Exploitatieplan Brakel-West, bijlage 8 Taxatierapport inbrengwaarden

HER-TAXATIERAPPORT Inbrengwaarde exploitatieplan Brakel West

Veenendaal, 29 april 2024

K ENDES R ENTMEESTERS V EENENDAAL BV - WILTONSTRAAT 38 - POSTBUS 314 - 3900 AH V EENENDAAL T 0318 582150 - INFO @K ENDES. NL - F ACTUREN @K ENDES. NL - WWW.K ENDES . NL HANDELSREGISTER K VK 66632838 - NL856639096B01 OP ALLE DIENSTVERLENING IS VAN TOEPASSING DE REGELING VOOR RENTMEESTERS 2020 VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN RENTMEESTERS WELKE OP VERZOEK WORDT TOEGEZONDEN .

Inhoud 1.

2.

3.

4.

5.

6.

Samenvatting en waardering .......................................................................................................................... 4 1.1 Samenvatting .......................................................................................................................................... 4 1.2 Objectinformatie ..................................................................................................................................... 4 1.3 Waardering.............................................................................................................................................. 4 Opdracht ............................................................................................................................................................. 5 2.1 Opdrachtgever ........................................................................................................................................ 5 2.2 Taxateurs ................................................................................................................................................. 5 2.3 Doel van de taxatie .................................................................................................................................

6 2.4 Taxatietype .............................................................................................................................................. 6 2.5 Te taxeren belang.................................................................................................................................... 6 2.6 Object ....................................................................................................................................................... 6 2.7 Taxatiebasis ............................................................................................................................................. 6 2.8 Waardepeildatum en andere relevante data ...................................................................................... 7 2.9 Mate van inspectie .................................................................................................................................. 7 2.10 Informatievoorziening ........................................................................................................................... 7 2.11 Instructies ................................................................................................................................................ 8 2.12 Verklaring onafhankelijkheid ...............................................................................................................

8 2.13 Conformiteit ............................................................................................................................................ 8 2.14 Eerdere betrokkenheid .......................................................................................................................... 9 2.15 Aansprakelijkheid .................................................................................................................................. 9 2.16 Publicatie ................................................................................................................................................. 9 2.17 Algemene voorwaarden ........................................................................................................................ 9 Algemene en bijzondere uitgangspunten .................................................................................................. 10 3.1 Algemene uitgangspunten .................................................................................................................. 10 3.2 Bijzondere uitgangspunten ................................................................................................................. 11 Beschrijving .....................................................................................................................................................

12 4.1 Object in beeld ...................................................................................................................................... 12 4.2 Kadastrale aanduiding ........................................................................................................................ 13 4.3 Ligging ................................................................................................................................................... 14 4.4 Bodem .................................................................................................................................................... 15 4.5 Ontwerp bestemmingsplan Brakel-West .......................................................................................... 17 4.6 Bestemming voorafgaande aan de ter inzage legging ontwerp bestemmingsplan .................... 22 4.7 Omschrijving per rechthebbende ....................................................................................................... 28 4.8 Publiekrechtelijke beperkingen .......................................................................................................... 38 4.9 Overige privaatrechtelijke aspecten ...................................................................................................

38 Marktomstandigheden, SWOT analyse en Optimale aanwending ...................................................... 39 5.1 Marktomstandigheden ........................................................................................................................ 39 5.2 SWOT analyse ....................................................................................................................................... 50 5.3 Optimale aanwending ......................................................................................................................... 50 Overwegingen ................................................................................................................................................. 52 6.1 Inleiding ................................................................................................................................................. 52 6.2 Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde .............................................................................. 52 6.3 Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde................................................................ 53

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

2 van 84

7. 8. 9.

6.4 Waardering ongebouwde onroerende zaken ................................................................................... 55 6.5 Waardering gebouwde onroerende zaken ....................................................................................... 70 6.6 Overwegingen en conclusies .............................................................................................................. 78 6.7 Waardering............................................................................................................................................ 80 6.8 Backtesting ............................................................................................................................................ 81 6.9 Onzekerheden ....................................................................................................................................... 82 Conceptrapportage ......................................................................................................................................... 83 Datering en ondertekening ........................................................................................................................... 83 Literatuurlijst................................................................................................................................................... 84

Bijlagen Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6:

eigendomsinformatie Kadaster titels van aankomst relevante bestemmingsplangegevens rapport Bodemloket fotoweergave rekenbladen gecorrigeerde vervangingswaarde

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

3 van 84

1.

Samenvatting en waardering

1.1

Samenvatting

Type taxatie: Datum opdracht: Waardepeildatum:

1.2

Objectinformatie

Adres: Postcode/plaats: Type object: Huidig gebruik:

1.3

Hertaxatie 3 april 2024 24 april 2024

Locatie begrensd door Appelweg – Engsteeg - Groenesteeg 5306 AE en 5306 AG Brakel Percelen cultuurgrond, deels bebouwd met glastuinbouw en een perceelsgedeelte bedrijventerrein Voornamelijk (glas-) tuinbouw en bedrijventerrein

Waardering

Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de inbrengwaarde van het object bestaande uit de percelen kadastraal bekend gemeente Brakel, sectie N, nummers 55, 56, 1157, 58, 1158 ged., 59 ged, 67 ged., 60 ged., 1261 ged., 134 ged., 135 ged., 1173, 1174, 1262 ged., 1481, 1712, 1937, 1938, 1172 ged., 1711 ged., 490, 489 en 788 met een gezamenlijke oppervlakte van 10.53.29 ha bepaald op:

De inbrengwaarden voor gronden en opstallen bedraagt:

€

5.875.550,--

€

5.875.550,--

Zegge: vijfmiljoen achthonderdvijfenzeventigduizend vijfhonderdvijftig euro

Voor de waarde per kadastrale locatie wordt verwezen naar paragraaf 6.7.

De bruto inbrengwaarde verdeeld over de kostensoorten luidt als volgt: De inbrengwaarden voor gronden en opstallen bedraagt: Kosten voor het vrijmaken van rechten en lasten * Sloopkosten*

------€

2.219.573,--

* Deze kostenposten zijn door taxateurs niet zelfstandig geschat noch gecontroleerd, doch louter ontleent aan het exploitatieplan en voor juist gehouden.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

4 van 84

2.

Opdracht

2.1

Opdrachtgever

Naam opdrachtgever: Adres: Postcode: Plaats: Vertegenwoordiging opdrachtgever:

Gemeente Zaltbommel Postbus 10.002 5300 DA Zaltbommel de heer C. van Geerestein

De opdracht is uitgevoerd conform offerte d.d. 3 april 2024 en opdrachtbevestiging d.d. 3 april 2024 en de werkzaamheden ten aanzien van de opdracht zijn gedurende het opstellen van onderhavig taxatierapport niet aangepast.

