06. Erven met perspectief VAB-aanpak 2024-2026.pdf

“Erven met Perspectief” VAB-aanpak 2024-2026 Samenvatting Door de uitvoering van het Utrechtse Programma Landelijk Gebied (UPLG), landelijke stimulering van bedrijfsbeëindiging en vergrijzing onder agrarisch ondernemers zal de komende jaren sneller en meer agrarische bebouwing vrijkomen dan tot nu toe. Voor boeren die overwegen om hun agrarisch bedrijf te beëindigen, is perspectief op toekomstig erfgebruik nodig. Hoe duidelijker dat perspectief is hoe beter zij keuzes over de toekomst van hun bedrijf en erf kunnen maken. In het coalitieakkoord 2023-2027 is het voornemen opgenomen om het beleid voor vrijkomende en vrijgekomen agrarische bebouwing (VAB) te actualiseren en daarbij te zoeken naar meer ruimte voor woningen en sociale en economische functies, zonder afbreuk te doen aan een goede ruimtelijke kwaliteit. Een slagvaardige doelgerichte aanpak van VAB is bovendien nodig om leegstand en ondermijning te voorkomen, asbestdaken aan te pakken en te bevorderen dat de erftransities zoveel mogelijk bijdragen aan een toekomstbestendig, vitaal en leefbaar landelijk gebied. Het doel van de (provinciale bijdrage aan de) aanpak van VAB is om stoppende boeren meer perspectief te bieden, erftransities te versnellen en vereenvoudigen en daarmee bij te dragen aan het voorkomen van ongewenst gebruik en stimuleren van toekomstbestendige erven.

Door het UPLG en de openstelling van stimuleringsregelingen voor bedrijfsbeëindiging en -verplaatsing mag op korte termijn een sterke toename van VAB en daaropvolgende functieverandering worden verwacht. Dat maakt actualisatie en intensivering van de VAB-aanpak urgent. Uitgaande van een eerdere VAB-prognose van de WUR zullen naar schatting in de provincie Utrecht meer dan 500 bedrijven stoppen voor 2030. Daarbij komt minstens 1,2 miljoen m2 agrarische bebouwing vrij, waarvan ongeveer 2/3 deel uiteindelijk zal worden gesloopt. Het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht is mede gericht op sloop en duurzame herbestemming van vrijkomende en vrijgekomen agrarische bebouwing. In de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening is de afgelopen jaren meer ruimte gecreëerd voor functieverandering na (gedeeltelijke) sloop en herbestemming van VAB. Binnen de VAB-aanpak van de provincie is gewerkt aan de ontwikkeling van drempelverlagende instrumenten, bij elkaar gebracht op de VAB-webpagina van de provincie Utrecht. Daarover is breed gecommuniceerd. De plattelandscoaches zijn goed toegerust voor het onderwerp VAB. Met medewerking en cofinanciering van de provincie wordt door de regio's Foodvalley en Amersfoort een regionaal beleidskader functieverandering ontwikkeld en wordt de opstelling van een (model)VAB-visie in de gemeente Montfoort ondersteund.

De VAB-aanpak is multidisciplinair en projectmatig opgezet, met bijdragen vanuit landbouw, ruimtelijke ontwikkeling, ondermijning, economie, energie, grondzaken, GIS en milieu (asbestdaken). Bij toename van vrijkomende agrarische bebouwing en gelijktijdige toename van de urgentie om perspectief te bieden voor erftransities, is de aanpak van bestaande en te verwachten knelpunten een belangrijk doel van de (provinciale bijdrage aan de) VAB-aanpak. De belangrijkste knelpunten zijn een tekort aan capaciteit bij gemeenten en onduidelijkheid over de (on)mogelijkheden voor andere functies op het erf van (potentiële) VAB-eigenaren.

1 van 38

In deze notitie worden de achtergronden en invulling van de actualisatie en intensivering van de VAB-aanpak beschreven. De provinciale bijdrage aan de VAB-aanpak kan worden versterkt met de inzet van stimuleringsinstrumenten en aanpassing en/of verduidelijking van (de toepassing van) regels. De mogelijkheden hiervoor worden beschreven in hoofdstuk 6. Zorgvuldige en efficiënte inzet van middelen maakt prioritering echter noodzakelijk. Daarbij is gezocht naar een optimale onderlinge samenhang en effectiviteit, draagvlak bij stakeholders en wat past bij de hiervoor beschreven beleidsprioriteiten, rolverdeling met gemeenten en “passende” inzet van de provincie. Provinciale Staten, alle Utrechtse gemeenten en LTO zijn geconsulteerd over de provinciale bijdrage aan de VAB-aanpak in de periode 2024-2026, zoals beschreven in hoofdstuk 7. Daaruit is breed draagvlak voor de gekozen instrumenten gebleken. Vanwege de urgentie van perspectief voor stoppende agrariërs wordt direct na vaststelling van deze notitie gestart met de uitvoering van de VAB-aanpak 2024-2026.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

2 van 38

Inhoud 1

Inleiding ...............................................................................................................................................................4

2

Huidige VAB-aanpak ...........................................................................................................................................6 2.1

Ruimtelijk beleid ..............................................................................................................................................6

2.2

Inzet provincie .................................................................................................................................................6

2.3

Rolverdeling provincie-gemeenten ..................................................................................................................7

2.4

Knelpunten bij toename VAB ..........................................................................................................................8

3

Opgaven en uitdagingen ...................................................................................................................................10 3.1

3.2

4

Opgaven ........................................................................................................................................................10 3.1.1

Verwachte omvang VAB ..................................................................................................................10

3.1.2

Perspectief voor stoppers, omschakelaars en blijvers .....................................................................10

3.1.3

Voorkomen leegstand en verkeerd gebruik .....................................................................................11

3.1.4

Toekomstbestendig landelijk gebied ................................................................................................11

3.1.5

Bijdrage aan Transitie Landelijk Gebied ..........................................................................................11

3.1.6

Bijdrage aan de woonopgave ..........................................................................................................12

3.1.7

Bijdrage aan werklocaties ................................................................................................................12

3.1.8

Bijdrage aan veilige en gezonde leefomgeving, energietransitie, recreatie en cultureel erfgoed ....12

Uitdagingen ...................................................................................................................................................13 3.2.1

Concreet perspectief, voortvarende aanpak VAB, toekomstbestendig landelijk gebied ..................13

3.2.2

Samenloop beëindigingsregelingen en Ruimte voor Ruimte (RvR).................................................13

3.2.3

Perspectief op maat met capaciteitstekorten ...................................................................................14

Behoefte van (potentiële) VAB-eigenaar ...........................................................................................................16 4.1

Ondersteuningsbehoefte VAB-eigenaren .....................................................................................................16

4.2

Voorwaarden voor sloop (en bouw met RvR) ...............................................................................................17

4.3

Verschillende functies op één erf ..................................................................................................................17

5

VAB-beleid andere provincies ...........................................................................................................................18

6

Mogelijke VAB-instrumenten .............................................................................................................................21 6.1

Regels ...........................................................................................................................................................21 6.1.1

Mogelijke aanpassing/verduidelijking van regels .............................................................................21

6.1.2

“Snelkookpan” beoordeling van initiatieven .....................................................................................23

6.2

Stimuleringsinstrumenten ..............................................................................................................................23

6.3

Effectiviteit stimuleringsinstrumenten ............................................................................................................29

7

Evenwichtige provinciale bijdrage aan de VAB-aanpak ....................................................................................32 7.1

Overwegingen ...............................................................................................................................................32 7.1.1

Prioritaire beleidsdoelen ..................................................................................................................32

7.1.2

Samenwerking tussen gemeenten en provincie bij de VAB-aanpak ...............................................32

7.1.3

Inzet van de provincie ......................................................................................................................33

7.2

Evenwichtig en samenhangend pakket.........................................................................................................33

7.3

Uitwerking en implementatie .........................................................................................................................33 7.3.1

Activiteiten ........................................................................................................................................34

7.3.2

Kosten ..............................................................................................................................................35

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

3 van 38

1 Inleiding Door de uitvoering van het Utrechtse Programma Landelijk Gebied (UPLG), landelijke stimulering van bedrijfsbeëindiging en vergrijzing onder agrarisch ondernemers zal de komende jaren sneller en meer agrarische bebouwing vrijkomen dan tot nu toe. Voor boeren die overwegen om hun agrarisch bedrijf te beëindigen, is perspectief op toekomstig erfgebruik nodig. Hoe duidelijker dat perspectief is hoe beter zij keuzes over de toekomst van hun bedrijf en erf kunnen maken. In gebieden waar extensivering van de landbouw gewenst is, en de grond van “stoppers” nodig is voor het verdienmodel van de “blijvers”, kan perspectief voor een niet-agrarisch erf de keuze om te stoppen stimuleren en zo bijdragen aan de transitie landelijk gebied.

