OntwerpEP Brakel-West - met bijlagen
Tekst van het document
Figuur 5: Faseringskaart
Ad artikel 4.1 Fasering van het exploitatiegebied Voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied geldt de indeling in fasen voor het bouwen (bouwfase 1 tot en met bouwfase 5), en een indeling in gebieden voor de realisatie van groen en water, Fase A, B1, B2, B3 en C, één en ander zoals aangegeven op de Faseringskaart. Uitgaande van de voorziene verkaveling, zoals aangegeven op de Verkavelingskaart, zijn de bouwfasen zo afgebakend dat de kavels enerzijds grotendeels geclusterd ontwikkeld kunnen worden en er anderzijds 32
rekening wordt gehouden met het belang om niet alle woningen tegelijk op de markt te brengen. De gemeente wil daarmee ook gestalte geven aan het belang om gedurende een aantal jaren achter elkaar te kunnen voorzien in de woningbehoefte. Ad artikel 4.2 Fasering in tijd Voor de ontwikkeling van de deelgebieden geldt de fasering in tijd volgens onderstaande faseringstabel.
Bouwrijp maken
Verlenen omgevingsvergunning voor bouwen
Woonrijp maken
Fase 1
2026
2027
2028
Fase 2
2027
2028
2029
Fase 3
2029
2029
2030
Fase 4
2029
2030-2032
2033
Fase 5
2029
2030
2031
Fase A
2026-2027
2028-2029
Fase B1
2027
2029-2030
Fase B2
2029
2030-2031
Fase B3
2026-2027
2028-2029
Fase C
2029
2029-2030
De termijnen in de faseringstabel geven de planning aan waarin de gemeente de ontwikkeling wil laten plaatsvinden, mede rekening houdend met het gespreid op de markt brengen van de woningen en met het belang om (vanuit volkshuisvestelijk beleid) gespreid over de jaren te kunnen voorzien in woningen. Voortgang is, zoals gezegd, nodig vanwege de behoefte aan spoedige beschikbaarheid van meer woningen. De planning is daarmee een vertaling van de gewenste voortgang van die beschikbaarstelling. De gemeente wil met deze tijdsfasering sturing geven aan die voortgang.
Ad artikel 4.3 Koppelingsregel
33
Om te borgen dat de ontwikkeling plaatsvindt volgens de geplande voortgang – en daarmee het gepland gefaseerd op de markt brengen van woningen – worden aan de jaartallen van de faseringstabel regels verbonden die de vergunningverlening voor het bouwen aan die jaartallen koppelt. De koppeling houdt in dat er niet vroegtijdig vergunningen mogen worden verleend. Voor de volgorde van de ontwikkeling geldt dat eerst Fase 1, dan Fase 2, dan Fase 3 en tenslotte Fase 4 mag worden bebouwd. Voor elke fase die volgt na Fase 1 mogen vergunningen voor het bouwen eerst worden verleend als voor 60% van de woningen (gerekend naar woningen op de kavels van de Verkavelingskaart) in de voorgaande fase een voltooiingsverklaring is afgegeven. Er mogen voor fase 2 dus pas vergunningen voor bouwen worden verleend als voor 60% van de woningen in fase 1 een voltooiingsverklaring is afgegeven; voor Fase 3 mogen vergunningen voor bouwen worden verleend als voor 60% van de woningen in fase 2 een voltooiingsverklaring is afgegeven, enzovoorts. De koppeling aan een voltooiingsverklaring geeft de gemeente een meetbaar moment omdat de afgifte van een dergelijke verklaring bij de gemeente bekend is en zo kan worden bepaald of en wanneer het aandeel van 60% bereikt is.
Er is gekozen voor 60% zodat er een vloeiende overgang kan plaatsvinden tussen enerzijds de voortgang in de ene fase en anderzijds de verlening van de vergunningen en start bouw voor de volgende fase. Om te bewerkstelligen dat de groen- en waterpartijen zoals aangegeven op de Ruimtegebruikskaart en zoals ondergebracht in de fasen van de Faseringskaart niet bijtijds worden aangelegd is er een koppelingsregel opgenomen. Hierin is bepaald dat vergunningen voor het bouwen in een corresponderen bouwfase niet mogen worden verleend als de groen- en waterpartijen in de nabijheid ervan niet gerealiseerd zijn, alles zoals aangegeven op de Faseringskaart. Met corresponderen bouwfasen wordt bedoeld dat: -
Fase A voor groen en water behoort bij bouwfase 1 en voor een stukje bij bouwfase 2, dat Fase B1 voor groen en water behoort bij bouwfase 2, dat Fase B2 voor groen en water behoort bij bouwfase 3 en dat Fase C voor groen en water behoort bij bouwfase 4.
Vergunningen voor de bouw van andere woningen dan sociale huurwoningen in een bouwfase worden niet verleend voordat de bouw van de in de betreffende bouwfase van de sociale huurwoningen gestart zijn. Hiermee is een prikkel ingebouwd om tijdig woningen in de sociale huur te realiseren. Op het realiseren van woningen in deze categorie wordt geen winst gemaakt. Om die reden is het voor ontwikkelende partijen gunstiger woningen in andere prijscategorieën te realiseren. Vervolgens is het onzeker of daarna woningen in de sociale huursfeer worden gerealiseerd. De reden voor deze koppelingsregel is de realisatie van sociale huurwoningen zoveel als mogelijk is velig te stellen.
5.5 AANWIJZING WONINGBOUWCATEGORIEËN De gemeente hanteert een woningbouwbeleid (de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 en de Woonzorgvisie 2020-2024) met een bepaalde verdeling in woningtypen en prijscategorieën. Wettelijk is de mogelijkheid geboden om voor enkele prijscategorieën regels op te nemen in het bestemmingsplannen en exploitatieplannen, namelijk voor sociale huurwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur, sociale koopwoningen en voor de uitgifte van kavels in particulier opdrachtgeverschap. De gemeente kiest ervoor gebruik te maken van deze mogelijkheid voor sociale huurwoningen. In dit exploitatieplan is dat gedaan door te bepalen welke kavels voor deze specifieke categorieën zijn aangewezen. Dat is gedaan door ze aan te wijzen op de Verkavelingskaart. Deze is bindend van karakter door de koppeling aan de regel over woningcategorieën. Het gevolg van deze regel is dat, als een aanvraag voor een omgevingsvergunning tot bebouwing van de betreffende kavel niet duidelijk bedoeld is voor bebouwing als 34
sociale huurwoning de vergunning wordt geweigerd. Bij de beoordeling van de vergunningaanvraag wordt dan ook bezien of de aanvrager waarborgen aan de gemeente verschaft om de betreffende woning gedurende de instandhoudingstermijn te exploiteren in de betreffende categorie en wel voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Op de Verkavelingskaart zijn deze woningen aangeduid als Rijwoning sociaal Voor sociale huurwoningen geldt 25 jaar als instandhoudingstermijn. Als doelgroep voor sociale huurwoningen gelden huishoudens aangemerkt met een maximaal inkomen als bedoeld in artikel 16, eerste lid, onder a van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, bij aanvang van de huurovereenkomst.
5.6 VERBODSBEPALINGEN Ten aanzien van artikel 5 lid 1 wordt opgemerkt dat het handelen in strijd met de voorgaande Regels is verboden. Overtreding van één van deze Regels is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten en daarmee een strafbaar feit.