2.2

Taxateurs

Deze taxatie is verricht door de heer ing. R.Th. Homan, rentmeester NVR en registertaxateur NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateur, registratienummer: RT7806703514) in de kamers Landelijk en Agrarisch Vastgoed en Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed, tevens geregistreerd onteigeningsdeskundige (Register DOBS) en door mevrouw N.S.C.M. van der Meijs, registertaxateur NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateur, registratienummer: RT797698435) in de kamers Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed. Genoemde taxateurs zijn verbonden aan Kendes Rentmeesters Veenendaal BV en handelen als externe taxateurs voor en namens Kendes Rentmeesters Veenendaal BV en verklaren te beschikken over de vereiste specifieke deskundigheid ten aanzien van specifieke lokale, regionale en (inter-) nationale (deel-) markt- en objectkennis en deze up-to-date te houden. Het getaxeerde heeft een agrarische bestemming, echter gezien de beoogde ontwikkeling, waarvan de inbrengwaarde in dit rapport wordt gewaardeerd zijn taxateurs van mening, dat deze taxatie valt in de kamer Groot Zakelijk Vastgoed. De heer ing. R.Th. Homan is ingeschreven in de betreffende kamer. Mevrouw N.S.C.M. van der Meijs is niet ingeschreven in de kamer Groot Zakelijk Vastgoed.

Echter is zij op regelmatige basis als taxateur betrokken bij het waarderen van ontwikkellocaties voor woningbouw en bedrijventerreinen en acht zij over voldoende kennis en kunde te beschikken om deze waardering naar behoren uit te kunnen voeren. Aangezien de onderhavige taxatie door twee taxateurs is verricht is het vierogen principe voldoende gewaarborgd en kan de plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur achterwege blijven.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

5 van 84

2.3

Doel van de taxatie

Opdrachtgever wenst geïnformeerd te worden over de inbrengwaarde als bedoeld in artikel 6.13, lid 5, van de Wet ruimtelijke ordening in verband met het opstellen van het exploitatieplan “Brakel West”. Omdat het onderhavige bestemmings- en exploitatieplan voor deze datum in ontwerp ter inzage is gelegd, is conform het overgangsrecht de Wro en het Bro op deze taxatie van toepassing. Het taxatierapport mag niet worden gebruikt buiten de context of voor doelen waarvoor dit niet bestemd is. Kendes Rentmeesters Veenendaal BV aanvaardt voor ander gebruik geen aansprakelijkheid.

2.4

Taxatietype

De taxatie betreft een hertaxatie.

2.5

Te taxeren belang

Het te taxeren belang omvat de eigendom.

2.6

Object

Het getaxeerde omvat diverse ongebouwde en gebouwde objecten gelegen binnen het exploitatieplangebied Brakel-West, welke locatie begrensd wordt Appelweg – Engsteeg – Groenesteeg.

2.7

Taxatiebasis

De taxatiebasis omvat de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Omdat het onderhavige bestemmings- en exploitatieplan voor deze datum in ontwerp ter inzage is gelegd, is conform het overgangsrecht de Wro en het Bro op deze taxatie van toepassing. Op basis van het wettelijk kader waar binnen deze raming plaatsvindt, hanteren de deskundigen als taxatiebasis voor de raming het begrip ‘werkelijke waarde’.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

6 van 84

2.8

Waardepeildatum en andere relevante data

Datum opdracht

3 april 2024

Datum opname en inspectie

Deze uitwerking betreft een hertaxatie. Taxateurs achten het niet noodzakelijk de objecten opnieuw te inspecteren.

Waardepeildatum

24 april 2024

Datum concept taxatierapport

25 april 2024

Datum taxatierapport

29 april 2024

De taxatie van de inbrengwaarde dient te worden verricht naar de marktomstandigheden op de datum welke het moment van opstellen van het exploitatieplan benadert. Omdat het niet mogelijk is om naar een toekomstige datum te taxeren is de taxatie verricht naar de datum van uitbrengen van het concepttaxatierapport, derhalve naar 24 april 2024.

2.9

Mate van inspectie

De locatie is in het kader van de eerdere waardering bezocht op 3 november 2023. Alle onbebouwde percelen zijn destijds vanaf de openbare weg opgenomen. De locaties Molensteeg 18, Appelweg 7, Groenesteeg 8 te Brakel zijn daarnaast in bijzijn van eigenaren inpandig opgenomen. In het kader van deze hertaxatie achten taxateurs het niet noodzakelijk wederom een interne inspectie uit te voeren en gaan ervan uit, dat er tussen de opnamedatum van 3 november 2023 en de in dit rapport opgenomen waarde peildatum geen veranderingen hebben opgetreden welke de waarde hebben kunnen beïnvloeden.

2.10 Informatievoorziening Door opdrachtgever is de volgende informatie beschikbaar gesteld/overgelegd: e-mail d.d. 15 april 2024 met als bijlage concept exploitatieplan e-mail d.d. 24 april 2024 met verkavelingskaart d.d. 29-03-2024 e-mail d.d. 26 april 2024 met nieuwe kaarten en enkele aanpassingen m.b.t. kadastrale oppervlakten e-mail d.d. 29 april 2024 met nieuwe versie van de verbeeldingskaart Van de door de opdrachtgever ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Voor zover redelijkerwijs mogelijk hebben taxateurs de geleverde informatie getoetst op juistheid ervan. Mocht blijken dat de beschikbare informatie niet volledig en/of onjuist is, dan wordt in deze rapportage hiervan melding gemaakt en wordt dit aan opdrachtgever voorgelegd. Door Kendes Rentmeesters Veenendaal BV wordt geen aansprakelijkheid aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onvolledig of onjuist is. Daarnaast hebben taxateurs de volgende informatie/bronnen geraadpleegd: www.kadaster.nl ; www.ruimtelijkeplannen.nl en getoetst aan https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/ www.bodemloket.nl ; en andere openbare bronnen.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

7 van 84

2.11 Instructies Door de opdrachtgever zijn aan de taxateurs geen nadere instructies gegeven.

2.12 Verklaring onafhankelijkheid De taxateurs verklaren: • • •

dat zij onafhankelijk zijn ten opzichte van de opdrachtgever; dat zij met de opdrachtgever een vaste honorering zijn overeengekomen die in verhouding staat tot de omvang van het werk en niet afhankelijk is van de hoogte van de getaxeerde waarde; dat de jaarlijkse omzet van de geregistreerde taxateurs, dan wel van Kendes Rentmeesters Veenendaal BV, inclusief de aan opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, niet meer bedraagt dan 25% van de totaalomzet van de geregistreerde taxateurs dan wel Kendes Rentmeesters Veenendaal BV.

