624 39 115

25 32 1.546 624 39 115

Directe en indirecte personeelslasten inclusief efficiencykorting Overhead Materieel budget Facilitaire ondersteuning Schulddienstverlening en fraudebestrijding Capaciteitsuitbreiding begroting 2019 Af: compensatie doorbelasting uren aan projecten Capaciteitsuitbreiding begroting 2020 Capaciteitsuitbreiding Basisregistratie Beheer en onderhoud 2022 Capaciteitsuitbreiding Sport & Onderwijs 2022 Af: taken leerlingenvervoer naar derden Aanvullende afspraken in kader van de 1e evaluatie (advies geschillencommissie) Formatie uitvoering nieuwe wet inburgering nieuwkomers Formatie beleidsmedewerker WVGGZ Continuering senior-coördinerend handhaver vanaf 2023 Formatie Jeugd Formatie Veiligheid en aanpak ondermijning Marktmeester Formatie ontwikkeling contractvorming en professionalisering Extra capaciteit BOA's Indexering 2028 t/m 2023 Indexering (5,2 %) voor 2024 IJslandsmodel formatie Aanpassen toerekenen adviseur strategie Adviseur Public Affairs/Lobbyist Zandvoort (VJN2023/PB2024) 62

Omschrijving Extra formatie voor functioneel beheerder Tijdelijke middelen datagedreven werken/dig. participatie DIA (2023-2024) Uitbreiding capaciteit team Wonen i.v.m. extra werkzaamheden vanuit Rijk Formatie opvang asielzoekers Uitbreiding telefonie en meldingen openbare ruimte Uitbreiding immigratie/naturalisatie Medewerkers statushouders Formatieuitbreiding adviseur dientsverlening Privacy en security Af: Afbouw formatie team coördinator Sociale Wijkteams (PB2024) Af: Correctie taakstelling sociaal domein (PB2024) Inhuur parkeren en mobiliteit omzetten in vaste formatie (PB2024) Indexering (4,4 %) voor 2025 (VJN2024) Formatie strategisch adviseur toeristische visie (VJN2024) Formatie duurzaamheid (1fte / CDOKE, VJN2024) Formatie Verbinder strand (VJN2024) Beleidsmedewerker riolering (VJN2024) Tactisch beheerder riolering (VJN2024) Bedrijfsvoering: Teammanager ECDW (VJN2024) Teammanager PG (VJN2024) Reiskostenregeling (VJN2024) Af: Nacalculatie overhead (VJN2024 Arbeidsmarktcommunicatie (VJN2024) Af: Doorwerking besparingsvoorstellen Haarlem (VJN2024) Investering bedrijfsvoering digitalisering (VJN2024) Af: Afrondingsverschil

2024 2025 2026 44 44

2027

2028

2029

Totaal bijdrage aan Haarlem

13.637 14.495 14.098 14.112 14.069 14.016

141 102 29

102 29

30 43 58 14 22

-22

-25

274

274 591

274 580

53 122 79

105 123 79 83

105

79 83 55

23 26 18 -160 30

23 26 18

-60

-94

-100

25 -7

51 -3

65 -4

81 -5

-6

Wijzigingen in de Voorjaarsnota 2024: Formatie strategisch adviseur toeristische visie: Zie toelichting 3.1.4 Ruimtelijke ontwikkeling, Toerisme & Economie Formatie duurzaamheid: Zie toelichting hoofdstuk 3.1.5 Duurzaamheid Formatie verbinder strand: Het budget voor de formatie verbinder/coördinator strand is door de raad beschikbaar gesteld bij de Programmabegroting 2023 en nu administratief omgezet naar de bijdrage aan Haarlem voor de vergoeding van de betreffende formatie. Formatie riolering: In september 2023 is het Gemeentelijk rioleringsplan vastgesteld door de Gemeenteraad (2023/1096753). Conform het besluit worden de financiële consequenties verwerkt in de begroting. Bedrijfsvoering: Haarlem en Zandvoort werken met een gezamenlijke bedrijfsvoeringsorganisatie. Beleidskeuzes worden vooraf aan beide besturen voorgelegd waarbij insteek is dat samen moet worden opgetrokken. Uitbreiding teammanagers Er zijn organisatorische knelpunten die opgelost moeten worden. Er is geen sprake van (concrete) aanvullende diensten of beleidswijziging of iets dergelijks, echter op basis van het streven naar gelijk kwaliteitsniveau (artikel 3.7 van het Dienstverleningshandvest) en vanuit de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het functioneren van de gezamenlijke organisatie worden deze posten als gerechtvaardigd gezien en draagt Zandvoort bij op basis van 90-10 kostenverdeling.

Reiskostenregeling De gemeentelijke organisatie beoogt een aantrekkelijk werkgever te zijn en te blijven. Gezien de huidige arbeidsmarktsituatie zijn goede moderne secundaire arbeidsvoorwaarden van belang. Een goede reiskostenregeling draagt bij aan dit doel. De reiskostenregeling was minder gunstig dan die van de meeste andere vergelijkbare werkgevers. Dit heeft een negatieve impact op zowel het aantrekken als behouden van medewerkers. Door middel van de nieuwe reiskostenvergoeding woon-werkverkeer met een 100% vergoeding voor het OV van deur tot deur en geen fietsvergoeding beoogd de gemeente de arbeidsvoorwaarden in de organisatie te verbeteren. De extra kosten zijn onvermijdelijk om op de arbeidsmarkt concurrerend te blijven en goed personeel aan te kunnen trekken. Dat is een Haarlems en een Zandvoorts belang: zonder voldoende goed personeel kunnen de ambities van beide gemeenten niet worden gerealiseerd. Zandvoort had deze

extra lasten ook moeten maken als de organisatie zelfstandig was gebleven. Zandvoort betaalt 10% mee. Nacalculatie overhead: Normaliter vindt geen nacalculatie op de afspraken uit het Dienstverleningshandvest. Alleen voor gebeurtenissen met incidentele invloed waarin de DVO afspraken niet voorzien, vindt een afweging tot nacalculatie plaats. Zo is in boekjaar 2020 10% van het voordeel binnen het beleidsveld overhead dat was ontstaan als gevolg van de coronacrisis verrekend met Zandvoort (€ 76.000). In 2021 en 2022 heeft geen verrekening plaatsgevonden. In 2023 is sprake van een onderschrijding op de overhead. De onderschrijding komt niet door gebeurtenissen met incidentele invloed. De grootste onderschrijdingen komen door lagere ICT-kosten en de vertraging van het programma Open Overheid. Op het beleidsveld overhead is in 2023 per saldo een onderschrijding van € 1,6 miljoen. Er is met name door afdeling Informatievoorziening minder uitgegeven door vacatures. Hoewel de basisdienstverlening over de hele linie van bedrijfsvoering is verleend, zijn er daardoor minder prestaties geleverd dan beoogd. Het voordeel komt voor 10% ten gunste van Zandvoort. Arbeidsmarktcommunicatie Op dit moment blijven vacatures te lang openstaan, wat ten koste van de uitvoeringskracht. De gemeente ontwikkelt o.a.

om deze reden een werkgeversmerk, als onderdeel van een strategie om de positie op de arbeidsmarkt te versterken. Met het werkgeversmerk als basis is het de bedoeling om de komende twee jaar een gerichte arbeidsmarktcampagne te gaan uitvoeren. Hiervoor zijn geen financiële middelen geraamd, terwijl er uiteraard wel kosten mee gemoeid zijn: het opzetten van een mediaplan, productie van middelen en inkoop van advertentieruimte online en offline. De kosten bedragen € 300.000 in 2024 en € 600.000 in 2025 in totaal. Doorwerking besparingsvoorstellen Haarlem Vanwege het financiële beeld van de gemeente Haarlem zijn in de aanloop naar de Kadernota 2025 bezuinigingsvoorstellen voorbereid. Het ligt voor de hand dat Zandvoort meeprofiteert van formatiereductie, omdat Zandvoort ook (mee)betaalt bij formatie-uitbreiding. Als algemene lijn wordt aangehouden dat 10% van de voordelen naar Zandvoort vloeit. Omdat Zandvoort via meeadem ook betaalt voor een voldoende geëquipeerde bedrijfsvoering ligt het voor de hand dat ook efficiencyvoordelen in de bedrijfsvoering voor 10% voor Zandvoort zijn. Investering bedrijfsvoering digitalisering cloudmigratie Bij het nemen van de maatregelen in 2024 moet zoveel mogelijk rekening worden gehouden met toekomstige ontwikkelingen.