35
HOOFDSTUK 6 TOELICHTING OP DE BIJLAGEN VAN DEEL A EN DEEL B Het exploitatieplan kent zowel toelichtende bijlagen als een bindende bijlage. De toelichtende bijlagen horen bij de Toelichting, deel A. De bindende bijlage horen bij het Exploitatieplan, deel B. Hierna worden deze bijlagen toegelicht. Toelichting bijlagen deel A 1. Verwervingskaart, bijlage 6 Op deze kaart is aangegeven welke percelen de gemeente wenst te verwerven.
2. Luchtfoto oorspronkelijke situatie, bijlage 7 Het betreft een luchtfoto waarop zichtbaar is hoe de oorspronkelijke situatie van het gebied was, voordat het bestemmingsplan werd vastgesteld.
3. Taxatierapport inbrengwaarden, bijlage 8 Deze bijlage bevat een rapportage van de taxatie van de inbrengwaarden.
4. Kostenraming, bijlage 9 Deze bijlage biedt onder meer een overzicht van de ramingen van het bouw- en woonrijp maken.
5. Invulling plankostenscan, bijlage 10 Deze bijlage geeft inzicht in de wijze waarop de ministeriële regeling, zoals bedoeld in artikel 6.2.6 Bro (in de praktijk wel aangeduid als ‘plankostenscan’), is toegepast.
6. Waardeverklaring bouwkavels, bijlage 11a, 11b, 11c en 11d De waardeverkalring bouwkavels, bijlage 11a en het Advies kavelprijzen Brakel-West geven aan welke grondprijzen de gemeente marktconform acht voor de raming van de grondopbrengsten. Bijgevoegd zijn de Referenties kavelprijzen 2021-2023 en 2018-2021, bijlage 11c en de Prijsontwikkeling november 2022 tot september 2023, bijlage 11d.
7. Fasering kosten en opbrengsten, bijlage 12 Deze bijlage bevat de fasering van de kosten en opbrengsten per jaar.
36
Toelichting bijlagen deel B
1. Kaart exploitatieplangebied, bijlage 1 Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan. De motivering van de begrenzing is opgenomen in deel A, paragraaf 1.5.
2. Ruimtegebruikskaart, bijlage 2 Deze kaart geeft aan welke gronden zijn aangewezen voor inrichting als openbaar gebied en welke gronden uitgeefbaar zijn. De aanwijzing van openbaar gebied (met de onderverdeling in functies) en uitgeefbaar gebied is bindend.
3. Handboek inrichting openbare ruimte, bijlage 2a Dit betreft het Handboek Inrichting Openbare Ruimte Gemeente Zaltbommel (september 2021). Dit handboek geeft aan welke technische eisen en welke kwalitatieve eisen gelden voor de inrichting van het openbaar gebied.
4. Faseringskaart, bijlage 3 Deze kaart geeft de fasering van de werken, werkzaamheden en maatregelen aan. De aanwijzing van de fasering is bindend.
5. Verkavelingskaart, bijlage 4 Op deze kaart is aangegeven met welke verkaveling de gemeente gerekend heeft voor het bepalen de exploitatiebijdragen. De kaart geeft tevens aan wat het openbaar gebied is. Wat dat laatste betreft is deze kaart bindend. Deze kaart geeft tevens bindend aan welke kavels zijn aangewezen voor woningen in de sociale huur
6. Bruto-bijdrage per kavel, bijlage 5 De exploitatiebijdragen zijn in de exploitatieopzet weergegeven per kavel. De bijlage maakt duidelijk welke bruto-exploitatiebijdrage voor welke kavel in rekening wordt gebracht, bij verlening van een vergunning voor het bouwen op de betreffende kavel. Deze bijlage is bindend.
37
DEEL B HET EXPLOITATIEPLAN
1 BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEGEBIED
Het exploitatiegebied is begrensd zoals aangegeven op de Kaart exploitatiegebied.
2 EXPLOITATIEOPZET De bruto exploitatiebijdrage, die wordt gehanteerd bij het verbinden van een betalingsvoorschrift aan een omgevingsvergunning voor het bouwen, wordt bepaald op het bedrag, zoals opgenomen in het Overzicht gewogen eenheden en bruto-exploitatiebijdrage per kavel, bijlage 5. Deze is tot stand gekomen door de stappen te doorlopen die zijn gezet in de onderstaande tabellen 1 tot en met 16, toegelicht in de paragrafen 4.1 tot en met 4.10.1 van de Toelichting op dit exploitatieplan.
Eigendom nr 1 2 3 4 5 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 13 14 Totaal %
Interne Groen openbare weg 1841 910 1955 1163 2409 915 3565 1790 1454 425 1088 9 25 7 8973 4073
28
Parkeren 458 765 688 922 246
2763
Uitgeefbaar gebied 7728 3540 5717 5098 879
19117 30 462
132
Voetpad 792 813 923 831 201 128 9
Water 219 188 192 1459 59 1769
3025
1855
4 58
3258 3287 1664 22.993 22%
9.433 9%
5.842 6%
49.116 47%
6.784 6%
5305 11.046 10%
Eindtotaal 11948 8424 10844 13665 3264 2985 43 7 39806 30 466 218 3258 3287 6969 105.214 100%
Tabel 14: Toekomstig ruimtegebruik
38
Eigendomnr Kadsleutel 1 BKL08N 00055G0000 2 BKL08N 00056G0000 2 BKL08N 01157G0000 3 BKL08N 00058G0000 3 BKL08N 01158G0000 4 BKL08N 00059G0000 5 BKL08N 00067G0000 6.1 BKL08N 00060G0001 6.2 BKL08N 00060G0002 7 BKL08N 01261G0000 8 BKL08N 00134G0000 8 BKL08N 00135G0000 8 BKL08N 01173G0000 8 BKL08N 01174G0000 8 BKL08N 01262G0000 8 BKL08N 01481G0000 8 BKL08N 01712G0000 8 BKL08N 01937G0000 9 BKL08N 01938G0000 10 BKL08N 01172G0000 11 BKL08N 01711G0000 12 BKL08O 00490G0000 13 BKL08O 00489G0000 14 BKL08O 00788G0000 Totaal
Oppervlakte 11948 7110 1314 1791 9053 13665 3264 2985 43 7 3141 1655 1569 1783 12080 2753 12493 4332 30 466 218 3258 3287 6969 105214
Tabel 15: Eigendomspositie (per 02-10-1-2023)
Woningcategorie Oppervlakte Woningen Beneden-boven woningen 4.285 45 Rijwoning betaalbare koop 4.333 38 Rijwoning middelduur hoog 8.242 41 Rijwoning middelduur laag 7.286 50 Rijwoning sociaal 3.047 27 Rug aan rug 2.345 20 Twee-onder-een-kap 5.270 12 Vrijstaand 12.304 24 Zorgwoningen 1.394 28 Totaal 48.506 285
% 16% 13% 14% 18% 9% 7% 4% 8% 10% 100%
Tabel 16: Programma op basis van de Verkavelingskaart
39
Eigendomnr 1 2 3 4 5 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 13 14
Oppervlakte Bedrag 12.020 € 540.900 8.435 € 379.575 10.813 € 580.000 13.665 € 614.925 3.264 € 261.120 2.985 € 134.325 43 € 1.935 7 € 315 39.951 € 2.541.487 30 € 1.350 466 € 29.645 218 € 13.868 3.205 € 144.225 3.205 € 144.225 7.010 € 315.450 105.317 € 5.703.345
Tabel 17: Inbrengwaarde gronden en opstallen (per 13-11-2023)
Eigendomnr 1 2 3 4 5 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 13 14
Bedrag € € € € € € € € € € € € € € €
77.151 128.783 1.964.975 42.730 5.935 2.219.573
Tabel 18: Sloopkosten (per 13-11-2023)
40
