Document · PDF

Bijlage 1 Voorjaarsnota 2024

Raadscommissie 11 juni 2024, gemeente ZandvoortBij agendapunt: Voorjaarsnota 202432.523 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 4 van 4

MPG 2024

Cashflowoverzicht * € 1.000

Boekwaarde 1-1-2024

2024

2025

2026

2027

TOTAAL

Kosten

15.791

647

842

1.706

3.115

22.100

Opbrengsten

4.623

-0

6.905

6.246

17.774

Saldo nominaal

11.168

647

-6.064

-4.540

3.115

4.326

131

323

501

Inflatie kosten Inflatie opbrengsten Saldo reëel Rente

-0

110

205

315

11.168

657

-6.135

-4.614

3.438

4.513

2.658

138

142

3.074

795

-5.993

-4.533

3.492

14.620

8.627

4.094

7.586

Cashflow Boekwaarde jaar op jaar

13.825

Netto contante waarde eindprognose prijspeil 1-1-2024 TABEL 3.5.2: Prognose van de geconsolideerde grondexploitatie

7.035

3.6 Reserves en voorzieningen Verliesvoorziening Als een grondexploitaties een negatieve eindprognose heeft is de gemeente verplicht direct een verliesvoorziening te treffen ter hoogt van dit verlies. De verliesvoorziening wijzigt ook als gevolg van de actualisatie. In onderstaande tabel is de stand van de voorziening opgenomen. Een tekort op de grondexploitatie dient afgedekt te worden middels een (verlies-) voorziening op netto contante waarde per negatieve grondexploitatie. Aan de voorziening wordt geen rente toegerekend. De voorziening in het MPG 2024 is licht afgenomen in vergelijking met het MPG 2023. Voorziening grondexploitaties * € 1.000

MPG 2023

MPG 2024

Verschil

Verliesvoorziening GREX 7.156 7.035 122 TABEL 3.6.1: Verliesvoorziening negatieve grondexploitaties op netto contante waarde

Reserve Medio 2023 is een geactualiseerde nota reserves en voorzieningen19 vastgesteld. Tot en met 2022 zijn de saldi van de grondexploitaties verrekend met de Reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). Vaststelling van de Nota reserves en voorzieningen heeft tot gevolg dat de verrekening van de saldi grondexploitaties plaatsvindt met de nieuw ingestelde Egalisatiereserve. Met ingang van 2023 geldt voor de grondexploitaties het volgende:  Eventuele tussentijdse winstneming uit grond- en gebouwexploitaties wordt gestort in de Egalisatiereserve, mits de algemene reserve op peil is;  Het saldo van grond- en gebouwexploitaties wordt verrekend met de Egalisatiereserve. De Egalisatiereserve wordt (net als de SIA) breder ingezet dan alleen voor de grondexploitaties. Voor nadere duiding wordt verwezen naar genoemde nota. Bij aanvang is de omvang van de Egalisatiereserve vastgesteld op € 4 miljoen.

Nota reserves en voorzieningen 2023/396612

MPG 2024

Risico’s en weerstandscapaciteit Risico’s zijn onvoorwaardelijk verbonden met grondexploitaties. Het financiële effect van de risico’s is vertaald naar een benodigde buffer. Deze wordt bij voorkeur in mindering gebracht op het eindresultaat van een grondexploitatie. Dit kan alleen als de grondexploitatie een positieve eindprognose heeft. Dat is voor geen van de vastgestelde grondexploitaties het geval en om die reden dient de beschikbare weerstandscapaciteit in de gemeentelijke reserves als dekking om dergelijke risico’s op te vangen. In de volgende paragrafen wordt toegelicht welke risico’s er zijn en wat de benodigde weerstandsvermogen is in relatie tot de grondexploitatieprojecten. De Algemene reserve en de Egalisatiereserve vormen samen de weerstandscapaciteit. De risico’s kunnen zich in allerlei vormen manifesteren. Naarmate een project vordert, nemen risico’s af. Er is een onderscheid te maken tussen marktrisico’s en projectrisico’s. De onderstaande tabel geeft het benodigd weerstandvermogen weer voor de grondexploitatieprojecten. . Ondanks de geopolitieke onrust heeft de markt wat betreft kosten voor energie, materialen en rente zich enigszins gestabiliseerd waardoor het marktrisico afvlakt. De projectrisico’s zijn ook lager dan in 2023. Dit omdat de grond- en vastgoedaankopen in de gebieden zijn afgerond en daarmee de onzekerheid over deze kosten is weggevallen.

