Exploitatieplan Brakel-West, bijlage 8 Taxatierapport inbrengwaarden
Tekst van het document
Tevens zijn de verwachte inkomsten van de loon- en inkomstenbelasting aangepast, met een effect van respectievelijk +1,7 en +3,2 mld euro in 2023 en 2024. Per saldo is het overheidstekort ongewijzigd ten opzichte van de cMEV. De economische groei valt in 2024 0,1%-punt hoger uit door hogere overheidsconsumptie en investeringen. Hieronder vallen onder meer de hogere defensie-uitgaven. De consumptie van huishoudens neemt niet veel toe, omdat er tegenover de inkomensondersteunende maatregelen ook lastenverzwaringen staan. De economische groei komt voor 2024 uit op 1,5%. De inflatie is ongewijzigd, omdat de accijnsverhogingen te klein zijn voor een zichtbaar effect op de inflatie. De middellangetermijnraming uit de cMEV blijft het basispad voor Keuzes in Kaart (KiK). De augustusbesluitvorming (cMEV) wordt niet meegenomen in het basispad voor de doorrekening van de verkiezingsprogramma’s (KiK), zoals eerder gemeld in de startnotitie Keuzes in Kaart. Aan het basispad zijn wel twee aanpassingen gedaan. De bijstelling van de loon- en inkomstenbelasting heeft structureel een klein effect. Ook zijn opbrengsten die naar de Nederlandse overheid gaan van het Europese systeem voor emissiehandel voor gebouwen en wegtransport (ETS-BRT) gecorrigeerd. In de bijgestelde raming voor 2028 is het EMU-saldo -3,6% bbp, het structurele EMU-saldo -3,0% bbp en de schuldquote 53,0% bbp.
5.1.2 Agrarische grondmarkt (Kwartaalbericht Agrarische Grondmarkt 2023-4 - Kadaster.nl Zakelijk, 2024b), van het Kadaster omschrijft de marktomstandigheden van de agrarische grondmarkt als volgt: De gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland is in het 4e kwartaal van 2023 met 6,2% gestegen ten opzichte van het 3e kwartaal: van € 77.600 naar € 82.400 per ha (figuur 1). Over heel 2023 is de grondprijs uitgekomen op € 78.800 per ha, 7,4% hoger dan in 2022 (€ 73.400 per ha). De gemiddelde prijs van bouwland is in het 4e kwartaal van 2023 met 4,5% gestegen naar € 93.100 per ha (figuur 1). Over heel 2023 ligt de gemiddelde grondprijs van bouwland op € 90.900 per ha, 7,6% boven de prijs in 2022 (€ 84.500 per ha). De gemiddelde prijs van grasland is in het 4e kwartaal van 2023 met 2,2% toegenomen tot € 71.200 per ha (figuur 1). Over heel 2023 noteert grasland een gemiddelde prijs van € 69.400 per ha, 4,8% meer dan in 2022 (€ 66.200 per ha).
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
41 van 84
De gemiddelde prijs van snijmaisland is in het 4e kwartaal van 2023 met € 80.300 per ha vrijwel gelijk aan de de prijs in het 3e kwartaal. De prijs van dit grondgebruik is niet afzonderlijk in figuur 1 opgenomen, maar is wel onderdeel van het totaalcijfer van landbouwgrond.
Figuur 1 Agrarische grondprijs (euro/ha) naar grondgebruik Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research In het 4e kwartaal van 2023 is 10.200 ha landbouwgrond verhandeld, ruim 800 ha (7%) minder dan in hetzelfde kwartaal van 2022 (figuur 2). In heel 2023 is 27.400 ha grond verhandeld. Dat is 11% minder dan in 2022, toen 30.800 ha werd overgedragen. De relatieve grondmobiliteit – het verhandeld areaal afgezet tegen het totaal areaal landbouwgrond – kwam in 2023 uit op 1,53%, tegen 1,71% in dezelfde periode het jaar daarvoor.
Figuur 2 Mobiliteit (ha) landbouwgrond per kwartaal Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research
In kaart 1 zijn de provinciale agrarische grondprijzen in het meest recente kwartaal opgenomen. De kwartaalprijzen zijn berekend als het voortschrijdend gemiddelde over vier kwartalen. De gemiddelde agrarische grondprijs loopt in het 4e kwartaal van 2023 uiteen van € 59.500 in Fryslân tot € 177.000 per ha in Flevoland (kaart 1). In de overige provincies ligt de grondprijs tussen € 69.500 (Groningen) en € 88.800 per ha (Noord-Brabant).
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
42 van 84
Kaart 1 Agrarische grondprijs naar provincie, 4e kwartaal 2023 Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research
De landelijke agrarische grondprijs is in het 4e kwartaal van 2023 met ruim 6% gestegen (zie hiervoor), terwijl in de meeste provincies de grondprijs minder hard steeg, of afnam (zie hierna). De reden is dat de provinciale kwartaalprijzen zijn berekend als het voortschrijdende gemiddelde over vier kwartalen, terwijl de landelijke kwartaalprijs de daadwerkelijke prijs van het kwartaal is. Het provinciale voortschrijdende gemiddelde ijlt daardoor iets na op de landelijke kwartaalprijs-ontwikkeling.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
43 van 84
Grondprijsontwikkeling Overijssel, Flevoland en Gelderland
Grondprijsontwikkeling provincies Overijssel en Gelderland Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research
In de provincie Gelderland is de gemiddelde agrarische grondprijs in het 4e kwartaal van 2023 met 9% gestegen. In Overijssel bleef de stijging beperkt tot 2%.
5.1.3 Sierteelt Agrimatie (Woltjer & Universiteit van Wageningen, 2023)meldt het volgende over de Sierteeltexport en veilingomzetten in december 2023). De exportwaarde van bloemen en planten liep in de herfstmaanden geen extra achterstand op ten opzichte van vorig jaar en bleef 4% lager dan in 2022. Dit terwijl 2021 en 2022 uitzonderlijk goed verliepen. Dit blijkt uit de exportcijfers gepubliceerd door Floridata, in opdracht van de Vereniging van Groothandelaren in Bloemkwekerijproducten (VGB). In september bedroeg de waarde afname ruim 9% ten opzichte van vorig jaar, vooral veroorzaakt door 1 werkdag minder. In oktober kwam de exportwaarde na drie maanden voor het eerst weer boven het niveau van een jaar eerder uit, bij een werkdag meer. Bij de vergelijking van de maanden tussen de jaren, moet rekening worden gehouden met dit verschil in aantal werkdagen. De exportwaarde van oktober steeg met ruim 1% tot 503 miljoen euro. Dit bedrag lag nog wel lager dan de hoge exportwaarde in het unieke jaar 2021. In november lag de exportwaarde weer onder het niveau van een jaar eerder. Bij een gelijk aantal werkdagen werd er voor ongeveer 492 miljoen euro geëxporteerd: een daling van 6,5%. In september waren het de snijbloemen die de grootste waardedaling kenden ten opzichte van een jaar eerder: -12%, bij planten was de daling met een kleine 5% minder groot.
In oktober met Allerheiligen en Allerzielen in aantocht bleek de export van bloemen het beter te doen dan de plantenexport. Zo kende de export van snijbloemen een waardestijging van 1,8% terwijl die van de planten 0,7% toenam. In november was de daling bij planten (-11%) groter dan bij snijbloemen (-3,5%). Mogelijk heeft dit verschil te maken met de forse afname van het areaal in
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
44 van 84
Nederland van duurdere planten zoals Phalaenopsis. De bedrijven die vorig jaar besloten om te stoppen, bieden langzamerhand minder planten aan. Tegelijkertijd waren er veel snijbloemenbedrijven in Nederland die vorig jaar hun productie beperkten vanwege de hogere gas- en elektraprijzen. Deze winter lijkt dit, met minder hoge prijzen, minder het geval. Dit is een gedeeltelijke verklaring voor de ontwikkelingen, omdat de veilingcijfers betrekking hebben op zowel export van Nederlandse producten als snijbloemen die eerst zijn geïmporteerd uit het buitenland. De cumulatieve exportwaarde tot en met november van zowel snijbloemen als planten lag lager dan een jaar eerder. Bij snijbloemen ging het om een daling van 4,5%, bij planten bedroeg de krimp 3,1%. Ten opzichte van het langjarige gemiddelde lag de exportwaarde ongeveer 13% hoger. Dit geeft aan dat dit jaar relatief gunstig was. Wel hebben de exporteurs ook te maken met gestegen kosten.