Daarover is een eerste advies ingewonnen bij een gerenommeerd IT research en consultancy bedrijf en zijn gesprekken gevoerd met (potentiële) partners en overheidsinstanties waaronder andere gemeenten. De beweging in de markt gaat steeds meer naar publieke cloud. De ontwikkelingen op het gebied van cloud leiden mogelijk tot scenario's waarbij het aantal ondersteunde applicaties in de datacenters afneemt en daarmee ook de behoefte aan capaciteit. Of en in hoeverre de gemeentelijke organisatie daarin mee kan gaan, is echter nog niet uitgewerkt. Daarvoor is aanvullend onderzoek en besluitvorming nodig. In de markt is een beweging gaande van lokaal zelf beheerde Datacenters naar uitbestede diensten bij Cloud Service Providers.

Tegelijkertijd is het ook wenselijk om gebruik te maken van de mogelijkheden. Cloud oplossingen zijn maximaal flexibel, zodat je gebruik kunt afschalen en opschalen al naar gelang de behoefte van de gemeente varieert. Op deze ontwikkeling wordt geanticipeerd door in ieder geval budgettaire ruimte voor deze ontwikkeling te reserveren. Investeringen digitale transformatie Er zijn investeringen nodig voor het verbeteren van de digitale dienstverlening. Denk daarbij aan het versnellen en verbeteren van de digitalisering van primaire processen en de robotisering en automatisering van deze processen. Het garanderen van de continuïteit (basis op orde) vraagt echter veel capaciteit, de vraag is welke mogelijkheden er nog zijn om te intensiveren op digitale transformatie. Op dit moment wordt onderzocht welke projecten mogelijk zijn naast de grote vervangingen en transformaties die hierboven zijn vermeld. In de aanloop naar de Programmabegrotingen van beide gemeenten is hierover meer bekend.

7 Bijlagen Bijlage 1: MPG

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

1 mei 2024 Selina Lüchtenborg Programma- en Gebiedsmanagement

Voorwoord Het Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) wordt aangeboden aan de raad in juni bij de voorjaarsnota volgens de reguliere planning en control cyclus. Met het MPG informeert het college de raad jaarlijks financieel en inhoudelijk over de projecten met een grondexploitatie. Het MPG bestaat uit een terugblik op het afgelopen jaar en het geeft een doorkijk naar de toekomst. De verantwoording over 2023 wordt meegenomen in de jaarrekening. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd.

Het college van Burgemeester en Wethouders

Zandvoort, mei 2024

MPG Zandvoort 2024

Samenvatting Inleiding Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024 (MPG) van de gemeente Zandvoort. Het geeft een totaaloverzicht van de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties. Een grondexploitatie is een meerjarige begroting van een ruimtelijk project. Grondexploitaties worden geopend als de gemeente kiest voor actief grondbeleid. Dat betekent dat de gemeente eigendom heeft, de ontwikkeling van de gronden voor eigen rekening en risico uitvoert en daarmee een actieve (risicovolle) rol bij ontwikkelingsprojecten neemt. Deze zijn een middel om financieel sturing te geven bij het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd en via het MPG aan de gemeenteraad voorgelegd. Periodiek worden de grondexploitaties gemonitord via voortgangsrapportages. Algemeen en kerncijfers Het MPG wordt aangeboden bij de Voorjaarsnota van de gemeente Zandvoort en bevat een verantwoording over het afgelopen boekjaar en sluit aan bij de jaarrekening. Het MPG geeft ook een vooruitkijk op toekomstige ontwikkelingen. Het MPG 2024 maakt een vergelijk met het MPG 2023. De cijfers in dit stuk zijn verwerkt in de jaarrekening 2023. Onderstaande tabel geeft de cijfers per 1-1-2024 weer ten opzichte van de cijfers in MPG 2023 (per 1-1-2023). Kerncijfers grondexploitatie (negatief = opbrengst) x € 1.000,-

1-1-2023

1-1-2024

7.156

7.035

Saldo

Verlies Verl i es (tot. ncw) Wi ns tnemi ng Verl i es voorzi eni ng

7.156

7.035

Vri jval verl i es voorzi eni ng ten gunste va n res ul ta at

-122

Boekwaarde Boekwa a rde

11.899

13.825

1.381

1.029

1.926

Weerstandsvermogen grondexploitaties* Ma rktri si co's Projectri s i cos

3.100

2.431

Benodi gd weers ta ndsvermogen grondexpl oi ta ti es

4.481

3.460

In 2022 meer grondopbrengsten dan gemaakte kosten

2022

2023

La sten

1.164

2.108

Baten excl . wi ns tnemi ng

-1.171

-182

-7

1.926

-1.021

In 2023 meer lasten dan baten gerealiseerd

* Weerstandvermogen grondexploitaties maakt onderdeel uit van totaal benodigd weerstandvermogen zoals berekend in paragraaf weerstandvermogen.

Projectresultaten en verliesvoorziening De netto contante waarde van de geconsolideerde grondexploitaties bedraagt per 1-1-2024 € 7,04 miljoen negatief. In het MPG 2023 was dit € 7,16 miljoen negatief. De verliesvoorziening is geactualiseerd en met het bedrag van € 0,12 miljoen verlaagd. Het totaal van de berekende eindwaarden bedraagt totaal € 7,57 miljoen negatief. MPG Zandvoort 2024

Er is voldoende verliesvoorziening getroffen bij het afsluiten van de grondexploitaties het verwachte verlies te kunnen dekken zonder verdere consequenties. De voorziening bedraagt na actualisatie € 7,04 miljoen en is gelijk aan de geconsolideerde eindprognose grondexploitaties. Ontwikkeling boekwaarde over 2023 De boekwaarde van de geconsolideerde grondexploitaties is in 2023 gestegen met € 1,93 miljoen en bedraagt per 1 januari 2024 € 13,83 miljoen. Dit betekent dat het saldo van uitgaven en inkomsten over in 2023 € 1,93 miljoen bedraagt. Er is in 2023 per saldo meer uitgegeven dan dat er is ontvangen. De belangrijkste kosten in het afgelopen jaar zijn: verwervingskosten, sloopkosten, kosten voor tijdelijke inrichting vrijgekomen ruimte, plankosten en rentelasten. Gerealiseerde opbrengsten betreft een ontvangen subsidie met betrekking tot een aantal subsidiabele kosten. De boekwaarde is minder toegenomen dan verwacht omdat in 2023 minder kosten zijn gemaakt dan begroot. Risico’s en weerstandsvermogen De gemeente loopt met de grondexploitaties ook risico’s ondanks het feit dat er een verliesvoorziening is getroffen. De komende jaren moet nog ca. € 13,15 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd worden en zolang deze niet zijn gerealiseerd blijft er sprake van risico.