Onderzoeken Archeologie booronderzoek Archeologie proefsleuvenonderzoek Verkennend bodemonderzoek Saneringskosten Activiteitenplan ecologie Werkprotocol ecologie Ecologische begeleiding Kwelberekening Waterhuishoudkundig plan incl. model Berekening MORIA (Modellering Ondergrond Rivierenland Interactief en Actueel) Herberekening stikstof Actualiseren verkeersrapport Actualiseren wegverkeerslawaai Planschaderisicoanalyse (Antea) Onderzoek industrielawaai (Antea) Vervolgonderzoek ecologie (Antea) Wateronderzoek kwelwater (Antea) Industrielawaai Engsteeg 2a Watertoets (herberekening Antea) Akoestisch onderzoek herberekening Archeologisch bureauonderzoek (Antea) Geluid wegverkeerslawaai (Antea) Geurhinder veehouderijen (Antea) Geurhinder industrieel (Antea) Natuurtoets (Antea) Historisch bodemonderzoek (Antea) Externe veiligheid (Antea) Stikstof (Antea) Vormvrije mer (Antea) Watertoets (Antea) Verkeersrapport (Goudappel) Ladderonderbouwing
Totaal
Bedrag/raming € 15.500,00 € 45.000,00 € 50.000,00 € 0,00 € 25.000,00 € 20.000,00 € 75.000,00 € 0,00 € 60.000,00 € 10.000,00 € 0,00 € 4.000,00 € 0,00 € 5.330,00 € 3.700,00 € 26.130,00 € 7.250,00 € 3.700,00 € 4.140,00 € 1.160,00 € 2.700,00 € 1.995,00 € 1.060,00 € 690,00
Boekwaarde € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2.700,00 € 1.995,00 € 1.060,00 € 690,00
€ 2.450,00
€ 2.450,00
€ 3.950,00 € 1.050,00 € 2.800,00 € 1.680,00 € 1.890,00 € 6.105,00 € 3.600,00 € 385.880,00
€ 3.950,00 € 1.050,00 € 2.800,00 € 1.680,00 € 1.890,00 € 6.105,00 € 3.600,00 € 29.970,00
Tabel 19: Onderzoekskosten
Omschrijving Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke Ordening Civiele en cultuur techniek Planontwikkeling Landmeten/vastgoedinformatie Communicatie Management Planeconomie Civiele en cultuur techniek Voorbereiding, toezicht en directievoering Totaal
Bedrag € 239.923 € 262.680 € 126.766 € 181.266 € 42.194 € € 480.939 € 212.091 € 797.575 € 2.343.436
Tabel 20: Plankosten binnen plangebied
41
Kosten Inbrengwaarde gronden en opstallen Onderzoekskosten Sloopkosten Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Bovenwijkse voorzieningen Totale Kosten
Totaal € 5.703.345 € 385.880 € 2.219.573 € 1.317.781 € 3.953.344 € 1.545.861 € 797.575 € 83.830 € 2.110.363 € 18.117.551
Tabel 21: Resumé kosten
Woningcategorie Beneden-boven woningen Rijwoning betaalbare koop Rijwoning middelduur hoog Rijwoning middelduur laag Rijwoning sociaal Rug aan rug Twee-onder-een-kap Vrijstaand Zorgwoningen Totaal
Oppervlakte Woningen 4.285 45 4.333 38 8.242 41 7.286 50 3.047 27 2.345 20 5.270 12 12.304 24 1.394 28 48.506 285
% 16% 13% 14% 18% 9% 7% 4% 8% 10% 100%
Grondprijs (laag) Grondprijs 250 € 19.500 € 267 € 288 € 277 € 225 € 225 € 304 € 334 € 19.500
Tabel 9: Grondprijzen
Woningcategorie Beneden-boven woningen Rijwoning betaalbare koop Rijwoning middelduur hoog Rijwoning middelduur laag Rijwoning sociaal Rug aan rug Twee-onder-een-kap Vrijstaand Zorgwoningen Totaal
Oppervlakte Woningen 4.285 45 4.333 38 8.242 41 7.286 50 3.047 27 2.345 20 5.270 12 12.304 24 1.394 28 48.506 285
% 16% 13% 14% 18% 9% 7% 4% 8% 10% 100%
Grondprijs (laag) Grondprijs 250 € 19.500 € 267 € 288 € 277 € 225 € 225 € 304 € 334 € 19.500
Opbrengsten € 1.656.250 € 1.156.911 € 2.373.696 € 2.018.222 € 685.575 € 527.625 € 1.602.080 € 4.109.536 € 546.000 € 14.675.895
Tabel 10: Programma en grondopbrengsten
42
Interne Groen openbare weg 1841 910 1955 1163 2409 915 3565 1790 1454 425 1088 9 25 7 8973 4073
Eigendom nr 1 2 3 4 5 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 13 14 Totaal %
28
Parkeren 458 765 688 922 246
Uitgeefbaar gebied 7728 3540 5717 5098 879
2763
19117 30 462
132
Voetpad 792 813 923 831 201 128 9
Water 219 188 192 1459 59 1769
3025
1855
4 58
3258 3287 1664 22.993 22%
9.433 9%
5.842 6%
49.116 47%
6.784 6%
5305 11.046 10%
Eindtotaal 11948 8424 10844 13665 3264 2985 43 7 39806 30 466 218 3258 3287 6969 105.214 100%
Tabel 22: Grondgebruik per eigenaar
Parameter Rente/verdisconteringspercentage Kostenstijging 2024 Kostenstijging 2025 e.v. Opbrengstenstijging Startdatum/NCW datum Einddatum
Waarde 1,00% 3,00% 2,00% 0,00% 1-1-2024 31-12-2033
Tabel 23: Parameters
Bouwrijp maken
Verlenen omgevingsvergunning voor bouwen
Woonrijp maken
Fase 1
2026
2027
2028
Fase 2
2027
2028
2029
Fase 3
2029
2029
2030
Fase 4
2029
2030-2032
2033
43
Fase 5
2029
2030
2031
Fase A
2026-2027
2028-2029
Fase B1
2027
2029-2030
Fase B2
2029
2030-2031
Fase B3
2026-2027
2028-2029
Fase C
2029
2029-2030
Tabel 13: Faseringstabel
Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum
Brakel West 0 EP Brakel West 20-11-2023
Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Kosten Verwerving Onderzoek en milieukosten Sloopkosten Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Civiele constructies en kunstwerken Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Bovenwijkse voorzieningen Fondsvorming Fiscale kosten Overige kosten Rente boekwaarde
Totaal
Nog te realiseren
€ 5.965.890 € 385.880 € 2.219.573 €0 €0 € 1.317.781 € 3.953.344 €0 €0 € 1.545.861 € 797.575 € 83.830 € 1.835.098 €0 €0 €0 €0
Totale Kosten
€ 18.104.831
Opbrengsten
Totaal
Woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels Horeca Commercieel Niet-commercieel Overig Overige opbrengsten Bijdragen
€ 14.675.895 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
Totale Opbrengsten
€ 14.675.895
Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom Stand per 1-1Kosten Opbrengsten
Totaal
€0 € 355.910 € 2.219.573 €0 €0 € 1.317.781 € 3.953.344 €0 €0 € 1.545.861 € 797.575 € 83.830 € 1.835.098 €0 €0 €0 €0 € 12.108.971 Nog te realiseren
Boekwaarde
€ 5.995.860 Boekwaarde
€ 14.675.895 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 14.675.895 Nog te realiseren
1-1-2024
€ 5.965.890 € 29.970 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
1-1-2025
€0 € 355.910 € 2.219.573 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.545.861 € 797.575 € 16.766 € 1.835.098 €0 €0 €0 €0 € 6.770.783 1-1-2024
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 Boekwaarde
€ 16.766 1-1-2025
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
1-1-2027
€0 €0 €0 €0 €0 € 269.393 €0 €0 €0 €0 €0 € 16.766 €0 €0 €0 €0 €0 € 286.159 1-1-2026
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€0 €0 €0 €0 €0 € 484.140 €0 €0 €0 €0 €0 € 16.766 €0 €0 €0 €0 €0 € 500.906 1-1-2027
