06. Erven met perspectief VAB-aanpak 2024-2026.pdf

4.3

Verschillende functies op één erf

Het komt geregeld voor dat “stoppende”, omschakelende of verbredende boeren liefst combinaties van verschillende functies op hun boerderij willen; tijdelijk als overgangssituatie, of blijvend. Bekende voorbeelden zijn een zorgboerderij, kinderopvang of winkel. Vaak wordt gestart met een nevenfunctie en blijft het agrarisch bedrijf dan nog in stand of wordt verkleind (maar niet opgeheven). Na verloop van tijd kiest de erfeigenaar voor permanente voortzetting van de gekozen combinatie, en/of worden nog meer functies toegevoegd (zoals horeca) en/of wordt de nevenfunctie de hoofdfunctie. In dat laatste geval kan de agrarische functie kleinschalig blijven bestaan (hobbyboer) of wordt helemaal beëindigd. De mogelijkheid van meerjarige overgangssituaties en geleidelijke omschakeling naar andere bedrijfsvormen biedt de eigenaar een aantrekkelijk perspectief voor een toekomstbestendig erf en andere/nieuwe/aanvullende inkomensvoorziening. Het is daarom gewenst dat provincie en gemeenten op basis van een visie bepalen welke (neven)functies in welke gebieden juist wel of (liever) niet gewenst zijn. En dat in de bijbehorende regels nadrukkelijk rekening wordt gehouden met langdurige overgangssituaties. In de aankomende wijziging van de Omgevingsverordening worden mogelijkheden voor nevenfuncties al verruimd.

Voor de beoordeling van de planologische wenselijkheid maakt het niet zoveel uit of de nevenfunctie later misschien de hoofdfunctie wordt (na eventuele beëindiging van de agrarische hoofdfunctie). De effecten in de omgeving blijven hetzelfde. In de planbeoordeling moet wel meer rekening worden gehouden met mogelijke groei van de nieuwe activiteit want dan kunnen die effecten in de omgeving ook toenemen waardoor alsnog de locatie ongeschikt kan zijn voor die functie.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

17 van 38

5 VAB-beleid andere provincies In Utrecht wordt de hoeveelheid vrijkomende agrarische bebouwing geschat op 1,2 mln. m2. Daarvan zal circa 800.000 m2 gesloopt worden (en de rest hergebruikt). Deze opgave is gelijk aan die in de meeste andere provincies (voor zover onderzocht5). Brabant, Gelderland en Overijssel hebben een beduidend grotere opgave van respectievelijk 3-4 mln. m2, 2,5 mln. m2 en 2 mln. m2 sloop. De ervaringen in andere provincies zijn als referentie gebruikt bij de invulling van het Utrechtse beleid, regels en instrumenten. Hieronder worden deze voor enkele provincies toegelicht. Gezamenlijk zijn deze representatief voor (de variaties in) beleid, regels en instrumenten. Noord-Brabant Beleid Brabant heeft al circa 20 jaar een actief beleid om VAB-eigenaren en gemeenten te stimuleren en faciliteren bij herbestemming, sloop en rood-voor-rood. Dit hangt samen met het grootste aantal intensieve veehouderijbedrijven in deze provincie. In 2001 is de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte opgericht. Dit is een fonds en projectontwikkelaar in één, om de uitvoering van de RvR-regeling te faciliteren. Eigenaren krijgen een vergoeding voor de sloop die later door de Ontwikkelingsmaatschappij wordt terugverdiend met de verkoop van bouwrechten (of door bouwlocaties te ontwikkelen). De Ontwikkelingsmaatschappij borgt de kwaliteit van sloop en van bouw.

Het beleid is vooral gericht op maatwerkoplossingen en het ontzorgen van VAB-eigenaren en gemeenten. Om die reden heeft Brabant weinig generieke regels en instrumenten. Met de in april 2022 gepubliceerde Beleidsregel Maatwerk Omgevingskwaliteit zijn wel generieke regels voor rood-voor-rood in werking getreden. Regels De nieuwe Beleidsregel Maatwerk Omgevingskwaliteit6 biedt VAB-eigenaren de mogelijkheid zelf de sloop en nieuwbouw te (laten) realiseren, zonder tussenkomst van de Ontwikkelingsmaatschappij. Hiermee wil de provincie Noord-Brabant de VAB-aanpak stimuleren. De regels zijn echter behoorlijk streng en complex omdat voor de bouw van 1000 m3 ongeveer 3200 m2 gesloopt moet worden, zowel de sloop als de bouw (en andere ruimtelijke instrumenten) in fictieve euro’s worden uitgedrukt en de sloop en bouw vrijwel gelijktijdig moeten worden gerealiseerd. Daar staat tegenover dat sloop- en bouwlocatie in verschillende gemeenten kunnen liggen en ook meerdere kleine woningen in het bouwvolume mogen worden gerealiseerd (om aan te sluiten bij de woonopgave). De locatie van de nieuwe woningen moet een zogenoemde “aanvaarbare locatie” zijn. Hierin is veel maatwerk mogelijk mits gemeente en provincie het hierover eens zijn. In deze beleidsregel is al rekening gehouden met subsidieregelingen voor bedrijfsbeëindiging waarin een sloopverplichting is opgenomen, zoals de LBV(+) en MGAB.

De provincie staat geen combinatie van subsidie en RvR toe en een ondernemer moet dus kiezen van welke regeling hij gebruik wil maken. Instrumenten Brabant was in 2017 de eerste provincie met een provinciebreed coachingaanbod voor (toekomstige) VABeigenaren. De regeling VAB-Impuls voorziet in adviesvouchers waarmee eigenaren een VAB-deskundige kunnen inschakelen die hen ondersteunt bij het maken van keuzes over de toekomst van bedrijf en erf en adviseert over de aanpak. Gemeenten en initiatiefnemers kunnen het Ondersteuningsnetwerk inschakelen. Dit zijn gespecialiseerde provinciemedewerkers die per casus helpen om tot haalbare plannen te komen en tevens zorgen voor de afstemming daarover binnen het provinciehuis. Gelderland Beleid De provincie Gelderland was tot voor kort zeer terughoudend met het opstellen van beleid en regels ten aanzien van VAB. De provincie kent geen verstedelijkingsverbod voor het landelijk gebied. Zij vond dit primair een zaak van de gemeenten. De regio’s Achterhoek en Food Valley hebben wel beleid om de VAB-aanpak te stimuleren en 5 Vrijkomende Agrarische Bebouwing | Herbestemming Noord, https://edepot.wur.nl/393440, Leegstand agrarische gebouwen -

Provincie Noord-Brabant, Nadere analyse vrijkomende agrarische bebouwing Gelderland - WUR, https://www.provincieutrecht.nl/media/4917, 6 Terugkijken webinar beleidsregel Maatwerk omgevingskwaliteit - Omgevingswet in Brabant - Provincie Noord-Brabant en Provinciaal blad 2022, 8557 | Overheid.nl > Officiële bekendmakingen (officielebekendmakingen.nl)

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

18 van 38

faciliteren en dat wordt incidenteel door de provincie gesubsidieerd. Als gemeenten woningen willen toestaan in een nieuw omgevingsplan worden die standaard gerekend tot de kwantitatieve afspraken tussen regio’s en provincie over de woonopgave. In het nieuwe coalitieakkoord (juni 2023) is een koerswijziging voor VAB opgenomen: “Vrijkomende agrarische bebouwing gaat komende jaren om grote aantallen. Vanwege het risico op ondermijning en omdat het goed is voor de leefbaarheid op het platteland willen we ruimte laten voor alternatief gebruik van vrijkomende agrarische gebouwen. Dat betekent meer woningbouw, economische functies en bedrijven in het buitengebied toestaan op de diverse locaties, vooral aan de randen van dorpen en kernen. Zonder dat dit te veel belemmeringen oplevert voor bestaande agrariërs. We willen wel stilstaan bij de risico’s en het feit dat gemeenten daar zelf afwegingen in moeten kunnen maken. We betrekken hierbij ook het programma Veilig buitengebied.” Deze koerswijziging zal naar verwachting niet leiden tot regels over functieverandering in de provinciale Omgevingsverordening, maar de provincie gaat wel bekijken hoe gemeenten meer kunnen worden ondersteund om de functieverandering goed te begeleiden. Regels De provincie heeft geen specifieke regels in de Omgevingsverordening over VAB of RvR.