Desondanks hebben de projecten Badhuisplein en Entree Palaceplein allebei een hoog risicoprofiel omdat planologische procedures nog doorlopen moeten worden, ze fysiek nog niet in uitvoering zijn en de grondverkopen nog plaats moeten vinden. De economische en geopolitieke ontwikkelingen kunnen nog invloed hebben op de voortgang en het resultaat van deze grondexploitaties in de toekomst. Risico's grondexploitaties (x € 1.000) Marktrisico's Projectrisico's

1-jan-23

1-jan-24

1.388 1.029 3.100 2.431 TOTAAL 4.488 3.460 TABEL 4.1: Benodigd weerstandsvermogen grondexploitaties 2023-2024

Verschil -359 -669 -1.028

Projectrisico’s zijn risico’s die alleen kunnen optreden bij het betreffende project. Deze risico’s zijn soms beïnvloedbaar. Er kunnen dan beheersmaatregelen getroffen worden om het risico te mitigeren of te vermijden. De gemeente Zandvoort inventariseert en monitort gemeentebrede risico’s doorlopend. De risico’s in de grondexploitaties zijn hierin meegenomen. Marktrisico’s zijn risico’s die, als ze zich voordoen, effect hebben op de totale portefeuille van grondexploitaties. Bij de marktrisico’s gaat het om de volgende onderdelen:  Grondopbrengsten (als gevolg van ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt)  Rente  Inflatie  (Uitvoerings)kosten  Looptijd en fasering De grondopbrengsten zijn in beginsel een afgeleide van een aantal factoren. De belangrijkste is de vastgoedmarkt. De waarde van nieuw vastgoed is bepalend voor de grondwaarde. Daarnaast spelen uiteraard ook de bouwkosten van het vastgoed en de bijkomende kosten een rol. Zo zal de invloed van bijvoorbeeld de stijging de bouwkosten of van het architectenhonorarium (onderdeel van de bijkomende kosten) merkbaar zijn in de grondwaarde. Voor marktrisico’s is het beperkt mogelijk om beheersmaatregelen te treffen, omdat deze meestal niet tot slechts beperkt beïnvloedbaar zijn. Zo is het MPG 2024

in een slechte vastgoedmarkt moeilijk om de verkoop van grond, in overeenstemming met planning of vooraf geraamde grondopbrengsten te realiseren. Ook de stijging van de uitvoeringskosten voor bouw- en woonrijp maken heeft impact op de grondexploitaties. Via een adequate inschatting van de parameters wordt zo goed mogelijk geanticipeerd op de marktontwikkelingen. Deze zijn een combinatie van de stijging van de bouwkosten en personeelskosten in combinatie met de aanbestedingsmarkt. Bij een ruime markt en een goed gevulde orderportefeuille wordt met meer marge ingeschreven door marktpartijen. Zij kunnen het zich permitteren alleen opdrachten aan te nemen waar relatief meer winst op kan worden gemaakt. Ook de huidige ontwikkelingen zoals de stijging van de energiekosten en duurzaamheid (hogere materieelkosten voor elektrische machines vanwege stikstof) zijn van invloed op de hoogte van de kosten.

4.1 Marktrisico’s Via een inschatting van de parameters wordt geanticipeerd op potentiële marktrisico’s. De impact van wijzigingen van de diverse parameters is verschillend. In de gevoeligheidsanalyse is per parameter een bandbreedte in afwijking aangegeven. In werkelijkheid zal zich een combinatie van wijzigingen op verschillende parameters voordoen. Een samenstelling van verschillende parameters is in feite een vertaling van een scenario. Er kunnen verschillende scenario’s opgesteld worden, waaruit naar voren komt wat de impact op het resultaat van de grondexploitaties is. Met betrekking tot bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit zijn met name de “negatieve” scenario’s interessant. De weerstandscapaciteit moet voldoende zijn om de effecten van een dergelijk scenario op te vangen. Er is een scenario opgesteld dat rekening houdt met een economische recessie. Ook is er een zogenaamd worst case scenario berekend waarin nog negatievere uitgangspunten zijn aangehouden voor de verschillende parameters. In onderstaande tabel staan de uitgangspunten voor beide scenario’s benoemd. Het gaat om de parameters rente, kostenstijging en opbrengstenstijging. Ook lagere opbrengsten en de effecten van vertraging maak hier onderdeel van uit.