2.13 Conformiteit De onderhavige taxatie is verricht en gerapporteerd overeenkomstig: NRVT- reglement Gedrags- en beroepsregels; NRVT-reglement Definities; NRVT-reglement Kamers; NRVT-praktijkhandreiking Grootzakelijk vastgoed; IVS-taxatiestandaarden; RICS-taxatiestandaarden (Red Book Global, 31 januari 2022).

De onderhavige rapportage betreft een taxatieopdracht conform voorgeschreven wettelijke en jurisprudentiële normen. In het reglement Definities van het NRVT is de wettelijke taxatie gedefinieerd als een professionele taxatiedienst (PTD), waarbij wet- en regelgeving en jurisprudentie de registertaxateur dwingen af te wijken van één of meer bepalingen uit de NRVT Reglementen of de internationale standaarden. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waarde begrip, de omvang van de onderzoeksplicht en de rapportagevereisten. Een registertaxateur kan alleen afwijken indien en voor zover de wet, vaste jurisprudentie en de best practice voor het vakgebied - in casu het taxeren van inbrengwaarden - hem daartoe dwingt. Waar dat niet zo is, moeten de regels voor een PTD onverkort worden gevolgd. De taxateurs achten zich evenwel gebonden aan de fundamentele beginselen van professionaliteit, objectiviteit en onafhankelijkheid jegens opdrachtgever zoals neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

8 van 84

2.14 Eerdere betrokkenheid De taxateurs hebben in november 2023 voor dezelfde opdrachtgever en voor het ontwerp van het exploitatieplan een inbrengwaarde taxatie uitgebracht. In onderhavig rapport zijn enkele wijzigingen ten aanzien van het exploitatieplan verwerkt. Tevens is vanwege een nieuwe waarde peildatum een actualisatie van het referentiekader doorgevoerd om tot een geactualiseerde waarde te komen. De taxateurs zijn niet op andere wijze betrokken (geweest) bij taxaties, grondverwerving, advisering (in welke hoedanigheid dan ook) van onderhavig object, welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling.

2.15 Aansprakelijkheid Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaarden taxateurs evenals Kendes Rentmeesters Veenendaal BV geen aansprakelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever. Op onderhavig rapport is een termijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal twee jaar, ingaande per datum van ondertekening van het taxatierapport door taxateurs. Daarnaast is de aansprakelijkheid gelimiteerd tot een bedrag van maximaal twee miljoen euro.

2.16 Publicatie Uitsluitend publicatie van het definitieve taxatierapport met alle daarbij behorende bijlagen is toegestaan in het kader van het doel van dit rapport.

2.17 Algemene voorwaarden Op alle dienstverlening door Kendes Rentmeesters Veenendaal BV is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2020.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

9 van 84

3.

Algemene en bijzondere uitgangspunten

3.1

Algemene uitgangspunten

Tenzij er hierna in het rapport van wordt afgeweken gelden de navolgende uitgangspunten. 3.1.1 Titelonderzoek In het kader van deze taxatie is kennis genomen van kadastrale uittreksels en de laatste akte van levering. Naar inschrijvingen en beslagen is geen onderzoek verricht. Evenmin is onderzoek verricht naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, vorderingen en aanspraken van derden (waaronder verjaring), enzovoorts. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat dergelijke rechten en aanspraken niet van invloed zijn op de waardering van het object.

3.1.2 Gebruik Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat het object in eigen gebruik is bij de eigenaar.

3.1.3 Toestand van opstallen Indien het object opstallen omvat is de onderhoudstoestand daarvan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Evenmin is onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen en materialen welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of gezondheid.

3.1.4 Toestand van installaties en voorzieningen Indien het object opstal gebonden installaties en voorzieningen omvat is de onderhoudstoestand hiervan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Als uitgangspunt voor deze taxaties geldt dat opstal gebonden installaties en voorzieningen naar behoren functioneren en voldoen aan de eisen en voorschriften die daaraan van overheidswege worden gesteld. Bij de taxatie worden niet opstal gebonden installaties en voorzieningen buiten beschouwing gelaten, tenzij anders vermeld.

3.1.5 Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze taxatie is geen onderzoek verricht naar de milieu hygiënische toestand van bodem en/of grondwater, welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

10 van 84

3.1.6 Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze taxatie is bestemmingsplaninformatie geraadpleegd via de website www.ruimtelijkeplannen.nl en www.omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart.nl. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is.

3.1.7 Publiekrechtelijke beperkingen In het kader van deze taxatie zijn kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels actueel en volledig zijn.

3.1.8 Gehanteerde valuta en omzetbelasting Alle bedragen die in dit rapport zijn genoemd zijn in euro’s (€) en exclusief omzetbelasting tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

3.2

Bijzondere uitgangspunten

Als bijzonder uitgangspunt voor deze inbrengwaardetaxatie geldt dat het bestemmingsplan en exploitatieplan ten behoeve waarvan deze taxatie is opgesteld onherroepelijk rechtskracht verkrijgt. De taxateurs achten dit bijzondere uitgangspunt redelijk en relevant voor het doel van de taxatieopdracht.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

11 van 84

4.

Beschrijving

4.1

Object in beeld

Exploitatie gebied:

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

12 van 84

4.2

Kadastrale aanduiding

Het object omvat de volgende kadastrale percelen (Kadaster online , z.d.): Gemeente Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel Brakel

Sectie N N N N N N N N N N N N N N N N N N N N O O O

Totaal

Nummer 55 56 1157 58 1158 59 67 60 1261 134 135 1173 1174 1262 1481 1712 1937 1938 1172 1711 490 489 788

Aktenummer Hyp4 69213/126 Hyp4 65092/72 Hyp4 65092/72 Hyp4 15154/34 Hyp4 15154/34 Hyp4 64759/161 Hyp4 30183/103 Hyp4 5840/60 Hyp4 18314/41 Hyp4 52132/137 Hyp4 52132/137 Hyp4 61477/100 Hyp4 61477/100 Hyp4 61477/100 Hyp4 61477/100 Hyp4 61477/100 Hyp4 61477/100 Hyp4 68781/89 Hyp4 15826/20 Hyp4 69252/178 Hyp4 82003/155 Hyp4 10343/37 Hyp4 85590/117

Grootte 1.20.20 ha 0.71.20 ha 0.13.15 ha 0.17.60 ha 0.98.35 ha 1.53.20 ha 0.63.40 ha 0.36.30 ha 0.12.10 ha 0.35.80 ha 0.21.40 ha 0.16.00 ha 0.17.95 ha 1.26.00 ha 0.27.30 ha 1.26.10 ha 0.43.40 ha 0.00.30 ha 0.11.00 ha 0.03.70 ha 0.32.05 ha 0.32.05 ha 0.70.10 ha 11.48.65 ha

