OntwerpEP Brakel-West - met bijlagen
Tekst van het document
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN BRAKEL‐WEST GEMEENTE ZALTBOMMEL 1 december 2023
INHOUD Deel A Toelichting Hoofdstuk 1 Algemeen ............................................................................................................................................ 5 1.1 Aanleiding...................................................................................................................................................... 5 1.2 Leeswijzer ...................................................................................................................................................... 5 1.3 Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld ............................................................. 6 1.4 doel en functie van het exploitatieplan ........................................................................................................ 7 1.5 Begrenzing van het exploitatieplan ............................................................................................................... 7 1.6 Jaarlijkse herziening en eindafrekening ........................................................................................................ 9 Hoofdstuk 2 Omschrijving van de werken en werkzaamheden ............................................................................
10 2.1 Bouwrijp maken .......................................................................................................................................... 10 2.2 Aanleg nutsvoorzieningen ........................................................................................................................... 10 2.3 Woonrijp maken .......................................................................................................................................... 10 Hoofdstuk 3 Grondeigenaren en verwerving ........................................................................................................ 11 Hoofdstuk 4 Toelichting op de exploitatieopzet ................................................................................................... 13 4.1 Ruimtegebruik ............................................................................................................................................. 13 4.2 Eigendomssituatie ....................................................................................................................................... 14 4.3 Programma ..................................................................................................................................................
15 4.4 Kosten van inbrengwaarden ....................................................................................................................... 16 4.4.1 Kosten van inbrengwaarden van grond en te slopen opstallen (artikel 6.2.3.a en b Bro) ................... 17 4.4.2 Inbrengwaarden vrijmaken gronden (artikel 6.2.3.c Bro) .................................................................... 17 4.4.3 Inbrengwaarden sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro) .............................................................................. 17 4.4.4 Totaaloverzicht inbrengwaarden ......................................................................................................... 17 4.5 Overige kosten ............................................................................................................................................ 18 4.5.1 Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro) ................................................................................................ 18 4.5.2 Bodemsanering en kosten van maatregelen (artikel 6.2.4.b en D Bro) ............................................... 19 4.5.3 Bouwrijp- en woonrijp maken (artikel 6.2.4.c Bro) .............................................................................. 20 4.5.4 Kosten buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4.e Bro) ....................................................................
20 4.5.5 Plankosten (artikel 6.2.4.f t/m j Bro) .................................................................................................... 22 2
4.5.6 Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro) ..................................................................................................... 22 4.5.7 Planschade (artikel 6.2.4.l Bro) ............................................................................................................ 22 4.5.8 Rente (artikel 6.2.4.n Bro) .................................................................................................................... 23 4.5.9 Samenvatting kosten ............................................................................................................................ 23 4.6 Opbrengsten................................................................................................................................................ 23 4.6.1 Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro) ............................................................................................... 23 4.6.2 Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden artikel 6.2.7.c Bro) ........................................... 24 4.6.3 Overzicht opbrengsten ......................................................................................................................... 24 4.7 Eigendommen en analyse ruimtegebruik ...................................................................................................
24 4.8 Resultaat ..................................................................................................................................................... 25 4.8.1 Parameters ........................................................................................................................................... 25 4.8.2 Fasering ................................................................................................................................................ 25 4.8.3 Netto contante waarde ........................................................................................................................ 27 4.9 Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten ............................................................... 28 4.10 Berekening exploitatiebijdrage ................................................................................................................. 29 4.10.1 Gewogen eenheden en bruto-bijdrage per kavel .............................................................................. 29 4.10.2 Exploitatiebijdrage per eigenaar ........................................................................................................ 30 Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels....................................................................................................................
31 5.1 Algemeen en begrippen .............................................................................................................................. 31 5.2 Voorgenomen grondgebruik ....................................................................................................................... 31 5.3 Eisen aan werken en werkzaamheden en regels over het uitvoeren van werken en werkzaamheden ..... 31 5.4 Faseringsregels en koppelingsregels .......................................................................................................... 32 5.5 aanwijzing woningbouwcategorieën........................................................................................................... 34 5.6 verbodsbepalingen ...................................................................................................................................... 35 Hoofdstuk 6 Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B ............................................................................... 36 1 Begrenzing van het exploitatiegebied ................................................................................................................ 38 2 Exploitatieopzet .................................................................................................................................................
38 3 Regels ................................................................................................................................................................. 46 Artikel 1 Begripsbepalingen .............................................................................................................................. 46
3
Artikel 2 Voorgenomen grondgebruik .............................................................................................................. 48 Artikel 3 eisen aan de werken en werkzaamheden en regels over het uitvoeren ervan .................................. 48 Artikel 4 faseringen en koppelingen ................................................................................................................. 48 Artikel 5 Aanwijzing woningbouwcategorieën .................................................................................................. 50 artikel 6 verbods- en slotbepaling ..................................................................................................................... 50 4
Bijlagen bij het exploitatiegebied, de exploitatieopzet en de regels ............................................................ 50
4
DEEL A TOELICHTING HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN
1.1 AANLEIDING De gemeente Zaltbommel wil het gebied Brakel West ontwikkelen voor woningbouw. Voorafgaand aan deze ontwikkeling heeft het gebied overwegend een tuinbouwfunctie, deels bebouwd met kassen. Met het oog op de ontwikkeling heeft de gemeente een structuurvisie vastgesteld. Deze structuurvisie is vertaald in een bestemmingsplan “Brakel West” waarin de plannen voor dit gebied planologisch en juridisch verder zijn uitgewerkt. Voor het plangebied is onder meer aangegeven op welke gronden er mag worden gebouwd en welke gronden zijn bedoeld voor openbare functies. Bij het bestemmingsplan hoort een exploitatieplan, omdat het verhalen van de grondexploitatiekosten niet anderszins is verzekerd en omdat er een belang is bij het opnemen van locatie-eisen.
1.2 LEESWIJZER Het exploitatieplan bestaat uit een Toelichtend deel (deel A) en een bindend deel (deel B). In de navolgende tekst komen in deel A paragraafsgewijs aan de orde: •
In hoofdstuk 1 eerst algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3), doel en functie van het exploitatieplan (1.4), begrenzing van het exploitatieplan (1.5), jaarlijkse herziening en eindafrekening (1.6).
•
Vervolgens de omschrijving van werken en werkzaamheden in hoofdstuk 2.
•
Een aanduiding van de grondeigenaren en van de gewenste gemeentelijke verwerving in hoofdstuk 3
•
Een toelichting op de exploitatieopzet in hoofdstuk 4.
•
Een toelichting op de regels van het exploitatieplan in hoofdstuk 5.
•
Een toelichting op de bijlagen van zowel deel A (de toelichting) als van deel B (het exploitatieplan) in hoofdstuk 6.
•
Bijlagen bij de toelichting in hoofdstuk 7.
In deel B komen paragraafsgewijs aan de orde: •
Het exploitatiegebied (hoofdstuk 1).
5
•
Exploitatieopzet (hoofdstuk 2).
•
Regels (hoofdstuk 3).
•
Bijlagen bij het exploitatiegebied, de regels en de exploitatieopzet (hoofdstuk 4).