Een aanzienlijk deel van de kosten, zijnde ruim € 6,31 miljoen, moet nog worden aanbesteed en ook dat brengt risico met zich mee. Grondexploitaties zijn gevoelig voor algemene marktontwikkelingen, de zogenoemde marktrisico’s en kennen projectspecifieke risico’s. Deze zijn geïnventariseerd en financieel vertaald naar het benodigd weerstandsvermogen. Om een buffer aan te houden voor zowel de marktrisico’s als de projectrisico’s wordt rekening gehouden met een totaal bedrag van € 3,46 miljoen. Het benodigd weerstandsvermogen is ten opzichte van MPG 2023 gedaald met € 1,02 miljoen. De markrisico’s zijn lager als gevolg van stabilisatie in de markt. Met de afronding van de grondaankopen en sloopwerken is het totaal van project specifieke risico’s ook afgenomen. Dit bedrag maakt onderdeel uit van het totale weerstandsvermogen van de gemeente Zandvoort. Primair vindt dekking via de Egalisatiereserve plaats. Deze wordt overigens breder ingezet dan alleen de risico’s voor de grondexploitaties. Bovenstaande bedrag is onderdeel van de gemeentebrede berekening van het benodigde weerstandvermogen in de paragraaf Weerstandsvermogen. Conclusie Ten opzichte van het MPG 2023 is er sprake van een lichte resultaatsverbetering op totaalniveau van de drie grondexploitaties.

Op projectniveau laat het project Badhuisplein een verslechtering zien en heeft de grondexploitatie voor Entree Palaceplein een iets gunstiger eindprognose. Het project Watertorenplein is in de afrondende fase en wordt in 2024 afgesloten. De parameters worden jaarlijks bepaald op basis van externe marktinformatie. Door de stabilisatie en zelfs herstel van de markt hebben de gehanteerde parameters een minder grote invloed op de eindprognoses dan vorig jaar. Los van het feit dat de risico’s aanzienlijk zijn, daalt het benodigd weerstandsvermogen voor de risico’s met ruim € 1,02 miljoen ten opzichte van 2023. Per saldo is er op portefeuilleniveau een stabiel beeld. De ruimtelijke kaders worden in 2024 voor de projecten Badhuisplein en Entree/Palaceplein uitgewerkt en dan is het mogelijk de grondexploitaties meer in detail uit te werken.

MPG Zandvoort 2024

Inhoud 1.

Inleiding

Beleidskaders

2.1

Gemeentelijke beleidskaders

2.2

Wet- en regelgeving financiële verantwoording

2.3

Kostenverhaal

2.4

Algemene beginselen grondexploitatie

2.5

Parameters

Ontwikkelingen 2023, 2024 en verder

3.1

Ontwikkelingen 2023 in vogelvlucht

3.2

Programma

3.3

Looptijd

3.4

Financieel resultaat

3.5

Ontwikkeling boekwaarde in 2023

3.6

Reserves en voorzieningen

Risico’s en weerstandscapaciteit

4.1

Marktrisico’s

4.2

Projectrisico’s

Toelichting op de projecten

5.1

Grondexploitatie Watertorenplein

5.2

Grondexploitatie Badhuisplein

5.3

Grondexploitatie Entree Palaceplein

Begrippenlijst

Bijlage 1

MPG Zandvoort 2024

Inleiding Doel Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) Met Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) legt verantwoording af over de ontwikkelingen in de grondexploitaties van het afgelopen jaar en geeft een doorkijk naar de toekomst. Het MPG bevat alleen aanpassingen op basis van reeds door de raad genomen inhoudelijke besluiten. Ook geeft het MPG inzicht in de benodigde weerstandscapaciteit op basis van de risico’s die op overall niveau (markrisico’s) en per project zijn geïnventariseerd en gekwantificeerd. Hiervoor is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Het MPG heeft alleen betrekking op de projecten met actief grondbeleid, waar een grondexploitatie (GREX) voor geopend is. Dit zijn de bouwgronden in exploitatie (BIE). Naast de drie grondexploitaties is er nog sprake van faciliterende projecten, zoals bijvoorbeeld Curiedex en de hotellocatie op Badhuisplein. De gemeente heeft in deze situatie geen grondeigendom maar wil wel meewerken aan de initiatieven. Met ontwikkelende partijen worden anterieure overeenkomsten gesloten. Hierin wordt onder meer het kostenverhaal vastgelegd voor de gemeentelijke investeringen. Faciliterende projecten worden, conform het BBV1, verantwoord op een andere plek in de financiële administratie. Deze zijn niet meegenomen in het MPG. Ook strategische gronden (Materieel Vast Actief) worden elders verantwoord.

Definitie van een grondexploitatie Een grondexploitatie (GREX) is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan (bijvoorbeeld een bestemmingsplan/omgevingsplan). Het is een begroting van kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd, waarin vastgestelde beleidsuitgangspunten zijn verwerkt (bijvoorbeeld woonbeleid, parkeerbeleid). Een grondexploitatie bestaat onder andere uit: • Overzicht kosten en opbrengsten (op basis van kostensoortenlijst in het Besluit ruimtelijke ordening en per 1 januari 2024 het Omgevingsbesluit). • Fasering in de tijd, rekening houdend met rente en inflatie. Wanneer worden mutaties doorgevoerd in een grondexploitatie? • Wettelijke eisen worden zonder voor te leggen aan de raad/college doorgevoerd in de grondexploitaties en vastgelegd via het MPG. Hier zit geen keuzemogelijkheid in, wel wordt het bestuur tussentijds geïnformeerd. • Kleinere mutaties, zoals parameters, worden jaarlijks opgesteld en verwerkt in de grondexploitaties zonder tussentijds raadsbesluit. Dit is een bevoegdheid van het college en wordt via het MPG bekrachtigd door de raad. • Majeure mutaties: wijzigingen in plangrens / programma / ruimtegebruik worden aan de raad voorgelegd voordat dit verwerkt wordt in de grondexploitaties.

1 Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en gemeenten (BBV)

MPG 2024

Beleidskaders 2.1 Gemeentelijke beleidskaders Nota grondbeleid Zandvoort In 2020 heeft de raad de nota grondbeleid en grondprijsbeleid vastgesteld. Hiermee is de werkwijze van de gemeente vastgelegd om de ruimtelijke doelstellingen binnen de gemeente te realiseren, alsmede de manier(en) om het beschikbare grondbeleidsinstrumentarium in te zetten. Zandvoort kiest voor maatwerk, ook situationeel grondbeleid genoemd. Per situatie wordt bekeken hoe de ontwikkeling bijdraagt aan de realisatie van de ruimtelijke doelstellingen en hoe de ontwikkeling tot uitvoering gebracht kan worden. De gemeente kiest per ontwikkeling de meest passende rol: actief, facilitair of een tussenvorm. Deze rolkeuze is afhankelijk van verschillende factoren: de gewenste mate van sturing (regie), risicoprofiel, prioriteit van de ontwikkeling, bestaande of gewenste grondposities, de beschikbare financiële middelen en maatschappelijke urgentie. Per type (actief, facilitair of tussenvorm) beschikt de gemeente over een instrumentarium. Bij actief grondbeleid heeft de gemeente de volledige regie en draagt zij alle risico’s. Er wordt een grondexploitatie geopend. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente minder regie en navenant minder risico. In dat geval verhaalt de gemeente alleen de door haar te maken kosten via het kostenverhaal.