+

Getaxeerd 1.20.20 ha 0.71.20 ha 0.13.15 ha 0.17.60 ha 0.90.55 ha 1.36.69 ha 0.32.63 ha 0.30.29 ha 0.00.07 ha 0.31.41 ha 0.16.56 ha 0.16.00 ha 0.17.95 ha 1.20.83 ha 0.27.30 ha 1.26.10 ha 0.43.40 ha 0.00.30 ha 0.04.68 ha 0.02.18 ha 0.32.05 ha 0.32.05 ha 0.70.10 ha 10.53.29 ha

De eigendomsinformatie uit het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 23 april 2024) is opgenomen in bijlage 1 van dit rapport. Bron: Kadaster.nl

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

13 van 84

4.3

Ligging

Het plangebied Brakel West is gelegen ten Noordwesten van Brakel. Brakel ligt in het westen van de Bommelerwaard, direct aan de Waaldijk, gedeeltelijk op een stroomrug van de Waal en gedeeltelijk in de lage kom. Brakel valt onder de gemeente Zaltbommel in de provincie Gelderland. Een veerpont verbindt het dorp met de dorpen Vuren en Herwijnen in de Tielerwaard. De geschiedenis van Brakel gaat terug tot 870. In de middeleeuwen was Brakel een van de zeven lage heerlijkheden in de Bommelerwaard behorende tot het Kwartier van Nijmegen in het Hertogdom Gelre. Een flink deel aan gebouwde historie is verloren gegaan bij een dijkverzwaring in de jaren ’70. Het aantal inwoners in de woonplaats Brakel bedraagt in 2023 3.172 en deze zijn verdeeld over ca. 1.060 huishoudens. De ligging van Brakel wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto:

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

14 van 84

Het exploitatiegebied Brakel-West wordt begrensd door de Appelweg, Engsteeg en Groenesteeg.

De belendingen zijn als volgt: Glastuinbouw en tuinbouw met enkele woningen en bedrijfsloodsen aan de noordzijde; Gemengd, zowel bedrijfsloodsen als woonbebouwing aan de oostzijde; Grasland en woonbebouwing aan de zuidzijde; Agrarische grond en boomgaard aan de westzijde.

4.4

Bodem

Hoewel in het kader van deze taxatie geen onderzoek is verricht naar de milieu hygiënische toestand van bodem en/of grondwater welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid, is wel op basis van openbare bronnen gekeken of er informatie over bodemonderzoek bekend is. Het Bodemloket (Kaart | Bodemloket, z.d.) meldt met betrekking tot de getaxeerde gronden dat bij deze instantie geen informatie voor deze locatie beschikbaar is over bodemonderzoek en/of sanering. Er is vanaf de website van Bodemloket een verwijzing naar de website van de provincie Gelderland. De provincie Gelderland (Roxit B.V., z.d.-b) meldt hier een Omgevingsrapportage bekend als Exploitatieplan Brakel West. Onderstaande tabel geeft een samenvatting van de locaties opgenomen in deze rapportage.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

15 van 84

Locatie Groenesteeg 13 Groenesteeg 7 Groenesteeg 6 Appelweg 7 Appelweg 6 Appelweg 4

Vervolg WBB Uitvoeren Historisch Onderzoek Uitvoeren Historisch Onderzoek Voldoende onderzocht Voldoende onderzocht

Groenesteeg 2a Molensteeg 18 Molensteeg 22 Groenesteeg 4

Voldoende onderzocht Hbb-cluster-inactief Uitvoeren Historisch Onderzoek Voldoende onderzocht Uitvoeren Historisch Onderzoek Voldoende onderzocht Uitvoeren Historisch Onderzoek Hbb-cluster-inactief -

Appelweg 5a

Voldoende onderzocht

Appelweg 3 Appelweg 2 Molensteeg 22 Appelweg 8

Beoordeling

Status asbest

Potentieel ernstig Potentieel ernstig

Niet ernstig, licht tot matig verontreinigd Potentieel ernstig en Urgent Pot. verontreinigd Potentieel Ernstig en Urgent

Potentieel ernstig

Niet ernstig, licht tot matig verontreinigd

Onderzoek NEN 5707, asbest is niet aangetoond

Taxateurs zijn niet bekend met verdere verontreinigingen dan opgenomen in bovenstaande tabel. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt, dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Het rapport Bodemloket en het omgevingsrapport zijn opgenomen in bijlage 4 van dit rapport.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

16 van 84

4.5

Ontwerp bestemmingsplan Brakel-West

Uitsnede bestemmingsplankaart: door opdrachtgever verstrekt op 26-04-2024

Bestemmingsplan (Omgevingsloket, z.d.-b)

Plannaam

Brakel-West

Ontwerp

7 december 2023

Gemeente

Zaltbommel

Planstatus

In voorbereiding

Beoogde bestemming

Voor het lichtgele gebied geldt: De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woningen en zorgwoningen; b. de uitoefening van een aan huis verbonden beroep,

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

17 van 84

mits de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd; c. tuinen en erven; d. verkeers- en verblijfsgebied in de vorm van ontsluitingswegen, toegangswegen, voet- en fietspaden en pleinen; e. parkeervoorzieningen; f. groenvoorzieningen; g. geluidwerende voorzieningen; h. speel- en wandelgelegenheid; i. waterpartijen en watergangen, inclusief waterhuishoudkundige voorzieningen en bijbehorende bouwwerken zoals bruggen; j. sport- en speelvoorzieningen; k. beeldende kunstwerken; l. nutsvoorzieningen. De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Voor de groene delen geldt: De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f.

groenvoorzieningen en beplantingen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; wandel- en fietspaden en parkeervoorzieningen; sport- en spelvoorzieningen; beeldende kunstwerken; nutsvoorzieningen;

één en ander met de bijbehorende voorzieningen. De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Voor de donkergele gebieden geldt: De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b.

wonen; aan huis verbonden beroepen;

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

18 van 84

c.

waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden van water, bergen, aan- en afvoeren van water en natuurvriendelijke oeverzones langs watergangen;

één en ander met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, paden e.d. Voor de paarse gebieden geldt: De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. aannemersbedrijf; b. één bedrijfswoning; c. toegangswegen, -paden en overig verblijfsgebied; d. parkeervoorzieningen; e. groenvoorzieningen, waaronder landschappelijke inpassing; f. waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden van water, bergen, aan- en afvoeren van water en natuurvriendelijke oeverzones langs watergangen. De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Een uitsnede van de verbeelding en relevante regels zijn opgenomen in bijlage 3 van dit rapport.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

19 van 84

Voor de betreffende locatie is een verkaveling met woonvelden en woning categorieën opgesteld.

Het ruimte gebruik is als volgt opgebouwd: Totaal bruto plangebied

10.52.22 ha.

100 %

Uitgeefbaar wonen

4.78.51 ha.

45,5 %

Groen

2.45.30 ha.

23,3 %

Water

0.99.82 ha.

9,5 %

Openbare weg

0.94.13 ha.

8,9 %

Parkeren

0.55.03 ha.