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 3.238.546 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
1-1-2028 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 698.763 €0 €0 €0 €0 € 16.766 €0 €0 €0 €0 €0 € 715.529 1-1-2028 € 5.409.346 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€0
€0
€0
€ 3.238.546
€ 5.409.346
1-1-2024 -€ 5.995.860
1-1-2025 -€ 12.961.685
1-1-2026 -€ 13.108.830
1-1-2027 -€ 13.545.062
1-1-2028 -€ 10.970.637
-€ 18.104.831 € 14.675.895
-€ 12.108.971 € 14.675.895
-€ 6.770.783 €0
-€ 16.766 €0
-€ 286.159 €0
-€ 500.906 € 3.238.546
-€ 715.529 € 5.409.346
Kostenstijging Opbrengstenstijging
-€ 853.632 €0
-€ 853.632 €0
-€ 100.811 €0
-€ 675 €0
-€ 17.471 €0
-€ 41.212 €0
-€ 74.358 €0
Rente over negatieve kasstroom Rente over positieve kasstroom
-€ 931.854 € 63.102
-€ 931.854 € 63.102
-€ 94.231 €0
-€ 129.704 €0
-€ 132.603 €0
-€ 135.451 € 13.449
-€ 109.706 € 23.040
-€ 12.961.685 31-12-2024 -
-€ 13.108.830 31-12-2025
-€ 13.545.062 31-12-2026
-€ 10.970.637 31-12-2027
-€ 6.437.844 31-12-2028
Stand per 31-12-
-€ 5.151.321
Saldo op Netto Contante Waarde Saldo op Eindwaarde Saldo op Nominale Waarde
-€ 4.663.423 -€ 5.151.321 -€ 3.428.936
-€ 5.995.860 €0
1-1-2026
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 16.766 €0 €0 €0 €0 €0
-€ 5.995.860 1-1-2024 31-12-2033
-4.663.423 -5.151.321
44
Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum
Brakel West 0 EP Brakel West 29-11-2023
Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Kosten
Totaal
Verwerving Onderzoek en milieukosten Sloopkosten Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Civiele constructies en kunstwerken Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Bovenwijkse voorzieningen Fondsvorming Fiscale kosten Overige kosten Rente boekwaarde
Nog te realiseren
€ 5.703.345 € 385.880 € 2.219.573 €0 €0 € 1.317.781 € 3.953.344 €0 €0 € 1.545.861 € 797.575 € 83.830 € 2.110.363 €0 €0 €0 €0
Totale Kosten
€ 18.117.551
Opbrengsten
Totaal
Woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels Horeca Commercieel Niet-commercieel Overig Overige opbrengsten Bijdragen
€ 14.675.895 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
Totale Opbrengsten
€ 14.675.895
Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom Stand per 1-1Kosten Opbrengsten
Totaal
Boekwaarde
€0 € 355.910 €0 €0 €0 € 1.317.781 € 3.953.344 €0 €0 € 1.545.861 € 797.575 € 83.830 € 2.110.363 €0 €0 €0 €0 € 10.164.663 Nog te realiseren
€ 7.952.888 Boekwaarde
€ 14.675.895 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
1-1-2030
€0 €0 €0 €0 €0 € 564.248 € 1.376.616 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.940.864 1-1-2029
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 14.675.895 Nog te realiseren
1-1-2029
€ 5.703.345 € 29.970 € 2.219.573 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€0 Boekwaarde
€ 245.471 1-1-2031
€ 2.156.230 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 1.935.887 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
1-1-2033 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
1-1-2032
€0 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.280.332 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.280.332 1-1-2033
€ 1.935.887 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€0
€ 2.156.230
€ 1.935.887
€ 1.935.887
€0
1-1-2029 -€ 6.431.079
1-1-2030 -€ 8.691.701
1-1-2031 -€ 7.018.116
1-1-2032 -€ 5.431.755
1-1-2033 -€ 3.540.531
-€ 1.940.864 €0
-€ 352.162 € 2.156.230
-€ 245.471 € 1.935.887
€0 € 1.935.887
-€ 1.280.332 €0
-€ 18.117.551 € 14.675.895
-€ 10.164.663 € 14.675.895
Kostenstijging Opbrengstenstijging
-€ 824.683 €0
-€ 824.683 €0
-€ 244.547 €0
-€ 52.303 €0
-€ 42.096 €0
€0 €0
-€ 280.159 €0
Rente over negatieve kasstroom Rente over positieve kasstroom
-€ 940.974 € 63.102
-€ 940.974 € 63.102
-€ 75.211 €0
-€ 86.917 € 8.737
-€ 70.181 € 8.221
-€ 54.318 € 9.655
-€ 43.188 €0
-€ 8.691.701 31-12-2029
-€ 7.018.116 31-12-2030
-€ 5.431.755 31-12-2031
-€ 3.540.531 31-12-2032
-€ 5.144.211 31-12-2033
Stand per 31-12-
-€ 5.144.211
Saldo op Netto Contante Waarde Saldo op Eindwaarde Saldo op Nominale Waarde
-€ 4.656.987 -€ 5.144.211 -€ 3.441.656
-€ 7.952.888 €0
1-1-2032
€0 €0 €0 €0 €0 €0 € 245.471 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 352.162 1-1-2030
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
1-1-2031
€0 €0 €0 €0 €0 €0 € 352.162 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
-€ 7.952.888 1-1-2024 31-12-2033
-4.656.987 -5.144.211
Tabel 24: Financieel resumé
Macro aftopping Totaal inbrengwaarde van de gronden Totaal andere kosten Bruto te verhalen kosten
NCW per 1-1-2024 € 7.922.917,92 € 10.630.994,43 € 18.553.912,35
Totaal van overige opbrengsten Netto te verhalen kosten
€ 0,00 € 18.553.912,35
Totale opbrengsten uitgiften
€ 13.896.925,43
Maximaal te verhalen kosten
€ 13.896.925,43
Tabel 25: Maximaal te verhalen kosten
45
Bruto Te betalen bij Gewogen Te verhalen exploitatie Inbrengwaarde omgevings Inbrengwaarde Netto Aantal eenheden per eenheid bijdrage uitgeefbaar vergunning openbaar exploitatiebijdrage 37,99 127,98 € 18.098 € 2.316.249 € 349.856 € 1.966.394 € 191.044 € 1.775.349 24,53 56,48 € 18.098 € 1.022.191 € 159.508 € 862.683 € 220.067 € 642.616 33,69 93,78 € 18.098 € 1.697.284 € 346.453 € 1.350.831 € 310.698 € 1.040.133 34,79 68,68 € 18.098 € 1.242.946 € 229.410 € 1.013.536 € 385.515 € 628.021 5,00 11,41 € 18.098 € 206.543 € 105.001 € 101.542 € 284.901 € -183.360 € 18.098 € € € € 134.325 € -134.325 € 18.098 € € € € 1.935 € -1.935 € 18.098 € € € € 315 € -315 135,67 290,98 € 18.098 € 5.266.302 € 2.164.247 € 3.102.055 € 2.342.214 € 759.840 0,07 0,51 € 18.098 € 9.300 € 1.350 € 7.950 € € 7.950 3,26 6,33 € 18.098 € 114.602 € 71.754 € 42.849 € 621 € 42.228 € 18.098 € € € € 19.803 € -19.803 5,43 54,90 € 18.098 € 993.532 € 144.225 € 849.307 € € 849.307 4,57 56,80 € 18.098 € 1.027.977 € 144.225 € 883.752 € € 883.752 € 18.098 € € € € 315.450 € -315.450 285,00 767,86 € 13.896.925 € 3.716.028 € 10.180.897 € 4.206.889 € 5.974.008
Eigenaar 1 2 3 4 5 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 13 14
Tabel 26: Exploitatiebijdrage per eigenaar Op de bruto-exploitatiebijdrage, zoals vermeld in bijlage 5 Bruto-exploitatiebijdrage per kavel, worden twee posten in mindering gebracht: 1.