Instrumenten Incidenteel verstrekt de provincie subsidie aan een regio (samenwerkingsverband van gemeenten) voor regionale spelregels en/of ondersteuningsinstrumenten. Hiervan is in de Regio Food Valley vaak gebruik gemaakt om intergemeentelijke spelregels voor o.a. uitwisseling van sloopmeters op te stellen en diverse ondersteuningsprojecten voor VAB-eigenaren uit te voeren, waaronder coaches. In de Regio Achterhoek is de VAB-aanpak opgenomen in de Regiodeal en is hiervoor de Stichting Ruimte Vitaal opgericht. Overijssel Beleid Bij de provincie Overijssel is het VAB-beleid al geruime tijd in ontwikkeling. Begin 2023 is door Aveco de Bondt een uitgebreid adviesrapport7 uitgebracht over VAB-instrumenten en koppelkansen. Voor de actualisatie van de Utrechtse VAB-aanpak is daar dankbaar gebruik van gemaakt. Eerder heeft Overijssel de mogelijkheden voor “Cluster-rood-voor-rood” verkend en die zijn meegenomen in het Aveco-rapport. Bij de voorbereiding van de nieuwe Omgevingsvisie is in Overijssel politieke discussie gevoerd over VAB in relatie tot een voorgenomen zonering in het landelijk gebied. Met die zonering willen GS de gebieden die het meest geschikt zijn voor de landbouw beschermen en om die reden daar geen zonnevelden en RvR toestaan. Regels De provincie hanteert geen harde kwantitatieve regels over VAB en RvR.

Sinds 2010 hanteert de provincie wel een uitgebreid kwalitatief kader voor de beoordeling van omgevingsplanwijzigingen onder de titel Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). Veel gemeenten hebben dit kader vertaald in kwantitatieve regels in hun omgevingsplannen, maar die verschillen onderling wel. In Twente hebben gemeenten onderlinge afspraken gemaakt over de uitwisseling van sloopmeters bij RvR-projecten. Instrumenten Sinds 2019 heeft Overijssel erfcoaches ingezet om daarmee toekomstbestendige erven te stimuleren. De opzet lijkt op die van de Plattelandscoaches in Utrecht. Zij zijn echter meer gericht op erftransitie en minder op landbouwtransitie (in de huidige opzet). Voor specialistische advisering over VAB kunnen deelnemers, na goedkeuring door de erfcoach, een adviesvoucher van max. € 2.500 krijgen. Op basis van het Aveco-rapport zullen meer instrumenten worden geïmplementeerd om de VAB-aanpak te faciliteren en stimuleren. De provincie voert overleg met alle gemeenten over provinciebrede implementatie van VAB-programma’s per GGA-gebied, vergelijkbaar met VAB-visies (zie hoofdstuk 6). Overige provincies Vrijwel alle provincies hebben één of andere vorm van een Ruimte-voor-ruimte-regeling. Meestal met een standaardregel dat bij tenminste 1000 m2 sloop één woning op het erf mag worden bijgebouwd.

In de meeste provincies is herbestemming van agrarische bebouwing voor een andere, kleinschalige bedrijfsfunctie toegestaan, 7 “Kies en Mix”; verkenning koppelkansen sloopopgave en bredere (woon)opgaven in het landelijk gebied

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

19 van 38

zolang dit niet tot beperkingen voor de omliggende agrarische bedrijven leidt of onevenredige (milieu)hinder of (verkeers)overlast voor omwonenden veroorzaakt. Noord-Holland staat dit terughoudend toe om de ruimtelijke kwaliteit te bewaken terwijl Zeeland “Nieuwe economische dragers” juist stimuleert om de leefbaarheid op het platteland te bevorderen. Limburg hanteert het principe “Juiste ontwikkeling op juiste locatie”, zonder dat te concretiseren. De provincie Zuid-Holland heeft recent (voorjaar 2022) gekozen voor intensivering van het VAB-beleid. De overweging daarbij is dat door de Transitie Landelijk Gebied zoveel agrarische bebouwing vrijkomt dat meer regie van de provincie nodig is. De provincie versterkt dit ook zelf door een eigen subsidie (bovenop de rijkssubsidie) bij bedrijfsbeëindiging en -verplaatsing in gebieden waar veel opgaven samenkomen. GS hebben inmiddels één Transitiegebied aangewezen (Nieuwkoopse plassen). De kaders voor functieverandering op erfniveau zullen worden opgenomen in de door GS vast te stellen gebiedsplannen voor deze gebieden.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

20 van 38

6 Mogelijke VAB-instrumenten In dit hoofdstuk worden enkele instrumenten beschreven waarmee de provinciale bijdrage aan de VAB-aanpak kan worden versterkt, in aanvulling op het bestaande beleid en verruimde regels en de reeds eerder ontwikkelde hulpmiddelen op de provinciale VAB-pagina.

6.1

Regels

De provincie heeft regels voor functieverandering in het landelijk gebied duidelijk beschreven in de Omgevingsverordening en de toelichting daarop. De grondslag voor die regels is een algemeen verstedelijkingsverbod in het landelijk gebied, bedoeld om het landelijke karakter van het platteland te beschermen. Wonen en niet-agrarische bedrijfsfuncties zijn stedelijke functies en zijn dus in beginsel niet toegestaan in het landelijk gebied. De voor VAB toepasselijke regels in de Omgevingsverordening gaan voornamelijk over uitzonderingen op het algemene verstedelijkingsverbod. In die regels zit ook nog de mogelijkheid om van die regels af te wijken als aantoonbaar wordt bijgedragen aan de omschreven doelen. Veel gemeenten hebben nauwelijks aanvullende regels vastgesteld en hanteren dus meestal de provinciale regels, zonder de daarin opgenomen mogelijkheden voor maatwerk. Voor dat maatwerk is dus een uitgebreider omgevingsplanwijziging of -afwijking nodig. Daarbij laten de gemeenten vaak de onderbouwing aan de initiatiefnemer over en de weging soms zelfs aan de provincie. Aanpassing en/of verduidelijking van de provinciale regels kan substantieel bijdragen aan de VAB-aanpak en perspectief voor erftransities, met name in combinatie met de stimuleringsinstrumenten die in 6.2 worden beschreven.

Uit het advies voor beleidsmatige samenwerking in de Regio’s Food Valley en Amersfoort komt naar voren dat de regels die sinds enkele jaren door de Gelderse Food Valley gemeenten worden gehanteerd goed bijdragen aan flexibele en doelmatige VAB-aanpak. De Omgevingsverordening biedt al veel mogelijkheden voor maatwerk en uitzondering van de standaardregels als daarmee wordt bijgedragen aan de doelen van de Omgevingsvisie. Als die doelen, en de weging daarvan echter onvoldoende (kan) worden vertaald naar gemeentelijk beleid, dan vergroot de ruimte voor uitzonderingen eerder de onduidelijkheid dan dat het bijdraagt aan perspectief voor erftransities. Onderstaand beschreven mogelijke aanpassingen zijn dus mede bedoeld om meer duidelijkheid aan initiatiefnemers te bieden. Eventuele aanpassingen van regels en/of toelichting in de Omgevingsverordening kunnen pas met ingang van 2025 worden verwerkt. In de tussentijd kan middels voorlichting al wel worden verduidelijkt welke mogelijkheden de huidige regels bieden en welke toepassingen daarvan beleidsmatig gewenst zijn, gezien de opgaven die samenhangen met de VAB-aanpak. 6.1.1

Mogelijke aanpassing/verduidelijking van regels

Aanpassing, flexibilisering en/of verduidelijking van de regels kan bijdragen aan slagvaardige en toekomstbestendige aanpak van VAB en is nodig om meer ruimte te bieden voor sociale en economische functies in het landelijk gebied. Enkele mogelijkheden voor aanpassing en verduidelijking worden hieronder beschreven. Zonering in Omgevingsvisie In de Omgevingsvisie en -verordening is een zonering van landbouwgebieden opgenomen. Vanwege de Transitie Landelijk Gebied en de daaraan verbonden doelen voor natuur, water, bodem en klimaat is mogelijk een andersoortige zonering nodig. Wanneer in de nieuwe Omgevingsvisie, in samenhang met het UPLG en de gebiedsplannen, zo’n zonering voor het landelijk gebied wordt opgenomen, kan daarin worden aangegeven welke gebieden geschikt zijn voor (bepaalde vormen van) landbouw, welke gebieden een extensievere landbouw kunnen dragen en welke vormen van herbestemming van bedrijven passend zijn. Dit helpt om de wenselijkheid van functieverandering te verduidelijken en beoordelen. Ook in de verschillende gesprekken met ondernemers komt een vraag om een dergelijke zonering naar boven. Het geeft duidelijkheid aan de boer in wat voor gebied hij zit en wat daar zijn mogelijkheden zijn. De zonering in de Omgevingsvisie moet aansluiten op de uitwerking van gebiedsplannen in het kader van UPLG/GGA en op de visie Landbouw en Voedsel (in ontwikkeling).