De scenarioanalyse is ook goed bruikbaar voor het inschatten van de risico’s van de geopolitieke en economische ontwikkelingen en het anticiperen op die risico’s. Als de kosten blijven stijgen, de rente stijgt en de opbrengsten onder druk staan, dan wordt de kans op het worst-case scenario hoger en daarmee de marktrisico’s. Om het benodigde weerstandsvermogen als gevolg van marktrisico’s te berekenen is uitgegaan van het worstcase scenario. Deze wordt meegenomen in de gemeentebrede risicoanalyse. Parameters

MPG 2024

∆ Basis scenario

Vertraging uitgifte Opbrengstendaling (nominaal) Rente 1,0 tot 1,5% Ontwikkeling kosten (%) 3,0 naar 2,0% Ontwikkeling opbrengsten (%) 1,0 tot 2,0% TABEL 4.1.1: input gevoeligheids- en scenarioanalyse Marktrisico * € 1.000

Maximaal risico

1 jaar -1,0% 0,5% 1,0% -1,0%

∆ Worstcase 3 jaar -5,0% 1,0% 3,0% -5,0%

Weerstands vermogen

Ma rktri si co 2.600 1.029 TABEL 4.1.2: omvang berekend marktrisico en benodigd weerstandsvermogen

MPG 2024

4.2 Projectrisico’s Als er sprake is van specifieke gebeurtenissen die zich kunnen voordoen binnen een project en die een negatieve impact hebben op een specifieke grondexploitatie zijn dit projectrisico’s. Denk hierbij aan termijnen voor subsidieverstrekking, inschrijvingen op tenders en complexiteit in technische uitwerking. Deze zijn voor de projecten afzonderlijk in beeld gebracht en per risico opgevoerd in het risicomanagementsysteem van Zandvoort. In de onderstaande tabel is weergegeven wat de maximale impact van de projectrisico’s kan zijn en welk bedrag als weerstandsvermogen is berekend. Projectrisico * € 1.000

Maximaal risico

Weerstands vermogen

Badhui spl ei n 1.225 329 Entree Pa l a cepl ei n 5.175 2.102 TOTAAL 6.400 2.431 TABEL 4.2.1: omvang berekende projectrisico’s en benodigd weerstandsvermogen

MPG 2024

Toelichting op de projecten In dit hoofdstuk wordt per project inzicht gegeven de stand van zaken. Denk hierbij aan ruimtegebruik, programma, financiën en risico’s.

5.1 Grondexploitatie Watertorenplein Grondexploitatiegebied Het project ligt naast de watertoren en wordt begrensd door de Hogeweg, Westerparkstraat, Oosterparkstraat, Watertoren en Thorbeckestraat. Het gebied Watertorenplein bestaat uit 2 deelgebieden; het deel van de watertoren (particulier eigendom) en het huidige parkeerterrein (gemeentelijk eigendom). De grondexploitatie heeft alleen betrekking op het gemeentelijke grondeigendom, dus het parkeerterrein. Op onderstaande kaart is het exploitatiegebied te zien. De Watertoren is geen eigendom van de gemeente en valt daarom buiten het exploitatiegebied.

KAART 5.1: Exploitatiegebied Watertorenplein

MPG 2024

Ruimtelijke inpassing en programma Het grondgebruik binnen het aangegeven exploitatiegebied is als volgt: Ruimtegebruik Watertorenplein

m²

Groen

Water

Verharding

1.587

40%

Uitgeefbaar

2.380

60%

Netto plangebied

3.967 100%

Buiten beschouwing/te handhaven

Bruto Plangebied TABEL 5.1.1: Ruimtegebruik Watertorenplein

3.967

In de vaststellingsovereenkomst is opgenomen dat er 30% sociale huur in Watertorenplein gerealiseerd moet worden. In onderstaande tabellen is het programma opgenomen dat in de grondexploitatie is verwerkt. Programma Watertorenplein Woningbouw

eenheid

MPG 2023

stuks

Sociale huur appartementen Betaalbare koopapparmtementen Middeldure koop appartementen Dure koop appartementen Niet woningbouw (m² bvo) m² bvo TABEL 5.1.2: Programma Watertorenplein

MPG 2024

18 6 10 16 -

50 36% 12% 20% 32%

18 6 10 16

Verschil

m² bvo / woning

36%

12%

20%

32%

62 66 84 124

Grondexploitatie en ontwikkelingen 2023 Project NCW 1-1-2023 NCW 1-1-2024 Verschil * € 1.000 Watertorenplein € -437 € -451 € TABEL 5.1.3: NCW Watertorenplein MPG 2024 en MPG 2023

-14

De levering van de grond heeft in 2022 plaatsgevonden. De laatste woningen zijn begin 2024 opgeleverd. De werkzaamheden in de openbare ruimte worden in 2024 afgerond. De grondexploitatie wordt (zonder tegenvallers) in 2024 afgesloten in plaats van 2023. De netto contante waarde is verslechterd met € 14.000,- ten opzichte van het MPG 2023. Dit is het gevolg van extra overleg tussen ontwikkelaar en gemeente om te komen tot een goede aansluiting van de bebouwing op de openbare ruimte en extra rentelasten als gevolg van de langere looptijd. Risico’s De risico’s in dit project zijn beperkt. Het project is nagenoeg gereed. Aandachtspunt zijn de kosten voor de aanpassingen in de openbare ruimte in relatie tot de geraamde stelpost. Het inrichtingsplan behoeft op basis van de gerealiseerde bebouwing aanpassing. De kosten hiervan vallen door deze aanpassingen mogelijk duurder uit dan de bijdrage van de ontwikkelaar. Eventuele hogere kosten komen daarmee voor rekening gemeente. Het projectteam werkt in overleg met de ontwikkelaar aan een oplossing.