Grondprijsbeleid Het grondprijsbeleid is onderdeel van de nota grondbeleid. Het grondprijsbeleid legt de kaders vast voor het bepalen van de grondprijzen. De grondprijs wordt bij voorkeur residueel bepaald op uitzonderingen na, zoals sociale woningbouw. Hiervoor wordt een vaste grondprijs gehanteerd. De grondprijzen zijn in een aparte grondprijsbrief opgenomen die het college vaststelt. Zo is het mogelijk in te spelen op actualiteiten uit de markt. Naast gronduitgifte door verkoop is er nog sprake van uitgifte in erfpacht. De voorwaarden voor onder meer grondprijsbepaling bij erfpacht zijn vastgelegd in de “Notitie erfpacht Middenboulevard” (2009) en de “Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht” (2009/2011). Paragraaf grondbeleid In de begroting en jaarrekening is het verplicht om een paragraaf grondbeleid op te nemen. Hierin wordt onder andere het grondbeleid beschreven en verantwoord. Nota reserves en voorzieningen 2023 Medio 2023 is een geactualiseerde nota reserves en voorzieningen2 vastgesteld. . Met ingang van 2023 geldt voor de grondexploitaties het volgende:  Eventuele tussentijdse winstneming uit grond- en gebouwexploitaties wordt gestort in de Egalisatiereserve, mits de Algemene reserve op peil is;  Het saldo van grond- en gebouwexploitaties wordt verrekend met de Egalisatiereserve.

Tot en met 2022 zijn de saldi van de grondexploitaties verrekend met de Reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). Vaststelling van de nota reserves en voorzieningen heeft tot gevolg dat de verrekening van de saldi grondexploitaties plaatsvindt in de nieuw ingestelde Egalisatiereserve. De Egalisatiereserve wordt (net als de SIA) breder ingezet dan alleen voor de grondexploitaties. Voor nadere duiding wordt verwezen naar genoemde nota. Bij aanvang is de omvang van de Egalisatiereserve

Nota reserves en voorzieningen 2023/396612

MPG 2024

vastgesteld op € 4,00 miljoen. De Algemene reserve en de Egalisatiereserve vormen samen de weerstandscapaciteit. Financiële verordening3 In de financiële verordening liggen de gemeentelijke regels van de gemeente vast, aanvullend op de rijksregels. Ook over de grondexploitaties zijn regels opgenomen. Ruimtelijke beleidskaders Zandvoort kent ook nog een aantal ruimtelijke beleidskaders die relevant zijn voor de grondexploitaties. Hieronder worden de belangrijkste genoemd. Alleen de eerste vijf worden kort toegelicht. • Coalitieakkoord4 Zandvoort: het coalitieprogramma 2022-2026 "Voor Zandvoort" (2022) • Omgevingsvisie "Zandvoort 365 dagen aantrekkelijk" (2021) • Visie Wonen in Zandvoort 2016-2020 (2016) • Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025 (mei 2019) • Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment (maart 2023) • Toeristische visie Zandvoort aan Zee (2018) • Beleidsplan duurzaamheid 2019 – 2022 • Parkeernormennota Zandvoort 2021 Coalitieakkoord In het coalitieakkoord 2022-2026 "Voor Zandvoort" gaat het bij de ambities woningbouw over een grote behoefte aan de betaalbare woningen. Het volgende is onder andere opgenomen: "Bij nieuwbouwplannen hanteren we de verdeling 30-50-20. Dit betekent dat 30% van de woningen in het lage segment (sociale huur) valt, 50% in het middensegment en 20% overig.

We bouwen zoveel mogelijk betaalbare woningen: koopwoningen tot een prijs van € 275.000,- euro en huurwoningen tot € 1.075,- euro (prijspeil 2022)”. Deze prijzen worden jaarlijks aangepast. Voor 2024 zijn de volgende bovengrenzen voor betaalbare en middeldure woningen vastgesteld:  Betaalbare huurwoningen tot € 1.123,- per maand;  Middeldure huurwoningen van € 1.123,- tot € 1.510,- per maand;  Betaalbare koopwoningen tot € 321.961,- vrij op naam incl. BTW;  Middeldure koopwoningen van € 321.961,- tot € 476.415,- vrij op naam incl. BTW. De bovenstaande verdeling in prijscategorieën geldt voor nieuw vast te stellen plannen. In de lopende grondexploitaties is een andere verhouding in programmering opgenomen aangezien de visies al van voor het coalitieakkoord zijn. Omgevingsvisie In de Omgevingsvisie “Zandvoort 365 dagen aantrekkelijk" zijn de ambities voor gebiedsontwikkeling beschreven. Deze zijn gericht op het verbeteren van de uitstraling van Zandvoort, het vergroten van het aantal betaalbare woningen en het stimuleren van bedrijvigheid. Voor de uitvoering van de projecten is dit het uitgangspunt. Woonvisie, Uitvoeringsprogramma Wonen In de visie op wonen is opgenomen dat er behoefte is aan meer doorstroming op de woningmarkt en dat er behoefte is aan meer goedkope of sociale koopwoningen.

Het programma in de grondexploitaties is afgestemd op de uitgangspunten uit de Woonvisie. Afspraken op basis van ouder beleid kunnen afwijkend zijn. In het vastgestelde Uitvoeringsprogramma Wonen is vastgesteld dat bij nieuwe projecten 30% sociaal moet worden gerealiseerd. Ditzelfde percentage is ook in het actuele coalitieakkoord van 2022 3

Financiële verordening 2018. Hier is in december 2019 een wijziging op gekomen op een aantal onderdelen.

MPG 2024

vastgelegd. Voor Watertorenplein heeft de raad in januari 2020 via de vaststellingsovereenkomst besloten om sociale huur in het plan op te nemen. Dit is verwerkt in de grondexploitatie en het MPG. Voor de twee lopende projecten Badhuisplein en Entree Palaceplein is in het vorige coalitieakkoord opgenomen dat het aandeel sociale huur van Badhuisplein gecompenseerd wordt in Entree Palaceplein. Dit is verwerkt is de visies, welke in december 2021 zijn vastgesteld. In het nieuwe coalitieakkoord van 2022 blijven de vastgestelde stedenbouwkundige visies van Badhuisplein en Entree Palaceplein leidend. Nota “Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment” In het Uitvoeringsprogramma liggen de ambities op het gebied van wonen vast. De nota “Actualisatie Spelregels…” geeft handvatten voor de realisatie van deze ambitie. De versie uit 2020 is in 2023 geactualiseerd. In de nota worden spelregels voor woningbouw en de in te zetten instrumenten vastgelegd, zodat er duidelijkheid is voor partijen binnen en buiten de gemeente. De prijsklassen voor woningcategorieën worden jaarlijks bijgesteld. Hiermee geeft de nota invulling aan de gewenste minimale kwaliteit van de beoogde woningen, de betaalbaarheid voor langere termijn en de wens om de woningen bij de beoogde doelgroep terecht te laten komen.