Een slagvaardige doelgerichte aanpak van vrijkomende en vrijgekomen agrarische bebouwing (VAB) is bovendien nodig om: • Leegstand, ongewenst gebruik en verrommeling in het landelijk gebied te voorkomen • Ondermijning te voorkomen en bestrijden • Asbestdaken te saneren • Willekeurige toename van woonbebouwing (“villa-hagelslag”) in het landelijk gebied te voorkomen • Als een erf een woonbestemming krijgt, ervoor te zorgen dat de woningtypen bijdragen aan leniging van de woningnood • De leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied te behouden en versterken Als het erf en de gebouwen een andere (neven)functie krijgen, is van belang dat deze functies aanvullend zijn op bestaande niet-agrarische functies. Zo wordt bijdragen aan een toekomstbestendig, vitaal en leefbaar landelijk gebied en duurzaam inkomen voor de betreffende ondernemer. Het doel van de (provinciale bijdrage aan de) aanpak van VAB is om stoppende boeren meer perspectief te bieden, erftransities te versnellen en vereenvoudigen en daarmee bij te dragen aan het voorkomen van ongewenst gebruik en stimuleren van toekomstbestendige erven. Door het UPLG en de openstelling van stimuleringsregelingen voor bedrijfsbeëindiging en -verplaatsing mag op korte termijn een sterke toename van VAB en daaropvolgende functieverandering worden verwacht. Dat maakt actualisatie en intensivering van de VAB-aanpak urgent.

Bovendien staan in de stimuleringsregelingen korte termijnen (1,5 jaar) waarbinnen de nieuwe functie en inrichting van het erf duidelijk moet zijn. Dit verhoogt de urgentie en het belang voor de provincie van een effectieve provinciale bijdrage aan de VAB-aanpak. In het Coalitieakkoord 2023-2027 zijn vier passages opgenomen die betrekking hebben op de provinciale bijdrage aan de VAB-aanpak: • In paragraaf 4.2 onder Wonen: We actualiseren ons beleid voor leegstaande agrarische bebouwing waarbij we zoeken naar meer ruimte voor woningen en naar meer ruimte voor sociale en economische functies. Dit levert een bijdrage aan het voorkomen van ondermijning en bevordert de vitaliteit. • In paragraaf 4.2 onder Economie: We kijken in de gebiedsprocessen van het Utrechts Programma Landelijk Gebied (UPLG) hoe we bedrijvigheid kunnen creëren in vrijkomende agrarische bebouwing, waardoor we werkgelegenheid nabij de mensen realiseren. Dit zonder afbreuk te doen aan een goede ruimtelijke kwaliteit. • In paragraaf 10.2 onder Ruimtelijke Ontwikkeling: o Waar dat kan vereenvoudigen we regels. We bekijken of onze regels nog bijdragen aan de doelstellingen. We kijken zelf en samen met gemeenten naar waar meer flexibiliteit mogelijk is. o Bij ruimtelijke keuzes zijn we zuinig op kwetsbare waarden als natuur, milieukwaliteit en landschap. We maken water en bodem sturend.

o We kiezen voor zorgvuldig ruimtegebruik waarbij we functies concentreren en combineren. o We bouwen vooral op goede bereikbare locaties in of nabij het stedelijk gebied, waar verschillende mobiliteitsvormen samenkomen. Zo dragen we bij aan de nabijheid van voorzieningen en houden we meer ruimte voor natuur, landbouw en recreatie. • In paragraaf 11.2 onder Bestuur en Samenwerking: We werken aan een integer en weerbaar bestuur en zetten in op de aanpak van ondermijning en het gebruik van BIBOB (bevordering Integriteitsbeoordelingen door het Openbaar Bestuur) samen met gemeenten. De looptijd van het huidige VAB-project is eind 2023 geëindigd. De urgente behoefte aan perspectief voor potentieel stoppende en omschakelende boeren, verwachte versnelde toename van VAB, uitwerking van het UPLG, en de afspraken in het Coalitieakkoord zijn aanleiding voor voortzetting en ook intensivering van de provinciale bijdrage aan de aanpak van vrijkomende agrarische bebouwing in de komende jaren.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

4 van 38

In deze notitie worden de achtergronden en invulling van de actualisatie en intensivering van de VAB-aanpak beschreven. Daarbij is gebruik gemaakt van recent onderzoek en adviezen/plannen/ervaringen van andere provincies (Overijssel, Brabant, Gelderland), Aveco de Bondt en WUR, de signaleringen van de Utrechtse plattelandscoaches en accounthouders bij team GRO en de resultaten van het samenwerkingsadvies voor Food Valley en Regio Amersfoort. Hiermee is voldoende informatie beschikbaar over de overwegingen, mogelijke instrumenten en (on)mogelijkheden voor een provinciale bijdrage aan de VAB-aanpak. Daarnaast zijn vijf gemeenten ambtelijk geraadpleegd over mogelijke stimuleringsinstrumenten en de samenwerking tussen gemeenten en de provincie. Provinciale Staten, alle Utrechtse gemeenten en LTO zijn geconsulteerd over een ontwerp-versie van deze notitie. Daaruit is breed draagvlak voor de gekozen instrumenten (hoofdstuk 7) gebleken. Naar aanleiding van de consultaties is in deze versie het perspectief van de boer als uitgangspunt verwerkt en is er meer aandacht besteed aan ruimte voor sociale en economische functies in het landelijk gebied. Daarnaast zijn redactionele verbeteringen aangebracht en van meer toelichting voorzien. Tenslotte is een paragraaf over de uitwerking en implementatie toegevoegd.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

5 van 38

2 Huidige VAB-aanpak 2.1

Ruimtelijk beleid

Al vele jaren is het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht gericht op sloop en duurzame herbestemming van vrijkomende en vrijgekomen agrarische bebouwing. Aanvankelijk ging dat vooral om verwijdering van landschapsontsierende bebouwing en verhoging van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. Later werd ook het tegengaan van leegstand en ongewenst/illegaal gebruik een belangrijk doel. Recent is het Rijksbeleid voor bescherming van kwetsbare natuur tegen stikstofdepositie ingrijpend gewijzigd en hieruit is de ontwikkeling van het Utrechts Programma Landelijk Gebied (UPLG) voortgekomen. De komende jaren zal dit Rijksbeleid en het UPLG ook gevolgen hebben voor de inrichting en het gebruik van het landelijk gebied. Door deze veranderingen zullen steeds vaker en meer agrarische gebouwen en erven een andere functie (erbij) krijgen en dat heeft gevolgen voor het ontstaan en de aanpak van VAB. Ook voor het gebruik van de om het erf gelegen landbouwgrond heeft dit beleid gevolgen. Voor een (potentieel) stoppende boer hangen het grond- en erfgebruik direct met elkaar samen, dus voor beide is perspectief nodig. De VAB-aanpak is gericht op toekomstbestendige erven, en (andere) UPLGinstrumenten, zoals een grondbank, zijn gericht op toekomstbestendig grondgebruik door de “blijvende” boeren.