5.1.4 Woningmarkt Landelijke marktomstandigheden In het vierde kwartaal 2023 (NVM et al., 2024) verkochten NVM-makelaars meer woningen en tegen licht gestegen prijzen. Dat blijkt uit de analyse van de NVMwoningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2023 door NVMdochter brainbay. NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal van 2023 bijna 36.500 bestaande koopwoningen, 12% meer ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. De mediane verkoopprijs van een bestaande woning bedraagt in het vierde kwartaal van 2023 434.000 euro. Dat betekent voor het derde kwartaal op rij een prijsstijging. De gemiddelde verkoopprijs ligt nu +5,3% hoger dan in het vierde kwartaal 2022. Aan het einde van het afgelopen kwartaal stonden 11% minder woningen te koop dan in het derde kwartaal 2023 en zelfs 26% minder ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. De krapte op de koopwoningmarkt neemt daarmee verder toe. De nieuwbouwmarkt herstelt zich enigszins in het vierde kwartaal 2023, maar blijft nog altijd op een historisch laag niveau. NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal 2023 ruim 6.100 nieuwbouwwoningen, een toename van +8% ten opzichte van een kwartaal eerder. De mediane verkoopprijs van een nieuwbouwwoning ligt in het vierde kwartaal 2023 op 468.000 euro. Het aanbod nieuwbouwwoningen ligt dit kwartaal op ruim 19.500 woningen, het hoogste punt sinds begin 2016.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
45 van 84
Lana Gerssen, makelaar en voorzitter NVM-vakgroep Wonen: "De resultaten van het vierde kwartaal 2023 laten de dynamiek en veerkracht van de Nederlandse woningmarkt zien. Kopers en verkopers tonen vertrouwen in de markt. De dalende hypotheekrente en stijgende inkomens dragen daar zeker aan bij. Daardoor zien we het beschikbare aanbod woningen weer kleiner worden. Dat wakkert de concurrentie tussen kopers aan. De cijfers zijn er duidelijk over: het aantal kopers dat overbiedt op de vraagprijs neemt dan ook weer toe.” Lana Gerssen vervolgt: “Wij blijven ons onverminderd inspannen voor een gezonde woningmarkt. Daarvoor is evenwicht tussen vraag en aanbod een vereiste en daar is nu absoluut geen sprake van. De markt van bestaande koopwoningen en nieuwbouw zijn communicerende vaten. Méér nieuwbouw ontlast de markt van bestaande woningen waar het aanbod nu krimpt en de prijzen stijgen. Een divers en daarmee passend aanbod nieuwbouw brengt de noodzakelijke doorstroming en verduurzaming op gang.” Chris van Zantwijk, makelaar en vicevoorzitter NVM-vakgroep Wonen: “Het groeiende aanbod van nieuwbouwwoningen dat dit kwartaal is gerealiseerd, juichen we toe. Zo vermindert de druk op de bestaande koopwoningmarkt. Dat is keihard nodig om te kunnen voldoen aan de grote vraag.
Laten we ons daarbij niet blindstaren op alleen starterswoningen, maar juist ook woningen voor doorstromers en senioren realiseren. We maken ons wel zorgen over het toekomstige aanbod van nieuwbouw.” Chris van Zantwijk licht dat toe: “Door een breed scala van woningen aan te kunnen bieden die zijn afgestemd op de lokale vraag, stimuleren we een gezonde doorstroming op de woningmarkt. Dat is een win-win situatie waarbij zowel verkopers als nieuwe kopers profiteren van een divers en duurzaam woningaanbod. De hoge overbruggingskosten tijdens de bouw vormen een financieel obstakel voor kopers. Wij zien kansen in het verkorten van de bouwtijd, het naar achter schuiven van betaaltermijnen en roepen op om te onderzoeken of de hypothecaire aflossingsverplichting kan worden opgeschort tijdens de bouw. Dat geeft nieuwbouwkopers meer financiële ruimte en vertrouwen.” Transacties bestaande woningbouw • NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal 2023 bijna 36.500 woningen. Dit is een plus van 12% vergeleken met het vierde kwartaal 2022. Ten opzichte van het derde kwartaal 2023 is het +9%. • De transactieprijs ligt in het vierde kwartaal 2023 +3,1% hoger vergeleken met het derde kwartaal 2023. Op jaarbasis is de transactieprijs +5,3% hoger dan in het vierde kwartaal 2022. Dit in tegenstelling tot de afgelopen vier kwartalen toen de jaar op jaar prijsontwikkeling steeds negatief was.
• De mediane transactieprijs komt daarmee in het vierde kwartaal 2023 uit op 434.000 euro. • De prijs van tussenwoningen stijgt op kwartaalbasis met +4,3% naar 396.000 euro. • Een hoekwoning noteert in het vierde kwartaal 2023 een prijs van 414.000 euro, een stijging van +2,6% op kwartaalbasis. • De 2-onder-1-kap woningen komen uit op 472.000 euro, een stijging van +2,6% ten opzichte van het derde kwartaal 2023. • Vrijstaande woningen stijgen met +1,8% op kwartaalbasis naar een mediane verkoopprijs van 627.000 euro. • De prijs van appartementen stijgt in een kwartaal tijd met +3,4% naar 363.000 euro. • Vergeleken met een jaar geleden stijgen de prijzen van alle categorieën woningen met gemiddeld +5,3%. Tussenwoningen noteren +7,4%, hoekwoningen +4,5%, 2-onder-1-kap woningen +7,5%, vrijstaande woningen +3,3% en appartementen +3,8%.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
46 van 84
• In het vierde kwartaal 2023 wordt 53% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 46% en een jaar geleden 45%. • In het vierde kwartaal 2023 ligt de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld +1,3% boven de vraagprijs. In het derde kwartaal 2023 kwam de uiteindelijke verkoopprijs nog +0,3% hoger uit dan de vraagprijs. • Het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is bij tussenwoningen +2,9%, hoekwoningen +1,5%, 2-onder-1-kap woningen +0,5%, vrijstaande woningen -1,6% en appartementen +1,7%. • In het vierde kwartaal 2023 is een woning na gemiddeld 30 dagen verkocht. Dat is 2 dagen korter dan in het derde kwartaal 2023.