2.2 Wet- en regelgeving financiële verantwoording Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeentes (BBV) Gemeentes zijn bij het opstellen van financiële jaarstukken gebonden aan regels. Deze regels liggen vast in het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV) van de Commissie BBV. De commissie heeft in 2019 een notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken5 opgesteld. Het MPG (en daarmee de grondexploitaties) is conform de richtlijnen van de Commissie BBV opgesteld. De commissie BBV heeft eind 2023 een vernieuwde notitie6 gepubliceerd. Deze is verplicht met ingang van begrotingsjaar 2025 en mag toegepast worden in begrotingsjaar 2024. Bij het opstellen van het MPG 2024 is hiermee rekening gehouden wat betreft de te hanteren rente in de grondexploitatieberekeningen. Wet modernisering vennootschapsbelasting (VPB) De wet modernisering VPB overheidsondernemingen is per 1 januari 2016 in werking getreden. Dat betekent dat overheidsondernemingen belastingplichtig worden voor de vennootschapsbelasting. Overheden worden voor bepaalde onderdelen beschouwd als ondernemer en zijn dan belastingplichtig over de winsten in die onderdelen. Grondexploitaties worden gezien als ondernemingsactiviteit. De grondexploitaties in Zandvoort zijn verlieslatend en dragen geen vennootschapsbelasting af.

2.3 Kostenverhaal Naast de actuele grondexploitaties, die gaan over het grondeigendom van de gemeente, is er ook nog sprake van kostenverhaal. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (per 1 januari 2024 Omgevingswet) is de gemeente verplicht kosten voor gebiedsontwikkeling te verhalen bij particuliere initiatieven. Dit zijn projecten in particulier eigendom, zogenaamde faciliterende projecten. Een voorbeeld is de Curiedex locatie. In het kader van wettelijk verplicht kostenverhaal worden met ontwikkelende partijen anterieure overeenkomsten gesloten. Anterieure overeenkomsten worden op een andere manier administratief verantwoord en maken geen onderdeel uit van het MPG.

5 Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019), juli 2019. 6 Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023), december 2023

MPG 2024

2.4 Algemene beginselen grondexploitatie Algemeen geldt dat een grondexploitatie een kosten- en opbrengstenraming is voor een ruimtelijke project waarbij rekening gehouden wordt met de doorlooptijd van een ontwikkeling. Dit betekent dat met de kennis van nu een inschatting gemaakt wordt van de doorlooptijd en op welk moment kosten en opbrengsten verwacht worden. Het berekende resultaat is een prognose die kan fluctueren. Onderstaand wordt toegelicht welke factoren invloed hebben op de eindprognose. Wijzigingen in eindprognoses van grondexploitaties 1. Rente effecten als gevolg van verschuivingen in tijd Als kosten en opbrengsten op een ander moment in de tijd worden gemaakt dan dat deze waren gepland in de grondexploitatie, is dat van invloed op het resultaat. In principe geldt dat hoe eerder een uitgave plaatsvindt, hoe eerder de (nadelige) rente meetelt waardoor het resultaat afneemt. Hetzelfde geldt voor de opbrengsten; hoe eerder deze zijn ontvangen, hoe eerder de (voordelige) rente begint te tellen en hoe beter het resultaat van een grondexploitatie. Voor beiden geldt dat een lagere rente het effect verkleint. Daarbij speelt ook het verschil tussen de rente en de kosten-opbrengsten ontwikkeling een rol. Bij (veel) hogere rente dan kostenstijging is het rente effect groter. 2.

Wijziging van ramingen Naast verschuivingen in tijd, zijn wijzigingen van geraamde kosten en opbrengsten van invloed op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer bijvoorbeeld de totale kosten over de jaren stijgen, zal dit een nadelig effect hebben op het resultaat van de grondexploitatie. Wanneer de opbrengsten stijgen, heeft dit een positief effect. 3. Autonome prijsontwikkelingen Verschuivingen in de tijd van inkomsten en uitgaven hebben effect als gevolg van de prijsontwikkelingen Op stijgingen van kosten en opbrengsten wordt weliswaar geanticipeerd via de parameters kosten- en opbrengstenstijging in de grondexploitatie. De daadwerkelijke toe- of afname wijkt vaak af van de verwachte parameters. Contante waarde Het saldo van de totale kosten en de opbrengsten bepaalt het resultaat van een grondexploitatie. Om op overall niveau financieel inzicht te krijgen is een extra stap nodig. Projecten hebben namelijk verschillende einddata. Door bedragen contant te maken (berekende eindwaarde terugrekenen naar heden) is het mogelijk projecten te vergelijken en een totaal resultaat te berekenen.

2.5 Parameters Een grondexploitatie geeft een inschatting van het verloop van het project, ook naar de toekomst toe. Hierbij wordt rekening gehouden met het economisch investeringsklimaat: wat zijn de verwachtingen voor de toekomst op het gebied van kosten, opbrengsten, inflatie, hypotheekrente, inkomens etc. Het is niet altijd gezegd dan prognoses aansluiten bij de realisatie; marktontwikkelingen en instabiliteit kan tot andere cijfers leiden. In 2022 zijn bijvoorbeeld de kosten veel harder gestegen dan in eerste instantie verwacht. Prognose en realisatie parameters 2023 Onderstaande tabel laat het verschil zien van de inschatting van de parameters voor 2023 versus de gerealiseerde ontwikkeling in kosten, opbrengsten en rente. De realisatie over 2023 sluit goed aan bij de prognose uit het MPG 2023. De rente is afhankelijk van de daadwerkelijke betaalde rente over het vreemd vermogen en kan jaarlijks fluctueren. MPG 2024

Parameters over 2023

Prognose

Gerealiseerd

Rente

1,00%

0,82%

Disconteringsvoet *

2,00%

Kostenstijging

6,00%

Opbrengstenstijging

0,00%

* percentage is vastgelegd door commissie BBV

TABEL 2.5.1 parameters 2023 prognose en realisatie

Parameters MPG 2024 In de vorige alinea’s zijn de parameters (prognose en realisatie) voor het jaar 2023 weergegeven. In de onderstaande tabel worden ook voor de jaren 2024 en verder de parameters weergegeven zoals die zijn toegepast in de grondexploitaties bij de actualisatie in het MPG 2024. De parameters in onderstaande tabel zijn gebaseerd op beschikbare marktinformatie die terugkijkt (wat is gerealiseerd) en vooruitblikt (wat zijn de verwachtingen voor de toekomst). Parameters

Prognose MPG 2024

realisatie ** 2023

2024

2025 - 2026 2027 - e.v.

Rente

0,82%

1,00%

1,50%

Disconteringsvoet

2,00%

Kostenstijging *

6,00%

3,00%

2,00%

Opbrengstenstijging *

0,00%

1,00%

1,50%

2,00%

* Dit percentage hanteren bij het herberekenen van kosten/opbrengsten naar pp 1-1-2024 indien geen nieuwe raming ** Deze percentages worden verwerkt in de actualisatie en kunnen afwijken van parameter prognoses 2023 TABEL 2.5.2 Parameters MPG 2024

Rente en disconteringsvoet De renteprognose voor de toekomstige jaren is gebaseerd op de indicatie die de afdeling Financiën geeft. Deze is gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen en is voor 2024 vastgesteld op 1%. Dit is 0,18% hoger dan de berekende rente over 2023 op basis van nacalculatie. Het meerjarenbeleid wordt berekend met de bij de begroting te hanteren percentages. Om te voorkomen dat de renteparameter in de meerjarenprognose sterke fluctuaties laat zien kiest de gemeente voor het rekenen met een stabiel rentepercentage. Vanaf begrotingsjaar 2025 wordt er geen onderscheid meer gemaakt tussen de rente op grondexploitaties en de gemeentelijke omslagrente. Vanaf de jaren 2024 en verder wordt de omslagrente gebruikt als prognose rentetoerekening aan de grondexploitaties. De renteontwikkeling in de gemeentelijke lening portefeuille (omslagrente) laat vanaf 2027 een prognose zien die buiten de bandbreedte van +/- 0,5% 7 valt. Om die reden is een analyse gemaakt en zijn de geprognosticeerde rentepercentages bijgesteld om in te spelen op de oplopende rente. Hiermee worden grote financiële effecten als gevolg renteontwikkelingen gemonitord binnen de gestelde richtlijnen van het BBV.