Vanuit het ruimtelijk-economische beleid wordt bezien hoe de economie van het landelijk gebied toekomstbestendig kan blijven als het aantal agrarische ondernemingen verder afneemt. Voor de agrarisch ondernemers die nog niet toe zijn aan hun pensioen zijn andere verdienmogelijkheden en werkgelegenheid (op het erf of elders) nodig. Gemeenten worstelen met dit vraagstuk omdat bijvoorbeeld andere bedrijfsfuncties vaker niet dan wel passen in het huidige ruimtelijk beleid. Om de aanpak van VAB te stimuleren geldt al ruim 20 jaar de Ruimte-voor-ruimte-regeling (RvR). De kern van deze regeling is dat een eigenaar na sloop van VAB het planologische recht krijgt om één of meer woningen te (laten) bouwen op hetzelfde erf of op een andere locatie met een (tot dan toe) agrarische bestemming. Met de opbrengst van die woning(en) kan hij de sloop en herinrichting van het erf (deels) bekostigen. Aan de nieuwe erfinrichtingen worden dan eisen gesteld om goede landschappelijke inpassing te borgen en bij te dragen aan verhoging van de kwaliteit van het landelijk gebied. Naast deze mogelijkheden voor de bouw van één of meer woningen in ruil voor sloop zijn er ook al jarenlang mogelijkheden voor de vestiging van niet-agrarische bedrijven. Ook daar staat in de meeste gevallen een sloopverplichting tegenover.

Op basis van de ervaringen met RvR-initiatieven en wensen van gemeenten zijn de regels de afgelopen jaren verruimd. Aanvankelijk moest bijvoorbeeld tenminste 1000 m2 worden gesloopt in ruil voor het mogen bouwen van één woning. De huidige ondergrens is 750 m2. Ook de mogelijkheden voor andere “naar aard en omvang passende” bedrijfsfuncties en herbestemming van bestaande bebouwing zijn verruimd waardoor bij functieverandering niet in alle gevallen meer dan de helft van de agrarische bebouwing hoeft te worden gesloopt. In afwijking van deze regels is er vrijwel altijd maatwerk mogelijk zolang de erftransitie bijdraagt aan de doelstellingen voor en de kwaliteit van het betreffende gebied. Hierdoor is er binnen de huidige regels in specifieke casussen (en vaak onder specifieke voorwaarden) veel mogelijk. Het ruimtelijk beleid en de daarop gebaseerde regels in de provinciale Omgevingsverordening vormen het kader voor omgevingsplanwijzigingen bij gemeenten. Juist omdat de regels veel ruimte bieden is vroegtijdig overleg tussen de gemeente en de accounthouder van team GRO bij de provincie belangrijk. De andere kant van die medaille is dat voor initiatiefnemers (VAB-eigenaren en hun adviseurs) vooraf vaak niet duidelijk is welke erftransities wel/niet op medewerking van de gemeente en/of provincie kunnen rekenen, en dat overleg over de voorwaarden relatief veel tijd kost.

Zie ook bij 2.4.

2.2

Inzet provincie

Gemeentelijke ruimtelijke ordeningsplannen en -regels hebben vooral een kaderstellend karakter voor plaatselijke initiatieven. De gemeentelijke plannen moeten op hun beurt weer passen in de provinciale regels zoals opgenomen in de Omgevingsverordening. Hiermee worden gewenste ontwikkelingen beschreven en voorwaarden vastgelegd waaraan ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen. Om de gewenste ontwikkelingen daadwerkelijk te stimuleren is extra inzet nodig. Zo worden gemeenten begeleid door provinciale accounthouders bij de beoordeling van

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

6 van 38

erftransitieplannen. Om erftransities maximaal te laten bijdragen aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit heeft de provincie bijgedragen aan de organisatie en financiering van de Ervenconsulenten van Mooisticht. Met de toename van vrijkomende agrarische bebouwing in de afgelopen jaren, onder andere door schaalvergroting in de landbouw1, is de inzet van de provincie uitgebreid. De afgelopen jaren is er binnen de VAB-aanpak van de provincie gewerkt aan de ontwikkeling van drempelverlagende instrumenten, bij elkaar gebracht op de VABwebpagina van de provincie Utrecht, en daarover is breed gecommuniceerd. Op de website kunnen eigenaren en gemeenten met de VAB-wijzer bepalen welke planologische mogelijkheden er zijn als de agrarische bestemming vervalt, op basis van de provinciale (Interim) Omgevingsverordening ((I)OV)2. Eigenaren kunnen op de pagina over fiscaliteit concrete informatie vinden over de fiscale aspecten van bedrijfsbeëindiging en erftransitie. De aan VAB verbonden opgaven zijn in interactieve kaartbeelden inzichtelijk gemaakt. De plattelandscoaches zijn goed toegerust voor het onderwerp VAB. Bovendien kunnen zij verschillende VABspecialisten inzetten in het coachtraject.

Meestal wordt het coachtraject gebruikt om een eigenaar te ondersteunen bij het maken van een principekeuze over de toekomst van zijn bedrijf en erf, inclusief oriënterend overleg met de gemeente, en een begin van planuitwerking. Het aanbod van de plattelandscoach voorziet niet in de volledige begeleiding en advisering tot een uitvoeringsgereed plan. Met medewerking en cofinanciering van de provincie zijn gemeenten in Utrecht-Oost meermaals ondersteund bij het organiseren van intergemeentelijke samenwerking bij de VAB-aanpak. Momenteel wordt voor de regio's Foodvalley en Amersfoort intergemeentelijke samenwerking voorbereid om het VAB-beleid en de regels voor Ruimte-voor-Ruimte (RvR) regionaal af te stemmen. Dit voorjaar is met medewerking en cofinanciering van de provincie gestart met de opstelling van een (model)VABvisie in de gemeente Montfoort. De bedoeling hiervan wordt toegelicht in hoofdstuk 6. De provinciale VAB-aanpak is multidisciplinair en projectmatig opgezet, met bijdragen vanuit landbouw & natuur, ruimtelijke ontwikkeling, ondermijning, grondzaken, GIS en milieu (asbestdaken). Het huidige project loopt eind 2023 af.

2.3

Rolverdeling provincie-gemeenten

De provincie bepaalt in de Omgevingsvisie in hoofdzaak de begrenzingen van stedelijk en landelijk gebied en welke delen van het landelijk gebied welke functie hebben (natuur, landbouw, etc.). In de Omgevingsvisie zijn de bijbehorende ontwikkeldoelen beschreven en in de Omgevingsverordening (OVG) staan de daarbij passende regels. Van gemeenten wordt verwacht dat zij projecten en initiatieven stimuleren en faciliteren die in de Omgevingverordening passen. De provincie (team GRO, ondersteund door provinciale specialisten) begeleidt gemeenten bij de beoordeling van aanvragen voor omgevingsplanwijzigingen en borgt dat die wijzigingen overeenkomen met de Omgevingsverordening. Binnen de kaders van de provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening hebben gemeenten beleidsvrijheid om functies en bebouwing wel of niet toe te staan. Vanwege de vrij specifieke regels over VAB in de Omgevingsverordening is bij veel gemeenten nauwelijks sprake van eigen VAB-beleid. Voor een effectieve begeleiding van erftransities is het belangrijk dat: a. De ruimte in de provinciale regels beter wordt benut en waar in de praktijk blijkt dat die regels te knellend zijn voor het bereiken van doelen deze worden verruimd b. Gemeenten, al dan niet in regioverband, binnen die beter benutte of verruimde kaders meer eigen VAB-beleid ontwikkelen c.