Huidig aanbod bestaande bouw • Het aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt is met een krapte-indicator van 2,1 in het vierde kwartaal van 2023 weer wat kleiner geworden. In het derde kwartaal 2023 was deze 2,6. De krapte-indicator drukt het aantal keuzemogelijkheden uit dat een koper op de woningmarkt heeft. Voor een evenwichtige woningmarkt met voldoende keuze moet de krapte-indicator tussen 5 en 10 liggen. • Het aantal te koop gezette woningen is in het vierde kwartaal 2023 op kwartaalbasis met +4% toegenomen. In het vierde kwartaal van 2023 zijn 36.000 woningen te koop gezet. Vergeleken met een jaar geleden is dat -14% lager. • Het aantal woningen in aanbod aan het einde van het vierde kwartaal 2023 daalt ten opzichte van het derde kwartaal 2023 met gemiddeld -11% voor alle typen. Het aanbod tussenwoningen daalt op kwartaalbasis met -17%, hoekwoningen met - 11% en 2-onder-1-kap-woningen noteren een daling van -16%. Ook het aanbod vrijstaande woningen (-9%) en appartementen (-9%) laat een daling zien. • Op jaarbasis is de daling van het aanbod nog forser. Het aanbod tussenwoningen daalt -45%, hoekwoningen -34% en 2-onder-1-kap-woningen dalen -32%. Het aanbod vrijstaande woningen daalt -12% en appartementen -19%. • De mediane vraagprijs van te koop staande woningen komt uit op 555.000 euro. Dat is 1,8% hoger dan een kwartaal eerder. Op jaarbasis stijgt de vraagprijs met 6,3%.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
47 van 84
• De looptijd van het aanbod, dus de tijd dat een te koop staande woning gemiddeld in dagen te koop staat, is nu 74 dagen. Dat is 4 dagen langer dan in het derde kwartaal 2023 en 10 dagen langer dan in het vierde kwartaal 2022. • Van alle woningen die in het derde kwartaal zijn aangemeld, is bijna de helft binnen één maand verkocht. Nog eens 19% is binnen twee maanden verkocht en 8% binnen drie maanden. De overige aanmeldingen staan nog te koop of zijn van de markt gehaald. Transacties nieuwbouwwoningen • NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal 2023 ruim 6.100 nieuwbouwwoningen. De markt herstelt zich verder met een plus van 8% ten opzichte van het derde kwartaal 2023. Vergeleken met een jaar geleden stijgt het aantal transacties zelfs met +57%. Niettemin blijft het aantal verkopen op een historisch laag niveau. • Over een periode van vier kwartalen verkochten NVM-makelaars ongeveer 19.150 nieuwbouwwoningen. • De mediane prijs van de verkochte nieuwbouwwoning komt in het vierde kwartaal 2023 uit op 468.000 euro, -0,9% lager dan het vorige kwartaal. Vergeleken met een jaar geleden is de gemiddelde verkoopprijs -2,3% lager. • De verdeling van het aantal verkochte woningen in het vierde kwartaal 2023 is 4% tot 250.000 euro, 32% van 250.000 - 400.000 euro, 26% van 400.000 - 500.000 euro, 30% van 500.000 - 750.000 euro en 8% vanaf 750.000 euro.
• In het vierde kwartaal 2023 staan ruim 19.500 nieuwbouwwoningen in aanbod; een stijging van +11% op kwartaalbasis en +17% hoger ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. Dit is het hoogste punt sinds begin 2016. • In het vierde kwartaal 2023 kwamen 8.150 nieuwbouwwoningen op de markt. Dit is +26% hoger dan het derde kwartaal 2023 en -6% minder dan een jaar eerder. • De mediane vraagprijs van de in aanbod staande nieuwbouwwoningen aan het eind van het vierde kwartaal 2023 komt uit op 506.000 euro. Dat is -3% lager ten opzichte van het derde kwartaal 2023 en -5,6% lager dan een jaar eerder. • Het aandeel appartementen maakt in het vierde kwartaal 2023 met 46% het grootste deel uit van het nieuwbouwaanbod. Hoekwoningen maken 12% van het aanbod uit, 2-onder-1-kap-woningen 14% en vrijstaande woningen 8%. Tussenwoningen zijn goed voor 20% van het aanbod nieuwbouw.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
48 van 84
Lokale marktomstandigheden Brakel behoort tot de gemeente Zaltbommel, de NVM (Login | NVM, z.d.) heeft hierbij de navolgende kwartaalcijfers over Q4 2023 gepubliceerd:
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
49 van 84
Hieruit blijkt, dat in Q4 2023 15,4% minder tussenwoningen zijn verkocht ten opzichte van Q4 2022. De woningtypen als hoekwoning, 2/1 kapwoning, vrijstaand en appartementen zijn allen gestegen in aantal transacties ten opzichte van Q4 2022. Bij de transactieprijzen is juist te zien, dat in Q4 2023 de transactieprijs met 16,8% is gestegen voor de tussenwoningen ten opzichte van Q4 2022. Dit duidt op een schaarste aan tussenwoningen, wanneer er weinig beschikbaar is, kunnen minder transacties gesloten worden, door het geringe aanbod stijgen vervolgens de transactieprijzen. Deze schaarste wordt vervolgens ook bevestigd bij de verkooptijd, deze is bij de tussenwoningen ten opzichte van Q4 2022 ook met 35,7% afgenomen.
5.2
SWOT analyse
In het kader van de waardering is een analyse gemaakt van de sterkte, de zwakte, de kansen en de bedreigingen van de locatie met het oog op verwerving en ontwikkeling.
INTERN
EXTERN
Sterkte ₋ ligging aan de rand van het dorp Brakel; ₋ behoorlijk ontwikkelingsgebied; ₋ grote diversiteit in wijkopzet en woningtypes, als ook in beoogde prijsklassen; ₋ aanzienlijk groenvoorziening meegenomen in het plan; ₋ aansluiting op bestaande infrastructuur.
Kansen ₋ ontwikkeling van duurzame woningen; ₋ door de diversiteit in woningtypen, zal mogelijk enige doorstroming ontstaan in bestaande bouw.
Zwakte ₋ geen directe ontsluiting op rijkswegen; ₋ afstand tot grotere steden; ₋ verhoudingsgewijs een aanzienlijke uitbreiding voor de kern Brakel.
Bedreigingen ₋ veel particuliere grondeigenaren, risico op onteigeningstrajecten; ₋ leencapaciteit is door hogere hypotheek rente wat afgenomen; ₋ hogere bouw- en ontwikkelkosten.
5.3
Optimale aanwending
Optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een onroerende zaak, welke binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
50 van 84
Het gaat bij optimale aanwending om de toekomstige (door de koper beoogde) bestemming die in redelijkheid (namelijk getoetst aan de hand van vier criteria) haalbaar moet zijn, waardoor niet-realistische toekomstige bestemmingen worden uitgesloten. Omdat de taxateurs op voorhand niet zeker zijn welke aanwending (welk kopersdoel) de hoogste bieding van de zijde van kopers oplevert, moeten zij meerdere aanwendingsvarianten de revue laten passeren. Meestal is een voortzetting van het huidige gebruik één van die aanwendingen, maar moeten er ook alternatieven worden bekeken. Dat maakt analyse van de optimale aanwending tot scenarioanalyse. Zo zijn er bij verschillende objecten geheel verschillende aanwendingsvarianten voorstelbaar. Bij het beginsel van optimale aanwending zijn de volgende punten belangrijk: a. b. c. d. e. f. g.
de marktwaarde is altijd gebaseerd op een optimale aanwending van het te taxeren object; de optimale aanwending is de beste variant uit een reeks aan alternatieve gebruiksscenario's. Voortzetting van het huidige gebruik is een van de te analyseren scenario's; alleen indien het op voorhand evident is dat het huidige gebruik het optimale gebruik is, is het niet nodig een highest and best use-analyse uit te voeren; alleen realistische aanwendingen mogen meedoen: de toekomstige aanwending moet realistisch, redelijk en haalbaar zijn: in fysieke zin: staan zaken als kavelvorm, ontsluiting, parkeergelegenheid, bouwfysica, bouwstramien de aanwending toe? in juridische zin: staat het bestemmingsplan de aanwending toe of staat het provinciaal of gemeentelijk ruimtelijk beleid bestemmingsplanwijziging toe? in sociale en of maatschappelijke zin: is er behoefte aan de nieuwe bestemming in de markt, van overheidswege, in sociaal opzicht?
Taxateurs hebben geen scenario analyse uitgevoerd. Voor de complexwaarde is het uitgangspunt, dat de beoogde ontwikkeling de highest and best use is voor deze locatie. Met inachtneming van het vorenstaande wordt in hoofdstuk 6 per rechthebbende nagegaan voor deze complexwaarde of de waarde van ruwe bouwgrond van woningbouw hoger is dan de gebruikswaarde.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
51 van 84
6.