MPG 2024

5.2 Grondexploitatie Badhuisplein Grondexploitatiegebied Het project grenst aan de boulevard van Zandvoort en ligt vlak bij het dorpscentrum. Het project ligt tussen de Burgemeester Engelbertsstraat, het Holland Casino, Middenboulevard, de flat De Rotonde en De Favaugeplein. De kavel van Holland Casino valt buiten het exploitatiegebied, aangezien dit geen gemeentelijk eigendom betreft. Vooralsnog is er geen concreet zicht op planontwikkeling op deze locatie. De flat “De Rotonde” valt eveneens buiten het exploitatiegebied aangezien dit particulier eigendom is. De kavel aan de zuidwestzijde grenzend aan de boulevard is in eigendom van 3GT (voorheen Corendon). Deze kavel wordt wel meegenomen in de planontwikkeling/-uitwerking maar is geen onderdeel van de grondexploitatie. De planuitwerking wordt deels gezamenlijk opgepakt vanwege de ruimtelijke samenhang. De eigenaar/initiatiefnemer heeft concrete plannen. Het gemeentelijk kostenverhaal wordt in een anterieure vastgelegd. De gesprekken hierover zijn in 2023 gestart en worden vervolgd in 2024. Financieel loopt dit via een overeenkomst voor kostenverhaal en niet via de grondexploitatie.

KAART 5.2: Exploitatiegebied Badhuisplein

Stedenbouwkundige visie In december 2021 heeft de raad de stedenbouwkundige visie voor Badhuisplein vastgesteld. Badhuisplein vormt een belangrijke verbindende schakel tussen het dorp en de boulevard. De visie is bedoeld om het gebied een kwalitatieve impuls te geven. In de visie is opgenomen dat het Badhuisplein een kwalitatief hoogwaardig programma krijgt met een hotel, woningen, winkels en horeca met een jaarrond karakter. Er is lange tijd gewerkt aan de visie. In 2019 is een eerste concept gemaakt dat ter inzage heeft gelegen. In 2020 is de uitwerking op een lager pitje gezet door de Coronacrisis. Eind 2020 is een stedenbouwkundige visie uitgewerkt en aan de raad voorgelegd, maar niet vastgesteld. Deze visie is vervolgens aangepast op onder andere parkeren en in december 2021 opnieuw aan de raad voorgelegd en vastgesteld. De visie is de basis voor de uitwerking van het programma van eisen leefomgeving en stedenbouwkundig plan.

MPG 2024

Ruimtelijke inpassing en programma Ruimtegebruik Badhuisplein Groen Water

m²

2.847

68%

Uitgeefbaar

1.367

32%

Netto plangebied

4.214 100%

Particuliere ontwikkeling

1.778

Bruto Plangebied TABEL 5.2.1: Ruimtegebruik Badhuisplein

5.992

Verharding

42%

In de stedenbouwkundige visie is onderstaand woningbouwprogramma opgenomen. De verdeling wijkt af van het gemeentelijk woonbeleid. Zowel het Uitvoeringsprogramma Wonen als de nota spelregels sociale huur geven binnen ontwikkelprojecten ruimte voor maatwerk ten aanzien van het aandeel sociale huurwoningen. In de vastgestelde visie is uitgegaan van woningen in het middeldure en dure segment en is geen sociale huur voorzien. In het nieuwe coalitieakkoord van juni 2022 is opgenomen dat de vastgestelde visie leidend is voor dit plan. De visie geeft vooral een bouwvolume en m² bvo voor wonen, parkeren en commerciële ruimte. Deze zijn vertaald naar onderstaan programma dat is opgenomen in de grondexploitatie. Het gaat om totaal 53 woningen, ca. 1.160 m2 commerciële voorzieningen en inpandige parkeerplaatsen. Programma Badhuisplein Woningbouw

eenheid stuks

MPG 2023

MPG 2024

Middeldure koop appartementen Dure koop appartementen

32%

68%

Verschil -

32%

68%

Niet woningbouw (m² bvo)

m² bvo

1.162

Commerciele ruimten TABEL 5.2.2: Programma Badhuisplein

m² bvo

1.162

Grondexploitatie en ontwikkelingen 2023 en verder Project NCW 1-1-2023 NCW 1-1-2024 Verschil * € 1.000 Badhuisplein € -3.096 € -3.182 € TABEL 5.2.3: NCW Badhuisplein MPG 2023-2024