De volgende bijlagen zijn opgenomen:
Bijlagen bij deel B Kaart exploitatiegebied, bijlage 1 Ruimtegebruikskaart, bijlage 2 Handboek inrichting openbare ruimte, bijlage 2a Faseringskaart, bijlage 3 Verkavelingskaart, bijlage 4 Bruto-bijdrage per kavel, bijlage 5
Bijlagen bij deel A Eigendommenkaart, bijlage 6a Verwervingskaart, bijlage 6b Luchtfoto oorspronkelijke situatie, bijlage 7 Taxatierapport inbrengwaarden, bijlage 8 Kostenraming, bijlage 9 Invulling plankostenscan, bijlage 10 Waardeverklaring bouwkavels, bijlage 11a Advies kavelprijzen Brakel-West, bijlage 11b Referenties kavelprijzen 2021-2023 en 2018-2021, bijlage 11c Prijsontwikkeling november 2022 tot september 2023, bijlage 11d Fasering kosten en opbrengsten, bijlage 12 Overzicht gewogen eenheden en bijdrage per eigenaar, bijlage 13
1.3 HET PLANOLOGISCH BESLUIT WAARAAN HET EXPLOITATIEPLAN IS GEKOPPELD
6
Het exploitatieplan is gekoppeld aan het bestemmingsplan “Brakel West”. Dit bestemmingsplan heeft het karakter van een eindplan, in die zin dat het bouwtitels verschaft aan de uitgeefbare gronden. In het exploitatieplan zijn de bestemmingen vertaald naar voorgenomen grondgebruik. Dat is enerzijds gedaan om kosten te kunnen ramen en kostenverhaalsbijdragen te kunnen berekenen. Het is anderzijds ook gedaan om te kunnen sturen op de ontwikkeling zelf. Ten opzichte van het bestemmingsplan vult het exploitatieplan namelijk de vorm van de planuitvoering nader in.
1.4 DOEL EN FUNCTIE VAN HET EXPLOITATIEPLAN Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten worden gemaakt. Deze kosten worden omgeslagen over de te bebouwen gronden en verhaald op de eigenaren c.q. ontwikkelende partijen. Het kostenverhaal is niet verzekerd. Op grond van artikel 6.12 Wro moet daarom een exploitatieplan worden vastgesteld. Het is voor dit gebied verder van belang dat er locatie-eisen worden gesteld. Dit door middel van het vastleggen van het voorgenomen grondgebruik (waaronder de inrichting van de openbare ruimte), gronden voor bebouwing met sociale huurwoningen; eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp en woonrijp maken inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen, een fasering van de ontwikkeling en koppeling tussen enerzijds bepaalde werken en werkzaamheden en anderzijds de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen. In het onderhavige exploitatieplan zijn daarvoor regels opgenomen. Samengevat dient de vaststelling van dit exploitatieplan ertoe om de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal en tevens sturing te geven aan het grondgebruik door middel van de locatieeisen.
De berekening van de exploitatiebijdragen vindt, op basis van dit exploitatieplan, plaats in het betalingsvoorschrift bij de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen, als er geen sprake is van gemeentelijke gronduitgifte, of van een reeds gesloten exploitatieovereenkomst. Bedragen die in reeds gesloten exploitatieovereenkomsten zijn afgesproken, worden niet voldaan via betalingsvoorschriften bij omgevingsvergunningen, maar op basis van deze overeenkomsten (artikel 6.17 lid 1 Wro). Onder de Omgevingswet dient degene die de bouw wil realiseren een afzonderlijke aanvraag om een kostenverhaalsbeschikking te doen. Zolang het daarin opgenomen bedrag niet is betaald aan de gemeente mag de bouwactiviteit niet worden uitgevoerd (tenzij de gemeente een betalingsregeling opneemt in die beschikking na afgifte van een afdoende garantstelling door de aanvrager).
1.5 BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEPLAN Het exploitatieplangebied bestaat uit de aangewezen bouwplannen (als bedoeld in art. 6.12 Wro en art. 6.1 Bro), ook wel uitgeefbaar gebied genoemd en de gronden voor aanleg of aanpassing van openbaar gebied. De begrenzing is aangegeven op de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1. Op de Verbeelding van het bestemmingsplan zijn diverse percelen aangeduid met de bestemming Wonen (aangeduid met gele kleur). Het 7
betreft percelen met te handhaven bebouwing. Deze gronden kwalificeren niet als aangewezen bouwplannen in de zin van art. 6.12 Wro en art. 6.1 Bro en zijn daarom niet opgenomen in het exploitatieplangebied. Dit is te zien aan de achtereenvolgende afbeeldingen van de Verbeelding van het bestemmingsplan en van het exploitatiegebied.
8
1.6 JAARLIJKSE HERZIENING EN EINDAFREKENING De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van bijdragen voor die percelen, waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over de grondexploitatie is gesloten. Onder de Omgevingswet geldt geen plicht tot jaarlijkse herziening. Als het exploitatieplan dan wordt herzien geldt het als een wijziging van het omgevingsplan voor het exploitatiegebied (dan kostenverhaalsgebied genoemd). Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van regels ten aanzien van locatieeisen, of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen. Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen, die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan.
Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).
9
HOOFDSTUK 2 OMSCHRIJVING VAN DE WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
2.1 BOUWRIJP MAKEN Voor het bouwrijp maken van het ontwikkelgebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden voorzien: •
Opschonen exploitatiegebied, rooien opstanden/bomen;
•
Aanleg wadi’s en waterpartijen;
•
Het verwijderen en verleggen van ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen);
•
Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen;
•
Aanleg van vuilwater- en regenwaterriolering en aanbrengen mogelijkheden tot huisaansluiting;
2.2 AANLEG NUTSVOORZIENINGEN Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden voorzien: •
Aanleg van onder andere leidingen voor water, elektra, telecommunicatie, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten;
•
Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten.
•
Aanbrengen brandkranen.
2.3 WOONRIJP MAKEN Voor het woonrijp maken van het ontwikkelgebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden voorzien: • Aanleg groen-, speel- en watervoorzieningen; • Afwerken wadi’s en waterpartijen; • Aanleg parkeervoorzieningen; • Aanleg wegen voor voetgangers en auto- en fietsverkeer incl. kolken; • Aansluiten op bestaande wegen; • Aanbrengen bebording; • Aanbrengen straatverlichting en straatmeubilair.
10
HOOFDSTUK 3 GRONDEIGENAREN EN VERWERVING
De eigendomssituatie is (op peildatum 2 oktober 2023) aangegeven op de Eigendommenkaart, bijlage 6a. Hier zijn de eigenaren aangeduid met nummers.
Figuur 1: Eigendommenkaart De gemeente wenst de eigendommen te verwerven zoals deze zijn aangegeven op Verwervingskaart, bijlage 6b. De redenen voor deze beoogde verwervingen zijn de volgende: -
De beoogde woningbouw is ingebed in een voorziene inrichting van het gebied met openbare voorzieningen. Die inrichting met openbare voorzieningen is ook weergegeven op de Ruimtegebruikskaart, bijlage 2. De gemeente wenst de aanleg van deze voorzieningen als integraal werk uitgevoerd te zien en daarom de opdrachtverlening in één hand te leggen. Hiervoor bestaan vier redenen: a) de gemeente hanteert een planning voor de ontwikkeling van Brakel West (zoals vastgelegd in de periodes in de faseringsregel, artikel 4 van de Regels van dit exploitatieplan). Deze periodes geven mede de haast aan die de gemeente met deze ontwikkeling voor ogen staat. Door uitvoering in één hand, die van de gemeente, is niet alleen de uitvoering zelf verzekerd, maar ook de tijdige uitvoering; b) uitvoering in één hand is wenselijk vanwege eenheid in regie en vanwege kostenefficiency, c) vanwege de kostenefficiency en d) dit is nodig vanwege versnipperd eigendom: de voorziene ligging van deze openbare voorzieningen doorsnijden de fasen zoals aangegeven op de Faseringskaart. Wanneer deze Faseringskaart wordt afgezet tegen de Ruimtegebruikskaart en de Eigendommenkaart wordt deze versnippering en doorsnijding zichtbaar. Daardoor beschikken de eigenaren niet steeds over voldoende aaneengesloten grond om de openbare voorzieningen als gehele voorziening aan te kunnen leggen.