5,2 %

Voetpad

0.79.43 ha.

7,6 %

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

20 van 84

Ten behoeve van de uitgifte zijn de navolgende type woningen voorzien:

Woningcategorieën

Aantal

Benedenwoningen met bovenwoningen

45

Rijwoningen betaalbaar

3

Rijwoningen middelduur hoog

32

Rijwoningen middelduur laag

46

Rijwoningen sociaal

68

Rug-aan-rug woningen betaalbaar

12

Rug-aan-rug sociaal

10

Twee-onder-één kapwoningen

16

Vrijstaand

22

Zorgwoningen

16

Totaal

270

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

21 van 84

4.6

Bestemming voorafgaande aan de ter inzage legging ontwerp bestemmingsplan

Onderhavige informatie is overgenomen uit de volledige taxatie verricht in november 2023 en is ontleend aan www.ruimtelijkeplannen.nl.

4.6.1 Tuinbouw

Bestemmingsplan (Ruimtelijkeplannen.nl z.d.) Plannaam

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard

Vaststellingsdatum

25 februari 2015

Eigenaar

provincie Gelderland

Planstatus

Onherroepelijk

Geldende bestemming

Het object heeft de enkelbestemming Agrarisch, dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3 en gedeeltelijk de functie aanduiding glastuinbouw.

Toelichting

Het huidig gebruik is toegestaan conform het bestemmingplan.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

22 van 84

Inpassingsplan Plannaam

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard

Vaststellingsdatum

28 september 2016

Eigenaar

Provincie Gelderland

Planstatus

Onherroepelijk

Toelichting

Dit inpassingsplan heeft geen invloed op de bestemming van het getaxeerde object en daarmee evenmin op de waarde.

Reparatie Inpassingsplan Plannaam

Reparatie Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard

Vaststellingsdatum

27 september 2017

Eigenaar

Provincie Gelderland

Planstatus

Onherroepelijk

Toelichting

Dit reparatieplan heeft geen invloed op de bestemming van het getaxeerde object en daarmee evenmin op de waarde.

Herziening Inpassingsplan Plannaam

Herziening Inpassingsplan en reparatie inpassingsplan tuinbouw Bommelerwaaard

Vaststellingsdatum

8 februari 2023

Eigenaar

Provincie Gelderland

Planstatus

Geheel in werking

Toelichting

Dit reparatieplan heeft geen invloed op de bestemming van het getaxeerde object en daarmee evenmin op de waarde.

Voorbereidingsbesluit Plannaam

Hyperscale datacenters

Vaststellingsdatum

12 juli 2023

Instantie

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Planstatus

Vastgesteld In dit besluit zijn instructieregels en criteria wettelijk vastgesteld met betrekking tot nieuwe hyperscale datacenters. Dit voorbereidingsbesluit heeft geen invloed op de waarde van het getaxeerde.

Toelichting

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

23 van 84

4.6.2 Beheersverordening kern Brakel

Uitsnede plankaart

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

24 van 84

Beheersplan (Ruimtelijkeplannen.nl z.d.) Plannaam

Brakel, Gameren (ged.), Zaltbommel (ged.) en Kerkwijk (ged.)

Vaststellingsdatum

1 oktober 2015

Eigenaar

Gemeente Zaltbommel

Planstatus

Onherroepelijk

Geldende bestemming

Het object heeft de enkelbestemming Groen – Landelijk Groen

Toelichting

Het huidig gebruik is toegestaan conform het bestemmingplan.

Voorbereidingsbesluit Plannaam

Hyperscale datacenters

Vaststellingsdatum

12 juli 2023

Instantie

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Planstatus

Vastgesteld

Toelichting

In dit besluit zijn instructieregels en criteria wettelijk vastgesteld met betrekking tot nieuwe hyperscale datacenters. Dit voorbereidingsbesluit heeft geen invloed op de waarde van het getaxeerde.

Een uitsnede van de verbeelding en relevante regels zijn opgenomen in bijlage 3 van dit rapport.

4.6.3 Buitengebied Zaltbommel

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

25 van 84

Bestemmingsplan (Ruimtelijkeplannen.nl z.d.) Plannaam

Buitengebied Zaltbommel

Vaststellingsdatum

17 september 2014

Eigenaar

Gemeente Zaltbommel

Planstatus

Onherroepelijk

Geldende bestemming

Het object heeft de enkelbestemming Bedrijf en de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 2

Toelichting

Het huidig gebruik is toegestaan conform het bestemmingplan.

Bestemmingsplan (Ruimtelijkeplannen.nl z.d.) Plannaam

Parapluplan Parkeren

Vaststellingsdatum

14 juni 2018

Instantie

Gemeente Zaltbommel

Planstatus

Onherroepelijk

Toelichting

Dit plan heeft geen invloed op de bestemming van het getaxeerde object en daarmee evenmin op de waarde.

Bestemmingsplan (Ruimtelijkeplannen.nl z.d.) Plannaam

Parapluherziening verkamering woningen

Vaststellingsdatum

5 november 2020

Instantie

Gemeente Zaltbommel

Planstatus

Onherroepelijk

Toelichting

Dit plan heeft geen invloed op de bestemming van het getaxeerde object en daarmee evenmin op de waarde.

Ontwerp bestemmingsplan Plannaam

Parapluherziening verkamering woningen integrale herziening

Vaststellingsdatum

7 maart 2023

Instantie

Gemeente Zaltbommel

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

26 van 84

Planstatus

Ontwerp

Toelichting

Dit plan heeft geen invloed op de bestemming van het getaxeerde object en daarmee evenmin op de waarde.

Voorbereidingsbesluit Plannaam

Hyperscale datacenters

Vaststellingsdatum

12 juli 2023

Instantie

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Planstatus

Vastgesteld

Toelichting

In dit besluit zijn instructieregels en criteria wettelijk vastgesteld met betrekking tot nieuwe hyperscale datacenters. Dit voorbereidingsbesluit heeft geen invloed op de waarde van het getaxeerde.

Een uitsnede van de verbeelding en relevante regels zijn opgenomen in bijlage 3 van dit rapport.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

27 van 84

4.7

Omschrijving per rechthebbende

De omschrijving per rechthebbende wordt gebaseerd op een onderverdeling per rechthebbende op basis van eigendom. In totaal zijn in het plangebied 14 eigenaren aanwezig, volgens opgaaf opdrachtgever. Volgens de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) is de verwerking van persoonsgegevens verboden. De omschrijving is dan ook gecategoriseerd door iedere eigenaar een uniek nummer toe te wijzen, te weten 1 t/m 14.

4.7.1 Eigenaar 1

Kadastrale gegevens

Brakel, sectie N, nummer 55 Benodigd oppervlak: 1.20.20 ha

Gebruiker

Algemeen uitgangspunt benoemd onder 3.1.2. In gebruik bij eigenaar.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

28 van 84

blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn. Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Niet van toepassing.