Provincie en gemeenten daadkrachtig erftransities begeleiden en meer optreden als één overheid.

1 Zie ook “De VAB-opgave in de provincie Utrecht”, WUR 2017. Door schaalvergroting van landbouwbedrijven wordt de

landbouwgrond gebruikt door minder maar grotere bedrijven. Op stoppende kleinere bedrijven komen de bedrijfsgebouwen dan vrij. 2 Op 1 januari 2024 treedt de nieuwe Omgevingswet in werking. De Utrechtse Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening zijn hierop al aangepast. Vanaf de inwerkingtreding vervalt de Interim-status van de verordening. Naar verwachting worden in maart 2024 de wijzigingen verwerkt die in de zomer van 2023 zijn voorbereid.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

7 van 38

Functieverandering is vrijwel altijd aan de orde bij vrijkomende agrarische bebouwing. Als een agrarisch bedrijf wordt beëindigd of verandert waardoor gebouwen hun functie verliezen is meestal een omgevingsplanwijziging nodig: voor het omzetten van de bedrijfswoning naar een “burgerwoning”, voor eventuele nieuwe bebouwing met nieuwe functies (ter vervanging van gesloopte bebouwing) op het erf en/of voor de omzetting naar een ander bedrijfstype. De gemeente beoordeelt het plan en onderhoudt daarover het contact met de initiatiefnemer en zijn adviseurs. De gemeente is het aangewezen “loket” voor VAB-eigenaren. In de OVG zijn voor deze functieveranderingen concrete regels opgenomen en iedere omgevingsplanwijziging wordt hieraan getoetst. Op basis van deze regels is onder andere de VAB-wijzer op de provinciale website gemaakt. Deze wordt waar nodig steeds geactualiseerd. De accounthouders van team GRO zijn beschikbaar om in een vroeg stadium mee te denken met de gemeente over de (on)mogelijkheden voor erftransitie. Met de introductie van de urgente landelijke opgave voor Transitie van het Landelijk Gebied, zoals beschreven in het Nationaal Programma Landelijk Gebied (NPLG), wordt veel meer regie van de provincies gevraagd. Die regie betreft niet alleen de planologische keuzes maar ook de stimulering van de uitvoering van de transitie.

Hiervoor wordt het Utrechts Programma Landelijke Gebied (UPLG) opgesteld, (deel)gebiedsplannen uitgewerkt, stimuleringsinstrumenten ingezet en de planuitwerking en -uitvoering georganiseerd. De provinciale regierol wordt stevig ingevuld vanwege de urgentie van veel transitiedoelen. Hierdoor verandert ook de rolverdeling tussen provincie en gemeenten bij de VAB-aanpak. Vanwege landelijke stimuleringsregelingen en provinciale regie wordt veel meer invloed uitgeoefend op veranderingen in het landelijk gebied en van gemeenten wordt verwacht dat zij die veranderingen planologisch faciliteren. De komende jaren zal dit van gemeenten extra inspanning vragen. De beschikbaarheid van voldoende RO-capaciteit is echter op dit moment in veel gemeenten al een (fors) probleem en dat is dus een bedreiging voor voortvarende VAB-aanpak en de uitvoering van het UPLG (zie bij 2.3). Gemeenten geven om die reden vaak aan dat zij behoefte hebben aan ondersteuning en/of vereenvoudiging van de werkwijze.

2.4

Knelpunten bij toename VAB

Bij toename van vrijkomende agrarische bebouwing en gelijktijdige toename van de urgentie om perspectief te bieden voor erftransities is de aanpak van bestaande en te verwachten knelpunten een belangrijk doel van de (provinciale bijdrage aan de) VAB-aanpak. Naast de opgaven en uitdagingen die in hoofdstuk 3 worden beschreven gaat het om de volgende (te verwachten) knelpunten: a. Tekort aan capaciteit bij gemeenten. Veel gemeenten hebben nu al een tekort aan RO-medewerkers die zijn toegerust om plannen voor VABlocaties te beoordelen en daarover mee te denken met eigenaren. Bovendien wisselt de bezetting vaak waardoor een VAB-eigenaar tijdens de planontwikkeling met verschillende medewerkers te maken krijgt. Door het capaciteitstekort reageren sommige gemeenten terughoudend als een VAB-eigenaar, zijn adviseur of een plattelandscoach vraagt welke mogelijkheden er op de betreffende locatie zijn. De gemeente wil zich dan pas over een plan buigen als dit redelijk concreet is (principeverzoek). Dit frustreert de voortvarende aanpak en er ontstaat een kip-ei-situatie. Voor een concreet plan moet de eigenaar advieskosten maken en leges betalen, maar dit wil hij alleen doen als (enigszins) duidelijk is wat de mogelijkheden zijn. Zolang die duidelijkheid niet van de gemeente komt gaat hij afwachten. b.

Onduidelijkheid Het Omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan buitengebied) geeft veelal niet duidelijk aan welke mogelijkheden er zijn voor functieverandering, zeker niet als het een ouder plan betreft. Het is voor een VAB-eigenaar en zijn adviseur vaak ook niet duidelijk welke stappen/procedure moeten worden doorlopen om inhoudelijke duidelijkheid te krijgen. Naast, of vanwege, bovenomschreven capaciteitstekort vinden veel gemeenten het lastig om duidelijkheid per casus te geven over de (on)mogelijkheden, mede omdat het eigen beleid vaak niet concreet is uitgewerkt. Zelfs als gemeenten geen beperkingen willen aangeven om zo maximale ruimte voor maatwerk te bieden leidt dit vaak tot een langdurig iteratief proces, soms verlengd met eenzelfde proces met de provincie. Met de toename van VAB en de beslistermijnen in de beëindigingsregelingen (zie 3.2.2.) belemmert deze onduidelijkheid de transitie. c. Kwaliteit adviezen Gemeenten en provincie (team GRO) signaleren regelmatig dat VAB-eigenaren gebrekkig worden

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

8 van 38

d.

geadviseerd door RO-adviesbureaus. Voor een optimale ruimtelijke situering en inpassing kan een advies van de Ervenconsulent van Mooisticht worden ingewonnen. Maar het advies om deze te betrekken wordt niet altijd opgevolgd. Dit leidt regelmatig tot afkeuring van de plannen bij gemeenten en provincie en dat frustreert de eigenaar, vertraagt de VAB-aanpak en verhoogt de kosten voor alle partijen. Nieuwe uitdagingen voor professionals De Transitie Landelijk Gebied zorgt voor nieuwe uitdagingen om erftransities goed te begeleiden. Zeker nu de toekomstbestendige inrichting en gebruik van het landelijk gebied sterk verandert en de economische, maatschappelijke en ruimtelijke opgaven groot en urgent zijn. Bedrijfsbeëindigingen en erftransities zijn nodig om deze opgaven te realiseren. Functieverandering, sloop en herinrichting zijn dus meer dan een wens van de eigenaar. Dit vereist maximale inspanning van alle betrokken professionals en deels aanpassing van beleid om die transities te faciliteren.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

9 van 38

3 Opgaven en uitdagingen 3.1

Opgaven

3.1.1

Verwachte omvang VAB

De VAB-prognose voor Utrecht uit 2017 voorspelde dat tussen 2015 en 2030 ca 800 van de 2600 agrarische bedrijven in de provincie zouden stoppen en daarbij ruim 1,3 miljoen m2 gebouwen zou vrijkomen. Deze prognose was gebaseerd op autonome ontwikkelingen zoals vergrijzing en gebrek aan opvolging en schaalvergroting. Sinds de intensivering van het stikstofbeleid en de brede transitie van het landelijk gebied is duidelijk dat er stoppers bijkomen. Ofwel omdat ze gebruik maken van één van de beëindigingsregelingen (LBV, LBV+, MGAB) ofwel omdat ze geen toekomst meer zien voor het bedrijf in de transitie van het landelijk gebied op langere termijn. Het aantal extra stoppers is nog niet te voorspellen. Tussen 2015 en 2021 zijn circa 300 bedrijven in Utrecht gestopt. Voor de resterende periode tot 2030 wordt uitgegaan van 500 stoppers plus de extra stoppers. Bovendien is nog lang niet alle VAB van reeds gestopte bedrijven aangepakt (gesloopt of duurzaam herbestemd), maar er is bij gebrek aan centrale registratie nauwelijks inzicht in de actuele omvang hiervan, laat staan op welke locaties dit aan de orde is. De WUR heeft in 2022 de VAB-prognose van Brabant geactualiseerd. Daaruit bleek dat de gemiddelde oppervlakte van bebouwing, per locatie waar de agrarische activiteit stopt, ook toeneemt. In Brabant was de gemiddelde agrarische bebouwing op vrijkomende erven tussen 2012-2017 ca.