Bovendien geldt dat, wanneer één partij opdracht verleent voor de uitvoering van de 11
werkzaamheden, dat ten goede komt aan de afstemming van de momenten van aanleg in het geheel van het proces van woonrijp maken. Voorzover minnelijke verwerving met het oog op de genoemde planning niet tijdig slaagt zal de gemeente gebruik maken van het middel van onteigening. -
Aan de combinatie van de Verkavelingskaart en de Eigendommenkaart is te zien dat een aantal kavels wordt doorsneden door eigendom van verschillende eigenaren. De situatie is denkbaar dat een eigenaar wel wil realiseren binnen de planning van de genoemde faseringsregel, maar dat dit niet lukt omdat hij geen overeenstemming kan bereiken met de aangrenzende eigenaar. De gemeente acht het ongewenst dat de ontwikkeling dan vertraagd zou worden door gebrek aan overeenstemming tussen twee of meer private partijen. In zulke situaties wil de gemeente de gronden van de betreffende kavels verwerven, zo nodig door middel van onteigening.
-
Ook los van doorsnijding van kavels door verschillende eigendommen is het denkbaar dat de eigenaren niet gaan ontwikkelen binnen de termijnen zoals opgenomen in de faseringsregel van artikel 4. Mocht het aannemelijk worden dat die periodes niet gehaald gaan worden dan wil de gemeente de gronden verwerven en bijtijds het instrument van onteigening inzetten als verwerving op minnelijke wijze niet slaagt.
Figuur 2: Verwervingskaart
12
HOOFDSTUK 4 TOELICHTING OP DE EXPLOITATIEOPZET
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit: •
een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum);
•
een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum);
•
een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum);
•
een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;
•
zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;
•
de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.
Alle genoemde bedragen in dit hoofdstuk betreffen prijspeil 1 januari 2023 en zijn exclusief BTW, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. De kostensoorten die worden meegenomen in het exploitatieplan zijn limitatief vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied, worden ze alleen gedaan voor dit exploitatiegebied en zijn om die reden volledig toerekenbaar aan dit exploitatieplan.
Leeswijzer Om de exploitatiebijdrage te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het bouwprogramma, de kosten en opbrengsten, de grondgebruikanalyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten en de exploitatiebijdrage op basis van opbrengstpotentie.
4.1 RUIMTEGEBRUIK Het oorspronkelijke ruimtegebruik is door middel van een luchtfoto aangegeven op bijlage 7. Het beoogde ruimtegebruik is wonen, wegen, parkeren, groen en water. Eén en ander is weergegeven op de Ruimtegebruikskaart. In dit exploitatieplan is, voor wat betreft de exploitatieopzet, gerekend met de aantallen m2 van het ruimtegebruik, zoals dat hierna is weergegeven in Tabel 1:
13
Eigendom nr 1 2 3 4 5 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 13 14 Totaal %
Interne Groen openbare weg 1841 910 1955 1163 2409 915 3565 1790 1454 425 1088 9 25 7 8973 4073
28
Parkeren 458 765 688 922 246
2763
Uitgeefbaar gebied 7728 3540 5717 5098 879
19117 30 462
132
Voetpad 792 813 923 831 201 128 9
Water 219 188 192 1459 59 1769
3025
1855
4 58
3258 3287 1664 22.993 22%
9.433 9%
5.842 6%
49.116 47%
6.784 6%
5305 11.046 10%
Eindtotaal 11948 8424 10844 13665 3264 2985 43 7 39806 30 466 218 3258 3287 6969 105.214 100%
Tabel 1: Toekomstig ruimtegebruik
4.2 EIGENDOMSSITUATIE In onderstaande tabel is de in paragraaf 3 genoemde eigendomssituatie onderscheiden naar grondoppervlak per eigenaar.
14
Eigendomnr Kadsleutel 1 BKL08N 00055G0000 2 BKL08N 00056G0000 2 BKL08N 01157G0000 3 BKL08N 00058G0000 3 BKL08N 01158G0000 4 BKL08N 00059G0000 5 BKL08N 00067G0000 6.1 BKL08N 00060G0001 6.2 BKL08N 00060G0002 7 BKL08N 01261G0000 8 BKL08N 00134G0000 8 BKL08N 00135G0000 8 BKL08N 01173G0000 8 BKL08N 01174G0000 8 BKL08N 01262G0000 8 BKL08N 01481G0000 8 BKL08N 01712G0000 8 BKL08N 01937G0000 9 BKL08N 01938G0000 10 BKL08N 01172G0000 11 BKL08N 01711G0000 12 BKL08O 00490G0000 13 BKL08O 00489G0000 14 BKL08O 00788G0000 Totaal
Oppervlakte 11948 7110 1314 1791 9053 13665 3264 2985 43 7 3141 1655 1569 1783 12080 2753 12493 4332 30 466 218 3258 3287 6969 105214
Tabel 2: Eigendomspositie (per 02-10-1-2023)
4.3 PROGRAMMA Het programma is verdeeld in 257 woningen en 28 zorgwoningen, zoals deze zijn aangegeven op de Verkavelingskaart, bijlage 4.
15
Figuur 3: Verkavelingskaart Voor wat betreft het programma is gerekend met het in paragraaf 4.1 genoemde toekomstig ruimtegebruik. Voor het uitgeefbaar gebied is gerekend met de volgende verdeling in aantallen en prijscategorieën conform de Verkavelingskaart, hierna weergegeven in tabel 3. De in deze tabel aangeduide oppervlakte uitgeefbaar wijkt iets af van de oppervlakte uitgeefbaar als genoemd in tabel 1. Het verschil betreft achterpaden (in onderstaande tabel niet meegenomen).
Woningcategorie Oppervlakte Woningen Beneden-boven woningen 4.285 45 Rijwoning betaalbare koop 4.333 38 Rijwoning middelduur hoog 8.242 41 Rijwoning middelduur laag 7.286 50 Rijwoning sociaal 3.047 27 Rug aan rug 2.345 20 Twee-onder-een-kap 5.270 12 Vrijstaand 12.304 24 Zorgwoningen 1.394 28 Totaal 48.506 285
% 16% 13% 14% 18% 9% 7% 4% 8% 10% 100%
Tabel 3: Programma op basis van de Verkavelingskaart
4.4 KOSTEN VAN INBRENGWAARDEN
16
4.4.1 KOSTEN VAN INBRENGWAARDEN VAN GROND EN TE SLOPEN OPSTALLEN (ARTIKEL 6.2.3.A EN B BRO) De raming van de inbrengwaarden van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied is gebaseerd op een taxatie van onafhankelijke en deskundige taxateurs, mevrouw N. S.C.M. van der Meijs, registertaxateur NVRT in de kamers Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed en de heer ing. R. Homan, registertaxateur NVRT in de kamwrs Landelijke agrarisch Vastgoed en Berdijfsmatig Vastgoed-Groot Zakelijk Vastgoed, verbonden aan het bureau Kendes. De inbrengwaarden zijn opgenomen in het taxatierapport inbrengwaarden, bijlage 8. De inbrengwaarden zijn geraamd op de verkeerswaarden, wat wil zeggen dat geen rekening is gehouden met onteigening. Onteigening wordt niet uitgesloten, maar is ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan niet aan de orde. Bij een herziening van het exploitatieplan zou dit wel aan de orde kunnen zijn. De inbrengwaarden zijn bepaald op de complexwaarde, zijnde de waarde gebaseerd op de toekomstige c.q. nieuwe bestemming. 4.4.2 INBRENGWAARDEN VRIJMAKEN GRONDEN (ARTIKEL 6.2.3.C BRO) Er is geen sprake van kosten van het vrijmaken van gronden van zakelijke en persoonlijke rechten . 4.4.3 INBRENGWAARDEN SLOOPKOSTEN (ARTIKEL 6.2.3.D BRO) De te slopen opstallen zijn vermeld in het taxatierapport, bedoeld in paragraaf 4.4.1.