De gehanteerde disconteringsvoet in de berekening van de contante waarde is gelijkgesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone en bedraagt 2,0%. Dit percentage is vastgelegd in de notitie Grondbeleid van de commissie BBV en moet worden gehanteerd bij de berekening van de verliesvoorziening van negatieve grondexploitaties tegen netto contante waarde.

Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019), juli 2019.

MPG 2024

Ontwikkeling kosten De kosten voor bouw- en woonrijp maken bepalen een groot deel van de kosten in de grondexploitaties. Voor de ontwikkeling van de kosten in de grondexploitatie is de GWW-index, de prijsontwikkeling van grond- weg en waterbouw, van groot belang. De kosten in de GWW-sector zijn ook in 2023 gestegen doch minder sterk dan in 2022. De materiaalkosten en energiekosten zijn nog steeds hoog maar stabiliseren. In 2023 hebben vooral de loonontwikkelingen bijgedragen aan de kostenstijging. Voor de indexatie van de kosten over 2023 houden we de prognose van 6% aan. Het voorstel is om de index voor kostenstijging voor het jaar 2024 te handhaven op 3% Dit past bij de bandbreedtes van Metafoor8 en Stadkwadraat9 en ligt in lijn met de verwachting van de inflatie. Op middellange termijn stabiliseert de kostenstijging naar verwachting tussen de 0% en 4% voor 2025 en 2026, aflopend naar 2% vanaf 2027. De stijging vlakt naar verwachting verder af. Daarom wordt de kostenstijging afgebouwd naar 2% in 2027 en verder. Toelichting: Voor de ontwikkeling van de kosten in de grondexploitatie is de GWW index ( Grond-Weg en Waterbouw) van groot belang. Voor 2023 geldt dat de stijging overeenkomt met de prognose van 6% na de forse stijging in 2022. Tot en met oktober10 laat het CBS een stijging van 6,4% zien. Cijfers na oktober zijn op dit moment niet bekend.

De midseason prognose van Stadkwadraat11 houdt rekening met een prijsstijging tussen de 2% en 6%. Bovenstaande wordt niet gehanteerd voor de stijging van de plankosten. Voor de plankosten is aangesloten op de CAO-index lonen. Deze is in 2023 gestegen met 7,3% en dit is verwerkt in de uurtarieven. Aangezien grondexploitaties een meerjarige prognose weergeven, wordt voor de middellange en lange termijn meer aangesloten bij gemiddelden. De gemiddelde jaarlijkse kostenstijging in de grond- weg- en waterbouw (GWW) van de afgelopen drie jaar bedraagt 7,2%12, de afgelopen 10 jaar circa 3,1%. De stijging over de laatste 3 jaar is iets gedaald ten opzichte van vorig jaar, toen sprake was van een stijging van 7,7% over de voorgaande 3 jaar. De verwachting is dat dit gemiddelde nog verder daalt. Metafoor verwacht een stijging voor 2024 tussen de 1% en 5% en voor de jaren 2025-2026 ligt de bandbreedte tussen de 0% en 4%. Vanaf 2027 is percentage van 2% voorzien. Stadkwadraat adviseert voor 2024 een bandbreedte tussen 1% en 3% en voor 2025 0% tot 3%. Tenslotte voorspelt DNB een algehele inflatie van 4,2% voor 2023 welke een dalende lijn inzet van 3,7% in 2024 naar 2,1% in 2025. Ontwikkeling opbrengsten Grondprijzen worden veelal residueel bepaald en als zodanig beïnvloed door de marktwaarde (verkoopprijzen) en de woningbouwkostenontwikkeling.

De residuele grondwaarden hebben zich in 2023 gestabiliseerd omdat de ontwikkeling van de verkoopprijzen en de bouwkosten nagenoeg gelijk zijn opgegaan. Daarbij zien we dat het aanbod van woningen lager blijft dan de vraag en er minder woningen verkocht worden in vergelijking met de voorgaande jaren. De krapte houdt aan. Daartegenover blijven de bouwkosten doorstijgen. Op basis hiervan houden we voor 2024 een index van 1,0% aan en gaan we uit van een lichte stijging van 1,5% in de grondprijzen vanaf 2025 naar 2% vanaf 2027.

Metafoor RO, Outlook grondexploitaties 2024 Stadkwadraat, Prognose parameters gebiedsontwikkeling 2024 10 D.d. 13-2 Nog geen actuelere cijfers bekend 11 Stadkwadraat, Prognose parameters gebiedsontwikkeling 2023, halfjaarlijkse update 12 CBS-indexcijfers GWW 2015=100; t/m oktober 2023 (d.d. 25-01-2024 nog geen nieuwe cijfers) 9

MPG 2024

Toelichting verkoopprijzen: Na een lichte daling van de woningprijzen in het eerste halfjaar van 2023 is er weer een opgaande lijn te zien in de verkoopprijzen. Dit ondanks het feit dat de hypotheekrente fors is gestegen ten opzichte van 2022. Eind 2023 is wel een lichte daling ingezet. De stijging van de lonen heeft een gunstige invloed op de leencapaciteit. Ook de schaarste is een belangrijke factor. Nieuwbouwwoningen zijn vanwege het gunstige energielabel in trek. ABN Amro13 meldt dat de woningprijzen op een hoger niveau stabiliseren dan verwacht. Landelijk bezien liggen de prijzen eind 2023 naar verwachting ca. 3% lager dan een jaar eerder. In de agglomeratie Haarlem14 is sprake van een lichte stijging van de transactieprijzen ten opzichte van vierde kwartaal 2022. Voor 2024 is de prognose dat de verkoopprijzen weer met ca. 2,5% stijgen. ING15 verwacht dat de prijsstijging in 2024 de eerdere daling weer goed maakt. Zowel Metafoor als Stadkwadraat laten vanaf 2024 in hun bandbreedte ruimte voor stijging van de verkoopprijzen zien (0% 4% respectievelijk 1% - 4%). Toelichting bouwkosten: De bouwkosten zijn in 2023 meer gestegen dan de opbrengsten. Metafoor RO en Stadkwadraat geven voor de komende jaren een bandbreedte tussen de 0% en 4%. In 2024 wordt stabilisatie verwacht waarbij de prijsontwikkeling naar verwachting rond de 3% zal liggen.