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

21 van 38

M2>m3 In de Omgevingsverordening is de standaardregel bij RvR dat bij sloop van een bepaalde hoeveelheid (m2) bebouwing 1, 2 of 3 woningen op het erf kunnen worden gebouwd. Afwijking van de standaardregel voor meerdere kleinere woningen of terugbouwen op een andere locatie is wel mogelijk binnen de verordening, maar de standaardregel suggereert dat dit minder gewenst is. De standaardregel bevordert de realisatie van grote dure woningen op hetzelfde erf, terwijl dit juist minder gewenst is vanuit de opgaven. Dit kan worden voorkomen door de hoeveelheid (m2) te slopen bebouwing te koppelen aan het (bij) te bouwen bouwvolume (m3). In Food Valley wordt hiervoor een standaardverhouding van 1,5 m2 slopen voor 1 m3 bouwen gehanteerd. Gemiddeld is dit vergelijkbaar met de huidige normen in de Omgevingsverordening. Een m2>m3 regel biedt tevens de mogelijkheid om het bouwen van bepaald woningtypen te stimuleren, en zodoende bij te dragen aan realisatie van het gemeentelijk woonbeleid. Er kan bijvoorbeeld korting op de vereiste hoeveelheid sloopmeters worden gegeven als woningen voor starters of betaalbare huurwoningen worden gerealiseerd.

Op de slooplocatie kan een toeslag op de sloopmeters worden gegeven als er ook een asbestdak wordt gesaneerd of extra geïnvesteerd wordt in ruimtelijke kwaliteit.Deze werkwijze vereist wel, dat per locatie het aantal en de omvang van de woningen zorgvuldig in het gemeentelijk omgevingsplan wordt vastgelegd. Dat wijkt af van de vanouds gebruikelijke werkwijze in omgevingsplannen, waarbij per perceel het aantal woningen wordt benoemd, die elk tot een maximale maat mag groeien. Met deze regel wordt ook invulling gegeven aan het advies van de Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit (PARK) op basis van de studie “Dorps Verdichten”. Flexibeler regels voor andere bedrijfsfuncties Bij functieverandering van agrarische naar andere bedrijfsfuncties geldt een standaardregel dat 50% van de bedrijfsgebouwen gesloopt moet worden. Om meer ruimte te scheppen voor sociale en economische functies is flexibilisering van deze regel gewenst. Daarvoor is wel belangrijk dat er een gemeentelijke visie op passende bedrijfsfuncties in het landelijk gebied is waarmee kan worden bepaald welke bedrijfsfuncties wel, soms of niet naar aard en omvang passend zijn in bepaalde delen van het landelijk gebied. Voor gewenste en passende functies kan dan bijvoorbeeld de sloopeis (gedeeltelijk) vervallen of bij vervangende bouw een m2>m2 regel worden gehanteerd.

In bepaalde gebieden, afhankelijk van de zonering in de Omgevingsvisie, is denkbaar dat functiemenging op termijn de voorkeur krijgt boven agrarisch gebruik. Bijvoorbeeld om daarmee sociaal-economisch perspectief voor een gebied te bieden als de agrarische functie sterk vermindert. In zo’n situatie kan herbestemming van de gebouwen een goede optie zijn en/of meer ruimte voor langjarige overgangssituaties van een nevenfunctie naar niet-agrarische hoofdfunctie. Flexibilisering van de regels kan dit bevorderen. Deze regels worden nog effectiever in combinatie met ontkoppeling van slopen en bouwen (sloopmeterregistratie) waardoor sloopmeters kunnen worden verzameld en de terug te bouwen m2’s geclusterd op een geschiktere locatie kunnen worden gerealiseerd. Ontkoppelen sloop- en bouwlocatie Beleidsmatig heeft het vanuit de verschillende opgaven de voorkeur om meer betaalbare woningen met RvR te realiseren op locaties die daarvoor het meest geschikt zijn, in plaats van op de slooplocatie. Dit kan worden gestimuleerd met een sloopmeterregistratie (zie bij 6.2, onder B1), liefst in combinatie met een VAB-visie of een vergelijkbaar plan met regels. De regels en/of verduidelijking daarvan in de Omgevingsverordening worden zodanig aangepast dat dit de voorkeur krijgt.

Sloop en bouw worden dan niet meer gekoppeld in tijd en locatie, en daardoor hoeft een VAB-eigenaar ook niet zelf de RvR-opbrengsten te realiseren. Dit geldt ook voor de vestiging en uitbreiding van niet-agrarische bedrijfsfuncties. Met behulp van een sloopmeterregistratie wordt gestimuleerd dat bepaalde bedrijfsfuncties niet op de voormalige agrarische locatie komen maar geclusterd op een passender locatie, bijvoorbeeld, als kleine uitbreiding van een bestaand bedrijventerrein. Dit vergroot de mogelijkheden voor vervangend ondernemerschap van stoppende boeren en bevordert de vestiging van bedrijven op de naar aard en omvang best passende plek. Nevenfuncties verruimen Onlangs is in de Omgevingsverordening opgenomen dat de mogelijkheden voor nevenfuncties worden verruimd. Hierin is opgenomen dat een nevenactiviteit niet altijd ruimtelijk ondergeschikt hoeft te blijven aan de agrarische activiteiten, indien de nevenactiviteit een dagrecreatiefunctie betreft die gericht is op woonwijken en waaraan in het

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

22 van 38

gebied nadrukkelijk behoefte bestaat of indien de functie past binnen de gebiedsontwikkelingen. Op basis van de keuzes voor het VAB-beleid voor de komende jaren kan dit eventueel nog verder worden verruimd. Daarbij is wel van belang om te voorkomen dat teveel dezelfde nevenfuncties in een gebied ontstaan. De wenselijkheid van een goede mix van sociale en economische activiteiten kan worden beschreven in een gemeentelijke visie. Plattelandswoning In de Omgevingswet zijn regels opgenomen voor voormalige bedrijfswoningen. De gemeente kan deze regels van toepassing verklaren op een woning bij een boerderij om er voor te zorgen dat de woonbestemming geen beperkingen meebrengt voor de agrarische activiteiten in de directe omgeving. Deze regels worden niet vaak toegepast, maar kunnen in gebieden met veel VAB van belang zijn om de blijvende agrariërs te beschermen tegen bezwaren van “nieuwe” bewoners op het platteland. Natuurvriendelijk slopen Bij de sloop van VAB is vaak sprake van verstoring van beschermde diersoorten. In de praktijk is hiervoor nog te weinig aandacht bij de VAB-eigenaar, sloopbedrijf, gemeente en toezichthouder. Vaak is het goed mogelijk om met preventieve maatregelen overtreding van de Wet Natuurbescherming te voorkomen.