De sloopkosten worden geraamd op € 2.219.573,- en, conform de regelgeving, meegenomen bij de inbrengwaarde, waarbij in de exploitatieopzet er financieel van wordt uitgegaan dat de grondeigenaar deze sloopkosten voor eigen rekening en risico maakt en zijn gronden inbrengt, ontdaan van opstallen. De sloopkostenraming is onderdeel van de kostenraming (bijlage 9). 4.4.4 TOTAALOVERZICHT INBRENGWAARDEN In onderstaande tabel is een totaaloverzicht opgenomen van de inbrengwaarden inclusief de geraamde sloopkosten. De totale oppervlakte van te verwerven percelen wijkt iets af van de (gemeten) oppervlakte van het plangebied. Deze afwijking houdt verband met het gebruiken van administratief-kadastrale oppervlakten bij het bepalen van de inbrengwaarde Eigendomnr 1 2 3 4 5 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 13 14
Oppervlakte Bedrag 12.020 € 540.900 8.435 € 379.575 10.813 € 580.000 13.665 € 614.925 3.264 € 261.120 2.985 € 134.325 43 € 1.935 7 € 315 39.951 € 2.541.487 30 € 1.350 466 € 29.645 218 € 13.868 3.205 € 144.225 3.205 € 144.225 7.010 € 315.450 105.317 € 5.703.345
17
Tabel 4: Inbrengwaarde gronden en opstallen (per 13-11-2023)
Eigendomnr 1 2 3 4 5 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 13 14
Bedrag € € € € € € € € € € € € € € €
77.151 128.783 1.964.975 42.730 5.935 2.219.573
Tabel 5: Sloopkosten (per 13-11-2023)
4.5 OVERIGE KOSTEN
4.5.1 ONDERZOEKSKOSTEN (ARTIKEL 6.2.4.A BRO) De volgende onderzoeken zijn/worden verricht in verband met het bestemmingsplan:
18
Onderzoeken Archeologie booronderzoek Archeologie proefsleuvenonderzoek Verkennend bodemonderzoek Saneringskosten Activiteitenplan ecologie Werkprotocol ecologie Ecologische begeleiding Kwelberekening Waterhuishoudkundig plan incl. model Berekening MORIA (Modellering Ondergrond Rivierenland Interactief en Actueel) Herberekening stikstof Actualiseren verkeersrapport Actualiseren wegverkeerslawaai Planschaderisicoanalyse (Antea) Onderzoek industrielawaai (Antea) Vervolgonderzoek ecologie (Antea) Wateronderzoek kwelwater (Antea) Industrielawaai Engsteeg 2a Watertoets (herberekening Antea) Akoestisch onderzoek herberekening Archeologisch bureauonderzoek (Antea) Geluid wegverkeerslawaai (Antea) Geurhinder veehouderijen (Antea) Geurhinder industrieel (Antea) Natuurtoets (Antea) Historisch bodemonderzoek (Antea) Externe veiligheid (Antea) Stikstof (Antea) Vormvrije mer (Antea) Watertoets (Antea) Verkeersrapport (Goudappel) Ladderonderbouwing
Totaal
Bedrag/raming € 15.500,00 € 45.000,00 € 50.000,00 € 0,00 € 25.000,00 € 20.000,00 € 75.000,00 € 0,00 € 60.000,00 € 10.000,00 € 0,00 € 4.000,00 € 0,00 € 5.330,00 € 3.700,00 € 26.130,00 € 7.250,00 € 3.700,00 € 4.140,00 € 1.160,00 € 2.700,00 € 1.995,00 € 1.060,00 € 690,00
Boekwaarde € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2.700,00 € 1.995,00 € 1.060,00 € 690,00
€ 2.450,00
€ 2.450,00
€ 3.950,00 € 1.050,00 € 2.800,00 € 1.680,00 € 1.890,00 € 6.105,00 € 3.600,00 € 385.880,00
€ 3.950,00 € 1.050,00 € 2.800,00 € 1.680,00 € 1.890,00 € 6.105,00 € 3.600,00 € 29.970,00
Tabel 6: Onderzoekskosten
4.5.2 BODEMSANERING EN KOSTEN VAN MAATREGELEN (ARTIKEL 6.2.4.B EN D BRO) Bodemsanering Voor het plangebied is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek volgt de conclusie dat een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk is. Dit onderzoek kon vanwege de eigendomssituatie nog niet uitgevoerd worden. Op basis van ervaringen van soortgelijke ontwikkelingslocaties worden de kosten voor een verkennend bodemonderzoek ingeschat op circa € 50.000,00 (excl. BTW). Deze zijn in het overzicht van par. 4.5.1 meegenomen. De hoogte van de saneringskosten is afhankelijk van meerdere factoren die nu nog niet bekend zijn: -
-
Zo dient eerst te worden vastgesteld of wel sprake is van een bodemverontreiniging, hiervan is alleen sprake indien de interventiewaarde wordt overschreden. Dit volgt uit het nog uit te voeren bodemonderzoek; Mogelijk lokaal beleid dat is vastgesteld in het gemeentelijk Omgevingsplan (na inwerkingtreding Omgevingswet op 1-1-2024). Voor grondwater is door het waterschap/provincie mogelijk lokaal beleid opgesteld.
19
In een herziening van het exploitatieplan zullen bodemsaneringskosten worden opgenomen als uit onderzoek voortvloeit dat sanering aan de orde is. Archeologie Voor het plangebied is een bureauonderzoek archeologie uitgevoerd. Uit dit onderzoek volgt de conclusie dat een verkennend booronderzoek uitgevoerd moet worden. Dit onderzoek kon vanwege de eigendomssituatie nog niet uitgevoerd worden. Mogelijk volgt uit het booronderzoek dat proefsleuven gegraven moeten worden. Op basis van ervaringen van soortgelijke ontwikkelingslocaties worden de kosten voor het graven van proefsleuven geraamd op € 35.000 tot € 55.000. Ook hiervan geldt dat in een herziening van het exploitatieplan archeologiekosten worden opgenomen als uit onderzoek voortvloeit dat er sprake is van dergelijke kosten. Ecologie Het lopende ecologisch vervolgonderzoek is nog niet afgerond. Uit dit onderzoek kan blijken dat beschermde soorten mogelijk worden verstoord. In dat geval is een activiteitenplan en werkprotocol noodzakelijk op basis waarvan een ontheffing Wet natuurbescherming moet worden aangevraagd. Afhankelijk van het aantal soorten dat mogelijk verstoord wordt, zal een activiteitenplan opgesteld worden. In de raming is uitgegaan van 3 tot 4 soorten. Deze raming is tot stand gekomen op basis van de uitgevoerde Natuurtoets.
Dat geldt ook het opstellen van ecologische werkprotocollen en de ecologische begeleiding. Ook hiervan geldt dat in een herziening van het exploitatieplan kosten voor ecologische maatregelen worden opgenomen als uit genoemd onderzoek, activiteitenplan, werkprotocollen en begeleiding voortvloeit dat er sprake is van dergelijke kosten.
4.5.3 BOUWRIJP- EN WOONRIJP MAKEN (ARTIKEL 6.2.4.C BRO) Op basis van de aannames ten aanzien van het toekomstige ruimtegebruik, zoals aangegeven in paragraaf 4.3, zijn de kosten van het bouw- en woonrijp maken inclusief de nutsvoorzieningen geraamd. De geraamde bedragen zijn opgenomen in de Kostenraming, bijlage 9. Het betreft allemaal werken, werkzaamheden en maatregelen, die alleen voor het exploitatieplangebied worden uitgevoerd en waar alleen dit exploitatiegebied profijt van heeft. De kosten worden dan ook voor 100% toegerekend.