De inbrengwaarde voor de gronden van de betreffende kavel(s) waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd;
2.
De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die de aanvrager heeft gemaakt voor de kavels tot het moment van het indienen van de aanvraag.
Voor de kosten ad 2 geldt dat de werkelijke kosten in mindering worden gebracht, maar dat deze niet hoger kunnen zijn dan geraamd in het exploitatieplan. De kostenopgave dient door aanvrager onderbouwd te worden met brondocumenten, zoals facturen. Deze worden door de gemeente gecontroleerd op juistheid. Met het in mindering brengen van deze twee aftrekposten op de bruto-exploitatiebijdrage wordt de nettoexploitatiebijdrage bepaald en opgenomen in het betalingsvoorschrift in de omgevingsvergunning.
3 REGELS
ARTIKEL 1 BEGRIPSBEPALINGEN Tenzij anders vermeld gelden de definities van begrippen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen ook voor dit exploitatieplan, voor zover deze begrippen ook in dit exploitatieplan voorkomen. Overige van belang zijnde begrippen zijn in het onderstaande weergegeven. Er geldt dat in dit exploitatieplan wordt verstaan onder: Bestemmingsplan: het bestemmingsplan “Brakel West”. Bouwrijp maken: Voor zover betrekking hebbend op het uitgeefbaar gebied: het geschikt maken van de uitgeefbare gronden voor bebouwing (zoals ophogen, afgraven et cetera) en het zodanig bereikbaar maken van bouwkavels vanaf de openbare ruimte dat bebouwing op de bouwkavels kan plaatsvinden. Voor zover betrekking hebbend op het openbaar gebied: de werken en werkzaamheden welke nodig zijn om het openbaar gebied aan te kunnen leggen. 46
Bruto-bijdrage per kavel: overzicht waarin per kavel, zoals aangeduid op de Verkavelingskaart is aangegeven hoeveel gewogen eenheden in totaal zijn geteld, hoeveel gewogen eenheden per kavel zijn berekend en welke bruto-exploitatiebijdrage per kavel in rekening wordt gebracht bij een omgevingsvergunning voor het bouwen op de betreffende kavel. Dit overzicht maakt als bijlage 5 deel uit van het exploitatieplan. Burgemeester en wethouders: het college van burgemeester en wethouders van de gemerente Zaltbommel. Eigenaar: Degene die het zakelijk recht heeft krachtens eigendom. Een zakelijk gerechtigde is ter wille van de leesbaarheid in dit exploitatieplan samengenomen onder het begrip eigenaar. Exploitatiegebied: De afbakening van het gebied van het exploitatieplan, zoals weergegeven op de Kaart exploitatiegebied, die als bijlage 1 deel uitmaakt van het exploitatieplan. Faseringskaart: Kaart waar de fasering van het exploitatieplangebied aangegeven, één en ander zoals aangegeven in bijlage 3 van dit exploitatieplan. Handboek inrichting openbare ruimte: Handboek Inrichting Openbare Ruimte waarin technische eisen en welke kwalitatieve eisen zijn opgenomen voor de inrichting van het openbaar gebied, welk handboek als bijlage 2a deel uitmaakt van dit exploitatieplan.
Ruimtegebruikskaart: Kaart waarop het voorgenomen grondgebruik is aangegeven door vastlegging van de inrichting van het openbaar gebied en van de gronden die voorzien zijn als uitgeefbaar gebied, één en ander zoals weergegeven in bijlage 2 van dit exploitatieplan. Kostenraming: Het overzicht met onder meer ramingen van het bouwrijp maken en van het woonrijp maken welke raming als bijlage 9 deel uitmaakt van de toelichting van het exploitatieplan. Inrichting openbaar gebied: Het dusdanig inrichten van het openbaar gebied met openbare voorzieningen, dat dit kan worden gebruikt volgens haar bestemming met inachtname van de eisen en regels die in dit exploitatieplan aan de inrichting van het openbaar gebied worden gesteld. Bruto-bijdrage per kavel: overzicht waarin per kavel, zoals aangeduid op de Verkavelingskaart is aangegeven hoeveel gewogen eenheden in totaal zijn geteld, hoeveel gewogen eenheden per kavel zijn berekend en welke bruto-exploitatiebijdrage per kavel in rekening wordt gebracht bij een omgevingsvergunning voor het bouwen op de betreffende kavel. Dit overzicht maakt als bijlage 5 deel uit van het exploitatieplan. Openbaar gebied: Gronden welke worden ingericht om te functioneren als openbare voorziening, welke globaal zijn beschreven in hoofdstuk 2 van de Toelichting van dit exploitatieplan.
Dit begrip wordt in het exploitatieplan ook wel aangeduid als openbare ruimte. Openbare voorziening: voorzieningen zoals bedoeld in artikel 6.2.5 Bro waaronder wegen, trottoirs, voet- en fietspaden, parkeren, speelplaatsen, water en groen. Sociale huurwoning: Huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid sub d van het Besluit ruimtelijke ordening. Uitgeefbare gronden/uitgeefbaar gebied: De gronden waarop het woningbouwprogramma gerealiseerd kan worden. Dit begrip wordt in dit exploitatieplan ook wel aangeduid als uitgeefbaar gebied. Verkavelingskaart: Kaart waarop de verkaveling van de gronden binnen het uitgeefbaar gebied is vastgelegd één en ander zoals weergegeven in bijlage 4 van dit exploitatieplan. Woonrijp maken: Het naar de definitieve vorm inrichten van het openbaar gebied voor de werkzaamheden als omschreven in hoofdstuk 2. 47
ARTIKEL 2 VOORGENOMEN GRONDGEBRUIK 2.1 Voorgenomen grondgebruik ten aanzien van het openbaar gebied en uitgeefbaar gebied De gronden die op de Ruimtegebruikskaart zijn aangeduid als openbare ruimte mogen alleen worden gebruikt voor de realisatie van de betreffende openbare voorziening zoals aangegeven op die kaart. De gronden die op de Ruimtegebruikskaart zijn aangeduid als uitgeefbaar gebied mogen alleen worden gebruikt voor de bouw van woningen. 2.2 Afwijkingsregel situering openbare voorzieningen Voor de in lid 1 bedoelde openbare voorzieningen kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de grenzen zoals aangegeven op de Ruimtegebruikskaart tot 3 meter van de daar aangegeven grenzen, mits dit blijft binnen de grenzen van wat op deze kaart als openbaar gebied is aangegeven. Artikel 2.3 Voorgenomen grondgebruik ten aanzien van de kavels Vergunningen voor het bouwen worden geweigerd wanneer aanvragen voor gebouwen niet passen binnen de kavelgrenzen van de kavels zoals aangegeven op de Verkavelingskaart.