Publiekrechtelijke beperkingen

Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 06 oktober 2021, ontleent aan Hyp4 82271/104.

Bestemmingsplan

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard e.v., nader omschreven in 4.3.1.

Beschrijving object

Het perceel is in gebruik als bouwland ten behoeve van winter tarwe. Het perceel is zelfstandig ontsloten en goed ontwatert met een courante vlakligging.

4.7.2 Eigenaar 2

Kadastrale gegevens

Brakel, sectie N, nummer 56 Benodigd oppervlak: 0.71.20 ha Brakel, sectie N, nummer 1157 Benodigd oppervlak: 0.13.15 ha

Gebruiker

Algemeen uitgangspunt benoemd onder 3.1.2. In gebruik bij eigenaar.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Niet van toepassing.

Publiekrechtelijke beperkingen

Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 06 oktober 2021, ontleent aan Hyp4 82271/104.

Bestemming

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard e.v., nader omschreven in 4.3.1. met functie aanduiding glastuinbouw.

Beschrijving object

De percelen zijn in gebruik als bouwland ten behoeve van bloementeelt. De percelen zijn zelfstandig ontsloten op de openbare weg en goed ontwatert.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

29 van 84

4.7.3 Eigenaar 3

Kadastrale gegevens

Brakel, sectie N, nummer 58 Benodigd oppervlak: 0.17.60 ha Brakel, sectie N, nummer 1158 Benodigd oppervlak: 0.90.55 ha

Gebruiker

Algemeen uitgangspunt benoemd onder 3.1.2. In gebruik bij eigenaar.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Niet van toepassing.

Publiekrechtelijke beperkingen

Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 06 oktober 2021, ontleent aan Hyp4 82271/104.

Bestemming

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard e.v., nader omschreven in 4.3.1., functieaanduiding glastuinbouw

Beschrijving object

De percelen zijn in gebruik als bouwland ten behoeve van bloementeelt. De percelen zijn middels de omliggende percelen ontsloten op de openbare weg en goed ontwatert. De locatie is deels bebouwd met een loods, werktuigen berging en 3 tunnelkassen.

4.7.4 Eigenaar 4

Kadastrale gegevens

Brakel, sectie N, nummer 59 Benodigd oppervlak: 1.36.69 ha

Gebruiker

Algemeen uitgangspunt benoemd onder 3.1.2. In gebruik bij eigenaar.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

30 van 84

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Niet van toepassing.

Publiekrechtelijke beperkingen

Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 06 oktober 2021, ontleent aan Hyp4 82271/104.

Bestemming

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard e.v., nader omschreven in 4.3.1.

Beschrijving object

De percelen zijn in gebruik als bouwland ten behoeve van bloementeelt. De percelen zijn middels de omliggende percelen ontsloten op de openbare weg en goed ontwatert.

4.7.5 Eigenaar 5

Kadastrale gegevens

Brakel, sectie N, nummer 67 Benodigd oppervlak: 0.32.63 ha

Gebruiker

Algemeen uitgangspunt benoemd onder 3.1.2. In gebruik bij eigenaar.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Niet van toepassing.

Publiekrechtelijke beperkingen

Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 06 oktober 2021, ontleent aan Hyp4 82271/104.

Bestemming

Buitengebied Zaltbommel, nader omschreven in 4.3.3.

Beschrijving object

Het perceel is in gebruik als opslaglocatie ten behoeve van bedrijvigheden. Het perceel is omringd met bomen en is goed ontwatert, waarbij de huidige categorie C watergang ligt binnen de kadastrale begrenzing van dit perceel.

4.7.6 Eigenaar 6

Kadastrale gegevens

Brakel, sectie N, nummer 60 Benodigd oppervlak: 0.30.29 ha

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

31 van 84

Gebruiker

Algemeen uitgangspunt benoemd onder 3.1.2. In gebruik bij eigenaar.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Niet van toepassing.

Publiekrechtelijke beperkingen

Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 06 oktober 2021, ontleent aan Hyp4 82271/104.

Bestemming

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard e.v., nader omschreven in 4.3.1.

Beschrijving object

Het perceel betreft een aantal watergangen ‘categorie A’ met bijbehorende randen ten behoeve van de ontwatering van het gebied.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

32 van 84

4.7.7 Eigenaar 7

Kadastrale gegevens

Brakel, sectie N, nummer 1261 Benodigd oppervlak: 0.00.07 ha

Gebruiker

Algemeen uitgangspunt benoemd onder 3.1.2. In gebruik bij eigenaar.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Niet van toepassing.

Publiekrechtelijke beperkingen

Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 06 oktober 2021, ontleent aan Hyp4 82271/104.

Bestemming

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard e.v., nader omschreven in 4.3.1.

Beschrijving object

Het perceel betreft een gedeelte tuingrond naast een inrit.

4.7.8 Eigenaar 8

Kadastrale gegevens

Brakel, sectie N, nummer 134 Benodigd oppervlak: 0.31.41 ha Brakel, sectie N, nummer 135 Benodigd oppervlak: 0.16.56 ha Brakel, sectie N, nummer 1173 Benodigd oppervlak: 0.16.00 ha Brakel, sectie N, nummer 1174 Benodigd oppervlak: 0.17.95 ha Brakel, sectie N, nummer 1262 Benodigd oppervlak: 1.20.83 ha Brakel, sectie N, nummer 1481

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

33 van 84

Benodigd oppervlak: 0.27.30 ha Brakel, sectie N, nummer 1712 Benodigd oppervlak: 1.26.10 ha Brakel, sectie N, nummer 1937 Benodigd oppervlak: 0.43.40 ha Gebruiker

Algemeen uitgangspunt benoemd onder 3.1.2. In gebruik bij eigenaar.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Niet van toepassing.

Publiekrechtelijke beperkingen

Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 06 oktober 2021, ontleent aan Hyp4 82271/104.

Bestemming

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard e.v., nader omschreven in 4.3.1., functieaanduiding glastuinbouw.

Beschrijving object

Voorgenoemde percelen betreffen de kassencomplexen die aanwezig zijn op het getaxeerde en omliggende gronden met de ontsluitingsmogelijkheden van de complexen. Op de percelen zijn een aantal regenwaterbassins gesitueerd en zijn er opslaglocaties voor vrijkomende restproducten (afval) uit de kassen. De ontsluiting van de kassen geschied veelal middels betonplaatbanen en stelconplaten.

4.7.9 Eigenaar 9

Kadastrale gegevens

Brakel, sectie N, nummer 1938 Benodigd oppervlak: 0.00.30 ha

Gebruiker

Algemeen uitgangspunt benoemd onder 3.1.2. In gebruik bij eigenaar.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

34 van 84

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Niet van toepassing.