-86

De eindprognose van deze grondexploitatie verslechtert met ca. € 0,86 miljoen netto contante waarde. Het programma is sinds MPG 2022 ongewijzigd gebleven. De grondexploitatie is op basis van actuele kengetallen geactualiseerd zowel wat betreft de kosten als de opbrengsten. In 2023 zijn de panden aan het plein gesloopt en is de vrijgekomen ruimte ingericht als tijdelijke fietsenstalling. Ook is er overeenstemming bereikt met de exploitant van de ijssalon zodat het pand in 2024 gesloopt wordt. De kosten voor de sloop en verwerving zijn hoger dan geraamd als gevolg van de aanwezigheid van asbest en extra herstelwerkzaamheden aan aangrenzende bebouwing. Naast deze kosten voor verwerving en sloop zijn plankosten een belangrijke kostenpost in 2023. De kostenraming voor het bouw en woonrijp maken is geactualiseerd. Hierbij is een aanpassing gedaan in de toerekening aan diverse kostensoorten (kosten civiele techniek in relatie tot planbegeleidingskosten). De kosten voor tijdelijk beheer zijn lager dan geraamd. De geraamde opbrengsten zijn geactualiseerd en laten een bescheiden stijging zien. Per saldo stijgen zowel de nominale kosten als opbrengsten met ca. € 0,35 respectievelijk € 0,23 miljoen. Dit, tezamen met het effect van kosten- en opbrengsten parameters en rente, geeft de lagere eindprognose per 1-1-2024.

MPG 2024

De uitwerking van het stedenbouwkundig plan heeft vertraging opgelopen en wordt naar verwachting in 2024 afgerond. Vervolgens wordt de grondexploitatie hierop geactualiseerd, kan de bestemmingswijziging in gang gezet worden en een start gemaakt worden met de verkoopprocedure van de gronden. Dit betreft overigens alleen het gemeentelijk deel voor de woningbouw dat in de grondexploitatie zit. De genoemde vertraging leidt ook tot een langere looptijd van het project naar 2027. Ondanks dat de hotellocatie deel uitmaakt van de visie is deze ontwikkeling geen onderdeel van de grondexploitatie. Wel worden de woningbouwlocatie, het hotel en de openbare ruimte in het gebied integraal uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan. Er is, als voorbereiding op de anterieure overeenkomst, een voorschotovereenkomst getekend met de ontwikkelaar van het hotel. De mobiliteitsopgave wat betreft parkeren is nog in ontwikkeling. Uitgangspunt is dat deze budgetneutraal binnen de uitgeefbare kavel in het ontwerp ingevuld wordt en is geen onderdeel van de berekening. Risico’s Het project kent een aanzienlijk risicoprofiel omdat het zich nog in de beginfase bevindt. Een aanzienlijk deel van de kosten en vrijwel alle opbrengsten moeten nog gerealiseerd worden. Ook zijn er nog geen afspraken (waaronder financiële) vastgelegd in contracten.

De risico’s zijn opgenomen bij de bepaling van het weerstandsvermogen.

MPG 2024

5.3 Grondexploitatie Entree Palaceplein Grondexploitatiegebied Het project grenst aan de boulevard van Zandvoort en is gelegen tussen de Burgemeester Engelbertsstraat, Jacob van Heemskerckstraat, Boulevard de Favauge, Passage, Van Fenemaflat en Dolfirama. Het project ligt vlak bij het station van Zandvoort. In het MPG 2019 is de exploitatiegrens gewijzigd. De Passagepanden zijn aan het exploitatiegebied toegevoegd, evenals een klein deel van het parkeerterrein Van Fenemaplein laag. Het overige deel van dit parkeerterrein is opgenomen in het Investeringsplan (IP).

KAART 5.3: Exploitatiegebied Entree Palaceplein

Stedenbouwkundige visie Het gebied Entree Palaceplein maakt onderdeel uit van het Uitvoeringsprogramma Entree Zandvoort. De grondexploitatie Entree Palaceplein omvat alleen het deel dat in eigendom is van de gemeente, het Palaceplein, en het deel van de Passagepanden. Het gebied wordt het nieuwe visitekaartje voor Zandvoort. De ambities zijn gebaseerd op een hoogwaardige beleving van de openbare ruimte passend bij de locatie. Dit in combinatie met ruimte voor woningen, een hoteluitbreiding en commerciële voorzieningen. De visie beschrijft de ontwikkelmogelijkheden van de gronden in het gebied, plaatst deze in samenhang en is de aanzet voor verdere planuitwerking. De visie geeft de randvoorwaarden voor de (woningbouw)ontwikkeling aan de Burg. Engelbertsstraat en de openbare ruimte (inclusief verkeer en parkeren) en is een eerste aanzet (volumestudie) voor het uitbreidingsplan van hotel Bouwes Palace (inclusief commerciële voorzieningen) en een nieuwe functie voor het huidige Dolfirama. Al met al is de vastgestelde visie de basis voor de uitwerking van het programma van eisen leefomgeving en stedenbouwkundig plan.