Een goed voorbeeld van afspraken over zo’n werkwijze is het project “Natuurvriendelijk isoleren” (voor muur- en dakisolatie bij woningen) en de Preventiecheck asbest en soorten (voor asbestdakvervanging). 6.1.2

“Snelkookpan” beoordeling van initiatieven

Verschillende gemeenten en het provinciale team Gemeentelijke Ruimtelijke Ontwikkeling (GRO) opperen de mogelijkheid dat gelijktijdig en gezamenlijk initiatieven worden beoordeeld aan een breed samengestelde “intaketafel” en “omgevingstafel”. Met dergelijke “snelkookpan”-sessies kan de doorlooptijd van planontwikkeling en -beoordeling aanzienlijk worden beperkt. Dit werkt optimaal als daarbij de Brabantse werkwijze wordt gevolgd waarbij gemeente, provincie èn de VAB-eigenaar met zijn adviseur en een Ervenconsulent gezamenlijk bespreken en meteen bepalen met welke invulling de erftransitie wenselijk en uitvoerbaar is en maximaal bijdraagt aan realisatie van de gebiedsdoelen. De “snelkookpan” vergt wel meer capaciteit bij de provincie en moet goed georganiseerd worden, liefst door de gemeente, aansluitend op de werking van de omgevingstafel onder de Omgevingswet. Eventueel kan dit op regionaal niveau worden ondersteund (aansluitend op de huidige regioindeling bij team GRO).

6.2

Stimuleringsinstrumenten

Er zijn verschillende instrumenten denkbaar en/of ontwikkeld die ingezet kunnen worden om nieuw perspectief te ontwikkelen voor erven met vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). Hieronder wordt onderscheid gemaakt tussen instrumenten met een directe werking (die direct bijdragen aan het gewenste perspectief), indirecte werking (die de realisatie van het perspectief vergemakkelijken of versnellen) en overige instrumenten. A.

Instrumenten met directe werking

Deze instrumenten verbeteren direct de voorwaarden waaronder eigenaren en initiatiefnemers (sneller) plannen kunnen maken en realiseren voor een toekomstbestendig erf, om gebouwen te slopen of de functie ervan te veranderen en/of een Ruimte-voor-ruimte-project (RvR) te realiseren. A.1. Gemeenten/regio’s faciliteren om een VAB-visie o.i.d. te (laten) maken Dit instrument houdt in dat gemeenten worden ondersteund bij het (laten) maken van een ruimtelijke uitwerking van de mogelijkheden en beperkingen voor functies en functieverandering in bepaalde deelgebieden/zones in het buitengebied. De naam en vorm zijn ondergeschikt; het gaat om verduidelijking van de (on)mogelijkheden voor erftransities. Zo’n VAB-visie kan als input voor, of uitwerking van een gebiedsplan van het Utrechts Programma Landelijk Gebied (UPLG) worden gezien; inhoudelijk moeten deze naadloos op elkaar aansluiten. In de visie kan per homogeen deelgebied worden aangegeven welke maatschappelijke opgaven daar spelen en welke functies daarbij passen. Ook de vereisten/regels voor erftransities kunnen er in worden opgenomen, bijvoorbeeld om de ruimtelijke kwaliteit te borgen of cultureel erfgoed te beschermen. Op basis van de visie kunnen sloop- en

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

23 van 38

bouwinitiatiefnemers zelf al globaal de ontwikkel(on)mogelijkheden voor een erf inschatten. De gemeente kan de beoordeling van initiatieven onderbouwen met de visie. Een gemeentelijke of regionale VAB-visie kan op die manier bijdragen aan snellere en betere besluitvorming bij zowel initiatiefnemers als gemeente. Een VAB-visie kan in het bijzonder verduidelijken in welke gebieden/zones RvR op hetzelfde erf of herbestemming voor bepaalde functies wel en niet gewenst is. En in dat laatste geval: in welke zones de nieuwe functies/bebouwing dan wèl gerealiseerd kan worden, zoals gemengde gebieden, bebouwingslinten, buurtschappen of kernrandzones. In de visie kan ook de woonopgave worden geïntegreerd, bijvoorbeeld door in de spelregels op te nemen dat voor de realisatie van ruimtelijk goed ingepaste woningen voor starters of huurwoningen minder sloopmeters per m3 nieuwbouw hoeven te worden “ingeleverd” dan voor grote woningen. Optioneel: meer gemeentelijke autonomie. In de visie kunnen de kaders van de provinciale Omgevingsvisie worden verwerkt. De provincie beoordeelt alleen de visie en grotere projecten (vanaf x woningen of x m3). Daarbinnen wordt de beoordeling van casussen aan gemeenten overgelaten.

Als gemeenten geen visie maken stelt de provincie de ruimtelijke kaders waar wel/niet gebouwd mag worden en blijft alle casussen beoordelen op projectniveau (terugvaloptie conform huidige werkwijze). Dit is niet nodig/zinvol als de “snelkookpan” (zie 6.1.2.) wordt toegepast. De vorm waarin gemeenten worden gefaciliteerd bij het maken van een VAB-visie kan variëren. Momenteel wordt voor de gemeente Montfoort een voorbeeld-VAB-visie opgesteld die als modeldocument kan fungeren. Ook de recent vastgestelde Landschapsvisie Vijfheerenlanden kan als voorbeeld worden gebruikt. Andere gemeenten hoeven dit dan “alleen” voor hun gemeente specifiek in te vullen. Dit heeft als bijkomend voordeel dat adviseurs van initiatiefnemers deze documenten makkelijk kunnen begrijpen als meerdere gemeenten hiervan gebruik maken. Het document kan tevens als handreiking worden gebruikt en de kaders vanuit de provinciale Omgevingsvisie kunnen er al in worden gezet. Het half ingevulde document kan als input voor participatie worden gebruikt zodat inwoners en ondernemers in het buitengebied direct zien welke keuzes gemaakt kunnen/moeten worden.

Andere denkbare en deels combineerbare vormen voor dit instrument zijn: een subsidie voor gemeenten die zo’n document (laten) opstellen, aanbesteding van een raamovereenkomst met enkele bureaus die zo’n document per gemeente maken, of oprichting van een pool met projectleiders en/of communicatieadviseurs die in verschillende gemeenten ondersteuning leveren bij opstelling van het document c.q. de bijpassende participatie helpen organiseren. De provincie kan het opstellen van zo’n visie (met behulp van het model) ook ondersteunen met regionale kennisbijeenkomsten waarin gemeenten van elkaars ervaringen en ideeën profiteren. Daarbij kan het over inhoudelijke keuzes gaan, maar bijvoorbeeld ook over de inrichting van het participatieproces. Een duidelijk voorbeeld van een VAB-visie, of soortgelijk document wat de mogelijkheden verduidelijkt, is de Omgevingsvisie Buitengebied van de gemeente Laarbeek “Zonder ruimte geen beweging”. Hierin worden in 8 deelgebieden de gewenste, niet gewenste en eventueel gewenste functies toegelicht (stoplichtmodel). A.2. Begeleiding en Advies Voor boeren die nadenken over de toekomst van hun bedrijf en erf is er al best veel begeleidingsaanbod, ook van marktpartijen. Plattelandscoaches zijn effectief als onafhankelijke begeleider om te komen tot keuzes over de toekomst van erf, bedrijf en gezinssituatie.

Het ministerie van LNV ontwikkelt een soortgelijk aanbod (Sociaal Economische Begeleiding) en voor piekbelasters zijn zaakbegeleiders (van LNV) beschikbaar. Als een ondernemer eenmaal heeft besloten om zijn bedrijf te beëindigingen (met of zonder subsidie) valt echter veel begeleidingsaanbod weg. Alleen de plattelandscoach voorziet in ondersteuning bij de keuzes over de erftransitie, eventueel aangevuld met inzet van een VAB-specialist die ook expertise over ruimtelijke kwaliteit levert. Ruimtecoaches zijn effectief om vanuit de gemeente mee te denken over de mogelijkheden voor erftransitie en de weg te wijzen voor de vervolgstappen.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

24 van 38

Gespecialiseerde adviseurs kunnen initiatiefnemers bij alle stappen resultaatgericht adviseren en zo bijdragen aan een vlotte en haalbare transitie. De kwaliteit van deze adviseurs is volgens gemeenten echter lang niet altijd voldoende om snel tot een haalbaar plan te komen. Vaak kan een Ervenconsulent van Mooisticht de initiatiefnemer gericht en hoogwaardig adviseren over de erfinrichting en landschappelijke inpassing. De gemeente neemt deze adviezen vrijwel altijd over. Een samenhangend aanbod van begeleiding is voor (potentieel) stoppende ondernemers en andere erfeigenaren van groot belang. Dit voorkomt “begeleidingskeuzestress” en maakt goede aansluiting op gebiedsprocessen en effectieve hulp bij de realisatie mogelijk. Hiervoor is (provinciale) regie op het begeleidingsaanbod nodig. Erfeigenaren en initiatiefnemers beschikken meestal niet zelf over de benodigde expertises voor goede plannen, omdat ze er zelf vaak maar één keer mee te maken hebben. Adviseurs spelen daarom een cruciale rol bij het stimuleren van sloop, herbestemming en RvR. Daarbij gaat het niet alleen om ruimtelijke adviseurs, maar ook om kostendeskundigen, accountants, fiscalisten, en makelaars. In de initiatieffase is het inhuren van dergelijke adviseurs vaak een drempel voor eigenaren.