Publiekrechtelijke beperkingen

Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 06 oktober 2021, ontleent aan Hyp4 82271/104.

Bestemming

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard e.v., nader omschreven in 4.3.1.

Beschrijving object

Het perceel is in gebruik ten behoeve van een trafohuis en is via omliggende percelen ontsloten op de openbare weg.

4.7.10 Eigenaar 10

Kadastrale gegevens

Brakel, sectie N, nummer 1172 Benodigd oppervlak: 0.04.68 ha

Gebruiker

Algemeen uitgangspunt benoemd onder 3.1.2. In gebruik bij eigenaar.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Niet van toepassing.

Publiekrechtelijke beperkingen

Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 06 oktober 2021, ontleent aan Hyp4 82271/104.

Bestemming

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard e.v., nader omschreven in 4.3.1., functieaanduiding glastuinbouw.

Beschrijving object

Het perceelsgedeelte is in gebruik als kassencomplex, gelegen achter een woonhuis.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

35 van 84

4.7.11 Eigenaar 11

Kadastrale gegevens

Brakel, sectie N, nummer 1711 Benodigd oppervlak: 0.02.18 ha

Gebruiker

Algemeen uitgangspunt benoemd onder 3.1.2. In gebruik bij eigenaar.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Persoonlijk gebruiksrecht om niet van een op het verkochte gelegen pad, kas en laadplek. Dit gebruiksrecht vervalt, zodra gebruiker zijn onderneming staakt, dan wel het perceel Brakel N 1712 verkoopt en in eigendom overdraagt.

Publiekrechtelijke beperkingen

Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 06 oktober 2021, ontleent aan Hyp4 82271/104.

Bestemming

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard e.v., nader omschreven in 4.3.1., functieaanduiding glastuinbouw.

Beschrijving object

Op het perceelsgedeelte is een ontsluiting aanwezig van het kassencomplex en bijbehorende gronden.

4.7.12 Eigenaar 12

Kadastrale gegevens

Brakel, sectie O, nummer 490 Benodigd oppervlak: 0.32.05 ha

Gebruiker

Algemeen uitgangspunt benoemd onder 3.1.2. In gebruik bij eigenaar.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

36 van 84

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Betreft een schenking.

Publiekrechtelijke beperkingen

Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 06 oktober 2021, ontleent aan Hyp4 82271/104.

Bestemming

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard e.v., nader omschreven in 4.3.1.

Beschrijving object

Het perceel is in gebruik als grasland ten behoeve van beweiding van vee. Het perceel is zelfstandig ontsloten op de openbare weg en goed ontwatert.

4.7.13 Eigenaar 13

Kadastrale gegevens

Brakel, sectie O, nummer 489 Benodigd oppervlak: 0.32.05 ha

Gebruiker

Algemeen uitgangspunt benoemd onder 3.1.2. In gebruik bij eigenaar.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Erfdienstbaarheden

Geen

Bijzonderheden titel van aankomst

Niet van toepassing

Publiekrechtelijke beperkingen

Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 06 oktober 2021, ontleent aan Hyp4 82271/104

Bestemming

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard e.v., nader omschreven in 4.3.1.

Beschrijving object

Het perceel is in gebruik als grasland ten behoeve van beweiding van vee. Het perceel is via omliggende percelen ontsloten op de openbare weg en goed ontwatert.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

37 van 84

4.7.14 Eigenaar 14

Kadastrale gegevens

Brakel, sectie O, nummer 788 Benodigd oppervlak: 0.70.10 ha

Gebruiker

Algemeen uitgangspunt benoemd onder 3.1.2. In gebruik bij eigenaar.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Verkregen door schenking.

Publiekrechtelijke beperkingen

Wet voorkeursrecht gemeenten d.d. 06 oktober 2021, ontleent aan Hyp4 82271/104

Bestemming

Inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard e.v., nader omschreven in 4.3.1.

Beschrijving object

Het perceel is in gebruik als grasland ten behoeve van beweiding van vee. Het perceel is via omliggende percelen ontsloten op de openbare weg en goed ontwatert.

Van elk perceel is de titel van aankomst opgenomen in bijlage 2 van dit rapport. De fotoweergave van het getaxeerde is opgenomen in bijlage 5 van dit rapport en ontleent aan het volledige taxatierapport d.d. 29 november 2023.

4.8

Publiekrechtelijke beperkingen

Voor zover niet in de tabellen verwerkt is van andere publiekrechtelijke beperkingen uit de informatie van het Kadaster niet gebleken.

4.9

Overige privaatrechtelijke aspecten

Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op de te taxeren objecten en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

38 van 84

5.

Marktomstandigheden, SWOT analyse en Optimale aanwending

5.1

Marktomstandigheden

5.1.1 Macro De concept Macro Economische Verkenning 2024 (Raming augustus 2023 (Concept-Macro Economische Verkenning 2024) | CPB.nl, z.d.)van het Centraal Plan Bureau (CPB) welke op 17 augustus 2023 is gepubliceerd beschrijft de volgende hoofdpunten: De economie heeft de laatste jaren een aantal grote schokken verrassend goed doorstaan. Corona, de oorlog in Oekraïne (en de daardoor veroorzaakte energiecrisis), een rap oplopende inflatie en snelle renteverhogingen van centrale banken hadden grote gevolgen voor huishoudens en bedrijven. De koopkracht daalt in de periode 2022, 2023 en 2024 in totaal met -1,6%. Dat valt gezien de omvang van de schokken nog mee. De economie is, geholpen door het steunbeleid van de overheid, veerkrachtig gebleken. De arbeidsmarkt is krap gebleven en dit uit zich in hogere lonen en een recordaantal mensen met een baan. Tijdelijke inkomensondersteunende maatregelen vallen in 2024 weg, waardoor zonder aanvullend beleid de koopkracht van huishoudens met de laagste inkomens daalt en de armoede stijgt. De armoede loopt op tot 5,7% van de bevolking, een toename van 0,9%-punt ten opzichte van 2023. Dit komt doordat tijdelijke maatregelen om de gevolgen van gestegen energieprijzen te dempen, zoals de energietoeslag en een hogere zorgtoeslag, na 2023 ophouden. Ook op de middellange termijn blijft de armoede licht oplopen.