Overwegingen
6.1
Inleiding
Opdracht is vaststellen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13, lid 1, onder c, vvan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) ten behoeve van het exploitatieplan Brakel – West. Tot de inbrengwaarde zoals genoemd in artikel 6.2.3 Bro worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: a) De waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b) De waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden; c) De kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d) De kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Benadrukt wordt dat onderhavig taxatierapport uitsluitend omvat de waardering van de gronden en de opstallen in het exploitatiegebied. De kosten van het vrijmaken van rechten alsmede sloop zijn ontleend aan het exploitatieplan en voor juist gehouden. Taxateurs hebben deze kosten niet zelfstandig geschat noch gecontroleerd.
6.2
Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde
In artikel6.13, lid 5, van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Met het opnemen van een schadeloosstelling als inbrengwaarde blijkt uit de wetgeving en jurisprudentie dat voorzichtigheid is geboden. De wetgever heeft aangegeven dat de inbrengwaarde alleen als schadeloosstelling mag worden opgenomen als dat noodzakelijk en urgent is. Dit om een ongewenst prijsopdrijvend effect te voorkomen waarbij de kosten gedeeltelijk worden afgewenteld op andere eigenaren in het exploitatiegebied. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is terughoudend over het opnemen van een schadeloosstelling als inbrengwaarde. Lopende onderhandelingen over de minnelijke verwerving kan een reden zijn om niet een schadeloosstelling als inbrengwaarde op te nemen. Dat de gemeente aanbiedingen doet op basis van schadeloosstellingen noopt er niet toe om te stellen dat er een onteigening aanstaande is.
Een onteigeningsbesluit is immers nog niet genomen en ook is door de raad geen besluit genomen om de Kroon te verzoeken tot onteigening.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
52 van 84
De vraag of sprake is van onroerende zaken welke onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven dient ten tijde van het uitbrengen van dit taxatierapport ontkennend te worden beantwoord. Bij het begroten van de inbrengwaarde van de objecten wordt derhalve uitgegaan van de werkelijke waarde als bedoeld in artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Indien in de toekomst onroerende zaken tegen onteigeningswaarde worden verworven, ter onteigening worden aangewezen of worden onteigend kan dat nopen tot herziening van het exploitatieplan.
6.3
Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde
6.3.1 Werkelijke waarde Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak. De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b, lid 1 van de Onteigeningswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde. In artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke waarde wordt bepaald. In dit artikel is bepaald dat moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel is tot slot bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 40c tot en met 40e van de Onteigeningswet zijn correcties op de hoofdregel van artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet opgenomen. Artikel 40c van de Onteigeningswet bevat de zogenaamde eliminatieregel.
De eliminatieregel houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt. Wel dient rekening gehouden te worden met een aan de onteigening ten grondslag liggend bestemmingsplan, tenzij dit bestemmingsplan ziet op de realisatie van een overheidswerk waarvoor geldt dat de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan en dat het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld om daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend mogelijk maakt. De beoogde realisatie van woningbouw kwalificeert zich naar oordeel van taxateurs niet als overheidswerk waardoor bij de waardering wel het werk waarvoor onteigend wordt moet worden geëlimineerd doch niet het daaraan ten grondslag liggende bestemmingsplan.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
53 van 84
Artikel 40d van de Onteigeningswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden uitgesmeerd over alle gronden binnen dat complex. Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Artikel 40e van de Onteigeningswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van planschade binnen het kader van de onteigeningsprocedure. Artikel 40f van de Onteigeningswet omvat een correctie op artikel 40e van de Onteigeningswet, in die zin dat al uitgekeerde planschade op de vergoeding ingevolge artikel 40e van de Onteigeningswet in mindering wordt gebracht.
6.3.2 Gebruikswaarde Toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde).
6.3.3 Complexwaarde Zoals hiervoor is aangegeven volgt de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere Omgevingsplannen of gedeelten daarvan, kan omvatten, een Omgevingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere functies en/of activiteiten kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele functies en/of activiteiten kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. De (waarnemend) Advocaat-Generaal verwoord in de door hem genomen conclusie d.d. 7-10-2016, ECLI:NL:PHR:2016:986, dienaangaande het volgende: “Ik stel voorop dat de afbakening van een complex – dat wil zeggen (zie art. 40d lid 2 Ow) de afbakening van ‘de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken’ – in hoge mate afhankelijk is van de feiten en omstandigheden van het geval en dat die afbakening als een feitelijke vraag wordt aangemerkt. ‘Hard and fast rules’ ontbreken.
‘Exploitatie’ is een economisch begrip, zodat de beantwoording van de vraag of in een voorkomend geval sprake is van ‘als één geheel in exploitatie te brengen zaken’ in de regel zal moeten worden overgelaten aan de feitenrechter. Uit de
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
54 van 84
rechtspraak van Uw Raad blijkt wel, onder meer, (a) dat een complex niet identiek behoeft te zijn aan een bestemmingsplangebied en zowel betrekking kan hebben op een gedeelte van een plangebied als zich kan uitstrekken over meerdere plangebieden of gedeelten daarvan en (b) dat ook een gebied met uitsluitend onrendabele bestemmingen als een complex kan worden aangemerkt. Fasering in de uitvoering van een bestemmingsplan hoeft niet eraan in de weg te staan dat het gaat om één complex, zolang maar sprake is van ‘kenbare continuïteit’. Aanknopingspunten om te beoordelen of sprake is van een complex kunnen mede worden gevonden in de functionele, geografische en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen onroerende zaken”. Naast voorgaande zijn aan de jurisprudentie van (voornamelijk) de Hoge Raad ten aanzien van de afbakening van het complex nog de volgende relevante criteria te ontlenen: 1. Een complex moet (vrij) nauwkeurig kunnen worden afgebakend; 2. Tussen de verschillende ontwikkelingen binnen een complex dient functionele samenhang te bestaan; 3. Een complex hoeft niet identiek te zijn aan een bepaald plangebied; 4. Het hoofddoel van de onteigening bepaalt soms of het onteigende tot het complex behoort; 5. De financiering van de ontwikkeling bepaalt soms of deze ontwikkeling tot het complex behoort.
In het onderhavige geval is sprake van één bestemmingsplan, die de ontwikkeling van woningbouw in Brakel-West mogelijk maakt. Opdrachtgever heeft aangegeven de ontwikkeling in één exploitatie onder te brengen.
6.4
Waardering ongebouwde onroerende zaken
De gebruikelijke en meest geëigende waarderingsmethoden voor waardering van ruwe bouwgrond zijn de vergelijkende methode en de residuele waarde methode. Bij de vergelijkende methode wordt een parallel getrokken met de koopprijzen die gehanteerd worden in direct nabijheid van het object. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van percelen, enzovoorts. De residuele waardemethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot ontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de productiekosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
55 van 84
6.4.1 Vergelijkende methode
6.4.1.1 Referenties landbouwgrond t.b.v. grasland
Referentietransactie
Aktedatum
Datum koopovereenkomst
Zakelijke transactie
Oppervlakte
Koopsom/ha
Geactualiseerde
Akte (Hyp4)
Koopsom p/ha *
Vergelijkbaarheid
1
02-01-2023
18-11-2022
Ja
2.06.20 ha
€ 95.000,00
€ 106.760,41
85809/150
Goed
2
09-01-2023
16-09-2022
Ja
2.83.80 ha
€ 95.000,00
€ 106.760,41
85840/103
Goed
3
10-01-2023
29-11-2022
Ja
4.02.85 ha
€ 79.434,03
€ 89.267,47
85851/96
Redelijk
4
20-04-2023
Ja
1.20.00 ha
€ 83.333,33
€ 91.980,05
86403/16
Goed
5
07-08-2023
07-07-2023
Ja
2.39.80 ha
€ 104.587,16
€ 113.531,95
87026/153
Goed
6
10-11-2023
17-10-2023
Ja
7.20.85 ha
€ 104.043,84
€ 104.043,84
87564/173
Goed
7
21-12-2023
Ja
2.06.90 ha
€ 101.498,31
€ 101.498,31
87846/97
Goed
8
10-01-2024
Ja
3.61.30 ha
€ 89.952,95
€ 89.952,95
87975/185
Goed
* De koopsom is geactualiseerd op basis van de Agrarische grondprijsontwikkeling provincie Gelderland Q4 2023. Voor Q4 2024 geldt een behoorlijke prijsstijging van 8,55% ten opzichte van Q3 2024, wat een aanzienlijk effect heeft op de geactualiseerde prijs per m².