4.5.4 KOSTEN BUITEN HET EXPLOITATIEGEBIED (ARTIKEL 6.2.4.E BRO) Aan vier wegen buiten het exploitatiegebied worden werken en werkzaamheden verricht ten behoeve van het exploitatiegebied. Het betreft steeds een upgrade van de Groenesteeg, de Engsteeg, de Appelweg en de Weijtjesweg. Dat houdt het volgende in: De komgrens wordt verlegd en de maximum snelheid wordt aangepast. Deze wegen gaan het gebied ontsluiten en daar horen inrichtingseisen bij. De hoofdontsluiting wordt Weijtjesweg De Weitjesweg voor het gedeelte buiten de bebouwde kom is ‘uit balans’. Voor de toekomstige situatie wordt de Weitjesweg aangepast naar een reguliere erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met verkeersplateaus 20
op de kruispunten. Dit profiel bestaat uit een rijbaan van 4,8 meter breed, met klinkerverharding, geen aparte fietsvoorzieningen en aan de zijde met woningen een trottoir. Ook het gedeelte van de Weitjesweg binnen de bebouwde kom wordt een reguliere erftoegangsweg binnen de bebouwde kom. Daarbij wordt uitgegaan van 5,8 in plaats van 4,8 meter rijbaanbreedte in verband met de aanwezigheid van vrachtverkeer. Door ook de huidige snelheidsremmers te vervangen door kruispuntplateaus, wordt zowel het nadelige effect van de huidige snelheidsremmers op het fietsverkeer voorkomen als ook de voorrangssituatie op de kruispunten verduidelijkt. Verkeersplateau’s zijn verkeerskundig de meest veilige en wenselijke optie. Ook woningen in gebieden die in de directe nabijheid van het exploitatiegebied gelegen zijn ondervinden profijt van deze upgrades. Aan de hand van het Regionale Verkeersmodel (zoals ook gebruikt voor het verkeersonderzoek ten behoeve van het bestemmingsplan is beoordeeld hoe de verkeerstoename is in 2035 ten opzichte van 2021. Deze verkeerstoename wordt zo goed als volledig veroorzaakt door de realisatie van de woonwijk Brakel-West.Bepaald is welk percentage verkeer, dat over de betreffende wegen gaat rijden, wordt veroorzaakt door Brakel-West.
Op basis daarvan kan bepaald worden voor hoeveel procent de maatregelen aan de wegen met bijbehorende kosten zijn toe te rekenen aan het plan, waarbij de afkorting mvt staat voor motorvoertuigen: Voor de Groenesteeg is de toename 489 mvt per etmaal ten opzichte van 732 totaal. De toename als gevolg van Brakel-West is 67%. Voor de Engsteeg is de toename 732 mvt per etmaal ten opzichte van 782 totaal. De toename als gevolg van Brakel-West is 94%. Voor de Appelweg is de toename 415 mvt per etmaal ten opzichte van 445 totaal. De toename als gevolg van Brakel-West is 93%. Voor de Weitjesweg is de toename 1.000 mvt per etmaal ten opzichte van 3.209 totaal. De toename als gevolg van Brakel-West is 31%. De ligging van deze wegen is op de navolgende kaart aangegeven:
21
De percentages van de kosten van de werken en werkzaamheden aan deze wegen zijn opgenomen in het exploitatieplan.
4.5.5 PLANKOSTEN (ARTIKEL 6.2.4.F T/M J BRO) Per 1 april 2017 is de ministeriële regeling voor de raming van de plankosten van kracht. Deze regeling maakt de toepassing van een plankostenscan mogelijk. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU). Uitgegaan is van de bedragen die voor 2023 zijn gepubliceerd. Invulling van de scan is te vinden in bijlage 10 ‘Invulling plankostenscan’. Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan van de bedragen, leidt tot de resultaten zoals weergegeven in tabel 5 voor de plankosten voor het exploitatiegebied.
In onderstaande tabel zijn de plankosten onderscheiden in plankosten over de elementen minus civiele en cultuurtechnische werkzaamheden en kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering (V&T). Omschrijving Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke Ordening Civiele en cultuur techniek Planontwikkeling Landmeten/vastgoedinformatie Communicatie Management Planeconomie Civiele en cultuur techniek Voorbereiding, toezicht en directievoering Totaal
Bedrag € 239.923 € 262.680 € 126.766 € 181.266 € 42.194 € € 480.939 € 212.091 € 797.575 € 2.343.436
Tabel 7: Plankosten binnen plangebied De plankosten voor beovenwijkse voorzieningenkunnen niet worden bepaald aan de hand van de genoemde ministeriële regeling, omdat de betreffende voorzieningen buiten het plangebied zijn gelegen. De betreffende plankosten zijn onderdeel van de kostenpost ‘kosten buiten het plangebied (art. 6.2.4 Bro)’ zoals toegelicht en verantwoord in paragraaf 4.5.4
4.5.6 TIJDELIJK BEHEER (ARTIKEL 6.2.4.K BRO) Er worden geen kosten of opbrengsten verwcht in verband met tijdelijk beheer.
4.5.7 PLANSCHADE (ARTIKEL 6.2.4.L BRO) In opdracht van de gemeente is een planschaderisico-analyse uitgevoerd. Op basis daarvan wordt rekening gehouden met het bieden van tegemoetkomingen in planschade tot een bedrag van € 83.830. 22
4.5.8 RENTE (ARTIKEL 6.2.4.N BRO) Er is geen sprake van historische rentekosten.
4.5.9 SAMENVATTING KOSTEN Kosten Inbrengwaarde gronden en opstallen Onderzoekskosten Sloopkosten Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Bovenwijkse voorzieningen Totale Kosten
Totaal € 5.703.345 € 385.880 € 2.219.573 € 1.317.781 € 3.953.344 € 1.545.861 € 797.575 € 83.830 € 2.110.363 € 18.117.551
Tabel 8: Resumé kosten
4.6 OPBRENGSTEN In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.7 Bro.
4.6.1 GRONDOPBRENGSTEN (ARTIKEL 6.2.7.A BRO) De opbrengsten zijn bepaald op basis van de prijscategorieën uit het programma zoals genoemd in paragraaf 4.3. De grondopbrengsten bij deze prijscategorieën zijn ontleend aan de Waardeverklaring bouwkavels, bijlage 11a, het Advies kavelprijzen Brakel-West, bijlage 11b, de Referenties kavelprijzen 2021-2023 en 2018-2021, bijlage 11c en de Prijsontwikkeling nov 2022 tot sept 2023, bijlage 11d.
Woningcategorie Beneden-boven woningen Rijwoning betaalbare koop Rijwoning middelduur hoog Rijwoning middelduur laag Rijwoning sociaal Rug aan rug Twee-onder-een-kap Vrijstaand Zorgwoningen Totaal
Oppervlakte Woningen 4.285 45 4.333 38 8.242 41 7.286 50 3.047 27 2.345 20 5.270 12 12.304 24 1.394 28 48.506 285
% 16% 13% 14% 18% 9% 7% 4% 8% 10% 100%
Grondprijs (laag) Grondprijs 250 € 19.500 € 267 € 288 € 277 € 225 € 225 € 304 € 334 € 19.500
Tabel 9: Grondprijzen
23
4.6.2 OVERIGE OPBRENGSTEN (SUBSIDIES EN BIJDRAGEN DERDEN ARTIKEL 6.2.7.C BRO) Van subsidies en bijdragen van derden is geen sprake.