1150 m2 en de komende jaren gaat het verder stijgen naar gemiddeld ca. 2100 tot 2400 m2 agrarische bebouwing per locatie. In de Utrechtse VAB-prognose was een gemiddeld bebouwingsoppervlak van 1600 m2 per locatie in de periode 2015-2030 voorspeld. Voor de toekomstige VAB-aanpak wordt rekening gehouden met een bebouwingsoppervlak van 2400 m2 per locatie. Op basis van 500+ stoppers tussen 2022 en 2030 en rekening houdend met behoud van 13% gebouwoppervlak met een woonfunctie wordt voor deze notitie uitgegaan van 1,2 miljoen m2 vrijkomende en vrijgekomen bedrijfsbebouwing tot 2030. Daarvan zal naar schatting 2/3 ofwel 800.000 m2 gesloopt worden. Uit de Brabantse actualisatie bleek ook dat op de vrijkomende erven relatief meer bebouwing staat van een recenter bouwjaar dan voorheen, waardoor de mogelijkheden voor hergebruik door andere bedrijven groter zijn. Dit is meestal niet financieel aantrekkelijk in combinatie met gebruikmaking van een beëindigingsregeling, maar kan wel bij stoppers die daar geen gebruik van maken. Dit past in de trend dat steeds meer agrarische bedrijven op meerdere locaties actief zijn en de locaties van stoppers met nog relatief nieuwe stallen en schuren deels overnemen. In dergelijke situaties kan de stopper op het erf blijven wonen en worden de stallen verhuurd aan een ander agrarisch bedrijf.

Dit betekent dat er weliswaar wel een bedrijf is gestopt maar er ontstaat dan geen VAB. Voor “blijvers” is van belang dat zij zicht krijgen op de mogelijkheden voor hergebruik van VAB (en de gronden van stoppers). Naast de bekende kavelruil is hiervoor ook “erfkavelruil” een optie. 3.1.2

Perspectief voor stoppers, omschakelaars en blijvers

VAB is primair een gevolg van beëindiging van het agrarisch bedrijf, meestal passend bij de transitiedoelen voor het landelijk gebied. Zeker in gebieden waar extensivering gewenst is, en de grond van stoppers nodig is voor het verdienmodel van de blijvers, kan perspectief voor een niet-agrarisch erf de keuze om te stoppen stimuleren en zo bijdragen aan de transitie landelijk gebied. Voor dat perspectief is belangrijk dat eigenaren en hun adviseurs inzicht hebben in de planologische en financiële (on)mogelijkheden voor herbestemming, sloop en/of RvR op hetzelfde erf of elders. Hoe meer en financieel (qua vermogen en/of inkomen) gunstiger mogelijkheden er voor niet-agrarisch gebruik zijn, hoe vaker een ondernemer zal beslissen om te stoppen. En naarmate hij meer ondersteund wordt bij het maken van die keuze kan hij sneller die keuze maken. Aantrekkelijk perspectief voor stoppende, omschakelende en verbredende boeren vergroot de kansen op (snellere) realisatie van het Utrechts Programma Landelijk Gebied (UPLG). Zo beschouwd is de VAB-aanpak tevens een uitvoeringsinstrument voor het UPLG en deze zal worden opgenomen in de instrumentenkoffer voor de gebiedsgerichte aanpak (in ontwikkeling).

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

10 van 38

3.1.3

Voorkomen leegstand en verkeerd gebruik

Leegstand of tijdelijk gebruik van vrijgekomen agrarische bebouwing kan aanleiding zijn voor illegaal gebruik, in strijd met de bestemming en in toenemende mate voor ondermijnende activiteiten (meestal drugsgerelateerd). Voormalige agrarische bedrijven en gebouwen worden ook steeds vaker gebruikt voor witwassen. In de buurprovincies Gelderland en Brabant wordt steeds meer aandacht besteed aan de aanpak van vrijgekomen agrarische bebouwing ter voorkoming van ondermijnende activiteiten. Om de “opmars” hiervan in westelijke richting te voorkomen is er ook in Utrecht steeds meer aandacht hiervoor bij de partijen die samenwerken in het RIEC (Regionaal Informatie- en Expertise Centrum) Midden-Nederland. Tijdelijk gebruik voor andere dan agrarische doeleinden (caravan- of materieelstalling, materialenopslag) kan voor de korte termijn eigenaren van alternatieve inkomsten voorzien, maar ook extra verkeersbewegingen veroorzaken en op de langere termijn bijdragen aan verrommeling van het landschap. Leegstand gaat vaak gepaard met verwaarlozing van het pand (wel kosten, geen inkomsten) en verloedering van het erf. Vaak gaat dit samen met “stil leed”, armoede en eenzaamheid. Vroegtijdige signalering van deze risico’s en hulp voordat het bedrijf stopt kunnen voorkomen dat VAB-eigenaren in een negatieve spiraal terechtkomen. 3.1.4

Toekomstbestendig landelijk gebied

Voor een toekomstbestendig landelijk gebied, zoals bedoeld in het UPLG, zijn toekomstbestendige erven nodig. De functies op deze erven (wonen, agrarisch, andere bedrijvigheid) moeten naar aard en omvang passen bij de gebiedsdoelen, -inrichting en -beheer. Daardoor passen lang niet alle functies overal in het landelijk gebied en kunnen verschillende functies elkaar belemmeren. In gebieden met in hoofdzaak een agrarische functie is niet-agrarische bewoning al gauw beperkend voor de hoofdfunctie. Verkeersbewegingen door andere (neven)functies kunnen de veiligheid verslechteren. Toename van bewoning in grote vrijstaande woningen kan leiden tot sociaal-economische onbalans en “villa-hagelslag”. Maar andere sociale en economische functies en meer betaalbare woningen kunnen ook juist bijdragen aan versterking van de leefbaarheid op het platteland, leniging van de woningnood (mits de daarbij passende woningen worden gebouwd) en vervangende werkgelegenheid voor de gestopte boer en zijn gezin. Ook voor de “blijvende” boeren is een leefbaar en vitaal platteland van groot belang. Bij de transitie van erven wordt al vele jaren aandacht gevraagd voor behoud en bescherming van waardevolle en monumentale bebouwing en erfinrichting (als onderdeel van het landschap). Ervenconsulenten van Mooisticht kunnen de benodigde aandacht borgen, mits zij door de eigenaar bij de plannen worden betrokken.