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
56 van 84
Grafiek op basis van geactualiseerde koopsom Alle referenties zijn gelegen in de Bommelerwaard. De overige referenties van gronden ten behoeve van grasland geven na actualisatie van de koopsom een bandbreedte aan van € 89.000,-- tot € 113.000,-- per ha, met een gemiddelde van € 102.075,--. Op basis van dit beeld waarderen taxateurs grasland op € 102.000,-- per ha. 6.4.1.2
Referenties landbouwgrond t.b.v. bouwland
Binnen de gemeente Zaltbommel is een beperkte hoeveelheid van recente transacties aanwezig. Veel gronden binnen de gemeente zijn de afgelopen jaren niet verhandeld. Taxateurs hebben kennis genomen van onderstaande referentietransacties van cultuurgrond t.b.v. bouwland in de omgeving van Brakel.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
57 van 84
Referentietransactie
Aktedatum
Datum koopovereenkomst
Zakelijke transactie
Oppervlakte
Koopsom/ha
Geactualiseerde
Akte (Hyp4)
koopsom p/ha *
Vergelijkbaarheid
1
03-01-2023
11-11-2022
Ja
1.02.00 ha
€ 100.000,00
€ 112.379,38
85817/39
Goed
2
19-01-2023
24-11-2022
Ja
10.03.10 ha
€ 94.706,41
€ 106.430,48
85901/46
Goed
3
01-02-2023
02-11-2022
Ja
5.00.28 ha
€ 109.938,43
€ 123.548,13
85971/102
Goed
4
15-03-2023
17-10-2022
Ja
1.33.80 ha
€ 100.000,00
€ 112.379,38
86195/150
Goed
5
08-05-2023
31-03-2023
Ja
6.01.55 ha
€ 92.000,00
€ 101.545,98
86449/115
Goed
6
28-12-2023
Ja
8.90.92 ha
€ 119.997,31
€ 119.997,31
87897/62
Goed
* De koopsom is geactualiseerd op basis van de Agrarische grondprijsontwikkeling provincie Gelderland Q4 2023. Voor Q4 2024 geldt een behoorlijke prijsstijging van 8,55% ten opzichte van Q3 2024, wat een aanzienlijk effect heeft op de geactualiseerde prijs per m².
Grafiek op basis van geactualiseerde koopsom De referenties van gronden ten behoeve van bouwland geven na actualisatie van de koopsom een bandbreedte aan van € 101.500,-- tot € 124.500,-- per ha, met een gemiddelde van € 112.700,- (afgerond) per ha. Alle referenties zijn gelegen in de Bommelerwaard. Op basis van dit beeld waarderen taxateurs bouwland op € 110.000,-- per ha.
6.4.1.3 Referenties gelegen binnen Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard In het plangebied zijn een aantal kassencomplexen gesitueerd. Ten behoeve van de bepaling of de gebruikswaarde of complexwaarde als uitgangspunt gehanteerd dient te worden voor de bepaling van de inbrengwaarde, zijn referentietransacties gerechercheerd van ondergronden gelegen binnen het Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard, waarbij onderscheid is gemaakt in de gronden met en zonder een functie aanduiding glastuinbouw.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
58 van 84
Referenties bouw- en grasland gelegen binnen Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard
-
Referentie 1 Verkoop en levering op 19 december 2023 van 0.25.50 hectare aan de Karel van Gelreweg ong. te Poederoijen voor een koopsom van € 100.000,--. Het perceel is gelegen binnen Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard. Van dit perceel heeft ca. 550 m² de functie aanduiding glastuinbouw. Perceel is in gebruik als paardenwei. Prijs per m² € 39,22. Bron: Hyp4 87812/135.
-
Referentie 2 Verkoop en levering op 16 oktober 2023 van 0.80.65 hectare te Brakel, ter plaatse niet nader aangeduid voor een koopsom van € 400.000,--. Dit perceel heeft geen functie aanduiding glastuinbouw, maar is wel gelegen binnen Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard. Volgens Boerenbunder is hier sprake van blijvend grasland. Prijs per m² €49,60. Bron: Hyp4 87409/178.
-
Referentie 3 Verkoop en levering op 15 september 2023 van 0.26.24 hectare nabij Maasdijk 32 te Poederoijen voor een koopsom van € 65.000,--. Dit perceel heeft geen functie aanduiding glastuinbouw, maar is wel gelegen binnen Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard. Momenteel in gebruik als paardenwei. Prijs per m2 € 24,77. Bron: Hyp4 87243/15.
-
Referentie 4 Verkoop en levering op 17 augustus 2023 van 2.57.70 hectare glastuinbouwcomplex gelegen aan de Liesveldsesteeg 14 te 5306 EZ te Brakel voor een koopsom van € 500.000,--. De koopsom is onderverdeeld in tuinland € 450.000,-- (kwekerij ondergrond) en € 50.000 voor opstallen en voorzieningen. Hiervan heeft ca. 0.70.00 ha de functieaanduiding glastuinbouw.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
59 van 84
De waarde van de cultuurgrond kan verdeeld worden in € 188.000,‐‐ ten behoeve van bouwland en de waarde van de cultuurgrond met functie glastuinbouw € 262.000,‐‐, de prijs voor de ondergrond van de kassen komt hiermee op € 37,43 per m². Bron: Hyp4 87078/90. -
Referentie 5 Verkoop en levering op 15 mei 2023 van 2.47.40 hectare tuinland gelegen aan de Uilkerweg te Zuilichem voor een koopsom van € 742.200,--. Verkoper in deze is openbaar lichaam. Dit perceel heeft geen functie aanduiding glastuinbouw, maar is wel gelegen binnen Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard. Perceel wordt gebruikt ten behoeve van snijmaïs. Prijs per m² € 30,--. Bron: Hyp4 86539/179.
-
Referentie 6 Verkoop en levering op 1 mei 2023 van 8.84.09 hectare glastuinbouwcomplex met erf en loods gelegen te Nieuwaal voor een koopsom van € 4.850.000,‐‐. De koopsom is onderverdeeld in tuinbouwschuur, zonnepanelen en het kassencomplex € 500.000,‐‐, het erf en de ondergrond van de loods € 36.900,‐‐ (750 m²) en het tuinland € 4.313.100,‐‐ (8.76.59 ha). De prijs voor de ondergrond van de kassen, loods en de tuingrond komt voor 8.76.59 hectare op € 49,20 per m². Locatie is gelegen binnen Inpassingsplan tuinbouw Bommelerwaard. Bron: Hyp4 86466/145.