4.6.3 OVERZICHT OPBRENGSTEN In de navolgende tabel zijn per prijscategorie de aantallen, de grondprijs per categorie en de totale opbrengsten per categorie weergegeven. Woningcategorie Beneden-boven woningen Rijwoning betaalbare koop Rijwoning middelduur hoog Rijwoning middelduur laag Rijwoning sociaal Rug aan rug Twee-onder-een-kap Vrijstaand Zorgwoningen Totaal
Oppervlakte Woningen 4.285 45 4.333 38 8.242 41 7.286 50 3.047 27 2.345 20 5.270 12 12.304 24 1.394 28 48.506 285
% 16% 13% 14% 18% 9% 7% 4% 8% 10% 100%
Grondprijs (laag) Grondprijs 250 € 19.500 € 267 € 288 € 277 € 225 € 225 € 304 € 334 € 19.500
Opbrengsten € 1.656.250 € 1.156.911 € 2.373.696 € 2.018.222 € 685.575 € 527.625 € 1.602.080 € 4.109.536 € 546.000 € 14.675.895
Tabel 10: Programma en grondopbrengsten
4.7 EIGENDOMMEN EN ANALYSE RUIMTEGEBRUIK Het ruimtegebruik en de onderverdeling tussen toekomstig openbaar gebied en uitgeefbare bouwgrond, is bepalend voor het berekenen van de exploitatiebijdragen. Daarnaast zijn er ook verschillen in grondwaarde per m2 uitgeefbaar (zowel nominaal als op netto contante waarde), maar dit ‘wegen’ komt in paragraaf 4.10 aan de orde. De projectie van de kavels, zoals aangegeven op de Verkavelingskaart, op de eigendommen resulteert in een onderverdeling van het grondbezit naar toekomstige uitgeefbare grond en gronden voor openbaar nut. De resultaten van de analyse van het grondgebruik zijn in onderstaande tabel aangegeven. Uiteraard geldt dat als de eigendomssituatie verandert, dit gevolgen kan hebben voor de opbrengstpotentie per eigenaar. In onderstaande tabel is ook het aandeel van elke eigenaar in het openbaar gebied opgenomen. In het navolgende overzicht zijn niet de namen van de eigenaren genoemd. Eigenaren zijn weergegeven met een nummer.
24
Eigendom nr 1 2 3 4 5 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 13 14 Totaal %
Interne Groen openbare weg 1841 910 1955 1163 2409 915 3565 1790 1454 425 1088 9 25 7 8973 4073
28
Parkeren 458 765 688 922 246
2763
Uitgeefbaar gebied 7728 3540 5717 5098 879
19117 30 462
132
Voetpad 792 813 923 831 201 128 9
Water 219 188 192 1459 59 1769
3025
1855
4 58
3258 3287 1664 22.993 22%
9.433 9%
5.842 6%
49.116 47%
6.784 6%
5305 11.046 10%
Eindtotaal 11948 8424 10844 13665 3264 2985 43 7 39806 30 466 218 3258 3287 6969 105.214 100%
Tabel 9: Grondgebruik per eigenaar
4.8 RESULTAAT Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen en tevens de netto contante waarde van de kosten en de opbrengsten te kunnen bepalen, zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot netto contante waarden per 1-1-2024 van de kosten, de opbrengsten, het begrote eindresultaat en de daarop gebaseerde exploitatiebijdragen.
4.8.1 PARAMETERS In de onderstaande tabel staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet mee is gerekend. Parameter Rente/verdisconteringspercentage Kostenstijging 2024 Kostenstijging 2025 e.v. Opbrengstenstijging Startdatum/NCW datum Einddatum
Waarde 1,00% 3,00% 2,00% 0,00% 1-1-2024 31-12-2033
Tabel 10: Parameters
4.8.2 FASERING
25
Om de financiële gevolgen van de factor tijd (prijsstijgingen, rentelasten en rentebaten) te kunnen berekenen, is een fasering van de nominaal begrote kosten en opbrengsten noodzakelijk. Deze fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie en de netto contante waardeberekeningen. De fasering van de kosten is afgestemd op die van de opbrengsten (moment van gronduitgifte) en omgekeerd. Het exploitatiegebied is ingedeeld in deelgebieden in verband met de fasering van de ontwikkeling. Deze delegebieden worden daarom ook wel fasen genoemd alles zoals aangegeven op de Faseringskaart. De fasering is toegelicht in paragraaf 5.4.
Figuur 4: Faseringskaart
Voor de ontwikkeling van de deelgebieden geldt de fasering in tijd volgens onderstaande faseringstabel. Bouwrijp maken
Verlenen omgevingsvergunning voor bouwen
Woonrijp maken
Fase 1
2026
2027
2028
Fase 2
2027
2028
2029
Fase 3
2029
2029
2030
26
Fase 4
2029
2030-2032
2033
Fase 5
2029
2030
2031
Fase A
2026-2027
2028-2029
Fase B1
2027
2029-2030
Fase B2
2029
2030-2031
Fase B3
2026-2027
2028-2029
Fase C
2029
2029-2030
Tabel 13: Faseringstabel De fasering is ook opgenomen in artikel 4 van de Regels van het exploitatieplan.
4.8.3 NETTO CONTANTE WAARDE In de onderstaande tabel is het resultaat weergegeven op eindwaarde en op netto contante waarde. Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum
Brakel West 0 EP Brakel West 20-11-2023
Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Kosten Verwerving Onderzoek en milieukosten Sloopkosten Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Civiele constructies en kunstwerken Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Bovenwijkse voorzieningen Fondsvorming Fiscale kosten Overige kosten Rente boekwaarde
Totaal
Nog te realiseren
€ 5.965.890 € 385.880 € 2.219.573 €0 €0 € 1.317.781 € 3.953.344 €0 €0 € 1.545.861 € 797.575 € 83.830 € 1.835.098 €0 €0 €0 €0
Totale Kosten
€ 18.104.831
Opbrengsten
Totaal
Woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels Horeca Commercieel Niet-commercieel Overig Overige opbrengsten Bijdragen
€ 14.675.895 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
Totale Opbrengsten
€ 14.675.895
Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom Stand per 1-1Kosten Opbrengsten
Totaal
€0 € 355.910 € 2.219.573 €0 €0 € 1.317.781 € 3.953.344 €0 €0 € 1.545.861 € 797.575 € 83.830 € 1.835.098 €0 €0 €0 €0 € 12.108.971 Nog te realiseren
Boekwaarde
€ 5.995.860 Boekwaarde
€ 14.675.895 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 14.675.895 Nog te realiseren
1-1-2024
€ 5.965.890 € 29.970 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
1-1-2025
€0 € 355.910 € 2.219.573 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.545.861 € 797.575 € 16.766 € 1.835.098 €0 €0 €0 €0 € 6.770.783 1-1-2024
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 Boekwaarde
€ 16.766 1-1-2025
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
1-1-2027
€0 €0 €0 €0 €0 € 269.393 €0 €0 €0 €0 €0 € 16.766 €0 €0 €0 €0 €0 € 286.159 1-1-2026
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€0 €0 €0 €0 €0 € 484.140 €0 €0 €0 €0 €0 € 16.766 €0 €0 €0 €0 €0 € 500.906 1-1-2027
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 3.238.546 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
1-1-2028 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 698.763 €0 €0 €0 €0 € 16.766 €0 €0 €0 €0 €0 € 715.529 1-1-2028 € 5.409.346 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€0
€0
€0
€ 3.238.546
€ 5.409.346
1-1-2024 -€ 5.995.860
1-1-2025 -€ 12.961.685
1-1-2026 -€ 13.108.830
1-1-2027 -€ 13.545.062
1-1-2028 -€ 10.970.637
-€ 6.770.783 €0
-€ 16.766 €0
-€ 286.159 €0
-€ 500.906 € 3.238.546
-€ 715.529 € 5.409.346
-€ 18.104.831 € 14.675.895
-€ 12.108.971 € 14.675.895
Kostenstijging Opbrengstenstijging
-€ 853.632 €0
-€ 853.632 €0
-€ 100.811 €0
-€ 675 €0
-€ 17.471 €0
-€ 41.212 €0
-€ 74.358 €0
Rente over negatieve kasstroom Rente over positieve kasstroom
-€ 931.854 € 63.102
-€ 931.854 € 63.102
-€ 94.231 €0
-€ 129.704 €0
-€ 132.603 €0
-€ 135.451 € 13.449
-€ 109.706 € 23.040