Of andersom, als zij potentiële VAB-eigenaren actief met hun aanbod benaderen. Toekomstbestendig landelijk gebied vergt planologische en economische sturing om bepaalde functies in bepaalde gebieden aan te moedigen of juist te ontmoedigen. Dit sluit aan bij de gebiedsgerichte aanpak in het UPLG. Bij de voorbereiding van de geactualiseerde Omgevingsvisie wordt ook differentiatie in het landelijk gebied (zonering) overwogen, bijvoorbeeld om de landbouw in de daarvoor meest geschikte gebieden ontwikkelperspectief te bieden en in andere gebieden juist meer functiemenging (als economische en sociale dragers) te stimuleren. De transitie van erven die de agrarische functie (deels) verliezen is bij uitstek een gelegenheid om de gewenste ontwikkeling te realiseren. De VAB-aanpak is dan dus ook een planologisch instrument om bij te dragen aan een toekomstbestendig landelijk gebied. In deze notitie worden geen inhoudelijke keuzes over de toekomstige inrichting en gebruik van het landelijk gebied voorgelegd, daarvoor zijn UPLG, Omgevingsvisie en -verordening bedoeld. De invulling van de VAB-aanpak is wel bepalend voor de bijdrage van de VAB-aanpak aan de realisatie van die beleidskeuzes. En duidelijkheid over de gewenste inrichting bevordert het perspectief voor VAB-eigenaren en gewenste erftransities. 3.1.5

Bijdrage aan Transitie Landelijk Gebied

De VAB-aanpak draagt bij aan de Transitie Landelijk Gebied en realisatie van het UPLG. Door gerichte inzet van VAB-instrumenten kan de uitvoeringskracht van het UPLG worden versterkt, bij ongerichte inzet (te generiek, ongeacht de gebiedsopgaven) kan die juist worden verzwakt. Met VAB-instrumenten kan worden bevorderd dat

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

11 van 38

nieuwe functies op de goede plek terechtkomen en de ontwikkeling van bestaande en gewenste functies wordt gefaciliteerd en versneld. Op VAB-locaties waar de herinrichting van het erf kan bijdragen aan bepaalde UPLG-opgaven (natuur, water en bodem en klimaat) kan dit in de omgevingsplanwijziging worden meegenomen. Bij een flexibele toepassing van RvR kan een groen-voor-rood-afspraak tussen gemeente en eigenaar worden gemaakt. De eventuele extra inrichtingskosten kunnen worden vertaald in extra (fictieve) sloopmeters als een sloopmeterregistratie wordt toegepast (zie ook hoofdstuk 6). 3.1.6

Bijdrage aan de woonopgave

In het Provinciaal Programma Wonen en Werken worden kleine woningbouwontwikkelingen in het landelijk gebied niet als uitbreidingslocaties beschouwd. Maar ze tellen wel mee voor de afspraak dat tenminste 50% (vanaf 2025 66%) van de toe te voegen woningen behoort tot het sociale of middeldure segment. Gezien de opgave om zorg te dragen voor een passend woningaanbod voor iedereen wordt ernaar gestreefd dat zoveel mogelijk woningen gebouwd worden die een eind onder de bovengrens van middelduur zitten, zodat een grotere doelgroep bereikt wordt. Door gerichte inzet van instrumenten kan aan deze koppelkans worden bijgedragen. Bijvoorbeeld door de RvR-regels niet meer te koppelen aan een aantal woningen maar aan een bouwvolume waarbinnen (meer) kleine woningen kunnen worden gerealiseerd. Dit vergt behalve een aanpassing van de provinciale regels wel een wijziging van de gebruikelijke wijze van “bestemmen” in gemeentelijke omgevingsplannen. Verder kunnen stimuleringsinstrumenten worden ingezet waardoor het makkelijker en aantrekkelijker wordt om op geschiktere locaties terug te bouwen dan op de slooplocatie, zoals kernrandzones of bestaande linten. Dan draagt de vervangende bebouwing meer bij aan de vitaliteit van kernen, of aan woon-zorg-voorzieningen. Hiermee kunnen ook innovatieve woon-werk-concepten worden gestimuleerd.

De Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit heeft in 2021 een studie laten uitvoeren naar “Dorps verdichten”, die zich mede richtte op bebouwde erven buiten het dorp. De urgente woonopgave was hiervoor de aanleiding. De aanbevelingen zijn meegenomen in deze notitie. 3.1.7

Bijdrage aan werklocaties

Als het agrarisch gebruik wordt beëindigd voordat de ondernemer (en meewerkende gezinsleden) de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt betekent de bedrijfsbeëindiging ook verlies van werkgelegenheid. Door meer ruimte te bieden voor sociale en economische functies in (de plaats van) VAB kan dit verlies worden gecompenseerd. Om te bevorderen dat nieuwe bedrijfsfuncties passen bij de ondernemer en op de meest geschikte locatie komen is een regeling gewenst die het mogelijk maakt dat in ruil voor sloop van de agrarische bedrijfsgebouwen elders (bijvoorbeeld aan de rand van een bestaand bedrijventerrein) bedrijfsruimte kan worden teruggebouwd. Met bepaalde nevenfuncties of nieuwe hoofdfuncties op een VAB-locatie kan worden bijgedragen aan de gewenste recreatie-infrastructuur, zoals verblijfsaccommodaties, horeca, attracties en bepaalde winkels. Als het erf en de gebouwen een andere (neven)functie krijgen, is van belang dat deze functies aanvullend zijn op bestaande nietagrarische functies. Zo wordt bijdragen aan een toekomstbestendig, vitaal en leefbaar landelijk gebied en duurzaam inkomen voor de betreffende ondernemer. 3.1.8

Bijdrage aan veilige en gezonde leefomgeving, energietransitie, recreatie en cultureel erfgoed

Bij herbestemming van VAB wordt meestal in het gebouw geïnvesteerd en wordt het gebouw toekomstbestendig gemaakt. Vaak worden asbestdaken vervangen en waar mogelijk worden de daken gebruikt voor zonnepanelen. In aanvulling daarop kan ruimte in vrijgekomen gebouwen worden benut voor opslag van opgewekte energie in batterijen of in de vorm van waterstof. Bij erftransities kan hiervoor nog meer aandacht worden gevraagd en/of als kwaliteitseis worden gesteld. Behoud en bescherming van cultureel erfgoed is veelal ook gebaat bij transities naar een toekomstbestendig erf.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

12 van 38

De ruimte die op het erf vrijkomt na sloop van VAB kan worden gebruikt voor een zonnepaneleninstallatie (“zon op erf”), al dan niet uitgebreid op het aanliggende landbouwperceel, mits hiervoor een aansluiting op het elektriciteitsnet kan worden verkregen. Bij sloop verdwijnt ook “vanzelf” het asbestdak. Door sloop en duurzame herbestemming wordt voorkomen dat de vrijgekomen leegstaande gebouwen voor ondermijnende activiteiten kunnen worden gebruikt.

3.2

Uitdagingen

3.2.1

Concreet perspectief, voortvarende aanpak VAB, toekomstbestendig landelijk gebied

De noodzaak van bedrijfsbeëindigingen en/of omschakeling/extensivering voor realisatie van het UPLG en het gegeven dat de agrarisch ondernemer dit moet realiseren brengt mee dat perspectief voor een toekomstbestendig erf urgent is. Nevenfuncties, andere bedrijfsactiviteiten en extra woningen (met toepassing van Ruimte-voor-Ruimte of herbestemming) kunnen substantieel bijdragen aan dit perspectief. Met de toename van VAB neemt ook de toepassing van Ruimte-voor-Ruimte (RvR) toe. Maar onbeperkte toepassing van RvR kan in sommige gebieden de gewenste ontwikkeling belemmeren, ten koste gaan van de ruimtelijke kwaliteit of koppelkansen blijven onbenut. Als 2/3 van de VAB3 niet voor herbestemming voor andere bedrijfsfuncties geschikt is, dan moet rekening worden gehouden met de sloop van ca. 800.000 m2. Als dit allemaal zou worden benut voor vervangende bouw van woningen op grond van de RvR-regeling met een gemiddelde omslag van 800 m2 sloop per nieuwe woning zouden hierdoor 1000 vrijstaande woningen aan het landelijk gebied van Utrecht worden toegevoegd (“villa-hagelslag”). Dit draagt nauwelijks bij aan de woonopgave en kan gewenste functies (zoals landbouw) belemmeren.