Op lange termijn kan de stijging van de woningbouwkosten gaan afvlakken tot ca. 2%. De prijsontwikkeling van bouwkosten is in tegenstelling tot de verkoopprijzen goed landelijk te beschouwen. In de basis kost een woning aan materiaal en arbeid nagenoeg hetzelfde als deze in Schagen of Haarlem wordt gebouwd. Kostenverhogende factoren in dichter bebouwde gebieden zijn: complexiteit en omvang van de bouwplaats, bouwlogistiek. Zowel in Haarlem als Zandvoort is er sprake van dergelijke complexiteit. Zeker is dat het emissievrij bouwen16 en gebruik van duurzamere materialen zich door vertaalt naar een stijging van de bouwkosten. Voor woningbouw wordt dit door BDB ingeschat op ca. 3%-4%. Toelichting grondprijzen: Met de prognose grondprijsontwikkelingen sluiten we aan bij de voorspellingen in de markt. Metafoor17 hanteert een bandbreedte tussen 0% en 4% voor de het middenwoning-marktgebied en Stadkwadraat18 adviseert een bandbreedte van 2% tot 3%. Zandvoort positioneert zich in het middenwoningmarktgebied. Met de aangehouden parameters zitten we in de onderin de bandbreedte en houden we rekening met het feit dat 80% van de woningbouw in Haarlem en Zandvoort in het sociale (30%) en middensegment (50%) gerealiseerd moet worden.

De residuele grondprijzen in deze segmenten staan onder druk wat betreft zowel kosten als opbrengsten door minimale eisen vanuit landelijk als gemeentelijke beleid en regulering met maximale huurprijzen. Dit ondanks het feit dat de vraag naar woningen in Zandvoort groot is en de verwachting is dat de druk op de woningmarkt voorlopig hoog blijft. Vanaf 2027 gaan we uit van een gemiddelde grondprijsstijging van 2,0%, uitgaande van de verwachting dat dan de woningprijzen en aftoppingsgrenzen gereguleerde segment blijven stijgen en de bouwkosten ook een gematigde ontwikkeling hebben. Metafoor RO en Stadkwadraat geven ook bandbreedtes af voor andere segmenten zoals bedrijfsruimte en kantoor. De bandbreedte hiervan ligt tussen de -1% en 3% voor 2024-2026. Retail laat een bandbreedte zien van -1% tot 1% voor 2024-2026. Vanaf 2027 wordt 2% aangehouden.

ABN Amro, Woningmarktmonitor, oktober 2023 Marktoverzicht Agglomeratie Haarlem NVM, transacties Q4 2023 15 ING, Huizenprijzen weer in de lift 16 Cobouw 23-11-2023, Vooral woningbouw voelt extra kosten door inzet elektrisch materieel 17 Metafoor RO, Outlook grondexploitaties 2024 18 Stadkwadraat, Prognose parameters gebiedsontwikkeling 2024 14

MPG 2024

Grondprijzen in de projecten De actieve grondexploitatie projecten in Zandvoort bevinden zich in de definitiefase en er zijn nog geen contractuele afspraken over grondprijzen. De planuitwerking heeft een globaal karakter en bevat een hoog aandeel gereguleerde woningsegmenten. Ondanks dat er een hoge vraag is naar deze prijssegmenten, is de verkoop-/verhuurprijs gemaximeerd. Ook de ontwikkeling van de bouwkosten is specifiek toegelicht. Belangrijk om te vermelden is dat het gevoerde woonbeleid Zandvoort uitgaat van 80% gereguleerde prijssegmenten (sociaal (30%) en middelduur (50%) segment) hetgeen een dempend effect heeft op de grondprijzen en prognoses. De grondexploitatie Entree Palaceplein heeft woningen in het sociale, betaalbare en middensegment maar een groot deel van de grondopbrengsten betreft een hotel. Het is daarmee van belang om ook deze ontwikkeling in beeld te houden. De hotelbranche laat wel een herstel zien in bezetting en omzet maar heeft tevens te maken met significante kostenstijgingen onder meer als gevolg van personeelstekorten en loonontwikkeling.

Ontwikkelingen 2023, 2024 en verder In dit hoofdstuk gaan we in op de ontwikkelingen en financiën op portefeuilleniveau. Hierbij is een vergelijk gemaakt tussen het MPG 2023 en MPG 2024. Vervolgens is dit financieel uitgewerkt. In hoofdstuk 5 zijn de projecten afzonderlijk toegelicht. Dit resulteert in een aangepaste eindprognose van de portefeuille grondexploitaties tegen netto contante waarde per 1-1-2024. Het geconsolideerde resultaat (verlies) op netto contante waarde per 1-1-2024 is € 0,12 miljoen minder dan het geraamde verlies per 1-1-2023. Het geraamde verlies bedraagt per 1 januari 2024 € 7,04 miljoen.

3.1 Ontwikkelingen 2023 in vogelvlucht • Het project Watertorenplein is nagenoeg afgerond en de oplevering van de woningen is gestart eind 2023. De laatste werkzaamheden in de openbare ruimte zijn gepland in 2024. • Voor het project Badhuisplein geldt dat het overgrote deel van de aangekochte panden aan het Badhuisplein zijn gesloopt. Met de laatste huurder is overeenstemming bereikt over de huur beëindiging eind 2023. De vrijgekomen ruimte is ingericht als tijdelijke fietsenstalling. • De sloop van de Passagepanden langs de Engelbertsstraat is eind 2023 afgerond. De locatie is, vooruitlopend op de beoogde woningbouw, tijdelijk ingericht met beplanting. • Eind 2023 opdracht gegeven voor de gebiedsgerichte strategie parkeren voor de Kern Kustzone, als uitwerking van de in 2021 vastgestelde nota parkeernormen. De toepassing hiervan in de projecten is een uitdaging in relatie tot de technische uitvoering en aantallen. De grondexploitatieprojecten Entree Palaceplein en Badhuisplein zijn hierin gesitueerd. Deze parkeerstrategie gaat in op locaties, vorm en ook toedeling aan projecten en wordt naar verwachting Q2 2024 afgerond. Vervolgens kan dit vertaald worden naar de projecten Badhuisplein en Entree Palaceplein. Bovenstaande aspecten zijn in hoofdstuk 5 per project toegelicht.

In januari 2024 zijn de grondexploitaties geactualiseerd en hierbij is rekening gehouden met de volgende punten: • De parameters zijn geactualiseerd; • Grondexploitatie Watertorenplein wordt in 2024 afgesloten in plaats van 2023; • De eindjaren voor de grondexploitaties Badhuisplein en Entree Palaceplein zijn gewijzigd naar 2027. • De uurtarieven voor de ambtelijke inzet zijn geactualiseerd naar huidig prijspeil; MPG 2024

• De ramingen van kosten en opbrengsten zijn gebaseerd op actuele berekeningen en niet slechts geïndexeerd met de prijsontwikkeling over 2023.

3.2 Programma De onderstaande tabel geeft een overzicht van het programma aan wonen en niet-wonen dat in de grondexploitaties is opgenomen. Overall is voorzien dat ruim 30% van de woningen in het sociale huursegment wordt gerealiseerd. Programma totaal

eenheid

Woningbouw

stuks

MPG 2023

MPG 2024

140

Verschil -

Sociale huur appartementen

33%

Betaalbare koopappartementen

Middeldure koop appartementen

26%

37%

Dure koop appartementen

Niet woningbouw (m² bvo)

m² bvo

2.731

Commerciele ruimten

m² bvo

2.731

Hotel kamers TABEL 3.2.1: Programma MPG 2023 en MPG 2024

120

In juni 2020 heeft de raad vastgesteld dat in het benodigde aandeel sociale huur vanuit het project Badhuisplein gecompenseerd/verevend wordt binnen het programma van het project Entree Palaceplein. In december 2021 heeft de raad dit bekrachtigd met het vaststellen van de visies voor Badhuisplein en Entree Palaceplein. In het coalitieakkoord van juni 2022 is vastgelegd dat bij nieuwbouwplannen uitgegaan wordt van de verdeling 30% sociaal / 50% middensegment / 20% duur. Op portefeuille niveau is het aandeel sociale huur zelfs iets hoger dan in het coalitieakkoord. Het aandeel middensegment is lager als gevolg van oudere afspraken. Bij de uitwerking van de plannen vindt een toets plaats van het commerciële programma (omvang en invulling). In 2023 is door Sweco een onderzoek gedaan. Dit kan aanpassingen tot gevolg hebben maar vooralsnog is het opgenomen commerciële programma passend. Voorkomen moet worden dat er te veel voorzieningen toegevoegd worden waardoor leegstand kan ontstaan. De Formule 1 heeft een aantrekkende werking op de voorzieningen in Zandvoort. Naar verwachting heeft dit de komende jaren een positief effect op de voorzieningenmarkt.