MPG 2024

Ruimtelijke inpassing en programma Ruimtegebruik Entree Palaceplein

m²

Groen Water

14.998

78%

Uitgeefbaar

4.267

22%

Netto plangebied

19.265 100%

Buiten beschouwing/te handhaven

4.075

Verharding

21%

Bruto Plangebied 23.340 TABEL 5.3.1: Ruimtegebruik Entree Palaceplein

In de volgende tabel is het beoogd programma opgenomen. Dit moet gezien worden in samenhang met de ontwikkeling aan het Badhuisplein waarbij de twee projecten samen een programma realiseren dat past bij de woningbouwopgave en -segmentering voor Zandvoort. Aan de Burgemeester Engelbertstraat zijn sociale huurwoningen en middeldure woningen voorzien in combinatie met commerciële ruimten. Het Palaceplein voorziet in een hotelontwikkeling in combinatie met commerciële ruimten. De openbare ruimte wordt opnieuw ingericht hoogwaardig ingericht. Programma Entree Palaceplein Woningbouw

eenheid stuks

Sociale huur appartementen Middeldure koop appartementen

MPG 2023

MPG 2024

76%

24%

Verschil -

76%

24%

Niet woningbouw (m² bvo)

m² bvo

1.569

Commerciele ruimten

m² bvo

1.569

Hotel kamers TABEL 5.3.2: Programma Entree Palaceplein

120

Grondexploitatie en ontwikkelingen 2023 en verder Project NCW 1-1-2023 NCW 1-1-2024 Verschil * € 1.000 Entree Palaceplein € -3.624 € -3.402 € TABEL 5.3.3: NCW Entree Palaceplein MPG 2023-2024

222

De grondexploitatie in het MPG 2024 is geactualiseerd op basis van kengetallen. Hieraan liggen actuele ramingen van kosten en opbrengsten ten grondslag. Evenals bij de grondexploitatie Badhuisplein heeft hierbij een aanpassing plaatsgevonden in de toerekening aan diverse kostensoorten (kosten civiele techniek in relatie tot planbegeleidingskosten). De eindprognose verbetert met ca. € 0,22 miljoen netto contante waarde 1-1-2024. In 2023 is overeenstemming bereikt over de laatste aankoop en zijn de Passagepanden gesloopt. De vrijgekomen ruimte is tijdelijk ingericht met groen. De kosten hiervan zijn lager dan geraamd. Per saldo zijn de kosten bij de actualisatie ca. € 0,28 miljoen lager geraamd. De verwachte opbrengsten uit grondverkoop woningbouw, commerciële ruimten en hotel zijn ca. € 0,14 miljoen hoger. Dit, tezamen met het effect van kosten- en opbrengsten parameters en rente, geeft de gunstiger eindprognose per 1-12024. Het programma van eisen Leefomgeving en het stedenbouwkundig plan hebben vertraging opgelopen en worden in 2024 verder uitgewerkt. Vervolgens wordt de grondexploitatie hierop geactualiseerd, kan de bestemmingswijziging in gang gezet worden en een start gemaakt worden met de verkoopprocedure van de gronden. De uitwerking gaat in nauw overleg met betrokken partijen omdat draagvlak en een integrale

MPG 2024

parkeeraanpak van groot belang is. De genoemde vertraging leidt ook tot een langere looptijd van het project naar 2027. Evenals bij Badhuisplein is sprake van een integrale uitwerking voor openbare ruimte, woningbouw en commercieel vastgoed (hotel en commerciële ruimten) en parkeren. Vooral het laatste is complex in relatie tot de waterkerende functie van de boulevard en vraagt veel overleg en inzet van betrokken partijen. In 2e kwartaal 2024 wordt een advies verwacht over oplossingsrichtingen. Het op te stellen stedenbouwkundig plan wordt de basis van een meer gedetailleerde grondexploitatieberekening. Risico’s Het project kent een aanzienlijk risicoprofiel omdat het zich nog in de beginfase bevindt. Een aanzienlijk deel van de kosten en vrijwel alle opbrengsten moeten nog gerealiseerd worden. Ook zijn er nog geen afspraken (waaronder financiële) vastgelegd in contracten. De risico’s zijn opgenomen bij de bepaling van het weerstandsvermogen.

MPG 2024

Bijlage 1

Begrippenlijst

Actualisatie: tijdens het jaar de stand van de actuele Grex inpassen.

Algemene Reserve: reserve van de Algemene dienst.