Uitbreiding van het begeleidings- en adviesaanbod bij de aanpak van VAB wordt ook geadviseerd in de PARK-studie Dorps Verdichten. Effectieve, samenhangende en kwalitatieve begeleiding en advies kan worden bevorderd door: Verdergaande promotie van de beschikbaarheid van plattelandscoaches voor begeleiding van de erftransitie Uitbreiding van het aanbod van plattelandscoaches en daaraan verbonden (goedgekeurde) adviseurs, waaronder de Ervenconsulenten, specifiek voor VAB-aanpak en erftransitie. De begeleiding moet dan liefst voortduren tot goedkeuring van het omgevingsplan. Voor het uitwerkingstraject ligt een (forse) eigen bijdrage voor de hand. Een handreiking voor (potentiële) VAB-eigenaren waarin het hele traject van sloop, functieverandering, bouw, bestemmingswijziging en de daarbij benodigde ondersteuning en financiering overzichtelijk wordt beschreven. Kosteloze deelname aan de eerste snelkookpansessie (vaak de “intaketafel”) Door de combinatie van een VAB-visie, kwalitatief hoogwaardig advies en duidelijke regels kan de benodigde ambtelijke inzet voor bespreking en beoordeling aanzienlijk worden verminderd. Dit werkt dan ook door in lagere legeskosten voor de initiatiefnemer. De gemeente Ede heeft onlangs een experimentele variant op een adviesvoucher beschikbaar gesteld (Project: Mogelijkheden Buitengebied (ProMo) | Ede Ondernemers).

Eigenaren kunnen voor € 800 een omgevingsplanwijziging krijgen waarbij de gemeente tevens het bodemonderzoek en ecologische quickscan regelt en betaalt. De vereisten zijn zodanig gestandaardiseerd en vereenvoudigd dat hiervoor nauwelijks nog adviseurs hoeven te worden ingehuurd door de eigenaar. A.3. Voorlichting De voorlichting over VAB is nu nog enigszins versnipperd en/of voor de doelgroep niet altijd logisch vindbaar. De provinciale VAB-website wordt door professionals gewaardeerd, maar bereikt nauwelijks de doelgroep rechtstreeks. Het LAMI-loket kan veel voorlichting geven, en dat kan voor VAB verder verbeterd worden, maar is voor reeds gestopte boeren niet logisch vindbaar voor dit onderwerp. De voorlichting door gemeenten en marktpartijen is sterk versnipperd en de kwaliteit loopt sterk uiteen. Met een samenhangende opzet van verschillende communicatie- en voorlichtingsmiddelen kunnen erfeigenaren nog veel beter worden gestimuleerd en geïnformeerd. Ook beïnvloeders in de (sociale en zakelijke) omgeving van deze initiatiefnemers kunnen hiermee worden bereikt, die op hun beurt dan weer de doelgroep bereiken. Voor een samenhangende opzet is een strategie nodig die mede gesteund wordt door partijen die een actieve rol in de voorlichting kunnen vervullen, zoals gemeenten, branchevertegenwoordigers en doelgroepvertegenwoordigers. De provincie kan zo’n strategie laten maken.

Met verschillende middelen (webpagina’s, content lokale media en doelgroepenmedia, flyers) kan aandacht worden gevraagd voor de gevolgen van leegstand èn de mogelijkheden voor toekomstbestendig gebruik en inrichting van

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

25 van 38

het erf. De afzenders zijn bij voorkeur partijen in de directe omgeving van erfeigenaren, zoals gemeenten, makelaars, erfbetreders. Koppeling aan de voorlichtingsstructuur van het UPLG/GGA ligt voor de hand. Voor beëindiging en VAB is de gemeente dan een logisch loket en afzender waar (potentiële) VAB-eigenaren volledig kunnen worden voorgelicht. Hiervoor is, naast een strategie, hulp nodig bij de opzet en inrichting van zo’n loket. Wellicht kunnen de Energieloketten hiervoor als voorbeeld dienen. Met verhalen en voorbeelden kunnen initiatiefnemers op ideeën worden gebracht waar ze niet uit zichzelf op komen en die hen inspireren om initiatief te nemen. Hierbij is van belang dat ze zich kunnen identificeren met de vertellers, liefst ook in een herkenbare context. Dat kan in een zakelijke context zijn (beroepsbijeenkomsten met “koplopers” als verteller) of in een sociale context (buurtbijeenkomsten, tv-serie). De onder A2 genoemde handreiking kan hieraan ook bijdragen. A.4. VAB-trein De VAB-trein bestaat uit een collectieve VAB-aanpak waarin erfeigenaren in een bepaald gebied proactief worden benaderd met de vraag of ze geïnteresseerd zijn in het zetten van stappen bij de erftransitie, herbestemming en sloop van vrijkomende bebouwing. Belangstellenden worden in een gezamenlijk proces in een vooraf bepaald tijdpad zoveel mogelijk ontzorgd en begeleid in de te nemen stappen.

De advisering en begeleiding gaat veel verder dan zoals omschreven bij A2. Door de collectieve aanpak wordt de gemeente ook ontzorgd door de VAB-trein. Een onafhankelijke VABdeskundige informeert eigenaren over de (on)mogelijkheden op hun locatie. Principeverzoeken voor omgevingsplanwijziging kunnen uniform worden opgezet en op een vooraf afgesproken moment gebundeld voorgelegd en besproken met de gemeente. Dit levert een aanzienlijke tijdsbesparing voor de gemeente op. Daarnaast biedt een collectieve VAB-aanpak meer mogelijkheden om op andere plekken (geclusterd) terug te bouwen met RvR in plaats van op hetzelfde erf (zoals omschreven bij B1-sloopmeterregistratie). Met individuele casusbehandeling is dit lastiger. Daar staat tegenover dat van de gemeente inzet wordt gevraagd voor communicatie en faciliteren van een informatiebijeenkomst. Het organiseren en bemensen van een VAB-trein is relatief kostbaar omdat eigenaren en gemeente vergaand worden ontzorgd. Daar staat tegenover dat de kwaliteit van de advisering wordt geborgd en de doorlooptijd van omgevingsplanwijziging wordt bekort. De VAB-trein is nog niet in praktijk toegepast. Het nadeel van een VAB-trein kan zijn dat de timing niet past; een eigenaar stapt niet in omdat hij er nog niet aan toe is of juist sneller wil. Daarom zijn “tussenstations” nodig waar een deelnemer eventueel kan uitstappen.

Een belangrijk beoogd effect van de VAB-trein is dat een eigenaar versneld zijn keuze maakt om de trein niet te missen. B.

Instrumenten met indirecte werking

B1. Sloopmeterregistratie en sloopfonds Deze instrumenten voorzien erin dat de voordelen van een RvR-regeling (voor woningen) en de regeling voor herbestemming tot niet-agrarisch bedrijf flexibel kunnen worden benut. Hiermee wordt mogelijk gemaakt dat sloop en bouw: Op verschillende momenten kunnen plaatsvinden Op verschillende locaties kunnen plaatsvinden Helemaal worden ontkoppeld (sloopbank of -fonds) Als dit goed wordt geregeld kan dit ook op regionaal of provinciaal niveau worden georganiseerd. Dit heeft als voordeel dat adviseurs van erfeigenaren met minder verschillende registratiesystemen te maken hebben en daardoor beter kunnen adviseren.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

26 van 38

Sloopmeterregistratie is een systeem om sloopmeters te kunnen uitwisselen en verhandelen tussen slopende partijen (VAB-eigenaar) en bouwende partijen, ook gemeentegrensoverschrijdend als gemeenten daaraan meewerken. Een partij die VAB sloopt kan daarmee de potentiële opbrengstwaarde met RvR-toepassing verzilveren zonder dat hij daarvoor zelf moet terugbouwen. Hij kan de sloopmeters verkopen aan een partij die daarmee het planologische recht krijgt om te bouwen op daarvoor bestemde locaties. Met behulp van een sloopmeterregistratie kan worden gebouwd op andere locaties dan waar wordt gesloopt. Hiervan profiteren sloopeigenaren die geen nieuwe buren of bedrijfsactiviteiten op hun erf willen en de gemeente kan sturen op de locaties/zoekgebieden waar met sloopmeters gebouwd mag worden. Een sloopmeterregistratie vereenvoudigt en versnelt de sloop met behoud van de opbrengsten van RvR. En het vereenvoudigt en stimuleert dat er wordt gebouwd (met RvR) op de meest geschikte locaties en de meest gewenste woning/bebouwingstypes door de daarvoor meest geschikte partij. De verhandeling van sloopmeters kan binnen één gemeente worden toegestaan maar kan ook regionaal worden gefaciliteerd. In de Gelderse Food Valley gemeenten bestaat dit systeem al langer (voor woningen) en werkt goed.