ARTIKEL 3 EISEN AAN DE WERKEN EN WERKZAAMHEDEN EN REGELS OVER HET UITVOEREN ERVAN
3.1 Eisen aan de inrichting van het openbaar gebied De inrichting van het openbaar gebied, zoals de diverse functies daarvan zijn aangegeven op de Ruimtegebruikskaart gebied moet voldoen aan deze kaart, aan het Handboek Inrichting Openbare Ruimte en aan het Beeldkwaliteitsplan. Bij strijdigheid tussen enerzijds het Handboek Inrichting Openbare Ruimte en anderzijds het Beeldkwaliteitsplan heeft het Beeldkwaliteitsplan voorrang op het Handboek Inrichting Openbare Ruimte.
ARTIKEL 4 FASERINGEN EN KOPPELINGEN 4.1 Fasering van het exploitatiegebied Voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied geldt de indeling in bouwfasen en in fasen voor de aanleg van groen en water, zoals aangegeven op de Faseringskaart. 4.2 Fasering in tijd Voor de ontwikkeling van de deelgebieden in fasen geldt de fasering in tijd volgens onderstaande faseringstabel.
48
Bouwrijp maken
Verlenen omgevingsvergunning voor bouwen
Woonrijp maken
Fase 1
2026
2027
2028
Fase 2
2027
2028
2029
Fase 3
2029
2029
2030
Fase 4
2029
2030-2032
2033
Fase 5
2029
2030
2031
Fase A
2026-2027
2028-2029
Fase B1
2027
2029-2030
Fase B2
2029
2030-2031
Fase B3
2026-2027
2028-2029
Fase C
2029
2029-2030
4.3 Koppeling volgens de mate van voortgang 4.3.1 Een vergunning voor het bouwen wordt niet eerder verleend dan het beginjaartal dat is aangegeven in de faseringstabel van artikel 4.2 in de kolom ‘Verlenen omgevingsvergunning bouwen’. 4.3.2 Voor het exploitatiegebied geldt als volgorde van ontwikkeling dat eerst fase 1, dan fase 2, dan fase 3 en tenslotte fase 4 mag worden bebouwd. Voor elke fase die volgt na fase 1 mogen vergunningen voor het bouwen eerst worden verleend als voor 60% van de woningen (gerekend naar woningen op de kavels van de Verkavelingskaart) in de voorgaande fase een voltooiingsverklaring is afgegeven. 4.3.3 Vergunningen voor het bouwen in een corresponderende bouwfase mogen niet worden verleend als de groen- en waterpartijen in de nabijheid ervan niet gerealiseerd zijn, alles zoals deze bouwfasen en Fasen A, B en C zijn aangegeven op de Faseringskaart. Onder corresponderen wordt in dit verband verstaan dat: -
Fase A voor groen en water behoort bij bouwfase 1 en voor een stukje (zoals aangegeven op de Faseringskaart) bij bouwfase 2, dat Fase B1 voor groen en water behoort bij bouwfase 2, dat Fase B2 voor groen en water behoort bij bouwfase 3 en dat Fase C voor groen en water behoort bij bouwfase 4.
49
4.3.4 Vergunningen voor de bouw van andere woningen dan sociale huurwoningen in een bouwveld worden niet verleend voordat de bouw van de in het betreffende bouwveld van de sociale huurwoningen gestart zijn.
ARTIKEL 5 AANWIJZING WONINGBOUWCATEGORIEËN
5.1 Aanwijzing situering Ter uitvoering van het bepaalde in artikel 6.4.1 van het bestemmingsplan geldt dat op de Verkavelingskaart weergegeven kavels met de aanduiding ‘Rijwoning sociaal’ zijn aangewezen voor sociale huurwoningen. 5.2 Instandhoudingstermijn sociale huurwoningen Het is verboden een sociale huurwoning, binnen een termijn van tenminste 25 jaren nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, te verhuren aan een huurder die niet voldoet aan de doelgroep. 5.3 Verbod doelgroepdoorkruising sociale huurwoningen 5.3.1 Het is verboden een sociale huurwoning, binnen een termijn van 25 jaren nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, in juridische of economische eigendom over te dragen danwel te bezwaren met een persoonlijk recht of beperkt zakelijk recht waardoor het gebruik van de woning overgaat op een derde welke niet past binnen de doelgroep. De vestiging van een recht van hypotheek wordt hieronder niet begrepen.
ARTIKEL 6 VERBODS- EN SLOTBEPALING De bepalingen van artikel 1 tot en met 6 van dit exploitatieplan kunnen worden aangehaald als de Regels. Het is verboden te handelen in strijd met artikel 2 tot en met 5 van de Regels.
4
BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEGEBIED, DE EXPLOITATIEOPZET EN DE REGELS
1.
Kaart exploitatiegebied, bijlage 1
2.
Ruimtegebruikskaart, bijlage 2
3.
Handboek inrichting openbare ruimte, bijlage 2b
4.
Faseringskaart, bijlage 3
5.
Verkavelingskaart, bijlage 4
6.
Bruto-exploitatiebijdrage per kavel, bijlage 5
50
Gemeente Zaltbommel 15
N
Exploitatieplan Brakel-West
2071
Bijlage - Exploitatieplankaart Datum 17-10-2023
72
W
64 47
Schaal 1:2.000 op A3
O
1129 62
Z
65 1108
1443
2072 1450
75 66
1665 2164
63
2028
2165
2027
2166 2167
981
980
979 67
1588
10
142
59
1445
1041 143
1666
978
54
865
1039
58 1158
967 968 969
1110
866
1040
977
970 971 972
976
973
975
1109 123
974
1111
1157
113
867
56 140
114
1087
1086
1344 1345 1295
1211
1481 1174 55
868
1358
985 986
115
988
987 935
984 869 2203 60 1173
1175
118
870
2202
1357
1930
134 1712
119
419
135
2038 120
1937
1482 1172
512
494
2037
1711
4
514
334
7
493
1262
536 5
2 8
719 18
6 244
9
587 19
1938
121
588 27
787
1076
1261
10
513
676
26
337
28
336
12 338
21
29
613
675
20
614
16
13
4
339
23
14
489
22 17
122
24102
340
103 Legenda 667 732
1234
788
490
683
793
731
792 653 654
460
794
461
607
44
655 656 604 463 605 464
45
791
771 467
630
629
699 481
469 613
601 471
686
47 606
50
379
49
51 472 473
42
381
52
465 466
5455 56 57 58
659
53 782
357
359
377 4
Exploitatieplangebied
46
468
770
376
48
10
107
Ruimtelijk ontwerp
685
462
39
374
106 Kadastrale lijn
BGT 458 459
105
730 Exploitatieplangrens
684
720
Kadastraal nummer 668
Gemeente Zaltbommel 15
Exploitatieplan Brakel-West
2071
Bijlage - Ruimtegebruikskaart Datum 17-10-2023
72
N W
64
Schaal 1:2.000 op A3
47
O
1129 62
Z
65 1108
1443
2072 1450
75
66
1665 2164
63
2028
2165 2027 2166
981
980 979 2167
67
1588
10
142
59
1445
1041
143 1666
978
54
865
1039
968
967
58
969
970
971
977
972
976
973
1110
1158
1040
866
975 1109
123
974
1111
1157
113
867
56 140
114
1345
1344
1211
1086
1295
1087
1481 1174
868
55
1358
986
985
115
988
987 935
984
869 2203 60 1173
1175
118 870
2202
1357 1930
134 1712 119
419
135
2038 120
1937
1482 1172
512
494
2037
1711
4 514
334
7
493
1262
536 5
2 8
719
6 18
244
9 587 19
1938
588
121
676
27
787
1076
Legenda
10
513
26
1261
336
28
613
675 Kadastraal nummer
1234
20
337
12 Exploitatieplangrens
16
Kadastrale13lijn
338
21
29
614 4
Functielijn 339 23
14
489
Ruimtelijk ontwerp
22
340
17
BGT Openbare ruimte
122
788
490
Groen
683
24102 103
668
105 10
730
Water
793
684
720
731
Snelverkeer 106
107
Parkeren
792 458
685
654
607
460
794
461
791
44
655
467
606
50 51
469
699 630
601
629 481
471
613
379
48 49
468 770
686
47 605
464
466 473
42
381
52
465
472
54 55 56 57
659 53 3
359
377 4
Uitgeefbaar gebied Uitgeefbaar gebied
46
604 463
771
45
656
462
39
376
Voetpad
653 459
374
667 732
Handboek inrichting openbare ruimte Gemeente Zaltbommel (september 2021)
Gemeente Zaltbommel Afdeling Realisatie en Beheer Postbus 10002 5300 DA ZALTBOMMEL
Handboek inrichting openbare ruimte versie 2.2
Gemeente Zaltbommel
Inhoudsopgave 1.