-
Referentie 7 Verkoop op 1 december 2021 van een tuinbouw bedrijf aan de Middenweg 20 te Andel. Het betreft een glastuinbouwbedrijf (biologische groentekwekerij) met bedrijfswoning, glasopstanden (ca. 19.110 m²), drie bedrijfsruimtes, ondergrond, tuin, erf, tuinland en verdere aanhorigheden. Totale perceeloppervlakte 72.000 m². Koopsom € 1.950.000,‐‐. De koopsom is gesplitst in een bedrijfswoning met 1.500 m² ondergrond en tuin € 380.000,‐‐, opstallen en installaties € 170.000,‐‐, ondergrond 2.200 m² € 43.000,‐‐, cultuurgrond 68.300 m² € 1.357.000,‐‐. Uit bestemmingsplan blijkt, dat ca. 3 ha de functie aanduiding glastuinbouw heeft, dan betreft 3.83.00 ha bouwland. Dan kan de waarde van de cultuurgrond verdeeld worden in € 383.000,‐‐ ten behoeve van bouwland en de waarde van de cultuurgrond met glastuinbouw € 974.000,‐‐, de prijs voor de ondergrond van de kassen komt hiermee op € 32,47 per m² (€ 974.000,--/3.00.00 ha). De locatie valt niet binnen Inpassingsplan tuinbouw Bommelerwaard, maar binnen bestemmingsplan Buitengebied, gemeente Woudrichem, maar heeft wel een functie aanduiding glastuinbouw. Bron: collegiale informatie Berk & Kerkhof en Hyp4 83076/76
-
Referentie 8 Verkoop en levering op 15 november 2021 van 3.84.00 hectare glastuinbouwcomplex en woonhuis gelegen aan de Kooiweg te Brakel voor een koopsom van € 2.225.000,‐‐. De koopsom is exclusief woonhuis onderverdeeld in ondergrond kassen € 1.060.605,‐‐, overige gronden € 119.291,‐‐ en bijbehorende opstallen € 1.045.104,‐‐. De prijs voor ondergrond kassen en overige gronden komt voor 3.74.00 hectare op € 31,55 per m². Het kassencomplex is, op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), gebouwd in 1998. Locatie valt binnen Inpassingsplan tuinbouw Bommelerwaard met functie aanduiding glastuinbouw. Informatie afkomstig uit Hyp4 82587/114
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
60 van 84
Resumé:
Oppervlakte cultuurgrond
Functie glastuinbouw**
Datum transactie
Waarde cultuurgrond
Koopsom per m²
Geactualiseerde koopsom per m²*
Referentie 1
0.25.50 ha
22%
19-12-2023
€
100.000
€
39,22
€
39,22
Referentie 2
0.80.65 ha
0%
16-10-2023
€
400.000
€
49,60
€
49,60
Referentie 3
0.26.24 ha
0%
14-09-2023
€
65.000
€
24,77
€
26,89
Referentie 4
0.70.00 ha
26%
17-08-2023
€
262.000
€
37,43
€
40,63
Referentie 5
2.47.40 ha
0%
15-05-2023
€
742.200
€
30,00
€
33,11
Referentie 6
8.76.59 ha
59%
01-05-2023
€
4.313.100
€
49,20
€
54,31
Referentie 7
3.00.00 ha
51%
01-12-2021
€
974.000
€
32,47
€
37,18
Referentie 8
3.74.00 ha
85%
15-11-2021
€
1.179.896
€
31,55
€
36,13
* De koopsom is geactualiseerd op basis van de Agrarische grondprijsontwikkeling provincie Gelderland Q4 2023. Voor Q4 2024 geldt een behoorlijke prijsstijging van 8,55% ten opzichte van Q3 2024, wat een aanzienlijk effect heeft op de geactualiseerde koopsom per m². ** Aandeel is indicatief uitgemeten op de bestemmingskaart van Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard en in verhouding tot de oppervlakte van de gehele transactie uitgedrukt.
Uit de tabel blijkt, dat het prijsverloop op basis van de recentere transacties een nogal grillig verloop heeft. Voor referentie 1, 2 en 3 kan dit te maken hebben met een aanzienlijk kleiner perceel, daarnaast worden referentie 1 en 3 als paardenwei gebruikt en referentie 2 is vermeld als blijvend grasland. Referentie 5 is het afgelopen jaar aangeplant geweest met snijmaïs. Referenties 4, 6, 7 en 8 worden daadwerkelijk gebruikt ten behoeve van glastuinbouw.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
61 van 84
De bandbreedte van deze referenties is € 36,13 tot € 54,31. Echter lijkt € 54,13 excessief ten opzichte van de andere 3 referenties. Als deze excessieve waarde buiten beschouwing gelaten wordt, ontstaat een bandbreedte die € 36,13 tot € 41,55 per m² bedraagt. Op basis van dit beeld waarderen taxateurs de gronden met functie aanduiding glastuinbouw op € 37,50 per m². 6.4.1.4 Referenties ruwe bouwgrond Bij de waardering van het object hebben taxateurs kennis genomen van de navolgende transacties die in de omgeving van het object hebben plaatsgevonden. Binnenplanse referenties Binnen het plangebied is één recente transactie bekend geworden.
Perceel, kadastraal bekend gemeente Brakel, sectie O, nummer 788 is middels schenking op 14 december 2022 overgedragen. De overdracht heeft op basis van schenking binnen familie plaatsgevonden. Aan het geschonkene is een waarde toegekend van € 105.000,--. Aangezien dit geen zakelijke transactie betreft, laten taxateurs deze referentie buiten beschouwing.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
62 van 84
Buitenplanse referenties
Referentie 1: Perceel ruwe bouwgrond te Werkendam Een ABC-levering op 24 januari 2024 van 1.15.50 hectare voor een koopsom van € 462.000,-(Hyp4/88055/11). Aangekocht door projectontwikkelaar, beoogde ontwikkeling woningbouw, echter nog speculatief karakter. Referentie 2: Perceel ruwe bouwgrond te Werkendam Levering op 28 december 2023 van 3.03.88 hectare voor een koopsom van € 1.950.055,-- (Hyp4/87897/158). Locatie is geleverd ten behoeve van nieuw te ontwikkelen woonwijk ‘Den Eng’ te Veen. Referentie 3: Perceel ruwe bouwgrond te Brakel Levering op 2 november 2023 van 5.14.19 hectare voor een koopsom van € 245.139,-- (Hyp4/87531/195). Verkoop aan een Woonstichting, verdere informatie ontbreekt in de akte, echter wijkt transactie dusdanig af, dat taxateur achten, dat deze koop niet valt onder de definitie van een marktwaarde. Referentie 4: Perceel ruwe bouwgrond te Zaltbommel Levering op 12 september 2023 van twee percelen cultuurgrond met een totale oppervlakte van 1.97.10 hectare voor een koopsom van € 1.500.000,-- (hyp4/87218/100). Bij het passeren van de akte is een deel van de koopsom voldaan van € 900.000,--, de overige € 600.000,-- zal middels nabetaling geschieden, uiterlijk 5 jaar na juridische eigendomsoverdracht van het verkochte bij bestemmingswijziging naar wonen. Dit geeft een basis koopsom van € 45,66 per m2 met een nabetaling van € 30,44 per m2.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
63 van 84
Referentie 5: Perceel bouwland te Werkendam Levering op 14 augustus 2023 van een drietal percelen bouwland met een totale oppervlakte van 6.48.20 hectare voor een koopsom van € 1.944.600,-- (Hyp4 87053/159). Aangekocht door projectontwikkelaar. Vooralsnog cultuurgrond, aangekocht met speculatief karakter voor woningbouw. Referentie 6: Perceel grond te Aalburg Levering op 20 juli 2023 van een perceel grond met een oppervlakte van 0.90.55 hectare voor een koopsom van € 407.475 (Hyp4/86936/67). Aangekocht door een projectontwikkelaar, aangekocht met speculatief karakter voor bedrijventerrein. Referentie 7: Perceel grond te Rosmalen Levering op 4 juli 2023 van een perceel grond met een oppervlakte van akkerbouwgrond met een oppervlakte van 3.77.73 hectare voor een koopsom van € 2.000.000,-- (Hyp4/86835/19). Levering aan ontwikkelaar, speculatief karakter. In de akte is opgenomen, dat koper het terrein wenst te gebruiken als bouwterrein. Volgens het vigerend bestemmingsplan onderdeel van het Tijdelijk deel van het Omgevingsplan dateert het bestemmingsplan uit 2013, bestemming agrarisch. Gemeente ’sHertogenbosch geeft in openbare documenten wel aan, dat de mogelijkheden tot bouw in het buitengebied worden onderzocht.