Terughoudendheid bij (het toestaan van) functieverandering en RvR beperkt echter een concreet perspectief voor stoppende boeren (die op dezelfde locatie een andere economische functie willen uitoefenen) en (dus) voortvarende aanpak van VAB. De combinatie van stimulering van VAB-aanpak en ruimte bieden voor meer sociale en economische functies vraagt om duidelijkheid over de wel en niet gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op een relatief laag abstractieniveau (onderscheiden deelgebieden per gemeente). Die duidelijkheid biedt een kader voor maatwerk voor functieverandering per locatie en erftransitie in het algemeen, geeft een initiatiefnemer inzicht in de (on)mogelijkheden en vergroot de kans dat initiatieven voor erftransities bijdragen aan de gewenste ontwikkeling in het betreffende gebied. Het realiseren van deze duidelijkheid kost tijd. Idealiter worden in het kader van het UPLG eerst de gebiedsplannen uitgewerkt en wordt de geactualiseerde Omgevingsvisie vastgesteld en worden met die kaders gemeentelijke VABvisies of soortgelijke plannen/regels voor deelgebieden uitgewerkt. Dat zou echter betekenen dat de voor VABinitiatiefnemers gewenste duidelijkheid en perspectief voor duurzame erftransitie op z’n vroegst in de loop van 2026 ontstaat.

Dat past niet bij de urgentie van het UPLG en de beëindigings- en verplaatsingsregelingen en draagt niet bij aan de aanpak van reeds vrijgekomen bebouwing. 3.2.2

Samenloop beëindigingsregelingen en Ruimte voor Ruimte (RvR)

Met de inzet van Rijksinstrumenten om beëindiging van veehouderijbedrijven te stimuleren (LBV, LBV+, MGA-2) en provinciale regelingen om bedrijven te verplaatsen wordt ook de sloop van VAB gestimuleerd. Deze samenloop is per regeling verschillend en heeft ook verschillend invloed op het perspectief voor stoppers en de effectiviteit van de VAB-aanpak. LBV(+) Dit zijn landelijke subsidieregelingen voor agrariërs die daarmee hun veehouderij kunnen beëindigen. De regelingen zijn op 1 juli 2023 opengesteld. Sloop en bestemmingswijziging zijn een voorwaarde voor deze subsidies. De subsidie bestaat uit genormeerde bedragen waaronder een vergoeding voor de restwaarde van gebouwen op basis van het bouwjaar en staltype. Piekbelasters krijgen bovendien een extra 3 Geschatte aanname op basis van de VAB-prognose van de WUR (2017)

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

13 van 38

sloopkostenvergoeding. In de praktijk is de subsidie vaak voldoende om de kosten van de erftransitie (inclusief boekwaardeverlies) te dekken. De RvR-regeling is ook ontstaan om bij te dragen aan dekking van de kosten van erftransitie, ook al wordt hier geen publiek geld aan besteed. De bedoeling van subsidie en RvR overlappen dus en het is daardoor mogelijk dat een initiatiefnemer dubbel financieel profiteert van de bedrijfsbeëindiging met sloop. In het najaar van 2023 hebben Gedeputeerde Staten overwogen om de toepassing van RvR in deze gevallen te beperken, op grond van het gegeven dat een gebouw maar één keer gesloopt kan worden. Daarbij is besloten dat de combinatie van LBV(+) met de toepassing van RvR tijdelijk wordt/blijft toegestaan, om zo veel mogelijk bedrijven met een flinke stikstofuitstoot te stimuleren om te stoppen. Bij een wijziging van de Omgevingsverordening of de introductie van nieuwe beëindigingsregelingen wordt opnieuw bezien of deze combinatie blijft toegestaan. MGAB Deze regeling, die in 2024 wordt verwacht, voorziet in opkoop of bekostiging van de bedrijfsbeëindiging van piekbelasters door de provincie (die hiervoor dan middelen van het Rijk krijgt). De regeling vergoedt op basis van taxatiewaarde en biedt ruimte voor maatwerk en bedrijfsverplaatsing, passend in het gebiedsproces.

Sloop en bestemmingswijziging zijn in beginsel verplicht en de sloopkosten worden ook vergoed. Bovenstaande verduidelijking van de RvR-regels bij samenloop met de LBV zou dan dus ook voor MGA-deelnemers moeten worden gehanteerd. Ook als de provincie opkoopt kan deze als eigenaar (of opvolgende eigenaren) geen gebruik maken van RvR. Dit kan een financieel nadeel voor de provincie meebrengen. Verplaatsingsregelingen provincie De provincie heeft twee subsidieregelingen die de verplaatsing van landbouwbedrijven ondersteunen. Hoofddoel van deze regelingen is dat de grond bij de boerderijen beschikbaar komt voor natuurrealisatie en dat de milieudruk/uitstoot rondom Natura 2000 gebieden verlaagd wordt door verplaatsing. In de regelingen wordt er van uit gegaan dat de achterblijvende boerderij een woonfunctie krijgt en de bijgebouwen worden gesloopt door de oude of nieuwe eigenaar. De regelingen gaan over de verplaatsing van het bedrijf en voorzien niet in een subsidiebijdrage aan de transitie van het achterblijvende erf. Naar schatting komen enkele honderden bedrijven in aanmerking voor een beëindigings- of verplaatsingsregeling. Die zullen lang niet allemaal daarvan gebruik maken en dat zal mede beïnvloed worden door het perspectief op voortzetting bij de uitwerking van de Gebiedsgerichte aanpak.

Gedurende de looptijd van deze VAB-aanpak zal regelmatig bezien worden of de samenloop van stimuleringsregelingen en RvR reden is om de regels hierover in de Omgevingsverordening te wijzigen. 3.2.3

Perspectief op maat met capaciteitstekorten

Gemeenten, provincie en initiatiefnemers hebben behoefte aan doelgericht maatwerk per VAB-locatie bij de invulling van de omgevingsplanwijziging. Het idee is dat daarmee een optimale balans tussen beleidsrealisatie, toekomstbestendig landelijk gebied, passend perspectief voor de eigenaar en financiële haalbaarheid kan worden bereikt. In de praktijk kost het vinden van die balans echter veel tijd en geld en is het twijfelachtig of dat opweegt tegen het verschil tussen optimale en suboptimale balans. De onzekerheid over de uitkomst en de lange doorlooptijd belemmeren een duidelijk perspectief en vormen een risico voor de initiatiefnemer, zeker als die gebonden is aan termijnen vanwege een beëindigingssubsidie. Vaak wordt door de gemeente van een initiatiefnemer gevraagd om met een plan te komen, terwijl hij liever eerst te horen krijgt wat er op zijn locatie wel en niet mogelijk is (om daarop zijn plan te baseren). Als hij met een plan komt past dit vaak niet direct binnen de planologische kaders en wensen (informele visie) van de gemeente. Als een aangepast plan wel past is goedkeuring van de provincie nodig en dat leidt meestal ook tot aanpassingswensen. Dit iteratieve proces kost veel doorlooptijd, personele inzet van gemeente en provincie en tijd en geld van de (adviseur van de) initiatiefnemer.