Om dit tegen te gaan is structureel beleid nodig. De overheidsfinanciën verslechteren op de korte en de middellange termijn; prudent begrotingsbeleid is daarom geboden. Op de korte termijn leiden extra uitgaven en minder belastinginkomsten tot een groter overheidstekort. Deze trend zet door op de middellange termijn: onder andere de uitgaven aan rente, klimaat en zorg lopen op. Daarbij gaat de raming ervan uit dat de overheid er steeds beter in zal slagen de geplande uitgaven te realiseren, waardoor het overheidstekort verder toeneemt tot 3,9% in 2028 en de overheidsschuld stijgt. Het is daarom verstandig om het saldo niet nog verder te belasten. Dit betekent dat het gewenst is om eventueel aanvullend beleid, bijvoorbeeld om de oploop van armoede tegen te gaan, te dekken via ombuigingen of lastenverzwaringen. De inflatie blijft dit jaar hoger dan eerder gedacht, vooral door een hogere kerninflatie. In 2022 liep de inflatie sterk op door forse prijsstijgingen van energie. Dit jaar daalt de inflatie aanzienlijk tot 3,9%, maar leidt de doorwerking van hogere energie- en loonkosten alsnog tot steeds hogere prijzen. Ook in 2024 blijft de inflatie hierdoor met 3,8% hoger dan normaal. De economische groei vertraagt; vooral de uitvoer van goederen en de consumptie groeien minder hard.

Gedeeltelijk is dit een logisch vervolg op de uitbundige groei na corona: een groot deel van de consumptieboom was inhaal en dus tijdelijk van aard. Ook profiteerde de Nederlandse export van uitbundige wereldhandelsvraag, maar die is nu weer dalende. Hogere prijzen zetten extra druk op de consumptie. Ook de investeringen krijgen een tik, mede door de hogere rente.

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

39 van 84

De Macro Economische Verkenning 2024 (Macro Economische Verkenning (MEV) 2024 | CPB.nl, z.d.) van het Centraal Plan Bureau (CPB) welke op 19 september 2023 is gepubliceerd beschrijft de volgende hoofdpunten: Deze Macro Economische Verkenning (MEV) bestaat slechts uit een korte toelichting op de verschillen ten opzichte van de concept-MEV die op 17 augustus is gepubliceerd. In deze publicatie lichten we de verschillen in de macro-economische en budgettaire kerngegevens toe die, tenzij anders aangegeven, kunnen worden geïnterpreteerd als het effect van de besluitvorming in de Miljoenennota 2024. Het onderliggende macro-economische beeld is tussen cMEV en MEV niet geactualiseerd. Doordat het CPB op dit moment bezig is met de doorrekening van de verkiezingsprogramma's (Keuzes in Kaart) is de MEV dit keer beknopt. De besluitvorming in de Miljoenennota bevat maatregelen die erop zijn gericht om de oploop van armoede tegen te gaan, om dit te bekostigen worden voor een bredere groep huishoudens de lasten verhoogd. Het pakket bestaat uit een verhoging van het kindgebonden budget, de huurtoeslag, de arbeidskorting, de algemene heffingskorting in de bijstand en de jonggehandicaptenkorting. De budgettaire kosten van deze maatregelen zijn 2,3 mld euro. Het demissionair kabinet verhoogt de loon- en inkomstenbelasting in box 1 en de accijns op alcohol en tabak. Dit levert 2,2 mld euro op.

Het voorgestelde beleid leidt tot een verbetering van de koopkracht van de laagste inkomens in 2024. In de cMEV leidde het aflopen van tijdelijke inkomensondersteuning per 2024 tot een negatief koopkrachtbeeld voor de laagste inkomens. Na verwerking van de besluitvorming verbetert de koopkracht van de laagste inkomensgroep juist, in doorsnee met 1,1%. Hierin is ook het uitstellen van hervormingen in de huurtoeslag meegenomen.1 Dit heeft een positief effect op de koopkracht van de laagste inkomensgroep (+0,4%-punt). De mediane koopkracht verbetert ten opzichte van cMEV niet. Voor huishoudens vanaf het derde inkomenskwintiel verbetert de koopkracht minder dan in de cMEV, omdat de belastingen hoger zijn, met name voor huishoudens met een hoger inkomen. Daarom gaat de koopkracht voor het mediane huishouden er niet op vooruit door de besluitvorming in de Miljoenennota, de koopkrachtstijging is 1,8% (0,1%-punt lager dan in de cMEV). De verschillen tussen de inkomensgroepen voor wat betreft de koopkrachtstijging in 2024 zijn hierdoor kleiner geworden (figuur 1). De eerder geraamde stijging van het aantal personen onder de armoedegrens in 2024 wordt voorkomen en de armoede onder kinderen daalt.

Door de inkomensondersteunende maatregelen gaat het besteedbaar inkomen van huishoudens aan de onderkant van de inkomensverdeling erop vooruit ten opzichte van de cMEV en blijft het percentage personen onder de armoedegrens in 2024 gelijk aan 2023 (4,8%). Dit zijn 830.000 personen (zie figuur 2). In de cMEV was een toename tot 5,7% geraamd. De armoede onder kinderen daalt in 2024 naar 5,1% (van 6,2% in 2023). Deze afname van de armoede onder kinderen komt doordat de verhoging van het kindgebonden budget alleen ten goede komt aan huishoudens met kinderen. In het cumulatieve koopkrachtbeeld over de driejaarsperiode 2022-2024 is veel spreiding te zien. Het beeld voor de drie jaren samen is relevant omdat vanaf 2022 de inflatie sterk begon te stijgen, en later pas de lonen volgden. Bovendien zijn er grote verschillen tussen de jaren in beleid. De koopkracht daalt voor het mediane huishouden in de driejaarsperiode 2022-2024 met 1,8%. Dit geldt niet voor alle inkomensgroepen: het laagste inkomenskwintiel gaat er in die periode 3,6% op vooruit, voor de hoogste inkomens daalt de koopkracht met 3,7% (zie figuur 3).

Hertaxatie Inbrengwaarde exploitatieplan ’Brakel-West’ te Brakel

40 van 84

Een belangrijke kanttekening bij het koopkrachtbeeld is dat dit beeld uitgaat van één cijfer voor de inflatie. Dit kan voor een grotere vertekening zorgen dan normaal. De ervaren prijsstijging kan per huishouden verschillen. In 2022 namen vooral de kosten van energie toe, die een groter deel uitmaken van de consumptie van huishoudens met een lager inkomen. Daar komt bij dat de mate waarin een energieschok individuele huishoudens raakt sterk kan verschillen, afhankelijk van hun woonsituatie en energiecontract. De laatste tijd nemen juist de prijzen van diensten en voeding toe. Voor voeding geldt hetzelfde als voor energie; huishoudens met een lager inkomen besteden hier relatief meer aan, maar voor diensten juist het omgekeerde. Ook zien we in de koopkracht niet terug dat werknemers buiten de cao-loonstijging gecompenseerd worden voor gestegen kosten van levensonderhoud, bijvoorbeeld door eenmalige uitkeringen. Het overheidstekort bedraagt in 2024 nog steeds 2,4% bbp. Buiten het koopkrachtpakket en de dekking daarvan worden er enkele lasten verzwaard, waaronder de heffing in box 3, met name om een lagere inschatting van de opbrengst van de internationale vpb-afspraken en de zorgpremie te dekken. Ook stijgen de uitgaven aan defensie.