Apparaatskosten (VTU): kosten die worden gemaakt ten behoeve van de voorbereiding en uitvoering van een plan. Er worden twee soorten apparaatskosten onderscheiden: apparaatskosten intern en extern (bijvoorbeeld die van een stedenbouwkundig bureau).

Autonome mutaties: de wijzigingen in plansaldi, waarop geen invloed kan worden uitgeoefend, zoals prijspeilcorrecties, een aanpassing van de datum contant en een toerekening van rentelasten.

Bestemmingsreserve: een reserve, waarvan de bestedingsrichting is vastgelegd.

Overige uitgaven: kosten die niet onder de andere posten (verwerving, tijdelijk beheer, sloop, openbare werken en bodem) kunnen worden opgebracht. De bijzondere kosten zijn verder onderverdeeld in landmeetkundige kosten en overige bijzondere kosten (bijvoorbeeld de dekking van de onrendabele top van sociale woningen, kosten voor archeologie en andere).

Boekwaarde: de som van de investeringen en opbrengsten op 1 januari van een bepaald jaar, zoals deze in de administratie is vastgelegd.

Bouwrijp maken: de grond geschikt maken voor uitgifte om gebouwen te kunnen realiseren door allereerst te slopen en op te ruimen van gebouwen, bomen, afrasteringen enzovoorts en vervolgens door het uitvoeren van grondwerk (bijvoorbeeld ophogen, egaliseren en andere).

Cashflow (kasstroom): de som van nettowinst en afschrijvingen.

Civieltechnische werken (bouw- en woonrijp maken): werkzaamheden die er toe leiden, dat er sprake is van grond die ondergronds en bovengronds obstakelvrij is en van te bebouwen gronden die op een goede wijze zijn ontsloten en kunnen functioneren. Hierbij moet worden gedacht aan de aanleg van wegen, riolering, groenvoorzieningen en waterpartijen, met alles wat daar - in het openbaar gebied bij hoort.

Complex: een geheel dat bij elkaar hoort voor wat betreft geïnvesteerd vermogen, kosten en opbrengsten.

Contante waarde: de waarde van toekomstige kasstromen, die zijn uitgedrukt in de geldwaarden van nu, met behulp van een rentefactor.

Eindwaarde: de waarde van kasstromen, die zijn uitgedrukt, per einddatum van het project.

Gesloten grondbalans: grond die uit een locatie is vrijgekomen door ontgraving elders en op een locatie opnieuw is te gebruiken, oftewel het hergebruiken van grond van elders.

(Grond)exploitatiegebied: de uit te geven terreinen en het openbaar gebied dat noodzakelijk moet worden aangepakt om de terreinen te kunnen uitgeven. Oftewel het netto plangebied, het plangebied minus de te handhaven elementen.

(Grond)exploitatiegrens: het gebied waar binnen de grondkosten en de grondopbrengsten worden gerealiseerd. Binnen de exploitatiegrens wordt het grondgebruik bepaald.

Grondbeleid: het geheel aan geschreven en ongeschreven spelregels en door overheden gehanteerde beleidsstrategieën ten aanzien van de grondmarkt (oftewel het geheel van instrumenten dat wordt ingezet).

Grondexploitatie: het proces van de productie en daarmee ook van de prijsvorming van bouw- en woonrijpe grond en het zorgdragen voor de bouwrijpe grond, dat deze op het juiste tijdstip op de markt wordt gebracht (2).

MPG 2024

Grondexploitatiebegroting: het vastgestelde totaal van begrotingen voor kosten en baten per plan, waarvan het resultaat is vastgelegd in een plansaldo.

Grondgebruik: de functie die op het betreffende kavel wordt toegepast: water, groen, verharding, openbare ruimte, bebouwd, etc

Grondkosten: kosten die samenhangen met de productie van uitgeefbare grond.

Grondquote: het aandeel van de grond in de totale stichtingskosten, met andere woorden de vrij op naam prijs van een woning.

Haalbaarheidsanalyse: inschatting van de mogelijke kosten en opbrengsten van een bepaalde locatie.

Herziening (herziene grondexploitatie): een nieuwe grondexploitatie voor een operationeel plan. De opbouw van een herziening is identiek aan die van een grondexploitatie, maar met toevoeging van het hoofdstuk verschillenverklaring.

Indexering: periodische aanpassing van prijzen.

Inrichtingsgebied: het netto exploitatiegebied oftewel het exploitatiegebied minus de planstructuur.

Meerjaren perspectief grondexploitaties (MPG): het MPG is een inventarisatie en prognose van de resultaten van de lopende grondexploitaties. Het doel hiervan is het geïntegreerd inzichtelijk maken van de financiën, planning, programma’s en de mogelijke risico’s van de lopende grondexploitaties.

Nominale waarde: de waarde zonder rekening te houden met de tijdsfactor.

Omslagrente: het interne rentepercentage dat de gemeente jaarlijks vaststelt voor de begroting.