Bovendien staat deze werkwijze op gespannen voet met de “Ja, mits”-benadering van de Omgevingswet. Gezien het knelpunt van capaciteitstekorten (zie ook bij 2.3) is het risico reëel dat erftransities met maatwerk, en daarmee het beoogde perspectief op maat, helemaal niet gerealiseerd worden. Door gerichte inzet van gemeentelijke VAB-instrumenten kan dit risico worden beperkt, bijvoorbeeld door deels standaardregels vast te leggen (in een VAB-visie of vergelijkbaar plan) met vaste normen voor de eenvoudige casussen en deels

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

14 van 38

kwalitatieve beoordelingsregels die maatwerk mogelijk maken maar wel een duidelijke richting en randvoorwaarden meegeven en de initiatiefnemer houvast bieden. Het proces van planontwikkeling en -beoordeling kan daarmee worden vereenvoudigd en versneld, maar dat gaat wel enigszins ten koste van de ruimte voor maatwerk en toezicht door de provincie.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

15 van 38

4 Behoefte van (potentiële) VAB-eigenaar Zodra een agrarisch ondernemer overweegt om het agrarische bedrijf te beëindigen, of om te schakelen of verbreden waarbij een deel van de gebouwen overbodig wordt, is hij/zij ook een potentiële VAB-eigenaar. Er zijn ook reeds gestopte boeren die hun bedrijfsgebouwen nog op het erf hebben staan en er zijn particulieren die een voormalige boerderij in de oorspronkelijke staat, inclusief stallen en schuren, hebben gekocht. Zij zijn ook VABeigenaar. Zij hebben allen behoefte aan een haalbaar perspectief voor toekomstbestendige inrichting van hun erf. Voor boeren die nog geen besluit over bedrijfsbeëindiging hebben genomen kan dat perspectief doorslaggevend zijn voor hun beslissing. Veel (potentiële) VAB-eigenaren doorlopen een erftransitie maar één keer. Zij hebben soms niet de mogelijkheden om hiervoor alle benodigde expertise in te huren of ervaren dit als een hoge drempel om er aan te beginnen. Voor een slagvaardige en toekomstbestendige aanpak van VAB is ondersteuning van de eigenaar daarom vaak nodig en effectief.

4.1

Ondersteuningsbehoefte VAB-eigenaren

De wensen en behoeften van (potentiële) VAB-eigenaren zijn in opdracht van de provincie Overijssel door Communicatiebureau COMcept samen met agrarisch onderzoeksbureau Prosu in het najaar van 2021 onderzocht4. Daarmee is duidelijker geworden hoe VAB-eigenaren effectief ondersteund kunnen worden bij de sloop, herbestemming en RvR-toepassing. De resultaten zijn naar verwachting ook redelijk toepasbaar op de doelgroep in Utrecht. Het onderzoek bestond uit drie delen: verkennende gesprekken met kennispartijen en erfcoaches, een telefonische enquête onder de doelgroep en verdiepende gesprekken met een aantal respondenten. Uit het Overijsselse onderzoek komt naar voren dat mensen in de onderzoeksgroep positief over de RvR-regeling omdat het gebied ervan opknapt en het mogelijkheden biedt voor extra woningbouw. Daarnaast zijn er mensen die positief zijn over de regeling omdat je op deze manier “gratis” oude stallen kunt afbreken. Er worden echter ook nadelen genoemd; zo wordt het soms gezien als een ingewikkelde regeling, duurt het proces erg lang, blijken er achteraf veel beperkingen te zijn, valt het in de praktijk financieel tegen of zorgen de nieuwe bewoners of extra woningen voor problemen of beperkingen bij omliggende bedrijven.

Aan de andere kant zijn er ook mensen die het juist als zeer prettig ervaren dat er nieuwe mensen op het platteland komen wonen, dit zorgt voor reuring en het houdt voorzieningen op het platteland in stand. Bij het verkennen van de mogelijkheden voor sloop, herbestemming en RvR vinden de meeste eigenaren een persoonlijk gesprek erg belangrijk. Allereerst is dit vaak een persoonlijk gesprek met familie om samen een besluit te nemen over de toekomst van het bedrijf en de stallen. Vervolgens is de gemeente een belangrijke partij als het gaat om informatievoorziening over de mogelijkheden en het op weg helpen van de VAB-eigenaar. Meerdere keren wordt aangegeven dat de VAB-eigenaar graag in gesprek wil met gemeente en/of provincie over de mogelijkheden die er zijn voor hun situatie. Onder agrariërs die nog niet zijn gestopt, heerst soms een soort argwaan richting de gemeente of provincie. Deze mensen geven aan dat een gesprek met een coach voor hun erg waardevol is. De coaches nemen een belangrijke rol in als tussenpersoon tussen de ondernemer en de overheid. Bovendien zijn zij onafhankelijk en functioneren zij als een soort vertrouwenspersoon voor de agrariër. Deze twee aspecten zijn voor deze ondernemers erg belangrijk. Uit het onderzoek blijkt verder dat een groot deel van de VAB-eigenaren aanloopt tegen belemmeringen.

Het gevolg hiervan is dat de aanpak wordt uitgesteld of de uitvoering stagneert. VAB-eigenaren geven aan dat zij behoefte hebben aan duidelijke informatie, ruimere regelgeving, duidelijk advies over de mogelijkheden en een persoonlijk gesprek. Informatieavonden en een systeem met sloopmeterregistratie in combinatie met het persoonlijke gesprek worden erg succesvol genoemd door zowel kennispartijen als respondenten. In aanvulling op bovenstaande blijkt uit de ervaringen van team GRO en RO-medewerkers van gemeenten dat deskundige advisering van VAB-eigenaren erg belangrijk is om kansrijke plannen aan de gemeente voor te leggen. 4 Behoeftenonderzoek ontzorging eigenaren van Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB), Comcept, 2021.

“Erven met perspectief” VAB-aanpak 2024-2026

16 van 38

VAB-eigenaren maken gewoonlijk maar één keer een proces van erftransitie mee en kunnen dus zelf moeilijk beoordelen welke adviseurs deskundig zijn. Dit wordt deels ondervangen door de inzet van VAB-specialisten via de plattelandscoach. De combinatie van deskundige adviseurs voor de VAB-eigenaar en duidelijk VAB-beleid van de gemeente maakt het voor RO-medewerkers van de gemeente veel eenvoudiger om initiatieven slagvaardig te beoordelen en behandelen.

4.2

Voorwaarden voor sloop (en bouw met RvR)

Uit het behoeftenonderzoek onder VAB-eigenaren, de ervaringen bij team GRO en ervaringen bij gemeenten, adviseurs en andere provincies is voldoende bekend geworden wat er nodig is om eigenaren van VAB-locaties te laten beslissen over sloop of herbestemming. Ook volgt hieruit wat initiatiefnemers nodig hebben om een initiatief te nemen voor bouwen met RvR (inzet van sloopmeters). Een VAB-eigenaar zal pas beslissen om te gaan slopen als aan de volgende sloopvoorwaarden is voldaan: 1. Aanleiding om te slopen, zoals bedrijfsbeëindiging, sloopverplichting, onbeheersbare risico’s (onverzekerde kosten, handhaving) of ongedekte onderhoudskosten; 2. Perspectief op een gewenste situatie na sloop, zoals blijven wonen, elders wonen/verkoop en/of toekomstbestendig erf; 3. Steun in de sociale en fysieke omgeving; 4. Meestal: een minstens neutrale businesscase; 5. (Overbruggings)financiering van de investeringen waar niet gelijktijdig of eerder opbrengsten tegenover staan; 6. Voldoende zekerheid over de haalbaarheid binnen een “afzienbare” termijn; 7. Toegang tot deskundig advies; 8. Makkelijke uitvoering. Bij toepassing van RvR en nieuwbouw op een andere locatie zijn ook initiatiefnemers voor deze bouw (bouwinitiatiefnemer) nodig. Dit kunnen grondeigenaren, projectontwikkelaars, bouwbedrijven of gemeenten zijn.

Zij zullen een initiatief nemen als aan de volgende bouwvoorwaarden is voldaan: 1. Beschikbare sloopmeters (hoeveelheid en timing) om aan de bijbehorende sloopverplichting te voldoen; 2. Bouwlocaties waar bouwen met sloopverplichting is toegestaan of verplicht is; 3. Een minstens neutrale businesscase; 4. Projectfinanciering; 5. Voldoende mogelijkheden voor risicobeheersing.