Referentie 8: Perceel grond te Aalst Een ABC-levering op 21 juni 2023 van percelen cultuurgrond met een totale oppervlakte van 5.22.30 hectare voor een koopsom van € 1.854.165,-- k.k., wat neerkomt op een prijs per m2 van € 35,50 (hyp4/86736/170). Er is een beroep gedaan op vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In de akte zijn verder geen bijzonderheden vermeld ten aanzien van een beoogde ontwikkeling, maar zijn door partij B wel aangekocht vanuit het oogpunt de locatie te ontwikkelen voor woningbouw. De locatie is per direct verpacht gedurende een periode van 10 jaar. Referentie 9: Percelen ruwe bouwgrond te Helvoirt Levering op 2 juli 2022 van 1.59.27 hectare cultuurgrond voor een koopsom van € 1.024.000,-- wat overeenkomt met gemiddeld € 64,29 per m² excl. btw (hyp4/84628/188). Het verkochte is gelegen binnen het bestemmingsplangebied Buitengebied Vught en is agrarisch bestemd en als zodanig in gebruik. Voor deze locatie is nog geen bestemmingsplan bekend. Locatie grenst wel direct aan nieuwbouwontwikkelingen aan de Schemering Helvoirt. Referentie 10: Percelen grond, onbebouwd te Sleeuwijk Levering op 24 juni 2022 van 5.01.15 hectare onbebouwde percelen grond voor een koopsom van € 1.503.450,-- (Hyp4/84485/98).
In de overeenkomst is opgenomen, dat er een nabetaling van € 25,-- is overeengekomen, indien uiterlijk 1 oktober 2040 de locatie een onherroepelijk bestemmingsplan verkrijgt waarin de functie wonen is vastgelegd. Referentie 11: Percelen grond te Loosbroek Levering op 19 mei 2022 van 1.90.24 hectare grond, onbebouwd voor een koopsom van € 951.550,-(Hyp4/84269/108). In de overeenkomst is opgenomen, dat locatie bebouwd gaat worden met woningbouw met bijbehorende voorzieningen.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
64 van 84
Referentie 12: Levering op 12-04-2022 van 10.45.87 hectare onbebouwde grond voor een koopsom van € 7.475.000,-(Hyp4/74024/141). Levering geschiedt als bouwterrein, er is reeds een samenwerkingsovereenkomst tot woningbouw. Referentie 13: Percelen grond te Sprang-Capelle Levering op 16 maart 2023 van 1.51.90 hectare onbebouwde grond voor een koopsom van € 1.063.300,-(Hyp4/83843/69). In de akte is benoemd, dat locatie bebouwd gaat worden en beschouwd wordt als warme grond. Referentie 14: Perceel grond, nabij de Erasstraat Kaatsheuvel ABC-Levering op 31 januari 2022 van 0.93.22 hectare onbebouwde grond voor een koopsom van € 466.100,-- (Hyp4/83540/138). Op de locatie wordt een nieuwbouwwoonwijk Westwaard te Kaatsheuvel gerealiseerd. Referentie 15: Perceel grond, nabij Sweensstraat Kaatsheuvel ABC-Levering op 31 januari 2022 van 0.67.10 hectare onbebouwde grond voor een koopsom van € 335.500,-- (Hyp4/83540/136). Op de locatie wordt een nieuwbouwwoonwijk Westwaard te Kaatsheuvel gerealiseerd.
Resumé transacties ruwe bouwgrond (woningbouw) Referentietransactie
Aktedatum
Zakelijke transactie
Oppervlakte
Koopsom/m²
Akte (Hyp4) VergelijkNabetaling/m² baarheid
1
24-01-2024
Ja
1.15.50 ha
€ 40,00
88055/11
Goed
2
29-12-2023
Ja
3.03.88 ha
€ 64,17
87897/158
Goed
3
02-11-2023
Ja
5.14.19 ha
€ 4,77
87531/195
Matig
4
12-09-2023
Ja
1.97.10 ha
€ 45,66
87218/100
Goed
5
14-08-2023
Ja
6.48.20 ha
€ 30,00
87053/159
Goed
6
20-07-2023
Ja
0.90.55 ha
€ 45,00
86936/67
Redelijk
7
23-06-2023
Ja
3.77.73 ha
€ 52,95
86835/19
Goed
8
21-06-2023
Ja
5.22.30 ha
€ 35,50
86736/170
Goed
9
14-07-2022
Ja
1.59.27 ha
€ 64,29
84628/188
Goed
10
24-06-2022
Ja
5.01.15 ha
€ 30,00
84485/98
Goed
11
19-05-2022
Ja
1.90.24 ha
€ 50,02
84269/108
Goed
12
12-04-2022
Ja
10.45.87 ha
€ 71,47
84024/141
Goed
13
16-03-2022
Ja
1.51.90 ha
€ 70,00
83843/69
Goed
14
31-01-2022
Ja
0.93.22 ha
€ 50,00
83540/138
Goed
15
31-01-2022
Ja
0.67.10 ha
€ 52,98
83540/136
Goed
€ 30,44
€ 25,00
Referentie 3 achten taxateurs niet representatief en wordt buiten beschouwing gelaten.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
65 van 84
Referentie 6 heeft betrekking op het ontwikkelen van een bedrijventerrein en wordt om die reden niet meegenomen in de verdere vergelijking aangaande warme grond woningbouw.
Als gemiddelde voor alle referenties (met uitzondering van referentie 3 en 6) geldt een prijs per m² van € 47,12. De referenties (2, 11, 12, 13, 14 en 15) waarvan duidelijk is, dat daadwerkelijk woningbouw plaats gaat vinden hebben een bandbreedte van € 50,-- tot € 70,-- per m². Het gemiddelde van deze referenties is € 59,77 per m². De speculatieve referenties (1, 4, 5, 7, 8, 9, 10) waarvan duidelijk is, dat met verwachtingswaarde is aangekocht, maar dat ontwikkeling nog onzeker is hebben een bandbreedte van € 30,-- tot € 64,--. Het gemiddelde van deze referenties is € 37,30 per m². Taxateurs achten de locaties van de referenties 1, 2, 4, 5 en 8 het best vergelijkbaar, echter vier van deze referenties zijn speculatief (m.u.v. referentie 8), ontwikkeling is nog niet zeker. Aangezien Brakel ten opzichte van deze referenties een meer besloten ligging heeft tussen Maas en Waal is de ontsluiting minder goed dan de referenties. Daarnaast is bij de referenties in alle gevallen sprake van onbebouwde grond, in tegenstelling tot de gronden die zijn gelegen binnen exploitatieplan Brakel West.
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
66 van 84
6.4.2 Residuele grondwaarde methode De residuele waardemethode is een zogenaamde top down benadering, waarbij de prijs van de ruwe bouwgrond het residu is dat overblijft nadat van de bruto opbrengsten van de uitgeefbare gronden de totale productiekosten zijn afgetrokken. Bij het bepalen van de opbrengsten kunnen prijsgegevens van gelijkwaardige onroerende zaken een indicatie vormen voor de raming van de opbrengsten. Hoewel deze methode in beginsel geschikt is om een indicatie van een grondwaarde te geven volgt uit de onteigeningsarresten HR 13 augustus 2004, NJ, 2005, 151, HR 15 februari 2008, LJN: BB4775 (art. 81 RO) en HR 15 februari 2008, LJN: BB7646 (art. 81 RO) dat deze methode met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast. Hoewel het mogelijk is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de exploitatie van het gehele complex te ramen naar actueel prijspeil geldt dat een dergelijke exercitie aanmerkelijk theoretisch is hetgeen tot gevolg heeft dat de uitkomsten van de berekening in belangrijke mate worden bepaald door de gehanteerde uitgangspunten. Dat toepassing van de residuele grondwaardemethode geen vereiste is voor vaststelling van inbrengwaarden volgt uit de volgende uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
In de uitspraak van de Afdeling van 1 juni 2011, zaaknummers 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1, is omtrent het gebruik van de vergelijkende methode ten opzichte van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "2.28.7. Ten aanzien van het betoog dat ten onrechte de vergelijkingsmethode in plaats van de residuele of de top-downmethode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de vergelijkingsmethode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog." In de uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2011, zaaknummer 201100127/1/R2, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "2.12.2. (…) Ten aanzien van het betoog van Barenza dat ten onrechte de comparatieve methode in plaats van de 'top-down' methode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de comparatieve methode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de Onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt.