In het advies over beleidsmatige samenwerking aan de regio’s Food Valley en Amersfoort wordt geadviseerd om dit systeem volledig te implementeren, inclusief gemeentegrensoverschrijdende uitwisseling van sloopmeters en een regionaal registratiesysteem. Voor enkele of alle Utrechtse gemeenten in deze regio’s kan de werking van een sloopmeterregistratie nader worden onderzocht en uitgewerkt. Daarbij is ook aandacht nodig voor de risico’s en hoe die kunnen worden beheerst. Het is bijvoorbeeld ongewenst dat een dergelijk systeem leidt tot meer bebouwing in het landelijk gebied dan nodig is om perspectief voor VAB-erven te bieden. Een sloopmeterregistratie vereist ook een duidelijk gemeentelijk beleid voor terugbouwlocaties, zoals bedoeld met een VAB-visie, om te voorkomen dat op ongeschikte locaties wordt teruggebouwd. Sloopmeterregistratie wordt, behalve in Food Valley, ook door gemeenten in andere provincies al toegepast, maar wel in elke gemeente (iets) anders. De regelingen verschillen in het sloopmoment (vooruitlopend op bouw of gelijktijdig), de geldigheidsduur (2 tot 10 jaar), verrekenwijze en de registratievorm. Dergelijke variatie is voor initiatiefnemers en hun adviseurs onoverzichtelijk en daarom heeft regionale registratie de voorkeur. De Food Valleygemeenten hebben onderling afspraken gemaakt over de uitwisselbaarheid van sloopmeters.

Hierdoor kan (beperkt) in de ene gemeente gebouwd worden met sloopmeters uit een andere gemeente. Het is denkbaar dat dit ook provinciegrensoverschrijdend wordt toegepast. In gemeenten die een sloopmeterregistratie toepassen zijn sloopmeters in principe vrij verhandelbaar. Een sloopmeterregistratie kan worden uitgebreid tot een sloopbank. Een derde partij beheert dan de sloopmeterregistratie. Die partij koopt de sloopmeters van sloopeigenaren en verkoopt ze aan bouwinitiatiefnemers. Dit maakt het nog makkelijker om sloopmeters te kopen en verkopen. De beheerder van een sloopbank draagt ook de waarderisico’s. Daardoor is een sloopbank alleen te overwegen als een regio al enkele jaren ervaring heeft met sloopmeterregistraties. Met een sloopfonds wordt het mogelijk om het principe van “verstening = ontstening” (wat de basis is voor RvR en sloopmeterregistraties) te verbreden. Verstening is dan alle nieuwe bebouwing in het landelijk gebied. Ontstening is dan bijvoorbeeld naast sloop van VAB ook verbetering van de omgevingskwaliteit of een bijdrage aan bodem-, water-, natuurdoelen. Door verstening en ontstening uit te drukken in euro’s (verwaarden) kunnen deze worden verevend in een fonds. De oprichting van een dergelijk sloopfonds vergt veel nadere uitwerking, zowel bestuurlijk, juridisch als financieel.

Die uitwerking kan gefaseerd worden door eerst te onderzoeken welke varianten denkbaar zijn en in overleg met gemeenten een SWOT-analyse van die varianten te maken. Op basis van bestuurlijke keuzes voor een voorkeursvariant(en) kan worden uitgewerkt hoe zo’n fonds kan gaan werken en wat daarvoor nodig is. B.2. Financiering In de initiatieffase kan cofinanciering van adviezen effectief zijn om de risico’s voor initiatiefnemers te verlagen. Dit kan in de vorm van een subsidie (bijvoorbeeld voor een haalbaarheidsonderzoek) of door kosteloze beschikbaarstelling van adviseurs (al dan niet met een eigen bijdrage). Met adviesvouchers kan in deze vorm van cofinanciering worden voorzien (zie hiervoor).

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

27 van 38

Voor- en/of projectfinanciering is voor vrijwel iedere erftransitie noodzakelijk, zeker als daarbij RvR wordt toegepast. Initiatiefnemers beschikken lang niet altijd over voldoende eigen liquide vermogen om zonder externe financiering projecten te realiseren. Financiers, zoals banken, laten zich bij een financieringsbeslissing vaak leiden door het risico en het te verwachten rendement. Als hierover onvoldoende zekerheid bestaat blokkeert dat de financiering en daarmee de transitie. Met overheidsgaranties kunnen de risico’s voor financiers worden verminderd of weggenomen. Met overheidsleningen of door overheden gevulde fondsen kan onder gunstige voorwaarden de sloop, herinrichting en bouw worden gefinancierd. Hierdoor worden businesscases eerder haalbaar. Het opzetten van een garantie- of leningregeling is niet eenvoudig. Bij voorkeur wordt dit landelijk opgezet, bijvoorbeeld als instrument voor uitvoering van de PPLG’s, analoog aan regelingen voor innovaties bij bedrijven (Vroege fase fonds) of verduurzaming van agrarische bedrijven (Borgstellingskrediet). B.3. Kwaliteitsteam/adviespool voor gemeenten Een regionaal team van in VAB gespecialiseerde RO-deskundigen kan zowel erfeigenaren als gemeenten ontzorgen.

Door hun specialisatie kunnen zij snel over de (on)mogelijkheden per locatie adviseren aan erfeigenaren en gelijktijdig borgen dat alleen passende aanvragen voor omgevingsplanwijziging worden ingediend. In zo’n team kan nauw worden samengewerkt met andere regionaal werkende adviseurs/begeleiders, zoals de Plattelandscoaches en Ervenconsulenten (Mooisticht). De teams kunnen ook bijdragen aan de totstandkoming van gemeentelijke VAB-visies. In het advies voor beleidsmatige samenwerking aan regio’s Food Valley en Amersfoort is ook een dergelijk team/commissie opgenomen. De provincie kan bijdragen aan de financiering van zo’n kwaliteitsteam als middel om de VAB-aanpak te versterken en de uitvoeringskracht van de Transitie Landelijk Gebied te vergroten. Eventueel kan een Kwaliteitsteam gecombineerd worden met de in 6.1.2 voorgestelde “snelkookpan”-beoordeling. C.

Overige stimuleringsinstrumenten

C.1. Keurmerk Veilig Ondernemen Buitengebied, Schouw Met subsidie van het Ministerie van Binnenlandse Zaken biedt het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV) ondersteuning bij het organiseren van bijeenkomsten en activiteiten met bewoners en ondernemers. Hierbij wordt nauw samengewerkt met de gemeente, verenigingen, politie en justitie. In het buitengebied gaat het hoofdzakelijk over de preventie en aanpak van ondermijning. De bijeenkomsten en activiteiten leiden tot een KVO-buitengebied. Een goed voorbeeld is de brede aanpak in de Achterhoek D'RAN EN HOE!? | PVO Oost Nederland (pvo-oostnederland.nl) Dit proces kan als kapstok voor verschillende van de bovenomschreven stimuleringsinstrumenten worden gebruikt en/of worden gecombineerd met participatie t.b.v. een VAB-visie. Ook zonder de aanpak van een KVO kan een multidisciplinaire periodieke schouw van delen van het buitengebied de VAB-aanpak stimuleren. Daarbij is het wel van belang dat eigenaren direct oplossingen aangereikt krijgen. In Brabant en Zuid-Holland zijn hiermee positieve ervaringen waarbij ook ZLTO is betrokken. C.2. Naleving, toezicht en handhaving Als agrarische bebouwing niet meer voor agrarische doeleinden wordt gebruikt is veelal sprake van strijdigheid met het omgevingsplan.