Inleiding ................................................................................................................................................................. 4 1.1. De wet .......................................................................................................................................................... 4 1.2. Beleid ........................................................................................................................................................... 4 2. Algemeen .............................................................................................................................................................. 5 2.1. Vergunningen .............................................................................................................................................. 5 2.2. Ontwerp en bestek ..................................................................................................................................... 5 2.2.1. Toegankelijkheid ............................................................................................................................... 5 2.2.2. Straat- en peilhoogten ...................................................................................................................... 5 2.3.
Aanbesteding .............................................................................................................................................. 6 2.4. Uitvoering ..................................................................................................................................................... 6 2.4.1. Algemeen ........................................................................................................................................... 6 2.4.2. Tijdelijk beheer .................................................................................................................................. 6 2.4.3. Grondwerk .......................................................................................................................................... 7 2.4.4. Garantie .............................................................................................................................................. 7 2.4.5. Toezicht ............................................................................................................................................... 7 2.5. Overdracht ................................................................................................................................................... 8 3.
Verkeer en wegen................................................................................................................................................. 9 3.1. Algemeen .................................................................................................................................................... 9 3.1.1. Fietspaden ........................................................................................................................................ 11 3.1.2. Asfalt ................................................................................................................................................. 11 3.2. Halfverharding .......................................................................................................................................... 12 3.3. Revisie openbare ruimte ......................................................................................................................... 12 3.4. AVRI ............................................................................................................................................................ 12 3.5. Openbare verlichting ................................................................................................................................ 12 4.
Riolering en drainage ........................................................................................................................................ 14 4.1. Algemeen .................................................................................................................................................. 14 4.2. Stelselkeuze .............................................................................................................................................. 14 4.2.1. Woonwijken...................................................................................................................................... 14 4.3. Technische eisen ...................................................................................................................................... 14 4.3.1. Vormgeving stelsel .......................................................................................................................... 15 4.3.2. Leidingen .......................................................................................................................................... 15 4.3.3. Putten................................................................................................................................................ 15 4.3.4.
Putafdekkingen ............................................................................................................................... 16 4.3.5. Uitstroomvoorzieningen ................................................................................................................. 16 4.3.6. Persleidingen ................................................................................................................................... 17 4.3.7. Aanvullende eisen hoofdleiding bij vervanging .......................................................................... 17 4.3.8. Gemalen en pompputten ............................................................................................................... 17 4.3.9. Huisaansluitingen ........................................................................................................................... 18 4.3.10. Kolkaansluitingen ........................................................................................................................... 19 4.3.11. Drainage ........................................................................................................................................... 19 4.4. Revisie riolering ........................................................................................................................................ 19 5.
Water .................................................................................................................................................................... 20 5.1. Algemeen .................................................................................................................................................. 20 5.2. Bevoegd gezag .......................................................................................................................................... 20 5.3. Waterberging ............................................................................................................................................ 20 5.4. Grondwater ................................................................................................................................................ 20 5.5. Ontwateringsdiepte .................................................................................................................................. 21 5.6. Kwel ............................................................................................................................................................ 21 5.7. Oppervlaktewater ..................................................................................................................................... 21 5.8.
Bronneringswater ..................................................................................................................................... 22 5.9. Beschoeiingen en damwanden .............................................................................................................. 22 5.10. Duikers ....................................................................................................................................................... 22 5.11. Bruggen en kunstwerken ........................................................................................................................ 22 6. Groen .................................................................................................................................................................... 24 6.1. Algemeen .................................................................................................................................................. 24 6.2. Bomen ........................................................................................................................................................ 25 6.2.1. Categorisering bomen .................................................................................................................... 25 6.2.2. Afstand tussen bomen en kolken en Kabels/Leidingen...........................................................
26 6.2.3. Afstand tussen bomen en trottoirband ....................................................................................... 26 2 Handboek inrichting openbare ruimte gemeente Zaltbommel Versie 2.2 (september 2021)
Handboek inrichting openbare ruimte versie 2.2
Gemeente Zaltbommel
6.2.4. Afstand tussen bomen en verkeerslichten ................................................................................. 26 6.2.5. Afstand tussen bomen onderling ................................................................................................. 26 6.2.6. Boomspiegels .................................................................................................................................. 26 6.2.7. Bewateringsring............................................................................................................................... 26 6.2.8. Boompalen en –banden................................................................................................................. 26 6.2.9. Plantmateriaal ................................................................................................................................. 27 6.2.10. Wortelbarrière.................................................................................................................................. 27 6.2.11. Grond in boomvak/plantvak ......................................................................................................... 27 6.2.12. Zaadmengsels ................................................................................................................................. 28 6.2.13.
Monumentale bomen ..................................................................................................................... 28 6.3. Groenvakken ............................................................................................................................................. 28 7. Inrichting .............................................................................................................................................................. 29 7.1. Standaard straatmeubilair...................................................................................................................... 29 7.2. Speelvoorzieningen .................................................................................................................................. 29 7.3. Algemene veiligheidsregels .................................................................................................................... 29 7.4. Wetgeving .................................................................................................................................................. 30 7.5. Leeftijdscategorieën ................................................................................................................................ 30 7.6.
Algemene normen.................................................................................................................................... 30 7.7. Normen speelruimte ................................................................................................................................ 31 7.8. Hondenuitlaatplaatsen .................................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 7.9. Bebording .................................................................................................................................................. 32 8. Kabels en leidingen............................................................................................................................................ 33 9. Revisie .................................................................................................................................................................. 34 10. Bijlage Rioolrevisie ....................................................................................................................................... 35 11. Standaard Details Zaltbommel .................................................................................................................. 42 11.1.
Inritconstructies ........................................................................................................................................ 42 11.1.1. Inritconstructies wonen .................................................................................................................. 42 11.1.2. Inritconstructies industrie .............................................................................................................. 42 11.1.3. Poortconstructie 30 km zone ........................................................................................................ 42 11.1.4. Mindervalide-inrit ............................................................................................................................ 42 11.1.5. Inritconstructie perronbanden ...................................................................................................... 42 11.2. Plateaus ..................................................................................................................................................... 42 11.2.1. Plateaus in elementverharding ..................................................................................................... 42 11.2.2. Plateau van elementenverharding in asfaltverharding............................................................. 42 11.2.3.