-€ 12.961.685 31-12-2024 -
-€ 13.108.830 31-12-2025
-€ 13.545.062 31-12-2026
-€ 10.970.637 31-12-2027
-€ 6.437.844 31-12-2028
Stand per 31-12-
-€ 5.151.321
Saldo op Netto Contante Waarde Saldo op Eindwaarde Saldo op Nominale Waarde
-€ 4.663.423 -€ 5.151.321 -€ 3.428.936
-€ 5.995.860 €0
1-1-2026
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 16.766 €0 €0 €0 €0 €0
-€ 5.995.860 1-1-2024 31-12-2033
-4.663.423 -5.151.321
27
Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum
Brakel West 0 EP Brakel West 29-11-2023
Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Kosten
Totaal
Verwerving Onderzoek en milieukosten Sloopkosten Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Civiele constructies en kunstwerken Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Bovenwijkse voorzieningen Fondsvorming Fiscale kosten Overige kosten Rente boekwaarde
Nog te realiseren
€ 5.703.345 € 385.880 € 2.219.573 €0 €0 € 1.317.781 € 3.953.344 €0 €0 € 1.545.861 € 797.575 € 83.830 € 2.110.363 €0 €0 €0 €0
Totale Kosten
€ 18.117.551
Opbrengsten
Totaal
Woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels Horeca Commercieel Niet-commercieel Overig Overige opbrengsten Bijdragen
€ 14.675.895 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
Totale Opbrengsten
€ 14.675.895
Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom Stand per 1-1Kosten Opbrengsten
Totaal
Boekwaarde
€0 € 355.910 €0 €0 €0 € 1.317.781 € 3.953.344 €0 €0 € 1.545.861 € 797.575 € 83.830 € 2.110.363 €0 €0 €0 €0 € 10.164.663 Nog te realiseren
€ 7.952.888 Boekwaarde
€ 14.675.895 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
1-1-2030
€0 €0 €0 €0 €0 € 564.248 € 1.376.616 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.940.864 1-1-2029
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 14.675.895 Nog te realiseren
1-1-2029
€ 5.703.345 € 29.970 € 2.219.573 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€0 Boekwaarde
€ 245.471 1-1-2031
€ 2.156.230 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 1.935.887 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
1-1-2033 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
1-1-2032
€0 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.280.332 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 1.280.332 1-1-2033
€ 1.935.887 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€0
€ 2.156.230
€ 1.935.887
€ 1.935.887
€0
1-1-2029 -€ 6.431.079
1-1-2030 -€ 8.691.701
1-1-2031 -€ 7.018.116
1-1-2032 -€ 5.431.755
1-1-2033 -€ 3.540.531
-€ 1.940.864 €0
-€ 352.162 € 2.156.230
-€ 245.471 € 1.935.887
€0 € 1.935.887
-€ 1.280.332 €0
-€ 18.117.551 € 14.675.895
-€ 10.164.663 € 14.675.895
Kostenstijging Opbrengstenstijging
-€ 824.683 €0
-€ 824.683 €0
-€ 244.547 €0
-€ 52.303 €0
-€ 42.096 €0
€0 €0
-€ 280.159 €0
Rente over negatieve kasstroom Rente over positieve kasstroom
-€ 940.974 € 63.102
-€ 940.974 € 63.102
-€ 75.211 €0
-€ 86.917 € 8.737
-€ 70.181 € 8.221
-€ 54.318 € 9.655
-€ 43.188 €0
-€ 8.691.701 31-12-2029
-€ 7.018.116 31-12-2030
-€ 5.431.755 31-12-2031
-€ 3.540.531 31-12-2032
-€ 5.144.211 31-12-2033
Stand per 31-12-
-€ 5.144.211
Saldo op Netto Contante Waarde Saldo op Eindwaarde Saldo op Nominale Waarde
-€ 4.656.987 -€ 5.144.211 -€ 3.441.656
-€ 7.952.888 €0
1-1-2032
€0 €0 €0 €0 €0 €0 € 245.471 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
€ 352.162 1-1-2030
€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
1-1-2031
€0 €0 €0 €0 €0 €0 € 352.162 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0
-€ 7.952.888 1-1-2024 31-12-2033
-4.656.987 -5.144.211
Tabel 11: Financieel resumé De tabel laat zien dat de exploitatie-opzet sluit op een negatief eindresultaat op de bedrijfseconomische netto contante waarde per 1-1-2024.
4.9 MAXIMAAL TE VERHALEN: TOTALE KOSTEN VERSUS TOTALE OPBRENGSTEN De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante waarde van de kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger is dan de geraamde netto contante waarde van de opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante waarde van de opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd. Voor dit exploitatieplan ziet deze berekening er als volgt uit. Macro aftopping Totaal inbrengwaarde van de gronden Totaal andere kosten Bruto te verhalen kosten
NCW per 1-1-2024 € 7.922.917,92 € 10.630.994,43 € 18.553.912,35
Totaal van overige opbrengsten Netto te verhalen kosten
€ 0,00 € 18.553.912,35
Totale opbrengsten uitgiften
€ 13.896.925,43
Maximaal te verhalen kosten
€ 13.896.925,43
Tabel 12: Maximaal te verhalen kosten
28
Het blijkt dat er sprake is van macro aftopping en dat daardoor niet alle kosten kunnen worden verhaald.
4.10 BEREKENING EXPLOITATIEBIJDRAGE In artikel 6.18 lid 1 tot en met lid 5 en artikel 6.19 van de Wro is aangegeven dat, voor de bepaling van de hoogte van de bruto exploitatiebijdragen uitgiftecategorieën, basiseenheden, gewichten en gewogen basiseenheden moeten worden berekend en vastgesteld. In paragraaf 4.10.1 wordt toegelicht hoe daar invulling aan is gegeven. In paragraaf 4.10.2 wordt weergegeven hoe de bruto en netto exploitatiebijdragen zijn berekend. De netto exploitatiebijdrage wordt berekend door, conform artikel 6.19 Wro, op de bruto exploitatiebijdrage twee aftrekposten toe te passen: a.
De inbrengwaarde van de gronden die in de aanvraag voor de vergunning voor het bouwen zijn begrepen.
b.
De kosten die de aanvrager heeft gemaakt tot het moment van deze vergunningaanvraag, voor zover die kosten niet hoger zijn dan de bedragen die in het exloitatieplan daarvoor zijn geraamd.
Wat onderdeel a betreft is de inbrengwaarde af te leiden uit paragraaf 4.4 van deze toelichting van het exploitatieplan (met de bijlage van het taxatierapport). Wat onderdeel b betreft zal de aanvrager zelf de bewijsstukken van de gemaakte kosten moeten meeleveren met de gegevens voor zijn vergunningaanvraag.
4.10.1 GEWOGEN EENHEDEN EN BRUTO-BIJDRAGE PER KAVEL Voor het bepalen van de exploitatiebijdrage in het exploitatieplan is de opbrengstpotentie bepalend. Daartoe wordt gerekend met basiseenheden en wegingsfactoren, die resulteren in gewogen eenheden. Als basiseenheid is 1 woning (grondprijs) gehanteerd. De basis voor de weging is een grondwaarde van € 18.098 op netto contante waarde per m2 uitgeefbaar. Deze waarde komt overeen met de grondprijs (op netto contante waarde) voor een zorgeenheid. Op basis van de grondwaarde krijgen de overige woningen/functies een weging (aantal gewogen eenheden) ten opzichte van de voornoemde basis (€ 18.098). Op die manier worden kosten verhaald en naar ‘draagkracht' verevend. In tabel 8 in paragraaf 4.6.3. is het bouwprogramma van dit exploitatieplan daarom ook al onderverdeeld in categorieën gericht op kostenverhaal en dus op basis van de bovenstaande benadering. In bijlage 5 is per kavel weergegeven: -
het kavelnummer, corresponderend met de verkavelingskaart (bijlage 4); het eigendomnummer; het aantal m2 uitgeefbaar; de gewichtsfactor (weging op basis van opbrengstpotentie); het aantal eenheden; 29
-
het aantal gewogen eenheden; het te verhalen bedrag per gewogen eenheid; de bruto exploitatiebijdrage.