Opstalexploitatie: betreft de verhuur van gebouwen (kantoren, bedrijfspanden en woningen).

Opstalontwikkeling: het oprichten van gebouwen (woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen).

Plangebied: het gebied dat onder de invloed van het project valt. Het plangebied hoeft niet samen te vallen met het exploitatiegebied; het exploitatiegebied is meestal kleiner.

Plankosten: onder plankosten vallen de apparaatskosten; er is sprake van interne en externe apparaatskosten (VTU-kosten).

Plansaldo: het saldo van een project.

Prijspeil: kosten zijn gekoppeld aan een prijspeil, dat aangeeft, op welk tijdstip een kosten- of opbrengstenpost van toepassing is. Om prijzen uit verschillende jaren onderling te vergelijken, corrigeren we de gevonden bedragen met een indexwaarde, die een relatieve stijging of daling aangeeft (inflatie).

Programma: een aantal samenhangende activiteiten, die op zijn minst voorzien zijn van inhoudelijke doelstellingen, bestuurlijke kengetallen en een budget. Voor elk programma wordt bij de begroting omschreven, wat bereikt zal worden, wat daarvoor gedaan gaat worden en wat de kosten zijn. Hierbij is verevening tussen de onderliggende deelprojecten toegestaan.

Programmabegroting: onderdeel van de begroting, waarin de te realiseren programma’s, het overzicht van de algemene dekkingsmiddelen en het bedrag voor onvoorzien zijn opgenomen.

Residuele waarde (niet-wonen): het verschil tussen de economische waarde van de te realiseren functies en de kosten om deze te realiseren.

Residuele waarde (woningen): de grondwaarde die gezien wordt als het residu dat overblijft, nadat van de marktprijs van de woningen, de bouwkosten van die woningen zijn afgetrokken. Het is de maximale prijs die voor de grond betaald kan worden.

Risico (hier worden de projectrisico’s bedoeld): dit risico vertaalt zich in te verwachten activiteiten met een bepaalde kans op voorkomen. Het op te nemen bedrag wordt dan bepaald door de kans maal het bedrag van de activiteit. Het betreft hier niet de onvoorziene kosten die bij de uit te voeren werken voorkomen.

Risicoanalyse: het biedt de mogelijkheid om risico's te kwantificeren en posten met de grootste risicobijdrage op te sporen. Dit resulteert in uitspraken over de kansverdeling van het resultaat of de aanbeveling om voor een bepaalde post tot risicobeheersmaatregelen over te gaan.

MPG 2024

Tijdelijk beheer: de kosten die samenhangen met het tijdelijke beheer en onderhoud van gronden (en opstallen), voordat overgegaan wordt tot het bouwrijp maken van die gronden.

Tussentijdse winstneming: winstneming voordat de exploitatie wordt afgesloten. Dit kan alleen als de exploitatie dit toelaat. Dit houdt in, dat op momenten, waarbij met zekerheid kan worden gezegd, dat de genomen winst, geen gevaar oplevert voor de betreffende exploitatieberekening. Het BBV heeft hier regels voor opgesteld.

Uitgeefbaar gebied: het netto inrichtingsgebied oftewel het inrichtingsgebied minus buurtwegen en buurtgroen.

Uitgifte: verkoop van bouwrijpe, uitgeefbare terreinen en/of uitgifte in erfpacht.

Verevening: bijzondere vorm van egalisatie binnen of tussen complexen.

Verwerving: beschikking krijgen over de benodigde gronden en opstallen.

Verwervingskosten: kosten van verwerving.

Voorkeursrecht: een wettelijk recht dat een gemeente voorrang (en geen plicht) geeft op de verwerving van onroerende zaken.

Voorziening toekomstige verliezen: een bepaalde reservering in verband met een voorzien tekort. Anders dan een gewone reservering kan de raad de bestemming niet meer wijzigen. Wanneer een grondexploitatie een tekort laat zien, dient de voorziening voor een gelijk bedrag aangevuld te worden.

Weerstandsvermogen: het deel van de Reserve grondexploitaties dat nodig is om toekomstige risico’s van de operationele grondexploitaties te kunnen opvangen. Het weerstandsvermogen dat nodig is, wordt uitgedrukt in bandbreedte.

Winstneming: winst boeken als de investeringen en opbrengsten zijn gerealiseerd.

Woonrijp maken: het woonrijp maken omvat alle activiteiten die nodig zijn om een bruikbaar maaiveld (openbare ruimte) te realiseren.

MPG 2024

Dit is een uitgave van gemeente Zandvoort, 1 mei 2024

Tekst: Selina Lüchtenborg, _______________________________ Postbus 2 2040 AA Zandvoort Tel. 14 023 zandvoort.nl

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14225949/2