Zeker als de gebouwen voor andere functies worden gebruikt, zoals stalling, opslag of andere niet-agrarische bedrijfsmatige activiteiten. Gemeenten houden hierop geen actief toezicht en reageren alleen op meldingen over (mogelijk) illegaal gebruik (piepsysteem).

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

28 van 38

Meer toezicht op omgevingsregels kan de VAB-aanpak versnellen, ook al zullen de betreffende eigenaren dit niet als stimulering ervaren. Toezicht op (illegaal) gebruik is echter arbeidsintensief omdat vanaf de openbare weg vaak moeilijk te beoordelen is hoe een gebouw gebruikt wordt. Daarvoor zou het helpen als gemeenten en omgevingsdiensten kunnen beschikken over een risico-analyse-tool waarmee op basis van data kan worden beoordeeld hoe groot de kans is dat gebouwen anders worden gebruikt. De provincie kan onderzoeken of een dergelijke tool ontwikkeld kan worden met beschikbare gegevens over agrarisch gebouwgebruik (BAB), omgevingsvergunningen en mogelijk luchtfoto- of satellietbeeldanalyse.

6.3

Effectiviteit stimuleringsinstrumenten

Erftransities en VAB-aanpak komen alleen tot stand als de erfeigenaar in actie komt. Meer dan stimuleren en kaders/regels stellen kan de overheid niet doen. Daarom zijn instrumenten van de (provinciale bijdrage aan de) VAB-aanpak alleen effectief als die erfeigenaren stimuleren om met de aanpak van hun VAB aan de slag te gaan. Uit de interviews met gemeenten, het project “Beleidsmatige samenwerking” in de Regio’s Food Valley en Amersfoort en de ervaringen in andere provincies met een actief VAB-beleid komt naar voren dat een combinatie van: Meer voorlichting Kwalitatief goede begeleiding en advies VAB-visie of een vergelijkbaar plan Systeem van sloopmeterregistratie het meest effectief is om de VAB-aanpak te stimuleren en te laten bijdragen aan de opgaven. Deze combinatie kan bovendien rekenen op veel draagvlak bij alle stakeholders. Aan de hand van de voorwaarden voor VAB-eigenaren om de bebouwing te slopen of herbestemmen en de bouwvoorwaarden om RvR-projecten te realiseren (zie bij 4.2) is beoordeeld welke instrumenten daaraan bijdragen. Hierdoor ontstaat een indruk van de effectiviteit per instrument. Een instrument dat aan veel voorwaarden bijdraagt is effectiever dan een instrument dat aan één voorwaarde bijdraagt. In onderstaand overzicht is zichtbaar gemaakt welke instrumenten bijdragen aan welke sloop/bouwvoorwaarden.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

29 van 38

Invloed van stimuleringsinstrumenten op de voorwaarden voor sloop en bouw met RvR

Dezelfde informatie in tabelvorm is weergegeven in Bijlage 1. Uit het overzicht komt naar voren dat (meer) voorlichting, een VAB-visie en begeleiding en advies het meest bijdragen aan stimulering van eigenaren om aan de slag te gaan met erftransities met toepassing van RvR. Ook de VAB-trein kan effectief zijn, maar hierbij moet het voorbehoud worden gemaakt dat hier nog geen ervaring mee is.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

30 van 38

Aan de hand van de stappen die een (potentiële) VAB-eigenaar doorloopt is in beeld gebracht bij welke stap welk stimuleringsinstrument effect heeft. De stappen zijn globaal benoemd en de volgorde kan per eigenaar anders zijn.

Dezelfde informatie in tabelvorm is weergegeven in Bijlage 2. Uit het overzicht kan worden afgeleid dat Begeleiding en advies en de VAB-trein bij veel stappen effectief zijn. Tussen deze instrumenten zit ook veel overlap. De VAB-visie is vooral effectief in de keuze- en voorbereidingsfase en voorlichting vooral in de keuzefase. Sloopmeterregistraties hebben ook op veel stappen effect omdat die de toepassingsmogelijkheden van RvR sterk vergroten. De conclusies uit de twee overzichten sluiten aan op eerdergenoemde ideeën bij stakeholders en andere provincies. Dit betekent dat de volgende instrumenten het meest effectief zijn om de VAB-aanpak te stimuleren en te laten bijdragen aan de opgaven: Meer voorlichting Kwalitatief goede begeleiding en advies VAB-visie of een vergelijkbaar plan De VAB-trein kan ook effectief zijn, maar hierbij moet het voorbehoud worden gemaakt dat hier nog geen ervaring mee is. Een instrument voor (voor)financiering is effectief om de drempel voor VAB-aanpak te verlagen, maar hiervoor is waarschijnlijk samenwerking met andere provincies en het Rijk nodig. Een kwaliteitsteam/pool voor gemeenten of de “snelkookpan” kan, liefst op regionaal niveau effectief zijn om initiatieven snel en goed te begeleiden. Een systeem van sloopmeterregistratie kan eveneens effectief zijn maar dan is wel van belang om eventuele risico’s goed in beeld te brengen en af te wegen.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

31 van 38

7 Evenwichtige provinciale bijdrage aan de VAB-aanpak 7.1

Overwegingen

Het doel van de (provinciale bijdrage aan de) aanpak van VAB is om de erftransities te versnellen en vereenvoudigen en optimaal te laten bijdragen aan realisatie van daarmee samenhangende beleidsdoelen, realisatie van het UPLG en van een toekomstbestendig landelijk gebied. Om dit te realiseren is de inzet van meer stimuleringsinstrumenten, aanpassing en/of verduidelijking van enkele regels en een efficiënter werkproces nodig. Die intensivering van de provinciale bijdrage aan de VAB-aanpak moet aansluiten op de brede inzet van de provincie voor een toekomstbestendig landelijk gebied, zoals de gebiedsprocessen en diverse (subsidie)regelingen. De aanpak moet ook invulling geven aan het nieuwe coalitieakkoord en aansluiten op de gewenste rolverdeling tussen provincie en gemeenten. En de bijdrage van de provincie moet budgettair en inhoudelijk in balans zijn met alle andere opgaven. Deze overwegingen worden hieronder iets uitgewerkt. Op basis daarvan is een voorlopige selectie gemaakt waarmee een evenwichtig pakket kan worden gevormd voor inzet van de provincie, stimuleringsinstrumenten en gewenste regelaanpassingen (zie bij 7.2). 7.1.1

Prioritaire beleidsdoelen

De provinciale bijdrage aan de VAB-aanpak moet de komende jaren op verschillende manieren bijdragen aan de realisatie van een toekomstbestendig landelijk gebied en het UPLG en de Omgevingsvisie in het bijzonder. In het Coalitieakkoord 2023-2027 is afgesproken dat de aanpak moet bijdragen aan meer ruimte voor woningen en sociale en economische functies, zonder afbreuk te doen aan een goede ruimtelijke kwaliteit. Dit betekent ook dat de VAB-aanpak op korte termijn, meer dan tot nu toe, moet bijdragen aan sociaal-economisch perspectief voor stoppende boeren. Nieuwe instrumenten zijn nodig om te bevorderen dat gemeenten op hun beurt die ruimte ook (kunnen) bieden en om voor VAB-eigenaren te verduidelijken met welke erftransities zij op medewerking van de overheid kunnen rekenen. De uitwerking van UPLG, nieuwe provinciale Omgevingsvisie en -verordening zal nog enige tijd vergen. Het is echter ongewenst om met het opstellen van VAB-visies of soortgelijke instrumenten te wachten totdat deze kaders klaar zijn. Een deels parallelle aanpak lijkt het meest passend: voorloper-gemeenten worden ondersteund bij het maken van visies en ondertussen wordt op casusniveau zoveel mogelijk de “snelkookpan” toegepast. Intern zorgen betrokkenen dat de eerste VAB-visies en de casusbeoordelingen passen bij de inzichten van dat moment over de gewenste gebiedsontwikkeling. 7.1.2