4.10.2 EXPLOITATIEBIJDRAGE PER EIGENAAR In bijage 5 is berekend wat de bruto-exploitatiebijdrage per kavel is. Op basis van die berekeningen is, bij wijze van informatieverstrekking, ook bepaald wat de bijdrage per eigenaar is. In de onderstaande tabel is de bruto- en netto-exploitatiebijdrage (op netto contante waarde per 1 januari 2024) per eigenaar weergegeven, evenals hoe deze is berekend.
Eigenaar 1 2 3 4 5 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 13 14
Bruto Te betalen bij Gewogen Te verhalen exploitatie Inbrengwaarde omgevings Inbrengwaarde Netto Aantal eenheden per eenheid bijdrage uitgeefbaar vergunning openbaar exploitatiebijdrage 37,99 127,98 € 18.098 € 2.316.249 € 349.856 € 1.966.394 € 191.044 € 1.775.349 24,53 56,48 € 18.098 € 1.022.191 € 159.508 € 862.683 € 220.067 € 642.616 33,69 93,78 € 18.098 € 1.697.284 € 346.453 € 1.350.831 € 310.698 € 1.040.133 34,79 68,68 € 18.098 € 1.242.946 € 229.410 € 1.013.536 € 385.515 € 628.021 5,00 11,41 € 18.098 € 206.543 € 105.001 € 101.542 € 284.901 € -183.360 € 18.098 € € € € 134.325 € -134.325 € 18.098 € € € € 1.935 € -1.935 € 18.098 € € € € 315 € -315 135,67 290,98 € 18.098 € 5.266.302 € 2.164.247 € 3.102.055 € 2.342.214 € 759.840 0,07 0,51 € 18.098 € 9.300 € 1.350 € 7.950 € € 7.950 3,26 6,33 € 18.098 € 114.602 € 71.754 € 42.849 € 621 € 42.228 € 18.098 € € € € 19.803 € -19.803 5,43 54,90 € 18.098 € 993.532 € 144.225 € 849.307 € € 849.307 4,57 56,80 € 18.098 € 1.027.977 € 144.225 € 883.752 € € 883.752 € 18.098 € € € € 315.450 € -315.450 285,00 767,86 € 13.896.925 € 3.716.028 € 10.180.897 € 4.206.889 € 5.974.008
Tabel 13: Exploitatiebijdrage per eigenaar
Sommige kavels hebben meerdere eigenaren. Bij eventuele zelfrealisatie door één van de grondeigenaren zullen zij onderling afspraken moeten maken wie daadwerkelijk de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning op de betreffende kavel aanvraagt (en hoe dat financieel onderling verrekend wordt). De daadwerkelijke exploitatiebijdrage moet immers worden berekend bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van één of meerdere woningen. Zo’n aanvraag omvat altijd minstens één kavel. Omvat de aanvraag meer kavels, dan worden de bijdragen van de betreffende kavels bij elkaar opgeteld. In bijlage 5 zijn de bijdragen per kavel weergegeven en in de bovenstaande tabel per eigenaar.
30
HOOFDSTUK 5 TOELICHTING OP DE REGELS
5.1 ALGEMEEN EN BEGRIPPEN De ontwikkeling van het plangebied is een project waarvoor diverse werken, werkzaamheden moeten worden verricht en maatregelen moeten worden genomen. Gelet hierop en op de aanwezigheid van verschillende eigenaren in het exploitatiegebied, is het van belang de kwaliteit en de integraliteit van de uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen in dit exploitatieplangebied te waarborgen. De regels zelf beginnen met artikel 1 waarin de meest relevante begrippen uit dit exploitatieplan zijn gedefinieerd.
5.2 VOORGENOMEN GRONDGEBRUIK De gemeente legt het grondgebruik vast met eisen in combinatie met twee kaarten. Op de Ruimtegebruikskaart zijn enerzijds de verschillende functies van de openbare ruimte aangegeven en anderzijds de uitgeefbare gronden (via de aanduiding ‘uitgeefbaar gebied’). Ad artikel 2.1 Inrichting volgens de functies van de Ruimtegebruikskaart Artikel 2.1 bepaalt dat alleen die openbare voorzieningen mogen worden gerealiseerd op de plekken die daarvoor op deze kaart zijn aangegeven en de gronden die op deze kaart zijn aangeduid als uitgeefbaar gebied alleen mogen worden gebruikt voor de bouw van een woning. Ten aanzien van de bepaling over openbare voorzieningen geldt met artikel 2.2 een afwijkingsregel. Het is denkbaar dat in de uitvoeringsfase blijkt dat, na verdergaande inmeting, te weinig ruimte beschikbaar blijkt voor de aanleg van een bepaalde voorziening. In dat geval is het nodig dat er flexibiliteit betracht kan worden en het werk niet stilligt totdat het exploitatieplan herzien is. Om die reden heeft het college van burgemeerster en wethouders d ebevoegdheid af te wijken. Dit is beperkt tot afwijkingen tot maximaal 3 meter ten opzichte van de grenzen zoals aangegeven op de Ruimtegebruikskaart.
Artikel 2.3 bepaalt dat vergunningen voor het bouwen worden geweigerd wanneer aanvragen voor gebouwen niet passen binnen de kavelgrenzen van de kavels op de Verkavelingskaart. Het belang hiervan is te stimuleren dat ook dat aantal woningen gerealiseerd wordt dat de gemeente beoogt met de vaststelling van bestemmingsplan en uitwerkingsplan. Hiermee wordt voorkomen dat bouwende partijen (de aanvragers van de vergunningen voor het bouwen) minder woningen realiseren door vergunningen te vragen voor grotere oppervlakten dan de op deze kaart opgenomen kavels. Door de verkaveling (de kavelgrenzen en oppervlakten) bindend te maken wordt verder ook de spreiding van woningtypen gestimuleerd.
5.3 EISEN AAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN EN REGELS OVER HET UITVOEREN VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
De uitvoering van de werken en werkzaamheden moet voldoen aan de Ruimtegebruikskaart, aan het Handboek Inrichting Openbare Ruimte en aan het Beeldkwaliteitsplan. Op de Ruimtegebruikskaart is aangegeven welke openbare voorzieningen op welke plekken zijn voorzien.
31
Het Handboek Inrichting Openbare Ruimte geeft aan welke technische eisen en welke kwalitatieve eisen gelden voor de inrichting van het openbaar gebied. Dat zijn eisen die voor alle ontwikkelingen in de gemeente gelden. Specifiek voor Brakel-West wordt er een Beeldkwaliteitsplan opgesteld. Voor zover er strijdigheden mochten bestaan tussen genoemd Handboek en het Beeldkwaliteitsplan, heeft het Beeldkwaliteitsplan voorrang omdat dit meer specifiek op het exploitatiegebied is gericht.
5.4 FASERINGSREGELS EN KOPPELINGSREGELS Algemeen Er zijn enkele overwegingen om koppelings- en faseringsregels te hanteren. Daartoe wordt een indeling in deelgebieden (fasen) gehanteerd. Het betreft de deelgebieden zoals aangegeven op de Faseringskaart.