In zoverre faalt het betoog." In de uitspraak van de Afdeling van 16 oktober 2013, zaaknummers 201301423/1/R4 en 201301424/1/R4, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "16.3. De artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet dwingen niet tot het hanteren van de residuele dan wel de comparatieve methode. Gelet daarop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het taxatierapport gebrekkig is reeds vanwege de daarin gevolgde waarderingsmethode. Met het enkel overleggen van een rapport waarin de gronden zijn getaxeerd op basis van een comparatieve waarderingsmethode heeft [appellant A] niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport van Oranjewoud, dat is uitgevoerd op basis van de residuele grondwaardemethode, onjuist is. [appellant A] heeft overigens niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van Oranjewoud zodanige gebreken vertoont, dat de raad zich niet in redelijkheid op dat rapport heeft mogen baseren. Het betoog faalt."
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
67 van 84
Uit hetgeen hiervoor is overwogen maken taxateurs op dat de vergelijkingsmethode de voorkeur geniet boven de residuele grondwaardemethode. Echter willen taxateurs het algemene prijsbeeld dat uit de referentietransacties is te destilleren wel toetsen aan de uitkomsten van een residuele grondwaardeberekening. Hiertoe hebben taxateurs kennis genomen van de residuele grondwaarde van de gemeentelijke grondexploitatie zoals opgesteld volgens de beginselen van de Wro alsmede en exploitatieberekening op basis van meer marktconforme parameters.
Uitgangspunten ontleend aan Exploitatieplan Brakel West hierbij zijn als volgt: Prijspeildatum
1 januari 2024
NCW-datum
1 januari 2024
Eindwaardedatum
31 december 2033
Disconteringsvoet
6%
Kostenstijging
2%
Opbrengstenstijging
2%
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
68 van 84
De geactualiseerde opbrengstwaardes zijn vastgesteld op basis van een Bureauwaardering met opname ter plaatse door Jack van Kessel Jouw Makelaar gevestigd te Zaltbommel. Deze bureauwaardering geeft het navolgende beeld: Prijs per m2
Totaal opbrengst
Marktwaarde Rijwoningen (sociaal)
€
222,--
€
1.946.052,--
Marktwaarde Rijwoningen (betaalbare koop)
€
278,--
€
98.690,--
Marktwaarde Rijwoningen (middelduur laag)
€
288,--
€
1.823.040,--
Marktwaarde Rijwoningen (middelduur hoog)
€
300,--
€
1.928.100,--
Marktwaarde Rug aan rug woningen (sociaal)
€
234,--
€
138.528,--
Marktwaarde Rug aan rug (betaalbaar)
€
265,-
€
187.620,--
Marktwaarde vrijstaand (duur)
€
348,--
€
3.875.676,--
Marktwaarde twee onder een kap (duur)
€
317,--
€
2.123.583,--
Marktwaarde beneden woningen (middelduur laag)
€
243,--
€
1.023.759,--
Marktwaarde Zorgwoningen
€
200,--
€
402.800,--
€
13.547.848,--
Nominale grondopbrengst totaal
In de exploitatie zijn de navolgende kosten verwerkt: Onderzoek en milieukosten
€
420.344,00
Bouwrijp maken
€
1.147.034,16
Woonrijp maken
€
3.441.102,47
Plankosten
€
1.543.245,93
Voorbereiding en toezicht
€
805.096,42
Planschade
€
83.830,00
Bovenwijkse voorzieningen
€
2.486.047,45
Nominale kosten
€
9.926.700,43
Uitgaande van een kostenstijging en opbrengstenstijging van 2% gedurende de exploitatieperiode en een disconteringsvoet van 6%, geeft dit het navolgende beeld:
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
69 van 84
Dit is voor een deel te wijten aan de hoge sloopkosten van de huidige opstallen, als ook de te realiseren bovenwijkse voorzieningen, welke voor een deel gericht zijn op verbetering en aanpassing van de ontsluiting van de beoogde woonwijk. Daarnaast hebben ook de keuzes bij de invulling van de woonwijk een aanzienlijke invloed, slechts 45,5% van het totale exploitatiegebied is uitgeefbaar voor woningbouw.
NCW Opbrengsten
€
10.890.643,69
NCW Kosten
€
8.812.373,11
Residuele waarde
€
2.078.270,57
Residuele grondwaarde afgerond
€
2.078.271,--
Exploitatiegebied
10.53.29 ha
Residuele grondwaarde per m²
€
19,73
Residuele grondwaarde per m² afgerond
€
20,--
6.5
Waardering gebouwde onroerende zaken
6.5.1 Waardering glastuinbouwbedrijf Groeneweg 6-8 te Brakel, resp. eigenaar 8 en 10 Aan de Groeneweg 6-8 te Brakel is een glastuinbouwbedrijf met erf en ondergrond gevestigd. Voor de volledigheid wordt opgemerkt, dat de op de locatie aanwezige bedrijfswoningen met erven, tuinen en ondergrond buiten het exploitatieplan vallen. Taxateurs hebben de binnen het plan vallende opstallen op 3 november 2023 inwendig opgenomen. Tot de locatie behoren de navolgende kadastrale percelen: Eigenaar 8: Kadastrale gegevens
Brakel, sectie N, nummer 134 Benodigd oppervlak: 0.31.41 ha Brakel, sectie N, nummer 135 Benodigd oppervlak: 0.16.56 ha Brakel, sectie N, nummer 1173 Benodigd oppervlak: 0.16.00 ha Brakel, sectie N, nummer 1174
Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel
70 van 84
Benodigd oppervlak: 0.17.95 ha Brakel, sectie N, nummer 1262 Benodigd oppervlak: 1.20.83 ha Brakel, sectie N, nummer 1481 Benodigd oppervlak: 0.27.30 ha Brakel, sectie N, nummer 1712 Benodigd oppervlak: 1.26.10 ha Brakel, sectie N, nummer 1937 Benodigd oppervlak: 0.43.40 ha Totaal benodigd 03.99.55 ha Eigenaar 10:
Kadastrale gegevens
Brakel, sectie N, nummer 1172 Benodigd oppervlak: 0.04.68 ha
Eigenaar 11: Kadastrale gegevens
Brakel, sectie N, nummer 1711 Benodigd oppervlak: 0.02.18 ha
Op de locatie zijn de navolgende opstallen aanwezig: Bedrijfsruimte I is ingedeeld met een entree met verwerkingsruimte, koelcel, schuurruimte en kantine, kantoor en keuken. BVO ca. 495 m2. Bouwjaar ca. 1980. Bedrijfsruimte II is ingedeeld met een entree met verwerkingsruimte, technische ruimte, kantine en sanitaire ruimte. BVO ca. 328 m2. Bouwjaar ca. 2004. Het kassencomplex is te verdelen in een 6-tal kassen: Kas I Bouwjaar ca. 1980, BVO 5.568 m2 Breedkapper van 6,4 m1, vakmaat van 3 m1: Venlo kas met kapmaat 3,2 m1, vakmaat 3 m1: Poothoogte 3 m1