Samenwerking tussen gemeenten en provincie bij de VAB-aanpak

De urgentie om stoppende boeren perspectief te bieden en de noodzaak om de geringe ambtelijke capaciteit optimaal te benutten vraagt om versnelling van de beoordeling van functieveranderingsinitiatieven. Veel gemeenten geven aan dat zij graag worden ondersteund bij hun RO-taken. Voor deze verbeteringen is geen andere rolverdeling nodig maar wel meer inzet door de provincie, gericht op versnelling van het beoordelingsproces, het bieden van duidelijkheid en hulp bij de beoordeling van maatwerk. Dit is mogelijk met de “snelkookpan”, faciliteren van het opstellen van VAB-visies door gemeenten, flexibele en duidelijke provinciale regels en ondersteuning bij de toepassing daarvan. Vanwege de urgentie van de transitieopgaven voor het landelijk gebied is wat meer inhoudelijke sturing door de provincie bij functieverandering nodig c.q. onvermijdelijk. Uit gesprekken met gemeenten blijkt dat zij hier over het algemeen ook geen bezwaar tegen hebben, maar wel op korte termijn duidelijkheid over de (on)mogelijkheden wensen.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

32 van 38

7.1.3

Inzet van de provincie

Intensivering van de provinciale bijdrage aan de VAB-aanpak vergt meer ambtelijke inzet om de stimuleringsinstrumenten te ontwikkelen, regelaanpassingen en -verduidelijking uit te werken en de samenwerking met gemeenten te versterken. Daarnaast is voortzetting van de huidige werkwijze (VAB-site, multidisciplinaire werkgroep) gewenst. Een deel van de benodigde werkzaamheden kan worden uitbesteed. Als de instrumenten zijn ontwikkeld en (grotendeels) geïmplementeerd, kan de intensievere inzet van de provincie weer worden verminderd en/of geïntegreerd in reguliere werkprocessen. Daarom is een projectaanpak met een looptijd van 3 jaar geschikt voor de voortzetting van de provinciale bijdrage aan de VAB-aanpak. Voor de extra ambtelijke inzet en uit te besteden werkzaamheden voor het in 7.2 beschreven pakket is naar schatting een incidenteel budget van 8 ton (verdeeld over 3 jaar) nodig.

7.2

Evenwichtig en samenhangend pakket

Zorgvuldige en efficiënte inzet van middelen maakt prioritering van de provinciale inzet noodzakelijk. Daarbij is gezocht naar een optimale onderlinge samenhang en effectiviteit, draagvlak bij stakeholders en wat past bij de hiervoor beschreven beleidsprioriteiten, rolverdeling met gemeenten en “passende” inzet van de provincie. Dit leidt tot de hieronder weergegeven selectie van instrumenten (zie de beschrijving in hoofdstuk 6): -

Meer voorlichting over de (on)mogelijkheden bij sloop en functieverandering van VAB, inclusief een handreiking voor het VAB-traject voor (potentiële) VAB-eigenaren; Kwalitatief goede begeleiding en advies voor VAB-eigenaren, door uitbreiding van specialistische ondersteuning via een plattelandscoach; Gemeentelijke VAB-visie of een vergelijkbaar plan/instrument; “Snelkookpan”-werkwijze om initiatieven voor functieverandering snel en gezamenlijk te beoordelen;

Een gemeentelijke of regionale sloopmeterregistratie kan wellicht ook bijdragen aan meer en sneller perspectief voor erven met VAB maar behoeft verder onderzoek. Dit kan de komende periode worden uitgevoerd waarbij de ervaringen van andere provincies betrokken worden. De VAB-trein kan ook effectief zijn, maar hierbij moet het voorbehoud worden gemaakt dat hier nog geen ervaring mee is. Dit kan met een pilot in één of enkele gemeenten worden uitgeprobeerd, mogelijk in combinatie met uitwerking van een sloopmeterregistratie. Een instrument voor (voor)financiering is effectief om de drempel voor VAB-aanpak te verlagen, maar hiervoor is waarschijnlijk samenwerking met andere provincies en het Rijk nodig. In aansluiting op deze instrumenten staan hieronder de mogelijkheden voor aanpassing van bepaalde regels in de Omgevingsverordening, of de interpretatie of toepassing daarvan. Zolang dergelijke aanpassingen nog niet zijn opgenomen in de verordening kan met gerichte uitleg en voorlichting de toepassing in de praktijk al worden gestimuleerd.

Wijziging van de m2-woning-(standaard)regel in een m2-m3-regel, zodat terugbouwen van meer, kleinere woningen met RvR wordt gestimuleerd, inclusief voordeel voor terugbouwen van betaalbare woningen; Meer ruimte voor sociale en economische functies die naar aard en omvang in het gebied passen en bijdragen aan alternatieve of aanvullende inkomsten voor de (gestopte) agrariër volgens het “Ja mits”principe; Faciliteren van terugbouwen van woningen met RvR op andere, passender locaties dan de slooplocatie, eventueel in combinatie met een sloopmeterregistratie. En op soortgelijke wijze faciliteren van terugbouwen van niet-agrarische bedrijfsfuncties op andere, passender locaties dan de slooplocatie.

7.3

Uitwerking en implementatie

De uitwerking en implementatie van deze VAB-aanpak wordt als project georganiseerd. Hiervoor wordt een projectleider ingezet die nauw samenwerkt met de reeds langer bestaande VAB-werkgroep. In deze werkgroep zijn beleidsmedewerkers van Ruimtelijke Ontwikkeling, Landbouw (inclusief UPLG en Plattelandscoaches), Wonen,

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

33 van 38

Economie, Milieu, Energie en Ondermijning (Kabinet) betrokken. Daarnaast nemen een communicatieadviseur en GIS-specialist deel. Over de uitwerking wordt periodiek ambtelijk afgestemd met vertegenwoordigers van de Utrechtse gemeenten, deels in regioverband (Regio Amersfoort en Food Valley en U10). Ook enkele andere stakeholders, zoals LTO en buurprovincies, worden regelmatig bij de uitwerking betrokken. 7.3.1

Activiteiten

De doorlooptijd van de ontwikkeling, uitwerking en implementatie van de in 7.2 genoemde instrumenten verschilt sterk. Dit hangt af van de bijbehorende procedures (zoals wijziging van de Omgevingsverordening), voorafgaand onderzoek naar de mogelijkheden (zoals bij een eventuele sloopmeterregistratie) en/of de benodigde tijd om een product te realiseren, bijvoorbeeld vanwege participatie (zoals bij VAB-visies). Om die reden worden in onderstaand activiteitenoverzicht geen realisatie-indicatoren opgenomen. Hiervoor wordt een projectplan opgesteld. a.

b.

c.

d.

e.

Regelaanpassingen en -verduidelijking De eerstvolgende mogelijkheid om de Omgevingsverordening aan te passen is bij de 2e wijziging, die naar verwachting begin 2025 in werking zal treden. Vanwege de doorlooptijd van het participatieproces wordt de ambtelijke voorbereiding in het voorjaar van 2024 afgerond. Aanpassing is naar verwachting mogelijk voor de m2-m3-regel, het faciliteren van terugbouwen met RvR op een andere locatie en het flexibiliseren van de regels voor andere bedrijfsfuncties. Vooruitlopend op de aanpassingen moeten over sommige onderwerpen nog beleidsstandpunten worden gevormd. Bijvoorbeeld over de toelaatbaarheid van andere bedrijfsfuncties in het landelijk gebied (conform Coalitieakkoord: meer ruimte voor sociale en economische functies) en de eventuele stimulering van het terugbouwen van betaalbare woningen en/of terugbouwen op andere locaties. De besluitvorming over de regelaanpassingen moet bovendien goed aansluiten op het UPLG(-proces). Daardoor is het mogelijk dat niet alle, vanuit de VAB-aanpak gewenste aanpassingen al bij de 2e wijziging kunnen worden meegenomen. Door de regio’s Amersfoort en Food Valley wordt gezamenlijk een handelingskader functieverandering opgesteld. Naar verwachting sluit dit grotendeels aan op de in 7.2 genoemde regelwijzigingen en de provincie wil dit in beginsel faciliteren.