Plateau in asfaltverhardingen ....................................................................................................... 42 11.3. Parkeerplaatsen ....................................................................................................................................... 42 11.3.1. Haaksparkeren ................................................................................................................................ 42 11.3.2. Langsparkeren ................................................................................................................................. 42 11.3.3. Parkeernormen ............................................................................................................................... 42 11.4. Trottoir ........................................................................................................................................................ 42 11.4.1. Hoekpunt trottoir ............................................................................................................................. 42 11.5. Boomvakken ............................................................................................................................................. 42 11.5.1. Boomvak bij haaksparkeren ........................................................................................................ 42 11.5.2.
Boomvak bij langsparkeren........................................................................................................... 42 11.5.3. Boomvak in trottoir ......................................................................................................................... 42 11.5.4. Minimale afmetingen boomvakken in trottoir .......................................................................... 42 11.6. Rioolvoorzieningen ................................................................................................................................... 42 11.6.1. Kolkaansluitingen ........................................................................................................................... 42
Handboek inrichting openbare ruimte gemeente Zaltbommel Versie 2.2 (september 2021)
3
Handboek inrichting openbare ruimte versie 2.2
Gemeente Zaltbommel
1. Inleiding Voor de vakgebieden Verkeer en wegen, Riolering en drainage, Water, Groen en Inrichting zijn in dit programma van eisen per discipline uitgangspunten voor de aanleg van nieuwe voorzieningen geformuleerd. Deze uitgangspunten zijn meestal nog niet via officiële wegen vastgelegd. Door middel van deze notitie wil de gemeente duidelijkheid scheppen voor de uitvoering van projecten in de openbare ruimte. Deze technische eisen zijn geënt op het principe “beheerbewuste planvorming en duurzaam bouwen”. Dit document is niet statisch maar zal regelmatig worden geactualiseerd op basis van behoeften van burgers, bedrijven en nieuwe beleidskeuzes. Uitgangspunt is, dat een hoogwaardige uitstraling wordt nagestreefd.
1.1. De wet In het kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) van 20 oktober 2006, stelt de gemeente conform Art.6.13 lid 2b eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. De gemeente stelt ook conform Art.6.13 lid 2c regels betreffende het uitvoeren van de in lid 2b bedoelde werken en werkzaamheden. Naast de WRO is te allen tijde ook de APV (Algemene Plaatselijke Verordening) Zaltbommel van kracht, zoals deze laatstelijk is vastgesteld.
1.2. Beleid In dit programma van technische eisen zijn de door het college van burgemeester en wethouders als beleidsuitgangspunt vastgestelde eisen en regels opgenomen voor de vakgebieden, Riolering, Water, Wegen en Cultuurtechniek. Het programma van technische eisen dient als basis voor het realiseren van een hoogwaardige en duurzame inrichting van de openbare ruimte waarbij de kwaliteit van de openbare ruimte ook voor de toekomst is gewaarborgd. Deze kwaliteit vindt mede zijn basis in diverse kwaliteitsbepalende uitgangspunten waaronder: een beheerbewuste planvorming, duurzaam bouwen, duurzaam veilig, duurzaam waterbeheer, geboden toegang, politie keurmerk, etc. Dit programma van eisen laat onverlet het feit dat moet worden voldaan aan de actuele geldende wettelijke bepalingen, regelgeving en beleidsuitgangspunten van (andere) overheden en bedrijven.
Handboek inrichting openbare ruimte gemeente Zaltbommel Versie 2.2 (september 2021)
4
Handboek inrichting openbare ruimte versie 2.2
Gemeente Zaltbommel
2. Algemeen 2.1. Vergunningen
De voor de technische uitwerking noodzakelijke afstemming met bevoegde instanties dient tijdig plaats te vinden. Afschriften van vergunningen, ontheffingen, beschikkingen, toestemming etc. dienen na verkrijging te worden overlegd aan burgemeester en wethouders. Bij werkzaamheden nabij een dijk of watergang moet expliciet geverifieerd worden of de Keur van het Waterschap Rivierenland van toepassing is. Voor zover van toepassing dienen berekeningen te worden overlegd. Eisen, leveringsvoorwaarden etc. dienen opgevraagd te worden bij de betreffende instanties. Ontheffingen en vergunningen worden aangevraagd door en op naam van de ontwikkelende partij. Deze is tot en met het moment van oplevering van het openbaar gebied en eventuele andere plandelen verantwoordelijk voor het nakomen van de gestelde eisen en regels.
2.2. Ontwerp en bestek
Afwijken van hetgeen is gesteld in dit handboek dient altijd in overleg met en met instemming van de gemeente te gebeuren. Voor het ontwerp van verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom gelden de ASVV 2021 en CROW publicaties als richtlijn. Afwijken van deze richtlijnen is slechts met onderbouwing toegestaan. Van toepassing is de Standaard RAW 2015 en ARW 2016 of recentere uitgave Het ontwerp en het bestek voor de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, dienen ter goedkeuring te worden ingediend bij burgemeester en wethouders. Burgemeester en wethouders beslissen binnen 6 weken na het indienen van de plannen over de goedkeuring. Aan het goedkeuringsbesluit kunnen voorwaarden worden verbonden met betrekking tot de technische uitvoering van de in dit artikel genoemde activiteiten. De omschrijving van bouw- en woonrijp maken wordt opgenomen in aparte bestekken of in aparte hoofdstukken. Een veiligheids- en gezondheidsplan maakt deel uit van de voorbereiding van een plan. Het kwaliteitsplan is van toepassing (aangeven controles).
2.2.1. Toegankelijkheid De openbare ruimte wordt zo ingericht dat deze voor alle gebruikers bruikbaar en toegankelijk is. In het bijzonder wordt rekening gehouden met mindervaliden en gebruikers van rolstoelen, rollators en andere hulpmiddelen.
2.2.2. Straat- en peilhoogten Bij bouwplannen is een goede aansluiting van belang tussen het bestaande openbaar of particulier gebied en het uitgegeven gebied, de vloerhoogte. Afstemming zorgt ervoor dat de openbare ruimte goed begaanbaar is en dat er een goede afwatering ontstaat, terwijl de toegankelijkheid van het uitgegeven gebied is gegarandeerd. De hoogten (dus ook bouwpeilen) in het plangebied moeten tijdens het ontwerpproces uitgewerkt worden. Minimaal hoogteverschil moet 25 cm bedragen tussen het vloerpeil en de as van de rijbaan.
Handboek inrichting openbare ruimte gemeente Zaltbommel Versie 2.2 (september 2021)
5
Handboek inrichting openbare ruimte versie 2.2
Gemeente Zaltbommel
Straathoogte De hoogte van de kruin van de weg wordt bepaald door: minimale dekking van 1,25m boven het riool. de kruin van de weg ligt minimaal 1,30m boven het hoogst bekende water- of boezempeil in de naaste omgeving van het werk (droogleggingeis). maatgevend is de stijghoogte in het rioleringssysteem waarop wordt aangesloten, hier geldt de hoogst gelegen maat ten opzichte van NAP. Zie ook 5.4 ontwateringsdiepte. Bouwpeilen De bouwpeilen worden vooraf vastgelegd in het ontwerp voor de openbare ruimte. Tijdens de uitvoering wordt afstemming gezocht met de civieltechnische projectleider van de gemeente en de Omgevingsdienst Rivierenland.
2.3. Aanbesteding Op de aanbesteding van werken en werkzaamheden waarbij de gemeente Zaltbommel organisatorisch of financieel betrokken is zijn de aanbestedingsregels van de gemeente Zaltbommel van toepassing.