3.3 Looptijd Bij het opstellen van de grondexploitatie is op basis van de aanwezige informatie een inschatting gemaakt van de looptijd van het project. Omdat elk project uniek is met specifieke uitdagingen is het van belang jaarlijks de looptijd te beoordelen op de gerealiseerde voortgang om zo goed als mogelijk het verdere verloop in te schatten. Voor de projecten heeft dit geleid tot aanpassingen in de looptijd. Deze zijn in onderstaande tabel weergeven. Dit is per project toegelicht in de betreffende paragraaf. Eindjaar grondexploitaties

MPG 2023

MPG 2024

Verschil

Watertorenplein

2023

2024

Badhuisplein

2025

2027

Entree Palaceplein 2026 2027 1 TABEL 3.3.1: Prognose eindjaar grondexploitaties MPG 2024 – MPG 2023

MPG 2024

3.4 Financieel resultaat Het MPG geeft een beeld van de geconsolideerde grondexploitaties. Hierbij wordt inzicht gegeven in de boekwaarde, de eindprognoses, wat wordt er nog verwacht de komende jaren. Onderstaande tabel geeft de kerncijfers van de grondexploitaties weer. Op portefeuilleniveau is er een stabiel beeld. Per grondexploitatie zijn er verschillen die in dit hoofdstuk worden toegelicht. Dit zegt iets over afgelopen jaar, maar ook over het weerstandsvermogen en of er voldoende buffer is. In de volgende tabel is het totaalresultaat weergegeven. In de volgende paragrafen van dit hoofdstuk volgt een toelichting op deze cijfers per 1-1-2024. Kerncijfers grondexploitatie (negatief = opbrengst) x € 1.000,-

1-1-2023

1-1-2024

7.156

7.035

7.156

7.035

Saldo

Verlies Verl i es (tot. ncw) Wi ns tnemi ng Verl i es voorzi eni ng Vri jval verl i es voorzi eni ng ten gunste va n res ul ta at

-122

Boekwaarde Boekwa a rde

11.899

13.825

Ma rktri si co's

1.381

1.029

Projectri s i cos

3.100

2.431

Benodi gd weers ta ndsvermogen grondexpl oi ta ti es

4.481

3.460

In 2022 meer grondopbrengsten dan gemaakte kosten

2022

2023

La sten

1.164

2.108

Baten excl . wi ns tnemi ng

-1.171

-182

-7

1.926

Weerstandsvermogen grondexploitaties*

-1.021

In 2023 meer lasten dan baten gerealiseerd

* Weerstandvermogen grondexploitaties maakt onderdeel uit van totaal benodigd weerstandvermogen zoals berekend in paragraaf weerstandvermogen.

TABEL3.4.1: Kerncijfers MPG 2023-MPG 2024

Verlies Het eindsaldo van de totale portefeuille is verliesgevend. Hiervoor is een verliesvoorziening getroffen. Deze verbetert licht ten opzichte van het MPG 2023. Dit bedrag komt ten gunste van het resultaat in de gemeentelijke jaarrekening 2023. Boekwaarde De boekwaarde geeft aan welk bedrag tot op heden in de grondexploitaties is geïnvesteerd door de gemeente Zandvoort. Dit betreft het saldo van kosten en opbrengsten. Per saldo is in 2023 ruim € 1,93 miljoen uitgegeven. Weerstandsvermogen grondexploitaties De risico’s die zijn gekwalificeerd vragen om een buffer ook wel weerstandsvermogen genoemd. Dit berekende bedrag is ruim € 1,02 miljoen lager dan vorig jaar. De markrisico’s zijn lager als gevolg van stabilisatie in de markt. Door afronding van de grondaankopen en sloopwerken is het totaal van project specifieke risico’s ook afgenomen.

MPG 2024

Baten en lasten De baten en lasten laten zien hoeveel kosten en opbrengsten er zijn gerealiseerd. Het saldo van baten en lasten in 2023 is de wijziging van de boekwaarde. In onderstaande tabel worden de eindsaldi geactualiseerde grondexploitaties van het MPG 2024 vergeleken met het MPG 2023. Dit is een optelling van de drie grondexploitaties zoals in hoofdstuk 5 beschreven. De totale netto contante waarde voor de drie grondexploitaties bedraagt € 7,03 miljoen negatief. Ten opzichte van het MPG 2023 is dit een lichte verbetering. Project NCW 1-1-2023 NCW 1-1-2024 Verschil * € 1.000 Watertorenplein € -437 € -451 € Badhuisplein € -3.096 € -3.182 € Entree Palaceplein € -3.624 € -3.402 € Totaal grexen € -7.156 € -7.034 € TABEL 3.4.2: Verschil in totaal resultaat (NCW) tussen MPG 2023 - MPG 2024

-14 -86 222 122

3.5 Ontwikkeling boekwaarde in 2023 In onderstaande tabel is de boekwaarde per 1-1-2023 en per 1-1-2024 opgenomen. Deze boekwaarde is een kostenpost, er zijn tot op heden meer kosten gemaakt dan dat er opbrengsten gerealiseerd zijn. De boekwaarde per 1-1-2024 bedraagt € 13,83 miljoen en is daarmee hoger dan vorig jaar (dus per saldo kosten gemaakt in 2023). De belangrijkste kostenposten van het afgelopen jaar zijn verwervingskosten, sloopkosten, kosten voor beheer panden, plankosten en rentelasten. Boekwaarde 1-1-2023 1-1-2024 * € 1.000 Watertorenplein € 413 € 444 Badhuisplein € 7.880 € 8.930 Entree Palaceplein € 3.606 € 4.451 Totaal grexen € 11.899 € 13.825 TABEL 3.5.1: Verschil in de boekwaarde MPG 2023 – MPG 2024

Verschil € € € €

31 1.050 845 1.926

De onderstaande tabel geeft de inkomende en uitgaande kasstromen van de geconsolideerde grondexploitaties weer en laat zien welk bedrag aan kosten en opbrengsten per jaar is geraamd. Een negatief bedrag als saldo in deze tabel betekent dat er dat jaar meer opbrengsten zijn voorzien dan er kosten zijn geraamd. Dit is voorzien in de jaren 2025 en 2026. De geprognosticeerde boekwaarde daalt tot ca. € 4,09 miljoen in 2026 en stijgt in 2027 naar ca. € 7,59 miljoen door de laatste werkzaamheden in de openbare ruimte zijnde de inrichting en afwerking van zowel Badhuisplein als Entree Palaceplein. Dit bedrag is het berekende verlies bij afsluiting van de grondexploitaties eind 2027.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14225949/2